郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造规划土地拆迁管理实施办法(试行)的通知

第一篇：郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造规划土地拆迁管理实施办法(试行)的通知

郑政〔2004〕35号

各区人民政府，市人民政府各部门，各有关单位: 现将《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）》印发给你们，望遵照执行。

二○○四年四月五日

郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法

（试行）

为积极推进城中村改造建设工作，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《郑州市城市建设拆迁管理条例》和《郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造规定（试行）的通知》（郑政〔2003〕32号）等有关法律、法规规定，结合我市城中村改造的实际情况，特定本办法。

一、规划管理

（一）城中村改造范围

郑州市区建成区内的城中村，包括中心组团、西部组团、东南部组团、北部组团。具体范围由市人民政府公告。

（二）城中村改造规划管理原则

坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、逐步改造的原则。

（三）城中村改造规划的编制和审批 1．城中村改造总体规划的编制及审批

市城市规划行政主管部门应会同市国土资源、建设、市政

等部门及区人民政府，依据城市总体规划、分区规划编制城中村改造总体规划，并报经市人民政府批准后，作为指导全市城中村改造工作的依据。

2．改造详细规划编制及审批

（1）各区人民政府应依据城市总体规划和城中村控制性规划设计条件，以村庄为单位，组织编制控制性详细规划，报市城市规划行政主管部门审核批准后，作为城中村改造分期实施的依据。

（2）由转制后组建的股份制公司或村集体经济组织或参与城中村改造建设的房地产开发商委托规划设计单位，以城中村改造控制性详细规划为依据编制城中村改造修建性详细规划，报市城市规划行政主管部门审核批准后实施。

（四）城中村改造规划编制的要求

1．规划的编制应按照《城市规划编制单位资质管理规定》委托具有相应资质的规划设计单位进行。

2．总体规划的编制必须从实际出发，根据郑州市城市发展的需要，对城中村的布局进行合理的安排。其主要内容包括：城中村改造开发模式、建设用地布局、各项建设的总体安排和分期实施改造的建议。

3．控制性详细规划应按照《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》要求的内容进行编制，除依据国家规定的强制性内容外，还必须明确以下内容：

（1）城中村改造的用地范围；（2）根据拆迁安置人口、户数以及该城中村在城市中的区位等因素，合理确定的拆迁安置用地性质和规模；

（3）根据城市总体规划要求，合理确定的其余用地性质和规模。（4）根据城市总体规划、分区规划确定的城市公共设施、公共绿地、公共停车场等基础设施布局。

4．城中村修建性详细规划的编制，应以控制性详细规划为依据，注意与开发建设项目相结合，要达到国家规定的规划编制深度要求。

（五）城中村改造居住区的规划设计应按照《城市居住区规划设计规范》进行编制。有关住宅日照标准、容积率、建筑密度等强制性内容应严格按照《中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）》的有关规定执行。同时，应合理规划停车场、公共绿地以及中小学、托儿所、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施。

（六）城中村改造过程中的新建、改建、扩建项目，应严格按照经批准的城中村改造详细规划进行。对未编制城中村改造详细规划的村庄，城市规划行政主管部门不得为其办理规划审批手续，土地、房管部门不得为其办理土地使用、房产登记手续。

（七）市城市规划行政主管部门应当加强城中村改造建设的统一规划管理，严格按法定程序办理“一书两证”规划审批手续，要对规划实施情况进行监督和定期检查。

（八）未列入改造范围的市区其他村镇的规划建设用地，应按照有关法律、法规规定办理手续。

（九）城市综合行政执法部门应加大对城中村和规划控制区域内违法建设的查处力度，保证城中村改造规划和城市整体规划的实施。

二、土地管理

（一）市人民政府公告界定的市区范围内列入改造的城中村的土地按国有土地进行管理。

城中村国有土地利用要符合城中村改造总体规划。

（二）村集体经济组织兴办的二、三产业等工商企业生产用地，土地使用权依法按现状用途确认给城中村转制后组建的股份制公司或现村集体经济组织。

该类土地使用权需要补办土地出让手续的，经市人民政府批准，可按协议出让方式办理。土地出让金经市土地行政主管部门核定后，由市财政部门收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。

（三）村集体经济组织兴办的学校、基础设施、公益事业等公益性用地，其土地使用权按划拨方式依法确认给该公益性或事业性单位。

（四）符合城中村改造总体规划的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用权按划拨方式确认给合法使用人。需要按出让方式处置的，可以按协议出让方式办理，土地出让金经市土地行政主管部门核定后，由市财政局收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。

（五）已被其他单位和非本村村民个人使用的村集体经济组织的土地，符合城中村改造总体规划要求的，由土地行政主管部门依法办理用地手续。不符合城中村改造总体规划要求的，应予拆迁，房屋由拆迁人按重置建安价结合成新给予补偿，土地退还原村集体经济组织。

（六）非村集体经济组织投资参与实施城中村改造，符合总体规划的经营性用地，按招标、拍卖、挂牌出让方式办理，土地出让金由市财政局收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。

（七）城中村改造异地建设需要的土地，由市土地储备库统一供应，也可采取置换方式予以保障。该类土地应当采取招标、拍卖、挂牌方式供地的，由市土地交易中心按招标、拍卖或挂牌方式出让。

（八）城中村改造涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。

三、拆迁管理

（一）依照市人民政府公告，转按国有土地管理的城中村，其拆迁管理以《郑州市城市建设拆迁管理条例》及有关政策规定为依据。

（二）拆迁人与被拆迁人在正式签订拆迁补偿安置协议前，其拆迁补偿安置方案必须由村集体经济组织或转制后组建的股份制公司召集村民大会或股东大会，按照民主集中制的原则讨论通过。拆迁补偿安置方案应该在村内公示。

（三）城中村的拆迁补偿安置方案应载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被拆迁人自由选择。

（四）村集体经济组织或转制后组建的股份制公司可以选择自行筹集资金改造建设城中村，也可以选择房地产开发商参与投资改造建设城中村。采取自行改造建设的城中村，可在符合城中村改造建设规划要求的前提下，结合本村实际，自主确定和实施其拆迁补偿安置方案。

采取房地产开发商参与投资改造建设的城中村，房地产开发商可以根据本企业的承受能力，按照自愿互利的原则，同村集体经济组织或改制后组建的股份制公司协商确定和实施其拆迁补偿安置方案。

（五）参与城中村改造建设的房地产开发商，在与村集体经济组织或转制后组建的股份制公司商议城中村改造建设拆迁补偿安置标准时，可以参照下列原则确定其拆迁补偿安置方案： 1．被拆迁人选择货币补偿方式时，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面积，228平方米以内按房地产市场评估价给予货币补偿；超过228平方米的部分按照建筑安装造价结合成新给予货币补偿。

2．被拆迁人选择产权调换补偿方式时，每处合法宅基地按228平方米的新建住宅面积予以安置；实际拆除面积不足228平方米的部分，由被拆迁人按照新建住宅建筑安装造价补齐差价；实际拆除面积超过228平方米的部分，由拆迁人按照建筑安装造价结合成新给予货币补偿。

被拆迁人如果不同意上述产权调换办法，可以选择按实拆房屋的市场评估价计算购置新建住宅面积的办法。

3．每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积安置，该处宅基地在268平方米以上，并且其家庭已经分户，可以按两个基准建筑面积安置。分户的有效时间应在2003年11月1日以前，分户家庭的户主应为原户主的直系亲属，同时不得小于18周岁。

4．拆迁补偿安置方案中，应明确要求安置房的集中安置和楼层差价计算办法等项内容。

5．拆除城中村集体经济组织的商业用房、办公用房、生产用房和其他用房，拆迁人与被拆迁人可参照估价机构的估价结果协商签订拆迁补偿协议。

6．改造建设的城中村涉及被拆迁人搬迁或临时安置的，其搬迁补助费和临时安置补助费标准按照郑州市人民政府城市建设拆迁管理办公室和郑州市物价局《关于郑州市城市建设拆迁搬迁补助费和临时安置补助费等标准的通知》（郑拆管字〔2003〕12号）执行。

7．拆除城中村房屋以外的其他附着物的补偿办法，拆迁人和被拆迁人可以按照《河南省实施（土地管理法）办法》（1999年9月24日河南省第九届人大常委会第十一次会议修订）的有关规定，由拆迁人与被拆迁人协议约定。8．2000年8月9日以后未经市规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建筑处理，拆迁时一律不予安置补偿。

（六）城中村的改造建设必须依法办理拆迁许可证手续。

（七）拆迁人和被拆迁人可以委托有专业资质的估价机构对拆除房屋及其用地进行价格评估，其评估结果可以作为分析拆迁补偿安置成本的依据。

（八）拆迁人或被拆迁人对估价机构的估价结果有异义时，可以按照建设部建住房〔2003〕234号文印发的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定程序申请复核、鉴定。

拆迁人、被拆迁人就拆迁安置补偿标准达不成协议的，可以向市人民政府城市建设拆迁管理办公室申请裁决。

（九）拆迁人与被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议后又发生争议的，经双方协商仍不能达成一致意见时，有争议一方可以向人民法院提起诉讼。

（十）本办法未尽事宜，由各区政府和开发区管委会根据郑政〔2003〕32号文件规定，结合本区实际，研究制定相应政策。

第二篇：郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造规划土地拆迁管理实施办法(试行)的通知

郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造规划土地拆迁管理实施办法（试行）的通知

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郑政〔2004〕35号

各区人民政府，市人民政府各部门，各有关单位: 现将《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）》印发给你们，望遵照执行。

二○○四年四月五日

郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法

（试行）

为积极推进城中村改造建设工作，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《郑州市城市建设拆迁管理条例》和《郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造规定（试行）的通知》（郑政〔2003〕32号）等有关法律、法规规定，结合我市城中村改造的实际情况，特定本办法。

一、规划管理

（一）城中村改造范围 郑州市区建成区内的城中村，包括中心组团、西部组团、东南部组团、北部组团。具体范围由市人民政府公告。

（二）城中村改造规划管理原则

坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、逐步改造的原则。

（三）城中村改造规划的编制和审批 1．城中村改造总体规划的编制及审批

市城市规划行政主管部门应会同市国土资源、建设、市政 等部门及区人民政府，依据城市总体规划、分区规划编制城中村改造总体规划，并报经市人民政府批准后，作为指导全市城中村改造工作的依据。

2．改造详细规划编制及审批

（1）各区人民政府应依据城市总体规划和城中村控制性规划设计条件，以村庄为单位，组织编制控制性详细规划，报市城市规划行政主管部门审核批准后，作为城中村改造分期实施的依据。

（2）由转制后组建的股份制公司或村集体经济组织或参与城中村改造建设的房地产开发商委托规划设计单位，以城中村改造控制性详细规划为依据编制城中村改造修建性详细规划，报市城市规划行政主管部门审核批准后实施。

（四）城中村改造规划编制的要求

1．规划的编制应按照《城市规划编制单位资质管理规定》委托具有相应资质的规划设计单位进行。2．总体规划的编制必须从实际出发，根据郑州市城市发展的需要，对城中村的布局进行合理的安排。其主要内容包括：城中村改造开发模式、建设用地布局、各项建设的总体安排和分期实施改造的建议。

3．控制性详细规划应按照《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》要求的内容进行编制，除依据国家规定的强制性内容外，还必须明确以下内容：

（1）城中村改造的用地范围；

（2）根据拆迁安置人口、户数以及该城中村在城市中的区位等因素，合理确定的拆迁安置用地性质和规模；

（3）根据城市总体规划要求，合理确定的其余用地性质和规模。（4）根据城市总体规划、分区规划确定的城市公共设施、公共绿地、公共停车场等基础设施布局。

4．城中村修建性详细规划的编制，应以控制性详细规划为依据，注意与开发建设项目相结合，要达到国家规定的规划编制深度要求。

（五）城中村改造居住区的规划设计应按照《城市居住区规划设计规范》进行编制。有关住宅日照标准、容积率、建筑密度等强制性内容应严格按照《中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）》的有关规定执行。同时，应合理规划停车场、公共绿地以及中小学、托儿所、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施。

（六）城中村改造过程中的新建、改建、扩建项目，应严格按照经批准的城中村改造详细规划进行。对未编制城中村改造详细规划的村庄，城市规划行政主管部门不得为其办理规划审批手续，土地、房管部门不得为其办理土地使用、房产登记手续。

（七）市城市规划行政主管部门应当加强城中村改造建设的统一规划管理，严格按法定程序办理“一书两证”规划审批手续，要对规划实施情况进行监督和定期检查。

（八）未列入改造范围的市区其他村镇的规划建设用地，应按照有关法律、法规规定办理手续。

（九）城市综合行政执法部门应加大对城中村和规划控制区域内违法建设的查处力度，保证城中村改造规划和城市整体规划的实施。

二、土地管理

（一）市人民政府公告界定的市区范围内列入改造的城中村的土地按国有土地进行管理。

城中村国有土地利用要符合城中村改造总体规划。

（二）村集体经济组织兴办的二、三产业等工商企业生产用地，土地使用权依法按现状用途确认给城中村转制后组建的股份制公司或现村集体经济组织。

该类土地使用权需要补办土地出让手续的，经市人民政府批准，可按协议出让方式办理。土地出让金经市土地行政主管部门核定后，由市财政部门收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。

（三）村集体经济组织兴办的学校、基础设施、公益事业等公益性用地，其土地使用权按划拨方式依法确认给该公益性或事业性单位。

（四）符合城中村改造总体规划的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用权按划拨方式确认给合法使用人。需要按出让方式处置的，可以按协议出让方式办理，土地出让金经市土地行政主管部门核定后，由市财政局收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。

（五）已被其他单位和非本村村民个人使用的村集体经济组织的土地，符合城中村改造总体规划要求的，由土地行政主管部门依法办理用地手续。不符合城中村改造总体规划要求的，应予拆迁，房屋由拆迁人按重置建安价结合成新给予补偿，土地退还原村集体经济组织。

（六）非村集体经济组织投资参与实施城中村改造，符合总体规划的经营性用地，按招标、拍卖、挂牌出让方式办理，土地出让金由市财政局收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。

（七）城中村改造异地建设需要的土地，由市土地储备库统一供应，也可采取置换方式予以保障。

该类土地应当采取招标、拍卖、挂牌方式供地的，由市土地交易中心按招标、拍卖或挂牌方式出让。

（八）城中村改造涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。

三、拆迁管理

（一）依照市人民政府公告，转按国有土地管理的城中村，其拆迁管理以《郑州市城市建设拆迁管理条例》及有关政策规定为依据。

（二）拆迁人与被拆迁人在正式签订拆迁补偿安置协议前，其拆迁补偿安置方案必须由村集体经济组织或转制后组建的股份制公司召集村民大会或股东大会，按照民主集中制的原则讨论通过。拆迁补偿安置方案应该在村内公示。

（三）城中村的拆迁补偿安置方案应载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被拆迁人自由选择。

（四）村集体经济组织或转制后组建的股份制公司可以选择自行筹集资金改造建设城中村，也可以选择房地产开发商参与投资改造建设城中村。

采取自行改造建设的城中村，可在符合城中村改造建设规划要求的前提下，结合本村实际，自主确定和实施其拆迁补偿安置方案。

采取房地产开发商参与投资改造建设的城中村，房地产开发商可以根据本企业的承受能力，按照自愿互利的原则，同村集体经济组织或改制后组建的股份制公司协商确定和实施其拆迁补偿安置方案。

（五）参与城中村改造建设的房地产开发商，在与村集体经济组织或转制后组建的股份制公司商议城中村改造建设拆迁补偿安置标准时，可以参照下列原则确定其拆迁补偿安置方案：

1．被拆迁人选择货币补偿方式时，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面积，228平方米以内按房地产市场评估价给予货币补偿；超过228平方米的部分按照建筑安装造价结合成新给予货币补偿。

2．被拆迁人选择产权调换补偿方式时，每处合法宅基地按228平方米的新建住宅面积予以安置；实际拆除面积不足228平方米的部分，由被拆迁人按照新建住宅建筑安装造价补齐差价；实际拆除面积超过228平方米的部分，由拆迁人按照建筑安装造价结合成新给予货币补偿。

被拆迁人如果不同意上述产权调换办法，可以选择按实拆房屋的市场评估价计算购置新建住宅面积的办法。

3．每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积安置，该处宅基地在268平方米以上，并且其家庭已经分户，可以按两个基准建筑面积安置。分户的有效时间应在2003年11月1日以前，分户家庭的户主应为原户主的直系亲属，同时不得小于18周岁。

4．拆迁补偿安置方案中，应明确要求安置房的集中安置和楼层差价计算办法等项内容。

5．拆除城中村集体经济组织的商业用房、办公用房、生产用房和其他用房，拆迁人与被拆迁人可参照估价机构的估价结果协商签订拆迁补偿协议。

6．改造建设的城中村涉及被拆迁人搬迁或临时安置的，其搬迁补助费和临时安置补助费标准按照郑州市人民政府城市建设拆迁管理办公室和郑州市物价局《关于郑州市城市建设拆迁搬迁补助费和临时安置补助费等标准的通知》（郑拆管字〔2003〕12号）执行。

7．拆除城中村房屋以外的其他附着物的补偿办法，拆迁人和被拆迁人可以按照《河南省实施（土地管理法）办法》（1999年9月24日河南省第九届人大常委会第十一次会议修订）的有关规定，由拆迁人与被拆迁人协议约定。

8．2000年8月9日以后未经市规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建筑处理，拆迁时一律不予安置补偿。

（六）城中村的改造建设必须依法办理拆迁许可证手续。

（七）拆迁人和被拆迁人可以委托有专业资质的估价机构对拆除房屋及其用地进行价格评估，其评估结果可以作为分析拆迁补偿安置成本的依据。

（八）拆迁人或被拆迁人对估价机构的估价结果有异义时，可以按照建设部建住房〔2003〕234号文印发的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定程序申请复核、鉴定。

拆迁人、被拆迁人就拆迁安置补偿标准达不成协议的，可以向市人民政府城市建设拆迁管理办公室申请裁决。

（九）拆迁人与被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议后又发生争议的，经双方协商仍不能达成一致意见时，有争议一方可以向人民法院提起诉讼。

（十）本办法未尽事宜，由各区政府和开发区管委会根据郑政〔2003〕32号文件规定，结合本区实际，研究制定相应政策。关于城中村改造安置模式的若干思考 1270

城中村是指在城市建成区内，在原农村居民点范围内形成与周边城市环境构成鲜明反差的，以原农村居民“一户一栋”为基本特征的特殊居住区，也称作都市里的村庄。建区以来，路桥街道大量土地被征，用于城市道路、公园及相关市政配套设施建设，据统计建区以来共征用土地6000多亩。大量土地征用使得一些农村村落变成了城中村，这些村功能混乱，居住用地、工业用地、商业用地等相互交叉，新旧住宅参差不齐，致使公共活动空间缺乏，建筑景观杂乱无章，市政和公共配套设施不足，出现了消防通道、水、电及下水管道等设施难以负荷等问题和环境卫生恶劣、社会治安复杂、安全隐患较多等现象，也成为城市管理与建设的死角。城中村有大量存在，严重影响了路桥城市综合竞争力的提升、城市功能的发挥和城市现代化的推进，城中村改造势在必然。

在城中村改造中，首先碰到村民建房安置模式问题，选择较好的安置模式对于推进路桥街道城中村改造，尽快提高村民居住质量，提升城市形象有着重要意义。笔者认为选择“政府主导、市场运作”的安置模式是现阶段城中村改造的最佳模式。

一、“城中村”改造的现有模式

当前，我区的城中村改造工作尚处于探索起步阶段，就部分村庄现阶段改造模式来看，主要有以下三种做法：

1、政府包干模式。这种模式主要由各管委会或镇（街道）负责统一建设村民安置用房，按旧房拆迁量、人均面积确定安置价值和面积，以低于成本价提供给村民，并按人均1.5万元的标准给村民解决社保问题，解除农民的后顾之忧。同时村集体享受征地面积8%村留地政策。这种模式优点是村民在获得较多眼前利益的同时，较好地兼顾了长远利益。缺点是建设管理难度大，管委会及镇街道既是建设业主，又要承担部分监督管理职能，需要大量的专业人才；在大范围强势推进中更容易造成农民与政府部门之间的矛盾。而且这种政府包干模式其资金平衡也只能立足于大范围长时间的动态平衡，若大面积推广会出现阶段性的资金和人力资源短缺问题。

2、委托开发模式。这种模式主要是将推行“立改套”所节约的安置地、村留地通过挂牌方式低价出让给房产商，房产商在支付拆迁征地费用的同时，按人均面积免费向村民提供安置房，并向村集体提供少量的小区临街商业用房。这种模式的优点是农民眼前利益明显，以土地换住房；安置房建设管理简单，由房产商建好后交付给农民，有关部门不直接参与建设，只承担监督职能。缺点是难以兼顾村民的长远利益，如村集体保留地今后的增值收益归开发商所有，村民不能享受。而对政府来说，由于节约的安置地、村留地挂牌出让后，经房产商开发面向社会销售的那部分房产不仅增加了市场房产供应量，对房产市场有一定冲击，并直接减少了政府潜在的住宅用地拍卖供应量，使政府土地出让金收入减少。政府虽然没有直接投入资金，但实质上政府是通过出让巨大利益给村民和房地产开发商来推动此项工作，因而这种模式不宜大范围推广，在实际操作中，政府必须合理引导和严格控制，以避免开发商为了一味追求经济利益，而损害村民和城市的长久利益。

3、自建公助模式。其主要内容是“土地统征、资金统筹、专项补助、自主建设”，即村提出申请，镇街道审核，根据村核定建房用地，按比例留足集体用地，其余土地由政府一次性统一征用；在统征土地中选择合适地块，分阶段拍卖，筹集专项基金；按标准对统征土地及安置地上房屋拆迁费、小区配套费、村民养老保险费、小区规划设计及各项报批费用等实行专项补助；在统一规划、设计、报批、管理的基础上，实行村民以幢为单位联建联管（或由村委会牵头进行较大规模的建设），建设费用和质量自负，村委会统一进行小区配套设施建设（由监理单位和村民质量监督组进行双重监督，并进行预算，公开招投标和事后审计），按幢验收合格后按户发放土地、房产证。这种模式的优点是有利于调动各方面工作积极性，实现分工协作，形成合力，减轻政府的建设资金压力和拆迁阻力。缺点是受制于村集体经济和村民实力，改造周期较长，在村民意见难于统一的情况下，会出现议而不决、久拖不决最后不了了之的可能，在实际操作中，由于村集体缺乏开发建设的经验，往往会降低改造品质。

从上述三种改造模式可以看出，政府、村集体和开发商在不同的改造模式中所扮演的角色各有侧重。但作为城市的经营者，政府必须参与到城中村的改造工作中来，通过其杠杆作用，均衡各方利益。政府在改造过程中要掌握主动权，加大政府监控力度，实行政府调控与市场运作相结合，是突出土地集约利用与建设用地调控。政府主导型这种模式并不是要政府出资改造，而是强调政府在改造过程中所起的宏观调控作用。但在改造初期，政府也可以出资用于市政设施及一些公共设施建设，其主要目的是从公众利益出发，保证开发时序上的合理性。

二、代建和回购模式是政府主导、市场运作的有益探索

当前，我省沿海一些城市在城中村改造中推出了代建与回购模式。在这两种模式中，政府成功地引入了开发商（代建商）的参与和建设，在自身条件有限的前提下，确保了城中村建设在投资、质量、工期等方面均取得了较好的成绩。笔者认为，在我区实施城中村改造时，代建与回购两种模式不失为政府主导、市场运作的好办法。

1、代建模式的特点

代建即由相应资质的开发商代理建设开发并收取适度酬金（管理费）的安置模式。目前应用较少，较适应于新成立的开发区，政府公务较多而精力有限，作为业主尚缺开发方面经验。这种模式里开发中的一切事宜由代建商总代理，包括计划立项、规划许可、建筑审批等，造价经审计后据实报销，相当于EPC承包模式（也称项目总承包模式）。

代建模式的主要步骤有：①政府公布拟建工程情况（包括质量与工期要求、代建管理费率范围等），以及对投标人在各方面的资质要求。②按照《中华人民共和国招标法》及相应的法律、法规，采取公开招标方式，确定入围的投标人。③按约定的评标方式，开标时随机确定一个基准分（如招、投标代表人摸一子取平均分），各投标人的管理费率报价以基准分为满分来打分，最高者为中标人。④中标人即代建商与业主（一般是政府下属的经济实体公司）订立代建合同，组织开展勘测、设计、施工、监理等工作。⑤代建商在竣工且前期物业成立后，将代建工程移交给政府。⑥业主按合同约定支付进度款，并按代建商的中标管理费率支付管理费。

代建模式的特点和利弊：

（1）业主的组织协调工作量小，但合同管理难度较大。由于业主只与代建商签订合同，合同数量少，使得业主的组织管理和协调工作量小，这也可发挥代建商多层次协调的积极性，但由于合同条款不易准确确定，容易造成较多的合同纠纷，因而合同管理难度较大。

（2）有利于控制工程质量。由于代建商与各施工单位之间通过合同建立了责、权、利关系，对于工程质量，既有施工单位的自控，又有代建商的监督管理，从而增加了工程质量监控环节。

（3）有利于缩短建设工期。

（4）对代建商而言，责任重、工作量大。不仅需要外部环境协调，还需要做好项目参与单位之间的协调，因此需要具有较高的管理水平和丰富的实践经验。

（5）由于代建模式中采取的是成本加酬金合同，这类合同中，业主需承担建设中实际发生的一切费用，也就承担了项目的全部风险，而代建商由于无风险，其报酬往往也较低，因此，这种模式的最大缺点是业主对工程总造价不易控制，代建商也往往不注意降低建设成本。

2、回购建设模式的特点

采用回购模式目前较为常见，这里政府将拟建项目的土地使用权采取拍卖和招标方式，由开发商买入并按要求建设住宅、商铺及公益设施等，建成后政府再向开发商以原先约定的回购价全部（或大部分）回购。它与代建模式的最大区别是建设资金为企业自筹，企业在拍卖或招标时必须根据回购价和自身的计划建设成本确定自己对宗地的竞买价。

回购模式的主要步骤如下（以拍卖为例）：①公告出让土地的位置、建设的质量与工期要求、建成后的回购比例或价格等。②拍卖土地使用权，由各竞买人加价竞买，最后以最高出价者中标。③开发商与政府签订回购合同，并按政府提供的初步设计图纸（有些工程已进行到施工图设计），在工期内完成建设投资。④工程验收合格后由政府按约定方式回购。回购模式的特点和利弊：

（1）一般在土地使用权出让时为带方案拍卖，具体建设内容以规划部门提供的规划条件书和规划方案为准，其建设内容基本上不存在可变性，这要求政府前期工作准备充分，至少要做好方案规划论证，因而政府工作量相对较大。

（2）开发商需要有较大的资金实力。

（3）由于回购价固定或基本固定，一定范围内的工料价格上涨风险将由开发商承担。

（4）开发商的利润点主要在于成本节约上，因此能督促其加强项目管理，重视对工程投资、进度方面的控制。

（5）政府的经济收益明显，一方面，在前期拍卖土地中能收到一笔土地出让金，可用于前期费用或进一步用于其它项目建设地块的拆迁、开发；另一方面，如果采取拍卖方式，在众多的参拍企业中由价高者得，而同时回购价固定，这就在很大程度上保证了经济收益。因此，这种模式更接近市场化。

3、两种建设模式的比较

代建与回购两种模式中，政府都成功地引入了开发商的投资与建设，与以往由政府自己建设或直接委托开发商建设相比，提高了政府工程的公开性、公平性与公正性，也使建设项目在投资、工期、质量等方面受到了更好的控制。对开发商而言，在目前开发商品房竞争激烈、销售存在较大市场压力的情况下，代建与回购模式则对他们产生了较大的吸引力，一方面利润虽然不高，但较为稳定，更无资金回笼风险，另一方面，能扩大开发业绩与市场影响，培养队伍，有利于今后企业的资质晋升。另外，由于这两种模式采取了市场化方式运作，质量上得到保证，并配以到位的物业，也使回迁村民得到了实处，因此在总体上是种三赢的局面，可加以肯定。

三、代建与回购模式的两个前提

根据我国国情，城中村改造运作中的资金来源目前还是政府投资。因此，无论是代建或回购中由拍卖方式产生的开发商，他们均需要在政府交付净地的前提下并按约定的标准建设开发，所以政府必须先解决好这二个前提，才能接下去让开发商（代建商）完成以后的“一揽子工程”。

前提一：制定建设标准和取费标准

建设标准由城中村改造工作领导小组办公室制定，应严格参照国家强制性条文，并结合城市实际，对规划技术中的住宅容积率、绿化率、日照间距、标准层与车库层的层高、小区智能化系数及配套公益设施标准等进一步明确。

现阶段我国房屋开发建设中收费项目众多，手续繁杂，标准不一。因此，政府对改造工程建设中的土地勘测费、白蚁防治费、人防费、墙改费、审图费、放样费、测桩费、管道煤气、有线电视费等取费作统一的优惠标准，在其它手续费用上也要明确该免的免，该减的减。

前提二：按时完成征地与拆迁工作

由于城中村改造工程建设多基于原村庄或农田上，房屋拆迁与农作物损失是不可避免的，如果不处理好，就会影响开、竣工日期，既容易引起开发商（代建商）与政府的矛盾，也会延迟广大村民的回迁安置，直接增大政府开支，甚至引发社会的不安定。因此，在代建与回购工程公示前，政府应做好这些前期征地与拆迁等工作。

四、对代建和回购模式的一些建议

代建模式或回购模式，不同程度地存在着代理问题，故新的模式也需要在制度上加以不断完善。

1、加强对建设工程的监督。政府要借助管理、审计等单位的力量，及时有效地对建设项目的进度、质量、投资等进行监控。

2、政府（业主）自身要重视诚信，及时按合同支付进度款或住宅回购款。

3、保护企业的适度利润。正确处理好投资、质量进度三者的关系，制定合理的代建管理费率（一般为建设总投资的2—5%）和回购价格，确保工程质量和进度。

4、重视限额设计。所谓限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算额进行初步设计，按初步概算造价限额进行初步设计和施工图设计。在整个设计过程中，要做到技术与经济的统一；在建设与投资中，引入价值工程理念，重视寿命周期成本分析。

5、保障农民工利益。在代建模式中，政府与代建商签订代建合同时也要签订廉政责任书，并要其交纳廉政保证金，代建商与施工单位、材料商之间在正式合同之外的小合同或承诺现象要防止和杜绝。代建中的工程款要专款专用，决不能挪作他用，民工工资要及时兑现，以保障民工权利。

6、对工程合同价的探讨。在回购模式中，由于整个工程的合同总额已经确定，因此重点是正确预见今后出现的各种风险，如物价波动、恶劣气候、地质地基条件困难及其它规划、设计方面的变更等等，这些风险中哪些是合同总价包括的范围，必须明确规定，以使开发商对回购工程总开支做到心中有数，能有效控制资金的使用。在代建模式中，为避免代建商企图获得更多的代建管理费而对成本不加控制，应采取成本加奖罚确定的合同价，即首先确定一个目标成本，然后根据工程实际成本支出情况另外设定一笔奖金，当实际成本低于目标成本时，代建商除获得实际成本与管理费外，还可根据成本降低额得到一笔奖金，如果等于或高于目标成本，则无奖金。此外，对超过合同价的上限时，还要处以一笔罚金。

7、对政府组织城中村改造工程建设投资公司的探讨。城中村改造工程建设中，目前最紧缺的是一支既会运作（通过土地收储和投放达到增值以求工程建设资金平衡或实现赢利）又懂工程的专业队伍，而各镇街道都组建一支专业队伍不可取。建议区政府成立一支既会运作又懂工程的专业队伍，各镇（街道）在具体实施中主要负责监督管理职责，其它事宜可委托这支专业队伍实施。

（作者系路桥街道办事处主任）

第三篇：郑州市人民政府关于印发《郑州市城中村改造工作流程(试行)》的通知

郑州市人民政府文件 郑政文〔2008〕120号

各县(市)、区人民政府,市人民政府有关部门,各有关单位:

现将《郑州市城中村改造工作流程(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。

郑州市城中村改造工作流程(试 行)

为认真贯彻落实《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》(郑政文〔2007〕103号)精神,进一步规范程序,明确责任,提高工作效率,保证全市城中村改造工作依法、规范、健康、有序、快速进行,制定郑州市城中村改造工作流程如下:

第一阶段:启动改造阶段

1.村(组)班子征求村民意见,提出改造设想,经村民大会或村民代表大会形成同意实施城中村改造决议及同意集体土地转国有决议,呈报所属乡(镇)、办事处。

2.乡(镇)、办事处审核相关资料,提出审核意见呈报所属区人民政府。

3.区人民政府审核同意后,组织对村(组)基本情况进行调查,与村(组)协商拟定城中村改造方案,经村民大会或村民代表大会形成决议,将相关申请资料呈报市城中村改造办公室。

4.市城中村改造办公室组织核查确认后,报市人民政府审定;市人民政府收到市城中村改造办公室的核查报告后,审查确定是否批准实施城中村改造。时限:市城中村改造办公室自接到区人民政府申请之日起10日内完成核查。

第二阶段:土地和规划手续办理阶段

5.区人民政府组织区国土资源局进行城中村土地地籍调查,经市国土资源局审核,报市人民政府批准后,由市国土资源局进行土地初始登记发证。土地确权资料齐备后,区人民政府在市规划部门组织指导下,委托编制城中村改造控制性详细规划和安置区修建性详细规划。时限:资料齐全并符合报件要求之日起市国土资源局20个工作日内完成土地初始登记发证。

6.市规划局委托专业机构进行城中村建筑物基底面积测算,经区人民政府组织补充相关内容,确定相关数据后,核定城中村改造安置基数,组织编制并审查控制性详细规划。时限:在各区按要求提供齐全相关资料后,安置基数测算与控制性详细规划编制同时开展20个工作日内完成初步方案。在土地确权完成、区人民政府按要求反馈补充成果后,市规划局在10个工作日内组织完成安置基数测算与控制性详细规划编制,上报省会规划委员会办公室会议或市城中村改造工作领导小组会议审核,市人民政府批准。

7.市规划局下达规划设计条件,组织编制并审查安置区修建性详细规划,确定安置区修建性详细规划。

时限:在修建性详细规划按控制性详细规划和规范要求编制完成后,市规划局在公示的同时,组织专家评审,无重大问题的,在22个工作日内批准修建性详细规划方案。

8.市土地储备中心审核城中村改造用地规模,会同区人民政府拟定土地储备方案,签订土地储备协议或出具相关说明。时限:市人民政府批准控制性详细规划之日起15个工作日内完成土地储备方案制定;资料齐全并符合报件要求之日起2个工作日内出具土地储备情况说明。

9.区人民政府组织确定安置房和廉租房分布位置、户型、套型及套数,向市房管局出具正式书面说明。

10.市房管局注销拆迁村民原有房产证,设定安置房、配套开发商品房及廉租房的户型、套型面积土地出让前置条件。时限:注销拆迁村民原有房产证之日起5个工作日内完成。

11.市国土资源局牵头,会同市财政局委托土地评估机构对安置和配套开发用地进行价款评估,并根据评估价核算政府收益。时限:接区人民政府申请之日起7个工作日内完成。

12.区人民政府核定拆迁补偿安置成本,提出安置区和配套开发区土地出让建议起始价(或底价),并组织确定城中村改造方案。

13.市城中村改造办公室组织审核城中村改造方案,报市城中村改造工作领导小组会议研究,市人民政府批准。

14.市国土资源局依据城中村改造方案拟定土地出让方案,报市人民政府批准后,办理安置和配套开发用地公开出让。

时限:自市人民政府批准改造方案之日起10个工作日(不含报批时间)内完成。

第三阶段:项目建设阶段

15.市城中村改造办公室审核批准城中村进行拆迁,区人民政府负责城中村拆迁,按期提供建设用地。时限:市城中村改造办公室接区人民政府申请后,5个工作日内批准实施拆迁。

16.市发展改革委办理城中村改造投资项目备案手续。时限:资料齐全并符合报件要求之日起15个工作日内完成。

17.市财政局办理建设规费减免、土地总价款收缴及补贴拨付手续。时限:资料齐全并符合报件要求之日起3个工作日内完成对有关收费项目的审核;资金收妥之日起3个工作日内完成规费减、免手续;3亿元以下项目交清土地出让价款之日起15个工作日内(不含报批时间)完成拨付;3亿元以上项目,自资金到位之日起20个工作日内将50%的土地出让金拨付到区财政,其余50%自城建计划下达之日起15个工作日内拨付到位。

18.市规划局组织为土地取得者审查配套开发区的修建性详细规划,办理建设用地规划许可手续,依据房管局提供的房屋户型、套型结构比例意见,办理建设工程规划许可手续。时限:在修建性详细规划按控制性详细规划和规范要求编制完成后,市规划局在公示的同时,组织专家评审,无重大问题的,在10个工作日内(不含公示期)批准修建性详细规划方案。自资料齐全且符合审批要求之日起10个工作日内(不含公示期),完成建设用地规划许可手续办理,10个工作日内(不含公示期)完成建设工程规划许可手续办理。

19.市国土资源局为土地取得者办理国有土地使用证。时限:自出让土地总价款收缴完毕并办理用地规划许可证之日起20个工作日内办理完毕。

20.市建委办理工程招投标、施工许可和工程监督手续。时限:工程招投标程序结束后,7个工作日内完成施工许可和工程监督手续。

21.区人民政府对相关资金实施监管并及时拨付,配合相关部门确保安置房建设工程安全和质量合格。

22.市房管局核实廉租房户型、套型面积后,办理商品房预售许可手续和合同备案。时限:会同所在区人民政府对过渡性廉租住房具体座落认定后,对达到预售条件的商品房,在3个工作日内完成预售许可和合同备案。第四阶段:村民回迁阶段

23.市建委进行工程竣工备案。时限:资料齐全并符合报件要求7个工作日内完成工程竣工备案。

24.区人民政府组织村民回迁。

25.市房管局为分得安置房的村民发放房产证。时限:资料齐全并符合报件要求之日起20个工作日内完成。

主题词:城乡建设 城市 建设 程序 通知

主办:市政府办公厅五处

督办:市政府办公厅五处

抄送:市委各部门,郑州警备区。

市人大常委会办公厅,市政协办公厅,市法院,市检察院。

郑州市人民政府办公厅2008年7月7印发

第四篇：***市人民政府关于印发《城中村改造实施办法（试行）》的通知

××*市人民政府关于印发《城中村改造实施办法（试行）》的通知

各县、区人民政府，市开发区管委，市政府各部门：.《市城中村改造实施办法(试行)》，已经市政府第101次常务会议讨论通过。现印发给你们，请认真贯彻实施。

城中村改造实施办法(试行)

第一章总则

第一条为确保我市城中村改造的顺利实施，依照《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》及其他相关法律、法规、规章，制定本办法。

第二条本办法所称城中村是指在城市规划区域内的农村集体经济组织全部成员已经转为城市居民的区片。

第三条城中村土地为国有土地。土地使用权出让由市土地行政主管部门按计划、有步骤地进行。

第四条城中村拆迁改造要在城市规划指导下，采取群众参与、政府组织、逐级审批的方法进行。使城中村拆迁改造实现社会、环境、经济三个效益的统一。

第五条城中村拆迁改造工作由各区政府(市开发区)负责组织实施，拆迁改造工作与撤村建居同步进行。

第二章拆迁

第六条城中村拆迁安置政策由各区政府(市开发区)根据本区实际制定，报市政府批准后实施。拆迁任务由各区政府(市开发区)委托具有房屋拆迁资格的单位承担。房地产开发企业不得介入拆迁工作。

第七条房屋拆迁必须依照法定程序进行，市房屋拆迁办公室负责裁定。

第八条制定拆迁安置政策必须经过下列程序：

(一)入户调查，掌握第一手资料；

(二)依据规划要求进行可行性研究；

(三)提出确保改造项目顺利实施的保障措施；

(四)拆迁安置政策必须向被拆迁人进行公告，广泛征求群众意见，并得到大多数被拆迁人的认可。

第九条拆迁冻结令下达后，拆迁范围内停止办理下列事项的审批，并在拆迁范围内予以公告。

(一)新建、改建、扩建房屋；

(二)租赁房屋；

(三)改变房屋和土地用途；

(四)买卖交易。

第十条拆迁人与被拆迁人就拆迁安置、补偿达成一致意见后，双方应签订书面拆迁协议，并在规定期限内搬迁。

第三章补偿

第十一条被拆迁人在拆迁协议规定期限内完成搬迁的，由拆迁人按照有关规定对被拆迁人进行补偿。

第十二条城中村住宅拆迁补偿采取产权调换或作价补偿形式。

第十三条城中村拆迁改造的补偿遵循下列标准：

(一)对宅基地内有证房屋、房屋附属物、地上附着物应予分类补偿。

1、有证房屋可以实行产权调换，也可实行作价补偿。产权调换按拆一还一的方法偿还。作价补偿依据市场评估价格确定；

2、对房屋附属物、地上附着物的补偿参照《秦皇岛市城市拆迁管理实施细则》。由各区政府(市开发区)具体制定标准，但不予产权调换。

(二)非住宅房屋的补偿。

1、非住宅房屋进行产权调换时，由拆迁人与被拆迁人依照被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素计算被拆房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价；

2、作价补偿以所计算出的拆迁房屋的补偿金额为作价补偿金额。

(三)村集体房屋、国有企业或集体企业的房屋补偿采用评估作价方法进行补偿。

第十四条对未经规划批准在宅基地院内、外所建房屋和拆迁冻结令下达后所建房屋，一律不予补偿。所建房屋由被拆迁人自行拆除。被拆迁人无能力拆除的，由拆迁人组织拆除，被拆迁人承担拆迁费用。

第四章安置

第十五条城中村拆迁改造本着先安置后开发的原则进行。拆迁人与被拆迁人依法签定拆迁、补偿、安置协议，双方共同遵守。

第十六条城中村拆迁改造前必须完成产权界定工作。对于符合分户条件而未分户的应予分户安置。

第十七条进行产权安置，每人安置标准不得低于20平方米。平均每人建筑面积不足20平方米的，可从转城前无证房屋中补足20平方米，产权归被拆迁人所有。被拆迁人转城前没有无证房屋或无证房屋不足以补足20平方米的，不足部分的面积以经过物价部门认定的成本价格向拆迁人购买。

第十八条政府鼓励被拆迁人选择货币安置形式。对选择货币安置的拆迁户，除享受本办法第十七条规定外，可购买市区内与拆迁面积相同的中低档商品住宅，享受一定的优惠。

第五章开发建设

第十九条在城中村拆迁改造中，用于安置拆迁户的土地实行划拨，所占土地不予补偿，在划拨土地上所建房屋不能擅自出售。如需出售，必须

补交土地出让金和各种税费，否则房产部门不予办理产权登记手续。

第二十条城中村拆迁改造的土地使用权处置由市土地行政主管部门统一组织实施，通过招标拍卖或挂牌方式选择开发单位，按照规划要求进行开发建设。

第六章奖励与处罚

第二十一条对符合下列条件之一者，由拆迁人给予奖励：

(一)区、镇、村在实施城中村改造中，在规定的期限内完成改造任务的；

(二)被拆迁人在拆迁协议规定期限内完成搬迁的；

(三)住宅房屋选择作价补偿，购买市内商品住宅的；

(四)商业用房选择产权调换的；

(五)从区位好的地段迁入区位差的地段进行安置的。

第二十二条对具有下列情形之一者，按国家规定，予以处罚或强行拆除。

(一)无正当理由，没能如期完成改造任务，造成土地荒芜的，依法收回土地，取消开发资格；

(二)无正当理由，拒不签订拆迁协议的强行拆除；

(三)无正当理由，在拆迁协议规定时间内没有完成搬迁的强行拆除。

第七章附则

第二十三条对城市规划区内的非转城村、各县县城规划区范围内城中村改造，参照本办法执行。

第二十四条本办法由市城市建设综合开发办公室负责解释。

第二十五条本办法自2010年2月1日起执行。

××*市人民政府关于印发《城中村改造实施办法（试行）》的通知

第五篇：太原市人民政府关于印发太原市城中村改造管理试行办法的通知

太原市人民政府关于印发太原市城中村改造管理试行办法的通知

（并政发〔2008〕19号）

各县（市、区）人民政府，各有关单位：

《太原市城中村改造管理试行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请按照执行。

二○○八年六月二十日

太原市城中村改造管理试行办法

第一章 总则

第一条 为贯彻落实科学发展观，加快城市化进程，进一步推进和规范城中村改造工作，提高城市规划、建设、管理水平，根据有关法律法规及相关政策，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称城中村改造是指将城市规划区范围内村庄的村民转为居民，撤销村委会建立居委会，农村集体经济组织改制为股份制经济组织，集体土地依法征收为国有土地，按照城市规划、建设管理规定进行建设的行为。

第三条 本市小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区、经济技术开发区及城市重点发展区域的城中村改造适用本办法。

第四条 城中村改造以太原市社会经济发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划为依据，按照“政府主导、以区为主、项目捆绑、各区统筹、市场运作、扎实推进”的原则实施。

第五条 太原市城中村改造工作协调领导组（以下简称“市领导组”）为全市城中村改造工作的领导机构。负责领导、部署全市城中村改造工作；制定城中村改造的政策措施、规划、计划及整体方案；确定城中村的改造村名单；考核各区（管委会）和市直各有关职能部门的城中村改造工作；研究解决城中村改造中的重大问题。

第六条 太原市城中村改造工作协调领导组办公室（以下简称“市城改办”）为市领导组日常工作机构。负责拟定城中村改造有关政策；组织编制城中村改造专项规划；提出城中村改造中长期计划、计划，下达城中村改造规划编制计划；确定城中村名录；审定各城中村改造建设方案；对城中村改造项目进行备案管理；进行城中村改造宣传、培训、调研工作；指导、督查、协调各区政府（管委会）和市直各有关部门城中村改造工作。

第七条 各区人民政府（管委会）负责本行政区城中村改造工作，提出本辖区内城中村改造计划及项目计划；制定城中村改造中集体经济产业布局和发展方向；在市城改办审定的城中村改造建设方案基础上，审定城中村改造方案；组织实施“撤村建居”、村集体经济组织改制、集体土地发证和拟定土地处置方案；查处违法建设，实施拆迁安置管理，摸底建档、综合测算、招拍挂及宣传培训等工作，协调解决有关问题。

各区（管委会）城中村改造领导组及其办公室具体组织实施城中村改造工作。

第八条 市各有关部门在受理城中村改造项目有关手续申请前，须取得市城改办审查意见；在城中村改造中建新不拆旧、新建住宅只向社会销售不安置本村村民的，不为其办理有关手续，其不得享受城中村改造优惠政策。

第九条 城中村改造项目手续办理、规费减免由市领导组会议集中审批、集中办理，限时办结。

第十条 城中村改造可采取政府、社会、村集体经济组织、社会和村集体经济组织联合投资等模式。采取社会投资和联合投资模式的，城中村改造项目建设主体由改造村提请所在区政府（管委会）通过招拍挂方式公开、公正、公平选择。

第二章 计划管理

第十一条 根据全市经济社会发展规划、重点工程计划及各区推荐意见，市城改办组织各区政府（管委会）及市各有关部门将纳入名录的城中村分为近期、中期、远期三类，报市领导组同意后，每3年向社会公布一次。

凡列入城中村名录的城中村，村集体建设项目未经批准不得擅自建设。严格控制城中村宅基地建房。纳入近期改造的，村民原则上不得在宅基地上新建、改建、扩建房屋；纳入中期改造的，进行控制管理，村民住宅经房屋质量安全鉴定部门鉴定确系危房的，经区政府（管委会）批准后可在原址上翻建；纳入远期改造的，按照有关法律、法规、政策规定程序，村民可申请新建、改建、扩建宅基地上的房屋，但层数不得超过2层，每户建筑总面积不得超过200平方米。

第十二条 凡已列入近期改造的城中村，在城市建设用地控制范围内或土地处置符合条件的，由村委会申请，乡镇（街办）、区政府（管委会）推荐，市城改办审核，报市领导组批准后，纳入城中村改造村。省、市重点工程、重点景区所涉及的城中村，可优先考虑。

第十三条 市城改办根据各区政府（管委会）申报的改造村改造项目计划，编制城中村改造项目计划，报市领导组批准后实施。

第三章 规划建设

第十四条 市城改办依据城市总体规划、土地利用总体规划组织市各有关部门编制城中村改造专项规划，经市领导组审核报市政府批准后，作为全市城中村改造工作的依据。

第十五条 市城改办根据城中村改造计划，委托有相应资质的规划设计部门编制城中村改造片区用地控制规划，依用地控制规划，牵头组织市规划、国土管理部门及区政府（管委会）拟定城中村改造村建设用地控制范围意见，报市领导组批准。

第十六条 城中村改造项目经综合测算，不能实现盈亏平衡的，由区政府（管委会）提出意见报市城改办审查，经市领导组同意后，由规划部门在符合城市规划的前提下，按市领导意见调整城中村改造项目容积率、建筑密度等指标。

第十七条 城中村改造建设项目施工前应依法办理《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

第十八条 城中村改造项目建设必须坚持配套建设和基础设施先行的原则；纳入城市建设质量安全管理体系，符合国家建筑工程质量和安全标准。

第十九条 城中村改造范围内的商品房出售前，须按规定程序办理《商品房预（销）售许可证》。

城中村改造项目竣工后，建设主体可持相关证件和资料到市房地产管理部门办理房屋产权登记。

第四章 方案制定

第二十条 已列入改造村名单的，改造前须向市城改办申报城中村改造建设方案。内容包括：基本情况、旧村拆迁安置时序、建设时序、资金筹措等。

第二十一条 改造村建设方案经市城改办审定后，应组织编制城中村改造方案。内容包括：指导思想、组织机构、基本情况、村改居、集体经济改制、社会保障、土地处置、旧村拆迁安置时序、建设时序、资金筹措、实施措施、监督保障机制等。

改造方案由区政府（管委会）审定，市城改办备案，区政府（管委会）组织实施。

第二十二条 城中村改造建设方案与改造方案须依据《村民委员会组织法》经村民会议讨论通过，方可报审。

第五章 城中村改制

第二十三条 列入城中村名录的村，公安部门应严格户籍管理，各区政府（管委会）应对各村人口、土地、建筑等摸底建档。列入改造村名单的村，由各区政府（管委会）组织有关部门冻结户口、澄清底数，撤销村民委员会，建立居民委员会。

第二十四条 在保持稳定和确保集体资产不流失的前提下，城中村集体经济组织改制应当按法定程序进行清产核资和资产评估，依法经村民会议讨论通过后制定资产处置分配方案，合理设置股权并量化、组建股份制经济组织。

各区政府（管委会）应制定撤村建居、集体经济组织改制工作实施意见并组织实施。

第二十五条 市、区两级政府劳动保障部门应当对城中村村改居人员开展职业技能培训和创业培训，培训费由同级财政予以补助。

城中村改制后，原村民应当依法参加社会保险，社会保险费由改制后的经济组织和原村民个人按比例承担。符合享受城市居民最低生活保障条件的原村民，享受最低生活保障待遇。

第六章 土地处置

第二十六条 城中村改造用地应符合土地利用总体规划、土地利用计划。列入改造计划的，改造用地应纳入土地供应计划。

第二十七条 各区政府（管委会）完成改造村集体土地调查、确权、登记、发证工作，拟定土地处置方案后，改造村集体土地经市政府上报获得批准，依法办理农用地转用和土地征收为国有土地手续。

第二十八条 城中村改造建设用地范围以外的土地由市土地储备中心收购储备或红线储备。第二十九条 城中村改造建设用地范围以内的土地以划拨方式供地。其中属于经营性项目的，再以协议出让方式供地，并依法办理土地出让手续。

在集体土地依法征收为国有土地前，列入改造计划的城中村改造项目可持集体土地所有权证办理相关规划、建设审批手续。

第七章 拆迁补偿安置

第三十条 各改造村应当结合本村土地资源和实际情况，制定拆迁补偿安置方案。方案依法经村民会议讨论通过，报乡镇（街办）初审、区政府（管委会）批准、市城改办备案后，方可实施。

改造村制定拆迁补偿安置方案前，拆迁补偿安置标准应报市领导组同意。

第三十一条 拆迁补偿安置可采取货币补偿或房屋安置方式。

实行货币补偿的，在合法宅基地上的建筑为二层及二层以下的，按市场评估价格给予补偿，其货币补偿标准最高不得超过市场评估价的120%。

实行房屋安置的，在合法宅基地上的建筑为二层及二层以下的，面积计算可采取两种方式：一是按拆一还一标准补偿，但补偿面积最高不得超过原面积的120%；二是按被拆迁人合法宅基地面积的160%计算，被拆迁人房屋面积不足合法宅基地面积的160%的，被拆迁人应向拆迁人补交不足部分面积的拆迁时的重置价。

太原市人民政府并政发〔2007〕9号文件发布前，在合法宅基地上的建筑为三层及三层以上的，三层按2007年建安成本价的90%给予货币补偿，四层、五层逐层递减，五层（不含五层）以上不予补偿；并政发〔2007〕9号文件发布后，三层及三层以上的不予补偿。

第三十二条 城中村改造项目建设主体申请拆迁，应按规划向所在区政府（管委会）提交相关资料，经区政府（管委会）同意后，将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限、补偿标准、安置情况等在拆迁现场向被拆迁人公告。

第三十三条 在批准的拆迁期限内，由拆迁人与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。达不成拆迁补偿安置协议的，经一方或双方申请，由所在区政府（管委会）裁决。当事人对裁决不服的，可依法提起诉讼；诉讼期间如拆迁人已做安置或提供了过渡用房，不停止拆迁。裁决规定的搬迁期限届满、被拆迁人未提起诉讼，仍拒绝搬迁的，由所在区政府（管委会）依法组织强制拆迁或申请人民法院强制执行。

第八章 优惠政策

第三十四条 列入改造的城中村，在土地条件具备的前提下，村民建设用地标准按人均133平方米控制，在本村有合法宅基地的非本村人员建设用地标准按人均50平方米控制。划定的改造用地应包括安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、发展经济用地。

第三十五条 城中村改造建设项目用于安置村民的，按人均建筑面积50平方米免交市级行政性规费，用于发展经济的，除城市基础设施配套费减半征收外，免交其它市级行政性规费。

第三十六条 城中村改造项目用地以协议出让方式供地的，土地出让金按评估地价的45%收取，上缴市财政后，扣除按照国家、省有关规定的计提部分，其余价款作为城中村改造专项补贴资金，专款用于城中村改造。

城中村改造专项补贴资金由村委会（或改制后的股份制经济组织）提出书面申请，所在区政府（管委会）出具意见，经市城改办审查报市政府同意后，市财政管理部门按照用款计划予以拨付。

第三十七条 城中村改造中所涉及由市政府承担的市政公用设施，市各有关部门应优先安排资金建设。改造后的市政公用设施维护和市容环卫管理纳入城市管理范畴。

第九章 附则

第三十八条 本办法与已颁布的其它文件不一致的，按本办法执行。

第三十九条 本办法自发布之日起施行。