双孢蘑菇栽培开发与推广可行性研究报告

第一篇：双孢蘑菇栽培开发与推广可行性研究报告

双孢蘑菇栽培开发与推广

可 行 性 研 究 报 告

二〇一五年六月二日

一、项目概述

山东省聊城市莘县双孢蘑菇栽培配套技术，其高效栽培配套技术达到了国内先进水平，拟在酒泉发展食用菌具有划时代的重大意义，该项目具有在酒泉进一步研究与示范推广，有着比较优越的市场条件。项目主要依托已经掌握的双孢蘑菇生产大棚的建设技术和具有先进水平的喷嘴式隧道发酵技术（隧道发酵培养料场、二次隧道发酵）。以麦秸、玉米芯和鸡粪为主要原料，采用专业化自动化生产培养料设备，通过巴氏杀菌法对培养料进行杀菌并通过益菌培养生产出对双孢蘑菇菌丝体有着高度选择性的优质培养料，直接提供给种值使用，使双孢蘑菇产业不再受季节限制，该项目是农业发展的新型项目。

1、项目推广的必要性

双孢蘑菇栽培在我国主要为传统栽培方式，由于季节和气候的影。传统栽培方式每年只能栽培一次，而且每年自10月份至11月份，气候条件的限制使得双孢蘑菇集中上市，市场供求关系严重失调，导致市场价格浮动较大，项目收益受到极大影响，而气温相对较低的12月份至来年的3月份以及气候较高的5月份至9月份，自然条件下双孢蘑菇无法栽培又导致市场价格大幅上涨，因此高效栽培配套技术栽培双孢蘑菇非常有必要，实现双孢蘑菇生产的最关键之处在于实现发酵料生产的建造可控的生产菇棚。而传统的做料方式不仅耗费大量人力而且发酵料制做严重依赖于自然的高温条件，无法实现高效生产。现依托已经掌握了山东聊城先进的培养料制做技术（发酵隧道），可以完全满足项目对优质二次发酵培养料的需求。传统的层架式砖墙或土墙大棚，只能依靠自然的气候条件一年只能栽培一季，而全套的双孢蘑菇生产大棚的建造技术和标准化的栽培管理技术，为双孢蘑菇的栽培创造了适宜的人工环境，使得双孢蘑菇栽培不再受外界气候因素的制约。

通过山东聊城近几年双孢蘑菇栽培技术的研究与推广，积累了大量的经验，掌握了大量进一步改进的参考数据，及具有发展空间和潜力。目前，双孢蘑菇的栽培推广在甘肃周边只进行了小面积的推广，所以在酒泉地区周边还有非常深的市场潜力挖掘。因此这一项目如在酒泉实施，将使双孢蘑菇高效栽培配套技术成果发展至大西北，使这一成果规模扩大升级，将直接推动食用菌产业迅速的在西北地区发展起来。

2、项目实施的重要意义

聊城市莘县的蘑菇生产从90年开始，最高峰种植蘑菇500万平米，几乎村村有蘑菇。因此有了中国蘑菇之乡的美誉。05开始该项目种植户采用了“拱形层架式菇棚和蒸汽后发酵”方式，蘑菇单产一度达到15公斤/平方米。但这仍然与国外30公斤／平方米有巨大差距。莘县以前的做法是：种植户自己购买麦草、牛粪等原料，每年7月份建堆发酵，前发酵完成后进棚用堞凝加热给菇易通蒸汽敞二次发酵。这样做的优点是灵活，投资小，种植户的积极性高，缺点是做出的堆肥质量差，产量低，而且随着近年来劳动力成本的不断上升以及煤炭价格的不断升高严重降低了种植户的种菇利润。每年只能种一个周期也是这种模式的最大缺点，而蘑菇价格格高点往往是反季节栽培。目前新型空调菇房已经普遍投入使用，这让栽培天天出菇有保障。采用蘑菇堆肥集中隧道式发酵技术，除了可显著提高蘑菇单位面积的产量外，还可节能降耗，提高蘑菇生产的综合效益。

高效栽培配套技术优势如下： 1)集中发酵所用的原料，利用率更高。

2)集中发酵采用机械化工广化生产，节省劳动力，降低成本。3)利用微生物发酵热完成“巴氏灭菌”和腐熟过程，能耗更低。4)不在菇房中进行高温高湿的巴氏杀菌（对菇房蓬筑及床架损坏少，延长菇房使用寿命）。

5)集中发酵制成的堆肥，可混播菌种后压成块，发菌速度更快，种植户进出料更容易，菇房由1年栽培1次增加到4次左右，大大提高生产效率。

项目借鉴聊城成功的发展经验和运行模式，例如莘县的小菇场因资本所限，无力或没必要自建隧道设施，于是专业化的大型堆肥制备场或专业公司应运而生，小菇场购进发酵好、甚至发好菌的堆肥，只是进行出菇管理，这样就把大公司的资本、技术优势与家庭小菇场的灵活高效结合起来，产生了现代化的蘑菇工业。这种“公司集中堆肥发酵+农户出菇（或者公司建设菇大自行出菇）”的生产模式也非常适合现在该项目发展的实情。

双孢蘑菇生产属于绿色、环保、生态有机农业，利用农副作物的下脚料生产优质的蛋白食品，具有原料丰富，成本低，效益丰厚、市场广阔等特点。其产品双孢蘑菇营养丰富、味道鲜美，可食、可药、可补，有独特的营养保健作用，深受国内消费者的喜爱，市场前景非常厂阔。酒泉市是农业城市，具有丰富的农作物秸秆，同时也减少了因焚烧而造成的环境污染；而且酒泉市周边地区有丰富的鸡粪和牛粪资源，是双孢菇发展可以充分利用的生产原料，同时也为养殖农民带来了额外的收入。是农村经济发展的又一个增长点，同时也是实现传统农业转型的重要方式；出完蘑菇后的培养料又是优质的有机肥料，还田培植地理力，增加土壤腐殖质的含量，有效改良土壤的结构和土质，增强肥力，减少化肥施用量，促进有机农业的发展，为地区农业产品的优质高产打下坚实的基础，实现良性的生态衣业循环，也可以给公司创收。实施该项目，还可迸一步改善双孢蘑菇在西北地区供应，有着极大的市场前景。

二、项目背景

我国加入WTO后，食用菌这种以资源密集型和劳动密集型为特点，以科技含量高、资源利用率高、投入声出比高、商品率高、加工增值高、综合效益高为优势的产业发展腾出了更广阔的发展空间，我国的食用菌产品以质优价低，产量大的代势，正在不断地走向世界。在工业发展到今，人的主观因素决定了农业具有比工业更广的前景和市场，发展农业是未来事业发展的必然趋势。

双孢蘑菇是食用菌品种之一。随着生活质量的提高，消费者的饮食习惯正在逐渐改变，人们更注重于食品的营养价值和保健，对食用菌产品的营养价值和药用功效认识日益深刻。美国卫生食品监营局专门检测结果表明，其富含多种营养物质和微量元素；联合国粮农组织也倡导人们采用“一荤、一素、一菇”约膳食结构。人们对食用菌的青睐，直接催生了食用菌产业的兴旺和发展。

从市场形势来看，中国也将成为世界双孢蘑菇强国，其中双孢蘑菇的种植份额也会逐年增大。我国及我国台湾在相继加入世界贸易组织后，与日本、韩国、美国、加拿大、欧盟食用菌贸易自由化，会对我国直接产生有利作用，这正是我国发展双孢蘑菇的大好时机。随着国内经济的发展，人们的生活水平也在不断提高，对双孢蘑菇产品的要求也越来越高，人们逐渐由“见蘑菇就买”，发展到“非绿色不要”；加强生产基地开发和技术推广，针对双孢蘑菇生产的标准化管理，改善和美化菇型，形成标准化的品牌。

三、市场分析与预测

项目产品在聊城地区主要出口日本、韩国、美国、欧盟等发达国家和地区，并内销京、津、沪、武汉、南京等大城市，在酒泉地区发展该项目辐射周边省市，市场需求量很大，市场前景非常乐观。

双孢蘑菇是目前世界上载培最广、消费最普遍的菇种，国内、外市场广阔，尤其是在现阶段没有形成规模的西北地区。鲜菇除直接供市场外，还可以用于加工产品如蘑菇罐头、调味蘑菇罐头、盐水蘑话、速乐蘑菇、脱水蘑菇及保鲜蘑菇等。我国劳动力便宜，生产成本较低，因而我国的蘑菇在国际市场上有很强的竞争力。随着国内人民生活水平的不断提高以及食用菌消费的不断普及，蘑菇必将会成为人们餐桌上的常客。

根据山东聊城的发展经验，蘑菇生产在酒泉市地区有很大发展空间。其原因有二：一是这种菇的生产原材料主要是畜、禽粪和农业秸秆，资源取之不尽；二是这种菇美味可口，营养丰富，有相当于肉类的高蛋白，却没有肉类的高脂肪，适合现代人的营养需求。由于蘑菇生产周期短、见效快、效益高，产品有国内、外市场广阔的市场需求。

四、项目推广的主要技术内容

（一）拟推广的技术内容、技术要点

该项目核心技术就是生产大棚建设技术和喷嘴式隧道发酵技术。主要技术要点包括：

1、隧道发酵，采用专业化自动化的生产培养料设备，通过巴氏杀菌法对培养料进行杀菌并通适益茵培养生产出对双孢蘑菇菌丝体有着高度选择性的优质培养料，可供种植户直接使用。

2、不受季节限制，可以全年生产和供应双孢蘑菇及其培养料，打破传统农业受天气影响的限制。

3、以麦秸和鸡粪为主要原料，生产出的培养料可生产出高品质的双孢蘑菇，生产双孢蘑菇后培养料废料因富含有机质而可用作有机肥料，属于典型的循环经济类型，实现了可持续发展的良性循环。

4、培养料具有选择性和均一性，有利于有益微生物的生长，不易受杂菌的侵染，可大大提高原料的转化率。

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5、相对较低成本的大棚建设技术，建设这种大棚的现实，从而实现了大规模的双孢善菇生产。

6、先进的生产工艺和设施可缩短生产周期。

7、在整个生产过程中，不施用任何化学药剂，生产出高品质有机产品。

8、生产过程中采用地热空调技术调节温度，采用变频控制设备调节双孢蘑菇不同生长阶段所需的风量大小，生产各环节的用水和清洁用水均通过回收系统再次利用，又环保。

（二）推广过程中技术的熟化、继承等内容

项目的技术首先是对传统种植模式进行开创性改进，由传统的每年仅栽培一次改进为每年栽培4次左右出菇，产量由每平方米15公斤跃增为20公斤以上；二是引送、培育新的适合在我国进行生产的双孢蘑菇新品种，大幅提高产量，减少生产的风险；三是推广新的发酵料配方和制做方式，新配方为：麦草63%、鸡粪23%、棉饼800、尿素0.2%、石膏粉5.8%以及应用可控制温度和通风发酵隧道系统。取代传统的自然培养料发酵，全部采用机械化运作，大幅提高发酵料的均一性、优质性和双孢蘑菇菌丝对培养料的选择性，隧道式二次发酵保证发酵料自身有很强的免疫力，大幅降低受病虫害感染的机率，二次发酵结束后培养料内氨气的含量近乎为0，保证菌种的正常萌发并缩短发菌时间；四是改进双孢蘑菇后期栽培管理技术，保证产品的品质的稳定。五是建设大棚，采用国内上好的保温材料，运用地热空调技术，保证大棚室内的温度和湿度的相对稳定，大幅度增产。

五、项目管理、运行机制及保障措施和建议

种植技术必须进行全程跟踪。把基地建设好是其中的一个必不可少的重要环节，针对生产要进一步细化工艺流程、注意事项、病虫害诊断及防治、蘑菇采摘等栽培技术。实现多元化农业发展，建议同时发展金针菇等食用菌的技术，在设施有富余的情况下进行多元化发展。

六、主要设施设备大致为：

土建1：菇棚 土建2：一期发酵隧道 土建3：二期发酵隧道土建4：材料硬化池土建5：污水池设备1：隧道式填料机设备2：装载机设备3：一期隧道通风系统设备4：二期隧道通风系统设备5：项目整体配电设备设备6：实验设备

第二篇：双孢蘑菇栽培技术论文

一、菇房建造

1.菇房选址：交通方便、水源洁净、地势平坦，远离畜禽养殖区、生活区，处于上风口位置，空气良好。

2.朝向选择：菇房建造南北朝向，有利于通风和保温。

3.菇房建造：可采用土墙层架式（保温、保湿性能较好，但是建造难度较大、工序较为繁琐），也可用塑料简易菇房（建造省工省本，易于拆除，但保温、保湿性能较差）。菇房内部设置三条通道，两边通道各50cm宽，中间主通道宽80cm。层架布设以五层床架结构为宜，床架底层离地不得少于25cm。菇床层高55cm，利于培养料上床以及后期的覆土。床宽约150cm，便于后期的覆土和采收。每座菇房应有通风设施，走道两端要各设上、中、下对流纱窗约14个，规格30×40cm，屋顶设拨气筒12个(菇房长度为20m，宽度5m为例)，一般管径20-30cm，高度60-100cm，内设活动盖，上加盖防雨帽。

二、品种选择

我县一般选择福建省农科院选育的As2796，菌丝银呈白色，生长强壮有力，气候适应力强，出菇转潮不明显，成菇率高。

三、堆料

1.栽培时间：蘑菇安全出菇温度不高于22℃，根据海拔高度确定适宜的堆料时间。一般海拔300m左右的堆料时间以9月中旬为宜，10月上旬播种，预计11月中旬可采收；700m以上的高海拔地区应比低海拔的提早30天左右安排栽培。

2.培养料配方（栽培面积110m2）：干稻草2200kg、干牛粪1500…kg、尿素30…kg、碳酸氢铵30…kg、过磷酸钙30…kg、石膏粉50…kg、碳酸钙40…kg、石灰粉50…kg。

3.一次发酵：

（1）预湿,假堆2天，1%石灰水浸泡稻草和牛粪至吸满水为止,但在农户实际栽培过程中基本未进行预湿，因此建堆期间要补充水分。牛粪要充分粉碎，不能出现结块现象。

（2）建堆。稻草、牛粪、氮肥分层铺放，堆宽1.6m,高1.6～1.8m。建堆第二天开始在料堆边缘50cm处每天浇水1次，浇足浇透，防止稻草“干烧”。

（3）一翻。当堆温由最高开始下降时（一般4天）可以进行翻堆。同时加入1/2石膏、1/2轻钙、1/2过钙、再根据培养料的酸碱度情况酌量加入石灰调整PH值，稻草上下、里外要进行位置调整（以下翻堆参照此法）。

（4）二翻,加入1/4石膏、1/4轻钙、1/4过钙及适量石灰。

（5）三翻,加入1/4石膏、…1/4过钙、1/4轻钙及适量石灰。

（6）四翻，此次翻堆将稻草与牛粪混合，水分调节需更加注意，酌情调节水分和酸碱度。同时观察培养料的质量：一是培养料颜色呈咖啡色为正常，要注意防止培养料发粘发黑；二是生熟适中，以手握柔软不刺手，有韧性，不易拉断为宜；三是含水量控制在67%左右；四是有一定的松紧度。

（7）进菇房,调节含水量至65-70%，pH值7.5-8.0，培养料放置中间三层，顶层与底层不放置。以上时间间隔分别为：4、3、3、2天。

4.二次发酵。

（1）将一次发酵后的培养料送菇房中间三层，以利于均匀控制温度，前2天密封菇房，利用堆内微生物自热现象和人工加热方式使得温度均匀上升。

（2）二次发酵的重点在于巴士消毒阶段，时间掌握6－8小时,料温控制在60-62℃间，时间维持8-10小时。…

(3)控温阶段，巴氏消毒后，控制料温48-52℃，时间维持56-72小时，在此过程中补充新鲜空气，防止厌氧发酵，促进培养料的营养转化，以利于双孢蘑菇菌丝生长。

四、接菌

1.冷却分层，二次发酵后，应加大通风量，使料温迅速下降到25℃左右，将中间三层的培养料均匀分布到五个栽培层架上。

2.料床整理，将有结块的培养料用手疏松，再将培养料均匀铺设，形成中间高，两边低的龟背形。

3.菌种处理，每110…m2需要菌种麦粒菌种100瓶，接种前对菌种瓶进行消毒，用75%酒精擦拭消毒，将麦粒菌种取出，分散成均匀的颗粒状。

4.播种，将分散好的菌种分二次播施，第一次播施菌种总量的3/5，拍打床面，尽量将菌种渗透到料床中下部；第二次再将剩余部分播至床面，轻拍床面，菌种留在料床中上部。

五、养菌和覆土管理管理

1．发菌：播种（混播）三天内保湿、不通风或微通风控制空间湿度70～80％，菌丝定植后可根据料温和空间湿度进行通风换气，开启部分拔气筒，保持菇房空气新鲜即可。

2。养菌：以保持菇房空气新鲜为主，随着菌丝的不断生长逐渐加大通风量，前期以拔气筒通风为主，后期需开启部分对流窗加大通风量。

3.吊菌丝：菌丝吃透培养料后，对菌床表面适当喷水诱导，以利于菌丝向料面生长。

4．覆土：

（1）土壤选择，选择团粒结构好，不板结，毛细孔多，透气性好，能保湿，无杂质，湿时不粘，干时不散的粘壤土。

（2）覆土处理，预先曝晒发白，…敲碎过筛,消毒。

（3）覆土厚度，总高度控制在4～5cm，分粗土和细土两层覆盖，粗土粒蚕豆大小为宜，细土黄豆大小为宜。粗土覆盖厚度为总厚度的2/3，细土覆盖厚度为总厚度的1/3。覆土时要均匀撒开，摆平，不留间隙，并用木板拍实，减少料面与土层的通透性，促进菌丝及时纠结成子实体。

（4）覆土调水：少量多次、心细、切忌漏水，水量要求调到土粒无白心为准。

（5）补土：停水后料面气生菌丝迅速生长，需要对床面适当补土，以使土层覆盖厚度匀实。

六、出菇管理

出菇时菇房气温控制在17－19℃，料温保持19－21℃，空间湿度控制在90%左右，并根据实际情况控制喷水和通风。

1．喷结菇水：当床面菌丝80％冒头可喷结菇水，喷水掌握少量多次的原则。在2天内要喷足水分，喷水量约3-3.5kg/m2，喷水时选择在早晚进行，喷水后适当通风，防止土粒表面积水。喷结菇水后，菇床每天适当喷水，维持土面湿润。3－4天后，子实体长至蚕豆大小时再以喷保质水的方式管理。

2.喷保质水：喷保质水用量一般控制在1～2天，用量3－3.5kg/…m2，喷水后及时通风，…2天后，菇床上便可开始采收蘑菇子实体，约2-3天可达到高潮。此时维持菇床湿润，每日1次，进行适当喷水。喷水后应适当通风，蒸发掉菇体表面的游离水，否则易导致细菌性病害产生。出菇后期停止喷水，使覆土层保持较干燥状态，利于菌丝的休养生息。

3.喷转潮水：在正常气温条件下停止喷水7天后，再喷转潮水。喷水方法与喷结菇水相同。喷转潮水的重点是春季出菇管理，由于南方春季气温迅速回升，利于双孢蘑菇生长的时间相对较短，此时应“抢”字当头喷好结菇重水。密切注意天气预报，在冷空气来临的前1天，开始喷转潮水，并在2天内喷好结菇重水，早晚喷水，喷水要点与一潮菇方法相同。

七、采收

从现菇蕾至采收，历时4-6天，视床温而定。当菇盖直径长到2.5-4cm就得采收，否则留得过大，影响质量，还会抑制下潮菇蕾形成。

第三篇：“十三五”重点项目-白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加

“十三五”重点项目-白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目可行性研究报告

编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司

0 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、申请资金、融资提供全程指引服务。

可行性研究报告 是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档，主要对项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投 资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。

报告用途：发改委立项、政府申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等

关联报告：

白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目建议书 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目申请报告 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工资金申请报告 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工节能评估报告 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工市场研究报告 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工商业计划书 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工投资价值分析报告

白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工投资风险分析报告

白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工行业发展预测分析报告

可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）第一章 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目总论

第一节 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目概况

1.1.1白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目名称

1.1.2白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目建设单位

1.1.3白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目拟建设地点

1.1.4白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目建设内容与规模

1.1.5白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目性质

1.1.6白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目总投资及资金筹措

1.1.7白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目建设期

第二节 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目编制依据和原则

1.2.1白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目编辑依据

1.2.2白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目编制原则

1.3白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目主要技术经济指标

1.4白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目可行性研究结论

第二章 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目背景及必要性分析

第一节 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目背景 2.1.1白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目产品背景

2.1.2白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目提出理由

第二节 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目必要性

2.2.1白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目是国家战略意义的需要

2.2.2白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目是企业获得可持续发展、增强市场竞争力的需要

2.2.3白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目是当地人民脱贫致富和增加就业的需要

第三章 白色双孢蘑菇标准化

栽培生产示范基地和精加工项目市场分析与预测

第一节 产品市场现状

第二节 市场形势分析预测

第三节 行业未来发展前景分析

第四章 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目建设规模与产品方案

第一节 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目建设规模

第二节 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目产品方案 第三节 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目设计产能及产值预测

第五章 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目选址及建设条件

第一节 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目选址

5.1.1白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目建设地点

5.1.2白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目用地性质及权属

5.1.3土地现状

5.1.4白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目选址意见

第二节 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目建设条件分析

5.2.1交通、能源供应条件 5.2.2政策及用工条件

5.2.3施工条件

5.2.4公用设施条件

第三节 原材料及燃动力供应

5.3.1原材料 5.3.2燃动力供应 第六章 技术方案、设备方案与工程方案 第一节 项目技术方案

6.1.1项目工艺设计原则

6.1.2生产工艺

第二节 设备方案

6.2.1主要设备选型的原则 6.2.2主要生产设备 6.2.3设备配置方案 6.2.4设备采购方式 第三节 工程方案

6.3.1工程设计原则

6.3.2白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目主要建、构筑物工程方案

6.3.3建筑功能布局 6.3.4建筑结构

第七章 总图运输与公用辅助工程 第一节 总图布置

7.1.1总平面布置原则

7.1.2总平面布置

7.1.3竖向布置

7.1.4规划用地规模与建设指标

第二节 给排水系统 7.2.1给水情况

7.2.2排水情况

第三节 供电系统

第四节 空调采暖

第五节 通风采光系统

第六节 总图运输

第八章 资源利用与节能措施

第一节 资源利用分析

8.1.1土地资源利用分析

8.1.2水资源利用分析

8.1.3电能源利用分析

第二节 能耗指标及分析

第三节 节能措施分析

8.3.1土地资源节约措施

8.3.2水资源节约措施

8.3.3电能源节约措施

第九章 生态与环境影响分析

第一节 项目自然环境

9.1.1基本概况

9.1.2气候特点

9.1.3矿产资源

第二节 社会环境现状 9.2.1行政划区及人口构成 9.2.2经济建设

第三节 项目主要污染物及污染源分析

9.3.1施工期 9.3.2使用期

第四节 拟采取的环境保护标准

9.4.1国家环保法律法规

9.4.2地方环保法律法规

9.4.3技术规范

第五节 环境保护措施

9.5.1施工期污染减缓措施 9.5.2使用期污染减缓措施

9.5.3其它污染控制和环境管理措施

第六节 环境影响结论

第十章 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目劳动安全卫生及消防

第一节 劳动保护与安全卫生

10.1.1安全防护 10.1.2劳动保护 10.1.3安全卫生 第二节 消防

10.2.1建筑防火设计依据 10.2.2总面积布置与建筑消防设计

10.2.3消防给水及灭火设备

10.2.4消防电气

第三节 地震安全

第十一章 组织机构与人力资源配置

第一节 组织机构

11.1.1组织机构设置因素分析 11.1.2项目组织管理模式

11.1.3组织机构图

第二节 人员配置

11.2.1人力资源配置因素分析 11.2.2生产班制 11.2.3劳动定员

表11-1劳动定员一览表

11.2.4职工工资及福利成本分析

表11-2工资及福利估算表 第三节 人员来源与培训

第十二章 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目招投标方式及内容

第十三章 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目实施进度方案

第一节 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目工程总进度

第二节 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目实施进度表

第十四章 投资估算与资金筹措

第一节 投资估算依据

第二节 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目总投资估算

表14-1白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目总投资估算表单位：万元

第三节 建设投资估算

表14-2建设投资估算表单位：万元

第四节 基础建设投资估算

表14-3基建总投资估算表单位：万元

第五节 设备投资估算

表14-4设备总投资估算单位：万元

第六节 流动资金估算

表14-5计算期内流动资金估算表单位：万元

第七节 资金筹措

第八节 资产形成第十五章 财务分析

第一节 基础数据与参数选取 第二节 营业收入、经营税金及附加估算

表15-1营业收入、营业税金及附加估算表单位：万元 第三节 总成本费用估算

表15-2总成本费用估算表单位：万元

第四节 利润、利润分配及纳税总额预测

表15-3利润、利润分配及纳税总额估算表单位：万元 第五节 现金流量预测

表15-4现金流量表单位:万元 第六节 赢利能力分析

15.6.1动态盈利能力分析

16.6.2静态盈利能力分析

第七节 盈亏平衡分析

第八节 财务评价

表15-5财务指标汇总表

第十六章 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目风险分析

第一节 风险影响因素

16.1.1可能面临的风险因素

16.1.2主要风险因素识别

第二节 风险影响程度及规避措施 16.2.1风险影响程度评价

16.2.2风险规避措施

第十七章 结论与建议

第一节 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目结论

第二节 白色双孢蘑菇标准化栽培生产示范基地和精加工项目建议

第四篇：推广项目可行性研究报告

推广项目可行性研究报告

一、概述

1、项目提出背景、意义及必要性

核桃是国际果品贸易中坚果类的重要树种之一．经济效益很高。国际市场上，未加工的核桃价格是4000美元／吨左右，成品核桃价格为10000美元／吨。在美国，核桃的种植和生产已成为一大产业。创造的产值超过10亿美元。核桃发育快、结果早。3—4年生树进入结果期，l0—25年为盛果期，经济寿命长达50年之久。盛果期667 产量可达150—300h，加之核桃属速生树种，所以是也退耕还林的最佳选择。

据榆次区地理、气候等自然条件和干果产业发展的现状，经考察调研和专家探讨发现，引进的核桃优良品种美国蓝宝石1号、2号在我区种植的适地性改造重视不足、后期管理不到位、问题果园没有及时得到改造，结果造成幼树管理不当、树形混乱、挂果较晚、病虫害严重等现象，影响到了我区作为干果生产基地产业前景。

而本公司经多年实践探索，紧密结合行业发展趋向，大力发展无公害生产技术，不仅引进技术、而且改进技术总结了一套适合我区核桃无公害生产管理的技术。我园作为本地重点企业有责任推进产业发展进程，推动我区产业结构调整，提高我区干果产品质量，真正提高我区农户收入。本套生产管理技术，最大特点就是本土性、先进性、灵活性优于其他技术死板硬套的推广。因此，技术本身经的起考验，生命力强劲。

（二）技术开发状况及现有产业规模

本套技术的研究历时多年，与专家研究结合本地试验、实践，已成为较为理想的一套技术，在我公司的200多亩核桃，以及周边数百亩果园的得到应用实践。此项技术也在日趋成熟。如得到推广，将会使更多的种植户直接受益，从具体点滴行动中推动我区产业结构的调整、推动我区经济的发展。

（三）投资的必要性和预期经济效益及本企业实施该项目的优势

果树的生产前期的投入对以后的丰产稳产影响极大，前期管理稍有不慎就将会给未来的收益大打折扣。而本项目的推广也可谓适应我国当前农业产业发展趋向，对未来我区域形成干果基地的产业格局影响深远，因此本技术推广很有必要。

我处常年与专业从事核桃育种研究与开发的科研人员有密切的联系，我们在1O余年的引种、驯化、育种及生产管理工作中积累了丰富的经验，总结的整套科学实用的栽培技术适合本地，适合相关品种，是我区发展核桃可靠的技术保障。

二、技术可行性分析

1、项目的技术合理性和成熟性，关键技术的先进性和效果

本项目具有很强的本土适应性，以及常年成功的技术应用案例作支持，技术合理而且成熟，本技术的核心在于能够细致全面的提供具体细节的解决方案，能够针对每一户、每一位农民、每个果园的具体问题对症下药。这一点对于其他单位或个人是完全不能做到的。本项目在我区已试推广数百亩效果良好，受到农民的一致认可。此项技术在本地区独立唯一，值得推广。

2、项目承担单位在实施本项目中的优势

我处常年与专业从事核桃育种研究与开发的科研人员有密切的联系，我处与晋中职业技术学院合作多年，有较为成熟的技术推广队伍，既有专家，又有技术员。同时还与威特食品公司的质量监控部门紧密合作，保证技术过程的准确达标、产品质量可靠。本公司负责以上几家单位的协调组织，在实施中有“地利”和“人和”的优势。

三、项目成熟程度

1、已在我区200-400亩果园中常年应用效果良好。

2、在不断应用实践中此项技术正在更加完善，更深入民心。

四、市场需求情况和风险分析

1、国内外市场需求规模和产品的发展前景

由于人们生活水平的提高，对健康食品、健康果品、长寿果品需求的增加，为核桃无公害产业化发展提供了契机。我省适宜发展核桃的面积大，生态条件优越，发展前景广阔。

加快我区无公害核桃产业的发展，逐渐形成特色、形成规模、形成品牌有利于提高我区农民经济效益，有利于为全省农民脱贫致富播下希望之种，为社会主义新农村建设树立良好榜样。

由于我国干果类产品生产成本远低于，欧美本土生产成本，因此欧美等长期具有干果消费习惯的国家及地区将更加依赖于我国干果生产的区域，因此我区发展无公害核桃产业前景广阔。

2、风险因素分析及对策。

农产品生产主要风险来自于自然气候，其次来自于生产技术水平。而前者具有一定的不可预知性，因此条件容许可以购买生产保险；而后者水平的高低对生产影响很大，但相对可控。本项目的推广事实上在为农民的生产降低销售的风险，因为只有安全的产品才能带来安全的市场。

五、投资估算及资金筹措

1、项目投资估算

每亩推广费用10元/年x我区栽植面积（估算）

2、资金筹措方案

自筹60%

政府支持30%

其他10%

3、投资使用计划

（1）无公害苗圃的建设费用，以及无公害苗木生产的费用。

（2）推广无公害生产的宣传费用

（3）无公害生产机具设备的购买、使用等费用

六、经济和社会效益分析

1、未来三年生产成本、销售收入估算。

2、财务分析：

以动态分析为主，提供财务内部收益率、贷款偿还期、投资回收期、投资利润率和利税率、财务净现值等指标。

3、不确定性分析：

主要进行盈亏平衡分析和敏感性分析，对项目的抗风险能力做出判断。

4、财务分析结论。

5、社会效益分析。

七、综合实力和产业基础

1、企业员工构成（包括分工构成和学历构成）

2、企业高层管理人员或项目负责人的教育背景、科技意识、市场开拓能力和经营管理水平。

3、企业从事研究开发的人员力量、资金投入，以及企业内部管理体系等情况。

4、企业从事该产品生产的条件、产业基础（包括项目实施所需的基础设施及原材料的来源、供应渠道等）。

八、项目实施进度计划

九、其它

1、环境保护措施

2、劳动保护和安全

3、必要的证明材料：

（1）成果的技术鉴定文件或产品性能检测报告、产品鉴定证书。

（2）特殊行业许可证（如食品、医药、农药、化肥产品生产许可证及批文）；通信产品入网许可证；公共安全产品生产许可证；压力容器生产许可证等。

（3）可提供项目立项证明、高新技术企业证书、产品质量认证、环保证明；产品订货意向、合同等补充材料。

十、结论

注：申报材料要求一式五份，用WORD编辑后制成软盘，一并送区科技局

第五篇：住宅开发项目可行性研究报告

住宅开发项目可行性研究报告 一 总论

（一）项目背景： 1 项目名称：惠滇花园

承办单位概况：曲靖绅园房地产开发投资有限公司始建于2008年9月，是一个具有独立法人资格的经济实体，公司注册资本为壹仟万元，经营范围为房地产开发经营、建筑材料、装饰材料、金属材料销售等。是一家新兴的房地产开发企业，下设绿化公司、商贸公司、物流公司。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循房地产开发投资有限公司制度的运作方式，现在总经理的领导下，已初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队。公司始终坚持团结协作、锐意进取、开拓创新、求真务实的精神，以日臻完善的管理体系，严格按照“诚实守信、诚信经营”的开发理念和经营方针，树立品牌的战略目标，坚持追求获取社会良好效应和经济效益双赢的局面。公司曾在昆明投资开发若干大、中、小型楼盘。公司2000年与昆明泰尊祥和房地产开发公司投资开发了“西山别墅”（三期还在开发中）。2006年与昆明宸瑞房地产开发公司合作开发面积约二十万平方米的“官渡工业园区机电城”等。2009年受曲靖市政府委托由公司的绿化公司承建了曲靖南城门的建设和绿化工程，一期工程竣工后受到市政府的高度评价和市民的广泛赞誉，现二期工程正在建设中。现在的绅园房地产正在健康有序的蓬勃发展，我们不断的积极寻求和探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，始终坚持“人性化”的设计思想，竭诚为业主营造一流的居住和经营环境。我们必将为争创一流品牌房地产企业而努力，积极探索房地产发展的新思路、新理念，拓宽经营领域，以提供优质产品为己任，为曲靖市房地产行业的经济建设做出应有的贡献！3 可行性研究报告编制依据：（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《武汉市规划管理条例》及《技术规定》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》

（二）项目概况： 1 地块环境：

地块面积：净用地面积，近似扇形，周边主要有菜地和村镇建设用地构成。该地块位于麒麟区红庙村二队，远为农田，整个地势呈现南高北低的趋势，站在高处视野很开阔，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。惠滇花园位于城南水务片区，从南城门出发经过官房酒店经麒小线到达。第二工作区离我们只有一路之隔，在第二工作区内将设置幼儿园、游泳馆、羽毛球馆、网球场等各类娱乐运动设施。惠滇花园居住周围有；法院小区、水务小区、惠滇山庄、潇湘水库、桃花湖公园等 位于此地生活方便而多彩。2 建设规模与目标： 土地面积：170亩（约180000）

容积率：1.58（本地块位于曲靖南片区，沿惠滇山庄往前走即达昆曲速公路，是曲靖别墅区重点开发地段，因此为了吸引众多的医疗人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小的数值）

建筑面积：113253 开发周期：至年

土地价格：万 3 项目周边情况

（1）地形地貌状况（详见附图地形地貌图）（2）物业形态划分图（详见附图物业形态划分图）（3)局部放大图（详见附图局部放大图）4 项目投入资金及效益情况 项目总投资：33597.28万元 自有资金投入：12400 万元 住宅销售价格：2000 元/平米起 项目销售收入：59104.00万元 项目税后利润总额：16127.14万元 项目毛利润润：27.28％ 项目内部收益率：25.39％

（三）项目建设缘由

项目建设有利于我公司在武汉房地产市场的进一步开拓发展 公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。通过本项目的开发，占据光谷CBD区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在武汉地产业界的形象。项目的建设符合武汉市对光谷建设的精神

国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。3 项目开发优势所在

世纪地产丰富房地产项目开发经验以及良好的信誉 高科集团的相关政策优势和充足的土地储备 融科智地依托于联想集团的高科技理念和品牌优势

（四）市场分析

一、2000年国内经济及房地产市场回眸

投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。

2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。（《新华文摘》2001’5）

同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000年“国房景气指数”值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加（如下表），各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，（《中国统计》China Statistics 2001’5），房地产市场也呈现出以下主要特征： 全国房地产开发及销售情况表 2000年实际 比上年同期+% 住宅投资（亿元）3318.7 25.8 商品房新开工面积（万平方米）28295 30.6 商品房竣工面积（万平方米）23027.9 16.4 商品房销售建筑面积（万平方米）16984.1 26.9 商品房销售额（亿元）3571.0 30.1 其中：销售给个人（亿元）2840.3 51.9 占总销售额的比重（%）79.5--1． 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。2． 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51%，比上年提高7.9个百分点。3． 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。

4． 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。

5． 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。（《中国房地产信息》2001’5 Real Estate Information of China 谢家瑾）以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。

二、XX市房地产市场分析 1． 2000年房地产市场

2000年XX市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%；全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%；总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%；其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比1999年增长8.6%；全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元；空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：XX市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。

（1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长，从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。价格 指数

一季度 1941.8 1000 二季度 1963 1010.9 三季度 2003.93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投资20.87亿元，占房地产总投资的58.33%，2000年XX市住宅累计总投资75.82亿元，占房地产总投资的85.58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表：

各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示: 通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。

光谷地区房地产住宅市场分析（1）“光谷地区”概况

信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动。光电子技术是信息技术的核心技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略性产业，必将成为21世纪最重要的支柱产业之一。在此背景下，大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，及时决策，力争在武汉创建国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其发展光电子产业的综合优势，被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（简称“武汉•中国光谷”）。

（2）建筑类型

住宅类建筑其类型现状：

●多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。

●小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。●高层。目前曲靖市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。它们都以高品质树立的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。

●别墅。曲靖特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE（即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。

本项目建筑类型：

以别墅（A3)为主干，周围点缀布局（H1/H2/H3/HP型）多层住宅。整个小区外观上错落有致，1.58的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。配比：

别墅：A1 户A2 户A3 户A4 户 多层：H1型 户、H2型 户、H3型户、HP型户 高层：G1型 户G2型 户 G3型 户G4型 户

目标市场地位 项目销售目标群如下：

（1）第一期针对市第一人民医院的职工;（2）第二期针对市第一人民医院及其他医疗单位；（3）此后将面对社会销售；（4）其他

（五）结论

本项目社会效益、经济效益、环境效益俱佳，项目可行。

1、投资环境分析结论

曲靖市位于长江三角洲西北部，是长江沿岸的重要口岸，离昆明仅1.5小时车程，受XX经济区的影响较大，经济发展水平在云南省名列前茅，曲靖市现有人口约72万人，包括外地在XX经商人员共约80万人。按曲靖市国民经济和社会发展规划，市区框架正进一步拉大，城市人口将大幅度增长，预计4-5年人口将达到100万人。该项目定位于曲靖市15%的中高收入消费群体。具调查在近3年，该类人员需购住房约为：80万×15%/3×15%=1.2万套（以户均3人计），以每套120平方米计算还需新建中高档住房 144万平方米，随着老百姓经济条件的进一步改善，有购买实力，想不断改善居住条件的人越来越多，由此分析，在未来三至四年之内仍将是房产供需两旺期（具体分析见第六章项目市场调查和需求预测分析）。

XX市区可以简明的分成三个区域：城北经济开发区、城中中心生活区、城南新生活区。城市规划有特色，如XX广场、步行街、美食街； 城市发展思路清晰，如经济技术开发区、行政新区南北拓展；经济发展快速稳定，XX作为长江中下游的沿江开放城市，地理位置优越，商业幅射较广。同时新建的XX长江大桥已成为该市沟通四方的重要经济枢纽。位于境内的国家级经济开发区吸引了众多的国内外商家来芜投资，近两年来，有近20家上市公司落户XX，2003年上半年可实现国内生产总值26亿元，同比增长13.1%，依托长江三角洲经济区，经济发展环境良好；城市生态环境好，气候宜人，适宜人居。以上诸多因素，为XX市房地产业持续稳定的发展提供了客观条件，住宅销售价格将继续平稳上升：经济的持续发展支持人们的消费需求；产品质量上升带动成本的上升；大量高层住宅带动房价总体水平的上升；土地转让价格的上升；建安成本的上升。市场竞争加剧：大量楼盘的开发必然形成有效客户的分流及竞争的加剧。产品差异化、定位细分化、企业品牌化是今后XX市房地产市场发展的必然趋势，XX市房地产业自2001年以来发展快速，房价持续上升。特别是浙江房地产开发公司的进入，是推动XX市房地产业发展的重要因素。

2、金融投资环境分析结论

由于2003年央行出台的系列房地产金融政策，意在限制高房价，适度控制房地产市场上的炒作风，最具现实意义的几条规定是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的３０％，房地产企业流动资金贷款被取消，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。这就意味着房地产开发商进入市场的门槛提高，销售回款的周期延长，这些政策对目前XX已经完成土地拍卖但尚未开工建设的楼盘影响不小，部分开发企业可能因为资金储备不足，陷入尴尬的局势，这些政策对未来的XX房价起到了推波助澜的作用加速XX房地产企业从新洗牌的局面。因此规避金融机构的风险，变间接融资为直接融资，改变投资工具落后的局面，同时弥补封顶按揭造成的消费信贷断裂，具备良好的财务状况，以及规范的财务操作规程、人员是势在必行的。

3、项目定位分析结论

曲靖未来几年的规划中以多层项目为主，因此对该项目高层定位有非常大的优势。

本项目在，它是XX市地理中心，神山森林公园与一江春水之间，交通便捷，商贸繁华，升值潜力与生活环境俱佳，肯定会受到高端购房者的青睐。目前距离XX街X湖的XX花园为市目前价格最高的楼盘，楼面地价成本为：658.5元/平方米，而该项目的可销售楼面地价成本：520.5元/平方米，种种因素决定了我们的项目是高档次的，我们必须用长远的眼光去打造我们的项目。

XX苑三面临街，2.2万平方米沿街商铺，开发大型品牌超市卖场、时尚休闲商业街，强大的商业设施，足以成为XX广场周边区域的商业中心，满足日常购物、休闲、餐饮、娱乐的需求。户外兵乓球台、游泳池、棋牌室、壁球室、桌球室、健身房，各种体育设施让您的生活更添健康活力。VIP会员俱乐部、商务中心、艺术幼儿园，网络式物业管理，超越豪华，极至品位。这些将使得我们的项目做到了“五年内保持领先，十年内不落伍！”目充分掌握居民的购前楼盘均价定位在2500元/m2，采取房价低开高走的策略，房消费心理，随市场灵活掌握售价，获得滚动发展的资金和理想收益。在户型结构上控制在市场流行和购买需求比较大的110—160之间，使得整体价格控制在20-40万，顺势市场的反映，在保证楼盘风险托盘销售的前提下，此项目楼群定价具有一定的市场竞争优势和良好的效益预期性，在城市化建设不断推进，人们对住宅要求的提升，人们贷款购房意识增强趋向成熟化利用多种组合方式购买商品房，房地产市场进一步规范，为房地产业的发展提供了基本保证。该项目建设实施后既满足了人们对高层次生活的需求又将成为市中心一道美丽的风景线。