工业用地进行住宅开发存在哪些法律风险

第一篇：工业用地进行住宅开发存在哪些法律风险

工业用地进行住宅开发存在哪些法律风险

来源：xxhuazi：日期：2011-11-17

北京市中闻律师事务所合伙人、律师徐西华

目前社会上很多企业用工业性质用地进行房地产开发，并公开进行销售，这类性质的房地产开发存在着较大的法律风险。

一．违法改变了土地用途，所建的住宅属非法建筑。

《土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”

《工业项目建设用地控制指标》第四条明确规定“严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”

《城市房地产管理法》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。国家实行土地用途管制制度，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅。改变土地用途必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，并按程序办理相关手续。未经相关程序变更土地用途建设住宅的行为属于违法行为。在工业用地上建设和销售的住宅属于违法建筑。二．工业用地进行商品房开发对开发商法律风险

（一）交还土地使用权

《土地管理法》第八十条规定“依法收回国有土地使用权，当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。”《城市房地产管理法》第十七条也有类似规定。

2000年6月联建公司以竞标方式获得某市国土资源局某宗地，《出让合同》约定出让宗地用途为工业用地。在土地依约转让后，联建公司在开发建设中，未经国土局同意，擅自将工业用地改为商业用地进行房地产开发。国土局发现后要求联建公司依据合同约定的用途使用土地，联建公司对国土局的要求未予理睬。随后国土局向某市中级人民法院提起诉讼，要求解除合同，收回国有土地使用权。法院审理认为：联建公司在《出让合同》履行过程中，事先未经国土局同意，事后也未经国土局追认擅自改变土地用途，是违约行为，判决：解除《出让合同》，国土局返还联建公司缴纳的出让金，并支付联建公司的开发建设支出；联建公司承担违约责任，支付违约金，返还土地使用权。

从上述法律规定及部分开发商的教训，开发商不按照批准的用途使用国有土地，可能面临土地被收回的法律风险。

（二）补缴土地出让金

《城市房地产管理法》第十八条规定了改变土地用途应，应取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十七条规定“经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。” 在法律实务中，要求交还土地使用权的情况较少。土地受让者将工业用地进行房地产开发面临的主要风险是补缴土地出让金。

（三）以招标、拍卖或者挂牌方式重新获得土地使用权

《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》第四点规定“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”

根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用规定》商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。土地受让人改变土地出让合同中约定的土地用途，超出政府批准的土地开发利用范围使用土地，需要按照法定程序重新取得新用途的土地使用权。即土地受让人返还原工业用地土地使用权，然后再按照商品住宅土地使用权的获得途径，以招标、拍卖或者挂牌出让的方式重新获得该土地的使用权。

（四）行政罚款

擅自将工业用地变更为商品住宅的行为本质上是违法行为，无论发生了以上三种的哪种情形，土地受让人还面临行政处罚的风险。《土地管理法》第八十条明确规定了对不按照批准的用途使用国有土地的，处以罚款。《土地管理法实施条例》第四十三条规定“依照《土地管理法》第八十条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米10元以上30元以下。” 三．购买工业用地建设的住宅存在以下法律风险

开发商将工业用地专做住宅楼盘进行销售，因为价格低廉，一般比同类楼盘低20%-30%，这些楼盘的销售火爆一时。但是这类商品房属于改变土地用途的违规建筑，购买后存在较大的法律风险。

（一）没有产权证，权利无法得到保障

《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的惟一合法凭证。”《北京市房屋买卖管理暂行规定》第九条也明确规定“自房屋所有权证签发之日起，买方始取得房屋所有权。”

工业用地上进行的房地产开发，由于改变了土地的批准用途，开发的房地产属于非法建筑，开发企业无法办理产权证。如果开发企业办理了工业性质的房产证，其产权只能是开发企业自己的产权，由于是工业用房，房产也无法进行分割。因此，对于购买房屋的产权人来说，将无法得到房屋的产权证明。由于房屋不具有产权证，其对房屋所拥有的权利将无法得到保障。

（二）使用年限短，届满后不能自动续签

普通商品房土地使用权的年限一般为70年，工业用地土地使用权最高年限为50年。普通商品房和工业用地建设的住宅的使用年限相差20年甚至更多。《物权法》第一百四十九条的规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”《城市房地产管理法》第二十二条规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。”

当土地使用权届满时，住宅建设用地使用权可以自动续期，非住宅建设用地的续期没有明确规定。如果工业用地的企业不存在或者没有及时申请续期或者申请续期未被批准，开发企业不再拥有土地使用权，土地被收回，而地上的房子也会面临被拆的风险。

（三）水电、贷款、增值税等其他费用的增高，无法落户口

小区的水、电、煤气等费用都是根据土地性质收取的，工业用地开发的住宅，按工业标准收取水、电、煤气、物业费等。比如，北京普通工业电价0.7565元/度，居民生活用电电价0.44元/千瓦时。生活成本差价的日积月累也是一笔不容忽视的费用。

在贷款方面，对于居住用地的房产，银行在首付、贷款期限方面都有较非居住用地的房产更多的优惠政策。比如，对于居住用地的房产，银行会允许贷款人办理首付最少三成的住房贷款，但是购买非居住用地的房产，首付最少为四成。这类住宅在买卖过程中也会负担更重的增值税，增加了住宅的流动成本。在交易过程中这类房产采用“工业算法”，与常规商品住宅相比，就土地增值税一项税费就高出许多。

个人的户口不能跟工业地产捆绑,不可以在房产上落户口。

（四）容积率、配套设施等实行工业标准，影响居住环境

工业用地建造的楼盘之所以售价便宜，除了工业用地使用权供应较多、土地转让金较低等原因外，容积率和配套设施实行工业标准也大大降低了开发成本。但容积率和配套设施是影响业主住宅舒适度和方便度的关键因素。工业用地的容积率标准高于住宅用地。容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。除了容积率，绿化率、停车位等配套设施的标准都存在差别。《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》中明确规定了居住区养老设施、教育设施、商业服务设施等配套设施的各项指标。工业用地建设的住宅不受这些指标约束，开发商为了追逐利益，可能通过降低这些指标节省成本

第二篇：工业用地进行住宅开发存在哪些法律风险

工业用地进行住宅开发存在哪些法律风险

来源：xxhuazi：日期：2011-11-17 北京市中闻律师事务所合伙人、律师徐西华

目前社会上很多企业用工业性质用地进行房地产开发，并公开进行销售，这类性质的房地产开发存在着较大的法律风险。

一．违法改变了土地用途，所建的住宅属非法建筑。《土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。” 《工业项目建设用地控制指标》第四条明确规定“严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。” 《城市房地产管理法》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。国家实行土地用途管制制度，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅。改变土地用途必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，并按程序办理相关手续。未经相关程序变更土地用途建设住宅的行为属于违法行为。在工业用地上建设和销售的住宅属于违法建筑。二．工业用地进行商品房开发对开发商法律风险

（一）交还土地使用权

从上述法律规定及部分开发商的教训，开发商不按照批准的用途使用国有土地，可能面临土地被收回的法律风险。

（二）补缴土地出让金

（三）以招标、拍卖或者挂牌方式重新获得土地使用权

（四）行政罚款

（一）没有产权证，权利无法得到保障《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的惟一合法凭证。”《北京市房屋买卖管理暂行规定》第九条也明确规定“自房屋所有权证签发之日起，买方始取得房屋所有权。” 工业用地上进行的房地产开发，由于改变了土地的批准用途，开发的房地产属于非法建筑，开发企业无法办理产权证。如果开发企业办理了工业性质的房产证，其产权只能是开发企业自己的产权，由于是工业用房，房产也无法进行分割。因此，对于购买房屋的产权人来说，将无法得到房屋的产权证明。由于房屋不具有产权证，其对房屋所拥有的权利将无法得到保障。

（二）使用年限短，届满后不能自动续签

（三）水电、贷款、增值税等其他费用的增高，无法落户口

个人的户口不能跟工业地产捆绑,不可以在房产上落户口。

（四）容积率、配套设施等实行工业标准，影响居住环境

所以，在购买商品房时，房屋购买人一定要查验六证是否齐全（即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证证》、《商品房预售许可证》及开发商的营业执照），上述证件不全者不能购买，以免上当受骗

买房没有房产证的风险

房屋权利人的合法权益是指权利人依法对自己的房产享有的占有、使用、受益和处分的权利.只有取得房地产权证,购房者才对所购房屋拥有所有权,才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利.对每个购房者来说,没有房产证的商品房都是名义上的所有人,而不是法律上的所有人.目前相当一部分购房者只关心房屋的价格、地理位置、周边环境、房屋质量、户型、物业管理等问题,对《房产证》的重要性不了解,另外一部分已购房者由于已经使用房屋,认为即使《房产证》没有办理也没有影响房屋的正常使用,因此对《房产证》的办理所持听之任之的态度,这样不但会使自己的合法权益受到侵害,也有可能纵容开发商在房地产开发过程中的违法行为.如果购房者在入住后不能取得房地产权证,其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态,购房者将不能取得如下权利:

1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动,即使签定相关合同也均为无效合同,不受法律保护.2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿.3、无法设定抵押权、典权等他项权利,购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任.4、如因项目非法开发而无法办理房产证,则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险.5、开发商因债务纠纷被强制执行时,没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产,可以被开发商的债权人依法强制执行;

6、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地.既然国土资源部表示要在集体土地上试点建设经济适用房或廉租房，同时试点清算小产权房，这就为小产权房的处理提供了一个新的思路: 首先改造小产权房为廉租房，产权收归国有

小产权房分两种性质进行：

1、开发商为农民建房获取的并不合法的“土地报偿”建成的小产权商品房出售的；

2、通过其它不合法手段获取的土地建成的小产权房。第一步，所有小产权房全部由国家以成本价收购转制为廉租房或经济适用房或社会保障房，对上述两种情况的建房均采取相同的政策：成本回收，核算建房成本，给村民建房换取的土地上所建房产，要扣除为村民建房成本，本着公平合理、不损害开发商基本利益的原则，用赎回政策回购开发商的剩余房产。房产转为国有，转化为廉租房、经济适用房或社会保障房，但土地依然是集体的。要确定对集体土地的使用补偿办法，关于补偿款项，原则上从租房收入中支出。对于开发商之前的售房收入，由于历史的原因，一般除稽核补正税收外，不再清理从前。回复支持[1]

腾讯网友雪松评今年将试点清理小产权房试点城市及方案尚在研究2012-03-05 11:30:07 由于是占用的集体土地，但收归的房产已归国有，这就形成有偿使用：今后的所收房租会有一个分成问题，3/7当村委会得到了这个利益许诺他们不但不对抗对小产权的清理，而且还会积极配合，原本村民以为开发商占据的这批出售房产是村民得到新楼新居付出的代价，本没有了回收的念头，没料到一个新政，村民的土地不但回归了，而且还又有了新的财源，乐哉乐哉！如此，中央政府可以不费吹灰之力就轻而易举的解决了全国小产权的多年顽症。回复支持[1]

腾讯网友雪松评今年将试点清理小产权房试点城市及方案尚在研究2012-03-05 11:26:24 例如某人10年前20万购得100平20万按全额贷款（就按现行7.05%利率）计算结果是2404.52/月X120月=288542.4，是20万元的10年本息总额，是应该退还给该购房人的，此房已经变成廉租房，房租租金假定是1.2万/年，该户继续租住，继续租住则用28万那个应退购房款抵付，由于前10年政策不明，免收房租（或少收房租，此项另议），应付款28.8542.40万也是发生在这个时段，因此既不退还也不付息，只用此值交换后续租金，此额度用毕，该房主才可以有继续租与不租的选择权。其间，允许买家在控制价格内转让，转让之前必须征得所有权方的管理委会对各项应收、应付、出让价格等各个款项的核实批准，方可出让。回复支持[0]

腾讯网友雪松评今年将试点清理小产权房试点城市及方案尚在研究2012-03-05 11:21:44 清理已出售的小产权房（购买者手中的小产权房），首先核定购买者实际出资状况，本着合情合理不损害购房者的利益，以货币形式根据购房年限、当时的购房单价、预付款额、历年存款利息、按揭状况、装修质量、年代等核实实际成本价值，根据此核实价格，政府与购房者签署回购合同予以回购，同时签署租住合同，租住合同从本小区清理小产权房完毕开始计算，过去的居住期不再补交租金。如果本小区改为经济适用房或社会保障房，则按政府制定的价格优先出售给原住户。原购房者所出的经核实的所有资金不予兑为现金退还，原按揭继续履行不变。核定的价格之金额，只用于后续租金或购房款（如果本小区变性为经济适用房或社会保障房）。原购者可以在核定的价格内转让他人，所有债权债务可以同时转让，转让手续费收取X%

第三篇：工业用地进行住宅开发存在的法律风险

工业用地进行住宅开发存在哪些法律风险

北京市中闻律师事务所合伙人、律师徐西华

目前社会上很多企业用工业性质用地进行房地产开发，并公开进行销售，这类性质的房地产开发存在着较大的法律风险。

一．违法改变了土地用途，所建的住宅属非法建筑。《土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”

《城市房地产管理法》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。

国家实行土地用途管制制度，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅。改变土地用途必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，并按程序办理相关手续。未经相关程序变更土地用途建设住宅的行为属于违法行为。在工业用地上建设和销售的住宅属于违法建筑。二．工业用地进行商品房开发对开发商法律风险

（一）交还土地使用权

从上述法律规定及部分开发商的教训，开发商不按照批准的用途使用国有土地，可能面临土地被收回的法律风险。

（二）补缴土地出让金《城市房地产管理法》第十八条规定了改变土地用途应，应取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十七条规定“经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。”

在法律实务中，要求交还土地使用权的情况较少。土地受让者将工业用地进行房地产开发面临的主要风险是补缴土地出让金。

（三）以招标、拍卖或者挂牌方式重新获得土地使用权《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》第四点规定“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”

根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用规定》商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

土地受让人改变土地出让合同中约定的土地用途，超出政府批准的土地开发利用范围使用土地，需要按照法定程序重新取得新用途的土地使用权。即土地受让人返还原工业用地土地使用权，然后再按照商品住宅土地使用权的获得途径，以招标、拍卖或者挂牌出让的方式重新获得该土地的使用权。

（四）行政罚款

擅自将工业用地变更为商品住宅的行为本质上是违法行为，无论发生了以上三种的哪种情形，土地受让人还面临行政处罚的风险。

《土地管理法》第八十条明确规定了对不按照批准的用途使用国有土地的，处以罚款。《土地管理法实施条例》第四十三条规定“依照《土地管理法》第八十条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米10元以上30元以下。”

三．购买工业用地建设的住宅存在以下法律风险开发商将工业用地专做住宅楼盘进行销售，因为价格低廉，一般比同类楼盘低20%-30%，这些楼盘的销售火爆一时。但是这类商品房属于改变土地用途的违规建筑，购买后存在较大的法律风险。

（一）没有产权证，权利无法得到保障

《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的惟一合法凭证。”《北京市房屋买卖管理暂行规定》第九条也明确规定“自房屋所有权证签发之日起，买方始取得房屋所有权。” 工业用地上进行的房地产开发，由于改变了土地的批准用途，开发的房地产属于非法建筑，开发企业无法办理产权证。如果开发企业办理了工业性质的房产证，其产权只能是开发企业自己的产权，由于是工业用房，房产也无法进行分割。

因此，对于购买房屋的产权人来说，将无法得到房屋的产权证明。由于房屋不具有产权证，其对房屋所拥有的权利将无法得到保障。

（二）使用年限短，届满后不能自动续签

普通商品房土地使用权的年限一般为70年，工业用地土地使用权最高年限为50年。普通商品房和工业用地建设的住宅的使用年限相差20年甚至更多。

《物权法》第一百四十九条的规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”《城市房地产管理法》第二十二条规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。”

（三）水电、贷款、增值税等其他费用的增高，无法落户口

个人的户口不能跟工业地产捆绑,不可以在房产上落户口。

（四）容积率、配套设施等实行工业标准，影响居住环境工业用地建造的楼盘之所以售价便宜，除了工业用地使用权供应较多、土地转让金较低等原因外，容积率和配套设施实行工业标准也大大降低了开发成本。但容积率和配套设施是影响业主住宅舒适度和方便度的关键因素。

工业用地的容积率标准高于住宅用地。容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。

除了容积率，绿化率、停车位等配套设施的标准都存在差别。《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》中明确规定了居住区养老设施、教育设施、商业服务设施等配套设施的各项指标。工业用地建设的住宅不受这些指标约束，开发商为了追逐利益，可能通过降低这些指标节省成本。

风险防范提示：

所以，在购买商品房时，房屋购买人一定要查验六证是否齐全（即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证证》、《商品房预售许可证》及开发商的营业执照），上述证件不全者不能购买，以免上当受骗。

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第四篇：借名买房存在哪些法律风险

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借名买房存在哪些法律风险案例1

2017年原告曹某购买住房一套，为向银行贷款，将该房登记在朋友丁某名下，后顺利取得住房贷款人民币24万元。在此过程中产生的一切费用均系原告支付，相关权证、贷款凭证等均由原告保存，贷款也由原告按月偿还。2017年10月，原告曹某将该房出售给案外人李某，双方签订购房协议，李某支付定金人民币8万元。后因被告丁某拒绝协助办理过户，交易未能成功。原告曹某按法律规定双倍返还定金16万元。原告诉至法院，要求确认房屋所有权，并判令被告赔偿经济损失人民币8万元。被告丁某辨称房屋所有权应以登记为准，对原告与李某之间的买卖并不清楚，不应承担原告的损失。

问题：曹某能否要回他出资购买的房屋?曹某能否得到8万元的赔偿? 案例2

2002年，被告宋某某委托中介公司在代理购房的事务过程中，与原

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2017年1月，潘某诉至北京市昌平区人民法院，称其于2002年以按揭方式购买了北京市昌平区东小口镇某小区10幢12层6号房屋一套后，由于其工作需要长驻外地，为避免房屋空置和无人管理，遂委托原单位同事帮助照看管理上述房屋。2017年底，其回京后发现上述房屋已由宋某某居住，由于不能联系到同事，也不能劝说宋某某腾房，故起诉：请求法院判令宋某某向其腾退北京市昌平区东小口镇某小区10幢12层6号房屋一套。

问题：宋某某有没有失去他出资购房的房子?

结果：一个胜诉，一个败诉

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赢了网s.yingle.com 评析：

两个案子都是借用他人身份证件以他人名义购买房屋从而引发的房屋权属纠纷。现实生活中，常有些人出于某种特殊原因或为了达到某种特殊目的，借用他人名义购买房屋，从而引发了一系列纠纷。实际出资人对房屋的权利是否受法律保护，应首先把握以下两个法律问题：一是如何界定实际出资人与名义产权人之间的法律关系;二是认定房屋产权归属的依据是什么。

关于第一个问题，实际出资人与名义产权人之间建立的是委托合同关系，名义产权人为隐名代理。案例中实际出资人征得名义产权人的同意，要求名义产权人以其名义签订房屋买卖合同、办理按揭贷款手续，并将房屋产权办至其名下，可以理解为，系名义产权人接受实际出资人的委托，以自己名义帮助实际出资人处理购房行为中的相关事宜，因此双方之间形成了一种委托合同关系。且履行委托合同中，名义产权人直接以自己的名义与第三人(如开发商、银行等)开展民事法律，未披露实际出资人，因此系基于该委托关系实施的隐名代理行为。《》第402条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”即隐名代理的受托人在代理权限范围之内与第三人进行法律行为，其法律后果由委托人承担。《合同法》第404条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 应当转交给委托人。”即受托人基于代理行为所取得的财产，有向委托人转交的义务。

关于第二个问题，根据《城市》第60条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”之规定，及《》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，一般认为，不动产产权实行登记制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，判断房屋产权归属应以产权证为准，房屋产权登记在名义产权人名下，则实际出资人对房产不享有物权权利。

通过以上分析可以看出，讼争房屋的所有权归名义产权人所有，实际出资人与名义产权人之间仅存在合同债权。那么，实际出资人可以基于该合同债权，根据，《合同法》第404条规定要求名义产权人将房屋转交并办理过户吗?对此应区分情况不同对待。第一，如果双方之间的合同关系不存在《合同法》第52条-规定的导致合同无效的情形，则实际出资人可以要求名义产权人履行转交财产的合同义务，名义产权人必须予以履行，否则将承担违约责任。对此违约责任，除非名义产权人已将房屋售予第三人且办理过户，否则实际出资人仍可以诉至人民法院，要求名义产权人继续履行合同义务，并赔偿因延迟履行所造成的损失。第二，如果存在《合同法》第52条规定的导致合同无

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赢了网s.yingle.com 效的情形，即有下列情形之一的，合同无效：(一)—方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿;有过错的一力谊当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，是为厂规避国家有关经济适用房的法律规定。，政府推出经济适用房的目的，主要是为了解决中、低等收人家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况，因而在开发经济适用房的过程中，以不同方式或渠道给予财政补贴，使其房价大大低于一般商品房，对经济适用用房的购头首，也规定了严格的限制条件，只有符合该特定条件的人群才有资格购买。而名义产权人出借自己的身份证件为他人代代购特价房，实际上是在转让其基于符合政府规定的特定条件而享有的购房权。这样，原本不符合购房条件的人购买到了经济适用房，必然导致另一本应享受经济适用房的人无法购买。此时，如果仍保护实际出资人的合同权利，无疑是对其恶意规避法律的违法行为进行放任，使其违法行为合法化，这不仅违背了政府推出经济适用房的初衷，而且还违反了社会公共利益。因此，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，系以“合法形式掩盖非法目的”，其与名义产权人之间的委托合同应确认无效，实际出资人无权取得房屋，房屋产权应归名义产权人所有。因购买房屋过程中，所有购房款均由实际出资

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赢了网s.yingle.com 人支付，名义产权人应将购房款返还，并支付利息，否则构成不当得利。

综上，在借名买房的纠纷中，如果不存在恶意规避法律的行为，如购买普通商品房、私房等，实际出资人与名义产权人之问的委托合同关系成立且合法有效，名义产权人得将房屋向实际出资人转交并协助办理过户手续;如果系借名购买内部职工集资房、经济适用房等政策性房屋，则因存在违法事由，实际出资人对房屋的权利无法得到法院的支持。因此，本案中级人民法院判令宋某某腾退房屋，至于其已支付的房价款，可以潘某构成不当得利为由，另行提起诉讼，要求其返还。

提醒：

借名买房存在非常大的风险，在实践中不应得到支持和鼓励：

1、实践中借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。而且，因名义产权人与出资人之间往往具有亲朋、同事等某种亲密关系，很不重视书面证据的收集和保存，因此出现纠纷时出资人如无法证明购房款系由自己支付，则要求产权人返还购房款也相当困难。

2、即便是借名购买普通房屋，也存在如下风险：

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(1)名义产权人反悔的风险。同样，如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。

(2)在名义产权人领取房产证之后，至其将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖，如果名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、，不能要求继续履行合同、取得房产。

(3)即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

规避风险的一些办法：

1、签订一份完备的隐名代理委托合同，进行公证;

2、将房屋抵押给实际出资人;

3、实际出资人保留所有房屋买卖的凭证原件在自己手上;

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4、名义产权人立一份。

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死

亡

赔

偿

有

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故

损

害

赔

偿

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第五篇：企业法律风险的存在区域110210

企业法律风险的存在领域

一、企业设立

企业设立 ①发起人协议②出资协议③企业章程

企业治理 ①股东会议事规则②董事会议事规则③监事会议事规则 ④经理办公会议事规则⑤企业组织架构⑥子公司、分公司、办事处管理

二、资产管理

产权管理 ①不动产管理②设备管理③低值易耗品管理债权（券）管理 ①债券管理②债权管理

股权管理 ①股份发行②股权变动③股票上市与收购资产变动 ①所有权转让：买卖②用益物权设定：租赁③担保物权设定：担保

三、行政管理

文印管理 ①证照办理与管理②印章管理③格式文本管理工商管理 ①企业标示、商号、商标管理②商登记与年检

消防、安全、环保、检疫管理 ①消防、安全管理②环保与卫生管理③检验检疫管理

四、网络、网站与新闻宣传管理 ① 企业内部信息网络管理 ② 企业网站运营与管理 ③ 新闻宣传管理

五、人力资源管理

劳动合同 ① 劳动合同签订与续签 ②劳动合同解除与终止③劳动合同纠纷处理劳动安全 ①劳动保护②安全事故防范③安全事故处理薪资、保险 ①薪资管理②社会保险管理③纠纷处理

作息、考勤 ①作息制度②考勤管理③加班管理

六、投融资管理

借贷与担保管理 ①银行借贷管理②其他借贷管理③担保管理金融与税务管理 ①保险管理②外汇管理③税务管理

七、物价管理投资管理购销合同管理

（1）采购合同管理（2）外包加工合同管理

（3）销售合同管理（4）销售代理合同管理

八、知识产权管理（1）专利权管理（2）商标权管理（3）商号权管理（4）著作权管理

九、生产、技术、质量管理（1）产品说明书与合格证管理（2）生产标准管理

（3）技术标准管理（4）质量标准管理

十、市场营销管理（1）广告管理（2）促销管理（3）物流管理（4）售后服务管理

工业用地进行住宅开发存在哪些法律风险

第一篇：工业用地进行住宅开发存在哪些法律风险

第二篇：工业用地进行住宅开发存在哪些法律风险

第三篇：工业用地进行住宅开发存在的法律风险

第四篇：借名买房存在哪些法律风险

第五篇：企业法律风险的存在区域110210

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