房地产开发管理手册1

第一篇：房地产开发管理手册1

第一章

开发业务手册编制说明

用于京汉集团开发的地产项目前期开发业务工作，手册所列内容具有工作指导性，具体根据项目所在地区特点，参照执行；各地产子公司可以根据项目的具体特点和公司组织管理架构确定项目前期开发的管理体制。

第二章

获取土地阶段

2．1工作成果

经招、拍、挂取得土地使用权，签订《土地出让合同》，或通过收购项目公司，签定收购土地协议。2．2项目土地取得标准

2．2．1项目位置选择及初步分析

房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。2．2．2土地规模标准

房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用；土地规模要符合战略发展需要。

2．2．3土地价格标准

土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。2．2．4项目定位

项目的定位符合公司项目定位一致要求。2．2．5项目成熟

项目需要满足开工建设条件，市场成熟。2．2．6营销效果初步分析

公司的实力含公司的资金实力、技术实力、对资源的整合能力、关系能力、企业领导人的人格魅力、创新实力等等因素。2．3获取土地

房地产开发企业通过招标拍卖挂牌取得国有土地使用权后，应按照《中标通知书》的相关要求，在规定时限内与市国土局签定《国有土地出让合同》，并按期缴纳土地出让金。

基础设施配套建设费包括在地价款中，根据位置的不同北京市各区的基础配套设设费也各不相同。

依据国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知（计价格[2001]585号）第三条：整顿城市基础设施配套费。凡在《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费 [1996]2922）颁布前，已按规定的审批权限批准征收城市基础设施配套费及其他专项配套费的，由省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费；取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热道路以及其他各种名目的专项配套费。统一归并后的城市基础设施配套费，由省级价格、财政部门根据近年来公用事业价格改革和调整情况，按照从严控制、逐步核减的原则重新核定收费标准。凡是未按规定审批权限批准征收的城市基础设施配套费或其他各类专项配套费，以及计价[1996]2922号文件颁布后，地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费，一律取消。

在实际开发过程中，要根据项目所在地的城市管理部门要求是否支付基础设施配套及公共配套费用（如教育配套问题）。2．4北京地区招拍挂流程图

第三章

办理土地使用权证

3．1获取土地使用权证

法定实施主体：国土资源某区分局（产权产籍科）3．2申请人需提交如下申办材料

1、计委立项批复；

2、建设用地规划许可证；

3、规划红线图；

4、征地协议书 ；

6、土地补偿协议书及各项补偿补助领取凭证；

7、出让合同，出让金发票及发证函；

8、法人资格证明及授权委托书； 3．3审查、决定时限

20个工作日（不包括、市政府审批时限）。3．4流程图

第四章

办理建设用地规划许可证 4．1获取建设用地规划许可证

通过区规划委员会、市规划委员会，获得建设用地规划许可证 4．2申请人需提交如下申办材料

1、建设单位出具的申报委托书。

2、建设单位提交建设单位用地申请（申请文件应包含取得用地的有关情况等基本要素）。

3、《规划意见书》附件、附图复印件，土地整理储备机构《北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，国土资源行政主管部门《北京市国有土地使用权出让合同》；

4、《土地使用权出让合同》及其相关文件；

5、《建设用地钉桩成果》；

6、由提供规划申报用图的测绘部门，按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的1：500或1：2000地形图5份；

7、需要使用项目名称的须提交地名命名行政许可文件复印件； 4．3审查、决定时限

30个工作日(可延长10个工作日)。

第五章

办理建设工程规划许可证 5．1获得建设工程规划许可证

通过区规划委员会、市规划委员会的审批，获得建设工程规划许可证。5．2申请人需提交如下申办材料 1．建设单位出具的申报委托书；

2．建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表；

3．《规划意见书》及附件、《修建性详细规划审查意见》及附图复印件或《设计方案审查意见》及附图复印件，以及《规划意见书附件（选址）》中注明申报《建设工程规划许可证》时须提交的有关文件 4．国土行政主管部门批准用地的文件；

5．具有资质的设计单位按照《规划意见书》或《修建性详细规划审查意见》及附图或《设计方案审查意见》及附图的要求绘制的建设工程施工图（按Ａ４规格（竖向）装订成册）１套，另再附相同设计总平面图５份（施工图纸包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图各１份）；

6．需要办理竣工档案登记的，须提交《城市建设工程办理竣工档案登记表》； 7．提交招标投标主管部门签署意见的《北京市勘察设计招标投标登记表》复印件，依法需要进行招标投标的建设项目，还须提交《勘察、设计中标通知书》（已进行设计方案审查的不需提交）

8．需要使用项目名称的，须提交地名命名（建筑物名称核准）行政许可决定文件复印件１份； 5．3审查、决定时限

30个工作日(可延长10个工作日)。

第六章

施工图设计专项技术审查

6．1前置条件

建设单位申办施工图设计专项技术审查应满足下列条件：

1、申报建设项目为设置人防工程的单体项目；

2、已取得《人防工程初步设计审核批准通知单》；

3、已取得规划部门核发的建设工程规划许可证。

6．２本阶段需提供如下材料 6．２．1施工图专项审查

1、填写完整并加盖印章的《人防工程施工图技术审查申请表》；

2、规划部门核发的建设工程规划许可证（复印件）

3、人民防空工程施工图设计文件（一套）；

4、《人防工程初步设计审核批准通知单》（复印件）

5、《人防工程初步设计审查意见书》（复印件）。

6．２．2施工图备案

申办人需提交如下申办材料：

（1）填写完整并加盖印章的《人防工程施工图备案申请表》；（2）《人防工程施工图技术审查报告单》；

（3）规划部门核发的建设工程规划许可证（复印件）；（4）人民防空工程施工图设计文件（一套）；（5）《人防工程施工图技术审查意见书》 6．４环节时限

25个工作日。6．５收费标准

施工图设计专项技术审查是建设单位申报人民防空工程施工图备案的必要前置条件，本事项不收费。

第七章

办理各项配套设施的接入工作

7．1供电配套作业 7．1．1前期征询阶段

作业凡属基建项目，在上报可行性报告前应向所在地区供电公司（局）书面征询供电条件，作为政府部门审批基建项目的依据。

办理供电工程报装申请书需要的材料： 《营业执照》副本的复印件6份 法人代表的身体证6份

申请报告：应列出用电单位(房产开发单位)名称、地址、联系人、联系电话、邮政编码，简要写明主要用电设备、特殊用电要求、预计用电容量、发展容量、预计用电时间等，用户还应提供立项意向有关文件(复印件)及1:2000地形图(一份)。审查时限一般为30个工作日。7．1．2工程建设阶段

在取得供电方案批复后，报当地规划局审批外电源路由，规划局组织政府各职能部门自来水，天然气，电信，有线，市政，园林，等单位招开市政专题会议，确定地下的各种管线位置，讨论外电源方案的可实施性。7．1．3申请报告

其中须有标有建筑面积的房型图，并按80平方米以下，80~120平方米，120~150平方米，150平方米以上等四档面积分类统计表。注明计划竣工日期 7．1．5．1上级批文（主要是市，区计划和规划批文）； 7．1．5．2建筑工程规划许可证； 7．1．5．3住宅配套费缴付凭证； 7．1．5．4公安门牌；

7．1．5．5标明门牌号的总平面图，电气施工图，建筑施工图。7．1．4供电实施阶段 1．变电站建设（外线工程）

在办理变电站建设申请手续时应附送：申请报告；两份总平面图并注明户名、地址，标明建筑面积。提出设计概（预）算等。2．住宅用电（内线工程）

办理《用电申请联系卡》，由营业室受理，由低压监察室审图盖章确认施工图设计，并在30天内答复供电方案（低压用户15天内）。此答复对10千伏及以上高压用户在一年内有效，低压用户在6个月内有效。

供电所（局）按建设方受送电装置施工进度进行供电工程的设计，建设方按概（预）算（或文件规定标准）缴付业扩工程费。3．竣工验收

4．变电站土建验收：甲方和监理验收通过后通知供电局专项验收。验收合格后将变电所移交供电局管理。

5．变电站设备安装，电缆排管，电缆施工，低压监察，装表等验收均为供电局内部验收程序。

6．供电局开具验收合格证明后，本主办岗位安排安装分包向供电局无偿领取分户电表。

7．供电局通知送电。

8． 10千伏及以上高压用电客户新装用电申请业扩流程

7．2供水配套

7．2．1项目规划设计阶段（方案设计阶段）

1．按照项目所在地区向对应的北京市自来水有限公司（或区域自来水公司）征询本项目用水。同时附送：项目批文、地区综合管线图、地形图、总平面图。

2．征询自来水公司项目附近的自来水管网情况、未来规划及可接入本项目的几个自来水引入口及最大可引入口径、项目所在地自来水管网压力等自来水情况，提供给设备设计，为项目给水系统设计提供初始条件； 7．2．2市政综合阶段

市政管委综合各方意见，下发此项目市政综合会议纪要，给水方案根据会议纪要返回设计单位修改。7．2．3施工图设计阶段

要组织设计单位与自来水公司碰头商议，征询意见和优化设计方案，以免造成不必要的设计返工。7．2．4施工阶段

1．室内工程：用户水表必须从自来水公司购买；室内其他给水工程必须采用合格材料，施工符合国家规范及施工标准。

2．室外工程：小区红线以外市政道路上的上水排管工程，尚须按计划（自来水公司的内部施工计划、区级市政设施建设计划等）实施。

3．在室外给水工程竣工前1个月，向自来水公司提交供水申请（对项目、用水情况进行详细介绍）、住宅（小区）总平面图，申请接正式自来水。（若采用无负压供水设备，需提供设备厂家介绍、设备卫生许可批件、产品合格证、检验报告等文件）

4．竣工后（室外水表尚未安装完毕），与自来水公司结清工程款，签订供水合同。

5．竣工后自来水公司管网所现场检查整个系统，并要求交试水费，标准为每栋楼550元（6层楼2-3门），交费结束后，提供无表芯的室外自来水表，使整个系统能够试运转，试运转合格后，交还管网所表盖，管网所来现场装上正式水表。

7．2．5使用阶段

1． 给水工程竣工后，向区卫生防疫站申请水质监测。高层建筑每栋楼须检测2个点（1个点为一个检测件），小区内市政管网需检测一个点。

2． 向卫生局申请生活饮用水卫生许可证：提交材料：营业执照复印件、卫生管理制度、给水系统平面图、系统图、制水工艺及流程图、供水设施的卫生许可批件复印件、水质检验报告、主要制水设备清单、从业人员健康和卫生知识培训证明。7．2．6 注意事项: 1． 项目施工前一个月需向自来水公司提交临水申请（包含项目介绍、项目预计开竣工时间、需用水量）、项目总平面图。

2．签订临水接口施工合同，协商付款后临水接口自来水公司施工，完毕前签订临水供水合同。

3．项目初扩设计完成，提交节水专篇。项目给排水工程在隐蔽前需报区节水办公室验收，竣工后报节水办验收，节水办出具节水工程竣工验收单。

4．项目开工前，向水务局提交临水指标申请。需报材料：临时用水指标申请书、工程规划许可证、开工许可证、节水设施审查表（一式四份），水务局根据项目施工情况，给出项目各年度临水使用指标，不得超指标用水，城管部分可根据情况对超指标用水给与罚款。

5．务必提醒动拆迁单位在动拆迁以前向上水公司办理销户拆表手续。7．3排水配套

向市水务局排水管理处申办《（新，改，扩）建设项目排水许可管理信息登记表》，取得排水（方案）征询阶段栏的“排水许可申请受理章”。7．3．1排水（方案）征询阶段

其紧前工作条件为规划方案已经通过。

排水申请报告，1:500的地形图，规划方案的总平面图。7．3．2排水（方案）审批阶段

本主办岗位通知市水务局排水管理处或区工务所出席扩初设计方案的审批会议。在会议三天前将扩初方案文本送达对方。会议结束后向对方索要《初步设计审查意见表》。7．3．3申办施工临时排水工程

要求在施工总承包合同签订后到总工程师发布的开工令日期之前的时间段内完成。向区建委水务管理所申办《临时排水许可证（施工）》。提交的文件为：《临时排水许可证（施工）》申请表，由施工总包设计的施工总平面图和施工临时排水方案图，扩初设计方案的批复。7．3．4排水工程实施阶段

按照项目建设的计划进度制订相应的实施计划，通常在主体结构工程结束后到竣工验收之间的时间段内逐项完成以下作业：

1． 委托排水处指定的施工单位，实施排水检测井的施工（雨污水分流的须分别施工雨废水检测井和污水检测井）。施工完成后通知排水处验收，向排水处领取《同意接管证明》。

2． 外墙脚手架拆除后，督促总包单位创造条件尽快安排区内排水管网的施工，力争在项目竣工时同时验收。在未验收之前，应配齐井圈井盖并不准施工单位使用管网。

3． 凭排水处出具的《同意接管证明》与区建委水务管理所办理《市政接管委托协议》，并委托总包单位配合实施检测井接入市政管网的工程。

4．本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。

5． 向区市政管理署缴纳市政设施养护费。7．3．5排水工程申请投入使用阶段

本主办岗位在区内单体工程验收后到申办住宅交付使用许可证之前的时间段内完成。

1． 向排水处填报《建设项目排水接管许可证初审表》，与排水处签订《委托污水排放处理协议》，缴纳污水处理费。

2． 向排水处申办《临时排水许可证》，此证作为申办《住宅交付使用许可证》时需提交的文件之一。

3． 待客户入住户数超过50%后，通知排水处进行排水监测，经监测合格，由排水处出具《排水许可证》。复印件交物业公司留存，正本归档。此项工作也可委托物业公司经办。

7．4消防配套

7．4．1规划设计方案阶段消防申报需提供的资料 1工程所在地的地形图； 2规划总平面图及单体平面图； 3简要的文字说明或生产工艺流程。

办理时限：公安消防机构受理后，在7个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（方案阶段）》。

7．4．2初步设计方案阶段消防申报需提供的资料 初步设计的方案说明文本（工程概况、消防设计专篇）； 2 由设计单位设计的全套扩初图纸； 3上级主管部门的立项批文； 4 规划部门的批文； 送审资料的电子文件光盘，但下列工程可不送光盘：6层及6层以下普通住宅（别墅、汽车库除外），工程配套设施（含独立建造的变、配电房，锅炉房，煤气调压站、箱，公交站，门卫，围墙，雨篷等）。《北京市建筑消防设计审核申报表》；

办理时限：公安消防机构受理后，在17个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（扩初阶段）》。

7．4．3施工图设计阶段消防申报需提供的资料 1.《北京市建筑消防设计审核申报表》； 2.总平面图及说明；

3.建筑平面图、立面图、剖面图及说明；

4.有防火要求的暖通空调、电气（包括防雷）、工艺流程、设备布置图及说明； 5.只有室内消火栓系统的工程提供室内外消防给水图及说明； 6.送审资料的电子文件光盘，但第4项所列工程可不送光盘；

7． 凡工程等级三级（含三级）以上的民用建筑工程（民用建筑工程等级三级是指：中级、中型公共建筑；高度不超过24米，技术要求简单的建筑；7层以上15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑）由设计单位的消防自审员填报《建筑工程消防设计自审表（建筑专业）》。

办理时限：公安消防机构受理后，在17个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（建筑阶段）》。

7．4．4施工图（消防设备）设计阶段消防申报需提供的材料

1．《北京市建筑工程自动消防设施设计审核申报表》，并附公安消防机构在对建筑部分审核时已发出的的《建筑工程消防设计审核意见书》复印件； 2． 消防给水总图、平面图、系统图（室内消火栓及自动喷水灭火系统）及说明； 3．火灾自动报警系统的平面图、系统图及说明； 4．防排烟系统的平面图、系统图及说明； 5．其他固定灭火系统的平面图、系统图及说明；

6．送审资料的电子文件光盘，但第5项所列工程可不送光盘。

自动消防设施的施工图设计必须由获得”全国消防设计专项工程设计人员消防专业考试合格证书"的设计人员签名。

办理时限：公安消防机构受理后，在17个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（设备阶段）》。

7．4．5施工图（内部装修）设计阶段消防申报需提供的资料： 1．《北京市建筑内部装修工程消防设计审核申报表》；

2．装修楼层的原建筑平面图、原消防设备（电施、水施、风施）平面图； 3．原建筑的《建筑工程消防设计审核意见书》或《建筑工程消防验收意见书》； 4．装修楼层的装修平面、立面、剖面、节点详图、材料表及说明，新设计的消防设备（电施、水施、风施）平面及系统图； 5．送审资料的电子文件光盘。

办理时限：公安消防机构受理后，在17个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（内装修阶段）》。7．4．6消防工程施工阶段的注意事项：

1． 消防工程必须委托具备相应资质的安装分包单位施工；

2． 消防工程的施工单位必须妥善保管所有消防材料和设备的产品合格证书； 3． 土建或装饰工程的施工单位必须妥善保管所有有防火功能的材料和成品的产品合格证书。

7．4．7建筑工程消防竣工验收需提供的资料：

1．《北京市建筑工程消防验收申报表》原件及软盘，此表应由填写单位法定代表人或单位负责人签名，并盖单位法人章，各专项的施工单位应载明承揽工程范围；建筑构件、材料防火性能和消防产品的数量及调试情况；

改项需由建设单位、设计单位、总承包单位、监理单位、消防施工单位的企业负责人签字并加盖公章。（一式两份）

2．建筑构件、材料防火性能和消防产品的清单及质量合格证明；该项应该为：申报表上填写的各种消防设施中，消防产品（含防火阻燃材料）须提供该产品的检测报告。

3． 原公安消防机构核发的所有《建筑工程消防设计审核意见书》复印件；（一式两份）

4．规定格式的建筑设施调试合格开通报告原件及软盘，建筑消防设施调试合格开通报告应由调试人员本人签名，并由调试人员的单位盖法人章。

5． 火灾报警联动控制系统的逻辑关系图或说明书原件，并盖有调试单位法人章； 6． 消防控制室值班人员名单，该物业的管理单位盖法人章确认； 7． 钢结构防火涂料的耐火时间检测报告；提供防火涂料厚度检测报告；（一式两份）

8．消防检测机构的消防设施检测报告、消防电气检测报告；（两份原件）收费； 9．消防施工单位的资质证书；（复印件，加盖单位公章）； 10．现场消防安全施工许可证；

11．如建筑工程消防设计审核意见书上提出的不符合消防规范，应由设计单位出具的整改意见并加盖设计单位的公章； 12．提供北京市档案馆的微缩证明； 7．4．8装修工程

1．建设单位提出的验收申请（加盖公章）

2．建设单位填写《建筑工程消防验收申报表》（一式两份）3．建设工程中消防部门的建筑消防设计审核文件（复印件）

4．消防检测机构的消防设施检测报告、消防电气检测报告；（两份原件）5．申报表上填写的装修材料（壁纸、地毯、纺织物）需提供其检测报告（复印件）

6．现场消防安全施工许可证；

7．如建筑工程消防设计审核意见书上提出的不符合消防规范，应由设计单位出具的整改意见并加盖设计单位的公章； 8．提供北京市档案馆的微缩证明；

办理时限：公安消防机构收到申报表后，在17个工作日内派员对工程进行检查验收。验收合格后7个工作日内核发《建筑工程消防验收意见书》。

7．5燃气配套

提出书面申请办理征询煤气条件。新建住宅周边有道路管网条件（或已有燃气规划的）均可办理燃气申请，若暂无规划，亦可先委托申请做前期规划。7．5．1扩初设计完成后

邀请煤气公司参加扩初设计评审会。7．5．2施工图设计完成后

为避免无必要的设计返工，在施工图设计前，本主办岗位视需要约请设计人员与煤气公司沟通。设计完成后，燃气所有施工图送燃气公司审查。7．5．3主体结构封顶前（或竣工前6～8个月）

向燃气公司提交燃气施工申请；签订红线外至调压站的中压燃气施工合同； 7．5．4配套的实施阶段

1．总包或安装分包如不具备“城市燃气管道工程施工资质”，煤气内管工程须另行委托专业施工单位施工。

2．本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。7．5．5竣工阶段

竣工后与燃气公司结清红线外至调压站的中压管道施工费用、低压部分住宅按户收取。7．5．6通气

费用结清后，报请燃气公司每户验收，当场给与通气、送灶验收。入住率（或交房率达到60%）给与正式通气。7．6通信配套

在房屋交付使用之前完成通信配套工程，并保证在业主入住后提出安装电话要求的一周内装上电话。7．6．1前期征询阶段

提供项目住宅户数，办理通讯条件征询。征询内容包括新建住宅周边有否道路管网条件和落实电话配套计划。需提供： 1．申请报告；

2．上级主管部门项目批文； 3．地形图、总平面图；

4．住宅建设配套费缴付凭证或经市住宅局批准的包干和免征凭证。

如本主办岗位在该阶段尚未到岗，通讯征询由设计管理岗位经办。7．6．2 扩初设计阶段

本主办岗位负责邀请通讯配套部门参加扩初设计审批会，并附送扩初的设计文本。会后向通讯配套部门索取通讯设备配套设计实施的咨询意见书。7．6．3 施工图设计与施工阶段

本主办岗位负责向通讯配套部门申请审图及配套，需提供：总平面图和弱电平面图。

7．6．4竣工验收

组织单项竣工验收，验收合格后电话配套部门出具“新建住宅配套建设验收合格证明”（电话）。然后由电话局创号、放号线。7．6．5用户申请开通

客户入住后可向电话局办理初装手续，缴纳安装费用后一星期内电话局负责开通。7．6．6通信配套受理运作程序

7．6．7收费

在电信工程实施前与电信（网通）公司签订合同，由电信部门负责投资并实施，对小区业主进行开通，开发商不再支付费用。建设平米20万以上需建电信机房，由建设方无偿提供设备机房。7．7有线电视配套工程

该项作业应在基础结构完成之前结束。7．7．1 向区有线网络有限公司申请审图和配套

需提交的文件为：报装申请，总平面图，项目设计单位设计的全套弱电工种图纸。

7．7．2 委托区有线网络有限公司进行楼外和小区外布线工程的设计 7．7．3 与区有线网络有限公司协商楼内外和小区外布线工程费用

有线网络公司按户从建设方收取工程费，区域不同收费有区别。7．7．4有线工程施工 1．楼内预埋管施工 在地面以上建筑施工之前，经区有线网络有限公司审核的有线电视布线施工图交现场安装总包单位按图逐层预埋线管。2．楼内穿线施工

最迟在室内墙，顶涂料施工开始前完成。3．楼外和小区外埋管穿线施工

本主办岗位及时联系和协助区有线网络有限公司，在项目竣工前施工完毕。7．7．5验收

督促区有线网络有限公司，由其与市有线网络公司一起组织对小区内布线质量的验收。

7．7．6客户申请开通

因开通有线电视的初装费可以不包括在房价内，客户凭相关手续及缴款凭证到有线电视办理开通的相关手续。7．8邮政配套

按照项目建设进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全手续，完成邮政配套工作。7．8．1申报资料

受理申请、实地查看、审批核发。7．8．2 办事程序

通邮申请单。7．8．3 法定时限

自受审申请日起90个工作日。

承诺时限：自受审申请日起7个工作日。7．8．4 收费标准

免费。7．8．5注意事项

本主办岗位负责采购信报箱，并落实安装就位。所用信报箱必须是邮政部门入网认可的产品。

第八章

办理施工许可证

8．1获取施工许可证

通过市建委、市招标办审批，获取施工许可证 8．2申请人需提交如下申办材料

1.施工人员意外伤害保险单； 一般按照投资总额的万分之八记取 2.施工图设计文件审查通知书；

3.项目建设资金落实证明； 由开发公司开户行出具

4.人防工程备案通知书； 所报工程是否有人防，有人防的工程需要提供人防审查及备案通知书

5.建筑工程施工许可申请表；需要提交以下材料：建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件、中标通知书及施工合同、施工图纸及技术资料、施工组织设计、监理合同或建设单位工程技术人员情况、质量、安全监督手续资金保函或证明

6.建设工程用地规划许可证及附件；

7.建设工程规划许可证及附件；

8.土地使用权证 ； 9.监理单位承包合同 ； 10.监理单位中标通知书；

11.施工承包合同；

12.施工单位中标通知书 ； 8．3审查、决定时限

30个工作日(可延长10个工作日)。8．4流程图

第九章

办理预售证

9．1获得预售证

通过北京市建委（市场处）的审批，获得预售证。

9．2申请人需提交如下申办材料1、2、3、4、5、6、7、8、9、北京市商品房预售许可登记表 法人资格证明及授权委托书； 企业法人营业执照； 开发企业资质等级证书； 国有土地使用证； 土地出让合同；

已交清全部出让金证明； 区或市土地局出具相关证明 建设工程规划许可证及附件、附总平面图； 建设工程施工许可证；

10、工程施工合同（复印第一部分）；

11、房地产开发企业开户银行出具的按申请预售的商品房计算投入开发建设资金达到投资总额25%以上的证明材料；

12、项目命名的批复；

13、北京市房管局委托区房管局对小东庄进行招拍挂的批复；

14、勘查报告;9．3审查、决定时限

30个工作日(可延长10个工作日)。9．4流程图

第十章

验收阶段

验收阶段需要实现人防、环保、消防、卫生防疫、四方验收、规划验收、竣工验收，每项验收20个工作日。10．1人防验收

10．1．1人防验收清申请材料

1.申请验收报告一份 2.验收表格

3.竣工图一套（蓝图）（平、立、剖各一套）10．1．2人防验收时限与流程

由规划设计室在送案前5个工作日提供。审查时限20个工作日。10．2环保验收

10．2．1环保验收申请材料

1.申请验收报告

2.验收表格（填写好，盖公章）3.工程竣工图一套（蓝图）4.市环保局报建批文

10．2．2环保验收时限与流程

由规划设计室在送案前5个工作日提供。审查时限20个工作日。

10．3消防验收

10．3．1消防验收申请材料

1.申请验收报告

2.验收表格

3.工程竣工图一套（蓝图）4.消防报建批复函

10．3．2消防验收流程与时限

按要求,工程竣工后,即报验收，由施工单位负责。审查时限20个工作日。10．4卫生防疫验收

10．4．1卫生防疫验收申请材料

1.申请验收报告；

2.验收表格（填写好，盖公章）； 3.工程竣工图一套（蓝图）； 4.卫生防疫报建的复函； 10．4．2卫生防疫验收流程与时限

由规划设计室在送案前5个工作日提供。审查时限20个工作日。10．5规划验收

10．5．1规划验收申请材料

1.申报表

2.绿委批复的绿化规划图(1式4份)10．5．2规划验收流程与时限

由规划设计室在送案前5个工作日提供。审查时限20个工作日。10．5．3注意问题与事项

由施工单位负责。

10．6竣工备案准备资料 10．6．1竣工备案资料

1、规划许可证及其它规划批复文件→北京市城市规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》。

2、施工图、设计文件审查报告→由北京市规划委员会审查后颁发的施工图审查批准书

3、工程质量监督手续→《工程质量监督注册登记表》。

4、工程施工许可证或开工报告→北京市建设委员会颁发的《建筑工程施工许可证》

5、公安消防部门出具的认可（准许）使用文件→北京市消防局对该工程消防工程验收合格后签发的《北京市消防局建筑工程消防验收意见书》或批复报告。

6、环保部门出具的认可（准许）使用文件→工厂、车间、住宅小区、商业、宾馆、饭店等依据《建设项目环境保护管理办法》，由北京市环境保护局或区、县环境保护局出具《环境影响报告书》或批复报告。

7、卫生部门出具的认可（准许）使用文件→公用或民用建筑工程中，涉及生活生活饮用水的项目，要有卫生防疫站出具的《水质检验报告》。

8、质量合格文件

（1）勘察部门对地基及处理的验收文件

《隐蔽工程检查记录》中的地基验槽记录，建设、勘察、设计、监理、施工单位签字要齐全，无未了事项。

（2）单位工程验收记录

由建设单位组织勘察、设计、监理、施工在工程验收合格后签署的《单位工程验收记录》，各方签字要齐全，并加盖公章。

（3）单位工程质量评定文件

依据《建筑安装工程质量检验评定标准》（GBJ300-88）施工单位自评记录，包括《单位工程质量综合评定表》（统表一）、《质量保证资料核查表》（统表2）、《单位工程观感质量评定表》（统表3）。

（4）监理部门签署的《竣工移交证书》

依据《北京市工程建设监理规程》，由建设监理单位共同办理的竣工移交手续，《竣工移交证书》中，总监理工程师和建设单位代表签字，双方加盖公章。

9、地基与基础、结构工程验收记录及检测报告

包括《基础工程验收记录》、《主体工程验收记录》，建设、设计、监、施工四方签字齐全，并加盖公章。按照国家规范要求，应进行检测的应提交检测报告。如：复合地基要有《复合地基检测报告；工程质量问题实施的检测，备案时要有检测报告。

10、工程竣工验收报告

（1）设计单位提出的《工程质量检查报告》

（2）勘察单位提出的《工程质量检查报告》

（3）监理单位提出的《工程质量评估报告》

（4）施工单位提出的《工程竣工报告》

（5）建设单位提出的《单位工程竣工验收报告》（建设单位在工程竣工验收合格后提出）。

11、工程质量保修书

按照房屋建筑工程质量保修办法（建设部2000年80号令），建设单位和施工单位共同签署。

12、住宅质量保证书 由建设单位编写。

13、住宅质量说明书 由建设单位编写。

14、其它文件

凡属需要说明、报告的其它事项，不能归到前13项子栏目中的，可归在“其它文件”。如：建设单位办理工程质量监督管理费结算后，将建筑工程竣工项目决算核查表交备案室归在“其它文件”中。10．7四方验收

10．7．1四方验收工作成果

设计、建设单位、监理单位、施工单位四方签字的《单位工程验收记录》 10．7．2监督站竣工验收申报材料

1.完成工程设计和合同约定的各项内容

2.施工单位的竣工报告

3.监理单位工程质量评估报告

4.设计单位质量检查报告

5.勘察单位质量检查报告

6.规划部门出具的认可文件

7.卫生部门出具的水质检验合格文件

8.环保部门出具的认可文件

9.消防部门出具的消防验收合格文件

10.电梯工程监督报告

11.技术档案和施工管理资料

12.施工单位签署的工程质量保修书

13.城建档案馆出具的工程竣工档案 14.预验收认可文件 10．7．3四方验收时限与流程

在达到验收条件后开始约监督站,7个工作日。施工单位提交竣工报告→监理组织竣工初验合格→总监签署工程竣工报告提出质量评估报告→向监督站提交工程竣工验收申报表→建设单位组织勘察、设计、施工、监理、监督站竣工验收合格→各单位出质量证明文件→建设单位办理竣工备案

第十一章

大产权办理阶段

大产权办理阶段，需要完成测绘所对房屋测量工作和建委产权科进行确权两项工作。

11．1房屋实测

11．1．1房屋实测申请材料

1房屋预售登记测绘技术报告书复印件（作过预售的提交）2实预测楼号对应表 3公安部门批复的项目坐落

4建设工程规划许可证及其附件，附图复印件 5房屋竣工验收备案表复印件

6人防部门批准或备案的人防建设方案复印件 7房屋预售合同付附分摊说明复印件（需业主签字）8用地红线及订装成果通知单复印件 9项目房间号码编排表 10国有土地使用权

11．1．2房屋测量审查流程与时限

项目公司提供上述材料。实测工作日：45个工作日。市测绘所上传工作日：5个工作日。11、2市测绘所上传数据 11、2、1实测上传，取得测绘成果备案表，未作过预售的直接开始办理大产权。11、2、2实测上传，作过预售的先做实预测对应。

1房地产交易网申请→建立实预测楼栋关系→以及实预测房屋对应关系。2打印申请表、房号清单、实预测房屋对应表。3提交申请到市测绘所。受理工作日：5个工作日。4领取测绘成果备案表 11．3确权

11．3．1确权需要的申请材料

1授权委托书复印件1份 国有土地使用权证复印件1份

3建设工程规划许可证复印件1份

4工程施工许可证复印件1份

5地价款交清证明

6房屋所有权初始登记申请书原件1份7房屋登记表、房产（分户）平面图原件2份

8房屋面积测绘技术成果报告原件1份

9公用建筑面积分摊原则和部位说明原件1份

10测绘成果备案表原件1份

11企业法人营业执照复印件1份

12派出所或其它部门出具的地址证明复印件1份

13房号（部位）清单原件2份

14预售房屋房号与现房房号对照表原件1份

15建设用地规划许可证复印件1份

16工程规划验收合格证明复印件1份

17建设工程竣工验收备案表复印件1份

18法定代表人身份证明复印件1份 19地价款交清证明复印件1份

11．3．2确权审查流程与时限

草拟 → 申请 → 受理 → 审核 → 复审 → 制证 → 发证

↓

↓

↓

开发商 开发商 权属部门

申请阶段提交资料 受理审查时限55个工作日。

第十二章

小产权办理阶段

小产权办理阶段需要帮助业主向建委申报小产权（北京小产权房停工停售，历史遗留问题将按老办法解决）12．1办理小产权所需资料

1．业主身份证：本市居民身份证的正反两面复印件；外省居民还需提供在北京的暂住证复印件；

2．业主的委托书（业主委托我公司代办产权委托书原件）； 3．北京市住宅公共维修基金专项收据； 4．中华人民共和国契税完税证明；

5．房屋登记表和房地平面图（此图来源于区级测绘队）； 6．房屋所有权转移登记申请书（来源于区级房地局领取）； 7．业主的北京商品房买卖合同（正本）；

8．房屋实测面积变更补充协议（如实测出现面积变更须提交，如是现房没有面积变更的不需提交）； 12．2时限与流程

一般开发商准备齐上述资料后方可向区建委提起申报，申报方式有两种： 1．批量式申报：由于开发商为业主代办数量较多，因此需批量申报，时限一般为四十个工作日； 2．单独申报：如业主自己办理或开发商遇见个别的突发事件，因此需单独申报，时限一般为二十个工作日。

第二篇：房地产开发前期工作流程手册

房地产开发前期工作流程

1.目的

明确开发项目报建/报批、取证范围、条件、法律、法规依据，以利开发项目的顺利进行 2.适用范围

适用于开发项目全过程的报建/报批、取证工作的管理。3.职责

公司相关部门及各开发公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取证工作。3.1 管理负责： a)公司备案申报。3.2 综合负责： a)《土地合同》的办理； b)《土地使用证书》办理； c)《建设用地批准书》申办； d)《建设用地规划许可证》的办理； e)《建设工程规划许可证》的办理； f)《施工许可证》的申办；

g)《商品房预售许可证》的协助申办； h)《房屋所有权证》的协助办理。3.3开发项目竣工综合验收的申报。

4.工作内容

4.1.1 开发项目的土地位置由经批准的初步可行性研究报告选定。初步可行性研究报告选定的位置，应符合该位置土地使用条件。而使用条件由国家行政主管部门以“公告”或“文件”的形式予以明确。

4.1.2 国家行政主管部门限定的土地使用条件，一般以《房地产开发项目建设条件意见书》的文件形式提交负责土地出让或划拨的管理部门，作为使用权出让合同的必备条件。

4.1.3《房地产开发项目建设条件意见书》主要包括以下内容： a)项目性质、规模和开发期限； b)规划控制指标及规划设计要求；

c)基础设施和公共服务配套建筑的建设要求； d)基础设施和公益设计建成后的产权界定； e)项目拆迁、补偿、安置要求； f)项目经营方式等。

4.1.4 初步可行性研究报告经规划行政主管部门批准后，公司（以下简称公司）经办部门持批准的文件向县级以上人民政府土地行政主管部门提交开发项目用地申请。

4.1.5 经批准的用地由市、县人民政府颁发《建设用地批准书》。

4.1.6 通过拍卖、招标或协议方式取得土地使用权的，应依法与土地使用权出让方签订合同。

4.1.7 公司对持有使用权的土地，依法支付出让金、地价、有关费用和履行拆迁、安置、补偿等责任。

4.1.8 本程序4.5条应按照下列法律、法规的规定实施； a)《中华人民共和国土地管理法》； b)《中华人民共和国土地管理法实施条例》； c)《中华人民共和国城市房地产管理法》； d)《城市房地产开发经营管理条例》；

e)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》； f)《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》； g)《城市房地产开发管理暂行办法》。4.6《土地使用证书》的办理

4.2.1 公司获得土地使用——《建设用地批准书》后，应依法办理土地登记。

4.2.2 委托代理人办理土地登记的，公司应与受委托人办理授权委托书。

4.2.3 申请土地登记时应向土地管理部门提交下列文件： a)土地登记申请表；

b)单位法定代表人证明、个人身份证明或户籍证明； c)土地权属来源证明； d)地上附着物权属证明。

4.2.4经土地管理行政部审定后发给“土地使用证书”。

4.2.5土地使用权、土地他项权利的设定登记及变更登记按相关法规规定办理。

4.2.6 公司经办/管理部门应按当地土地管理行政部门的规定，办理《土地使用证书》，定期查验手续。

4.2.7 本程序4.6条的具体实施按《土地登记规则》办理。

4.3《房地产开发项目手册》的办理 4.3.1 房地产公司应在土地使用权出让合同签订后或《建设用地批准书》下达后的十五日内，到项目所在地建设行政主管部门备案，并领取《房地产开发项目手册》。

4.3.2 房地产公司应将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对公司开发经营活动的审查、批准、处理意见，记录在《房地产开发项目手册》中。

4.3.3 房地产公司应每半年和按项目各实施阶段，将《房地产开发项目手册》送主管部门验核。

4.4《建设用地规划许可证》的办理

4.4.1 开发项目用地使用权合同签订后或《建设用地批准书》下达后，项目策划部应向项目所在地城市规划行政主管部门申请定点，经审核批准后核发《建设用地规划许可证》。

4.4.2 申报时应提交下列文件： a)土地使用证书； b)红线图；

c)开发项目规划方案（规划设计方案）； d)营业执照和房地产企业资质证书； e)其他规定应提报的文件。

4.4.3 房地产企业只有在取得《建设用地规划许可证》后，才允许对项目组织勘察、规划、设计工作，并按规划要求进行设计。

4.5《建设工程规划许可证》的办理

4.5.1 房地产公司在初步设计完成后，应向项目所在地城市规划行政主管部门申请办理《建设工程规划许可证》，只有在获取此证后才允许进行施工图设计。

4.5.2申办时应提交下列文件： a)建设用地规划许可证；

b)初步设计文件（含图纸、资料、说明，必要时应提供勘察设计文件/报告）；

c)设计单位资质证明文件； d)设计合同； e)红线图；

f)其他规定应提交的文件。

4.5.3 本程序4.5条的具体办理，按《中华人民共和国城市规划法》执行。

4.6 《施工许可证》的办理

4.6.1 房地产公司负责向当地县级及以上建设行政主管部门办理《施工许可证》申请。

4.6.2 申请《施工许可证》时，应提交下列文件； a)建筑工程用地批准文件/合同； b)建设工程规划许可证；

c)需拆迁的，拆迁进度符合施工要求的证明文件； d)确定的施工/承包合同；

e)满足施工需要的施工图纸及技术资料； f)建设资金已落实的证据； g)建设资金已落实的证据； h)法律、法规规定的其他文件。

4.6.3 经核准并领取了《施工许可证》后，开发项目工程方允许开工。

4.6.4 本程序4.6条的具体办理按《中华人民共和国建筑法》及《建设工程施工现场管理规定》文件执行。

4.7《商品房预售许可证》的办理

4.7.1 商品房预售应符合下列条件：

a)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； b)持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》；

c)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； d)已办理商品房预售登记，取得《预售许可证》。

4.7.2 申请《商品房预售许可证》登记，应提交下列文件； a)本程序4.11.1款所列a）、b)、c)项规定的证明材料； b)营业执照和资质等级证书； c)工程施工合同； d)预售商品房分层平面图； e)商品房预售方案；

f)需向境外预售的，应同时提交允许销售的批准文件。

4.7.3 本程序4.7条应按《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理

办法》执行。

4.8 《开发项目综合验收报告批件》的办理

4.8.1 开发项目全部竣工，经集团公司组织的预验收合格后，按集团公司《竣工综合验收组织程序》规定，由开发公司工程部向房地产开发行政主管部门申报竣工综合验收。

4.8.2 竣工综合验收必须符合下列条件；

a)所有建设项目按批准的规划和有关专业管理及设计要求全部建设，并满足使用要求；

b)住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单位工程全部验收合格，验收资料齐全；

c)各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合规划的设计要求；

d)施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部清运完毕，达到场清地平；

e)拆迁居民已合理安置。

4.8.3 申请竣工综合验收应提交下列文件： a)申请书；

b)商品受置人身份证明； c)土地使用权属证明； d)建设工程规划许可证； e)竣工验收证明； f)交付使用证明； g)总平面图和分层平面图

h)具有相应资质的测量机构出人的勘测报告； i)规定其他应提交的文件。

4.8.3 房产行政主管部门经审核属实后颁发《房屋所有权证书》。房地产公司应负责及时将证书送交房屋所有权人。

4.8.4 本程序4.8条按《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定执行。

5.0 记录

5.1 报建/报批、取证获取的各种证照，按集团档案管理有关规定进行保存。

5.2 所有申办报建/报批、取证提供的文件、资料，均应整套复印一份长期保存于申办部门。

5.3 报建/报批、取证获得的技术性文件（含图纸）按集团有关文控规定进行保存、传递和使用。

第三篇：房地产开发前期工作流程手册

房地产开发前期工作流程手册

房地产开发前期工作流程手册

1.0目的

明确开发项目报建/报批、取证范围、条件、法律、法规依据，以利开发项目的顺利进行 2.0适用范围

适用于开发项目全过程的报建/报批、取证工作的管理。3.0职责

公司相关部门及各开发公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取证工作。

3.1 管理中心负责：

a)公司注册登记、营业执照、法人执照、资质评定申报； b)公司备案申报。3.2 综合部负责：

a)《房地产开发项目手册》的办理； b)《土地使用证书》办理； c)《建设用地批准书》申办； d)《建设用地规划许可证》的办理； e)《建设工程规划许可证》的办理； f)《施工许可证》的申办； g)《商品房预售许可证》的申办； h)《房屋所有权证》的办理。

3.3工程部负责办理：开发项目竣工综合验收的申报。4.0 作业内容

4.1 公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的批准/注册/许可文件。

4.2 各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、准确、清晰。

4.3 房地产项目公司注册及资质等级的办理

4.3.1本程序所称项目，是指由公司投资或与他方共同投资，从策划、立项、筹资、设计、工程建设、直至经营的全过程。4.3.2 公司或与他方共同投资开发的项目，应按相关法律、法规的规定，办理有关审批手续，领取营业执照/法人执照。

4.3.3 注册房地产开发公司应具备下列条件； a)有明确的章程和固定的办公地点；

b)有独立健全的组织管理机构，有上级部门或理事会任命的专职总经理/经理，并配备与企业资质等级相适应的专职技术、经济等管理人员； c)有不少于企业等级的自有流动资金； d)有符合国家规定的财务管理制度。

4.3.4 国家对房地产开发企业实行资质管理，规定了不同资质等级企业应具备的条件和可承担的开发业务。房地产项目公司办公室应按规定向项目所在地（省、自治区、直辖市）建设行政主管部门提报资质认定申请。

4.3.5 以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的项目公司，不定资质等级，由项目所在地建设行政主管部门根据其项目规模审定其资金、人员条件，核发一次性《资质证书》。4.3.6 本程序4.3条的具体办理按《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登记条例》、《房地产开发企业资质管理规定》及《中华人民共和国外资企业法》相关规定办理。

4.4房地产项目公司备案

4.4.1 房地产开发公司自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发行政主管部门备案。

4.4.2 申请备案时，应提交下列文件： a)营业执照复印件； b)企业章程； c)验资证明；

d)企业法定代表人的身份证明； e)专业技术人员的资格证书和聘用合同。4.5《土地使用权证》的办理

4.5.1 开发项目的土地位置由经批准的初步可行性研究报告选定。初步可行性研究报告选定的位置，应符合该位置土地使用条件。而使用条件由国家行政主管部门以“公告”或“文件”的形式予以明确。

4.5.2 国家行政主管部门限定的土地使用条件，一般以《房地产开发项目建设条件意见书》的文件形式提交负责土地出让或划拨的管理部门，作为使用权出让合同的必备条件。4.5.3《房地产开发项目建设条件意见书》主要包括以下内容： a)项目性质、规模和开发期限； b)规划控制指标及规划设计要求； c)基础设施和公共服务配套建筑的建设要求； d)基础设施和公益设计建成后的产权界定； e)项目拆迁、补偿、安置要求； f)项目经营方式等。

4.5.4 初步可行性研究报告经规划行政主管部门批准后，公司（以下简称公司）经办部门持批准的文件向县级以上人民政府土地行政主管部门提交开发项目用地申请。4.5.5 经批准的用地由市、县人民政府颁发《建设用地批准书》。

4.5.6 通过拍卖、招标或协议方式取得土地使用权的，应依法与土地使用权出让方签订合同。

4.5.7 公司对持有使用权的土地，依法支付出让金、地价、有关费用和履行拆迁、安置、补偿等责任。

4.5.8 本程序4.5条应按照下列法律、法规的规定实施； a)《中华人民共和国土地管理法》； b)《中华人民共和国土地管理法实施条例》； c)《中华人民共和国城市房地产管理法》； d)《城市房地产开发经营管理条例》；

e)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》； f)《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》； g)《城市房地产开发管理暂行办法》。4.6《土地使用证书》的办理

4.6.1 公司获得土地使用——《建设用地批准书》后，应依法办理土地登记。4.6.2 委托代理人办理土地登记的，公司应与受委托人办理授权委托书。4.6.3 申请土地登记时应向土地管理部门提交下列文件： a)土地登记申请表；

b)单位法定代表人证明、个人身份证明或户籍证明； c)土地权属来源证明； d)地上附着物权属证明。

4.6.4经土地管理行政部审定后发给“土地使用证书”。

4.6.5土地使用权、土地他项权利的设定登记及变更登记按相关法规规定办理。

4.6.6 公司经办/管理部门应按当地土地管理行政部门的规定，办理《土地使用证书》，定期查验手续。

4.6.7 本程序4.6条的具体实施按《土地登记规则》办理。4.7《房地产开发项目手册》的办理 4.7.1 房地产公司应在土地使用权出让合同签订后或《建设用地批准书》下达后的十五日内，到项目所在地建设行政主管部门备案，并领取《房地产开发项目手册》。

4.7.2 房地产公司应将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对公司开发经营活动的审查、批准、处理意见，记录在《房地产开发项目手册》中。

4.7.3 房地产公司应每半年和按项目各实施阶段，将《房地产开发项目手册》送主管部门验核。

4.8《建设用地规划许可证》的办理

4.8.1 开发项目用地使用权合同签订后或《建设用地批准书》下达后，项目策划部应向项目所在地城市规划行政主管部门申请定点，经审核批准后核发《建设用地规划许可证》。4.8.2 申报时应提交下列文件： a)土地使用证书； b)红线图；

c)开发项目规划方案（规划设计方案）； d)营业执照和房地产企业资质证书； e)其他规定应提报的文件。

4.8.3 房地产企业只有在取得《建设用地规划许可证》后，才允许对项目组织勘察、规划、设计工作，并按规划要求进行设计。4.9《建设工程规划许可证》的办理

4.9.1 房地产公司在初步设计完成后，应向项目所在地城市规划行政主管部门申请办理《建设工程规划许可证》，只有在获取此证后才允许进行施工图设计。4.9.2申办时应提交下列文件： a)建设用地规划许可证；

b)初步设计文件（含图纸、资料、说明，必要时应提供勘察设计文件/报告）； c)设计单位资质证明文件； d)设计合同； e)红线图；

f)其他规定应提交的文件。

4.9.3 本程序4.9条的具体办理，按《中华人民共和国城市规划法》执行。4.10 《施工许可证》的办理

4.10.1 房地产公司负责向当地县级及以上建设行政主管部门办理《施工许可证》申请。4.10.2 申请《施工许可证》时，应提交下列文件； a)建筑工程用地批准文件/合同； b)建设工程规划许可证； c)需拆迁的，拆迁进度符合施工要求的证明文件； d)确定的施工/承包合同；

e)满足施工需要的施工图纸及技术资料； f)建设资金已落实的证据； g)建设资金已落实的证据； h)法律、法规规定的其他文件。

4.10.3 经核准并领取了《施工许可证》后，开发项目工程方允许开工。

4.10.4 本程序4.10条的具体办理按《中华人民共和国建筑法》及《建设工程施工现场管理规定》文件执行。

4.11《商品房预售许可证》的办理 4.11.1 商品房预售应符合下列条件：

a)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； b)持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》；

c)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

d)已办理商品房预售登记，取得《预售许可证》。4.11.2 申请《商品房预售许可证》登记，应提交下列文件； a)本程序4.11.1款所列a）、b)、c)项规定的证明材料； b)营业执照和资质等级证书； c)工程施工合同； d)预售商品房分层平面图； e)商品房预售方案；

f)需向境外预售的，应同时提交允许销售的批准文件。

4.11.3 本程序4.11条应按《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理 办法》执行。

4.12 《开发项目综合验收报告批件》的办理

4.12.1 开发项目全部竣工，经集团公司组织的预验收合格后，按集团公司《竣工综合验收组织程序》规定，由开发公司工程部向房地产开发行政主管部门申报竣工综合验收。4.12.2 竣工综合验收必须符合下列条件；

a)所有建设项目按批准的规划和有关专业管理及设计要求全部建设，并满足使用要求； b)住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单位工程全部验收合格，验收资料齐全； c)各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合规划的设计要求； d)施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部清运完毕，达到场清地平； e)拆迁居民已合理安置。

4.12.3 申请竣工综合验收应提交下列文件： a)申请书；

b)商品受置人身份证明； c)土地使用权属证明； d)建设工程规划许可证； e)竣工验收证明； f)交付使用证明； g)总平面图和分层平面图

h)具有相应资质的测量机构出人的勘测报告； i)规定其他应提交的文件。

4.13.3 房产行政主管部门经审核属实后颁发《房屋所有权证书》。房地产公司应负责及时将证书送交房屋所有权人。

4.13.4 本程序4.13条按《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定执行。5.0 记录

5.1 报建/报批、取证获取的各种证照，按集团档案管理有关规定进行保存。

5.2 所有申办报建/报批、取证提供的文件、资料，均应整套复印一份长期保存于申办部门。5.3 报建/报批、取证获得的技术性文件（含图纸）按集团有关文控规定进行保存、传递和使用。6.0 备注：

6.1 报建/报批、取证程序因时间、地区的不同而有所变化，责任部门应根据当时、当地的具体情况予以调整。

第四篇：天津市房地产开发项目手册管理办法

附件：

天津市房地产开发项目手册管理办法

第一条为加强我市房地产开发项目全过程动态管理与服务，规范房地产开发建设经营行为，根据《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令„1998‟第248号）和有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市行政区域内，从事房地产开发建设经营活动的房地产开发企业，须遵守本办法。

第三条市建设交通委负责全市房地产开发项目手册（以下简称“项目手册”）备案管理和监督检查。

市建设交通委委托天津市房地产开发企业协会负责指导培训开发企业填报项目手册相关信息。

第四条项目手册按“一项一册”实施管理。项目手册是记录房地产开发项目建设、经营全过程的重要文书档案，也是各行政主管部门对房地产开发项目进行监督管理的重要依据。

第五条市建设交通委负责编制项目手册格式范本，同时建立全市房地产开发项目手册信息管理系统（以下简称项目手册信息系统），通过计算机网络平台，对项目手册实行

统一管理。

第六条房地产开发企业应在取得国有土地使用权出让合同或保障性住房建设投资计划之日起5个工作日内，持房地产开发企业资质证书和有关文件到市建设交通委领取纸质项目手册，并在项目手册信息系统进行初始登记，建立电子项目手册。

第七条房地产开发企业在领取纸质项目手册和建立电子项目手册之后，应如实记录、填报项目开发建设和经营活动主要情况。项目手册主要包括以下内容：

（一）项目开发建设方案。包括:

1．房地产开发企业基本情况；

2．项目性质及拟建规模；

3．土地用地性质及使用年限；

4．宗地规划条件及套型设计方案；

5．开工时间、竣工时间安排；

6．工程进度及投资计划安排；

7．拟建配套设施的种类、规模；

8．项目交付使用时间；

9．其他相关内容。

（二）项目前期主要许可或审批手续。包括：

1．国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地划拨决

定书；

2．房地产开发项目备案通知书（或房地产开发项目核准通知书、保障性住房建设投资计划）；

3．建设用地规划许可证；

4．国有土地使用权证；

5．施工图设计文件审查备案通知书；

6．建设工程规划许可证；

7．工程勘察、设计、监理、施工、设备和材料中标通知书；

8．建设工程质量监督登记通知书；

9．建设工程安全施工措施备案通知书；

10．建筑工程施工许可证。

（三）项目建设及投资进展情况。包括工程建设进展和投资完成情况、市政基础配套设施建设进展、非经营性公建建设进展情况等。

（四）项目竣工验收及交付使用情况。包括建设工程竣工验收备案书、建设工程规划验收合格证、市政基础设施配套工程及非经营性公建配套验收证明材料、新建住宅商品房准许交付使用证、产权初始登记等后续建设手续办理情况；住宅项目交付使用时发放《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》以及《住宅性能状况表》情况。

（五）项目经营情况。包括项目转让、联建等情况，商品房销售许可证办理情况，房屋预售现售情况，房屋抵押贷款情况，委托代理销售情况，各项税费缴纳情况、维修基金缴纳等情况。

（六）其他情况。包括房地产开发企业基本情况变更、项目规划变更、开发项目投诉及处理情况、受到的奖励和处罚情况、参与的各种公益性活动情况、建筑节能和住宅产业化技术应用等情况。

房地产开发企业留存的纸质项目手册和填报的电子项目手册信息应保持一致。市建设交通委将根据管理工作需要对信息管理系统适时进行调整，填报内容及形式以最新公布的版本为准。

第八条项目手册实行定期报送核验管理制度。房地产开发企业应根据项目手册记录的信息要求，按照规定的时间节点，通过项目手册信息系统进行网上填报。纸质项目手册主要记载开发项目行政许可文件、建设投资进度、奖惩情况等信息，各开发企业应当在企业资质年检时递交填报完整的纸质项目手册，并与网上信息系统的资料保持一致。

申报时间要求：

（一）项目取得本办法第七条所列各项建设审批文件后5个工作日内，应当及时扫描录入项目手册信息系统。

（二）项目工程进展情况、投资完成情况及已申报信息变更情况采取月报方式，房地产开发企业应于每月5日前登录项目手册信息系统填报相关信息。

（三）销售情况应在销售合同、租赁合同网签当日填报。

第九条项目手册日常管理实行动态巡查制度，市建设交通委负责对企业填报信息进行抽查和现场核实。各级建设行政主管部门在进行各类专项检查时，房地产开发企业应主动出示纸质项目手册，配合做好检查工作。

第十条房地产开发项目竣工交付使用、用地被收回或因其他原因撤销，房地产开发企业应及时办理项目手册注销手续，并将项目手册原件交回市建设交通委。

转让房地产开发项目，受让人应当在自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起15个工作日内，持房地产开发项目转让合同及其他相关资料，向市建设交通委办理项目手册变更备案。

第十一条房地产开发企业应于资质年检20日前将项目手册报送市建设交通委作为年检资料之一。项目手册填报核验和年检情况列入企业资质管理内容，市建设交通委将主要依据项目手册对开发企业经营业绩进行认定。

第十二条 《天津市商品住宅使用说明书》和《天津市商品住宅质量保证书》与项目手册实行并网管理，数据共享。

开发项目交付使用前，信息系统自动根据项目手册相关资料打印“两书”。

第十三条项目手册只限本项目使用，不得伪造、涂改、出租、出借、转让等。如有遗失，应向备案机关申请补发。

第十四条本办法由市建设交通委负责解释。

第十五条本办法自2010年11月1日起施行，有效期至2015年11月1日止。

第五篇：洛阳市房地产开发项目手册情况报告

《房地产开发项目手册》执行情况报告

我项目所使用的《房地产开发项目手册》，是严格按照河南省住房和城乡中的所有条款执行的。

我项目所使用的《房地产开发项目手册》是根据《城市房地产开发管理暂行办法》和《河南省城市房地产开发经营管理条例》有关规定制定的，并且在我公司获得该项目开发权的五日内去住建委领取的。我公司严格按照《房地产开发项目手册》的要求，每个月按期交验，按时将我公司开发项目的各个实施阶段的规模、工程进度、预售情况等报送主管部门验核，并将洛阳市政府对房地产的有关经营活动的审查、批准、处理、处罚意见等详细记录在该手册中。且XXX小区交付业主使用后，我公司严格按照有关部门的规定，将《房地产开发项目手册》交房地产开发主管部门统一存档。