第一篇：顺德区属国有企业物业租赁管理办法(试行)
顺德区属国有企业物业租赁管理办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为规范和完善区属国有企业经营性物业租赁行为的管理，确保国有资产保值增值，提高经营效益，促进廉政建设，根据《合同法》、《企业国有资产法》和财政部《行政单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第35号）、《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第36号）有关规定，结合顺德区国资系统实际，制定本办法。
第二条
本办法适用于区属国有独资企业（公司）、国有控股公司及其所属全资或控股子公司和区政府授权经营管理的公司、企业（下称区属国有企业或出租单位）。本办法所称物业是指出租单位拥有、管理、使用的房产、土地及其附属的设施、相关场地，类型包括办公用房、写字楼、商铺、住宅、宿舍、商业用房、工业厂房、仓库、文教卫体用房及场馆、社区配套和公共服务用房及附属设施、停车场（库）、临时建筑、闲置用地等。
第三条 本办法所称物业出租，是指出租单位将本单位或本公司拥有、管理、使用的物业部分或全部提供给其他自然人（公民）、法人或者其他组织（下称承租人）使用、收益，承租人向出租单位支付租金等费用并在租赁关系终止后将物业返还出租单位的行为。
第四条 区国有资产监督管理办公室是履行区属国有企业物业租赁的监督管理职责部门，负责本办法的实施。
第五条 区属国有企业物业租赁当事人应当遵循平等、自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。
第二章 出
租
第六条 出租单位应及时办理出租物业的权属证明，并对所拥有、管理、使用的出租物业视情况购买必要的财产保险或租赁期间要求承租人购买。
第七条 区属国有企业物业的出租以经营效益为主，兼顾社会效益，执行国家和物业所在地政府规定的租赁政策，由租赁双方当事人约定租金和其他租赁条款。
第八条 出租单位应建立和完善物业租赁管理制度，明确物业租赁管理人员的分工和职责，制定民主决策和集体审议的工作机制,严禁个人擅自决定或改变集体决策的行为。
第九条 物业出租应制定合规合理的出租方案。出租方案内容应包括：出租物业的基本情况；招租租金底价及拟定依据；招租方式；拟出租期限、用途、承租条件、年度租金增幅等内容，必要时应制定可行性分析报告。
第十条 出租单位应根据社会和经济政策和发展水平每年至少2次组织专门会议研讨近期和中远期租金政策。租赁合同到期原承租人要求续租的，应于租赁合同期满前60日至90日内书面向出租单位提出申请，在不低于物业所在地当年各类型物业租赁指导租金价的基础上，出租单位可根据周边市场租赁价格或专业评估机构评估的租赁价格确定续租价格，续租期限一般不超过5年。低于物业所在地当年各类型物业租赁指导租金价的，须报区国资办批准。
出租单位决定不予续租、租赁合同到期原承租人未于期限内提出续租申请或租赁双方因租金、租期等条款未能达成一致或发生合同解除、可撤销等事件而收回物业的，由出租单位按本办法重新出租。
第十一条 有下列情形之一的物业，原则上不得对外出租：
（一）未取得物业权属证明或相关产权证明，产权未定或产权不明晰的；但暂未办理权属证明但有证据证明属于出租单位管理、使用且无第三人提出异议的除外；
（二）因司法和行政机关依法判决、裁定、决定查封或以其他形式限制物业出租的；
（三）共有物业未征得共有人同意的；
（四）不符合国家和行业安全标准，可能导致人身伤亡和财产损失的；
（五）法律、法规禁止出租的其他情形。
第十二条 出租单位应根据区域规划、政府产业引导政策以及物业的产权、用途、社会反响等具体情况，原则上采用公开招租方式确定承租人，但以下情况可采用协议租赁方式：
（一）因债务限制、涉讼、设有抵押权等纠纷，可短期租赁的；
（二）安排特定人群居住的；
（三）涉及重大维稳、社会民生、社会公益；
（四）其他经区国资办批准的。
第十三条 承租人须满足出租单位拟定的租赁条件，并具备相应的资质及合法证照。
第三章 公开招租
第十四条 出租单位原则上须采用公开竞价、招投标等公开招租方式确定承租人。
第十五条 招租信息的发布。通过公开市场交易平台、政府网站、新闻媒体等公开招租信息，公布时间应不少于7日，设置投诉监督电话，相关信息随招租公告一并发布。
第十六条 资格审查。公布信息后，出租单位应指定专人负责接受竞租人的报名，并审查资格。接受报名的时间应不少于 7日，资格审查合格者应于收到出租单位书面通知的2日内，缴交竞租保证金。只有一个符合资格条件的，可以采取协议出租方式，但租金标准不应低于招租租金底价。
第十七条 招租租金底价的制定原则：参照物业所在地政府部门发布的同类物业租金参考价，结合物业租赁市场供求情况、周边同类同等物业的租金水平等因素，或根据委托具有资产评估资质的中介机构评估结果，由出租单位领导班子集体研究确定。出租单位应当对竞租人的资料严格保密，防止出现串标、围标和干扰公平竞争的行为发生。
第十八条 公开竞价和招标。缴交竞租保证金截止期满后的 7日内，由出租单位组织召开竞价会或开标会。已报名符合资格条件并已缴纳竞租保证金的竞租人，应准时参加，不参加的应取消资格，缴交的保证金不予退还。采用公开竞价方式的，价高者确定为承租人。采用招标方式的，出租单位应事前制定具体的开标计分办法，由符合资格的投标人带标书参加开标会，采用即场开标计分的办法进行，高分者确定为承租人。相同得分的,原承租人优先。
通过公开竞价、招投标活动等公开招租活动等确定为承租人的，承租人应于确定之日起7日内与出租单位签订租赁合同，否则视为违约，其缴交的保证金不予退还，由此造成出租单位损失的，由出租单位依法追讨。
第十九条 在规定的期限内无竞租人报名或应标，出租单位可降低招租条件或招租租金底价再次组织招租，但租金底价降幅不能超过原招租租金底价的 10 %，超过的须获得相关的上一级主管集团公司批准同意并报区国有资产监管机构备案后，方可继续招租。
第二十条 出租单位可直接委托符合资质的中介机构操作包括信息发布、资格审查、公开竞价和招标、投标、开标和定标等公开招租程序。
第四章 租赁合同
第二十一条 出租单位应与经确认的承租人依据《合同法》订立合法、有效、统一格式的书面租赁合同，租赁合同中应当特别载明合同期满、合同终止、合同解除和变更、不可抗力、因地方政府规划调整或实施公共政策致使合同无法履行所涉及的免责条款。租赁双方当事人可根据实际情况，经租赁当事人协商一致可对租赁合同条款进行修改和补充。
租赁合同应当特别约定：出租单位因各种原因单方面提前解除租赁合同导致合同违约的，若时间未达到租赁期过半的，出租单位可以向承租人支付最多不超过已收租金总额（扣税后数额）的违约金，或向承租人支付最多不超过12月租金数额的违约金；若时间已达到租赁期过半的，出租单位可以向承租人支付最多不超过12月租金数额的违约金，除此之外不再作任何补偿。
租赁期3年以上的租赁合同中应列明租金调整条款，合同条款应体现为每年或每阶段按一定的幅度增长。
物业租赁期限一般不超过5年；因政府产业引导、扶持政策或其他特殊原因需要超过上述期限的经批准最长不应超过15年；租赁期届满租赁双方可以续订合同。相关法律法规另有规定的，按有关规定执行。
第二十二条 签订租赁合同应具备以下条款：
（一）租赁双方姓名、名称及地址；
（二）物业位置、面积、装修及设施状况；
（三）租赁用途、期限、租金数额及支付方式；
（四）维修、装修、环境卫生、秩序等责任约定；
（五）转租约定；
（六）解除合同条件；
（七）违约责任；
（八）当事人约定的其他条款。
第二十三条 有下列情形之一的，出租单位可以变更或解除租赁合同：
（一）当事人协商一致的；
（二）承租人擅自改变承租物业结构或约定用途的；
（三）承租人擅自将承租物业转租的；
（四）承租人拖欠租金达3个月以上的；
（五）承租人故意损坏承租物业的；
（六）承租人利用承租物业进行非法活动，损害公共利益或他人利益的；
（七）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；
（八）政府征用、收回或拆除租赁物业的；
（九）法律、法规规定的其他情形。
第二十四条 租赁合同由出租单位自行执行内部登记备案制度。
第二十五条 当事人不得伪造、涂改、转借、转让房屋租赁合同，必要时可按规定进行公证或认证。
第五章 转 租
第二十六条 本办法所指的转租，是指在租赁期限内承租人将其承租的租赁物部分或全部再出租给第三人的行为。
第二十七条 转租须经出租单位书面同意，承租人转租的，出租单位与承租人的之间的租赁合同继续有效。第三人不得将租赁物业再行转租，第三人对租赁物造成损失的，由承租人赔偿损失。未经出租单位同意的，承租人不得擅自转租。
第二十八条 经出租单位书面同意转租的，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同约定的终止日期，否则出租单位有权解除租赁合同，收回物业并依法追究转租人的法律和经济责任。
第二十九条 转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应变更、解除或终止。
第六章 权利和义务
第三十条 出租单位可依照租赁合同约定的期限将物业交付承租人，可以收取3个月或以上的月租金数额的租赁保证金；承租人须按租赁合同的约定按时缴纳租金和其他应缴费用，违反约定的应支付违约金。
第三十一条 未经出租单位书面同意，承租人不得擅自改变物业的结构和用途，不得擅自改建、扩建，否则出租单位有权责令承租人自行拆除并恢复原状。拒不拆除的，出租单位有权解除合同并通知政府有关部门予以拆除，由此产生的费用由承租人承担。
第三十二条 租赁期限届满，承租人可向出租人提出续租申请，在同等条件下，承租人有优先承租权。
第七章 法律责任
第三十三条 租赁当事人发生争议的，应协商解决；协商不成的，可申请仲裁或向物业所在地人民法院提起诉讼。
第三十四条 出租单位违反本办法规定的或玩忽职守、徇私舞弊、弄虚作假的，由区国资办责令其限期改正；情节严重的，报纪检监察部门追究出租单位主管领导和直接责任人的行政责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条 承租人或参与招租的意向承租人违反本办法规定的或实施破承租物业、恶意违约、扰乱招租程序等行为的，列入区属国有企业招租黑名单，在招租过程中不予考虑；构成犯罪的，依法报有关部门追究刑事责任。
第八章 附 则
第三十六条 本办法颁布实施前未到期的租赁合同按租赁合同条款继续执行至租赁期届满止。重新招租或续租的，适用本办法。
第三十七条 本办法所称特定人群包括但不限于：符合保障性住房入住条件的人员、长期居住在由转制企业代管的公有住房内的原区属企业员工（含离退休）。
第三十八条 本实施细则由区国资办负责解释。
第三十九条 本实施细则自2012年10月26日起实施，原顺德市公资委《关于完善租赁物业管理的暂行办法》（顺公资委发[1997]1号）同时废止。
第二篇：做好区属国有企业监督工作
做好区属国有企业监督工作
当前，随着区属国有企业改革的有序推进，大亚湾区原9家区属全资一级国有企业，经过整合新组建6家重点区属一级国企，资产、资金、资源更加庞大，管理层更多，权利更加集中，风险高、腐败问题易发点多等问题更加突出，需要加强监督工作，结合派驻区属国有企业纪检干事几个月来的工作实际，开展接下来的监督工作几点思路如下：
（一）加快完善国有企业运行机制，建立起规范的法人治理结构
经过几个月来水务集团的驻点监督工作，急需完善监督制衡机制，不断提高企业的法人治理效率，经过重组后水务集团从原来以政府代建项目为主体转变为以自主投资，项目运营的供排污一体化水资源整合。从这个发展方向看，今后国有企业监督机制的完善必须把握好以下的环节：一是国有企业涉及三重一大重大事项严格按照前置研究讨论事项清单、党委研究决定事项清单，监督企业两个清单落实。二是优化董事会结构。确保既要有内部董事，又要有一定数量的外部董事，以强化董事会的效能。外部董事主要由履行出资人的国有资产管理中心委派、考核。三是国有企业选聘高级管理人员，（选拔干部参照国资工委管理办法）要注意坚持党管干部的原则与董事会依法用人结合，坚持德才兼备，同时引入市场竞争机制，不断拓宽选人渠道。四是进一步强化监事会职能，探索纪检干事进入监督企业的监事会中，发挥监督职责，更好的履行区属国有企业纪检干事作用，发挥“派”的优势，“驻”的权威。五是针对环境水务集团几大水厂的收购、并购，需要融资，资金大，工程建设时间紧、任务重，需要从外部聘任专业的财务总监监督企业的资金使用风险，财务总监由履行出资人职责的国资中心负责选聘、考核。
（二）改进国有企业党内监督，充分发挥企业党组织的政治核心作用和监督保障作用
党在国有企业中的地位不能弱化，要健全和落实国有企业党组织参与重大决策的制度，使企业党组织切实做到保证党的路线、方针、政策在企业的贯彻实施，防止、减少企业决策失误，避免国有资产流失的作用。在企业内部，特别要认真执行“集体领导、民主集中、个别酝酿、会议决定”的党委内部议事和决策的民主集中制度。凡属企业重大决策、重要干部任免、重要项目安排和大额资金的使用，都要集体研究决定，企业员工都要有相应的知情权、审议权，不准个人或少数人说了算。同时，还要制定出企业管理层向党组织报告个人重大事项的制度和定期召开民主生活会的制度，通过以上种种党内监督措施的实施，使企业管理层有效监督和管理之中。
（三）建立企业内控机制，发挥企业自我调控机制的作用
一是充分发挥内部审计的职能（区属六大集团应成立监察审计部）。
国有企业内部审计机构的设置多在企业内部，并直接对企业管理层负责。这一制度安排，往往导致内部审计人员独立性的丧失，使内部审计范围难以触及管理高层的决策，难以做出客观的职业判断。因此，必须改变内部审计机构向企业经营者负责的局面。二是完善企业经营业绩考核制度和决策失误追究制度，实行企业领导人员任期经济责任审计制度。
通过经营业绩来约束经营者，可以使企业的监督方式变为经营者比较容易接受的考核形式，认真执行将对国有企业领导人员有很大的警示作用和约束作用。从派驻这几个月的情况来看，已建立的国有企业经营业绩考核制度有待完善，决策失误追究制度还有待建立，国有企业领导人员任期经济责任审计需要进一步贯彻落实。因此，必须加快这些方面的建设步伐，促进企业的持续健康发展。(四)整合监督资源，形成沟通机制，形成监督合力，确保监督到位。
国有企业的监督主体较多，自成体系，因侧重点不同，各自为阵，没有形成相互沟通、资源共享的机制，监督力量分散，形成不了有效的监督。因此，有必要在国有企业内部建立各种监督资源协商、沟通的机制。具体办法是，纪检干事列席三重一大会议、每年的监事会会议，互通情况，交流动向，对存在的问题形成综合监督报告（监督报告由监察审计部撰写），向集团分管领导或部门负责人反馈报告中的问题形成清单，要求限时整改，并将整改情况书面向党委会中报告。
第三篇：物业售后维修管理办法(试行)
物业售后维修管理办法
一、目的
为明确地产公司与物业公司从集中交房开始至施工单位质保期结束期间的维修工作程序及界面,力求最短时间将业主报修、投诉工作处理完毕，维护集团品牌形象，特制定本办法。
二、范围
本办法适用于东胜集团开发建设所有项目的售后维修管理。
三、内容
（一）、售后维修工作会议的召开
地产项目公司集中交房前，地产公司项目总经理必须组织召开由项目公司工程部、集团工程管理部、物业公司及各参建施工单位参加的售后维修工作会议，明确售后维修、公区维修、费用支付、甩项工程施工管理等事项：
会议召集人：地产公司工程部经理 会议主持人：地产公司总经理
会议参加人：地产公司工程副总、工程部经理、各专业工程师、各施工单位项目经理（或负责人）、物业公司总经理、项目经理、工程主管、集团工程管理部专业工程师等
会议召开时间：项目集中交房前五至十五天 会议内容：
1、维修工作界面及责任的界定：
1）各施工单位保证在项目集中交房一个月内，派工作人员现场驻场，负责业主验房及报修问题的处理，如超过一个月，集中报修问题仍未处理完毕应延长现场驻场期，直至交房期间集中报修问题处理完毕。
2）各施工单位应保证驻场期间的工作人员及物料能够满足业主集中报修问题的处理，如人手不足应及时增加人员，保证业主报修事项简单问题两天内处理完毕，工艺较复杂问题一般一周内最长不得超过十天处理完毕，如涉及费用赔偿应在一周内支付到位。
3）施工单位驻场维修人员对报修问题的处理应本着高效、优质原则，同时做到工清场清，驻场期间如因物业项目部通知半个工作日不到或一项问题两次修复仍不能达到施工图纸或规范要求，物业公司项目部有权找第三方或物业项目部自行处理，涉及费用从施工单位工程款或质保金中双倍扣除，对于工清场不清的行为及因处理过程导致业主投诉的，物业公司项目部有权对其进行处罚并可要求更换维修人员，物业公司项目部每半月将此类问题及扣除、处罚费用以通知函方式发送施工单位而无需施工单位的确认。
4）超过一个月驻场期，或交房后集中报修问题处理完毕，施工单位可选择继续驻场直至质保期内问题全部处理完毕，也可人员撤场，但是要保证在接到维修通知后，能够按照指定时间到达维修。否则将由物业负责自行处理或外委第三方进行处理，物业留存现场问题及损失照片，涉及维修费用由物业公司项目部进行确认后，每半月将维修项及费用以通知函方式发送施工单位而无需施工单位确认，发生费用将直接从施工单位工程款或质保金中扣除。
5）如造成业主损失涉及赔偿事宜，物业公司项目部留存现场问题及损失照片，通知施工单位到现场确认并与业主进行损失赔偿的谈判，如能达成一致则由施工单位在一周内支付给损失业主的；如与业主谈判两次达不成一致，由物业公司项目部负责协调与业主进行谈判，达成一致的，由施工单位一周内支付业主，如仍达不成一致，按业主索赔要求由施工单位进行支付。以上赔偿支付费用如施工单位不到场、明确不支付或一周内未支付的，由物业公司牵头组织地产公司相关部门与业主确认赔偿费用后负责发起流程，从施工单位工程款或质保金中扣除支付给业主，同时物业公司项目部向施工单位发送支付赔偿费用扣款的通知函，而无需施工单位确认。
6）公区设施设备的维修及赔偿事宜，质保期内得到物业公司项目部通知后紧急情况需两个小时内赶到现场，其它情况两日内赶到现场，影响业主正常生活的紧急严重故障24小时内必须处理完毕，其它情况根据工艺程序最长在一周内处理完毕。对于施工单位不到场通过外委可解决的问题，由物业公司项目部负责实施，费用以通知函方式送达无需施工单位确认；对于比较严重、通过外委无法解决或难度较大的问题，施工单位必须按规定到达，如因延时到达及延时处理完毕的，物业公司项目部可根据造成的影响情况给予施工单位1000-10000元的处罚，此项费用也将以通知扣款发函方式执行。
如因公区设施设备问题造成人员伤害及或财产损失的，参照第一条第5款执行。
7）维修事件发生后物业公司要有告知记录，如对方能到现场的要有相关人员签字确认，对方单位不能到现场我单位通过邮寄方式告知的，要留存邮寄单据，作为已通知的依据。
2、由地产工程部负责编制施工单位联系电话表（含甩项工程施工单位）并发至物业公司项目部，内容包括参建总分包单位名称、通讯地址、承包工程范围、公司负责人及联系电话、现场维修负责人及联系电话、地产工程部专业工程师及联系电话。同时将物业公司项目经理联系电话告之各施工单位项目经理，明确施工单位如有负责人或现场负责人发生变更应第一时间通知物业公司项目经理，以方便工作对接。施工单位现场维修负责人应有问题处理及费用支付的决策权，以便于现场维修工作的顺利推进。
3、集中交房前，地产公司工程部将各参建单位付款情况进行整理、汇总，形成台账交付物业公司项目部。
4、对于集中交房时仍未完工的甩项工程，在集中交房结束后方可继续施工，同时因已交房，施工单位的人员出入管理、物料存放、现场施工、安全管理、工清场清等应全部遵守物业公司项目部《现场施工管理规定》，各施工单位负责人应将《现场施工管理规定》传达至现场施工人员，对于不遵守规定的行为物业公司项目部将依据《现场施工管理规定》进行处罚，由于施工造成的人员伤害、财产损失的，参照会议成果第1条第5款赔偿发函处理方式执行，如涉及人员伤害需紧急治疗的，现场施工负责人必须第一时间陪同前往医院并支付相关费用，如因施工单位人员不在场时发生的此类事件，物业公司项目部通知施工单位负责人第一时间赶往医院进行处理，物业公司垫付的相关交通、医疗、慰问等费用由施工单位支付给物业公司，如施工单位不到场或不支付费用的从其工程款（或质保金）中扣除，以通知函方式通知施工单位无需施工单位确认（因施工单位原因造成的业主或他人人身伤害同样适用此处理程序）。
5、本会议由地产公司工程部负责整理形成会议纪要，由参会各单位、各部门签字确认并签收；《现场施工管理规定》（含处罚规定）作为会议纪要的附件，一并发送给各施工单位现场负责人。
（二）、维修及赔偿费用的现场认价及确定程序
1、现场认价及确定程序适用于以下情况：施工单位在驻场期间对无法界定责任及需支付赔偿费用的问题；施工单位人员已撤场且不再到场、涉及赔偿、责任无法界定的问题。
2、维修及赔偿责任清晰的认价及确定程序 1）维修费用低于500元
此类问题因量大维修费用较低，由物业公司项目部工程人员留存照片现场确认问题后即可认价。
2）维修费用超过500元
此类问题的认价由物业公司项目部通知施工单位负责人，不论施工单位人员是否到场，按约定时间地产公司董事办、采购部、外委第三方、物业工作人员进行现场价格确认；必要时由物业公司通知项目公司成本部参加价格确认。
3）赔偿费用的认价
由物业公司项目部在出现责任损失后将现场损失情况进行拍照确认，并负责通知施工单位负责人到场对损失进行确认，如无法到场以物业公司拍照为准，赔偿费用的认价及确定参照会议成果第1条第5款执行。
3、维修及赔偿责任不清晰的认价及确定程序
如涉及维修责任不清晰的情况，由物业公司上报至集团工程总监，由工程总监牵头成立责任认定小组，成员包括：工程管理部总经理及专业工程师、地产工程部经理及专业工程师、物业公司项目经理及现场工程师等。责任认定小组成员到现场确认，如涉及破拆等前置条件，由物业公司负责自行或外委实施，费用待责任认定后由责任施工单位承担，以通知函方式送达，费用从其工程款或质保金中扣除。
（三）、维修费、赔偿金扣款程序
为加快报修问题的解决、缓解业主的负面情绪、降低投诉率，交房后将成立维修基金，对由物业自行处理、外委第三方及业主赔偿等费用从维修基金列支，以最简程序完成费用审批及支付，从而第一时间将现场问题处理完毕。明确程序如下：
1、建立维修基金
新交付项目在入住前十天由物业公司项目部发起维修基金审批流程，由地产公司财务部负责支付，维修基金申请标准为100000元，物业公司项目部对低于10000元的单项维修或赔偿可累计使用维修基金，超过10000元的单项维修或赔偿专项进行申请审批。维修基金使用完毕之前，由物业公司项目部发起流程（附上次维修基金使用明细台帐），申请下笔维修基金，如此滚动使用。相关流程：
1）维修基金申请流程
发起人：物业公司项目经理申请（第二次以后申请附上次使用明细台账）审核人：物业公司总经理 审批人：地产公司总经理
抄送人：执行总裁、董事长助理、执行总裁助理、工程总监、财务总监、财务部、运营管理部；物业公司副总经理、财务部经理；相关地产公司财务经理、出纳、董事办。
2）单项维修及赔偿1万＜金额≤10万申请流程
发起人：物业公司项目经理（附维修费用确认单，含房号或位置、事项、现场照片、业主同意赔偿金额的承诺书）
审核人：物业公司副总经理、物业公司总经理 审批人：地产公司总经理
抄送人：执行总裁、董事长助理、执行总裁助理、工程总监、财务总监、财务部、运营管理部；物业公司副总经理、财务部经理；相关地产公司财务经理、出纳、董事办。
3）单项维修及赔偿金额＞10万申请流程
发起人：物业公司项目经理（附维修费用确认单，含房号或位置、事项、现场照片、业主同意赔偿金额的承诺书）
审核人：物业公司副总经理、物业公司总经理、地产公司总经理、工程总监 审批人：执行总裁
抄送人：执行总裁、董事长助理、执行总裁助理、工程总监、财务总监、财务部、运营管理部；物业公司副总经理、财务部经理；相关地产公司财务经理、出纳、董事办。
注：
1）物业公司项目部对每笔维修基金的使用应有明细台帐及通知施工单位证据，物业公司财务部负责监管每笔费用的支付应有收据（含第三方维修、自行维修、业主赔偿签收），第三方维修费用如地产公司需发票应再更换。
2）以上费用不受资金计划的约束，流程审批结束后紧急事项地产财务部在二日内支付，一般事项在五日内支付。
3）维修基金使用台帐作为地产公司财务部对各施工单位的扣款依据。4）维修基金的使用流程执行物业公司内部的借款及审批流程。
（四）、验收问题整改及甩项工程管理
1、在项目交房前由集团工程管理部组织的验收程序中，现场发现记录的整改问题应由地产工程部明确整改完善时间，由集团工程管理部、物业公司项目部及其他相关部门负责复验，合格后方能正式移交，在此之前物业公司项目部对问题项涉及的系统、设施只负责代为管理，相关整改、维修、维护责任仍由原施工单位负责。
2、涉及甩项工程的，施工单位应严格遵守《现场施工管理规定》,甩项工程的进度、质量、现场管理等仍以地产工程部为主，物业公司项目部只负责影响业主安全、出行等事项的管理。
（五）、成品保护责任界定
1、对于已施工完成、但尚未经政府职能部门验收的甩项工程，施工单位已安装设备设施的成品保护工作由物业公司负责。
2、对于正在施工的甩项工程，在未向物业公司项目部正式移交、且问题区域未彻底整改完成前，其成品保护工作仍由施工单位负责。
(六)、后期维修问题的整理及改进
物业公司在后期使用过程中，对出现的设计错误、考虑不周、使用不便及设备、设施使用存在问题等进行整理划分，做好分类统计，每季度反馈到集团运营管理部，以针对目前存在的问题，在后续的相关设计、采购、招标等工作中予以改进和完善。
第四篇：温州市属国有企业工资总额管理办法(试行)
关于印发《温州市属国有企业工资总额
管理办法》（试行）的通知
各有关市属国有企业：
为了贯彻落实党的十七大关于深化国有企业收入分配制度改革的精神，推进和指导市属企业深化收入分配制度改革，完善收入分配调控管理机制，建立健全企业职工工资正常增长机制和激励约束机制，发展和谐劳动关系，促进企业持续稳定健康发展，实现国有资产保值增值，我委根据国家相关收入分配政策，制定了《温州市属国有企业工资总额管理办法》（试行），现印发给你们，请遵照执行。
二○○八年八月十一日
温州市属国有企业工资总额管理办法（试行）
第一章总则
第一条 为了切实履行企业国有资产出资人职责，依法规范出资人、企业和职工的收入分配关系，完善收入分配管理调控机制，推进和指导市属企业深化收入分配制度改革，建立健全企业职工工资正常增长机制和激励约束机制，发展和谐劳动关系，促进企业持续稳定健康发展，实现国有资产保值增值，根据《企业国有资产监督管理暂行条例》（第378号令）和国家相关的收入分配政策规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于温州市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“市国资委”）履行出资人职责的国有和国有控股企业（以下简称“市属企业”）及其下属独资、控股的各级子公司（以下简称“下属企业”）的工资总额管理。
第三条 本办法所称工资总额，是指企业在一定时期内直接支付给全部职工的劳动报酬（含企业负责人薪酬）总额，包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资等。工资总额的构成按国家规定执行。
第四条 企业工资总额管理应当遵循下列原则：
（一）工资增长与经济效益相结合；
（二）注重效率与促进公平相结合；
（三）激励与约束相结合；
（四）把工资总额管理纳入全面预算管理。
第五条 市国资委负责工资总额管理相关政策的制定，依法调控企业收入分配总体水平；负责对各市属企业工资总额方案的审核、批复。对企业工资总额采取年初核定方案、全年监督使用、年终组织清算的办法进行管理。
第六条 市属企业在工资总额管理中应当履行以下主要职责：
（一）负责本单位的工资总额方案的编制和上报工作；
（二）负责对下属企业的工资总额管理；
（三）参照本办法对下属企业工资总额方案进行审核、批复。
第二章工资总额方案的核定
第七条 企业工资总额方案主要包括工效挂钩和工资总额使用计划（以下简称“工资计划”）两种。工效挂钩主要包括利润挂钩、限额挂钩和复合挂钩三种形式。
第八条 企业工资总额方案的申报与核定按下列程序进行：
（一）企业编制工资预算；
（二）企业申报工效挂钩方案或工资计划；
（三）市国资委核定企业申报的工效挂钩方案或工资计划。
第九条 生产经营正常、管理基础较好的经营性企业，应选用工效挂钩方式。市国资委按下列方法核定工效挂钩方案：
（一）效益基数。参照企业上经会计师事务所审计后的利润总额确定。其中，当年新挂钩企业上年实际完成利润总额低于前三年平均数的，按前三年平均数核定。
（二）工资基数。参照市国资委核定的上应提取工资总额确定。其中，当年新挂钩企业参照上年实发工资和前三年平均工资水平综合确定。
（三）挂钩形式与比例。实行利润挂钩的企业，利润增长与提取效益工资的比例，可根据企业特点、经营状况、工资水平等，超利润基数部分按20-50%计提新增效益工资，下浮同比例。
实行限额挂钩的企业，完成利润指标或完成减亏指标的，可上浮工资总额5%；反之，下浮工资总额5%。
实行复合挂钩的企业，以实现利润为主要挂钩指标，实现利润所占挂钩指标的权重为：工业企业一般不低于70%，其他企业一般不低于50%。
第十条 管理型集团公司本部以及暂不具备工效挂钩条件的经营性企业，可实行工资计划管理。
实行工资计划管理的企业，应在工资预算的基础上，根据当年生产经营、经济效益预测情况、职工人数增减计划以及上工资水平等因素，编制工资计划。
第十一条 市国资委根据市属企业职工平均工资水平、劳动力市场价位、盈利能力、行业特点、企业工资指导线等因素，对企业上报的工资计划按下列方法核定：
一是生产经营正常、经济效益稳步增长的企业，在岗一线职工的年收入增长幅度一般应不低于本市当年工资增长基准线；二是微利、亏损的企业，在不出现亏损或不增加亏损的前提下，应按指导线下线或当年物价增长幅度增加在岗一线职工收入，确保职工实际生活水平不下降；三是经济效益下降的企业，原则上不能增长工资，但企业上年在岗职工平均工资低于市属企业在岗职工平均工资的，应当参照当地劳动部门公布的工资增长下线和当地物价指数增长水平，综合考虑本企业人工成本承受能力等因素，合理确定不高于工资增长下线（或物价指数增长水平）的职工工资水平增长方案。
管理型集团公司本部工资计划的核定，可参照其岗位设置、人员构成、工资指导线、企业负责人薪酬水平、同类型公司及本公司前三年工资水平等因素核定。
第十二条 实行工资计划管理的企业，在按本办法第十一条核定工资计划时，出现下列情形的，市国资委可适度增减其工资计划：
企业上年在岗职工平均工资低于同年市属企业在岗职工平均工资的80%或已2年以上
未增加工资的，适度核增其工资总额计划。
企业上年在岗职工平均工资达到或高于同年市属企业在岗职工平均工资2倍以上的，适度控制其工资总额的增长。
第十三条 企业负责人的薪酬根据市国资委业绩考核结果来确定，其基本年薪按月平均发放，绩效年薪在次年一次性发放。企业负责人的薪酬在核定工资总额方案时，按实际数额核定。
第十四条 企业工效挂钩方案或工资计划一经核定，原则上不再调整。如企业因客观原因发生重大变化，确实需要调整工效挂钩方案或工资计划的，应书面申报，说明理由，经市国资委审核同意后变更。
第三章工资总额方案的清算
第十五条 实行工资总额清算制度。终结后，市国资委按照已经核定的工效挂钩方案或工资计划，对企业工资总额执行使用的结果进行清算，确认调整因素、应提取工资总额等。
第十六条 实行利润挂钩的企业，在工资清算时，对效益工资增长过快的，突破本市当年工资增长指导线上线，超过工资增长指导线上线部分新增效益工资分以下三档处理：
（一）第一档：企业上年在岗职工平均工资等于或低于同年市属企业在岗职工平均工资1.5倍的，超过工资增长指导线上线部分新增效益工资按50%计提；
（二）第二档：企业上年在岗职工平均工资在同年市属企业在岗职工平均工资水平1.5至2倍之间的，超过工资增长指导线上线部分新增效益工资按20%计提；
（三）第三档：企业上年在岗职工平均工资高于同年市属企业在岗职工平均工资2倍的，超过工资增长指导线上线部分新增效益工资不再计提。
第十七条 实行工效挂钩的企业，当年实发工资总额小于应提取工资总额的，按规定可发放的工资额度结余，可结转至以后使用，以丰补歉；当年实发工资总额大于应提取工资总额的，差额部分为超提超发，按超提超发金额核增下一效益基数并核减下一应提取工资总额。
第十八条 实行工资计划管理的企业，实发工资总额小于计划工资总额的，差额部分一般不可结转；对于具有行业波动性较大、人工成本比重较高等特点的企业，为防止职工收入大起大落，企业按规定可发放的工资额度结余，可结转至以后使用。当年实发工资总额大于计划工资总额的，差额部分为超发，应据实扣减下一工资计划。
第十九条 工资总额清算结果，作为下一企业申报工效挂钩方案或工资计划的参考依据。
市国资委根据企业上工资总额年报汇审数据，公布市属企业上年在岗职工平均工资。
第四章工资总额的监督管理
第二十条 经济效益预计增长的企业，应当制定相应的职工工资增长预算。工资预算水平与企业经济发展、人力资源结构、劳动力市场工资水平等相匹配。企业一线员工工资不增
长的，企业负责人薪酬也不得增长。
第二十一条 市属企业应根据自身的经济效益状况，按照政府发布的企业工资增长指导线、劳动力市场工资指导价位，尽快建立职工工资正常增长机制。职工收入明显高于劳动力市场价位的企业，要从严控制企业人工成本，合理确定职工收入增长幅度。
第二十二条 企业应当全面推进职工工资集体协商工作，保障劳动关系双方合法权益，构建和谐劳动关系，促进企业健康发展。工资集体协商的内容应当包括企业负责人的薪酬与职工平均工资的倍数关系和增长比例。
第二十三条 企业应当严格执行最低工资保障制度，对于在岗正常劳动的职工，最低工资不得低于当地最低工资标准。
第二十四条 企业应严格按照国家工资管理政策和会计准则核算工资。当年实发的工资总额应控制在市国资委核定的应提取工资总额或核定的工资计划总额范围内，不得超提超发或违规发放工资，不得将工资性支出列入非工资性科目核算。
第二十五条 职工工资收入为税前收入，职工应当依法缴纳的个人所得税，由企业从其工资中代扣代缴。
第二十六条 企业应为职工依法按期、足额缴纳基本养老、基本医疗、工伤、生育和失业等各项社会保险以及住房公积金。其中应当由个人承担的部分，由企业从其工资中代扣代缴；应当由企业承担的部分，由企业负担。
第二十七条 市国资委按规定对企业工资总额支出情况进行监督管理，建立企业工资性支出情况审计、检查制度。委托社会中介机构专项审计企业工资总额支出情况，并根据情况对企业工资总额管理情况进行专项检查。
有下列情形之一的，区分不同情况，作出相应处理：
（一）超过核定总额发放或违规发放工资的；
（二）提供虚假劳动工资信息的；
（三）违反会计准则核算工资的。
存在上述所列情形或违反本办法其他条款规定的，市国资委将视情况采取警示、核减下一工资总额指标、通报批评等措施，并督促企业整改。
第二十八条 企业应建立职工和工资信息报告制度，定期向市国资委报告职工构成和增减变动情况、工效挂钩方案或工资计划的执行情况、职工和社会保险费缴纳情况以及支付给职工的其他薪酬等情况。
企业应建立收入分配重大事项备案制度，企业制订的工资总额管理的具体办法和薪酬方案按规定报市国资委审核或备案。
第五章附则
第二十九条 如遇国家有关收入分配政策调整，以国家调整后的政策为准。
第三十条 每工资总额管理的具体事项及要求，由市国资委另行通知。
第三十一条 本办法由市国资委负责解释。
第三十二条 本办法自印发之日起施行。
第五篇：煤矿设备租赁管理办法(试行)
凉水井煤矿生产设备租赁管理办法（试行）
为了加强设备管理,强化设备的维修与保养,提高设备完好率,降低事故率和待修率,盘活资产，减少闲置，发挥固定资产的最佳经济效益，有效控制设备租赁费用支出，降低承包成本，特制订本管理办法
一 范围 本办法规定了公司实行设备租赁的设备范围,租赁程序,计费方法,工作职责等管理内容.本办法适用于公司所属各单位.二 组织机构：公司下设设备租赁管理领导小组，由公司总经理任组长，分管生产、经营、机电和财务的副总经理为副组长，机电、人力资源、计划经营、财务、供应公司经理、机电设备管理员等为成员。机电管理部设设备租赁组，机电管理部经理任组长、设备管理员负责具体业务。
三、主要工作职责、设备租赁组主要工作职责
（1）负责公司设备租赁的归口管理工作.（2）负责完成公司下达的费用指标.（3）负责审核,汇总和平衡各单位报送的设备需用计划.（4）负责组织开展设备租赁业务并签订“设备租赁协议”.（5）负责公司设备的平衡调度并编制公司设备缺口计划,制订解决措施或方案报公司主管经理审批.（6）负责组织和协调设备的发放、调拨.（7）负责设备台帐,档案管理及统计报表的编报.（8）负责各种应收费用的建帐和登记及相关签证资料的管理.（9）负责租赁设备的出库交接及入库验收(包括设备随行档案),并填写“设备出,入库交接验收记录”.（10）负责设备辅助材料及维修配件的汇总、采购计划的编制并建帐登记.（11）负责设备在库期间的维护,保养及测试,保证出库设备的完好.（12）负责受理设备修理委托及入库验收不合格设备的代修理并办理“设备修理委托单”.（13）负责统计和汇总各单位应支付的各种费用,并每月编制各单位“应付费用明细表”报财务部办理有关费用的结转手续.（14）参与设备事故的调查,处理.2、设备承租单位主要工作职责
（1）负责贯彻执行矿业公司关于设备管理的各项规章制度.（2）根据需要编制“设备需用计划”并报送机电管理部设备租赁组审查，由机电管理部报相关领导审批完成。
（3）负责到设备租赁组租赁设备并签订“设备租赁协议”.（4）负责租赁设备的出库验收和接运,包括安排车辆,装车,封车,运输并保证安全.（5）负责设备使用所需的辅助材料和备件的配备.（6）负责租赁设备的使用管理.包括:运转记录,设备润滑,现场维护,修理及设备随行档案和设备台帐的管理.（7）负责设备统计报表及设备的中、小修、维护保养计划的按时编报.（8）负责建立设备租赁及相关费用台帐.负责“设备租赁协议”“设备委托修理单”的签字确认.（9）负责设备事故的及时上报并参与设备事故的调查,处理.3、财务经营部的主要职责: 根据机电管理部设备租赁组编报的各单位“应付费用明细表”向有关单位结转相关费用.4、人力资源部主要职责
（1）负责培训设备操作人员及设备修理人员.（2）根据各生产区队需要,派遣设备操作人员.四、工作内容
1、租赁设备的范围:（1）分配由生产服务公司管理的固定设备不实行租赁管理.（2）通用设备设备实行租赁管理。（附租赁设备明细表）
2、工作流程
（1）需要办理设备租赁的区队提前两周编制“设备需用计划”报送机电管理部设备租赁组→设备租赁组编制“总设备需用计划” 报送机电管理部经理审查→落实设备资源情况后→报主管领导审批同意，在3天之内通知区队到租赁组办理 “设备租赁协议” 并
进行设备的交接和提运→区队设备使用结束后3天之内负责将设备送回机修车间大院并摆放到指定位置后→租赁组方能与承租方对入库设备进行共同检验→租赁组填写 “设备出, 入库交接验收记录”、“设备租赁结算单” 双方签字确认→机电管理部向财务管理部办理费用结转手续→财务管理部向承租方结转有关费用.（2）各职能部门可直接向机电管理部或设备租赁组报送设备需用计划并按工作流程执行.（3）对设备缺口部分,机电管理部设备租赁组根据轻,重,缓,急等情况有权对公司范围内的所有设备进行平衡调度,遇有问题报机电管理部和主管领导协调,仍有缺口,由机电管理部编制设备缺口计划,提出解决措施或方案 报公司相关领导审批,机电管理部按领导批示办理，同时将信息及时返馈给相关区队。
（4）长期闲置设备，不按规定时间送交租赁组的，加倍收取租赁费（闲置的界定：超过备用的台数：撤换的设备3天之内未回收：其它形式的闲置）。设备租赁计费办法
（1）设备租赁费计取
A、设备租赁费=基本折旧费+修理费+租赁设备管理费 B、设备丢失赔偿费=设备帐面现价
a、月基本折旧费＝ [（设备原值-净残值）÷（可使用年限-已使用年限）] 其中净残值为原值×5％
b、修理费＝ 原值×15％÷折旧年限
C、月租赁设备管理费＝原值×5‰÷折旧年限
（2）设备折旧费、维修费、管理费分摊办法 A、全年所提取的设备折旧费分摊到每月。B、全年设备所提取小修理费用分摊到每月。
C、全年设备管理费（5‰）分摊到每月（附：租赁设备折旧费、维修费、管理费明细）
(3）超使用设备租赁费的计算办法
A、租赁组根据设备实际使用情况审核同意使用的租赁设备按正常标准收取租赁费。
B、各区队超规定使用和积压的设备的租赁费按照正常租赁费的两倍收取。其它管理内容
（1）公司下属各区队需设立专职设备管理员负责办理设备租赁管理的有关事宜.（2）设备租赁费按天收取，不满一天的按一天进行收取，两个单位或多个单位在一天之内共同使用的租赁费用平摊。
（3）新办理的租赁设备当天就开始收取租赁费用。各区队备用的设备按正常收取租赁费（备用设备数量的规定由租赁组制定，除特殊情况外，必须经领导批准，否则一律视为超备用）。
（4）超备用设备和闲置设备加倍收取租赁费（闲置的界定：超过备用台数；3天之内未及时交回的设备）。
（5）不论是设备租赁出库还是送回入库, 设备承租单位都必需有设备管理员或委托专人到租赁组办理有关手续并进行签字确认.（6）租赁设备在库期间的修理费及日常维护保养费由机电管理部负责.（7）设备使用期间,设备的各级保养及所用燃料,润滑油,能源,辅助材料及备品配件由设备承租单位在材料费用中结算.（8）租赁组出租的设备,不包括附属的低值易耗材料。（9）设备中、小修计划由各区队编制,报机电管理部汇总后报主管领导审批，费用自理；大修计划由机电管理部负责编制，按公司相关规定执行，费用由机电管理部承担。各单位管理的设备及承租单位正在使用的租赁设备按设备管理制度要求需要进行大修时,要按设备大修计划的安排及时送到租赁组进行大修.租赁设备送回交接时要办理好“设备租赁结算单” ,视同于此设备租赁结束.（10）租赁设备在出库后损坏由设备承租单位负责修理.设备送回入库验收时发现问题, 由租赁组代修理并办理“设备修理委托单”，修理费由承租单位承担.（11）设备承租单位修理设备有困难时可以委托并送租赁组代为修理, 租赁设备送回交接时要办理“设备修理委托单” ,修理费由承租单位承担,同时还需办理“设备租赁结算单” ,视同于此设备租赁结束.（12）租赁组对于设备承租单位实际发生的设备租赁费、设备代修费、配件费需每月进行 一次结算,并分单位填写“应付费用明细表”经机电管理部审核后交财务管理部向有关单位按实结转.（13）租赁组对于租赁期超过一个月的设备,其租赁费也需每月结算一次,待设备回库并填写“设备租赁结算单”时,要写明已结算费用和未结算费用.（14）各单位租赁的设备需经租赁组审批并加盖设备租赁合同章后方有效，未经审批发放的租赁设备将对责任人进行处罚。
（15）租赁组要加强管理，严格控制租赁费用。租赁单位要合理租用设备，按规定要求合理使用，避免设备积压，加快周转，减少费用支出。
（16）未经机电管理部授权各区队不得将公司设备转租或转借外单位使用.（17）未经公司设备租赁领导小组授权机电管理部不得擅自向公司以外的单位租赁或外借设备.五 设备处罚条例：
1、未办任何手续，随意动用现场设备和机具、未造成重大损失，公司对其动用人员处以50－100元的罚款，造成重大损失，交安检部按公司安全管理条例进行处罚。
2、未严格操作规程，未按设备操作规程进行操作，野蛮使用设备、机具，而导致设备人为损坏，全部材料及维修费用由责任区队承担。由此导致设备报废的，责任区队应按设备现有价值进
行照价赔偿。
3、各区队退回设备时必须由机电管理人员验收，签字确认完好后，方可办理结算手续。对维护保养做得比较好的区队，机电管理部设备租赁组视整体情况给予班组1000-2000元的奖励。
4、对发现问题，未及时上报或采取回避态度，不加以制止解决问题的设备管理人员，机电部将重罚。
5、设备返回租赁组维修时，其零部件要齐全，对缺少的零部件按其价值的两倍对租赁单位进行处罚。
6、各区队租赁设备严重损坏的，要及时检修，对三日内仍不能回到租赁组进行检修的设备要给予每天2倍收取租赁费，并对责任人进行罚款。
7、对租赁设备在未投入使用前造成人为损坏的、除要求责任单位按价赔偿外，并且对责任人及相关领导处以3000－5000元罚款。
七、租赁设备所需报告和记录
1、《设备需用计划》
2、《设备出,入库交接验收记录》
3、《设备租赁协议》
4、《设备修理委托单》
5、《设备租赁结算单》
6、《应付费用明细表》
八、本办法从下发之日起执行，解释权归神木汇森凉水井矿
业有限责任公司。
2016年5月14日
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