2017年上海房地产估价师《案例与分析》：影响商业房地产价格的因素考试题[合集]

第一篇：2017年上海房地产估价师《案例与分析》：影响商业房地产价格的因素考试题

2017年上海房地产估价师《案例与分析》：影响商业房地产价格的因

素考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、已知某宗临街土地的面积是5000m2，临街宽度为80m，累计深度价格修正率为70%，其所在区段的标准临街宗地的总价为500万元，标准临街宽度为100m，则这宗临街土地的单价为（）元/m2。A．560 B．700 C．437.5 D．280

2、质量检查报告应经该__审核签字。A．项目勘察、设计负责人

B．项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人 C．勘察、设计单位有关负责人

D．项目勘察、设计负责人或者勘察、设计单位有关负责人

3、《房地产开发企业资质管理规定》规定，如申领四级资质房地产开发资质等级，从事房地产开发经营时间应不少于年。A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地产估价机构必须加盖公章

4、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。A．30 B．50 C．100 D．150

5、公积金缴存比例是指职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例，一般不低于__。A．5% B．7% C．4% D．6%

6、资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满日前向资质许可机关提出资质延续申请。A：5 B：10 C：15 D：30 E：执行层的组织协调

7、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／㎡，对应的报酬率为7％。现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元／㎡。A：3275 B：3287 C：3402 D：4375 E：工业用地的监测点评估价格

8、资本化率=__+风险调整值。A．平均利润率 B．安全利率 C．经济增长率 D．银行贷款利率

9、耕地占用税的计税依据是纳税人__面积。A．经批准占用的耕地 B．经批准占用的土地 C．实际占用的耕地

D．实际占用的建设用地

10、《城市房屋拆迁管理条例》规定，尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原诉迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起日內予以公告。A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地产估价机构必须加盖公章

11、以下投资方式，不属于固定资产投资的是__。A．新建房地产项目 B．购买机器设备 C．购买生产原料 D．市政工程建设

12、我国房地产权属登记制度的特点不包括__。A．房地产权属登记由不同的登记机关分别登记 B．房地产权属登记为房地产权利动态登记 C．房地产权属登记实行申报登记制度 D．房地产权属登记具有公信力

13、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10％，则该项目的动态投资回收期。A：小于5年

B：在5～6年之间 C：在6～7年之间 D：在7～8年之间 E：借款合同

14、以下不属于长期趋势法的是。A：数学曲线拟合法 B：指数调查法

C：平均发展速度法 D：移动平均法

E：工业用地的监测点评估价格

15、下列行业中，__中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。A．批量行业 B．僵滞行业 C．分块行业 D．专业化行业

16、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的__以下征收土地闲置费。A．10% B．15% C．20% D．25%

17、下列不需交纳契税的是。A：以土地、房屋权属作价投资 B：房屋买卖

C：继承土地、房屋权属 D：房屋赠与

E：执行层的组织协调

18、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为20万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8%，运营费用增长5%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A．2500 B．400 C．2100 D．2900

19、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。A：社会因素 B：环境因素 C：人口因素 D：行政因素

E：工业用地的监测点评估价格

20、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数．【2003年考题】 A：0．91 B：0．92 C：1.09 D：1．10 E：工业用地的监测点评估价格

21、某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为__年。A．37 B．40 C．43 D．50

22、现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，其具体要做到的不包括。A：后续开发经营期究竟多长要预测准确 B：各项收入、支出在何时发生要预测准确 C：各项收入、支出发生的金额要预测准确 D：各项后续开发完成后的利润要预测准确 E：工业用地的监测点评估价格

23、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。(过时)A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性 C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性 D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性 E：工业用地的监测点评估价格

24、下列关于会计要素的表述，错误的是。A：会计要素是会计核算对象的基本分类

B：会计要素主要包括资产、负债、所有者权益、信息、费用和利润等六大类 C：会计要素是设定会计报表结构和内容的依据 D：会计要素是进行确认和计量的依据 E：执行层的组织协调

25、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A．30 B．45 C．60 D．90

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有。A：征收或者征用都是为了公共利益需要 B：征收或者征用都要依法给予补偿 C：征收是国家行为，征用是企业行为

D：征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变 E：征收是强制性的，征用是非强制性的

2、下列有关经济寿命的描述正确的是。A：经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本的持续时间

B：自然寿命一般与经济寿命相等

C：如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命

D：有关固定资产的折旧年限往往是根据其经济寿命来确定的 E：地产的经济寿命与其使用性质相关

3、下列关于登记簿的表述，正确的是。A：登记簿是不动产物权的法律根据

B：不动产登记簿是物权归属和內容的根据

C：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力

D：除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准

E：根据《中华人民共和国物权法》和《房屋登记办法》的规定，国务院印发了《房屋登记簿管理试行办法》

4、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款．法定优先受偿款包括．【2007年考题】 A：划拨土地应补交的出让金 B：已抵押担保的债权数额

C：发包人拖欠承包人的建设工程价款 D：强制执行费用 E：估价费用

5、假如市场的整体平均预期收益率为15%，一个投资项目的相关数是0.5，则其预期收益率为__，A．10% B．15% C．5% D．9%

6、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。A．在建工程抵押估价业务 B．城市房屋拆迁补偿估价业务

C．该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D．正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务

7、下列不属于划拨土地使用权范围的是__。A．政府大楼建设用地 B．商品房建设用地

C．经济适用住房建设用地

D．国家重点扶持的水利项目用地

8、选择最佳的开发利用方式包括__等的确定。A．结构 B．构造 C．用途 D．规模 E．档次

9、某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/m2。A．2350.00 B．2937.50 C．3250.00 D．4062.50

10、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5．75％，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2 000元，月还款额增长率为0．2％，则该购房者在第5年第6个月的还款额为元。A：2 277．4 B：2 281．9 C：2 728．8 D：2 741．9 E：借款合同

11、资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。A．位置固定性 B．不一致性 C．适应性

D．相互影响性

12、提议召开业主大会临时会议的业主达到__以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。A．10% B．15% C．20% D．25%

13、《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权并用于投资开发的，转让房地产时，应按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的__以上。A．30% B．20% C．25% D．15%

14、下列工程建设定额中，属于施工企业定额的种类有。(2009年试题)A：施工定额 B：预算定额 C：概算定额 D：概算指标 E：投资估算指标

15、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的__。A．估价细则 B．估价原则 C．估价准则 D．估价程序

16、下列关于房屋所有权登记费的计费方式和收费标准，表述正确的是。A：按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取 B：注销登记不得收费

C：向一个以上房屋所有权人核发房屋所(共)有权证书时，每增加一本证书可按每本80元收取王本费

D：经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取 E：房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费

17、法的分类中，按法所规定的内容不同分为。A：实体法 B：普通法 C：特殊法 D：程序法 E：一般法

18、下列关于变形缝的做法，表述正确的是。

A：伸缩缝要从基础顶面开始，将墙体、楼板、屋顶全部断开 B：屋顶部分也需另做伸缩缝

C：伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝

D：沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开 E：防震缝与沉降缝结合设置时，基础不应分开

19、责任保险包括等。A：财产损失保险 B：公众责任保险 C：职业责任保险 D：产品责任保险 E：第三者责任保险

20、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括。A：销售收入 B：补贴收入 C：出租收入 D：经营收入 E：营业外收入

21、一般将产品生产经营活动中的成本分为__。A．生产成本 B．销售费用 C．经营费用 D．机会成本 E．全寿命费用

22、会计凭证根据填制的程序和用途不同分为。A：原始凭证 B：分类凭证 C：资料凭证 D：借贷凭证 E：记账凭证

23、当前我国房地产权属登记管理的任务主要是。A：做好房地产权属登记信息化工作 B：做好房地产登记发证工作 C：做好房地产权属档案管理工作

D：为落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据 E：做好物业管理工作

24、在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得建设用地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计__的扣除。A．10% B．15% C．20% D．25%

25、设置调查项目，必须注意以下等问题。

A：对重大或敏感性强的问题应采用单项选择，宜采用是非提问 B：所问的问题应便于被调查者回答 C：备选项目必须互不相容

D：问题的形式不宜太难和过于复杂 E：问题不宜太短

第二篇：房地产估价师《案例与分析》

房地产估价师考试当中难度最大的就是案例分析这一科了，许多考生也特别关心这一点。咱们先请老师给大家点评一下，关于这门考试考生怎么应对?

房地产估价案例这门课确实很难，难点主要原因有几个方面：第一，因为他的特点就是开卷考试，这在其他职业资格考试中是没有的，像监理工程师的案例考试是闭卷考试，有时候闭卷考试比开卷考试相比较而言，闭卷考试并不难，因为它有准确、统一的标准答案，而房地产估价师的案例没有统一的答案，没有标准答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不难了，就是因为找不到才难。

这就要求我们平时多注重、钻研一些估价报告，再有一个就是多看房地产估价规范，与前面三门课程紧密结合起来有意识的学习，下功夫，只有这样，没有别的捷径。

关于案例考试“难”大家都知道，应该是公认的，那么为什么“难”啊?咱们需要解决这个问题，我认为案例的难点为什么难呢?可以有四个方面的原因：第一，是由于案例这门课综合性非常强，案例考试是在我们四门课当中综合性最强的一门。要想通过案例考试应该熟悉房地产估价相关知识，要懂得房地产的基本制度和政策方面的一些知识点，同时还要联系到开发经营管理当中的一些东西能够和案例互相沟通，其中联系最紧密的应该还得说是我们房地产的估价理论与方法，这门政策，正是由于案例考试的综合性，它就为广大考生能否对你所学的知识进行综合运用和灵活掌握提出了一种考验，这是它的第一难;

第二“难”，要求考生具有一定的估价实务经验，因为考试当中所涉及到的，比如指错题，改错题，它不仅仅说我没有接触过估价实务，直接上来就是书本对书本，我上来就来学习，看教材，这个只能说是只知其一不知其二，你不知道为什么去这么操作，在实际考试当中，它就要求必须要有一定的估价实践经验和动手操作、书写过真实的估价报告的能力。这样的话，对于这些没有实务估价经验的考生来说，就具有一定难度了。

第三“难”，估价案例的考试要求考生应该具备一定的语言组织和书面表达能力，为什么这么说呢?比如，案例当中的第一题，问答题，占分值的30%，你要在有限的时间内，把你答题的要点组织好，表达准确，是要有一定功底的，没有这样的文字组织和表达的实践经验很难在有限的时间内把这个话组织清楚，很可能就是肚子有货，但是他说不出来，表达不清楚，白白丢了一些不应该丢的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，写的一大篇，但是不得章法，要点散，逻辑性很差。因为我参加过阅卷，有的考生前言不搭后语，说的一大篇不知所云，自相矛盾，让阅卷老师去猜，这样的话，丢分就在所难免了。所以这点我希望广大考生一定要引起重视，一定要重视平常的语言组织能力和书面表达能力。

第四“难”，广大考生普遍存在一种对这门课的轻视和侥幸心理，这不是好象有点儿自相矛盾嘛。刚才我说到了，案例考试很难，通过率很低，那么广大考生为什么会有轻视心理呢?轻视就是因为案例考试是开卷考试，其他三门都是闭卷考试，好让他们觉得案例很简单，开卷考试，其实恰恰就是这个开卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的学生。他们认为这科很容易，心理上首先松了一口气，没事儿，开卷，到时候我拿着教材、辅导书进考场就是了。考试的时候翻番书，这样的话，有了这种心理之后，在后续的学习过程当中动力不足，没有尽最大的努力去准备、复习，结果是还没上战场，已经先输了一场了。在考场当中要想现翻书也是需要时间、成本的，你找到若干个知识点并不难，可以看书啊，但是，难就难在你能够在有限的时间内把你所有的知识点都找全，并且组织好表达准确，这个非常难。所以基于这四点认识，我认为案例考试还是有它的难点的。它应该是通过率低有它的客观原因。

接下来我想谈一谈如何在考试当中或者在学习当中学好这门课，简单说一下，我个人总结的大概有六个方面：

第一，要彻底的弄懂四大估价报告还有基本的验收方法，这是我们学好案例的前提。这个道理我就不再多讲了。

第二，要系统的学习好房地产估价规范。很多学生不以为然，说规范是1995年的规范，很老了，很多东西甚至矛盾与新的教材已经用语、说法都不一致，为什么还要学它呢?规范是一个非常好、非常严谨的东西，我们国家也正在着手对《规范》进行修订，但是在没有新的规范出台之前，原估价规范仍然具有法律效率，《规范》跟教材也不一样，《规范》是个非常严谨组织性，逻辑性非常强这样的具有一定法律效率的指导标准。所以很多同学忽视对《规范》的学习。

第三，我觉得房地产估价实际上就是估价人员把房地产的客观价值认识出来，然后把它揭示出来，科学表达出来，这个时候有影响房地产价格的因素很复杂，如何找准不同类型的、房地产项目的价格影响因素是重中之重。从以往的考题来看，对于商业用途和居住用途的项目是估价考试历年的重点。所以建议广大考生在复杂的时候，针对具体的案例，从它的不同的估价目的和重点分析各类房地产估价的特点，要有针对性。

第四，案例分析的考试千变万化，很难去猜题，所以要在复习当中应该是边学习，边总结，能够做到举一反三，融会贯通。这点非常重要，我们可以通过一个案例引申出若干个案例，这种学习方法是一种事半功倍的学习方法，所以这点希望同学们能够认真的体会。第五，我认为可以去精读大量的精选资料和案例，在自己的估价实践当中如果我们同学参加过估价实践的话应该及时总结经验，提高估价报告的写作能力。

第六，在答卷的时候，要充分利用开卷考试的特点，对于问答题，我们要力求内容完整，重点突出，条例要清晰，对于改错题，一定要看清题意，是否需要倒扣分，对于没有把握的地方不要盲目去改，改错需要倒扣分的，基本上就谈这六点吧。

第三篇：2016年房地产估价师《案例与分析》试题

2016年房地产估价师《案例与分析》试题 问答题

(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼 的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?

2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?

(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：

1.房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由 2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整?

三、李某于2015年6月向甲房地产开发公司(以下称甲公司)购臵了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。

1.若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。

2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容? 单选题

(一)1.某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经主题业主协商一致并报相关部门批注，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于楼顶的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该地区无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。

1.本次住宅转让估价的估价对象范围应为()。

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权 2.该估价项目最适宜采用的估价技术思路为()。

A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值 B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值

C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值

D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响

3.采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为()。

A.按市场租金评估该广告位收益价值 B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值

C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本 D.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本

4.对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为()。

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权(二)

某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。

5.本次估价的对象应包括()。A.土地使用权、平房、简易房、水井 B.土地使用权、平房、水井 C.土地使用权、平房、水井、围墙 D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙 6.本估价项目最适宜采用的估计技术思路为()。

A.采用批量估价方法进行评估 B.采用标准价调整法进行评估 C.选用适宜估价方法进行个案评估 D.采用假设开发法进行个案评估

7.采用比较估价时，适宜选为可比实例的是()。

A.周边带院落的类似平房 B.周边不带院落的类似平房 C.周边新建商品住宅 D.周边成套二手住宅 三)

甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。

8.若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为()。

A.比较法和收益法 B.成本法和假设开发法 C.比较法和成本法 D.收益法和成本法

9.若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是()。

A.5栋共计5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用权

C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权

D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权

10.甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为()。

A.土地使用权价值及全部建筑价值 B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额

C.合法产权的全部房地产价值-承租****益损失-货款余额

D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额

第四篇：上海2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作考试题

上海2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产

估价报告的写作考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、铁路建设需要征用的土地涉及多个县级行政区的，可以申请批准，办理征地手续。A：分县

B：向县级以上人民政府 C：向住房和城乡建设部 D：向省级人民政府 E：执行层的组织协调

2、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。A：估价时点为未来，估价对象为未来状况 B：估价时点与房地产状况均为现在

C：估价时点为现在，估价对象为未来状况 D：估价时点为现在，估价对象为过去状况 E：工业用地的监测点评估价格

3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10．8％，则自有资本要求的年收益率为。A：15．0％ B：15.7％ C：12．6％ D：11.6％

E：工业用地的监测点评估价格

4、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为（）年。A．15 B．20 C．25 D．30

5、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A．4858 B．5200 C．2700 D．6264

6、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经__通过。A．与会业主所持投票权1/2以上 B．全体业主所持投票权1/2以上 C．与会业主所持投票权2/3以上 D．全体业主所持投票权2/3以上

7、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的．【2003年考题】 A：合法原则

B：最高最佳使用原则 C：替代原则 D：公平原则

E：工业用地的监测点评估价格

8、关于房地产估价误差的说法，错误的是。

A：判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较 B：估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准 C：所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值 D：估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围 E：工业用地的监测点评估价格

9、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6 000元／㎡。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。A：14 140 B：42 421 C：56 561 D：60 000 E：工业用地的监测点评估价格

10、房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指__。A．经营成本 B．开发产品成本 C．期间费用

D．开发项目总投资

11、B县w房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由与w房地产开发公司签订。A：A市人民政府

B：A市人民政府土地管理部门 C：B县人民政府

D：B县人民政府土地管理部门 E：房地产估价机构必须加盖公章

12、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以__的方式取得。A．转让 B．赠送 C．出让 D．买卖

13、在全国范围内有全国统一定额，这体现了工程建设定额的特点。A：统一性 B：权威性 C：系统性 D：稳定性

E：执行层的组织协调

14、某开发公司需征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准，应支付__万元土地补偿费。A．30 B．60 C．70 D．100

15、影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。但并不包括__。A．声觉环境 B．视觉环境 C．水文环境 D．人文环境

16、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。A．房地产开发贷款 B．房地产抵押贷款 C．债务融资 D．权益融资

17、物业管理是一种__的管理。A．企业化 B．人性化 C．辅助型 D．引导型

18、《城市房地产权属档案管理办法》规定，房地产权属档案应当以为单元建档。A：房号 B：街道 C：丘 D：幢

E：执行层的组织协调

19、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。按土地价值进行分排，甲占有的土地份额为。A：1％ B：1.5％ C：2％ D：2.5％

E：工业用地的监测点评估价格

20、下列关于强制拍卖j表述错误的是。

A：在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等

B：法院强制拍卖有两种基本方式：法院自行拍卖、法院委托商业拍卖机构拍卖 C：法院强制拍卖就是由法院委托商业性拍卖机构进行拍卖 D：法院强制拍卖就是由法院委托公益性拍卖机构进行拍卖 E：执行层的组织协调

21、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择__。

A．买方代理 B．卖方代理 C．联合代理 D．双重代理

22、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为。A：0．91 B：0．92 C：1．09 D：1．10 E：工业用地的监测点评估价格

23、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。(2009年试题)A：75 B：120 C：135 D：150 E：执行层的组织协调

24、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的出让最高年限为年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：执行层的组织协调

25、房地产权属档案应当以__为单元建档。A．街道 B．房号 C．幢 D．丘

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，__。A．由国家无偿收回 B．自动续期

C．应于届满前6个月申请续期 D．应于届满前1年申请续期

2、临时建筑是指的建筑物、构筑物和其他设施。A：必须限期拆除 B：结构简易 C：结构复杂 D：永久性 E：临时性

3、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据之间因果关系来判断。A：投保人与保险标的 B：被保险人与保险标的

C：保险事故与保险标的的损失 D：保险人与保险标的的损失 E：执行层的组织协调

4、发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起__日内颁发施工许可证。A．10 B．15 C．20 D．30

5、下列符合《中华人民共和国城市房地产管理法》“以划拨方式取得的土地使用权转让房地产开发项目条件”的是。

A：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批

B：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经当地人民政府审批

C：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地收益金后，才能进行转让

D：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让

E：可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产项目，但转让方应将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理

6、下列城市总体规划，属于河北省人民政府审批范围的有。A：承德市城市总体规划 B：邢台市城市总体规划 C：石家庄市城市总体规划

D：承德市××县人民政府所在地城镇总体规划 E：石家庄市××县城镇总体规划

7、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目。A：是否有足够的资金来源 B：是否有较为广阔的市场

C：是否具有较理想的财务内部收益率

D：是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力 E：项目是否可行

8、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是。A：40％ B：50％ C：200％ D：250％

E：执行层的组织协调

9、建筑材料的性质有等。A：物理性质 B：力学性质 C：耐久性 D：耐热性 E：耐湿性

10、建筑给水设备中，基本供水方式不包括__。A．分区分压供水方式 B．直接供水方式

C．水泵水箱的供水方式和设置水箱的供水方式 D．分质供水

11、市场状况分析一般要从几个方面进行。A：经济结构分析 B：供给分析 C：需求分析 D：竞争分析

E：市场占有率分析

12、在经济评价指标中，以下__属于动态指标。A．FNPV B．FIRR C．动态投资回收期 D．成本利润率 E．投资利润率

13、在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数=经济寿命-__。A．自然寿命 B．剩余寿命 C．经过年数

D．剩余经济寿命

14、房地产金融的特点包括。A：集中性 B：风险性 C：流通性强 D：资金增值性 E：资金周转期长

15、建筑施工图包括。

(2007年房地产经纪人相关知识试题)A：建筑总平面图 B：建筑剖面图 C：建筑详图 D：基础平面图 E：电气施工图

16、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有。A：若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B：若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C：若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D：若乙地块临街深度为100ft，则其总价为110万元 E：若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元

17、下列关于房产图的表述中，正确的有。

A：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，其比例尺一般为1：500 B：房产分丘图能反映丘內所有房屋及其用地情况等各项房地产要素 C：房产分户图表示房屋建筑结构的细度，比例尺一般为1：100 D：房产分户图是分丘图的局部明细图

E：分丘图是测绘分户图和分幅图的基础资料

18、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有。A：国有土地使用证 B：建设用地规划许可证 C：建设工程规划许可证 D：建设工程施工许可证 E：商品房预售许可证

19、影响房地产价格的经济因素有。

A：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B：社会发展状况、房地产投机和城市化 C：财政收支及金融状况、利率 D：物价、汇率、居民收入

E：人口数量、行政隶属变更、居民收入

20、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括。A：待开发房地产的价值 B：待开发房地产取得的税费 C：续建开发成本 D：销售费用 E：销售税金

21、《住宅使用说明书》应当对住宅的__、性能和各部位(部件)的类型、性能、__等作出说明，并提出使用注意事项。A．构造，标准 B．构造，规格 C．结构，标准 D．结构，规格

22、由房地产估价师本人申请的注册种类有。A：初始注册 B：变更注册 C：延续注册 D：注销注册 E：撤销注册

23、下列房产中，可免征房产税的是__。A．个人所有的营业用房 B．军队出租的房产 C．学校兴办的工厂

D．企业办的各类学校自用的房产

24、下列关于房地产拍卖特征，说法正确的是。A：房地产拍卖数量多，价值高 B：房地产拍卖数量少，价值低 C：拍卖结束后续工作多 D：拍卖结束后续工作少 E：房地产拍卖法律性强 25、2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万㎡，其中可供销售的住宅面积为1800万，可供出租的住宅面积为450万；当年销售和出租的房屋总面积为2750万，其中销售的住宅面积为1680万，出租的住宅面积为320万。该市2008年住宅市场吸纳率为。(2009年试题)A：71.11% B：88.89% C：91.67% D：93.33% E：借款合同

第五篇：房地产商业价格制定方案

篇一：商业地产定价及推售方案 营销策略及分析

认筹政策：

方案一

认筹优惠5000低20000，开盘享受98折优惠 方案二

认筹优惠10000低20000，日进百金，开盘享受98折优惠 方案三

认筹优惠10000低20000，日进三百金，开盘享受98折优惠

分析：

方案一对认筹客户的实际成交价为（总价-15000）*98%，因为项目的认筹时间要跨过春节，可能导致节前的认筹效果较差。

方案二对认筹客户的实际成交价为（总价-10000-认筹天数*100）*98%。该方案的特点就是给客户的直接感觉是认筹越早所享受的优惠幅度越大，与方案一相比只有认筹超过50天的客户所享受的优惠和其一样，因此此方案可淡化春节给项目带来的影响。方案三对认筹客户的实际成交价为（总价-10000-认筹天数*300）*98%。该方案与方案二类似，但其优惠幅度更大，比较适合认筹时间短和开盘前一周的冲击认筹量。

建议：

通过对以上三个认筹方案的分析，建议采取方案二。此方案有利于在节前提高认筹客户数量，通过春节半个月的发酵后会带来节后新一轮的认筹高潮。

销售政策 方案一

10年租约，前三年固定年收益为7%，第四年8%，第五年9%，第六年至第十年随行就市，前三年租金一次性减免。方案二

10年租约，前三年固定年收益为7%，第四年至第十年随行就市。根据客户选择是否把收益在总房款减免。方案三

10年租约，前五年固定年收益为7%，第六年至第十年随行就市。前三年租金一次性减免。方案四

10年租约，前五年的收益分别为5%、6%、7%、8%、9%，第六年至第十年随行就市，前三年租金一次性减免。

分析：

方案一的总收益为38%，其实际成交价格为：低价总价/（1-38%）即 3200*120/62%=619355元（取整数），成交单价为5161.29元/㎡

其报价总价为：成交总价/98%/98%+14000,即619355/98%/98%+14000=650093（取整数），报价单价为5490.78元/㎡

一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价*（1-21%），即619355*79%=489290（取整数），合同单价为4077.42元/㎡

该方案的租金收益有递增，给投资者以信心，在一些大中型城市常用。但其报价和成交总价过高，在西峡这个全新的市场采用有一定的风险。虽然减免了前三年的租金使其总价下降，但前三年没有任何收益的前提下以接近50万的价格购买在客户群体中会有较大的抗性

方案二的总收益为21%，其实际成交价格为：低价总价/（1-21%）即 3200*120/79%=486076元（取整数），成交单价为4050.63元/㎡，其报价总价为：成交总价/98%+14000,即486076/98%/98%+14000=520118（取整数），报价单价为4334.32元/㎡ 该方案的报价与成交价单价均在4000元/㎡左右，收益是否在总房款中免除可自由选择，且可操作性较强。投资者但对于市场三年后的运营好坏及收益高低会抱怀疑态度。

方案三的总收益为35%，其实际成交价格为：低价总价/（1-35%）即 3200*120/65%=590769元（取整数），成交单价为4923.08元/㎡，其报价总价为：成交总价/98%+14000,即590769/98%/98%+14000=629128（取整数），报价单价为5242.73元/㎡。一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价*（1-21%）即 590769*79%=466708（取整数），合同单价为3889.23元/㎡。

该方案的优势在于合同登记单价不到4000元/㎡，但对于前三年无任何租金收益会有一定抗性。

方案四的总收益为35%，其实际成交价格为：低价总价/（1-35%）即 3200*120/65%=590769元（取整数），成交单价为4923.08元/㎡，其报价总价为：成交总价/98%+14000,即590769/98%/98%+14000=629128（取整数），报价单价为5242.73元/㎡一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价*（1-18%）即 590769*82%=484431（取整数），合同单价为4036.93元/㎡。

该方案收益为逐年递增，增加投资者信心，虽然前三年无任何收益，但是第四年和第五年的高额收益是投资者所期待的，与方案三同为35%的收益，减免三年租金，可本方案给客户对市场发展充满信心与希望，同时回款要高于方案三。

建议：

在开盘前开发公司将项目的运营权以公开签约的形式给自己旗下的运营公司，增强投资者对市场的信心。以此为前提，根据对以上四个销售策略的分析，建议采取方案二。此方案灵活，可操作性强，且可通过销售手段增加回款金额。该方案客户选择是否一次性减免前三年租金，选择减免的其合同登记价格在40万以内，不减免的投资者可享受每年的7%的租金收益。在实际销售过程中对有一定经济实力的客户让其尽量的不用减免的方式以增加回款总额。篇二：商业地产价格制定方案1714372120 商业地产的价格体系

一、项目租金体系定位 1-

1、租金与售价的关系

在设计的年限内要超出预计的投资回报率，以支撑销售价格。

前期若形成租金与售价的非正比关系，则要利用持续经营中的租金涨幅百分比来支撑售价。月租金的设计要满足商业按揭月供的需求，上下浮动不可超过5%。

每年之间的租金关系要体现出增长，按揭还款后的剩余应越来越大，满足投资价值。1-

2、租金与经营商利润的关系

经营商在进场经营初期的投入费用较大，涉及到装修以及对经营预期的准备金投入，前期的租金以适当补贴的形式为主，使经营商有利可图。

对于难以承受较高租金的低利润业态，在招商前期尽量不予考虑。1-

3、影响租金水平的价值权重表

说明：在租金定价策略上，按照楼层取可比实例的层平均租金水准进行综合系数打分并与项目在附近区域内的综合分值进行比较，在权重分配后，计算出层租金的理论值，根据市场综合情况进行校准。并按层租金均价来按照商场内位置系数、便利系数、交通系数确定每间商铺的租金水平。1-

4、可比实例定价法 价值实现表租金统计及分析 租金统计表（元/㎡?月）分析：

列表所反映的租金数据来自于前期市调资料。

列表所反映的租金水平为染坊街临街独立商铺的租金水平，只可作为项目一层的参照数据，并在临街与临廊性上做权重分配。上述价值表中的价值权重分配要综合依据其他几个竞争商场的系数来调整并制定。根据上表可知平均租金为xx元/平方米?月，因此可根据该数据推算出本案在投资回收年限内的多年平均租金，进而推算出商铺平均售价。

本案平均租金 =平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度 1-

5、分层分业态租金体系定位

分层分业态的租金体系定位要待进入工作环节后，综合评估竞争对手以及染坊街、梨花街的租金水平，并竞争对手各层的经营策略、租金水平、投资回收年限等数据后才能提出平均值，在平均值基础上制定详尽的租金价格表与租金涨幅表。

二、项目售价体系定位 2-

1、基准投资回报率/年

1f应为8-10%/年的投资回报率，12年可收回投资的水平进行计算。-1f应为6-7%/年的投资回报率，15年左右可收回投资的水平进行计算。2f应为6%-7%的投资回报率，15年左右可收回投资的水平进行计算。3f的投资回报率计算与2f相同。2-

2、租金涨幅的测算标准与销售价格的关系

我们应注意到项目的招商策略，在项目开业经营的第一年内，要为经营商设定免租装修期与一定的装修补贴，项目运营的第一至第三年，租金水平可能与实际售价之间难以形成正比的投资回报。在这部分差异上，我们要利用三年后的租金涨幅计算来为投资者取得平衡或在前三年以补贴的形式达到平衡。

租金涨幅的测算标准第一依据项目所处区域的十年租金涨幅数据，第二依据通货膨胀率来逐年测算涨幅，在培育期的三年内一般不设计涨幅的出现，在三年后以平均的涨幅水平每年递增。

销售单价是依据投资回报年限内的多年平均租金水平来测算的，不应只建立在其中某年的基础上。

3、商铺升值系数的设计

在计算价格中商铺的升值系数不作为主要数据进入，但作为前景系数进入，以为后期销售提供论据支撑。

商铺升值系数的设计来自于发售前10年的单间可比商铺的增值百分比来制定。在项目开盘前，依据取得的增值数据制定升值系数，并以元/年、百分比/年的形式作为销售说辞，进入销售体系。2-

4、根据租金初步推导的销售价格

本案一层平均销售价格= 本案一层平均租金×10年×12月

其他楼层的平均销售价格待其他楼层租金水平确定后进行推导，并在招商执行环节中进行调整，并在开盘前根据招商租赁情况进行微调。篇三：商业地产租金定价策略与测算方法 商业地产租金定价策略与测算方法

一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。下面特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做分享。

一、如何做好租金价格定位？

1、商业项目的三种租金方式

商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。

2、如何进行租金定位？

要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素；二是预期经营状态。案例1：苏州五x国际广场业态布局及租金定位方案 租金定制思路

① 区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格； ② 类比项目：根据项目定位，参考类比项目；

③ 行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④ 项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。主要商务方案

① 主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。

② 小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。

③ 租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。④ 履约保证金：一般商家2-3个月，中大型商家在3-6个月以内。案例2：商城租金定位策略

租金招租者投资收益的主要来源，其定价高低直接影响投资回报率的高低，但由于商业地产的特殊性，租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较理想的预期，达到一种平衡。

在众多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可调租金的方法，即 测算租金=固定租金+可调租金

其中，固定租金综合考虑当地商业水平、租金整体水平、商圈发展情况、城市未来发展规划等因素。可调租金主要考虑因素为本项目的内部情况，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、营销策略、楼座位置、商铺区位、竞争因素、招商可及性等因素。

二、租金调研报告怎么做？

租金如何定？制定标准从何而来？周边的竞争项目的租金水平是怎样的？商圈整体发展规划是什么？目标商户的承租水平如何……这些都是在租金定制过程中的关键信息。这些信息需要通过周密的调研计划和精准的调研对象而得来，推荐几个具有代表性的租金调研案例，分享租金调研报告的整体思路和实施方法。案例1：深圳华润万x城租金调研与策划报告 从深圳市商业物业整体市场概况——总体市场供需水平分析，深圳市主要商业旺区（商圈）分析。对五大竞争对手（地x购物中心、中x城市广场、西x百货、太x广场、铜x湾广场）进行详细、深入的调查分析，调研要点：项目位置、规模、招商条件（报价）、每层商户组合；并从这五家商场中，每层挑选不同业态的1-2个具代表性客户，调查其具体租赁条件，以供参考。

通过对目标商场案例租金水平对比分析，以及不同行业承受租金水平及承租面积对比分析等，深圳市商铺未来租金趋势本项目初步发展建议，本案的市场定位：商户组合布局租金条件的制订、影响大型购物商场租金的主要因素、各楼层商户组合布局及业种分配比例、各楼层商户目标客户、确定购物中心租赁条件的制订，最终确定本案各楼层的租金方案。案例2：天津银x国际购物中心租金调研报告

本案首先从天津零售商业分布情况开始，从城区商业物业存量及新增供应量，到对百货、大型超市、超市、便利店、专业市场、购物中心等业态租金情况的分析，总结一类商圈主要零售物业租金水平和租金收取方式。

同时，对零售商户、餐饮商户和其他商户具体分析租金收取方式，推算本案的整体租金水平及各楼层基准租金，并制定同一楼层店铺租金定价依据；以及未来租金增长比例和租金方案的使用原则。

三、租金测算方法

示范1：营业额反推租金测算方法

租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径：

① 实地调研； ② 网络查询；

③ 与第三方公司合作；④ 通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）； ⑤ 经验数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。示范2：购物中心商业预算、楼层租金分解说明 每个楼层的月租金总额的测算公式为：

1楼月租金总额=（费用总额×1f所占百分比）/12（其他楼层以此法类推）每个楼层的每月/元/㎡，测算公式为：

套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积 公式：每f每月/元/㎡=1楼月租金总额/楼层面积（其他楼层以此类推）优劣商铺的单价制定：

在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以abcd区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。示范3：购物中心租金定价方法

根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种定价方法： 租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。

投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，所以该方法未能运用，需要开发商自行测算。

示范4：租金建议及收益预算

租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下： 楼层因素

包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。配套组合因素

本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价 商业业态因素

此计算方法也称浮动租金法，按照传统百货的作法，不同商业业态采取不同的抽成比率，同样，此方法也可于租赁形式中借鉴，一般算法为：单位面积（每平米）每月产生的销售收入*实际使用面积*抽成扣点=租金。项目租售建议

目前商业地产销售运营中大体上有如下五个方式：自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购等，资料中对此进行了逐一展开分析。