【原创】重磅报告：聚龙小镇调研报告

第一篇：【原创】重磅报告：聚龙小镇调研报告

【原创】重磅报告：聚龙小镇调研报告

一个楼盘最大的魅力是什么？

是让你写篇文章赞美它？是三番五次的来看它？还是心甘情愿在这儿落地工作、在这儿买房安家？ 以上全选。

聚龙小镇满足了我们对一个理想社区的全部想象。1项目概况聚龙小镇，位于福建省惠安县西部聚龙山麓。十年前，这里原本是当地经济最为贫穷落后的黄塘镇。而今，这里已成为国内文化旅游特色小镇的“四大神盘”之首，生活着来自全国30多个省份的6000多户居民。其实它并不是一个行政概念上的小镇，约20000亩的体量，让它成为福建省规模最大的生态宜居社区。聚龙小镇以“森林”、“湖泊”、“运动”、“人文”为主题，规划建设多种配套设施，是一座集养生、休闲、文教、商务、酒店、医疗、运动、人居于一体的综合园区。项目宗旨

以“倾力构建人间桃源真品质人居幸福小镇”为开发理念，打造“最有人情味的生活圈”、“没有陌生，心有所安，情有所归”人间桃源。

据统计，聚龙小镇业主中，福建省的居多，有约39%来自福建省外，港澳台的约3%，约1%来自国外。随着聚龙小镇名声大噪，相信业主构成中省外比例还会更高。

2特色配套青山绿水间的聚龙小镇显得格外秀丽，这里的湖光山色为整个项目增值不少。以50万平米聚龙湖为主的大大小小的湖滨公园有十来个，甘泉湖、逸龙湖、逸翠湖、运动公园水系、桃花源水系、大门口及黄塘溪水系等等，水系面积上千亩。聚龙会客厅信用良品店邻里情厨房龙谷山房小镇教堂聚龙爱心屋业主开心菜园3社群文化 核心价值观

聚龙小镇是一个桃花源，适合在此处喝茶、闲聊、畅谈人生。明德：根植内心的修养；慎独：无需提醒的自觉：自在：以约束为前提的自由；利他：为别人着想的善良；知行合一：在感恩中用心奉献；呵护家园，我的责任。这里倡导一种“远亲不如近邻，这里没有陌生”的邻里关系。社区公约

我们见面主动微笑问好；我们邻里之间互相帮助、尊老爱幼；我们积极参加小镇活动，热心公益，分享快乐……《聚龙小镇文明公约》共有15条，像前三条一样，罗列了业主应有的文明规范。这是成为聚龙小镇业主必须签署的一份公约。这些公约的字句，在中国很多城市的公共场合都可以见到，它们或者书写在板报上、粉刷在围墙上，成为中国人公共空间的鲜明特征。当然，这些倡导性的话语，往往只有提示的作用，被人们习惯性地忽视。在日常的社会环境中，如果对陌生人微笑，会不会被误解为有所企图呢。社区生活

有山，有湖，有蓝天，有农田，有健康美食。有从幼儿园一直读到高中的聚龙外国语学校，有方圆几百里水质最好的温泉公园在建。

最重要的，是有一个将十年心血倾注于此的老板郭无争，不计成本、立志打造一个“有人情味的生活圈”，一个“让现代社会仰望的社区”。他用十年造家园，带领一群志同道合者共同建设这个占地2万亩的理想小镇、世外桃源，时至今日，他的发心已经成为整个社区的共同信仰！你知道来聚龙最美好的感觉是什么吗？

是当你走近社区门口，整个人忽然放松下来。你知道走进这里之后，遇到的每个人都是亲切、友善的，每个人都会对你露出笑容。你在这里不需要任何防备，你不会丢东西、丢了也能找回来。你会不自觉的开始注意自己的言行举止，因为这里人过地净、步行不吸烟，人们约定文明驾驶，不超速、不鸣笛、不开远光灯。

这种心情就像凡人走进佛寺，庄严氛围令人心生敬畏；又像自驾来到以交通文明著称的瑞士，开起车来就自然而然礼让行人。

是的，聚龙小镇已经成功营造出了这样一种人人友善、互相关怀、人人以热情互相照亮的正能量场！这样的氛围在社区配套里更是随处可见：人与人之间的信任在这里变得温情、透明。

包括供业主喝茶、写字、交流的聚龙会客厅，厅内供应的商品也是全程自助。小镇家人们时常聚在一起包水饺，过年时还有义工为新装修新入住的邻居们送年货。只要你住在这个社区里，就会时不时收到一些邻居家种的蔬菜瓜果，有时亲自送到你手里，有时悄悄挂在你家门口。为了保护聚龙湖的美丽，每隔一段时间，业主家人们就会自发组织一起去清理湖岸淤泥。逢年过节大家也会聚到广场上吃团圆饭，它又被称为“邻里宴”，因为每一道菜都是由业主家人们亲手做好、端过来与邻居共享的。上图右上角是一句小镇标语，上面写着，“人过地净，呵护家园，我的责任”，还有一条“远亲不如近邻，小镇没有陌生”。类似的宣言在聚龙小镇随处可见。对于住在这里的人们来说，助人和分享就是最快乐的事，最令他们骄傲的一句话则是，聚龙小镇我的家！

他们在各种场合下说着这句话，总是难掩脸上的幸福。老板郭无争曾在一次访谈中跟许多学者、专家说过一句玩笑话：我想让聚龙小镇成为一个能够改变坏人、坏习惯的地方！说是玩笑，却又确实是他一直努力的方向。4商业模式聚龙小镇没有投放任何广告，但它在整个地产圈早已声名鹊起。2016年一整年，同行业共5000多人来到小镇参观考察，其中绿城地产来了近100批次近2000人。国内知名的地产公司，包括保利地产、恒大地产和万科地产纷纷来这里考察，期望将聚龙小镇的社区建设经验借鉴回去。?老带新比例极高

聚龙小镇2015年，成交426套，其中老带新397套，占比为93.2%；

2016年春节期间，成交36套，老带新比例为35套，占比为97.2%；老带新还有一个特点，因为其购买者有39%为福建省外人士，所以，经常出现一人定居带动一群人来定居的现象。

?营销费用占比极低

一般的开发企业，营销费用如果能控制在2%一下已经是相当给力；2015年，营销费用占比为0.12%，其中销售提成占了其中53%。?员工幸福指数高

老员工的比例高，工资也高于平均水平；从来不用担心被业主拉横幅，反而常常可以从业主中收获感恩；营销总监不用背负销售指标的考核，工作重心是为业主提供最好的服务。2016年底，一场主题为“社区治理再造中国公共文明”的研讨会在北京举办，聚龙小镇的现象，是这次研讨会的焦点。有学者在发言中谈到，跟国外城市比较起来，中国快速的城市化进程导致社会组织发育滞后，整个城市的公共空间治理方式薄弱，城市缺乏对人的尊重，而人们参与公共生活的意识也非常差。聚龙小镇的出现，为人们总结中国式公共空间治理提供了一个样本。

知名建筑师东梅也认为，聚龙小镇10年的探索，可以概括为干了两件事儿。第一件事儿，把一个陌生人社会变成了熟人社会，大家拥有公共空间和公共生活。第二件事儿，公共空间不止是生活的空间，也是记忆和文化的载体，聚龙小镇通过重建和培育，找到了我们曾经熟悉的乡邻文化。小镇操盘手必看：从中粮祥云小镇、万科集等看小镇开发运营新思路中粮祥云小镇揭开“城市微度假”的面纱，上海万科集展开社群文化商业的大旗，这些小镇的改变，来自于生活方式的转变。而生活方式变迁所带来的，则是小镇再造的商业DNA与重塑的场景。纵观国内外各类小镇，我们把小镇的类型分为如下四种：

1、以郊区化生活为核心驱动

一般位于都市边缘地带的特定区域，如交通便利的高端居住区、风景区等，如主打“城市微度假”的中粮祥云小镇，如德国Schwenningen小镇。

2、以旅游、度假、娱乐为核心驱动

从区位上没有明显特征，主要是其大型的度假娱乐休闲功能的配属而形成的商业形态。如城市特征明显的上海迪斯尼小镇，亦如华侨城的大盘综合开发型小镇等。

3、以特定功能主题体验驱动 可能是产业型的，也可能是特定旅游度假型的，同样无特定的位置特征。如美国韦尓滑雪小镇、北京爱斐堡红酒小镇、云南腾冲瑞丽等地的温泉度假小镇等等

4、以历史、文化、风情、体验为核心驱动的小镇

多以古镇形态出现，江南如乌镇、周庄、同里等，西南如丽江（大研古镇、束河古镇与白沙古镇）、驷马古镇、周子古镇等，贵州、江西亦多分布，北方亦有如山西平遥、河北蔚县古镇等等。

小镇是一种生活方式，更是一种品质生活体验。而小镇商业的主题、功能及场景设置，因其驱动因素的不同而商业模式差异明显。

本文主要结合中粮祥云小镇和万科集2大案例解读郊区化小镇商业的开发策略与运营模式，分析郊区化小镇商业主要面临的问题和商业借鉴点，以及此类商业的发展走向。以郊区化生活为核心驱动的小镇

有哪些商业借鉴点？案例一：北京中粮祥云小镇

祥云小镇商业属于自身大盘项目打造的商业配套，同时满足自身项目居住者（周边别墅区及空港客群等）需求，自身亦具备郊区化特性，集合三者特性需要而应运而生的小镇型商业。

1、项目区位及周边环境

距离北京首都国际机场13公里，开车约22分钟。距离市内天安门约35公里，开车50分钟左右；距离顺义区约13公里，开车20分钟左右。坐落于中央别墅区与临空经济带融汇区域，毗邻首都机场及新国展，周边密布机场高速、京承高速、京密路等多条主干道。所在区域辐射了北京传统的别墅区，中央别墅区、亚北和潮白河别墅区。高端国际高尔夫、俱乐部及国际名校和众多顶级会所等。

2、项目整体规划 中粮项目规划初期，就立足于市场需求更大的城市区域中心，来打造“中粮·祥云小镇”商业项目。该项目将面向城市中高端客群，并重点立足于京北中央别墅区、亚北别墅区等高端住宅区。在满足基本生活的需求下，激发并满足目标客群的高层次精神需求，打造高品位、生活型、国际化的街区型主题商业。

中粮祥云小镇定位：“希望倡导一种午后静静地享受阳光，喝一杯下午茶，品味咖啡的生活方式，我们希望通过小镇把这样的生活状态传递给更多的人，把这样的生活情怀传递给更多的消费者，让大家从钢筋混凝土中走出来，回归一种初心、回到一种自然的生活中”。

3、目标客群的定位

锁定为高端人群、有品质、高产家庭、国际人士家庭和青年客群。提供360度全景式国际生活方式的主题化、体验型商业，真正打造国际生活新样本。

4、功能及业态组合

祥云小镇规划初期已经规划划分为“国际生活广场”、“文化生活体验区”、“家庭亲子主题区”、“主题餐饮街区”、“健身休闲区”等六大主题区块，分两期开发。由4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼、11号楼共8栋单体建筑组成。

5、核心亮点

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精准需求的“城市微度假”概念与场景设置

项目在该区域本身就稀缺，加上自身空间场景的营造，简约设计同时融入欧式风格，满足周边居住人群及城市人群需求。该项目周边多为别墅区，加上自身项目高端住宅部分的建设，区域本身就缺少商业配套，加上位于郊区，故同时结合“城市微度假”的需求打造；小镇的广场内铺设了大量的喷泉，夏季成为嬉闹玩乐的场所；建筑风格融入欧式元素，不出门便可享受异国风情。

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设计多样化、跨界的新颖业态

项目引入“天空农场”2000多平米的屋顶农场，并设置多个主题区域增加趣味性，让年轻休闲客群体验“自给自足”的绿色生活，让小朋友体验寓教于乐式的亲子体验。同时加上阳光花房的设计，打造一座会呼吸的绿色小镇概念；北平咖啡，除了享受香醇咖啡外，还可以学习花艺手做，让年轻客群远离城市喧嚣；BAG的儿童运动体验馆，为小朋友提供剑道训练，满足社交需求，众多创新业态品牌满足细分化客群的各种需求，不一而足。项目总结从祥云小镇基本信息、业态功能配比、定位及品牌引进看，虽然结合周边资源打着“城市微度假”的概念，但是项目的商业部分体量达20万㎡之多，业态功能配比偏家庭，主要满足家庭、青年客群社交、短游一站式需求，可见初期定位已经锁定区域商业中心类型，这一点与中粮朝北大悦城定位有相似之处。

朝北大悦城初期建设也为不成熟区域，周边多为高端住宅小区，相应配套功能不完善，朝北大悦城填补了空白。前期地铁未通及周边区域发展不成熟时，项目运营情况一般，但是随着周边人口入住及相关配套及交通的畅通，项目逐渐发展为超区域型购物中心，中粮的祥云小镇，通过分期开发方式规避了这一弊端，于朝北大悦城不同之处是消费客群更加高端、国际化、品质化。

项目商业打造融合了项目自身人流、周边居住环境人流、空港客群及城市度假的家庭和青年客群，在商业规划初期就针对客群打造商业，保证了项目后期运营流量。案例二：上海安亭新镇和万科安亭万科集

安亭新镇是“一城九镇”中率先建设的小镇，也是上海首个建造的德国风格小镇，既具备国内小城镇化的政策因素，同时也具备风情小镇开发的要素与特征。

1、安亭新镇的规划目标

成为宜居、生态的大型配套居住社区，它依托快速发展的嘉定新城及上海国际汽车城，导入产业园区内的工作人员。最初设定新镇建筑风格为德国式风格就与安亭的汽车产业过于深入人心有关。汽车产业就业人口众多，是新镇设想的住宅主要购买群体。安亭新镇计划以坚实有力的周边产业支撑，促使人口集聚。

上海安亭小镇整体规划效果图△

2、商业定位及业态功能 万科小镇位于上海安亭新镇，2016年5月28日开幕，万科·安亭新镇将全面引入万科式商业体验——万科集，一期开放包含万·市集、万科食集、7-11连锁便利店、JPS艺术文化中心和创意联合办公空间。

万科安亭新镇是上海万科实施城市配套服务商的战略转型后首个项目。这一位居上海西大门，定位为“百万方国际智慧新市镇”的超级大盘，是近年来上海万科商用重点打造的产品系列。

其以青年公寓、创业办公、社区商业等融合多种功能，为城市更新提供新的解决方案。

3、商业功能定位

采用“文化”+“社群”+“商业”的定制化C2B模式，从而形成商业社群生态文化，营造并成就高素质社群。?

生活服务配套

超市菜场集合店、便利店、零售店、多功能服务中心等生活便利服务。中高端的品质生鲜果蔬集合店，具有专业的品质保证。▽?

餐饮服务配套 小镇食堂、特色餐饮、咖啡店、档口美食等多样丰富的品质美食。▽?

儿童教育娱乐

儿童教育机构、娱乐设施，为儿童提供一个健康成长，快乐学习的环境。▽?

社区医疗养老

为老人提供社区医疗便利，老年活动场地提供及相关活动组织。设立了社区药店医疗点，对年长居民提供专业身体检查和基本救急服务。定期举办读书放映会，扩大老年朋友的业余生活，并设有城市菜园，让老人和孩子享受田园农垦乐趣。▽?

社群文化营造

图书馆、社区剧院、沙龙、主题书吧等，结合以上四种功能延展，营造社群文化。通过街角的地理优势，将咖啡书吧与花店整齐划一，不仅可以享受生活，亦可参与互动结交志同道合的伙伴，打造人与人之间的品质生活。▽

4、遇到问题? 德国建筑风格、设施管理水平与中国气候、社会风情等之间的不协调，入住成本高；? 定位购买群体为归国人士及高收入者，但周边生活发展水平尚未达到此类人群需要的标准；? 周边楼盘对安亭新镇的人口导入起到一定的分散作用；? 汽车零配件产业科技含量低，产业支撑力度不够，发展较慢；? 教育、医疗、服务等配套设施建设尚不完善。

5、商业借鉴点：

? 区域发展不成熟，新镇商业部分跟新镇开发一样分阶段开发，且区域不成熟时，前期商业多提供便民设施、餐饮设施及特色商业为主。大规模、高规格设施并不适用于人口导入不足的时期，反而容易设施空置，增加运用成本；? 小镇定位模仿国外定位，但是商业融合了本土化元素，没有完全照搬国外模式，例如融合小镇汽车主题，开展汽车主题游；? 万科商业部分定位与业态新颖，大胆创新；? 新镇中某一局部项目商业定位要充分考虑到整个新镇的商业规划。可见，无论是近期大热的主打“城市微度假”的中粮祥云小镇，还是更注重生活本身配套的万科集，还是放眼国外郊区化生活样板，其本质都是都市生活的郊区化外延，其商业将共同关注都市人群的生活方式，同时提供场景化的商业功能与主题营造。

项目总结该类为政府新规划新镇为单位，一般对新镇整体居民进行配套商业设计，例如安亭新镇规划5-8万居民，商业12万+综合图书馆公共设施共14万平米，是合适的。但是没有考虑到新镇所处区位与周边区域的竞争及新镇与新镇之间同质化的竞争问题，导致商业建设前期新镇整体导入人口不足，且假设导入人口特征无法与设定规划商业相匹配，造成规划的商业不能满足整体新镇需要。

这时就出现一个问题：如果新镇周边区域发展逐渐成熟，那么新镇中某一项目，例如万科规划的10万㎡商业，后期就具备可发展空间，但是同样要考虑整体新镇商业规划情况，自身商业也要进行分期开发，前期以社区配套为主，后期开发节奏和规模及定位则结合新镇及新镇外区域发展程度而定。郊区化小镇商业普遍面临的问题及思考

1、目前存在的问题

所处新区刚规划小镇普遍存在规划前期不科学、执行和管理混乱，造成后期小镇发展不健康，商业规划和执行困难；项目周边配套不完善，人流导入困难；项目定位不准确，核心驱动因素不明显或失误，主力驱动因素吸引力不足；模仿国外建筑风格较多，硬件条件可以，但是有些过于模仿，没有结合自身区域人文等特征，软性经营及人文环境与风格不匹配；前期商户对项目开发商要求较高，商户较为谨慎，对项目信心指数不足；项目养商期时间太长，运营操作风险较大。

2、问题思考

项目选址是关键，选址需要注意周边区域规划及现有环境，预期未来发展进度；定位前期锁定项目核心目标客群，预期分阶段导入人流特征；开发前期不能先引入大规模、高规格设施，应以多提供实用的便民设施、餐饮设施及特色商业为主；确定项目核心驱动因素及主力品牌，项目功能和品牌商双轮并齐开展，确保核心功能对消费者一定吸引力外，招商有保障，降低风险；核心功能及附加功能具备后期调整变化空间，定期进行功能改造，保持新鲜感；项目运营结合持续营销活动及开展各类节目活动，丰富消费者业余生活。郊区化小镇商业要略与模式解析诚然，此类小镇生活方式本质是都市人群及生活方式在郊区化需求上的模式表达，它既不完全趋同于纯都市型商业，同时也与其他主题商业、旅游商业不同。虽如此，此类小镇商业营造当自有其轨迹可循。首先，城市的扩张与生态环境的影响形成主动郊区化的发展趋势。

其将承载都市人群生活品质的提升和生活轨迹的转移。人们选择郊区作为居住、短期度假、游乐已成为常态，生活和工作往来与城郊甚至城市之间，城界已经不再清晰。为此，从需求层面而言，此类项目须完成两个使命：其次，小镇商业体系来自于自身魅力体系的打造。

抛开其他，田园都市商业体系主题应契合本身属性需求，重在主题、功能及商业调性的雕琢而非大开大合，浑然田园；而时尚都市，则重在宏大主旨，面向未来。第三，作为核心载体与心灵家园，需要打造属于自己的“田园都市”里的“魅力小镇生活”。

任何此类小镇当有此共性特征。同时，虽非如楚河汉街、欢乐海岸、李公堤、甚至博多运河中心构建型项目，但商业代表城市魅力的时尚地标、传承城市的精神轨迹，以休闲、文化、体验、互动来发展城市魅力生活是值得思考和借鉴的。为此，小镇营造的，是一个“面向郊野，春暖花开”的地方，是一个有归属感的“休憩梦想、熨帖心灵、精致生活”的“幸福小镇”。而对于商业功能与主题的整合，则从区域及人群构成的“唯我”市场出发，做好以下几点：

? 从消费人群出发，满足区域核心居住的中高端群体、城市外延休闲度假人群及主题消费群体，完善基础精致生活需求，并配合主题型配套需求。如以精致超市、影院、个人护理、健身户外等，结合其他针对性业态，满足基础客群的核心需求，并将其有效整合；

? 以健康体检、艺术创意及休闲运动、儿童娱乐、天空农场等驱动性强业态，形成特定的聚焦，吸引远距离目的性消费客群，保持项目的穿透性和消费粘性；

? 将精致生活零售、健康休闲体验、艺术生活群落、主题精选零售（户外/运动/高尔夫等主题店）等核心功能组合，创新组合模式；

? 在商业空间场景筛选营造的基础上，形成自身的特色主题与概念空间，结合主题餐饮、创意书吧、烹饪教学等业态，突出创新、差异等理念，形成自身独特经营亮点。某项目功能与业态组织示意图：（点击图片可查看大图）如此，具有区域中心特征，同时兼具郊区化小镇主题的商业便具有了自身商业特色与吸附力。郊区化生活小镇商业发展趋势郊区化也好，购物休闲体验也罢，此类小镇本质上依然是对都市化生活方式的商业迎合与阐释。而随着都市人群消费需求品质的提升和社群化的进一步细分，所谓“城市微度假”与“主题休闲购物”的类型应该异彩纷呈才是。趋势一：微型化、精致化当道

社群分化的商业需求结果是精准、个性与小微化，而郊区化小镇的社群聚集导致商业空间和功能组合大而全的需求改变，满足特定人群的心灵熨贴感受才是未来此类小镇商业的王道；趋势二：多元IP驱动的场景化营造

即便如以购物休闲体验为核心动力，而心向往之才是心灵归属的地方。为此，未来越来越多的小镇将同历史、文化、艺术相结合，形成自身特色或借用其它主题的IP化场景营造，类似古镇所形成的独特引力，与之形成异曲同工的文化符号应该才能形成最终的商业核心吸纳。趋势三：生活体验型与文化体验型业态将越来越多的呈现

如艺术、会所、博物馆、手作、文化展厅等，提高“城市微度假”的内涵，而购物出特定需求与基础配套之外，更多的以创意类出现。趋势四：商业功能泛化，同度假衔接更加紧密 引入不同的主体参与到项目过程中，例如个性酒店、山间别墅、私家会所等，参与建筑的设计与创意，参与和完善功能的满足。

第二篇：聚龙小镇景观考察报告

聚龙小镇考察报告

为深化我们对于旅游地产开发模式的认识，扩大视野，借鉴学习旅游地产开发的成功经验，11月26号，本部门所有职员赴惠安县黄塘镇聚龙小镇学习考察旅游地产开发运作的成功经验。取其精华，弃其糟粕，以利于日后在我们项目运转过程中利用其成功经验，并规避其产生过的一些问题。

一、项目背景

聚龙小镇位于泉州东北方风景秀丽的聚龙山麓，由福建省聚龙养生发展有限公司于2007年春投资创建，规划控制面积20000亩，是一座集养生、休闲、文教、商务、酒店、医疗、运动、人居于一体的综合园区。以“倾力打造世外桃源生态人文小镇”为目标，规划建设聚龙湖公园、聚龙山森林公园、现代农业体验园、运动公园、高尔夫公园、湿地花海园等主题休闲、运动性公园，并配套建设有商业中心、酒店、医疗保健中心、教育与艺术中心等综合配套体系。园区背靠绵绵数万亩自然森林，栽植有数千类奇花异木，空气中负氧离子含量达每立方厘米上万个，平均气温较市区低2至3度，处处鲜花绿树、鸟语花香，集天地钟灵之气的优越环境和不凡气势于一身，堪称世外桃源、养生仙境，是休闲养生的好去处。

该项目是一个以森林、湖泊、运动、休闲为主题主题的世外桃源，充分保留了原生态的山水环境，以聚龙山为主峰的山脉，恰似聚龙小镇的一道天然屏障。以50万平米聚龙湖为主的大大小小的湖滨公园有十来个，甘泉湖、逸龙湖、逸翠湖、运动公园水系、桃花源水系、大门口及黄塘溪水系等等，水系面积上千亩。

1、区位概述

聚龙小镇位于泉州东北隅惠安县黄塘镇大寨山内，整个小镇地势呈北高南低状，西北背靠大寨山，东南地势开阔，外通黄塘溪，内拥聚龙湖，与黄塘台商创业基地相邻，距沈海高速公路惠安互通口3.8公里，距离福厦高速铁路惠安西站约1公里，园区景观大道连接城西大道，距泉州市中心15分钟车程，距晋江机场25分钟车程，距厦门机场40分钟车程，区位交通十分便捷。

2、自然条件

聚龙小镇所在的黄塘镇大寨山，旧时人烟罕至、土地荒芜，上山的小路崎岖不平，虽有一座小型水库却早已废弃，几乎无人问津。大寨山外的黄塘溪，沙土堤岸，堤身单薄，坍塌严重，植被稀少，干旱季节无水可供灌溉，汛期一来又是水漫金山，附近农田常常颗粒无收。黄塘溪是惠安县最大的河流和生命溪，担负着沿岸4.47万亩农田灌溉和湄洲湾南岸、城南供水公司、洛阳水厂的供水任务。

二、项目规划

聚龙小镇总体规划面积为20000亩，整个园区全部利用荒山坡地改造，园区总体规划形成“一心，一轴，三环、五区”的规划格局：

“一心”——以聚龙湖为内核形成景观核心区，建设湖滨景观休闲公园，形成具有600亩水面和30万平方米景观的湖滨观光园；“一轴”——生态人文景观轴，以入园口区-景观大道-海拔505米的聚龙山为纽带，建设各项水土保持和环境保护设施，培植植被，配置四季观赏花卉，建设惠安传统石雕艺术博览园和自然森林观光园；“三环”——环山自然森林带、环湖养生居住生活带、环湖运动休闲带；“五区”——养生养老服务区、休闲文化运动区、原生态森林体验区、文教图书博览区、新农村建设示范区，建成集养生、运动、休闲、文教、商务为一体的宜居城乡综合体。

三、聚龙小镇景观设计要点

1、建筑

聚龙小镇园区内现共规划建设五个高档居住区，包括陶然新村、陶然居两个高层花园洋房，高级高层公寓东篱新村，以及高级独栋别墅区甘泉居。小镇内所有的建筑风格均以从欧式建筑风格演变而来的简欧风格为主，整体建筑线条简洁明确，建筑外墙颜色以暖色为主，以缓和简洁的建筑线条所带来的冰冷感。

2、植物配置 聚龙小镇现有园区总 面积为122.96公顷，其中

园林绿化面积达86.1公顷，整个园区绿化覆盖率达81%，相对比整个泉州地区的房地产项目来说，聚龙小镇园区内部的绿化覆盖率是比较高的。园区内的的植物配置景观多种多样，除了景观大道的行道绿化、花钵小景以、水生植物及树阵等常见的植物景观外，园区内还利用到垂直绿化及屋顶绿化等比较新颖的植物景观配置形式。

在植物种类的选取上，保留原有树种以及大量使用本土植物是聚龙小镇植物配置的一大亮点，利用大量的本土植物如各色三角梅、刺桐、凤凰木、造型榕树，与部分引进的优质景观植被进行合理的配置，营造出良好景观效果同时的同时，不仅极大的降低植物的养护难度并且在很大程度上节约了在植物造景及养护上的资金投入。大量使用时花植物形成季相鲜明的植物景观是聚龙小镇植物配置的另一亮点，初春桃花绽放，木棉飞絮；初夏凤凰花红半边天；盛夏赏莲荷美景；金秋枫叶转色，金桂飘香；就连寒风凛冽的冬季，也有傲骨腊梅，迎风绽放。

3、水系

聚龙小镇位于惠安县重要的水源黄塘溪畔，未开发之前园区内就有一座废弃的水库，外通黄塘溪，内拥聚龙湖，园区内水资源丰富，形成以聚龙湖为核心，逸龙湖、逸翠湖及园区内各单独水景为一线的水景系统。聚龙湖作为聚龙小镇园区内最大的水系，全湖面积达600亩，湖面平静，围绕着聚龙湖，形成以聚龙湖为中心的湖滨景观休闲公园和湖滨观光园，而聚龙湖极其相关的湖滨观光园也成为聚龙小镇最大的景观核心区。

除了聚龙湖，园区内还分布着面积较小的逸龙湖、逸翠湖以及各类小型水景，以聚龙湖为中心，形成聚龙小镇的园区内部的水景系统。

四、聚龙小镇考察中发现的优点

1、注重细节，园区内景观细节考虑到位

在本次考察的过程中，我们发现，聚龙小镇在规划设计上，不仅仅对整体布局等大方面考虑周全，在细节部分更是做到精致细微，考虑到最小的景观部件，整个园区内的景观细节处理都比较到位。

如左图：运用插花艺术原理，将陶罐、花钵与观花、观叶植物搭配，使角落的小景不仅与绿化背景相融，而且从背景中突出，形成幽静清雅的小景角落。

如右图：入户小径利用植物围合屏障与汀步的结合，既保证私密性，又使小径变得活泼，在汀步的前端利用山石、时花点缀，更显轻松活泼。

如右图：棕榈植物与芭蕉的搭配，形成高低错落的常绿屏障，与院内高耸的乔木辉映，突出景墙的隔景作用，同时运用到隔景与借景两个造景手法。

2、利用惠安本地传统的石雕文化，大量使用惠安石雕小品，加深园区文化底蕴

惠安石雕自古以来就很出名，是惠安除惠女以外的另一大地域文明

特征。惠安石雕做工巧妙精致，大部分石雕是对传统故事里的人物进行想象雕刻的，聚龙小镇巧妙的利用这一特征，大园区内大量使用惠安石雕，作为园区内的景观小品或点景小品，既增加了园区内景观小品的丰富度与客观性，又增加了游人在游园时观赏的乐趣。

3、大量利用原有植物以及本土植物造景，营造出良好的景观效果同时大大节约了造景成本

在聚龙小镇，没有大量名贵的花木树种，其造园利用的植物大部分是四处可见的本土植物，甚至利用到很多在常人眼中不起眼的植物，通过与部分引进树种合理搭配，形成良好的景观效果的同时，不仅极大的降低植物的养护难度并且在很大程度上节约了在植物造景及养护上的资金投入。

五、聚龙小镇存在的不足

1、水面够大，但以静水面为主，缺少灵动的动态水景

水面积大可以说的聚龙小镇最大的卖点之一，其园区内仅聚龙湖占地面积就达到600亩，加之黄塘溪的水系支持，整个聚龙小镇内的水资源可谓非常丰富。但是在聚龙小镇水景的处理上还是存在一些不足。首先聚龙小镇采取的方式的以湖为中心，向外扩展，第一圈为公园景观第二圈为建筑，这样的处理形式将建筑与水面的距离拉远了，形成园内有水不亲人的效果，建筑与水景的融合度大大降低。

其次，水系设计不够灵动，缺少生态灵性美。众所周知观水有观其型听其音。但是在聚龙小镇，水只见其型不闻其音，尽管水资源丰富，但是园区内水系设计以静水面为主，动态水景较少，整个水系只能静观，没有动感缺乏自然的张力。

2、园区内缺乏生活必须的商业街铺，园内居民生活较不方便

在考察过程中，我们最大的感受就是园区内人气不足，整个园区内出现购房多，入住少的情况。考察过程中，我们也一直在讨论关于入住率底的原因，其中一个重要的原因就是园区内生活较不方便。

一方面，聚龙小镇内部只有一条小型商业街以及一家综合超市，居民的日常消费娱乐活动在园区内几乎无法开展；另一方面过少的商家入驻，降低商家竞争，园区内形成少数商家垄断整个园区消费活动的现象，这一现象直接导致商家的服务质量与水平的下降，进一步降低园区内居民生活品质。

3、园区内缺乏大的人流集聚中心，没有可以开展大型活动的硬质铺装广场 聚龙小镇整个园区规划面积达2万亩，园区内包括体育馆、学校、高尔夫球场等活动场所，但是唯独缺乏一个大型的人流集聚中心，无法开展大型活动。纵观聚龙小镇，整个园区内只有吻峰台和营销中心两个小型的硬质铺装广场，对于占地面积达两万亩的小镇来说，这是远远不够的。缺乏足够大的人流集聚中心，意味着小镇不能开展大型的居民互动活动，对于居民来说，他们的日常娱乐生活又少了一项，而对于小镇来说，缺乏开展大型互动活动的机会，整个小镇的人居氛围就会变得冷清，导致小镇内缺乏生机与人气，不利于营造较好的人居氛围。

4、整个园区内风格揉杂，缺乏具有记忆点的特色景观

首先，聚龙小镇园区内所有的建筑风格为从欧式风格演变而来的简欧建筑风格，整体建筑线条简洁明确，凸显建筑风格。但是在对欧式建筑风格进行简化过程中，对于分区建筑的协调性考虑不足，尽管园区内所有的建筑风格都是从欧式演变而来的统称为简欧的建筑风格，但是不同的区域的建筑保留了不同的欧式建筑元素，整个园区内建筑没有共同的特征，缺乏识别特色，不仅没有达到整体统一的一个建筑识别特征，反而使得园区内的建筑分别显得杂乱缺少章法。

第三篇：聚龙小镇知识

聚龙小镇知识> 正文

聚龙小镇人文背景总体规划区位交通风景休闲观光泉州惠安-聚龙小镇知识大全

目录

1人文背景2总体规划3区位交通4主题景区5运动配套6生活配套 人文背景

聚龙小镇位于黄塘镇大寨山内，原称聚龙养生园。旧时的大寨山人烟罕至、土地荒芜，上山的小路崎岖不平，虽有一座小型水库却早已废弃，几乎无人问津。大寨山外的黄塘溪，沙土堤岸，堤身单薄，坍塌严重，植被稀少，干旱季节无水可供灌溉，汛期一来又是水漫金山，附近农田常常颗粒无收。黄塘溪是惠安县最大的河流和生命溪，担负着沿岸4.47万亩农田灌溉和湄洲湾南岸、城南供水公司、洛阳水厂的供水任务。2000年以来，惠安县委托福建省水利水电勘测设计研究院编制黄塘溪综合整治规划，开展多期综合整治，改善生态环境。

通过整治，两岸已是绿树成荫，花草相映，白鹭嬉水，行洪安全、供水保障兼具，黄塘溪已成为一条展示人文历史景观、汇聚财富源泉的河流。从沈海高速惠安出口，沿黄塘溪上行数里，两岸落英缤纷，城西大道贯穿其中。这里已不见昔日的杂草丛生，只闻鸟语花香、潺潺流水。往昔望而却步的荒芜之地，而今已蜕变成人间仙境世外桃源的聚龙小镇，成为人们休闲观光的好去处。

聚龙小镇开山拓荒，因势造景，废弃的水库变成水波荡漾、湖光山色的聚龙湖公园。昔日惠安最为偏僻落后的村庄，通过有效整合资源，充分发挥其集聚效应，如今已成为惠安五大特色经济区域之一——惠西人文生态区的核心区域。总体规划

聚龙小镇总体规划面积为10平方公里，园区全部利用改造荒山坡地及未利用地，总体规划形成“一心”——以聚龙湖为内核形成景观核心区，建设湖滨景观休闲公园，形成具有600亩水面和30万平方米的湖滨观光园；“一轴”——生态人文景观轴，以入园口区-景观大道-海拔505米的聚龙山为纽带，建设各项水土保持和环境保护设施，培植植被，配置四季观赏花卉，建设惠安传统石雕艺术博览园和自然森林观光园；“三环”——环山自然森林带、环湖养生居住生活带、环湖运动休闲带；“五区”——养生养老服务区、休闲文化运动区、原生态森林体验区、文教图书博览区、新农村建设示范区，建成集养生、运动、休闲、文教、商务为一体的宜居城乡综合体。区位交通

聚龙小镇北高南低，西北背靠大寨山，东南地势开阔，外通黄塘溪，内拥聚龙湖，与黄塘台商创业基地相邻，距沈海高速公路惠安互通口3.8公里，距离福厦高速铁路惠安西站约1公里，园区景观大道连接城西大道，距泉州市中心15分钟车程，距晋江机场25分钟车程，距厦门机场40分钟车程，交通十分便捷。主题景区

聚龙小镇整个园区围绕自然山水和生态环境，打造“8大养生主题公园”：万亩大寨山森林公园、18洞高尔夫公园、50万平方米的聚龙湖公园、20万平方米的运动公园、20万平方米的湿地花海园、10万平方米的棋牌山乐园、10万平方米的石雕艺术文化园、50万平方米的农业观光体验园。以及“8大顶级配套设施”：五星级度假酒店、5万平方米的商业广场、高端医疗保健机构、名流商务休闲会所、图书博览馆、儿童益智双语教育体系、森林水岸女子瑜伽馆、高科智能温馨家政体系。

● 大寨山公园

大寨山脉层峦叠翠。有数千顷自然森林，上万种野生植物，堪称植物之园。其连绵起伏的山峦，恰似聚龙小镇的一道天然屏障，抗北来之寒流，藏四时之佳节。登临其上，可一揽小镇胜景。

● 聚龙湖公园

50万平方米的聚龙湖水系，是园区的核心景观。湖光山色、波光潋滟、亭台错落其间，给人梦回江南之叹！风光如斯，已成泉州婚纱拍摄首选佳地。湖上配备有各种水上游乐设施，可充分享受亲水的乐趣。

● 又见桃花源

聚龙桃花源位于聚龙小镇景观大道左侧，与高尔夫公园相邻。阳春三月，数千株桃花争妍斗奇，蔚为壮观，是难得一见的佳境。

● 棋牌山乐园

独辟一处山头，以别有风情的吊脚楼风格荟萃亭台楼阁，造就聚龙风光旖旎、情趣各异的综合休闲公园，闲暇周末，携三五好友，或品茗赏玩，或弈棋斗乐，或牌阵取趣，卸下日常纷扰烦闹，于山野清风处，得欢趣无限。

● 石雕民俗园

汇集国内外雕刻大师之创意，融惠安能工巧匠之雕艺，依自然山石之形状，或雕或刻，自成意趣。欲睹惠安石雕风采，莫忘亲临此园。

● 星级农耕乐园

阳光、田野，还有水塘边知了的叫声，织起聚龙农家乐别样的风景。在这里，可体验到“日出而作，日落而息”的田园生活，可亲手采摘无公害蔬菜、瓜果，也可租赁几分薄田，过起自耕自乐的生活。

● 逸翠园

采用六级叠水系统而成，是聚龙有一处水景交融、自然天成的湖泊，其水系紧绕着运动公园、瑜伽会馆，相映成趣，构成了聚龙最诗意的运动休闲景观区。

● 余甘湖公园

余甘湖公园是聚龙湖上游之天然生态湖泊，邻水草丰沛，沿湖两岸果树繁多，有成片的余甘树和众多的龙眼树，实乃天然果木生态园林。每当果树成熟季节，休闲之际，还可尝鲜美佳果。运动配套

● 运动公园

20万平方米的运动公园，是泉州市规模最大、功能最全、设施最完善的运动基地，专供小镇会员使用。10个高规格网球场、篮球场、足球场、2.5公里塑胶跑道、室内体育馆、游泳池、亲水健身平台等，隐落在绿树花草间。

● 室内运动馆

坐落于运动公园内，其中建有室内游泳池、羽毛球、乒乓球、台球、健身房等室内运动场所。同时，还设立有大型儿童益智中心。

● 高尔夫公园 一种崇尚自然和品位的高尚运动，一个彰显身份与尊崇的领地。如茵绿地，让居者领略从容与澹定。

● 瑜伽会馆

聚龙小镇森林女子瑜伽会馆，提供以健身、美容、美体、个人形象设计及心理咨询为中心的相关配套服务。生活配套

规划建设中学、小学、幼儿园等教育机构，规划建设医疗保健机构、图书博览馆。

配有画院、艺术培训中心、婚纱摄影基地、花卉艺术展览馆、拓展培训基地、山湖会所、酒吧、音乐茶舍、聚龙轩、知味斋、水上乐园、音乐广场、民俗美食街等文化休闲设施。

聚龙轩依半壁山峦，傍明湖雅畔，享天地山水之灵性，怡情怡心。聚龙轩主厅与水上十亭占山占水，由十一位著名书法家亲笔为之题匾书联，各臻其妙。商务配套

规划建设五星级酒店，含国际会议中心。在建3万平方米的聚龙购物中心，将优惠引进品牌商家入住，以厂家直供制装修材料，家居及日用品，让业主足不出户即可享受生活之便。休闲养生

聚龙小镇绿化率达70%以上，负氧离子含量大1.0万单位以上。这里植被茂盛，上千种原生态植物、数万亩自然森林，空气清新、鸟语花香，与聚龙湖、余干泉、逸翠湖、逸龙湖等水系构成了一个天然氧吧。小镇背依大寨山，内拥聚龙湖，形若聚宝盆，虎势龙形、藏风聚气、集天地钟灵于一身，是泉州市乃至整个福建省都难得一见的风水宝地，堪称世外桃源、养生圣地。

小镇定位为高端养生社区，以传承中华传统文化为理念，倡导“挑战没有人情味的都市生活圈”，营造老少康乐、人情敦厚的河蟹养生社区。这里是城市之外的呼吸地带。万株原生大树环绕的大寨山，犹如一圈天然的绿色屏障，簇拥着聚龙小镇，形成万亩绿色活氧森林。大寨山独特的隔世地形所构建出的富氧空间，很好地起到保护植被、提高空气含负氧离子指数的绿化作用，这里的空气清新度比市中心高15%-25%，是一处现代人居的绝佳宝地。

第四篇：特色小镇调研报告

特色小镇调研报告

一、小城镇建设情况

组建了特色小镇建设工作领导小组，由镇长任组长，主管城建的副镇长和城建办人员任工作员，全程负责和指导开展相关工作。通过小城镇建设有效改善了人居环境，作为全省城镇化建设试点镇，实现了当年建设、当年使用。2015 年，建设成容纳 400 户入住的实行封闭式管理的 4 万平方米城镇化试点小区，节约建设用地 38 万平方米；完成了小区配套建设工作，投资 15 万元建设城镇化小区灯光篮球场，投入资金 500 万元建设污水处理站和垃圾处理站；15 万元安装路灯 60 盏；投入资金 270 万元建设了上下水系统；投资 935 万元完成城镇化小区集中供热项目；投入资金 300 万元修建垃圾处理场。镇区内硬化路面 14 公里，绿化、美化铺满盖严，投资服务设施完善,有公共服务大厅、客运站、邮政、银行等服务设施。

二、小城镇建设培育情况

我们秉承可持续发展，构建宜居宜业人文环境的理念，逐步弱化和消除城乡二元经济结构，多渠道筹集资金，合理规划镇村布局。

（一）打造了特色鲜明的产业形态

1、产业特色

一是精准农业、高效农业、创意体验农业、生态休闲农业协同发展。做大做强玉米、水稻、大豆、杂粮、特色农产品、渔产品、山产品精深加工产业，打造绿色农林渔类产品生态绿色品牌。依托黑龙江湖润湾田农业有限公司建设集实验控制中心、智能温室、阳光节能温室、阳光大棚、菌类栽培、生态农业、休闲观光于一体的.现代化生产基地，形成“农+游+娱+养+食+购”六位一体的多功能生态农业产业链。

二是农业、文化、旅游“三位一体”，生产、生活、生态“三生同步”。发挥原生态的自然资源优势，围绕境内蜂蜜山、兴凯湖、21 公里黄金湖岸线、莲花泡等自然旅游景观，同时与周围多处人工、文化、历史、自然旅游景观相连的区位优势，打造独具特色的“民宿游”、“农家游”；通过对镇域内蜂蜜山景区、白鱼湾景区、莲花旅游景区的服务设施新建、扩建、修缮、整合挖掘历史文化等方式，大力发展生态旅游、休闲旅游、红色旅游、民俗旅游项目，推进旅游产业转型升级。

三是自然资源、产业资源、企业资源“三资融合”。因地制宜，精准导入特色产业，引进

勤农饲料加工、蜂蜜山水泥管厂、黑龙江湖润湾田观光蔬菜棚室、莆田系养老养生等产业项目。

2、带动作用

全镇 83 条渔船，近200 户农家游，直接间接带动就业人数达 3000 人，实现自然资源、产业资源以及企业资源的整合，增加了农业产业附加值，解决本地剩余劳动力就业，形成“农+游+娱+养+食+购”六位一体的多功能生态农业产业链，推进精准农业、高效农业、创意体验农业、休闲观光农业协同发展，推进旅游产业转型升级，实现农业、文化、旅游“三位一体”，生产、生活、生态“三生同步”。

（二）营造和谐宜居的美丽环境

1、土地利用情况

建设成容纳 400 户入住的实行封闭式管理的 4 万平方米城镇化试点小区，节约建设用地38 万平方米；引进的勤农饲料加工项目、湖润湾田太阳能温室果蔬项目可带动 300 人就业，同时在洽谈利用 8 万平方米建设用地引进莆田系资金开发养老养生产业。

2、项目建设情况

先后引进投资 6000 万元占地 1.6 万平方米的兴凯湖水产品加工厂、投资 8200 万元占地12.2 万平方米的勤农饲料加工厂、投资 1250 万元的良好湖泊项目、投资 700 万元占地 1.1万平方米的蜂蜜山水泥管厂和投资 3 亿元的黑龙江湖润湾田田园综合体项目；新建完成污水处理站和垃圾处理站。投资 500 万元新修硬质路面 8.35 公里和村级文化广场 9 个、完善了湖沿旅游服务接待中心基础设施建设；投资 80 万元在莲花、蜂蜜山 2 个景区建设公共厕所 3处 190平方米。

3、主要成效

白鱼湾镇南依兴凯湖，北倚蜂蜜山，境内有 21 公里黄金湖岸线，莲花泡等优美的自然景观，同时与周围多处人工、文化、历史、自然旅游景观相连，气候宜人，是一处生态旅游区。镇区环境优美，水泥硬质路面通村通户，街道整齐，卫生优良。2016 年，投入资金 300 多万元，建成湖沿村和蜂蜜山村 2 个美丽乡村重点村，安装太阳能 138 户，安装路灯 140 盏，新建铁栅栏 1 万延长米，修建组组通、户户通硬质路面 5.7 公里，石砌明排 2.2 公里，新建花坛 2 个，全镇 9 个村 2 所学校全部完成文化广场建设。

（三）彰显特色的传统文化

1、传统文化保护

在蜂蜜山建设 7000 年前新开流文化陈列馆；挖掘出黑龙江省兴凯湖冬捕非物质文化遗产

传承人徐义宝，把渔民传统的每年祭祀活动演变为今天的“渔猎把头节”；春季开湖季节有“开湖节”、“杏花节”等活动。

2、文化传承

在蜂蜜山建设 7000 年前新开流遗址文化陈列馆，每年在兴凯湖边进行“渔猎把头节”祭祀活动，乡村开展“星级文明户”评选活动，每年举办文化艺术节，弘扬传统文化，在杏花开放季节举办“杏花节”，让群众在享受高雅文化生活的同时，不断提升思想道德境界。开发胜利村祥发东庄园东北抗联国际交通站红色遗址，打造红色教育基地，开展多形式、多层次的主题教育，引导全镇干部群众继承革命传统文化、发扬东北抗联精神和北大荒精神、弘扬革命传统美德。

（四）便捷完善的设施服务

1、基础设施建设

镇内交通便利，修建了组组通、户户通硬质路面 5.7 公里，石砌明排 2.2 公里。2015 年投入资金 500 万元，新建村级文化广场 3 个，新上太阳能路灯 85 盏，新修硬质路面 8.35 公里，完善湖沿旅游服务接待中心基础设施建设，全镇修整边沟、平整树台 12 万延长米，栽种花草 10 万株，紫穗槐 20 万株，新建铁栅栏 6000 延长米，安装太阳能 135 户，新建花坛 2个。2016 年投入资金 300 多万元，建成湖沿村和蜂蜜山村 2 个美丽乡村重点村，安装太阳能138 户，安装路灯 140 盏，新建铁栅栏 10000 延长米。投入资金 500 万元建设污水处理站、垃圾填埋场各一处。

2、公共服务设施建设

全镇 9 个村 2 个学校全部完成文化广场建设，新修硬质路面 14 公里，完善湖沿旅游服务接待中心基础设施建设，修石砌明排 2.2 公里以及公共服务大厅、供水供热设施、污水处理站、垃圾处理站和 6000平米集贸市场。

（五）充满活力的体制机制

1、规划建设管理创新

一是规划为纲。制定了《白鱼湾镇加快培育建设特色小镇总体规划》，立足我镇区位优势和产业、生态、旅游资源，准确定位我镇在农业、旅游等方面的发展方向，通过深入挖掘产业优势、旅游特色、文化内涵打造独具特色的生态休闲农业小镇。

二是宜居为先。坚持精而美，按照节约集约发展、“多项融合”的原则，充分利用现有区块的环境优势和存量资源，合理规划生产、生活、生态等空间布局，规划区域面积一般控制在3平方公里左右。建设用地规模一般控制在 1平方公里左右，原则上不超过规划面积的 50%。

三是产业为根。坚持企业主体、政府引导、市场化运作的模式，鼓励以社会资本为主投资建设带动本地发展的产业项目，以产业带动小镇发展。依托黑龙江湖润湾田农业有限公司建设 500 栋阳光温室生产绿色果蔬、集结镇边 280 公顷耕地与京都集团开发湖边鸭蛋、溜达鸡等绿色养殖业，走订单农业发展之路；依托 3 万亩水田发展生态农业，培育有兴凯湖特色的鱼湾香稻。

四是特色为本。发挥原生态的自然资源优势，整合镇内蜂蜜山景区、白鱼湾景区、莲花旅游景区，利用绿色蔬菜开发生态菜馆，打造集吃住玩于一体的“民宿游”“农家游”特色旅游项目，发展生态旅游、休闲旅游、红色旅游等旅游产业。

2、社会管理服务创新

建有综合服务大厅，以“便民利民、公正规范、廉洁高效”为目标，推行四个一（问一声好、让一个座、倒一杯水、给一个满意的答复）的服务，实现信息资源共享，提升镇村便民服务水平，提高办事效率。

一是将行政许可项目全面纳入服务中心，权力下放，实行窗口服务，做到窗口受理、全程代办。

二是搭建与群众沟通平台，加大对弱势群体和临时性救助对象的救助工作，按照首问责任制的要求，限时审核发放，减化程序，方便群众。

三是开展矛盾纠纷排查调处，对纠纷重点村、重点户、重点人坚持抓早、抓小、抓苗头，做到早发现、早介入、早调处，将矛盾消除在萌芽状态。保障群众的合法权益，维护社会和谐稳定。

3、经济发展模式创新

以推进农业供给侧结构性改革为主线，以农民增收、农业增效、农村增绿为核心，以发一二三产业融合发展作为现代农业发展的方向，鼓励农民走出土地，大力推行土地集约化经营，加快发展“互联网+”产业发展模式。引进黑龙江湖润湾田农业有限公司，集约土地 1500亩发展生态休闲观光农业，集体流转土地的农民在土地收益不减少的情况下进入企业打工，每人每年可增加 3 万元收入。企业产品采用线上线下整合营销模式。线上销售主要使用 PC网上平台（公司主网站商城）、天猫旗舰店、京东一号店、顺丰优选、追味寻源、移动端微信公众商城等网上平台，主要营销大米，粗加工干菜，杂粮，山珍（菌类、干果等）白鱼湾香鸭蛋，白鱼湾湖产品等；线下销售主要利用礼品团购、商超、大宗贸易供货等方式进行，主要营销蔬菜类等不易保管的产品。

4、省、市、县支持政策

市政府对落户小镇的产业项目提供“一站式”服务，免收一切手续审批费用，三年内不缴纳地方所有行政事业性收费。

三、当前小城镇建设面临的困难和问题

1、文化内涵有待提升。在小城镇建设中存在“重硬件、轻软件”现象，没有文化创意，缺乏个性和特色。

2、要素制约较为突出。我镇土地指标十分紧缺，远远无法满足建设发展用地需求；小城镇要快速发展，需要大量的各类较高层次的技术人员来提高其建设标准、档次和品味，但目前我镇比较缺乏这类人才，现有的技术人员也已适应不了小城镇快速发展的需要。

3、建设资金严重短缺。资金是小城镇建设发展的根本动力，资金匮乏，严重制约了小城镇建设的快速发展。

第五篇：聚龙村报告

当前聚龙村经营管理现状

广东明辉园投资管理有限公司于2006年初，就怀揣发展清末光绪古村——聚龙村的理想，用心在这片土地上塑造一个新的城市亮点。在政府和各职能部门的推动下，依托区里关于“北有陈家祠，南有聚龙村”的战略引导，历时三年时间，先后投入近3000万元，已完成了聚龙村8间民居（除区房管局托管的5间外）的业权收购，并对上述房屋按照修旧如旧的宗旨进行了部分修复。

随着聚龙村收购修复工作完成，及村内建筑及广场的整装工程也基本完成，聚龙村的保护、整治工作已取得阶段性进展。为此，在经过数月的市场调查和研究，公司有了将聚龙村打造成“广州古村落的保护和开发示范基地”，发展“国学名人会馆”、“亚洲艺术基金会展览馆”为主题文化村落的构想，引进艺术文化产业，宣传油画、国画等文化，推动国学、美术绘画教育的普及，让历史建筑融入艺术创作当中，并根据建筑特色配套有西关风情的私房菜馆、红酒庄、茶道驿站等设施。而聚龙村广场，我司将其打造成具有原民居生态的文化品味，配合“南有聚龙村”特色的“社区文化广场”。

现我司已成立了对聚龙村开发管理的专属公司，并进驻了相关物业管理工作人员，承担了村内和广场的日常清洁和维护工作，并加派安保人员维持聚龙村周边的秩序。在这期间，我司经营管理遇到了相当一部分困难，主要存在以下几点：

一、物业管理上缺乏统一性。聚龙村历史悠久，产权复杂，目

前区内有四个业主和管理方（荔湾国土房管局、广州聚龙村投资管理有限公司、当地居民和冲口街道办事处）。由于多方管理，造成物业管理和推广没有统一性，资源没有共享和合理利用。

二、维护成本高。聚龙村房屋是砖木结构，容易滋生白蚁，楼顶是木梁和瓦片，容易漏水和渗水。公司每年都要投入大量资金进行防治和维护。

三、管理难度大。聚龙村位于冲口街的杏花社区内，周边有许多当地居民生活。我司已进驻物业管理公司对聚龙村进行日常事务管理，由于聚龙村广场未验收完工，并属开放式管理，周边居民常在广场活动，但有一部分居民素质较差，造成一定影响，管理难度大。

四、配套不完善。聚龙村房屋有一百多年历史，我司根据修旧如旧的原则进行修复，但相关的现代设施未能解决，如用水、用电、污水处理等方面未完善；如游客到村的指引、路牌标识、车辆停放等等方面缺失。

公司希望在各方的支持和帮助下，把聚龙村打造为荔湾南片，继陈家祠之后又一村落改造的力作，并有望成为广州市未来古村落保护、改造、开发的示范，打造出新的城市亮点和文化名片。