城市更新与棚户区改造政策解读及实务

第一篇：城市更新与棚户区改造政策解读及实务

“城市更新与棚户区改造政策解读及实务”专题研讨会综述

发布时间：2017年10月11日作者：房产委责任编辑：业务创新委

2017年8月，深圳市住建局推出《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》，对深圳市的城市更新及棚户区改造将产生重大影响。9月26日下午2点30分，市律协房地产法律专业委员会（以下称“房产委”）在市律协多功能厅举办“城市更新与棚户区改造政策解读与实务”专题研讨会。研讨会由房产委主任杨林律师主持，房产委委员钟刚强律师、彭素球律师、周志芳律师、廖信凯律师作为研讨嘉宾出席研讨会，四位嘉宾律师作为多年专业从事城市更新和棚户区改造法律业务的专家律师，对研讨议题各抒己见，并与现场同仁进行了互动和充分的交流。现将主要观点和解答整理如下，与全市律师分享。

第一部分 研讨议题

一、棚改新政出台的目的及意图

嘉宾观点：棚改新政出台以消除老旧小区安全隐患作为切入点，更深层次原因有二： 1.解决老旧小区安置问题，通过改造有效释放土地，提高土地利用效率，提升居住品质，改善公共配套，解决人才房和保障房； 2.实践证明老旧小区单靠市场主体推进城市更新困难重重，只有行政征收这个强手力的手段作为保障才能推动，所以政府适时推出棚改，对加快老旧小区改造进度具有积极意义。

二、棚改新政的事实依据与法律依据

嘉宾观点：棚改非法律概念，而是一个政策概念，是政府提出来的解决旧城改造的一种模式，对于棚改政策适用过程中可能采取的相关措施的法律依据包括启动棚改的法律依据，和启动行政征收是否有相应的法律依据两个方面。城市更新有一套较为完善的程序，征收也有一套较为完善的程序，棚改可以参考行政征收现有规定，同时也可以借鉴城市更新的一些做法。目前，关于棚户区改造，只有国务院的一个通知、广东省及深圳市的两个规范性文件，没有诸如《土地管理法》、《城乡规划法》、《物权法》等上位法的具体法律依据。现在没有专门的棚改立项，也没有规范性文件规定搬迁补偿标准，导致各项目标准不一致，而且审批程序方面也存在依据不足的情况，法规、政策方面有待及时跟进。

三、棚改新政与城市更新的对比

嘉宾观点： 1.实施主体不同：棚改实施主体是政府主导，补偿款项由政府财政资金解决，城市更新实施主体是开发商，补偿款由市场主体自筹； 2.拆后再建房屋性质不同：棚改拆除重建后除回迁房为商品房性质外，剩余全部用做人才住房和保障性住房，不可以开发商品房。城市更新重建后房屋包括回迁房、部分政府配建房，其余大部分是市场商品房； 3.补偿标准不同：棚改补偿标准由政府统一制定，通常是一个项目一个标准，并且一经制定，不能更改，而城市更新补偿标准由开发商根据项目情况进行测算，与业主协商并终确定，具有一定的谈判空间； 4.改造方式不同：棚改目前只有一种方式即拆除重建，城市更新包括拆除重建、综合整治、功能改变或者这三种模式组合； 5.路径不同：棚改具有社会公共利益属性，对于拒绝签约的政府可以启动行政征收程序。城市更新必须经100%业主同意才可确认实施主体，而且无法引入行政征收。

四、棚改新政对于老旧住宅小区更新面临怎样的困境

嘉宾观点： 1．一定程度上会对城市更新困难重重的老旧小区改造项目有推动作用，但也应该看到问题的存在，相比纯商品性质住宅小区，配建保障性住房比例较高的小区商品房价格较低，保障性住房业主与商品房业主矛盾冲突已经出现，市场对于配建保障性住房的小区维持较低评级。因此，保障性住房对于本小区的商品房价格产生不利影响。老旧住宅如纳入棚改，原业主出于对回迁小区品质的担忧，有可能打消部分业主棚改的积极性； 2．对于城市更新未能推进转成棚改项目的改造项目会产生一些问题，开发商前期成本费用是否存在补偿，政府能否收购项目？因业主已与城市更新实施主体签署搬补协议，如转成棚改项目变更实施主体，导致业主对原城市更新实施主体构成违约，棚改项目的实施主体对前期城市更新的成本是否应予补偿？城市更新遗留问题有可能成为推进棚改的巨大阻力。

五、棚改新政能否取代城市更新

嘉宾观点： 1.前面提到，棚改和城市更新存在多方面的差别，并不完全重合，两种方式互为补充，同时存在，不是替代关系。按现有征求意见稿的模式，棚改肯定不能取代城市更新。只有在满足征求意见稿的条件下，才能采用棚改，棚改对城市更新是一种补充和促进的作用； 2．棚改类似于城市更新与行政征收结合生下的孩子，两者不可能相互替代，在并行的情况下两者相互借鉴期待发展出更适合的旧改模式； 3.棚改本身也存在一些问题，如将回迁商品房与保障房混建产生的业主矛盾是一个现实的问题，棚改能顺利进行仍有待实践的检验。4.棚改目的在于解决保障房和人才房建设问题，政府因受限于财政资金和人力成本，不可能全部旧住宅区全部采用棚改模式，部分项目仍然会考虑引进社会资金交由市场来完成改造。

第二部分 现场嘉宾互动问题

问题一：对于棚户区改造工作申请依法启动强制程序，对签约期内少数业主住户拒不签约、拒不搬迁阻碍棚户区改造项目实施，损害大多数业主利益的，实施主体可以向项目所在区政府主管部门提交书面情况报告，区政府主管部门核实后，报区指挥部审议，审议通过，依法启动行政征收、行政处罚等强制程序。棚改本身是否可以界定为因公共利益而进行的征收？嘉宾观点：公共利益是法律概念，棚改是为改造危旧住房、终目的也是建设人才保障住房，要经过公共利益研讨、论证，只有符合公共利益的才可纳入棚改项目，所以棚改本身具备公共利益属性，同时，行政征收的启动也要求符合公共利益需要做前提。

问题二：深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用城市更新的方式进行改造。各区政府应当优先将配套不完善的项目纳入棚户区改造项目库。对于城中村，各区政府可以根据实际情况，充分论证可行性后有序纳入改造项目库。城市更新的拆除重建，对老旧建筑的期限从30年调整为20年，各位如何看待？对于同地段相邻片区已经实行城市更新的小区与后续进行棚户区改造的片区，是否会因补偿的差异对比形成实质的不公平？嘉宾观点：对于棚改项目要求建成年限30年改为20年，是因为深圳的历史较短，建筑物存在30年以上才能纳入棚改，那么可纳入的项目将寥寥无几，因城市更新正好是20年，也可能参照了城市更新的标准。深圳市人才保障与安居的指标定的比较高，推进压力比较大，降低项目建成年年限才有可能完成既定指标。不要说棚改与城市更新在补偿标准上存在差异，现在就是棚改项目之间的补偿标准不一致的情况也存在，这种不公平的现象是不可避免的。棚改是由政府主导，控制补偿标准是有可能的，但因城市更新是由开发商主导，由市场决定议价，标准不好控制。实际上，城市更新的补偿项目、范围和标准其实有一个行业的做法，开发商彼此也有相互借鉴的情形。从长期来看，两者会相互影响，棚改的补偿标准有可能提高，与市场形成一定的接轨，而政府也有可能对开发商的补偿标准进行相应的指导。

问题三：棚户区改造采取“政府主导—国企实施—公共住房”的项目实施模式，棚户区改造的实施主体由区主管部门拟定实施主体确定方案，也可指定市人才安居集团为实施主体，也可以通过公开招投标的方式确定实施主体。从规定来看，是否有民营企业的进入渠道和空间？ 嘉宾观点：政府主导—国企或者人才安居集团实施制度设计的初衷是出于非盈利性考虑，国企仅收取一定比例的服务费，在棚改项目中不赚取项目利润，如将棚改主体限制在国企并无必要，事实也未限制民营企业进入，只是介入棚改利益有限，民营企业未必有兴趣。

问题四：坚持以租为主，各区根据人才住房和保障性住房建设供应情况，合理确定棚户区改造所建人才住房和保障性住房的租售比例。福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售。棚户区改造的住宅部分，除了回迁安置，全部用作人才住房和保障性住房。是否会因此延缓棚户区改造的进度和力度？嘉宾观点：只租不售的提法在市住建局的征求意见稿中有提及，但在罗湖区旧住宅区的意见稿中未提及，终是否修改这个提法现在未知，但个人观点，只租不售的人才房的管理将消耗大量的行政资源，租户也会不爱惜房子，人才房的价值将大打折扣，并且这意味着可供销售的市场商品房总量将减少，有可能会进一步推高市场商品房价格。

问题五：棚户区改造的搬迁安置补偿方案在征求被搬迁人的意见的基础上制定，报区指挥部批准后在项目现场和官方网站上公示，或者以其他方式通知被搬迁人，从程序和实体上，被搬迁人如何保障自身的合法权益？嘉宾观点：市局的征求意见稿中对补偿标准终制订权归住建局，住建局制订标准前会举行听证，确定后基本没有谈判空间。由于是使用财政资金，政府制订标准时既要参照征收等补偿标准，也要充分考虑当事人的诉求，并在两者之间寻求平衡。

问题六：在城市更新中产权人不明的情况如何认定和处理？嘉宾观点：已核发权属证书的房屋，证载权利人为产权人。未核发权属证书的房屋，通过业主申报、公示、原土地权利人、社区工作站、居委会和街道办事处认定的方式认定产权人，目前各个区的操作有所不同。问题七：对于不同产权状态的建筑物，棚改和城市更新在处理对待上有何差别？嘉宾观点：棚改中，对不同产权状态的建筑物处理与城市更新中是不一样的，实务中，城市更新中对不同产权状态的建筑物补偿基本一致，而在棚改中，会有所区别。

问题八：对于存在抵押和银行借款的房产，开发商能否直接代替还款并解除抵押限制，实践中怎么操作？嘉宾观点：对于有抵押权的房产，在实施主体确认前要解除抵押，开发

商可直接代替还款并解除抵押限制，或者开发商会配合业主找相关银行，与银行协商以开发商担保形式要求银行先解除抵押，等回迁房办证后再继续设置抵押。

第二篇：2017年棚户区改造政策解读

2017年棚户区改造政策解读

一、基础知识

（一）棚户区和棚户区改造的定义

棚户区指简易结构房屋较多，建筑密度较大，使用年限久，房屋质量差，建筑安全隐患多，使用功能不完善，配套设施不健全的区域。城市危房、城中村纳入城镇棚户区范围。

棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或改造计划的改造项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。

（二）工作要求

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）规定，棚户区改造要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平。(三)棚户区的改造范围 1.改造范围

《住建部关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保〔2012〕190号）规定，“十二五”期间，城市棚户区（危旧房）改造范围内的居民安置住房筹建（新建、购买、货币补偿等）工程和原居民住房改建（扩建、翻建）工程，统一纳入国家城镇保障性安居工程规划计划，其他工程不纳入规划计划。2.政策红线

《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）和《住房城乡建设部办公厅关于棚户区界定标准有关问题的通知》（建办保函〔2014〕535号）规定，禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。3.改造范围逐步扩大

在2011年，将改造范围延伸到建制镇。《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）规定，有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。

到2013年，一是扩大到华侨农场非归难侨危房改造。《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）还将将华侨农场非归难侨危房改造，统一纳入国有垦区危房改造中央补助支持范围。二是将部分城中村改造项目也纳入了棚户区改造范围。《住房城乡建设部关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》（建保〔2013〕52号）进一步明确将部分城中村（城边村、城郊村）改造项目也纳入了棚户区改造范围。

进入2015年，把城市危房改造纳入棚改政策范围。《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）把城市危房改造纳入棚改政策范围。

二、关于棚户区改造货币化安置

（一）政府建设安置房存在的问题

棚户区改造工作实施初期，主要采取政府统建安置房的方式，主要原因是房价上涨快、市场供应不足，政府主导建设安置房方式，即期安置资金支付压力小，做法较为成熟，各地普遍采用。但存在多种缺陷，一是建设周期长，从地块征收到安置房建设、竣工交付一般需要4-5年，如遇征收困难，长达7-8年，群众长期租房过渡，怨言较大。二是安置房质量，成本控制难以达到房地产企业的专业水平，建设后的安置房质量投诉较多。三是统建安置房分配难度较大，往往顶楼底楼群众不愿要，商业门面和附属设施存在管理运营不善的问题。四是安置房小区物业管理收费难，导致物业管理与服务不到位。五是棚户居民集中安置，棚户区变成安置区，引发的社会问题较多。六是房屋规划、建设、安置、管理易滋生腐败。七是一些安置地块为划拨用地，办证难、群众意见大，有些地块评估后办了证，但土地真实价值难以体现。

（二）意义和作用

在棚户区改造中推进货币化安置，一是缩短安置周期，提高安置工作效率，节省过渡费用；二是有利于棚改居民早日住上产权明晰的住房，享受更好的居住环境和物业服务，满足群众多样化居住需求；三是促进棚户区改造与房地产市场有效衔接，既有利于消化存量商品住房，又有利于棚户区改造项目的整体推进。

（三）主要方式

棚改货币化安置方式包括:政府组织购买、政府集中采购和直接货币补偿，安置方式按照自愿的原则由棚户区居民自主选择。

1.政府组织购买。由区县政府从本市商品房市场组织房源，搭建统一的房源信息平台，通过发放“购房券”等形式，引导棚户区居民自主选择购买。

2.政府集中采购。由区县政府按照政府采购程序的规定，集中购买本市在建或已建成的普通商品住房用于棚改安置，采购价格不得高于所在区域周边同类商品住房的平均价格。

3.直接货币补偿。区县政府将补偿资金支付给棚户区居民，由棚户区居民自行通过房地产市场购买、租赁住房或用于其他支出。

三、关于政府购买棚改服务

（一）定义

2015年12月，省财政厅和省住建厅出台《安徽省政府购买棚改服务管理办法》。政府购买棚改服务，是指通过发挥市场机制作用，把棚户区改造相关服务事项按照一定的方式和程序，交由具备条件的社会力量和事业单位承担，并由政府根据合同约定向其支付费用。

（二）政府购买棚改服务的内容 1.居民棚改意愿入户调查； 2.棚改项目的可行性论证及评审； 3.棚改项目的征地拆迁服务；

4.棚改安置住房的筹集(包括新建、购买、租赁、改扩建、货币化安置等方式)； 5.棚改片区公益性配套基础设施建设，包括安置住房小区“红线内”的道路、供水、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等配套基础设施；与棚改项目直接相关，直接服务于安置小区居民的“红线外”城市基础设施。棚改片区公益性配套基础设施需纳入棚改规划同步报批并经省级主管部门认定，实行“同步规划、同步报批、同步建设、同步交付”。

（三）政府购买棚改服务的七个步骤

1.出台相关办法意见，对购买主体、承接主体、购买内容、购买方式及程序、预算管理、绩效管理、工作机制等操作办法作出明确规定； 2.财政部门将棚改纳入《政府购买服务指导性目录》；

3.确定地方政府授权的有预算权的政府部门、事业单位或主管部门作为购买主体(一般为财政局)；

4.确定采用公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购等方式实施棚改采购；

5.确定承接主体为社会资本，也可是社会资本独自或与政府共同成立的项目公司；

6.将采购资金纳入未来财政预算支出管理； 7.购买主体与借款人签订政府购买服务合同。

第三篇：棚户区改造政策

棚户区改造政策

各地要在10月底前编制完成2013－2017年棚户区改造规划，明确分、分类别改造任务，并落实到市县。这是记者从23日举行的全国棚户区改造工作电视电话会议上获悉的。

会议要求，各地要做好棚户区改造的组织实施工作，具体包括尽快落实建设任务，确保工程质量安全，落实目标责任制和推进棚户区改造信息公开等。

2008年至2012年，全社会共投入资金1．92亿元，开工改造各类棚户区1260万户。在过去5年大规模改造棚户区取得显著成效的基础上，今后5年再改造城市和国有工矿、林区、垦区棚户区1000万户，其中2013年改造304万户。

住建部日前对《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》进行解读时表示，要落实税费减免政策，扩大棚户区改造安置住房的税收优惠政策范围。

住建部表示，按照现行政策并结合《意见》的规定，各类棚户区改造可享受的税费优惠政策包括以下几个方面：

一是棚户区改造安置住房税收优惠政策。主要包括建设用地免征城镇土地使用税；免征涉及的印花税、土地增值税；免征或减半征收契税、个人所得税。棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。电力、通讯、市政公用事业等企业对城市和国有工矿棚户区改造给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。

二是棚户区改造项目免征行政事业性收费和政府性基金。免收的全国性行政事业性收费包括防空地下室易地建设费、白蚁防治费等项目；免收的全国性政府性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目。

三是企业参与政府统一组织的工矿（含中央下放煤矿）棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造的，对企业用于符合规定条件的支出，准予在企业所得税前扣除。现行政策规定国有工矿企业、国有林区企业和国有垦区企业用于政府统一组织的棚户区改造支出，准予在企业所得税前扣除。

昨日，国务院印发《关于加快棚户区改造工作的意见》，明确了今起5年内全国棚户区改造目标：改造城市棚户区、工矿棚户区等各类棚户区1000万户。据住建部有关负责人介绍，2008年至2012年五年内，全国开工改造各类棚户区1260万户，占同期城镇保障性安居工程3100万套（户）开工量的40%；基本建成各类棚户区改造安置住房750万套。

规划

今年“棚改”304万户

《意见》提出，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。2013年至2017年改造各类棚户区1000万户。其中，今年要改造304万户。

其中，城市棚户区800万户，今年改造232万户；国有工矿（含煤矿）棚户区90万户，今年改造17万户；国有林区棚户区和国有林场危旧房30万户，今年改造18万户；国有垦区危房80万户，今年改造37万户。

资金

可发行“棚改”专项债券

资金历来是棚户区改造的主要难题。对此，《意见》制定了国家财政支持、银行信贷扶持、引导民间资本进入、允许发行专项债券、税收减免等“一揽子”方案。

国家财政支持，中央加大对棚户区改造的补助，对财政困难地区予以倾斜。

此外，各地区还可以从国有资本经营预算中，适当安排部分资金用于国有企业棚户区改造。有条件的市、县可对棚户区改造项目给予贷款贴息。

引导民间资本，民间资本可以通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式，参与棚户区改造。

允许发行专项债券，地方政府融资平台公司、承担棚户区改造项目的企业，可发行企业债券或中期票据，专项用于棚户区改造项目。

监管

“棚改”禁建福利性住房

此前，一些地区棚户区改造过程中，曾发生暴力拆迁、毁坏历史保护建筑、借机建福利性住房等违法事件。更有甚者，个别官员在棚户区改造项目中，滥用职权、贪污腐败，导致一些回迁住房成为豆腐渣工程。

对此，《意见》明确提出，监察部、住建部等部门将建立督察制度，定期全面督促检查地方棚户区改造。督促检查中一旦发现，地方政府的棚户区改造项目资金土地不落实、政策措施不到位、建设进度缓慢、质量安全问题突出，地方政府负责人将被约谈，限期整改。

根据《意见》，棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。严禁企事业单位借棚户区改造政策建设福利性住房。

第四篇：棚户区改造详细政策

国家棚户区改造政策

一、以净地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目如下优惠政策

(一)土地储备中心对危房棚户区土地实行收购，以净出让方式供地。净地出让后获得的出让收益，扣除按规定缴省的费用后，专项用于支付银行贷款本息和毛地收购资的周转以及危房棚户区安置房建设。

(二)安置房住宅用地实行土地行政划拨，对改造后的房屋纳入产权产籍管理，办理商品房房照。商服用地实租赁供地。

(三)安置房建设项目行政事业性收费(以费还贷项目除外)全免，经营、服务性收费按最低限下浮50%收取(项明细附后)。

(四)安置房房屋拆迁补偿契税先缴后返;对安置房住宅上靠标准户型增加的建筑面积部分，营业税等税种由地方税务部门向省申请暂缓缴纳。

(五)安置房建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求无偿同步建设至小区红线。对腾空用于商品房建设的地块，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设，所需费用由摘牌的商品房开发主体，按照国家、省、市所规定的正常标准结付;涉及配套管网施工中的破道、绿化等费用免缴。

(六)对安置房建设项目，政府各职能部门要同步办理相关手续，保证项目的开竣工时间。

(七)小区配套建设标准要满足居民基本生活和出行需要，区政府组织被安置居民以招标方式选择物业公司，对小区实行物业管理，物业费三年内减半收取，不足部分由区政府承担。

(八)在进行安置房建筑设计时，应根据周边服务设施现状，建设一处或几处综合市场，用于提供公益性就业岗位，其产权归市政府所有，由区政府负贵日常管理。

二、以毛地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目享受如下优惠政策(一)市财政筹措危房棚户区开发改造补贴资金(包括开发企业上缴的土地出让金，开发企业上缴的税费地方留用部分，向上争取政策和资金等)，建立专户，专款专用。危房棚户区开发改造项目按应缴土地出让金的70%为基数，作为政府投入返还给开发企业。危房棚户区供地实行土地公开挂牌出让，在挂牌过程中出现竟标情况，可采取递减返还比例竞标办法出让土地使用权。成交价款一次性缴齐后，15个工作日内补贴到位。

(二)行政事业性收费减半收取，经营、服务性收费按最低限下浮30%收取(项目明细附后)。(三)涉及危房棚户区开发改造项目的各项税种全额征收，扣除城市建设维护税和教育费附加，地方留成部分的60%，按入库财政级次返给开发企业予以补贴，其余.40%由入库财政级次设立“危房棚户区开发改造补贴资金”专户，专款专用，定期审计。开发主体缴纳税金后，力争10个工作日内补贴到位。

(四)危房棚户区改造项目在不突破国家刚性标准及不率，土地摘牌后，规划设计不再做调整。

(五)危房棚户区开发改造项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设至小区红线。所需建设资金，一部分从市财政收取的危房棚户区开发改造项目城市基础设施配套费中解决，定向用于热力、供水、排水管网建设，缺口部分由热力、供水、排水等企业自筹资金建设;电力外网改造费用，按建筑面积每平方米20元交纳;燃气外网改造费用由开发企业按每户700元交纳。安置房住宅建筑面积(户)相关配套费用(含电力外网改造费和燃气外网改造费)免缴。

(六)对确实难以实施的危房棚户区改造项目，市政府将采取一事一议的办法，由市政府市长办公会议或市政府常务会议议定。

(七)市政府已经明确优惠政策的危房棚户区开发改造项目，不执行此政策;对土地已摘牌的危房棚户区开发改造项目，未签订安置补偿协议的，执行此政策。

三、以建经济适用住房方式进行的危房棚户区开发改造(一)住宅用地实行行政划拨。

(二)住宅部分行政事业性收费减半收取。

(三)住宅部分经营、服务性收费按最低限减半收取。(四)按照普通商品房对待管理

第五篇：北京市棚户区改造政策

北京市棚户区改造政策

一、总体要求

到2017年底，全市完成棚户区改造15万户，基本完成四环路以内棚户区改造和环境整治任务，使居民住房条件和生活环境明显改善，基础设施和公共服务设施水平不断提高。

二、工作范围

本市棚户区改造和环境整治工作包括城市棚户区项目和国有工矿棚户区项目。其中，城市棚户区项目包括：平房区院落修缮项目、危旧房改造项目、城中村边角地整治项目、新增棚户区改造和环境整治项目。

三、工作机制

为加强棚户区改造和环境整治工作的组织领导，设立棚户区改造和环境整治领导小组(以下简称领导小组)、指挥部及办公室。领导小组的主要职责是：统筹协调棚户区改造和环境整治工作，研究决策相关工作规划、政策措施及重大事项，协调解决工作中遇到的重大问题。指挥部的主要职责是：贯彻落实市委、市政府和领导小组关于棚户区改造和环境整治的工作部署，组织制定工作计划，指挥协调重点改造整治事项。领导小组和指挥部办公室设在市重大项目办。

建立协调联动的市区两级指挥体系，统筹全市工作，落实属地负责制。各区县政府要按照市级工作机制模式，设立专门机构，负责本行政区域内棚户区改造和环境整治工作的组织实施和监督管理。

四、职责分工

市重大项目办承担领导小组和指挥部办公室的日常工作，要发挥好牵头作用，加强统筹协调，会同市有关部门和单位按照任务分工和职责要求，研究制定工作方案并组织实施；要加强督促检查，及时汇总、分析并报告相关工作进展情况。

市发展改革委要配合市重大项目办对棚户区改造和环境整治项目及拟纳入市级统贷平台的棚户区改造和环境整治项目进行审查；依权限办理项目立项审批手续，指导区县发展改革部门办理项目征收投资任务书及有关项目立项审批手续；研究市政府固定资产投资对棚户区改造和环境整治项目的支持政策。

市住房城乡建设委要配合市重大项目办做好棚户区改造和环境整治项目的组织、指导和协调工作，会同有关部门督促各区县政府编制棚户区改造和环境整治规划；加强协调指导，抓好建设进度、工程质量等工作；统筹协调中心城区棚户区改造和环境整治定向安置房建设；指导各区县做好房屋征收、直管公房管理、产权登记、房屋修缮等相关工作。

市财政局负责研究制定财政对棚户区改造和环境整治项目的支持政策，并按照规定做好资金保障工作；配合做好承接国家开发银行贷款工作，统筹组织向市级统贷平台增信；指导区县财政部门开展工作；做好棚户区改造和环境整治财政资金监督检查工作。

市国土局负责办理棚户区改造和环境整治项目的土地预审手续，优先安排棚户区改造安置房用地，积极推进各项用地手续办理。

市规划委负责加快办理棚户区改造和环境整治项目的相关规划手续。

市市政市容委负责棚户区改造和环境整治项目涉及的城乡环境建设综合协调、城市综合管理协调和相关市政公用事业、市容环境卫生管理工作。

市国资委配合市重大项目办及相关部门指导、督促所出资企业积极参与市属国有企业棚户区改造和环境整治工作，协调解决工作中遇到的相关问题。

市文物局依法协助开展棚户区改造和环境整治项目涉及的不可移动文物、历史建筑、具有保护价值建筑、地下文物的保护工作。

市环保局负责监督指导棚户区改造和环境整治项目涉及的环境保护工作。

市金融局负责协助市重大项目办等相关单位，做好棚户区改造和环境整治项目融资对接工作；积极协调金融监管部门，给予政策支持，引导在京金融机构，参与棚户区改造和环境整治融资工作；负责对纳入统贷的项目进行初审。

市审计局负责组织对棚户区改造和环境整治项目资金使用情况和使用程序进行审计监督。

市公安局负责对阻碍执法、暴力抗法等行为依法进行处罚；对相关实施主体履行法定消防安全职责的情况进行监督检查。

市地税局要按照棚户区改造项目名单，落实国家有关棚户区改造税收政策。

市园林绿化局负责对棚户区改造和环境整治项目绿化美化工作进行监督指导，协助各区县做好绿化美化工作。

市保障性住房建设投资中心作为市级棚户区改造统贷平台，负责将指挥部批准纳入统贷平台贷款的项目向国家开发银行申报贷款，按照市政府确定的统贷统还模式统筹做好贷款资金的拨付、还本付息等工作。

各区县政府是棚户区改造和环境整治的责任主体，要统筹安排工作计划，明确具体工作责任和措施，加强督查，及时协调解决工作中遇到的重点难点问题，确保按时完成任务。各区县政府可通过公开招投标、邀请招标、竞争性谈判等公开方式确定具备相应资金实力、资信和资质等级的企业作为改造实施主体。在编制棚户区改造主体招标文件时，对项目实施主体的资质条件、资信等级及资金额度等进行明确，并向社会公布。招标文件不得设定歧视性条件，同时应要求投标企业缴纳与项目改造相适应的启动资本金，存入区县政府设立的资本金共管账户。

中标企业要与区县政府签订协议，明确改造目标、改造范围、改造要求、工程进度时限和双方权利、义务关系及违约责任等。要明确项目法人，终身对住房质量负责；要贯彻落实绿色建筑行动方案，积极执行绿色建筑标准。禁止使用假冒伪劣建筑材料。

国家开发银行根据有关协议，积极发挥开发性金融大额、长期等特点及在投资、贷款、债券、租赁、证券等领域的综合性金融服务优势；同时，引导商业银行、保险等社会资金积极提供融资支持和融智服务。

五、支持政策

(一)多渠道筹集改造资金。

按照政府主导、市场运作的原则，创新融资渠道和方式，注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。

1.积极争取国务院棚户区改造资金政策支持，落实市区两级财政支持资金。

2.积极利用信贷资金。加强与国家开发银行的合作，搭建棚户区改造市级统贷平台，授权市保障性住房建设投资中心为承接棚户区改造专项贷款的市级平台。使用好棚户区改造贷款政策性信贷资金，引导其他在京金融机构创新金融产品，建立健全棚户区改造贷款还款保障机制，吸引信贷资金支持。

3.鼓励国有企业参与棚户区改造和安置房建设，积极引入民间资本，拓宽融资渠道，尝试以股权基金等形式进行夹层投资，缓解政府财政压力，解决实施主体资本金问题。

4.对于利用市级统贷平台筹集资金的项目，按照棚户区改造项目专项贷款相关规定要求，采用统贷统还的融资模式，由市保障性住房建设投资中心统一向国家开发银行申请贷款。由市政府与市保障性住房建设投资中心签订《委托代建框架协议》，明确授信总体额度及融资模式；由区县政府就具体项目与市保障性住房建设投资中心签署《委托代建协议》，明确还款计划和金额；由区县政府授权区县财政部门与市保障性住房建设投资中心签署《资金使用管理协议》，明确区县财政对资金的使用和管理。对于市场化运作的项目，通过发债、基金等方式进行融资。

(二)确保建设用地供应。

1.加大供地支持，优先安排棚户区改造安置房建设用地。对未完成棚户区改造供地任务的区县，原则上不予安排商品住房建设用地。

2.对纳入政府统一组织实施棚户区改造的国有土地，规划含有回迁商品住房的，可将棚户区改造前期工作及拟改造土地的使用权一并在土地市场通过招标方式确定土地使用权人。规划用地性质为商业金融等其他经营性用地且不含有回迁安置房(定性为商品住房)的，按照“拆迁建设分离”原则，在项目用地征收完成后，在土地市场公开入市交易。

3.安置房中涉及的经济适用住房、廉租住房和符合条件的公共租赁住房建设项目，及市属国有企业利用自有用地建设棚户区改造安置房，其产权定性为参照经济适用住房管理的，全部通过划拨方式供地。

4.棚户区改造异地安置后腾退的经营性用地，一律通过招拍挂方式供地，以平衡棚户区改造资金。

(三)简化行政审批手续。

以棚户区改造和环境整治行政审批事项为试点，加快行政审批制度改革，除法律法规有明确规定由市级部门审批的，其他审批事项一律下放至区县政府，并进一步简化审批程序，压缩审批时间，提高审批效率。

(四)做好征收补偿和安置工作。

1.各区县政府要按照国家和本市国有土地上房屋征收与补偿的相关规定，组织实施房屋征收。

2.各区县政府要在充分征求改造范围内居民意见的基础上，组织实施单位编制好征收补偿方案，做到“对象公开、政策公开、过程公开、结果公开、资金平衡方案公开”；在征收中要坚持依法行政，阳光操作，和谐征收，禁止强拆强迁，依法维护群众合法权益。同时，对少数提出无理要求和不合理诉求的群众，依法申请司法部门予以强制执行。

3.棚户区改造安置补偿包括货币补偿和房屋产权调换，由棚户区内的居民自愿选择，各区县要按照国家和本市有关规定，结合实际制定安置补偿办法。

4.棚户区改造安置房实行原地和异地建设相结合，规划条件允许的地区，尽可能实现就地安置。对中心城区因文物保护、规划条件限制等无法就地安置的，可进行异地安置，异地安置要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，合理规划选址，尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。核心城区安置房源不足的，由市级统筹建设。由不同主体实施的项目可进行安置房源的统筹联动，实现安置房源的合理使用。

积极鼓励和支持市、区属国有企业利用自有用地建设定向安置房。

5.市发展改革、财政等部门要进一步完善人口输入区与输出区公共资源和后期管理经济补偿机制，加快研究解决人口输入区因人口迁移而增加公共管理、社会服务机构及人员编制等问题，制定合理有效的政策。

6.居民实现异地安置后，原在输出区享有的子女就学、养老、医疗等待遇不变。

7.人口输入区因承接核心城区人口疏解而增加的常住人口，不纳入人口调控考核范围。

(五)加强直管公房管理。

各区县政府要明确直管公房管理机构，建立直管公房管理信息库，加强直管公房使用管理，及时掌握房屋及承租人情况；要加大对直管公房转租行为的监督检查力度，依法治理违规转租行为，直管公房承租人私自向社会其他人员转租，且他处另有住房的，无偿收回其承租的公有住房；他处无房的，由公房管理单位予以纠正。

(六)落实税费优惠政策。

积极贯彻落实国家有关税收优惠政策，做好政策宣传和纳税服务工作。

六、保障措施

要因地制宜、多措并举，区分不同类型，运用不同模式，分类实施棚户区改造项目；要坚持规划先行，统筹考虑保障房建设、基础设施改造、历史风貌保护、社会事业发展、环境整治等各项工作，确保工作的整体性和协调性。要加强计划管理，组织编制棚户区改造和环境整治工作规划，落实建设计划，经指挥部批准后，向各区县政府下达，并将任务完成情况作为对各区县政府和市各有关部门考核的重要依据。

各区县政府和市有关部门要对棚户区改造和环境整治项目涉及的房屋拆除、设计、施工等工作，加强管理，依照建设单位负责制原则，按照现行法律法规实行严格的全过程管理。要依法组织设计、施工、监理招标，加强工程质量监管。工程完工后，要依法组织竣工验收，经验收合格的，方可交付使用，确保棚户区改造和环境整治项目成为真正的民生工程、放心工程。