二手楼交易操作实务

第一篇：二手楼交易操作实务

二手楼交易操作实务

过户 交纳相关税费(如需赎楼的先赎楼,如买房需向银行贷款的要申请银行贷款)这个过户如果按业主(卖方)的房产证是在银行抵押的话,就要先赎楼,也就是还清银行的欠款后,银行归还其房产证原证,这样业主才拥有房产的100%份额,这样才可以到国土局进行正常交易

过户时要交纳的税费情况又分以下几种: A.原房产证登记时间到交易时间满五年的,可以免去营业税,同时也会免去城建维护费和教育附加税,否则将不得免除；

如果即满五年，同时业主夫妻双方在深圳范围内名下仅有唯一的这套房，那么又可免除个人所得税，此时在新证上完全可以按成交价来填写．这样的好处是，因为深圳的房涨的快，而且人的流动性也大，没准哪天新业主也要卖房，这样你的房产证价格高，有利于快点出手，也可以卖个更好点的价格哟！当然，你的新证的价格填写的高了，契税等税费会相应增加一些，但都是不多的，可以考虑按成交价填写哟，这样银行贷款不论是现在还是以后都有可能方便多贷哟． Ｂ．应交纳的税费及费率：

契税： 新证价格＊１．５％

印花税：新证价格＊０．１％（买卖双方各付一半）

交易见证费：关外每平方６元，关内好象是每平方３元

查档费：５０元

贴花税：５元

营业税：新证价格＊５％

城建维护费和教育附加费是在产生营业税的基础上就有，否则无营业税就没有这些费用，费率是营业税的０．１％和３％

个人所得税：（新证价格－原证价格－原业主购房时产生的正当税费和一定数额的装修费，通常是原证价的１５％）＊２０％

其中，契税和登记费是在领取新证的时候才交付，所有费用都是由银行代收，然后再拿银行开的收据去国土局换取正试交税发票． 关于免除营业税和个人所得税手续的办理：

个人转让自用５年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得个人所得税减免，由产权转让人在签订权属转移合同并向国土房管部门递交产权过户申请后，在取得产权证之前，向住房所在地的地税局（税务所）提出减免申请．应提交以下资料：

Ａ 《纳税人减免税（费）申请表》

Ｂ 房屋产权人身份证、户口簿户口登记卡的原件、复印件

房屋产权人或夫妻名义的，须提供结婚证原件、复印件

Ｃ 出售自用住房的合同、国土房管部门产权过户受理回执的原件、复印件，及房产证复印件

Ｄ 由市规划与国土资源信息中心档案部开具的《房屋产权登记信息查询证明》产权转让人户口登记卡的婚姻状况记载为“已婚”的，应同时提供配偶名义的《房屋产权登记信息查询证明》

如果，买卖双方不通过中介过户？怎么办呢？

卖方房产证在手，买方需要按揭。可以按照我说的交易流程去操作.不需要赎楼的,可以先与业主签个双方买卖合同,约定交易事项,再查档,把首期款放在银行监管,然后就去交易中心过户呀.过完户后就去银行办理按揭申请,等你的新证出来时,银行也会通知你可贷款事项了.等新证出来后就拿到银行作抵押,等银行放款给原业主后,你们就去办理水电煤气,物业管理等的过户事宜呀.再来说第三个问题: 3.领取新证,(如需向银行贷款的要到银行做抵押,签署抵押合同)新证在关外,按目前的政策是要22个工作日出来,关内好象是11个工作日出来吧.新证领取时应由新证上的权利人都到国土局去办理领取手续,同时要交纳契税和登记费.新证手领取手续比较简单.如需到银行按揭的,此时应把新证拿到银行办理抵押手续,向银行签署抵押合同.同时放首期款给原业主.15个工作日后(一般为自然日)银行就会放按揭的款给原业主.这样原业主就收到了全部的房款,下一步就是办理水电煤气,物业管理费,收视费的过户手续了.当然还有交房了.呵呵

关于是先查档还是先交定金这个问题,个人认为: 就是在最好是在签订合同之前就要查档,以确定业主是否真正的业主,是否拥有此套物业的100%产权(有时是朋友合买的),是否在抵押状态,如果可以的话最好是弄汪楚该物业业主是以其它形式作为抵押物了.通常这样操作是不太现实的,因为业主一是怕麻烦,二是查档会有一定的费用,50元,如果交易不成,又没有签定合同,谁来承担这个费用?中介肯定不会的在中介的操作实务中,通常因为中介对业主又有个实先的了解,而且在签定合同的时候会要求业主把房产证的原件或是复印件和银行抵押合同拿来向买方和中介出示,这样也是一个初步的核查.所以多数是先签定合同,业主收了买方的定金后买卖合同成立了,中介在赎楼前或是过户前都会带业主去查档的.因为这个时候,费用谁来出也确定了.通常在中介公司的操作是:在与业主签定三房买卖协议的时候就会付一笔定金,以不超过成交额的10%为上限,当然了,如果双方愿意,可以多交,不过要注意风险的防范,以二万到五万

为宜.第二笔款是首期款,如果对方需要按揭的,通常都会存在首期款的问题,这时需要到银行做资金监管.等到新的房产证出来后,新的业主(即买你房的人)拿到银行做抵押后,银行会自动放款给原业主.第三笔款也就是最后一笔款是等银行为新业主办理了国土局抵押登记后就再放款给原业主此款就是新的业主向银行贷款部分的寻笔款,此时全部购楼款支付完毕.举例说明吧: 如果某物业成交价是100万,购楼者需向银行贷款50万.双方协议在签署交易合同时购楼者先向业主支付2万元做为定金,那么支付方式为

购楼款 = 定金+首期款48万+购楼者向银行贷款的50万

签署三方合同时(业主,中介,买家)买家向业主支付定金2万元

过户之前(如果要赎楼的就要在业主赎楼之前)买家就要先把首期款放在银行做资金监管 48万元

等新证出来后,买房者去领取新证后就拿到银行做抵押,并向银行签署按揭合同,15天后银行放款50万给原业主

全部购房款支付完毕

个人建议,最好是在签定合同的当天就去查档.这样整个流程就完成了.Ｅ 税务机关要求提供的其他有关资料

现在说说在签署三房协议或者说是双方协议时应注意的问题: 第一:如果合同之前都约定好了所有事项了,那么最主要的就是要约定付款的方式,这是

合同最主要的问题,这个问题约定好了,自然风险就不会存在了.定金一定要交,如果不交定金,这合同等同于空文一张,任何一方肆意反悔都不会受到太大的约束的.一般以交易额最高限不超过10%为宜,最低不要低于一万元,通常二到三万元合适.如果是双方私自成交的协议,定金最好是全部与首期款一起到银行监管,这样如果业主反悔了,买方也不会在追要定金时太被动,也可以有效的防范恶意交易行为(有专门骗人定金的假业主)首期款最好是在买方要按揭的银行做监管,这样银行方会比较配合,也有些便利.首期款的放款最好是等对新的房产证出来后再放款给业主,这也是与银行的资金监管协议内容相一致的.不过,有时也有买方急着先拿到房的情况,这时最好是等到过完户五日后考虑放款.因为此时国土部门内部操作也到了一定程度了,对双方都较可靠安全了.切忌在没有过户之前

就把首期款付给业主,如果这样买方会很被动的,很会给一些不良交易的人有机可乘做为业主,也不要要求人家还没有过户都付给你这么多钱,要站在对方立场上考虑:换作是你,你同意这样做吗? 这里提醒一下做为业主的,一定要在过户的时候,随买家一起到银行做按揭申请,并在三

日内向银行索要“贷款承诺书”,这是你最后一笔款能否拿到的保障.因为如果你手中有了这个承诺书,就算买方不依合同约定去贷款,你也可以找银行来负这个责任的.再就是水、电、煤气、物业管理、有线收视的过户事宜。在双方签署合同之前后，一定要搞清原业主的这些费用的交付情况，如果很久没有人住过的房，可要小心业主会欠很多费。有些业主到最后是不管这些的哟，这样的人是有的哟最好是去物业管理处查寻一下就知交费情况如何了。有中介方的情况，中介会要业主预留一定的费用来结

算，可是如果自已交易的话一定要“明查暗访”哟三八了不是？ 可却是大实话，在深圳这个高压区，什么样的人都有呀

控制住付费的环节，可保顺利交易，但如果在时间上没有约束的话，就是程序设计的再好也是没有用的。一定要约定什么时候做什么事，如果违约了如何如何。先小人后君子才是正理。

第二篇：新会二手楼 名胜置业公司简介

江门市新会区会城明胜置业信息部，位于江门市新会区会城明翠新村A1座101号，是一家经营地产，装饰的公司。专业服务，诚信为本，公平交易，杜绝差价，是公司的服务宗旨。本公司现时拥有三大业务板块：中介业务板块、房屋金融业务板块、装饰业务板块。经过员工们的努力，他们不断锐意创新，推出多项极具特色的置业服务产品，更致力于构建专业房屋服务体系。

明胜置业专注于房地产行业及相关的项目投资，致力为消费者提供专业、优质的一站式置业服务。以发展为二手房经纪业务为核心，全面介入按揭服务、置业担保、装修等居住服务链条，成为专注于居住综合服务的公司。

经过这几年的发展和扩张，本公司业务稳步增长，累积了丰富的市场经验,形成了行内比较成熟的运营模式。

明胜置业集团成员包括明胜置业信息部，广州市番禺区祈福新村明胜烟花爆竹专卖店，祈福新村烟花爆竹广州市指定燃放场地。

“以人为本”--为员工营造最佳的工作条件，让员工无限发挥其个人潜能的管理理念。为树立公司的专业形象及严谨的办事作风，确保为客户提供优质的服务，各部门组织架构力求简单直接，方便员工各抒己见，沟通无间；对利益分配力求公平、合理、透明，令员工时刻保持高昂士气及积极性；对各员工的权责分工力求清晰明确、仔细，让同事充分发挥个人无穷创意及团队合作精神。

这，就是明胜人的理想。

以顾客至上、专业诚恳的专注务实态度，精心打造出“皇牌代理，信心标记”的品牌形象，我们的口号是：“真心、至诚为您服务，没有最好，只有更好。”

这，也是明胜人理念

第三篇：广东省房地产买卖合同(适用二手楼)

甲方(转让方)：_________

姓名：_________

国籍：_________

身份证号码：_________

居住地址：_________

委托代理人：_________

姓名：_________

国籍：_________

身份证号码：_________

地址：_________

邮政编码：_________

电话：_________

乙方(受让方)：_________

身份证号码：_________

居住地址：_________

委托代理人：_________

姓名：_________

国籍：_________

身份证号码：_________

地址：_________

邮政编码：_________

电话：_________

根据国家和省法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议：

第一条 买卖房地产情况

甲方拟将位于_________的房地产(房屋平面图见附件一)转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。

该房地产【共用】【自用】土地使用权面积为_________平方米，土地使用权类型为_________，房屋建筑面积为_________平方米，其中【套内】【整层内】的建筑面积为_________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为_________平方米(以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准)。该房地产甲方于_________年_________月_________日向申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为_________，房地产权共有(用)证号码为_________。

第二条 买卖房地产价格、付款方式

甲、乙双方议定该房地产交易总金额为(_________币)_________元整。乙方应于合同签订后天内支付甲方定金(币)_________元整。

乙方于_________年_________月_________日前支付第一期房款(_________币)_________元整。

乙方于_________年_________月_________日前支付第二期房款(_________币)_________元整。

最后一期付款(_________币)_________元整，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式：【现金】【支票】【汇款】【】。

第三条 登记过户手续办理

本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料_________到办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。

第四条 房地产交接

双方同意于_________年_________月_________日由甲方将该房地产交付给乙方使用。

第五条 权利保证约定

甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。

第六条 违约责任

甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方(_________

币)_________元整的违约金。

乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方(_________币)_________元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。

第七条 税务承担

办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。

第八条 合同争议的解决方法

本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的，按下述第_________种方式解决：

1、提交_________仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

第九条 合同未尽事宜处置及生效

本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议(附件二)，刊、充协议与本合同具有同等法律效力。

第十条 本合同保存

本合同一式三份，甲、乙方双方各存一份，当地房地产管理部门存一份。

甲方(盖章)：_________ 乙方(盖章)：_________

法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________

委托代理人(签字)：_________委托代理人(签字)：_________

签订地点：_________ 签订地点：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件

附件一：房屋平面图(与《房地产权证》记载的一致)(略)

附件二：合同补充协议(略)

1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，乙方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地主管部门咨询。

2、本合同所称房地产是指单位和个人拥有完全产权，领取了房地产管理部门核发的《房地产权证》的房屋及其所占用的土地使用权。

3、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。

【】中选择内容，以划√方式选定;对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

5、在签订合同前，甲方应当向乙方出示应当由甲方提供的有关证书、证明文件。

6、本合同条款由广东省建设厅和广东省工商行政管理局负责解释。

第四篇：领队操作实务

领队操作实务 考点总结

领队操作实务-考点总结 出境旅游的定义：旅游者参加组团社组织的前往旅游目的地国家或地区的旅行和游览活动。2 组团社的经营规定是依据09年5月1日起施行的《旅行社条例》和自2013年10月1日起施行的《中华人民共和国旅游法》等法律法规规定的。行业内经营接待的俗称“四种人”是：港澳同胞、华侨、外籍华人和台湾同胞。4 1983年11月15日，为满足内地居民港澳眷属探亲访友的需求，广东省旅游公司开始在广东省内试行组织“赴港澳地区的探亲旅游团”。标志开端。早期边境旅游中的各类限制：人员限制（必须是边境居民）、时间限制（要求当日往返）、地点限制（目的地一般为堆放地边境地区）和货币限制（由于边境贸易的存在，一般会使用人民币结算，使得外汇耗量减少）。我国最早开展组团业务的国家依次为泰国新加坡 马来西亚 菲律宾。7 新兴出游方式有自由行形式 互联网形式 邮轮出游形式。8 中国大陆目前有上海 天津两大母港。第一部国家队领队人员的规章是02年10月28日国家旅游局发布的《出境旅游领队人员管理办法》。出境旅游领队人员，是指依照本办法规定取得出境旅游领队证，接受具有出境旅游业务经营权的国际旅行社委派，从事出境旅游领队业务的人员。1996年10月15日发布的《旅行社管理条例》，这是国家旅游法规中，第一次使用“领队”的称谓。13年10月1日施行的《旅游法》规定：旅行社组织团队出境旅游或者组织、接待团队入境旅游，应当按照规定安排领队或者导游全程陪同。12 出境 是指通过国境口岸。必须和出国区别开来。

13，1983年的港澳游，我国旅行社最早出现出境旅游领队。97年国务院批准《中国公民自费出国旅游管理暂行办法》发布生效后，全国具有出境旅游特许经营资格的128家旅行社的领

领队操作实务 考点总结

队获得中国第一批出境旅游领队证资格证。98年组织领队证考试。14 申办领队证人员应符合下列条件：

1有完全民事行为能力的中华人民共和国公民；

2热爱祖国，遵纪守法；

3可切实负起领队责任的旅行社人员；

掌握旅游目的地国家或地区的有关情况。

对某些已经在国外获得长期居留权或有就居住权的人员，若未加入该国国籍，起身份仍未中华人民共和国财政部公民，该人员可以申办出境旅游领队证。申请领队证人员的业务培训内容包括：思想道德教育，涉外纪律教育，旅游政策法规，旅游目的地国家的基本情况，领队人员的义务和职责。领队证是由国家旅游局统一样式并制作，有组团社所在地的省级或经授权的地级市以上旅游行政管理部门发放。15年5月1日发布并实施的《导游领队引导文明旅游规范》中，规定了引导的基本要求是“一岗双责”。导游领队人员兼具为旅游者提供服务，与引导旅游者文明旅游的两项职责。出境旅游领队是组团社的代表。领队对组团社与旅游者签订的旅游合同，负有解释权、执行权、监督权。在整个行程中，当旅游者对“旅游行程表”的实施提出任何疑问或异议时，都应当由领队负责解释或说明。《旅行社条例实施细则》规定：旅行社及其委派的导游人员和领队人员的下列行为属于擅自改变旅游合同安排行程：1 减少游览项目或者缩短游览时间的；2增加或者变更旅游项目的；3增加购物次数或者延长购物时间的；4其他擅自改变旅游合同安排的行为。

《旅游法》规定：旅行社不得以不合理的低价组织旅游活动，诱骗旅游者，并通过安排购物或者另行付费旅游项目获取回扣等不正当利益。

领队操作实务 考点总结

违反后由旅游主管部门责令改正，没收非法所得，责令停业整顿，并处3-30万元罚款；严重的，吊销旅行社业务经验许可证，对直接负责的主管人员和其他直接责任人，没收违法所得，处2000-20000的罚款，并暂扣或者吊销导游证、领队证。23 行前说明会一般告知的主要内容有：1 作自我介绍；

代表公司向全体旅游团人员致欢迎词、表示感谢；

3提示办理托运行李和手提行李的规定和注意事项；

4报告出境的顺序及通关要求和规定；

5分发护照（通行证），登机牌（座位姓名应按26个英文字母排序，需作说明）；

6要求旅游者核对护照（通行证）、登机牌姓名等信息；

7其他方面的安全提示和注意事项。出境旅游领队在带团实施行程计划和服务中，经常遇到不可抗力或者突发事件的影响，因此提高领队业务技能，增强领队应对与处理突发事件能力极为重要。《民法通则》《合同法》均对不可抗力做如下解释：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力与突发事件的主要表现有

1自然因素：台风地震暴雨泥石流大雾等。

2人为因素：战争 军事行动 ** 罢工 示威游行 恐怖事件等。其他因素：交通工具故障或延误 道路拥堵 人身意外伤亡 食物中毒 景点临时关闭 游客滞留不归 签证或证件原因出入境受阻 钱物及证件被盗或遗失 户外部分高危活动 以及故意行为。《旅游法》规定：因不可抗力或者旅行社 履行辅助人已尽合理注意义务人不能避免的事件，影响旅游行程的，按照下列情形处理：*危机旅游者人身财产安全的，旅行社应当采取相应的安全措施，因此支出的费用由旅行社和旅游者分担； *造成旅游者滞留的，旅行社应当

领队操作实务 考点总结

采取相应的安置措施。因此增加的食宿费用有旅游者承担，增加的返程费用由旅行社和旅游者分担。领队处理突发事件的要点：

1保持冷静，赶赴现场或者积极帮助救援；

2保护现场，获取相关证据；

3进行求助救援并报警（必要时求助领事馆）；

4及时报告组团社和地接社，听从指示和安排；

5索取和保管好报警记录及相关原始资料或凭证；

6做好稳定其他旅游者情绪的工作，继续进行后段带团工作。29 领队处理突发事件的诀窍： 发生重大事件，领队必须在第一时间报告组团社，并始终保持联系，执行组团社处置方案；2依靠中国驻目的地国家使领馆或地区相关部门及地接社，积极参与协调处置；3要掌握和熟知相关法律法规，如《旅行社条例》 和旅行社服务质量赔偿标准，以及旅游合同条款；4尽力做好各项取证工作，为事后处理保存或提供相关依据；5遇事不可惊慌，积极主动做好安抚工作，依法说理、以情动人，注意交流沟通方式；6要善于控制局面，抓住主要矛盾，防止矛盾激化与升级。突发事件发生的预防：1重视开好行前说明会；2做到事前告知与提醒；3须真实说明与明确告知；4提醒旅游者购买保险。P50

第三章领队常用知识储备

1护照：境外使用，是本国发给的一种证明公民国籍和身份的合法证件。签证：签证制度是国家主权的象征，是一个国家对于其他国家的公民进行入境控制和管理的具体表现，以此打打牌维护国家安全及国内社会秩序的目的。

领队操作实务 考点总结

护照是持有者的国籍和身份的证明，签证则是主权国准许外国公民或者本国公民出入境或者经过国境的许可证明。

3签证的有效期、停留期、有效次数的区分。

P61 4《申根公约》5个欧盟国家在卢森堡小城申根在85年签署95年生效的合约。申根国家，申根公约国，申根区。目前有26个申根国，除挪威 冰岛 瑞士和列支敦士登之外均为欧盟国家。英国 爱尔兰 罗马尼亚和保加利亚是欧盟国家但不是申根国家。ADS（Approved Destination Status）签证即“被批准的旅游目的地国家”的签证。此签证在目的地国家境内补课签转，不可延期，必须“团进团出”。6 签注分六大类，其中个人旅游（G）团队旅游（L）。世界上各航空公司一般均自行定义使用哪些字母作为舱位代号，在舱位代号上无统一的规定。OPEN机票，是指往返票回程日期和航班都没有确定的机票，即在机票上不标明回程的日期和航班，标注有OPEN的字样的，都被称为OPEN票。

9澳大利亚和新西兰是两个独立的大海岛，都设有严格的检疫部门，是全球为数不多的海关检查最严格或者说最苛刻的国家。

该国家禁止携带肉制品、蛋制品、乳制品入境，以及蔬菜、植物、种子、动物等禁止入关。若需要带食品入境，则必须在入境卡上申明，接受检验。

该国家可以带入的物品，但必须在抵达时间向检疫官员出示相关证明文件，检疫官员会查验这些物品：1木器竹器及藤器；2毛皮、未制成的皮革品；3花种；4坚果仁；5动植物做的陈列纪念品及珍品；6婴儿食物（每名婴儿准携带1公斤）；7小量圣水。退税定义：是指国家按规定对纳税人已纳税款的退还，即国家为鼓励纳税人从事或扩大某种经济活动而给予的税款退还。境外退税是主要形式包括：现金退税，信用卡退税，旅行支票退税，支付宝退税。

领队操作实务 考点总结

12境外退税的一般流程P91 填单-盖章-退税。申根国家退税注意事项：1购物退税须在最后一站离境时办理；2遇到申根国家之间的转机离境，转机停留时间小于3小时的，则需在上一站办理退税（或者咨询前一站退税办理机构，按申根国家当地海关规定为准执行）；3所有退税物品，在未完成海关检验盖章前，不可装入行李托运，否则将无法办理退税；4乘坐早晚班机离境，办理退税手续完毕后，如遇银行或退税柜台关闭时，则需要回国后到相关制定银行办理退税。

第四章出境旅游领队应急知识储备

1相关法律法规有：《中国公民出境旅游突发事件应急预案》《旅游突发公共事件应急预案》。相关部门：旅游局、外交部、公安部。根据出国旅游目的地的安全状况，国家有关部门将发布出境旅游提示、出境旅游劝告、出境旅游警告三个层次的预警信息。

3根据事发地点、性质、规模和影响，中国公民出境旅游突发事件分为特别重大（Ⅰ 级）、重大（Ⅱ级）、较大（Ⅲ级）和一般（Ⅳ级）四级响应。

4领队代表组团社与旅游者签署的协议书或者契约书内容，应包括以下事项：

1旅游行程发生变更或者增减旅游项目的主要原因；

2旅游行程变更或者增减的主要项目；

3变更或增减涉及的费用约定； 协议书或契约书签署各方的义务和权利；

5须双方确认签署（要求团队所有旅游者签字），并注明签署日期。5 遇意外伤害的急救原则:

1不要惊慌失措，要保持镇静，并设法维持好现场秩序。

2在不危及生命的情况下，一般不要随意搬动伤者；

领队操作实务 考点总结

3不要随意给患者喝任何饮料和进食； 要及时呼救，设法求来着帮助，不要单独留下伤者无人照看；

5在难以确定病情时，应及时将患者送往医院诊断救治；

6在遇到重大事故或灾害时，除急救呼救外，还应立即向有关部门报告。6出境旅游领队的工作责任心和技能要求：

1高度的工作责任心与良好的仪容仪表；

2主动细微服务与负责的工作态度；

3娴熟的业务技能与灵活的应变能力；

4稳定的心理素质与强大的心理修复能力；

5超前的服务意识和超凡的控团能力；

6良好的沟通能力。

领队带团工作程序： 证件交接，证件复核的主要内容有证件的姓名、有效期、签发地、签证（签注）的有效期及出入境的签证（签注）次数。听取OP关于团队概况的介绍：1旅游团队人员组成情况；2旅游团队特别安排项目；3团队用车用房等安排。获取旅游团队“边防名单”，边防名单即为“中国公民出国旅游团团队名单表”

“内地居民赴香港澳门特别行政区旅游团队名单表”

“大陆居民赴台湾地区旅游团名单表” 4领队出团前的行装准备（需区分）：

带团必备物品包括：证件及边防名单；交通票及分房名单；领队证及领队旗；接待计划及

领队操作实务 考点总结

各类资料等。

工作辅助物品包括：通信工具（手机充电器等）；有关联系电话和应急电话；目的地相关资源资料书籍；自备小礼品和小纪念品。

个人生活用品包括：个人衣物；生活必需品；雨具及防晒用品；常用药品。领队分房应注意的几个问题：①酒店房型与实际团队分房计划要求不符。②酒店安排的房间出现多楼层。③酒店已事先按名单分房。④记录团队旅游者房号。出入境过三关：海关、卫生检疫、边防检查。其中卫生检验检疫是分“非特殊期”和“特殊期”。非特殊期不填卡只测体温，特殊期旅游者需填写“中华人民共和国出入境检疫检疫出/入境健康申明卡”，并接受卫生检验检疫部门电子或人工体温测试检查。海关检查的功能有货检、缉私、统计。分红色和绿色通道。红色通道即为申报通道。对不满16周岁者，海关只放行其旅途需用的“限量表”第一类物品。P171 8 我国禁止、限制进出境物品。P172 9 我国法律规定，被限制出境的人员类型有：

1刑事案件的被告人和公安机关或者人民检察院或人民法院认定的犯罪嫌疑人；

2人民法院通知有未了结民事案件不能离境的人；

3被判处刑罚正在服役的人；

4国务院有关主管机关认为出境后将会对国家安全造成危害或对国家利益造成重大损失的人；

5未持有效证件或持用他人的出境证件，以及持有伪造或涂改的出境证件的人。10 通过登机安全检查时，不存在任何免检对象。无差别对待。机场安检规定中对打火机火柴的规定：禁止旅客随身携带打火机、火柴乘坐民航班机（含国际/地区航班、国内航班），也不可放在托运行李中托运。P176 12 在飞行途中，领队的主要工作有：

领队操作实务 考点总结

为旅游者提供相应的帮助和服务：协助旅游者调换座位；照料有特殊需求的旅游者；熟悉飞机上的救生设备；解答旅游者提出的各类问题。

帮助旅游者填写入境资料：填写入境卡、海关申报单、卫生健康申报；准备团队所需入境资料。在飞行途中，领队可以做的一些事情有：

1准备好抵达目的地国家或地区入境所需要的资料文件，或者是中途转机所需要的资料文件；

2准备飞机抵达后，向旅游者提醒的入境通关注意事项；

3对旅游团队行程计划的再次预习，尤其是城市区域交通的衔接，以及重要景区景点的游览安排；

4记录旅游团队出境过程中发生的问题，或者旅游者需要协助解决的事项；

5巡视旅游者途中休息等情况，主动关心旅游者，融洽彼此之间的关系。他国（地区）入境一般顺序为：通过卫生检验检疫--办理入境手续--领取托运行李--接受海关检查--与导游会面。15 入境受阻的主要原因有：

1入境后可能危害本国（地区）安全、社会秩序或违反公共利益的人员；

2属于本国（地区）政府禁止入境黑名单上的人员；

3使用伪造护照、签证、入境许可证或其他证件的人员；

4患有某种疾病的人员；

5携带资金不充足，或缺乏生活手段，有可能成为社会公共负担的人员；

6受到国际刑警组织通缉的犯罪分子；

7以前在入境他国（地区）内违法或犯罪而被驱逐出境的人员；

8其他情形的人员。

领队操作实务 考点总结

16各国（地区）海关针对中国（大陆）游客，最常见的是对旅游者入境时，随身携带的烟酒类检查或抽查，其次是随身携带的各类食品进行检查。

领队在境外的主要工作 旅游团队在境外旅游期间，要以导游为主，领队为辅。领队要保证接待计划的实施与运作。2 《旅游法》并没用禁止组团社安排旅游者购物。国家旅游局和工商总局与14年制定的“团队出境旅游合同”中，对组团社在旅游行程中组织安排旅游者购物，要求组团社和旅游者签署“自愿购物活动补充协议”，切作为“合同”附件。补充协议需双方约定的项目有：购物时间、地点、场所名称；主要商品信息；最长停留时间（分钟）；其他说明。3 他国（地区）离境重点在退税，中国（大陆）入境重点在海关。他国（地区）离境流程：办理乘机手续--办理退税手续--购买机场税--办理离境手续--通过海关检查--通过登机安全检查--候机与登机。

5中国（大陆）入境流程：抵达机场--通过卫生检验检疫--通过边防检查--领取托运行李--通过海关检查--团队解散。出入境检验检疫对象包括：出入境人员、交通工具、运输设备，以及可能传播检疫传染病的行李、货物、邮包等特殊物品。《食品卫生法》规定出入境检疫对象有进口食品、食品添加剂、食品容器，以及包装材料、工具设备等。

7外汇：旅客携带外币、旅行支票、信用卡等进境，数量不受限制。旅客携带超过折合美元5000元外币现钞进境，需向海关如实申报。旅客携带人民币进境，超过20000元人民币现钞，需向海关申报。

第五篇：操作实务

操作实务

养老产业PPP模式操作要点

发布日期：2016-10-10来源：网络来源编辑：宋珍珍

与基础设施项目相比，养老项目具有形态多样、强调服务、市场发起、收费机制复杂、价格弹性大等特点，同时在合作模式上有着一套与基础设施项目完全不同的概念体系，这些因素造成了将PPP模式引入养老项目存在一定难度。

养老领域引入PPP 模式，与基础设施建设等领域相比面临的主要难题有哪些?需要厘清的几种模式类型是什么?设计要点是什么?应该做些怎样的准备?

一、养老项目引入PPP模式切入点难找

作为一种融资手段，PPP模式在我国基础设施建设领域运作项目相对较多，主要涉及市政交通、生态环保、能源设施、环境整治等多方面。经过多年的实践，形成了几种比较固定和成熟的模式，如BOT、TOT、ROT(释义见下)等。与基础设施建设领域相比，养老项目引入PPP模式，情况相对复杂，项目切入点难找。

而且，养老PPP模式与基础设施建设项目也有所差别，养老设施的形态更为多样化。一方面，养老方式包括居家养老、社区养老和机构养老。社区养老机构包括日间照料中心、托老所、老年活动站等，机构养老又包括老人院、老人福利院、老人医院等，形态非常多样化。

另一方面，就养老项目的合作模式而言，根据目前政府相关文件，包括公建民营、民办公助、政府购买服务等几种模式，与现已出台的PPP系列文件中推荐的PPP具体模式，在概念体系上存在着较大差异。如何从这些复杂多样的设施形态和合作模式中找到与PPP模式衔接的切入点，就成了养老项目实施PPP模式的难点之一。

二、PPP模式不是政府“甩包袱”的良方

对于PPP模式而言，2014年是个特殊年份。2014年10月，李克强总理主持召开国务院常务第66次会议，明确提出“积极推广PPP模式”。随后，财政部、发改委相继出台配套政策法规文件和试点项目，PPP模式全面升温并被引入社会建设与治理的各个领域。

从PPP模式鼓励社会资本参与提供公共产品和公共服务，减轻政府公共财政举债压力来看，PPP模式是否意味着地方政府可以将融资难和债务问题寄托于此?对此，财政部金融司司长孙晓霞公开表示：“地方政府在运用PPP开展项目建设时，不能简单地把思想局限在缓解债务压力上，把推广PPP当作又一次‘甩包袱’，搞‘新瓶装旧酒’，而是要以此为契机，切实转变政府职能，把精力放到营造良好的、公平透明的政策环境上，把更多的注意力放到加强监管、确保社会福利最大化上。”

PPP不仅是一种融资手段，更重要的是一种理念和思路的转变。国务院发展研究中心产业经济研究部主任钱平凡指出：“从过去的政府深度参与项目，到放手市场，竞争机制可以更好地发挥作用。政府要适应角色转变，避免过于强势而挡住民间资本的进入。”

三、PPP项目需要更深入的“契约精神”

开展PPP项目，不但在观念上要正确对待，更为复杂的是项目签约后，在项目管理规范上涉及的方方面面：其中包括从项目储备、项目遴选、伙伴选择到合同管理、绩效评价、退出机制等几个方面的管理规范，而这是决定一个PPP项目能否成功的关键。在思考如何运用PPP模式时，对于政府和企业双方来讲，都意味着新的挑战和更深入的“契约精神”，只能摸索前进。

与PPP模式呼声日高的现实相比，PPP法律、法规并没有做好准备，这也成为国内PPP项目运作面临的一项挑战。比如对于“特许经营项目”，这类项目往往投资额大、周期长，涉及多方利益主体，同时和各个政府相关部门及一些中介机构都有关联，需要政府长期稳定可预期的合作和支持机制。政府的诚信履约，对于保障投资者权益、稳定特许经营的预期、持续保障公用产品和公用服务供给十分关键，这都需要依靠法治手段，贯穿法治精神。

对此，中国著名的PPP智库机构大岳咨询有限公司总经理兼大岳研究院院长金永祥曾表示：“PPP项目规范性是第一位的，法律的完善是一个漫长的过程。当前最重要的是从现有几千个PPP项目中寻找营养，我们做PPP不能一直停留在小学阶段。”地方政府需要将工作重心从具体的项目运作，转到强调规则程序制定、事中事后监管、法制信用环境营造等方面上来。

四、关于BOT、BOO、TOT、ROT 几种模式类型

PPP 模式此前在项目建设实践中，形成了BOT、BOO、TOT、ROT 等几种常见的模式类型，在此分别介绍其做法加以厘清。

B O T(BuildTransfer)即建设-经营-转让。是社会资本参与项目建设，向社会提供公共服务的一种方式，一般称之为“特许权”，政府部门就某个项目与社会资本签订特许权协议，授予签约方承担该项目的投融资、建设和维护，在协议规定的特许期限内，许可其通过向用户收取费用或出售产品以回收投资并赚取利润。政府对此有监督权、调控权，特许期满，签约方将项目设施无偿或有偿移交给政府部门。

BOO(Build-Own-Operate)即建设-拥有-经营，承包商根据政府赋予的特许权，建设并经营某项产业项目，但并不将此项目移交给公共部门。BOO 模式的优势在于，政府部门既节省了大量财力、物力和人力，而企业也可以从项目承建和维护中得到相应的回报。

T O T(Transfer-Operate-Transfer)即移交-经营-移交。通常是指政府部门或国有企业将建设好的项目一定期限的产权或经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理;投资人在约定的期限内通过经营收回全部投资并得到合理的回报，双方合约期满之后，投资人再将该项目交还政府部门或原企业的一种融资方式。

ROT(Renovate-Operate-Transfer)即重整-经营-移交模式，是指特许经营者在获得特许经营权的基础上，对过时、陈旧的基础设施项目的设施、设备进行改造更新，在此基础上由特许经菅者经营约定年限后再转让给政府。ROT 与TOT 的主要区别是特许经营项目是否需要修复更新。

五、养老产业引入PPP模式设计要点

1.设计合适的衡量指标，有效监控

养老项目的实施以软性服务为主，缺乏有效的衡量指标，监管难度更大。对于基础设施项目来讲，针对设施的建设和运营通常都可以依据相关规范，制定一些硬性指标来衡量，如水厂的日供水能力、供水水质标准，轨道交通的运输承载能力、发车间隔，也便于监管。而养老项目提供的主要是软性服务，应根据老人的健康状况，分为不同的服务项目和服务等级，并制定相应的服务标准。但目前的现状是，养老标准规范偏重于硬件设施，软件服务标准相对滞后，很难依据这些规范制定出一套行之有效的指标来衡量养老服务的质量，监管起来难度较大，对实施PPP模式造成一定障碍。

2.根据项目产生与收费机制不同来设计

通常情况下，在城市规划的编制过程中，就会根据该地区人口、区位等因素确定相应的基础设施项目，如道路、桥梁、水厂、电厂等，而这些基础设施的位置、规模、建设的时间节点等条件也是基本确定的，因此，政府通常会根据实际需要来发起基础设施PPP项目。

而对养老项目来说，相当部分都是在城市发展、旧城改造等过程中自然产生的需求，政府在这方面缺少相应的规划，而项目通常是也由社会投资人根据市场需求发起，政府主要采取后置审批与行业监管的管理方式，难以像对基础设施项目那样对于养老项目的情况有一个完全的了解和掌握，因此政府也就自然在推进养老项目PPP方面比较谨慎。

养老项目收费机制比较复杂，价格弹性更大。经营性基础设施项目，如水厂、地铁，通常会有一个相对确定的价格标准和调价方式;而养老项目则不然，在同一个养老机构中，由于服务类型和服务等级不同，服务收费差异通常较大，同时又可以采取不同的收费方式，如月付制、年付制或者会员制。不同的收费标准和收费方式将会影响投资回报率、投资回收周期等指标，从而影响投资人的投资意愿。因此，在养老项目设计初期就需要考虑不同的收费标准和收费方式所带来的影响，这无形中就加大了政府在与社会资本合作时项目条件设计的难度。

针对上述情况，政府该如何破局，真正将PPP模式所带来的利好顺利接入养老产业，既达到缓解公共财政压力的目的，又能给社会投资人开拓出一个新的投资领域?

3.政府应设计出切实可行的合作模式

养老项目可以由政府发起，也可以由市场发起，对后者，政府只要按照既有的政策给予支持和补贴就可以了;而前者，需要政府的投入，如何针对这类项目设计出切实可行的合作模式是需要重点研究的问题。

对有效缓解政府财政压力的养老项目采取BOT、BOO等模式。在鼓励社会力量进入养老服务业的相关政策文件中，明确提出的适用于养老项目的公建民营、公办民营、民办公助、政府购买服务等几种模式，主要是着力于运营阶段，解决公办养老项目供给能力不足、运营服务水平低下的问题。

采用适用于新建基础设施的BOT、BOO等模式建设养老设施。但由于养老项目的公益性，又是面向老人这一弱势群体收费，完全由投资人投资并通过提供养老服务收回投资，经济上可能并不可行，仍然需要政府采取某种形式的补贴。如以优惠价格提供场地或土地，在运营阶段按照床位给予补贴等。

采用“建设-维护-移交(BOT)+委托运营”的模式，对政府规划、投资的项目，如何通过与投资人的合作，降低当期政府投入、缓解财政压力，笔者认为可以借鉴早先进入老龄社会的发达国家经验，采用“建设-维护-移交(BOT)+委托运营”的模式，在这种模式中，有三个参与方，一是政府，作为项目的主导者和监管者;二是建设方，就是社会投资人，负责设施的建设和维护;三是运营单位，作为项目建成后的运营者。政府先与社会投资人签订投资和维护更新协议，由其出资建设养老院等设施，在竣工并完成验收后，投资人在一定期限内负责设施的维护和更新，政府以租赁方式获得养老设施的使用权，以租赁费支付投资人建设、维护成本及回报。同时，政府以租赁经营或委托运营的方式将该养老设施租赁给运营单位使用，视情况以降低租金方式或按养老院实际入住人数给予补贴，使运营者在提供高性价比服务的同时也能获得合理的收益。这种模式的主要优点是专业运作，解决了养老服务所需的仪器仪表的专业维护问题，同时能够在较长时间内平滑政府投入的现金流。政府可以从一些有融资需求和服务需求的单体项目着手进行试点，形成经验后再逐步加以推广。