关于推进我区农民集中居住区规范化管理的调查与思考

第一篇：关于推进我区农民集中居住区规范化管理的调查与思考

关于推进我区农民集中居住区规范化管理的调查与思考

随着统筹城乡、“三个集中”和新农村建设的逐步推进，城镇化特征日趋明显，农民集中居住区的规模不断扩大，在建设和管理过程中出现的一些问题，给社会治安综合治理提出了一个全新课题。笔者拟结合我区农民集中居住区建设和管理现状，就如何解决农民集中居住区在建设和规范化管理方面存在的问题，进一步提升农民集中居住区规范化管理水平，提高农民集中居住的生活质量，切实推进“平安和谐”之城建设作一简要的探索分析。

一、我区农民集中居住区建设和管理现状

近年来，区委、区政府高度重视农民集中居住区的建设和管理，通过加强领导，规范运作，强化规划设计，注重建设质量，逐步建成了一批布局科学、套型合理、居住舒适、环境优美的农民住宅小区。部分农民集中居住区规划定位高，区内多层公寓楼、别墅等房屋型态错落有致，套型结构科学合理，小区供水、供电、闭路电视、燃气管道、路灯等基础设施以及商业超市、停车场、文化娱乐、健身等配套建设基本齐全，绿化、美化、亮化工程实施到位，环境优美，充满着现代文明气息，已成为全区乃至全市统筹城乡的经典范例。据区委统筹委统计，截止2010年底，我区现已建成征地拆迁安置小区13个，占地546.39亩，安置4467户12994人；建成农村新型社区8个，占地756亩，安置2925

区在办理用水、用电、燃气接入等手续时比较困难；部分小区的生产用房、经营性用房、小区围墙、停车场以及绿化环卫、文体休闲等公用设施还未完全到位，这些问题给小区居民的生活带来了一定影响。同时，相当部分集中居住区属于开放性的，尤其是近城、近镇、近工商业集中区的都入住了大量外来务工经商人员，存在严重治安隐患。

（二）房屋权属问题比较突出。一是产权证发放尚未到位。农民集中居住区建设用地打破了村、组界限，由于受农村宅基地使用政策和房屋产权证发放政策的限制及户口等因素的制约，致使房屋土地使用证和房屋产权证难以及时发放到位，对小区孩子上学、升学带来一定影响，使被拆迁农民产生不安定心理。二是要求办理两证的呼声较高。随着农民维权意识的增强，被拆迁农民认为集中居住区房屋用地不同于拆迁前各家独立使用的宅基地，要求领取国有土地使用证和房屋产权证的呼声越来越高。

（三）小区物业管理还不够规范。大部分小区的物业管理工作还处于起步阶段，60%以上的小区属于自治管理，基本从本小区内招聘管理人员和物业服务人员，管理水平、服务质量需进一步提高。由于农民集中区的居住对象基本上都是被拆迁农民，传统的居住方式、失去土地导致生活困难等因素，小区居民基本上不愿意缴纳物业管理费，期望依靠政府长期补贴。同时，部分无物管小区脏乱差现象较严重，小区居民意见较大、反映强烈。

（四）大部分小区社区组织尚未建立健全。大部分农民集中

面对农民集中居住区建设和管理存在的问题，市委统筹委和区委统筹委分别印发了《关于进一步健全农民集中居住区建设和管理工作机制的意见》，意见明确要切实改善集中居住区农民生产、生活条件，就必须建立健全统筹协调、统筹编制实施方案、建设管理、物业和社区管理、就业促进、民主决策民主管理和监督检查七大工作机制，这同时也为我区推进农民集中居住区规范化管理指明了努力方向，确立了工作思路。

（一）继续加大投入，完善基础设施。按照区委办、区政府办《关于推进全区集中居住区整改工作的通知》要求，由区委统筹委牵头，进一步协调相关部门继续加大有效投入，从老百姓最急需的实际问题入手，抓紧完善小区围墙等安全配套设施，逐步完善水、电、路、农贸市场、文体等公共配套设施，妥善处理房屋两证办理、维修基金等遗留问题，进一步提升集中居住区公共服务和社会管理水平。

（二）明确管理职能，强化管理措施。根据区委办、区政府办《关于印发<成都市***区农民集中居住区物业管理实施细则>的通知》要求，按照农民集中居住区物业管理以专业管理与自治管理相结合的原则，区房管部门要指导乡镇（街道）在居住区成立业主委员会或小区管委会，在充分尊重农民集中居住区居民意愿的情况下，发挥群众的主体作用，选择适合该小区的管理模式。

1、物业服务企业专业管理模式（适用经济发达村、社区）（1）设立业主大会。农民集中居住区入住后，乡镇（街道）

2、自治管理模式（适用经济欠发达村、社区）

都江堰市向峨乡鹿池村在自治管理中探索出了一套“村干部带班、村民值班、老年志愿者巡班、青年技术者指导”的管理办法，较好的解决了农民集中居住区管理方面的问题，为我区经济欠发达村（社区）开展农民集中居住区管理提供了借鉴模板。

（1）制定管理规范。小区居民选择自治管理的，乡镇（街道）要充分尊重居民意愿，通过村民议事会，广泛听取群众的意见和建议，共同制定具有约束奖惩机制的《管理规约》，明确环境卫生、治安防范和设施维护等方面内容，达到“小区的事情自己说了算，小区的管理自己定了干”的目的。

（2）充分发动群众。自治管理缺乏物管经费来源，很大程度上依靠居民的义务劳动，就必须在“发动”两字上下功夫。首先，村组干部要带头履行《管理规约》，合理安排工作值班计划，形成既人人参与，又不使其成为工作负担的可循环的义务工作模式。同时，要建立“楼长”、“单元长”、“红袖标”、“义务维护队”等自治管理队伍，形成自我管理、自我约束、自我服务的良好局面，使工作常态化、制度化、持续化。义务工作模式难以推行的集中居住区业，可从低保失业人员、“4050”人员中选配一定数量的专职物业服务人员，给予适当工作报酬。

（3）提高居民文明素质。农村党员干部是农村工作的主力军，既是农民素质教育工作的组织领导者，又是接受教育的对象，在农民素质教育工作中具有领头雁的作用。因此，强化农民素质

当增加公共用房、营业用房的面积，并按一定比例将使用权无偿移交小区业委会或管委会，用于增加物业补贴。同时，按照区委、区政府《关于加快农村新型社区产业发展促进农民持续增收的意见》（青委发〔2010〕3号）文件精神，要努力把集体经济组织做大做强，使社区居民能够分得红利，物业能够得到补贴，让群众实实在在地富裕起来，进而增强党组织的号召力，增强社区的凝聚力，提升居民的生活品质。

（3）政府适当补贴。2010年，区财政共向9个街道（乡镇）、16个农民集中居住区发放物业服务补贴31.94万元，部分乡镇（街道）也建立了相应的补贴标准，已成为集中居住区物管经费的主要来源。但是政府补贴年限仅为五年，并不是一项长期性补贴。在此过渡转型期间，各乡镇（街道）应向小区居民讲明现有物管服务费用构成情况，建立健全物管费用公开制度，大力转变其传统居住观念，避免政府补贴结束后物管服务费用增加造成缴费困难的现象。

（三）加强综合治理，打造平安家园。以**乡为例，2010年1-9月共立各类刑事案件111起，同比上升158%，其中，杏花、幸福两个新型社区共发案53起，占发案总量的48%。其他村（社区）在加快推进城乡统筹建设中，发案也普遍呈现上升趋势，大力加强社会治安综合治理工作，深入开展平安创建活动凸显得尤为重要。

1、加强集中居住区综治组织建设。全面健全以乡镇（街道）

民集中居住区社区建设工作的领导，及时协调、解决社区建设中存在的困难和问题。各职能部门要加强对农民集中居住区社区建设工作的指导，深入研究社区建设规律、特点、运作机制、保障机制等问题，建立健全社区组织网络，指导社区组织完善相关制度，规范服务管理。

2、抓好社区队伍建设。一是要建好社区党支部。明确社区党支部的职责，充分发挥党支部的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，密切党与群众的血肉联系，增强党组织的影响力和号召力。二是要建好社区干部队伍。农民小区社区干部不但需要一定的政策水平和社区工作业务知识，还要会做、善做农民群众的思想工作。要采取选、聘、招、调等方式，将一批政治素质好、工作能力强的街道机关干部、经过实践锻炼的大中专毕业生、退伍军人等充实到社区工作者队伍中来。三是要建好社区志愿者队伍，通过富有成效的组织、宣传和发动，培育壮大社区志愿者队伍，激发党团员、社区群众参与社区服务的热情。

3、完善社区服务功能。要突出“以人为本”，不断强化服务功能，增强居民对社区的认同感、归属感和同住共建的意识。要贴紧社区群众的工作、生活实际，帮助居民解决就业、就学、医疗、低保等方面的问题。

总之，无论选择专业服务，还是自治管理，小区居民能够安居乐业，充分享受统筹城乡的改革成果，是农民集中居住区规范化管理的最终目的。在不远的将来，我们相信，真正富裕起来的农民新生代，必将追求更高的生活品质，选择比自治管理更具时代特征和管理优势的专业服务也必将大势所趋。

第二篇：推进农民集中居住区规范化管理调研报告

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推进农民集中居住区规范化管理调研报告

随着统筹城乡、“三个集中”和新农村建设的逐步推进，城镇化特征日趋明显，农民集中居住区的规模不断扩大，在建设和管理过程中出现的一些问题，给社会治安综合治理提出了一个全新课题。笔者拟结合我区农民集中居住区建设和管理现状，就如何解决农民集中居住区在建设和规范化管理方面存在的问题，进一步提升农民集中居住区规范化管理水平，提高农民集中居住的生活质量，切实推进“平安和谐”之城建设作一简要的探索分析。

一、我区农民集中居住区建设和管理现状

近年来，区委、区政府高度重视农民集中居住区的建设和管理，通过加强领导，规范运作，强化规划设计，注重建设质量，逐步建成了一批布局科学、套型合理、居住舒适、环境优美的农民住宅小区。部分农民集中居住区规划定位高，区内多层公寓楼、别墅等房屋型态错落有致，套型结构科学合理，小区供水、供电、闭路电视、燃气管道、路灯等基础设施以及商业超市、停车场、文化娱乐、健身等配套建设基本齐全，绿化、美化、亮化工程实施到位，环境优美，充满着现代文明气息，已成为全区乃至全市统筹城乡的经典范例。据区委统筹委统计，截止2010年底，我区现已建成征地拆迁安置小区13个，占地546.39亩，安置4467户12994人；建成农村新型社区8个，占地756亩，安置2925户9750人；建成新居工程1个，占地67.38亩，安置496户1170人。在建拆迁安置小区12个，占地932.83亩，拟安置10656户26572人；在建农村新型社区4个，占地583.85亩，拟安置5443户14981人。拟建拆迁安置小区7个，占地721.35亩，安置7388户18120人；拟建农村新型社区6个，占地774.4亩，安置8806户26218人。

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农民集中居住区的建设，推进了土地的集约化利用，节约了宝贵的土地资源，促进了土地和空间资源的有效配置。在一定范围内改变了农村民房散、乱现状，实现了农村居民点布局从自然形态向规划形态的转变，推动了自来水管网、有线电视、燃气管道等基础设施向农村的延伸，促进了城市社会事业向农村的覆盖、城市现代文明向农村的辐射，从根本上改善了农村环境面貌，提高了农民居住水平和生活质量，促进了新农村的繁荣和文明。然而，农民集中居住区也是一个全新的事物，在建设管理过程中还有许多问题值得重视和研究解决。通过深入调研，我们发现农民集中居住区在公共服务配套、基础设施、物业管理、土地权属、劳动就业以及城市管理等诸多方面存在亟待改进的地方。如何规范管理非农村又非城镇、非农民又非城镇居民的农民集中居住区和居民是值得深思的重大问题。

二、我区农民集中居住区建设和管理存在的问题

（一）部分小区公用配套设施较为滞后。由于土地流转使用及相关政策的制约等原因，部分小区建设手续无法办齐，造成小区在办理用水、用电、燃气接入等手续时比较困难；部分小区的生产用房、经营性用房、小区围墙、停车场以及绿化环卫、文体休闲等公用设施还未完全到位，这些问题给小区居民的生活带来了一定影响。同时，相当部分集中居住区属于开放性的，尤其是近城、近镇、近工商业集中区的都入住了大量外来务工经商人员，存在严重治安隐患。

（二）房屋权属问题比较突出。一是产权证发放尚未到位。农民集中居住区建设用地打破了村、组界限，由于受农村宅基地使用政策和房屋产权证发放政策的限制及户口等因素的制约，致使房屋土地使用证和房屋产权证难以及时发放到位，对小区孩子上学、升学带来一定影响，使被拆迁农民产生不安定心理。二是要求办理两证的呼声较高。随着农民维权意识的增强，被拆迁农民认为集中居住

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区房屋用地不同于拆迁前各家独立使用的宅基地，要求领取国有土地使用证和房屋产权证的呼声越来越高。

（三）小区物业管理还不够规范。大部分小区的物业管理工作还处于起步阶段，60%以上的小区属于自治管理，基本从本小区内招聘管理人员和物业服务人员，管理水平、服务质量需进一步提高。由于农民集中区的居住对象基本上都是被拆迁农民，传统的居住方式、失去土地导致生活困难等因素，小区居民基本上不愿意缴纳物业管理费，期望依靠政府长期补贴。同时，部分无物管小区脏乱差现象较严重，小区居民意见较大、反映强烈。

（四）大部分小区社区组织尚未建立健全。大部分农民集中居住区尚未建立社区组织，居民的政治、文化生活、社会保障管理等问题还未纳入正常的管理渠道。

（五）就业保障问题日益突出。部分小区居民除土地流转费收入外，无其他固定收入，入驻小区后生活成本增加，生活较为困难。同时，“40.50”人员就业困难，回乡民工增多，造成富余劳动力过剩，农民持续增收得不到保障。

（六）居民意识比较淡薄。农民搬进集中居住区后，生活观念和生活方式并没有随环境的“农转非”而一下子跨进城市的门槛，一些居民公共意识淡薄，占用公共空间和公用设施的情况时有发生，随处倾倒垃圾，楼寓单元乱堆乱放等行为一下子难以改变。

（七）部分小区建设问题容易引发矛盾纠纷。公用配套设施不完善，集中居住区建设进度以及房屋权属、维修基金等问题成为部分小区居民反映较多的问题，如得不到妥善解决，容易引发矛盾纠纷，甚至诱发群体性事件。

（八）小区长效工作机制还未真正建立。有关部门对集中居住区管理措施缺

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乏前瞻性、可持续性，仅靠政府短期补贴或村级公共服务和社会管理改革专项资金来维持管理运作，尚未真正建立“自收自治”的长效管理机制。部分集中居住区在接房时，采取购房款捆绑一年物管费用的手段来“强迫”居民消费物业服务企业管理，从长远来看，缺乏后续经济支撑。

三、我区农民集中居住区建设和管理的几点建议

面对农民集中居住区建设和管理存在的问题，市委统筹委和区委统筹委分别印发了《关于进一步健全农民集中居住区建设和管理工作机制的意见》，意见明确要切实改善集中居住区农民生产、生活条件，就必须建立健全统筹协调、统筹编制实施方案、建设管理、物业和社区管理、就业促进、民主决策民主管理和监督检查七大工作机制，这同时也为我区推进农民集中居住区规范化管理指明了努力方向，确立了工作思路。

（一）继续加大投入，完善基础设施。按照区委办、区政府办《关于推进全区集中居住区整改工作的通知》要求，由区委统筹委牵头，进一步协调相关部门继续加大有效投入，从老百姓最急需的实际问题入手，抓紧完善小区围墙等安全配套设施，逐步完善水、电、路、农贸市场、文体等公共配套设施，妥善处理房屋两证办理、维修基金等遗留问题，进一步提升集中居住区公共服务和社会管理水平。

（二）明确管理职能，强化管理措施。根据区委办、区政府办《关于印发<成都市***区农民集中居住区物业管理实施细则>的通知》要求，按照农民集中居住区物业管理以专业管理与自治管理相结合的原则，区房管部门要指导乡镇（街道）在居住区成立业主委员会或小区管委会，在充分尊重农民集中居住区居民意愿的情况下，发挥群众的主体作用，选择适合该小区的管理模式。

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1、物业服务企业专业管理模式（适用经济发达村、社区）

（1）设立业主大会。农民集中居住区入住后，乡镇（街道）应当依据《成都市物业管理条例》及其配套政策规定，在区房管局的指导下，组织进入集中居住区的农民依法设立业主大会，选举产生业主委员会。不具备设立业主大会的，由乡镇（街道）组织推选成立集中居住区管委会，由管委会履行物业管理职责。

（2）乡镇（街道）应负责组织实施前期物业管理服务。农民集中居住区入住后实施物业管理的，由业主委员会、管委会依法选聘符合相应条件的物业服务企业，并依法与被选聘者按照示范文本签订书面的物业服务合同。

（3）配备物业服务力量。物业服务企业应优先招聘本居住区内“4050”居民为物业服务人员，同时要搞好业务培训，提高员工服务技能，保证物业管理人员具有良好的素质，提升物业管理水平和质量。

（4）制定考核机制。区房管部门应加强对物业管理工作的业务指导，制定物业管理考核标准，组织乡镇（街道）、社区居委会、业主委员会对小区的物业管理工作实行考核，并将考核结果作为实行补贴或奖励的主要依据。物业服务企业未能履行物业服务合同，造成业主、使用人人身、财产安全损失的，区房管部门要督促其依法承担相应的法律责任。

（5）加强沟通联系。物业服务企业应加强与社区居委会的沟通与联系，主动接受社区居民委员会监督，配合公安、消防、市政、教育、卫生等部门，共同做好住宅小区的管理工作，为小区居民提供清洁、优美、安全、舒适的生活环境。

2、自治管理模式（适用经济欠发达村、社区）

都江堰市向峨乡鹿池村在自治管理中探索出了一套“村干部带班、村民值班、老年志愿者巡班、青年技术者指导”的管理办法，较好的解决了农民集中居住区管理方面的问题，为我区经济欠发达村（社区）开展农民集中居住区管理提供了

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借鉴模板。

（1）制定管理规范。小区居民选择自治管理的，乡镇（街道）要充分尊重居民意愿，通过村民议事会，广泛听取群众的意见和建议，共同制定具有约束奖惩机制的《管理规约》，明确环境卫生、治安防范和设施维护等方面内容，达到“小区的事情自己说了算，小区的管理自己定了干”的目的。

（2）充分发动群众。自治管理缺乏物管经费来源，很大程度上依靠居民的义务劳动，就必须在“发动”两字上下功夫。首先，村组干部要带头履行《管理规约》，合理安排工作值班计划，形成既人人参与，又不使其成为工作负担的可循环的义务工作模式。同时，要建立“楼长”、“单元长”、“红袖标”、“义务维护队”等自治管理队伍，形成自我管理、自我约束、自我服务的良好局面，使工作常态化、制度化、持续化。义务工作模式难以推行的集中居住区业，可从低保失业人员、“4050”人员中选配一定数量的专职物业服务人员，给予适当工作报酬。

（3）提高居民文明素质。农村党员干部是农村工作的主力军，既是农民素质教育工作的组织领导者，又是接受教育的对象，在农民素质教育工作中具有领头雁的作用。因此，强化农民素质教育，必须首先抓好对农村党员干部的教育，使广大农村党员干部切实转变思想作风，坚定“立党为公，执政为民”的信念，提高带头致富的本领。其次，应根据居民需求的多样性，坚持务虚与务实相结合的方法，既要通过灌输、交流等方法进行政策法规、文明道德等内容的教育，还要通过课堂讲授、现场指导，手把手帮教等方法进行实用致富技术培训。通过评先奖优、引导居民参加健康向上的文体活动等各种措施和载体，强化对小区居民的文明教育，提高居民素质，激发居民积极参与、共建文明社区的热情，维护社区和谐稳定。

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3、物管服务费用来源

物业服务费用的来源主要为个人交纳、集中居住区的经营性用房和配套设施收益补助、政府适当补贴三条途径。

（1）个人交纳。通过形式多、密度大的宣传教育，以及创建优良和谐的人居环境，帮助小区居民树立“谁享受、谁消费”的居民意识，培养自觉交纳物业管理费用的习惯。同时，入住小区的低保户、特贫困户、残疾人家庭，可减免应缴纳的物业服务费用，由乡镇（街道）补贴。

（2）经营性用房和配套设施收益补助。自治管理小区应高度重视此项经费来源，经村民议事会同意后，可利用村级公共服务和社会管理改革专项资金建设超市、农资店等经营性用房，以及文体活动广场等配套设施，增加小区造血功能，弥补物管经费不足，促进自治管理良性发展。在集中居住区规划建设时，也应当增加公共用房、营业用房的面积，并按一定比例将使用权无偿移交小区业委会或管委会，用于增加物业补贴。同时，按照区委、区政府《关于加快农村新型社区产业发展促进农民持续增收的意见》（青委发〔2010〕3号）文件精神，要努力把集体经济组织做大做强，使社区居民能够分得红利，物业能够得到补贴，让群众实实在在地富裕起来，进而增强党组织的号召力，增强社区的凝聚力，提升居民的生活品质。

（3）政府适当补贴。2010年，区财政共向9个街道（乡镇）、16个农民集中居住区发放物业服务补贴31.94万元，部分乡镇（街道）也建立了相应的补贴标准，已成为集中居住区物管经费的主要来源。但是政府补贴年限仅为五年，并不是一项长期性补贴。在此过渡转型期间，各乡镇（街道）应向小区居民讲明现有物管服务费用构成情况，建立健全物管费用公开制度，大力转变其传统居住观

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念，避免政府补贴结束后物管服务费用增加造成缴费困难的现象。

（三）加强综合治理，打造平安家园。以**乡为例，2010年1-9月共立各类刑事案件111起，同比上升158%，其中，杏花、幸福两个新型社区共发案53起，占发案总量的48%。其他村（社区）在加快推进城乡统筹建设中，发案也普遍呈现上升趋势，大力加强社会治安综合治理工作，深入开展平安创建活动凸显得尤为重要。

1、加强集中居住区综治组织建设。全面健全以乡镇（街道）党委为核心，村党支部、村委会为支撑，警务室、调解室为骨干，巡逻队为基础的农村平安建设“1221”工作体系。尤其把集中居住区警务室、调解室建设摆在首要位置，根据人口数量、治安状况合理配置警力和调解人员，切实把矛盾纠纷化解在内部，把治安隐患消除在萌芽状态。

2、进一步加强集中居住区群防队伍建设。一是有条件的集中居住区可利用村级公共服务和社会管理改革专项资金在集中居住区成立专职治保会巡逻队，强化日常治安巡逻。乡镇（街道）、公安派出所应加强业务指导，有针对性的加大集中居住区的巡防力量，提高居民的见警率和安全感。二是要建立楼寓单元联防制度，广泛开展邻里守望活动，切实发挥防火、防盗作用，密切居民之间的关系，减少村民矛盾纠纷的发生。三是组建“红袖标”等义务巡逻队伍。推选德高望重的老党员、治安积极分子组建“红袖标”队伍，通过统一培训后，根据各自的特点编组值勤。在巡逻守护的同时，宣讲法律知识，传授防范技巧，提高居民自觉遵纪守法和治安防范的意识。

3、深入开展平安家园创建活动。政法部门要把集中居住区平安建设作为统筹城乡综合配套改革试验区建设的一项重要内容，着力解决影响居住区稳定和群

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众生产生活安全的突出问题，依法打击各类危害群众身体健康和生命财产安全的违法犯罪活动。要依托乡镇（街道）综治办、公安派出所、司法所等基层综治组织，认真做好外出务工回乡村民的工作，加大对农村外出务工、服刑人员家庭中留守儿童、“空巢”老人的安全保护力度，维护社会和谐稳定。深化“无刑事案件”和“月月创平安”等创建活动，加大经费保障力度，认真落实市综治委《社区“三防”建设标准》，加强居民户、单元门、停车场、治安室相配套的物防、技防、消防建设，全面增强对可防性案件的防范能力。

（四）加快产业发展，促进就业增收。农民集中居住区尤其是新型社区要按照《***区都市型现代农业总体规划》要求，依托现有产业基础和区位优势，尽快完善农业产业布局规划，确定1-2项主导产业，形成产业支撑，并通过扶持壮大一批龙头企业和新型集体经济组织、鼓励农民家庭适度规模经营、引进各类经营业主流转土地经营等方式，带动农民增收致富、推动规模化经营。同时，要切实转变农民的就业观、择业观，大力实施“农劳技能培训工程”，增强市场意识、商品观念和就业能力。要积极探索被征地农民的就业安置办法，通过开发社区公益性岗位和用地企业提供大众化工作岗位，解决农民就业问题，努力帮助失地农民安居乐业。

（五）健全组织网络，创建文明社区。农民集中居住区不再属于传统意义上的农村形态，管理方式总体上应向城区管理靠拢，在原有的村级组织基础上或在较大的农民集中居住区建立健全社区组织，转变管理服务方式，把农民小区建成文明社区具有全新的历史意义。

1、建立健全社区组织。区、乡镇（街道）要切实加强对农民集中居住区社区建设工作的领导，及时协调、解决社区建设中存在的困难和问题。各职能部门

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要加强对农民集中居住区社区建设工作的指导，深入研究社区建设规律、特点、运作机制、保障机制等问题，建立健全社区组织网络，指导社区组织完善相关制度，规范服务管理。

2、抓好社区队伍建设。一是要建好社区党支部。明确社区党支部的职责，充分发挥党支部的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，密切党与群众的血肉联系，增强党组织的影响力和号召力。二是要建好社区干部队伍。农民小区社区干部不但需要一定的政策水平和社区工作业务知识，还要会做、善做农民群众的思想工作。要采取选、聘、招、调等方式，将一批政治素质好、工作能力强的街道机关干部、经过实践锻炼的大中专毕业生、退伍军人等充实到社区工作者队伍中来。三是要建好社区志愿者队伍，通过富有成效的组织、宣传和发动，培育壮大社区志愿者队伍，激发党团员、社区群众参与社区服务的热情。

3、完善社区服务功能。要突出“以人为本”，不断强化服务功能，增强居民对社区的认同感、归属感和同住共建的意识。要贴紧社区群众的工作、生活实际，帮助居民解决就业、就学、医疗、低保等方面的问题。

总之，无论选择专业服务，还是自治管理，小区居民能够安居乐业，充分享受统筹城乡的改革成果，是农民集中居住区规范化管理的最终目的。在不远的将来，我们相信，真正富裕起来的农民新生代，必将追求更高的生活品质，选择比自治管理更具时代特征和管理优势的专业服务也必将大势所趋。

第三篇：加强村级规范化管理的调查与思考

加强村级规范化管理的调查与思考

加强村级规范化管理的调查与思考 规范村务管理既是个新课题,也是个老问题，是增强基层党组织凝聚力的落脚点，是农村工作的重要组成部分。规范村务管理既要有所传承，更要注重创新，既要规范延伸旧有的好制度、好办法，又要积极应对新情况、新问题，不断推陈出新。实际工作中，我们面临的大部分矛盾和问题，都是由于村务管理不规范造成的。村务管理规范了，矛盾问题就引发的少一些，发展的精力就会集中一些。下面，就当前村务管理工作存在的问题和对策谈一些初浅的体会。

一、规范村务管理存在的问题、部分乡村干部在工作作风中存在“三

个不强”的问题。一是中心意识不强。部分乡村干部不能以乡镇党委、政府的工作为中心，不能以村支部、村委的工作为中心，盘算自身的一时得失，盘算小团体的小利益，遇到任务推推脱脱。二是纪律意识不强。集体活动不请假，不守时，贪吃、贪玩、贪杯，遇重大事项不请示，不报告，不研究，擅作决定。三是进取意识不强。不求进取，不求上进，工作拖拖拉拉，思想松松垮垮，干工作没有争第一、创一流思想，日常工作没有精益求精的工作作风，普通工作干不好，困难工作做不了。、部分乡村财务管理存在的“三个不”的问题。我县已于1999年推行了村财镇管，但总体特征是事后监督，造成了如下突出问题：一是不能及时结账的问题。提款获得审批后，不及时报账，不及时结账，时间长了，有的没有票据，有的记不清楚，形成了包袱账、糊涂账。二是账外资金不及时入账的问题。部分村有退耕还林、粮食直补、集体土地出租

等收入，这些收入通常由村主要干部或会计直接领取，领取后随意开支。三是不合理开支比较多的问题。提款不及时报账，报账时随意性强，不合理开支大，造成燃油费、招待费等无节制下账，白条下账，不合理开支比较明显。、部分乡村在村务管理上的“三个不规范”问题。一是在重大村务事项处置上不规范。部分村在涉及集体财产处置等重大事项时，不提前与乡镇主要领导、包村干部协商，不到农经中心备案，不通过公开方式制订合适的价格，不召开相关会议作出决定。二是民主议事不规范。部分村召开两委会、党员会、村民代表会，到会人数不达应到人数，记录不规范，弄虚作假；部分村议事规则不健全，村主要干部各行其事，遇事不沟通，不协商；三是行政村、自然村管理不规范。部分村不能兼顾和正确处理行政村和自然村关系，行政村不管自然村村务，自然村遇事不通报行政村，管理脱节。

二、规范村务管理存在问题的原因分析

产生这些问题的原因主要有以下几个方面：

1、思想认识不足，责任主体不明确。一方面乡镇领导认识上对村务规范化管理没有高度重视，得过且过。村务管理各项制度不能认真落实，严格执行；还有一方面就是村务管理的责任主体不明确，县、乡、村在村务管理中承担什么角色没有明确的规定。

2、人员素质不高，追究体系不健全。一是村干部、村财会人员素质不高是造成村务管理混乱的直接原因。二是对责任人缺乏硬性约束和量化考核指标，没有具体的考核标准和责任追究办法，无法保证规范村务管理工作的有序开展。

3、监督主体不实，督促检查不到位。一是纵向监督弱化。对村务管理缺乏经常性监督，形成一种“上不管，下不知，实际无人理”的局面。二是横向监督虚化。大部分村民主理财小组形同虚设，没有起到真正的作用。

三、规范村务管理的对策、用制度管人是规范村务管理的关键。以镇为例，积极开展了三个整顿。一是整顿思想作风。要求镇村干部思想上必须和镇党委、政府保持高度一致，必须树立全镇一盘棋思想，必须摆脱小集体利益思想，必须不折不扣完成镇党委、政府交办的各项任务，必须公道做事，正派做人。二是整顿纪律作风。建立镇村干部会议制度、出勤制度、学习制度、值班制度、重大事项报告制度等制度，必须严格遵守工作纪律，集体活动严格按照要求进行，不得随意缺席，有事向主要领导请假，工作期间不得在工作场所，下乡期间不得在所在村打麻将、打扑克、打电脑游戏，不醉酒，不干与自身工作无关，有损镇村干部形象的事情，树立风清气正、人人争先、个个出力的工作局面。三是整顿工作作风。整合镇村干部下乡制度，党员副科干部全部下派到村任支部副书记，党员普通镇村干部全部下派到村任支部委员，出台村级工作千分考核办法，对各村干部任职量

化考核，动态管理，在各项重大工作中实现阶段考核，阶段总结，对大局意识强，中心意识强，工作争先争上的优秀镇村干部大张旗鼓的选树，大张旗鼓的表扬，对工作不积极、不配合、不支持的镇村干部严格处罚，末位淘汰，遇国家优惠政策的扶持时不予考虑。、用制度管钱是规范村务管理的切入。针对农村财务管理中存在的突出问题，必须把推行委托代理制度作为消化矛盾、维护稳定的突破口，严格控制不良管理费用支出，全面整治财务乱批、乱报、乱记行为。一是严格实行管理费用最高限额控制办法。我镇规定村级招待费、燃油费、土特产品、小卖铺赊账等支出合计最高上限为本村在册人口每人10元的控制标准，代理中心根据最高限额设立各村招待费、燃油费、土特产品、小卖铺赊账台账，各村报账员提交的所有招待费、燃油费、土特产品报销事项，首先由代理中心审核累计开支数额是否达到上限控制标准，如果达到上限控制

标准，将不予受理。这样有效减少了招待费支出，全镇12个行政村招待费支出总额元，较招待费支出293733元减少开支元，降低了%。二是严格控制村主干随意垫支事后报销。三是严格大额开支集体研究制度。根据行政村、自然村的不同情况，建立一件事分别在5000元、3000元、元以上“两议会”研究审核制度。我镇在实施过程中，发现有部分村因外出党员代表人数较多，到会人数不达规定人数，甚至部分村提供虚假会议记录。为此，开展了“找党员、找代表”活动，对各村在村能参加两议会的党员和村民代表情况进行摸底，剔除了常年在外和长年卧床不能参会人员，开会时按摸底到会的人数开会，审核下帐时按能到会人数进行审核。对于弄虚作假的问题，对全镇7名村官进行调查充实，现没有村官的镇、南高庄、李家沟、东南窊调配村官兼任，做到村村都有村官，由农经站统一回收记录本，各项会议均由村官记录，镇下派干部必须参加签字，杜

绝了弄虚作假行为。四是严格控制账外资金。依据经济合同实施入账进度管理，对已经开具的内部收据加强跟踪监督，杜绝账外资金和小金库问题。、用制度管事是规范村务管理的重点。研究出台集体资产、资源处置管理办法，新建工程管理办法，村级合同备案、审管理办法，自然村财务管理办法，村民代表管理办法，两议会议事规则等有关村务管理的制度。特别是要严格重大事项提前报告制度。各村在涉及集体财产处置、新建改造维修工程、集体重大活动等重大事项时，在未形成决议前必须提前和包村干部协商，和乡镇主要领导沟通，未经乡镇允许不得擅作决定。要严格执行村务管理的会议制度。严格执行“四议两公开”及村务管理的各项会议制度，镇下派干部必须全程参加，必须严格登记核实在村能参加会议的村党员、村民代表情况，确保参会人员达到规定人数，各类结果必须进行公开，公开要有照片等档案资料。

第四篇：三溪镇开放式农民集中居住区建设和管理

三溪镇开放式农民集中居住区建设与管理

三溪镇是我县整镇推进社会建设的试点镇。近年来，该镇充分利用自然生态和农业产业资源，统筹使用涉及农民集中居住的各项政策，在充分尊重农民意愿基础上，因地制宜在人口或产业集聚区打造田园式、开放式农民集中居住区，推动农民集中居住、社区开放管理、产村相融发展。这种开放式集居区无需大拆大建大集中，外无围墙隔断，也无专门物业公司管理，与封闭式小区相比，具有地域互通、环境相融、资源共享和管理自治等优势。目前，该镇已因地制宜建成集中居住区27个，涉及镇内11个村（社区）4600多户16000多人，集中率超过30%。主要做法：

一、建设模式——产资置换，集中居住

（一）政府引导，制定置换方案。为尽可能降低农民集居区居民自筹资金压力，三溪镇采用“明补”和“暗补”方式让农民尽可能用现有宅基地置换集居区住宅。“明补”是公开公布宅基地置换新居方案，根据每户家庭人口、宅基地面积等实际情况，公开补助资金，最多可获得11万余元，最少1.5万元。“暗补”是把集居区的公共服务设施以及光纤、通讯、道路等配套设施纳入市政建设部分，由镇上统筹使用各类政策资金、城乡建设用地增减挂钩资金、扶贫资金以及水利、交通等专项资金来完善。

（二）多种模式，农民按需选择。考虑到各村的需求情况不

— 1 — 一样，三溪镇制定了灵活多样的建设方式，引导农民按需选择。一是委托代建方式，通过业主大会面向社会民主选择专业化的项目管理单位，负责小区的投资管理和建设实施工作，小区民主选举的“业主委员会”负责全程参与公告发布、资格审查、投标竞标定标等程序。典型代表是明月村“荷塘明月”集中居住区。二是统规自建方式，在以旅游、休闲、体验为主的农业观光区周边推行统规自建农民集中居住区，形成以农家乐为主的乡村旅游业态，典型代表白庙新村。

二、日常管理——住户自治，开放管理

（一）“1+2”组织机构破解管理难题。为使日常管理更趋人性化，三溪镇建立了“1+2”组织管理机构（“1”是小区党小组，“2”即业委会和业主议事会），党小组与业委会、业主议事会分工协作、齐抓共管，大到居住区建设单位比选，小到小区卫生打扫、园林绿化等管理问题，均自主决策。明月村“荷塘明月”业委会制定了每月0.2元/平方米的物管费收缴标准，鼓励住户利用房前屋后种菜、种花、种树、种果，发展庭院经济；白庙新村“橙香苑”小区业委会对统规自建住宅制定的0.12元/平方米物管费，并要求尽可能种植脐橙、柚子，形成蜿蜒的绿道延伸小区绿化。长林村长鸿小区业委会用“封高限、保底线、低价成交”的招标竞价方式请住户打扫庭院，费用从物管费中列支，目前以每月350元成交。

（二）自我服务为管理添和谐。针对小区居民来源分散、一时难以适应集中居住等实际，三溪镇突出治安秩序巡逻、矛盾纠— 2 — 纷调解等重点，想方设法调动小区居民自我管理、自我服务的积极性，使小区成为一个和谐的“大家庭”。三圣社区农民集居区组织了由小区党小组组长、议事会主任、物管会主任等人员组成的小区治安巡逻队伍，采取分组巡逻、蹲点“潜伏”等方式，在集居区穿街走巷，及时排查治安隐患。长林村长鸿小区居民自愿将自家入户门外的电灯轮流作公共路灯使用，解决夜间村内照明强度不够的问题，保证了行人夜晚活动安全。三圣社区采取包栋包户方法，组织小区业委会成员及时排查和调处矛盾纠纷，回应居民诉求，将可能引发事态扩大的因素消灭在萌芽状态。

（三）志愿服务队伍培养农村居民文明习惯。一是组织开展以“新家园、新生活、新风尚”为主题的志愿服务，组织党员、团员和热心群众建立各小区志愿者队伍，广泛开展文化宣传、文明劝导等活动，带头开展文娱体育活动，帮助小区居民适应集中生活方式；二是开展“新市民教育培训”活动，开展公共事业、帮扶助困、公益慈善等服务工作，提升小区居民素质。三是开展“文明和谐小区”“星级卫生集中居住区”“美好庭院”“文明家庭”等评比活动，劝导不文明行为，引导培养文明生活习惯。

三、发展方式——产村相融，和谐发展

（一）以产业优势突出“发展性”。三溪镇注重科学谋局布点，将农民集中居住区置于红提、花卉苗木等种植区和国际脐橙博览观光园等旅游区及成都工业战略前沿区规划的生活服务区地带，按照“有利生产、方便生活、环境优美、彰显特色”的规划

— 3 — 要求和“1+13”的标准配套建设开放式集居区，突出产业带动优势。目前已规划出金竹小区等种植业带动型小区24个、橙香苑等旅游业带动型小区2个、荷塘明月等工业带动型小区2个，基本实现了小区居民就近就业，持续稳定增收。

（二）以环境优势突出“相融性”。三溪镇的开放式农村新型社区在外观颜色、造型设计等方面注重与周围的山丘、平坝、河流、堰塘、树木、花卉等自然环境相融，与所在地建筑、传统文化等人文环境相映，因此其住宅体系与基础设施和社会事业形成了较为完整的体系，成为该镇乡村旅游景观中的一品。尤其是白庙新村绿水青山橙果、白墙灰瓦飞檐相映，凸显出浓郁川西风貌，先后获得成都市社会主义新农村建设示范村、中国乡村旅游飞燕奖之最佳新村建设奖等殊荣，2011年被评为首批“成都市旅游特色村”，成为国家AAA级旅游景区。

（三）以群众需求突出“共享性”。该镇的开放式农村新型社区建设不求高端大气，以充分满足住户的实际生产生活需求为要。比如设计市政道路和观光绿道时，通过环绕、穿越万亩脐橙园的方式将相对独立的农民居住区串联成线。同时，每个社区都建有休闲灌溉两用的池塘，标准配套水电气视讯、污水处理等基础设施和广场、球场、商店等服务设施，一方面使居住区居民的活动空间得到延伸，另一方面也让游客近距离体验乡村之乐。

三溪镇因地制宜推进农民集中居住、社区开放管理，对于丘区新农村建设和社会管理具有借鉴意义。其经验与启示在于：

— 4 — 一是因地制宜、按需推进是丘区农村加快城镇化的关键。丘区农村的城镇化进程，是一个渐进过程，既是城镇化率提升的进程，更是农民向市民转化的进程，因此应尊重当地实际和民俗。三溪镇在建设开放式农民集居区时，充分考虑到当地农民的生产习惯，比如考虑设计储藏室堆放农具；尽量把原本一个行政村的农民安排在相邻区域居住，方便他们串门；每个集居区附近都建有小型广场，可摆“坝坝筵”，有的还设有农民书屋、棋牌室、卫生服务站等。这些务实的公共服务设施，使农民新型社区建设既实现了集约用地，也提升了农民的生产生活质量。

二是群众参与、住户自治是丘区农村加快城镇化的根本。农民祖辈均在乡村生活，其生活习惯、价值观念难免与集中居住形式不相适应。因此，丘区农村的城镇化，首先是丘区群众的城镇化，必须把调动群众参与的积极性，形成自我管理、自我服务的体制机制放在首位。三溪镇在管理开放式农村社区时，非常注重用群众管理群众，“住户自治”管理方式用较低的成本实现居民自律与他律的结合，使居住区“开”而不“放”，“放”而不“乱”。尤其是该镇用市政配套解决了居住区的日常生活服务问题，志愿服务、自我服务降低了日常维护成本，因此开放式农村社区的物业管理费实质上只有普通封闭式小区的一半，得到住户认可。

三是产村相融、特色发展是丘区农村持续城镇化的支撑。产业发展是促进丘区城镇化的“催化剂”，有产业的支撑，新村建设才能“稳得起”。三溪镇以产业带新村的建设方式使每一个开放式

— 5 — 农村社区都成为一个“景点”，既提升了居住区环境品质，有利于农民方便管理田间地头，也让农民获得可观的旅游收入，可谓一举数得。而且，该镇通过整合各类涉农项目和资金分阶段集中打造“特色村”的做法，既推动了开放式农村社区的迅速发展壮大，也更好的吸引了“特色村”周边农民的迅速集中居住。

— 6 —

第五篇：推进农民公寓房建设的调查与思考

近几年来，随着我市工业化、城市化步伐不断加快，特别是随着“两区”及各镇工业小区建设的持续推进，土地作为经济发展不可缺失的基本要素被大量占用，部分农民失去了土地，并衍生出“失地”、“失业”、“失房”等现象，造成新的弱势群体和不稳定因素。因此，如何实现经济发展和保护动迁农民利益相统一，已成为当前我市贯彻科学发展观，实现“两个率先”过程

中亟需解决的突出问题。去年6月，市政府出台相关政策，启动农民公寓房工程，这无疑为解决这个问题找到了一条十分现实而有效的途径，让动迁农民看到了安居乐业的希望。

一、农民公寓房建设基本情况自去年6月起，根据《苏州市宅基地管理暂行办法》（苏府[2003]66号）文件精神，市政府就我市宅基地管理先后下发了太政发[2003]79号《关于贯彻落实〈苏州市宅基地管理办法〉的意见》（以下简称79号文件）和太政发[2003]99号《关于贯彻落实苏州市宅基地管理暂行办法的补充意见》（以下简称99号文件），对宅基地管理进行了调整和改革，明确规定“凡在本市市、镇规划区、两区（港区、新区）规划区、各镇开发区内因开发建设需要和市、镇规划区以外因社会公益事业、经济建设需要成片开发所涉及被拆迁的农户住宅，一律采取预拆迁办法，预先按有关规定进行补偿，并以公寓式定销房进行安置。”之后，迅速召开相关会议，启动农民公寓房工程。至今年5月，全市共规划农民公寓房小区18个（不包括南效新城区的3个小区），规划建筑面积501万平方米，占地5270亩；动建面积约92万平方米，占地1080亩，可安置农民拆迁户4150户左右。（详情见表一）我市的农民公寓房建设主要有以下几个特点。一是启动早。2003年5月19日《苏州市宅基地管理暂行办法》出台以后，市政府随即组织开展实施，2003年7月1日起即在全市启动农民公寓房工程。为了及早动工，大多数工程采取边建边办或先建后办的办法取得基建手续。二是速度快。各地按照市政府的要求迅速组织实施。至今年5月，在不到10个月的时间里，农民公寓房动建面积已达92万平方米。三是机制新。建设农民公寓房需要大量的资金投入，各地通过政府推动，市场运作等手段来缓解资金困难。99号文件规定“允许在小区内预留10的土地通过公开拍卖方式用于商业房产开发。”全市除新区采取代建房外，其他均采取中标企业垫资建造，竣工后各地政府回购的办法建设。目前，尽管我市农民公寓房建设尚处建设施工阶段，但是，随着工程建设的不断推进，政策措施的日臻完善，农民公寓房建设这一重大实践必将对加快我市经济社会发展起到有力的推动作用，主要表现在：建设农民公寓房，是加快发展、协调发展的前提和基础。一方面，动员农民响应政府号召“离土离乡又离房”，实施大规模的动迁，从而为大量建设用地腾出了空间，为加快发展、协调发展提供了物质基础。另一方面，通过建设农民公寓房，实行“拆一还一”政策，使农民的住宅产权不受侵害。安居才能乐业，把老百姓安置好了，变“阻力”为“动力”，才能凝聚人心，形成合力，这同样是加快发展、协调发展的前提和基础。建设农民公寓房，是加快城市化进程的重要环节。城市化的过程是加快城乡一体化的过程，也是农村居民减少、城市居民增加，农业用地减少、非农建设用地增加的过程。全市首批规划建设的18个农民公寓小区，可安置农民拆迁户4150户左右，并且大部分规划在市、镇附近，如果再配套完善社保、就业等优惠政策，必将激发广大农民进城、进镇的积极性，进而加快城市化进程。建设农民公寓房，是以人为本，富民优先执政理念的具体实践。科学发展观强调以人为本，“两个率先”的核心任务是富民。在建设农民公寓房过程中，只要我们自觉把群众利益放在首位，决不与民争利，用宽容宽厚的态度善待动迁农民，千方百计把农民公寓房建设好，努力改善他们的居住条件和生活质量，就能够使广大动迁农民得到实实在在的利益。

二、农民公寓房建设中存在的问题推进农民公寓房建设的大方向无疑是正确的，但要让动迁农民愿意入住，取得预期效果，还需要尽快解决一些不容忽视的问题。集中表现在以下四个方面：受规划制约，布局、设计不尽合理。一是部分农民公寓小区布局与城市总体规划及城镇规划有差异。二是各镇因行政区划调整，原有的城镇规划及工业载体规划已经打破，而新的城镇规划及工业载体规划的编制工作滞后，客观上造成规划区范围难以界定，基层执行79号文件有难度。三是农民公寓房房型设计单一。目前，我市的农民公寓房房型一律为五层公寓楼，且房型比较单一，无法满足各类层次动迁户的需求。同时，农民公寓房的选址、设计、配套以及物业管理等未能公开操作，缺少广泛征求动迁农民的意见这一环节，动迁农民反响较大。受资金制约，工程进度进展缓慢。据测算，拆迁农户入住公寓房政府户均补偿费用需30万元左右，按在建的92万平方米每平方米造价1200元计算，全市需投入资金10多亿元。虽然大部分小区采用BT模式运