第一篇：内蒙古自治区物业管理条例
内蒙古自治区物业管理条例
内蒙古自治区物业管理条例
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等国家有关法律、法规，结合自治区实际，制定本条例。
第二条 自治区行政区域内物业的使用、维护、服务及其相关监督管理活动适用本条例。
本条例所称物业是指房屋及与之配套的设施设备和相关场地等。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。
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第三条 旗县级以上人民政府应当将物业管理纳入城市管理工作体系和综合目标责任制考核体系，建立物业管理综合协调机制和专业化、社会化、市场化的物业服务机制。
第四条 旗县级以上人民政府应当建立物业管理资金投入保障机制，加强老旧小区改造，对配套设施不全、不具备物业服务条件的物业区域进行综合治理，逐步实现住宅区域物业管理全覆盖。
第五条 旗县级以上人民政府物业行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作。
旗县级以上人民政府住房和城乡建设、规划、价格、财政、生态环境、城市管理、公安、民政、卫生、市场监督管理、消防、自然资源、人民防空等部门按照各自职责，做好相关的物业监督管理工作。
苏木乡镇人民政府、街道办事处负责组织、指导、协调本辖区内物业服务区域业主大会的工作，督促业主大会依法履行职责，协调社区建设与物业服务的关系，处理物业服务纠纷。
嘎查村民委员会、居民委员会协助苏木乡镇人民政府、街道办事处做好物业管理有关工作。
供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位应当按照各www.xiexiebang.com 催天下 让失信人寸步难行
自职责，做好相关物业服务工作。
第六条 旗县级以上人民政府物业行政主管部门应当在物业服务区域内显著位置公布投诉举报受理方式，及时受理业主和相关单位的投诉举报，依法调查处理违法行为。对实名投诉举报实行限时回复，为实名投诉举报人保密。
第七条 物业管理实行联席会议制度。联席会议由苏木乡镇人民政府、街道办事处负责召集，旗县级人民政府物业行政主管部门、嘎查村民委员会、居民委员会以及建设单位、物业服务企业、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表参加。未成立业主委员会的，由业主代表参加。
物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题：(一)业主委员会不依法履行职责的；
(二)业主委员会选举和换届过程中出现问题的；(三)物业服务企业履行物业服务合同中出现问题的；(四)物业服务企业在交接过程中出现问题的；(五)需要协调解决的其他物业服务纠纷。
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第八条 物业服务行业协会应当加强行业自律，规范行业行为，促进物业服务行业健康发展。
第二章 业主及业主大会 第九条 房屋的所有权人为业主。
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
因买卖、赠与、继承等法律关系已经实际占有房屋，但是尚未依法办理所有权登记的，房屋占有人在物业服务中享有业主的权利，承担业主的义务。
第十条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业的服务；(二)提议召开业主大会会议，就物业服务的有关事项提出建议；(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(四)参加业主大会会议，行使投票权；(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；
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(六)监督业主委员会的工作；
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
(九)监督住宅专项维修资金的管理和使用；(十)法律、法规规定的其他权利。
第十一条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；
(二)遵守物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(三)执行业主大会和业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。
第十二条 物业使用人在物业服务活动中的权利、义务由业主和www.xiexiebang.com 催天下 让失信人寸步难行
物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
第十三条 旗县级人民政府物业行政主管部门应当按照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定物业管理区域。具体办法由自治区人民政府制定。
第十四条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门或者苏木乡镇人民政府、街道办事处的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且全体一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业服务活动中的合法权益，依照法律、法规和业主大会议事规则的规定履行职责。
第十五条 在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过二年的，应当筹备成立业主大会。
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不具备成立业主大会条件，或者具备成立业主大会条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处指导后仍不能成立的，应当由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十六条 同一个物业管理区域内的业主大会会议筹备组，由业主、建设单位、苏木乡镇人民政府、街道办事处和嘎查村民委员会、居民委员会的代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由苏木乡镇人民政府、街道办事处代表担任。
筹备组中的业主代表的产生，由苏木乡镇人民政府、街道办事处或者嘎查村民委员会、居民委员会组织业主推荐。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由苏木乡镇人民政府、街道办事处协调解决。
建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。第十七条 筹备组应当自组成之日起六十日内首次召开业主大会会议，并通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会。
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业主委员会成立后筹备组自行解散。
第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主应当参加业主大会会议。因故不能参加的，可以书面委托代理人参加，载明委托事项、委托权限以及期限。
第十九条 业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第二十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
(一)百分之二十以上的业主提议的；
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(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；(三)业主委员会成员缺额人数超过半数的；
(四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。需要召开业主大会临时会议时，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处应当责令业主委员会限期召开；逾期不召开的，苏木乡镇人民政府、街道办事处可以组织召开。
第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构，应当履行下列职责：
(一)执行业主大会的决定和决议；
(二)召集业主大会会议，向业主大会报告工作，并在物业管理区域内显著位置向业主公布，接受业主监督；
(三)根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同；
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(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和服务产生的纠纷；
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；(七)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；
(八)根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理并公布经营所得；
(九)监督广告、车位租赁经营收入以及使用情况；
(十)配合苏木乡镇人民政府、街道办事处、嘎查村民委员会、居民委员会、公安机关等做好物业服务区域的社区建设和社会治安等工作；
(十一)业主大会赋予的其他职责。
第二十二条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的，旗县级人民政府物业行政主管部门或者苏木乡镇人民政府、街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
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业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第二十三条 业主委员会和业主委员会委员不得有下列行为：(一)阻挠、抗拒业主大会履行职责；
(二)弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；
(三)利用职务之便接受减免物业费、停车费，或者索取、非法收受建设单位、物业服务企业提供的利益、报酬；
(四)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章；
(五)打击、报复、诽谤有关投诉、举报人；
(六)未经业主大会授权，擅自解聘或者选聘物业服务企业；(七)擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主共有财产；(八)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。
第二十四条 业主委员会的人数由业主大会根据实际情况按照www.xiexiebang.com 催天下 让失信人寸步难行
三人至十一人的单数确定。
业主委员会应当在业主委员会委员中推选产生主任一人，副主任一至三人。
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门和苏木乡镇人民政府、街道办事处备案。业主委员会备案有关内容发生变更的，应当重新备案。
第二十五条 业主委员会每届任期三至五年，具体年限可在业主大会议事规则中约定。任期届满两个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举，并通知物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门和苏木乡镇人民政府、街道办事处派代表参加；逾期未换届的，业主委员会将自行终止。
原业主委员会应当在其任期届满之日起十日内，与新一届业主委员会办好交接手续；没有产生新一届业主委员会的，与嘎查村民委员会、居民委员会办好交接手续。
第二十六条 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
第二十七条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定应当经出席的委员过半数同意。
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业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
业主委员会未按照法定程序作出决定造成损失的，由同意作出决定的委员共同承担责任。
第二十八条 业主委员会委员应当由热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定组织协调能力，能够主动履行业主义务的业主担任。
业主委员会委员本人、配偶及其直系亲属不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职或者与该物业服务企业有其他利害关系。
第二十九条 业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格终止：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；(三)丧失履行职责能力的；
(四)以书面形式向业主委员会提出辞呈的；
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(五)拒不履行业主义务的；
(六)向物业服务企业销售商品、承揽业务、牟取不当利益的；(七)侵犯业主合法权益的；
(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的情形。
终止业主委员会成员资格的程序由业主大会议事规则规定。第三十条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在苏木乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算和档案资料的移交工作。
第三十一条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期由业主委员会以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督。
第三十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
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业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人，并出具交纳物业服务费用的证明或者对物业服务费用的结算作出明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。
第三十三条 物业服务企业按照合同约定以及《物业管理服务标准》等相关规定提供服务的，业主不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费。
业主不按照物业服务合同约定交纳物业服务费的，物业服务企业或者业主委员会可以催交；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，并自约定之日起十五日内告知物业服务企业。物业使用人不交纳物业服务费用的，业主承担连带交纳责任。
第三章 前期物业管理
第三十四条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当参照国家或者自治区制定的前期物业www.xiexiebang.com 催天下 让失信人寸步难行
服务合同示范文本签订前期物业服务合同。
前期物业服务合同应当包括物业基本情况、双方的权利义务、服务内容、服务标准、服务费用和违约责任等。
第三十五条 建设单位在房屋销售之前应当制定临时管理规约，但不得侵犯房屋买受人的利益，并在申请房屋预售许可前将前期物业服务合同、临时管理规约报物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门备案。物业行政主管部门将备案情况书面告知项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处。
建设单位应当在房屋销售现场向房屋买受人明示前期物业服务合同和临时管理规约，并予以说明。房屋买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时，应当对履行前期物业服务合同和遵守临时管理规约作出书面承诺。
房屋交付买受人之前发生的物业服务费，由建设单位承担；房屋交付买受人之后发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。
房屋达到交付条件，买受人延迟接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的起止日期自建设单位催告买受人接受交付的期限结束次日起计算。建设单位不得与买受人约定减免物业服务费。
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第三十六条 物业服务项目应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，分为公开招标和邀请招标。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于三个或者建设规模小于二万平方米的，经物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
第三十七条 招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒体和网站上发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的方式等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向三个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含本条第二款规定的事项。
第三十八条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，向物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门提交以下材料：
(一)与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批件；(二)招标公告或者投标邀请书；
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(三)招标文件；
(四)法律、法规规定的其他材料。
第三十九条 通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照下列规定时限完成物业服务招投标工作：
(一)新建现售商品房项目应当在现售前三十日完成；
(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日完成。第四十条 前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；期限已满，业主大会尚未成立的，原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业服务企业的服务不满意的，建设单位应当通过招投标方式重新选聘物业服务企业，或者由物业项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处组织全体业主决定选聘物业服务企业。
第四十一条 物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验记录由双方签字确认。建设单位应当向物业服务企业移交有关资料；前期www.xiexiebang.com 催天下 让失信人寸步难行
物业服务合同终止时，物业服务企业应当将有关资料移交业主委员会。未成立业主委员会的，移交所在地嘎查村民委员会、居民委员会。
物业服务企业擅自承接未经查验或者承接不符合交付条件的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。
第四十二条 新建住宅建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之三，且不低于一百平方米配置；业主委员会议事用房按照不低于三十平方米配置。
旗县级以上人民政府城乡规划主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证及其附图上载明配套建设的物业服务用房的建筑面积。旗县级以上人民政府房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证和旗县级以上人民政府不动产登记行政主管部门在办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房室号。
物业服务用房、业主委员会议事用房属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何单位和个人不得擅自变更用途；不得分割、转让、抵押。
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第四十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业签订委托协议。
建设单位交付住宅物业时，应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。
第四章 物业管理服务
第四十四条 从事物业服务活动的企业应当依法向市场监督管理部门办理注册登记手续，领取企业法人营业执照。
物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，到旗县级人民政府物业行政主管部门备案。
第四十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。
业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。
鼓励业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业。第四十六条 物业服务企业享有下列权利：
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(一)依照物业服务合同和管理制度对物业实行管理；(二)依照物业服务合同的约定收取物业服务费用；
(三)可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人；
(四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。第四十七条 物业服务企业应当履行下列义务：
(一)按照物业服务合同、国家和自治区有关物业服务标准提供物业服务；
(二)在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；
(三)落实安防人员、设施以及安保措施，确保安防监控设施正常运转；
(四)定期组织物业服务人员进行消防安全演练，确保消防设施正常使用；
(五)维护物业区域环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理；
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(六)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修；
(七)做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主提供免费查询服务；
(八)实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件；
(九)听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；
(十)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。第四十八条 物业服务企业应当遵守法律法规和物业服务合同的约定。未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，不得将物业服务费用、公共水电分摊费用、车辆停放费用等捆绑收费；不得处分属于业主的共有财产。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，造成业主损失的，承担相应的法律责任。
第四十九条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内www.xiexiebang.com 催天下 让失信人寸步难行
显著位置公示：
(一)项目负责人的基本情况、联系方式和物业投诉电话；(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和收费方式；
(三)物业服务企业的权利和义务；
(四)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案；
(五)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益；
(六)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项；(七)其他应当公示的内容。
业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。第五十条 物业服务企业退出物业服务项目的，应当提前三十日书面告知业主或者业主委员会，并按照规定和合同约定办理移交手续，同时移交下列资料：
(一)建设单位向物业服务企业移交的相关资料；
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(二)电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；
(三)物业服务用房、业主共用的场地和设施设备资料；(四)物业服务期间配置的固定设施设备资料；
(五)物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料；(六)利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料；(七)其他应当移交的资料。
物业服务企业未办理交接手续，应当维持正常的物业管理秩序，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。
第五十一条 物业服务企业与业主委员会或者其委托新选聘的物业服务企业办理交接的，交接双方应当对物业服务区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业项目所在地的苏木乡镇人民政府、街道办事处备案。
电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当按照物业服务合同约定修复或者承担相应责任。
第五十二条 物业服务企业有下列失信行为之一的，应当按照有www.xiexiebang.com 催天下 让失信人寸步难行
关规定录入物业服务企业信用档案，纳入企业信用信息公示系统：
(一)在物业项目招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的；(二)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业服务区域，撤出时未按照规定办理交接手续，或者未按照规定移交资料，造成物业服务混乱的；
(三)未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务，导致物业服务区域内发生重大房屋安全事故的；
(四)泄露业主信息的；
(五)对业主、业主委员会委员进行恐吓、威胁或者打击报复的；(六)其他违反法律、法规规定的情形。
第五十三条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，分别执行政府指导价和市场调节价：
(一)廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由旗县级人民政府价格主管部门和物业行政主管部门结合当地实际统一制定；
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(二)普通住宅物业服务费实行市场调节价，由业主委员会和物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。未成立业主委员会的，由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主代表和物业服务企业协商确定；
(三)公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
普通住宅物业服务收费可以根据市场行情、物业服务内容和服务等级进行调整。物业服务企业应当在业主委员会的监督下，征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可调整物业服务费。
第五十四条 未实行物业服务的物业管理区域，由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主代表会议选聘保洁人员，维护环境卫生，费用由全体业主承担；选聘房屋维修人员对共用设施设备进行日常维修养护，费用由相关业主承担。
第五十五条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、www.xiexiebang.com 催天下 让失信人寸步难行
有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，但不得因部分最终用户未履行交费义务而停止已交费用户和共用部位的服务。
任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。
物业服务企业接受委托代收本条第一款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第五章 物业的使用与维护
第五十六条 物业管理区域内禁止下列行为：
(一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌，超荷载存放物品；(二)将无防水要求的房屋或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室和书房的上方；
(三)违章搭建建筑物、构筑物，挖掘地下空间；
(四)改变按照规划建设的公共建筑和共用设施设备的用途；(五)擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地，在规定区域外停放车辆；
(六)占用、损坏或者擅自移动物业共用部位、共用设施设备；
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(七)私设地桩、地锁占用公共绿地、公共道路；(八)擅自设置摊点和集贸市场；
(九)随意倾倒垃圾、杂物，侵占和毁坏绿地；
(十)擅自在建筑物屋顶、外墙面上安装、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画；
(十一)在楼道等业主共有部位堆放物品；(十二)违反规定饲养动物；
(十三)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品，排放有毒有害气体和废弃物，发出超过规定标准的噪音；
(十四)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；(十五)乱拉乱改电线，拆改智能化设施设备；(十六)将阀门、检查口以及主管道等封闭、遮挡；(十七)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业、业主、物业使用人发现有前款所列行为之一的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，及时报告有关管理单位，www.xiexiebang.com 催天下 让失信人寸步难行
有关管理单位应当及时依法处理。业主、物业使用人对侵害自身合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第五十七条 物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第五十八条 供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位，应当负责物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用。
供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主、物业服务企业应当配合。
供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位，委托物业服务企业对物业管理区域内有关设施设备进行日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。
第五十九条 物业管理区域内，为了满足业主的需求，根据国家www.xiexiebang.com 催天下 让失信人寸步难行
和自治区有关规定，建设充电桩、快递柜等服务设施设备的，物业服务企业应当配合。
第六十条 物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。对于长期废弃并严重影响消防通道的车辆，物业服务企业应当及时报告物业项目所在地消防机构。
物业服务企业应当采取措施，对进入住宅物业管理区域的车辆进行严格管理。
工程车辆、大中型客货车辆不得进入住宅物业管理区域内停放，但工程车辆因本物业管理区域建设、设施设备维修确需停放的除外。
第六十一条 物业管理区域内，用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，经业主委员会同意由物业服务企业出租经营的，每次出租期限不得超过一年。租金收入扣除物业服务企业车位、车库维修、管理费用后剩余部分由业主大会决定使用。
规划建设的人民防空工程，平时用于停放汽车施划的车位，建设单位不得出售、附赠。
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第六十二条 物业服务企业根据业主大会决定或者物业服务合同约定，可以利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于业主大会、业主委员会运作经费或者物业管理的其他需要。
第六十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金，不得由开发商代收、代缴。
住宅专项维修资金属于业主所有，应当按幢设账、专户存储、核算到户，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅专项维修资金的管理和使用，按照国家和自治区的有关规定执行。
第六十四条 发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用住宅专项维修资金立即进行维修或者更新改造的，经业主委员会现场查验确认后，可以直接申请使用维修资金：
(一)电梯故障；(二)消防设施故障；
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(三)屋面、外墙渗漏；(四)二次供水水泵运行中断；(五)排水设施堵塞、爆裂；(六)楼体外立面存在脱落危险；
(七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。
需要应急使用住宅专项维修资金的，业主委员会或者物业服务企业应当向物业项目所在地的住宅专项维修资金管理部门提出申请，住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急使用维修资金书面申请之日起两个工作日办结。应急维修工程竣工验收后，应当将使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。
没有业主委员会或者物业服务企业的，由嘎查村民委员会、居民委员会提出申请，并组织代修，代修费用从住宅专项维修资金账户中列支。
第六十五条 使用住宅专项维修资金业主可以通过以下方式表决：
(一)委托表决：业主将一定时期内住宅专项维修资金使用事项的www.xiexiebang.com 催天下 让失信人寸步难行
表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；
(二)集合表决：业主大会对特定范围内的住宅专项维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；
(三)异议表决：在住宅专项维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。
第六章 法律责任
第六十六条 违反本条例规定的行为，国务院《物业管理条例》等国家有关法律、法规已经作出具体处罚规定的，从其规定。
第六十七条 违反本条例第五十六条第七、八、九、十、十一项规定的，由旗县级以上人民政府物业行政主管部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，可以处1000元以上1万元以下的罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十八条 违反本条例第五十八条第一款规定的，拒不承担物业管理区域内相关设施设备的维修、养护或者更新责任的，由旗县级以上人民政府有关行政管理部门责令限期改正；造成业主损失的，应当依法承担赔偿责任。
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第六十九条 旗县级以上人民政府物业行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；(二)不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的；(三)未按照规定受理物业服务投诉，造成严重后果的；(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。第七章 附则
第七十条 本条例下列用语的含义是：
(一)物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；(二)房屋承重结构是指房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等；
(三)共用部位是指业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井www.xiexiebang.com 催天下 让失信人寸步难行
以及房屋承重结构、外墙面、走廊墙等部位；
(四)共用设施设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。
第七十一条 本条例自2018年8月1日起施行。
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第二篇：内蒙古自治区物业管理企业资质管理办法
内蒙古自治区物业管理企业资质管理办法
2007年７月２３日印发
第一条 为了加强对物业管理企业的资质管理，规范自治区物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《内蒙古自治区物业管理条例》，制定本办法。
第二条 在内蒙古自治区行政区划内申请物业管理企业资质，实施对物业管理企业资质管理，适用本办法。
本办法所称物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
第三条 物业管理企业资质等级分为一、二、三、四级。
第四条 国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质管理，并颁发一级物业管理企业资质证书。
内蒙古自治区人民政府建设行政主管部门负责二、三、四级物业管理企业资质管理，并颁发相应等级的资质证书。
各盟行政公署、市人民政府房地产主管部门负责物业管理企业资质初审和日常管理。
第五条 各资质等级物业管理企业的条件如下：
（一）一级资质：
1.注册资本人民币500万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：
（1）多层住宅200万平方米；
（2）高层住宅100万平方米；
（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；
（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
（二）二级资质：
1.注册资本人民币80万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于15人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，有职业资格的物业管理专业人员不少于8人；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积不低于30万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，认真执行物业管理项目手册网络管理系统，有良好的经营管理业绩。
（三）三级资质：
1.注册资本人民币50万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于8人。其中，具有中级以上职称的人员不少于3人，工程、财务负责人具有相应专业中级以上职称，有职业资格的物业管理专业人员不少于5人；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4.管理各类物业的房屋建筑面积不低于15万平方米；
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，认真执行物业管理项目手册网络管理系统。
（四）四级资质：
1.注册资本人民币30万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于5人。其中，工程业务负责人具有相应专业中级以上职称，有职业资格的物业管理专业人员不少于3人；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.有委托的物业管理项目；
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
第六条 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，或者申请升级的物业管理企业持下列文件向工商注册所在地的盟行政公署、市人民政府房地产主管部门申请资质初审：
（一）物业管理企业资质申报表；
（二）营业执照；
（三）资质证书正、副本（申请升级的企业应当提供）；
（四）企业章程复印件；
（五）验资证明；
（六）企业法定代表人和股东的身份证明、职业证明；
（七）物业管理专业人员的职业资格证书、劳动合同的复印件和职业证明，管理和技术人员的职称证书、劳动合同的复印件、职业证明；
（八）物业管理委托合同复印件；
（九）物业管理项目手册材料（申请升级的企业应当提供）;(十)固定办公场所证明复印件；
（十一）自治区建设行政主管部门要求提供的其他材料。
各盟市房地产行政主管部门应当审核企业申报材料中复印件的原件，并在复印件上加盖核验章。
第七条 各盟市房地产行政主管部门应当对新设立或者申请升级的物业管理企业资质申报材料进行初审，并将初审合格的报自治区建设行政主管部门进行审批。自治区建设行政主管部门应当自受理申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；申报一级资质的，自治区建设主管部门进行初审，审查合格的报国务院建设主管部门批准。
第八条 一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。
二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
四级资质物业管理企业可以承接本盟市范围内10万平方米以下住宅项目的物业管理服务。
第九条 资质证书分为正本和副本，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。
第十条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。
企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。
第十一条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。
第十二条 企业的名称、法定代表人、注册地址、出资人和管理、技术负责人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，持下列文件到原资质审批部门办理资质证书变更手续。
（一）变更企业名称 1.书面申请；
2.已变更的企业营业执照副本原件、复印件； 3.股东决议； 4.章程修正案。
（二）变更注册地址 1.书面申请；
2.已经变更的企业营业执照副本原件、复印件。
（三）变更法定代表人 1.书面申请；
2.已变更的企业营业执照副本原件、复印件； 3.任职文件； 4.股东决议； 5.职业证明；
6.如果股份发生变化，应当提交股权转让协议、股东决议、章程修正案、会计师事务所出具的股权转让报告。
（四）变更出资人 1.书面申请； 2.股东决议； 3.股权转让协议； 4.章程修正案；
5.新出资人职业证明；
6.会计师事务所出具的股权转让报告。
（五）变更注册资本 1.书面申请；
2.已变更的企业营业执照副本原件、复印件； 3.股东决议； 4.章程修正案； 5.验资报告；
（六）变更管理、技术负责人 1.书面申请； 2.任命文件；
3.职称证书原件、复印件； 4.身份证原件、复印件；
5.如是新聘用人员，应当提供劳动合同、原单位出具的职业证明。
第十三条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。
第十四条 物业管理企业资质实行年检制度。
各资质等级物业管理企业的年检由自治区建设行政主管部门负责。
每年1－3月份，物业管理企业应当将年检材料报到所在盟市房地产行政主管部门进行初检，初检合格的，由盟市房地产行政主管部门报送至自治区建设行政主管部门进行年检。
第十五条 符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。
不符合原定资质等级条件的，应当降低该物业管理企业的资质等级，达不到四级资质条件的，年检结论为不合格，应当注销其资质证书。
自治区建设行政主管部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。
第十六条 有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：
（一）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业管理企业资质审批决定的；
（二）超越法定职权作出物业管理企业资质审批决定的；
（三）违反法定程序作出物业管理企业资质审批决定的；
（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业管理企业颁发资质证书的；
（五）依法可以撤销审批的其他情形。
第十七条 本办法自印发之日起施行。
第三篇：内蒙古自治区城市住宅小区物业管理服务收费暂行规定
内蒙古自治区城市住宅小区物业管理服务收费暂行规定
内蒙古自治区物价局 内蒙古自治
内蒙古自治区城市住宅小区物业管理服务收费暂行规定 内蒙古自治区物价局 内蒙古自治
第一条 为了进一步拓展我区城市住宅小区的物业管理事业，规范住宅小区物业管理的收费行为，促进我区物业管理的健康发展，根据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，结合我区的实际情况，制定本规定。
第二条 本规定适用于自治区范围内，经当地工商行政管理机关注册登记的物业管理单位对所在城市的住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。本规定所称物业管理服务收费，是指物业管理单位接受物业产权人、使用人的委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
第三条 自治区和各盟市、旗、县物价管理部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应会同房地产行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。各级房地产行政主管部门，应积极主动地配合物价部门搞好物业管理服务收费的管理工作。
第四条 物业管理服务收费，根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分为公共性服务收费和特约服务收费。
公共性服务收费指为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费。公共性服务收费实行政府定价或政府指导价。特约服务收费，指公共性服务收费之外为物业产权人、使用人特殊需求提供特约服务所收取的费用。特约服务收费实行经营者定价。
第五条 实行政府定价或政府指导价的收费，属于代收代缴等为公众代办性质的服务收费，如水费、电费、煤气费等，应严格按国家和自治区有关规定标准执行。业主自用部分，按其表计的实用读数计收；公用、自然损耗部分按正常实际发生额由业主分摊。其它公共性服务收费由自治
区制定基本标准，规定上、下浮动幅度，由各盟市在规定幅度内具体核定收费标准。核定程序是：由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求房地产行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。
实行经营者定价的收费，由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表共同协商议定，并向同级物价部门和房地产行政主管部门备案。第六条 物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核 定。
物价部门在核定物业管理收费标准时，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。
第七条 城市住宅小区除代收代缴服务收费外，其它公共性服务收费的费用构成及服务收费基本标准规定如下： 1．管理、服务人员的工资按《劳动法》规定，结合当地工资水平及实际情况确定，计取的职工福利费按工资总额的14％提取；
2．公共设施、设备日常运行、维修及保养费：每平方米建筑面积每月0．05元，在此基础上根据实际情况，可上下浮动50％；
3．绿化管理费：每月每平方米建筑面积0．20元，在此基础上可上浮不超过50％，下浮根据实际情况而定；
4．清洁卫生费：每月每平方米建筑面积0．04元，可上下浮动50％； 5．保安费：每月每平方米建筑面积0．04元，可上下浮动20％； 6．办公费：每月每平方米建筑面积0．02元，可上下浮动50％；
7．物业管理单位固定资产折旧费，按照企事业单位财务规定的折旧率执行； 8．法定税费：按照上述7项之和计征缴纳；
9．利润：物业管理单位为微利企业，成本利润率按不超过8％审定；（利润＝本条的1至8项之和×8％）； 10．住宅小区公共性服务费的计算应为：
公共性服务费（元／平方米·月）＝本条1至9项之和。
第八条 住宅小区内的营业性用房和办公用房，公共性服务费可按收费标准分别加收20％和10％。
高档住宅小区，如：别墅区、高级公寓等公共性服务费可提高20％收费标准。第九条 空置房屋的公共性服务收费按所在住宅区最低收费标准的50％计收。对业主因故未入住的空房，其公共性服务费，由业主负担；开发建设单位未售出的空房，公共性服务费由开发建设单位负担。
第十条 从1996年开始，凡被评为国家级和省级示范小区、优秀管理住宅小区的，自批准日期的下月开始，公共性服务费收费标准可在原确定的标准上，分别上浮20％和10％。第十一条 住宅小区公共设施损坏的赔偿标准，由物业管理单位根据所管辖住宅小区的公共设施情况测算确定，并报同级物价部门审批后执行。
第十二条 物业管理服务收费，其项目、标准和办法，应在物业管理合同中明文约定。第十三条 物业管理服务收费实行明码标价制度、收费许可证制度和年审制度。
第十四条 物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。每项服务内容和质量要求，各地都要做出明确规定，实行优质优价。提供几项服务只能收取几项费用，不允许只收费不服务或多收费、少 服务。
第十五条 实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人，应按物价部门核定的收费项目、标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴费的，物业管理单位有权要求追偿。第十六条 各大机关、企事业单位的自管房屋及其它非住宅小区的综合楼、写字楼、商厦等非居住用房，物业管理服务收费可参照本规定执行。
第十七条 物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其它部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。
第十八条 凡有下列违反本规定行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：
（一）越权定价、擅自设立收费项目、擅自提高收费标准的；
（二）不按规定实行明码标价，不领取收费许可证收费，不进行审验收费的；
（三）提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的；
（四）其它违反本规定的行为。第十九条 本规定由内蒙古自治区物价局会同内蒙古自治区建设厅负责解释。
第二十条 本规定自发文之日起执行。其它各有关规定与本规定相抵触的，以本规定为准。
第四篇：物业管理相关关系规范(例)
物业管理相关关系规范
一、对业主及其委员会的管理
【《深圳市物业管理委员会规则》及《业主公约》】深圳在发展物业管理的过程中,重视对业主及业主委员会的管理。1994年在制定《深圳经济特区住宅区物业管理条例》时,即在其中明确了业主及业主管理委员会的地位。根据《条例》的规定,1996年11月,深圳市住宅局颁布了《深圳市业主管理委员会规则》、《业主公约》等加强业主管理委员会管理的法规。业主地位的加强,在物业管理实践中较好地维护了业主利益。
【瑞昌大厦更换管理单位】1996年8月初,收费和管理混乱让深圳市瑞昌大厦220多户人家怨声载道,由该大厦的业主管理委员会牵头,向大厦管理处的上级公司投诉,强烈要求解除与瑞昌大厦物业管理处的管理合约。之后,该大厦委托给中海物业管理公司海滨管理处管理,业主们表示满意。
【莲花北村业主管理委员会的违规行为受查处】赋予业主管理委员会社团法人资格后,在实际工作中出现了诸多问题。如莲花北村(多层)业主管理委员会在运作中,滥用职权,引起了广大业主的强烈不满。深圳市住宅局以《关于处理莲花北业主管理委员会问题的函》(深住函[1997]27号文)提出处理意见后,深圳市福田区民政局于1997年4月下发了《关于暂停“深圳市福田区莲花北村业主管理委员?quot;活动的通知》(福民字[1997]2号),要求该委员会”尽快制定社团内部的行文制度、用章制度和财务制度,并接受业务主管部门的整改。在整改期间,暂停活动“。
附:业主公约(示范文本)
为加强______(以下简称”本物业“)的物业管理,维护全体业主的合法权益,保障物业的安全与合理使用,维护公共秩序,创造优良环境,同意签订本公约,并共同遵守。
一、业主的权利、义务
业主是指房地产所有权人。
(一)权利
①依法享有所拥有物业的各项权利;
②依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利;
③有权按有关规定进行室内装饰装修;
④有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮,但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外;
⑤有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况,建议物业管理公司及时组织修缮;
⑥有权参加业主大会,并拥有对本物业重大管理决策的表决权;
⑦有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询,并得到答复;
⑧有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目;
⑨有权对物业管理工作提出建议、意见或批评;
⑩有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议:
⑩有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任,对方不维修养护或不予配合的,可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护,按规定分摊费用。
(二)义务
①在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策规定;
②执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;
③自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;
④按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;
⑤业主如需进行室内装饰装修,必须遵守本物业装饰装修管理规定,并填写申请表,报物业管理公司审查批准后,向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工,完工后由物业管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),押金予以退还,否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的,还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。
⑥业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护,应支付有关费用;
⑦明白并承诺与其他业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约,并承担连带责任;
⑧明确并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另
有专门合同规定除外)。
⑨在本物业范围内,不得有下列行为:
(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;
(2)对房屋的承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;
(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地);
(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施:
(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;
(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;
(7)践踏、占用绿化地,损坏、涂划园林建筑小品;
(8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;
(9)随意停放车辆和鸣喇叭,制造超过规定标准的噪音;
(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;
(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
二、业主大会和业主管理委员会
①业主大会是由全体业主组成,决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。
业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构,经政府部门批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。
②第一次业主大会,在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时,由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位,按法定程序和形式召集,并选举产生首届业主管理委员会。
③本物业所享有投票权的已住用业主,均应按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利,承担法定责任。
④业主应亲自出席业主大会并投票,或委托他人出席和投票,否则视作弃权,并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的,必须出具授权委托书,否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字,如业主为法人,须加盖法人公章。
⑤业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式;会议表决采取投票、举手等形式。
⑥业主管理委员会成立后,负责召集此后的业主大会,并每年至少召开一次。
经持有百分之十以上投票权的业主提议,业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开主业大会。
业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。
⑦业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行;如经已住用业主中持有百分之五十以上的投票权的业主决定,可以推迟召开业主大会。
⑧业主大会的出席人数达到规定人数时,在会上提出的需经决定的事项,由出席会议的业主表决,以过半数通过有效。
⑨业主投票时,以每套单元式住宅为一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票;一百平方米以下的每份房地产证书一票。
⑩业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的,区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。
三、违约责任
①违反本公约业主义务条款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩项规定的,物业管理公司有权处理,并要求限期整改;逾期不整改的,有权强制整改,包括采取停水、停电、停气等催改措施;对本物业公共利益造成损失的,物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;强制整改措施予以公告,赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准,由物业管理公司与业主管理委员会决定,业主管理委员会未成立的,经区物业管理主管部门核准后执行。
②、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的,处以每日千分之三的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的,物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。
四、其他事项
①本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准,在办理住用手续时由业主签字,并经百分之十五的已住用业主签字后生效。
②本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换,本公约继续有效。
③业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充,并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效,无须经业主重新签订。
④业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷,协商不成的,提请市物业管理主管部门调解,或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。
⑤本公约一式三份,业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。
本业主所拥有物业:
住宅:_____栋_____号
商业用房:_____栋_____号(店、铺)其他:
所在单位:
电话:_______(宅)_______(办公室)
业主(签章):
一九九
****年**月**日
二、大型住宅区居委会设置的改革
【改革背景与建议】按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,按照便于居民自治的原则,一般在100户至700户的范围内设立。深圳市人民政府1989年11月《关于加强我市城市街道居民委员会建设的通知》(深府[1989]371号文)要求按照一个屋村或500至700户左右设置一个居民委员会。但深圳市一些大型住宅区,如莲花北村仅多层部分就有3844户,共设立了4个居委会。这样,市住宅局新建桃源村有近万户,则要设10个居委会。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78号文,向市政府提出请示,建议对于大型成片建设的住宅区,应结合具体情况,一个住宅区只设立一个居委会。理由是:
①民政部门原规定每100~700户设立一个居委会,是在没有物业管理、大型住宅区极少、居委会要对住宅区内诸如清洁卫生等各种问题进行管理的情况下提出的。而在深圳住宅区物业管理的覆盖面已达到90%,新建住宅体化、专业化、企业化管理,许多原居委会承担的职能转给了物业管理公司。
②目前深圳市居委会除了部分财政拨款外,经费还要自筹,无奈之下只得搞各种创收,有的侵占单车棚出租,有的把办公房出租,还有的占用公共场所给三元人员无证经营,多个居委会在住宅区里还互相攀比,争抢地盘,给住宅区内的环境、公共秩序带来不良影响。
③各居委会规模小,人员又要根据工作配备全,正所谓”麻雀虽小,五脏俱全“,工作效率低。如若将一个住宅区内应设的多个居委会合并,既可精简人员,提高工作效率,减轻政府财政负担,也可使居委会自筹经费 的负担减轻,减少小区内设摊摆卖现象,工作人员能更有精力努力工作。
④目前深圳市已有较成功的经验如莲花二村,1600户只设一个居委会,运作很好。证明住宅区只设一个居委会是完全可行的。
【大型住宅区居委会的改革试点工作】市住宅局提出改革居委会和物业管理单位关系的建议后,市政府办公厅社会处对此进行了调查研究。经过协调,此项改革得到了民政部门、各区政府以及市政府的认同与支持,1998年10月26日由市政府下文在莲花北村和桃源村进行了试点。事实表明,这一创举既不违背国家居委会组织法,又促进了居委会与物业管理单位间的工作配合。
附:关于莲花北村和桃源村居委会改革试点的方案
根据《居委会组织法》的基本原则,结合我市新建住宅区规模大、人口多、居住集中等特点,决定把莲花北村和桃源村作为我市进行居委会改革的试点,在莲花北村只设一个居委会,桃源村实行居委会与物业管理处合署办公。试点方案如下:
一、莲花北村只设一个居委会莲花北村现有多层住宅75栋3844户,高层住宅10栋1980户,住户总数5824户,已建立4个居委会。改革方案如下:
(一)组织机构。将4个居委会合并成1个居委会,下设民政事务、计划生育、人民调解及社区服务等工作部门。
(二)人员。配备工作人员16名(包括4名专职计生人员),设主任1人,副主任2人。
(三)办公用房。原4个居委会的办公用房由新的居委会自行安排。
(四)经费。新的居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按标准划拨给居委会。经费不足部分,由屋村管理处给予适当补助。
(五)运作方式。按居委会原来的职能不变。
二、桃源村居委会与物业管理处合暑办公桃源村是由市政府开发的大型住宅区,多层住宅共3406套,目前尚未成立居委会,改革方案如下:
(一)组织机构。桃源村设1个居委会,居委会与物业管理处合署办公,即一套班子两块牌子,下设民政事务、计划生育、人民调解、社区服务等部门。物业管理处主任兼任居委会副主任,居委会主任兼任物业管理处副主任。
(二)人员。配备12名居委会工作人员(包括计生人员),设主任1人,副主任1人。工作人员实行公开招聘,要求大专以上文化程度,有深圳户口,年龄35岁以下,由民政部门、街道办事处和物业公司共同确定人选后,签订聘用合同。
(三)办公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本价加5%管理费卖给居委会,作为居委会产权。
(四)经费。居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按居委会工作人员的标准划拨给物业管理处,再由物业管理处按物业管理人员的同等待遇发给居委会工作人员。办公经费不足部分,由物业管理处补足。
(五)工作衔接问题:居委会和物业管理处共同协调开展工作,工作人员的岗位相对固定,但分工不分家。
(六)建立内容全面翔实的社区档案资料,供物业管理单位和居委会共享。
三、操作方法
(一)成立试点工作领导小组。由市政府办公厅、市民政局、市住宅局和试点所在区政府抽调人员组成。领导小组成员如下:组长:廖运桃副组长:洪海灵、吴井田、毛晓峰成员:李朝华、曾传胜、刘新云、巫镜英、邓连发
(二)由福田区政府行文撤销莲花北村原莲东、莲南、莲州、莲梅4个居委会,组建莲花北居委会;由南山区政府行文成立桃源村居委会。
(三)选举居委会主任、副主任、委员,并确定专职人员。在严格考核的基础上,挑选高素质的居委会工作人员。
(四)研究新居委会办公地址。
(五)莲花北村居委会和合署办公的桃源村居委会、物业管理处,按属地管理的原则,接受所在地政府的
领导。
(六)建立有关档案,报试点所在区政府归档,并报市民政局、市住宅局备案。
三、重视物业管理投诉,规范物业管理合同
【深圳市住宅局接受物业管理投诉的情况】物业管理的纠纷与技诉处理,是规范物业管理的最直接与具体的行为。这些纠纷主要是物业管理市场主体(开发商、业主、物业管理单位)之间相互的责、权、利不够明确和规范造成的,也有不严格执行相互间已经明确的责、权、利造成的。投诉和纠纷的产生,既是广大消费者(业主)消费需求与意识的提高与表现,也是促进物业管理单位改善自身管理和服务素质的推动力;更是国家机关相关职能部门重视与审视物业管理行业,采取积极措施进行规范的催化剂。
单从深圳市住宅局接受处理的投诉和纠纷的数量来看,1991年以来,总体呈上升趋势:1991年,共接待来访来电1000多人次,来信100多件;1992年收到投诉112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年仅处理市人大、政协提案的回复就25件。
从投诉和纠纷的类型看,由原先的一般管理行为等造成的技诉和纠纷,逐渐过渡到诸多物业管理边缘问题、法律问题的技诉与纠纷,从中可以看出物业管理的内涵与外延的同步增长带来的一系列的问题。正因为如此,对行业的规范管理显得尤为重要。
【《物业管理合同》示范文本】为保护和促进物业管理行业的健康发展,维护物业管理各方的合法权益,深圳市住宅局根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、物业管理的有关法规政策规定,于1996年11月27日颁发了《物业管理合同》示范文本。文本对合同双方的权利和义务、物业管理的目标、费用、违约责任等都做了详细的规定。既体现了物业管理的一般原则,也照顾了各种物业管理具体情况。在印发文本的通知中,深圳市住宅局还要求各相关单位要认真和严格地使用文本,以利于对物业管理各方行为的规范。
附:物业管理合同(示范文本)本合同双方当事人
委托方(以下简称甲方):业主管理委员会/房地产开发公司
受委托方(以下简称乙方):_________物业管理公司
根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对_______(物业名称)实施专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条物业基本情况
座落位置:________市________区________路(街道)________号；
占地面积:________平方米;
建筑面积:________平方米;其中住宅________平方米;
物业类型:________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低、高层、超高层或混合)。
第二条委托管理事项
1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、…)的维修、养护和管理。
2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。
3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……)的维修、养护和管理。
4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、……)的维修、养护和管理。
5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
6.交通、车辆行驶及停泊。
7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,(但不含人身、财产保险保管责任)。
8.社区文化娱乐活动。
9.物业及物业管理档案、资料。
10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项:
11.______________________________。
12.______________________________。
13.______________________________。
第三条合同期限
本合同期限为一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。
第四条甲方的权利和义务
1.与物业管理公司议定管理计划、费用概预算、决算报告;
2.对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同;
3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、……等催缴催改措施。
4.甲方在合同生效之日起_____日内按规定向乙方提供经营性商业用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营,其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。
5.甲方在合同生效之日起_____日内按政府规定向乙方提供管理用房_____平方米(其中办公用房_____平方米,员工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____项使用:
(1)无偿使用。
(2)按每月每平方米建筑面积_______元的标准租用。
6.甲方在合同生效之日起______日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用房资料、……),并在乙方管理期满时予以收回;
7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;
8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;
9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
10.法规政策规定由甲方承担的其他责任;
11.____________________________。
12.____________________________。
第五条 乙方的权利和义务
1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定,制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项管理经营活动,但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益,获取不当利益。
2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。
3.负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。
4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;
5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位,不得将重要专项业务承包给个人;
6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导,并接受甲方和业主的监督。
7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目;
8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门批准后方可实施;
9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;
10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;
11.本合同终止时,乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产,包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计,甲方有权指定专业审计机构。
12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。
第六条 管理目标
乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业”管理分项标准“(各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准),与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺,在本合同生效后____年达到_____的管理标准;_____年内达到_____管理标准,并获得政府主管部门颁发的证书。
第七条 管理服务费用
1.本物业的管理服务费按下列第_______项执行;
(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积______元;
(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积_______元;
(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方,即每年(月)每平方米建筑面积_____元;支付期限:_____;方式_____;
(4)_______________________________。
2.管理服务费标准的调整按下列第项执行:
(1)按政府规定的标准调整;
(2)按每年_____%的幅度上调;
(3)按每年_____%的幅度下调;
(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;
(5)按双方议定的标准调整;
(6)________________________。
3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护,及其它特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计理收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准望进行审核和监督。
4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造,由乙方提出方案,经双方议定后实施,所需经费按规定在理房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。
5.本物业的公用设施专用基金共计_____元,由甲方负责在_____时间内按法规政策的规定到位,以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。
6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_____元,按下列第_____项执行:
(1)由甲方在本合同生效之日起_____日内向乙方支付;
(2)由乙方承担;
(3)在_____费用中支付;
(4)_________________________。
7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用,按下列第_____项执行:
(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用,即每平方米建筑面积每月_____元;
(2)由甲方承担上述管理成本费用的%;
(3)_________________________。
第八条 奖惩措施
1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行奖励。
(1)______________________________。
(2)______________________________。
2.乙方未完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行处罚:
(1)______________________________。
(2)______________________________。
3.合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀,多数业主反映良好,可以不参加招投标而直接续订合同。
第九条 违约责任
1.如因甲方原因,造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改,并有权终止合同。
2.如因乙方原因,造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改,并有权终止合同。
3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)
4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权,或造成对方经济损失的,应当承担全部责任。
5.________________________。
6.________________________。
第十条 其他事项
1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。
2.合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。
3.本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
4.本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,提请物业管理主管部门调解,调解不成的,提交深圳市仲裁委员会依法裁决。
5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文具有同等效力。
6.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
7.本合同正本连同附件共______页,一式三份,甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。
8.本合同自签订之日起生效。
9.______________________________。
10._____________________________。
甲方签章:______
乙方签章:______ 法人代表:______
法人代表:______ 一九九
****年**月**日
四、车辆丢失案的处理及影晌
(一)几例典型的丢丰案
【景贝停车场丢车索赔案】1995年11月7日晚上7时30分左右,深圳市金鹏会计师事务所司机李某将该所新购置的粤B-83110号丰田面包车,停放在景贝屋村停车场,管理人员发给司机一张车辆出入证。次日凌晨3时左右,停车场管理人员发现该面包车挂着公安牌从停车场开走。早上7时30分司机李某取车时才发现该车已被盗,即向停车场报告并与停车场管理人员前去派出所报案。停车场管理人员在派出所陈述了该面包车进入停车场及被盗的经过。车主购置该车用去人民币28万元,由于该车已在保险公司投保综合险,保险公司便按保险约定向车主赔付人民币18.2万元。同时,保险公司已依法取得代位追偿权,请求法院判令停车场的管理单位——大众物业管理公司赔偿经济损失人民币18.2万元。一审法院审理后认为车主将车辆停放进停车场,停车场管理人员发给车主车辆出入卡,即向车主作出保管该车辆的承诺,双方之间车辆保管关系成立。车辆被盗,物业管理公司应负有赔偿责任,由保险公司向车主赔付保险金后即取得了代位追偿权,物业管理公司应向保险公司赔偿人民币18.2万元。
【文华花园停车场丢车索赔案】香港居民贾某居住在深圳安耀物业管理公司管理的深圳市罗湖区文华花园。1996年8月16日下午,贾某将一辆牌号为桂0-E0131的丰田司力架跑车开进文华花园停车场停放,进场时向管理人员领取?quot;车场出人证”,此后两日该车一直停放在该停车场。1996年8月19日凌晨4点多,有人驾驶贾某的跑车准备驶出停车场,文华花园停车场的值班员向司机要“车场出入证”,司机说没有,同时在值班员放下挡车器之前加速冲出停车场,值班员在追不到的情况下向沿河派出所报案。当天上午,贾某去停车场取车,发现车辆不见了,遂向值班员询问,才得知车辆被盗,也向沿河派出所报案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文华花园停车场管理规定》,规定“文华花园住户的车辆应一律办理文华花园车辆长期准停证,按年或季度一次性交纳车辆停放费”;“临时性保管的车辆,在本区场内停放2天以上(含2天),车主及驾驶员必须到管理处办理所需停放时间的停放证,并预交停车场停车费:不申报、不预交车辆停放费的车辆,不予保管;如发生意外,管理处不予受理,不承担任何责任。”1996年5月28日,安耀物业公司还与深圳市公安局沿河派出所联合发出《关于加强三车管理的通知》,要求"临时性保管的车辆,需过夜者,必须到管理处办理停放证,交纳停车费,否则发生意外,管理处不承担其保管责任。
贾某的车未办理长期准停证,也未向管理处申报、预交车辆停放费。经审理,一审法院认为文华花园停车场的经营范围是机动车辆的保管,贾某的车辆进入被告的停车场停放,物业管理公司发给原告《车场出入证》,应视为双方之间的汽车保管合同已经成立并且有效。贾某在合同中的义务是在其车辆出场时按停车时间交纳保管费,物业管理公司在合同中的义务是保管车辆、防止车辆丢失、毁损,但本案物业公司在有驾驶车辆出场而又没有《车场出入证》的情况下,未能及时利用挡车器进行拦阻,致使原告车辆被盗,物业管理公司有过错,应赔偿贾某失车损失,贾某应按物价部门有关规定向被告补交保管费,贾某的失车损失应按车辆购置价格与车辆购置附加费之和,再扣减折旧计算。被告以原告违反被告及被告与派出所联合发布的管理规定和通知为由,认为保管合同不成立,丢车责任在原告,因被告及其与派出所制定的管理规定与有关法律规定不相符,没有法律效力,被告以此为免责理由不能成立,其主张未被法院采纳。法院的判决如下:原告贾某向被告深圳市安耀物业管理公司文华花园停车场补交车辆保管费人民币19.50元;被告深圳市安耀物业管理公司赔偿原告失车损失人民币236,644.80元。
【海富花园车辆丢失案】1993年9月15日,新伟电子公司张某到海富花园找业主林某,向保安员出示了林某所购买的B11号车位卡,保安员发给了一张出入卡后,张某将车辆停在该车位上。下午1时张某发现该车已被人开走。报案之后一直未告侦破便向保险公司索赔了保险金237600元。保险公司即向中海物业公司提出了代位追偿的要求。法院一审认为新伟公司虽拥有B11号车位使用权,并按月交纳了车位管理费,但凭此不能认为车辆保管关系成立。车辆进入海富花园管理区,保安员发放出人证的行为只是一种控制车辆进出的管理办法。并且被告没有从事住宅区类机动车保管业务,对车的丢失不应承担赔偿责任,而驳回了保险公司的赔偿请求。保险公司不服提起上诉。中海物业公司答辩称:车辆保管与物业管理属不同的法律问题,物业公司并未在海富花园中设立停车保管场,又没有收取任何车辆的停放保管费。车位业主交纳的管理费与深圳市所有物业业主交纳的管理服务费性质是一样的,是依照有关物业管理法规收取的维修公共配套设施之费用。业主不能因为交纳了管理费,而要求管理公司对其家庭财产或人身安全承担保管赔偿责任;正如同不能因为到酒楼去消费就要求酒楼赔偿其消费过程中丢失的钱财,不能因为向政府纳了税,而要
求政府对自己所受到的种种侵害(政府部门违法行政造成的侵害除外)一律由国家给予赔偿一样。业主所交纳的管理服务费并不是财产保管费,也不含任何财产保管关系的内容。二审法院认为:海富花园虽未设有公共停车场,且车位为私人物业,供业主使用,但业主依照有关规定交纳有关管理费用,并在车辆出入该住宅区时依照规定接受查验,应视为财产保管关系已经成立。因业主已履行了保管关系中一方当事人应履行义务,而中海物业未切实履行保管业务,致车丢失,应承担赔偿责任。改判中海物业公司赔付237,600元及利息给保险公司并承担诉讼费用。
(二)车辆丢失案处理的影响
【深圳市住宅局请求市人大明确车位收费性质】对于物业管理公司管理的停车场车辆被盗,深圳市两级法院判决由物业管理公司承担盗失车辆的赔偿责任(包括未收停车费或公开抢劫的车辆),这些案件的审判,给物业管理公司带来许多损失,也令物业管理公司不知所措。作为行业行政主管部门的深圳市住宅局,及时将详细材料送往市人大及有关部门,并提出自己的观点:车辆被盗属社会治安问题,物业管理公司仅起协助治安的作用,而不是代替;收取的停车费属于场地维护费和车位租
金,而非保管费和保险费,深圳市的有关法规、规章对此已有原则规定。目前各物业管理公司申领的车场营业执照及停车费发票需要改为车位场地租金性质。法院的判决不仅给各物业管理公司造成了巨大的经济压力,加重了企业和居民负担,而且直接影响到全市物业管理法规的贯彻实施,影响了物业管理行业的发展。
深圳市住宅局请示市人大尽快立法明确物业管理中车位属场地有偿使用性质,停车费属于场地维护费和车位租金,(管理单位可与物业委托方明确管理责任,并与车主另行签订保管协议),并敦请法院在办理此类案件时遵照执行。(1999年6月30日,深圳市人大二届33次会议通过了对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的修改,条例中已明确。)
【赴新加坡、香港考察停车场管理】为了正确把握和处理停车场车辆丢失的赔偿问题,深圳市政府组织了专门小组进行调研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府办公厅、深圳市中级人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事办、深圳市公安交通管理局、深圳市物价局等单位的7名同志组成的汽车停车场管理调研小组专程赴新加坡、香港两地考察。调研小组在考察之前提前与新、港两地主管部门进行了沟通。
调研小组与接待方就停车场管理、收费、维护等问题进行了详细的座谈,并考察访问了新加坡16个
住宅区、20个停车场。香港2个住宅区、4个停车场,并访问了有关管理人员,取得了大量的调查资料。
根据考察情况和全市各小区停车场实际,由市住宅局代拟了《关于理顺我市机动车停车场管理关系,加强车辆停放管理的通知》,此稿经过调研组详尽讨论,并征求了有关部门和企业的意见,于1998年6月4日呈报市政府办公厅审批。
第五篇：例物业管理有那些构成
例物业管理有那些构成、各项在总成本中所占比
管理人员费用
费用名称：《办法》对于物业服务成本和物业支出构成共列举了九个部分，其中第一项就是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。在之前的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准》里，这部分费用叫“综合管理费”。
费用构成：这其实就是物业管理企业的人力资源成本。物业管理企业的人员大致可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。
其工资也从1500元到4000元不等，一般而言，技术人员工资在2000~4000元左右，管理人员2000~4000元不等。而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10~20人，管理人员10人。
除工资外，社会保险大概占工资额的40%，比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用，这部分浮动范围较大，没有硬性规定。
在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.32元/平方米/月。
服务标准：其服务标准可以参照市建委第950号文件：1.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；2.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；3.白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；4.协助组建业主委员会并配合其运作；5.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；6.与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续，公开服务标准、收费依据及标准;7.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；8.全体员工统一着装，持证上岗。公共部分运行费
费用名称：《办法》所列费用第二项：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。费用构成：物业共用部位指的是：小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。共用设施设备则包括：护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等公共设备。在有的小区还包括中水系统、地热水循环系统、可视对讲系统等。刘玉慧秘书长指出这些系统的维护费用就是笔不小的数目，而能耗费用更是占据绝大部分，主要包括水耗和电耗，在采用锅炉供暖的小区还包括燃汽耗费等。其中电梯费用，请参看链接。
在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为：0.31元/平方米/月。
服务标准：1.楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常
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使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；3.确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；4.负责小区智能化设施的日常运行维护；5.定期清洗外墙。
服务好坏决定收费标准 物业费一条一条算清楚 清洁卫生费用
费用名称：《办法》所列费用第三项：物业管理区域清洁卫生费用。在之前相关文件中，该费用为“保洁费”。
费用构成：该部分费用主要包括：保洁人员工资，一般在每人1400—2000元左右；清洁用品费用；垃圾清运费用等。由于分工的高度专业化，很多小区的清洁卫生工作都采用外包的形式，由专门的保洁公司负责。
在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.08元/平方米/月。
服务标准：刘玉慧认为，从费用名称的变化，可以看出服务标准的变化，以前强调“保证”的责任，而现在更强调“清洁”这一行为。
基本的服务标准为：1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
2.设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3.每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6.在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。秩序维护费用
费用名称：《办法》所列费用第五项：物业管理区域秩序维护费用，之前称为“保安费”。费用构成：物业管理区域秩序维护费用主要包括：安保人员工资一般在1600~2500元不等，服装费用及安保器具费用，此外还包括消防用具的检验维护费用等。
在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.05元/平方米/月。
服务标准：基本服务标准为：1．做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；2.维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；3.看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；4.夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；5.发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。绿化养护费用
费用名称：《办法》所列费用第四项：物业管理区域绿化养护费用。
费用构成：绿化养护费用主要包括：购买苗木的成本，日常护理用药费用，日常护理用具费用，冬季防寒费用等。普通住宅小区所占比例不大，但在高档公寓和别墅住区，绿化护理费用是物业管理的主要支出项目。在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.07元/平方米/月。
服务标准：一般小区都采用成都市园林局规定的《二级养护标准》，而高档公寓和别墅住区，可以特别约定。其他费用
《办法》所列费用第六项为办公费用。刘玉慧指出这里所说的办公费用是指物业企业的办公费用，这项费用在以前的相关文件中较少出现，因为它所占比例不大。主要包括办公用品成本，其中一些价值较高的设备还可以作为固定资产进行折旧，一般按5年期进行折旧。《办法》所列费用第八项为物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，主要是对公共用房等公共设施的责任险。这是以前文件中从未提到过的费用项目，在年初的《办法》讨论稿中，曾有提议将责任险标准定为0.04元/平方米/月。最后一项为经业主同意的其他费用，如组织各类活动所需的费用等。链接包干制和酬金制
在《办法》中，指出了物业管理企业可以采用两种酬金形式：包干制和酬金制。
所谓包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。所谓酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比
例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
通常，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
专家分析认为，这两种收费方式各有利弊。目前本市的住宅小区主要采取的是包干制。因为售后公房小区物业管理费为政府定价，只能是包干制；一些中低档商品房小区物业管理收费较低，如果采取酬金制，势必要提高物业管理服务费用。目前，在售后公房小区和中低档商品房小区，虽然物业管理服务费较低，物业公司主营业务亏损，但他们会通过采取其他延伸服务来弥补亏损，对业主较有利。专家建议，商办楼、高档商品房住宅小区可以选择酬金制，
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