物业公司设备验收要点

第一篇：物业公司设备验收要点

公共机电设备系统检查要点

一、柴油发电机组检查要点

1、柴油发电机组整机外观整洁无灰尘，无渗漏油、水，设备房清洁干燥通风。

2、电源指示灯处于正常状态，直流电压表指示值在正常范围内。

3、蓄电池处于浮充电状态，用万用表直流电源档检查，蓄电池的空载端电压正常。

4、蓄电池内的电解液比重正常。

5、蓄电池的电解液液位正常。

6、蓄电池各接头与接线柱有效接触面积完好无损，紧固良好，有导电膏养护。

7、燃油、润滑机油的油量充足、油质良好，冷却水的水量充足、水质符合要求。

8、机组运行参数（如电压、周波、机油压力、水温、油温）均应在正常范围之内。

9、各润滑点（如喷油泵、连接器、喷油泵传动装置、风扇轴等）应按机组维护保养说明书的使用周期，进行添加或更换。

10、送、排风机应正常、无噪音。

11、摇测电机绕组的绝缘电阻符合要求。

12、熔丝、螺丝接触良好。

13、模拟市电断电、机组在10秒内自动启动到空载稳定运行，1分钟内能带负载运行，电网来电后机组能否在15秒左右自动停机。

二、干式变压器检查要点

1、瓷套管和外壳清洁，外壳、垫付片瓷套管有无破裂、缺损、放电痕迹以及胶垫无老化，电缆及母线无变色变形情况。

2、母线接触面清洁，接触面有导油膏养护。

3、变压器的接地良好，接地线无锈蚀。

4、接线端子，销子，接地螺丝，连接母线螺丝无松动，连接可靠。

5、断开高、低压侧的接地开关，用2500V兆欧表测定绝缘电阻并与变压器出厂前测定值比较，绝缘电阻不低于出厂时原始数据的70%。

6、温控器及温度传感器接线牢固可靠，功能正常。

7、变压器输出端线电压在额定输出电压的±5%范围内

三、低压配电柜检查要点

1、电缆接头无发热变色、接地线无锈蚀、连接牢固可靠。

2、电容柜内的电容器性能良好，外壳无渗漏、膨胀情况，指示灯良好。

3、电容补偿控制器功能正常，功率因数不小于0.92。

4、各电容器外壳接地良好。

5、操作直流柜、应急直流电源柜的蓄电池浮充电压正常（在235V－255V范围内）。

6、各母线排及其引下线连接良好。

7、二次回路接线可靠，熔断器完好以及其绝缘电阻的摇测符合要求。

8、配电柜、联络柜的各指示灯完好，控制器开关位置正常、运行正常，手动调试机械联锁分合闸可靠。

9、抽屉式开关推入或拉出灵活，其机械闭锁可靠，接触器触头良好。

10、断路器内各刀口弹力正常，灭弧栅完好。

11、将受电柜和联络柜的主开关断电后，用专用摇把摇出或摇入应灵活，各互感器等二次接线头接触良好，紧固无松动，一、二次线无发霉。

四、水泵检查要点

1、水泵运行无异常噪音、无异常振动，泵房通风良好。

2、水泵外观整洁、油漆完好、标志清楚。

3、动力柜上的电流、电压表功能正常。

4、泵体及管道无堵塞，电缆接口无过热现象；压力表指针灵活，指示准确，紧固良好，表阀及接头无渗水阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁；单向阀动作灵活，无漏水。

5、动力配电柜各电源指示灯完好，颜色正确。

6、电机工作温度正常，接地良好，接地线无锈蚀。

7、润滑油质、油量符合要求。

8、电缆头、接线栓头连接牢固可靠。

9、水泵动力配电柜中各电器无过热、受潮、发霉现象，无损坏情况。

10、水泵的盘根松紧度应适度，渗水符合规定要求（机密封泄漏小于3滴/分，填料密封泄漏小于10滴/分）。

11、变频控制功能正常，压力波动范围在规定范围内，柜内各接触器动作正常，时间继电器动作时间合理、可靠，热继电器整定值正确。

12、用摇表摇测电动机各相间及相与地之间的绝缘电阻值，其值大于 0.5MΩ

13、电机水泵轴承无过量磨损情况，水泵联轴器中的弹性胶圈无过量磨损情况。

14、电机端子板联接片联接可靠，接触良好，无发热变色迹象，外部引出线无松动。

15、电机控制部分：线路整洁，接触器触点接触良好，操作手柄完好，位置指示正确。

16、水泵投入运行后，三相电流平衡度小于2%，并不超过额定值，转速接近额定值。

五、冷水机组检查要点

1、机组表面整洁无灰尘，金属表面无锈蚀，设备房通风良好。

2、机脚螺栓无松动，机组无异常振动及噪声。

3、用氟里昂电子检漏仪检测机组无氟里昂渗漏。

4、氟里昂充注量充足。

5、油压正常，油过滤器压差正常（一般不大于25PSIG）。

6、回油系统的工作状况，回油温度（轴承温度）在允许范围内。

7、油位处于上视镜中间。

8、机组各项运行参数和电脑控制中心工作程序正常。

9、机组、管道保温状况良好。

10、蒸发器及冷凝器换热效果是否良好。

11、检查回油系统、干燥器、油过滤器、冷冻机润滑油。

12、检查轴承磨损情况，轴承如有磨损，有时可由异常振动及轴承温升高等现象检查出来。

13、压缩机马达绝缘电阻，对于闭式压缩机绝缘电阻不小于50MΩ，开式压缩机绝缘电阻不小于0.5MΩ。

14、蒸发器，冷凝器换热铜管无严重结垢。

六、冷却塔检查要点

1、冷却塔工作正常，联接螺栓，机脚螺栓无松动、锈蚀。

2、管道、浮球阀及自动电动阀门运行无故障，无跑水现象。

3、喷嘴无堵塞，淋水装置正常工作。

4、集水池内无污物。

5、电机的防潮情况和风叶旋转灵活，风机和电机的轴承温升不超过40℃，风量达到设备要求。

6、系统无损伤和漏水现象。

7、齿轮传动装置润滑油充足，油质正常。

8、浮球阀和自动补水装置无故障。

9、轴、轴承、皮带的咬合符合要求。

10、球形阀动作可靠、无裂纹，其动作和功能正常，补水装置在使用中正常动作。

11、检查风机上的碳素钢叶片和其它钢制部件油漆情况。

七、电控柜检查要点

1、电控柜内外干净。

2、电控柜、启动柜内元器件，导线及线头无松动或异常发热现象。

3、触点熔化或线圈温升正常，动作灵活，保护装置机构无氧化受卡。

4、各类温度传感器、压力传感器控制器、水流制器温度计压力表安装无松动。

5、接触器、继电器、电磁阀运行噪音正常。

6、触点吸合良好。

7、试验控制回路工作正常。

8、各动力线接头螺母无松动，导线绝缘无损坏或老化，连接点接触良好。

9、各传感器、控制器作在标准范围内。

八、空气处理机、新风机检查要点

1、清扫电机、风机、控制柜等外表请假情况。

2、检查电机接地良好。

3、就地手动启动风机10分钟，观察运行情况，无有异常声响。

4、控制柜自动状态，消防中心能手动、自动启动风机。

5、检查风机盘管过滤网。

6、各部分镙丝及联轴联接牢固。

7、电动机的绝缘电阻符合规定。

8、主回路触点头无烧蚀。

9、调整皮带的松紧度适中，用手盘动风轮，转动平稳。

10、联轴器及轴承灵活、稳定。

11、调节阀机械开闭动作灵活、可靠，开闭角度标志清晰。

12、机组运行时，指示及电压、电流表工作正常，风机各部件运转无异声，三相电流值平衡。

13、连续运行半小时观测电机轴承温度，电机温升正常。

14、各遥控点控制箱内元件正常。

九、消火栓检查要点

1、栓门关闭良好；锁、玻璃无损坏；指示灯、报警按钮、警铃齐全，油漆无脱落；

2、栓内水龙头有无渗漏。

3、报警联动测试：消火栓泵处于自动状态，随机抽取一个消火栓报警试验，栓上指示灯亮，警铃响，消防中心有正确的报警显示，同时联动消火栓泵起动加压。

4、水龙无破损、无发黑发霉。

5、水枪头、水带接头联接牢固、无缺损。

6、电线接头、按钮触点、指示灯座（头）良好。

7、管道上压力表、水流指示器紧固，指针灵活指示正确。

8、整个系统无渗漏情况。

9、管道标志、标识清晰。

10、栓内阀门开闭灵活。

十、火灾报警联动控制系统检查要点

1、面板各指示、按钮、电压表指示正常。

2、火灾报警系统、消火栓系统、喷淋系统、防排烟系统、对讲系统、消防电梯、事故电源等正常。

3、报警联动柜内各接线镙钉牢固。

4、报警联动柜内各电源电压（包括蓄电池电压）正常。

5、探测器、风阀、广播、手动按钮、警铃等消防设施无松动、变形、接触不良等异常现象。

6、弱电房内有关消防设备（包括报警分机），箱外线路无缺损，无故障隐患。

7、探测器及手动按钮报警后能实现以下联动功能：（具体由设计定）a、警铃滚层联动（本层及上、下层）。b、风阀联动滚层开闭。

c、广播联动（只限于与火灾自动报警系统有联动的系统）。d、风机至于自动状态，风机能联动起动。

e、电梯迫降（消防中心手动迫降，并有到位指示）。f、防火卷帘门能联动关闭。g、消防对讲通话正常。h、打印正常。

8、喷淋系统：未端放水实验装置放水后，水流指示器，压力开关能报警并联动，喷淋泵起动，水力警铃联动。

9、消火栓系统：消火栓按钮玻璃拆下后能报警并联动消火栓泵起动，消火栓按钮指示灯正常。

10、各区域报警器（报警分机）各工作点电压正常，蓄电池电压正常，无其它异常现象。

11、对各有关消防设备文字标识齐全、清楚。

12、主、备电源切换正常。

十一、气体自动灭火控制系统检查要点

1、保洁除尘情况

2、检查存器压力

3、检查系统机械情况

4、检查铝封、保险丝

5、检查喷嘴位置

6、检查控制面板显示（包括电压）正常

7、模拟单路报警实验双路报警联动实验

十二、防火卷帘门检查要点

1、保洁除尘

2、检查控制箱，电机绝缘高于0.5兆欧，线头压接良好

3、检查镙钉及联轴紧固

4、就地手动试验

5、探测器联动（10%），烟感器喷烟后卷帘门自动关闭

6、消防中心手动试验，操作卷帘门动作正常

7、盒门锁良好、开停按钮牢固、导轨、卷帘无变形，油漆良好

8、上下限位开关动作正确

9、控制中心信号正确

十三、防盗监视系统检查要点

1、外观洁净，无锈蚀

2、检查室外摄像系统的铁件部分（刷防锈漆）

3、检查避雷针（刷导电油漆或银粉）

4、检查视频线无松动

5、检查监视器图象清晰

6、检查冷却风扇和防尘罩等

7、检查防雨、防风、防尘罩的密封

8、检查支撑杆地脚螺栓

9、检查云台安装情况，运转是否灵活，转动部分电线

10、检查录像存储、回放功能正常，录像存储时间符合要求

十四、电梯系统检查要点

1、机房控制柜接线规范

2、轿厢、机房、中控室三方通话功能正常、话音清晰

3、楼层呼梯按钮功能正常

4、轿厢选层按钮功能正常

5、机房、轿顶、底坑清理干净

6、电梯运行平稳，无异常声响、晃动

7、电梯平层精度符合要求

附：国家规范

1、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001

2、《房屋接管验收标准》ＺＢＰ ３０００１—９０

3、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303

4、《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》GB50150

5、《电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范》GB50168

6、《电气装置安装工程接地装置施工及验收规范》GB50169

7、《智能建筑设计标准》GB5031

8、《智能建筑工程检测规程》CECS182：2005

9、《智能建筑工程质量验收规范》GB50339-2003

10、《低压配电设计规范》GB50054

11、《建筑物防雷设计规范》GB50057

12、《电梯制造与安装安全规范》GB7588-2003

13、《电梯安装验收规范》GB10060-1993

14、《电梯工程质量施工验收规范》GB50310-2002

15、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95

16、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005

17、《建筑设计防火规范》GBJ16-87

18、《建筑消防设施检测技术规程》GA503-2004

19、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98

20、《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB50166-92

21、《自动喷水灭火系统施工及验收规范》GB50261-2005

22、《气体灭火系统施工及验收规范》GB50263-2007

23、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95

24、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002

25、《给水排水管道工程施工及验收规范》GB50268-97

26、《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002

27、《制冷设备、空气分离设备安装工程施工及验收规范》GB50274-98

28、《压缩机、风机、泵安装工程施工及验收规范》GB50275-98

29、《工业锅炉安装施工及验收规范》GB50273-98 30、《特种设备安全监察条例》

31、《蒸汽锅炉安全技术监察规程》

32、《热水锅炉安全技术监察规程》

33、《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002

34、《地下防水工程质量验收规范》GB50208-2002

35、《砼构工程施工质量验收规范》GB50204-2002

36、《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002

37、《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50210-2001

38、《房屋建筑工程质量保修办法》建设部[2000]第80号

第二篇：物业公司如何做好小区公共设备的验收工作

物业公司如何做好小区公共设备的验收工作

小区公共设备的验收工作在整个住宅区竣工验收工作中占有很重要的地位。小区公共设备的品质和运行的好坏直接关系到整个小区的安全正常运行，关系到小区每户居民的日常生活。物业公司如何做好小区公共设备的验收工作呢？这就需要从公共设备验收前后的三个阶段进行入手。

验收前，要对设计安装的设备进行全面和深入的了解

一、对小区配套的公共设备设计图纸进行了解

在整个住宅小区的整套设计图纸出来以后，建设单位应该对小区公共设备设计图纸进行全面的了解，如公共设备的数量、型号、规格、容量、使用性能、能耗、安装位置等，要从设备今后的使用和维护角度出发，对其中存在的问题及时提出来，否则，等设备货到安装时，再提出更改意见来就来不及了。

二、在设备安装时，建设单位的设备技术人员要经常到设备安装现场进行了解和跟踪设备安装情况

当设备经过选型、定货、购买、运输到达现场进行安装时，建设单位的技术人员要及时到现场了解设备的有关情况。一方面，确定现场安装的设备的型号和规格是否与购货合同上要求的一致，包括设备主体、配套设施、附属设施等；另一方面，及时了解设备安装的位置会不会对以后的维护管理和小区居民生活造成影响，比如噪音、震动、废气排放等。同时，还要对设备安装中的隐蔽工程了解清楚，否则会给以后的维护工作带来很大麻烦。还有一点要注意的是，在设备进行安装时，不得妨碍其他相邻设备设施的正常使用。否则等整台设备一旦固定好之后，就很难再对其进行调整和移动。

三、在设备进行调试和试运行时，建设单位的技术人员要尽可能多地在现场参与设备的调试和试运行工作

在设备调试和试运行阶段会暴露出很多问题，而这些问题恰恰是在设备正式验收时需要重点注意和以后维护工作中经常遇到的问题。如果这些问题在设备安装调试阶段没有得到彻底解决，那么，即使当时设备验收时能通过，但设备在使用过程中用不了多长时间，这些问题一定会重新暴露出来，成为设备运行中的一个永久的隐患。

在设备验收过程中，要坚持仔细和全面的原则

一、各种设备验收资料必须齐全有效

一般大中型设备的使用寿命至少都在十年以上，如果在设备验收阶段，与该设备有关的资料和图纸不全或缺失，便会给设备使用单位以后的维护工作带来很大困难。尤其在过了保修期，又与设备厂家失去联系，这时候与该设备有关的图纸资料就会给设备的维修和更换带来很大帮助。因此，在设备正式验收时，必须让设备生产厂家提供以下资料：购货合同、装箱单、产品出厂检验合格证(盖公章)、产品使用说明书、产品保修书、性能检测报告、随机附件清单、安装调试报告、隐蔽工程验收记录等，有些设备在正式验收交接时还必须出具政府有关部门颁发的检验合格证，统计一下，主要有以下几类：

电梯系统——质量技术监督局的检验合格证明

消防系统——消防局的检验合格证明

发电机系统——环保局的检验合格证明

二次供水系统——水务局的水质检验合格证明

高低压供电系统——供电局的检验合格证明

燃气系统——燃气集团的检验合格证明

停车场系统——交通局的检验合格证明

地下室民防设备——民防部门的检验合格证明等

而且上述资料必须与现场安装的设备的规格型号相一致。在实际工作中，经常遇到虽然设备厂家给了不少资料，但里面的内容却与现场的设备对不上号。因此在设备验收时，我们一定不能忽略设备资料的验收移交工作，因为这是做好设备验收工作的前提。

二、进行设备验收时，要对现场的设备实物进行认真检查和核对

要根据购货合同内容，逐项核对设备的各个组成部分的铭牌、规格、型号、尺寸、安装位置、管线布置等，对发现的问题要及时以书面的形式向设备厂家和安装单位提出来，并在验收记录上注明。不过有一个问题在这里要提出来，就是大家在检查验收时，大部分人只检查设备的主体部分，而对设备的附属设施部分却没有引起重视。有些设备生产厂家往往有意忽略或省去某些附属设施，若购货合同上没有明确写明，事后设备使用单位再提出让生产厂家增加这部分附属设施，厂家就会令其另外购买，而且价格往往会偏高。因此，在对现场设备进行检查和验收时，一定要逐一进行检查和核对，不漏掉任何一个部分，一旦发现缺少某个部件，要立即向厂家提出增补，以免给今后的使用和维护带来不便。

三、设备的功能检查验收一定要做到全面

设备的功能验收是整个设备验收工作的重点。在对现场设备进行功能检查验收时，我们必须按照订货合同上的规定，对设备应有的功能逐项进行验证，尤其对那些安全保护装置，更要仔细反复查验，即使同类设备有很多台，对每一台设备都应该这样不厌其烦地进行逐项检验。对设备的功能进行检查验收时，不但对主要功能进行查验，还要对那些附属功能进行检查试验。对于功能验收中发现的问题，必须及时向设备生产厂家书面提出，让厂家尽快进行整改，直到符合要求为止，以免为以后的设备运行埋下隐患。比如在电梯的验收中，我们在对其功能进行检查验收时，不但要对电梯的一些常规功能进行检查，如电梯的上行、下行、启动、停止、关门、开门、内呼、外呼、照明、通风、显示功能进行查验等，而且要对其一些特殊功能进行核查，如限速器、安全钳、安全触板、缓冲器、警铃、求救电话、急停等功能。只有所有这些功能全部合格，我们才可以放心让这台电梯投入使用。否则，如果设备带着安全隐患运行，就会给乘客的人身安全带来严重损害。

四、做好设备附件的验收

很多机电设备出厂时，都会随机带着一些附件，一般包括配套专用维修工具、易损件、易耗品等。因此，我们在对整台设备进行验收时，既要做好对设备主要组成部分的检查验收，也要做好对设备附件的验收和交接，这对今后的维修工作十分必要，尤其对一些特种设备更是如此。因为，一些机电设备的零配件和维修工具一般在市场上很难买得到，一旦这类设备出了问题，又一时联系不到厂家，设备使用单位如果没有与该设备配套的零部件和专用工具，就很难进行及时处理。例如柴油发电机的随机工具在市场上很难买到。因此，在我们对设备进行全面验收时，一定不能忽略对设备附件的检查验收，以免给今后设备的维护工作带来困难。

保修期内的设备维护和管理

住宅区的公共设备经过验收合格之后，就进入了设备的保修期。保修期一般从几个月到几年不等，但是对大多数设备而言，虽然设备在验收时各种性能指标都符合要求。但是，这时候的设备的运行状态却是不稳 定的，因为从安装到调试再到竣工验收，设备往往在这期间的运行时间比较短，设备各部分还没有经过充分的磨合，有些隐含的问题还没有完全暴露出来，而这些隐含的问题大部分在保修期内就会暴露出来。因此，几乎所有的设备在保修期内都会出现这样或那样的问题，如果不能及时发现和处理这些问题，就会给以后的设备运行和维护带来很大的隐患。因此，保修期在整个设备的使用生命周期中是一个特殊时期，如何做好这一阶段的设备维护和管理工作，对以后设备的运行和维护至关重要。

第一、设备保修期的概念。保修期，顾名思义，就是产品保修的期限。即在这段时间内，产品生产厂家对产品在正常使用过程中出现的问题将免费进行维修。有些设备的保修期当地政府有法规明文规定，那就按法规规定执行；如果对某类设备的保修期没有法规明确规定，那就按订货合同中规定的保修期执行。保修期的起始日期有以下三种情况：一是自设备竣工验收之日算起，二是自政府签发的验收合格证之日算起，三是自合同规定的日期算起。比如有的合同中保修期是自设备出厂之日算起。因此，作为设备的购买方一定要对这个问题引起重视。

第二、设备保修范围的界定。对于设备保修问题，一般人可能只是关注设备保修期的长短，而对保修范围却没有做深入的了解。大部分合同的保修条款都对保修范围做了明确的规定，哪些问题属于保修范围，哪些问题不属于保修范围。另外，还要引起注意的是，即使在保修范围内，有些问题是全部免费维修，而有些问题是要收取一部分零件费(材料费)，尤其对于那些特种设备，有时零件费的价格往往是比较贵的。因此我们在设备验收后，在与设备生产厂家签订保修协议时一定要注意这一点。

第三、保修协议的签订。从前面的论述中，我们知道，各种设备在保修内都会出现这样或那样的问题。如果设备在实际运行过程中出现故障，该怎么办呢？联系设备生产厂家，让厂家派人来现场进行处理，这一点一般人都能想到，这也是一般的做法。但是有些时候，这种办法就不能及时奏效。因为，现在一些厂家的售后服务工作往往做不到位，尤其是一些品牌知名度低的企业，有时一个问题要拖上一个月，可对于设备的使用方来说，我们可拖不起，尤其是住宅小区的公共设备，一旦发生故障，如不能及时处理，就会给广大住户的正常生活带来很大影响。怎样才能避免出现这种情况呢？可以采取以下这种办法：设备使用管理单位，在设备验收移交时，要与设备生产厂家、建设单位三方共同签订一个具体的可操作性保修协议或保修承诺，即在协议规定的保修期内，一旦设备在运行过程中发生故障，若是紧急故障，厂家必须在接到电话后24小时(可以视具体情况而定)内赶到现场进行处理：若是非紧急故障，厂家应该在接到电话后在协议规定的时间(如一周)内解决；若厂家在规定的时间内没有派人来进行处理或者虽有人来但没有解决问题，设备使用方有权自行处理(自己处理或委托第三方进行处理)，所发生的费用从设备保修款中扣除。有了这样的规定，就为设备的正常运行提供了有力的保障。

总之，公共设备的验收工作是整个住宅区验收工作的重要组成部分，也是做好公共设备后续维护管理工作的基础和前提。因此，我们一定要做好设备的验收及前后相关工作，确保小区各种设备的安全正常运行，为广大居民营造一个安全、舒适、祥和、文明的生活环境。

第三篇：设备验收申请书

设备验收申请书

申请单位：哈尔滨章华商贸有限公司 验收单位：

现我公司负责采购的两条滴管带生产线SJ-90/

33、SJ-65/330已安装完毕，申请验收。

申请单位：哈尔滨章华商贸有限公司 联系电话：

第四篇：设备验收规范

设备验收规范

第一条 总则

为维护公司的合法权益，监督供应商履行合同，确保设备交货质量，做好设备管理的前期工作，特制订本规范。

1.1按照本制度的要求，设备需要经过验收后才能投入正常使用；

1.2凡涉及人身、财产安全、环境保护的设备及部件，如锅炉、压力容器等，按照有关法定检验的管理文件实施检验。

第二条 开箱检验

2.1设备工程师应汇同采供部工作人员、厂家工作人员、使用单位人员组织开箱，并准备好照相机拍照；

2.2设备工程师应首先检验包装的完好性，如有损坏，马上拍照取证；

2.3设备开箱时，尽可能要求厂家工作人员在场，双方根据装箱单清点其中设备、随机辅料、工具、备件及相关资料，如有不符，应在装箱单上注明；

2.4设备清点时，还应检查设备及部件的完好性；如有损坏，必须在清单上注明，并拍照取证；

2.5设备清点完成后，各方在清单上签字；如有异常，及时将异常情况通知厂家。

第三条 安装调试

安装调试分为四个部分，包括现场安装、空载试车、负荷试车及批量试生产，设备工程师应及时了解安装调试情况，做好各部门的协

调工作，及早发现问题并要求厂家进行整改；

3.1设备安装调试必须依据厂家提供的安装指导书或在厂家专业人员的指导下进行，其主要工作内容有设备就位、水平调整、底座固定、分离部件组装，运行所需的电、气、水、空调的连接，设备部件的清洁、润滑、紧固、调整等；

3.2设备工程师应每天做好记录，尤其是与合同不符的部分要及时与厂家反馈沟通，尽快纠正；

3.3 安装调试的各个阶段，设备工程师必须编写阶段性总结报告交上级领导审核，并作为验收报告的附件；

3.4安装调试期间，设备工程师应组织设备操作人员及维护人员进行培训；

3.5设备如包含需要计量的装臵或部件（如温度表、压力表），根据具体情况在空载试车或负荷试车阶段向质检部计量室申请计量；并将计量检定证书作为验收报告的附件；

3.6设备底座灌浆前，厂方必须向设备部门申请，同意后才能实施。

第四条 验收前准备

设备验收前，设备工程师应按照设备合同技术协议要求做好验收前准备工作；

4.1设备验收前，工程师应协调准备好动力条件，包括试车物料及电、气、水等；

4.2设备验收前，工程师应准备好相关资料，包括设备合同技术协议、设备说明书及图纸、标准配臵清单、配件清单；

4.3设备验收前，工程师应根据合同技术协议等资料，制定设备验收报告并交由技术室主任审核后方可使用；

4.4设备验收前，工程师应准备好相关量具（质检部计量室可借）及测试仪器；

4.5设备工程师协调准备合同规定的试机考核方案中需要的原料、工装及辅材，以及考核计划。

第五条 设备验收

5.1外观检查；

5.2人员培训及资料移交；考核过程中，要检查操作人员能否独立操作，完整资料是否上交的资料室等；

5.3空载试车；按照设备安装指导书，确认设备能否正常开关机，设备各部分的启动、显示和运行功能是否正常，是否能够执行设计的动作；

5.4负荷试车；设备工程师必须严格根据合同技术要求有计划、有步骤地进行负荷试车考核，并对负载试机的全过程做好记录和数据收集处理；

5.4.1根据合同规定的试机方案分不同产品、不同规格进行逐项试产，留取足量的待检产品，用合同约定的方法或行业检测标准对产品的关键质量特性和设备的关键性能（如加工精度、合格率、产能等）进行测量、记录、分析和判评；

5.4.2负荷试车过程中，还要考核设备的可靠性、可修性和运行经济性；

5.5批量试生产；

5.5.1设备负荷试车后，设备暂时移交给使用部门进行至少一个月的批量试生产；

5.5.2设备在试生产过程中出现的问题，设备操作负责人及维护负责人应及时反馈给设备工程师；

5.5.3在设备试生产期间设备运行正常，即可办理办理设备验收手续；如在设备试生产过程中又出现了新的问题，设备验收手续应延期办理；

5.5.4设备试生产内容包括：

5.5.4.1设备故障率的统计；

5.5.4.2设备及部件因设计不足导致异常损坏的现象；

5.5.4.3设备工装夹具及易损易耗件的使用寿命；

5.5.5设备验收期间，特别是厂家人员不在厂的情况下，设备出现零部件异常损坏，设备工程师应保留损坏件实物并拍摄照片，及时与厂家进行沟通反馈；

第六条 工作程序与资料整理

6.1设备验收合格后，由负责的设备工程师填写《设备验收单》并送交采供部负责人，作为采供部付款依据；

6.2设备验收合格后，由负责的设备工程师整理《设备验收报告》，附相关资料，包括技术附件、计量检定证书、安装调试总结等，并存档；

6.3验收试机过程中，如有异常，则与厂家做好沟通协商，书面明确

下一步的整改措施和解决计划；并延期验收。

第五篇：物业公司前期介入要点

物业管理前期介入工作指引

1、目的

规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。

2、范围

适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）。

3、职责

3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。3.2 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。3.3 各地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。4．方法和过程控制

4.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求;4.2.2 物业组成工作小组;4.2.3 制定工作计划;4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。4.3前期介入的内容

前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。4.3.1规划设计阶段包括：

对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。

4.3.2营销策划阶段包括：

物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。4.3.3施工建设阶段包括：

电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。5．规划设计阶段介入 5.1规划设计评估准备

5.1.1规划设计评估需要获得的资料。5.1.1.1报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。5.1.1.2企划文件

市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。5.1.1.3设计文件

总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、*** 图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。

5.1.2地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。

5.1.3物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。5.2项目评估细则。5.2.1总体评估。

5.2.1.1住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。5.2.1.2住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。5.2.1.3建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。5.2.1.4生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

5.2.1.5设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

5.2.1.6注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。5.2.1.7安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

5.2.1.8智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。5.2.1.9便于物业组织管理，节约管理成本。

5.2.1.10各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。5.2.2分类评估 5.2.2.1安保布局

a)便于安保管理区域分割，消除管理死角。b)便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。c)人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。d)安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。e)安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见5.2.2.6智能化设备）。5.2.2.2消防布局

a)消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。

b)消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。c)消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。d)消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。5.2.2.3交通布局

a)各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。

b)主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

c)机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：

1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。

d)有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。5.2.2.4生活配置

a)根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。

b)一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。

c)如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。

d)如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。5.2.2.5设备配套

a)水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。

b)配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。c)沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。d)公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。e)配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置

a)安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。

b)网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。

c)设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。

d)中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。e)智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。5.2.2.7房屋单体

a)屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。

b)墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。c)楼板厚度与隔音符合国家规范。

d)住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。

e)住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。

f)厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。

g)卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。

h)厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。i)管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。

j)宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。

k)底层地坪应充分考虑防潮措施。

l)房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。

m)有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。

n)阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。5.2.2.8室内配置

a)室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。

b)室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。c)室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。d)空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。

e)室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。

f)当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。g)如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。

h)室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。

i)电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。

j)联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。k)高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。5.2.2.9绿化配置

a)绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。

b)绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。c)绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。

d)绿化品种便于养护，养护成本节约。

e)绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。

f)绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。5.2.2.10景观配置

a)景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。b)采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

d)不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。

e)景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。f)泛光照明不影响住户，不造成光污染。5.2.2.11公共空间

a)应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。b)宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。c)公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。

d)绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。e)各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。f)楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。

g)公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。

h)高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。

i)楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。5.2.2.12生态环保

a)住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。b)住宅区内污水处理排放符合国家规范。c)住宅区内无各类污染源。

d)周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。e)宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。f)垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理。

g)垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量不影响住户及环境。h)宜在住宅区内形成自然生态链。5.2.2.13管理用房 a)物业管理处

管理中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。

作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。

总面积：根据住宅区管理面积和功能配置。（各地法规要求不一样）一般： 管理部用房面积=住宅区总建筑面积/100X0.2 位置：住宅区中央，底层，管理本部及各作业面相对集中。b)业委会、居委会（根据当地政策）功能：办公室、资料室、会议室、接待室 面积：根据具体情况而定

位置：和管理部相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处 5.2.2.14新材料、新技术

a)应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。b)试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。c)采用新材料、新技术应预留充足备品备件。

d)采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。

5.2.2.15管理成本测算

a)对规划应充分测算今后产生的管理成本。

b)管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。5.2.2.16与相似典型项目的比较 a)相似点 b)差异点 c)优势 d)劣势 e)改进建议 5.3规划设计评估的程序：

5.3.1地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。

5.3.2物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。

5.3.3地产接到资料目录后3日内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。

5.3.4物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。5.3.5评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。

5.3.6物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。

5.3.7评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。

5.3.8经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。5.3.9物业公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。

5.4 此阶段系统评估工作应以满足地产要求为目的，是属于地产委托物业管理业务关系类型，责任关系界定可参考《物业与地产相关业务操作指引》原则执行。若地产没有明确要提交《项目规划设计评估报告》的要求，物业可根据以上要点参与设计规划的评审，并提交意见，责任关系界定可按照《物业与地产相关业务操作指引》前期介入相关规定操作。

6.营销策划阶段介入 6.1营销策划介入程序与内容

6.1.1物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报集团物业管理部备案。详见《物业管理方案策划指引》。

6.1.2《物业管理方案》策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定《物业管理方案》，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。此方案需获得集团物业管理部、财务管理部等部门的确定。详见《物业管理方案策划指引》。

6.1.3《物业管理方案》经地产确认后，据此在房屋销售前签订《物业管理委托合同》，同时物业应协助地产在销售商品房时，与购买者签订《前期物业管理服务协议》。

6.1.4物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产需要提供物业推介资料，地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训，根据地产委托要求，物业可在销售现场协助地产进行销售推广，了解客户情况，进行客户调查，并现场解答有关物业管理承诺问题。7．施工建设阶段介入

7.1物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前5个月。7.2施工建设介入程序与内容

7.2.1成立介入小组，一般2~3人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接，及时回复物业的建议。

7.2.2介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、检查情况及对问题处理的建议。

7.2.3实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。7.2.4物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。

7.2.5物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导，并跟进问题整改落实情况。

7.2.6物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点 7.2.6.1了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。7.2.6.2地下室工程

地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：

a)无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。

b)采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，应重点检查：砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦)；底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。c)采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。7.2.6.3回填土工程

回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。7.2.6.4楼面、屋面砼工程

楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。

a)钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。b)砼浇注：除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于物业常见质量问题，物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。7.2.6.5砌筑工程

建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题，通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。7.2.6.6装饰工程

a)外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层)，仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面作防水，故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面，应严格监督。

b)内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。c)地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。7.2.6.7门窗工程

木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。7.2.6.8给排水工程

a)给水工程：现有高层建筑通常采用高位水池供水，其低楼层的供水，常常因高差问题造成水压较大，而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造，较易为细小杂物堵塞，故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式，应改为密孔眼管道入水，以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验。

b)排水工程：原有常用的铸铁管，常因质量问题，出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水，使用年限短等问题，使物业管理公司维修困难、管理费用增多，在可能的情况下建议改用PVＣ水管。

8、物业公司对竣工验收阶段介入 8.1物业公司组织相关技术人员组成验收小组，协助地产完成竣工验收及细部检查工作，及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题，以备预留充足的返修时间。

8.2验收小组须制定统一验收标准（详见《新建物业接管验收指引》）8.3验收小组须准备竣工验收的表格资料，现场做好详细记录，如： Ａ.房屋接管验收表

Ｂ.室内接管验收遗留问题统计表 Ｃ.公共配套设施接管验收遗留问题统计表 Ｅ.机电设备接管验收表

Ｆ.机电设备接管验收遗留问题统计表

8.4物业公司应了解工程建设的各个环节，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面的问题结合各类统计表汇总后提交地产公司。