常德市物业管理暂行办法 市长令第5号

第一篇：常德市物业管理暂行办法 市长令第5号

常德市物业管理暂行办法

（2005年9月24日

常德市人民政府 市长令第5号）

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》及有关的法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内物业管理相关活动，适用本办法。

第三条 本办法所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施设备和场地。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。各部门、单位院落应逐步实行社会化物业管理。

第五条 鼓励物业管理企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。第六条 县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

建设、规划、工商、公安、民政、物价、城管等部门和物业所在地的街道办事处以及居民委员会，应按照各自的职责，配合做好物业管理活动的监督管理工作。

第二章 业主及业主大会

第七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第八条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第九条 物业交付使用的建筑面积达到60%以上的，或者首位业主入住超过两年的，应当在县级以上房地产管理局的指导下和当地居民委员会的参与下，依法成立业主大会,选举产生业主委员会。

第十条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主人数较多的物业管理区域，可以按建筑面积或产权单位的比例推选业主代表，参加业主大会。

推选参加业主大会的业主代表，应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第十一条 业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，应当在小区内公示，并同时告知当地居民委员会。

业主委员会任期届满，换届选举需要指导的，县级以上房地产管理局可以指导成立换届选举小组，召开业主大会选举新一届业主委员会。

业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起10日内，原业主委员会应当做好交接工作，将业主大会所有的财产和资料移交新一届业主委员会。

第十二条 对于建设单位组织三次，仍有二分之一以上业主不愿参加业主大会，不能成立业主委员会的小区，建设单位应当把组织情况向县级以上房地产管理局和当地居民委员会报告，并把有关法律、法规规定的内容和征求业主意见的资料移交给当地居民委员会。

第三章 前期物业管理

第十三条 建设单位应当在预（销）售物业之前以招投标的形式选聘具有相应资质的物业管理企业，签订书面的前期物业服务合同，合同格式应选用建设部统一印制的规范文本。

第十四条 经县级以上房地产管理局批准，下列情形可采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业：

（一）住宅建筑面积少于1万平方米或产权人数少于２０人的物业；

（二）规模小于0.5万平方米的非住宅物业；

（三）已经实行物业管理的区域内新建物业的前期物业管理；

（四）投标人少于3人的。

第十五条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

第十六条 前期物业管理的公共性服务收费实行政府指导价，建设单位不得擅自决定。第十七条 物业管理企业应当制定前期物业管理实施方案，方案包括：

（一）物业管理用房、配套设施设备的安置方案；

（二）水、电表安装位置，给、排水管的布置，空调安装预留部位等建议方案；

（三）保证物业的建设质量和完善安全措施的方案；

（四）为业主服务、查验交房手续等服务方案。

第十八条 建设单位移交物业时，应按下列规定提供物业管理用房，其建设费用和办理相关权属证明的费用列入开发成本：

（一）建筑总面积在１万平方米以下的，提供50平方米物业管理用房；

（二）建筑总面积在3万平方米以下的，提供100平方米物业管理用房；

（三）建筑总面积在5万平方米以下的，提供150平方米物业管理用房；

（四）建筑总面积在５万平方米以上的，按总面积的３‰提供物业管理用房。第十九条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业保修期限从建设单位向业主交付之日起计算。保修期满后，房屋的自用部位和自用设备即分户门以内的部位和设备由业主自行负责。

第二十条 新建小区供水供电应当实行一户一表单独立户。

第二十一条 新建小区必须严格按照规划设计要求和宣传推广的承诺建设配套，使用前的小区配套验收由县级以上房地产管理局组织实施。

第四章 物业管理服务

第二十二条 对从事物业管理活动的企业按照国家管理规定实行资质管理制度。物业管理企业应当在领取企业法人营业执照之日起30日内按有关文件规定向常德市房地产管理局申请资质。

第二十三条 业主委员会应当代表全体业主与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

第二十四条 物业管理服务应包括以下内容：

（一）公共服务：协助做好安全防范工作；房屋共用部位的维护和管理；房屋公用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生、绿化管理服务；小区交通消防和公共秩序等协助管理事项的服务；装饰装修管理服务；物业档案资料的管理；代收代缴收费服务。

（二）专项服务：物业公司将日常生活、商业服务、文教卫生、社会福利、各类中介等事先设立服务项目和服务内容、质量与收费标准公布，由业主自行选择。

（三）委托服务：物业公司为了满足个别业主和物业使用人的需求受其委托提供的有偿服务。

第二十五条 业主委员会应当在物业服务合同期满前10日内书面通知物业管理企业，告知决定是否续约或者另行选聘物业管理企业等事项。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。原物业管理企业应当在１５日内退出该物业区域，并将物业管理用房和有关资料交还给业主委员会。

第二十六条 确定物业管理服务价格，应当遵循合理、公开、公平以及与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则。

物业管理服务价格，由业主委员会根据业主大会的书面授权与物业管理企业按照政府指导价协商确定。

物业管理服务项目和价格应当公布。

第五章 物业的使用与维护

第二十七条 物业管理区域内公共设施设备的用水、用电的价格按照居民生活用水、用电价格实行。

第二十八条 通过物业管理区域内的城市道路及其绿化、市政公共设施的维护、养护由市政、园林主管部门负责。通过物业管理区域内的公共汽车道路的清洁工作由环卫部门负责。物业管理企业收集业主的垃圾后应负责运到垃圾中转站，中转站至垃圾场的清运由环卫部门负责。业主电表以外的供电管线及设备的维修养护，由供电部门负责。业主水表以外的供水管道及设备的维修养护由供水部门负责。业主燃气表以外的管道及设备的维修养护由供气部门负责。通讯、有线电视等单位，应当承担相关的管线和设施设备的维修、养护责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘小区道路、场地的，应当接受小区物业公司的管理并且及时恢复原状。

第二十九条 业主需要装饰装修房屋的，应当告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第三十条 住宅室内装饰装修活动禁止下列行为：

（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

（二）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；

（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

第三十一条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：

（一）搭建建筑物、构筑物；

（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

（三）拆改供暖管道和设施；

（四）拆改燃气管道和设施。

第三十二条 物业出租的，业主应当在签订物业租赁合同时将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳约定等情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第三十三条 物业专项维修资金的归集、管理、使用，按照有关规定执行。

第六章 附 则

第三十四条 县级以上房地产管理局应当建立业主投诉受理制度，接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业等对违反有关法律、法规行为的投诉。投诉接待方式应予以公布。

第三十五条 本办法自2005年10月1日起施行。1998年8月31日常德市人民政府颁布的《常德市住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。

第二篇：常德市物业管理规定

常德市物业管理规定

第一章　总则

第一条　为了规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的有关规定，制定本办法。

第二条　本市行政区域内的物业管理、使用、维护及监督管理活动，适用于本办法。

第三条　市和县级房地产管理部门为物业管理行政主管部门(以下简称物业主管部门)，负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府要将物业管理纳入社区管理的工作范畴，负责物业管理小区(单位)的治安稳定、就业与再就业、社会保障、城市管理和创建、计划生育等社会性事务管理;与物业主管部门共同指导业主成立业主大会，并选举产生业主委员会;监督业主大会和业主委员会的日常活动;协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

物业服务企业按照物业委托合同授权范围，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受物业主管部门、当地街道办事处、乡镇人民政府和社区(居民委员会)的管理、指导和监督。

第四条　市、县物业主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理。

物业管理行业协会应充分发挥服务、沟通作用，做好从业人员培训工作，协助主管部门做好诚信记录及申报企业资质的前期辅导工作，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。

第二章　业主、业主大会和业主委员会

第五条　业主对物业管理区域(道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房以及物业共用设施设备等)共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(五)选聘和解聘物业服务企业;

(六)筹集和使用房屋维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途;

(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

决定前款第(六)、(七)项事项，应当经专有部分占建筑物面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第六条　业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域共用部位实施共同管理，按照相关规定开展物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。

未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和物业主管部门指导协助业主共同决定。

第七条　物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积___%以上，建设单位应当向物业主管部门和所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。

第八条　街道办事处、乡镇人民政府应当自接到建设单位申请之日起___日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会筹备组。

筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内醒目位置公示。

第九条　建设单位应当自首次业主大会会议筹备组组成之日起___日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，为筹备会议提供相应条件的服务。

第十条　业主大会选举产生业主委员会后，业主委员会应当自选举产生之日起___日内，按相关规定向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和县级以上物业主管部门办理备案手续。

第十一条　因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地社区(居民委员会)在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。

第十二条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

业主委员会应当在前期物业管理临时管理规约的基础上及时修改制定小区管理规约，对小区的物业服务和房屋维修资金收缴、业主共有房屋、共用设施设备和其他公共空间的维护与管理以及装饰装修等行为和事项作出约束性规定;应当协调处理物业服务企业与业主和物业使用人之间的纠纷。

第三章　前期物业管理

第十三条建设单位应当在预(销)售物业之前，在物业主管部门的指导下通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同。

第十四条经县级以上物业主管部门批准，下列情形可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：

(一)一个物业管理区域内，住宅建筑面积少于___万平方米或产权人数少于___人的;

(二)一个物业管理区域内，非住宅建筑面积少于___万平方米的;

(三)已经实行物业管理的区域内，新建物业选择前期物业服务企业的;

(四)公开发布招投标公告后，投标人少于___个的。

第十五条　前期物业管理的收费实行政府指导价，价格调整幅度不得超出物价部门规定。前期物业服务企业应当将服务项目、服务等级、收费标准、计费起始时间等内容向物业主管部门备案，由价格主管部门根据有关规定核定收费标准，并由物业服务企业在小区内醒目位置公示。

第十六条　建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约。临时管理规约应当对房屋装修、共有部位和公共设施及其他公共场地的使用、维护、管理，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向物业主管部门备案。临时管理规约作为房屋销售合同的附件在销售场所醒目位置公示。

第十七条　建设单位在销售物业时，应当明示前期物业服务合同，并向业主告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式和资质等级、物业服务等级和收费标准等。否则，业主有权拒交物业服务费。

第十八条　前期物业服务合同所约定的期限，应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。

第十九条　物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。

第二十条　在办理物业交接手续时，建设单位应当按照有关规定向物业服务企业移交资料。

前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当及时将前款规定的相关资料移交给业主委员会或代行业主委员会权利的组织。

第二十一条　新建住宅物业，建设单位应按下列规定配建物业管理用房：

(一)建筑总面积在___万平方米以下的，提供使用面积___平方米物业管理用房;

(二)建筑总面积在___万平方米(含)以上、___万平方米以下的，提供使用面积___平方米物业管理用房;

(三)建筑总面积在___万平方米(含)以上、___万平方米以下的，提供使用面积___平方米物业管理用房;

(四)建筑总面积在___万平方米(含)以上的，按总建筑面积的___‰提供物业管理用房。

第二十二条　物业管理用房包括物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房等。门卫房、车库、杂物房、阁楼、设施设备用房不得抵作物业管理用房。

层高不足___米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积;物业管理用房必须相对集中,具备自然通风采光条件和进行普通以上装修。

第二十三条　建设单位在办理《商品房预售许可证》时，应当向物业主管部门提供物业管理用房具体位置、面积和《商品房建筑面积预测报告书》，办理物业管理用房确认手续。

建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房一并申请办理。

第二十四条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业保修期限从工程竣工验收合格之日起计算。保修期满后，房屋的专有部分由业主自行负责。

第二十五条　新建小区供水供电供气应当实行一户一表单独立户。

第二十六条　任何单位和个人不得擅自占有、使用和处分建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、物业共用部位、公用设施、共用设施设备、架空层、物业管理用房和其他公共场所。

第二十七条　新建小区必须严格按照规划设计要求和宣传推介的承诺建设配套设施，使用前的小区物业用房、业主公共活动用房以及其他共有房屋和配套设施的验收由县级以上物业主管部门组织实施。

第四章　物业服务

第二十八条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，遵守国家和地方有关物业服务企业资质管理的规定。

新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起___日内，向工商注册所在地物业主管部门申请资质。从业人员应当取得相应职业资格。

第二十九条　一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

分期建设的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。

第三十条　物业服务企业与业主委员会应当签订物业服务合同，对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、物业管理用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。服务内容、服务等级应当经物业主管部门审批后报价格主管部门备案;收费标准由价格主管部门核定后报物业主管部门备案。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起___日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地县级以上物业主管部门备案。

第三十一条　物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内醒目位置公示，接受业主监督。

物业主管部门和价格主管部门要加强对物业服务企业服务标准的检查。对收费标准与服务标准、服务质量、服务等级不符的，应责令整改;整改不到位的，由价格主管部门降低其收费标准。

第三十二条　物业服务合同期限届满前，业主大会应当决定是否更换物业服务企业等事项。

决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同;决定解聘的，应当履行必要__通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前___个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。

第三十三条　物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

物业服务企业决定物业服务合同期限届满后，不再续签物业服务合同的，应当于物业服务合同期限届满前履行必要__通知义务;合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前___个月通知业主委员会。

第三十四条　物业服务合同期满后，物业服务企业未与业主委员会续签书面物业服务合同，物业服务企业事实上提供了物业服务，且履行了告知义务，业主委员会也未表示不接受服务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主委员会共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。

第三十五条　物业服务合同终止或者业主不再接受事实服务，物业服务企业应当在___日内与业主委员会完成交接。物业服务企业应当履行法定交接义务，并撤出物业管理区域。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主委员会决定有争议等为由拒绝办理交接，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。业主委员会应当配合原物业服务企业收取业主欠交的有关费用。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决，协商不成的，业主委员会应当依法提起诉讼或者申请仲裁，新的物业服务企业不得强行接管。

因业主委员会的原因在___日内未完成交接的，物业服务企业应提请当地街道办事处、乡镇人民政府或社区(居民委员会)进行协调。在___日内仍协调不成的，物业服务企业可以撤出物业管理区域，但应当将相关资料移交至当地街道办事处或乡镇人民政府，由其代为保管。

第三十六条　物业主管部门应当按要求建立物业管理行业信用信息系统，对物业服务企业和执业人员实行动态监督管理。由物业主管部门和房地产行业信用信息征信评价机构对物业服务企业和执业人员通过日常考核和审核进行等级评价。要运用好企业信用评价结果，使其在项目承接、企业和项目评优、企业资质晋级、企业审核及银行信贷等方面发挥参考作用。

第五章物业的使用与维护

第三十七条　物业管理区域内共用部位、公共设施设备的用水、用电按照居民生活用水、用电价格标准实行。经业主大会同意，改变用途不作公用的，其用水、用电价格标准按照相关规定执行。

第三十八条　通过物业管理区域内城市道路及其绿化、市政公共设施的维修养护由市政、园林主管部门负责。通过物业管理区域内的公共汽车道路的保洁工作由环卫部门负责。物业服务企业收集业主的生活垃圾后负责运到垃圾中转站，中转站至垃圾场的清运及产生的相关费用由环卫部门负责。业主电表及表前的供电管线及设备的维修养护，由供电部门负责。业主水表及表前的供水管道及设备的维修养护由供水部门负责。业主燃气表及表前的燃气管道及设备的维修养护由供气部门负责。通信、有线电视等单位，应承担相关的管理和设施设备维修、养护责任。

第三十九条　业主和物业使用人使用物业，应当遵守法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)的规定。

业主和物业使用人使用物业，应当按照有利于物业安全使用、公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。

第四十条　业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规、规章和管理规约外，应当征得利害关系业主同意，并依法办理相关手续。

第四十一条　物业服务企业从事物业维护、修缮、检查等工作时，业主或者物业使用人应当提供方便。

第四十二条　物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。

规划用于停放汽车的车库、车位的归属，由建设单位通过出售、附赠或者出租等方式约定，并向全体业主公布车库、车位处分情况。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第四十三条　利用物业管理区域内道路、绿地、其他公共场所、共有房屋、共用设施设备、共用部位进行经营的，应当征得有利害关系的业主同意，并经业主大会或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除成本(人工、维护和税费等)后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布实际收入和支出情况，接受业主委员会的质询。

第四十四条　业主所购置的物业，应该按照《住宅专项维修资金管理办法》交存房屋维修资金。

___年___月___日之前所购物业，按照规定标准由物业服务企业或业主委员会代为收缴的房屋维修资金，要加强使用监管，防止挪作他用，物业主管部门有权采取调查、查阅账目、专项审计等方式进行监督;___年___月___日以后所购物业，业主按照新的缴纳标准首次归集交存至房屋维修资金归集管理中心专户储存，专款专用。

房屋维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备等公共部分保修期满后的维修、更新和改造，由业主按照所拥有的建筑面积比例分摊;需要维修、更新和改造的物业项目，其维修方案和维修费用必须由占总人数2/3以上的业主签字同意后方可使用。房屋维修资金在业主委员会成立前由房屋维修资金归集管理中心代管。业主委员会成立后，可根据业主大会决议，由物业服务企业和业主委员会双方负责人同时到房屋维修资金归集管理中心办理手续，按照规定程序将房屋维修资金移交给其他单位代管;未决定移交的由房屋维修资金归集管理中心继续代管。业主大会开立的房屋维修资金账户，必须接受房屋维修资金归集管理中心的监督。

第四十五条　建设单位应当按照国家、省规定的保修期限和保修范围承担保修期间的物业保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。

建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当按照国家、省、市有关规定一次性向物业主管部门交纳物业保修金。

物业保修金缴存、使用、退还、管理和监督办法，由市物业主管部门会同市财政、市价格主管部门另行制定。

第四十六条　物业服务企业应当加强对物业的巡查，发现存在安全隐患的，按照物业服务合同的约定及时进行维修养护或者通知责任人及时维修养护，消除隐患。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。

第六章附则

第四十七条　业主大会决定自行管理物业的，参照本办法相关规定执行。

第四十八条　本办法自发布之日起施行。

第三篇：物业管理暂行办法

物业管理暂行办法

第一章　总则

第一条　为了规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《**省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

本办法所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,参照本办法执行。

第三条　对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，区、县级市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区、县级市人民政府确定。

未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域，并指导和协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业。

第四条　市、区(县级市)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系；建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

第五条　市房地产行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动的监督管理工作。市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处、镇人民政府会同区分局、县级市房地产行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动，调解处理物业管理纠纷。

居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制，协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。

第六条　房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当组织开展物业管理法律、法规、规章的宣传、教育工作，增强业主实施自我管理的能力和意识。

区分局、县级市房地产行政主管部门应当定期组织街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员、业主监事会监事进行物业管理法律知识培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。

第七条　房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当加强对社区物业服务情况的监督检查，对物业服务企业资质等级、房地产行政主管部门对物业服务企业实施行政处罚等情况，应当及时向社会公布。

房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当对物业管理备案、物业服务企业的信用、处罚等物业管理信息进行共享。

第八条　房地产、价格、公安、城市管理、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门和城市管理综合执法机关应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为。

供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。

第九条　物业管理行业协会应当加强物业服务企业从业人员培训，协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，对违反法律、法规和行业规范的行为给予公开批评，加强行业自律管理，促进行业健康发展。

第十条　建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会、业主监事会或者街道办事处、镇人民政府按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公告、业主决策电子投票系统发布或者管理规约、议事规则约定的其他方式告知全体业主；发布人应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。

第二章　物业管理区域

第十一条　建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府应当根据《**省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域，并按照本办法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府划定或者确定物

第四篇：常德市市长陈文浩就职演说

常德市长就职演说精彩程度超过奥巴马

附演讲稿：尊敬的各位代表：

我站在这个神圣的会场，倍感荣幸。今天，我将从这里正式起步，沿着前任市长们奋力拼搏、光辉不朽的足迹继续前行，去开创常德的未来。我知道，市长的岗位是一种稀缺的资源，尤其在常德这么一个人杰地灵、人才济济的地方，我能够获得这种资源，感到无比的幸运。我也知道，市长的岗位是一个干事的平台，我有幸能够登上这个平台，为常德的发展，为常德人民的福祉效力、尽职，感到无比的光荣。

我出生在外地，成长在常德，工作在常德，收获也在常德，常德是我的故乡，我是常德人民的儿子。作为一名在常德成长的干部，我要感谢各级党组织、各位代表、全市广大干部群众对我的培养、关怀、信任和支持。作为一名新当选的市长，我要感谢前任市长们为常德打下的坚实基础，尤其，我要感谢我的前任市长、现任市委书记的渐伟同志为常德的发展所做出的努力和贡献。作为常德发展的受益者，我要感谢勤劳、智慧、豪放、进取的常德人民，他们把悠久的善德文化传递、弘扬得如此精彩和张扬，他们把常德这块古老而又神奇的土地建设得那么充满生机与魅力。

站在这个神圣的会场，我倍感压力。几天来，我随团参加了《政府工作报告》的讨论，代表们对《政府工作报告》的充分肯定和高度评价令我鼓舞，也让我感到巨大的压力。因为在代表们的身后，是全市人民的期盼和等待！今天的常德，经过历届班子和全市人民的共同努力，经济社会发展的起点很高，人民代表对政府工作的期盼很高，人民群众求富思进的热情很高。当前，我们经济社会发展面对许多错综复杂、不确定的因素，促进和谐的困难很多，加快发展的任务很重。此刻，我像一个考生走进考场，要在任期内向人民群众交出一份人民满意的答案，觉得发展不等人，时间不够用。我唯恐力不从心，辜负人民群众的重托。我深深感到如临深渊、如履薄冰，丝毫不敢懈怠。

站在这个神圣的会场，我充满信心，我对履行好市长的职责充满信心，对常德的发展更是充满信心。这个信心来自于以渐伟书记为班长的市委的坚强领导，来自于我们政府一班人的齐心协力，来自于市里面几大家的精诚团结，来自于常德市干部群众的奋力拼搏。有了这些，我对做好今后的工作充满信心，这是我做好今后工作的力量之基、信心之源。

今天，我走上市长的岗位，我清醒，我明白：人民代表、人民群众所期盼的是个什么样的市长？他们所期盼的，是一个肯干事、会干事，重小事、成大事的干事市长；是一个懂法律、依法规，受监督、重法制的守法市长；是一个讲党性、讲原则、不贪利、不谋私的廉洁市长。人民的需求就是我最高的追求，我别无选择，我只有顺应民意的义务，没有违背民意的权利。我一定遵循人民的需求，尽心干事，严格守法，永葆廉洁。我最大的心愿是：在我任期结束之后，人民代表不后悔，人民群众不失望。市长的任期是有限的，在有限的任期里，我将和政府的班子成员一道，在市委的坚强领导下，共同努力，尽心尽力地抓发展，促和谐，努力把常德建设成一个经济繁荣、社会文明的常德，建设成一个安居乐业、和谐美好的常德，建设成一个青山绿水、蓝天白云的常德；让每一个常德人都能够分享发展的成果，吃上放心的食品，喝上纯净的清水，呼吸新鲜的空气，沐浴清澈的阳光，让每一位常德的父老乡亲和在外的常德游子能够自豪的说：我是常德人！谢谢大家！

常德市长就职演说精彩程度超过奥巴马

2009年2月17日，湖南省常德市五届二次会议第三次会议选举产生了新市长陈文浩，这位47岁的新市长在就职上的演说，令人耳目一新，至少体现出如下特点：

一、文字精短，体现出新市长追求办事效率

陈文浩市长的演讲稿全文仅1300字（全文附后），这在一个村支书发言都洋洋洒洒或拖拖拉拉好半天的今天，确实是一股新风，这股新风的背后预示了他的执政风格。奥巴马的演讲稿中译本5000字，就一个国家总统执政表述而言，也算是十分精短的了。

二、文采飞扬，体现出这座城市的文化底蕴和市长个人内涵

陈文浩市长的演讲稿文字优美而又不浮华，多用排比句增强气势，多用比喻词增强生动性和感染力。在表述时充满了亲和力。如“今天，我将从这里正式起步，沿着前任市长们奋力拼搏、光辉不朽的足迹继续前行，去开创常德的未来。”“作为常德发展的受益者，我要感谢勤劳、智慧、豪放、进取的常德人民，他们把悠久的善德文化传递、弘扬得如此精彩和张扬，他们把常德这块古老而又神奇的土地建设得那么充满生机与魅力。”

三、字里行间洋溢着激情，体现出市长个性

“站在这个神圣的会场，倍感荣幸”“站在这个神圣的会场，我倍感压力”“站在这个神圣的会场，我充满信心”，演讲稿以这三个句子统领全文，先抑后扬，在演讲的结尾，更是将情绪提高到沸点，让与会者一起感受激情：努力把常德建设成一个经济繁荣、社会文明的常德，建设成一个安居乐业、和谐美好的常德，建设成一个青山绿水、蓝天白云的常德；让每一个常德人都能够分享发展的成果，吃上放心的食品，喝上纯净的清水，呼吸新鲜的空气，沐浴清澈的阳光，让每一位常德的父老乡亲和在外的常德游子能够自豪的说：我是常德人！

四、表达出先进的执政理念和务实风格

演讲稿虽短，但是内容丰富，新市长用掷地有声的承诺，表达了他的执政理念：“人民代表、人民群众所期盼的是个什么样的市长？他们所期盼的，是一个肯干事、会干事，重小事、成大事的干事市长；是一个懂法律、依法规，受监督、重法制的守法市长；是一个讲党性、讲原则、不贪利、不谋私的廉洁市长。人民的需求就是我最高的追求，我别无选择，我只有顺应民意的义务，没有违背民意的权利。”在他的演讲中，一个政治文明、物质文明、精神文明和青山绿水的生态常德，呈现在市民面前，令人鼓舞又不失务实。

第五篇：常德市住房公积金管理暂行办法

常德市住房公积金管理暂行办法

常政发〔2006〕16号

第一章 总 则

第一条 为加强住房公积金管理，维护住房公积金缴存人的合法权益，保障住房公积金的安全运作，根据国务院《住房公积金管理条例》及相关政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所指住房公积金包括个人缴存和单位为个人配套缴存的住房公积金及其存款利息、用住房公积金发放的个人住房抵押贷款、用住房公积金购买的国债以及在住房公积金运作过程中形成的增值收益、提取的风险准备金等。

第三条 住房公积金由住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心及其管理部具体管理和运作，实行银行专户存储、财政监督

第四条 本办法适用于我市行政区域内住房公积金缴存、提取、使用等资金运行环节的管理和监督，市住房公积金管理委员会、市财政局、市住房公积金管理中心（以下简称市中心）及各区县（市）住房公积金管理部（以下简称管理部）、委托办理住房公积金业务的商业银行（以下简称受托银行）等相关机构、部门和单位，必须严格遵守本办法的规定。

第二章 银行委托与开户

第五条 市中心及各管理部选择受托银行须本着公开、公平、择优的原则，在人民银行规定的商业银行中选择，确定受托银行须报市住房公积金管理委员会批准，且不得超过两家。

第六条 市中心及各管理部（在市中心授权下）应与受委托银行签订委托合同，明确规定双方的权利和义务及违约责任等。签订委托合同前须报市财政局备案。

第七条 市中心及各管理部可在各受托银行分别设立住房公积金存款专户、委托贷款专户、增值收益专户，并在受托银行设立风险准备金专户。开设银行账户须按规定报市财政局和人民银行常德市中心支行审核批准。

住房公积金存款专户，主要用于住房公积金的缴存、提取和转移，用于发放贷款、购买国债、定期存款，以及结算业务收入、业务支出等，是住房公积金日常运作的基本账户。

委托贷款专户，是发放、回收职工个人住房公积金贷款时，专项用于临时存放放贷资金和回收贷款本金的存款账户，月末一般应无余额。

增值收益专户，用于市中心及各管理部在住房公积金运作过程中形成的各种增值收益的归集、划缴。其中各管理部的增值收益归集后直接划缴到市中心，再由市中心汇总后连同市中心本部增值收益划缴到市财政国库。

风险准备金专户，用于存放按规定比例提取的风险准备金，划出因核销呆账贷款而动用的风险准备金以及收回已核销的呆账贷款。

市中心及各管理部的人员经费、公用经费、基本建设经费等不得纳入上述专户管理和核算。

第三章 缴存、提取和使用

第八条 市中心应于每年初编制全市住房公积金归集、提取、个贷、增值收益预算，报市财政局、市住房公积金管理委员会批准后执行。终了，将审查通过的预算执行情况报市财政局、市住房公积金管理委员会备案。

第九条 市中心及各管理部归集的住房公积金，除因正常提取、个贷需要以活期存款的形式在存款专户上留有一定余额外，其余资金只能用于转存定期、购买国债，不得将资金进行其他运作。

第十条 市中心及各管理部应建立职工住房公积金总账、单位明细账和职工个人明细账，定期与银行对账，并及时核对职工个人住房公积金的缴存、提取、结息等情况。市中心及各管理部和受托银行应在收到单位和职工个人缴存的住房公积金后10个工作日内，将资金分解到职工个人明细账。

第十一条 根据相关规定，职工本人除可按规定用途和正常程序申请全部或部分提取住房公积金账户内的存款余额外，职工在职期间死亡或者被宣告死亡，其继承人、受遗赠人可持有效证明申请提取职工住房公积金账户内的存款余额。

职工一年 以提取一次本人及其配偶的住房公积金，用于偿还其自有住房贷款本息。提取的住房公积金额度不得超过一年内偿还贷款本息之和。

第十二条 住房公积金贷款系以住房公积金资金为来源、定向用于纳入住房公积金制度管理的职工购买、建造、大修自有住房的专项贷款，贷款金额不得超过房屋评估价值（新购商品房按售价）的60%，贷款最长期限为20年，且还款截止期限不得超过申请人的法定退休时间。

申请人申请住房公积金贷款，应当以所购、建自有住房作为抵押，但贷款金额在5万元以内且期限在5年以内的，也可用本人及他人存放的住房公积金余额联合作为担保，担保余额须达到贷款额度的100%。

第十三条 住房公积金贷款发放必须经市中心审贷小组集体研究批准。市住房公积金管理委员会可以不定期派人参加市中心审贷小组会议，对审贷过程实施监督。

住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心及其相应的管理部承担。属违规操作造成风险的，其相关责任人员应承担一定的经济责任。

第十四条 申请人持相关审批件及付款凭证或持相关资料、审批件及付款凭证，到受托银行分别办理住房公积金提取、贷款等手续，受托银行应认真核对金额、审核相关凭证及资料，认为其手续齐全、完全符合相关规定后方可办理；认为其不符合相关规定的，有权拒绝办理，并及时向市中心及相关管理部反映。

第十五条 市中心及各管理部和受托银行应完善贷款回收监控体系。对逾期未还的贷款，应采取积极措施予以催收。其中逾期6个月以上的，应下达《逾期贷款催收通知》；逾期一年以上的，应按贷款合同条款采取行政、法律等相关手段强制追偿贷款本息。

终了，市中心应将全市个贷逾期明细表报市住房公积金管理

委员会和市财政局备案。

第十六条 住房公积金贷款发生呆账，由市中心按相关规定逐笔提出意见并提供详实资料，经市财政局审核后，报省财政厅批准核销。核销后又收回的住房公积金贷款本金和利息收入，应全部用于增加住房公积金风险准备金。

第十七条 市中心及各管理部在保证住房公积金提取和贷款所需资金的前提下，经市财政局审核，报市住房公积金管理委员会批准后，可将部分住房公积金资金用于购买国债。各管理部购买国债由市中心统一办理。

市中心只能在银行间债券市场或商业银行柜台购买一级市场新发行的国债并持有到期，不得从事国债回购或委托理财业务，不得将购买的国债用于质押和抵押。

市中心及各管理部须事后将活期存款转定期、定期存款到期转存的情况报市财政局备案，妥善保管好定期存款凭单，禁止将存单质押、借出，为其他单位提供担保。

第十八条 市中心提取住房公积金风险准备金，须按相关规定、报经市财政局批准，所提风险准备金实行专户储存、专款专用，不得挪作他用。

第十九条 各管理部应按季于季度终了后5个工作日内将增值收益上交市中心增值收益专户。市中心汇总并按有关规定和程序提取风险准备金后，于季度终了后15个工作日内将增值收益余额全部上缴市财政国库。

第四章 责任与监督

第二十条 市中心及各管理部违反相关法律、法规规定，有下列行为之一的，应由相关部门责令限期改正，对直接负责的领导和其他直接责任人员，给予行政处分；造成损失的，应承担经济赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（一）违反规定选择受托银行及开设银行账户；

（二）违反规定审批职工提取住房公积金、发放个人住房贷款；

（三）违反规定未将缴存的住房公积金及时分解到职工个人明细账；

（四）违反规定擅自购买国债；

（五）截留、挤占、挪用、贪污住房公积金；

（六）用住房公积金存款及所购国债向他人提供担保；

（七）其他违反住房公积金管理规定的行为。

第二十一条 受托银行接受市中心及各管理部委托，承办住房公积金相关业务时，有下列行为之一的，市中心可报经市住房公积金管理委员会批准后，取消其委托承办资格；造成损失的，负连带经济责任或完全赔偿责任。

（一）将应转入专户的资金延迟入账，转出专户的资金故意压票；

（二）未按规定开设住房公积金银行账户；

（三）没有依照国家法律法规对专户内住房公积金的使用行为进行监督；

（四）不执行国家规定的住房公积金存、贷款利率，不按时结息

或所结利息收入、收回的贷款本息不按规定及时划入专户；

（五）办理不符合规定和手续不全的住房公积金业务，以及办理假委托贷款；

（六）将贷款发错对象，或发放金额超过市中心批准额度；

（七）不按约定配合市中心及各管理部追收贷款本息。第二十二条 市财政局应加强对全市行政区域内住房公积金归集、提取和使用情况的日常监管，并负责及时向市住房公积金管理委员会通报相关情况。市财政局违反相关法律、法规规定，有下列行为之一的，对直接负责的领导和其他直接责任人员，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（一）不按规定审核住房公积金归集、提取、个贷、增值收益预算及其执行情况；

（二）违反规定擅自批准市中心及各管理部开设银行账户；

（三）违反规定批准调整提取风险准备金比例；

（四）擅自批准挪用或违反规定动用住房公积金；

（五）其他违反住房公积金财政管理、监督的行为。

第二十三条 各级人民政府不得违反规定批准挪用住房公积金。对批准挪用的直接负责的领导和其他直接责任人员，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条 市、县人民银行和银监局要加强对受托银行的监督和管理，对违规承办住房公积金业务的受托银行及直接负责的领导和其他直接责任人员，应按金融法律法规的规定给予处罚和处理。

第二十五条 建立健全全市住房公积金信息监管系统，实现市、县相关部门、单位间的网络互联，对全市住房公积金管理和使用情况进行有效监督。

第二十六条 有违反本办法第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十三条所列行为的，除按该条相关规定处理外，还应限期追回违纪资金，有违法所得的，还应没收违法所得，并按《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定对直接负责的领导和其他直接责任人员进行处罚。

第五章 附 则

第二十七条 本办法未涉及的住房公积金归集、提取、贷款等方面的常规业务和其他有关住房公积金管理方面的内容，按国家、省、市出台的相关法规和政策的规定执行。

第二十八条 本办法自2007年1月1日起施行。