2012年修订的《江苏省物业管理条例》亮点解析

第一篇：2012年修订的《江苏省物业管理条例》亮点解析

2012年修订的《江苏省物业管理条例》亮点解析

《江苏省物业管理条例》已由江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2012年11月29日修订通过，自2013年5月1日起施行。本次修订内容变化很大，从原先的7章48条扩充到了8章93条，充分吸收了住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号），并对实践中纠纷发生较多、争议较大、与业主自身利益密切相关的诸多问题有了明确的规定。

一、明确物业管理区域的划分办法

物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。

建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

二、首次业主大会会议的召开条件发生变化 与修订前的规定相比，首次业主大会会议的召开条件从单纯地以建筑面积标准转变为以建筑面积或者入住户数为标准，只要二者之一达到百分之五十以上的，均应当召开首次业主大会或者业主代表大会会议，也就是符合下列条件之一即可：

（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；

（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

三、首次确立“业主小组”管理模式

同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组应当履行下列职责：

（一）推选业主代表出席业主大会会议；

（二）决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；

（三）决定本小组范围内的其他事项。

业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。

四、强化了建设单位的部分义务 1．提供前期物业管理开办费

建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。2．按照规定配置物业服务用房 新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。

配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准，由设区的市人民政府制定。

物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。

物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。物业服务用房不得买卖和抵押。3．交存专项资金 2013年5月1日后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

五、明确前期物业服务费用未约定的法律后果

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。

前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。

六、明确预收物业服务费用的最长期限

物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。

七、明确物业服务合同期限届满时不同处理办法 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。 物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。

八、明确“首先满足业主的停车需要”的处理方式，禁止“只售不租” 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。

建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

九、明确物业服务企业收取的汽车停放费≠保管费

在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。

物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。

业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

十、明确业主共有部分收益的分配办法 业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。

十一、明确人民防空用工程平时用作停车位的使用办法

物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。

人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照业主共有的汽车停车位收费的分配办法使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。

十二、未经业主大会同意，住宅专项维修资金在特定情形下可使用 发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；

（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（六）危及房屋安全的其他情形。

应急维修费用应当经过审计并向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支；其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。

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第二篇：劳动合同法》最新亮点及解析

劳动合同法》最新亮点及解析

亮点一： 适用范围扩大，使更多劳动者的权益维护有了法律保障《劳动法》第二条 《劳动合同法》第二条 《劳动合同法》第九十六条 《劳动合同法》第五章第二节

【点评】与《劳动法》相比，《劳动合同法》扩大了《劳动法》的适用范围，使民办非企业单位等组织的劳动者、事业单位实行聘用制的工作人员、劳务派遣和非全日制用工的劳动者的权益维护有了法律保障，这是劳动合同法最大的亮点。

亮点二：规章制度、重大事项须劳资双方共决，不能由单位一方说了算。

与《劳动法》相比，《劳动合同法》增加规定用人单位在制定、修改或者决定直接涉及劳动者切身利益的规章制度或者重大事项时，应与工会或者职工代表平等协商确定。这是我国劳动立法的一大进步，也是劳动合同法的一大亮点。

亮点三：不订立书面劳动合同需付劳动者二倍工资或被视为已订立无固定期限劳动合同，事实劳动关系将得到有效遏制。

《劳动法》第十六条《劳动合同法》 第十条第八十二条第十四条第三款

【点评】 劳动法实施以来，劳动合同签订率低的现象一直得不到改变，相信劳动合同法关于用人单位不订立书面劳动合同需支付劳动者二倍工资或被视为已订立无固定期限劳动合同的规定一旦实施，事实劳动关系将得到有效遏制，这也是劳动合同法的一大亮点。

亮点

四、鼓励和强制签订无固定期限劳动合同，促进劳动者的就业稳定。《劳动法》 第二十条第二款 《劳动合同法》第十四条 第八十二条第二款

点评 目前，劳动合同短期化现象非常严重，严重影响了劳动关系的和谐稳定，《劳动合同法》对无固定期限劳动合同的签订提出了更高的要求，旨在解决劳动合同短期化问题，促进劳动者的就业稳定，这是劳动合同法的又一亮点。

亮点五：完善劳动合同必备条款，进一步明确劳资双方的权利义务。《劳动法》第十九条 《劳动合同法》第十七条 第八十一条

【点评】《劳动合同法》规定的劳动合同必备条款与《劳动法》有关规定相比，增加了部分必备条款，也取消了部分必备条款。这一增一减的变化，重在保护劳动者的合法权益。这又是劳动合同法的一大亮点。劳动合同法增加的部分必备条款是：（1）增加了劳动关系双方主体的基本情况；（2）增加了工作地点条款；（3）增加了工作时间和休息休假条款；（4）增加了社会保险条款；（5）增加了职业危害防护的条款。劳动合同法取消的部分必备条款是：（1）取消了劳动纪律条款；（2）取消了劳动合同终止的条件条款；（3）取消了违反劳动合同的责任条款。

亮点六：试用期的多项规定有重大突破，旨在防止用人单位滥用试用期。

《劳动法》第二十一条

《劳动合同法》第十九条第二十条第二十一条第八十三条

【点评】关于试用期的规定，《劳动合同法》与《劳动法》相比，劳动合同法有重大突破，多项规定旨在防止用人单位滥用试用期，从而保护劳动者的合法权益。这也是劳动合同法的一大亮点。

亮点七：明确劳动者承担违约金的情形，禁止用人单位随意约定违约金 《劳动合同法》第二十二条 第二十三条 第二十五条

【点评】劳动法没有关于违约金问题的规定，劳动部《关于企业职工流动若干问题的通知》则规定用人单位与劳动者可以在劳动合同中约定违约金，但对可以约定违约金的情形和数额没有规定，以致实践中用人单位动不动就用高额违约金来限制劳动者的合理流动，剥夺了劳动者依法解除劳动合同权和自主择业权。《劳动合同法》规定，除本法第二十二条和第二十三条规定的情形外，用人单位不得与劳动者约定由劳动者承担违约金。劳动合同法的这一规定，对于防止用人单位滥用违约金条款，保护劳动者的自主择业权有积极意义，这也是劳动合同法的一大亮点。

亮点八：员工被迫辞职仍享补偿，防止单位故意违法逼迫员工辞职而规避支付经济补偿 《劳动法》第三十二条

《劳动合同法》第三十八条用人单位有下列情形之一的，劳动者可以解除劳动合同：

（一）未按照劳动合同约定提供劳动保护或者劳动条件的；

（二）未及时足额支付劳动报酬的；

（三）未依法为劳动者缴纳社会保险费的；

（四）用人单位的规章制度违反法律、法规的规定，损害劳动者权益的；

（五）因本法第二十六条第一款规定的情形致使劳动合同无效的；

（六）法律、行政法规规定劳动者可以解除劳动合同的其他情形。// 用人单位以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动者劳动的，或者用人单位违章指挥、强令冒险作业危及劳动者人身安全的，劳动者可以立即解除劳动合同，不需事先告知用人单位。【点评】与《劳动法》相比，《 劳动合同法》对劳动者可以被迫解除劳动合同的情形作了修改和补充： 一是规定将用人单位以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动情形下，劳动者可以随时通知用人单位解除劳动合同，调整为劳动者可以不需事先告知立即解除劳动合同；二是补充了劳动者可以随时通知用人单位解除劳动合同的情形，包括：（1）用人单位未按照劳动合同约定提供劳动保护的；（2）用人单位未依法为劳动者缴纳社会保险费的；（3）用人单位的规章制度违反法律、法规的规定，损害劳动者权益的；（4）用人单位因本法第二十六条第一款规定的情形致使劳动合同无效的；（5）法律、行政法规规定劳动者可以解除劳动合同的其他情形。

亮点九：明确合同终止情形，规定合同终止也要支付补偿金，防止单位随意终止劳动合同 《劳动法》第二十三条 《劳动合同法》第四十四条

第三篇：物业管理规约相关案例解析

物业管理规约，是由全体业主共同制定，并经业主大会表决通过的，有关业主在物业使用、维护、管理方面的权利义务的规范，对全体业主具有约束力，并对物业的使用人，如承租人、借用人和继受人，如买受人、继承人等物业建筑物的占有或使用人，同样具有约束力。

董某系某小区业主，某物业管理公司系该小区的物业管理企业。小区业委会于2007年10月12日制定的《管理规约》的规定，全体业主应按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位、共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不得擅自变更房屋结构、外貌和用途、占用共用部位和共用设备设施、利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。

2012年5月18日，董某在未经城市规划行政主管部门批准并且未向某物业管理公司申报登记的前提下，擅自将其房屋东侧未封闭部位用塑钢窗封闭，将南侧阳台原有窗户外加装了一层塑钢窗，并将东南侧阳台原有封闭窗户改成推拉式窗。物业管理公司于当日发现并立即要求董某拆除并恢复原状，但董某未予理睬。后物业管理公司与小区业主委员会在电梯、单元门通道的告示栏中联名要求董某立即拆除阳台上安装的塑钢窗户并恢复原状。董某均未采取措施。故物业管理公司起诉至法院，要求董某将上述拆改部位恢复原状。

法院经过审理认为，某物业管理公司作为小区的物业管理单位，有权对该小区实施物业管理，有权对业主和物业使用人违反管理规约的行为进行制止。董某作为小区的业主，应遵守管理规约的约定，不得擅自变更房屋结构、外貌和用途。最终判决董某将改造部位恢复原状，并清理干净。

律云律师观点：

《物业管理条例》第11条及《物权法》第76条规定，制定和修改管理规约应由业主共同决定。实践中，首次业主大会会议筹备组根据物业所在地房地产行政主管部门制定的示范文本制定管理规约，并提交业主大会会议表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，管理规约即生效，对全体业主具有约束力。

根据《物业管理条例》第17条规定，管理规约内容应包括有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项。管理规约对全体业主有约束力。本案中，董某所在的小区的管理规约已经明确了小区业主的权利、义务，董某的行为应受到公约的约束。其对于房屋的阳台以及阳台窗户进行了改造，虽然上述部位属于董某房屋的自有部位，但依据《管理规约》，全体业主在使用自有房屋时，不得擅自变更房屋结构、外貌和用途。而根据现场勘验情况，董某对于自有部位的改造已经影响了房屋的外貌及原有结构。因此董某的行为显然违反了业主公约的规定，应当承担相应的责任。

实践中，管理规约对全体业主具有约束力，即使是通过二手房交易成为新业主的，也应遵守已经制定的管理规约，不能以其没有参与制定管理规约为由，否定管理规约对其具有约束力，但小区管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益，否则属于无效规定。《物业管理条例》第17条规定，管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益,可以向业主委员会反映要求其对该条款进行修改，协商不成的可以向人民法院起诉，请求撤销该规定。

第四篇：物业管理常见纠纷解析

物业管理常见纠纷解析

发布: 2008-6-12 14:33 | 作者: | 文章来源: 中国物业管理协会 | 查看: 5299次

.物业管理常见纠纷解析

案例一：业主家中地板渗水怎么办

去年5月的一天，管理处接到某单元业主刘先生投诉，说家中所有木地板有水往外冒。管理处立刻派维修工前去查看，在其家所有水龙头关闭情况下，水表还在转，判定给水管有水渗入地板。管理处考虑到此木地板较贵重，估计损失在二万以上：业主的客厅、主人房、客房全部进水，已给业主生活带来不方便。虽说给水管道还在保修期（水管安装保修期为二年），施工单位可以不承担赔偿费用。（处理此类问题要相当慎重，不然夹在业主与施工单位中间二头受气）一定要按严密程序去操作：

1、召集施工单位工头、装修负责人、业主、管理处有关人员到现场，由施工单位开凿寻找故障点；

2、故障点找到后，拍照留下证据，根据现场判断谁的责任。（现在有些给水管用塑料管，装修时容易造成渗水事故）经查是因为给水管接头处渗水，判定现在由施工单位负责；

3、由业主提出赔偿费用及维修方案（只针对造成房间实际损失）和施工单位拿木地板样板去调查一下安装木地板费用，然后开会提出各自理由及费用要求。管理处协调，三方签订一个维修赔偿协议，最终施工单位赔2.3万元，木地板由业主自选安装，施工单位负责限期处理给水管维修；

4、管理处依据三方认可协议，督促各方认真执行，管理处作好跟踪回访。有理有据，业主、施工单位对此次解决都表示满意。

点评：出现此类事情业主想的是两个问题：

1、谁的责任及赔偿；

2、尽快自理。管理处要有针对性地进行工作，加上热情、真诚态度，既解决了问题又增加了业主对管理处工作的理解。案例二：住户在楼层焚香燃纸怎么办

每逢清明、中秋等农历节日，深圳的许多人都有焚香、燃纸的习俗。住在高层住宅的往往贪图便利，就在楼层里烧来烧去。一方面缭绕的烟雾使消防警报频发，令人真假难辨、疲于应付；另一方面残存的烟垢污损墙面地砖，很难彻底清除。海丽管理处从实际出发，采取了相应的对策，实践证明效果很好（燃纸焚香的习俗该不该取缔，这不是物业公司需要讨论的问题。物业公司应该考虑的是，如何对其加以引导，避免妨碍正常的物业管理）。

一、是既加强教育引导又尊重住户焚香燃纸的习俗，指定供住户焚香燃纸的地点，防止“处处冒烟”，便于统一管理。

二、逢节日提前发出告示，提醒住户自觉遵守管理处关于到指定地点燃纸的规定，并派专人到现场疏导监督。

三、要求所有在楼层作业的员工主动负起责任，发现违规焚香燃纸的当即予以劝阻和制止，加大管理力度。

四、严肃查处违规焚香燃纸现象，对不听劝阻、屡禁屡犯的给予书面告诫，严重的进行处罚或提请消防主管机关处理。

点评：卤葬行事，容易闹出乱子。可以说，这里所采取一些措施都是恰当的。在尊重的前提下加强管理，在管理的过程中注意尊重，对涉及到民俗民风问题的处理，大抵应当如此。案例三：纠正违章装修僵持不下怎么办

去年初夏的一天下午，某小区护卫队员报告，一位业主未按要求的位置，擅自在外墙上开孔安装空调。等装修巡视督察人员赶到现场时，空调安装已在进行之中。装修巡视员检查一番后，向业主解释，如此安装不但影响了外立面的统一和美观，而且安装厂家施工已不慎将暖气立管打漏，还将给业主的生活带来不便。但业主仍坚持已见，督促继续安装。装修巡视员只好暂扣装修工人的工具和证件，予以制止。同时，请水工火速来补已打漏的暖气立管（果断制止违章作业，迅速处理相关损害，再研究如何纠正问题，应当说从程序上是对头的）。

业主对装修巡视员制止违章装修十分不满，提出要物业公司领导签字，承担停止安装空调的后果。装修巡视员认为自己所做并无不妥，随即提出业主也需签字，承认自己违反小区装修管理规定。双方各执已见，一时僵持不下。

水工赶到现场后，迅速将漏水的暖气管修复好，将污染的地面、墙面进行了彻底清理。一看两人还在争执，便接了个话茬：“要我说也不是什么大不了的事情，谁也不用让谁签字了，还是商量商量怎样安空调吧！”（处理此类问题不公是管理人员的事情，普通作业人员也有责任，该说话时就说话）等两人都平静下来，他再对业主说：“我看你自己选定的这个位置并不好，咱抛开影响外立面整齐美观不说，就说你安到这里，冷凝水管要走多远呀，比较起来还是规定的那个位置好”。（证明你错了，自然说明我是对了，这样的说服方法很巧妙）业主迟疑不决，水工试探着提了个建议：“如果你觉得我说的没有道理，你自己里里外外看看”。或许刚才主动帮助修复漏水暖气管的举动感化了业主，业主楼上楼下转了一圈，回来后欣然同意在规定位置安装。并且与装修巡视员握手言好。

点评：人们赏说“解铃还需系铃人”，其实未必尽然。有些时候矛盾双方剑拔弩张，斗气顶牛，谁也不肯让步，就需要别人从中做点斡旋，搭个台阶。有了这样一个外力的推动，双方冷静一下，很可能一切都随之烟消云散。

案例四：业主对物业公司有了成见怎么办

某小区一位业主装修时，擅自在阳台顶棚焊接铁架，与楼宇其它阳台极不协调。管理处发现后，立即发出停工整改通知书。业主对此怨声载道，说管理处限制她的自由，铁架非搞不可。

你发火我不发。管理处有关人员三番五次地耐心给好讲解装修管理法规，说明保持外观统一的必要性，任硬顶也好、软抗也罢，在原则问题上决不退让（处理这类问题就得态度坚决，决不能轻易退让开口子，开了一个口子，下要为例，恐怕一发而不可收）。业主一看管理处的态度这么坚决，只好按照要求进行整改。

虽说违章装修的问题解决了，但这位业主的心中也留下了对管理处的成见，每次见面都板着个脸，主动搭话也爱理不理的。为了消除好的误解，管理处不计较其态度，照常真诚地为她提供各方面帮助，以换取好的理解和信任（管理处每天都在与业主打交道，磕磕碰碰总是难免的，有了矛盾不要紧，关键是要主动用自己的真诚重新的换取理解和信任）。装修完帮助她打扫卫生，入住时帮助她搬运家具…… 一次，助理员小王见她回来，吃力地拿着两大包东西，而当时电梯又临时停运，就主动前去，帮她将东西搬到家中。看着曾经“为难”过自己而现在汗流浃背的小王，想到入住前后与管理处相处的这段日子，好终于露出了久违的笑容，有些不好意思的连声道谢。

点评：坚持原则，造成与业主的感情隔阂后，可以持两种态度，一是不理不睬，你奈我何？一是以心换心，重归于好。前者显示的是霸气，后者显示的是大气。真正高水平的物业管理单位，当然应当选择后者。

文章来源：《东南物业》

第五篇：解析江苏省社会治安综合治理条例

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江苏省社会治安综合治理条例

1991年12月13日江苏省第七届人民代表大会

常务委员会第二十四次会议通过

第一章总则

第一条为加强社会治安综合治理，维护社会治安秩序，保护公民的合法权益，保障社会主义现代化建设和改革开放的顺利进行，巩固人民民主专政，根据全国人民代表大会常务委员会《关于加强社会治安综合治理的决定》和有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条社会治安综合治理是社会主义精神文明建设的重要组成部分，是全社会的共同任务。必须动员和组织全社会的力量，运用政治的、法律的、行政的、经济的、文化的和教育的等多种手段，整顿治理社会治安，从根本上预防和减少违法犯罪，保障社会稳定。

第三条社会治安综合治理坚持打击和防范并举，治标和治本兼顾，重在治本的方针；实行谁主管谁负责，专门工作和群众路线相结合的原则。

第四条社会治安综合治理的基本任务是：

(一)依法打击各种犯罪活动，严惩严重危害社会治安的犯罪分子；

(二)依法查禁卖淫嫖娼、吸食毒品、赌博等危害社会治安的违法行为；

(三)采取各种措施，加强治安行政管理工作；

．(四)加强对全体公民特别是青少年的思想政治教育和法制教育，鼓励群众自觉维护社会秩序，同违法犯罪行为作斗争；

(五)加强基层组织建设，建立健全各项治安防范制度；

(六)调解、疏导民间纠纷，缓解社会矛盾，消除不安定因素；

(七)加强对违法犯罪人员的教育、挽救、改造工作，妥善安置刑满释放和解除劳动教养的人员，预防和减少重新违法犯罪。

第二章组织领导

第五条地方各级人民政府必须加强对社会治安综合治理工作的领导，把社会治安综合治理纳入本地区社会发展总体规划，统一组织实施，并从人力、物力、财力上给予保障。

第六条机关、团体和企业事业单位的社会治安综合治理工作，由所在地的基层人民政府统一领导。跨越两个以上行政区域的，由其主要办事机构所在地的人民政府领导，上级人民政府调认为应当由自己直接领导的除外。

企业事业单位的主管部门应当加强对本系统社会治安综合治理工作的指导、检查和督促。

第七条省、市、县和市辖区设立社会治安综合治理委员会。

乡、镇以及城市街道设立社会治安综合治理领导小组。

社会治安综合治理委员会和社会治安综合治理领导小组的主要职责是：

(一)依照国家关于社会治安综合治理的法律、政策，结合实际，统一部署本地区的社会治安综合治理工作，并督促实施；

(二)调查、分析本地区的社会治安状况和社会治安综合理工作情况，提出相应措施；

(三)指导、协调所辖各地区、各部门、各单位对社会治安综合治理实行齐抓共管；

(四)检查社会治安综合治理措施的执行情况，总结推广典型经验，决定奖惩事项或者向人民政府提出奖惩建议；

(五)办理同级人民政府和上级社会治安综合治理委员会交办的有关事项。

第八条地方各级社会治安综合治理委员会和社会治安综合治理领导小组的办事机构，负责处理社会治安综合治理的日常工作。

第三章司法机关、政府部门和社会团体的职责

第九条各级人民法院、人民检察院、政府各部门和各社会团体必须互相协调，密切配合，结合本身业务，参与社会治安综合治理，共同承担维护治安的社会责任。人民法院、人民检察院和公安、司法行政等政府职能部门应当在社会治安综合治理中充分发挥骨干作用。

各机关、部门和社会团体应当建立以法定代表人为主要责任人的社会治安综合治理工作责任制。

各机关、部门应当加强所属基层组织的建设，改进工作作风，密切干群、警群关系，做好社会治安综合治理工作。

第十条公安部门是社会治安工作的主管部门，应当及时侦查、依法打击各种刑事犯罪活动，加强治安防范和公共场所、特种行业、暂住人口等方面的治安管理，检查、指导机关、团体和企业事业单位的治安保卫工作以及群众性治安保卫组织的工作。对管{51I、剥夺政治权利、缓刑、假释和监外执行的犯罪分子(以下统称监外罪犯)，依法进行监督考察，对所外执行的劳动教养队员加强管理教育，对免予起诉和免予刑事处分的人员以及有违法和轻微犯罪行为的人员进行帮助教育。

第十一条人民检察院应当依法对罪该追究刑事责任的犯罪分子及时提起公诉，对免予起诉人员加强考察教育，对监外罪犯的执行情况实行监督。正确处理公民、法人和其他组织的控告和申诉，缓解社会矛盾。对有关部门和发案单位提出检察建议，帮助建立健全管理制度，．加强治安防范。

第十二条人民法院应当依法惩处各种刑事犯罪分子，通过公开审判对公民进行法制教育。对判处管制、缓刑和免予刑事处分的人员进行考察。建立健全少年法庭，会同有关部门教育、挽救犯罪少年。加强民事、经济、行政审判，及时处理各种纠纷，防止矛盾激化。提出司法建议，开展法律咨询，加强对人民调解委员会的业务指导。

第十三条司法行政部门应当加强法制宣传教育的组织工作，推动各部门、各单位

普及法律常识，指导基层人民调解委员会及时调解各种民问纠纷。通过法律服务，对当事人进行法制教育，维护法律的正确实施。劳动改造和劳动教养部门应当贯彻执行国家劳动改造和劳动教养工作方针，提高改造质量，协助乡镇、街道、所在单位和有关部门落实对刑满释放、解除劳动教养人员教育的衔接工作，减少重新违法犯罪。

第十四条民政部门应当加强基层政权建设和群众性自治组织建设，指导制订村规民约，加强社会团体、婚姻登记等方面的行政管理。做好救灾救济、社会福利以及调处边界争议的工作。遣送城市中的流浪乞讨、生活无着人员，收养无依无靠、无生活来源的精神病人，减少不安定因素。

第十五条教育部门应当指导各类学校加强对教职员工、学生的思想政治工作和法制教育，加强校风校纪建设，指导学校与家庭、社会配合，做好有违法和轻微犯罪行为学生的帮助教育工作。会同公安部门办好工读学校。

第十六条文化、新闻出版和广播电视等部门应当为社会提供健康有益的精神产品，宣传社会主义法制和社会治安综合治理工作。会同有关部门加强文化市场管理，依法制止和取缔宣扬封建迷信、淫秽、凶杀、恐怖的书刊和音像制品的出版、销售和传播。

第十七条工商行政管理部门应当加强对私营企业和个体工商户的监督管理，制止非法经营。加强市场管理，依法打击欺行霸市、哄抬物价、强买强卖等违法活动，维护市场交易秩序。配合劳动部门引导、扶持待业人员依法从事生产经营。

第十八条劳动部门应当做好城镇待业人员的就业安置工作和职业培训，保障刑满释放、解除劳动教养人员与其他待业人员享有同等的就业机会．做好劳动争议仲裁工作。加强劳务市场的管理，督促用工单位按照国家计划和政策规定用工。

第十九条信访部门应当及时处理公民、法人和其他组织的申诉、控告和检举，维护其合法权益，进行法制宣传教育，缓解、疏导社会矛盾。

第二十条工会、共产主义青年团、妇女联合会等群众团体应当对其成员和联系盼群众加强思想政治工作和法制教育，组织群众开展各种健康有益的文化体育活动，抵御各种腐朽思想文化的侵蚀；提供各种咨询服务；帮助正确处理工作、学习、恋爱、婚姻、家庭等方面的问题和纠纷；协助有关部门促进学校、家庭、社会教育相结合，为青少年的健康成长创造良好的家庭和社会玮境。配合有关部门依法打击拐卖、绑架妇女儿童等犯罪活动，查禁卖淫嫖娼等违法行为，保障妇女儿童的合法权益。

第二十一条国家安全、人民武装、监察、财政、商业、建、卫生、民族宗教、旅游

以及其他有关部门、社会团根据各自的工作职责，参与社会治安综合治理工作。

第四章企业事业单位、群众性自治组织和公民的责任

第二十二条企业事业单位应当建立社会治安综合治理责任职工的思想政治教育和法制教育，落实内部各项治安防范措施，加强要害部位的保卫工作，预防和制止违法犯罪活动，防止灾害事故的发生，及时调解职工中的纠纷，对本单位职工在单位外发生的纠纷，协助有

关方面做好调解工作，积极参加所在地区的治安联防活动。

第二十三条居民委员会、村民委员会应当对居民、村民加强法制教育和治安安全教育，制订居民公约和村规民约并监督执行，建立健全人民调解和治安保卫组织，协助维护社会治安。

第二十四条企业事业单位、居民委员会、村民委员会的人民调解组织应当积极调解、疏导民间纠纷，对有危害社会治安可能的纠纷，及时报请有关职能部门处理，防止矛盾激化。

企业事业单位、居民委员会、村民委员会的治安保卫组织应当落实各项保卫措施，组织群众自防自治，做好本地区、本部门、本单位的治安保卫工作。

第二十五条按照群众自防自治的原则，可以根据需要在一定区域内组织群众性治安联防队，在公安机关指导下，执行巡逻、守护等维护社会治安的任务。

群众性治安联防队人员应当具备良好的政治素质，服从当地公安机关的教育和管理。治安联防队不得进行与维护社会治安无关的其他活动。

第二十六条企业事业单位、居民委员会、村民委员会应当在公安机关的指导下，对有违法和轻微犯罪行为、依法免予起诉和免予刑事处分的人员以及刑满释放和解除劳动教养人员进行帮助教育，对监外罪犯和所外执行的劳动教养人员进行监督改造管理教育。

第二十七条公民应当加强自身和家庭的安全防范，参加群防群治活动，及时检举、制止违法犯罪行为，对正在实行犯罪或者被通缉、追捕的人犯有权扭送公安机关。未成年人的监护人应当履行监护职责，教育被监护人遵纪守法。

公民检举、制止违法犯罪行为受法律保护。对检举、制止违法犯罪行为的公民压制和打击报复的，依照国家有关规定从严处理。

第五章社会保障

第二十八条公民为维护社会治安，保护国家、集体财产和人民生命财产，同违法犯罪行为作斗争而壮烈牺牲的，由省人民政府依照《革命烈士褒扬条例》授予革命烈士称号，并根据有关规定对其家属迸行抚恤。

第二十九条国家工作人员和企业事业单位职工因同违法犯罪行为作斗争误工的，视同出勤；致伤致残的，按工伤处理；死亡但不符合批准烈士条件的，按因公牺牲处理。

其他公民因同违法犯罪行为作斗争致伤或者死亡但不符合批准烈士条件的，其治疗、生活补助和家属的抚恤费用由当地人民政府负责解决，致残符合评残条件的，按照国家有关参战残废民兵民工的规定办理。

对同违法犯罪行为作斗争作出贡献或者致残尚有工作能力的待业人员，劳动、民政等部门应当优先安置其就业。

第三十条公民因同违法犯罪行为作斗争致伤需立即就诊的，医疗单位应当无条件先予救治。治疗费用按本条例第二十九条规定处理。

第六章奖励与处罚

第三十一条社会治安综合治理工作责任，应当同单位和个人的政治荣誉、经济利益紧密结合，并作为考核政绩、评选先进的重要依据。

第三十二条全面落实社会治安综合治理各项措施，并具备下列条件之一的单位或者具备下列条件之一的个人，由人民政府或者社会治安综合治理委员会给予表彰和奖励：

(一)预防和制止刑事案件或者治安灾害事故成绩突出的；

(二)检举、揭发违法犯罪人员，见义勇为，保护、抢救国家、集体财产和人民生命财产有功的；

(三)疏导、调解民问纠纷，避免重大恶性事件有功的；

(四)教育、改造违法犯罪人员或安置、帮助教育刑满释放和解除劳动教养人员成绩突出的；

(五)为社会治安综合治理工作提出建议，被采纳后社会效果显著的；

(六)其他为社会治安综合治理工作作出突出贡献的。

第三十三条违反本条例有下列情形之一的单位，由其上级主管部门对直接负责的主管人员和直接责任人，视情节轻重给予相应的行政处分；应当给予治安管理处罚的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》给予处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任：

(一)治安状况混乱或者存在重大治安隐患，整改不力造成严重后果的；拒不整改或者

(二)因疏于防范或者管理混乱，发生重大刑事案件或者重大治安灾害事故的；

(三)对重大治安问题隐匿不报或者弄虚作假骗取荣誉，情节严重的；

(四)其他违反本条例，拒不落实社会治安综合治理措施造成严重后果的。

第七章附则

第三十四条本条例由江苏省人民代表大会常务委员会负责解释。

第三十五条本条例自公布之日起施行。

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