江府〔2017〕19号【江门三旧政策】

第一篇：江府〔2017〕19号【江门三旧政策】

江府〔2017〕19号

江门市人民政府关于印发《江门市市区“三旧”改造实施意见（试行）》的通知

各市（区）人民政府，市政府各部门、各直属机构，中直、省直驻江门有关单位：

《江门市市区“三旧”改造实施意见（试行）》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请及时向市“三旧”办反映。

江门市人民政府

2017年9月1日 江门市市区“三旧”改造实施意见（试行）

为推进江门市市区旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作，促进节约集约用地，提升城市更新水平，根据《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）有关精神，结合我市实际，制定本实施意见。本实施意见适用于江门市市区（蓬江、江海、新会区）行政区域范围内“三旧”改造工作的实施管理活动。台山、开平、鹤山和恩平市可参照执行。

一、“三旧”改造的范围和认定标准

旧城镇改造主要是城镇国有土地的旧房屋改造。城镇国有土地上建设年代久远、基础设施不全、影响城市功能、建筑结构陈旧、存在安全隐患以及因公共利益需要拆迁的房屋及其附属物应纳入旧城镇改造范围。

旧厂房改造主要是指城镇建设范围内影响城市合理功能及布局或因产业升级需改造的旧厂区。包括产业发展需要“退二进三”的工业用地，不符合安全生产、环保要求或因城市规划调整不再作为工业用途的厂房（厂区），国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或现代产业的原厂房用地。

旧厂房的认定标准为：2007年6月30日之前已建成使用，上盖物基底面积占改造单元地块面积比例达30%或以上（省有新规定的，从其规定）。未达上述指标的，可通过调整土地面积的方式达— 2 — 标，调出的土地由政府按基准地价标准收回后，可连同改造地块公开出让。

旧村改造主要指“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村庄改造。旧村庄是指以集体建设用地为主，用途以宅基地为主，包括村属学校、巷道、晒场、村办公用房等公共设施用地。一个改造项目的规划范围混含旧村庄、旧厂房、旧城镇的，旧村庄建设用地面积占规划总面积70%或以上的，可视为旧村改造。

二、“三旧”改造的实施主体

“三旧”改造按不同情况，以不同的方式确定改造主体。

（一）城市基础设施和公共设施建设，不涉及经营性项目的，可由市或各区政府指定改造和建设主体。改造所需要的土地，由政府收回或征收。改造后节余的土地，纳入政府储备土地，由政府统筹安排使用。

（二）旧村改造，可由旧村庄土地所属的农村集体经济组织申请作为改造主体，自行改造。

1．申请改造的旧村庄所在地块应已编制控制性详细规划和三旧改造单元规划。

2．鼓励旧村改造所属的农村集体经济组织申请将旧村庄改造范围内的集体土地转为国有建设用地。未转为国有建设用地的土地，不能用于商品房地产开发。

3．农村集体经济组织可成立独资(或全资)项目公司开展旧村改造，项目公司可作为旧村改造主体。改造主体取得改造地块使用权后，需引入社会资金合作开发的，合作主体的选择和合作方式、出

— 3 — 资比例、利益分配等内容必须按村民组织法实施，召开村民大会或村民代表大会通过，并须通过农村集体资产交易平台公开选择合作主体。

（三）“三旧”改造中将旧厂房用地改造为商住混合用地或商品住宅用地的，国有土地使用权由当地政府依法收回，应当采用招标、拍卖或者挂牌方式公开出让，所得收益按“三旧”改造补偿标准补偿原土地使用权人。

“三旧”改造中将旧厂房用地改造为商业、旅游、娱乐、教育、科技、医疗、文化、体育等用地的，符合所在地块控制性详细规划和“三旧”改造单元规划，原土地使用权人可申请自行改造。

（四）市属、区属国有全资企业可在政策允许范围内将自有的旧厂房用地按三旧改造规划自行改造。

三、“三旧”改造方案

（一）“三旧”改造方案编制的主要内容。

1．改造地块基本情况。具体应包括土地位置、面积、土地权属情况、土地使用方式、房屋产权情况、临时建筑物或构筑物的面积及是否存在抵押、查封等情况。

2．规划情况。包括改造地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入“三旧”改造专项规划和年度实施计划，是否已编制控制性详细规划或“三旧”改造单元规划。

根据“三旧”改造专项规划划定的改造范围，可以连片一次改造，也可以分期分项目实施。分期分项目改造的，每期每项目必须按照经批准的“三旧”改造单元规划实施，保持控制性详细规划的完— 4 — 整性，在经济上和社会效益上有利于整个规划范围的顺利实施，不允许只改易不改难。具体分期分项目的范围由区“三旧”办组织国土资源、城乡规划部门审定。

3．土地利用现状情况。包括该地块现用途情况，使用情况（属于不同用途的，分别列出用途、面积及使用单位）。现有建筑面积、容积率、年产值等情况。

4．协议补偿情况。包括地块中需完善征收手续的土地的征地补偿情况、被征地农民的意见、违法用地处罚情况、或自行改造主体与土地原权属人达成的补偿或收购协议情况。旧村庄改造涉及拆迁安置的地块（特别是分期分项目的）须召开村民大会或村民代表大会，就拆迁补偿标准和安置方案，经三分之二以上村民或村民代表表决通过，形成决议。

5．土地拟改造情况。包括供地方式、改造后的土地用途（具体的用途和产业）、地块改造的规划建设要求、重置建设成本、预计年产值（或改造后的综合效益情况）、承担的公建配套设施及移交等情况。

（二）申请自行改造的，申请人应提交自行编制的“三旧”改造方案，并阐明符合自行改造条件的理由。采用公开方式确定改造主体的，由各区“三旧”办组织编制“三旧”改造方案。改造方案的审定文件不作为规划和用地许可的法定批准文件，改造方案批准后，需另行申请规划及用地许可。

（三）“三旧”改造方案由各区政府组织审批，审批内容应包括土地使用、公建配套、环保要求、文物保护等，审批结果报市“三

— 5 — 旧”办及市国土、规划、住建、环保、文广新等部门备案。

四、“三旧”改造程序

（一）做好改造范围土地房屋权属状况调查。在经批准的“三旧”改造专项规划范围内，项目实施改造前，由区“三旧”办组织相关部门和委托有资质的测绘单位，对每片拟改造范围的土地和房屋面积、权属状况进行调查摸底，在图件上标注，并列表造册，做好“三旧”改造范围内的权属登记工作。调查成果作为制订“三旧”改造方案的依据。

（二）纳入“三旧”改造专项规划并标图建库备案的改造项目，可按“三旧”改造政策实施。包含多个相邻地块需成片连片改造的“三旧”改造项目须在地块控制性详细规划的基础上编制“三旧”改造单元规划。

（三）经批准的“三旧”改造方案，列入“三旧”改造年度实施计划后，由国土资源部门制定供地方案。供地方案按照土地审批制度报批后，按程序供地。属协议出让土地的，出让前要按规定公示。

五、“三旧”改造的土地出让价格

（一）自行改造项目土地出让价格。

自行改造的项目，在明确“三旧”改造单元规划后，经地价评估、集体决策和公示程序后，按市场价缴交或补缴土地出让价款，并将相关土地协议出让结果逐级报市国土资源局、省国土资源厅备案，同时抄送当地审计部门。

（二）公开出让项目土地出让底价。

公开出让底价在明确“三旧”改造单元规划及地块规划条件后，— 6 — 经地价评估、集体决策和公示等用地审批程序确定。

六、“三旧”改造的房屋及地上物补偿标准

（一）旧村庄、旧城镇、旧厂房更新改造范围内的房屋拆迁补偿标准，由各区政府制定后公布执行，原则上每年修订一次。

旧村庄改造土地出让收入由区政府统筹，其中5%用于区的城市基础设施建设，其余部分拨付给原农村集体用于成本支出及基础设施建设。

（二）“三旧”改造中将旧厂房用地改造为商业、旅游、娱乐用途的自行改造项目，按照本意见第五点确定的标准缴交土地出让价款，缴交的出让价款的30%拨付给原土地使用权人，作为土地及地上物的补偿。“三旧”改造中将旧厂房用地改造为教育、科技、医疗、文化、体育用途的，属划拨性质的补办出让手续补缴土地出让价款后，按相关政策规定执行。

（三）市属、区属国有全资企业将旧厂房自行改造为商住混合或商品住宅用地的，在按照本意见第五点确定的标准缴纳地价后，按出让价款总额的10%拨付给原土地使用权人，作为土地及地上物的补偿。

（四）旧厂房、旧城镇改造公开出让项目。

1．公开出让的旧城镇改造项目，拆迁补偿和安置后形成净地再出让。拆迁补偿安置工作由区政府组织实施。拆迁补偿和安置支付的费用，以及相应的利息（按人民银行同期贷款基准利率计算），地块出让后在土地出让收入中安排。

2．“三旧”改造中将旧厂房用地改造为住宅或商业住宅混合用

— 7 — 地，通过公开出让确定改造主体的项目，原土地使用权人可获得以下土地及地上物的货币补偿：

（1）公开出让项目核定规划容积率2.0以下（含）部分，相应成交额的60%拨付给原土地使用权人；

（2）公开出让项目核定规划容积率2.0—2.5（含）部分，相应成交额的40%拨付给原土地使用权人；

（3）公开出让项目核定规划容积率2.5以上部分，相应成交额的10%拨付给原土地使用权人。

3．“三旧”改造中将旧厂房用地改造为住宅或商业住宅混合用地的公开出让项目，原土地属于村集体经济组织所有的，土地出让收益补偿分配可以选择货币补偿或货币补偿与物业补偿相结合的方式。

（1）选择货币补偿的，按照第六

（四）2点执行。

（2）选择货币补偿与物业补偿相结合的，应在土地公开出让公告中明确原土地使用权人回购物业的面积（不高于该地块总建筑面积的20%）、价格（由土地成本和建筑成本构成，土地成本按照该地块公开出让成交时的楼面地价确定，建筑成本按照江门市工程造价管理站出具的近期建筑工程造价指标确定）、用途。具体落实方案由竞得人和原土地使用权人参考规划设计方案商定。双方的协商过程应不影响土地开发，避免土地闲置。因此造成土地闲置被收回的，政府按原土地成交价60%（含已经支付的货币补偿）补偿给原使用土地的村集体。货币补偿及物业补偿的总补偿金额不高于第六

（四）2点的金额。

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七、“三旧”改造实施要求和政策支持

（一）规划方面。

1．“三旧”改造专项规划必须服从土地利用总体规划和城乡规划。“三旧”改造专项规划由城乡规划部门牵头组织编制，专项规划成果经征求各区政府和市直相关部门意见后报市规委会及市“三旧”改造工作领导小组批准实施。经批准的“三旧”改造专项规划成果由市政府报送省住房城乡建设厅、省国土资源厅备案。

2．“三旧”改造专项规划应包括改造范围、改造目标、改造后的功能定位、总体用地布局和规模、规划控制要求、配套设施的总体规划和道路规划、历史文化遗迹保护、自然生态保护等内容。“三旧”改造专项规划成果应包含规划文本、图纸和附件，并适时修编。

3．“三旧”改造专项规划经批准后，对于成片连片改造项目，可在控制性详细规划或者相关上位规划的指引下，由各区政府组织编制“三旧”改造单元规划，明确改造单元内各项目地块的具体规划建设要求及公共服务设施建设责任。“三旧”改造单元规划报市城乡规划委员会控制性详细规划技术审查专业委员会审议后报市政府批准实施。

4．“三旧”改造年度实施计划由各区“三旧”办组织编制，经区政府同意后，报市“三旧”办汇总，市“三旧”改造工作领导小组批准后实施。

5．按照城市规划要求，符合消防、抗震安全、城市道路等有关规定，在满足功能配套需要的前提下，对为社会公众提供开放空间的项目，可按有关规定适当提高建筑容积率，因地制宜地制定规

— 9 — 划指标。

6．已出让的工业用地改造后不改变用途的，在符合规划和国家规范前提下，综合考虑不同地块的环境状况、历史人文和物业特点，鼓励适度提高工业用地建筑容积率。提高容积率不需增缴土地出让金。

7．符合城乡规划，原有旧厂房建筑质量好、规划可以改为商业、办公等建筑使用的，可保留原有建筑物，改造方案经批准后，按有关规定补交土地出让金后，办理变更土地性质和建筑物使用性质手续，由原土地使用权人实施改造。需要变更土地使用权人的，改变用途后可按转让办理。

8．“三旧”改造中将旧厂房用地等土地用途改变为商业和商品住宅等经营性用地的，改造项目应当按照城乡规划要求，将不低于项目用地总面积15%的土地（含地上物，以下简称“公益性用地”）无偿移交政府，用于城市基础设施、公共服务设施或其它公益性设施建设。具体用地构成及处置办法如下：

（1）按项目所在地段控规实施公益性项目。其中，公共服务设施用地纳入项目建设用地一并供地，由项目建设单位负责实施建设，建成后无偿移交政府，该部分用地计入需无偿移交的公益性用地；道路等基础设施用地由建设单位移交政府按规定实施。

（2）根据项目所在地段控规，若项目需要配建的公益性用地面积小于15%的，应无偿划出地块补足15%，补足部分用地由政府另行安排使用。

（3）根据项目所在地段控规，若项目需要配建的公益性用地— 10 — 面积大于15%的，超出部分用地按原土地性质由政府有偿收回。

9．结合存量土地开发利用特点，完善控制性详细规划和“三旧”改造单元规划的编制程序及控制标准，对提供公益性设施或城市空间、保障住房、历史文物保护的“三旧”改造项目给予容积率奖励或异地补偿。

10．旧村庄、旧城镇依据“三旧”改造单元规划，在项目申请供地前，为便于开展入户动迁工作，可先予办理“三旧”改造规划布局意向方案。

（二）土地方面。

1．“三旧”改造标图建库实施动态调整，具体按照省国土资源厅《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国土资试点发〔2011〕175号）文件执行。

2．同一改造单元内，按政策可视为旧村改造的旧厂，经村民大会或村民代表大会通过后，旧厂部分可批准分期先行改造。改造为居住项目的，建成的房屋应主要用于旧村安置，在本改造单元拆迁安置完成前，其中的50%房屋面积不得销售。

3．纳入“三旧”改造专项规划改造范围，符合土地利用总体规划且已使用、但没有办理合法用地手续的建设用地，按以下情况分别处理：

（1）用地行为发生在1987年1月1日以前的。由国土资源部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和土地使用权的若干规定》进行确权，办理国有建设用地确权登记手续。

— 11 —（2）用地行为发生在1987年1月1日至2007年6月30日之间的，已对农村集体经济组织签订补偿协议且作了补偿，没有因征地补偿安置等问题引发纠纷，迄今被征地农民无不同意见的，可按用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后，由地级以上市政府审批完善历史问题用地手续，需办理征收手续的按土地现状向省以上人民政府申请补办征地手续。用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和留用地安排的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，不再要求举行听证、办理社保审核和留用地安排。

（3）没有合法用地手续，符合土地利用总体规划而又保留为集体性质的土地，参照上述条款进行确权登记或向地级以上市政府申请补办农地转用手续。

上述有关完善历史用地手续的规定执行至2020年底。省有最新文件规定的，从其规定。

4．在“三旧”改造中规划边沿地带，单块面积小于3亩，累计面积不超过改造项目用地面积10％的零碎地块，如为集体土地，需向省政府申请办理农地转用或土地征收手续，在提供有关证明材料的前提下，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。其他方面按现行征转用手续程序办理。

5．旧村庄、旧城镇改造涉及原有土地及地上物申请办理注销不动产登记的，按以下程序办理：

（1）国有土地使用权及房屋所有权注销：

属于政府收回后通过招拍挂方式确定三旧改造主体的，由不动— 12 — 产登记中心凭原权属证书（或遗失声明）及政府用地审批文件（含有同意注销原权属登记内容），直接办理国有土地使用权及房屋所有权注销登记手续。

属于自行改造的，房屋拆除后由原登记的房屋所有权人或其合法继承人（委托他人办理的须提供公证委托）申请办理国有土地使用权及房屋所有权注销登记手续。

（2）集体土地使用权及房屋所有权注销：

由村集体统一作为申请主体，凭已作补偿的依据，到不动产登记部门办理集体土地使用权及房屋所有权注销登记手续。村集体在与产权人签订补偿合同时应收回原权属证书。

（三）建设方面。

1．按照国家和省有关规定减免“三旧”改造项目涉及的行政事业性收费。旧村庄自行改造项目，在原地块内建设安置住房时，可按原拆除合法住宅对等面积免收城市基础设施配套费（不包括拆除的临建、违建面积）。旧厂房改造项目，在异地兴建厂房的，可按原拆除合法厂房对等面积免收城市基础设施配套费。

2．“三旧”改造项目涉及的设计、监理、安装、测绘、施工图审查、建设项目环境影响咨询等经营服务性收费，按收费标准最低限收取。

3．“三旧”改造区域涉及的基础设施建设项目优先列入城市建设年度计划。

（四）产业发展方面。

1．搬迁、引入的项目符合各市、区重点扶持发展的行业，可

— 13 — 享受项目落户地招商引资相关优惠政策。

2．鼓励实施“工改工”、“工改教”、“工改科”、“工改文”、“工改体”、“工改养老”等行业和产业发展，具体审批管理按照《江门市人民政府关于印发江门市市区工业类用地升级改造开发项目的工作指导意见的通知》（江府〔2015〕12号）执行。

（五）税收方面。

1．旧厂房改造涉及企业搬迁、土地征用等发生的财产损失，根据国家税务总局《关于发布<企业资产损失所得税税前扣除管理办法>的公告》（国家税务总局公告〔2011〕第25号）的有关规定，在申报企业所得税时扣除。

2．对被拆迁人按照国家有关城市房屋拆迁管理办法规定的标准取得的房屋拆迁补偿款，经主管税务机关核实后，依法免征个人所得税；凡县级以上人民政府批准，国土资源部门及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益），暂不征收增值税及城市维护建设税、教育费附加。属于房屋拆迁补偿的，可按政策规定申请减免契税。

3．“三旧”改造拆迁安置补偿及土地整合过户款涉及的增值税、契税、土地增值税、个人及企业所得税等主要税种计收规则，由税务部门依规定完善及明确税收指引，避免重复纳税。

4．各地实施“三旧”改造要优先选择工矿企业棚户区和城市危旧房进行改造，执行“三旧”改造优惠政策。“三旧”用地经规定程序纳入棚户区改造范围的，享受棚户区改造优惠政策。

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（六）司法方面。

1．因“三旧”改造发生土地权属争议的，由所在区政府依法及时处理；因征地补偿安置、国有土地上面的房屋征收、建筑施工等发生纠纷的，要引导当事人通过以调解为基础的多元处理方式妥善解决。鼓励社会组织设立第三方调解服务机构，充分发挥社会组织参与土地纠纷调解的优势。有关土地使用权人就旧村庄是否实施改造、搬迁补偿安置等重大事项未能达成一致意见的，由村集体提交村民大会或者村民代表大会讨论决定。

2．旧村改造方案及拆迁补偿方案经村民大会或村民代表大会三分二以上通过后，对个别“钉子户”的不合理诉求经调解后仍拒不执行村民大会或村民代表大会决议的，建议村民委员会通过司法途径解决。

（七）环保方面。

按照“谁污染，谁治理”原则，造成土壤污染的单位或个人要承担治理与修复的主体责任。责任主体发生变更的，由变更后继承其债权、债务的单位或个人承担相关责任；土地使用权依法转让的，由土地使用权受让人或双方约定的责任人承担相关责任。责任主体灭失或责任主体不明确的，由所在地县人民政府依法承担相关责任。

八、“三旧”改造的监管监督

（一）加强“三旧”改造事中事后监管。依托省、市“三旧”改造地块监管平台，各区“三旧”改造主管部门要落实部门共同监管责任，对“三旧”改造项目实施情况进行动态监管。

（二）各区“三旧”改造主管部门要与“三旧”改造主体签订监管协议，明确具体监管措施以及改造主体的责任义务，并加强巡查监管，确保协议落实到位。

（三）对规模较大的改造项目，可依据“三旧”改造实施方案由各区“三旧”办组织国土、规划部门审定同意分期实施方案后，实行分期供地；改造过程中需调整改造方案的，应报经原批准机关批准。

（四）建立健全“三旧”改造项目退出机制，对未按照改造方案和供地文书确定的开竣工时间、土地用途、开发强度等实施改造的，取消“三旧”改造相关优惠政策，并按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）等规定实施处罚；对拆除重建或者新建部分构成闲置土地的，按照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）处理；对以“三旧”改造为名骗取完善历史用地手续的，一经查实，严肃依法处理。

（五）加强“三旧”改造工作信息公开，加大公众监督力度。对“三旧”改造涉及的政府收购土地使用权、使用土地出让收入对原土地使用权人进行补偿、协议出让补缴地价等重大事项，须经政府集体决策，并将决策结果在政府门户网站上公示。以招标拍卖挂牌方式出让“三旧”改造涉及的土地使用权的，应通过公共资源交易平台实行网上交易，交易结果按规定向社会公布，接受公众监督。

九、“三旧”改造的组织领导

（一）“三旧”改造作为一项长期的重点工作，要切实加强组织领导，落实工作机构及人员，保障工作经费，强化工作责任，细化完善具体实施办法和目标任务，确保“三旧”改造工作顺利推进。

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（二）各相关职能部门要主动服务、优化程序，要将“三旧”改造项目涉及的立项、规划、用地、建设等审批手续全部纳入“绿色通道”，优化审批流程，简化报批材料，推行网上办理，对符合审批条件、手续齐全的项目，即收即办、限时办结。对涉及“三旧”改造项目的审批事项，应当采取提前介入、并联审批等方式加快办理，加快实行“一门式、一网式”审批模式。

（三）市政府结合耕地保护目标责任履行情况考核工作，对各地“三旧”改造情况实行年度考核，重点考核常态化工作机制建设、专项政策资金配套、年度改造任务完成情况、改造项目实施监管等工作。考核结果将作为土地利用年度计划管理及实施奖惩的重要依据。

（四）监察部门对“三旧”办、相关职能部门履行职责情况以及“三旧”改造开展情况进行监督检查。凡是弄虚作假，擅自将不符合“三旧”改造范围的用地纳入改造范围或不按“三旧”改造报批程序进行报批的，由监察部门依照有关规定严肃查处。

十、附则

本实施意见自2017年9月1日起试行，有效期3年。原《江门市区“三旧”改造实施意见（试行）》（江府〔2010〕3号）同时废止。

公开方式：主动公开

抄送：市委有关部委办，市人大常委会办公室，市政协办公室，市中级法院，市检察院。

江门市人民政府办公室秘书科

2017年9月8日印发

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第二篇：湛江三旧改造政策相关

湛江市“三旧”改造规划初步方案评审会召开

2010-02-26 下午 04:22:53 来源： 点击数：996

2010年1月28日上午，湛江市城市规划局在行政服务中心二号会议室组织召开了湛江市“三旧”改造规划初步方案评审会，会议由市城市规划局局长吕冠嵘主持，市政府副秘书长、市“三旧”改造办主任庞竹友、霞山区政府、赤坎区政府、麻章区政府、坡头区政府、开发区政府、市三旧办、市建设局、市国土资源局、市交通运输局、市财政局、市综合管理局、市环保局、市城市规划局科室、相关职能部门代表参加了会议。与会专家和有关职能部门代表分别对广东省城乡规划设计研究院和湛江市规划勘测设计院编制的《湛江市“三旧”改造规划初步方案》进行认真审议，会议认为规划方案思路比较清晰，阶段成果比较符合城市发展实际要求，但是规划方案需在以下几个方面进一步完善：

一、规划应提出具体推进措施，作出必要的经济测算使规划成果得到落实。

二、对于有开发基础的项目应该纳入“三旧”改造规划的首期计划，成熟一个推进一个。

三、项目库要增加驻湛江的国有大中型企业单位用地。

四、“三旧”改造项目界定应按照《关于贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约用地的若干意见的实施意见》。

五、规划应对“三旧”改造用地提出合理的容积率等开发强度控制，提高开发收益，有利于推进项目实施。

湛江市“三旧”改造规划初步方案简介

一、湛江市“三旧”改造工作全面铺开

自全省“三旧”改造工作会议召开以来，湛江市委市政府高度重视“三旧”改造工作。

1、市委书记陈耀光、市长阮日生等领导先后作出重要批示。

2、成立由市政府主要领导为组长的湛江市“三旧”改造工作领导小组。

3、拟定《湛江市人民政府关于贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约用地的若干意见的实施细

则》。

4、市政府组织编制《湛江市“三旧”改造规划》，力争“三旧”改造工作一年内初见成效，两年内取得突破性进展。

二、规划范围

本规划范围为湛江城市总体规划确定的城市规划区，包括赤坎区、霞山区、经济技术开发区全部及坡头区、麻章区部分，共涉及24个镇街、160余个村（居）委会。

1、“三旧”项目界定。结合湛江市具体情况，对湛江市“三旧”项目界定如下：（1）旧城镇，主要是指中心城区国有土地上的旧民居、旧商铺等。（2）旧厂房，主要指中心城区范围内各镇街、工业园区内的旧厂房用地。（3）旧村庄，主要指城市规划控制区范围内的城中村。

三、规划期限

根据“粤府办[2009]122号”文件，确定本规划期限为2010-2015年，其中近期为2010-2012年、规划期末为2015年。为保证湛江市“三旧”项目顺利改造，本规划远期展望到2020年。

四、工作内容框架

解读广东省“三旧”改造政策，借鉴佛山、东莞等地成功经验基础上，对湛江市“三旧”项目进行详细摸查；

2、对湛江城市发展重点及近期建设用地需求分析基础上，确定湛江市“三旧”改造的目标、重点方向及策略；

3、在湛江城市总体发展框架下，确定项目功能分区、开发强度分区及总体布局，对“三旧”改造项目制定分类、分区指引，并对“三旧”用地改造后的交通、公共设施配套、景观环境设计等专项规划进行调整优化；

4、根据“三旧”项目改造意愿及其与湛江城市发展的关系，确定近期“三旧”改造项目库，并制定实施计划。

责任编辑:湛江市城市规划局-李圣文

湛江确定“三旧”改造项目483个

湛江中小企业服务网2010-6-24 9:09:28本页点击率:957

近日，记者从湛江市“三旧”改造领导小组办公室（以下简称“三旧办”）了解到最新进展和工作思路：目前，全市“三旧”改造前期准备工作已告一段落。雷州、廉江、吴川3个县级市，徐闻、遂溪2个县、赤坎、霞山、坡头、麻章四个区以及湛江经济技术开发区已全部完成三旧改造规划编制，2010湛江市“三旧”改造实施项目目录已收齐，共483个项目，改造面积约38131亩，总投资约7406714万元，下一步将进入项目审批工作阶段。

据了解，日前湛江市“三旧”改造工作组织架构基本建立，制度建设渐趋成熟，行之有效的工作模式逐步建立，各责任主体、权利人及相关市场主体参与“三旧”改造的积极性被充分调动，形成了共同推动“三旧”改造工作的新格局。

一是有了抓落实的组织架构。2009年12月，湛江市“三旧”改造工作办公室正式挂牌，负责统筹湛江市“三旧”改造工作。各县（市．区）“三旧”改造工作机构也相继成立，加强了“三旧”改造工作的组织领导。

二是有了三旧改造专项规划。2010年3月，湛江市政府批准了湛江市区三旧改造规划，随后，各县（市、区）先后完成了辖区“三旧”改造规划编制和评审工作；为下一步全面推进“三旧”改造工作奠定了科学基础。

三是对全市“三旧”改造用地进行了全面摸底并标图建库。今年以来，全市先后组织了380多人开展“三旧”改造用地调查摸底测量登记工作。

四是建立了对各县（市、区）“三旧”改造工作绩效考核机制。今年初，市委九届十次全会决定对全市“三旧”改造工作开展绩效考核，每季度排名一次，并在媒体公布，对排名在前的给予表彰，对考核未达到表彰且排名在后的要剖析原因，督促整改。同时市委市政府还发文专项督查，促落实。

五是建立“三旧”改造重点项目贴身服务机制，积极推进重点成熟项目。湛江市领导多次到重点改造项目现场办公了解情况，指导“三旧”改造工作，为重点建设项目开辟绿色通道，力争尽快推出项目。

六是统一思想，多方联动，营造全社会关心支持参与“三旧”改造的良好氛围。今年，市委专门请省国土资源厅“三旧”办主任张英奇为全市副处级以上干部进行“三旧”改造工作培训，强化政策学习，统一思想认识。市委书记陈耀光、市长阮日生、常务副市长潘那生更是先后多次开展“三旧”改造工作调研、现场办公，指导“三旧”改造工作，陈耀光书记曾三次在全市“三旧”改造工作简报上作出重要批示。今年以来，人大政协代表共提出“三旧”改造建议提案8份，为“三旧”改造出谋划策，形成了社会各界关心支持共同推进“三旧”改造工作的大好局面。

第三篇：福建三旧改造政策

福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见

（闽政〔2010〕27号）

各市、县（区）人民政府，平潭综合实验区管委会，省人民政府各部门、各直属机构，各大企业、各高等院校：

为深入贯彻省委八届九次全会精神，加快推进旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造，进一步提升土地利用效率，调整优化城镇空间布局，切实改善城乡人居环境，促进产业结构升级，推动福建跨越发展，现提出如下意见：

一、充分认识“三旧”改造的重要意义

（一）大力推进“三旧”改造是落实先行先试，深化土地管理制度改革，促进跨越发展的具体体现。落实科学发展、跨越发展的要求，必须深化重要领域和关键环节的改革，实施“三旧”改造，有利于深化土地资源要素配置市场化改革，充分发挥地价杠杆的调控作用，推动传统产业优化升级，保障新兴产业发展壮大，促进我省经济社会又好又快发展。

（二）大力推进“三旧”改造是围绕加快转变，科学利用有限的土地资源，切实保障发展用地的重要途径。我省土地资源供需矛盾日益突出，大力推进“三旧”改造，促进存量建设用地“二次开发”，有利于土地利用方式从外延式增量扩张向内涵式存量挖潜转变，提高土地的利用效率和产出效益，促进土地节约集约利用。

（三）大力推进“三旧”改造是坚持民生优先，加快改善城乡人居环境，推动城乡统筹发展的必然要求。当前我省城镇化进程全面加快，小城镇综合改革建设试点、新农村建设扎实推进，大力推进“三旧”改造，推动国土综合整治，有利于改善城乡面貌和人居环境，提升小城镇和新农村建设水平和质量，构建环境优美、设施齐全的生活生产空间。

二、“三旧”改造基本原则

“三旧”改造要坚持以科学发展观为指导，紧紧围绕全力推动福建跨越发展的战略部署，加大对低效用地的科学改造和深度开发，推进土地综合整治，重视保护历史文化遗产，强化市场配置土地资源功能，不断完善城乡空间结构和功能布局，促进城乡一体化发展。

（一）科学规划，有序推进。依据经济社会发展规划、土地利用总体规划和城乡建设规划，科学制定“三旧”改造规划，强化规划综合调控作用，大力推进集约节约用地，将“三旧”改造与存量建设用地挖掘利用有机结合，切实提高土地利用效率。

（二）城乡统筹，协调发展。将“三旧”改造与实施城乡规划和新农村建设有机结合，推进城市基础设施向农村延伸，进一步优化城乡空间结构和功能布局，提升城镇化水平和质量，促进城乡协调发展。

（三）以人为本，改善民生。“三旧”改造工作要关注民生，正确处理好“三旧”改造涉及的经济、法律关系，明晰产权，切实保障土地和房屋权利人的合法权益。建立公平合理的利益补偿、分配和平衡机制，调动原土地使用权人参与改造的积极性，实现多方共赢。

（四）政府主导，市场运作。充分发挥政府组织协调的主导作用，特别是基层政府的积极性，发挥市场机制在资源配置中的基础性作用，积极制订政策、统筹引导、搭建平台、优质服务、严格监管、加强执法，确保“三旧”改造工作的顺利实施。

三、“三旧”改造范围

市、县（区）人民政府可将下列土地列入“三旧”改造用地范围，加快实施改造：

（一）按城乡规划需改变用途的用地，包括国有和集体土地上的旧工厂、旧仓储、旧站场等建设用地以及城市市区“退二进三”的工业用地；

（二）土地利用效率低（建筑容积率低、厂房使用效率低、投入产出率低）和不符合安全生产、环保要求的工业用地；

（三）国家产业政策规定禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；

（四）规划确定要改造的不具有保留价值的旧民居、旧商铺、旧街巷、旧市场、旧校舍等低效利用的各类建设用地，包括建筑物和构筑物存在安全隐患的用地。

四、“三旧”改造实施主体和改造方式

（一）政府实施土地收储出让。市、县（区）人民政府为城乡基础设施建设或实施城市规划需开展“三旧”改造，由市、县（区）人民政府依法收储土地后，以招标、拍卖或挂牌方式确定实施主体，并按规划实施改造。经收储的“三旧”改造地块在出让前，应先确定规划建设条件和要求，并在土地出让合同中予以明确约定。三旧”改造地块拟用于经营性商品住宅的，应由政府收储土地后以招标、拍卖或挂牌出让的方式供地。

（二）国有土地使用单位依法开展改造。对国有土地上的“三旧”用地，在符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下，经市、县（区）人民政府批准，原土地使用单位可作为实施主体申请改造建设，并制订改造实施方案报批。原土地使用单位与其他投资者以土地使用权作价出资、入股等形式实施联合改造的，应当签订联合改造协议。

（三）农村集体建设用地依法改造。对农民集体所有土地上的“三旧”用地，在符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下，经市、县（区）人民政府批准，农村集体经济组织可作为实施主体，制定改造实施方案，依法申请改造，盘活低效利用的建设用地。要鼓励统一规划建设，引导零星分散的自然村向中心村或集镇集中，改善农村面貌。

五、“三旧”改造实施步骤

（一）调查摸底

市、县（区）人民政府要认真进行“三旧”改造用地的调查摸底工作，对符合“三旧”改造条件的地块进行调查登记，将每宗“三旧”改造用地标注在土地利用现状图和城乡规划图件上，同时列表造册、建档立卡，载明土地的使用权人、取得时间、取得方式和原“三旧”用地性质、用途、面积、四至以及地上建筑物、构筑物等情况。有条件的地方，要在标绘上图的基础上建立改造地块的数据库。

（二）编制规划

市、县（区）人民政府应组织城乡规划、国土资源、建设等部门，结合经济社会发展实际、产业需求和资源环境保护需要，依据当地土地利用总体规划和城乡规划，根据调查摸底的成果，编制当地的“三旧”改造规划。“三旧”改造规划期一般为5年，主要内容应当包括：市、县（区）范围内“三旧”改造地块的总体布局和规模、改造范围、改造目标、功能定位、配套设施、搬迁安置补偿、实施计划和相关的配套措施等。“三旧”改造规划报市、县（区）人民政府批准后实施。

（三）制订方案

各地要根据“三旧”改造规划，选定具体项目，制订项目实施方案。项目实施方案包括：拟改造地块的详细规划，确定土地用途、用地界线、容积率、绿地率以及建筑高度、建筑密度、建设风格、配套设施；拟改造地块的搬迁安置方案，明确补偿标准、安置方式和时间安排；拟改造地块的实施主体及改造方式等。项目实施方案应当经国土资源主管部门和城乡规划部门同意后，报市、县（区）人民政府批准实施。

（四）搬迁安置

“三旧”改造实施主体要拟订改造地块的搬迁安置方案，明确补偿标准、安置方式、过渡办法和组织实施措施等内容，搬迁安置方案应充分征询搬迁安置对象的意见，达成一致意见后才可实施改造。征地涉及拆迁住房的，要坚持先安置后搬迁，确保搬迁户的居住条件。提供产权调换、货币补偿或安置补偿等选择方式，必须履行法定程序，依法安置补偿。搬迁安置程序不合法、补偿不到位、被搬迁人居住条件未得到保障的，不得动工建设。

（五）实施改造

实施主体按基本建设程序和有关规定具体组织实施。市、县（区）人民政府规划主管部门根据城乡规划和“三旧”改造规划确定每个改造地块的控制性详细规划和修建性详细规划，办理相关规划许可。有关部门应开辟“绿色”通道，按规定及时办理项目的审批（核准、备案）以及用地、规划、建设、消防、环保等相关手续。

六、“三旧”改造扶持政策

（一）合理制定收储补偿办法。政府实施土地收储的补偿标准由土地储备机构与土地使用权人协商确认。市、县（区）人民政府可以根据“三旧”改造地块的区位、用途、土地等别等制定具体办法，明确土地收储的范围、补偿标准和方式、安置办法等内容。涉及省属单位土地资产的，按照《福建省人民政府办公厅关于进一步规范省属单位土地资产处置的通知》（闽政办〔2007〕91号）的有关规定执行。

“三旧”改造地块的土地出让收益，优先用于“三旧”改造涉及的基础设施建设。农村集体建设用地“三旧”改造涉及土地用途改变，以及农村集体建设用地被征收后通过招标、拍卖或挂牌出让的，应将土地收益的一定比例用于当地农村基础设施建设和公益事业。具体办法由市、县（区）人民政府制定。

（二）优先提供搬迁安置用地。“三旧”改造搬迁安置尽量使用存量建设用地，确需新增建设用地的，优先安排建设用地指标，加快办理项目用地的农用地转用和征收手续。搬迁安置用地根据不同情形，可采取划拨、协议出让、招标拍卖挂牌出让或使用集体土地等多种方式提供。对生产用地，积极引导企业“进区入园”升级改造。

（三）积极支持集体建设用地复垦和流转。农村集体建设用地“三旧”改造，复垦为耕地的，新增耕地每亩补助1.8万元，从土地开发整理资金中安排；依法调整作为其他建设项目用地的，其流转价格由市场决定，流转收益的分配由集体土地所有者和原土地使用者协商约定。

四）引导原土地使用单位按规划改造。对纳入“三旧”改造的地块，实施方案经批准允许自行改造的，支持给予办理相关土地变更手续。使用原属划拨国有土地的，改变用途后符合规划但不符合《划拨用地目录》，经有权人民政府审批，可补办出让手续，补签土地出让合同，经评估后依法补交土地出让金。使用原属农民集体所有土地的，可以继续保留原所有权性质；也可申请征收为国有，然后按规定划拨或有偿协议出让给原土地使用单位继续使用。

（五）扶持发展新兴产业。在符合城乡规划和“三旧”改造规划的前提下，允许原土地使用单位将出让方式取得的工业用地改变用途作为商业服务等用途，但应按规定经评估后依法补交出让金，用于经营性商品住宅、法规规章另有规定和国有建设用地使用权出让合同另有约定的除外。原土地使用者利用现有工业厂房用地举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他新兴产业的，可以不办理土地用途变更手续。

（六）积极鼓励提高土地利用率。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地出让金。

七、“三旧”改造工作要求

（一）明确责任。市、县（区）人民政府要成立领导机构，组织开展“三旧”改造工作；投资主管部门负责“三旧”改造中涉及固定资产投资项目的审批（核准、备案）和重大项目风险评估工作；规划主管部门会同国土资源主管部门负责指导、组织编制和审查市、县（区）“三旧”改造规划和项目实施方案，提供项目的规划设计条件，及时办理项目有关手续；国土资源主管部门负责土地收储，办理农用地转用和征收、土地供应、土地确权登记等，组织国有建设用地使用权招标、拍卖或挂牌等工作；建设（房管）主管部门负责国有土地上“三旧”改造的房屋征收拆迁管理，工程建设管理；相关主管部门要各负其责，共同推动“三旧”改造。设区市人民政府和省直有关主管部门要根据本意见，结合实际，制定实施细则。

（二）规范运作。要完善规章制度，规范工作程序，严格依法办事，切实保障建设单位、农村村民和其他利害关系人的合法权益。要通过提前介入、并联审批等方式，及时办理“三旧”改造项目的审批事项。“三旧”改造中以协议方式供地的，必须按照“专业评估、集体决策、结果公开”的原则，实行“阳光作业”；以招标、拍卖或挂牌出让方式供地的，必须依法设定相关条件，严格执行工作规范。

（三）强化监督。市、县（区）人民政府和有关主管部门要认真学习、准确理解和熟练掌握“三旧”改造政策，统一认识，加强引导，正确实施；要强化监督检查，拓宽监督渠道，重视人民群众和社会舆论监督，在报批具体项目时，严格审核把关，确保真实性，杜绝弄虚作假、搭车报批；要不断总结经验，及时发现和解决存在的问题，确保“三旧”改造工作取得实效。

（四）促进和谐。“三旧”改造工作要讲公平，促和谐，保稳定，要尊重改造区域群众的知情权、表达权、参与权和监督权，畅通诉求渠道，完善纠纷调处机制；要加大对“三旧”改造政策的宣传力度，让群众理解、支持和配合开展“三旧”改造工作，形成有利于工作开展的和谐氛围。

福建省人民政府

二〇一〇年十一月二十日

广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府〔2009〕78号）

各地级以上市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构：

为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》和《中共广东省委广东省人民政府关于争当实践科学发展观排头兵的决定》，切实推进我省旧城镇、旧厂房、旧村庄(以下简称“三旧”)改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保经济社会又好又快发展，提出如下意见。

一、充分认识推进“三旧”改造工作的重要性和紧迫性

(一)改革开放以来，我省经济社会快速发展，综合实力实现历史性跨越，连续23年经济总量排名全国第一。在经济高速发展的同时，也消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式已难以为继，土地资源供求矛盾日益突出，严重制约我省可持续发展。立足土地资源省情，大力推进节约集约用地，千方百计盘活存量土地，统筹保障发展和保护资源，是当前和今后一个时期我省深入贯彻落实科学发展观，确保经济社会又好又快发展必须着力解决的迫切而重大的课题。

(二)“三旧”改造是我省在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地试点示范省建设的重要内容。必须进一步解放思想，深化改革，通过制度创新和政 策完善，有效破解“三旧”改造的难题，在新增建设用地逐年减少、单位建设用地产出逐年提高的条件下，统筹利用有限的土地资源，切实提高建设用地利用效率，力争在节约集约用地方面为全国探索出一条新路。

(三)珠江三角洲地区是我国改革开放的先行地区和重要的经济中心区域，在全国经济社会发展和改革开放大局中具有重要地位。贯彻实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，落实好科学发展、先行先试的要求，必须深化重要领域和关键环节的改革。大力推进“三旧”改造，是继续深化土地管理制度改革，进一步解放土地生产力的具体体现，不仅有利于节约集约用地、优化土地资源配置，也有利于促进产业结构调整升级、转变经济发展方式，保障和促进科学发展。

二、明确“三旧”改造的总体要求和基本原则

(四)总体要求。以科学发展观为指导，围绕提升综合竞争力和资源承载能力，切实转变发展观和用地观。遵循“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，积极稳妥推进“三旧”改造工作。将“三旧”改造与农村土地整治有机结合，统筹规划、全面推进土地综合整治。以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，努力建设生产发展、生活富裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群众充满幸福感的新广东。

(五)基本原则。

——政府引导，市场运作。政府统一组织，制定专门政策，充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，吸引社会各方广泛参与，实现多方共赢，确保国有、集体资产的保值、增值。在按市场化运作的同时，政府要正确引导，加强监管，确保改造规范推进。

——明晰产权，保障权益。调查摸清“三旧”现状，做好“三旧”土地的确权登记工作。属于“三旧”改造的房屋和土地，未经确权、登记，不得改造。正确处理“三旧”改造过程中的经济、法律关系，切实保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定。

——统筹规划，有序推进。统筹经济社会发展和资源环境保护，依据国土规划、主体功能区规划、土地利用总体规划和城乡规划，科学制定“三旧”改造规划，并强化规划的统筹管控作用。严格界定“三旧”改造范围，对列入改造范围的，必须编制控制性详细规划和改造方案，有序推进。严禁擅自扩大“三旧”改造政策的适用范围。

——节约集约，提高效率。通过市场运作和公开规范的方式，强化市场配置土地，促进土地高效利用。严格执行土地使用标准，提高土地使用强度。创新机制方法，强化土地资源、资产、资本“三位一体”管理，实现土地利用效益的最大化。

——尊重历史，客观公正。既要做好与国家法律政策的衔接，防止发生新的违法违规用地行为，又要兼顾各地发展历史和土地管理政策的延续性，妥善解决历史遗留问题。要科学合理地制定改造方案和配套政策，改造利用与完善手续相挂钩，做到公开、公平、公正。

三、围绕经济社会发展战略部署，合理确定“三旧”改造范围

(六)各地要紧紧围绕产业结构调整和转型升级、城市形象提升和功能完善、城乡人居环境改善、社会主义新农村建设等战略部署，在有利于进一步提高土地节约集约利用水平和产出效益的前提下，确定“三旧”改造范围。下列土地可列入“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。

(七)“三旧”改造以土地开发程度较高、“三旧”分布相对集中的珠江三角洲地区为重点，兼顾其他条件具备的地区。各地要根据本地实际，因地制宜确定“三旧”改造的起步范围，先行试点，积累经验后再逐步推开。

四、科学规划，统筹推进“三旧”改造

(八)开展“三旧”改造的地方，要认真进行“三旧”用地的调查摸底工作，将每宗“三旧”用地在土地利用现状图和土地利用总体规划图上标注，并列表造册。要根据土地利用总体规划和城乡规划等，围绕本地区经济社会发展战略实施要求，对“三旧”改造进行统一规划，优化土地利用结构，合理调整用地布局。通过统筹产业发展，加快商贸、物流等现代产业或公益事业的建设，增加生态用地和休闲用地，优化城乡环境。

(九)依据“三旧”改造规划，制定实施计划，明确改造的规模、地块和时序，并纳入城乡规划实施计划。涉及新增建设用地的，要纳入土地利用计划，依法办理农用地转用或按照城乡建设用地增减挂钩政策规定办理。通过“三旧”改造，进一步推进土地利用总体规划、城乡规划以及产业发展规划的协调和衔接，优化城市功能布局和促进产业转型升级。

五、因地制宜，采用多种方式推进“三旧”改造

(十)市、县人民政府为了城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，由市、县人民政府依法收回、收购土地使用权，纳入土地储备。土地使用权收购的具体程序、价格确定，由市、县人民政府依法制定实施办法。

(十一)在旧城镇改造范围内，符合城乡规划、“三旧”改造规划和实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。自行改造应当制订方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续，涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。

(十二)在旧城镇改造范围内，符合城乡规划的，市场主体根据“三旧”改造规划和实施计划，可以收购相邻多宗地块，申请进行集中改造。市、县土地行政主管部门可根据收购人的申请，将分散的土地归宗，为收购人办理土地变更登记手续。收购改造应当制订改造方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。

(十三)旧城镇、旧村庄改造涉及收回或者收购土地的，可以货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地。置换的土地其使用权价额折抵不足的，可以货币补齐。

5(十四)土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，可依照申请报省人民政府批准征为国有，由市、县(区)、镇人民政府根据“三旧”改造规划和实施计划分别组织实施。其中，确定为农村集体经济组织使用的，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设。

(十五)土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，除属于市、县人民政府应当依法征收的外，可由农村集体经济组织或者用地单位自行组织实施，并可参照旧城镇改造的相关政策办理，但不得用于商品住宅开发。

(十六)“三旧”改造涉及拆旧腾挪的合法用地，确能实现复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，由省土地行政主管部门根据各地级以上市的情况安排周转指标。周转指标的使用和管理按照国家和省的规定办理。

六、分类处置，完善“三旧”改造涉及的各类历史用地手续

(十七)纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划、没有合法用地手续且已使用的建设用地，用地行为发生在1987年1月1日之前的，由市、县人民政府土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，依照原国家土地管理局1995年

3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权后，办理国有建设用地确权登记发证手续；用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理(处罚)后按土地现状办理征收手续，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让。凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。

(十八)纳入“三旧”改造范围，没有合法用地手续的土地，符合土地利用总体规划而又保留为集体土地性质的，参照第十七条进行集体建设用地确权登记发证。

(十九)“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地等，符合土地利用总体规划和城乡规划的，可依照有关规定一并纳入“三旧”改造范围。允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。

(二十)纳入“三旧”改造范围、需完善征收手续的土地，由当地市、县人民政府制订改造方案，报省人民政府批准后实施；供地手续由市、县人民政府按本意见办理。

(二十一)完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2012年前完成，之后第十七、十八、十九、二十条不再执行。2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述完善用地手续的意见。

七、加大财政支持力度，拓宽“三旧”改造筹资渠道

(二十二)市、县人民政府应保障开展组织实施“三旧”改造工作经费。对“三旧”改造涉及的城市(城镇)公共基础设施建设，应从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。

(二十三)在旧城镇改造中，需要搬迁的国有企业用地由当地人民政府依法收回后通过招标拍卖挂牌方式出让的，在扣除收回土地补偿等费用后，其土地出让纯收益可按不高于60%的比例，依照有关规定专项用于支持企业发展。在旧村庄改造中，市、县人民政府通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的，其土地出让纯收益可按不高于60%的比例，依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织的发展。具体操作办法由市、县人民政府根据当地实际制订。(二十四)对现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，不再增缴土地价款。(二十五)鼓励各地探索利用社会资金开展“三旧”改造。除鼓励土地权利人自行改造外，对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收(征)地(拆迁)补偿成本从土地出让收入中支付；也可在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。市、县人民政府可以探索引入市场主体参与“三旧”改造的具体方式。

八、切实加强“三旧”改造工作的组织领导

(二十六)推进“三旧”改造工作是我省贯彻落实科学发展观、建设节约集约用地试点示范省的重大举措，关系到经济社会发展大局，政策性强，关联度高。各级政府要从战略高度，将这项工作摆上重要议事日程，统筹谋划，周密部署，建立目标责任制，切实加强组织领导。各相关职能部门要主动服务，优化程序，凡涉及“三旧”改造项目的审批事项，应当采取提前介入、并联审批等方式加快办理，切实提高工作效率，为“三旧”改造工作营造高效的行政服务环境。

二○○九年八月二十五日

第四篇：东莞市三旧改造政策梳理

东莞市“三旧”改造政策梳理

一、主要政策(摘自市国土局网站)http://land.dg.gov.cn/publicfiles/business/htmlfiles/gtj/s41108/list.htm

1、省政府：

《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）

2、市政府：

《建立健全常态化机制 加快推进“三旧”改造的意见》（东府办〔2013〕151号）《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》（东府办〔2013〕126号）《关于印发加快推进“三旧”改造促进产业转型升级的若干意见的通知》（东府办〔2012〕114号）

《东莞市“三旧”改造实施细则(试行)》（东府〔2009〕144号）

3、市直部门：

《〈东莞市“三旧”改造实施细则〉操作指南》

《东莞市“三旧”改造项目建设前期手续并联审批实施方案（试行）》 《关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见》 《东莞市“三旧”改造单元规划审批流程》和《东莞市“三旧”改造方案审批流程》等等

二、“三旧”改造适用范围（摘自东府〔2009〕144号文第一条）下列土地可列入“三旧”改造范围：

（一）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；

（二）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；

（三）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；

（四）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；

（五）须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体建设用地；

（六）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；

（七）因城乡规划调整，产业“退二进三”企业的工业用地；

（八）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类及限制类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；

（九）其他经市“三旧”改造领导小组认定属“三旧”改造范围的用地。

三、“三旧”改造总体要求（摘自东府〔2009〕144号文第六条）

“三旧”改造应按“拆三留一”要求优先预留公共用地，即按拆迁用地面积计算，预留比例不低于1/3的用地，作为道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途。“三旧”改造规划在控制好片区整体容积率的前提下，鼓励增加公共用地、降低建筑密度，适当提高净地块的容积率。

四、“三旧”改造分类及对应审批流程（摘自东府〔2009〕144号文第三、四章）

（一）成片拆迁改造

1、定义：对旧城镇、旧村庄、旧厂房的成片综合整治、功能改变或拆除重建等城市建设活动。

2、原则：不小于5公顷，地块边界须规整；必须依据经批准的“三旧”改造单元规划实施。

3、类型：政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造

（二）单宗项目改造

1、定义：以宗地为单位，土地使用权人申请对已建的项目进行功能改变或拆建改造等的城市建设活动，已批建设用地申请明晰产权和超占土地完善手续可参照办理。

2、类型：已批建设用地改为经营性用途、单宗项目拆建改造、转型企业明晰土地权属和超占土地完善手续等

3、已批建设用地改为经营性用途

定义：是指因城镇规划调整和企业自身发展需要，将原批准使用的非经营性建设用地改为经营性用途。供地方式：

（1）集体经济组织使用本集体经济组织所有的集体建设用地改为商业、旅游、娱乐、加油站等经营性用途（不包括商品住宅），可以集体自用方式供地，无需补交地价款；

（2）非本集体经济组织使用已批集体建设用地改为经营性用途（不包括商品住宅），根据省府令第100号规定，要求将建筑物作价与建设用地使用权捆绑，以集体建设用地使用权流转招拍挂出让方式，到市土地交易中心公开交易；（3）集体建设用地使用权流转出让后改为经营性用途（不包括商品住宅），要与原土地使用权人协商一致后按《集体建设用地使用权流转出让合同》的约定办理，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，按照集体建设用地使用权流转有关规定补缴土地出让金；

（4）以有偿使用（协议或招拍挂出让）方式取得的国有建设用地改为经营性用途，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，补缴土地出让金（详见附件1《东莞市“三旧”改造用地改变用途并以协议方式办理出让手续涉及补缴土地出让金标准》）；

土地出让金标准：非经营性改为经营性用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为1000元/m2；第二类镇街为600元/ m2；第三类镇街为400元/ m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面地价）。

镇街分类：第一类：莞城、东城、万江、南城；第二类：虎门、厚街、长安、常平、寮步、石龙、塘厦、黄江、凤岗、樟木头、清溪、石碣、大岭山、大朗、桥头、沙田、横沥；第三类：望牛墩、麻涌、中堂、高埗、洪梅、道滘、谢岗、企石、石排、东坑、茶山。

4、已批建设用地改为经营性用途的审批程序

（1）各镇街依据“三旧”改造专项规划及实施计划，向市城建规划局上报“三旧”改造单元规划编制计划；

（2）经市城建规划局同意开展“三旧”改造单元规划后，权属调查、单元规划编制、审批等有关工作程序：

开展权属调查：由镇街组织当地国土部门、房屋部门、村集体、以及土地和房屋权属单位开展权属调查工作；

编制和审批单元规划：由镇街组织委托同时具备城市规划编制甲级资质和建筑设计乙级及以上资质，并已在市城建规划局备案的设计单位编制单元规划。各镇街将单元规划上报市“三旧”改造领导小组审批。

（3）有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造，其改造方案由使用权人编制后上报属地镇街“三旧”改造领导小组审核，属地镇街“三旧”改造领导小组审核并征求公众意见后上报市“三旧”改造领导小组办公室审批； 具体项目改造方案应包括如下内容：

1）基本情况：改造涉及的土地位置、面积，需完善征收手续变为国有建设用地的具体范围、面积，用地发生的时间及所涉及的所有权人，土地确权、登记情况。如有继续保留自居自用集体建设用地的，需在改造方案中明确其范围、面积。2）规划情况：改造涉及的土地是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否符合“三旧”改造规划和纳入实施计划。

3）土地利用现状情况：土地用途、面积、已使用年期，现有建筑物的面积、容积率，土地产出率等。

4）协议补偿情况：是否已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行了补偿，是否有因征地补偿安置等问题引发纠纷，是否按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）。

5）土地拟改造情况：改造后的土地用途和产业安排、建筑面积、容积率，拟投入的改造资金、建设改造主体、供地方式，完成改造后的综合效益情况等。

（4）具体项目改造方案经批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可等手续。附：三旧改造并联审批流程图

三旧改造并联审批流程图.pdf

五、“三旧”改造优惠补助申请（摘自东府办〔2013〕126号文）

（一）、适用对象

“三旧”改造产业类项目实行实施计划管理，只有纳入“三旧”改造产业类项目实施计划（以下简称“实施计划”）的项目才能享受东府办〔2012〕114号文的优惠政策；申请纳入实施计划的产业类项目需符合本办法规定的产业准入目录：工业制造业。除《产业结构调整指导目录（2011年本）》（国家发改委2011年第9号令）淘汰类以外的工业制造业。

（二）、计划实施申报条件：

1、项目用地符合城市规划、土地利用总体规划和“三旧”改造专项规划，纳入“三旧”改造标图建库范围；

2、属于本办法规定的产业准入目录范围内的项目；

3、用地面积达到15亩及以上，且改造后容积率达到1.5及以上；

4、申报企业在我市办理了工商登记注册和税务登记，具有独立法人资格；

5、预期当年可完成报批程序且具备开工条件。

（三）、计划实施申报材料

1、东莞市“三旧”改造产业类项目申报表。

2、企业经营资格证明文件，包括企业营业执照、税务登记证。同时，按国家规定需要取得相关资质资格的企业，需提交企业资质资格证明。以上材料须提供原件核对，由镇政府（街道办事处）审核后，加盖“与原件相符”印章。

3、“三旧”改造项目基本情况说明。

4、对于非原土地使用权人实施改造的项目，应提交与原土地使用权人签订收购、租赁、合作或流转协议。政府主导改造的项目涉及征收集体土地的，应提交与集体经济组织签订的征收补偿协议。

5、以生产性服务业项目名义申报的项目，应提交《企业项目承诺书》。

6、其他相关证明文件。

（四）、补助标准

1、拆除补助。拆除补助是在旧厂房拆除或旧地块平整、取得项目建设工程施工许可证后，由补助对象向市财政局申请。对原有厂房自行改造的，补助40元/平方米； 申请流程：

（1）补助对象提交有关材料和《“工改工”项目财政补助申请表》（下称《申请表》，详见附件5）报镇（街道）“三旧办”初审。镇（街道）“三旧”办初审后，报镇政府（街道办事处）审核。

（2）镇政府（街道办事处）对补助对象上报的材料核实无误后，核定应补助的用地面积和金额，在《申请表》上签署意见并加盖公章后送市“三旧”办。其中，分期拆除改造或只对部分旧厂房进行拆除改造的项目，统一按各镇（街道）城建管理部门证明的被拆除的旧厂房占地面积核定（详见附件6）。

（3）市“三旧”办对镇政府（街道办事处）报送的材料核实无误后，在《申请表》上签署意见并加盖公章，送市财政局。

（4）市财政局核实无误后，将补助资金直接拨付到补助对象开设的账户。申请材料：

（1）实施计划；（2）“三旧”改造方案批复；

（3）市住建局核发的《建设工程施工许可证》原件及复印件；

（4）旧厂房拆除前后的照片和镇（街道）城建管理部门出具的证明（详见附件6），未留存拆除前照片的，提供拆除前的局部影像图和地形图。

（5）原土地使用权证或完善用地手续后取得新土地使用权证的原件及复印件；（6）以租赁形式取得开发权的，需提供与土地使用权人签订的租赁合同原件及复印件；

（7）《“工改工”项目财政补助申请表》（详见附件5）；

（8）市行业主管部门意见或行业协会的认定证明文件（生产性服务业项目）。

2、新建补助：新建补助是在新建项目竣工验收后，由补助对象向市财政局申请。补助标准：市财政局根据竣工验收备案证书载明的建筑面积实施以下补助： 容积率为1.5-2.0（下限含本数，上限不含本数，下同）的，全部建筑面积补助60元/平方米；容积率为2.0-3.0的，全部建筑面积补助80元/平方米；容积率为3.0以上的，全部建筑面积补助100元/平方米。申请流程：

（1）补助对象提交有关材料和《申请表》报镇（街道）“三旧”办初审。镇（街道）“三旧”办初审后，报镇政府（街道办事处）审核。

（2）镇政府（街道办事处）对上报的材料核实无误后，核定应补助的建筑面积和金额，并在《申请表》上签署意见并加盖公章后送市“三旧”办。

（3）市“三旧”办对镇政府（街道办事处）报送的材料核实无误后，在《申请表》上签署意见并加盖公章，送市财政局。

（4）市财政局核实无误后，将补助资金直接拨付到补助对象开设的账户。申请材料：

（1）实施计划；（2）“三旧”改造方案批复；

（3）市住建局核发的工程竣工验收备案证书和《建筑工程施工许可证》原件及复印件；

（4）《“工改工”项目财政补助申请表》；

（5）市行业主管部门意见或行业协会的认定证明文件（生产性服务业项目）。

第五篇：广东省三旧改造政策政策解读

广东省三旧改造政策政策解读

今年，广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）（以下简称《若干意见》）出台。这次在广东独家试行的“三旧”改造，到底和过去的政策有哪些不同？各方的利益关系如何均衡处理？开发商能得到哪些实惠？

●补办征收手续问题 【相关规定】

《若干意见》按照尊重历史的原则，要求区分不同时期的用地行为，对“三旧”用地按照用地发生时的法律政策处理（处罚）后报省政府批准完善征收手续。

用地行为发生在1987年1月1日之前的，由市、县人民政府土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，办理国有建设用地确权登记发证手续；用地行为发生在1987年1月1日之后、在2007年6月30日之前的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。

【政策解读】

大大简化了办理相关用地手续的程序，节省时间，降低成本，可以更好地调动各方面对改造的积极性。

●补办农用地转用手续问题 【相关规定】

《若干意见》本着简便、鼓励的原则，允许纳入“三旧”改造的历史用地按土地现状完善用地手续。

【政策解读】

简化了报批程序，节省了报批时间，也大大减轻被改造地区政府的负担。

●补办供地手续问题 【相关规定】

《若干意见》允许纳入“三旧”改造范围的用地（含原划拨的用地和没有合法手续的用地）采用协议方式完善供地手续。

【政策解读】

这项规定，可以保障原使用者的权益，调动其参与改造的积极性。

●土地出让收益处理的问题

【相关规定】

《若干意见》提出，在旧城镇和旧村庄改造中，政府依法收回有关用地出让的，其土地出让纯收益可按不高于６０％的比例，依照有关规定专项用于支持原用地企业发展或原农村集体经济组织的发展。对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段，通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为成本从土地出让金中支付。

【政策解读】

这些规定有利于调动社会资金参与“三旧”改造的积极性。

●农村集体建设用地改变为国有土地问题 【相关规定】

《若干意见》提出，在城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将其所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，可依照申请报省人民政府批准征为国有。

【政策解读】

部分农村集体愿意将集体建设用地转为国有，但办理征收手续繁琐。现在则可以大大简化手续、降低办理成本。

●边角地、插花地、夹心地的处理问题 【相关规定】

《 若干意见》对“三旧”改造中涉及的边角地、插花地、夹心地，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，可按照有关规定一并纳入“三旧”改造范围，达到简便、鼓励改造的目的。边角地、插花地、夹心地的土地面积不大于3亩。

【政策解读】

过去由于土地比较零碎且需要组织相当多的报批材料，基层可能会放弃使用这些土地，造成资源浪费。现在则可以避免这种浪费现象的出现。