加油站征收评估中几个相关问题的探讨

第一篇：加油站征收评估中几个相关问题的探讨

加油站征收评估中几个相关问题的探讨

摘要：在我国城市化、工业化快速发展的背景下，房屋征收已成为一种经常现象，因房屋征收而产生的矛盾和冲突也有愈演愈烈之势。造成矛盾和冲突的主要原因是政府和被征收人难以就补偿标准达成一致。依据相关法律、法规、政策，结合中国实际，本文以加油站征收为例，对评估技术路线、评估范围、价值标准、评估方法等几个方面进行了分析，并提出了相应建议，以期对实现征收中的合理补偿有所帮助，进而促进征收活动的顺利实施。关键词：加油站；征收补偿；技术路线；价值标准；评估方法

SOME ISSUES ON GAS STATION’S LEVY ASSESSMENT

ZHU Xiao-gang(Department of Environmental Engineering,Zhengzhou Vocational University of Iformation and Technology, Zhengzhou 450003,Hennan,China.)

Abstract: Under the backdrop of the rapid growth of urbanisation, industrialization,housing levy has become a frequnet phenomenon.Accompanied with it ,contadictions and conflicts come out and the trend is getting worse.The major cause for contradictons and conflicts is that government and the owners of the requisitioned houses have different opinions as to the standard of compensation.Taking gas station as an example,the paper based on Chinese practice ,analyzes the assessment technical route ,the scope of assessment ,value standard,assessment method pursuant to the relevant laws ,regulations and policies,and makes relevant recommendations ,in an effort to help rational compensation and to promote housing levy’s smoothly carrying out.Keywords: Gas station;levy compensation;technical route;value standard;assessment method

0 引言

伴随着我国工业化和城市化的快速发展，土地资源尤其是城镇建设用地的供求矛盾日趋凸显，而我国人多地少的基本国情、最严厉的耕地保护政策以及所处城市化阶段将使这种矛盾持续强化。这样的背景也促成了城市建设用地利用的高度集约化，而这种集约化的一个重要的实现形式就是旧城改造，旧城改造不可避免的会产生大 量的拆迁行为。而近年因房屋拆迁引发的许多恶性案件，将房屋拆迁问题推到了风头浪尖。对于因拆迁引发的恶性事件及其产生的社会影响，政府十分重视。2010年5月，国务院办公厅下发《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》；2011年1月19日国务院第141次常务会议通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《条例》）并于自公布之日起施行；2011年3月，中纪委办公厅下发《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》；2011年5月13日，国土资源部下发《关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》（下称《通知》）。这么多相关政策法规的密集出台，足见政府对房屋征收工作的重视，另一方面也反映由此而引发的问题的严重性。国土资源部5月13日发的《通知》就因“一些地方因征地拆迁引发的恶性事件时有发生，社会反响强烈”而起。引发恶性事件的原因涉及制度、执行、协调等多方面，其中最重要的一个原因就是关于补偿标准相关双方不能达成一致。通过近年来发生的恶性事件的分析，不难得出这一结论。目前，在我国补偿标准的确定主要以评估价格为依据。因此，为保障征收中各方利益、维护社会稳定，进而使各地旧城改造项目顺利实施，达到合理配置土地资源、提高土地资源利用效率的目的，对房屋征收评估技术进行研究，确定合理的补偿价格显得尤为重要。在旧城改造、特别是道路改造项目中，经常会牵涉到加油站征收。下文就以加油站征收为例，谈一下征收评估中几个相关问题的拙见。关于技术路线

加油站是一种特殊的商业物业，对其进行征收评估牵涉到特许经营权、加油设备拆移等事项，而对这些事项的相关领域，一般估价师缺乏专业的了解。这就增加了估价的复杂性和难度，也影响估价结果的客观性。要解决这一问题，首要的选择合理的技术路线。通过合理的技术路线的选择，可以有效弱化前述事项对估价结果合理性的影响，将估价结果合理性的主要影响因素转移到估价师熟知的领域中来。对于加油站征收而言，具体技术路线应根据不同的假设前提来确定。通常，对加油站征收的补偿会有两种形式，即货币补偿和异地安置。货币补偿是指政府通过支付合理的货币数额取得被征收加油站，在这种情况下，加油站很可能因没有合适经营场所而终止经营。异地安置是指政府为被征收方重新提供一处土地供其建造新的加油站以保证持续经营。因此加油站征收存在两种假设前提，即终止经营假设和易地经营假设，而不同的假设适用不同的评估技术路线。

1.1终止经营假设

在终止经营的假设前提下，加油站一旦被征收，原经营者即放弃继续经营。在这种情况下，对被征收人的补偿应按以下步骤求取：首先，求取整个加油站房地产价值A，该价值应包括特许经营权价值。原国家经贸委2002年发布的《关于规范加油站特许经营的若干意见》规定特许经营权不得擅自转让，这也决定了在终止经营假设前提下，特许经营权没有可变现价值。特许经营权失去价值的原因是加油站的征收，所以应予以补偿。第二，求取可变现部分在变现过程中拆卸、运输、及相关税费等费用B。因为加油站被征收并且不选择易地经营，很多原有设备因不能移动或者移动会造成价值的巨大贬损而失去可变现价值。因此，可变现部分动产主要是指加油机、油罐、管道等设备中，设备本身价值大于拆移费用的部分。第三，对现状条件下仍能使用但已失去可变现价值的部分进行估算，设这部分价值为C。那么在终止经营假设前提下，可以将技术路线用以下公式表示：

加油站征收补偿价格ABC

（1）

1.2易地经营假设

在易地经营假设前提下，加油站被征收的先决条件是，政府另选一处条件相当的商业用地，供被征收人建设成新的加油站继续从事经营。在这种情况下，对被征收人的补偿应按以下步骤求取，首先，求取整个加油站房地产价值A，同样该价值应包括特许经营权价值。第二，求取可变现部分在变现过程中拆卸、运输、及相关税费等费用B。第三，对现状条件下仍能使用但一经拆移便失去可变现价值的部分进行估算，设这部分价值为C。第四，求取因搬迁而产生的误工费（也即停业损失）D。第五，估算加上成品油零售经营特许证书、危险化学品经营许可证、消防易燃易爆合格证书、防雷防静电检测合格证书等证件的迁办费用E。最后，求取为易地安置而提供的商业用地价值F，此价值应为假设包含特许经营权价值。那么，在易地经营假设前提下，可以将技术路线用以下公式表示：

加油站征收补偿价格ABCDEF

（2）关于评估范围

评估范围应根据技术路线的需要和相关政策、法规的要求来确定。2011年6月3日住房与城乡建设部发布《国有土地上房屋征收评估办法》（下称《办法》），对国有土地上房屋的征收评估相关事项进行了明确的规定。就评估范围而言，《办法》第十一条规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”。第十四条第二款规定：“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”由此可见，对于待征收对象的评估范围，可分为必评估部分（土地、房屋）和可评估部分（装修价值、搬迁费等）。对必评估部分列入评估范围是基本共识，而对于可评估部分是否列入评估范围却存在一些争议。装修、搬迁、误工等费用的确定，在实践中往往因缺乏依据或者依据的现势性差而广受诟病，影响了补偿标准的公平性，不利于征收活动的顺利进行。因此，建议将可评估部分列入评估范围。具体而言，在前述两种假设前提及其相应的技术路线下评估范围应包括公式（1）和（2）中各项。

3.关于评估价值标准

《条例》关于补偿的基本精神是“使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低”。由此可推知，征收商业不动产的基本思想应为：“经营环境有改善、经营收益不降低”。《条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。根据《条例》关于补偿的基本精神和相关规定，加油站征收补偿标准首先是要体现公平，同时，要等于或高于待征加油站公开市场价值。简言之，在评估中采用的价值标准应为 “不低于公开市场价值标准”。

4.关于评估方法

根据前述技术路线，用公式（1）和（2）来计算最终补偿价格，需对求取公式中各个组成部分进行分别评估。因每个部分自身特点及相关资料的可得性不同，相应的评估方法也应不同。《办法》第十三条规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估”。对于加油站这种特殊物业，限于交易量少、相关评估参数缺乏等原因，很难选用多种方法进行评估。如果生搬硬套，选不合适的评估方法凑数，可能会因评估方法的适用性差而对评估结果的合理性产生不利影响。因此，根据《办法》的规定，对加油站征收补偿价格的评估可只采用一种方法。这里所言“一种方法”是指，根据技术路线评估征收补偿价格过程中，各个部分采用相应的评估方法，最终求取一个价格，而不是用不同的方法求取两个价格，然后对两个进行平均求取最终补偿结果的。

4.1 求取A 加油站是典型的收益性物业，根据《房地产估价规范》5.1.5“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。同时，加油站性质特殊，交易较少，可比实例更难获取，故难以采用市场比较法进行评。因此，加油站最适合的评估方法是收益法。其基本公式如下：

a1P1r(1r)n（3）

p加油站整体资产价格

a净收益

r报酬率

n收益年限

运用收益法评估加油站的房地产价值，关键在于相关参数的选取和测算。在加油站征收评估中相关参数建议从宽选取，也就是在合理范围内选择利于提高补偿的参数取值。因为征收本身并不是一种市场行为，它往往不能体现被征收人的真实意愿。征收活动中被征收人往往是不情愿的，而市场价格的形成是建立在买卖双方自愿交易的基础上的，因此，完全按市场价格确定补偿不够公平。在被征收人不情愿的情况下，政府和被征收人之间会形成一种类似“卖方市场”的关系，卖方市场会形成利于卖方的价格，也就是说价格会偏离正常价格而偏高。所以，建议相关参数从宽取值，这利于征收活动的顺利进行，也和前文所述价值标准相一致。4.1.1纯收益a的测算

加油站鲜有出租，收益模式多数为自营，因此，加油站纯收益应基于营业收入测算。纯收益有两种取值，即客观纯收益和实际纯收益。在以求取估价对象公开市场价值为目标的评估中，强调纯收益为客观纯收益。加油站征收有其特殊性，其一，加油站因位置、规模、经营水平等的不同导致其收益有很大的个别性；其二，征收会使加油站失去未来本可以持续获取的收益，以征收补偿来弥补这部分损失往往不是出于被征收人的本意。在正常的市场条件下，被征收人对加油站的处置可以有两种选择：一是持续经营获取经营收益；二是在经营收益低于社会平均收益水平时选择转让加油站，转让属于市场行为，应获得公平市场价格。第一种情况对应实际纯收益，而第二种情况对应客观纯收益。为了补偿标准体现公平，应将客观纯收益和实际纯收益进行比较，取其高着为纯收益a。

客观纯收益可通过市场调查测算加油站的平均投资收益率，用平均投资收益率和加油站的总投入资本相乘来求取。

实际纯收益可根据以下公式③来求取。

年纯收益年总收益—年总费用

（4）

年总收入和年总费用可根据加油站的历史经营情况测算。一般选用征收前三年的数据分别计算年纯收益，然后再对年纯收益进行简单算术平均或者加权平均作为纯收益a。如果前三年纯收益变化不大可选用简单算术平均分方式，如果有较大变化则需选用加权平均的方式，且对接近征收期年的份赋予较大权重。年总收益是指加油站在正常的经营管理条件下，每年所获得的收益总额。计算总收益应当考虑加油站经营过程中的衍生收益，比如站内小超市的销售收入。

合理测算年纯收益的另一个关键问题在于确定年总费用的内涵。在评估加油站整体资产价值时，年总费用应包括销售成本、经营费用、管理费用、机器设备的折旧、商品销售税金及附加、财务费用和商业利润，不应包括特许经营权带来的收益，因为特许经营权价值已经包含在加油站房地产价值之中。至于所得税扣除与否，关键在于报酬率的选取，要保证所选报酬率和纯收益相对应，也即税前纯收益和税后纯收益要与各自的报酬率水平相对应。

年总收入和年总费用确定后，就可依公式（3）求取年纯收益。4.1.2 报酬率r的选取

收益法中报酬率究竟应该如何选取，是很重要又比较困难的问题。因为资本化率如果使用不当，评估出的价格将产生非常大的差距，尽管纯收益的掌握很准确，但是求得的估价结果仍然不可信。资本化率的确定方法主要有三种方法：累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法。累加法虽然简单易行，对市场要求不高，但各个累加项的取值往往缺乏依据，可信度不高。投资报酬率排序插入法需要调查的内容和数据繁杂，可操作性差。相比之下市场提取法说服力强，同时随着社会经济的发展，加油站也越来越多，相关资料的获取也相对容易，可操作性较强。因此，建议采用市场提取法求取报酬率。求取报酬率时还要注意报酬率和纯收益相匹配。4.1.3 收益年限n的确定

确定受益年限要考虑加油站土地使用权年限、房屋经济寿命、特许经营权年限。加油站用地使用权法定最高年期为40年，房屋的经济寿命一般也不低于40年，特许经营权年限未见明确的统一规定，但根据一些地方性规定（比如东莞市规定特许经营权年限和土地使用年限相同，北京2005年曾出让30年加油站特许经营权），加油站的特许经营年限接近土地使用权年限。因此受益年限的确定一般可根据剩余土地使用年期来确定。即使特许经营权年限略低于土地使用权年限，其对评估结果的影响也很小，而且这种影响对评估价值的影响是向上的，这和前述相关参数的取值标准相一致，也体现了前文言及的价值标准。

相关参数确定后，就可依公式（3）求取加油站房地产价值。

4.2 求取B、C、D、E B、C、E的估算可通过市场调查和查阅相关文件，了解相关专业设备的拆卸、运输、安装、证照迁办等费用，必要时可请相关专业人士协助。为了使估算结果更有说服力，在报告中要说所采用数据的来源。

停业损失D要根据两个方面来测算，一是年纯收益，二是从征收到新建加油站开业的时间间隔。如果时间间隔较短，比如一年，可直接用年纯收益和以年为单位的时间间隔。如果时间较长，则需要参照公式（3）对各期纯收益进行折现。

4.3求取F 为加油站易地经营而提供的商业用地属于典型的待开发房地产。同时，为了方便求取产权置换方式下的补偿价格，本文假设在此商业用地土地使用权上附加了特许经营权。这些情况使市场法、基准地价系数修正法、成本法不适用于该商业用地的评估。而假设开发法对于待开发房地产特别适用，而且评估过程中相关参数的求取也相对容易。因此，建议采用假设开发法来评估该土地的价值。为提高估价精度，选择现金流量折现法公式如下：

土地价值开发完成后的加油站价值—房屋开发成本—管理费用—销售税费—买房取得该土地应付税费（5）开放完成后的加油站价值可选用收益法求取，和前述A的测算不同，这里的价值标准应采用公开市场价值。相关参数按照客观水平取值，纯收益的取值同样不应扣除特许经营权收益。房屋开发成本、管理费用、销售税费、买房取得土地应付税费按照重置价格标准和相关规定选取。然后，把各项数额折现到估价时点，求取土地价值。具体测算过程不做赘述。

在A、B、C、D、E、F分别求取后，根据不同的假设前提及公式（1）、（2）即可求出加油征收补偿价格。

5小结

要实现合理补偿，仅仅对某种类型的房地产征收评估进行研究是不够的。房屋征收涉及多种不同类型，而各类房屋又各有特点，都有加以研究的必要。另外，评估中相关参数的取值是评估结果合理性的重要影响因素。而就单个估价机构而言，限于人力、物力、财力的不足，很难开展具有相当规模和深度的调研，这就导致了相关参数准确取值的困难性。而相关政府部门、行业组织、科研院所拥有相对丰富的资源，有能力通过研究确定较为准确的参数取值。因此，笔者期待房屋征收征收评估及相关问题得到广泛深入研究，规范的参数体系在各方努力下早日建立，进而提高征收评估结果的合理性，减少征收活动的矛盾和冲突，增加征收中的公平和和谐。

参考文献：

[1] 国家质量技术监督局，中华人民共和国建设部.房地产估价规范（GB/T50291一1999）[S].北京：中国建筑工业出版社，1999，4 [2] 朱晓刚，杨小雄.刍议《物权法》对不动产征收价格评估的影响[J].中国资产评估，2007，（9）:8-11 [3] 曲卫东，叶建平.房地产估价[M].北京：中国人民大学出版社，2009，9 [4] 崔于红.成本法在加油站拆迁评估中的应用[J].中国房地产估价与经纪，2009，（5）：17-18 [5] 郑洁.用收益还原法评估加油站所引出的思考[J].中国房地产估价师，1998，（3）：49-51

第二篇：征收评估办法

国有土地上房屋征收评估办法

第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。

第二条 评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第五条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第六条 房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：

（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；

（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；

（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；

（四）委托人应提供的评估所需资料；

（五）评估过程中双方的权利和义务；

（六）评估费用及收取方式；

（七）评估报告交付时间、方式；

（八）违约责任；

（九）解决争议的方法；

（十）其他需要载明的事项。

第七条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第八条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第九条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定处理结果进行评估。

第十条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或

者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后合理确定评估结果。

第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

第十五条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第十六条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

第十七条 分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

第十八条 房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。

第十九条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

第二十一条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

第二十三条 各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。

评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。

第二十四条 评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

第二十五条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第二十六条 房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。

第二十七条 因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。

第二十八条 在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。

第二十九条 除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。

第三十条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

第三十一条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。

第三十二条 在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。

第三十三条 本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有

土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。

第三篇：房屋征收评估委托书

房屋征收评估委托书

房屋征收评估委托书有哪些呢？下面是小编为大家收集的资料，欢迎阅读哦。

【范文一：房屋征收委托书】

委托单位：_______房屋征收补偿局

法定代表人：______________

受委托单位：_______乡（镇）人民政府

法定代表人：_______，职务：乡（镇）长

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和其他相关法律法规的规定，委托单位将_______乡（镇）_______项目房屋征收与补偿的具体工作委托_______乡（镇）人民政府组织实施。

一、委托事项

1、协助编制、报批、公示征收补偿方案，开展房屋征收与补偿政策的宣传、解释；编制社会稳定风险评估报告。

2、协助组织对征收补偿方案征求意见、听证等工作。

3、进行对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况的调查、登记；组织选择评估机构，开展房地产价格评估工作。

4、按照《_______项目房屋征收补偿方案》，就征收补偿的具体问题与被征收人协商，并签订征收补偿协议。

5、协助开展市政府下发征收补偿决定前的相关工作。

6、协助组织对被征收房屋的拆除，并负责安全管理。

7、负责处理因房屋征收安置补偿产生的信访维稳问题。

8、根据《征收补偿方案》和《征收补偿协议》落实安置还房。

9、其他房屋征收与补偿的具体工作事项。

二、禁止事项

1、不得以营利为目的实施房屋征收补偿的具体工作；

2、不得贪污、侵占、挪用、克扣被征收人的补偿费用；

3、不得采取暴力、胁迫以及中断供水、供气、供电和道路通行等方式迫使被征收人搬迁；

4、不得拒绝委托单位对受委托单位就本委托事项实施的指导、监督和检查；

5、不得从事其他与国有土地上房屋征收补偿有关的法律、法规、规章及规范性文件中的禁止性行为。

三、期限

本委托书有效期限从本委托书出具之日起至_______年_____月____日止，期间委托单位有权撤销该项委托。

四、费用

受委托单位为履行本委托事项必要的工作经费由委托单位负担，具体事项另行确定。

五、责任

1、委托单位对受委托单位在本委托权限内实施的行为承担相应的行政、法律等责任。

2、受委托单位若发生以上禁止性行为，自行承担相应的行政、法律等责任。

六、本委托书一式两份，委托方、受委托方各执一份。

委托单位（盖章）：_______房屋征收补偿局

法定代表人：______________

_______年_____月____日

受委托单位（盖章）：______________

法定代表人：______________

_______年_____月____日

【范文二：房屋征收委托书】

委托人（房屋征收部门）：______________

地址：_____________________

法定代表人：______________

联系方式：_____________________

受托人（房屋征收实施单位）：______________

地址：_____________________

法定代表人：_____________________

联系方式：_____________________

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条第一款之规定，委托人将职权范围内征收工作中下列事项委托受托人：

一、进行调查、登记，具体包括：

1、征收补偿方案编制前，对征收范围内房屋现状进行调查、登记；

2、向相关部门调取被征收范围内房屋的土地、规划、房产等手续；

3、向民政部门、街道办事处（居委会）、社区调取被征收人是否符合住房保障条件情况；

4、___________________________________；

5、___________________________________。

二、拟定征收补偿方案：

1、委托房地产价格评估机构对被征收房屋价值进行预评估并提供相关材料；

2、确定拟征收房屋搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿的标准；

3、确定拟征收范围内符合住房保障条件的户数；

4、___________________________________；

5、___________________________________。

三、进行房屋征收与补偿政策的宣传、解释，就征收补偿的具体问题和被征收人协商。

四、组织被征收补偿方案进行征求意见、听证、论证、公示以及组织被征收人搬迁，委托建筑施工企业对被征收房屋予以拆除。

五、___________________________________。

委托人对受托人在委托范围内实施的行为负责监督，并对委托人在委托范围内的行为后果承担法律责任。

委托人（公章）：______________受托人（公章）：______________

法定代表人：______________法定代表人：______________

时间：_______年_____月____日时间：_______年_____月____日

第四篇：房屋征收评估流程

房屋征收评估流程

一、选定评估机构：

被征收人在规定的时间内，协商选定；协商不成按少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。但应当共同协商确定一家机构为牵头单位就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

二、签订合同：一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。评估、鉴定费用由委托人承担。

三、现场查勘：注册房地产估价师根据房屋征收部门提供的经依据《征收条例》公示后的房屋调查结果进行实地查勘，调查核对被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

四、内业评估：

1、估价时点：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致

2、估价目的：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”或“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

3、估价技术：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应选用两种以上评估方法，并对各种方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

五、公示解释：评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，注册估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。

六、交付报告：公示期满后，评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。“两个报告”应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。不得以印章代替签字。

七、申请复核：被征收人或者房屋的征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向评估机构书面申请复核评估，同时指出存在问题。

原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

八、申请鉴定：被征收人或者房屋的征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

第五篇：加油站质量评估报告

中国石油化工集团公司石油分公司 **第十六加油加气站（加气部分）

工程质量评估报告

工程总监：

编 制 人：

山东**项目管理有限公司

一、工程概况

1、工程项目名称：山东省**市第六站

2、工程建设单位：中国石油化工集团公司山东**石油分

公司

3、工程设计单位：

4、施 工

单 位：聊城市**工程有限公司

5、工程项目地点：山东省**市东二环以东南环路以北

6、建 筑

面 积： **平方米

二、工程监理情况

本监理公司依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和工程建设承包合同，代表建设单位对施工质量实施了监理。为了确保工程结构安全和使用功能，重点抓了以下工作：

1、认真审阅了施工单位编制的施工组织设计，要求施工单位按已审定的施工组织设计中确定的质量保证体系、质量目标和质量措施，施工单位已认真贯彻执行。

2、施工单位按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行了检验，总监理工程师进行了审核签字。对工程中使用的钢材、水泥、砌块、砂、石料、防水材料、门窗等重要原材料、构配件，均做到“三证”齐全，并有材料及试验台帐记录备查，防止了不合格材料用到工程上。

对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，按见证取样的要求在监理工程师监督下现场取样、封样，取样制作、养护条件和强度符合施工技术标准和设计要求。

3、在监理过程中，监理工程师按照工程监理规定的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式，对工序质量进行了监督检查。在施工过程中，监理工程师对发现的质量问题和质量缺陷及时下发监理工程师通知单，出现的问题施工单位均进行了及

时的整改，同时附监理工程师通知回复单，并经监理工程师重新核验。施工中的技术档案和施工管理资料基本齐全。

4、在施工过程中，各阶段的施工验收工作均按照《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300—2001）进行，地基验槽、基础结构工程、主体结构工程组织了有建设、勘察、设计、施工、监理单位参加的验收，验收结论符合勘察设计和施工技术标准要求。

5、施工单位按照《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300—2001），对分项、分部和单位工程的质量验收程序和组织符合要求。

三、分部工程质量评价

本工程依据设计文件，工程质量标准，施工验收规范和国家、自治区有关质量标准、规定进行检验评定。

1、地基与基础工程（1）、地基处理及验槽

经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验槽，地基土的承载力标准值及基底标高符合设计要求无不良情况。

（2）基础工程

地基与基础分部分项工程全部合格。经监理工程师审核同意。

经建设、设计、施工、监理、单位共同验收，认为地基与基础分部工程符合设计和施工技术标准要求。

2、主体结构工程

主体工程施工过程中，施工单位对质量保证资料收集整理及时，基本齐全，各分项工程质量评定及时准确。主体工程的轴线、标高和垂直度控制较好，在施工过程中，未发现超标或其它异常现象。

主体分部分项工程全部合格。经监理工程师审核同意。

经建设、设计、施工、监理单位共同验收，认为主体分部工程符合设计和施工技术标准要求。

3、建筑装饰装修工程

建筑装饰装修分部分项工程全部合格。经监理工程师审核同意。

4、建筑屋面工程

屋面找平层材料符合设计要求，表面无起砂、脱皮现象，转角处均做圆弧形，经抽样检验，质量符合设计要经现场作注水、泼水试验，未发现渗漏现象。

建筑屋面分部分项工程全部合格。经监理工程师审核同意。

5、建筑排水工程

对施工过程中所用的设备材料报验，监理工程师均参与质量把关，对不合格的管材，坚持退货，使产品的型号、规格均符合设计要求。排水系统的支管连接，连接紧密，保证运行检修方便，严格按程序施工，坚持先试验后隐蔽。卫生系统通过强度、严密性试验，检验结果符合要求。

建筑排水部分项工程全部合格。经监理工程师审核同意。

6、建筑电气安装工程

主要设备材料合格证、检验报告齐全，产品型号、规格符合设计要求，接地系统经过测试，绝缘电阻测试值均符合设计要求。导线分支连接与设备的连接均作搪锡处理，低压电气设备安装材料、钢管的敷设、管内穿线、灯具、开关的安装等均符合设计和施工技术标准要求。建筑电气安装分部分项工程全部合格。经监理工程师审核同意。

四、单位工程质量评价

建设单位按照《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300—2001）要求的程序，依据设计文件、工程质量标

准、施工验收规范和国家的规定组织建设、设计、施工、监理等部门，在质监站的监督下进行了单位工程质量综合验收。

1、单位工程共分六个分部工程，经查全部符合标准及设计要求。质量验收的划分、验收程序、验收结果符合《建筑工程施工质量验收统一标准》。

2、施工单位对工程质量控制资料进行了收集、整理，监理单位项目总监理工程师对工程质量控制资料经过核查，符合设计要求；经核定符合规范要求；质量控制资料完整，符合施工验收规范规定。

3、工程有关安全和主要使用功能的核查和抽查结果符合要求，安全和功能检测资料完整，抽查和检查结果符合施工验收规范规定。

4、单位工程观感质量符合要求，观感质量符合施工验收规范规定。

综合验收结论：经资料和实地查验工程质量

1、单位工程所含分部工程的质量均验收合格；

2、质量控制资料完整；

3、单位工程所含分部工程有关安全和功能的检测资料完整；

4、主要功能项目的抽查结果符合项关专业质量验收规范规定；

5、观感质量验收符合要求。规范规定。单位工程质量验收合格。