谈谈物业管理项目的创优考评

第一篇：谈谈物业管理项目的创优考评

谈谈物业管理项目创优考评

刘芳付

一、物业管理项目创优考评的产生发展与现实意义

（一）标准的产生过程

二十世纪九十年代，中国房地产业迅速崛起和发展，为物业管理行业提供了广阔的市场，也催生了物业管理行业的迅速发展。1995年，建设部颁发了《全国优秀管理住宅小区标准》，并以此为据在全国开展“全国优秀管理住宅小区”考评验收。1997年，建设部房地产业司又颁发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，将小区和大厦的考评标准分离，更加适合各类物业项目开展创优准备工作。

随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高，全国各地普遍反映1995年颁发的标准已不能完全适应物业管理发展的新形势，如继续执行，将不可避免地出现优秀、示范项目过多的局面，起不到先进示范作用。为此，建设部在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订。

2000年5月25日，建设部发出通知，宣布从2000年起不再进行全国物业管理优秀项目考评验收和授予称号，只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收、授予称号；同时颁发了新的《全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则》（以下简称2000年标准），旧标准及评分细则停止执行。2000年标准相对于1995年标准、申报条件有较大提高，考评标准也有较大调整，也更加切合实际。

（二）标准的主要内容

2000年全国物业管理示范项目标准按不同物业类型分为三种：住宅小区、大厦、工业区。住宅小区的标准内容分为8个大项：基础管理；房屋管理与维修养护；共用设施设备管理；保安/消防/车辆管理；环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。大厦和工业区的标准各有9项，将共用设施设备管理分为共用设备管理和共用设施管理两部分。该套标准采取100分制评定，适用于全国各地，基本上覆盖了物业管理的各个方面，市优、省优、全国示范，分值不同。

（三）物业管理项目创优考评的三个阶段

物业项目要想通过全国物业管理示范大厦（小区）的考评，分以下三个阶段进行，大约要三年以上时间。

1、第一阶段：通过市级考评。

一般每年的四、五月份开展市级考评工作，由市级物业管理行政主管部门主导，地方行业协会对各参评单位进行考评及综合打分，对考评通过的项目授予市级优秀物业管理项目。

2、第二阶段：通过省级考评。

次年的八、九月份由省住建厅主导，省级行业协会对各市推荐的、已通过市级考评的项目进行省级考评，对考评通过的项目授予省级优秀物业管理项目。

3、第三阶段：通过国家级考评。

第三年的十至十一月份由国家住建部主导，中国物业管理协会对各省推荐的、已通过省级考评的项目进行国家级考评，最后甄选出达到全国物业管理示范大厦（小区）的项目及管理单位。

（四）物业管理项目创优的意义

1、企业是创优工作的基层支持者和参与者，企业参与创优工作有利于：完善企业管理制度，规范物业管理行为，提高物业管理水平；增强员工的专业技能、协作精神、服务意识；物业服务企业获得社会认可，提升企业知名度，树立品牌，增加发展商和业主的信任感，为企业市场开拓增加筹码；取得物业小区调整收费标准的依据。

2、任何行业的产生和发展都遵循着从自发、自由式向规范、集约式转变的规律。在物业管理行业推行创优考评活动，促进行业实现转变和健康发展。其主要意义在于：促进了行业管理行为的规范化；行业整体管理水平得到提升；树立了行业崭新的形象；促进了行业健康发展。

3、创优考评对社会的意义：有利于加强城市管理，提升城市整体形象；有利于提高城市居民的居住生活质量，建设和谐社区；有利于社会主义精神文明和物质文明建设。

二、物业管理项目创优考评的操作程序

（一）参评项目的申报

一般来说，选择申报参评项目主要应考虑以下因素：

1、委托方的要求。如果委托物业管理合同中约定要创建达标且项目自然条件符合申报要求，就必须进行创建达标。

2、企业规范管理、提升品牌的自身要求。如果企业希望通过参加创建达标提升管理水平，提高企业知名度，就应选择项目参与创建考评。

3、企业在管项目中如有基础条件好、符合申报条件的，应积极参加创建考评活动。

（二）企业调配资源

企业要达到预定的创优目标，必须配备相应的资源，包括组织资源、人力资源、财力资源、物资资源等。企业只有充分、合理地调度和利用资源，才能使其发挥最大功效。其中，确定创建主要负责部门是有效调配资源的关键。要作好调配资源工作必须注意以下几点：

1、领导重视。企业领导对创建达标工作关注、支持、指导的程度关系到创建达标的成效。因此，企业主要领导应在创建的各个阶段予以高度重视，并要求机关相关部门经常到参评项目现场检查、指导，确保创建工作按计划进行。

2、组织保证。为了加强对创优工作的领导，企业应成立由公司领导挂帅、有关部门负责人和创优项目负责人共同参加的创优领导小组；并指定一个部门作为创建主要责任部门。参评项目亦应相应建立以负责人为首的创建工作小组，明确分工，责任到人。至此，企业便形成一个完整的系统工作网络，从组织上保证了创优工作的顺利进行。

3、人员培训。创优达标几乎涉及到参评项目管理服务工作的全部内容，必须对员工进行贯彻标准培训，让每位员工都清楚创建的目的意义，明确创建达标的任务和要求，了解考评标准的内容及本人在创建工作中担任的角色。只有把全体员工的积极性、创造性充分调动起来，创建达标工作才有坚实的群众基楚。

4、激励机制。创优达标工作具有时间紧、任务重、标准高、要求严的特点。为了确保创优达标目标的顺利实现，企业可采用相应的激励机制，如把创建工作成果与员工职位升降和奖金双挂钩等。尤其是进入项目初评阶段后，对整改的项目，要落实责任部门、负责人；对整改时间、整改效果作出明确规定并进行控制。这样，才能有效地激发各级组织和全体员工的创建热情和积极性。

（三）内部评定

在确定创优项目之后，企业应当立即组织相关部门和人员对其进行全方位的综合检查，对创优项目进行初次评定。

1、项目内部初评。初评应该是有计划进行的。内部初评时应明确以下几点：

（1）选用初评标准。内部检查考评应参照新颁布的市级优秀小区（大厦）标准，同时结合本企业的检查标准进行。

（2）明确牵头部门。由牵头部门负责组织初评的实施，包括检查评估的时间、参加考评的人员、检查的内容、顺序、考评结果的汇总等。

（3）选定检查人员。为了保证内部初评的质量，应从各专业选抽具有足够专业知识和丰富实践经验的人员参加检查。

（4）细致分组检查。一般分为：资料组（文件、资料、档案、培训等）、环境组、设备组（强电、弱电、电梯、锅炉等）、财务组。分组原则是：细致分工，宁重不漏。

（5）参评项目配合。受检单位应组织人员引导和陪同检查组进行检查，并认真做好记录。

（6）提出整改方案。现场检查结束后，应以会议的形式，由各检查小组汇报检查发现，针对问题分析原因，提出整改意见；由初评牵头部门汇总意见并形成书面报告，提交给企业领导和受检单位。

2、项目持续改进

从项目初评到缺陷整改，其过程的长短和效果的优劣是由企业实力决定的。检查人员的水平、能力和态度决定着发现问题的数量和频次，而企业资源则决定着缺陷的整改程度及结果。在整改过程中应考虑以下问题：

（1）整改效果。整改效果并非单指实际效果，还应与检查标准联系综合考虑；可分三种：完全整改、部分整改、无效整改。这是缺陷整改前和提出整改方案时必须考虑的首要问题。

（2）整改时间。企业应考虑整改所需的时间，并尽量精确估计检查考评时间，使整改选择适当的时间开始和结束，能够达到事半功倍的效果。

（3）整改技术。对企业有能力解决的问题和无法解决的问题应及早分析、确认；在计划安排上，应先将本身无法解决的问题外委解决。整改中应注意控制成本、质量和工期。

（4）二次自查。整改工作要分清轻重缓急，全面展开。由于工期的不同，各责任部门和责任人都必须按时完成并保证质量。单项整改完成后，验收小组应进行验收。全部整改项目基本完成时，企业应再次组织内部检查考评。通过不断的检查和整改，促进项目的持续改进，直到符合标准的要求。

（四）资料的准备

1、基础资料建立

反映物业管理日常服务与运行、物业服务相关的合同、物业承接查验等资料；制订各种切实可行制度；建立台帐；规范填写日常运作表格等运行情况等。这些都属于基础资料。基础资料一定要注意是原始资料的积累，主要包括：

（1）项目规划建设、设计、设施设备资料；（2）房屋资料、住户档案资料；

（3）物业承接查验、物业管理服务合同，日常维护维修、巡查巡检、清洁、绿化维护资料；（4）业主大会成立及业主委员会、管理规约资料；（5）专项维修资金资料；

（6）物业服务内容公开、收费定期公布资料；

（7）管理规章、作业标准、培训、考核、收费机财务管理等资料；

（8）管理人员及专业技术人员持证上岗和再培训资料；（9）投诉、维修及满意度、回访资料等；（10）社区文化活动资料；（11）项目经营状况资料等。

2、创优资料建立

建立在基础资料上，根据创优标准评分生成的一套资料，即：将考评标准的全部内容转化成相关主题的资料。在这一过程中涉及到档案整理、制度编制、文件修订、表格制作、数据处理、图文记录等过程。主要由文字、表格、图片及照片四种形式，包括综合汇报资料、迎检资料目录、附件等。创优资料要求：

（1）资料内容条理清晰、细致；（2）执行标准资料内容，编排科学；（3）对标准准确理解、并原则把握；

（4）在原始资料基础上；应反映出严格执行制度→计划→实施→反馈→整改的过程；对日常管理具有真实的追溯性。

3、编制迎检资料总目录

迎检资料总目录相当于整个资料的纲，通过编制总目录，理出资料编制的线条，再根据目录逐项进行资料的收集、整理。编制目录时应考虑与参评项目的类型及相应标准的要求相一致。根据物业类型不同，为了能与考评标准相对应，建议将小区迎检资料的总目录分为8册；大厦的总目录分为9册。工业区的总目录可参考大厦总目录进行编制。总目录力求简练，分目录则应详细。制作目录的目的是便于检索。合理的目录能够保证资料整理工作的顺利进行，因此企业首先应注意目录的制作。

4、广泛收集资料

创优资料不仅涉及到物业管理的方方面面，而且涉及到物业规划设计、建设施工、交竣工验收阶段形成的资料等，范围广、数量大，完整收集难度大。因此，要充分发动相关部门和相关人员，积极配合，大力协作，力争把资料收集完整、齐全。

5、细心整理资料

对已收集上来的资料，要对照考评标准和总目录进行分类、编辑、整理、成册、归档。具体整理过程中应注意：

（1）创优资料应指定专人妥善保管，非指定人员不得随意拷贝和删除。

（2）应考虑人员变动因素，将创优工作向“格式”化转变，形成一套完善的资料保管系统，在人员发生变动的情况下仍能继续进行迎检资料的准备、更新工作。

（3）尽可能利用已有的档案资料和制度化文件（如ISO9001质量体系文件等），以减少文件资料的起草、复印量，节约时间和资源并保证清晰。

（4）正确识别考评标准中的硬件与软件检查范围，目录应与检查标准对应，突出检查的重点，覆盖所有检查点。

（5）分项目录应细分列项，可利用明显标识加以隔离，如彩色隔页纸或标签等。

（6）资料的打印、复印，要注意格式规范、清晰美观，不应有破损。

（7）在日常填写记录时，按表格设计要求及时、准确、全面、清楚填写。

（8）整理、装订时，要使用统一的资料夹，每一册封面要有标识，册内的资料装订要整齐、统一、美观。

（9）与时间紧密相关的分项资料，如社区文化记录、业主委员会成立过程记录、员工花名册等，应按由近到远的时间顺序装订，以方便考评人员查找。

（五）硬件准备

硬件是指软件运行的环境，包括楼宇建筑及配套设施、设备等。创优达标不是朝夕能完成的，尤其是一些硬件方面的要求，很难在较短的时间内完成，故创优项目必须提前准备，从日常做起，按高标准进行必要的管理。创优达标硬件准备是在项目接管后，依照国优标准及企业规定对项目的硬件进行整改、完善、维护及管理的工作。下面阐述的硬件准备是指确定创优项目后，企业在日常管理基础上，对硬件加以提高和改进的工作。

1、全员参与，周密计划

硬件准备是庞大而复杂的工作，要求参评项目负责人在整个整改、完善过程中，充分发挥领导艺术及沟通协调才能，动员所有员工自觉的参与硬件准备工作。为了达到预期的目标，项目负责人应做到：

（1）具有全局观念。在创优达标的硬件准备工作中，应在对物业管理工作全面了解的基础上，通盘考虑，统筹安排，防止疏漏和顾此失彼。

（2）加强计划性。在企业内部初评后，根据缺陷的数量、整改难度等，分清轻重缓急，制定出详细的整改完善计划，按计划、有步骤地抓好落实。

（3）注意跟踪检查、督导。在计划实施的过程中，应定期跟踪检查，发现问题要及时了解情况，分析原因，制定改进措施，并督促相关单位和部门整改。

2、实施的细节与注意事项

国优标准对硬件达标的要求作了总体的描述，企业应结合本企业实际逐条编制实施细节、注意事项加以说明，确保项目的硬件环境能够达到相关要求，以保证硬件准备工作的完成。

（六）迎接考评

1、接待工作

接到考评的准确时间通知后，企业的主要领导应率领相关工作人员提前到达考评现场迎候考评组。全体受检人员着装要分工种统一，佩带工作证，仪容端庄，精神饱满。

接待、汇报现场的布臵要求做到整洁、明亮、宽敞、舒适，能够烘托出创建的氛围。考评组到达后，接待要热情，礼节礼貌要周到。

2、汇报工作

汇报工作包括落实汇报人员、提供汇报材料等。

口头汇报通常由项目主要负责人担任。负责口头汇报的人员，要求十分熟悉项目的管理运作情况和创建的全过程。汇报时要语言流畅，条理清楚，突出重点，控制好时间。切忌照本宣科，吞吞吐吐。

提供的汇报资料一般包括项目创建工作情况汇报材料、创优方案、创优达标资料总目录等，一式10-15份为宜。另外，制作装订要求外观精致、美观，内容实在、精练、准确，排版规范，字迹清晰。

3.考评分组

按照惯例，考评小组会对考评人员进行分组，一般分为三组： ⑴ 资料组。这一组的工作人员侧重于检查“基础管理”部分的文字资料及图纸方面的内容。他们的工作重点往往集中于查阅资料，详细询问验收情况、业主委员会的成立情况、维修基金的建立及使用情况、产权分配情况、管理公司经济效益等。对此，管理公司应安排对资料整理情况掌握较全面的人员做好应对准备。

⑵ 设备组。这一组人员的重点是查看现场管理情况，他们在现场检查占了大部分考评时间，只用极少的时间翻阅资料。这一组成员一般都是由设备专家组成，从专业角度去检查管理单位的管理水平。管理公司应安排熟悉设备管理的工程人员进行陪同，及时开启、关闭设备机房，做好应对准备。

⑶ 环境组。这一组人员的侧重点在于对房屋维修养护、环境、绿化方面的考查。参评单位应提前做好线路设计、安排专用电梯等事宜，以保证迎检工作快速、顺畅进行。

4.考评检查线路的设计

尽管考评小组可以自由决定考评现场所走的路线，但由于其现场考评离不开天台、地下室（设备房）、楼层及外围环境四大部分，因此参评单位仍应该根据四个地点设计相应的路线。线路设计应做到线路不重复，各部分衔接顺畅。管理公司应安排熟悉管理区域地形、了解现场管理情况的人员进行陪同，以免造成混乱。

5、现场陪同

现场陪同是指受检企业为保证检查工作顺利进行，安排管理和技术人员陪同、引领、配合考评组进行现场考评。企业现场陪同人员应注意：

（1）分清主次。陪同人员应配合检查人员而不是引导检查人员检查。

（2）准确分工。针对检查人员专业分组情况，确定相关专业人员陪同并携带相关物件。

（3）有问必答。陪同人员在陪同过程中，应准确记录考评人员检查中所提到的问题。对考评组要有问必答、有理有据、切合实际，切记不可避重就轻或信口开河。

6、考评情况汇总

一般情况下，现场检查结束后，考评组要向受检单位通报考评情况并提出希望和要求。此时，应安排人员进行记录。对考评人员指出的问题，必要时可适当进行解释，同时要明确表态，对考评组指出的问题提出具体的整改措施和完成整改的时限。

三、物业管理项目创优考评中发现的问题

（一）考评资料编制方面发现的一些主要问题

1、基础性管理薄弱。管理资料、制度、流程、表单等呈现临时性、零散性、突击性，缺乏自履行物业服务合同以来的“原始痕迹”资料。

2、迎检汇报材料撰写、内容不完整、不清晰，或缺乏条理性。过简或过繁，常态管理与创建主次颠倒，篇章结构不清晰，项目情况漏项（如物业服务用房、占地面积、绿化覆盖率、车位数量、物业管理区域平面图等）。

3、申报创建的项目条件不具备。一般表现为入住率或交房时间不够；有的存在无合同或合同无效下的无因管理状态；还有申报区域未实行由一家物业企业实行统一的物业管理（非住宅、非商业性项目问题突出）；超资质规定，承接项目；不及时调整办理企业资质等。

4、物业管理项目承接查验手续不完整；权责不明，权属不清。

5、物业设备管理资料不全。主要设备缺乏“台、表、卡”跟进性的管理（高层住宅项目问题突出）；无消防验收意见，或消防验收后不重视维护管理；无二次供水清洗及清洗人员的健康证资料；公共设施设备节能缺乏措施；缺水、电、气应急预案设计、演练等资料。

6、业主委员会成立程序不规范；业主委员会成立后，合同主体发生变化，承接验收资料清册未经业主委员会确认。

7、维修资金的建立及续筹、缴存清册资料普遍存在问题。

8、物业档案缺乏规范性管理；未能分类建档，规范装订，有效管理；业主档案制作不规范，未能分户建档，一户一档，存在随意性和临时性；物业员工档案、培训资料欠缺或不完整；质量记录、岗位工作记录不全，没有相对应的月结、年度总结分析报告。

9、外包合同的监管内容不明确，监管措施不到位，尤其是对项目开发商直接外包的执行，缺乏现场验证、衔接、联动、监管等措施。

10、投诉处理、满意度意见征询和整改的记录及资料不齐全，也没有相应的分析总结资料。

11、利用业主共有设施经营收益分配与财务模糊不清。

12、社区活动或与业主互动活动资料欠缺等。

（二）考评环境管理发现的主要问题

1、房屋屋面的问题。私搭乱建、屋面地漏缺隔网、存在卫生死角、危及人身安全措施不足、不注意消防通道在屋面平台的要求等。

2、房屋立面的问题。空调冷凝水未集收、空调、防盗网、阳台封闭、晒衣架等安装不统一，外墙清洗不及时，外立面管网排污、排粪等未定期清（疏）、楼道私搭乱拉线，配电柜未锁、消防柜损毁、共有部位和自有部位责任不清等。

3、垃圾处理问题。无生活垃圾房，临时垃圾收集出现异味、蚊虫，垃圾日产日清、分类回收问题。

4、“四害”问题。排水渠生蚊虫，灭“四害”的措施不足，灭鼠无低毒措施，毒饵的定点投放图、回收处理问题，防鼠板高度不足，生活水池未加蚊虫隔纱网，水箱盖无锁且无交叉管理措施等。

5、地下车库问题。存放杂物，地面不卫生且油污存在，集水渠、井未定期清疏，交通指示、引导标识、禁火标识等悬挂不利于目视，人防设施与车库共用措施缺乏，应急防水沙包的准备缺乏等。

5、车辆管理问题。岗位记录、车辆登记出入欠规范，道路交通标识缺漏，限速及人车混流的安全提示缺失等。

7、标识（CIS）系统问题。危及人身安全警示标识、提示牌欠缺，水体及游泳池缺安全隔离围网，水深、严禁跳水、潜水等提示、警示牌缺，消防通道指示、管道、流向的标识欠缺，消防设施的检查和提示欠规范，标识牌的制作、张贴和管理混乱或存在临时性等。

8、绿化问题。出现垃圾或杂物，植物的长势、架空层阴生植物的处理措施缺，公益性标识牌缺漏，修剪造型问题等缺乏专业指导。

9、消防问题。楼层疏散图不清晰，灭火器材效力过期，配臵不足，无箱临时放臵地面,枪头丢失及水龙带破损；秩序维护员回答消防应急处理程序不完整、清晰，屋面疏散通道门上锁，消防栓上锁，消防设施管理和定期检验无法查询记录，通道占用或堵塞，缺少联动系统的检查，预案应急培训及演练存在互动、分析、措施、完善等不足。

10、施工现场的管理问题。对二次装修的现场防火，防止乱接管线措施，施工人员（如人员清场可采用考勤机方式）管理，破坏房屋结构和承重的告知、防止、报告处理等。

11、其他问题。高空晒衣架、花盆、坠物防范措施，电梯轿厢内、管道井、检查井清洁，宠物家禽饲养管理，化粪池排水不畅、杂物多，施工现场、公共通道、广告牌管理等。

（三）考评设施设备管理发现的主要问题

1、设施设备接管后统计、台表等缺乏跟进分类逐一编号，对应建立台帐；台账资料与现场质量记录不符；未能较好地反映运行管理与系统保养。

2、现场设施设备、管线的标注、运行状态、分色、流向标识不清晰。

3、公共设备房岗位职责、操作、应急规程要上墙；设备保养计划漏项较多，且简单；设备、机房无应急灯，配电房、泵房门缺防水防鼠挡板；公共设施设备节能措施未跟上。

4、配电房的现场操作不规范；高低压配电箱柜地面无绝缘垫、无警示线，配电房运行的模拟图不清或缺欠；绝缘工具未按规定定期做检验；高压配电保养、值班人劳保防护和工具不规范；配电房的电容器自动补偿不重视，没有补充更换已损坏的电容器；开关柜的分闸指示灯不亮；配电设备的管、桥、架等接地线不规范；配电箱柜内存杂物，维修管井管口消防封堵疏漏等；应急柴油机房不是配备防爆照明灯具；应急电池失效，电池液的比重不合规定，无测定记录；燃油箱下没有配套泄油砂池等。

5、电梯机房卫生差，无警戒线，底层电梯的防水应急沙包欠缺；电梯维保合同监管措施不到位。

6、水泵房压力表没有定期校验，消防喷淋开关位臵应打到自动状态。

7、消防监控中心缺故障处理程序，无禁烟火标识；消防设施设备处于无管理（无保养、无巡检、无记录、无启动）状态。

8、地下层的渗漏、引水处理缺乏科学。

9、中央空调系统无水处理（RJ系列）措施。

四、物业管理项目创优考评的思考

1、物业管理项目创优考评是提升物业管理与服务水平的平台。整个物业管理项目创优考评的过程，其实就是物业人完善物业项目资料收集整理、设备管理、环境管理、安防管理的过程；也是物业人与业主、业主委员会、社区居委会、政府主管部门以及行业专家等沟通、交流和学习的过程。

2、树立“以人为本”理念，结合本企业、本项目正确理解与执行标准，切忌照搬照抄。

3、物业管理项目创优考评是一项系统工程，贯穿于物业管理服务全过程，所以，创建是一时，工夫在平时。

4、物业人管理服务的态度决定考评结果,物业人日常管理服务的细节决定项目考评的成败。

5、建立完整的标识（CIS）系统。标识（CIS）系统涉及房屋、设施设备、交通道路引导、安全警告、公益、流程性、文档、荣誉、人员等方面的内容，应企业一进驻项目时就要建立并逐步完善。

第二篇：物业管理项目创优工作指南

物业管理项目创优工作指南

（国级/省级/市级适用）

一、前期介入

企业在制定工作计划和工作目标时，应通过权衡企业所能提供的资源和在管项目的自然条件，确定是否参加当年的创优考评和选择几个项目进行创优达标。从而未雨绸缪，预做准备。

（一）参评项目的选择

一般来说，选择参评项目主要应考虑以下因素：

1、委托方的要求。如果委托物业管理合同中约定要创建达标且项目自然条件符合申报要求，就必须进行创建达标。

2、企业规范管理、提升品牌的自身要求。如果企业希望通过参加创建达标提升管理水平，提高企业知名度，就应选择项目参与创建考评。

3、企业在管项目中如有基础条件好、符合申报条件的，应积极参加创建考评活动。

（二）企业调配资源

企业要达到预定的创优目标，必须配备相应的资源，包括组织资源、人力资源、财力资源、物资资源等。企业只有充分、合理地调度和利用资源，才能使其发挥最大功效。其中，确定创建主要负责部门是有效调配资源的关键。要作好调配资源工作必须注意以下几点：

1、领导重视

企业领导对创建达标工作关注、支持、指导的程度关系到创建达标的成效。因此，企业主要领导应在创建的各个阶段予以高度重视，并要求机关相关部门经常到参评项目现场检查、指导，确保创建工作按计划进行。

2、组织保证

为了加强对创优工作的领导，企业应成立由公司领导挂帅、机关有关部门负责人和创优项目负责人共同参加的创优领导小组；并指定一个部门作为创建主要责任部门。各参评项目亦应相应建立以负责人为首的创建工作小组，明确分工，责任到人。至此，企业便形成一个完整的系统工作网络，从组织上保证了创优工作的顺利进行。

3、人员培训

创优达标几乎涉及到参评项目管理服务工作的全部内容，必须对员工进行贯彻标准培训，让每位员工都清楚创建的目的意义，明确创建达标的任务和要求，了解考评标准的内容及本人在创建工作中担任的角色。只有把全体员工的积极性、创造性充分调动起来，创建达标工作才有坚实的群众基穿

4、激励机制

创优达标工作具有时间紧、任务重、标准高、要求严的特点。为了确保创优达标目标的顺利实现，企业可采用相应的激励机制，如把创建工作成果与员工职位升降和奖金双挂钩等。尤其是进入项目初评阶段后，对整改的项目，要落实责任部门、负责人；对整改时间、整改效果作出明确规定并进行控制。这样，才能有效地激发各级组织和全体员工的创建热情和积极性。

（三）申报注意事项

1、注意收集申报信息。

一般情况下，政府行业主管部门会在每年年初就当年的创优考评工作发出通知。企业可根据通知要求进行申报，并主动与行业主管部门取得联系，了解当年考评工作安排，以免因信息不灵而漏报。（湖南省/长沙市申报为每年三月三十日前）

2、填写、呈送申报表。

企业确定参评项目后，应到政府主管部门领取申报表，并按照规定的时限填写报送到指定的接收部门。

3、跟踪申报结果。

政府部门收到创优申请之后和组织检查考评之前，会对企业及申报项目的资格进行审

查，确认参评资格。企业应注意跟踪资格确认结果。

4、逐级申报。

企业的申报程序是由低级向高级进行的，一般来说，应从区优起步，每通过一级考评验收后，再申请参加高一个级别的达标考评。

二、内部评定

在确定创优项目之后，企业应当立即组织相关部门和人员对其进行全方位的综合检查，对创优项目进行初次评定。

（一）项目内部初评

初评应该是有计划进行的。内部初评时应明确以下几点：

1、选用初评标准。内部检查考评应参照新颁布的国家示范小区标准，同时结合本企业的检查标准进行。

2、明确牵头部门。由牵头部门负责组织初评的实施，包括检查评估的时间、参加考评的人员、检查的内容、顺序、考评结果的汇总等。

3、选定检查人员。为了保证内部初评的质量，应从各专业选抽具有足够专业知识和丰富实践经验的人员参加检查。

4、细致分组检查。一般分为：软件组（文件、资料、档案、培训等）、环境组、设备组（强电、弱电、电梯、锅炉等）、财务组。分组原则是：细致分工，宁重不漏。

5、参评项目配合。受检单位应组织人员引导和陪同检查组进行检查，并认真做好记录。

6、提出整改方案。现场检查结束后，应以会议的形式，由各检查小组汇报检查发现，针对问题分析原因，提出整改意见；由初评牵头部门汇总意见并形成书面报告，提交给企业领导和受检单位。

（二）项目持续改进

从项目初评到缺陷整改，其过程的长短和效果的优劣是由企业实力决定的。检查人员的水平、能力和态度决定着发现问题的数量和频次，而企业资源则决定着缺陷的整改程度及结果。在整改过程中应考虑以下问题：

1、整改效果。整改效果并非单指实际效果，还应与检查标准联系综合考虑；可分三种：完全整改、部分整改、无效整改。这是缺陷整改前和提出整改方案时必须考虑的首要问题。

2、整改时间。企业应考虑整改所需的时间，并尽量精确估计检查考评时间，使整改选择适当的时间开始和结束，能够达到事半功倍的效果。

3、整改技术。对企业有能力解决的问题和无法解决的问题应及早分析、确认；在计划安排上，应先将本身无法解决的问题外委解决。整改中应注意控制成本、质量和工期。

4、二次自查。整改工作要分清轻重缓急，全面展开。由于工期的不同，各责任部门和责任人都必须按时完成并保证质量。单项整改完成后，验收小组应进行验收。全部整改项目基本完成时，企业应再次组织内部检查考评。通过不断的检查和整改，促进项目的持续改进，直到符合标准的要求。

三、软件准备

完善软件和整改硬件构成了创优达标工作的主题，这两项工作贯穿于创优达标的整个过程，但在不同的阶段侧重点不同。前期准备阶段以软件为主，后期整改和巩固阶段以硬件为主。

软件是企业为保证管理、服务有效运行，维持物业正常运行而采取的行为。这种行为包括：收集资料、引用法规、编制制度、实施活动等。创优过程中软件准备主要是迎检资料的准备，即：将考评标准的全部内容转化成相关主题的资料。在这一过程中涉及到档案整理、制度编制、文件修订、表格制作、数据处理、图文记录等。

在准备迎检资料过程中应把握以下几点：

（一）资料整理人员的选择和培训迎检资料的编制工作量大、时间紧、质量要求高，因此，要在参评项目管理人员中选择文化程度高、文字工作能力强的同志专门负责迎检资料的编制工作。为了取得经验、提高效率、少走弯路，可将选定的人员派到已完成创建达标的单位现场取经，或聘请专家进行培训和指导。

（二）编制迎检资料总目录

迎检资料总目录象当于整个资料的纲，通过编制总目录，理出资料编制的线条，再根据目录逐项进行资料的收集、整理。编制目录时应考虑与参评项目的类型及相应标准的要求相一致。根据物业类型不同，为了能与考评标准相对应，建议将小区迎检资料的总目录分为8册；大厦的总目录分为9册。工业区的总目录可参考大厦总目录进行编制。总目录力求简练，分目录则应详细。制作目录的目的是便于检索。合理的目录能够保证资料整理工作的顺利进行，因此企业首先应注意目录的制作。

（三）广泛收集资料

创优资料不仅涉及到物业管理的方方面面，而且涉及到物业规划设计、建设施工、交竣工验收阶段形成的资料等，范围广、数量大，完整收集难度大。因此，要充分发动相关部门和相关人员，积极配合，大力协作，力争把资料收集完整、齐全。

（四）细心整理资料

对已收集上来的资料，要对照考评标准和总目录进行分类、编辑、整理、成册、归档。具体整理过程中应注意：

1、电脑和软盘存储的创优资料应指定专人妥善保管，非指定人员不得随意拷贝和删除。

2、应考虑人员变动因素，将创优工作向“格式”化转变，形成一套完善的资料保管系统，在人员发生变动的情况下仍能继续进行迎检资料的准备、更新工作。

3、尽可能利用已有的档案资料和制度化文件（如ISO9000质量体系文件等），以减少文件资料的起草、复印量，节约时间和资源并保证清晰。

4、正确识别考评标准中的硬件与软件检查范围，目录应与检查标准对应，突出检查的重点，覆盖所有检查点。

5、分项目录应细分列项，可利用明显标识加以隔离，如彩色隔页纸或标签等。

6、资料的打萤复印，要注意格式规范、清晰美观，不应有破损。

7、在日常填写记录时，按表格设计要求及时、准确、全面、清楚填写。

8、整理、装订时，要使用统一的资料夹，每一册封面要有标识，册内的资料装订要整齐、统一、美观。

9、与时间紧密相关的分项资料，如社区文化记录、业主委员会成立过程记 录、员工花名册等，应按由近到远的时间顺序装订，以方便考评人员查找。

四、硬件准备

硬件是指软件运行的环境，包括楼宇建筑及配套设施、设备等。创优达标不是朝夕能完成的，尤其是一些硬件方面的要求，很难在较短的时间内完成，故创优项目必须提前准备，从日常做起，按高标准进行必要的管理。创优达标硬件准备是在项目接管后，依照国优标准及企业规定对项目的硬件进行整改、完善、维护及管理的工作。下面阐述的硬件准备是指确定创优项目后，企业在日常管理基础上，对硬件加以提高和改进的工作。

（一）全员参与，周密计划

硬件准备是庞大而复杂的工作，要求参评项目负责人在整个整改、完善过程中，充分发挥领导艺术及沟通协调才能，动员所有员工自觉的参与硬件准备工作。为了达到预期的目标，项目负责人应做到：

1、具有全局观念。在创优达标的硬件准备工作中，应在对物业管理工作全面了解的基础上，通盘考虑，统筹安排，防止疏漏和顾此失彼。

2、加强计划性。在企业内部初评后，根据缺陷的数量、整改难度等，分清轻重缓急，制定出详细的整改完善计划，按计划、有步骤地抓好落实。

3、注意跟踪检查、督导。在计划实施的过程中，应定期跟踪检查，发现

问题要及时了解情况，分析原因，制定改进措施，并督促相关单位和部门整改。

（二）实施的细节与注意事项

创优标准对硬件达标的要求作了总体的描述，在此，仅对共用设施设备管理的实施细节与注意事项加以说明：

1、共用设备。共用设备包括供电、给排水、电梯、消防、治安监控等设施设备。在硬件准备中，首先应检查共用设备能否正常运行，这是创优考评中的重点，也是创优硬件准备工作的重点。其次是检查设备设施安全防护措施是否齐备。例如：设备运行环境（温度、湿度等）是否符合要求；配电系统接地是否可*；设备房内配备的消防设施在数、质量上是否足够；水池、水箱入孔和通气孔有否安沙网等。再次是检查设备房的环境。包括设备房内无杂物；地面墙面平整；通风满足要求，设备油漆完整、无锈迹；标识、标牌清晰；管理制度、操作规程上墙；配电房、水泵房和消防中心等绘有系统图等。

2、供电设施设备。供电设备包括大厦进线高压电缆、高压环网柜、变压器、低压配电柜、电缆、发电机等；供电设施包括配电房、电缆井、发电机房等。

（1）配电房

A、防鼠措施。挡鼠板50cm高，表面光滑，材质坚硬。电缆穿墙孔应规则，并用防火材料封闭。

B、防水措施。电缆沟内没有积水。配电房若地势较低，应在门口建门槛，可代替防水挡板。

C、防虫措施。对于有窗通往室外的，应有细纱窗。

D、防火要求。配电房房门为甲级防火门并配有闭门器，防火门可自动关闭。在易于发现和提取的位置配有灭火器（适用于扑灭电器火灾）和CO2灭火系统。

E、机房。整洁，无杂物；地面、墙面平整、干净；高压、低压操作工具摆放整齐、有序。

F、配电柜。柜面清洁无灰尘，指示灯指示正常，开关状态正确，联络开关机械连锁、电器连锁工作正常，柜门关闭严密，抽屉式开关柜要求推入或拉出灵活，其机械闭锁可*。柜内无明显灰迹，各连接件螺丝紧固，电缆标识正确，母排绝缘层完好，项序标识正确，各计量表（电能表，电流表，电压表）计量正确。电容补偿柜工作正常，功率因数0.90以上。

G、标识正确。配电房有标识，设备编号与设备统计表中一致，开关柜功能标识正确，指示灯标识正确，附属工具有标识，有高压危险标识，配电房有高压系统图、低压系统图。

H、安防。配电房接地排呈环状，安装要“横平竖直”，油漆黄绿相间。配电柜柜体接地良好，配电柜前后铺有绝缘胶皮。

（2）发电机房

A、机房环境。机房环境整洁，无灰尘；发电机无锈迹、脱漆，有防噪音措施。

B、发电机。转换开关处于自动状态；发电机手动、自动可以启动；无漏油、渗油和漏烟现象，运转时各指示仪表指示正常。

C、安全防护。喷雾（CO2）系统正常，配备灭火器（可扑灭油、电器火灾），油箱底部有沙池并有干沙。

创优项目通过以上方式对标准加以理解，确保项目的硬件环境能够达到相关要求，以保证硬件准备工作的完成。

五、迎接考评组

（一）接待工作

接到考评的准确时间通知后，企业的主要领导应率领相关工作人员提前到达考评现场迎候考评组。

1、全体受检人员着装要分工种统一，佩带工作证，仪容端庄，精神饱满。

2、接待、汇报现场的布置要求做到整洁、明亮、宽敞、舒适，能够烘托出创建的氛围。

3、考评组到达后，接待要热情，礼节礼貌要周到。

（二）汇报工作

汇报工作包括落实汇报人员、提供汇报材料等。

口头汇报通常由项目主要负责人担任。负责口头汇报的人员，要求十分熟悉项目的管理运作情况和创建的全过程。汇报时要语言流畅，条理清楚，突出重点，控制好时间。切忌照本宣科，吞吞吐吐。

提供的汇报资料一般包括项目创建工作情况汇报材料、创优方案、创优达标资料总目录等，一式10~15份为宜。另外，制作装订要求外观精致、美观，内容实在、精练、准确，排版规范，字迹清晰。

（三）现场陪同

现场陪同是指受检企业为保证检查工作顺利进行，安排管理和技术人员陪同、引领、配合考评组进行现场考评。企业现场陪同人员应注意：

1、分清主次。陪同人员应配合检查人员而不是引导检查人员检查。

2、准确分工。针对检查人员专业分组情况，确定相关专业人员陪同并携带相关物件。

3、有问必答。陪同人员在陪同过程中，应准确记录考评人员检查中所提到的问题。对考评组要有问必答、有理有据、切合实际，切记不可避重就轻或信口开河。

（四）考评情况汇总

一般情况下，现场检查结束后，考评组要向受检单位通报考评情况并提出希望和要求。此时，应安排人员进行记录。对考评人员指出的问题，必要时可适当进行解释，同时要明确表态，对考评组指出的问题提出具体的整改措施和完成整改的时限。

第三篇：浅谈物业管理项目创优的意义

浅谈物业管理项目创优的意义

创建优秀物业管理项目最首要的是要明确和充分认识其重要意义，尤其是对物业管理行业发展的重要意义。

物业管理创优工作其实就是一个与品牌物业相互交流和学习的重要支点，也是自身检测的重要方式。所以，对于我开物人来说，在物业管理行业竞争日益激烈的今天，要时刻树立忧患意识的同时，更重要的是想方设法推进自身管理上的专业化程度和专业化水平，逐步建立自身在物业管理中的优势或强势。

另外物业管理项目创优还有几个重要意义：

（1）提高物业的管理水平和服务质量，全面推进各项服务工作的快速开展。这也是开展物业管理创优最重要的意义之一。创优的过程其实就是一个查找问题，不断规范管理的过程。通过创优，能够让我们参照行业标准，然后对照实际管理和服务工作的具体环节，进行逐项测评。管理工作的一些不规范和不科学的环节在创优中逐步显现，这有利于我们及时发现问题。创优给物业管理的具体操作提供了标准和规范，这不仅便于查找问题，而且还能够使出现的问题得到正确、恰当、科学地解决。

（2）提升我公司在物业管理行业中的企业声誉和形象，为市场开拓提供砝码。物业管理创优是物业管理行业对我们的实际水平进行评定，其评定的结果具有一定的权威性。另外物业管理创优是一项系统工程，评定过程十分严格，程序十分规范，能够确保评定的公正性和可信度。因此，一旦创优通过，对物业管理企业的品牌提升将取到积极的推动作用，能增强物业企业在行业中的知名度和声誉。

虽然创优工作是繁杂的、辛苦的，但只要大家都坚定信念，认真把工作从细从小做起点滴不马虎，我们的创优目标就一定能够实现！

（3）大家要全面了解物业管理创优工作，物业管理创优评审十分严格，它主要从两个方面进行考核。一方面是资料的准备，要求管理和操作资料完整、规范，管理有序，记载科学准确。从管理制度到操作程序，从质量标准体系到最原始的操作记录，每一项具体的工作都必须有资料予以支撑。另一方面就是现场准备，主要考察物业管理的实际情况，如设备的管理、消防管理的状况、环境维护的状况。物业管理创优考评体系统包括9个大项，涵盖基础管理、房屋管理、设备及公共设施管理、消防管理、环境管理等。

（4）创优工作离不开大家的支持和参与，上面已经讲到，物业创优主要包括两个方面：一是资料的准备，二是现场的准备。现场准备95%的工作是由一线同事完成和落实的，而资料的准备是建立在现场的基础上的，并且有些资料如原始记录还是由一线员工去完成的。所以就要求每一位员工要重视该工作，每一位员工都要全身心投入到创优的具体工作中来，因为任何一个环节出了问题都可能影响到最终的结果。

通过创优，能让我们清楚地看到我们的现状与品牌物业管理企业之间的差距，并能从中认识到产生差距的原因。物业管理是一项技术性要求较高的行业，技术性必定要求专业性，如专业设备的管理的维护、消防的管理、环境的监控、景观的布置等。创优能让大家了解到在专业化程度上的一些差距，这些差距也是进一步完善和改进的突破口。对于创优也同样是各位同事学习和自身提高的一个良好机会，希望各位同事都能把握契机，把自己树造成一个物业管理合格人才。

第四篇：物业管理创优

物业创优工作规程

文章来源： 发表日期：2009-9-8 阅读：2689 一.目的

规范住宅小区(大厦)物业管理达标创优工作,确保创优达标工作完善有效。

二.适用范围

适用于物业管理公司创优达标工作。

三.职责

(1)公司总经理负责达标创优工作的组织、监控。

(2)公司分管副总经理和管理处经理具体负责组织实施达标创优工作。(3)管理处和公司机关各部门负责依照本规程进行达标创优工作的具体作业。

四.程序要点

(1)物业管理“达标创优”简介

1)“国家级物业管理优秀小区/大厦/工业区”达标评比:是由国家建设部每年组织的全国物业管理达标考评分为90分(百分制),参加评比的小区/大厦/工业区由各省建委或物业管理主管部门推荐考评合格后(90分)可荣获由建设部颁发的“全国城市物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号(考评总分在95分以上可获“全国城市物业管理优秀示范小区/大厦/工业区”称号。达标后由各省建委每两年复查一次,合格可继续保持“省优”称号。2)“省级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由各省建委每年组织的全省范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。考评达标分数一般为85分,参加考评的小区/大厦/工业区由省内各城市推荐。考评合格后,可荣获省级“城市物业管理优秀小区/大厦/工业区”称号。达标后由各省建委每两年复查一次,合格可继续保持“省优”称号。

3)“市级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由国内各主要城市自己每年举行的全市范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参加考评的小区/大厦/工业区达标后可荣获市级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。

4)“区级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由各主要城市的各区级住宅主管部门举行的全区物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参加考评的小区/大厦/工业区达标后可荣获区级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。

(2)物业管理公司创优工作一般需要经过以下几个步骤 1)确立目标

2)成立创优领导小组。3)内部动员。

4)对照“创优”标准进行内部整改。5)进行“自检”和“预检”。6)迎检达标。

(3)“创优”达标的基本工作要点

1)确立“创优”目标:物业管理公司应首先确定准备“创优”的小区/大厦/工业区的创优目标,即明确是达到“国优”标准还是“省优”、“市优”、“区优”,以便为创优工作定一个基本格调。定立“创优”目标时,应注意结合参加“创优”小区的实际情况和公司的做主能力,不可一味地好高骛远。2)成立“创优”领导小组:“创优”工作开始前应由公司领导亲自挂帅成立“创优”领导小组。创优小组一般应由公司各部门的负责人和管理处主要领导组成。对于重要地“创优”工作,应由公司总经理亲自挂帅以便加强“创优”工作的协调,支持力度,确保“创优”工作必要的人力、物力保障。3)内部动员:“创优”开始时,应首先对内部员工,特别是参加“创优”小区/大厦/工业区管理处的全体员工进行“创优”总动员,通过会议、宣传,加强管理力度等措施使相关员工尽快进入紧张的“创优”工作状态,提高、加快工作效益、工作节奏,作好打硬仗、“吃苦”的准备。

4)对照“创优”标准进行内部整改:“创优”工作应当遵循的“创优”达标准备为参照,边整边改对照“标准”逐步达到“创优”标准的工作方式。内部工作“创优”整改包括“创优”小区/大厦/工业区硬件设施(房屋、设备、设施、环境等的整改和“创优”资料(原始凭证、管理体系等|的完善两大部分。

5)在“硬件”设施的整改方面,应当作到以下几个方面的完善: ★ 所管理物业楼宇外观的完好、整洁。“创优”小应当做到或基本做到楼宇外观完好,无墙剥落、乱涂乱画乱张贴,整洁无污染、锈迹油漆鲜亮,标识清楚。特别应注意阳台封闭的统一有序和不违反法规,不改阳台的使用功能,各种外观管道清洁完好,无锈迹污染,不违反装修管理规定的乱拉线、乱搭建、随意改动门窗色调等现象(详见《装修管理标准作业规程》;★ 所管理的楼宇内部整洁、有序、安全。无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改(改动房屋的使用功能,特别是随意改动房屋结构)等违章现象;各类楼宇内部基本设施完好、整洁、标识完整清晰(详见《装修管理标准作业规程》和《防火管理标准作业规程》);★ 所管理小区/大厦/工业区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态。“创优”整改时应对照“创优”标准。特别注意两个方面的问题:一是各类公共配套设备、设施的完备,即作为小区规划和居家生活应当配置的公共配套设施、设备不能缺项和随意减少;二是各类公共设施、设备的使用完好率应注意达标,对日常管理比较被忽略的设施、设备,如路灯、路牌等要特别加以注意保持其使用的完好率;★ 设备机房的环境和设备表面维护管理应做到整洁、干爽,无灰尘、锈迹、脱漆、杂物,无虫、鼠害迹。设备机房的和设备表面善反映出来的是直观的设备维护管理水准的高低,整改时应特别注意机房的环境整改和设备表面的维护工作,力争做到机房整洁、干爽、通风降温和防护措施完善,设备表面光泽饱满、标识清晰,无油渍、锈迹、脱漆现象(详见机电维修部相关标准作业规程);★ 消防系统配置齐全,标识清楚完善,消防疏散通道畅通。“创优''整改时应特别注意对消防系统的整改,力争做到消防设施、设备齐全完好,可随时启用,消防疏散应急照明灯、消防疏散指示牌、疏散图和标识齐全、完全,消防疏散通道畅通,无任何阻碍,特别注意高层建筑的防火通道门口能随时处于关闭状态,通往天台、逃生平台的防火门无锁闭;楼宇四周消防车通道无占用、停车等易被忽略的消防隐患(详见消防管理中心各标准作业规程);★ 除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要设施如二次供水系统、水池、水箱的清洁、消毒,煤气管道、电梯等设施、设备的安全防护措施一定要完善到位;★ 卫生状况至关重要。”创优“整改时要告别注意整改小区/大厦/工业区的各个卫生死角的卫生,如商业网点门前、停车畅⒂昱铩⑻焯ā⒗圾中转站、绿化花丛等处的卫生状况。严格管理控制好小区内的乱张贴、乱涂画等现象,严禁在小内养家禽(详见保洁部相关标准作业规程);★ ”创优“小区/大厦/工业区的环境美化对”创优“评比影响极大。整改时应特别注意环境美化、绿化的整改,力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界,以有效地提高分值(详见园林绿化部相关标准作业规程);★ 公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备,各种必要的防护设施完好整齐,保安设备先进完善(详见保安部相关标准作业规程)。

6)在”创优“迎检资料的整理中应力求资料的完善与真实、可靠。”创优“迎检资料通常包括以下内容: ★ ”创优小区/大厦/工业区的产权资料:--规划许可证;--用地协议书;--投资许可证;--开工许可证;--红线图;--总平面图。★ 竣工验收资料:--土建竣工验收书;--消防竣工验收证明;--水电竣工验收书;--电梯竣工验收书、电梯准用证;--通信系统竣工验收证明;--燃气系统竣工验收证明。★ 管理移交资料:--图纸移交记录;--开发建设其他资料(如隐蔽工程记录等)移交资料;--接管验收记录;--钥匙移交记录;--发展商委托管理合同书。★管理公司成立登记资料:--营业执照;--税务登记证;--企业法人代码卡;--管理处营业执照;--停车场营业执照;--管理处管理用房产权资料。★ 业主委员会成立与活动资料:--业主管委会章程;--业主管委会社团法人登记证;--业主委员选举产生记录;--业主管委会成立记录;--业主管委会召开的届次会议纪要;--业主管委会发布的公告。★ 公众管理制度(详见住户手册);★ 所有内部管理标准作业规程(管理制度);★ 所有内部管理的日常质量记录;★ 员工绩效考评结果记录;政府相关部门出具的无治安案件、火灾事故证明书;★ 所有社区文化记录;★ 所有的电梯年检、二次供水检疫、卫生消杀检疫证书;★ 所有的标识复印件;★ 所有的多种经营资料;★ 所有的政府、住户、上级公司、外界对管理处工作的评价资料。以及其他应提供的资料、记录。7)进行“自检”和“预检”: ★ 在整改硬件和整理“创优”迎检资料过程中,“创优”领导小组应不定期地组织“创优”管理处进行内部自检。每次自检均以目标为标准,详细、全面地进行自查自纠,对发现的问题详细记录下来逐项落实到责任人身上限时整改完毕。“自检”一次,整改一次,提高一步,力争在较短的时间内大幅度地提高“创优”小区的迎检水平。

★ 在“创优”迎检前一个月,内部整改即将结束的时候,“创优”领导小组应邀请行业专家对“创优”管理处进行正式迎检前的“预检”,“预检”完全采用正式检查评比的形式进行,由检查团依照评比标准,对“创优”小区/大厦/工业区的物业管理水准逐项验收,最后将结果部分和存在的问题逐一列出,以便在正式迎检前进行有针对性的最后准备并以此锻炼管理处的全体员工。

8)“迎检”准备。在正式“创优”迎检前“创优”小区/大厦/工业区应着重做好以下工作: ★ 硬件整改基本达标。

★ 资料、记录真实、全面、说服力强。

★ 到得业主/住户谅解和支持:“创优”管理处应当就“创优”的意义与业主/ 户达成充分的理解,使业主/住户的绝大多数都能支持创优工作。★ 取得业主管理委员会的支持和配合。

★ 选好住户代表,为向考评团汇报工作作好准备:“国优”、“省优”评比一般考评团都要求参加考评的小区/大厦/工业区有业主代表的发言和评价,认真选好住户代表,赢得住户代表的鼎力支持对考评至关重要。★ 写好“迎检”汇报材料:“迎检”汇报材料是为向考评团汇报工作所用发言稿,发言稿应突出“创优”小区的物业管理特色和成绩,简洁明快、重点突出,切忌冗长乏味。“迎检”汇报发言一般应包括以下几部分:--小区/大厦/工业区简介;--物业管理工作汇报;--社区文化与精神文明汇报;--“创优”工作情况。

★ 分工负责,注意迎检环境的布置:“迎检”环境的布置应注意迎检气氛的烘托,力争创造出一个有利于迎检、能够难考评团留下“好印象”的环境。★ 注意仪表仪容、言行举止,以最饱满的精神风貌迎接考评。迎检时员工的仪容仪表、言行举止,都应着力进行雕凿,“创优”领导小组应确保迎检员工的最饱满的精神风貌和精神状态参加考评,以求争取最佳的考评成果。★ 迎检时的基本要求:--精神饱满、仪容整洁;--纪律严明,紧张有序;--热情大方,不挂卑不亢;--环境优雅,轻松活泼;--自信严谨,应答适度。

(4)迎检结束后,由"创优''领导小组写出总结材料,归档保存。5.记录

6.相关支持文件

第五篇：如何开展物业管理项目创优工作

如何开展物业管理项目创优工作

“创优”是指创建“全国（省、市）城市物业管理优秀（示范）住宅小区（大厦、工业区）”，这是物业管理的官方标准，是衡量一个项目物业管理服务水平的重要标志，是物业管理企业综合实力的象征。该如何进行创优活动?本文将以项目为例进行探讨。

全员参与，周密计划。

迎接市级优秀示范小区的考评工作分为区优、市优两阶段进行。通常每年的四五月份开展区优考评工作，通过区优后由市级地方物业管理行政主管部门对各参评单位进行市优考评。创优达标任务繁重全面不是朝夕能完成的，所以必须提前准备，做到全局一盘棋、上下重视。项目根据时间长、任务重、规模大的特点，周密计划好这两个阶段的工作。

在创优过程中首先明确创优的目的及目标，即通过“创优活动”全面提高项目的物业服务质量和管理水平；认真准备，逐步落实，争取在考评中取得较好的成绩，全面达到示范小区管理水平。

确定创优目标后，还应协调组织，加强计划性。成立创优小组，明确岗位分工及职责,做到既有分工又有协作。根据创优的阶段进展制定出详细的实施策划，按计划、有步骤地抓好落实。项目服务中心分五阶段有步骤地推进创优活动：

一是准备阶段。

项目自2008年建筑之初，公司各级领导都十分重视,一方面派遣相关技术人员到现场，从物业管理的角度提出了不少具体的改进意见，并深入参与了工程施工验收工作。交付使用后，项目物业管理处进行了全面的物业资料、档案及相关文件的整理，按有关规范建立并办理业主的入驻手续。正是由于公司方面对提前介入工作的重视，使项目较早地掌握了小区创优的第一手资料。另外，项目从2009年12月底开始创建多项活动，获得“花园式、园林式小区”’、“2009福田区卫生单位”、“深圳市节水型居民小区”等一系列荣誉，为创建优秀示范小区打下了坚实基础。

二是宣传发动阶段。

2011年3月开始，项目在小区内宣传创优活动意义和目的，提高全体员工和广大住户的认识，积极参与，共创示范小区。

三是整改阶段。

2011年3-4月，对照《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》（以下简称《标准》）找出差距，需整改部分，根据难度，分清轻重缓急，制定项目整改完善计划表。完成小区硬件的整改和完善，包括对小区本体房屋部分外墙的粉刷；裙楼外墙的清理；小区附属设施的安装；小区消防设施的全面整改。客服部门从中协调落实，采取地毯式清理办法，确保不留死角，全面达标。正是由于这段时间的工作，项目的设备设施保养合格率达到99%，专业岗位持证上岗率达到100%，治安消防事故率为0%，客户投诉处理率达到100%，各项指标均达到或大大高于《标准》要求。

四是总结提高阶段。

由于检查时间短，考评组最有效、最便捷考察参评单位各项工作的方式就是查阅资料。因此，书面资料内容是否完整、清晰，对迎检工作关系重大。2011年4月项目按照考评标准每一部分每一条目的具体要求，收集有关资料。完善小区资料，包括考评申报、准备迎检资料，完善小区规章制度、数据文件，并对前阶段工作进行总结、提高。对于现场翻阅资料做到熟记于心来保证迎检工作。此阶段公司领导亲自带队，组织公司有关部门的专业管理人员对管理处的各项工作进行检查和评比，定期进行认真的检查和整改工作，保持物业管理和服务水平的高标准。同时管理处也组织自评自检小组，针对考评标准逐条对所管理物业进行自评自检，将发现的问题及时汇总整理完善。

五是巩固阶段。

着重强化监督，巩固争创成果，准备迎接区优以及通过区优后的市优检查。

全力以赴，迎接考评。考评时，创优考评小组一般分为资料组、设备组、环境组对参评单位进行现场考评。由于检查时间短，考评组最有效、最便捷考察参评单位各项工作的方式就是查阅资料。因此，做好资料组的工作对参评单位做好迎检工作来说至关重要。现场考察中专家组考评地点需要提前安排好。由于项目现场考评检查的重点在设备房、楼层、地下车库及外围环境，服务中心根据四个地点安排管理和技术人员陪同、引领、配合考评组进行现场考评。项目作为参评单位在迎接考评的同时还注意了以下细节问题：一是做好接送礼仪。准备好接送车辆，由1名接持负责人跟车。利用行车时间大致介绍公司及物业创新情况，并有管理人员在门口迎接考评人员。二是现场布置。布置会议室，现场以简洁、整齐为主，配以水果拼盘、小花盆装饰，会议中用到的办公设备提前调试好。三是现场考评组可能会对当值班员工进行一些问答。因此，在考评前要有针对性地对员工进行培训。

创优成果的巩固。

创优达标工作实质上只有开始，没有结束。参评项目获得相应级别的称号后，政府会定期、不定期地进行抽查或复检。服务中心只有进一步加强管理、规范运作、不断创新，通过自检、复检方式，不断巩固创优成果和寻求持续发展，才能保持荣誉，为公司的品牌增辉。