世纪花园物业管理开办费

第一篇：世纪花园物业管理开办费

在世纪花园共配置了65人，人员具体分工如下：管理人员3人，客户接待、收费及内页资料管理5人，保安32人，保洁绿化18人，维修维护7人。其中用于人员开支费用为69万元，维修材料费、办公费、税金、利润、不可预见费合计为12万元，小区管理费用总计81万元，小区物业费预计按建筑面积0.60元/平方米计算，可基本上持平。我们将从以下几个方面对小区实施标准化、规范化和精细化管理。小区设置保安情况如下：

负责区域 所在岗位 配置人数 岗位具体安排 管理中心 安管组长 2 白班、夜班轮流 主要出入口 小区东门 2 每班1人，2班轮流 小区南门 2 每班1人，2班轮流 小区西门 2 每班1人，2班轮流 休闲广场 2 每班1人，2班轮流

庭院及楼道 小区公共场所 6 每班2人，3班轮流 小区楼道内

高层住宅 一楼大厅 16 每班1人，2班轮流 合计 32人。

小区保洁绿化人员配置情况

负责区域 所在岗位 配置人数 岗位具体安排 小区公共部位保洁 18栋居民楼内公共部位 12 白班 庭院 4 白班

小区绿化 庭院绿化 2 白班 合计 18人 小区工程维修人员配置情况如下

负责区域 所在岗位 配置人数 岗位具体安排

小区电路、电器设施维修养护 电工 2 每班2人，含夜间值班及轮休 小区上下水管道及设施维修 水工 2 每班2人，含夜间值班及轮休 日常综合维修 万能工 2 每班2人含夜间值班及轮休 合计 6人

四、小区整体人员配置情况 部门 人数 工作概述 总经理 1 管理处总经理

副经理 2 物业管理副经理、维修维护副经理

客户服务中心社区服务中心 3 客户服务接待、收费、社区文化 综合管理部 2 服务品质监督、客户投诉处理、内业资料管理 工程部 7 电话、网络布线、日常房屋公共设施、设备维护、保养 安全管理部 32 小区安全管理、出入口监控以及小区巡视、避免安全隐患 绿化保洁部 18 小区公共部位地面、走廊、广场、墙面、绿地定期保洁和绿化养护 合 计 65人

九、管理费预测：

1、人员按65人计算，（员工工资、社会基本养老保险、服装、福利基金、工会经费、教育经费）

部门 人数 月工资 年工资 总经理 1 3000元/月 36，000 副经理 2 2600元/月 62，400 客户服务中心社区服务中心 3 1000元/月 36，000 综合管理部 2 900元/月 21，600 工程部 7 900元/月 75，600 安全管理部 32 800元/月 307，200 绿化保洁部 18 700元 /月 151，200 合 计 65 690，000

2、维修材料费（包含公共照明、消防系统、供水系统、排水系统、电视监控系统）一年平均费用：25400元（按0.2元/m2计算）

3、办公费（包含交通、通讯费、低值易耗品、办公水电费、小区广告、宣传、社区文化费）一年平均费用：7600元（按0.06元/m2计算）

4、税金5％：按物业管理费全部上缴计算，应交税金为127000×0.6元/平方米×12月×5％＝46000元（物业费按0.6元/平方米计算）

5、利润5%：一年利润：40000元

6、不可预见费2％：16000元 管理小区费用总合计：81万元

第二篇：世纪花园幼儿园

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把世纪幼儿园办成宜昌幼教的一块名牌和儿童健康成长、全面发展的乐园

马丽亚的世纪梦

——本报记者专访世纪花园幼儿园、世纪AAA幼儿园创办者马丽亚

荆楚网消息(三峡晚报)“12月29日上午，西陵区‘文明素质教育从娃娃抓起’活动启动仪式在世纪AAA幼儿园隆重举行。宜昌市人大常委会、市政府、市政协、市教育局有关负责人和西陵区有关领导出席启动仪式。”12月30日，我市各大媒体都刊发这条新闻，一时间，世纪AAA幼儿园成为人们关注的热点。

世纪AAA幼儿园在幼儿教育上有何独特之处？

作为民办幼儿园，它的创办者是一个什么样的人？

世纪幼儿园何以赢得宜昌幼教的高端市场，赢得幼儿家长的信赖？

带着这些的疑问，我们走进了世纪AAA幼儿园，走进了世纪AAA幼儿园园长马丽亚的幼教天地，走进了马丽亚的幼教世纪梦。

敢作敢为，开辟幼教新天地

女性的魅力，表现在二个方面，一曰容貌，二曰气质。世纪幼儿园的创办者马丽亚女士，就是这样一位容貌端庄，颇具内涵的魅力女性。年纪轻轻地就在宜昌幼教界创立了定位于我市幼教高端市场的世纪花园和世纪AAA两所幼儿园，投资逾百万，成为众人心目中的成功人士。想象中她该有一种成功者的自负与傲气吧，但马丽亚身上没有这种“俗气”，有的却是一种连孩子都感到温馨的亲和力。

出身水电世家的马丽亚，本可以有在别人看来更好的选择，但她却毫不犹豫地选择了幼师专业。马丽亚说，人生有很多选择是难以回答为什么的，如果硬要有个答案，那就是因为从小就向往像鞠萍姐姐一样永远快乐地和孩子们在一起的生活。喜欢，是马丽亚幼教世纪梦起飞的原点。

三年幼师毕业后，马丽亚很顺利地分配到了我市一家公立幼儿园当幼师，几年的光阴弹指而过，在送走了一批批幼儿后，她渐渐感觉这几年的幼教生涯与梦想中的幼教理想有着无法逾越的鸿沟，她在矛盾中思索寻找答案。外柔内刚，敢作敢为的马丽亚终于做出了人生中重大的选择，毅然放弃了叫许多人羡慕的“铁饭碗”，踏上了创业的坎坷路。在她的心中，创办自已的幼儿园是她无法割舍的幼教梦。

梦想，绝不是空想和幻想。当时宜昌市民办幼儿园都在很低的起点上小心翼翼地尝试，还没有一家高档园，马丽亚敏锐地发现了幼教高端市场的广阔前景，在她看来，幼教是人生的起跑线，高质量的幼儿教育能使幼儿赢在起跑线上。随着经济社会快速发展，富裕水平的提高，人们将对幼儿教育提出更高的要求。为了实现自己的梦想，马丽亚决心做宜昌市高档民办幼儿园第一个吃螃蟹的人。

马丽亚深知第一个吃螃蟹人的风险与艰难，深知要圆自己的幼教梦，仅有热情是不够的，路还得脚踏实地一步一个脚印的走。这时的她，像一块海绵，在中国沿海发达城市的品牌幼儿园里不断地吸取着国际上先进的教育思想和理念，解析着各园的办园优势及特色，不断地思索着自己幼儿园的定位与宏伟蓝图。

在做了一番深入全面的幼教前沿考察之后，马丽亚又静下心来，悄然来到一所公立示范幼儿园的园长身边，当上了一个不拿薪水的跟班。她不是幼儿园的员工，却比幼儿园的任何人都关心幼儿园的事，从教研到后勤，从计划到实施，事无巨细，面面俱到。她的执著让人

感动，她的细致让人折服，使一些开始对她心存疑虑的人更坚定了对她的信心。半年后，当我市首家民办高档幼儿园——宜昌市世纪花园幼儿园红火开园之时，人们才知道这个漂亮的跟班，是世纪花园幼儿园的创办人——马丽亚。

就这样，在我市第一个高档社区世纪花园，马丽亚的幼教世纪梦展开了她金色的翅膀。她从一名不知名的教师一跃成为了我市第一所高档幼儿园园长，这在当时社会和幼教界引起了不小的反响，人们难免会产生担心和质疑。但在马丽亚的心中已勾勒出一幅清晰的图画，她坚信时间可以证明一切。凭借着一种决不服输的毅力，幼儿园从78名幼儿开园，从无到有，从摸索到实践，从实践走向成熟。渐渐地，一名名幼儿家长站出来说好了，一次次比赛让同行刮目相看了，一群群老师投奔世纪花园幼儿园来了。很快，世纪花园幼儿园已不能满足孩子们上幼儿园的要求了，2007年9月，在又一个高档花园小区——AAA花园洋房小区，世纪AAA幼儿园开园了，这标志着马丽亚的幼教世纪梦又跃上了一个新的台阶，达到了更高的境界。2007年12月29日，西陵区“文明素质教育从娃娃抓起”活动启动仪式在世纪AAA幼儿园隆重举行，要员莅临，盛况空前，世纪AAA幼儿园在喧嚣的城区发出了令人瞩目的“声响”。

潜心钻研，探索幼教新理念

热爱幼教的马丽亚，尽管事务缠身，工作繁忙，她总要千方百计地抽出时间，思考和研究幼教最新动态与理念，探索幼儿专业知识和幼儿园的园本课程。每年，她总要抽出一些时间走出去看一看，向全国的知名幼教专家讨教一番，去捕捉最新鲜的专业知识；每月，她总要深入到教研之中去实践教学的创新，深入到孩子们中间去体验带班的苦与乐。在她身上先进的幼教理念和扎实的幼教实践相结合，理念指导实践，实践丰富理念，使世纪幼教园在幼教上总是领先一步，走在同行的前列。

“孩子总是对的。”这是马丽亚的一句口头禅。在她看来，天真无邪的孩子是没有错的，有错也是大人影响和教育不当的结果。所以她严禁教师责备孩子，更不允许老师自己动气。每当老师对孩子有责备之意时，马丽亚总是这样告诫老师。她要求每个教师要从孩子们看似不对的言行中，认真检查和发现自身教育中的问题，以孩子为中心，改进教育方法。

在个性不一的孩子们当中，常有些生性胆怯的性格，胆小、不敢说话，游戏时总是站在角落的那一类。对于孩子过于内敛的性格，家长们都十分焦急，有些更是指责幼儿园教育方法的不当。为了改变这类特殊的孩子，马丽亚经常与教师一道，深入家访找原因，了解孩子的生活环境和教育环境，观察孩子在园的点点滴滴，与班级教师共同制定教育方案与学期目标，在幼儿园里有目的地关注和引导他们，始终以信任的目光鼓励孩子们站起来讲话和游戏。慢慢地，这些孩子在关爱中找到了信心，在信心中改变了个性。现在，一个个曾经羞于表现的孩子已成了班上发言的“积极分子”，孩子转变的事实感动了家长，以前对幼儿园的责怪也变成了现在逢人便夸的热情称赞。

“蹲下来，平视和孩子对话！”这是马丽亚对幼儿老师的一项要求。她说，老师和孩子讲话时如果站着，孩子就会有处于“下方”的不平等感，会感到拘谨、压抑，老师和孩子就不能够平等交流，长期如此，会影响孩子健康人格的形成。“幼儿教育，必须以孩子为中心。”她认为。过去的幼教，是老师带孩子，重点在老师“带”，老师是中心。马丽亚说“不！”幼教应以孩子为本，以体贴服务每个孩子家长为中心。不仅要“带”好孩子，还要教好孩子。她说每个孩子都是最重要的，绝不能以绝大多数孩子为由，而忽视了对孩子的个性施教。为了保证世纪幼儿园孩子能在教育上得到“个性关怀”，世纪幼儿园不计成本，以高出普通幼儿园3倍的比例，按4：1配备教职工的力量。

理解激励，众人划桨开大船

两大园区，几百个孩子，马丽亚深知，她的幼教世纪梦离不开幼儿园的老师们，她告诫自己，要沉下去，洞悉老师们的所思所想所求，把握她们思想的脉搏，为她们排忧解难，和

她们拧成一股绳。马丽亚的年纪不大，但在幼儿园的管理严谨和人性化方面，充分表面出了一个大姐姐的成熟和睿智。

世纪幼儿园的每个员工生日，马丽亚都记得，并会准时地送上她的问候和祝福：一束鲜花或一个生日蛋糕。员工家里有什么困难，工作中有什么难处，马丽亚都会主动关切地帮助排忧解难。园工会、团小组活动开展得丰富多彩，由此，人们不难发现马丽亚办幼教的大目标。

世纪幼儿园有个叫吴文静的老师向我讲述了这样一个故事：“那是我们刚开园不久，由于缺乏经验，我连续三个月都“闯祸”了。第一次幼儿的头被撞了一个大包，这在幼儿园可是个大事件了，马园长没有责备我，而是意味深长地拍拍我的肩；第二次是一个小女孩儿被一个小男孩儿打了，状告到了家长那里，家长来幼儿园讨“说法”，马园长仍没有责备我，而是指导我要注意哪些关键的地方，可我深感内疚和自责，觉得很对不起园长；第三次，乱子更大了，一个孩子摔倒在地嘴流血了，连续出事，我无地自容，已作好了辞职自罚的决定，只等着向马园长表白了。让我没有想到的是，马园长带着歉意送走了孩子家长后，走到我的面前，用鼓励的目光看着我说：“小吴，是不是有些顶不住了，别怕，我们全园人同你一起顶着。”一句话，说得我眼泪直往下流。”讲到这里，吴文静已是声音哽咽,热泪盈眶了。现在，吴文静已是世纪AAA幼儿园分管幼教的副园长，成了马丽亚的得力助手。马丽亚的幼教世纪梦

“今天的选择，明天的骄傲”，世纪幼儿园自信地对大家说。

2002年世纪花园幼儿园创办以来，其取得的成绩让她们有充分的自信。

从2002年创园到2003年，仅用了一年时间，世纪花园幼儿园就完全满额了，这是一个让同行羡慕的业绩。

2002年，世纪花园幼儿园在全市率先引进与国际同步的蒙氏教育方法。

2003年3月，成功创办“全英文精英班”，其经验在全省推广。

2003年5月，世纪花园幼儿园是全省首家通过国家ISO9001：2000质量管理体系认证的教育机构。

至2007年，世纪幼儿园多次荣获省、市、区教育先进单位，集体儿童健康评比先进单位。

2007年，世纪幼儿园被聘为中国西部教育顾问单位，马丽亚受聘中国西部教育顾问，被评为湖北省优秀园长、省民协常务理事等。

短短的6年时间，世纪花园幼儿园取得了骄人的业绩，并开办了新园——世纪AAA幼儿园，人们盛赞马丽亚的成功，但马丽亚却说，她的幼教世纪梦才刚刚开始。

“定位于幼教高端市场，以先进的教育理念，优越的教学环境，雄厚的师资力量，鲜明的幼教特色，适应儿童天性和成长规律，为孩子创造安全、健康、快乐并富于启迪的环境。在稳步发展不断优化教育条件、提高教学质量的同时，借鉴国际幼教前沿的经验，把世纪幼儿教育系列做强做大，塑造成湖北幼教的知名品牌，做现代化幼儿教育的先行者。”这就是马丽亚为她的幼教事业描绘的一幅美好蓝图。

本报记者 肖思

第三篇：关于物业管理开办费的取费依据[范文]

关于物业管理开办费的取费依据

《山东省物业管理条例》第二章 新建物业与前期物业管理，第三节前期物业管理与物业交付，第二十七条最后一句：鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理，提供部分经营用房或者给予资金支持。

《北京市居住小区物业管理办法》第十四条：居住小区物业管理的启动经费，由该居住小区的开发建设单位按照建安费2%的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。

《武汉市住宅区物业移交管理办法》第五条 住宅区物业管理移交的内容包括下列各项：

（一）住宅区建筑物、构筑物及有关设备、设施（包括用于物业管理的设备、设施），并有移交清册；

（二）按照住宅区总规模建安造价1.5%(配置有电梯的住宅楼，按照建安造价的2.5%)的比例移交的物业管理启动资金。

《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十七条：建设单位应当在物业交付前，按照物业建设总投资千分之二的比例，向辖区物业管理部门缴纳初期物业管理费，初期物业管理费由物业管理部门拨给物业公司使用。

第四篇：滨江花园物业管理调查报告

滨江花园物业管理调查报告

调查目的：调查滨江花园，了解情况，小区的日常生活 调查对象：小区物业管理、服务权限及态度

调查时间：2011年5月

调查方式：通过观察、了解、整合资料等方式

调查地点：郧县滨江花园

随着我国住房市场和体制的不断改革，物业管理进入快速发展时期，它作为一个新兴行业受到了人们的广泛关注。物业管理即受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。是房地产业在消费领域的延伸，关系到千家万户的安居乐业。市场对物业管理从业人员的需求越来越大，但于此同时物业企业与业主之间产生了各种矛盾，此次调查的目的正是寻找解决矛盾的途径，了解物业管理的现状，使我们更好的把所学的知识运用到实践中来，缩短理论与实践的距离。

被调查社区情况简介：

郧县滨江花园小区，座落在汉江提岸之上，约12栋居民楼，约2000套住房，现有住户约1500户，居民3000多人。调查所得信息：

此次调查以问卷为主，访问为辅，采取访问和实地调查相结合的方法，对该小区进行了初步的调查研究。此次的问卷主要针对物管公

司的工作和服务而展开。

根据业主反映，客服中心的管理人员普遍存在服务意识偏低的问题。我们共调查了5位住户，其中有的两名业主反映,物管公司职员与业主的交流及沟通非常少,这就导致了物业管理公司在进行工作时片面性。在实际走访中发现,该物业管理公司只设有两名客服人员,并且办公室位置偏僻,一般居民很难与公司人员进行交流。据了解该小区装有多个摄像头，夜间也有值班人员轮流巡逻。但在走访中发现不少住户对安管中心的工作表示了一定的不满。对住户的抱怨进行大概总结后发现安管问题主要集中在小区的巡视力度较差,没有在小区内形成24小时有效巡逻机制,在对小区外来人员的登记和管理上工作存在局限，交接班没有明确的记录,安全护卫人员巡查白天巡逻次数不够。在实际调查中据业主反映,该小区内曾经多次出现物品被盗现象。保安只是在保安室中值班,没有一个合理规范的制度。

根据问卷调查反映，居民对小区的物业管理公司存在较多不满。主要是由于物业管理公司在接管小区后，与居民群众的交流没有到位。致使业主对该管理公司的第一印象不好，使得他们的工作在日后的管理中难以进行。并且物业在工作中没有及时处理业主反映的问题，从而招致了许多不满。比如其中一位住户反映，某一楼道中的灯坏了他通知物业后，一直迟迟没有人来维修，过了将近一个月才将这一问题解决。其次，物业公司在管理费的收支上不透明，业主在对用在管理及社区建设中的资金存在疑虑。这就会引发业主对物管公司不信任，致使日后的管理及小区建设难以发展。最后，由于公司还处在发展阶段，公司业务人员素质偏低，整个小区的物业管理水平有待进一步提高与完善。当然，在这次调查中，我们发现小区内绿化及道路的布置不是很合理，车辆乱停乱放，小区内的卫生环境良好，但部分设施也缺少人性化设置。因此，整个社区的建设仍处在进一步发展当中。

总结以上各方面不足为帮助该小区创建和谐小区提出了以下改进意见：

1.调整工作机制。确保小区工作正常有序的开展,小区开展应该与街道部门考核挂钩,不断加强和完善社区工作的领导,进一步加强合力推进社区建设的责任意识。对于小区发展经费不足问题,应该设立“政府→行业→个人”三点结合,即政府进行补贴,物企和业主或业主委员会共同分担的模式。

2.强化小区服务功能。保证居民需求得到充分实现。首先要建立和完善小区服务网络体系，建立小区服务中心，建设各类老年服务设施，缓解老年人休闲娱乐，健身场所不足问题。调动广大群众帮助小区优抚对象，残疾人及特困群体缓解生活困难，支持和鼓励小区居民成立形式多样的文体组织、科普组织和为老人提供生活服务的组织。其次应建立社区卫生服务中心，方便小区居民的基本医疗服务需求。最后，多开展以人为本的服务活动，同时物企要发挥好与群众沟通的桥梁作用。

3.积极开展小区文化活动。物业公司应该充分发挥领导作用，结合不同群体的需求，深入开展各类特色文化活动及传统文化活动，在满足需求中努力提升小区的文化品位，拓深文化内涵。建立小区图书和阅览室面向老人和儿童，丰富社区文化活动。开展小区法制宣传教育和咨询服务活动。加强小区宣传建设，向小区居民提供就业信息、职业介绍、开发公益性岗位、国内外时政新闻、物业管理费收支等情况。

4.具体问题具体分析。物业公司要加强人力资源管理工作，深入学习先进的管理理念。对不同的情况采取不同的解决方法，对于不同的不门使用不同的管理手段。

我深知，在课堂上仅局限于学习理论知识而没有和实践相结合的话，只能是“纸上谈兵”。通过这次的调查，切实加强了我理论与实践相结合的能力，为今后的学习打下了坚实的基础，尽管调查分析报告中存在很多不足，但收获不小。

第五篇：兴龙花园物业管理工作总结

兴龙花园物业管理2013工作总结

兴龙物业管理处在公司的领导下，始终贯彻业主至上的原则精神，根据兴龙花园的实际情况，在搞好服务的同时理顺完善管理工作，初步达到“配套设施完善化、收费管理规范化、治安管理常态化”的管理要求，使小区物业管理工作逐步走上规范化的轨道，物业管理工作取得了一定成绩，受到小区业主的好评，现将今年工作总结如下：

一、日常工作管理的完成情况：（1）公共设施、设备的管理

为了保证小区广大住户有完善生活配套，在公共设施、设备的管理方面，我们规范了停车场的车位、灯光照明、车辆管理，小区停车位的雨棚，通道的阳光玻璃棚，及近期加装的各梯采光窗口防盗网。

对于小区的水、电各项设备、我们有完善的维护、保养计划和应急方案，做到日常多检查、发现问题及时处理，物业电话24小时有人接听，做今年内小区的设备没有什么大的故障出现，减少因设施的故障影响住户，以达到正常运行的管理要求。

（2）环境卫生的管理

环境卫生方面，我们针对小区环境的实际的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法，并对小区所有住户实行装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，基本上做到住户不会楼层放垃圾，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观，生活垃圾日产日清。另外对装修工程的卫生要求也在逐步加强，减少对住户的影响；

（3）小区安全防范工作

小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防工作，改变小区门口的出入方式，要求所有住户必须持有ID电子匙卡刷卡出入小区，小区住户的车辆也已办理业主卡，外来车辆必须盘查核对后再由保安员发卡，每个大堂门口也已设置了挡门胶、杜绝了玻璃门没关给人自由出入的可能，增加了保安不同时段电子巡逻记录，严格要求保安执行岗亭的工作程序、巡岗查岗、巡更制度。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌询问，使小区安全防范工作得以改善。

（4）小区的宣传教育与沟通

我们定期张贴各类通知、温馨提示、温馨祝福、生活常识，利用各种方式宣传教育良好的生活习惯、文明行为，在我们变更管理方式时、要及时了解业主的真实看法，对业主提出的意见和建议，管理处也自我反省工作的不足，做出相关整改。加强与业主的沟通和交流：经过了长时间的相互接触和了解，管理处与业主之间的沟通加强了，由起初业主对我们的不了解，不接纳，后来也认同我们的服务、我们的管理制度推行也减少了阻力。对于物业费的收取，经常询问及提醒住户，了解业主的需求，并及时予以跟进处理，得到业主的赞许与认可，从而提高了费用的收缴率。

二、2014年完成的重点物业管理工作

*小区各项设施、设备的运转情况；

1、小区的水泵要全面检查，前期发现个别水泵的抽水电量是其他的2倍，另外也有低层住户投诉水泵的噪音太大影响休息，是否可以在水泵房做些吸音处理；

2、夏时到来前要全面检查小区各个梯口的用电流量，平衡各相供电的电流，以免再发生烧坏电闸的事故，3、全面完成可视对讲门铃安装及调试工程，小区内的视频监控需要做些改动，有些重点区域没能覆盖，有些又是坏了不做维护，必须跟踪做好维修，让设备正常运作。

*根据小区实际情况，完成工作预案，提出合理的建议；

我们针对小区的实际情况，完成了小区各项管理工作预案，如：车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案等。

*搞好保安工作；

保安工作是物业管理中的窗口，为了保证小区保安服务质量，制定了详细的考核办法，保安员的人数需要增加1-2人，加强保安员的自身素质与业务技能，岗亭必须做到陌生人必查、陌生车辆必问，加大巡楼的时间跨度，及早发现隐患及时排除。

（二）加强管理服务工作，提高服务质量；

（1）搞好设备维护、保养服务工作

维保服务工作是物业管理的一个重要环节，为此我们狠抓维护工作的及时率和完成率。为了搞好供水、供电、公共照明、电梯等相关设施的维护工作，我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，尽可能减少对住户的生活影响，避免不满情绪产生；

（2）认真听取业主意见，及时为住户排忧解难。

业主良好的工作建议，管理建议是我们的工作指针。因此我们做到住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难，如入住业主车辆停放问题，业主装修用沙堆放点等问题。我们这种“为业主着想，以业主为中心”的服务思想取得了良好的效果，也得到广大业主的支持和认同；

三、存在的问题和教训

虽然，我们在这一年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。第一、管理人员整体素质不高，服务意识不强各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高；第二，小区的入住业主逐步增加、与新业主的了解不足，沟通不足的情况可能会在今后的管理中出现。第三，设备、设施管理力度还需加强，针对以上几个问题，第四，在年后必须对小区的养狗住户加强教育，尽可能做到满足住户养狗同时不影响小区环境卫生、不影其他人正常生活，第五，物业管理工作尽量配合公司的销售工作，为销售取得更大的成就提供有利条件，在2014年工作中，我们将吸取经验与教训，努力提高员工的业务技能与管理水平，把工作做得更好。

在新的一年里我们将加快步伐，不断提高自身物业管理水平，不断完善小区各项管理工作，为使兴龙花园早日跨入优秀物业管理小区做贡献，为公司的发展添砖加瓦!