第一篇：按揭部培训步骤(新)
步骤：------按揭：询价-----交接单-----审单-----沟通------按揭/监管------打印合同------收费/过户-----交税/领证/抵押------放监管款项-----抵押完毕放银行贷款------通知分行交楼------报结单
担保：询价------交接单------审单-----沟通------公证------按揭/监管------担保审批------出保函/银行放款-----赎楼------取证------注销------打印合同-----收费/过户-------交税/领证/抵押------放监管款项-----抵押完毕/解保----放赎楼余款-----通知分行交楼-------报结单
跟单流程解析
一、询价：交易员—理财经理—银行客户经理（合作主办银行）
1、银行：公司合作主办行；
2、房产的相关信息、成交价、贷款金额、借款人（买方）的姓名和身份证号码；
3、银行价（即市场价）两方面衡量，采用孰低原则；
二、分行交单：交易员、分行文员—按揭文员、理财经理
1、分行一定要先走管理信息系统发成交报告（指定理财经理）；
2、交接资料：交易员提供
1、房产买卖合同复印件
2、定金收据复印件
3、成交报告（从OA上打印）
4、买卖双方身份证复印件（正反面复印），港澳人士提供身份证、通行证，台湾人士提供台胞证、外籍人士提供护照；
5、相关协议（过户价格补充协议、费用支付承诺书、主体变更确认书等等）
6、房产证复印件
7、房贷通权证服务合同
8、供楼存折及卡原件（工/农/中/建行不需要）
9、欠款清单和近一年的还款记录、申请提前还款回执
10、原抵押、借款合同原件
3、建议下分行取单，这样可以详细了解单的情况，避免临时拿资料不齐、复印不清楚的情况。
三、审单：主要责任人：理财经理
1、担保公司与按揭银行的配置（行对行及公证书版本）：
1、判断是否符合公司赎楼标准。○
2、了解按揭银行担保额度，确定贷款银行。○
3、特殊情况：不能在本公司办理担保赎楼手续的单，必须要走《委外○担保申请》工作流，在审批工作流办理完毕后方可进行委外；不能在公司合作银行办理按揭贷款手续的必须要走《非公司合作银行申请》工作流，在审批工作流手续办理完毕后方可操作。
2、买卖双方身份证明：
◆是否是非大陆籍人士（港澳台人士只能购买住宅，外籍人士只能购买一套住宅）
◆房产证使用来源和面积（涉及到分行所签合同中税费是否都有体现）、房产证上业主身份证号是否一致，不一致是否是自动升位
◆身份证是正式的或是临时的，有效期多久。
3、房产证是否为代用证： 代用证不可过户，需换成正式房产证才可过户，且个别代用证不可换（需提前跟相关部门落实）。
四、沟通：主要责任人：理财专员—交易员、银行客户经理、买卖双方
居间合同信息：
1、买方新房产证写谁的名字
◆一个人或两个人，本人或其他人（委托书）
◆签署主体变更确认书（原签合同的买卖双方及后期加、减、换的人全部需亲自到场签名）
2、过户价格（写原价或其他约定价格，核成交报告和价格确认书）
3、成交价格（实收或全包或含部分佣金及费用）
4、客户首期到位时间、公证、按揭监管时间、过户时间
5、水电押金、交房时间
6、费用支付：
◆税费：过户前要注意税费的减免条件及申请手续。
(合同约定由业主交的要先收回公司代缴、客户交的可由客户自行到国土部门缴纳，但需提前给客户算清楚)◆银行评估费（原则上按揭单要由公司出具评估报告，提前跟银行及评估部沟通）。
◆公司收取费用（佣金、按揭服务费、评估费、短贷利息、担保费、公证费、买卖公证费、罚息、水电押金等）
◆定金收付情况（客户是否按合同约定时间交纳定金，否则示客户违约）◆首期款支付方式及时间（按买卖合同及银行要求）
◆赎楼罚息、短期利息及公司相关费用谁出（核算并做好记录）
7、备注条款（是否有承诺及不能兑现的语言用语）
8、按揭要求（贷款金额、银行）
9、赎楼情况（原贷款银行及支行、供楼情况、现欠款本息，是否有逾期，断供情况、到银行写提前还款申请没有？落实可还款日、可领证日，留赎楼银行联系人电话）
五、公证：主要责任人：理财经理—交易员、公证员
1、预约公证驻点专员并传真业主身份证、房产证复印件及打印好的委托书，交待公证员让业主签（一笔或二笔）担保协议、审批表、补充协议、赎楼方式告知函、客户和业主帐户确认书、主体变更确认书等；
2、交待业务员具体事项（公证费，抵押、借款合同，还款清单，申请还款回执等），提醒业主做二笔款还需约时间本人到银行签署银行资料。
六、按揭：
1、提前让客户准备好监管首期款并存入贷款行银行卡里，交待客户带身份证、收入证明；
2、与银行、客户、业主（签署银行按揭或短贷协议）约定时间；
3、复印业主原抵押、贷款合同、还款清单给按揭银行，避免抵押完成后，因缺资料银行不放款；
4、不在公司合作银行贷款的（走申请非合作银行工作流），签定确认书（招行、中行）。
5、过户之前一定要取得银行的《贷款承诺书原件》，通知分行收费，并取得过户通知书或同意过户确认书后方可办理过户。
七、担保审批：主要责任人：理财经理、部门经理、审查员
1、资料必须齐全并如实填写，不得有图改；
2、资料送批，总部留人待出保函，有缺漏及时补足修正，提高效率；
八、出保函、银行放款：主要责任人：理财经理—银行客户经理
领取保函，送达保函要及时，不得延误。跟催银行放款，提前通知赎楼出纳钱到帐时间，需还款时间及注意事项。
如未到还款期限的，交待银行接近还款日期再放款（后期要提醒银行客户经理），替交易双方省利息（无论两笔或一笔）。
九、赎楼、取证 主要责任人：理财经理、赎楼出纳
赎楼出纳还款后，拿回还款凭证（建行要其他行不用），落实领取房产证时间。
领证时，如银行交由理财经理办理注销，取银行注销资料时要注意核对房产证号、物业名称、业主姓名等相关信息。
十、注销抵押：主要责任人：理财经理
注销申请表处，“卖方代理人”可不填（除个别银行要求外）。“抵押人”处直接在注销时写上业主名字，可省公证书1份，日期签在国土局办理的当天。
个别加按做两次抵押，前一次抵押未注销直接做了第二次抵押的，银行要出两套注销资料，正常情况来说国土局窗口会一次完成两次注销。
十一、产权过户：主要责任人：理财经理
提前打电话预约客户、业主（做了公证的不需要过来，只电话知会即可），让客户带齐我公司费用及交易中心的服务费（后者为关外单需存入银联卡里）、身份证原件过来。
打印买卖合同，要仔细核对合同内容及过户价格及《房地产转移登记申请表》上的信息，确保收到过户通知书或同意过户确认书后过户。
买卖一方是非大陆籍人士的需做买卖合同公证方可过户。
十二、交税领证：主要责任人：理财经理、权证员
帮客户把税费算清楚。告知客户可以刷卡缴费。
十三、放监管首期款：主要责任人：理财经理、银行客户经理
领取房产证当天，要传真给按揭银行要求放首期款并进行确认。放款当天电话通知业主：放款时间及到帐时间，请其查收。（不同行帐号要次日才能收到）
十四、抵押登记：主要责任人：理财经理、银行客户经理
事先预约好银行；
客户为非大陆籍人士的取出房产证后需做借款合同公证方可抵押递件； 抵押资料，要注意银行有无写错写漏（有时抵押人为两人，但只写一个人名字），贷款金额是否和承诺书一致。凭抵押回执，及时向银行要解保函。
看银行是否能凭抵押回执放尾款，有的可要求放款，并通知原业主。
十五、担保公司放尾款：主要责任人：理财经理
提供放款资料，扣除业主应交费用后，通过OA工作流向公司申请放尾款给业主，注明工作流流水号，并通知原业主查收。
（另：公证委托代理人收款的需提交公证书原件，审原件留复印件
业主直接到总部收款的需本人到场提供身份证原件及帐户。客户直接到总部退款的需提交我公司开具的收据原件）。
十六、通知分行交楼：根据分行买卖合同提醒分行交楼。
第二篇：二手房按揭贷款的步骤（范文）
好贷网（中国专业的企业及个人贷款智能搜索引擎）
二手房按揭贷款的步骤
今年以来，二手房市场逐渐火热起来。使用按揭贷款来购买二手房的朋友也多了起来。那么，二手房按揭贷款的步骤是什么呢?
二手房按揭贷款，主要分以下七步完成：
1、寻找房源
2、选择合适的代理机构办贷款，并完成房产评估
3、填写相关申请资料，并提出申请;
4、填写二手房按揭申请表银行审批
5、签订借款合同
6、办理抵押等手续。合同签订后，借款人还需办理抵押、保险、等相关担保手续;
7、放款。
第三篇：办理按揭购房手续步骤和若干注意事项
办理按揭购房手续步骤和若干注意事项（扫盲）
中国土地挂牌网2009-9-17 20:48:00律师指南
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通常而言，购房者尤其是首次购房者对于买房（这里主要指购买一手房不包含二手房买卖）过程中涉及的一些情况不甚明了，希望我所作的这篇短文能够给大家对买房过程中所涉及到一些程序能有一个相对清晰的了解。了解以后才能算得上是明白消费且有助于及时办理购房手续。
购买一手房，并且选择以按揭贷款的方式来购房的，主要涉及如下几个程序：
1选择房间，交付定金签署认购协议；
2选择意向银行并签署按揭合同、《商品房买卖合同》；
3银行放款，买受人供楼；
4合同约定日期以前开发商交房，买受人收楼；
5开发商完成大确权，买受人申请办理房地产权证；
6买受人结清贷款并撤销抵押。
这几个程序是针对按揭购房的买受人而言的，如果是一次性购房，那么其中的第2中无需签订按揭合同，第3不需要，其他程序仍旧类同。
下面我就上述第2至6程序进行详细说明。
一、选择意向银行并签署按揭合同、商品房买卖合同
按揭买房，买房人预备好必须交纳的首付款以后，余额部分向银行申请贷款，那么既然要向银行申请贷款，就一定要选择某一家银行做贷款，选定银行以后，就同这个银行签订按揭合同，并提交按揭所必须的资料。这里呢需要注意几个问题：
第一，选择哪一家银行来做贷款？主要考虑两点：能不能贷到自己预期的贷款成数和利率折扣优惠以及供款是否便利；
第二，提供银行办理按揭所必须的资料，这里要给大家提个醒：一是身份资料包括身份证、户口本、结婚证/未婚证/离婚证或者离婚判决书，这三证必须要信息一致，名字和身份证号码如果在三证上信息不一致，则需到户籍所在地的公安局或者民政局出具证明；二是个人的资产资料里面借款人的银行流水（最近半年）的每个月进帐最好能达到自己每月月供额度的两倍（不是必须，这个审查因选择银行不同而审查松紧不同）。
第三，签署商品房买卖合同时买受人一定要注意一点——购房合同上有几个人名，将来办出来的房地产权证也是几个人。所以实际中某些买受人在办房地产权证时提出要加名，多办一个房产证通常是很难办到的。这一点对于我们年轻的朋友，未婚男女朋友联名购房时尤须注意甚至于购房合同上只写妻子名字，那房产证也只办一个署妻子名，当然婚内购房属于夫妻共有财产默认丈夫也是房产的共有人，但这不会在房产证上体现。
二、银行放款，买受人供楼
买受人签署完按揭合同以后银行审查放款以后，买受人就需要供楼了，也就正式成为一名“房奴”了。假设银行本月20号放款，那么买受人就要从下个月的20号供楼，往后每个月都是20号供楼（即保证在该日期以前把钱存到供楼帐户内）。当然，某些银行如中国银行每月15号、农村信用合作社每月16号供楼。但无论哪一天供楼，都要保证及时供楼，如果未能及时供楼会产生逾期记录也即是买受人的不良信用记录，这会影响借款人往后再次向银行申请贷款能否顺利获得审批。
另外呢，供楼中最常出现的一个问题就是提前还款。现今，几乎所有的银行都能做到，不限次数不计罚息，借款人自由选择提前还款，但买受人须至少提前30天向银行提出书面申请，且提前还款额度必须是以万为单位。差别在于有些银行会要求买受人必须供楼12个月或者24个月以后才能提前还款，有些银行则无此方面规定。
再者，很多人都对提前还款后的利息如何计算有些疑问。答案是：提前还款部分从还款之日后不再计息，这里我举个例子来说明。例如一人购房后贷款50万，20年，按现在最优惠的七折利率——月利率为千分之3.。465计算，每月月供是3071.50元。供款11个月时向银行提出申请要求提前还15万元。30天后银行结算通知买受人于第12个月的供款日至银行办理提前偿还手续。那么从第13个月开始，该按揭借款人每月供额如何计算呢？第一步，计算借款人供楼12个月，已向银行偿还的本金数额。借款人供款数额为3071.50* 12个月，总额为36858元。这其中假定本金为15000元，利息为21858元。则借款人已向银行偿还本金=15000+150000=165000元。第二步，从第13个月开始尚欠银行本金=500000 — 165000 = 345000元。那么从第十三个月开始，就以345000元为基数计算月供。
三、开发商交房，买受人收楼
按照合同约定，开发商必须在合同约定交楼日期以前交付房屋给买受人，如不，则须承担延迟交付的违约责任。对于延迟交楼的违约责任建议买受人在签署商品房买卖合同的时候注意一下合同约定的违约金比例以及合同附件五中有无约定违约金的最高上限，如果万一出现开发商延迟交付的情况，就是依据合同的约定来追究开发商的违约责任的，按天计算，如果延迟交付时间长的话，这个赔偿数额可是非常可观的。
开发商在商品房经验收合格以后，即向买房人发送《收楼通知书》，买受人执《收楼通知书》
及《商品房买卖合同》等相关资料收楼。收楼时，买房人有权审查开发商是否有提供按照法律规定所须提供的文件，如商品房竣工验收报告、消防验收合格报告、水电安装等方面文件。买房人在开发商指定人员陪同下收楼，如有发现质量问题，可不予签字。购房人千万注意一点：在自己对房屋验收不满意的情况下，或者房屋并不能实际交付使用的情况下，无论如何，不要在开发商的任何文件上签名。要知道，某些情况下，我们的那一个签名极其重要。
四、开发商大确权，购房人申请办理房地产权证
交楼以后，开发商需要提供相关资料到当地的房管部门办理大确权手续，这个手续的办理时间通常需要比较久，这是办理房产证过程中最要重要的一环。因为所谓大确权即是指开发商去房管局将整幢楼的房产证办出来，然后该幢楼的单户业主才能办理属于自己的各单元的房地产权证，即是说，开发商的确权手续是买受人办理房地产权证的前提条件。开发商办妥确权手续，则买受人不存在无法办理个人房地产权证的风险。
在开发商办理确权手续的同时，买受人可以申请办理房产证。这时需要买受人签署一些相关资料并交纳一些费用如买卖合同印花税、律师代办费等。房地产权证办理完毕以后，原件通常会由银行收执，而非买受人自己持有，但是通常银行会允许买受人在合理情况下向银行借用房产证原件。并且，按揭客户和一次性购房客户办理出来的房产证有一个不同，就是按揭客户的房产证上是盖有抵押章的（目的是为了保障银行债权的实现），而一次性客户的房产证是没有的。
五、买受人结清贷款，并撤销抵押
银行的钱，借了始终是还的，早还早了。那么按揭借款人还清所有的银行贷款的时候又需要做些什么呢？当按揭借款还清所有借款时，银行会出具一份叫作《结清证明》的材料。然后买受人执《结清证明》、《商品房买卖合同》等材料到房屋所在地的房管局办理撤销抵押的手续。何谓撤销抵押？又如何办理？先前在第四——办理房产证的时候我们提到，按揭客户所办理的房产证上是盖有抵押章的，那么现在买受人执《结清证明》到房管局，提交申请办理撤销抵押的手续，通常从房管局受理之日起算15个工作日内办理完结。办理完毕以后，买受人就可以拿到自己的房产证原件，这时房产证上会盖一个“撤销抵押”的公章。
也就是说，直到办完撤销抵押的手续以后，按揭买受人才真正完全成为房子的主人，拥有房子的所有完整权利。
寄居、奔波、奋斗，也许我们大家所希望的也不过是在工作的城市拥有属于自己的一个空间，可以承载我们的安与乐。而这一切，仿佛必须拥有属于自己的那套房才能让我们找到归属感。在房价飞涨的今天，也许我们要以“居者有其屋”来判断自己是否小康了。所以，朋友们阅读本文，希望能够给你们起到一点作用，使大家顺利拥有一套房——尽早奔小康。
第四篇：二手房按揭贷款步骤
二手房按揭贷款步骤
要顺利取得二手房按揭贷款，一般要分“七步走”：
第一步：找好意欲购买的房屋，该房屋必须产权明晰，符合政府规定的进入房地产市场流通的条件。
第二步：选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。
第三步：购房人申请二手房抵押贷款应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：
1.身份证明(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)、学历证明、婚姻状况证明；
2.经济收入证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财
产证明；
3.买卖双方签订的购房协议；
4.同意以所购房屋作抵押的证明；
5.有不低于购房价款30%的自有资金；
6.贷款银行要求提供的其他文件或材料。
售房人须提供如下资料：
1.售房人(含共有人)身份证明及复印件、婚姻状况证明；
2.房屋共有权人同意出售的书面文件；
3.所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件；
4.如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件；
5.保证所售房屋符合上市出售条件的证明。
第四步：去银行指定的律师事务所填写二手房按揭申请表，由律师把所有证明资料交送银行进行贷款审批，对借款人和售房人送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，负责组织对交易房屋进行房价评估，所评估价值作为贷款银行确定贷款额度的依据。购房者须交纳所购房屋价值4‰的律师费。第五步：借款人与贷款银行签订借款合同。
第六步：办理抵押、保险等有关担保手续。
第七步：借款合同生效，资金划入借款人指定账户。
第五篇：按揭部员工手册
按揭部员工手册
一、按揭部简介
按揭部主要负责个人住房按揭贷款。是银行与开发公司与业主之间的纽带，也是影响公司资金来源的一个关键部门。按揭部与银行、公积金、房产局接洽并建立良好的合作关系。及时了解按揭贷款相关政策，与银行及客户进行良好沟通，及时顺利的发放按揭贷款。这不仅有利于公司商品房的销售，也有利于公司资金的回收，为公司以后的发展贡献一份力量。
二、按揭部工作职责
1、编制项目组卷报告；
2、分析银行信贷政策，制定内部按揭策略；
3、负责业主按揭资料的收取、审核及填写，协调业主与银行面签工作，催缴银行及时放款；
4、负责房产预告和抵押手续的办理；
5、填写内部各项报表，负责业主贷后台账录入及档案管理；
6、贷后客户逾期催缴还款；
7、负责贷款保证金的预算与申请；
8、项目竣工转交按揭台账及客户档案；
9、为业主办理房产证。
三、按揭工作流程
收取资料 ↓
审核资料并调查真实性
↓ 填写资料 ↓
上报银行通知业主银行面签
（需携带:已婚：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、首付款票原件
单身：身份证、户口本、首付款票原件）
↓ 银行录入系统
↓
等待上级银行审核放款
↓ 房产局预告
（需携带：主借款人身份证、首付款票原件。预告服务费：住房80元，商业550元）
↓ 房产抵押手续
（需携带：已婚：夫妻双方身份证、结婚证原件 单身：身份证原件
抵押服务费：住房80元，商业550元）
四、按揭部衔接部门
1、对内衔接
前期部……备案证、土地出让合同、契税票、出让金发票、五证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）
规划部------银行报卷提供户型、规划设计条件等有效内容 市场部（分、总公司）-----提供市场销售调研报告分析 销售部--------收取按揭资料
财务部（分、总公司）-------预存银行保证金、开具各种发票等
总公司融资部-------提供公司最新借款信息等
2、对外衔接
四大银行信贷科-------个人住房按揭贷款
房产局--------个人按揭住房预告及抵押手续、房产证办理
公积金信贷部------个人公积金住房贷款
五、专业知识
一、按揭组卷和个人资料
根据我部门所叙作业务大体分为公司组卷资料和个人按揭资料两部分，公司按揭报卷所需资料包括以下内容：
1、公司资料： 公司营业执照（年检后）组织机构代码证 税务登记证
开户许可证 资质证书 贷款卡 贷款卡续延书 公司章程
法人代表身份证明及身份证 验资报告近三年审计报告近期报表 股东会决议 担保承诺书 承诺函 贷款申请
授权书及授权人身份证 签字样本 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证
施工证（以上4证齐全银行可以批卷）预售证 备案证 环评批复
可行性研究报告
项目规划图、鸟瞰图、户型图
2、个人按揭资料 购房合同（及其复印件）
首付款收据或发票复印原件（并提供原件）夫妻双方身份证、户口本/外地人需暂住证和户口本 结婚证/离婚证或法院判决书/单身证明 收入证明（银行指定格式）
资信证明：其他房产，银行流水，大额存单等
二、按揭专业知识
1、按揭：含义为“抵押贷款“指借款人将其合法拥有的房产作为抵押物给贷款人，并保证履行还款义务，从而从贷款人处获得一定资金的方式。
2、个人住房按揭贷款：个人住房按揭贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款。
3、个人商业用房贷款：个人商业用房贷款是指贷款人向具有完全民事行为能力和经营条件的自然人发放的，用于购臵自营商业用房的贷款。
4、个人二手房贷款：个人二手房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买售房人已取得房屋产权证、具有完全处臵权利、在二级市场上合法交易的个人住房或商用房贷款。
5、住房公积金：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投
资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
6、个人公积金贷款：政府部门所属的住房资金管理中心运用房改资金，委托银行向购买自住住房（含建造）的住房公积金缴存人发放的贷款。
7、长期贷款：指贷款期限在五年（不含五年）以上的贷款。
8、短期贷款：指贷款期限在一年以以内（含一年节的贷款。
9、中期贷款：系指贷款期限在一年以上（不含一年）五年以下（含五年）的贷款。
10、贷款发放后遇基准利率调整的处理方式
（1）中行、农行
贷款期限在一年（含）以下的，执行合同利率，不分段计息；
贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率执行（如基准利率在一个日历内经两次或两次以上调整的，以该日历内最后一次调整的基准利率为准。）
（2）中行
从贷款人实际放款日起每年12个月重新定价一次（重新定价日
为实际放款日，在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的 则当月最后一日为重新定价日）
每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公 施行的相应档次的贷款基准利率（浮动），作为下一个浮动周期的适用利率。
11、住房公积金贷款与商业银行按揭贷款的区别有哪些？
（1）贷款利率不同（2）贷款范围不同
12、罚息
借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。
三、按揭方式
1、个人住房按揭贷款
2、个人商用房按揭贷款
3、个人住房公积金贷款
四、按揭还款方式
1、等额本息还款：是指借款人在整个还款期内，每月偿还的贷款本金和利息之和保持不变，但每月还款额中的本金比重逐月增加、利息比重逐月减少的一种还款方式。它的特点是在整个还款期内，每个月的还款额保持不变（遇利率调整除外）。它的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。
2、等额本金还款：是指借款人每月偿还的贷款本金固定不变，即本金在整个还款期内平均分摊，但所付贷款利息逐月减少、还款期内还贷额逐月递减的一种还款方式。它的特点是将贷款本金在整个还款期内平均分摊，利息按贷款本金余额逐日计算。每月贷款本金不变，还
贷额逐渐减少。这种还款方式比较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期还较大款项来减少利息支出的借款人。
五、按揭须知
1、首套房首付款比例为40%以上。
2、第二套住房贷款，首付款比例60%以上，利率为基准利率的1.2倍。
3、贷款区域限制：保定地区，其他区域如不能提供本地一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明银行不予受理贷款业务。异地户口在本地工作，如能提供一年以上纳税证明，可受理贷款，首付60%，利率为基准利率的1.2倍
4、业主在铸造行业工作的请提供企业环评报告一份
5、建行需业主提供近三月银行流水
6、私营业主必须提供营业执照副本（即带年检页）
房地产基础知识
1、房地产：也称为不动产，是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的多种权利（所有权、管理权、转让权等）。
2、房地产业：是指以土地和建筑物经营为对象，从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
3、房地产开发：是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土
地上按照使用性质的要求进行了基础设施、房屋建筑的活动。
4、房产：是指房屋的经济形态，在法律上有着的确的权属在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或其他用途的房屋。
5、地产：是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产和土地的根本区别于有无权属关系，地产在法律上有着的确的关系，而土地则没有，是一个统称。
6、商品房：是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅，商业用房以及其他建筑物，其种类繁多，主要可分为普通住宅、公寓、Townhouse、别墅等。
7、经济适用房：是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点，其不是人人都可以买的，必经符合当地政府的规定条例并经过排号购买。
8、期房：是指从发展商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记为止所出售的商品房，习惯上，我们把市场上出售的尚未完工的，不能马上交付使用的商品房为期房，购房者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
9、现房：是消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入位并取得产权证。
10、廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对底廉的保
障性质的住房。
11、A、容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积（总建筑面积）与规划建设用地面积（总用地面积）之比。容积率=地上总建筑面积÷总用地面积
B、建筑密度：即建筑覆盖率，是指项目规划建设用地范围内所有建筑物基底面积（即房屋首层的占地面积）之和与规划建设用地总面积的比值。
C、绿地率：居住区内用地范围内多类绿地的总和占居住区用地的比值。
容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就 越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。对生活的影响：
1.人口密度：高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。
2.内部规划问题：由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位臵不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。安防问题：由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要)，不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。
4、容积率与房产价格的关系：通俗的说，容积率越低的房子价格越高、而容积率高的房子价格通常会略低于同等地段的其他项目定价。而换个角度来看，越是寸土寸金的地段，开发商就越希望提高项目的容积率——在有限的用地面积中尽量多盖房，这样会使地价成本在房屋中所占的比例大幅下降，从而得到更多的利润。简单的讲，一个项目的容积率越高，开发生能够得到的利润就越大。
12、生地：是指空地、田地、耕垦等不具备使用条件的土地。
13、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平的工作、具备使用条件的土地。
14、三通一平：指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整等工作。
15、七通一平：指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通、土地平整。
16、宗地：是地籍的最小单元，是指以权居界线组成的封闭地块。
17、房地产的特性
独一无二性 相互影响性
不可移动性 易受限制性
寿命长久性 价值高大性
数量有限性 难以变现性
用途多样性 保值增值性
18、国有土地使用权出让年限
住房用地70年；工业用地50年；科教、文体、卫生用地50年；
商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年；军事、政府机关用地长期。
19、五证、二书
五证：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。
二书：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》
20、土地出让金：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价
入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
21、建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。
22、“正负零”指的是主体工程的一个基准面，在主体工程基准面下工程完成，该进行主体地上工程施工的时候，也就是主体工程达到“正负零”。一般是以地平线为标准，高于地平线为正，低于地下线为负。
23、打桩就是制作桩基础，桩基础就是桩和桩顶承台构成的深基础。（基础处理中的砂桩等也可以看作打桩）,桩根据受力情况分为摩擦桩和端承桩.摩擦桩是利用桩壁与周围的泥沙的摩擦来承受上部建筑结构的重量;端承桩是将桩打到地下坚实的地层,并把上部建筑结构的荷载通过桩身传到坚实地层上的.大幅度术语中的“打桩”意思是：利用桩锤的冲击克服土对桩的阻力，使桩沉到预定深度或达到持力层。（当然，这是解释“打桩”，至于让预制桩到预定深度或持力层还有好几种方法，比如静压、振动、水冲等）
24、降水工程：在地下水位较高的地区开挖深基坑，由于含水层被切断，在压差作用下，地下水必然会不断地渗流入基坑，如不进行基坑降排水工作，将会造成基坑浸水，使现场施工条件变差，地
基承载力下降，在动水压力作用下还可能引起流砂、管涌和边坡失稳等现象，因此，为确保基坑施工安全，必须采取有效的降水和排水措施, 亦称降水工程。
25、“人防费”只要是新建民用建筑,不建防空地下室的,都需要交纳人防易地建设费。
26、房地产业与建筑业的区别
（1）建筑业是物质生产部门，属于第二产业。
（2）房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质属于第三产业。
房地产业可分为投资开发业和房地产服务业。
房地产中介服务业包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪。
27、民用建筑物的分类。
按建筑高度分
（1）一般情况下，根据楼盘的用途不同可分民用和商用，根据楼房的高度不同又分为低层、多层、小高层、高层、和超高层。（2）通常人们把1-3层称低层，4-6层为多层。
7-12层为小高层，12层以上为高层，总高度为100米以上为超高层。
单位工程（高层）施工周期估算
按两层地下室的高层（22层以上）考虑：
1、定位放线、验线（含规划局验线）：5-7天
2、开槽及护坡：10-15天
3、基础处理（按CFG桩，完成到验槽）：35-40天
4、基础褥垫层至正负零：55-60天
5、主体施工：标准层7天一层，标准层以下非标准层可按10天/层，顶层及机房层、造型等25-30天（根据屋面造型复杂程度确定）；
6、装修工程：一般在主体完成2/3左右开始，至主体竣工后90-120天完成（视二次结构及装修工程量大小确定）
7、外线管网、道路、铺装硬化、小品景观、绿化等：80-120天
8、各项验收（节能、规划、消防、抗震、人防、质检站等部门的竣工验收）：工程竣工后60-80天。
说明：
1）以上各项施工周期按一栋高层考虑，如群体高层建设，前三项应考虑楼间大流水作业，最后（最高）一个单位工程按上述周期排出的交房时间作为整体交房时间即可；
2）各项目周期均按正常情况考虑，即：手续齐全且无政府部门停工和社会干扰、无因资金及工人工资等造成的停工、无自然灾害及其它不可预见因素影响、保证各项验收无影响。
财务报表分析方法 ：
将报表分为三个方面：单个的财务比率分析、不同时期的比较分析、与同业其它公司之间的比较。这里我们将财务比率分析分为偿债能力分析、资本结构分析（或长期偿债能力分析）、经营效率分析、盈利能力分析、投资收益分析、现金保障能力分析、利润构成分析。A.偿债能力分析：
1、流动比率 = 流动资产／流动负债
流动比率可以反映短期偿债能力。一般认为生产企业合理的最低流动比率是2。影响流动比率的主要因素一般认为是营业周期、流动资产中的应收帐款数额和存货周转速度。
2、速动比率 =（流动资产－存货）／流动负债
由于种种原因存货的变现能力较差，因此把存货从流动资产种减去后得到的速动比率反映的短期偿债能力更令人信服。一般认为企业合理的最低速动比率是1。但是，行业对速动比率的影响较大。比如，商店几乎没有应收帐款，比率会大大低于1。影响速动比率的可信度的重要因素是应收帐款的变现能力。
3、保守速动比率（超速动比率）=（货币资金+短期投资+应收票据+应收帐款）／流动负债
进一步去掉通常与当期现金流量无关的项目如待摊费用等。
4、现金比率 =（货币资金／流动负债）现金比率反应了企业偿还短期债务的能力。
5、应收帐款周转率 ＝ 销售收入／平均应收帐款
表达内应收帐款转为现金的平均次数。如果周转率太低则影响企业的短期偿债能力。
应收帐款周转天数 ＝ 360天／应收帐款周转率
表达内应收帐款转为现金的平均天数。影响企业的短期偿债能力。
B.资本结构分析（或长期偿债能力分析）：
1、股东权益比率 ＝ 股东权益总额／资产总额×100% 反映所有者提供的资本在总资产中的比重，反映企业的基本财务结构是否稳定。一般来说比率高是低风险、低报酬的财务结构，比率低是高风险、高报酬的财务结构。
2、资产负债比率 ＝ 负债总额／资产总额×100% 反映总资产中有多大比例是通过借债得来的。
3、资本负债比率 ＝ 负债合计／股东权益期末数×100% 它比资产负债率这一指标更能准确地揭示企业的偿债能力状况，因为公司只能通过增加资本的途径来降低负债率。资本负债率为200%为一般的警戒线，若超过则应该格外关注。
4、长期负载比率 ＝ 长期负债／资产总额×100% 判断企业债务状况的一个指标。它不会增加到企业的短期偿债压力，但是它属于资本结构性问题，在经济衰退时会给企业带来额外风险。有息负债比率 ＝（短期借款＋一年内到期的长期负债＋长期借款＋应付债券＋长期应付款）／股东权益期末数×100% 无息负债与有息负债对利润的影响是完全不同的，前者不直接减少利
润，后者可以通过财务费用减少利润；因此，公司在降低负债率方面，应当重点减少有息负债，而不是无息负债，这对于利润增长或扭亏为盈具有重大意义。在揭示公司偿债能力方面，100%是国际公认的有息负债对资本的比率的资本安全警戒线。C.经营效率分析：
1、净资产调整系数 ＝（调整后每股净资产－每股净资产）/每股净资产
2、调整后每股净资产 =（股东权益－３年以上的应收帐款－待摊费用－待处理财产净损失－递延资产）/ 普通股股数
减掉的是四类不能产生效益的资产。净资产调整系数越大说明该公司的资产质量越低。特别是如果该公司在系数很大的条件下，其净资产收益率仍然很高，则要深入分析。
3、营业费用率 ＝ 营业费用 / 主营业务收入×100%
4、财务费用率 ＝ 财务费用 / 主营业务收入×100% 反映企业财务状况的指标。
三项费用增长率 =（上期三项费用合计－本期三项费用合计）/ 本期三项费用合计
三项费用合计 = 营业费用＋管理费用＋财务费用
三项费用之和反应了企业的经营成本如果三项费用合计相对于主营业务收入大幅增加（或减少）则说明企业产生了一定的变化，要提起注意。
5、存货周转率 ＝ 销货成本×２／（期初存货＋期末存货）
6、存货周转天数 ＝ ３６０天／存货周转率
存货周转率（天数）表达了公司产品的产销率，如果和同行业其它公司相比周转率太小（或天数太长），就要注意公司产品是否能顺利销售。
7、固定资产周转率 ＝ 销售收入／平均固定资产
该比率是衡量企业运用固定资产效率的指标，指标越高表示固定资产运用效果越好。
8、总资产周转率 ＝ 销售收入／平均资产总额 该指标越大说明销售能力越强。
9、主营业务收入增长率 ＝（本期主营业务收入－上期主营业务收入）／上期主营业务收入×100% 一般当产品处于成长期，增长率应大于10%。
其他应收帐款与流动资产比率 ＝ 其他应收帐款／流动资产 其他应收帐款主要核算与生产经营销售活动无关的款项来往，一般应该较小。如果该指标较高则说明流动资金运用在非正常经营活动的比例高，就应该注意是否与关联交易有关。D.盈利能力分析：
1、营业成本比率 ＝ 营业成本/主营业务收入×100% 在同行之间，营业成本比率最具有可比性，原因是原材料消耗大体一致，生产设备及工资支出也较为一致，发生在这一指标上的差异可以说明各公司之间在资源优势、区位优势、技术优势及劳动生产率等方面的状况。那些营业成本比率较低的同行，往往就存在某种优势，而
且这些优势也造成了盈利能力上的差异。相反，那些营业成本比率较高的同行，在盈利能力不免处于劣势地位。
2、营业利润率 ＝ 营业利润/主营业务收入×100%
3、销售毛利率 ＝（主营业务收入－主营业务成本）／主营业务收入×100% 税前利润率 ＝ 利润总额/主营业务收入×100% 税后利润率 ＝ 净利润/主营业务收入×100% 这几个指标都是从某一方面反应企业的获利能力。
4、资产收益率 ＝ 净利润×2／（期初资产总额＋期末资产总额）×100% 资产收益率反应了企业的总资产利用效率，或者说是企业所有资产的获利能力。
5、净资产收益率 ＝ 净利润／净资产×100% 又称股东权益收益率，这个指标反应股东投入的资金能产生多少利润。
6、主营业务利润率 ＝ 主营业务利润／主营业务收入×100% 一个企业如果要实现可持续性发展，主营业务利润率处于同行业前列并保持稳定十分重要。但是如果该指标异忽寻常地高于同业平均水平也应该谨慎了。
7、固定资产回报率 ＝ 营业利润/固定资产净值×100%
8、总资产回报率 ＝ 净利润/总资产期末数×100%
9、经常性总资产回报率 ＝ 剔除非经常性损益后的净利润/总资产期
末数×100% 这几项都是从某一方面衡量资产收益状况。E.投资收益分析：
1、市盈率 ＝ 每股市场价／每股净利润
2、净资产倍率 ＝ 每股市场价／每股净资产值
3、资产倍率 ＝ 每股市场价／每股资产值 F.现金保障能力分析：
1、销售商品收到现金与主营业务收入比率 ＝ 销售商品、提供劳务收到的现金／主营业务收入×100％
正常周转企业该指标应大于１。如果指标较低，可能是关联交易较大、虚构销售收入或透支将来的销售，都可能会使来年的业绩大幅下降。经营活动产生的现金流量净额与净利润比率 ＝ 经营活动产生的现金流量净额／净利润×100％
2、净利润直接现金保障倍数 ＝（营业现金流量净额－其他与经营活动有关的现金流入＋其他与经营活动有关的现金流出）/主营业务收入×100％
3、营业现金流量净额对短期有息负债比率 = 营业现金流量净额／（短期借款＋１年内到期的长期负债）×100％
4、每股现金及现金等价物净增加额 = 现金及现金等价物净增加额／股数
5、每股自由现金流量 = 自由现金流量／股数
（自由现金流量＝净利润＋折旧及摊销－资本支出－流动资金需求
－偿还负债本金＋新借入资金）
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