中国建设银行股份有限公司中山市分行等诉林东川等商品房预售合同纠纷案

第一篇：中国建设银行股份有限公司中山市分行等诉林东川等商品房预售合同纠纷案

法律侠客在线lawbingo

中国建设银行股份有限公司中山市分行等诉林东川等商品房预售合同纠纷案

广东省中山市中级人民法院

民事判决书

(2014)中中法民一终字第161号

上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司中山市分行。

法定代表人：张真理，行长。

委托代理人：郑祝远、丁金石，均系该公司职员。

被上诉人（原审原告）：林东川。

委托代理人：李建蓉，广东格林律师事务所律师。

委托代理人：彭书清，广东格林律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司。

法定代表人：张其。

委托代理人：张嘉慧。系中山市吉雅房地产开发有限公司法定代表人张其的女儿。

原审第三人：祁美江。

上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山市分行）因与被上诉人林东川、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、原审第三人祁美江商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2010）中一法三民一初字第327号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院审理查明：2006年12月30日，林东川与吉雅公司签订了广东省商品房买卖合同约定，林东川向吉雅公司购买位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺，建筑面积共18.6平方米，商铺单价为每平方米11331.6元，按套内建筑面积（15.5平方米）计算，商铺款合计175640元，买受人在签署广东省商品房买卖合同时已付清，交楼期限为2007年1月30日前。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同于2007年1月4日由中山市菊城公证处办理了公证。2007年1月5日，林东川向吉雅公司一次性支付购楼款175640元，吉雅公司向林东川出具了不动产销售发票。2007年1月5日，林东川与吉雅公司签订三乡中心区综合市场认购书约定，林东川认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼63号商铺，认购楼价175640元；同日，林东川又与吉雅公司签订了商铺租赁合同，约定林东川将所购上述商铺返租给吉雅公司使用，第一年月租金1190元，第二年月租金1451元，第三年月租金1823元，租赁期限从2007年1月1日至2009年12月30日止。林东川称吉雅公司向其交纳租金至2008年1月26日。林东川认为，林东川已依约向吉雅公司付清了购房款，但一直未为林东川办理房地产权属登记证书。诉讼中，就签订认购书及合同的先后时间问题，林东川述称应吉雅公司要求，先签订购房合同并缴付楼款，后到公证机关办理公证手续时再补签认购书及返租合同，故出现购房合同签订时间早于认购书时间。

2010年3月15日，林东川向原审法院提起诉讼称：林东川于2007年1月5日向吉雅公司认购了位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼63号商铺，并签订了认购书。2006年12月30日双方签订了商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同自 法律侠客在线lawbingo

签订之日起生效。合同签订后，双方到中山市公证处办理了合同公证手续。根据合同约定，林东川已足额支付了购商铺款，且吉雅公司已将商铺交付给了林东川使用。但吉雅公司并没有为林东川办理相关产权证明书，其行为已构成违约。为维护林东川的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：

1、吉雅公司为林东川所购位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺办理备案登记手续及权属证书；

2、吉雅公司向林东川支付违约金1756.4元；

3、吉雅公司承担本案诉讼费用。原审诉讼中，林东川变更诉讼请求为判令：

1、备案登记人祁美江与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；

2、备案登记人祁美江与建行中山市分行签订的个人住房借款合同无效；

3、吉雅公司继续履行与林东川签订的商品房买卖合同，并协助林东川办理中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺的权属证书；

4、吉雅公司向林东川支付违约金1756.4元；

5、吉雅公司承担本案诉讼费用。

原审法院另查明：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层61／62／63号商铺买方姓名为祁美江，建筑面积为144.15平方米，购房总价为1946025元，签约日期为2006年4月3日，备案登记日期为2006年5月17日。

原审法院又查明：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日做出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日做出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，祁美江与吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层61号／62号／63号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。

原审法院再查明：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及到本案林东川；虚假按揭物业明细表涉及涉讼的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺，借款人为祁美江，贷款银行为建行中山市分行。2006年6月17日，建行中山市分行与祁美江、吉雅公司签订个人住房借款合同，约定由祁美江向建行中山市分行贷款1167000元用于购买涉讼商铺。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼商铺进行了查封。

原审法院又再查明：中山市三乡镇中心区综合市场10号楼已经于2007年5月23日由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位竣工验收合格。

诉讼过程中，原审法院就中心区综合市场10号楼商铺的返租情况询问张其，张其称买受人将商铺返租给吉雅公司后，商铺没有出租给其他人使用，基本上都是吉雅公司垫付租金给买受人。

本案审理过程中，原审法院于2012年11月5日派员到涉案的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺核查使用人员并张贴通知。经核查，该商铺现没有人使用，张贴的通知内容为告知该房业主或住户原审法院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之 法律侠客在线lawbingo

日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向原审法院提出书面申请。

原审法院审理认为：本案为商品房预售合同纠纷。林东川与吉雅公司于2006年12月30日签订的广东省商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。双方签订的上述商品房买卖合同约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由吉雅公司提供的资料报产权登记机关备案；如因吉雅公司的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2007年1月5日，林东川向吉雅公司一次性支付购楼款175640元，吉雅公司向林东川出具了不动产销售发票。根据上述合同的约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司却已另将涉案商铺登记备案在祁美江名下，又以祁美江的名义与建行中山市分行签订抵押借款合同，并将涉案商铺抵押登记在建行中山市分行名下，吉雅公司的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，祁美江与吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，祁美江与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效。基于上述同样理由，祁美江与建行中山市分行及吉雅公司签订的个人住房抵押贷款合同也应认定无效。在林东川与吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故林东川要求吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺的权属转移登记手续的诉讼请求，理据充分，原审法院应予支持。至于林东川主张吉雅公司支付违约金的问题。林东川与吉雅公司于2006年12月30日签订广东省商品房买卖合同后，于2007年1月5日，双方又签订了商铺租赁合同，约定林东川将所购上述商铺返租给吉雅公司使用。实际上，吉雅公司并没有将涉案商铺出租给其他人使用，租金基本上都是由吉雅公司垫付给林东川，此为变相售后包租方式。诉讼期间，原审法院派员到涉案商铺核查使用人员并张贴通知。经核查，涉案商铺没有人使用。《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相包租的方式销售未竣工商品房”，林东川与吉雅公司的售后返租行为违反了上述规定，且林东川虽然主张涉案商铺已经交付，但却一直未能提供涉案商铺的交接手续，故不能视为涉案商铺已交付给林东川。鉴于林东川与吉雅公司对涉案商铺至今尚未交付使用均存有过错，根据双方商品房买卖合同的约定，吉雅公司无需向林东川支付违约金。经查，涉案商铺所处的三乡镇中心区综合市场10号楼已经建设单位组织监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位等相关单位竣工验收合格。鉴于双方于商品房买卖合同中约定的交付期限早已届满，且林东川亦已支付完全部购房款，故吉雅公司应于原审判决生效之日起三十日内将涉案商铺交付给林东川使用及协助林东川办理涉案商铺的相关权属转移登记手续。祁美江经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃举证、质证和抗辩的权利，并应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、确认祁美江与吉雅公司于2006年4月3日签订的广东省商品房买卖合同无效；

二、确认祁美江与建行中山市分行及吉雅公司于2006年6月17日签订的个人住房借款合同无效；

三、吉雅公司于原审判决发生法律效力之日起三十日内协助林东川办理位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63 法律侠客在线lawbingo

号商铺的房地产权属证书；

四、驳回林东川的其他诉讼请求。案件受理费3848元（林东川已预交），由吉雅公司负担（吉雅公司于原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。

上诉人建行中山市分行不服上述判决，向本院提起上诉称：

（一）原审判决认定事实不清。林东川于2006年12月30日与吉雅公司签订商品房买卖合同购买涉案商铺，该房产已抵押给建行中山市分行，并在国土局不动产登记簿公示，根据物权法第106条，建行中山市分行已经善意取得抵押权，林东川在订立商品房买卖合同时存在重大过错。

（二）原审判决法律依据不充分。建行中山市分行和其他利害关系人没有看到原审法院张贴的通知，早在2008年中山市政府“三乡吉雅专责组”已联合公安机关要求吉雅案件所有相关利害关系人，一切产权和实际控制权维持现状，不得私下争执，所以目前商铺的实际控制权不能说明任何问题。即使相关利害关系人没有申报，也不能导致任何法律后果。原审法院适用合同法第五十二条第（五）项作为判决的法律依据，但祁美江与吉雅公司签订的商品房买卖合同并不属于认定无效的范畴，该法律适用是错误的。尽管吉雅公司与祁美江签订了虚假的商品房买卖合同，但借款合同和抵押合同都是有效合同。根据物权法第106条，银行已经善意取得抵押权。《北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要》明确规定，在按揭背景不真实情形下，借款合同应认定为有效。按照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：„„

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实„„”，故林东川应当主张债权而非物权。综上，请求二审法院判令：

（一）撤销原审判决；

（二）本案一审、二审的诉讼费由林东川、吉雅公司承担。

被上诉人林东川答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回建行中山市分行的上诉请求。

被上诉人吉雅公司经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

原审第三人祁美江经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。

二审期间，本院召集建行中山市分行、林东川共同到涉案的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺进行现场勘察。综合市场管理处口头答复称管理处登记的63号商铺套内面积为15.5平方米，管理处根据此面积收取管理费，商铺的业主只需对综合市场全部楼梯的面积进行平均分摊来作为公摊部分计入建筑面积，而商铺门前的空地属公共道路，并不作为公摊面积计入建筑面积。对此建行中山市分行称，确认管理处对商铺套内面积以及公摊面积意见的真实性，但商铺的实际面积仍应以国土部门测量为准，建行中山市分行还称在审批涉案商铺贷款时，商铺还没有完全建好，仅可以看到一片工地，并未区分楼层以及将商铺进行分割，张其事发后，建行中山市分行曾到现场核查，商铺面积大约是18平方米，吉雅公司向建行中山市分行称商铺门前的空地也属于公摊面积。林东川称，确认管理处对商铺套内面积以及公摊面积意见的真实性，管理处陈述的商铺状况正好与林东川购买涉案商铺的面积基本一致，即使三间商铺的面积也仅为54平方米左右，而建行中山市分行却依据张其提交的虚假资料办理了近150平方米的贷款审批手续，说明建行中山市分行发放贷款过程中并未现场核实商铺面积，并没有尽到谨慎审查义务，其存在过错。

本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。林东川与吉雅公司于2006年12月30日签订的广东省商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制 法律侠客在线lawbingo

性规定，且经公证机关公证，应当认定为合法有效，双方均应依约履行各方义务。合同签订后，林东川付清了全部购房款，又于2007年1月5日与吉雅公司签订商铺租赁合同，由吉雅公司将涉案商铺以返租的形式交付给林东川使用，林东川亦确认收取了吉雅公司支付的租金。虽然吉雅公司售后返租的行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定，但经查，涉案商铺所处的三乡镇中心区综合市场10号楼已经建设单位组织监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位等相关单位竣工验收合格。鉴于商品房买卖合同约定的交付期限已经届满，林东川亦付清全部购房款，故原审法院判决吉雅公司协助林东川办理涉案商铺的权属登记手续，处理适当，本院对此予以维持。因吉雅公司隐瞒其早于2006年4月3日与祁美江签订商品房买卖合同，2006年5月17日为祁美江办理了登记备案，以及2006年6月17日又与祁美江、建行中山市分行签订个人住房借款合同的事实，吉雅公司的行为已经构成违约。本院已经发生法律效力的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，祁美江与吉雅公司买卖涉案商铺签订商品房买卖合同，属于虚假的商品房买卖，目的是为办理虚假按揭，骗取银行的按揭贷款。故祁美江与吉雅公司签订商品房买卖合同以及吉雅公司、祁美江与建行中山市分行签订借款个人住房借款合同的行为，均违反了法律、行政法规的强制性规定，原审法院对此均认定为无效，处理并无不妥，本院对此予以维持。另，经本院二审期间召集建行中山市分行、林东川到涉案商铺进行现场勘察，综合双方的意见可以认定，涉案商铺实际面积与林东川签订合同所载面积基本一致，61、61、63号商铺面积无论是按套内面积还是按建筑面积计算，三套商铺的实际面积合计不足60平方米，而建行中山市分行审批贷款过程中，对于以61、61、63号三间商铺作为抵押物，即办理出抵押商铺面积多达144.15平方米的贷款手续，该面积与商铺实际面积明显不符，建行中山市分行在办理抵押贷款过程中显然未尽到谨慎审查义务，存在过错。在林东川与吉雅公司签订的商品房买卖合同具备继续履行条件的情况下，吉雅公司应当依约履行合同义务，原审法院对林东川要求吉雅公司协助办理位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺房地产权属证书的诉讼请求予以支持，处理并无不妥，本院对此予以维持。

综上，上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理3848元，由上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 孟 晋 审 判 员 曾 玲 代理审判员 朱 滔 二〇一四年三月二十四日

书 记 员 易嘉璇

第二篇：XX等诉XX房地产开发公司房屋预售合同纠纷案

XX等诉XX房地产开发公司房屋预售合同纠纷案

承办律师江苏道多律师事务所 周晓菲

【成功案例入选理由】 律师认真、深入、细致的工作，有时是可以扭转不利的诉讼走向的。

【基本案情】 甲向乙房地产开发公司缴纳定金2万元并与乙房地产开发公司签订《商品房认购协议》，约定甲、乙双方于2012年4月签订《预售合同》。签订正式《预售合同》时，甲认为正式《预售合同》中，乙曾经口头许诺的条件未能得到体现，因此，自己不愿意按照不含有乙曾经口头许诺条件的《预售合同》与乙签订《预售合同》，要求乙房地产开发公司返还定金。乙房地产开发公司认为，甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容，现在甲拒绝签订《预售合同》属于违约，自己不能返还甲已经缴纳的定金。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，即使甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容，但是，已经约定认可的内容，并不排斥甲、乙双方在内容以外另有约定。问题的关键是如果在内容以外另有约定或没有约定，应该如何证明、证明的责任又在谁。因此，如果甲需要依法实现自己的诉求，甲必须解决证据和举证责任问题。

承办本案的周晓菲律师针对上述甲必须解决证据和举证责任问题，认真的研究了本案的案情，周晓菲律师认为，如果甲以乙曾经口头许诺条件作为自己的维权点，甲势必面临加大自己举证责任的问题。乙现在是矢口否认曾经有过口头许诺，因此，就口头承诺是否存在的举证责任问题而言，乙是可以合法而且轻易推卸的。据此推理，本案的诉讼前景对甲而言，并不有利。但是，周晓菲律师发现，乙否认曾经有过口头许诺的理由是“甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容”，因此，如果能在这一事实环节打开突破

口，整个诉讼形势就会向有利甲的方面转化。

根据自己对以上问题的深入研究，周晓菲律师向法院提出，因为甲、乙之间是否存在口头约定，目前仅仅存在甲、乙双方一比一的言辞证据。因此，甲、乙双方各自的主张能够依法得到法院的支持，都是没有充足理由的。但是，由于乙主张“甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容”，因此，根据谁主张谁举证的举证规则，乙应该向法院举证证明“甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容”不存在，否则，乙就要承担举证不能的法律后果。由于周晓菲律师向法院提出的观点，符合法官对举证责任的一般理解规则，因此，本案的主审法官初步认同了周晓菲律师的意见。

周晓菲律师认为，主审法官初步认同了自己的意见，并不等于本案主审法官就一定会做出对甲有利的判决。要想获得法官做出对甲有利的判决，还需要进一步让法官根据审判规则得出有利于甲的判断。于是，周晓菲律师继续围绕自己选定的问题焦点，仔细研究了与本案有关的所有材料。周晓菲律师发现，根据本案的证据材料，完全没有任何证据可以表明乙在与甲签订《商品房认购协议》的过程中，乙向甲出示过《预售合同》样本；乙既未将《预售合同》样本要求甲签字，也没有将《预售合同》作为《商品房认购协议》的附件。周晓菲律师敏锐的感觉到，这一事实，在通常情况下，对法官认定案件事实，意义并不重大。但是，在本案主审法官已经初步认同“由于被告主张‘甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容’，因此，乙应该向法院举证证明‘甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容’，否则，乙就要承担举证不能的法律后果”这一观点的情况下，这一事实必然会坚定本案主审法官向乙分配举证责任之决心的。

于是，周晓菲律师向本案的主审法官反映了自己发现的问题。至此，一个甲原来很难完成举证责任的案件，诉讼走向开始向有利甲的方向发展。

【裁判结果】 经法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议。乙返还甲已经缴纳的定金。本案圆满得到解决。

第三篇：黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案

黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案

裁判摘要

对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。

根据合同法第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。原告：黄颖，女，35岁，职员，住北京市宣武区虎坊路。被告：北京美晟房地产开发有限公司，住所地：北京市大兴区旧宫镇。

法定代表人：杨美玲，该公司总经理。

原告黄颖因与被告北京美晟房地产开发有限公司（以下简称美晟房产公司）发生商品房预售合同纠纷，向北京市大兴区人民法院提起诉讼。

原告诉称：原告通过签订合同，购买了被告预售的一套房屋。在办理入住手续时原告发现，该房屋客厅窗外有一根用于装饰的钢梁。1

这个钢梁不仅遮挡窗户，给原告造成视觉和心理障碍，还威胁原告的人身、财产安全和隐私权。在原告与被告签订合同过程中，被告没有以售楼处的沙盘图、展示的样板间或者其他任何宣传资料，向原告明示窗外有这个钢梁，更没有在购房合同中约定窗外有钢梁。原告多次以书面方式要求被告解决这个问题，但被告均以各种借口拒绝。请求判令被告拆除原告窗外的装饰钢梁，并负担本案诉讼费用。

被告辩称：原告所诉窗外有钢梁情况属实。这个钢梁是从整个小区的美观与协调考虑，按照经政府相关部门批准的小区建设设计图纸安装的，且符合建筑规范。现在整个小区已经竣工，并经验收合格。原告应该考虑整个小区的利益，况且现在原告已入住，表明其对房屋的现状也认可。不同意原告的诉讼请求。

北京市大兴区人民法院经审理查明：

2003年8月17日，原告黄颖与被告美晟房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：黄颖（买受人）购买美晟房产公司（出卖人）预售的美然・北美态度（又名“美利新世界”）E-7幢2单元502号商品房一套，建筑面积143.4平方米，总金额567864元。2004年8月16日，美晟房产公司给黄颖发出《入住通知书》，现在黄颖已办理入住手续，并已交纳所购房屋价款。同月，黄颖给美晟房产公司发函反映窗外钢梁一事。

另查明，2003年6月30日，北京市建筑设计研究院审查批准的被告美晟房产公司施工图中，诉争房屋外设计有装饰钢梁。在美晟房产公司为预售房屋而展示的沙盘图上，诉争房屋外无装饰钢梁。双方

当事人签订的《商品房买卖合同》中，对客厅外存在钢梁一事未约定。现诉争房屋经验收合格，竣工图也经政府有关部门审核批准。

上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、沙盘图照片、北京市建筑工程施工图、设计文件审查报告、竣工图等证据证实。北京市大兴区人民法院认为：

原告黄颖与被告美晟房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应当确认合法有效。美晟房产公司为预售房屋展示的沙盘图，只能反映整个小区外部的总体概况，不能反映建筑设施的各个细节。因此，预售房屋外墙及室内装修的标准，应以经政府有关部门审核批准的施工图、竣工图以及《商品房买卖合同》中的约定为准。经政府有关部门审核批准的竣工图表明，诉争房屋的设计不违反法律法规的强制性规定，且建造符合相应建筑规范。在交接房屋时，黄颖未提出异议，并实际办理了入住手续，现以窗外钢梁侵犯其人身、财产安全和隐私权，造成视觉和心理障碍为由，诉请美晟房产公司拆除该钢梁，因无合同依据及损害后果，不予支持。

据此，北京市大兴区人民法院于2005年3月20日判决：驳回原告黄颖的诉讼请求。

诉讼费50元，由原告黄颖负担。

黄颖不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉称：

1、本案是合同纠纷，双方都应当按合同约定行事，法院也应当按合同约定解决纠纷。一审既然承认双方在合同中对有无横梁并未约定，就不

能对这个合同未约定的问题添附“政府有关部门审核批准”等条款；

2、上诉人购买的是期房而非现房，故只能依照宣传册、沙盘的展示来签订购买房屋合同，这是合同中未提及钢梁一事的根本原因。而在签订合同前，被上诉人对有无钢梁是清楚的，却故意隐瞒了这一情节，已经违约在先。以无合同依据驳回上诉人的诉讼请求，是颠倒黑白；

3、在入住前，被上诉人并未将该房屋外有横梁一事告知上诉人。入住时，上诉人是在没有任何选择余地的情况下，才在《业主入住验收单》上签字，但同时在此单上对窗外有装饰钢梁一事提出明确的书面异议。一审认定上诉人在房屋交接时未提出异议，不是事实。请求：

1、撤销一审判决；

2、判令被上诉人将装饰横梁上移55厘米。美晟房产公司同意一审判决。

北京市第一中级人民法院经审理查明：

上诉人黄颖所购房屋之楼号，已经由《商品房买卖合同》中表述的E-7幢2单元502号，变更为10号楼2单元502号。对此处房屋窗外的钢梁，黄颖在一审中一再陈述，其已通过《业主入住验收单》明确提出书面异议，该《业主入住验收单》由被上诉人美晟房产公司保存。二审中，经法院要求，美晨房产公司拒不交出有黄颖签名的《业主入住验收单》。

经实地观察，诉争房屋窗外的钢梁，纯属该幢楼房外立面的装饰造型，对楼房主体结构没有影响。装饰造型底部的横梁位于5楼与6楼之间，对5楼部分房屋的窗户造成一定程度且永久性遮挡，从而影响窗内人的视觉感受。

除此以外，二审确认一审查明的其他事实。

二审中，上诉人黄颖提交由有资质证书的北京首都工程建筑设计有限公司出具的一份报告。报告主要内容为：为不影响黄颖、王永旗、吴卫兵、韩峻巍、莫莉、刘羽、赵远昭等5楼住户的采光，美利新世界D户型5层房屋外装饰钢梁的底部横梁以从现位臵上移55厘米重新焊接为宜。经质证，对北京首都工程建筑设计有限公司的上述报告，双方当事人均无异议。

本案争议焦点为：

1、对诉争房屋窗外的钢梁，黄颖入住时是否认可？

2、钢梁的存在是否构成美晟房产公司违约？美晟房产公司对此应否承担违约责任？

北京市第一中级人民法院认为：

房屋是价值昂贵的不动产，日常生活经验法则说明，对所购房屋显而易见的瑕疵，业主收房时一般不会轻易忽视。上诉人黄颖在一审中一再陈述，收房时对窗外有装饰钢梁一事，其已在《业主入住验收单》上明确提出书面异议。《业主入住验收单》是被上诉人美晟房产公司单方保存的证据，经法院要求，美晟房产公司拒不提交。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”据此，可以推定黄颖关于收房时已对窗外有钢梁一事提出书面异议的主张成立。一审认定黄颖在交接房屋时未提出异议，不符合事实，应当纠正。本案是商品房预售合同纠纷，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因装饰钢梁影响窗内人的视觉感受，上诉人黄颖诉请判令被上诉人美晟房产公司承担将装饰横梁上移55厘米的责任；美晟房产公司坚称，是从整个小区的美观与协调考虑，且在经过政府有关部门批准与符合建筑规范的情况下才安装这个钢梁，黄颖应顾及整个小区的利益。在美晟房产公司与黄颖签订的合同中，没有约定预售的房屋外有装饰钢梁；在美晟房产公司给黄颖展示的沙盘上，房屋模型外也没有装饰钢梁；而美晟房产公司交付给黄颖的房屋，窗外却有装饰钢梁遮挡。美晟房产公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。至于安装钢梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范，属另一法律关系，不能成为美晟房产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。业主花费巨额资金购买房屋，注重的不是房屋外墙立面美观，而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一前提下，黄颖才可能与美晟房产公司签订《商品房买卖合同》。衡法酌理，不能为保全钢梁的装饰功能，而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。黄颖主张将装饰横梁上移55厘米，既有北京首都工程建筑设计有限公司证明在技术上可行，又可以用较低的成本补救装饰钢梁带来的不当影响，此意见应予采纳。

综上所述，一审判决认定事实不清，导致判决结果失当，应当纠正。据此，北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼

法》第一百五十三条第一款第（三）项规定，于2005年7月8日判决：

一、撤销一审民事判决；

二、本判决生效后10日内，被上诉人美晟房产公司将上诉人黄颖所购房屋窗外的装饰钢梁横梁上移55厘米并重新焊接。

一、二审案件受理费各50元，由被上诉人美晟房产公司负担。本判决为终审判决。

2006年2月10日中华人民共和国最高人民法院公报[2006]第2期出版

第四篇：交通银行中山分行与中山市高科技开发区城市信用社等存单纠纷案

交通银行中山分行与中山市高科技开发区城市信用社等存单纠纷案

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

（2001）民二提字第11号

原审上诉人（一审被告）：交通银行中山分行。

负责人：强舜，该行行长。

诉讼代理人：林星玉，康达律师事务所律师。

诉讼代理人：方晓梅，康达律师事务所律师。

原审被上诉人（一审原告）：中山市高科技开发区城市信用社。

法定代表人：魏跃，理事长。

诉讼代理人：张嫦娥，中山市高科技开发区城市信用社主任。

诉讼代理人：赵琼，广东弘力律师事务所律师。

原审被上诉人（一审第三人）：中山市巨龙工贸有限公司。

法定代表人：张洪庄，该公司经理。

原审上诉人交通银行中山分行（以下简称中山交行）与原审被上诉人中山市高科技开发区城市信用社（以下简称高科技信用社）、原审被上诉人中山市巨龙工贸有限公司（以下简称巨龙公司）存单纠纷一案，广东省高级人民法院于1998年8月13日作出（1998）粤法经一上字第153号民事判决，已发生法律效力。中山交行不服该判决，向本院申请再审。本院于2001年9月13日作出（2001）民二监字第355号民事裁定，决定对本案进行提审，并依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

经本院再审查明：1996年2月8日、13日和14日，高科技信用社与中山交行孙文路办事处（以下简称孙文办）签订了五份内容相同的信托（委托）存款合同，合同号为中交银字第005、006、007、008、009号，每份合同约定：高科技信用社同意将有权自主支配的资金（人民币）2000万元作为信托（委托）存款资金，交由孙文办自行管理使用。孙文办对高科技信用社信托（委托）存款按月息15‟支付，利息支付方法以高科技信用社信托（委托）存款划到本行账户的次日起按季计付。履行期限为6个月。合同期间，高科技信用社不得提前支取信托（委托）存款资金，合同期满后，孙文办负责偿还存款应付的本息。孙文办对高科技信用社提供的信托（委托）资金在管理使用上承担完全的经济责任。高科技信用社分五次向孙文办各汇款2000万元共计一亿元人民币。合同到期后，高科技信用社要求孙文办兑付存款本息未果，遂于1997年9月4日，向中山市中级人民法院起诉，请求判令中山交行兑付中交银字第005、006、007号合同项下6000万元存款本息。

另查明：高科技信用社办理汇款手续时使用的是其特种转账借（贷）方传票。该传票一式三联，其中一联为蓝色，作为高科技信用社付款凭证；另两联为淡紫色，一联由孙文办收款后加盖转讫章交回高科技信用社，一联由孙文办留存作收款人账凭证。高科技信用社在一审诉讼期间提交的1996年2月8日（005号合同）特种转账借（贷）方传票蓝色联，付款单位全称为存放同业款项，收款单位全称为交行孙文路办事处，与淡紫色两联传票记载的付款单位高科技信用社、收款单位高科技信用社内容不相符合，蓝色传票联收款单位账号是空白的，加盖转讫章交回高科技信用社淡紫色一联收款单位账号为02—413270，系孙文办以高科技信用社名义开设的活期存折账户；中山交行提供的留作收款入账之用的淡紫色一联收款单位账号为4—20156039，系巨龙公司在孙文办开立的账号；转账原因三联均为往来款。1996年2月12、14日（006、007号合同），高科技信用社提供的作为付款凭证的蓝色传票联收款单位账号是空白的，加盖转讫章交回高科技信用社淡紫色传票联收款单位账号为02—413270。2月12日蓝色传票联高科技信用社所盖的转讫章上日期为2月13日，淡紫色传票联孙文办所盖的转讫章为2月12日；应由孙文办提供的2月12、14日淡紫色联传票，孙文办没有提供。转账原因均为往来款。

孙文办以高科技信用社名义开设活期存折账户后，未将存折交高科技信用社保管。高科技信用社也未向孙文办索要存款凭证。孙文办收到6000万元款项后，将2000万元转入巨龙公司4—20156039账户，4000万元先转入高科技信用社在孙文办开立的02—413270账户，再转入巨龙公司账户。之后，又将6000万元转入巨龙公司在高科技信用社开立的账户，并由高科技信用社给巨龙公司开具了定期存单。

又查明：1996年5月30日、8月14日，巨龙公司两次汇付高科技信用社450万元和470万元。高科技信用社称此920万元，是巨龙公司支付与其1995年10月19日签订的6000万元借款合同的利息。中山交行称是巨龙公司支付给高科技信用社005号至009号合同共计一亿元人民币6个月的利息。

1997年1月9日，高科技信用社与案外人深圳市万延汽车工业有限公司（以下简称万延汽车公司）补签了金额为6000万元的工商企业借款合同，借款期限6个月，还款时间为1996年8月13日，同日，高科技信用社与万延汽车公司、深圳市万延工业城有限公司（以下简称万延工业城公司）签订了金额为6000万元的借款承还保证书，并将两份合同签订的时间倒签为1996年2月13日。高科技信用社原副主任韩可义在接受中山交行代理人调查借款合同及一亿元存款情况时，承认工商企业借款合同、借款承还保证书，是在朱仲一（系万延工业城公司法定代表人）承诺由其偿还一亿元存款后补签的合同，每次高科技信用社贷给朱多少款，贷款规模和通过孙文办怎样做，都是高科技信用社理事长魏跃提出，事后朱仲一属下就直接拿着魏跃在高科技信用社对他们讲的方法的存款合同来找他办手续。

1997年2月7日，万延工业城公司在给中山市检察院、中山市纪检、中山市交行“有关中山市交行孙文路办事处给我万延工业城所属分支机构担保和投资，以及中山高科技、阜康信用社资金转存交行孙文路办事处的有关情况说明”第（9）笔：万延工业城所属分支机构在中山高科技信用社1995～1996年共计贷款5．5亿元，这些贷款是用万延工业城所属的分支机构在中山市的房地产作抵押合法贷取的。„„高科技信用社将上述贷款发给万延工业城所属分支机构后，又觉得规模大，因此又要求将部分贷款通过委托存款的名义将款划人孙文办再转给他们使用，实际上这些委托存款只是名义上的，真正的债权债务关系仍然是万延所属分支机构和高科技信用社，并且是以房产作抵押合法借贷的。

1997年3月15日，万延工业城公司法定代表人朱仲一给中山交行出具一份证明中称，高科技信用社曾多次共将一亿元信托（委托）存款存人孙文办，随即又将这些款项划入他们公司及其属下使用。这些款项表面看来似乎是作为存款存人交行孙文办，而实际上是他作为公司法人同高科技信用社几位负责人事先商定为回避规模而采取名义存款形式，真正的债权债务关系应是高科技信用社和万延公司所属分支机构。

1997年3月24日，高科技信用社给中山市人民检察院出具的“转存中山交行一亿元人民币的情况汇报”中称：“深圳万延汽车工业城有限公司（法人朱仲一）向本社提出贷款申请，要求贷款一亿元用于开发生产汽车，并提出由深圳万延工业城有限公司（法人朱仲一）进行担保。当时，我们对该项目进行了调查、了解、论证，要求其办理抵押登记手续，但据朱总介绍，万延工业城新建，没有房产证及土地证，因此不能办理抵押登记手续。我们考虑到，企业做担保，风险太大，没有同意。最后商定为我社不把款项付给贷款企业，而是把此款项转存到孙文办。由孙文办与我社签订委托存款合同，如果贷款人不能按期偿还贷款，我社可以凭存款合同要求中山交行还款，我社不承担风险。后来，按此方案办理了有关手续”。

1997年6月1日、7月31日，孙文办原负责人殷志远在中山市检察院交代一亿元存款事实中称：他及沈坚从来没有与高科技信用社的任何领导或工作人员直接商谈过资金问题，仅从朱仲一谈话中，知道高科技信用社有魏主任、黄主任，而韩主任到过孙文办几次。任务是拿委托存款合同，匆匆几分钟，没有谈及资金问题，因为双方都明白，朱仲一与高科技信用社的资金使用早已办妥手续并作了安排，不用他们与韩主任再谈什么了。而委托存款合同也仅是形式而已。一亿元的委托存款，是朱仲一与高科技信用社谈妥了条件，包括利率、期限等，办好了有关手续后，由高科技信用社分若干次（可按委存合同时间逐笔跟踪）将资金划入在孙文办开立的“高科信社”存折，再划入巨龙公司账户，继而又从巨龙账户划转回高科技信用社。根据朱仲一讲，此一亿元资金从筹集、划转、使用均由他与高科技信用社主要领导谈妥，并办理了有关手续。不用孙文办负任何责任，还本付息均由朱仲一或巨龙公司负责。孙文办出具委托存款合同，是为方便高科技信用社回避贷款规模，应付检查而已。孙文办没有使用其任何资金，帮助高科技信用社转款是为了增加孙文办的存款积数。

1997年6月5日，孙文办原负责人沈坚在中山市检察院就一亿元存款事实的交代中称：高科技信用社的一亿元存款是在96年初分三笔从高科技信用社转入后（第一笔2000万元，第二笔4000万元，第三笔4000万元）转入万延公司下属公司账户中使用。该一亿元的资金，90％以上全部均转回万延公司在高科技信用社的账户之中。至于这些资金为何要来回转，其真实的作用是怎样，高科技信用社与万延公司之间怎样核算等，他们可以说是不太清楚。他们只是按照朱仲一的所谓方案去办理手续而已。该一亿元资金的实际使用者明确是万延公司及属下公司。

孙文办是中山交行依法设立的办事机构，其经营范围不包括信托（委托）贷款业务。

中山市中级人民法院审理认为：高科技信用社与孙文办之间的行为实为以存款合同为表现形式的违法拆借行为，其以存款合同关系掩盖非法融资关系，故意规避国家金融管理制度。由此，双方所签订的存款合同应确认为无效。双方参与违法拆借均应承担相应的民事责任。孙文办没有在约定的期限内将资金本息偿还给高科技信用社，是酿成本案纠纷的主要原因，应承担主要过错责任，把违法拆借的款项还给高科技信用社，并按人民银行规定的同期存款利率赔偿该款借用期间的利息。高科技信用社明知孙文办没有资金拆借权，却变相与孙文办发生融资行为，对造成纠纷也应承担相应的过错责任。合同里约定的利息已超出法定利率，不予支持。中山交行在诉讼中主张高科技信用社已收到巨龙公司给付本案所涉合同项下利息证据不足，不予认定。孙文办自行把高科技信用社的存款转给了巨龙公司，则该笔款项实际上已由巨龙公司使用。由此，巨龙公司应对高科技信用社的存款承担连带偿还责任。判决：中山交行和巨龙公司应在本判决发生法律效力15天内，共同连带向高科技信用社返还款项6000万元以及该款项的利息。利息统一从1996年2月13日开始计至付清日止。其中，从1996年2月13日计至同年8月13日，按月息6‟计付；从1996年8月14日计至付清日止，则按人民银行同期存款利率，按实际存款期分不同档次计付利息。案件受理费391 010元，由中山交行和巨龙公司共同承担300 000元，由高科技信用社承担91 010元。

中山交行不服一审判决，向广东省高级人民法院提出上诉称：一审判决认定本案是违法拆借行为违背事实和法律。本案的资金流转关系发生在高科技信用社和巨龙公司之间，孙文办只居于中介地位。认定巨龙公司支付给高科技信用社的920万元款项是支付双方1995年10月19日签订的两份借款合同项下的利息是错误的。本案应属于委托贷款关系，巨龙公司不能偿还贷款的风险应由高科技信用社自行承担。请求撤销原判，驳回高科技信用社对中山交行的诉讼请求，判令巨龙公司对万延工业城偿还6000万元及利息给高科技信用社承担连带责任。

高科技信用社答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

巨龙公司未作答辩。

广东省高级人民法院经审理认为：高科技信用社与孙文办签订存款合同，依约将6000万元资金交付给孙文办，由孙文办将6000万元资金划入巨龙公司账户，高科技信用社依据存款合同和汇款凭证提起本案诉讼，本案属以存单为表现形式的借贷纠纷案件，高科技信用社与孙文办所签订的三份信托（委托）存款合同，依法应确认无效。巨龙公司自孙文办取得6000万元资金使用，应确认巨龙公司为用资人。依照《最高人民法院关于审理存单纠纷案件的若干规定》第六条第（二）项第1目的规定，巨龙公司和孙文办应承担连带偿还6000万元本金和利息给高科技信用社，利息按中国人民银行同期同类企业存款利率计付。孙文办是中山交行依法设立的办事机构，不具有独立承担民事责任的能力，中山交行依法应对孙文办的债务承担清偿责任。所谓孙文办工作人员是否涉嫌犯罪并被依法追究刑事责任，并不免除中山交行在本案中所依法承担的民事责任，亦不影响本案民事案件的审理，中山交行请求中止本案民事诉讼的审理，无法律依据。中山交行主张巨龙公司支付给高科技信用社的920万元款是本案6000万元本金及另案4000万元的利息，并据此认为孙文办与高科技信用社、巨龙公司之间设立了委托贷款法律关系，因无相应证据证明，不予采纳。深圳万延工业城有限公司不是本案用资人，中山交行请求追列为本案当事人并承担民事责任，于法无据。原判决认定事实清楚，适用法律准确，但对利息计付的表述略有不当。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第一百五十八条之规定判决：变更中山市中级人民法院（1997）中中经初字第119号民事判决为：中山交行和巨龙公司连带向高科技信用社偿还6000万元本金和利息（其中2000万元自1996年2月8日起、2000万元自1996年2月13日起、2000万元自1996年2月14日起。均计至付清之日止，按中国人民银行同期同类企业存款利率计算）。限自本判决送达之日起十日内清付，逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费391 010元，由中山交行和巨龙公司共同承担30万元，高科技信用社承担91 010元。二审案件受理费391 010元由中山交行承担。

中山交行不服广东省高级人民法院终审判决，向本院申请再审称：终审判决认定高科技信用社将6000万元资金交付给孙文办，由孙文办将6000万元划入巨龙公司，回避了高科技信用社给中山市检察院“转存交行一亿元人民币的情况报告”中承认一亿元贷款的用资人是高科技信用社事先指定的这一重要事实。此外，终审判决对巨龙公司付给高科技信用社920万元款项是否属于支付本案6000万元的利息，高科技信用社通过孙文办转给巨龙公司的6000万元资金于交付的当天又转回高科技信用社，高科技信用社据此为巨龙公司开出相应的定期存款凭证，以及高科技信用社与万延汽车公司和万延工业城公司补签了6000万元的借款合同及借款承还保证书等事实未予认定。中山交行提出新证据，证明高科技信用社通过与孙文办签订存款合同的方式将6000万元资金拆借给巨龙公司使用，是高科技信用社与巨龙公司事先商定的，用资人巨龙公司是高科技信用社事先指定的。原审判决由中山交行和巨龙公司连带承担偿还高科技信用社6000万元本息的责任与事实不符，显失公平。

高科技信用社答辩称：原审认定的事实没有错漏。高科技信用社知道用资人是谁，但对本案争议资金的使用没有决策权，双方签订的存款合同约定，资金的管理责任在中山交行。是孙文办将资金交给用资人，根本没有另行得到高科技信用社的指定。原审适用法律正确，应予维持。

巨龙公司未作答辩。

本院认为：高科技信用社与巨龙公司经协商决定，由高科技信用社与孙文办签订存款合同，将其中的2000万元款项直接转入巨龙公司在孙文办设立的账户，4000万元款项转入孙文办为其开立的存折账户，再将该笔资金划入巨龙公司账户，高科技信用社依据存款合同和付款凭证提起诉讼，据此，应认定本案系以存单为表现形式的借贷纠纷，属于违法借贷，高科技信用社与孙文办签订的005、006、007号信托（委托）存款合同，应依法认定无效。巨龙公司实际使用了本案争议款项，应确定其为本案用资人。

本案虽然没有书面证据证明高科技信用社指令孙文办将款项转给巨龙公司，形式上是由高科技信用社与孙文办签订了信托（委托）存款合同，并将款项转给了孙文办，但是，从高科技信用社与巨龙公司协商如何使用该笔借款，其使用特种转账借（贷）方传票转款时，没有严格按照银行规定逐栏填写、一式三联没有联联相符、转款原因本应是存款而写成性质不确定的往来款，以及本案资金最后转回高科技信用社的事实表明，高科技信用社签订信托（委托）存款合同的真实意思表示，并不是与孙文办建立真正的存款关系，而是通过孙文办将款项借给巨龙公司使用，孙文办将高科技信用社的款项转给巨龙公司使用并未违背高科技信用社的意愿。高科技信用社在给中山市人民检察院出具的“转存中山交行一亿元人民币的情况汇报”中，已清楚地表达了存款的真实目的，具体实施方法也是按照其表述内容进行的，孙文办的转款行为，实际上体现了高科技信用社的真实意思表示。因此，不能认定是孙文办自行将资金转给用资人使用。存款合同到期，巨龙公司不能按期还款，高科技信用社又与案外人万延汽车公司、万延工业城公司补签了金额为6000万元的“工商企业借款合同”、“借款承还保证书”，并将合同签订时间倒签的行为，同孙文办原负责人、高科技信用社原负责人的交代、万延工业城法定代表人朱仲一出具的情况说明，与高科技信用社向中山市检察院出具的情况汇报所述内容相互印证的事实，表明高科技信用社就是要将一亿元资金给巨龙公司使用。高科技信用社不仅知道6000万元的用资人是巨龙公司，而且本案的用资人在这笔借款贷出以前就已被高科技信用社指定。因此，本案的用资人应认定是高科技信用社指定。高科技信用社主张其对争议款项没有管理和决策权，存款合同是当事人的真实意思表示的理由，本院不予支持。

关于双方争议的920万元是哪笔贷款利息问题。高科技信用社提供了《巨龙工贸有限公司还本息情况说明》和其与巨龙公司签订的两份抵押贷款6000万元，利率分别为月息14‟、12‟的抵押贷款合同，但情况说明中的计算方法缺乏合理依据。而中山交行提供的巨龙公司支付给高科技信用社005号至009号合同共计一亿元，月息15‟，按照合同约定6个月利息的计算方法更为准确，本院予以采纳。但本案诉讼标的为6000万元，按照005、006、007号存款合同的利息，在920万元利息中的份额计算利息为552万元。

《最高人民法院关于审理存单纠纷案件的若干规定》第六条第（一）款第一项规定：“在出资人直接将款项交与用资人使用，或通过金融机构将款项交与用资人使用，金融机构向出资人出具存单或进账单、对账单或与出资人签订存款合同，出资人从用资人或金融机构取得或约定取得高额利差的行为中发生的存单纠纷案件，为以存单为表现形式的借贷纠纷案件”。第（二）款第一项规定：“以存单为表现形式的借贷，属于违法借贷，出资人收取的高额利差应冲抵本金。出资人、金融机构与用资人因参与违法借贷均应承担相应的民事责任”。第（二）款第一项第3目规定：“出资人将资金交付给金融机构，金融机构给出资人出具存单或进账单、对账单或与出资人签订存款合同，出资人再指定金融机构将资金转给用资人的，首先由用资人返还出资人本金和利息。利息按人民银行同期存款利率计算至给付之日。金融机构因其帮助违法借贷的过错，应当对用资人不能偿还出资人本金部分承担赔偿责任，但不超过不能偿还本金部分的40％。”根据上述规定，对于本案纠纷的产生及由此造成的损失，应根据各方的过错合理划分各方的民事责任。巨龙公司因参与违法借贷，且长期占用争议款项未予归还，引起本案纠纷，应承担主要责任，其应向高科技信用社承担偿还借款本金和利息的责任。但高科技信用社所取得的552万元利差应从本金中扣除。高科技信用社为获取高额利差，规避有关法律法规规定，进行违法借贷，有过错；孙文办违规操作，帮助高科技信用社完成了违法借贷，亦有过错，其对巨龙公司不能偿还高科技信用社的借款本金应承担40％的责任。孙文办是中山交行依法设立的办事机构，不具有独立承担民事责任的能力，对于孙文办在本案中承担的债务，中山交行应承担清偿责任。原审判令中山交行对偿还高科技信用社的借款本息承担连带责任，属认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、撤销广东省中山市中级人民法院（1997）中中经初字第119号民事判决和广东省高级人民法院（1998）粤法经一上字第153号民事判决。

二、中山市巨龙工贸有限公司偿还中山市高科技开发区城市信用社本金5448万元及利息（利息按照中国人民银行规定的同期存款利率计算，计至付清之日止）。

三、交通银行中山分行对中山市巨龙工贸有限公司不能偿还中山市高科技开发区城市信用社本金部分承担40％的赔偿责任。

一审案件受理费391 010元，二审案件受理费391 010元，共计782 020元，由交通银行中山分行承担260 673．32元，中山市高科技开发区城市信用社承担260 673．34元，中山市巨龙工贸有限公司承担260 673．34元。

本判决为终审判决。

审 判 长 官 鸣 代理审判员 孙基刚 代理审判员 陈 佳 二00二年七月二十日 书 记 员 张利华

第五篇：中国农业银行股份有限公司上海闸北支行诉施某等金融借款合同纠纷案

中国农业银行股份有限公司上海闸北支行诉施某等金融借

款合同纠纷案

_______________________________________________________________________________________

（2009）闸民二（商）初字第598号

民事判决书

原告中国农业银行股份有限公司上海闸北支行（原中国农业银行上海市闸北支行）。代表人戴某，该支行行长。

委托代理人魏某，该支行员工。

委托代理人陈某，该支行员工。

被告施某。

被告曹某。

以上两被告共同委托代理人范瑶瑶，上海市白玉兰律师事务所律师。

以上两被告共同委托代理人谢志刚，上海市白玉兰律师事务所律师。

被告上海宝吉汽车销售服务有限公司。

原告中国农业银行股份有限公司上海闸北支行与被告施某、被告曹某、被告上海宝吉汽车销售服务有限公司（以下简称被告宝吉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2009年7月30日受理后，依法组成合议庭，于2009年11月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人魏某、陈某,被告施某、被告曹某共同委托代理人谢志刚到庭参加诉讼。被告宝吉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称，2004年4月21日，“被告施某”向原告申请汽车消费贷款人民币264,000元，被告宝吉公司也表示已与被告施某达成购车初步意向。2004年4月22日，原告与“被告施某”、被告宝吉公司签订合同编号为***726的《汽车抵押借款合同》

一份，该合同约定：“被告施某”向原告借款264,000元并以所购车辆提供抵押担保；借款期限自2004年4月22日起至2007年4月21日止；被告宝吉公司为该借款提供连带责任保证，保证期内，如被告施某购买的车辆领取牌照且办妥抵押登记的，自原告收执他项权利证书之日起，保证责任终止。签约当日，原告将264,000元汇入“被告施某”出具的划款委托书所指定的被告宝吉公司帐户，但未办妥车辆抵押登记手续。2004年4月29日，“被告曹某”出具承诺共同偿还贷款本息至贷款结清止的共同还款承诺书。涉案贷款到期，原告未获足额还贷，遂在2007年6月以（2007）闸民二（商）初字第672号案向上海市闸北区人民法院起诉本案三被告，后原告撤诉。根据上案中的鉴定书，被告施某、被告曹某在涉案《汽车抵押借款合同》等材料上的签名均非其本人所签。据此，现原告起诉，请求判令：

1、确认2004年4月22日合同编号为***726的《汽车抵押借款合同》无效；

2、被告宝吉公司返还原告264,000元；

3、被告宝吉公司赔偿原告利息损失（以264,000元为基数，从2004年4月23日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率为标准计至本判决生效之日止）；

4、本案诉讼费由被告宝吉公司负担。庭审后，原告自认已获还款178,683.68元，并将上述第2、3项诉请相应减少为：

2、被告宝吉公司返还原告85,316.32元；

3、被告宝吉公司赔偿原告利息损失（以85,316.32元为基数，从2004年4月23日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率为标准计至本判决生效之日止）。

原告提供以下证据材料：

1、企业名称变更预先核准通知书，旨在证明原告更名情况；

2、2004年4月22日合同编号为***726的《汽车抵押借款合同》，旨在证明该合同上被告施某的签名非其本人所签，该合同无效；

3、2004年4月29日共同还款承诺书，旨在证明该承诺书上被告曹某的签名非其本人所签，涉案合同无效；

4、2004年4月21日划款委托书，旨在证明该委托书上被告施某的签名非其本人所签，涉案合同无效；

5、2004年4月22日借款凭证，旨在证明原告将264,000元汇入被告宝吉公司账户；

6、（2007）闸民二（商）初字第672号民事裁定书，旨在证明原告曾起诉，后又撤诉；

7、被告施某、被告曹某身份证复印件，旨在证明被告施某、被告曹某的身份情况。

本案审理中，本院为核实有关情况，调取了（2007）闸民二（商）初字第672号案中的民事起诉状、原告起诉时提供的材料、沪公刑技文鉴字（2007）第0534和第0589号鉴定书、民事撤诉申请书、民事裁定书以及法庭审理笔录。

被告施某、被告曹某共同辩称：第一，原告提供的所有证据材料上被告施某、被告曹某的签名均非本人所签，两人也未委托他人代签，且对此不予追认，现对本案原告诉讼请求不持异议；第二，被告施某、被告曹某从未向被告宝吉公司购车，且不知该公司如何获取两人的身份资料。

被告宝吉公司经本院公告送达起诉状副本、应诉和举证通知书以及开庭传票后未应诉。经审理查明，被告施某向原告申请汽车消费贷款264,000元的2004年4月21日汽车贷款申请表落款署名为被告施某，被告宝吉公司在此表中明确与被告施某达成购车初步意向并加盖公章。2004年4月21日向原告出具的委托将贷款264,000元划入被告宝吉公司帐户的划款委托书落款署名为被告施某，同日向原告出具的同意抵押证明落款署名为被告施某与被告曹某。2004年4月22日原告签订一份合同编号为***726的《汽车抵押借款合同》，该合同落款的借款人署名为被告施某，被告宝吉公司亦在该合同落款的保证人处盖章，该合同约定：被告施某向原告借款264,000元并以所购车辆提供抵押担保；借款期限自2004年4月22日起至2007年4月21日止；被告宝吉公司为该借款提供连带责任保证，保证期间为合同约定的债务期限届满之日起二年，保证期内，如车辆领取牌照且办妥抵押登记的，自原告收执他项权利证书之日起，保证终止。2004年4月22日，原告将264,000元汇入被告宝吉公司帐户，相应借款凭证落款的借款人署名为被告施某。2004年4月29日向原告出具的承诺共同偿还贷款本息至贷款结清止的共同还款承诺书落款署名

为被告曹某。

另查明，本案审理中，原告自认，涉案贷款系授权被告宝吉公司办理，且未办理车辆抵押登记手续，原告已获还款共计178,683.68元。

再查明，原告曾以（2007）闸民二（商）初字第672号案起诉本案三被告，后又撤诉。在该案审理中，本院委托上海市刑事科学技术研究所对涉案《汽车抵押借款合同》等六份材料进行笔迹鉴定，鉴定结论为：①2004年4月22日《汽车抵押借款合同》第8页上书写的“施某”签名字迹、第9页上借款人落款中的“施某”签名字迹及其他书写字迹以及保证人落款中的书写字迹，2004年4月21日汽车消费贷款申请表上书写的字迹，2004年4月21日划款委托书、2004年4月22日借款凭证上书写的“施某”签名字迹、2004年4月21日同意抵押证明、2004年4月29日共同还款承诺书上除“曹某”签名字迹以外的其它书写字迹与提供比对的施某字迹样本不是同一人书写；②2004年4月21日同意抵押证明上书写的“曹某”签名字迹、2004年4月29日共同还款承诺书上除“曹某”签名字迹以外的其它书写字迹与提供比对的曹某字迹样本不是同一人书写；③2004年4月29日共同还款承诺书上承诺人签字、盖章处的“曹某”签名字迹与提供比对的曹某字迹样本不是同一人书写。

以上事实，有原告企业名称变更预先核准通知书、汽车消费贷款申请表、同意抵押证明、《汽车抵押借款合同》、共同还款承诺书、划款委托书、借款凭证、民事裁定书、鉴定书、谈话笔录以及庭审笔录等为证。

本院认为，根据鉴定结论，涉案汽车消费贷款申请表、《汽车抵押借款合同》、共同还款承诺书、同意抵押证明、划款委托书、借款凭证上被告施某、被告曹某的签名均非本人所签，两人也未委托他人代签，且对此不予追认，所以，涉案《汽车抵押借款合同》无效。鉴于合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，而本案原告系将264,000元汇入被

告宝吉公司帐户，故被告宝吉公司理应将此款返还原告。现原告未获足额还款，被告宝吉公司应返还原告余款85,316.32元并赔偿相应利息损失。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：

一、确认2004年4月22日合同编号为***726的《汽车抵押借款合同》无效；

二、被告上海宝吉汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司上海闸北支行85,316.32元；

三、被告上海宝吉汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国农业银行股份有限公司上海闸北支行利息损失（以85,316.32元为基数，从2004年4月23日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率为标准计至本判决生效之日止）。

负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费2,997.80元（原告已预交），由被告宝吉公司负担，应于本判决生效之日起十日内履行完毕。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长倪德生

审判员顾静

代理审判员李霞

书记员钱佳妹