业委会和物业公司在物业管理中的角色

第一篇：业委会和物业公司在物业管理中的角色

业委会是创新社会治理体制的重要力量

---一个业委会主人的多年感悟---

十八届三中全会通过的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定第十三章、创新社会治理体制中说：改进社会治理方式。„实现政府治理和社会自我调节、居民自治良性互动„运用法治思维和法治方式化解社会矛盾。„调节利益关系，协调社会关系，解决社会问题。

从以下三个方面阐述业委会是创新社会治理体制的重要力量。

1、依法治理，加强法治保障---物权法明确了产权关系决定业委会和物业服务企业在社区治理中的位置。

2、社会自我调节、居民自治良性互动-----因业委会是业主自我管理的公益性群众组织决定了她的作用。

3、业委会在化解社区矛盾中所起的重要作用

4、及时反映和协助政府协调社区群众各方面各层次利益诉求是广东华南和谐社区发展中心的历史责任

一、依法治理，加强法治保障---物权法明确了产权关系决定业委会和物业服务企业在社区治理中的位置。

现在90%以上的城市居民是住在商品房或房改房小区。社区的和谐是社会和谐的基础之一。

《物权法》在第六章首次提出了业主的建筑物区分所权的概念。其中第七十条明确 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。换句话说，物业管理区域内，除专有物权以外的部分，比如，电梯，过道、走廊、小区绿化带等等都应当属于业主共有的物权。业主 们打开家门，直到小区红线以内的非专有部分，如没有特别约定，都属于业主共有部分。共有物权的概念之所以重要，是因为这是业主、业主大会、业主委员会一切权利、义务关系的物质基础。业主大会、业主委员会的作用就在于对共同拥有、使用的共有部分进行管理、处分与协调，使共有部分处于良好的状态，以营造一个和谐、宁静的家园。也是由于对共有物权的维护管理的需要，产生了物业服务行业，由业主大会授权业主委员会选聘物业服务企业并与其签订委托合同，委托其管理业主的共有物业。

现在社会上有一个较严重的误区，政府主管部门某些工作人员开发商、物业公司、甚至相当一部分业主都认为物业公司是小区的最高权力机构。虽然2003年已实施的国务院物业管理条例第三十五条，第三十六条已经明确规定： 物业公司在小区是受全体业主聘用为小区提供物业服务的。和业主、业主大会及业主委员会的关系是服务合同关系，通俗称之为保姆或管家。物权法第八十一条更明确规定： 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。在法律的角度更明确了业主才是小区的主人，是业主决定用什麽方式管理小区，聘用谁。而小区的最高权力机构是业主大会！业主委员会是业主大会的执行机构。但是在现实生活中却不是如此，开发商或物业公司无视业主大会是小区的最高权力机构是司空见惯的，可悲的是我们部分从事物业管理工作的政府机关工作人员也无视这个基本事实和基本法理。

例如：正是因为这种对物业公司位置的严重误区，咄咄怪事出现了，最大的问题是广州市业主能够支配自己小区的公共收益的物业小区占不到全市小区的一成。小偷，强盗是人人憎恶，也是公安打击的重点之一，但是对于公然侵占业主公共收益的行为却被“惯例”保护起来，这些公共部位的收益，少则七八万多则几十万、别墅、大面积豪宅可能上百万，而公共收益的钱比小偷强盗侵占的数额大多了，业主追讨难上难，甚至要付出血的代价。随着时间的推移，公共设施及公共部位的问题逐年增多，维修资金的数额连更换电梯的主要部件都难以支付，钱从何来？公共物权的收益是最主要来源，现在却被开发商或物业公司全额占有。这就埋下了社区不稳定因素的最大定时炸弹！

有业委会主任举了一个例子来说明是业委会成立了问题多，还是问题多才成立了业委会：发生火灾消防队来灭火，可以说是消防队来了才发生火灾吗？

这种严重的违背物权法的咄咄怪事是社区和谐的重大障碍！所以从各级政府到业主，依物权法认识小区物业公司等和业主的物权关系，加强法治保障支持业主自主决定共有产权的事物，支持业主大会业主委员会的成立，对于小区是必不可少的。只有业主大会业主委员会才有可能努力去争取业主的权益，才有可能落实物权法赋予业主小区主人的权力，物业公司错位的“权力机构”才能得以纠正，小区的维修资金续筹等诸多问题才有解决的可能，小区的安定和谐才有可能实现。

二、社会自我调节、居民自治良性互动-----由业委会是业主自我管理的公益性群众组织决定了她的作用。

埃莉诺•奥斯特罗姆是2011年诺贝尔经济学奖获得者,头一个获经济学奖女性,她获奖的中心理论是指出在政府和企业之外还有第三种力量,即自主组织解决社会问题,推动社会的发展。她曾在2011年调研了我们广州完全由业主自治的丰景大厦,她也多次出席全国业主委员会组织的交流会，她如此关注业主委员会和业主自治是因为业主委员会就是典型的自主治理的组织！她对于自主治理是这样论述的：

一群相互依赖的委托人如何才能把自己组织起来，进行自主治理，从而能够在所有人都面对搭便车、规避责任或其他机会主义行为诱惑的情况下，取得持久的共同收益。必须同时解决的问题是如何对变量加以组合，以便⑴增加自主组织的初始可能性，⑵增强人们不断进行自主组织的能力，或⑶增强在没有某种外部协助的情况下通过自主组织解决公共池塘资源问题的能力。

业委会的成立是非常不易的，能够对小区的公共物权实现自主治理更加不易，但是这是物权法给与的不可剥夺的权利，更是中国社会健康发展的必然！

不可否认，业委会成员不都是雷锋，也有个别甚至犯法。但是绝大部分是好的，没有任何报酬，除了付出辛苦，还要付出金钱！他们无怨无悔，只有一个信念，就是要通过持久不懈的努力使自己小区的 邻居们生活得和谐安逸，使小区的物业保值升值！他们是一群志愿者！我到很多小区去，看到业主亲切的和业委会成员打招呼，这是一种凝聚力的表现！这几年业委会成员的组成也更趋向高学历高职务。里面有处级局级公务员，包括公安部门的警官，学者律师，企业的高中层管理人员，他们是社会精英，他们的共同特点是政策水平较高，同时有较强的组织能力，在自己居住的小区具有较强的公信力。

广州市和广东省有大量的事实：

1、海珠区顺景雅苑小区业主委员会领导业主成功更换物业公司、收回被物业公司长期霸占的停车场，并收回被开发商长期霸占的公共绿地（被建了商铺出租给布匹批发商），同时收回开发商占有的非法所得几百万元。

2、越秀区丰景大厦业主委员会带领小区的业主走出了目前国内千千万万业主仍然在艰难维权的怪圈，并率先走上了构建和谐平安社区的健康之路，自治多年来最大的收获是：第一、最大限度减少了物业管理纠纷；第二、实现了权益共享、责任均负的业主理念；解决了小区物业维护可持续发展的资金问题。

3、广州海珠区润泰大厦业委会追讨回数百万元，把一个烂尾楼建设得井井有条。

4、深圳长城一花园业主委员会通过各种努力相继收回了一部分架空层、地下室、电梯间的共有物权及其出租收益。这笔收入，每年就有80万，给这个老区带来了养老金。业委会在小区得到广大业主的信任，得到业主大会的授权，实现了在所属小区社会自我调节、居民自治良性互动！这是物业公司无法取代的，可惜的是广州成立业委会的小区比例仅为25%，市国土房管局有关人士解释称，一个原因是部分业主对于成立业委会的意愿没有特别强烈，原因真是居民意愿不强吗？显然不是，城内不少小区业主有强烈要求成立业委会的意愿，却往往得不到支持；即使成立了，换届时也会遭到各种阻扰。有关基层单位也视业委会为另类，总觉得他们的共有物业自我管理侵犯了自己的管理权。此外，开发商也借着前期物业管理，千方百计侵占共有物业的业权，无偿占有共有物业的开发收益，据说在一些物业公司的行规里有一条潜规则：成立了业委会的小区物业经理就要被撤职！这才是业委会难以成立、业主大会难以召开的根本原因。因此，房管部门的业务指导是非常重要的，房管部门的支持以及与街道居委的共同合作，无论是对业主自我管理的支持，还是支持业主依法维权维护小区的稳定都是至关重要的。

三、业委会在化解社区矛盾中所起的重要作用

深圳雍翠豪园的案例以事实显示业委会在化解矛盾中的重要作用：该小区位于罗湖区莲塘梧桐山边，“共420户，建筑面积约3.5万平方米。小区2000年入伙到第三家物业公司进驻前，一直是罗湖区名声在外的“问题小区”，纠纷不断、上访不断、官司诉讼不断、老问题解决不了新问题又不断出现。小区除了发展商欠缴150多万专项基金，物业公司也肆无忌惮地反复挪用，盗用本体维修基金，但业 委会、政府主管部门能做的也不过是公文来公文去而已，实质性的措施一点也没有。老物业公司被驱逐前不但把全部本体维修基金挪走拒不归还，而且把门禁系统、消防系统、监控系统全部破坏。新物业公司进驻时真是百废待兴、举步为艰，消防被限期整改、小区连大门道闸杆断了也没有钱修复，那时甚至打报告向住宅局基金中心申请借款用来消防整改和电梯维修（当然也不可能借到钱）。

2007年业委会经多次修改正式确定了以“账户共管”为核心的“雍翠豪园第二轮物业管理模式”作为业主大会表决提案，经业主大会表决取得了65.7%票权。“雍翠豪园第二轮物业管理模式”（即雍翠模式）作为对外招聘物业公司的基本条件。我们据此制作了招标文件、合同框架和评分标准，向外公开招标。2008年北方物业管理有限公司经评标取得了小区物业管理资格，受业委会授权委托在11月正式进驻小区提供物业管理服务：

设立“小区收入共管账户；管理处按年、按月制定工作计划和预算并提交业委会审议。审核后的预算每月从“小区收入共管账户”划拔到管理处账户用于日常物业管理开支；与管理费一起统一托收到“小区收入共管账户”上的维修基金，则按月划拔到“维修基金专户”，该账户实行双方共管，保障了维修基金的安全；弥补旧有物业管理模式的缺陷，在现有法律条件下可操作的模式。它的机制能够有效化解业主、业委会与物业管理企业之间的矛盾，改变了物业公司在旧有模式中“独霸一方、为所欲为”的思维，置业委会监管作用于物业管理的日常工作中，使小区成本开支环节得到有效监督和控制。为营建和 谐的物业管理环境开创新局面起到了重要的作用。

《物权法》第七十八条对业主委员会的地位明确：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主有权选举业主委员会，但是在一般情况下，不能拒绝业主委员会作出的决定。业主可以由于种种原因不参加业主委员会的活动，但是，业主委员会的决定必须遵守，只有人民法院才能有权撤销业主委员会的决定。规范了业主委员会与政府职能部门之间的关系。

这一条也赋予业委会在化解社区矛盾中的重要作用！

例如润泰大厦业主委员会经反复劝阻无效后，起诉同小区的业主在装修过程中，凿穿H层楼板，加设直径约50毫米的新排水管道。4楼和5楼之间H层（架空层），平时是业主们休闲纳凉之所，业委会说“修复原状就好，打官司不是针对谁，而是为了维护小区管理规约的严肃性。”经法院调解，被告需恢复楼板原状并承担诉讼费用，现在私自凿开孔洞已恢复原状。业委会告业主胜诉的案件，具有标本性意义：业主要自觉遵守业主规约维护公共利益！

四、及时反映和协助政府协调社区群众各方面各层次利益诉求是广东华南和谐社区发展中心的历史责任

广东华南和谐社区发展中心在政府的扶持和社会各界的关心支持下于2010年经广东省民政厅批准注册成立，中心致力落实科学发展观和贯彻《物权法》，致力推动全社会共同构建长治久安的和谐社区。

中心的指导思想：学好用好《物权法》，引导广大业主依法、有序地推进业主委员会的建设，联合房地产开发企业和物业服务企业，共同推动小区物业管理市场的健康发展，最终达到构建和谐社区的总目标，迫切需要建立一个融学术研究与实践指导为一体的交流合作平台，使之成为政府联系基层社区的纽带和国内外学术交流的桥梁。

本中心一方面将组织学术界通过开展国内和国际学术交流，借鉴国外的先进经验和做法，努力使小区业主委员会这一社会基层自治组织成为政府联系社区广大居民的桥梁和纽带，推动构建和谐社区的建设步伐；另一方面将发挥各社区业主委员会的自身优势，借助业主委员会在社区的自我管理平台，通过公益性运作，推动基层社区的综合治理和文化建设事业的健康发展。

成立后，首先组织了提高业委会自我管理自我提高的多种课题的培训交流活动，在广东省组织了多种课题的论坛和社区活动，如：

协助政府组织

帮助小区成立业主委员会，解决各种矛盾

及时反映和协助政府协调社区群众各方面各层次利益诉求是广东华南和谐社区发展中心的历史责任

第二篇：业委会物业管理委托合同

业委会物业管理委托合同

第一章 总则

第一条本合同当事人

委托方（以下简称甲方）： 受委托方（以下简称乙方）：

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将玉慧苑小区委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条物业基本情况

物业类型：住宅小区

坐落位置： 四至：

占地面积：

建筑面积：

第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本全同承担相应的责任。

第二章委托管理事项

第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。

第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道，落水管、垃圾道、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备。市政公用设施和附属建筑物、物筑物的维修、养护和管理，包括室外上下水管道。

第六条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第七条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括文化、体育娱乐场所。

第八条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

第九条交通与车辆停放秩序的管理。

第十条维护公共秩序，包括巡视、门岗执勤。

第十一条管理与物业相关的工程图纸。

第十二条组织开展社区文化娱乐活动。

第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用：

⒈物业管理服务费；

⒉公共设施维修基金；

⒊业主室内有偿服务费;⒋特约服务费。

第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十五条对业主和物业使用人违反«业主公约»的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止。

第三章委托管理期限

第十六条委托管理期限为 年。自 年 月 日起至 年 月 日。

第四章双方权利义务

第十七条甲方权利义务

⒈代表和维护产权人、使用人的合法权益。

⒉制定«业主公约»并监督业主和物业使用人遵守公约。

⒊审定乙方拟定的物业管理制度。

⒋检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

⒌审定乙方提出的物业管理服务计划、财务预算及决算。

⒍当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付。

⒎协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：

(1)协调历来未缴物业管理服务费问题;

(2)每年十月一日为缴费时间，最多预交贰年;

(3)xx麻将馆乱停车现象、xx问题、xx问题。

⒏协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

第十八条乙方权利义务

⒈根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度。

⒉对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提出请有关部门处理。

⒊按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。

⒋可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。

⒌负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

⒍业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。

⒎制物业管理管理计划、资金使用计划及决算报告。

⒏六个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目。

⒐本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需要本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。第五章 物业管理服务质量

第二十一条 乙方须按下列约定，实现目标管理。

⒈房屋外观：完好、整洁、无缺损。

⒉设备运行：运行状态良好。

⒊房屋共用设施、设备的维修、养护：及时处理用户报修，按计划完成。

⒋公共环境：无垃圾暴露、日产日清、卫生达标。

⒌绿化：绿化管理要经常化、制度化，无破坏、践踏及占用现象，保证绿化成活率。

⒍交通秩序：交通便利、车辆行驶畅通、停放有序。

⒎保安：加强防范，完成治安保卫工作，保证业主及物业使用人生命财产安全。

⒏急修：随叫随到。

小修：随报随修或按业主约定时间修理。

⒐业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%以上。

第六章物业管理服务费用

第二十条物业管理服务费

1.本物业的管理服务费: 物业管理费：0.1元/平； 保洁费：0.1元/平； 安保费：0.05元/平；

房屋设备运行费：0.1元/平； 维修养护费：0.1元/平。

2.管理服务费标准的调整，按市物价局有关规定并经过业主大会讨论通过调整。

3.业主和物业人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天物业管理费的3‰收取滞纳金。

第二十一条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须甲方同意。

第二十二条其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：

⒈有偿服务按市场价规定收费。

⒉特约服务双方议价。

第二十三条房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用。

⒈房屋共用部位的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用，由甲方承担；更新费用，由甲方承担。

⒉房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用，由甲方承担；更新费用，由甲方承担。

⒊市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用，由甲方承担；更新费用，由甲方承担。

⒋公共绿地的养护费用，由乙方承担；改造、更新费用，由甲方承担。

⒌附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用，由甲方承担；更新费用，由甲方承担。第七章违约责任

第二十四条甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙有权要求甲方在一定期限内解决，逾期示解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十五条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十六条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十七条甲乙双方任一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方2万元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。

第八章附则

第二十八条双方约定自本合同生效之日起15天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第二十九条合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。

第三十条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充 协议与本合同具有同等效力。

第三十一条本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规的政策执行。

第三十二条本合同正本连同附件共6页，一式三份，甲乙双方及物业行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第三十三条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的签定为准。

第三十四条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十五条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政协主管部门进行调解。

第三十六条合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。

第三十七条本合同自签字之日起生效。

甲方签章： 乙方签章：

代表人： 代表人：

年 月 日 年 月 日

合同附件

一、综合管理服务标准

⒈建立完善的物业管理制度和服务质量管理体系。

⒉履行物业管理服务合同，并按规定公布物业管理服务项目内容及物业管理服务费标准。

⒊全体员工挂牌服务，执行职业道德规范，每半年召开一次业主座谈会，收集意见，及时整改;每年年底进行业主满意度评价；每年至少一次与社区居委会、业主委员会组织文化趣味活动，加强精神文明建设。

二、卫生方面服务标准

⒈环卫设备完好，合理设置垃圾桶、果皮箱。

⒉清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，公共区域每天至少清扫一次。

⒊垃圾日产日清，无垃圾桶、果皮箱溢满现象，各类垃圾容器及时清洁，无重异味。

⒋小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。

⒌雨雪天气及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫，楼道无乱悬挂、乱贴、乱画、乱堆放等现象。

⒍根据实际情况开展灭蝇、灭蚊等卫生消杀工作。

⒎对超环保标准排放油烟、噪音等行为和违反规定饲养、家畜、家禽者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

三、维护方面服务标准

⒈维修养护制度健全并在工作场所明示、工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

⒉共用设施设备按照项目配套建设管理，责任分工运转正常，维护良好，有设备台帐，运行记录、检查记录、维修记录、保养记录，对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理记录。

⒊保障小区智能化设施的日常运行正常，维护及时。

⒋智能化系统出现故障时，有相关预案措施弥补。

⒌电梯24小时运行，安全设施齐全、通风、照明及附属设施完好。

⒍轿厢、井道、机房保持清洁。

⒎电梯按时年检，由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。

⒏运行出现故障后，维修人员应在规定的20分钟内到达现场维修。

⒐运行出现险情后，有排除险情的应急处理措施。

⒑保证居民正常生活用水

⒒对水箱定期清洗消毒，确保水质合格。

四、绿化方面服务标准

⒈花草树木生长良好，修剪整齐美观。

⒉绿地无改变性质和破坏，占用现象。

⒊适时对花草树木进行浇灌、松土、施肥、灭虫、防冻保暖。

⒋园林小品及设施维护良好。

五、秩序维护方面服务标准

⒈危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。

⒉消防设备设施完好无损，可随时起用、消防通道畅通，制订消防应急方案。⒊限制大型机动车进入，机动车、非机动车行驶、停泊管理有序。

⒋中央监控室实施24小时安全监控并记录及时并保存7天监控资料。⒌看管公共财产包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、花、草、树木、果实等。

⒍ 发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。

六、历史遗留问题解决方案

⒈如果中标第一个月(说明具体月份)将暂不使用的南门临时封砌； ⒉对麻将馆乱停车问题，通过业主及业主委员会、麻将馆使用者进行协调沟通无效时，报政府主管部门，力争在今年下半年解决；

⒊有关电梯三方对讲的遗留问题，将在5月底前解决；

⒋有关xx栋氧吧排烟问题，将在5月底前解决；

⒌有关xx文化室向小区内开门的问题，需业主和业主委员会的配合，积极与武丰村村委会联系，协商解决，将在6月底前解决。

第三篇：业委会物业管理委托合同0411

业委会物业管理委托合同

第一章总则

第一条本合同当事人

委托方(以下简称甲方)：xx家园业主委员会

受委托方(以下简称乙方)：xx物业管理有限公司

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将xx委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条物业基本情况

物业类型：xx

坐落位置：xx

四至：xx

占地面积：xx

建筑面积：xx

委托管理的物业构成细目附后

第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章委托管理事项

第四条房屋建筑共用部位的维修、养护、和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层。

第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟道、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、红外线监控系统。

第六条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化*池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。

第七条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。

第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

第十条交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1.物业管理服务费;

2.业主室内有偿服务费;

3.特约服务费;

第十五条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十六条对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、赔偿损失等措施。

第十七条其它委托事项

1.协调处理开发商工程质量遗留问题。

第三章委托管理期限 第十八条委托管理期限为年。自年月日时起至年月日时止。

第四章双方权利义务

第十九条甲方权利义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益;

2、制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约;

3、审定乙方拟定的物业管理制度;

4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;

5、审议乙方提出的物业管理服务计划、财务预算及决算;

6、在合同生效之日起日内向乙方提供平方米建筑面积的经营商业用房，由乙方按每月每平方米元租用，其租金收入用于;

7、在合同生效之日起 x日内向乙方提供 xx平方米建筑面积管理用房(产权仍属甲方)，由乙方按下列第(1)执行;

(1)无偿使用;

(2)按建筑面积每月每平方米元租用，其租金收入用于。

8、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起7日内向乙方移交;

9、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其他方式偿付;

10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题

(1)协调历来未缴物业管理服务费问题;

(2)每季度的第一个月为缴费时间，最多预交壹年;

(3)电梯三方对讲补装问题;

(4)xx咖啡屋、xx栋氧吧排烟问题、xx文化室开门问题。

11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

第二十条乙方权利义务

1、根据有关法律、法规及本合同的约定、制定物业管理制度;

2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;

3、按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理;

4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;

5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的维修养护计划和大中修方案，经双方议定后有(由)乙方组织实施;

6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督;

7、负责编制物业管理管理计划、资金使用计划及决算报告;

8、每个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目;

9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;

10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房、物业管理的全部档案资料;

第五章物业管理服务质量

第二十一条乙方须按下列约定，实现目标管理。

1、房屋外观：完好、整洁、无缺损

2、设备运行：运行状态良好

3、房屋及设施、设备的维修、养护：接到反应后24小时内组织维修

4、公共环境：无垃圾暴露、日产日清、卫生达标

5、绿化：修剪养护及时

6、交通秩序：交通便利、车辆行驶畅通、停放有序

7、保安：24小时值班、按规定巡逻

8、急修：10分钟赶到现场处理

小修：随报随修或按业主约定时间修理

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%以上

具体的物业管理服务质量要求附后。

第六章物业管理服务费用

第二十二条物业管理服务费

1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.55元(多层)、0.95元(高层)向业主或物业使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取。

2、管理服务费标准的调整，按市场及业主委员会协商调整。

3、空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米元向收取。

4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第(2)项处理

(1)从逾期之日起按每天元交纳滞纳金;

(2)从逾期之日起按每天应交管理费的万分之伍交纳滞纳金;

第二十三条车位使用费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：

1、露天车位：80元/辆月

2、车库车位：150元/辆月(六个车位)

第二十四条乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。

第二十五条乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目和收费标准约定如下：

1、高层楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取;

第二十六条房屋共用部位、共用设备、设施、公共场地维修、养护费用：

1、房屋共用部位的小修、养护费用、由乙方承担;大中修费用，由甲方承担;更新费用，由甲方承担。

2、房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由乙方承担;大中修费用，由甲方承担;更新费用，由甲方承担。

3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由乙方承担;大中修费用，由甲方承担;更新费用，由甲方承担。

4、公共绿地的养护费用，由乙方承担;改造、更新费用，由甲方承担。

5、附属配套建筑和设施的小修、养护费用，有乙方承担;大中修费用，由甲方承担。

第七章违约责任

第二十七条甲方违反本合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第二十九条乙方违反合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十条甲乙双方任何一方无正当理由提前终止合同的，违约方应赔偿对方壹万元的违约金;给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予经济赔偿。

第八章附则

第三十一条自本合同生效之日起30天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第三十二条合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。

第三十三条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。

第三十四条本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及附件和补充协议中规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十五条本合同正本连同附件共12页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。

第三十六条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十七条本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解;协商或调解无效的，按下述第种方式解决：

一、提交xx仲裁委员会仲裁;

二、依法向人民法院起诉。

第三十八条合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满天前向对方提出书面意见。

第三十九条本合同自签订之日起生效。

甲方签章：乙方签章：

代表人：代表人：

年月日

合同附件

一、综合管理服务标准：

1.建立完善的物业管理制度和服务质量管理体系。

2.履行物业管理服务合同，并按规定公布物业管理服务项目内容及物业管理服务费标准。

3.全体员工挂牌服务，执行职业道德规范，每半年召开一次业主座谈会，收集意见，及时整改;每年年底进行业主满意度评价;每年至少一次与社区居委会、业主委员会组织文化趣味活动，加强精神文明建设。

二、卫生方面服务标准：

1、环卫设备完好，合理设置垃圾桶、果皮箱。

2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，公共区域每天至少清扫一次，并实行8小时动态保洁。

3、垃圾日产日清，无垃圾桶、果皮箱溢满现象，各类垃圾容器及时清洁，无重异味。

4、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。

5、雨雪天气及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫，楼道无乱悬挂、乱贴、乱画、乱堆放等现象。

6、根据实际情况开展灭蝇、灭蚊等卫生消杀工作。

7、对超环保标准排放油烟、噪音等行为和违反规定饲养、家畜、家禽者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

三、维护方面服务标准：

1、维修养护制度健全并在工作场所明示、工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

2、共用设施设备按照项目配套建设管理，责任分工运

转正常，维护良好，有设备台帐，运行记录、检查记录、维修记录、保养记录，对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理记录。

3、保障小区智能化设施的日常运行正常，维护及时。

4、智能化系统出现故障时，有相关预案措施弥补。

5、电梯24小时运行，安全设施齐全、通风、照明及附属设施完好。

6、轿厢、井道、机房保持清洁。

7、电梯按时年检，由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。

8、运行出现故障后，维修人员应在规定的20分钟内到达现场维修。

9、运行出现险情后，有排除险情的应急处理措施。

10、保证居民正常生活用水

11、对水箱定期清洗消毒，确保水质合格。

四、绿化方面服务标准：

1、花草树木生长良好，修剪整齐美观。

2、绿地无改变性质和破坏，占用现象。

3、适时对花草树木进行浇灌、松土、施肥、灭虫、防冻保暖。

4、园林小品及设施维护良好。

五、秩序维护方面服务标准：

1.小区严格实行封闭式管理(2007年5月1日开始执行)，主要出入口有专人值守，外来人员和车辆及大件物品出入登记。

2.有专门秩序维护人员，实行24小时值班及巡逻制度。

3.对非机动车实行凭牌出入，机动车、非机动车行驶、停泊管理有序。

4.危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。

5.消防设备设施完好无损，可随时起用、消防通道畅通，制订消防应急方案。

6.中央监控室实施24小时安全监控并记录及时并保存7天监控资料。

7.看管公共财产包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、花、草、树木、果实等。

8.发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。

六、历史遗留问题解决方案：

1、如果中标第一个月(说明具体月份)将暂不使用的南门临时封砌;

2、对咖啡屋对小区排放的油烟问题，通过业主及业主委员会、咖啡屋使用者进行协调沟通无效时，报政府主管部门，力争在今年上半年解决;

3、有关电梯三方对讲的遗留问题，将在5月底前解决;

4、有关xx栋氧吧排烟问题，将在5月底前解决;

5、有关xx文化室向小区内开门的问题，需业主和业主委员会的配合，积极与武丰村村委会联系，协商解决，将在6月底前解决。

6.年底对本小区垃圾桶设置根据地理环境改入地下。

第四篇：物业管理中保安的三个角色

物业管理中保安的三个角色

物业管理是房地产综合开发的延续和进一步完善，在现代化的城市管理和房地产经营管理中起着重要的作用。物业管理作为适应市场经济的一种先进管理模式，已逐渐被业主和政府相关部门所重视，做为物业管理行业的保安又该何自处，他所起到的作用和价值又有多大呢？

综合来说，物业管理的保安服务性质可以从以下几个方面来理解：

1、它所服务的实施依据是物业管理服务合同；

2、它的使施主体是物业管理单位；

3、服务目的是维护物业管理划定区域内的公共秩序；

4、它的界限是做好防范性的安全保卫活动。它所扮演的“三重”角色是服务员、消防员和保安员。

一、角色

（一）服务员

物管企业的保安员始终处在一线前沿，直接面对业户，是企业的窗口，保安员每时每刻的言行举止、服务水平都直接体现了物管企业的整体形象、管理水平和服务意识。为此加强保安员的职业道德、服务意识、业务知识、服务技巧等各方面的培训是十分重要的。只有这样才能使其做到爱岗敬业、精益求精，在工作中变的有主动性和创造性。而物业管理企业服务水平也就得到了全面提高和保证。所以说做好一个热情周到的服务员应是保安从业人员的基本要求和努力追求的目标。

角色

（二）消防员

物业管理的服务性质决定了对所管区域的消防安全责任，所以说保安员又是消防管理工作的中坚力量，从日常的巡视、检查，到发现火险、扑救、灭火等，每一个环节保安队员都肩负着重要职责。所以加强对保安消防管理知识、灭火自救等技巧的培训尤为重要，只有使他们熟练的掌握了消防管理的相关知识，加上不定期组织的消防演习，让他们积累一定的丰富的实战经验，使其综合素质得到有效提高。在工作中学到更多的知识，掌握更大的本领，获得更多的成就，这样做无疑会使保安员感到从事保安工作的优越性和充实感，更加热爱本职工作，热爱物业管理行业，拥有了成就感、自豪感，工作自然会更加努力。消防管理好了，火险隐患少了，业主、客户高兴了，政府部门满意了，物业管理企业的声誉就好了，在市场上的竞争力自然也就强了。

三、机智勇敢的保安员.物管企业的保安服务是维护物业管理区域内的公共秩序，并提供安全防范。因此，物管企业的保安员不同于其他行业的保安，不仅要身体强健，更要服务意识强，头脑灵活、机智勇敢、临危不惧、乐于奉献。为了确保物业管理保安服务质量，物业管理企业在聘用保安员时要把好“三关”，即招聘关、考核关和培训关。首先要从源头抓好，即在招聘保安员时要选择优秀退伍军人、党员、团员，他们纪律性很强，综合素质高，集体意识好，又好学上进，具备从事物业管理服务的先决条件；其次，要严格认真进行考核，能否胜任物业管理保安服务这项工作，需要基本的理论知识测试和相应的军事考核，物业管理面对不同的业主、客户，长期需要做好沟通、解释等工作，没有一定的沟通能力显然不行，当然体质不行那就更不用说；再次，周密细致的培训长抓不懈，从应知应会、岗位职责、服务流程等基础知识抓起，进行反复的培训、学习，并及时考核、检查，发现“落伍者”，要立即采取措施，或培训合格后再上岗，或辞退，决不能姑息养闲，影响整个队伍的服务标准和工作成效。总之，机智勇敢的保安是物业管理保安服务的基本要求，一名称职、合格的物业管理保安员必须具备机智勇敢这个先决条件。

第五篇：物业公司服务内容及其在物业管理中的权利和义务

物业公司服务内容及其在物业管理中的权利和义务

2014-04-04物业管理资讯

物业公司基本服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

(一)是常规性的公共服务，主要有以下几项：

①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；

②房屋设备、设施的管理；

③环境卫生的管理；

④绿化管理；

⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；⑥车辆道路管理；

⑦公众代办性质的服务；

(二)是针对性的专项服务：

①日常生活类；

②商业服务类；

③文化、教育、卫生、体育类；

④金融服务类；

⑤经纪代理中介服务；

⑥社会福利类；

(三)是委托性的特约服务：

物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

物业管理公司在物业管理中的权利主要有：

① 根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法；

② 依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；

③ 依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；

④ 有权制止违反规章制度的行为；

⑤ 有权要求业主委员会协助管理；

⑥ 有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；⑦ 可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

物业管理公司在物业管理中的义务主要有：

①履行物业管理合同，依法经营；

②接受业主委员会和全体业主的监督；

③重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；

④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。