国际高端建筑市场的项目管理

第一篇：国际高端建筑市场的项目管理

国际高端建筑市场的项目管理

杨立民

摘 要 中国不少建筑企业在承揽国际工程中,由于不熟悉国际施工环境和施工要求,造成重大经济损失。经过认真的分析，出现问题的主要原因为不适应国外的管理要求,自身没有形成统一的管理模式,没有品牌效应,不能主动适应国际上严格的管理要求。本文通过对国际的施工环境和组织的分析，提出了在投标和项目实施阶段如何来适应高端建筑市场的管理要求。

关键词 高端市场 市场环境 国际工程 项目管理

随着我国大力推进走出去战略，中国建筑施工企业在国际上承揽的工程越来越多。特别是在欧债**愈演愈烈和全球金融危机的大背景下,我国进军欧洲等高端市场的热情被点燃，建筑施工项目遍布世界各个角落。但是我国建筑施工企业在高端市场的成功案例却寥若晨星，大多是四处碰壁、损失惨重。

中国水利电力建设集团（简称中水电，下同）致力于开拓国际市场，在第三世界的建筑市场取得巨大成功。哥斯达黎加Chucas项目是中水电试水高端市场的第一个项目。项目业主为欧洲第二大电力投资公司意大利电力公司艾奈（ENEL），项目是中水电第一个采用纯商业模式运做实施的项目。在项目实施初期由于不适应业主“对质量管理采用QA模式管理，和海恩法则严格管理项目的职业健康、安全和环境保护工作”，造成我方工程处于停工状态，工程进展缓慢，多数参与者感到郁闷和彷徨。经过长时间的碰撞、反思和交流，对高端建筑施工市场有了初步的认识。1 高端建筑市场的特点

1.1 材料资源市场小，属于卖方市场，供应商议价能力非常高

哥斯达黎加属于农业社会，工业基础不发达，大部分工业产品依赖进口，在当地很难找到满足工程需要的材料。由于市场小，所有的供应商都采取订单的方式组织生产。供应商为了保护自身的利益，在合同谈判时大多要求预付款或者提供信用证，而且对材料质量不予承诺。同时同一产品的供应商很少，竞争不充分，因此具有非常高的议价能力。

1.2 满足工程需要的劳务资源匮乏

西方国家的社会福利都比较高，从事建筑等重体力劳动人员非常少，技术工人就更少。这些国家不是水电开发非常充分就是根本没有开发，像哥斯达黎加就属于没有开发的市场，适合水电建筑工程的技术工人严重匮乏，工资非常高，通常是中方工人的几倍。由于大部分劳务缺少水电施工必要的技能，因此工作效率非常低下。1.3 法律对劳工的保护是强制的

西方国家执政普遍采用竞选方式，工会的力量非常强大，对劳工权益保护法执行得非常好。经常有劳动保护部门的人来调查，资方根本不敢违反劳工法，否则就会面临当地的劳工保护部门的巨额罚款，严重的会给予停工处罚。1.4 施工安全管理非常严格和细腻

像ENEL这样在欧洲享有盛誉的公司是采用百万工时事故率进行项目安全评估的,他们认为项目出现重大伤亡事故是不可想象的。这就要求极为注重施工过程的每一个细节,要求每个人的行为必须符合安全守则,否则认为项目不合格。比如，在哥斯达黎加Chucas项目业主经常因为工人没有佩戴防护眼镜而拒绝其进入施工现场。1.5 质量管理采用QA的管理模式,注重过程控制和过程资料的收集

西方的业主和监理要求施工过程的每一个细节必须正确,并不存在重要工序和非重要工序之分。他们认为只有每一个步骤都是严格按照技术规范和流程操作的，才能保证整个活动的正确，即便是过程中有微小的不合格,整个活动就会造成不可能合格。他们1.6 严格的环境管理

西方对环境的保护近乎苛刻的程度。无论在任何地方，施工中都是不能伤害到树木的，哪怕是碰到都不行。在施工中必须注意这些细节的要求，往往我们看似微不足道的事情就会被停工。这是西方社会和我们的观念上的巨大差别。施工的材料是不许进入到河流的。连道路的排水都是环境问题。我们在Chucas项目，因为临时路的边坡问题、排水问题经常被业主批评，甚至停工。为了达到业主的要求，我们付出了非常大的代价。1.7 市场准入制度

西方市场各种准入制度非常严格，有些领域外国公司根本就不可能进入。比如我们在哥斯达黎加，仅在建筑市场就要求必须在哥国注册公司，然后在工程师协会注册，成为会员，并且必须聘有一名注册工程师才具备在哥国承揽工程的资格。而这个注册工程师中方人员注册几乎是不可能的，因为需要使用西班牙语进行考试通过才能注册。我们没有办法，只得在当地聘请一名非水电专业的华人作为注册工程师。

类似这种市场准入的制度很多，比如，爆破工程师必须在当地取得资格、油库必须获得当地环境部门审批等等，而且这些是外国公司根本就不可能获得许可。1.8 职业化的管理模式

西方采用职业化的管理模式，所有工程师都在自己的领域有绝对的权力，上级领导不能干涉。他们的工作就是在自己的范围内免责，作为管理者把所有的问题指出来，提出要求就够了，而他们是不会跟你商量怎么做的。他们的理念是：你是工程师，你是知道怎么做好的，不需要我跟你说怎么做，他们更没有义务跟你说怎么做是合适的。1.9 当地供应商的结算周期和主合同的差别 要求每一个作业都必须有详细的质量记录,并且能够被追溯。因为在国外的市场很小，基本上都采用订单生产，所以大部分的供应商都要求预付款，即使不要求预付款的也要求提供信用凭证，并根据信用凭证的额度供应材料。而我们的合同一般都是采用月结算的模式，在施工高峰期资金压力会非常大，很可能造成资金链断裂。1.10 概念性的图纸

国外的图纸大部分为概念性的图纸，需要承包商进一步细化和做出车间图。业主和监理会根据车间图审核承包商的施工方案和施工方法并计量。1.11 计划管理

业主和监理会非常重视施工计划，会根据施工计划和所配置的资源对施工过程进行考核。如果施工不能按照施工进度计划执行，如果不是业主的责任，全部延期的责任由承包商承担，不可能支付赶工费用。1.12 工作效率

外国人的工作效率非常低，通常一件事情需要很长时间才能决定。这在国外的单价合同的项目管理中对承包商是非常有利的。比如，Chucas项目的设计是业主的责任，由于工作效率的问题，图纸的提供经常滞后很长时间才能提供。但是业主也会在计划中规避这个风险，一般会把设计的提供时间设在比较靠后的时间，给设计提供较为充裕的时间，而压缩施工时间，转嫁施工风险。2 赢在起跑线上

一个合同执行的难易程度应该说在合同签订的时候就决定了,所以要在签订合同时就对项目的各项工作做好策划。这就需要对项目所在国的情况尽可能的了解。也只有了解了项目所在市场的条件、环境，才不会掉进项目业主精心设置的合同陷阱。因此在项目考察期的工作就显得尤为重要。

由于我们承揽外国公司工程，对项目所在国的国情、三大资源市场，法律规定、工程惯例要做到尽可能多的了解，才能在合同谈判中占据较为有利的地位，确定项目单价更为合理。

业主不会在合同谈判过程中提出具体的项目管理目标，但是会在合同中隐含。所以，要根据最高要求的质量、安全和人力资源的素质、工作效率、市场惯例确定工期，否则将会造成非常严重的后果。比如，Chucas项目的导流洞工程仅200m长，合同开挖工期52天，我们策划工期按照90天考虑，实际从2011年7月至今还没有完成，截止到2012年5月28日，已经实施10个月，尚有部分开挖没有结束，可想而知延期多少时间。这就是业主在质量和安全上对我们施压的结果。

坚持优质优价原则,切记不能迷信低成本优势。努力打造品牌，利用品牌优势和技术优势，树立创造优质工程的理念，在投标过程中以品牌、质量和信誉作为投标的基础，这才能使我们赢在起跑线上。3 组建优秀的项目团队是项目成功的组织保证 3.1 高端市场的项目成员素质的要求

一个好的项目，必须有一个优秀的项目团队来执行，对于高端市场尤为如此。这就要求项目团队成员的素质能够很好的适应高端项目特点和内在的要求。3.1.1 高端市场项目对项目经理的要求

高端市场的项目管理实际上就是在严格执行合同。对如何“正确执行合同”的要求非常高，所以项目经理必须有丰富的合同管理经验和沟通协调能力。3.1.2 高端市场对项目总工的要求

高端市场对技术设计和方案要求有详细的计算要求，每一个方案能够在理论上论证可行性和正确性，而且对每一个施工步骤都要求有图纸和详细的技术说明。因此要求项目总工必须有很丰富的理论知识和丰富的施工经验，对技术干部有强有力的指导能力和沟通能力。

3.1.3 高端市场的商务经理的要求

高端市场的项目执行实际上就是执行合同。这就要求项目的商务经理既是合同管理专家，又是商务管理专家，能够明确清晰地了解项目合同执行的方法和要求，能够为项目团队编制完整的项目执行大纲和要点，能够协助项目经理及时发现项目执行过程中的不足和是否有偏离的状况，并提出纠偏措施。对于项目出现的变化有敏锐的洞察力和预见性，提前做出安排。

鉴于高端市场对施工质量和安全的高标准，管理和作业人员进场之前必须是经过考核的，以满足项目需要。3.2 高端市场对项目决策的要求

因为高端市场对施工进度的要求非常高，如果不是业主的原因造成的滞后，都将会被反索赔，而且数额都比较大。这就要求项目团队有一个高效的决策机制。

项目决策管理要着眼长远和项目实际，在对项目的条件、困难和优势充分了解的前提下作出正确的决策。对于影响项目成本控制的问题必须经过充分的酝酿、研究，以最快的速度形成项目决议，交相关管理科室制定控制办法并严格执行。对项目成本控制问题上如果出现久拖不决、朝令夕改的现象，将导致成本飙升。优良的施工质量、细腻的安全管理和高效的施工进度是高端市场的内核 4.1 强调过程管理的QA质量管理是高端市场的管理手段和方法

QA是QUALITY ASSURANCE的简写，其在ISO8402：1994中的定义是“为了提供足够的信任表明实体能够满足品质要求，而在品质管理体系中实施并根据需要进行证实的全部有计划和有系统的活动”。针对质量管理来说，那就是施工活动的全过程具有可追溯的，不可逆的合格保证，也就是在施工活动的每一个环节，都必须能够保证合格，而且能够被验证。比如我们导流洞安装的钢支撑，因为导流洞是分上下半洞施工的，下半洞安装的钢支撑要和上半洞安装的正确对接，这就要求必须记录上半洞安装的编号、位置，同时在加工厂就得验收合格，而且要记录准确，到施工现场再次验收，而且要记录准确。安装之后还需要经过测量验收并记录，最后的检查要几个纪录全部对应才能说明安装的合格，否则就不合格。

单项施工方案和图纸是指导施工项目实施的文件，必须按照“详细清晰的工艺流程，明确的质量标准和控制方法，安全的施工方法和足够合理的资源配置”的要求进行编制，才能满足高端市场对施工质量和安全的要求。作业前必须编制施工车间图，车间图需要能够显示每一个施工步骤和具体方法，施工人员只要按照图纸施工即可。每个施工方案需经过工程师批准后方能实施，而且实施过程中必须按照方案进行。严禁出现纸上一套，实际是另外一套。

制定详细严格的质量保证计划。质量计划就是项目的执行手册，需要详细规定每一个工作的操作方法、质量标准和检查方法。因为质量计划需要和业主或者监理一起讨论确定，工程师也必须遵照执行,是不能随意篡改的。所以在实际施工过程中只要按照这个计划的规定去做，才会避免歧义。

质量管理采用职业化的管理模式，选用专业能力较强的人员担任质量管理员，项目领导层不能插手他们的工作，给他们按照质量计划进行管理的空间，并在组织上给予他们与他们所承担的责任相适应的权利和待遇，4.2 强调全程无事故是高端市场的重要特点

国外的大型公司，HSE管理方面大多采用海恩法则和墨菲定律，把数理统计方法引入HSE管理当中，以百万工时事故率作为项目HSE管理的指标，同时也是项目管理的考核指标。

4.2.1 海恩法则和墨菲定律

海恩法则-任何安全事故都是可以避免的。海恩经过统计指出任何严重事故都是有征兆的，每个事故征兆背后，还有300次左右的事故苗头，以及上千个事故隐患，要消除一次严重事故，就必须敏锐而及时地发现这些事故征兆和隐患并果断采取措施加以控制或消除。

墨菲定律——只要存在发生事故的原因，事故就一定会发生，而且不管其可能性多么小，但总会发生，并造成最大可能的损失。

根据海恩法则和墨菲定律的要求，对每一个作业都制定相应的程序，并对每一个程序指定相应的责任人。对每一个程序在作业过程中可能发生的事故加以分析，并制定发现和预防手册，教育和指导操作人员，提高其对安全事故的敏感性。针对任何一个程序，无论大小都制定定期检查的制度，及早发现隐患，及时整改。无论事故的隐患有多大，一经发现就必须上报，及时排除。在生产过程中，即使有一些小事故发生，可能是避免不了或者经常发生，也应引起足够的重视，要及时排除。当事人即使不能排除，也应该向安全负责人报告，以便找出这些小事故的隐患，及时排除，避免安全事故的发生。

将数理统计工具引入到安全管理当中来，经过一段时间的统计，分析影响安全管理的主要因素，并在人、机、料、法、环五个方面制定严格的措施予以预防。经过多个PDCA循环，逐渐消除安全隐患，使项目的安全管理走上科学化、制度化的轨道。

4.2.2 西方社会对环境的保护非常严格，甚至苛刻。我们在施工过程中必须严格执行当地的环保法规的规定，对于“三废”要制定严格的回收排放措施。

4.2.3 因为西方社会高度重视人权，对产业工人的职业健康保护非常重视，从细微处保护职工的身心健康，所以要从真正关心职工健康的角度进行管理。4.3 高效的施工组织是高端市场的要求

高端市场对于施工进度的要求是强调按照计划执行，如果是我们的原因出现了滞后，必须想办法找回来，否则将面临巨额的罚款。因此对于施工的计划性、资源的高效配置有非常高的要求。

4.3.1 严谨的施工计划管理是保证高效资源配置的重要保证

依据施工组织设计确定的资源配置条件和施工方法，确定各项作业的施工工期，并在合理的逻辑关系下编制施工总进度计划。年计划、季度计划、月计划都是在总进度计划基础上对施工目标的细化和分解，其目的是保证总进度计划的实现和合理配置资源。其中年计划主要是对项目长期资源配置和目标做出概略性的计划。季度计划是为了保证资源采购的需要，提出合理的资源需求计划。月计划主要是为了保证生产期间的资源有效配置，项目生产能够按照一定的速度实施。因此月计划和季度计划非常重要，是完成项目的重要文件。周计划是实现月计划的指导性文件。周计划要明确施工各环节所需要的资源，施工工区和施工管理部门要根据周计划所列的资源组织生产。4.3.2 有效的激励机制是完成进度计划和和谐组织的制度保障

在考核的基础上,建立物质奖励、精神奖励和技能奖励的分级奖励机制。根据月考核的结果，进行物质奖励，根据季度考核的结果给予精神奖励，根据年度考核的结果给予技能奖励，形成一个涵盖项目运行全过程的奖励机制。物质奖励主要为现金奖励，可以采用月进度奖励、加班费、全勤奖、纪律奖等形式。精神奖励主要为非现金形式的奖励，起到调节精神状态的作用，可以采用旅游、带薪休假、反探亲等形式。技能奖励是最高级的一种奖励形式，以提供必要的技能学习的机会，起到提高个人能力和晋升的机会为主，可以采取带薪培训、回总部锻炼和学习等方式。5 属地化管理是高端市场的发展方向和客观要求

因为高端市场多处于对市场保护非常好的国家，所以不可能有大量的中方人员进入到项目中。这就要求项目必须努力适应属地化管理的要求。要实现属地化管理虽然存在诸多条件制约，都是中方建筑企业应努力的方向。结束语

高端市场对于大多数国内建筑企业是一个全新的领域，有很多新的事物需要学习、适应和总结。只要我们不畏艰难，勇于改变固有的思维模式，努力学习高端市场的规范规定，适应他们的管理模式，充分融入到当地的环境中，就一定能在高端建筑市场占有一席之地。

第二篇：太阳能热水器加速进城 抢占中高层建筑高端市场

太阳能热水器加速进城 抢占中高层建筑高端市场

太阳能对于我们来说并不陌生，但是对于太阳能热水系统的记忆似乎还停留在了上个世纪，现阶段在农村大规模使用，在城市的多层建筑也较为常见。但是随着城市建设的日新月异，小高层和高层的城市住宅越来越多，太阳能热水系统却被越来越多的楼盘开发企业忽略。其中外观设计不美观、安装较为复杂、使用过程中存在一定的危险等占主要，也正因为这些，太阳能热水系统进城的步伐又慢了下来。

全国中高层建筑太阳能应用大讲堂现场

为加快太阳能热水系统在中高层建筑领域中的应用，提高太阳能热水系统的技术集成能力、集约化程度，促进太阳能热利用工程化发展。6月28日，以“提升应用水平、促进建筑节能”为主题的“国际新能源市场系列大讲堂之全国中高层建筑太阳能应用”在南京新世纪大酒店隆重举行。中国太阳能热利用产业协会、江苏省建设单位、建筑设计院、优秀太阳能热水系统集成商等有关人士齐聚一堂，从政策、技术、市场以及案例等多个层面进行了广泛交流与探讨，共商中高层建筑太阳能应用发展大计。

此次大讲堂活动由浙江桐乡国际新能源市场主办，中国太阳能热利用产业联盟、中国太阳能热利用产业协会、中国农村能源行业协会太阳能热利用专业委员会、中国节能协会太阳能专业委员会、全国太阳能标准化技术委员会、国家太阳能热水器产品质量监督检查中心、国家太阳能热水器产品质量监督检查中心、国家新能源工程技术研究中心等有关单位指导与支持；北京市太阳能研究所有限公司、江苏光芒集团有限公司、北京创意博能源科技有限公司、江苏迈能高科技有限公司、广东五星太阳能股份有限公司等优秀系统集成商参与了协办，《中国太阳能产业资讯》、《中国太阳能工程》杂志社与国际新能源市场共同策划运作。

太阳能热水系统厂家与建筑设计院加强沟通

据了解，《江苏省建筑节能管理办法》已经实施一年多的时间，其中明确指出凡新建、改建的十二层及以下住宅建筑、别墅和宾馆酒店，必须推广应用太阳能热水系统与建筑一体化技术；十二层以上住宅建筑及其他公共建筑鼓励应用太阳能热水系统。诸如此类的国家和地方政策文件都在鼓励安装使用太阳能热水系统，为太阳能“进城”提供了便利。

但是仅仅局限在十二层以下的新房市场，很显然太阳能产业的潜力不能全面发挥，如何进军中高层建筑是行业发展的关键，也是实现进城的重中之中。在6月28日的业内交流会上，北京太阳能研究所有限公司光热事业部技术经理郝睿坦言，目前太阳能热水系统给开发企业的印象不是太好，例如安装杂乱、破坏美观，存在防水及安全隐患、遮挡光线等等问题。但是出现这些问题的原因不仅和厂家有关，和新房的建筑设计规划也有很大关系。有建筑部门认为太阳能产品不能适应建筑设计的需要，安装起来很不方便；而太阳能企业则认为，建筑部门在设计时针对太阳能预留预埋。

对此，江苏省建筑设计院蔡军总工提出，城市建设过程中住宅的设计规划必须和太阳能热水系统厂家前期进行深入的沟通。这样将有效避免后期出现厂家拿出的设计方案开发企业不能用；设计院设计出的方案，厂家在生产和安装方面根本无法实现等等尴尬现象。优化产品设计 完善产品系统

取之不尽、用之不竭的太阳能被老百姓用来烧热水，消费者不必耗电也随时就能洗个热水澡。节能减排对市民而言，正在逐步渗入南京老百姓日常生活的方方面面。对于太阳能热水系统消费者都尤为中意，也希望能够在中高层建筑中大规模使用，但是要实现这一目标必须在产品优化方面加强。

业内人士表示，要想太阳能热水系统城市全面覆盖，除了解决和房产企业的设计沟通问题，同时产品自身的安全、使用舒适性和人性化也是房产开发商、设计院、太阳能企业共同面对的难题。

对此，江苏光芒集团有限公司总经理马魏菲直言，光芒集团一直在努力研发生产符合市场需求的太阳能热水系统。经过多次实践证明，阳台壁挂太阳能是解决中高层居民建筑太阳能一体化的最优选择，可以为高层建筑解决利用阳光能源加热供水。目前已经成功应用在34层建筑上，其性能、外型、安全、寿命等多方面都得到了房产企业的普遍认可。

中国的太阳能热水器行业经过多年发展，除了光芒集团之外，皇明、四季沐歌、太阳雨、桑夏、桑普、等多个品牌经过市场考验都得到了消费者的高度认可。如果说之前十多年的渠道开发重点放在农村市场，那么未来很长一段时间的推广将着力于城市市场的占领。渠道的转变也迫使企业在产品研发方面做出了新的调整，推动太阳能热水器在建筑节能方面的作用。

太阳能光热系统是成熟适用、环保节能的重要新能源技术，推广应用太阳能光热系统不仅能满足能源增长需要、保护环境、实现可持续发展具有重要作用，同时也将给广大消费者的生活带来更多的方便和实惠。

第三篇：建筑项目管理经验交流

管理经验交流

尊敬的领导：

您们好！

本次管理经验交流会，我打算从前期策划、过程管控、结算管理三个方面，简单讲述以下，我的一些想法及建议。

一、前期策划

在建筑项目开展前，最重要的是严格规划工程预算分析与工程成本分析，特别是目前接手的EPC项目，前期设计优化的工作与工程预算的分析及工程成本的分析，可谓是密不可分，只有做好这一阶段的工作，才能充分在保障项目工期及质量的前提下，创造更好的经济效益。

为达到以上目标，首先从内控方面我觉得应该从以下几步去充分落实：

1、熟读当地定额，进场分解项目合同，按常规项，确定单项项目收入。

2、建立项目成本库，对于常规项，有明确的市场价范围。

3、分析项目各单项金额占比及收益情况。

4、根据各项收益情况，统筹考虑是否可调整造价占比，对于亏损项是存在优化方案。

5、对于存在多种施工方案，及施工工艺的工程，应做好经济比选工作。

接着是创效方面主要有以下几点建议：

1、吃透定额，研究市场成本，研究每一项子目是否存在更优的设计，比如抹灰、垫层等厚度，在一定的范围内厚度的增加，收入的工费是增加的，但是劳务的成本却是一个不变的单价，特别对于陕西定额来说，材料费是参与取费的，厚度的增加也意味着管理费、利润等的增加。

2、了解周边工程、学习经典创效案例，在满足相应规范标准，及隐蔽条件下，巧设需量、扩大图纸量等。

3、多询问该地区近年来竣工结算项目，了解他们结算过程中的争议项，提前着手准备资料，通过图纸设计及过程资料收集等工作，减少后期结算争议。

二、过程管控

在项目建设工程中，往往存在预计收益为正，最终却成为亏损项，所以需要加强项目动态成本的管理工作的重视，实现成本目前的细化与深化，做好动态成本与目标成本的分析比对工作，及时分析原因，确定变化因素及是否可控，不可控项应及时调整目标收益，避免因差距过大，影响决策判断。

为做好动态成本的管控，主要有以下几点建议：

1、在每个关键节点确定后，应重新分析项目各分项金额占比及收益情况，关键节点主要为，业主合同确定后、施工图下发后、各个分项劳务确定后、大项材料价格确定后、市场价格波动较大时等，对于收入及成本影响较大时，都应重新细致分析项目综合收益情况。

2、对于大宗材料及以往经验，较难控制项，应增加过程管理力度，建立动态分析台账，做好工程中技术量、物资量、计划量三量对比，存在差异较大时，应及时组织专题会议讨论原因，制定相应对策。

3、各科室之前应加强交流，在保障质量及进度的前提下，应共同商讨，优选收益更高的厂商及品牌。

三、结算管理

项目的结算情况，是真正体现项目成果的阶段，加强项目结算管理工作、规范结算程序，确保工程结算有章可循，防止结算纰漏，预防结算纠纷，应该是一个项目的重中之重，因此，在项目的施工过程中，应该一直以结算的眼光去处理各项事项。制定相应的政策：

1、进场及编制项目结算实施细则及结算流程，进行合同及计量、计价交底，对于需过程中收集的资料，按部门分配任务，分配到人、定期收集整理。

2、对于业主及监理口头指令合同外工作内容，应及时提交材料确认。

3、对于不可抗力影响工期及成本增加，应及时向业主及监理提交资料协商。

4、实际施工情况与施工方案及图纸不否时，应积极提交相关资料，经项目部内部讨论决议后，及时找业主沟通确认。

5、应积极收集国家、行业等有关造价等相关文件，对因此引起的费用变化，积极向业主提交补偿报告。

第四篇：建筑市场

摘要】 目前,我国建筑市场交易机制发育不完全,交易秩序比较混乱,交易费用远高于其他国家,且这种交易费用高的现象还将持续相当长的时期。虽然规范的建筑市场交易制度已基本建立,如招投标制度、合同管理制度、工程担保制度等,且都已发挥相当大的作用,但由于交易制度安排得不够细化合理,存在着不足,无法保证市场规范运作,使得某些市场交易主体利用机会主义寻求不法得利,加大了建筑市场的交易费用,阻碍了现代建筑市场交易制度的建立。为了降低交易费用,建全现代建筑市场交易制度,本文创造性地运用新制度经济学理论对现有建筑市场的交易制度进行了分析、讨论及优化。首先,本文结合建筑市场的实际特点,对建筑市场进行了新制度经济学解释,并界定了建筑市场中的交易费用。其次,本文采用成本分布函数模型,创新性地加入一个参数,对社会平均先进成本价下的经评审合理低价中标法进行博弈分析,推导出优化评标方法的措施;以国外学者Patrick Bajari和Steve Tadelis的前沿思想为基础,运用交易费用理论探讨了最优合同选择问题;首次将信号传递博弈模型引入工程担保领域,采用以承包商资质水平为信号的信号传递博弈模型,对专业担保公司和承包商达到利益均衡的博弈过程进行分析,推导出优化承包商甄选机制和违约惩罚机制的措施。最后,本文运用新制度经济学理论,对建筑市场交易制度中的微观主体,如建筑企业和政府,进行了分析和定位。为建立现存市场经济约束条件下交易费用低、激励相容的现代建筑市场交易制度提出有益建议

第五篇：浅析高端旅游市场特点及发展趋势

浅析高端旅游市场特点及发展趋势

对于所谓“高端旅游”目前业界并无明确的界定，但据笔者观察，所谓“高端旅游”是相对于传统的“大众旅游”而言的，是指随着旅游市场不断走向成熟、游客消费不断走向理性，由旅游产品生产者――旅行社、旅游目的地等推出的“高精尖”旅游产品。“高端旅游”具有以下几个明显的特点：

第一、目标市场特征明显 客户资源有限而忠诚度高

高端旅游市场用户往往具有良好的教育背景和个人素质；日常生活环境优雅，有较高的品味，追求品质生活；有一定的社会地位，喜欢得到别人的尊敬和欢迎；收入不菲，信任品牌，有消费品牌的习惯，不太关心价格。所以，高端旅游面向的社会精英是一个小众市场，但这个市场一旦形成，客户忠诚度极高，客户群非常稳定。

第二、产品主题鲜明 专业化、定制化程度高

由于高端旅游客户往往有不同于大众旅游消费者的特别需求，这种需求是常规旅游团难以做到的。高端旅游的消费者，一般都有比较高的文化品味，有深度化的体验需求，进而形成其特有的文化特质。高端旅游客户需求多样化、高端化，激发目前国内外的高端旅游产品呈现出多元化发展趋势，包括文化、艺术、商务、体育、度假等品种的各种高端旅游产品都受到广泛关注。高端旅游客户要求产品能满足个性兴趣需求并提供特殊的出游体验，需求的个性化决定了其旅游产品往往是由定制产生。这就要求旅游行程需要精心的定制化设计，提供服务专业周到。

第三、经营难度大 利润丰厚

高端旅游作为顶级的旅游产品，需要调动各方面的资源来保证各个环节的质量，对产品设计、服务水平及特色文化等软件设施的要求也相当苛刻，缺乏资源或缺乏人才的一般旅游经营者很难做好。

据笔者了解，在目前的国内市场上的高端旅游产品主要可分为四类：一是高端观光旅游产品，以享受独持经历和丰富体验为特色；二是高端商务旅游，以奖励旅游、会议与公务业务为代表，以高效、舒适、完整、配套为特色；三是个性化休闲度假产品，包括服务于个性化需求的温泉、海岛、冰雪、邮轮等享受型产品；四是特种旅游产品，服务于体验登山、探险、狩猎、医疗等高端特种旅游产品为目的高端旅游者。

笔者与北京华凯定制游赵总进行了谈话分析当前旅游市场高端定制旅游存活的几率及未来前景发展潜力分析。赵总认为，中国高端旅游市场起步较晚，发展迅速，未来前景也十分广阔。笔者：面对具有巨大潜力的高端市场，旅游机构该如何介入呢?赵总建议：第一，高端旅游开发对旅行社自身的资源积累有很高的要求，开发高端市场需要旅行社结合自身实力谨慎考虑，不能盲目跟风。第二，产品设计方面，要紧紧抓住目标市场特点，针对市场的特性和需求设计产品；市场营销方面，则需针对具体客户进行差异化的产品定位，根据消费者的习惯有针对性地进行宣传推广。第三、注重外部资源的引进与联合。如私人银行、公务机公司的客户与高端旅游市场的目标客户群体有很大的重叠，旅行社可能考虑与银行和公务机公司进行合作，利用其现有的客户资源拓展客源渠道，并在资源上占据优势。