城市商业步行街区的设计思路探讨5则范文

第一篇：城市商业步行街区的设计思路探讨

城市商业步行街区的设计思路探讨

摘要：商业步行街区的兴起和发展，为人们的日常生活带来了新的体验。但是，各地为了发展经济，盲目的开发与建设商业步行街区，往往会形成形式单

一、分布杂乱、没有特色的商业步行街区，甚至给整个城市的发展带来诸多问题。

针对此问题，地域文化与商业步行街区设计相结合，则为目前商业步行街区的建设开辟了新的道路。本文探讨地域文化与商业步行街区相结合的设计原则。关键词：地域文化；商业步行街区；设计原则

商业步行街区的地域文化性的塑造，能避免出现形式单

一、分布杂乱、没有特色的商业步行街区。通过对前人在相关理论研究的提取和解析，结合国内外具有地域文化性商业步行街区实践方面的一些经验、思路，本人对具有地域文化性商业步行街区普遍使用的设计原则进行提取，以期为地域文化性商业步行街区设计提供可借鉴的理论和经验指导。

商业步行街区地域文化性的塑造，首先要顺应地域的自然环境，因为地域文化是生长于地域自然环境之中的文化，什么样的自然环境决定了什么样的地域文化表现形式。其次要利用地域文化资源，一切能够凸显地域文化特色的资源都可以利用于商业步行街区的设计中，例如建筑文化、宗教文化、民俗文化等。第三，要使地域历史文脉得以延续，历史文脉是地域文化的灵魂，在对商业步行街区进行地域文化性设计时，只有延续了历史文脉才能抓住地域文化的本质，塑造地域特色的精髓。

1.顺应自然环境

地域文化的形成最重要的影响因素之一是自然环境，自然环境包括：气候条件、地形地貌、自然资源等。例如地域文化中的民居建筑，充分说明自然环境对地域文化的主导性影响。纵观中国，从南到北，建筑的地域特色截然不同，无一不是受到自然环境的影响。例如北方的四合院，是由于北方寒冷干旱的自然气候条件所决定的，南方的吊脚楼，是受南方炎热多雨的自然气候条件影响而形成的，是适应了当地自然环境而形成的独特建筑形式。

因此，商业步行街区的地域文化性设计首先应顺应自然环境。国内外很多设计师已经在这方面进行了探索与实践。例如在适应气候条件方面，加拿大的蒙特利尔、多伦多等城市，由于当地的冬天漫长而寒冷，为了抵御恶劣的气候环境，很多商业步行街区选择建立地下步行系统，在解决气候对使用需求影响的同时，使商业步行街区与地面交通相隔离，避免了交通的混杂使用。在顺应地形地貌方面，日本京都三年坂商业步行街区，顺应其坡地的地形地貌，充分结合场地进行商业步行街区的设计建造，不仅创造了独特的视觉效果及游览体验，而且自然而然的突显出了地域特色。

2.利用地域文化

文化导向下商业步行街区的设计，地域文化是灵魂，地域特色是表现，地域文化是地域特色的内在成因，地域特色是地域文化的外在体现。地域文化的种类繁多，例如民俗文化、建筑文化、宗教文化等，都可以进行借鉴和利用。各国设计师在凸显商业步行街区的地域特色时，地域文化的利用是常用的手法之一，对其利用从不同的角度和内容有不同的策略和手法。1）民俗文化的利用

民俗文化最能直接体现所属地域的风土民情和生活风貌，体现地域特色和地域情怀，因此给游人的感官感受最为直观。民俗文化可以是地域特有的生活方式，也可以是本土的表演艺术、手工技艺等。利用的方式可以是对其直接的展示，也可以是和商业步行街区的服务设施相结合并进行一定的创新。

例如北京前门大街在利用其地域民俗文化时主要采用民俗文化与商业步行街区中服务设施相结合的方式。商业步行街区中的街灯被设计成为鸟笼式、拨浪鼓式和宫灯等形象，这些元素都是来源于地域民俗文化，体现当地的生活风貌和风土人情。鸟笼代表的是老北京人的传统生活方式，这一设计使人很自然的联想到一位头发花白的老爷爷清晨右手提着鸟笼、左手拿着收音机悠闲的沿着河岸遇弯儿、锻炼身体的惬意画面。

2）建筑文化的利用

不同的地域自然环境造就了不同形式的地域建筑，建筑的地域特色反映是人们适应自然的结果，是劳动人民的智慧结晶。建筑是商业步行街区的重要组成部分，因此将地域特有的建筑形式应用于商业步行街区中，是体现商业步行街区地域文化性的常用手法之一。建筑文化的利用包括对建筑形式的模拟，对传统做法的利用，对建筑材料的应用，对建筑空间的借鉴等等。

例如由王小东院士设计的新疆国际大巴扎，是新疆一个综合性的商业步行街区，现已成为乌鲁木齐的地标性建筑和热门旅游景点，具有浓郁的伊斯兰建筑风格，集中体现了浓郁西域民族特色和地域文化内涵。在建筑材料的选择上，选择了当地常用的建筑材料“砖”，并使用当地伊斯兰人世代相传的做法。在建筑形 态的设计上，采取伊斯兰教建筑的典型形式，主要以简捷的几何造型来构筑建筑，在加上伊斯兰教地域风格突出的弯形拱顶、圆柱形塔楼等等，给人以强烈、直观的地域感受。

3）宗教文化的利用

宗教文化在地域文化中偏向于精神层面，是凝聚人们的内在力量。通过宗教文化来塑造商业步行街区的地域文化性在目前很多商业步行街区设计中都有利用。手法主要有依托宗教遗存和利用宗教文化影响两种方式。

依托宗教遗存的实例如苏州观前街商业步行街区，得名于街道中部的玄妙观，借助及利用玄妙观的影响，将商业步行街区打造成具有苏州地方特色并容商业、文化、宗教、旅游为一体的城市中心区。利用宗教文化影响的实例如新疆国际大巴扎，由于伊斯兰教对建筑的影响，使得伊斯兰教建筑表现出特有的建筑形式。新疆国际大巴扎商业步行街区的建筑形式就是以伊斯兰教建筑的传统形式为原型来进行设计。

3.延续历史文脉

历史文脉是受地域文化的影响长期凝练沉淀而形成的人们集体记忆的认同，是人们归属感和认同感的核心内容，只有延续了历史文脉的地域文化才是具有生命力的地域文化。历史文脉的延续使得地域文化走向更深的层次，更加深刻全面的表现出地域文化的精髓。城市机理、传统风格、空间布局、建筑类型等都是历史文脉的不同表现方面。国内外设计师在这方面已经进行了大量的探索实践，有很多成功的设计案例。

例如位于丹麦首都哥本哈根的斯特勒格街，在整体的建设过程中，最大改变是将原本拥挤的斯特勒格大街变成能惬意行走的步行街，尊重历史、尊重场所、尊重城市传统的生活。在改造之后的使用中，逐渐开辟了更多的步行街道与之衔接，也有更多的机动车停车场被改造成市民广场。有些道路和广场的铺地上有了新设计，但还是延续着传统风格，使地域的历史文脉得到很好的保存并延续下去（图2.16）。再例如邯郸回车巷串城商业步行街区，由于商业步行街区位于邯郸这座地域文化底蕴极其深厚且保存较为完整的历史街区，且区域内的建筑多为2—3层的民居，生活在此的居民对本地域有强烈的认同感。因此在商业步行街区在设计时没有对原地域进行大拆大建，而是保留城市原有路网、空间尺度以及院落格局，步行街区内的建筑高度控制在3层以内，与周围建筑、道路尺度以及整个区域的尺度相协调。此外，例如2001年竣工的上海新天地，采用上海近代的 石窟门里弄住宅为建筑原型，并结合使用需求进行了一定的创新设计。在这里石窟门里弄作为一种人们熟知并认同的符号元素，出现在新建的商业步行街区中，给人们以熟悉感和认同感，使得地域历史文脉得以延续和传承。

参考文献：

[1] 张笑寒，商业步行街的地域文化性研究[D]，西安建筑科技大学硕士学位论文，2010.05.[2] 彭燕，商业步行街地域特色表达研究[D]，重庆大学硕士学位论文，2011.04 [3] 王晓，商业步行街地域性设计初探[D]，西安建筑科技大学硕士学位论文，2009.06.[4] 段玲芬，基于文脉的商业步行街空间形态设计[D]，重庆大学硕士学位论文，2007.04.

第二篇：浅谈城市商业街区的交通整治

浅谈城市商业街区的交通整治

黎美丽、俞斌

摘要：城市商业街区往往是城市的商业中心，往往也是城市交通拥堵、混乱的中心。本文剖析商业街区交通拥堵、混乱的原因，从行人过街交通设施、公交站点候车区规模、非机动车停车、机动车交通组织和交通诱导等五个方面提出改善商业街区交通拥堵、混乱的措施和方法。结合实例进行了商业街区的交通整治，并对改善后效果进行了分析和总结，以期能够为其他城市的交通混乱街区的整治提供参考借鉴作用。关键词：商业街区 交通拥堵 行人过街 交通整治

1、概述

城市商业街区往往是城市的商业中心，大规模的商业集聚为地区带来大量的人流和物流，对商业街区的城市道路带来较大的交通压力。另一方面，交通管理不善会导致大规模的人流密集、人车混杂，造成商业街区交通拥堵时有发生，同时也不可避免地影响商业街区的客流集聚，影响城市商业中心的形象，甚至会影响到整个城市的形象。

本文以常州市南大街商业街区交通整治为例，剖析城市商业街区交通混乱拥堵的原因，本着倡导“文明出行”，缓解南大街地区交通拥堵、人车混杂的矛盾，改善行人、非机动车、机动车通行环境，提出几点交通整治措施，整体提升南大街商业区的城市形象。

[1]

2、城市商业街区交通混乱剖析

2.1、存在大量的行人过街交通

随着南大街两侧的商业街区南大街商业街和莱蒙都会商业街等商业设施的投入使用和不断成熟，南大街商业街区已成为市民休闲购物的理想场所，吸引的人流不断增加。一体化的商业发展，带来大量的过街人流。据调查目前穿越南大街的高峰人流达1.2万人次/小时，周末过街人流基本为连续流，简单的平面过街已无法满足。

图1 现状行人过街交通图

图2 现状公交站台图

2.2、公交复线系数高，站台窄小

目前南大街设有公交港湾站点一对，线路十二条。由于公交站台短、候车区小、线路多、客流大，致使乘客在车行道候车，公交车辆无法进站停靠。高峰时刻有10多辆公交车进站停靠，南大街西侧停靠站车辆排队至延陵西路交叉口，排队较长。

2.3、非机动车泊位被占用，乱停车现象严重

南大街高峰期间停放非机动车3500辆，其中地面停放2500辆（非法占道1100辆），地下停放1000辆。

南大街现有地下非机动车停车库5处，其中2处被完全挪用，3处被部分挪用。规划提供停车泊位2500个，实际停放1000辆。由于地下停车库实行停车收费以及挪为它用，致使大量非机动车停放在地面。莱蒙都会高峰期间停放非机动车3800辆，其中地面停放1600辆（非法占道1300），地下车库停放2200辆。莱蒙都会现有地下非机动车停车库3处，规划提供停车泊位9700个，存在少量挪用现象。

大量的地面非机动车停车，严重侵占了步行空间，既影响了城市景观，也造成行人、非机动车和机动车相互抢占空间，带来了交通混乱和安全隐患。

图3 南大街现状路边非机动车停车图 图4 莱蒙都会现状路边非机动车停车图

2.4、行人过街违章现象多

南大街过街行人闯红灯、横穿马路等现象严重，大量行人交通流与机动车交通产生冲突，致使南大街交通秩序混乱，通行效率低，安全隐患大。

2.5、存在较多的过境交通

目前常州核心区跨古运河桥梁仍然较少，跨运河南北向道路交通量大，高峰时较为拥堵。南大街-广化桥是城市核心区重要的南北通道之一，吸引了大量的机动车交通经此通行。目前南大街的路段高峰小时流量约为1500标准小汽车/小时，道路交通基本达到了饱和状态。

图5 南大街现状行人随意过街

图6 现状跨古运河通道饱和度图

3、商业街区交通整治方法讨论

3.1、整治方法与策略

为沟通南大街两侧商业，提升南大街核心商业区氛围，同时减少人车冲突，消除行人过街安全隐患，南大街交通整治思路为：以人为本，方便行人；合理布局，突出重点。

同时提出交通整治的方法与策略：1）建立立体过街设施，方便行人交通；2）优化公共交通线路及站点，大力发展公共交通；3）规范非机动车泊位，引导非机动车合法停车；4）加强交通管理，规范道路交通秩序，提高道路网设施综合供给能力；5）积极采用新技术充分利用，诱导区域交通和诱导停车。通过采取新技术可极大改善交通营运状况和管理水平，最大限度地发挥现有路网设施的供给能力。

3.2、交通整治措施及内容

3.2.1、增加人行立体过街交通设施，规范行人过街

随着莱蒙都会项目的投入使用，不可避免地将为本地区带来大量的人流和物流，对南大街及周边的城市道路带来较大的交通压力。一方面，交通拥堵不可避免地影响建设项目的客流集聚，影响CBD地区的城市形象；另一方面，南大街步行交通组织设计是否合理有效直接关系到步行交通的运行是否通畅、步行交通与其他交通之间是否协调，城市交通系统是否体现了“以人为本”的重要思想。

根据用地吸引法和现状行人交通类比法两种方法对南大街的行人交通预测，可以得到莱蒙都会运营后南大街高峰小时行人交通量约为2.1万人次/h，计算需要设置19米的行人过街通道。

因此，需要增加南大街的人行过街设施，根据整治规划，规划了3处立体行人过街设施和2处平面行人过街斑马线，行人过街通道总宽度为30米，满足19米行人通道的宽度需求。南大街商业街区长550米，平均行人过街设施间距为135米，最长间距为190米，最短间距为50米。方便南大街与莱蒙都会商业区之间的行人联系。

在行人过街交通管理上，设置了两座行人过街天桥和2处行人过街斑马线，其余路段采用护栏隔离，规范行人过街，禁止行人随意穿越南大街。通过对行人过街设施优化，南大街行人过街平均间距低于150米，行人过街便捷。[2]

图7 南大街规划行人过街设施图

图8公交站点调整位置示意图

3.2.2、公交线路优化调整，增加站台区行人驻足面积

针对南大街公交线路多，复线系数高，客流集中导致南大街公交站点乘客驻足区不足的矛盾，调整部分公交线路途经路线，增加公交线路的覆盖面。调整23路、210路、220路和302路4条公交线路走向，由原来途经南大街改至途经青果巷、公园路走向；调整58路、258路2条公交线路走向，由原来途径南大街改至途径杨柳巷、西瀛里、早科坊走向；保留其余6条公交线路的走向。

针对目前公交站规模小、客流多的特点，调整现有公交站点的位置，向南建筑后退红线较宽的位置偏移，并设置港湾公交停靠站，从而改善公交站点的条件，扩大了候车乘客的驻足区，方便公交车停靠以及乘客的上下客。

[3]3.2.3、非机动车泊位整治，规范非机动车停车

将挪用非机动车库全部恢复到位，并免费对外开放，规范地面非机动车停车，坚决取缔地面乱停、乱放车辆。

南大街设置非机动车停车泊位3900个（其中地下2500个，地面合法停车泊位1400个），满足高峰3500非机动车停车泊位的需求。通过取缔所有地面非法占道停车，减少地面非机动车停车1400辆。莱蒙都会地下停车泊位完全能满足非机动车停车需求，禁止地面停放非机动车。通过非机动车停车整治，既可以满足非机动车停车，又极大地改善了商业街区乱停乱放的局面，还地面于行人交通，做到步行交通、非机动车交通和停车的有序。

3.2.4、完善交通组织，诱导交通出行

在以上诸多硬件设施改善的基础上，对南大街进行交通设计，加强对南大街沿线的交通进行管理。具体交通组织原则是：不同方式交通流空间分离，减少相互干扰，优化交通；完善交叉口交通渠化设计，以达到路段和交叉口通行能力的协调平衡；优化公交站台港湾设置，改善公交出行环境，优化各种出行方式之间的衔接；完善交通标志标线设计，加强交通流线管理；完善交通诱导标识，最大限度发挥交通设施作用。

路段交通组织设计。包括两个层面：一个层面是分离不同方式的交通流，使其各行其道，减少相互之间的干扰；另一个层面是对道路沿线出入口的进行管理、对行人和非机动车路段过街通道的合理设置。

交叉口渠化设计。在城市道路交通中，交叉口是道路网的连接点，也是交通组织的关键点，不同方向、不同方式的交通流在这里汇集。其交通工程设计决定了交通控制方式，设计是否合理不仅直接影响到通行能力，还会影响其安全性。

本次交叉口渠化设计的主要内容包括：车道划分、停车线位置确定、非机动车与行人过街、交通管理、控制设施等的布设。南大街全段五个交叉口，南大街-延陵西路、南大街-双桂坊和南大街-青果巷三个交叉口进行信号灯控制；南大街-青云坊交叉口做路段处理，封闭青云坊对南大街的开口；南大街-铁市巷 “T”字型交叉口为无控交叉口，对铁市巷路口进行右进右出交通管制。

[4]公共交通组织设计。南大街设置了公交站点一对，东站台结合南大街-双桂坊交叉口设置，西站台结合立体行人过街设施上下楼梯设置。采用港湾公交站点设置，渠化一个2.75-3米的公交停车带，以减少公交进站对其他社会车辆的影响。

无障碍交通设计。南大街沿线的无障碍内容主要包括缘石坡道、盲道、人行道无障碍和公交站台无障碍等。

交通标志、标线以及交通诱导设施设计。南大街全段设置警告、禁令、指示、指路等交通标志。另外增加了停车诱导标志，包括非机动车停车指示牌和机动车停车电子显示屏，实时更新南大街地区各停车场剩余车位情况。在南大街-延陵西路和南大街-青果巷两处交叉口设置南大街地区停车库电子显示屏。在交叉口进口处设置机动车停车场（库）指引标志，指引机动车有序停放，避免车辆迂回。

3.2.5、增加跨运河通道，分流商业街区过境交通

加快实施南大街两侧规划中的横兴弄桥、民丰桥，以及晋陵路南延等工程。通过增加核心区南北通道，降低南大街的过境交通量。

3.2.6、综合交通管理，规范交通秩序

造成南大街交通现状拥堵原因是多方面的，要解决南大街交通拥堵问题，需从增加立体行人过街设施、规范非机动车停车、优化公交组织、增加核心区南北通道、提高交通管理水平以及增强市民交通安全意识等多方面综合治理，为市民出行构建一个和谐、安全的交通环境。

4、实施效果

通过南大街商业街区的交通整治，商业街区的步行空间、公交候车区环境、非机动车停车、机动车交通流线组织等都得到了较大的改善，特别是交通秩序都得到了较大的规范，使得各种交通做到各行其道，避免相互干扰，尽可能做到减少因互相干扰而导致商业街区的交通混乱，从而极大改善了商业街区的交通环境，提升了城市的形象。

图9 立体人行过街天桥

图10 改善后公交停靠站

图11 非机动车地面停车图

图12 改善后机动车交通运行现状图

5、结束语

通过南大街商业街区的交通整治，从实施的效果可以看出，对商业街区的行人交通、非机动车交通以及机动车交通的环境得到了极大的改善，商业街区的交通秩序得到了一定的提升，极大程度上缓解了商业街区的交通拥堵现象。本文以期通过商业街区的整治，能够为其他城市的交通混乱街区的整治提供参考借鉴作用。同时建议城市商业街区在规划时需要做好道路两侧商业建筑之间立体行人通道的设置与预留，方便行人的通行，避免各种交通混杂导致交通拥堵。

参考文献

1、常州市规划设计院.南大街地区交通整治规划[R].常州：常州市规划设计院，2011

2、边扬.城市步行交通系统规划方法研究[D].南京.东南大学，2007

3、张泉、黄富民、杨涛等.公交优先[M].中国建筑工业出版社，2010

4、王炜、过秀成等.交通工程学[M].东南大学出版社，2000

第三篇：中央大街步行街区规划

中央大街步行街区规划

规划提出了以中央大街为核心，相邻25条辅街为骨架，建设中央大街风貌区的框架构想。其中主要内容有以下几点：

1、将现状1450米的主街和部分相邻辅街，全部改为步行街，形成中央大街风貌区步行街区。

2、全面修缮中央大街主街两侧保护建筑和历史建筑，整合改造临街其他建筑，建设独具特色的、具有“欧陆风情”的建筑艺术长廊。

3、注重增强沿街经营项目的历史特色、地方特色和文化特色，调整和新设“中央大街历史博物馆”、“啤酒城”、“文化休闲吧”、“影吧”等项目，提高保护街道的历史文化品位。

4、拓展主街两侧已有休闲区，为游人再增设5处休闲场所。

5、将中央大街主街街路视野范围内的建筑物、构筑物全部灯饰化，精心塑造夜间景观，为市民和游人夜晚户外活动，提供赏心悦目的活动空间。

6、修缮和更新街道路面铺装，更新完善街道公共设施、雕塑、建筑小品等。

规划提出了为拓展中大街风貌区的公共活动空间，完善中央大街风貌区的配套功能，在整体功能和整体风貌上对中央大街提档升级，对东起尚志大街、西直通江街、南起经纬街、北至防洪纪念塔区域内94.66公顷范围内进行用地使用功能的调整。拆除区域内的部分居住建筑，建设停车楼、停车场和城市公共绿地，建设商业、文化等公共建筑项目。将相邻中央大街的25条辅街改造建设为各具特色的商业文化街。为配合中央大街步行街区的建设，重新调整道里中心区的道路交通格局，减少交通干扰，建设地下人行通道，实施空中工程线网埋地工程，提高市民和游人日常活动的安全度和视野舒适感。

规划还提出了近期、中期、远期分三步实施的工作方案，提出了保护建筑的修缮、街道绿化布置、灯饰亮化、新设街道公共设施和建筑小品的规划设计方案。

第四篇：城市旧商业街区的改造与更新

【篇名】 城市旧商业街区的改造与更新

【作者】 赵仁冠

【刊名】 城市建筑2005年08期

【机构】 美国CITI设计事务所 上海·20142【关键词】 旧商业区;;旧城改造;;重整;;购物中心

【摘要】 商业进化和城市发展遗留下来的旧商业区的更新,是旧城改造的重要组成部分。旧商业区不仅是城市历史文化的一部分,而且它的建筑和空间所具有的独特魅力,吸引着越来越多的开发商和建筑师去开发和挖掘。本文讨论了有关旧商业区落后的原因、重整改造模式和开发内容,同时根据旧商业区改造成功的实例提出了自己的看法。

一、旧商业区的历史沿革

1.现代商业对传统商业的冲击

在近代商业出现以前，城市的商业业态多为沿城市街道布置的商店和餐馆，在一些主要的街道上由于店铺的聚集形成商业街，而郊区和小城镇仍保持着集市的形式。长期以来，这种商业街和市场式的零售商业形态，是人们最熟悉的购物环境和最基本的购物方式，并与当时以手工业、农业为主的商品生产能力和人们的生活方式相适应。近百年来，虽然商品生产、购物形式发生了巨大的变化，但人们对商业购物环境的基本要求并没有多大的改变

传统的商品零售形态受到的第一次较大的冲击是上个世纪初百货公司的出现。百货公司是资本主义发展的产物，是以商品工业化生产为基础的商品零售形态。一个业务完全的百货公司的建筑面积比传统的商店要大上几十倍，商品品种齐全，顾客购买时有多样的选择。由于装有空调和自动扶梯等新设备，其良好的室内环境也是吸引消费者前来购物的重要原因之一。这些百货公司大都建在最繁华的市中心，是一个城市商业区或市中心的主要标志而以百货公司为主力商店，加上沿街排列零售商店的商业街，并在其周边地区建立电影院、剧院等公共娱乐设施，形成一个城市或一个地区的中心商业区，曾经是一个现代城市理想的商业区规划模式这些在当时是全新模式的商业区对传统的商业区冲击很大，相比之下，那些传统的商业区和商店由于资金不足和商品品种的限制，已逐渐走向衰落

上世纪六七十年代在国外盛行，而我国在90年代开始建造的以室内步行购物环境为主的购物中心，对传统商业区造成了第二次较大的冲击。这一代购物中心以郊区销品茂(Shopping Mall)为主，即以舒适的室内人造环境为主要特点，吸引了很大一部分的顾客群。在商业业态上，以百货公司和大卖场为其主力商店，加上数十个小专卖店的购物中心，在商品种类和服务方面较之过去的单一百货公司相比，自然进步很多。同时，销品茂的规模也越来越大，动辄一二万平方米，三四十万平方米的规模也时有所闻。

随着时代的进步和商业业态的演变，以销品茂为主的商业形态开始无法满足商业区的发展。为了把它区别于更为历史悠久的传统商业区，我们不妨称这类商业区为旧商业区，在旧城改建中所遇到的商业区改建大多是这一类商业区

2.商业区的进化

在自然进化的过程中，适者生存和新陈代谢是一个普遍的规律，商业也不例外。不断出现的新商业形态、购物方式和建筑形式会逐渐取代传统商业模式，一个商业区或商业街会随着时代的发展而进化更新或退化淘汰。由于经济的发展和商业地产价值的不断增加，商店的租金与运作成本也随之增加，传统的小商店必然会因无法承受高昂的租金而搬走，或因顾客的消失而衰落。百年老店由于不能在新的消费要求下迎合新的商业模式而失去了顾客，无法继续营业而关门的例子也并不乏见。零售商业是以顾客消费群为中心的大舞台，完全依靠顾客的选择而生存，失去了顾客，就失去了零售商业本身。因此，那些传统商店能否继续生存并不完全取决于商业区的改造，而是与他们本身内部的经营策略紧密相关。我们改造旧商业区的目的不是在挽救传统的商店，而是根据当代顾客的需求和对现代商业的理解和考虑来重整旧商业区，使之焕发出活力，给传统的商业空间和环境注入时代消费的要求和内容

对有历史文化价值的商业区的改造属于历史建筑保护的范畴，不在本文的讨论范围。我们将讨论的是那些旧的建筑和商业街区，虽然年代悠久，但还没有达到历史文物保护的标准，应如何进行改造和重建

二、旧商业区的改造实践

脱胎换骨式的重建我国上世纪90年代以来进行的大规模城市建设，是经济腾飞的结果。城市面貌变化日新月异，很多城市的中心，其中包括旧商业区几乎是彻底拆毁重建。然而，不少城市在这样的建设速度下，并无多少时间去深思城市历史文化的延续，在取得巨大成就的同时，也留下了不少的遗憾。在传统的城市中心区规划新的建筑与道路时，许多城市并不注意保留旧城的格局和风格。为缓解交通压力，盲目加宽道路，把原来的建筑包括沿街的商店全部推倒，街区被成片拆除

传统商业区一般由居住区发展而来，沿街的商店与居民住宅自然形成一定的比例关系，街区内的居民是商业区的基本消费者。重新规划建设后的新商业区，大部分住宅被办公楼、商场、酒店等取代，商业区赖以生存的本地居民数量骤减，下班以后商业区行人廖廖无几，商店生意清淡，大商店无法生存。美国许多城市在70年代对旧市中心改造曾带来相似的问题，发现问题后，政府鼓励开发商进行商业与居住混合用途开发，才使市中心的人口有所回升

另外，由于居住区脱胎换骨式的重建引起了原住居民的置换与传统文化的消失。由于城市居住区的重建，将原来陈旧的里弄民居拆除，改建高层居民楼，大部分原住居民由于房子售价的攀升而动迁到郊区。购买城市中心区高价房屋的居民除小部分是本地的原住居民外，多数是各地来的收入较高的新居民和海外的购房者。一个地方传统的文化和语言是需要由本地原住居民来延续与传播的，没有或仅有少数的原住居民，该地区的传统文化和语言将会变化，甚至不复存在时至今日，人们已开始认识到旧市中心或商业区在延续城市历史文脉方面的价值，很少再有城市对旧商业区作脱胎换骨的改造了。但改造旧市中心或商业区，远非只是保留一些老建筑物而已。我们不妨借鉴国外旧商业区改造成功的例子

2.国外旧商业区改造实例—三街步行区

圣塔莫尼卡市(Santa Nbni ca)是美国加州洛杉矶地区的一个滨海小城，西临太平洋，景色优美三街是一条与西海岸平行的南北向街道，距海滨只隔两条街道。三街步行区(Third StreetPromenade)是以跨越三个街区的三街为中心的商业购物区。严格地讲，它包括滨海街到四街沿海的9个井格形的商业街区，东西向长大约有30 O1n南北向长600m左右。这个商业中心也是圣塔莫尼卡的市中心商业区，在20世纪四五十年代时，曾经非常繁荣。60年代后，同美国其他城市一样，随着战后市郊居住区的发展，居民大量移居郊区，这个商业区因此而逐渐衰落。三街步行区曾进行过两次大规模改造。60年代的第一次改造很不成功，90年代又进行了第二次改造，终于获得了成功

1965年，为恢复这个商业区昔日的繁荣，市政府决定投资建设„第三街茂”(Third Street Mail)的商业区，范围包括三街两侧的六个街区。市政府首先将三街改建成一个步行街，不准汽车通行，取消路沿石，将车行道和人行道的地面标高统一后，重新铺设地面材料，安装了行人休息座椅，灯光也全部更换一新。同时在三街两侧六个街区里新建了六个室内专用停车场。这一切使三街这条24m宽、600m长的步行街焕然一新。新的步行街在营业后曾热闹一时，但很快人流又逐渐减少，零售生意自然也随之下降。究其原因，三街虽然在交通通行、外观方面大有改善，但在其商业业态上并无多少改变，缺少使顾客再度回访的吸引力。

为加强三街步行街的吸引力，市政当局在三街南面的端头，又引资修建了一个全封闭、全空调的销品茂—圣塔莫尼卡广场(Santa MonicaPI ace)，由著名建筑师弗兰克·盖里(Frank Gehr妇主持设计，它拥有大约100个专卖店、两家百货公司主力商店和两座多层停车楼，于1980年开门营业，获得成功。出乎人们的预料，这个室内购物中心对于三街和市中心商业街区的人流和生意并无多少改善。相反，步行街区的顾客被吸引到室内的销品茂里去，使步行街上更是门可罗雀。第一次改造显然没有成功

从1980年代起，由政府出面成立了“三街发展公司”Third Street Development Corporation)来负责重整这一地区的有关事务。该组织的成员包括业主、商人和其他有关人士。成立后不久，即委托一家规划设计事务所来重新规划设计该街区。到1986年，新的滨海区专题规划完成

规划设计师认为，第一次改造之所以失败，一个重要的原因是没有对步行街的商业业态和内容进行规划。以前以小商店为主的商业形态与改造后600r嵌的步行商业街的商业要求并不匹配，商业业种过于单调，不足以吸引顾客。而南面的室内销品茂在商业上与三街步行区毫无联系，北端又没有主力商店吸引人们往北走

对步行街上的商业业态和用途重新评估后，城市规划部门在土地用途上允许和批准在该区内建造多映厅电影院、办公楼和住宅，增加容积率与放松高度限制。为配合重整滨海区，市政当局又通过新的规定暂缓批准附近其他地区的办公楼和电影院的修建—新的电影院只能在滨海区修建，以增加其娱乐方面的比重。同时，禁止在这个区设立银行等服务性行业，不准在首层设置办公功能。首层的建筑立面要求有大面积的透明玻璃，对餐饮方面和人行道用餐也有很具体的规定来控制。为鼓励在该区进行住宅单元的开发，甚至规定住宅面积一律按50%的面积计算容积率

建筑师认为第一次改造时将街道形态取消是一个错误，街道形态的消失使得晚上商业区看上去更为空盯，因此，建议恢复街道的形态。新的规划建议三街设置约6.5m宽的机动车双行车道，部分道路中间设步行安全岛区，车道环绕而行，在岛区上设售货亭、雕塑、喷泉等。街道上在白天允许汽车通行，只是在傍晚时间不准汽车通行。街道其余部分变成宽敞的人行道(有的地方达到SK宽)，设移动售货亭、露天咖啡座、休息座椅，供顾客坐下休息和人们互相观看之用。

1989年，在重整第三街步行区的总体规划与规定出台以后，三街步行区吸引了新的投资者。从1990几992年，私人开发商筹集了大约2亿美元的资金，加上政府在开始时发行的1 300万美元公债的启动金，开发建造了一个多放映厅电影院，几个住宅、商店、娱乐混合使用的建筑项目;在管理上，又重组一个“滨海区公司”(Bayside DistrictCorporation)，统一管理该地区的运作、申请和批准开发项目的用地核准和建筑执照，有的方面甚至可以代表政府决定和批准某些特别要求的商业娱乐开发项目等。同时，该公司对街道上的活动售货亭的位置、户外表演活动的演出时间、声音的强度控制等也加强管理和监督。除了市政方面在安全和街道卫生保养方面法规的支持外，该公司也另外花费资金加强警卫，派驻巡警和设立警察亭，以保证该地区的安全。三街步行区改造终于获得成功，人气日益兴旺

3.旧商业区的重整策略

通过分析上述成功案例，旧商业区重整给我们的启示有下列几个方面:

(1)开发、策划与管理并重在着手改造市中心旧商业区和传统商业区时，应由一个政府认可并支持的专业机构来策划，确定重建、改造的范围，制定出一个有远见的商业策划和切实可行的规划。该专业机构应由政府、业主和开发商共同组成，以兼顾各方的利益，并由这个机构来贯彻实施改造计划。该机构在改造工程完成后，要对商业区的运行加强管理，不仅对商店本身的内容置换要控制，对于街区售货亭、表演活动、安全警卫等也要加强管理和监督

(2)商业策划应重新规划商业区的内容，如有条件，除了餐饮方面外，应增加娱乐方面的内容电影院和家庭娱乐中心在商业区中作为主力租户的作用与百货公司在传统的购物中心作为主力租户的作用相同，都能激活整个商业区。在旧商业区改造中，加建体量巨大的室内购物中心对步行街式的商业区并不会有很大的帮助

(3)委托专业建筑师进行规划设计，在商业步行环境设计中对建筑形象、空间尺度、交通组织等方面应有充分的考虑，既有新的创意，又可以将传统的建筑和空间形态与新的步行购物休闲环境密切结合

(4)不仅改造规划本身需要政府的批准，而且在大环境上必须与政府的总体规划相协调。在很多情况下需要调整用地范围，改变土地用途，增加容积率和放松高度限制等，这一切都需要经过政府规划部门的批准。另外，在公共停车、外部公共交通安排、市政公共安全上都需要得到政府部门的大力支持与财务支援

三、旧商业区更新的发展方向

1.商业区混合用途开发

越来越多的商业区的改造，采用混合用途开发的概念。混合用途的商业区模拟城镇中心区的功能模式，将不同功能的内容和建筑，以街道、公园、广场公共空间为主轴展开。一般来说，商业区应由多幢建筑或街区组成，其用途可以包括零售、公寓、办公、酒店、电影院、娱乐、餐饮等。在旧的市中心街区改建时，保留某些旧建筑，利用原有的空间和格局，再加上新的建筑和内容，会取得较好的效果。其不同用途功能内容可以是水平划分的，即不同用途的建筑在平面布置上解决;也可以垂直方向划分，即在同一幢建筑中安排不同用途，如低层为商场，上面数层为居住或办公。建筑物之间用露天街道、步行通道、公园和广场来组织和联系，在开发程序上也较为灵活，降低投资风险

Z室内销品茂的衰落和室外购物环境的回归

销品茂开始在我国建造的时间大约较美国晚了20年左右，在这期间世界上(主要是美国)建设销品茂的高潮已经过去，其数量也趋向饱和。严格地说，对于建造这一新型的商业形式，我国各方面的条件尚不成熟。我们的经济结构、金融投资运作、零售商业的业态组成和经营管理都还不能与销品茂式的购物中心的开发完全配合。另外，其昂贵的运营成本(大空间空调与管理费用)也不是很容易被一般商店接受。因此，从它们的运作情况来看，虽然在90年代的建设热潮中，各地建了不少这样的购物中心，但已开张的运作成功的例子不是很多。

从上世纪90年代开始，在美国，人们的兴趣已经转向以室外步行环境为主的购物中心，人们似乎突然发现那些有老房子、旧步行街和广场的室外步行购物环境更有特色、具有历史文化感而倍感亲切。那些旧商业区引起了开发商和建筑师空前的兴趣和重视，老房子不再被视为拆除的对象，而成为宝贵的商业开发资源。许多全封闭的销品茂被拆除而改为室外步行街，新建的购物中心商业开发也越来越多地采取室外步行的环境和商业、居住的混合开发模式

3.商业区的建筑形式

需考虑的因素有建筑形式、尺度比例、材料色彩、图文标志、景观和灯光等。现代顾客和消费者到商业区不仅是来购物或消费，同时也是希望在一种宜人舒适空间与环境中，在精神上得到一种享受。晚上坐在周围都是老建筑的广场里用餐、听音乐，重拾过去老城生活的气氛和感觉，极受现代消费群的欢迎。人们在选择购物商业区时，也许不会在意某商业区的建筑形式如何精彩，而更加注重商业场所的购物环境和商品品质。因此，建筑师在设计新商业区或旧商业区改造时，应因地制宜，设计出更多环境良好、形式优美、具有现代特色和文化底蕴的商业购物区。

第五篇：商业街区揭幕致辞

商业街区揭幕致辞

尊敬的领导，各位来宾，女士们、先生们：

上午好！

在这春暖花开的美好季节，水木秦淮时尚休闲街区隆重揭幕了！在此，我谨代表高升（香港）投资有限公司、南京水木秦淮置业管理有限公司，向莅临仪式的各位嘉宾、省市区领导、以及各位记者朋友，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

水

木秦淮时尚休闲街区，是一个集餐饮、休闲、娱乐、文化为一体的时尚街区。耗资三个亿、历时2年多的打造，今天，“水木秦淮”终要逐步揭开它的神秘面纱，向南京人展现它强大的休闲娱乐功能、及其深厚的时尚文化内涵。

秦淮，素以底蕴之丰厚而传颂千古；（来自wenmi114.com）南京，更以文化之富裕而享誉世界；而我们的水木秦淮，则承自然、文化、时尚之大美，将秦淮河美丽的自然风光融入、将金陵以丰厚浓厚的文化氛围融入、将国际先锋的时尚观念融入，将活力脉动的现代文明融入，打造一个全新的南京休闲娱乐新坐标。

以自然、文化为依托、以时尚、休闲为主题，水木秦淮的环境之优美、业态之丰富、品牌之成熟，堪为赞叹！掩映于绿树鲜花中，街区内共分布了30家商铺，业态涉及时尚餐饮、个性酒吧、A艺术等各种特色项目。目前，已有近1/3的商家开门营业勇拔头筹；而整个街区则将在不久的6月隆重亮相！

今天，我们相聚在这美丽的秦淮河畔，庆祝水木秦淮时尚休闲街区的揭幕，共同见证着秦淮河的美丽、流动与繁华。在此，感谢南京各界人士给予水木秦淮的所有关心与支持！衷心希望水木秦淮成为南京人休闲娱乐的首选场所！

谢谢大家！