批量精装修讲稿提纲

第一篇：批量精装修讲稿提纲

《批量精装修》讲稿提纲

深圳市中天装饰工程有限公司

一、概述

1． 特别关注：某类工程的管理问题

1.1 主要特点

1.1.1广阔的分布：平面型分布，立体型分布，混合型分布 1.1.2相似的设计 1.1.3快速的施工 1.2.1均质性比较难 1.2.2容易出现群诉

1.3.1专题：《集群工程的管理问题》 1.3.2专题：《工地管理》 1.4.1客户满意度指标

1.4.2优点：简洁，高效，收敛性好 1.2 主要风险

1.3 相关的管理探讨

1.4 集群工程的评价方法

2．当前进展

2.1 北京，长三角，珠三角 2.2 2003年开始关注和试验 2.3 2004年开始较大规模实施 2.4 2007年交付7000套 2.5 2008年交付7000套 2.6 2007.05～2008.12交付成绩

2.6.1集中入伙收楼率： 90%～100% 2.6.1集中入伙投诉率：0.3～0.9条/户

装修：30%～50%左右

其余：50%～70%左右

2.7 单一工程规模: 600～900套, 3000万 2.8 同时施工套数: 5000～6000套

2.9 最短工期：合理工期120天左右，最短工期70天 3.1 工厂生产部分 3．分工模式

3.2 现场施工部分 4.1 设计 4.2 施工 4.3 成本 4.4 售后 4.5 营销

5.1 区域经验限制：广州、深圳、佛山、珠海、中山、东莞、海口、南京、南昌、5.2 工业化经验限制 4．主要的着眼点

5．本讲座的局限性

长沙

二、设计

1．当前取得的进展

1.1 与万科集团合作编写的《装修房设计导则》

1.2 专题讲座：《批量精装修的设计问题》

1.3 标准精装修户型研究 1.4 分档次装修标准研究

350元/m2、500元/m2、800元/m2、1000元/m2、1500元/m2......1.5 重要建材及部品研究 2.1 效果方面

2.1.1花钱不少，但是不能取得客户的认可； 2.1.2设计千篇一律，不能体现个性化要求

2.2 功能方面

2.2.1毛坯房功能不全，不能满足生活需要 2.2.2设计师缺乏生活经验，导致功能不便 2.2.3细部设计不细，导致日常使用有缺憾 2.3.1“先毛坯，后装修”，导致改造成本相当高 2.3.2 毛坯验收与装修房场地要求不符，成本重复 2.3.3选用的材料难以批量采购，不容易降低成本 2.3.4设计本身导致材料损耗很大，成本上升很多 2.3.5某些细微的节点设计可能导致成本急剧上升 2.4.1设计的节点没有容差，使施工难度大增 2.4.2设计过于依赖手工，不能实现批量生产 2．容易出现的问题

2.3 成本方面

2.4 可实施性

2.4.3选用的材料不适合大面积使用 2.4.4设计的节点可维护性差

三、施工流程

1．四阶段管理法

1.1 正式开工前的准备阶段 1.2 以装饰施工为主的阶段 1.3 以分包施工为主的阶段 1.4 整改、验收和移交阶段 2.1 与一般家装的流程设计差别 2.2 设计不同可能显著改变流程

3.1示例1 <流程：从甲方角度编制的施工流程.doc> 3.2示例2 <流程：从甲方角度编制的精装修施工工艺总流程图.doc> 3.3示例3 <流程：精装修标准流程和标准工期.doc> 2．从施工方角度编制的流程

3．从甲方角度编制的流程

四、采购

1．施工单位招标

1.1 分判模式

1.1.1模式1：土建总包 1.1.2模式2：装饰总包 1.1.3模式3：装饰＋独立分包

1.1.4模式4：装饰包清工＋甲供材＋独立分包

1.2 关于战略合作 1.3 需关注的问题

1.3.1招标有效吗？ 1.3.2转包与挂靠

1.3.3公装公司？家装公司？ 1.3.4松紧适度的合同条件 1.3.5编制完善的工程量清单 1.3.6对于甲供材税费的考虑

1.4 边界条件：装修与土建

1.5 边界条件：装修与分包及甲供材

2.1 甲供材批量采购

2.1.1 范围

2.1.2慎防超过供方产能 2．材料设备采购

2.2需要关注的问题

2.2.1 木门 2.2.2 橱柜 2.2.3 衣柜和浴柜 2.2.4 木地板 2.2.5 瓷砖 2.2.6 石材 2.2.7 水泥

2.2.8 乳胶漆及腻子 2.2.9天花角线 2.2.10 装饰胶合板 2.2.11 空调

3．砍掉成本

3.1 专题：砍掉乙方成本 3.2 砍掉甲方成本

3.3 实例：350～1500元多个标准实例

五、场地移交

1．移交时期望的状态

1.1 顶棚 1.2 墙面 1.3 地面 1.4 电气 1.5 给排水

2．专题：场地移交 1．各种各样的进度计划

1.1 项目整体发展进度计划

1.2 装修与主体施工之间的衔接计划 1.3 封顶后粗装修与精装修并行的进度计划 1.4 批量精装修的总进度计划 1.5 单套房间的施工进度计划 1.6 以周为单位的进度报表 1.7 以日为单位的工作安排

1.8 更加精确的进度计划：示例1，示例2 2.1场地移交

六、进度控制

2．里程碑节点（120天）

2.2泥水完工日期 2.3乳胶漆 2.4木门 2.5卫生洁具 2.6五金件 2.7内部整改 2.8小业主开放日 2.9甲方监理检查 3.1 政府验收 3.2 场地移交 3.3甲供材及甲分包 3.4 泥水的进度 3.5 通水通电的时间 3.6 资金支付

3.7平面分布对管理效率有重大的影响 3.8垂直运输经常制约工地顺利进展 4.1每个工种所需劳动力

4.2任务连续性对工人的数量要求影响巨大 5.1 批量精装修的管理技术已经趋于成熟 5.2 瓶颈是劳动力供应

5.3 劳动力紧张估计会成为长期的趋势 5.4 劳动力的培训成为一个严肃的问题 5.5建设单位如何稳定优秀的劳动力 6.1 设计一个表格掌握移交进度 6.2 设计一个动态表格掌握进度全貌 6.3 在墙上不断标注实际进度 6.4 不断提高管理人员的执行力 6.5 对各种不利因素制定预案 6.6 如何赶工？

6.7整改验收阶段要有强力的措施

6.8多任务并行条件下的进度管理 3．影响进度的关键因素

4．估算各个工种劳动力

5．关注劳动力市场

6．进度管理

七、质量管理

1．建立健全质量管理体系

1.1检验标准

1.2建议统一的质量体系 1.3运用统计技术 1.4 编制详细的作业指引 1.5加速知识传播 1.6 协同管理的可能性 1.7 必须的质量交底

1.8 分部分项工程过程中的质量检验 1.9 交付时的验收内容 1.10 甲方的检查责任分工 2.1室内环境污染 2.2渗漏

专题：渗漏维修与防水 <../防水工程/讲座：渗漏维修与防水.ppt>

窗户渗漏

砖砌体外墙渗漏解决方案

阳台渗漏 <质量：阳台渗漏.jpg>

室内墙根返潮 <质量：墙根返潮.jpg>

烟囱渗漏 <质量：烟囱下的反坎做法.jpg>

卫生间门槛渗漏

其他渗漏 2．常见质量投诉

2.3裂缝

五花八门的裂缝 <质量：控制砌筑质量0.jpg>

控制砌筑和抹灰质量

改进的砌筑构造做法 <质量：控制砌筑质量2.jpg>

轻质砌体引致裂缝的解决方案

防止烟囱下沉引起的裂缝 <质量：防止烟囱下沉.jpg>

2.4木门 2.5水电 2.6木地板 2.7乳胶漆 2.8泥水工程 2.9木作工程 2.10橱柜 2.11衣柜

3．常见质量问题统计分析

3.1分类的口径 3.2某公司的统计结果

4．从简单装修到复杂装修的过渡

八、安全文明施工与成品保护

1．专题

九、整改验收和移交

1．何时开始安排检查和整改 2．何时组织业主预体验

2.1 精心策划 2.2 认真整改

3．模拟验收的示例 4．模拟入伙 5．入伙组织

5.1 甲方的组织 5.2 乙方的组织 5.3 开荒与精保洁 5.4入伙后 6.1 谁维修？ 6.2处理客户投诉 6．保修组织

总结

涉及到多个环节，需要相关部门协同作战

用客户满意度作为检验指标具有许多优点

主要的管理思路 <主要的管理思路.jpg>

需要防范的风险 <需要防范的风险.jpg>

第二篇：批量精装修测验题

《批量精装修》测验题

一、是非题（10分，每题1分）×

√

1.装修设计时需要考虑容差。所谓容差，是指设计尺寸充分考虑到土建及装修施工时可能的误差（√）

2.批量精装修的理想组织模式是先做完毛坯，再做精装修，这样方便管理（√）

3.采用客户满意度指标作为检验批量精装修的标准，具有很多的优点（×）

4.所谓客户满意度，就是指客户对工程质量的满意程度（×）

5.与普通的家装设计或样板房设计相比，批量精装修的设计要求基本相同，因此可以沿袭相同的设计思路（×）

6.目前的毛坯房设计很可能与最终用户的使用要求相去甚远。因此，建议从方案设计阶段开始就介入精装修的设计理念（√）

7.目前毛坯房的验收要求很可能引起精装修成本的增加，如：墙面和顶棚最好不要刮腻子，地面最好不要找平，等等。最好提前与政府部门协调好具体的验收要求（√）

8.精装修可以掩盖许多的质量问题，因此，对土建单位的质量要求可以适当降低（×）

9.卫生间防水材料有可能引起大面积的瓷砖空鼓，因此需要慎重地选择防水材料（×）

10.橱柜的设计应当精确地考虑各种厨房设备、开关插座、煤气、水管、排砖等的具体要求，按照实际情况精确反应在图纸上（√）

二、单选题（20分，每题2分）

1.精装修进场前，场地交接的理想状况是（B）：

A.顶棚墙面均刮完腻子，以满足毛坯房验收要求。

B.墙面抹灰及各种洞口收边完工，符合规范要求。

C.地面找平完成，符合规范要求。

D.穿管穿线完成，并安装好开关插座。

2.沉箱式卫生间的防水设计要求是（A）：

A.结构及堵洞应保证无渗漏，回填之前及回填之后均应做防水，且沉箱部位最好有侧排地漏。

B.结构应保证无渗漏，回填之前做好防水及保护层，防止回填时破坏防水层。

C.结构应保证无渗漏，回填完成之后做好防水，施工时采取足够措施防止破坏防水层。

D.防水施工完毕应试水，未出现渗漏即可。

3.下图中，墙根乳胶漆返潮的原因是（C）：

A.墙体未干燥就进行乳胶漆施工。

B.乳胶漆兑水太多。

C.地砖下面的铺贴层富含水分，且墙体材料吸水率太高。

D.清洁时水溅到墙上引起污染。

4.厨房烟囱部位的瓷砖常常出现裂缝，建议的解决方法是（C）：

A．

提高铺贴的工艺。

B．

使用强度更高的瓷砖。

C．

采取措施防止烟囱下沉。

D．

采取更厚的烟囱以减少热传导。

5.有关住宅建筑的无障碍设计，下述要求中不正确的是（A）：

A．

供轮椅通行的坡道应设计成直线型、直角型或折返型，不宜设计弧型。

B．

使用不同材料铺装的地面应相互取平；如有高差时不应大于15

mm，并应以斜面过度。

C．

洗手盆前应该有1.1m*0.8m供乘轮椅者使用的面积。

D．

门扇应首先采用平开门，其次是折叠门或推拉门。

6.为防止贴砖及安装浴柜时破坏水管，卫生间墙面上横向给水管的预埋高度宜与土建建单位协调为（A）：

A．

400～500mm

B．

200~400mm

C．

500~600mm

D．

600～800mm

7.为减少针对木地板的投诉，下面的措施中不一定合理的有（D）：

A．

选用优质实木地板。

B．

采用地面砂浆保护层时，必须保证其平整度。

C．

铺贴木地板前必须清理地面。

D．

安装踢脚线时，应检查该部位的墙根处有无积灰。

8.有关进度控制，下述描述中不合理的是（B）：

A．

进度管理时一定要有良好的大局观。

B．

批量精装修的进度管理，关键是要控制好现场手工作业部分的进度。

C．

应该制定合理的进度计划，确定关键工序，按照里程碑节点计划逐步地进行检查。

D．

整改、验收和移交阶段需要预留适当的时间。

9.有关质量，下述描述中不一定合理的是（B）：

A．

采用分析统计的方法，对于改进批量精装修的质量具有重要作用。

B．

即便是工厂制作、现场安装的木门、橱柜等分包工程，其质量投诉风险也不一定小于现场手工制作的部分。

C．

要搞好质量控制，关键在于签订严格的合同，对装饰单位及分包单位予以严厉的约束。

D．

要搞好精装修的质量，首先要搞好土建单位的质量。

10.有关乳胶漆工程，下述描述中不一定合理的是（A）：

A．

乳胶漆的投诉在入伙当日往往占据较大比例。

B．

采用白天和晚上两个时间段检查乳胶漆质量，是一种有效的检验方法。

C．

乳胶漆的质量要从刮腻子阶段开始。腻子不做好，乳胶漆质量很难做好。

D．

选用高档乳胶漆可以显著提高乳胶漆质量。

三、多选题（20分，每题4分，多选或选错不得分，少选一个扣1分）

1.大量案例分析表明，造成卫生间墙砖非常严重的空鼓甚至大面积脱落的主要原因是（ABC）：

A．

墙砖的吸水率太低。

B．

铺贴工艺质量不稳定。

C．

水泥质量不稳定，未采取专门的粘接材料。

D．

防水层表面太光滑。

2.批量精装修施工时，为防止瓷砖出现色差，应采取的措施有（ABC）：

A．

准确地计算瓷砖面积，包括各种排版损耗和施工损耗。

B．

厂家改变色号时要提前通知。

C．

每种色好的瓷砖最好备货1%左右。

D．

发现供货不足，及时提前生产。

3.入伙当日及入伙之后橱柜最有可能出现的投诉有（BCD）：

A．

价格太贵。

B．

柜门安装高度不一致。

C．

台面抗污能力不足，容易污染。

D．

砧板部位容易断裂。

4.入伙当日的投诉和入伙之后数个月的投诉常有较大的不同。入伙当日客户最关注的通常是（ABCD）

A．

木门有无破坏，木地板有无划痕、空鼓、冒灰等等。

B．

乳胶漆观感质量。

C．

室内环境质量是否合格，是否有刺鼻气味。

D．

有无裂缝、漏水等。

5.成品保护在批量装修的施工管理中具有十分重要的意义。下面的描述中，表述正确的有（ACD）：

A．

木地板下面的砂浆找平层施工完毕，最好也进行成品保护。

B．

如果地砖质量较好，可以不需要保护。

C．

木地板最好用两层防护，第一层用塑料膜，面层用瓦楞纸。

D．

成品保护的基本要求是谁施工谁保护，装饰总包起协调管理作用。

四、论述题（每题10分）。

1）

某批量精装修工程，装修设计比较简单，基本情况为：客厅及卧室顶棚均有轻钢龙骨石膏板吊顶（灯槽）；顶棚及墙面均为乳胶漆；客厅及卧室木地板、木踢脚线；卫生间和厨房有轻钢龙骨铝扣板吊顶，墙面地面均为瓷砖，厨房有橱柜配置基本齐全，卫生洁具等齐备。土建单位整改已经完成。就这一工程的施工工艺顺序，某施工单位编写的施工流程如下：

1.卫生洁具安装。

2.木地板及踢脚线安装。

3.整改、验收和移交。

4.厨房卫生间地砖铺贴。

5.五金安装。

6.入户门开始上锁。户内木门安装，乳胶漆面层施工。

7.轻钢龙骨石膏板灯槽吊顶施工。客厅、房间的顶棚及墙面乳胶漆刮腻子。

8.厨房、卫生间墙砖铺贴。

9.施工组织方案评审，开工报告及正式开工。工艺样板施工。

10.橱柜框架安装，乳胶漆底漆及第一遍面漆。

请按照正常顺序组织上述施工流程:

9---7---8---4---10---1---5---2---6---3

2）

试论如何搞好批量精装修的成本控制（10分）？

1、装修模式要选择准确。

2、装饰单位要选择，全装修房不论从工程管理方面，还是营销模式、生产工艺上，对装饰公司都有很高的要求。

3、材料的控制

A、甲供材料的选择,  甲供材料选择贵精而不在多.B、辅材管理,为严格控制工程质量及成本，对工程中涉及的主要辅材如：铰链、百页、油漆、门吸等，虽然总价小，但是因为会影响到工程交付质量，因此应指定品牌、型号，由施工单位统一进行采购。

4、总包移交条件,在装修房施工前，应尽早明确装修进场总包移交条件，避免重复施工浪费，如总包单位移交住宅时：墙面只做粉刷、不批腻子，由装修单位施工；厨卫顶棚因为要吊顶，不粉刷；强弱电管只排管不穿线；地坪先不做找平等。这些项目就可节省造价。

5、动态成本管理，作为工程造价管理人员，并不是一味的追求降低造价，而是要以价值工程原理对设计功能和工程成本进行认真分析，提高产品价值，工作重点应放在协助公司按技术经济分析方法和价值工程原理选择最佳方案。在项目实施前期，成本部与设计部密切配合，在整个设计过程中，牢牢树立了目标成本的观念，每一次的选择或调整，设计部和成本部都会得出一个动态成本结果，并以此为依据，做进一步调整。伴随着成本控制的精确度的进一步提高，使项目设计和实施的成果更加优化，选材及施工工艺的标准进一步提高，项目的品质也更高。

6、根据样板及时测算成本，样板房完成后，及时办理结算，重新测算成本，开始大面积施工后，应根据现场反馈情况，及时与工程师和设计师沟通，建立台帐，加强成本动态控制。

3）

试论如何做好批量精装修工程整改阶段的工作（10分）？

精装修工程主要质量问题是一次不能成活和过程中缺陷瑕疵整改不到位、整改不及时是精装修成品房交房中问题多的根本原因。主要表现为如下特性：一是交底不落实，未“洗脑”到人，施工技术交底流于形式，管理者的要求层层打折扣，我行我素；二是成品保护和文明施工问题多；三是施工单位内部管理不力，甲方和监理手软，无重拳出击；

四是众多管控难点与关键点-------不晓得，不重视，过程中控制不力；

五是对缺陷瑕疵整改问题一拖、再拖、再再拖-----拖成“丑媳妇见公婆”；

六是时间指标与质量指标发生冲突、进度带贷帐。

主要从如下几个方面着手进行整改：

A专业分工、流水作业，要有严格的流程控制.B数字化检查控制过程，要用实测实量的方法管理工程.C基于统计分析的质量循环检查.D最后阶段要让小业主来预体验、检查.4）

试述如何搞好保修期间的投诉管理（10分）？

1、对常见的质量投诉进行归类：室内环境污染投诉、与土建相关投诉、入伙时与成品有关的投诉、入伙后与功能缺陷、耐久性的投诉分别进行归纳汇总。

2、建立投诉管理体系、建立投诉处理体系。

3、优化顾客投诉处理的环境、建立处理投诉的有效团队。

4、编制投诉管理体系的设计和实施指南。

5、投诉处理人员的素质管理、投诉处理人员的技术管理。

5）

与普通家庭装修或样板房工程相比，批量精装修的管理应该注意哪些方面的问题？（10分）？

1、精装房装修项目是介于大型工装与家居装修之间的一种装修模式。具有大型工装合理组织调度生产管理和小型家装重视琐碎细节的特点，因此它决定了管理者必须从以下两个方面考虑问题：一是必须有“大兵团”作战的意识、能力和管理方法----统一、秩序、效率。二是必须有“绣花女”做事的心思、态度和具体手法----仔细、精致、完美。

2、合理有效的生产流水决定了该项目能否顺利有效实施的方方面面,是管理前期预控的重要手段之一

。精装修施工问题能否更顺利实施和达到项目预期，要做好下面几点：一是决定了停止点能否真正停下来，整改是否能在过程中完成；

二是决定了施工是否真正有序、不乱；

三是决定了成品保护和文明施工的有效实施；

四是决定了节点计划的自动完成，；

五是决定了各专业配合、不遗漏、减少管理负荷等等。

3、决定了精装总包、各分包和管理者的内部行动的自觉性与主动性和同步协调一致性，避免了盲目性和错乱，减少了监督管理的难度和压力。因此，我们应当明确如下问题：

一是找到造汽车与装修流水的结合点。

装修肯定与造汽车不一样，虽然不具备汽车工厂的生产流水条件，但不是就不可以尝试，完全可以借鉴其流水之方法与控制办法；

二是流水计划的合理制定与有效实施，从根本上解决了管理与监督的很多问题，这是我们监督管理主动控制的重要措施之一；

三是精装修施工管理与控制流水计划的制定与实施是一个在实践中不断调整和完善的过程；

四是施工前与精装总包和分包方方面面的互动是必不可少的，但一经固化其严肃性也不可质疑。

4、要制定合理和能够真正实际自然流动起来，管理者须从技术层面把握如下问题：

一是在开工前30天，甲方工程师主导，通过与监理、总包分包及主要班组长互动，固化施工流程和节点计划以及人力资源材料计划；

二是开工前15天，甲方工程师主导，通过与监理、总包分包及主要班组长互动，固化流水段划分、流水方法、流水节点时间等流水计划；

三是可将泥水工作完成作为黄金分界线；

四是上述计划一经专题会议固化后签字确认，原则上不可变动，并在工地张榜公布；

五是制定流水控制计划的关键五个原则是：体现主动成品保护和被动成品保护的原则、体现控制或限制交叉施工的原则、体现基层有含水率要求和养护要求的原则、体现工序完成必需时间和自然干燥周期的原则、体现部分安装工程工序适当拆分的原则。

精装修住宅的特点

（1）精装修住宅是市场的特定需求。

（2）精装修住宅有利于将装修与住宅合成一体进行按揭贷款购房，能减轻购房者的经济压力。

（3）精装修省时省力。精装修住宅可以避免各家各户单独装修所带来的精力耗费、财物浪费、质量安全隐患、左邻右舍装修污染互相干扰影响、公共环境和设施的破坏等问题。

（4）精装修住宅要求在“精”字上下功夫。

①专业的设计要精：每一户型都要站在居住者的生活起居角度去设计，功能完备合理，风格简约、时尚。

②内容要精：以满足各项使用功能和现代生活为主，又给客户在体现个性化方面留有足够的装饰余地；可设计装修几种不同风格的样板间，给业主更多的选择。个性化用“装修标准化、装饰个性化”的方式来实现，让同样结构的房子也能突显出主人不同的品味和特质。

③选材、施工要精、配套设施和设备要精，减少最有可能发生纠纷的问题出现。

（5）从设计、选材到施工要体现环保、健康的要求，强调人性化和可持续发展的理念。

（6）精装修住宅要走工业化、装配化、系统化、规模化的道路，集约型一步装修到位，这样才能实现产品品质的有效保证和明显的经济效益。

第三篇：精装修要点提纲

精装修要点提纲

一、前期图纸等相关文件的学习

前期工作的不断学习，反馈与调整

二、分区管理

1、管理人员的分区

2、班组人员计划的落实

3、文明施工的管理细则，坚持评比，奖罚分明

三、对原土建结构，质量和外立面装修、安装等的交接验收，前期我方进场前的要求

四、深化设计的注意点

1、针对功能调整不合理的收头

2、对材料的特性、工艺性进行了解分析

3、结合分户验收要求，基本统一户型尺寸

4、橱柜、地板等甲供甲按与装修得收头考虑

五、样板指路

1、样板间

2、不同户型的提前房

3、不同班组的提前房

4、首检制度

六、过程控制

1、放线

2、人员组织

3、材料组织

4、技术交底(口头、书面、实物)

5、巡楼互检制度

七、配合单位协调

1、施工计划的衔接

2、与配合单位的书面交底

3、相互收头的处理

4、成品保护要求

九、质量注意点

1、质量通病的防治

2、关键节点的控制（防水、石材、家具）

3、楼层的检查、整改、再复查

十、产品化施工注意点

1、户型面层的统一

2、材料的统一互换

3、流水作业

4标准化的打包保护

5、楼层门户的管理要求

十一、经营控制

十二、材料节约控制要点

十三、分户验收注意要点

十四、交房维修

第四篇：批量住宅精装修工程质量调研报告

批量住宅精装修工程质量调研报告

根据《赣州市“不忘初心、牢记使命”主题教育实施方案》和《赣州市政府党组“不忘初心、牢记使命”主题教育实施方案》文件精神，以及市委主题教育办《关于制定调研工作方案有关事项的通知》有关要求，XX同志和XX同志紧紧围绕制定的“提升批量住宅精装修工程质量”主题调研方案于2019年10月11日至12日深入基层进行了现场调研；邀请项目管理人员、购房业主、基层党员干部召开专题座谈会，听取对提升批量住宅精装修工程质量方面的意见和建议。

一、调研选题考虑

近年来，赣州市精装修住宅项目逐渐增多，随之而来的精装住宅质量问题也成为了一大民生热点，提升精装修住宅工程质量已成为一个迫切需要解决的民生问题。希望通过此次调研，摸清全市住宅精装修工程质量存在的突出问题，了解属地政府对精装修住宅项目监管情况及《赣州市住宅精装修工程监管要点》的落地效果，认真听取基层意见，深入剖析精装修住宅工程质量突出问题的成因及矛盾焦点，探寻源头管控、系统解决的方法，进一步夯实各方主体责任，提升工程质量水平，提高人民群众对住宅产品的满意度。

二、调研情况简介

2019年10月11日至12日分别对市本级、章贡区、经开区恒大帝景、中海天玺、碧桂园玺台、新力钰珑湾等4个住宅精装修项目进行了现场调研并和中心城区五区监管部门、项目参建单位及管理人员、购房户、建设协会、装修企业、设计院开展了座谈。主要就精装修住宅项目的现状，参建各方质量控制措施、管理的成功经验做法、存在的不足和困难、对监管部门的建议，购房业主的担忧和想法及建议，建设协会及装修企业、设计院面临的困境和建议，市区两级监督机构监管措施、存在的不足、下一步的打算及对上级主管部门的意见建议等进行了深入的探讨交流。

三、调研发现的问题

（一）参建各方层面

建设单位：1、部分房地产开发商开发精装修住宅的初衷仅仅是为了提高房价，而不是从环保、节能和提供更高品质产品的角度考虑。因此精装修住宅工程低价中标、垫资施工情况比较普遍。2、房地产开发商未切实履行工程质量首要责任。为抢预售开盘随意压缩合理工期，缺乏工程质量精品意识，对工程质量常见问题的处理不认真、不到位。3、对施工单位的管理不到位。目前一个精装修住宅项目往往有几家装修单位，土建施工单位与装修施工单位交接不到位、推诿扯皮的情况时有发生。4、部分房地产开发商存在过度宣传甚至虚假宣传的问题，导致购房户心理预期过高，交房后心理落差大。

设计单位：施工图设计文件深度不够。安全质量技术措施未予以详尽说明，对常见质量问题的防治未予设计交底，甚至存在部分设计缺陷。装修设计与土建设计单位未融合到位，未作统筹和统一。

施工单位：1、对工程质量常见问题防治工作未予以高度重视。对涉及主要使用功能的质量问题未有效实施事前、事中质量控制，质量问题的技术处理随意性大。2、因低价中标、垫资施工、精装修管理人才难找、追求更高的利润等多种原因，精装修管理人员配备普遍不足。3、工人的素质、培训不够，对标准的理解、意识不够。

监理单位：1、对工程质量常见问题防治工作未予以高度重视。对涉及主要使用功能的质量问题未有效实施事前、事中质量控制，质量问题的技术处理随意性大。2、监理人员专业化水平不够，有些用土建监理人员代替精装修管理人员。

（二）社会层面

1.购房户普遍缺乏相关的专业知识，对精装修住宅质量水平没有专业的判断能力，只能依靠对房企品牌的信任来作出选择。

2.购房业主普遍希望在确保安全的前提下，提前对自己所购买的精装修住宅进行查看、监督。

（三）质量监管层面

1.未有效监督参建各方责任主体严格落实工程质量管理标准化相关工作要求，特别是工程实体样板制度；

2.对涉及重要使用功能的关键部位、关键工序的重点质量监督抽查、抽测不够到位，未及时发现质量常见问题并监督责任方全面排查整改到位。

3.因精装修住宅项目近年才在赣州兴起，监督人员对精装修住宅项目标准、规范掌握不到位，专业技术水平有待提高，亟待培训、学习。

四、下一步的对策和思路

（一）积极推介优质房企住宅工程质量事前、事中、事后管理的成功经验

工程质量事前管理

1．设计标准化。开发商根据产品缺陷库、客户敏感点，形成设计、部品部件标准化做法，并在此基础上，根据不同城市的不同市场及特殊需求进行局部修订，使住宅产品在设计定义阶段避免重大设计缺陷及投诉点。

2.合同标准化。住宅项目合约条款、合同界面按标准化执行，项目招标策划前端避免合同缺漏，避免易出现工作面扯皮部位，避免影响项目实施、交付。

3.质控体系化。开发企业根据自身企业文化及市场定位，形成企业质量管理体系，涵盖工程质量标准、质量管理评价、工程专业技术管理等，管理动作及实施标准标准化，过程质量管理有章法。

工程质量事中管理

1.过程实施。项目施工过程中，全过程引入第三方过程评价体系，从住宅的实测实量、质量风险进行周期性评估，鞭策项目质量均好发展。

2.项目交付。交付前3个月，开发商项目部、设计部、客户关系部等联合物业公司，成立交付工小组，开展至少3轮项目交付查验、销项、整改，做到质量问题的整改闭环。

3.交付评估。项目交付前一个月引入第三方交付预评估，项目交付前15天进行项目交付评估。项目交付评估从室内实测及观感等客户敏感维度进行评估。

工程质量事后管理

1.倾听客户心声。项目全周期进行客户满意度调研，从销售服务、签约后沟通服务、交付服务、物业服务、房屋质量、整改维修、园林景观设计、小区规划及配套、投诉处理等维度进行客户满意度调研，倾听客户原声，反馈并落实改进。

2.集中交付维保。交付前形成专项工作小组，在交付前组织交付前业主见面会，进行项目交付前关怀活动，对业主关心的交付问题可提前进行沟通，建立沟通和信任平台。集中交付时，项目部成立应急维保小组，对交付过程问题当场解决，确保在集中交付阶段，一次性收房率达到100%。集中交付后6个月，项目部负责日常维保，对交付问题进行全面处理。

3.积极处理客诉。对业主合理诉求进行积极对接，落实整改，注重问题闭环的时效，避免问题有小到大，涉及面由窄到广。

（二）加强工程质量监督，完善相关机制。

质量监督层面

1.优化质量监督交底重点内容。针对工程质量常见问题防治列出重点监督抽查、抽测工作清单，质量监督交底要有工程质量常见问题防治的针对性监督要求。

2.监督各方主体编制并执行项目质量常见问题防治方案。建设、设计、施工、监理单位运用住建部《建筑工程质量安全手册（试行）》、《赣州市建设工程质量常见问题防治手册》，结合项目施工图设计、项目特点和易多发频发的质量投诉问题，突出事前、事中质量控制，必须具有针对性和可操作性，报属地质监站。

3.加强对各方主体按图施工、工程质量标准化实体样板制验收的监督检查、抽查。发现问题严格监督执法到位。

4.优化住宅工程实体质量监督抽查、抽测工作，积极发挥市工程质量专家的技术支撑作用。针对钢筋直径及重量偏差、结构砼试件留置及养护（标准养护、同条件养护）、结构砼强度、板厚和钢筋保护层厚度、裂缝观测、抹灰空鼓检查、外门窗型材及玻璃、中空层厚度等质量风险，邀请质量专家、采用便携式仪器实施监督抽测，用数据说话，提高质量监督工作的科学性、公正性。

适时开展对厨卫阳台闭水试验、屋面及外墙淋水试验现场抽查，对参建各方护栏与主体连接、排气道制品、室内结构及建筑高差、防水节点做法等涉及安全及主要使用功能的试验检验工作进行抽查核实，提出处理意见并监督整改到位，最大限度降低质量风险。

5.深化《赣州市住宅精装修工程监管要点》。针对此次调研发现的问题，结合当前实际，不断深化、细化并逐步出台相关的指导细则。

6.监督检查质量常见问题防治方案的落实情况。针对地下室、外墙及公共部位墙砖镶贴、楼板及墙体裂缝、外墙厨卫阳台渗漏突出问题实施重点监督。

7.鼓励建设单位设立“业主开放日”。在保证安全的前提下允许准业主看房，发现并提出质量问题，建设单位负责收集汇总并及时全面排查整改。

8.实施信息化监督执法。积极运用移动质监手机APP、执法记录仪等信息化监管手段，加大房地产开发项目工程质量违法违规行为特别是存在结构安全隐患或房屋主要使用功能严重缺陷的责任主体、责任人的处罚力度。

（三）质量行业管理层面

9.着手实施“双随机、一公开”站级季度巡检。将住宅工程主要使用功能、工程质量强规强条的执行情况纳入巡查检查重点。

10.充分发挥中介机构的技术支撑作用。通过政府购买第三方工程质量评价服务并将评价结果在一定范围内公开，及时转化为质量监督工作成果。

11.继续实施全市工程质量信访投诉月报制度。跟踪指导房地产领域重大工程质量问题的调处，主动分析全市工程质量总体形势、主要问题、解决方法和结果，优化质量行业管理。

12.全面试行房地产开发项目监理月报制度。重点报送项目和属地存在的工程实体质量突出问题、原因分析、采取的监理措施及处理结果。

13.激励先进、示范引领。探索集中表彰一批质量行为规范、实体质量控制标准化落实较好的施工、监理、建设单位，列入住建领域“红名单”，提炼推介项目质量创优工作的典型做法及工序质量管控措施；依据局质量标准化实施方案压实属地质量报优、质量标准化实体样板落实的责任，纳入工作考核重要指标。

14.试行质量差评工程推送工作机制。每个县市区每季度报送1项质量差评工程、市本级报2项，对差评工程重点实施差别化监管、挂牌督办，减少工程质量问题存量、遏制增量；对房企实施联合诚信评价，推送工程质量失信行为，激励守信行为。

15.优化企业内部管理模式，打通企业对项目质量管理的中梗阻。建议局建管科将工程质量企业管理纳入企业资质动态核查的重要内容，引导企业导入卓越绩效管理模式，积极申报“市长质量奖”，辐射带动驻市企业提升质量管理水平；组织包括但不限于本地的2家以上质量管理基础较好的企业开展工程质量管理标准化示范工作，建立可推广的工程质量管理标准体系。

16.加强人员培训，提高管理水平。加强对质量监督机构、建设单位、施工单位、监理单位相关人员的培训教育，提高素质、管理能力和技术能力。

第五篇：批量精装修工程监理管理交底书

附件19：

批量精装修工程监理单位管理交底书

一、实施严格的计划管理与考核。施工方7日内向监理部报审如下文件：样板层施工组织设计及其防水防潮工程、石材工程、含水率控制、木饰面、墙纸、开荒清洁、成品保护、安全（含外围防护）、用电、临建场地规划布置、集中加工、可视化管理等专项施工方案、读图纪要及其设计深（优）化方案、土建移交检查计划及其相应检查记录表格、施工进度计划、材料进场计划、劳动力安排计划、分包企业资质、电工操作证、开工报告，管理人员及其主要班组长名单、管理人员资格证和联系方式。

二、实施材料封样。施工方按甲方材料样板要求，制作与报送材料质量验收样板，并经过甲方、设计、监理三方确认并封样；展板放置在监理部，中途任何人无权擅自变更和取走材料样板，其材料变更的程序和手续必须合规。

三、实施材料报验管理。材料进场时资料准备齐全，必须提前通知监理验收，按规定需要复验的材料必须在监理见证下取样送第三方法定检测机构复验合格并每批次须复验。未经验收和复验不合格或与材料样板不符的材料不得入库和使用，验收不合格材料必须立即清场，中途擅自调换或偷换材料者，按现场管理规定予以重处。

四、实施施工技术交底到每个工人。每一分项工程开工前，施工方必须组织全体工人到场实施施工技术及安全交底会，交底到每个工人，提前通知监理参加监督和补位交底，并对交底过程拍照，对重要关键节点的交底过程施工方需提供交底过程录像，大力提倡施工方采取可视化交底的措施；未经过施工交底的工人严禁作业，未经过严格的交底程序的工程，甲方和监理方拒绝签发《样板层或批量施工流水段分项工程施工令》。监理的技术要点在今后每一分项工程施工技术交底会上实施监理补位交底。

五、实施《分项工程施工令》管理制度。施工方施工前样板层按层或批量施工按流水段报批并取得监理、甲方签发的《分项工程施工令》方可施工，未经批准擅自开工的，按现场管理规定予以处罚。 《样板层或批量施工流水段分项工程施工令》取得的前置条件是：

1、样板层前一分项工程或关键工序已经报验、整改合格；批量施工的上一流水段该分项工程已经报验并且回头整改工作已经开始；再下一流水段段开工时，上段前一流水段的回头整改工作已经完成；

2、申请开工的分项工程或关键工序施工技术交底已经完成；

3、材料已经验收或复验合格；

4、有界面移交检查记录。

六、实施关键工程样板带路制度和关键工序动态特殊报验管理。监理和甲方根据工地实际状况，预估该关键工序按现有管理状况和现场的工人的做法继续施工可能会导致大面积出现问题，或者该工序的观感及收口质量标准难于明确和直观感受，则将该工序强制设置为样板停止点评点或工序停止报验点，实施特殊动态报验管理，待规范正常并预估不会大面积出问题时，可取消该工序停止报验规定。施工方须按监理通知或会议要求停止继续施工，实施该工序样板点评或报验，点评或验收合格，必要时再次组织工人现场交底后方可大面积施工。

 本工程宜实施样板带路或特殊报验管理的关键工序是：

 土建界面移交弹线完成时，土建与精装修完成面标高关系复核完成时，水电规划放线完成时，给水管口出墙高度预设完成时，给水管（含地暖）验收合格后挂表保水保压完成时，板块铺贴排版放线完成时，石材试拼完成时，墙地砖或基层养护湿润完成时，勾缝打胶样板完成时，排烟管接入止回阀完成时；排气管接入预留孔完成时；卫生间积水垃圾清除完成时；加强防水或补救防水完成时；贴砖墙面基层拉毛完成时；腻子批刮前阴阳角弹线完成时；找平找顺阴阳角完成时；找平门窗洞口及踢脚线部位完成时；部品安装基层尺寸偏差找方找正整改完成时；木地板地面找平1

冲筋完成时；木地板水泥地面吸尘完成时；木地板撤包装交叉放置平衡含水率完成时；木地板伸缩缝调整完成时（踢脚线不得安装）；淋浴、浴缸区地砖石材下与卫生间门槛石下防水止水坎完成时；石材、木地板试拼完成时，石材晶面样板完成时，砌筑管井内腔下部内壁防水处理完成时；卫生间门槛石两端塞缝完成时；腻子打磨扫灰施工完成时；基膜清理扫砂完成时；门框安装完成时；木饰面基层防潮完成时；卫生间木门框下部内壁防潮防腐处理完成时、清洁样板完成时，马桶内腔清洁除味完成时等其它关键工序。

七、实施含配合比的材料搅拌和短暂施工的关键工序旁站监督管理。对施工时间短暂并立即会被隐蔽或被下道工序迅速覆盖的关键工序，监理将实施随机抽样旁站监督，施工方当派员参加并在旁站记录表上签字。

 本工程应实施旁站监督管理的关键工序是：

 现场搅拌的材料质量及其配合比---水泥砂浆、防水、基膜、乳胶漆等；强弱电穿线过程--线管内不得有接头、扭结、破损；排水管接头胶固---里外抹胶完全牢固密实；卫生间回填---无明水、垃圾，密实，防水层、排水管无损坏，排水管无位移、管口保护；止水坎材料调制施工-加防水材料、不得加石粉； 卫生间门槛石粘贴及两端塞缝--防水砂浆湿贴，不加石粉，两端与墙体缝隙用防水砂浆塞缝密实；地漏马桶台盆浴缸下水管周边防水塞缝--用防水材料堵死地漏、马桶 水管与粘结层之间空隙以及密封死下水管与地砖之间的空隙；地漏、马桶与下水管对接--锯口平整吻合，对接不得错位、短接、漏水；卫生间湿区和浴缸区地砖石材湿贴---不得干贴和加石粉；与底漆同色的第一遍面漆施工--确认进行了第一层面漆施工；与第一遍面漆同色的第二遍面漆施工--确认进行了第二层面漆施工；厨卫套装木门安装---门框下部防腐和现场切割断面封油；建渣清扫和地拖拧干状态--建渣不得入地漏、地拖毛巾不得呈滴水状等其它关键工序。

八、实施分项工程完工报验管理。每一分项工程和隐蔽工程完工施工自检合格后，资料准备齐全后报监理验收。未经验收合格的工程不得进入下道工序，未经验收的隐蔽工程不得封闭。样板层按户报验，批量复制施工按层报验，实施按户全数检查验收，不得抽检。

九、实施各项功能测试报验管理。本工程必须按户实施各项功能测试和试验，样板层按户报验，批量复制施工按层报验，并实施全数测试或试验。施工方派员参加并准备相应工具。 本工程应实施功能测试的项目是：

 防水闭水试验、所有止水坎关水试验并测定关水前后含水率变化值、卫生间浴缸地砖石材完成面泼水试验、木质材料含水率测试、墙面下脚腻子基层和基膜含水率测试、木地板水泥基层含水率测试、强电通断绝缘和保护装置动作测试、排水及地漏通水试验、给水管压力试验、角阀龙头高压管保水试验、燃气管气密性试验、人造防潮板和防水漆浸水试验、不锈钢防腐测试、吊柜货载试验、木地板行走试验、门窗抽屉启闭试验、洁具满水试验、开关插座灯具通电试验与相位测试、设备灯具运行试验，后置埋件和大型灯具设备安装的拉拔试验、玻璃栏杆荷载试验、钢化玻璃钢化测试、环境温度湿度测试、室内空气质量等测试。

十、实施重点难点工程专项管控。本工程防水防潮、含水率控制、石材、墙纸、木饰面、设备部品、成品保护等工程事前必须有专项施工方案和专项交底，实施工厂提前介入检查和严格的自检、巡查，必须组织阶段性交叉通查、专业通查和集中检查。在监理方组织专业通查和集中通查时，请精装修总包和分包派员参加。

十一、任何人、任何时候都不得降低质量标准和管理要求。本工程各项功能试验和测试必须达到规范要求，无任何功能性缺陷和漏水、返潮、发霉、变形等现象，特别是水平方向窜水返潮，请施工方高度关注基层含水率、墙根返潮和施工清洁用水管控，建议施工全过程给水管保水保压施工；本工程实测实量尺寸偏差必须符合规范标准，小业主普遍关注的质量敏感点和批量精装修工程小业主的报事焦 2

点及饰面观感工艺质量细节从严；目前，希望精装修总包认真对土建界面进行复查、梳理与主动协调解决问题，土建问题不能带病遗留到交房。

十二、组织监理例会、专题会议和现场协调碰头会。每周召开一次监理例会，项目经理和管理人员必须参加，必要时扩大到主要班组长；提前4小时施工方报送《施工周报》的电子版和纸质文件，会上施工方汇报上周完成情况和下周计划安排以及需要监理和甲方协调解决的问题，甲方和监理方提出整改要求和下周工作安排。批量施工阶段分包进场时每日下午在现场由总包组织碰头会。

十三、严格文明施工、成品保护和安全管理。必须做好安全管理，配备专职安全员，健全防护设施和用电管理以及应急救援方案，配备必要的消防设施设备；至少每旬须进行一次文明施工、成品保护、安全大检查，本项目不得出现任何安全、消防事故。

十四、施工过程中整改到交房标准。对于监理整改要求须在过程中尽快组织整改达到交房标准，监理整改通知单必须在48小时内书面回复，必须形成闭合和交圈。

十五、提倡批量精装修管理的先进模式。本项目大力提倡材料集中加工（特别是水泥砂浆搅拌和墙地砖加工）、批量控制质量的有效设计施工方案、促进各项管理动作落地的有效手段以及可视化管理措施（特别是关键节点上墙交底、水管保压施工、分户自检与验收的动作过程和结果、分户进度质量档案、安全文明和成品保护的明显标示标牌），希望施工方认真拟定这两个管理的具体方案，报甲方和监理方审批后执行。

十六、加强参建各方基础管理策划工作的预控。建议甲方尽快组织施工启动会，甲方作全面的管理交底，监理方和各施工方项目经理用PPT形式和图片与数据，将自己准备实施的管理过程作一次预演和呈现，甲方及时进行纠偏，作为施组和监规的审批依据；

十七、事前明确和统一管理与实物移交标准。建议由监理起草《批量精装修工程现场管理若干规定》、《统一的质量评价标准》和可视化张贴在每户的《分户质量验收表》，甲方批准后颁布执行；建议由精装修总包起草《总包管理办法及成品保护处罚细则》报监理和甲方审核后，与分包会商签章后执行。

十八、做好信息资料管理工作。按照渝建竣要求与工程同步做好工程资料，并注意影像资料收集，隐蔽工程技术洽商与签证须在封闭之前完成。与甲方、监理方联系的事项宜采用书面形式传递，甲方和施工方所有资料统一均归口由监理方发出或报送。

十九、欢迎对现场监理人员廉洁性的监督和举报。我方现场监理人员如有接受施工单位贿赂行为的，一律开除，已做的验收一律不予认可；以个人名义接受请吃一次的，对监理人员处于2000元罚款，并加强该标段的管控力度；我方督察专员在专项督查和公司总部组织的交叉专项检查过程中发现工地问题比较严重，对我方监理要进行严肃处理，请你们支持和理解我方对监理人员的要求，也欢迎你们监督和举报。

监理廉洁管理投诉电话:***(督察部何晓华部长)重庆精标工程监理有限公司

亚太城北地块1、2、3、5号楼精装修项目监理部（盖章）2013年7 月18 日

（本交底书在第一次工地会议上由项目总监或总监代表宣读，同时发给甲方项目经理、精装修工程师、精装修总包和分包项目经理、全体监理人员）