关于IPO上市过程中集体土地和房产法律问题研究

第一篇：关于IPO上市过程中集体土地和房产法律问题研究

关于IPO上市过程中集体土地和房产法律问题研究

目录

一、证监会对发行人资产的发行条件要求......................................................................................1

二、上市公司存在占用集体用地的案例分析..................................................................................1

三、关于土地问题审核过程中关注的问题......................................................................................4

四、对土地使用权的处理方案.........................................................................................................4

一、证监会对发行人资产的发行条件要求

《首次公开发行股票并上市管理办法》 第十二条 发行人的注册资本已足额缴纳，发起人或者股东用作出资的资产的财产权转移手续已办理完毕。发行人的主要资产不存在重大权属纠纷。第十八条发行人不得有下列情形：

（二）最近36个月内违反工商、税收、土地、环保、海关以及其他法律、行政法规，受到行政处罚，且情节严重。

土地和房产为公司发行上市的主要资产，是发行条件的重中之重，如存在权属不清，主要经营场所存在无房产证或土地证的资产不符合上市条件。

二、上市公司存在占用集体用地的案例分析

1、广东汕头美联新材（300586）土地违规问题解决案例：（1）土地违规问题的背景

公司实际控制人黄伟汕2003年承租广东汕头市月浦居委会拥有的5亩集体建设用地和10亩临时用地，该租赁事项未履行集体用地流转手续，发行人地上已建办公楼、生产车间等无法办理报建、工程规划和施工许可。

（2）土地违规问题的处理

2011年美联新材向政府申请厂房所在地纳入“汕头市”三旧改造计划，2013年4月，公司解决临时用地问题，临时用地变更为集体建设用地。

2013年5月，美联新材与月浦居委会签署集体建设用地使用权出让合同，并按每平米593元缴纳出让金，2014年5月，公司取得《中华人民共和国集体土地使用证》和《房地产权证》。（3）土地违规问题的处罚及是否对发行人上市产生重大影响

美联新材在完善用地手续的过程中，受到了汕头市国土资源局、汕头市金平区城市管理行政执法局和汕头市金平区住房和城乡建设局作出的行政处罚4万、15万和4.6万元。公司已按时足额缴纳了罚款，依法取得了土地使用权证，上述政府部门亦出具证明，公司相关行为不构成重大违法行为。

2、广东中山和胜工业（002824）集体土地流转案例参考：（1）集体建设用地使用权出让过程

2007年中山市三乡镇平南村社员代表决议，将集体土地使用权转让给林永谦，并签署出让合同，且在国土部门登记备案。国土局认定该出让过程手续合法。

（2）律师对土地转让过程中核查的相关法律凭据

发行人律师核查了土地使用权的出让合同、缴款凭证、土地使用权证、缴款通知书、完税凭证、支付凭证、中山市国土资源局审查表、中山市建设项目用地预审报告书等出让和流转材料，并查阅了相关法律法规。同时，律师获取国土局审批确认核心：土地权属来源合法，转让手续清晰，对转让行为予以批准。鉴于上述情况，律师认为土地转让符合《土地管理法》、《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等法律法规的规定。

（3）证监会审核中对该问题的关注

证监会对该问题进行了充分关注，并在和胜工业反馈意见19题，第五次反馈意见和第八次反馈意见中针对该问题多次要求保荐机构和发行人律师核查，充分说明该问题在审核过程中的关注度和重要性。

律师对该问题进行了充分的答复，未成为其发行的实质性障碍。

3、广东东莞万里马（300591）集体土地出让问题解决案例：（1）集体土地出让问题的背景

蔡树容于1997年从东莞市长安镇乌沙李屋经济合作社购买集体土地使用权，该使用权证书权利人一直未进行变更，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的相关规定，出让集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者 2/3 以上村民代表的同意，与土地所有人签订书面合同；集体建设用地使用权出让的最高年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限，并应按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。

发行人以535万元向蔡树容购置上述土地使用权。（2）土地违规问题的处理

① 确认1997年土地出让合同效力由万里马继承

2012年4月，经长安镇乌沙社区居民委员会三分之二以上居民同意，东莞市长安镇乌沙李屋股份经济合作社、蔡树容与万里马签订《协议书》，并经东莞市长安镇乌沙股份经济联合社见证，协议确认东莞市长安镇乌沙李屋经济合作社和蔡树容于1997年11月8日签订的“东长乌李外（97）土权偿让第006号”《关于土地使用权有偿转让的合同》中蔡树容的权利义务由万里马概括承受，东莞市长安镇乌沙股份经济合作社同意将该土地使用权剩余的出让期限转让给万里马。

② 补充土地出让合同，确认土地剩余年限使用权出让至万里马

经东莞市长安镇乌沙社区居民委员会三分之二以上居民同意，2012年4月16日，万里马与东莞市长安镇乌沙股份经济联合社签订了“东国土资流转出补合[2012]12号”《集体建设用地使用权出让合同》，合同约定东莞市长安镇乌沙股份经济联合社将集体土地使用权出让给万里马。

③ 东莞市国土局核准土地出让

2012年7月17日，东莞市国土资源局出具“东国土资流转出让补字[2012]12号”《关于广东万里马投资实业有限公司受让集体建设用地使用权的通知》，核准万里马有限受让位于长安镇乌沙社区面积为13,504平方米的集体建设用地使用权，出让年限为37年，自2012年4月18日起至2049年10月31日止。

④ 获取东莞市政府土地使用权证书

2012年8月20日，万里马有限取得东莞市人民政府核发的证号为“东府集用（1998）第1900120602156号”的《集体土地使用证》。

（3）土地问题对发行人上市的影响

证监会对该问题进行了充分关注，鉴于万里马已取得《集体土地使用证》，且相关流程和证书均得到政府部门批准，上述事项未形成重大障碍。

三、关于土地问题审核过程中关注的问题

1、土地使用权出让背景的真实性；

2、土地使用权出让和转让过程中是否完税；

3、土地使用权出让过程是否取得2/3以上村委会代表（非全体村民）同意；

4、土地出让过程中国土资源部门的核准；

5、取得最终的《集体土地使用证》。

四、对土地使用权的处理方案

1、确认历史上土地使用权转让的法律效力和规范性（1）确认公司所取得土地使用权的土地性质 根据相关法规，土地性质应当为集体建设用地。（2）确认历次土地转让过程中的法律效力

公司应确认最初土地出让过程中，是否取得村委会的相关审议，并确认相关转让过程是否在土地主管部门进行登记，是否完税。

（3）按正规程序获取土地转让的法律认可

公司争取与当地村委协商，完成相关规定中的土地使用权转让流程，补充土地主管部门的法律认定。

2、按正规程序办理房产证 按正规程序办理房产证。

3、如上述方案无法达成，储备其他合法合规用地，做好两手准备 公司进一步储备合法合规的建设用地，做好两手准备。

第二篇：IPO上市环节

IPO上市环节

《中国证券监督管理委员会行政许可实施程序规定》

第二十条在审查申请材料过程中，申请人有下列情形之一的，应当作出终止审查的决定，通知申请人：

（一）申请人主动要求撤回申请；

（二）申请人是自然人，该自然人死亡或者丧失行为能力；

（三）申请人是法人或者其他组织，该法人或者其他组织依法终止；

（四）申请人未在规定的期限内提交书面回复意见，且未提交延期回复的报告，或者虽提交延期回复的报告，但未说明理由或理由不充分；

（五）申请人未在本规定第十七条第二款、第三款规定的30个工作日内提交书面回复意见。

第二十二条在审查申请材料过程中，有下列情形之一的，应当作出中止审查的决定，通知申请人：

（一）申请人因涉嫌违法违规被行政机关调查，或者被司法机关侦查，尚未结案，对其行政许可事项影响重大；

（二）申请人被中国证监会依法采取限制业务活动、责令停业整顿、指定其他机构托管、接管等监管措施，尚未解除；

（三）对有关法律、行政法规、规章的规定，需要进一步明确具体含义，请求有关机关作出解释；

（四）申请人主动要求中止审查，理由正当。

法律、行政法规、规章对前款情形另有规定的，从其规定。

首次公开发行股票（以下简称首发）的审核工作流程分为受理、见面会、问核、反馈会、预先披露、初审会、发审会、封卷、会后事项、核准发行等主要环节

具体审核环节简介

1、材料受理、分发环节

中国证监会受理部门工作人员根据《中国证券监督管理委员会行政许可实施程序规定》（证监会令第66号）和《首次公开发行股票并上市管理办法》（证监会令第32号）等规则的要求，依法受理首发申请文件，并按程序转发行监管部。发行监管部综合处收到申请文件后将其分发审核一处、审核二处，同时送国家发改委征求意见。审核一处、审核二处根据发行人的行业、公务回避的有关要求以及审核人员的工作量等确定审核人员。

2、见面会环节

见面会旨在建立发行人与发行监管部的初步沟通机制。会上由发行人简要介绍企业基本情况，发行监管部部门负责人介绍发行审核的程序、标准、理念及纪律要求等。见面会按照申请文件受理顺序安排，一般安排在星期一，由综合处通知相关发行人及其保荐机构。见面会参会人员包括发行人代表、发行监管部部门负责人、综合处、审核一处和审核二处负责人等。

3、问核环节

问核机制旨在督促、提醒保荐机构及其保荐代表人做好尽职调查工作，安排在反馈会前后进行，参加人员包括问核项目的审核一处和审核二处的审核人员、两名签字保荐代表人和保荐机构的相关负责人。

4、反馈会环节

审核一处、审核二处审核人员审阅发行人申请文件后，从非财务和财务两个角度撰写审核报告，提交反馈会讨论。反馈会主要讨论初步审核中关注的主要问题，确定需要发行人补充披露、解释说明以及中介机构进一步核查落实的问题。

反馈会按照申请文件受理顺序安排，一般安排在星期三，由综合处组织并负责记录，参会人员有审核一处、审核二处审核人员和处室负责人等。反馈会后将形成书面意见，履行内部程序后反馈给保荐机构。反馈意见发出前不安排发行人及其中介机构与审核人员沟通（问核程序除外）。

保荐机构收到反馈意见后，组织发行人及相关中介机构按照要求落实并进行回复。综合处收到反馈意见回复材料进行登记后转审核一处、审核二处。审核人员按要求对申请文件以及回复材料进行审核。

发行人及其中介机构收到反馈意见后，在准备回复材料过程中如有疑问可与审核人员进行沟通，如有必要也可与处室负责人、部门负责人进行沟通。

审核过程中如发生或发现应予披露的事项，发行人及其中介机构应及时报告发行监管部并补充、修改相关材料。初审工作结束后，将形成初审报告（初稿）提交初审会讨论。

5、预先披露环节

反馈意见落实完毕、国家发改委意见等相关政府部门意见齐备、财务资料未过有效期的将安排预先披露。具备条件的项目由综合处通知保荐机构报送发审会材料与预先披露的招股说明书（申报稿）。发行监管部收到相关材料后安排预先披露，并按受理顺序安排初审会。

6、初审会环节

初审会由审核人员汇报发行人的基本情况、初步审核中发现的主要问题及其落实情况。初审会由综合处组织并负责记录，发行监管部部门负责人、审核一处和审核二处负责人、审核人员、综合处以及发审委委员（按小组）参加。初审会一般安排在星期二和星期四。根据初审会讨论情况，审核人员修改、完善初审报告。初审报告是发行监管部初审工作的总结，履行内部程序后转发审会审核。

初审会讨论决定提交发审会审核的，发行监管部在初审会结束后出具初审报告，并书面告知保荐机构需要进一步说明的事项以及做好上发审会的准备工作。初审会讨论后认为发行人尚有需要进一步落实的重大问题、暂不提交发审会审核的，将再次发出书面反馈意见。

7、发审会环节

发审委制度是发行审核中的专家决策机制。目前发审委委员共25人，分三个组，发审委处按工作量安排各组发审委委员参加初审会和发审会，并建立了相应的回避制度、承诺制度。发审委通过召开发审会进行审核工作。发审会以投票方式对首发申请进行表决，提出审核意见。每次会议由7名委员参会，独立进行表决，同意票数达到5票为通过。发审委委员投票表决采用记名投票方式，会前有工作底稿，会上有录音。

发审会由发审委工作处组织，按时间顺序安排，发行人代表、项目签字保荐代表人、发审委委员、审核一处、审核二处审核人员、发审委工作处人员参加。

发审会召开5天前中国证监会发布会议公告，公布发审会审核的发行人名单、会议时间、参会发审委委员名单等。发审会先由委员发表审核意见，发行人聆询时间为45分钟，聆询结束后由委员投票表决。发审会认为发行人有需要进一步落实的问题的，将形成书面审核意见，履行内部程序后发给保荐机构。

8、封卷环节

发行人的首发申请通过发审会审核后，需要进行封卷工作，即将申请文件原件重新归类后存档备查。封卷工作在落实发审委意见后进行。如没有发审委意见需要落实，则在通过发审会审核后即进行封卷。

9、会后事项环节

会后事项是指发行人首发申请通过发审会审核后，招股说明书刊登前发生的可能影响本次发行及对投资者作出投资决策有重大影响的应予披露的事项。存在会后事项的，发行人及其中介机构应按规定向综合处提交相关说明。须履行会后事项程序的，综合处接收相关材料后转审核一处、审核二处。审核人员按要求及时提出处理意见。按照会后事项相关规定需要重新提交发审会审核的需要履行内部工作程序。如申请文件没有封卷，则会后事项与封卷可同时进行。

10、核准发行环节

封卷并履行内部程序后，将进行核准批文的下发工作。与发行审核流程相关的其他事项

发行审核过程中，我会将征求发行人注册地省级人民政府是否同意其发行股票的意见，并就发行人募集资金投资项目是否符合国家产业政策和投资管理规定征求国家发改委的意见。特殊行业的企业还根据具体情况征求相关主管部门的意见。在国家发改委和相关主管部门未回复意见前，不安排相关发行人的预先披露和初审会。

发行审核过程中的终止审查、中止审查分别按照《中国证券监督管理委员会行政许可实施程序规定》第20条、第22条的规定执行。审核过程中收到举报材料的，将按照《中国证券监督管理委员会行政许可实施程序规定》第19条的规定予以处理。

发行审核过程中遇到现行规则没有明确规定的新情况、新问题，发行监管部将召开专题会议进行研究，并根据内部工作程序提出处理意见和建议。

按照依法行政、公开透明、集体决策、分工制衡的要求，首次公开发行股票（以下简称首发）的审核工作流程分为受理、反馈会、见面会、初审会、发审会、封卷、核准发行等主要环节，分别由不同处室负责，相互配合、相互制约。对每一个发行人的审核决定均通过会议以集体讨论的方式提出意见，避免个人决断。

一、基本审核流程图

二、首发申请审核主要环节简介

（一）受理和预先披露

中国证监会受理部门根据《中国证券监督管理委员会行政许可实施程序规定》（证监会令第66号，以下简称《行政许可程序规定》）、《首次公开发行股票并上市管理办法》（证监会令第32号）、《首次公开发行股票并在创业板上市管理暂行办法》（证监会令第61号）等规则的要求，依法受理首发申请文件，并按程序转发行监管部。发行监管部在正式受理后即按程序安排预先披露，并将申请文件分发至相关监管处室，相关监管处室根据发行人的行业、公务回避的有关要求以及审核人员的工作量等确定审核人员。主板中小板申请企业需同时送国家发改委征求意见。

（二）反馈会

相关监管处室审核人员审阅发行人申请文件后，从非财务和财务两个角度撰写审核报告，提交反馈会讨论。反馈会主要讨论初步审核中关注的主要问题，确定需要发行人补充披露以及中介机构进一步核查说明的问题。

反馈会按照申请文件受理顺序安排。反馈会由综合处组织并负责记录，参会人员有相关监管处室审核人员和处室负责人等。反馈会后将形成书面意见，履行内部程序后反馈给保荐机构。反馈意见发出前不安排发行人及其中介机构与审核人员沟通。

保荐机构收到反馈意见后，组织发行人及相关中介机构按照要求进行回复。综合处收到反馈意见回复材料进行登记后转相关监管处室。审核人员按要求对申请文件以及回复材料进行审核。

发行人及其中介机构收到反馈意见后，在准备回复材料过程中如有疑问可与审核人员进行沟通，如有必要也可与处室负责人、部门负责人进行沟通。

审核过程中如发生或发现应予披露的事项，发行人及其中介机构应及时报告发行监管部并补充、修改相关材料。初审工作结束后，将形成初审报告（初稿）提交初审会讨论。

（三）见面会

反馈会后按照申请文件受理顺序安排见面会。见面会旨在建立发行人与发行监管部的初步沟通机制，参会人员包括发行人代表、发行监管部相关负责人、相关监管处室负责人等。

（四）预先披露更新

反馈意见已按要求回复、财务资料未过有效期、且需征求意见的相关政府部门无异议的，将安排预先披露更新。对于具备条件的项目，发行监管部将通知保荐机构报送发审会材料和用于更新的预先披露材料，并在收到相关材料后安排预先披露更新，以及按受理顺序安排初审会。

（五）初审会

初审会由审核人员汇报发行人的基本情况、初步审核中发现的主要问题及反馈意见回复情况。初审会由综合处组织并负责记录，发行监管部相关负责人、相关监管处室负责人、审核人员以及发审委委员（按小组）参加。

根据初审会讨论情况，审核人员修改、完善初审报告。初审报告是发行监管部初审工作的总结，履行内部程序后与申请材料一并提交发审会。

初审会讨论决定提交发审会审核的，发行监管部在初审会结束后出具初审报告，并书面告知保荐机构需要进一步说明的事项以及做好上发审会的准备工作。初审会讨论后认为发行人尚有需要进一步披露和说明的重大问题、暂不提交发审会审核的，将再次发出书面反馈意见。

（六）发审会

发审委制度是发行审核中的专家决策机制。目前主板中小板发审委委员共25人，创业板发审委委员共35人，每届发审委成立时，均按委员所属专业划分为若干审核小组，按工作量安排各小组依次参加初审会和发审会。各组中委员个人存在需回避事项的，按程序安排其他委员替补。发审委通过召开发审会进行审核工作。发审会以投票方式对首发申请进行表决。根据《中国证券监督管理委员会发行审核委员会办法》规定，发审委会议审核首发申请适用普通程序。发审委委员投票表决采用记名投票方式，会前需撰写工作底稿，会议全程录音。

发审会召开5天前中国证监会发布会议公告，公布发审会审核的发行人名单、会议时间、参会发审委委员名单等。首发发审会由审核人员向委员报告审核情况，并就有关问题提供说明，委员发表审核意见，发行人代表和保荐代表人各2名到会陈述和接受询问，聆询时间不超过45分钟，聆询结束后由委员投票表决。发审会认为发行人有需要进一步披露和说明问题的，形成书面审核意见后告知保荐机构。

保荐机构收到发审委审核意见后，组织发行人及相关中介机构按照要求回复。综合处收到审核意见回复材料后转相关监管处室。审核人员按要求对回复材料进行审核并履行内部程序。

（七）封卷

发行人的首发申请通过发审会审核后，需要进行封卷工作，即将申请文件原件重新归类后存档备查。封卷工作在按要求回复发审委意见后进行。如没有发审委意见需要回复，则在通过发审会审核后即进行封卷。

（八）会后事项

会后事项是指发行人首发申请通过发审会审核后，招股说明书刊登前发生的可能影响本次发行上市及对投资者作出投资决策有重大影响的应予披露的事项。发生会后事项的需履行会后事项程序，发行人及其中介机构应按规定向综合处提交会后事项材料。综合处接收相关材料后转相关监管处室。审核人员按要求及时提出处理意见。需重新提交发审会审核的，按照会后事项相关规定履行内部工作程序。如申请文件没有封卷，则会后事项与封卷可同时进行。

（九）核准发行

核准发行前，发行人及保荐机构应及时报送发行承销方案。

封卷并履行内部程序后，将进行核准批文的下发工作。发行人领取核准发行批文后，无重大会后事项或已履行完会后事项程序的，可按相关规定启动招股说明书刊登工作。

审核程序结束后，发行监管部根据审核情况起草持续监管意见书，书面告知日常监管部门。

三、与发行审核流程相关的其他事项

发行审核过程中，我会将征求发行人注册地省级人民政府是否同意其发行股票的意见，并就发行人募集资金投资项目是否符合国家产业政策和投资管理规定征求国家发改委的意见（限主板和中小板企业）。特殊行业的企业还根据具体情况征求相关主管部门的意见。

为深入贯彻落实国家西部大开发战略、支持西部地区经济社会发展，改进发行审核工作服务水平，充分发挥沪、深两家交易所的服务功能，更好地支持实体经济发展，首发审核工作整体按西部企业优先，均衡安排沪、深交易所拟上市企业审核进度的原则实施。同时，依据上述原则，并结合企业申报材料的完备情况，对具备条件进入后续审核环节的企业按受理顺序顺次安排审核进度计划。

发行审核过程中的终止审查、中止审查和恢复审查按相关规定执行。审核过程中收到举报材料的，依程序处理。

发行审核过程中，将按照对首发企业信息披露质量抽查的相关要求组织抽查。

发行审核过程中遇到现行规则没有明确规定的新情况、新问题，发行监管部将召开专题会议进行研究，并根据内部工作程序提出处理意见和建议。

第三篇：IPO上市计划书

篇一：商业计划书案例-欢聚时代yy上市 ipo路演ppt 商业计划书案例-欢聚时代yy上市 ipo路演ppt 欢聚时代（nasdaq:yy），成立于2005年4月，于2012年11月在纳斯达克上市（nasdaq:yy），是全球首个富集通讯业务运营商，致力于为世界提供完善富集通讯服务的社会化创新平台。欢聚时代一直以改变人们的沟通方式为使命，稳健快速地发展着其核心业务包括yy语音、多玩游戏网与yy游戏运营。我们怀揣年轻的激情，运用创新的技术，目标缔造覆盖全球的富集通讯网络。公司总部设于广州羊城创意园，珠海、北京、上海设有公司，目前公司员工人数超过1000人。

i美股特别整理欢聚时代ipo路演ppt，以帮助投资者对其有一整体了解。路演主要分为三部分：

ceo李学凌：欢聚时代的基本运营情况 cto赵斌：欢聚时代的优势及战略

cfo何震宇：欢聚时代的商业模式及财务表现

一、概述

欢聚时代将于11月20日当周登陆纳斯达克，本次ipo欢聚时代将发行780万ads（不包括承销商或超额认购最多117万ads），发行价区间为10.5美元到12.5美元每ads，代码为“yy”，摩根斯坦斯、德意志银行、花旗将担任承销商。

ipo后，欢聚时代将共有10.64亿普通股（或在承销商行使超额认购权后10.87亿股），每20普通股对应1ads。以发行价中间值11.5美元计算，欢聚时代的市值将达到6.12亿美元左右。欢聚时代本次ipo将发行780万ads，按发行价中间值11.5美元计算，募资额为8970万美元。

路演管理层代表：ceo兼董事李学凌，cto赵斌，cfo何震宇

二、欢聚时代基本运营情况（by 李学凌）

1.强调社交属性欢聚时代认为腾讯、新浪及yy同是中国社交网络三强。李学凌在路演中表示，“或许你不了解yy，因为yy在中国的用户群更为草根，市场费用也几乎为零”。

对比线下互动和线上互动的特点，强调yy的社交属性和对用户的粘性2.中国最大的实时社交平台

病毒式的增长 :2009年总注册用户 3700万，2012年9月增长到4.01亿。

规模：4.01亿注册用户，7000万月度活跃用户，同时在线用户峰值数量1000万。粘性：平均每用户在线时间52小时，占84%市场份额。3.yy游戏：跨平台的实时语音工具yy满足了游戏玩家在游戏中实时交流的需求。yy语音平台吸引了大批网游玩家，特别是游戏公会的玩家。4.yy音乐：在线大规模演出+各类才艺+虚拟物品赠送篇二：公司商业融资计划书--ipo版本 ******有限公司 商业融资计划书

二零一二年一月

目录

第一节 公司基本情况及未来发展战略

一、公司基本情况

二、创业人员的背景及素质

三、公司的发展规划 第二节公司产品及市场分析

一、公司产品、特点及优势

二、行业和市场

三、公司的独特性和市场竞争力

四、竞争对手的优势及劣势 第三节 融资需求和财务预测

一、公司目前的财务状况和资本结构

二、融资需求

三、财务分析汇总表

四、财务分析 第四节 公司运营和管理

一、公司发展战略

二、公司的组织结构和管理模式

三、人力资源规划

四、研究与开发管理

五、市场策略

六、外部支持

七、资本运营 第五节 投资方的介入和退出

一、投资建议

二、投资方在公司经营管理中的地位和作用

三、资本退出 第六节 风险及对策

一、风险

二、对策

第一节 公司基本情况及未来发展规划

一、公司基本情况

1、公司的成立与目标 品牌：kren 目前是tm，运作淘宝商城。

主营：男式 商务 休闲 皮鞋。25-55岁之间，大众化款式。（鞋子成本：100-180元之间，零售价：200-300元之间。）副营：女式休闲皮鞋。（50-100元成本，实际零售价：80-250元之间）

? 注册地址：xxxxxxxxxxxxxxxx ? 注册资本：xxxx万元 ? 法定代表人：xx ? 成立时间：xxxx年xx月

? 经营宗旨：顾客的高满意度、股东的高回报率、员工的广阔发展空间 ? 目标：xxxx。? 公司的技术、市场发展过程

公司自成立以来，xxxxxxxxxxxxxxxx。

公司将立足国内网络以及实体那女皮鞋市场，积极开拓全球化网购市场。

2、公司的股本结构

3、公司股东基本情况

4、公司组织管理、决策方式

? 组织管理的基本原则：公司围绕产品市场，超越经营职能，灵活地 组织和管理。

? 建立授权型、扁平化组织结构，以满足公司快速发展和创新的需要。? 以合作化的人性管理思想为指导，建立以目标管理为基础、以项目

管理为核心、同时实施数字化管理、柔性管理、知识管理的多元化管理模式。? 战略（经营）决策实行以总经理为核心的集体决策，为之“断”。公司的智囊部门——运营管理中心负责决策研究，为之“谋”。“谋”与“断”各尽其责。“谋”要按照总经理的思路多谋，“断”要在“谋”的基础进行，最后达到善断之目的。篇三：美国ipo上市流程全解析

1、美国证券市场的构成：

（1）全国性的证券市场主要包括：纽约证券交易所（nyse）、全美证券交易所（amex）、纳斯达克股市（nasdaq）和招示板市场（otcbb）；

（2）区域性的证券市场包括：费城证券交易所（phse）、太平洋证券交易所（pase）、辛辛那提证券交易所（cise）、中西部证券交易所（mwse）以及芝加哥期权交易所（chicago board options exchange）等。

2、全国性市场的特点：

（1）纽约证券交易所（nyse）：具有组织结构健全，设备最完善，管理最严格，及上市标准高等特点。上市公司主要是全世界最大的公司。中国电信等公司在此交易所上市；（2）全美证券交易所（amex）：运行成熟与规范，股票和衍生证券交易突出。上市条件比纽约交易所低，但也有上百年的历史。许多传统行业及国外公司在此股市上市；（3）纳斯达克证券交易所（nasdaq）：完全的电子证券交易市场。全球第二大证券市场。证券交易活跃。采用证券公司代理交易制，按上市公司大小分为全国板和小板。面向的企业多是具有高成长潜力的大中型公司，而不只是科技股；（4）招示板市场（otcbb）：是纳斯达克股市直接监管的市场，与纳斯达克股市具有相同的交易手段和方式。它对企业的上市要求比较宽松，并且上市的时间和费用相对较低，主要满足成长型的中小企业的上市融资需要。上市基本条件: 纽约证交所对美国国外公司上市的条件要求：

作为世界性的证券交易场所，纽约证交所也接受外国公司挂牌上市，上市条件较美国国内公司更为严格，主要包括：

（1）社会公众持有的股票数目不少于250万股；（2）有100股以上的股东人数不少于5000名；（3）公司财务标准（三选其一）：[1]收益标准：公司前三年的税前利润必须达到1亿美元，且最近两年的利润分别不低于2500万美元。[2]流动资金标准：在全球拥有5亿美元资产，过去12个月营业收入至少1亿美元，最近3年流动资金至少1亿美元。[3]净资产标准：全球净资产至少7亿5千万美元，最近财务的收入至少7亿5千万美元（4）对公司的管理和操作方面的多项要求；

（5）其他有关因素，如公司所属行业的相对稳定性，公司在该行业中的地位，公司产品的市场情况，公司的前景，公众对公司股票的兴趣等。子公司上市标准：子公司全球资产至少5亿美元，公司至少有12个月的运营历史。母公司必须是业绩良好的上市公司，并对子公司有控股权。股票发行规模：股东权益不得低于400万美元，股价最低不得低于3美元/股，至少发行100万普通股，市值不低于300万美元。公司财务标准（二选一）：

[1]收益标准：最近一年的税前收入不得低于75万美元；

[2]总资产标准：净资产不得低于7500万美元，且最近1年的总收入不低于7500万美元。美国证交所上市条件若有公司想要到美国证券交易所挂牌上市，需具备以下几项条件: [1]最少要有500,000股的股数在市面上为大众所拥有； [2]市值最少要在美金3,000,000元以上；

[3]最少要有800名的股东(每名股东需拥有100股以上)；[4]上个会计需有最低750,000美元的税前所得。nasdaq上市条件:（1）超过4百万美元的净资产额。

（2）股票总市值最少要有美金100万元以上。（3）需有300名以上的股东。

（4）上个会计最低为75万美元的税前所得。

（5）每年的财务报表必需提交给证管会与公司股东们参考。（6）最少须有三位市场撮合者（market maker）的参与此案（每位登记有案的market maker须在正常的买价与卖价之下有能力买或卖100股以上的股票，并且必须在每笔成交后的90秒内将所有的成交价及交易量回报给美国证券商同业公会（nasd）。nasdaq对非美国公司提供可选择的上市标准财务标准满足下列条件中的一条： [1]不少于1500万美元的净资产额，最近3年中至少有一年税前营业收入不少于100万美元。[2]不少于3000万美元的净资产额，不少于2年的营业记录。

[3]股票总市值不低于7500万美元。或者公司总资产、当年总收入不低于7500万美元。[4]需有300名以上的股东。

[5]上个会计最低为75万美元的税前所得。

[6]每年的财务报表必需提交给证管会与公司股东们参考。[7]最少须有三位做市商(market maker)的参与此案(每位登记有案的

marketmaker须在正常的买价与卖价之下有能力买或卖100股以上的股票，并且必须在每笔成交後的90秒内将所有的成交价及交易量回报给美国证券商同业公会

otcbb买壳上市条件otcbb市场是由纳斯达克管理的股票交易系统，是针对中小企业及创业企业设立的电子柜台市场。许多公司的股票往往先在该系统上市，获得最初的发展资金，通过一段时间积累扩张，达到纳斯达克或纽约证券交易所的挂牌要求后升级到上述市场。与纳斯达克相比，otc bb市场以门槛低而取胜，它对企业基本没有规模或盈利上的要求，只要有三名以上的造市商愿为该证券做市，企业股票就可以到otcbb市场上流通了。2003年11月有约3400家公司在otcbb上市。其实，纳斯达克股市公司本身就是一家在otcbb上市的公司，其股票代码是ndaq。在otcbb上市的公司，只要净资产达到400万美元，年税后利润超过75万美元或市值达5000万美元，股东在300人以上，股价达到4美元／股的，便可直接升入纳斯达克小型股市场。净资产达到600万美元以上，毛利达到100万美元以上时公司股票还可直接升入纳斯达克主板市场。因此otc bb市场又被称为纳斯达克的预备市场（纳斯达克baby）。

美国ipo上市流程

一、选择中介机构

公司改制境外上市过程中涉及的中介机构及主要职责

1．财务顾问。财务顾问是负责公司改制工作的总体协调机构，协助制订改制重组方案，负责与其他各中介机构和企业有关部门协调，是未来上市的辅导机构。

2、土地评估师。土地评估师负责协助办理土地权证，完成土地评估报告，负责土地评估报告的核准，协助取得国土资源部关于土地使用权的处置批复。

3．资产评估师。就资产评估问题与国有资产管理部门沟通，完成资产评估报告，与审计师对账，负责资产评估报告的核准。

4.国际会计师事务所。负责出具财务审计报告、验资报告、公司筹备期间的财务审计报告，以及管理建议书，并就公司的内部控制情况进行评价。

5．境内外律师。负责法律尽职调查，出具国有股权管理法律意见书和股份公司设立法律意见书，协助企业就改制法律问题与监管机构沟通，并拟定公司章程，境外律师就是否符合境外上市地上市条件出具相关法律文书。

6．物业评估师。如要在香港交易所上市的话，按照香港交易所的要求，需 要聘请有香港执行资格的物业评估师来对上市企业的物业(土地和房屋)进行评估，出具物业评估报告。

二、向境外证监会或交易所提出申请(聆讯)企业在拿到国内监管机构准许上市的有关批文和律师出具的有关法律意 卫书后，即可向境外交易所提交第一次申请上市的材料。向美国证券交易委员会(sec)登记(一)准备登记文件

根据美国《1933年证券法》企业发行证券必须进行注册登记，向sec递交 墨告，披露与此次发行相关的信息，也就是提交注册登记说明书。注册登记说明书由两部分组成：招股书及注册说明书，正式招股书会注明注册的生效时间、发行时间、发行价和其他相关信息；但这时用于申报的是非正式招股书，用红墨印刷，俗称“红鲱鱼”(preliminary prospectus，初步招股书)，提醒读者这是非正式皈本。其主要内容包括：封面、概要、公司、资金投向、分配政策、股权摊薄、资本化、财务数据摘要、管理层的讨论、管理层及主要股东、法律诉讼、证券介绍、总结。

注册登记说明书的内容包括：承销费用、董事及管理层的酬金、公司未登记的证券、其最近交易情况及附件和财务报表目录。(二)有关规则在《1933年证券法》和《1934年证券交易法》中，明确的规定主要集中在s—k、s—x和c条例中。

1．s—k条例：具体规定了注册登记书中除财务外的部分资料的内容。

2．s—x条例：规定财务报告的内容。会计师应该非常熟悉s—x条例，企业应与会计师一同填写有关的财务资料。3．c条例．：规定程序化内容。如注册登记时遵循的步骤，注册登记说明书纸张的大小、数量及其他细节。

4．财务报告发布：强化了s—x条例中对财经信息披露的要求。

5．sec联合会计报告：属补充性资料。说明sec职员对会计制度的理解和中国企业境外上市法律实务

(三)填写各种表格

注册登记说明书的具体规定主要体现在s一1至s一18表格里(其中有些序号并不存在)。共中s—l是最重要的注册登记表格。为了简便起见，sec又采纳了sb一1(规模小于1000万美元的证券)和sb--2(规模不限制)，这两种格式的运用范围最为广泛。s一1与sb一

1、sb--2的区别如下：

项目s---1sb—l、sb--2资产负债表最近3年的资产负债表1年2年损益表、财务状况变动表、股东权益变化表3年2年3年计划书要符合sec的会计准则需要符合公认的会计原则(gaap)需要符合公认的会计原则(gaap)5年的财务数据，注明个人财务状况及收入分析要求提供不要求提供不要求提供详细描述公司业务、资产、管理层报酬、主要合约要求提供不要求提供不要求提供表格s-

2、表格s--3适用于是第二次发行股票的上市公司 表格s-4：针对收购

表格s-6：针对信托投资公司

表格s-8：针对发行的股票并为职工股票选择权利或盈利计划 表格s-11：针对房地产公司与投资公司

sec在审查上述注册登记文件及表格时，为证明其真实性和准确性，通常还会要求董事出具宣誓书。内容包括：工作经历，与拟上市公司的关系，在其他公司担任的职位，教育背景，曾参与过的业务组织，公司过去5年中聘请的律师、会计师，

第四篇：公司IPO上市过程中土地问题法律分析

公司上市挂牌过程中土地权利处置

2012/12/31 目录

一、有关土地的基本问题...............................................................................................................2

（一）、我国土地使用的基本原则.........................................................................................2

1、土地公有的原则.........................................................................................................2

2、土地用途管制原则.....................................................................................................2

（二）、我国土地的分类.........................................................................................................2

1、依据土地所有权属分类.............................................................................................2

2、依据土地用途分类.....................................................................................................3

（三）、土地权利概述.............................................................................................................4

1、土地所有权.................................................................................................................4

2、土地使用权.................................................................................................................4

3、土地他项权利.............................................................................................................5

二、国有土地使用权.......................................................................................................................5

（一）、国有建设用地使用权的介绍.....................................................................................5

（二）、国有建设用地使用权设立.........................................................................................6

1、国有建设用地使用权出让.........................................................................................6

2、国有建设用地使用权划拨.......................................................................................12

3、国有建设用地权租赁...............................................................................................14

4、国有建设用地使用权作价出资入股.......................................................................15

（三）、国有建设用地使用权流转.......................................................................................16

1、国有建设用地使用权的转让...................................................................................16

2、国有建设用地使用权的出资...................................................................................16

3、国有建设用地使用权的出租...................................................................................17

4、国有建设用地使用权的抵押...................................................................................20

（四）未确权的国有荒山使用权处置.................................................................................21

三、集体土地使用权.....................................................................................................................21

（一）、农村集体建设用地使用权设立与流转...................................................................22

1、集体建设用地使用权的设立...................................................................................22

2、集体建设用地使用权的流转...................................................................................23

（二）农村集体农用地使用权的设立与流转.....................................................................23

1、集体农用地使用权的设立.......................................................................................24

2、集体农用地使用权的流转.......................................................................................24

（三）、农村未利用地使用权的设立与流转.......................................................................27

1、四荒地的承包经营权的设立...................................................................................27

2、四荒地使用权的流转...............................................................................................29

3、四荒地使用权抵押权...............................................................................................29

（四）、设施农用地处置.......................................................................................................29

一、有关土地的基本问题

（一）、我国土地使用的基本原则

1、土地公有的原则

我国《宪法》规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。也就是说，我国的土地属于全民所有或集体所有，除此之外，私人是不享有土地所有权的。

2、土地用途管制原则

所谓土地用途管制是指国家为了保证土地资源的合理利用以及经济、社会与环境的协调发展，通过划分土地类型，严格控制农用地转为建设用地的总量和审批，同时确定土地使用限制条件，使土地使用者严格按照国家确定的用途利用土地。根据《土地管理法》等相关规定：只有农用地转化为建设用地这一转变方式受到法律的限制。农用地、建设用地转为未利用地法律并未禁止，未利用地转为建设用地是法律提倡的，建设用地、未利用地转为农用地是法律所鼓励的。

（二）、我国土地的分类

在我国，依据不同的标准，土地有多种分类方法，如依据土地的所有权属、自然属性、用途、质量、承载状况等进行分类，本文仅介绍与企业上市关系最为密切的两种分类方法，即依据土地所有权属和土地用途进行分类。

1、依据土地所有权属分类

根据我国《土地管理法》第2条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。因此，土地按照所有权属可以分为全民所有的土地和集体所有的土地。

不同所有权类别的土地，其使用权取得和流转的条件是不同的，因此，有必要区分不同所有权属的土地。（1）国家所有的土地

我国《宪法》第10条规定：城市的土地以及法律规定为国有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。《土地管理法》第八条也作了相同的规定。这两条法律规定，确定了国有土地的基本范围。而根据《土地管理法实施条例》第2条的规定：下列土地属于国家所有：

（一）城市市区的土地；

（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；

（三）国家依法征用的土地；

（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的集体迁移以后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

此外，根据国家土地管理局1995年发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第18条：土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。该规定体现了国家所有权优先的原则。（2）集体所有的土地

我国《土地管理法》第8条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。此外，根据《物权法》等相关的法律规定，集体土地主要包括以下几类：①农用地：主要包括耕地和其他用于种植业、林业、畜牧业和渔业生产的土地。②集体建设用地：主要是指在农村在用于非农业建设项目的土地。③宅基地：也就是农民用于建造房屋以及附属设施的土地。④集体所有的四荒地，即荒山、荒沟、荒丘和荒滩。

2、依据土地用途分类

我国实行土地用途管制制度，不同用途的土地，其使用权取得和流转的法律规定是不同的，因此，有必要了解我国土地的用途类分。我国《土地管理法》第4条规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。（1）农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。（2）建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。建设用地分为长期建设用地和临时用地。长期建设用地是一般意义上的建设用地。临时用地是因建设项目施工和市政公共设施建设需要而暂时占用的土地。临时用地由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地属性，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时用地合同，并按照合同的约定支付临时用地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久建筑物。临时使用土地期限一般不超过两年。（3）未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

（三）、土地权利概述

在企业改制挂牌过程中，涉及的土地权利主要是使用权的取得、流转和他项权利的设定。以下对土地权利体系做一个概述。

1、土地所有权

土地所有权是指土地权利人依法对土地享有占有、使用、收益和处分的权利。根据我国《宪法》和《土地管理法》的规定，土地所有权的主体只能是国家和集体，其他任何组织和个人都不能享有土地所有权，因此，在我国只有国家土地所有权和农村劳动群众集体土地所有权。土地所有权的客体为土地，属于不动产的范畴，土地所有权的取得、丧失和变更必须履行一定的法律手续，以表征权利状况。

2、土地使用权

由于土地所有权是禁止交易的，而且所有人必须为国家或者农村集体，因此企业无法获得土地的所有权，但法律允许将土地占有、使用、收益等权能同土地所有权相分离，土地使用权即是与土地所有权相分离的独立的财产权。

土地使用权是指民事主体（组织和个人）在法律规定的范围内对国有或集体所有的土地占有、利用和收益的权利。我国《土地管理法》第9条规定：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。

3、土地他项权利

土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外的土地权利，这些权利的权利人是土地所有权和使用权的相对人，常见的抵押权、租赁权即属他项权利的范畴，此等权利也需要在土地管理机关登记，取得《土地他项权利证书》，或者在土地使用权证书中做相关他项权利记载。

土地使用权及相关的土地他项权利是企业尤其是生产企业正常运营的重要条件，因此，企业在改制上市过程中的土地资产处置是企业资产重组的重要内容，也是发行监管部门重点关注的法律问题。

二、国有土地使用权

根据前文的分类方法，国有土地可以分为三类：建设用地、农用地和未利用土地。根据《物权法》第124条规定：农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。因此，国有土地中的农用地的使用将参照集体土地承包经营制度，将在集体土地中阐述。

（一）、国有建设用地使用权的介绍

我国实行土地用途管制制度，因此在取得国有建设用地使用权以前，要通过建设项目用地预审和建设用地申请报批。根据《土地管理法》第52条规定：建设项目可行性研究论证时，土地行政国内主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。根据《土地管理法》第53条规定：经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的相关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。

国有建设用地使用权是指国有建设用地使用权人依法对国家所有土地享有的占有、使用、受益的权利，国有建设用地使用权人有权在该土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施。（1）国有建设用地使用权主体的广泛性。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第3条规定：中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者除外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。这表明，国有建设用地使用权的主体非常广泛，可以不受身份的限制而享有建设用地使用权。（2）国有建设用地使用权的设立模式是登记生效主义模式。具体说就是当事人要达成一致的意思表示，签订出让合同，同时要加以公示。《物权法》第139条规定：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。

（二）、国有建设用地使用权设立

国有建设用地使用权的取得是指国家作为土地所有权人与相对人之间通过出让、划拨等形式将国有建设用地的使用权转移给相对人，由相对人加以利用的行为。根据《物权法》第137条规定：设立建设用地使用权，可以采取出让或划拨等方式。根据《土地管理法实施条例》第29条规定：国有土地有偿使用的方式包括：

（一）国有土地使用权出让；

（二）国有土地租赁；

（三）国有土地使用权作价出资或者入股。因此，国有建设用地使用权的取得主要有四种：出让、划拨、租赁、出资（入股）。

1、国有建设用地使用权出让

国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

根据《土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等法律、法规的有关规定，我国国有建设用地使用权出让的方式主要有协议、招标、拍卖和挂牌等。其中，工业、商业、旅游、娱乐、和商品住宅等经营性用地以及同一宗土地上有两个意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。因此在出让方式的适用上，招拍挂出让优于协议出让。

（1）以招拍挂的方式取得国有建设用地使用权

招标出让国有建设用地使用权是指市县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌出让国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌出让国有建设用地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。国有建设用地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和建设用地计划。国有建设用地使用权出让，必须由土地所在地的市、县人民政府有计划、有步骤进行。市、县人民政府土地行政主管部门应当根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用计划、城市规划和土地市场状况，编制国有建设用地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公布，并具体组织实施。市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等部门共同拟定出让的每幅地块的用途、年限、规划条件和其他土地使用条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门具体组织实施。

（2）以协议的方式取得国有建设用地使用权

根据2007年11月1日施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。因此目前企业要从国家获得经营性用地的使用权，主要通过招拍挂的方式。但根据2009年8月10日《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》的规定，下列三种情况依旧可以采用协议的方式获得国有建设用地使用权。①由于城市规划调整、经济形势发生变化、企业转型等原因，土地使用权人已依法取得的国有划拨工业用地补办出让、国有承租工业用地补办出让，符合规划并经依法批准，可以采取协议方式。②政府实施城市规划进行旧城区改建，需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的，经市县国土资源行政主管部门审核并报经市县人民政府批准，收回原国有土地使用权，以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。拟安置的工业项目用地应符合土地利用总体规划布局和城市规划功能分区要求，尽可能在确定的工业区集中安排工业用地。③采矿、采石、采砂、盐田等地面生产和尾矿堆放用地，鼓励采取租赁，也可以协议方式出让。各地可在不高于法律规定的工业用地最高出让年限内，结合探矿权、采矿权出让年限，灵活确定采矿用地租赁和出让年限。

（3）拟上市公司曾经通过协议方式取得土地使用权

招拍挂制度是一个逐步发展完善的过程。许多企业在历史上通过协议方式获得经营性国有建设用地，而且没有违反当时国家及地方法律法规的情形。对于企业通过协议的方式取得的国有土地使用权是否符合当时的法律规定问题，可以重点关注以下四个时段。

①时段一：2002年7月1日以前：国有建设用地大部分通过协议转让的方式出让，招拍挂程序并非必经程序。

②时段二：2002年7月1日至2004年8月31日：根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定：除工业用地以外的经营性用地必须采用招标、拍卖和挂牌方式供应，但允许解决历史遗留问题。

2002年5月9日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》要求从7月1日期，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。2004年3月31日《关于继续开展经营土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标、拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月1日以前将历时遗留问题处理完毕。所谓历时遗留问题是指2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应。

③时段三：2004年8月31日至2006年8月31日：除工业用地已外的经营性用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式供应，且不允许解决历史性遗留问题。

④时段四：2006年8月31日至2007年6月30日：根据国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》、《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定：工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让，允许解决历史性遗留问题。

2006年8月31日《关于加强土地调控有关问题的通知》第五点规定：国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。2007年4月4日《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度度有关问题的通知》中第二点规定：

（一）政府供应工业用地，必须采取招标拍卖挂牌方式公开出让或租赁，必须严格执行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定的程序和方法。该文件也同样允许在一定时间内解决历史性遗留问题：“国务院31号文件下发前，市、县人民政府已经签订工业项目投资协议，确定了供地范围和价格，所涉及的土地已办理完农用地转用和土地征收审批手续的，可以继续采取协议方式出让或租赁，但必须按照《协议出让国有土地使用权规范》的有关规定，将意向出让、租赁地块的位置、用途、土地使用条件、意向用地者和土地价格等信息向社会公示后，抓紧签订土地出让或租赁合同，并在2007年6月30日前签订完毕。不符合上述条件或者超过上述期限的，应按规定采用招标拍卖挂牌方式出让或租赁。”

⑤时段五：2007年11月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或挂牌方式转让。该规定最终将包括工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地都纳入必须招拍挂出让的范围。

（4）以出让方式取得国有建设用地使用权需要关注以下问题：

①土地出让金的数额：《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第9条规定：土地使用权除保留划拨用地方式外，采取其他方式处置的，必须进行地价评估，要以评估价格为依据确定土地出让金的数额。关于出让金的数额，国家土地管理局1992年颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第26条规定：土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。2003年《协议出让国有土地使用权规定》第5条规定：协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。因此，国有建设用地使用权出让金要参照改制当时地政府出台的标定地价与基准地价及最低下浮限度，根据地段、级别判断出让金额是否符合规定。

根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第17条规定：在土地有偿使用费用方面，可采取适当优惠政策鼓励和支持国有企业改革，具体办法由各地根据本地实际情况制定。因此，一些地方政府对于改制的国有企业土地出让金的缴纳，会有更优惠的政策，一般按评估值的5％－30％计收。另外，根据《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的规定：对其他采用成熟技术进行产品更新和技术改造的国有企业，可将原使用的划拨土地按出让方式处置，土地收益可作为应付帐款暂留企业，全额用于技术改造，并参照技改贷款方式进行管理。

但如果出让金明显低于标准，应有合理的解释并取得有权部门的批准，保证土地出让金优惠政策的法律效力。由于在出让金缴纳方面的优惠，地方政府往往会对国有建设用地使用权的流转做些限制，如改制企业如果转让该幅土地，须补缴剩余部分的出让金等，要注意这些限制条件。

②国有建设用地使用权出让金的缴付期限：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条规定：土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。但一般来说，这条法律规定只有在极少数地方被严格执行，许多地方政府在执行时相对灵活，一般仅规定企业在某一时间内（一般是一两年内甚至更长，视出让金数额及企业情况而定）缴纳。但按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第16条规定：土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。故按规定在未缴纳完土地出让金前，不能取得土地使用权证，尽管地方政府有变通的做法，企业还是应在申报上市申请前将土地出让金缴纳完毕，取得土地使用权证。

③出让土地的用途与期限：我国实行土地用途管制和土地利用总体规划制度，因此，要关注企业取得的国有建设用地使用权的用途，如果企业改变用途，可能会面临补缴土地出让金的问题。另外，我国国有建设用地使用权实行有期限出让制度，因此，还要关注国有建设用地使用权的期限。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。根据《土地管理法》第58条规定：土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的，有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。

④建设用地使用权的收回：根据《土地管理法》第37条规定：禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的，应当按照省自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。《城市房地产管理法》第26条规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成开发延迟的除外。这两条存在较大争议，《物权法》中没有关于土地闲置超过两年就收回的规定，但该条法律仍然有效。

⑤出让方式获得国有建设用地使用权的登记以及抵押登记：根据《土地登记办法》规定：依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的，当事人应当持有原国有土地使用证、出让合同以及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。

2、国有建设用地使用权划拨

根据《城市房地产管理法》第23条规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。国有土地使用权划拨必须依法报经县级以上人民政府批准，并由市、县人民政府土地行政主管部门向用地单位或者个人颁发《国有土地划拨决定书》和《建设部用地批准书》。（1）划拨土地的范围

由于国有建设用地使用权划拨时，土地使用者未向作为土地所有者的国家支付土地收益，且没有使用期限的限制，对于政府而言，土地使用权划拨是一种无偿性质的行政配置方式，因此国家对于划拨土地范围有严格限制。《土地管理法》第54条明确规定：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。《城市房地产管理法》第24条规定：下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。根据上述法律规定，国土资源部颁布了《划拨用地目录》对上述可以划拨的四类用地范围进行具体细化，因此，只有符合《划拨用地目录》的建设用地，经县级以上人民政府依法批准，方可划拨方式提供。（2）拟上市公司拥有划拨土地

根据国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第8条规定：企业改革涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：(一)继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；(二)国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并、兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；(三)在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；(四)国有企业改造或改组为国有独资公司的。前款第（二）、（三）、（四）项保留划拨用地发生的期限不超过五年。

按照这一规定公司应当有偿使用土地，一般不能通过划拨的方式取得国有建设用地使用权，但这会加重许多改制国有企业的负担。因此，国土资源部颁布的《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》规定：在涉及国家安全的领域和对国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域，国有企业可继续以划拨方式使用土地。……对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可继续以划拨方式使用，也可以作价出资（入股）方式向企业注入土地资产。“为减轻企业负担，国有企业在改革前可继续以划拨方式使用原有土地；改革后的企业用地符合《划拨供地目录》的，可仍以划拨方式使用。国有和集体企业兼并国有企业涉及的土地，不属于划拨供地范围的，经土地行政主管部门批准，也可在一定年限内维持划拨使用”。该规定扩大了划拨用地使用权的范围，使改制企业仍可通过划拨方式取得国有建设用地使用权。

因此，上市公司的土地使用涉及到城市基础设施用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，仍有以划拨方式取得国有建设用地使用权的法律依据。（3）划拨国有建设用地的法律限制与登记

①程序限制：根据《土地管理法》等相关法律规定，建设用地使用权划拨的程序主要包括：建设用地使用人提出申请，土地管理部门进行审批，划拨建设用地，划拨建设用地使用权证登记，核发建设用地使用权证。

②流转限制：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：划拨土地使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得转让、出租和抵押。其第45条规定：符合下列条件的，经市县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批注，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租和抵押：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；依照本条例第2章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用出让金或者以转让、出租、抵押所获效益递交土地使用权出让金。

③划拨建设用地使用权的登记：根据《土地登记办法》第26条规定：依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持有县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料，申请划拨国有建设用地使用权初始登记。新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，还应当提供建设项目竣工验收报告。

3、国有建设用地权租赁

国有建设用地租赁是指国家将国有土地出资给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有建设用地租赁是过于土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充，不适用于经营性房地产用地。根据《规范国有土地租赁若干意见》规定：对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不是想有偿使用，也不实行租赁；对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。

国有建设用地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采用招标、拍卖方式。承租人在按规定支付土地出让金并完成开发建设后，经土地行政主管部门或根据合同约定，可以将承租的土地使用权转租、转让或抵押，但需要依法登记。抵押权实现时土地租赁合同同时转让，在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。

根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》：企业改革涉及到的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或者租赁方式处置：国有企业改造或改组为有限公司、股份公司以及组建企业集团的；国有企业改制为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。

4、国有建设用地使用权作价出资入股

国家以国有建设用地使用权作价出资（入股）是指国家以一定年期的国有建设用地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以按照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租和抵押。土地使用权作价出资入股形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。国有土地使用权作价出资，应当由市、县人民政府土地行政主管部门根据土地使用权价格和出让金标准，核算应折算的出资额或股本额，并向企业颁发《国有土地使用权作价出资决定书》，明确土地用途、使用年限、出资额或者股本额和双方的权利、义务。

根据《公司法》第24条规定：股东可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第7条规定：根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地管理部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置。《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》规定：对于自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展的需要，主要采用授权经营和国家作价出资（入股）方式配置土地，国家以作价转为国家资本金或股本金的方式，向集团公司或企业注入土地资产。对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资（入股）的方式向企业注入土地资产。

（三）、国有建设用地使用权流转

通过出让方式取得的国有建设用地使用权，其权利的饱满状态仅次于土地的所有权，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定，权利人可以转让、出租和抵押。根据《物权法》规定：建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。鉴于互换以及赠与属于转让的一种形式，因此建设用地使用权的流转可以分为四类：转让、出资、出租和抵押。

1、国有建设用地使用权的转让

国有建设用地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。国有建设用地使用权转让应当签订转让合同并办理变更登记。土地使用权转让时，地上附着物所有权也随之转让。土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市县人民政府有优先购买权。土地所有权转让价格不合理上涨时，市县人民政府可以采取必要的措施。

转让取得国有建设用地使用权，是从二级市场上取得土地使用权的一种土地使用权交易行为，是一种市场化的土地使用权取得方式。这种土地使用权取得方式，法律关系比较清晰，也不像国有企业改制要涉及很多政策性问题，但要审阅土地使用权转让合同，关注标的土地的规划用途、尚余的使用年限、转让金的支付、是否设定它项权利、土地使用权的过户登记及权属证书的变更等情况。

2、国有建设用地使用权的出资 建设用地使用权出资是指建设用地使用权人将建设用地使用权投资于一定的经营中，以获取经济利益的行为。公司可以通过股东以土地使用权作价出资的方式取得土地的使用权，通过这种方式取得的土地使用权可以抵押、出租、转让。

（1）发起人建设用地使用权的取得是否有瑕疵：发起人必须是以出让、受让或授权经营的方式取得的土地使用权，才能折为股份投入公司，划拨土地使用权是不能作为出资的。

（2）折股金额的问题：由于土地出让金一般按照评估值的15――30％计缴，所以，有的公司在折股的时候，也把这一金额作为折股的依据。根据《公司法》规定：对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。

（3）发起人作为出资的建设用地使用权是否设定权利负担：如果发起人在作为出资投入股份公司的土地使用权上设定了抵押权等权利负担，则这种土地使用权不仅在权利的行使上受到法律的限制，而且因其可能受到抵押权人的追索而在财产价值上发生贬损，甚至完全失去投资价值。发起人如果用这种设定了权利负担的土地使用权出资，就会产生出资不实的潜在风险，违反《公司法》资本确定的基本原则。因此，对于发起人以出资入股方式投入到股份公司的土地使用权，一定要关注其上是否设定了权利负担。

3、国有建设用地使用权的出租

建设用地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人支付租金的行为。土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。出租人应当依照规定办理登记。（1）出租方是否已合法取得了出租土地的使用权

如土地使用权系租赁得来，首先应确认出租方有权租赁。改制后的股份公司，主要向两类主体通过租赁取得土地使用权，一类是向县级以上国土资源管理部门租赁取得，即一级市场。另一类是向其他拥有建设用地使用权者租赁取得，即二级市场租赁。

①“先出让再出租”方式：即控股股东或其下属企业先以出让方式取得土地使用权后，再出租给公司。对于这种方式，应注意国土资源部1999年6月18日发布的《关于企业改制中土地资产处置有关问题的通知》规定“对于改制后新组建的公司为从事基建工程（如公路工程）的公司和物业公司的企业，由于该类企业的土地使用是其业务和资产运营的关键因素，需要取得长期而稳定的土地使用权，因此不宜采用‘先出让再出租’的方式处置土地资产”，根据该文件的精神，上述企业也不宜采取“先租赁再转租赁”、“先授权经营再租赁”的方式取得土地使用权。

②“先租赁再转租赁”方式：有些公司由于一时难以支付土地出让金，取得土地使用权证，因此采取“先租赁再转租赁”的方式取得土地使用权。

③“先授权经营再租赁”方式：所谓授权经营是指国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。国有土地使用权授权经营，由国家土地管理局审批，并发给国有土地使用权经营管理授权书，被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地，企业应持土地使用权经营管理授权书和有关文件，按规定办理变更土地登记手续。

（2）关于土地租赁期限的问题

通过租赁的方式取得的土地使用权，并不能保证改制企业长期而稳定的使用，因此，证监会规定，以租赁方式取得的土地使用权，要保证较长的租赁期。1999年7月国土资源部发布的《规范国有土地租赁若干意见》规定“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期”。但要注意超过20年的租赁期限是无效的，因为根据1999年10月实施的《合同法》第214条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。由于《合同法》相比《规范国有土地租赁若干意见》是上位法、后法，《规范国有土地租赁若干意见》关于最长租赁期限的规定是无效的，因此，要提请企业注意租赁期限不得超过20年与该幅土地剩余使用年限中的较短者。（3）租赁土地上的建筑物“房地分离”问题

根据我国《房地产法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”；第二十四条“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。这些规定反映了我国的“房地一体”主义。国土资源部1999年6月18日发布的《关于企业改制中土地资产处置有关问题的通知》也规定“为降低土地资产管理的复杂性，对于以土地房屋为生产场地的企业，企业改制时可选择房地整体出租或整体出让、入股等方式处置土地资产”。

土地权利人以出让、受让方式获得土地使用权后，在土地上建筑房屋，或者房地均以租赁方式取得，自然不存在“房地分离”的问题，但如果在租赁的土地上拥有建筑物的所有权，房屋所有权证和土地使用权证的权利主体就会不一致，如果有一方处置权利，会影响到另一方的稳定经营，特别是土地使用权人处置权利时，如土地权利权人将土地使用权抵押、转让时会给租赁权人带来风险。对于此类问题，我们应当关注：

①土地租赁期限在法律规定的范围内尽可能长，如双方约定20年的承租期，期满后可再续租20年，使租赁土地的使用权相对稳定。

②要考察土地使用权出租主体（一般是企业的控股股东或其他关联方）是否设定了抵押，如果设定抵押应当通过符合法律规定的方式解除。

③房地分割的合法性。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”，确认了房地一体的例外，但要求有权部门批准。《关于企业改制中土地资产处置有关问题的通知》规定“只有在新设公司向母公司租赁土地后再兴建地上建筑物和地上只有机器设备而没有房屋等建筑物，母公司将相应机器设备作价投入新公司但又不愿放弃土地使用权这两种情况下，才可按照房屋所有权与土地使用权可分离的原则，保留先出让再出租的土地处置方式，但要相应加强土地资产严格监管。包括出让金的征收管理，取消各类随意性优惠政策等；同时对采取先出让再出租的方式处置土地的改制企业，在上报审批时要同时上报草签的土地出让合同和土地租赁合同，严格审核其中的土地收益关系”。这说明在企业改制的实践中，国家土地管理部门认可“房地分离” 的做法，但要在批准与登记程序方面符合上述规定。

（4）其他问题：租赁权是设定在土地使用权上的他项权利，因此，应当在县市级以上土地管理部门备案，并取得《他项权利证书》。

4、国有建设用地使用权的抵押

土地抵押权是指债权人对于债务人或第三人提供的、不转移占有二作为债务履行担保的土地使用权，在债务人到期不能履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，可就该土地使用权折价或者就拍卖、变卖财产的价款优先受偿的权利。

土地使用权可以抵押，土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。建设用地在抵押时，需要进行评估。抵押双方应当签订抵押合同，并办理抵押登记。根据《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定：以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押权人进行地价评估或者由具有土地估价资格的中介机构评估并经抵押权人认可后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

土地使用权抵押权的设立、变更和消灭应依法办理土地登记手续。根据《土地登记办法》第36条规定：依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主权债合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。同一宗土地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应当集中所担保的最高债权额、最高额抵押的期限等内容。

（四）未确权的国有荒山使用权处置

我国的国有土地，按照用途分为建设用地、农业用地、未利用地，在企业改制上市过程中，比较多的涉及到的是建设用地，一些农业类的上市公司会涉及到农业用地。有些公司还会涉及到还未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩的利用。我国《土地管理法》第四十条规定：“开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用”。我国《土地管理法实施条例》第十七条规定：“在土地利用总体规划确定的土地开垦区内，开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，应当向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以下的，按照省、自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准；开发600公顷以上的，报国务院批准。开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过50年”。

对于未利用地，应注意的是：

（1）使用人只是可以在较长的时间内使用，但并未取得土地使用权，因此，不能在土地使用权上设定它项权利或予以转让，如果要取得土地使用权，仍应办理土地使用权出让手续，这时，土地使用权方确定为开发使用人。

（2）这类土地的用途一般为种植业、林业、畜牧业、渔业，不能改做其他用途。

三、集体土地使用权

我国农村土地实行农民集体所有，农村的集体土地由农民集体经营、管理，农民集体组织是土地的所有权人，这本应使农村集体土地经营、管理方式更加灵活，然而，实际却非如此。集体土地的使用与流转受到了比国有土地更多的限制。这是因为国有土地是所有权派生出使用权，使用权是一种可以转让、可以设定他项权利的权利，其本质是一种物权，而集体土地是所有权派生承包经营权，承包经营权依据承包合同取得，是一种契约性的权利。如果农民集体所有的土地用于非农业建设，必须首先办理农用地的转用审批手续，经征为国有后，才能转为建设用地。

对于转征的集体土地，必须注意征用审批的权限，根据我国《土地管理法》第四十五条规定：“征用下列土地的，由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

（三）其他土地超过七十公顷的。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案”。

（一）、农村集体建设用地使用权设立与流转

根据《土地管理法》规定：乡镇企业、乡镇村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡镇村建设可以使用农民集体所有土地，其他任何单位进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。

1、集体建设用地使用权的设立

农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》的规定办理审批手续。兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。农村集体经济组织可设立独资经营的企业，将符合乡镇土地利用总体规划的非农经营用地提供给企业从事生产经营活动，土地使用权由该集体经济组织或者企业享有。农村集体经济组织可以通过以符合乡镇土地利用总体规划的非农经营用地使用权作价入股或者出资及联营的形式与其他单位、个人设立公司、合伙等企业，土地使用权由该企业享有。非上述农村集体经济组织投资设立的企业，不得申请取得或者继受取得非农经营用地使用权，而应依法申请取得或者继受取得国有土地使用权。

2、集体建设用地使用权的流转

根据我国《土地管理法》第六十三条规定，除农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业，经过批准，使入股、联营企业获得集体土地使用权以及因企业破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移而取得以外，集体所有的建设用地，目前一般只能由本集体及其所属成员享有建设用地使用权，而不允许其他单位、个人拥有。然而，随着我国社会经济的迅速发展，特别是城市化进程的加快，已凸显出这一法律规定的滞后性与制约作用。农村集体建设用地的使用权，以出让、转让、出租、抵押、入股等形式自发流转的行为大量存在。同时国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中提出：在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民所有集体建设使用权可以依法流转。

鉴于现实情况以及国务院的这个规定，全国对集体建设用地流转的行为基本上都采取了默认态度。为了规范集体建设用地的流转，各地区也相继出台了相关管理。因此在审查企业使用集体建设用地的时候，需要参照当地的关于集体建设用地流转的文件。“实践先行、法律滞后”是我国特色，司法解释、政策优于法律在我国是常态,放开集体建设用地使用权流转的法律限制已成为趋势，但以上的地方法规或政策毕竟不属于国家立法，效力等级较低，因此，在我国的土地管理基本法律没有进行修改或没有新的基本法律、行政法规规范集体建设用地使用权的流转前，为了谨慎起见，对于改制企业涉及的集体建设用地使用权的处置，最好在申报材料前，按照《土地管理法》等基本法律进行规范。

（二）农村集体农用地使用权的设立与流转

农村集体农用地使用权的处置主要分为取得和流转。取得农村集体农用地使用权的形式是土地承包。集体农用地的流转，从法律的角度讲应当称为土地承包经营权的流转。所谓土地承包经营权是指承包人在法律规定和承包合同约定的范围内，对于集体所有或国家所有但由集体长期使用的土地所享有的支配权以及享受其收益的权利。土地承包经营权的流转主要包括出租、互换、入股、转包、转让等。

1、集体农用地使用权的设立

我国《土地管理法》第15条规定：“农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”。根据《土地管理法》上述规定，对于未承包到户的农村集体土地，使用土地的农业企业，可以直接向农民集体经济组织承包。

不过根据《农村土地承包法》第3条规定：国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包的荒山、荒沟、荒丘、荒丘等（以下简称四荒地）农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。根据《土地管理法》和《关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》规定：四荒地属于未利用土地。因此，集体农用地取得方式只有一种就是家庭承包制度。

根据我国法律体系的优先性关系，《农村土地承包法》的优先性要高于《土地管理法》，因此即使是农业类企业无法直接承包农村土地的。不过随着经济社会的发展，越来越多的地方开始允许农业企业直接承包农村集体经济组织未承包到户的农村集体土地。中央层对此也未采取明确的态度。建议公司在上市挂牌以前最好能够通过流转的方式获得农用地。如果非要直接通过承包的方式获得农用地，要注意一下三点：第一，承包后的土地用途只限于农业生产；第二，在程序上要求村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

2、集体农用地使用权的流转

土地承包经营权流转是指土地承包经营权人将土地承包经营权转移给他人享有，或者是通过一定的方式赋予他人行使土地承包经营权或行使承包经营权的某些权能。关于集体农用地使用权的流转原则、方式、程序等，《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》做了明确的规定。（1）流转的原则

我国《农村土地承包法》第三十三条规定：“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：

（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；

（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；

（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；

（四）受让方须有农业经营能力；

（五）同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。”

上述原则须注意：

①不改变土地所有权的性质和土地的农业用途的原则，即土地承包经营权流转，并不改变土地所有权的性质，即土地仍为农民集体所有，也不得改变土地的农业用途，即只能用于农、林、畜、渔业。

②流转的期限不得超过承包期剩余年限的原则，土地承包经营权流转是有期限的，该期限不得超过土地承包经营权的剩余期限。根据《土地承包经营法》第二十条规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长”。因此，要注意土地承包经营权的期限，如果流转年限长于土地承包经营权的剩余年限，则超过部分无效。

③本集体经济组织成员优先原则。土地承包经营权流转中，本集体经济组织的成员享有优先权，即在同等条件下，较本集体经济组织以外的人，可以优先取得流转的土地承包经营权。（2）流转方式与程序

集体经济组织之外的单位取得农业用地的承包经营权，有两种途径，其一，对于已承包到农户的农用地，向农户或农户合法委托的组织取得承包经营权；其二，可通过再流转的方式取得承包经营权。

根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第21条规定：承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转方各执一份，发包方和乡镇人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。①向农户或其合法委托的组织取得土地承包经营权

《土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，第四十二条规定：“承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产”。依据上述规定，农民家庭承包土地的流转方式主要为转包、出租、互换、转让、入股及其他方式。依据全国人大法律工作委员会《土地承包法》的释义和农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定，转包、互换、入股（指向农民之间发展农业生产的股份合作社入股，而非向股份有限公司作价投资入股）主要发生在农村集体经济组织成员之间，转让的受让方虽可以是本集体经济组织以外的成员，但应当为农户，故这些流转方式与企业改制上市的关系不大。

出租主要是农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的单位和个人。出租人是享有土地承包经营权的农户，承租人是承租土地承包经营权的本集体经济组织之外的单位和个人。承租人通过租赁合同取得土地承包经营权的承租权，并向出租的农户支付租金。另外，土地承包经营权的租赁期限，应当受到《合同法》租赁合同有效期不超过20年的限制。

在程序上，农民出租土地承包经营权无需经发包人许可，但出租合同需向发包人备案，不论发包方是否同意，均不影响合同的效力。

由于农民个人的承包土地面积小且分布分散，其使用权不便于向农业生产企业流转，一般委托集体经济组织和土地中介组织进行。2005年1月19日农业部颁布的《农村土地承包经营权流转管理办法》第八条规定的“承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章”，为集体经济组织和土地中介机构受托流转农民土地承包经营权提供了法律依据。因此，工商企业可以通过集体经济组织和土地中介机构集中取得农户的承包土地使用权。但是从政策层面看，中发[2001]18号文件对工商企业从农户手中租赁承包土地，采取不鼓励的态度。该文件在谈到农村土地承包经营权流转问题时指出“农村土地流转应当主要在农户间进行。随着农村第二、三产业的发展和城镇化步伐的加快，离开土地的农民会越来越多，他们腾出来的土地应当主要由其他从事农业生产的农户来经营，以扩大农户的经营规模，增加务农收入，缓解人地矛盾，这也有利于保护耕地。企业和城镇居民随意到农村租赁和经营农户的承包地，隐患很多，甚至可能造成土地兼并，使农民成为新的雇农或沦为无业游民，危及整个社会稳定。为稳定农业，稳定农村，不提倡工商企业长时间、大面积租赁和经营农户承包地，地方也不要动员和组织城镇居民到农村租赁农户承包地”。

②通过再流转的方式取得

根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第十三条规定：“受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意”，可见，承包土地使用权可以再次流转，但应取得原承包方的同意。

根据2005年3月1日起正式实施的《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十七条规定：“乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的，及时办理相关登记；以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续”。

（三）、农村未利用地使用权的设立与流转

未利用地主要是指除了建设用地和农用地以外的土地。农村的未利用地主要是农村集体所有的荒山、荒沟、荒滩、荒坡等“四荒”土地。对于这类土地的使用权，用地企业一般通过承包和租赁的方式取得。

1、四荒地的承包经营权的设立

（1）、承包取得四荒地的使用权

我国《土地承包法》以“其他方式的承包”专章规定了对集体未利用地的承包，明确了承包的方式和程序，《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》对“四荒”的承包期限问题作了规定。

①承包方式：《土地承包法》第四十六条规定：“荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营”。可见，取得承包经营权的方式为招标、拍卖、公开协商、折股。

②承包的程序：根据我国《土地承包法》第四十八条的规定，四荒地的承包程序为：首先，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权，如发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同；其次，土地经营权承包要报乡（镇）人民政府批准，《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》还规定“依照有关土地管理的法律、法规须报经县级以上人民政府批准的，应办理有关批准手续”；第三，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，在“四荒”完成初步治理后，根据其主导经营内容，依法分别由县级以上人民政府发放土地证、林权证、草原证或养殖使用证等相应的权属证明，取得前述证书后，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。

③承包价格的确定：根据我国《土地承包法》第四十五条的规定：“以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定”。

④承包期限：《土地承包法》只规定了家庭联产承包土地的承包期，并未规定“四荒”地的承包经营期限，此前的《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》规定“四荒”地承包期限最长不得超过50年，可以作为依据。

⑤用途限制：“四荒”承包后，仍应用于农业用途。（2）、租赁取得四荒地的使用权

根据我国《土地管理法》和《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》，用地企业也可以通过租赁的方式取得未利用地的使用权。租赁土地使用权的取得程序、用途限制等与集体经济组织以外的单位和个人取得土地承包权的程序基本相同，但要注意租赁期限应当按照《合同法》关于租赁合同期限的规定。

对于以上述两种方式取得的未利用地的使用权，要重点关注其取得的程序是否合法，如是否经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，是否需要县级以上人民政府审批等，还要关注其权属证明的取得情况。

2、四荒地使用权的流转

根据我国《土地承包法》第四十九条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”。可见，以招标、拍卖、公开协商等方式承包的土地，可以通过转让、出租、入股、抵押的方式进行再流转，但应当关注该等土地是否具备土地承包经营权证或者林权证。

3、四荒地使用权抵押权

根据《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定：以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒芜的集体土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构机型地价评估，并经土地管理部门确定后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同，并需要做抵押登记申请。

（四）、设施农用地处置

根据《土地利用现状分类》设施农用地是指：直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应附属设施用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。设施农用地可以分为生产设施农用地和附属设施农用地。设施农用地按照农用地管理。

兴建设施农用地的，经营者应拟定设施建设方案，并与当地农村集体经济组织签订用地协议。设计土地承包经营权流转的，应先行依法签订土地流转合同。兴建农用设施占用农用的，不需办理农用地转用审批手续，其中，生产设施占用耕地的，生产结束后由经营者负责复耕。附属设施占用耕地的，由经营者按照“占一补一”要求负责补充占用的耕地。发行人需要合理控制设施农业附属设施用地规模。具体标准参见《关于完善设施农用地管理有关问题的通知》。

农业设施的建设与用地由经营者提出申请，乡镇政府申报，县级政府审核同意。经营者向乡镇政府申请时，需要提交设施建设方案，与有关农村集体经济组织签订用地协议，或者土地承包进行权流转合同。县级政府组织农业部门和国土资源部门对经营者申请和乡镇的申报进行审核。涉及到补充耕地的，要审核经营者落实补充耕地情况，做到先补后占。

第五篇：IPO集体土地案例总结

二、IPO集体土地案例总结-1.承包

一、集体土地

集体土地如果从大的范畴里划分，主要包括农用地、建设用地和未利用地三类，而农用地又可以分为耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地共五类，耕地又可以分为基本农田和其他耕地。

（一）农用地 1.承包

（1）铁汉生态（300197）

瑕疵：租赁被集体经济组织以外的单位承包的农村集体土地承包经营权、林地承包经营权； 反馈问题：发行人2009年12月与出租方梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了农村集体土地和林地承包经营权流转合同。请发行人说明并披露上述承包经营权的权属沿革和办理流转手续的情况。请保荐机构和律师对是否存在潜在纠纷和经营风险发表意见。解释：

（一）梅县国土资源局、梅县国土资源局大坪国土资源所、梅县大坪镇人民政府、梅县大坪镇守台村民委员会出具《证明》，“广东省梅州市梅县大坪镇内301.6亩土地属于集体土地，为守台村民委员会所有，截止本证明出具之日，尚未申领集体土地权属证书。经查，守台村集体所有土地水田为25.3亩、旱地为276.3亩。该土地不在国家基本农田红线范围之内，具体四至如下（详细位置见附图）：东：煤渣坝堤面至凌角塘大路水平以下为界，西：狗爬礤及和尚山山脚（以原钩机已开路界）为界，南：守台小学至沙下山腰的大路为界，北：煤渣坝及原电厂水库库尾为界。经查，该土地上未设置他项权利”。

根据梅县林业局2005年5月23日编号分别为04414211309JDS00012、04414211309JDS00002、04414211309JDS00010的《森林、林木、林地状况登记表》，座落于大坪镇守台村凌

一、凌

二、邓屋村民小组，面积为585亩的林地为大坪镇守台村村民集体所有。

根据梅县大坪镇守台村村民（户主）代表大会《关于守台土地、林地承包会议记录表》，梅县大坪镇守台村于2009年11月30日在村委会议室召开了村民（户主）代表大会，应到会户数1200，实到会户数944。该次会议作出决议，同意将梅县大坪镇守台村的土地301.6亩（水田25.3亩、旱地276.3亩）、林地585亩承包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司。梅县大坪镇守台村民委员会在会议记录表上批注了“情况属实”的意见并加盖了梅县大坪镇守台村民委员会公章，梅县大坪镇人民政府在会议记录表上批注了“情况属实、批准承包”的意见并加盖了梅县大坪镇人民政府公章。

1．梅县大坪镇守台村民委员会于2009年11月30日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《土地承包合同》。根据该合同的约定，梅县大坪镇守台村民委员会将其位于凌角塘和长江岌与白沙下、面积为301.6亩的土地发包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司，承包期限为自2009年12月1日起至2039年11月30日止，承包土地用途为农业、林业及其他经济作物的种植，土地承包费为水田每年按人民币400元/亩、旱地每年按人民币150元/亩的价格计算，付款方式为将承包费价款总额一次性全额支付。

梅县大坪镇守台村民委员会于2009年11月30日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《林地承包合同》。根据该合同的约定，梅县大坪镇守台村民委员会将其位于梅县大坪镇守台村凌

一、凌

二、邓屋村民小组、面积为515亩的林地发包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司，承包期限为自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包费为每年按人民币10元/亩的价格计算，付款方式为在签订该合同时先付前二十年的承包款，二十年承包期满之日前一次性足额支付下一个二十年承包期的承包款，第二个二十年承包期满之日前一次性足额支付剩余十年承包期的承包款。梅县林业局于2010年4月16日向梅州锦绣大地农林生态发展有限公司核发了编号为B440600002623的《林权证》。

梅县大坪镇守台村民委员会于2009年11月30日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《林地承包合同》。根据该合同的约定，梅县大坪镇守台村民委员会将其位于梅县大坪镇守台村凌

一、凌

二、邓屋村民小组、面积为70亩的林地发包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司，承包期限为自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包费为每年按人民币10元/亩的价格计算，付款方式为在该合同签订之日即全额支付清该承包款。梅县林业局于2010年4月16日向梅州锦绣大地农林生态发展有限公司核发了编号为B440600002619的《林权证》。根据《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称“《土地承包法》”）第48条“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定以及梅县大坪镇守台村村民（户主）代表大会《关于守台土地、林地承包会议记录表》，梅县大坪镇守台村民委员会将其集体所有的土地及林地发包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司，已经取得三分之二以上村民代表同意并获梅县大坪镇人民政府批准，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司与梅县大坪镇守台村民委员会均具有相应的主体资格，意思表示真实、充分，其签订的土地承包合同及林地承包合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，履行了必要的法律程序，合法有效；梅州锦绣大地农林生态发展有限公司已依法取得该等土地和林地的承包经营权。

2．发行人于2009年12月25日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《农村集体土地承包经营权流转合同》。根据该合同的约定，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其对位于广东省梅州市梅县大坪镇守台村、面积为301.6亩土地的承包经营权以出租的方式流转给发行人，承包经营权出租的期限为自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包经营权出租的用途为用于农业种植等用途，承包经营权出租价款为水田每年按人民币500元/亩、旱地每年按人民币200元/亩的价款计算，付款方式为分两次支付：第一次支付期限为梅州锦绣大地农林生态发展有限公司按本合同要求提供其专门用于收取承包经营权出租价款的银行账号后十日内，发行人支付前15年的承包经营权出租价款；第二次支付期限为2011年1月31日，发行人支付剩余5年的承包经营权出租价款。梅县大坪镇守台村民委员会于2009年12月28日出具《关于同意承包经营土地流转的函》，同意梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其面积为301.6亩的土地承包经营权流转给发行人。

发行人于2009年12月25日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《农村集体林地承包经营权流转合同》。根据该合同的约定，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其对位于广东省梅州市梅县大坪镇守台村凌

一、凌

二、邓屋村民小组、面积为515亩林地的承包经营权以出租的方式流转给发行人，承包经营权出租的期限为自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包经营权出租的用途为用于林业种植等用途，承包经营权出租价款为每年按人民币50元/亩的价格计算，付款方式为分两次支付：第一次支付期限为梅州锦绣大地农林生态发展有限公司按本合同要求提供其专门用于收取承包经营权出租价款的银行账号后十日内，发行人支付前15年的承包经营权出租价款；第二次支付期限为2011年1月31日，发行人支付剩余5年的承包经营权出租价款。梅县大坪镇守台村民委员会于2009年12月28日出具《关于同意承包经营林地流转的函》，同意梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其面积为515亩的林地承包经营权流转给发行人。

发行人于2009年12月25日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《农村集体林地承包经营权流转合同》。根据该合同的约定，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其对位于广东省梅州市梅县大坪镇守台村凌

一、凌

二、邓屋村民小组、面积为70亩林地的承包经营权以出租的方式流转给发行人，承包经营权出租的期限为自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包经营权出租的用途为用于林业种植等用途，承包经营权出租价款为每年按人民币50元/亩的价格计算，付款方式为分两次支付：第一次支付期限为梅州锦绣大地农林生态发展有限公司按本合同要求提供其专门用于收取承包经营权出租价款的银行账号后十日内，发行人支付前15年的承包经营权出租价款；第二次支付期限为2011年1月31日，发行人支付剩余5年的承包经营权出租价款。梅县大坪镇守台村民委员会于2009年12月28日出具《关于同意承包经营林地流转的函》，同意梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其面积为70亩的林地承包经营权流转给发行人。

根据《农村土地承包经营权流转管理办法》（以下简称“《流转管理办法》”）第15条“承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转”的规定以及梅县大坪镇守台村民委员会2009年12月28日出具的《关于同意承包经营土地流转的函》、《关于同意承包经营林地流转的函》，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司及发行人具备相应的主体资格，意思表示真实、充分，标的——土地和林地的承包经营权合法有效，前述承包经营权流转合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已取得发包方梅县大坪镇守台村民委员会的同意，合法有效；发行人已依法取得该等土地和林地的承包经营权。基于前述，该等承包经营权的设定及流转不存在潜在纠纷和经营风险。

（二）梅县国土资源局、梅县国土资源局大坪国土资源所、梅县大坪镇人民政府、梅县大坪镇汤湖村民委员会出具《证明》，“广东省梅州市梅县大坪镇内399.4亩土地属于集体土地，为汤湖村民委员会所有，截止本证明出具之日，尚未申领集体土地属证书。经查，汤湖村集体所有土地水田为136.7亩、旱地为262.7亩。该土地不在国家基本农田红线范围之内，具体四至如下（详细位置见附图）：东：长江岌山顶为界，西：狗爬礤及和尚山山脚（以原钩机已开路界）为界，南：守台小学至白沙下山腰的大路为界，北：煤渣坝及原电厂水库库尾为界。经查，该土地上未设置他项权利”。

根据梅县林业局2005年6月6日编号分别为04414211307JDS00006、04414211307JDS00008的《森林、林木、林地状况登记表》，座落于大坪镇汤湖村塘尾、围里村民小组，面积为889亩的林地为大坪镇汤湖村村民集体所有。

根据梅县大坪镇汤湖村村民（户主）代表大会《关于汤湖土地、林地承包会议记录表》，梅县大坪镇汤湖村于2009年11月30日在村委会议室召开了村民（户主）代表大会，应到会户数1120，实到会户数988。该次会议作出决议，同意将梅县大坪镇汤湖村的土地399.4亩（水田136.7亩，旱地262.7亩）、林地889亩承包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司。梅县大坪镇汤湖村民委员会在会议记录表上批注了“情况属实”的意见并加盖了梅县大坪镇汤湖村民委员会公章，梅县大坪镇人民政府在会议记录表上批注了“情况属实、批准承包”的意见并加盖了梅县大坪镇人民政府公章。

1．梅县大坪镇汤湖村民委员会于2009年11月30日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《土地承包合同》。根据该合同的约定，梅县大坪镇汤湖村民委员会将其位于长江岌和白沙下与和尚山脚、面积为399.4亩的土地发包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司，承包期限为自2009年12月1日起至2039年11月30日止，承包土地用途为农业、林业及其他经济作物的种植，土地承包费为水田每年按人民币400元/亩、旱地每年按人民币150元/亩的价格计算，付款方式为将承包费价款总额一次性全额支付。

梅县大坪镇汤湖村民委员会于2009年11月30日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《林地承包合同》。根据该合同的约定，梅县大坪镇汤湖村民委员会将其位于梅县大坪镇汤湖村塘尾和围里村民小组、面积为784亩的林地发包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司，承包期限为自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包费为每年按人民币10元/亩的价格计算，付款方式为在签订该合同时先付前二十年的承包款，二十年承包期满之日前一次性足额支付下一个二十年承包期的承包款，第二个二十年承包期满之日前一次性足额支付剩余十年承包期的承包款。梅县林业局于2010年4月16日向梅州锦绣大地农林生态发展有限公司核发了编号为B440600002621的《林权证》。

梅县大坪镇汤湖村民委员会于2009年11月30日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《林地承包合同》。根据该合同的约定，梅县大坪镇汤湖村民委员会将其位于梅县大坪镇汤湖村塘尾和围里村民小组、面积为105亩的林地发包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司，承包期限为自2009年12月1日起至2059年11月30日止，承包费为每年按人民币10元/亩的价格计算，付款方式为在签订该合同之日即全额付清该承包款。梅县林业局于2010年4月16日向梅州锦绣大地农林生态发展有限公司核发了编号为B440600002622的《林权证》。根据《土地承包法》第48条“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定以及梅县大坪镇汤湖村村民（户主）代表大会《关于汤湖土地、林地承包会议记录表》，梅县大坪镇汤湖村民委员会将其集体所有的土地及林地发包给梅州锦绣大地农林生态发展有限公司，已经取得三分之二以上村民代表同意并获梅县大坪镇人民政府批准，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司与梅县大坪镇汤湖村民委员会均具有相应的主体资格，意思表示真实、充分，其签订的土地承包合同及林地承包合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，履行了必要的法律程序，合法有效；梅州锦绣大地农林生态发展有限公司已依法取得该等土地和林地的承包经营权。

2．发行人于2009年12月25日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《农村集体土地承包经营权流转合同》。根据该合同的约定，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其对位于广东省梅州市梅县大坪镇汤湖村，面积为399.4亩土地的承包经营权以出租的方式流转给发行人，承包经营权出租的期限为自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包经营权出租的用途为用于农业种植等用途，承包经营权出租价款为水田每年按人民币500元/亩、旱地每年按人民币200元/亩的价格计算，付款方式为分两次支付：第一次支付期限为梅州锦绣大地农林生态发展有限公司按本合同要求提供其专门用于收取承包经营权出租价款的银行账号后十日内，发行人支付前15年的承包经营权出租价款；第二次支付期限为2011年1月31日，发行人支付剩余5年的承包经营权出租价款。梅县大坪镇汤湖村民委员会于2009年12月28日出具《关于同意承包经营土地流转的函》，同意梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其面积为301.6亩的土地承包经营权流转给发行人。

发行人于2009年12月25日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《农村集体林地承包经营权流转合同》。根据该合同的约定，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其对位于广东省梅州市梅县大坪镇汤湖村塘尾和围里村民小组、面积为784亩林地的承包经营权以出租的方式流转给发行人，承包经营权出租的期限为自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包经营权出租的用途为用于林业种植等用途，承包经营权出租价款为每年按人民币50元/亩的价格计算，付款方式为分两次支付：第一次支付期限为梅州锦绣大地农林生态发展有限公司按本合同要求提供其专门用于收取承包经营权出租价款的银行账号后十日内，发行人支付前15年的承包经营权出租价款；第二次支付期限为2011年1月31日，发行人支付剩余5年的承包经营权出租价款。梅县大坪镇汤湖村民委员会于2009年12月28日出具《关于同意承包经营林地流转的函》，同意梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其面积为784亩的林地承包经营权流转给发行人。

发行人于2009年12月25日与梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了《农村集体林地承包经营权流转合同》。根据该合同的约定，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其对位于广东省梅州市梅县大坪镇汤湖村塘尾和围里村民小组、面积为105亩林地的承包经营权以出租的方式流转给发行人，承包经营权出租的期限为自2010年1月1日起至2029年12月31日止，承包经营权出租的用途为用于林业种植等用途，承包经营权出租价款为每年按人民币50元/亩的价格计算，付款方式为分两次支付：第一次支付期限为梅州锦绣大地农林生态发展有限公司按本合同要求提供其专门用于收取承包经营权出租价款的银行账号后十日内，发行人支付前15年的承包经营权出租价款；第二次支付期限为2011年1月31日，发行人支付剩余5年的承包经营权出租价款。梅县大坪镇汤湖村民委员会于2009年12月28日出具《关于同意承包经营林地流转的函》，同意梅州锦绣大地农林生态发展有限公司将其面积为105亩的林地承包经营权流转给发行人。根据《流转管理办法》第15条“承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转”的规定以及梅县大坪镇汤湖村民委员会2009年12月28日出具的《关于同意承包经营土地流转的函》、《关于同意承包经营林地流转的函》，梅州锦绣大地农林生态发展有限公司及发行人具备相应的主体资格，意思表示真实、充分，标的——土地和林地的承包经营权合法有效，前述承包经营权流转合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已取得发包方梅县大坪镇汤湖村民委员会的同意，合法有效；发行人已依法取得该等土地和林地的承包经营权。基于前述，该等承包经营权的设定及流转不存在潜在纠纷和经营风险。分析：

1.原集体土地承包经营权的设立合法、有效；

2.发行人以租赁方式取得该等土地和林地的承包经营权，并已取得发包方同意，承包经营权的流转符合法律法规规定，发行人已依法取得承包经营权。

（2）圣农发展（002299）

瑕疵：承包、租赁农村集体土地

反馈问题：请保荐人、律师对下列问题进行核查并发表专项意见：（1）发行人生产经营及募投项目所需大部分土地采取租赁方式的合法合规性，主要包括但不限于租赁农村土地从事公司经营是否涉及改变农用地用途，是否已履行必要的审批、批准或登记手续，上述租赁行为的程序和效力是否合法合规，有权机关及政府主管部门的意见；（2）土地采用租赁方式对公司持续经营是否会产生重大不利影响，以及公司对可能产生的风险（主要包括政策、法律风险，出租方违约风险）的具体应对措施。〔反馈意见第一部分第1条〕 解释：

（一）关于发行人生产经营及募投项目所需大部分土地采取租赁方式的合法合规性

1、发行人承包、租赁农村土地情况

因从事生产经营及建设本次募投项目需要，发行人作为承包方与光泽县崇仁乡人民政府及光泽县崇仁乡洋头果场、光泽县寨里镇桃林村民委员会、光泽县鸾凤乡中坊村民委员会、光泽县崇仁乡崇仁村民委员会（发包方）分别签订了4份《土地承包合同》，发行人向发包方承包4宗农村土地用于从事养殖业（即兴建养鸡场及相关附属设施）；同时，发行人作为承租方与光泽县鸾凤乡油溪村民委员会等32个农村集体经济组织（出租方）分别签订了66份《土地租赁合同》，发行人向出租方租赁66宗农村土地用于从事养殖业（即兴建养鸡场及相关附属设施）。〔详见《法律意见书》及《律师工作报告》第十条“发行人的主要财产”第（七）款“房屋、土地租赁或土地承包情况”〕

2、关于发行人承包、租赁农村土地从事生产经营是否涉及改变农用地用途

根据国土资源部发布的《全国土地分类（试行）》（国土资发[2001]255号）的规定，农用地分为耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地共五类，畜禽饲养地（指以经营性养殖为目的的畜禽舍及相应附属设施用地）属于农用地中的其他农用地。本所律师认为，发行人承包、租赁农村土地用于从事养殖业（即兴建养鸡场及相关附属设施），不涉及改变农用地用途。

3、关于发行人承包、租赁农村土地从事生产经营是否已履行必要的审批、批准或登记手续，其程序和效力是否合法合规

（1）根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”经核查，在发行人承包的四宗农村土地中，有三宗土地是由发行人向当地村民委员会承包，已经发包方村民小组（户代表）会议全体代表三分之二以上同意，并已经当地乡（镇）人民政府批准；另外一宗农村土地是由发行人向乡办集体企业光泽县崇仁乡洋头果场承包，不涉及村民，该乡办集体企业的主管部门光泽县崇仁乡人民政府作为发包方之一，已对该土地承包予以认可。本所律师认为，上述农村土地承包行为已履行必要的审批手续，其程序和效力合法合规。（2）发行人租赁的66宗农村土地属于农户家庭承包经营的土地，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47号）第八条规定：“承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。”《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十一条规定：“农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。”经核查，发行人租赁的66宗农村土地系由承包方（即农户）自愿委托发包方（即农村集体经济组织）与发行人签订农村土地租赁合同，承包方已出具土地流转委托书，上述农村土地租赁合同已向当地乡（镇）人民政府备案。本所律师认为，上述农村土地租赁行为已履行必要的备案手续，其程序和效力合法合规。

4、政府主管部门的意见

光泽县国土资源局和光泽县农业局于2008年5月26日共同出具了《关于福建圣农发展股份有限公司生产经营及募投项目使用农村土地的意见》，确认发行人因生产经营及本次募投项目所承包、租赁的农村土地用途均为禽畜养殖（包括兴建养鸡场及相关附属设施），不存在改变农业用途的情况；发行人能够遵守国家及地方有关农村土地管理的法律、法规和规章，其承包经营的农村土地已经当地乡（镇）人民政府批准，租赁经营的农村土地已经在当地乡（镇）人民政府办理了租赁备案登记手续，上述承包、租赁农村土地行为的程序及效力均合法合规。综上，本所律师认为，发行人生产经营及本次募投项目所需大部分土地采取承包、租赁农村土地方式是合法合规的。

（二）关于土地采用租赁方式对公司持续经营是否会产生重大不利影响，以及公司对可能产生的风险（主要包括政策、法律风险，出租方违约风险）的具体应对措施

1、发行人因采用一体化自养自宰生产模式从事肉鸡生产而需要使用大量土地。发行人现有的办公楼、检测中心、2个肉鸡加工厂、3个饲料厂（其中1个饲料厂处于在建阶段）和2个孵化厂以及本次募投项目中拟建设的1个孵化厂、研发中心系以出让方式取得国有土地使用权，发行人现有的12个种鸡场和29个肉鸡场以及本次募投项目中拟建设的8个种鸡场和21个肉鸡场所需要的土地，主要来自于租赁的农村土地。本所律师认为，（1）发行人在租赁农村土地时已按照《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律、法规和规章的要求，与当地村民委员会签订了长期租赁合同（最短的租赁期限至2028年1月届满）。上述农村土地租赁均已取得土地承包农户的同意，并办理了农村土地租赁备案手续，符合国家的土地政策和有关法律、法规和规章的规定。（2）我国是人口众多的农业大国，发展农业及畜牧业一直是我国的基本国策。因此，国家在区域发展、养殖模式、用地支持、税收优惠、资金扶持等方面制定了一系列促进规模化畜禽养殖的政策，鼓励禽畜产品生产企业向规模化、产业化、集团化、国际化的方向发展。发行人大规模一体化自养自宰的生产模式较散户养殖相比，更有利于集约用地、节约用地，符合国家土地政策。（3）出租方通过出租土地，避免了直接耕种土地的风险，获得了较稳定的租赁收益，在发行人过往的土地租赁中未曾出现过出租方违约现象。综上，发行人主要采用租赁农村土地方式从事规模化家禽养殖对发行人持续经营不会产生重大不利影响。

2、发行人对可能产生的风险（主要包括政策、法律风险，出租方违约风险）的具体应对措施如下：

（1）政策风险与应对措施

A．政策风险：近年来国家宏观政策稳定，国内经济持续高速发展，土地需求大，畜牧业是一个需要大量使用土地的行业，国家土地管理政策变化有可能对发行人土地租赁产生政策风险，将对发行人产生不利影响。

B．应对措施：发行人采用一体化自养自宰生产模式从事肉鸡生产，符合目前国家的土地政策，为避免或减少国家土地政策变化对公司造成不利影响，发行人将及时跟踪、了解、研究国家土地政策发展动向，并根据国家土地政策的变化而相应调整公司的用地模式，进一步加强对土地的合理利用，集约用地、节约用地。（2）法律风险与应对措施

A．法律风险：发行人一体化自养自宰的肉鸡生产模式所使用的土地大部分来源于租赁的农村土地，在租赁过程中若不按法律规定签订有关合同、履行有关法律程序，将导致土地租赁存在法律风险，对公司生产经营产生不利影响。

B．应对措施：发行人已严格按照法律法规的规定与土地的出租方签订租赁合同并履行有关法律程序，今后发行人将继续严格按照法律法规的规定租赁农村土地，避免法律风险给公司带来不利影响。

（3）出租方违约风险与应对措施 A．出租方违约风险：随着地区经济发展以及周边土地用途的改变，存在出租方违约的风险。一旦出租方违约，将对发行人的生产经营造成不利影响。

B．应对措施：发行人严格按照有关法律法规的规定，与出租方签订土地租赁合同，土地租赁合同对租金、违约责任等租赁双方的权利、义务、责任有明确的约定，并且租赁双方依法办理必要的审批、备案等法律手续，确保土地租赁合同合法有效。土地出租方通过出租土地，避免了直接耕种土地的风险，获得了较稳定的租赁收益。在土地租赁合同履行过程中，发行人作为承租方，按时足额向出租方支付租金，认真履行承租方的各项义务，避免发生纠纷。在今后履行合同过程中，发行人仍将按时足额支付租金，认真履行合同，避免出租方违约现象的发生，一旦出租方违约，发行人将按照合同的约定积极稳妥的解决问题，避免由此给公司带来不利影响。分析：

1.发行人向村委会承包集体土地、向农民租赁个人承包集体土地，已履行必要的审批手续，其程序和效力合法合规。

2.发行人承包、租赁农村土地用于从事养殖业（即兴建养鸡场及相关附属设施），不涉及改变农用地用途。

3.光泽县国土资源局和光泽县农业局于2008年5月26日共同出具了《关于福建圣农发展股份有限公司生产经营及募投项目使用农村土地的意见》，确认发行人因生产经营及本次募投项目所承包、租赁的农村土地用途均为禽畜养殖（包括兴建养鸡场及相关附属设施），不存在改变农业用途的情况；发行人能够遵守国家及地方有关农村土地管理的法律、法规和规章，其承包经营的农村土地已经当地乡（镇）人民政府批准，租赁经营的农村土地已经在当地乡（镇）人民政府办理了租赁备案登记手续。

（3）煌上煌（002695）瑕疵：承包集体水塘

反馈问题：请保荐人、律师对下列问题进行核查并发表专项意见：⑴、发行人生产经营所需部分土地采取承包、租赁方式的合法合规性，主要包括但不限于承包土地、水面、农村土地从事生产经营是否涉及改变农用地用途，是否已履行必要的审批、批准或登记手续，承包租赁行为的程序和效力是否合法合规，是否已经取得有权机关及政府主管部门的意见；⑵、土地采用承包、租赁方式对公司持续经营是否会产生重大不利影响。请发行人补充披露：承包养殖地面及水面土地性质、面积、作用、占发行人相应面积的比例，发行人生产场所采用租赁方式可能产生的风险（主要包括政策、法律风险、出租方违约风险），前述风险的应对措施。（《反馈意见》

一、重点问题/8）解释：

1.发行人生产经营所需部分土地采取承包、租赁方式的合法合规性 1）发行人承包农村土地的情况

发行人子公司煌大食品于2011年3月9日与国营南昌市五星垦殖场签署《承包合同》，承包国营南昌市五星垦殖场所有的：（1）养殖基地：五星大堤程家池至血防站地段大堤压浸台地面及水面，总面积172.74亩；（2）种鸭养殖基地：天子庙养鱼场4套塘，总面积72 亩；（3）孵化基地：用地3.3 亩。

发行人子公司永修煌上煌于2011年3月25日与永修县九合乡人民政府签署《水塘承包合同》，承包永修县九合乡人民政府所有的240亩水塘（原九合乡水产场）。

2）是否已履行必要的审批、批准或登记手续，承包租赁行为的程序和效力是否合法合规，是否已经取得有权机关及政府主管部门的意见

根据2007年10月1日起施行的《江西省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》（以下简称为江西省农村土地承包法），“属于乡（镇）农民集体所有的土地，由乡（镇）集体经济组织发包。乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理的日常工作。”根据上述规定并经永修县九合乡人民政府证明，永修县九合乡人民政府对于《水塘承包合同》项下的土地、养殖水面拥有完整的使用权和处置权。《水塘承包合同》中的发包方为永修县九合乡人民政府，承包方并不涉及村民或其他个人。综上，本所律师认为，永修煌上煌与永修县九合乡人民政府签订的承包协议合法、有效。

根据江西省农村土地承包法，“属于乡（镇）农民集体所有的土地，由乡（镇）集体经济组织发包。国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包，乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理的日常工作。辖有农村土地的城市居民委员会、国有垦殖场、国有林场、国有园艺场发包的土地，参照本办法执行”。根据上述规定并经国营南昌市五星垦殖场证明，国营南昌市五星垦殖场对于《承包合同》项下的土地、养殖水面拥有完整的使用权和处置权。《承包合同》中的发包方为国营南昌市五星垦殖场，承包方并不涉及特定的村民或其他个人。综上，本所律师认为煌大食品与国营南昌市五星垦殖场签订的承包协议合法、有效。

根据江西省农村土地承包法，“县级以上人民政府农业、林业行政主管部门是农村土地承包管理部门，分别依照各自的职责，负责本行政区域内的农村土地承包及承包合同管理”。根据南昌县农业局、南昌县畜牧水产局和永修县农业局出具的证明意见，发行人及其下属子公司能够遵守国家和地方有关农村土地管理的法律、法规和规章，其承包经营的农村土地已经当地乡（镇）人民政府批准，相关承包合同已向当地乡（镇）人民政府办理了备案手续，其承包经营农村土地行为的程序及效力均合法合规。

综上，本所律师认为，发行人承包农村土地、水面从事畜禽养等农业生产经营的行为已履行必要的审批、批准或登记手续，承包行为的程序和效力合法合规。3）承包土地、水面、农村土地从事生产经营是否涉及改变农用地用途 根据国土资源部发布的《国土资源部关于印发试行〈土地分类〉的通知》（国土资发[2001]255 号）的规定，农用地分为耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地五类，其中，畜禽饲养地（指以经营性养殖为目的畜禽舍及其相应附属设施用地）、养殖水面（指人工开挖或天然形成的专门用于水产养殖的坑塘水面及相应附属设施用地）属于上述类别中的其他农用地。根据上述《承包合同》及《水塘承包合同》，发行人子公司煌大食品及永修煌上煌承包的土地、水面属于畜禽饲养地和养殖水面。

根据南昌县国土资源局和永修县国土资源局出具的证明意见，发行人下属子公司生产经营所承包的农村土地（包括养殖地面、养殖水面、鱼塘）用途均为畜禽养殖（包括兴建种鸭养殖基地、示范养殖基地、孵化基地及相关附属设施），不存在改变农业用途的情形。

综上，本所律师认为，发行人承包农村土地、水面从事畜禽养殖等农业生产经营不涉及改变农用地用途。

2.土地采用承包、租赁方式对公司持续经营是否会产生重大不利影响

1）根据本所律师核查及发行人的确认，发行人的主营业务为酱卤肉制品的开发、生产和销售，在养殖业务的过程中主要是以养殖业务的组织者、产品质量的管理者和农产品的最终收购者的身份开展业务，不从事具体的养殖业务。发行人承包农村养殖地面及水面兴建种鸭养殖基地、养殖基地、孵化基地等主要目的在于带动周边农户的养殖热情，增加农户家庭收入，促进农业产业化。

2）根据发行人的说明及本所律师核查，发行人生产所需的毛鸭主要通过向主要禽肉、畜肉供应商进行批量采购取得，上述承包土地所涉及的肉鸭供应量较小，发行人承包农村养殖地面及水面进行畜禽养殖所提供的毛鸭仅占发行人采购总额的2%左右。

3）中共中央、国务院于2010 年1 月31 日发布的《关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》以及农业部于2011 年4 月26 日发布的《关于创建国家农业产业化示范基地的意见》，均鼓励建立农业产业化示范基地，发挥龙头企业集群集聚优势，促进农民就业增收。

4）南昌县农业局、南昌县畜牧水产局、南昌县国土资源局和永修县农业局、永修县国土资源局均已出具证明意见，证明发行人下属子公司承包经营的农村土地已经当地乡（镇）人民政府批准，相关承包合同已向当地乡（镇）人民政府办理了备案手续，其承包经营农村土地行为的程序及效力均合法合规。综上，本所律师认为，发行人采用承包方式从事畜禽养殖对发行人持续经营不会产生重大不利影响。

3.承包养殖地面及水面土地性质、面积、作用、占发行人相应面积的比例

根据南昌县农业局、南昌县畜牧水产局、南昌县国土资源局和永修县农业局、永修县国土资源局出具的证明意见，发行人下属子公司生产经营目前所承包的养殖地面及水面土地性质为农用地，用途均为畜禽养殖，作用为兴建种鸭养殖基地、示范养殖基地、孵化基地及相关附属设施。南昌县农业产业化暨两带建设推进领导小组亦证明发行人“在国营南昌市五星垦殖场的示范养殖基地、种鸭养殖基地、孵化基地为农业产业化示范基地”。根据本所律师核查及发行人的确认，发行人目前承包养殖地面及水面的面积占发行人全部用于畜禽养殖地面及水面相应面积的比例为100%，发行人承包农村养殖地面及水面进行畜禽养殖所提供的毛鸭占发行人总采购金额的2%左右。4.发行人生产场所采用租赁方式可能产生的风险（主要包括政策、法律风险、出租方违约风险）以及对前述风险的应对措施 发行人生产场所均为自有物业，少量毛鸭采购来源于承包自国营南昌市五星垦殖场和永修县九合乡人民政府的养殖土地、水面，不存在采用租赁方式取得农村土地的情形，可以避免因出租方权属不清、租赁批准备案程序缺失、出租方违约等情形而导致的风险。对于发行人通过承包方式取得的国营南昌市五星垦殖场和永修县九合乡人民政府的养殖土地、水面的经营权，发行人已与相关方签署了相关承包合同，且已取得当地国土资源主管部门和农业主管部门确认其承包行为合法合规的证明，加之发行人承包农村养殖地面及水面进行畜禽养殖所提供的毛鸭占其采购毛鸭总数的比例较小，因此，发行人因承包方式取得生产场所而可能产生的风险较小。分析：

1.发行人承包农村土地、水面从事畜禽养殖等农业生产经营不涉及改变农用地用途。2.发行人已与相关方签署了相关承包合同，且已取得当地国土资源主管部门和农业主管部门确认其承包行为合法合规的证明。

3.发行人承包农村养殖地面及水面进行畜禽养殖所提供的毛鸭占其采购毛鸭总数的比例较小，因此，发行人因承包方式取得生产场所而可能产生的风险较小。

2.出租

（1）华英农业（002321）

瑕疵：租赁农村土地承包经营权，租赁集体建设用地使用权。反馈问题：发行人租赁的农村土地承包经营权 解释：

发行人租赁使用的22 宗农村土地（以下简称“标的土地”）的详情如下：

（一）标的土地的承包经营权 2007年12月20日，相关村民委员会根据每位农户的授权委托分别与发行人签订了22份《河南省农村土地承包经营权出租合同》，发行人以租赁方式取得了22宗农村土地的承包经营权。经核查每位农户与村民委员会签订的《土地承包合同》、每位农户持有《承包经营权证》、每位农户签署的《授权委托书》，本所律师认为，标的土地所涉每位农户均具有标的土地的承包经营权，相关村民委员会在签订《河南省农村土地承包经营权出租合同》前，均已取得每位承包标的土地的农户的书面授权。

（二）发行人取得标的土地的承包经营权合法

《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，本所律师认为，标的土地所涉农户有权委托村民委员会出租其已取得的土地承包经营权。

农业部于2005年1月19日发布的《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部第47号令）第三条规定：“农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限”。根据《全国土地分类（试行）》（国土资发[2001]255 号）的规定，畜禽饲养用地为农用地。经本所律师核查，土地承包经营权流转没有改变土地的农业用途，发行人对标的土地承包经营权的租赁期限没有超过农户对标的土地承包期的剩余期限。《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十一条规定，“承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份”。经本所律师核查，发行人签署的《河南省农村土地承包经营权出租合同》已在相关乡（镇）人民政府备案。

综上，本所律师认为，发行人依法取得了标的土地的承包经营权。

（三）发行人租赁标的土地从事规模化畜禽养殖的合法性 1．发行人租赁标的土地从事规模化畜禽养殖合法

国土资源部、农业部于2007 年9 月21 日联合发布的《关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知》（国土资发[2007] 220 号文）（以下简称“国土资源部220号文”）规定，“其他企业和个人兴办或与农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织联合兴办规模化畜禽养殖所需用地，实行分类管理。畜禽舍等生产设施及绿化隔离带用地，按照农用地管理，不需办理农用地转用审批手续”，“规模化畜禽养殖用地的规划布局和选址，应坚持鼓励利用废弃地和荒山荒坡等未利用地、尽可能不占或少占耕地的原则，禁止占用基本农田”。根据潢川县国土资源局出具的《关于河南华英农业股份有限公司用地有关情况的说明》以及淮滨县国土资源局出具的《关于河南华英农业股份有限公司淮滨分公司用地有关情况的说明》，标的土地符合土地利用总体规划，不属于国家基本农田。本所律师与保荐人共同实地核查了养殖场占用土地的情况，逐一对照国土部门提供的养殖场所在乡镇基本农田保护片图，本所律师认为，标的土地没有占用国家基本农田，可以用于规模化畜禽养殖。本所律师认为，发行人以租赁方式取得标的土地的承包经营权从事规模化畜禽养殖符合法律法规和规范性文件的规定，不属于国务院于2008 年1 月3 日发布的《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3 号）所禁止的 “擅自将农用地转为建设用地”和“„以租代征‟将农用地转为非农业用地”的情形。

2．租赁使用标的土地进行规模化养殖履行的法律程序

国土资源部220 号文规定，“其他企业或个人申请规模化畜禽养殖的，经县级畜牧主管部门审核同意后，县（市）、乡（镇）国土资源管理部门积极帮助协调用地选址，并到县级国土资源管理部门办理用地备案手续。其中，生产设施及绿化隔离带用地占用耕地的，应签订复耕保证书”。根据该文的规定，发行人已就租赁标的土地进行规模化养殖事宜在潢川县畜牧局和淮滨县畜牧局办理了备案手续，并同时在潢川县国土资源局和淮滨县国土资源局办理了用地备案手续，对于养殖场内生产设施及绿化隔离带用地占用耕地的情况已签订了复耕保证书，保证在租赁期满后负责恢复该等耕地的种植条件。本所律师认为，发行人已经履行了租赁使用标的土地进行规模化养殖所必需的法律程序。

（四）律师对发行人租赁使用标的土地的结论性意见 本所律师认为，发行人以租赁方式取得标的土地的承包经营权并进行规模化养殖的行为，符合《土地管理法》、《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、《关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知》等相关法律、法规和规范性文件的规定，且履行了必要的法律程序。

本所律师认为，发行人以租赁方式取得22 宗农村土地的承包经营权并在该等农村土地上进行规模化养殖的行为合法、有效。分析：略。

（2）雏鹰农牧（002477）

瑕疵：生产经营及募投项目大部分土地租赁农用地，属于农用地中的其他农用地。反馈问题：关于发行人生产经营及募投项目所需大部分土地采取租赁方式的合法合规性，主要包括但不限于租赁农村土地从事生产经营是否涉及改变农用地用途，是否已履行必要的审批、批准或登记手续，上述租赁行为的程序和效力是否合法合规，是否已经取得有权机关及政府主管部门的意见；（2）发行人主要生产经营用地采取租赁方式对公司持续经营是否会产生重大不利影响（可能产生的风险主要包括但不限于政策风险、法律风险、出租方违约风险等）；发行人是否已经制定了应对前述风险的具体措施 解释：

（一）关于发行人生产经营及募投项目所需大部分土地采取租赁方式 1.发行人生产经营及募投项目用地情况

发行人生产经营及本次募集资金投资项目涉及的租赁土地共有90宗，除1宗地为工业用地外，其余89宗地均为租赁农村土地。除租赁用地外，公司还自有8 宗国有土地使用权。本次募集资金项目除“年出栏60 万头生猪产业化基地项目”用地为租赁农村土地，其它三个项目用地均使用自有用地完成。

发行人现有养殖场分为自建养殖场和租赁养殖场两类。自建养殖场系发行人在与村委会或土地承包经营权人（以下简称“承包人”）直接签订租地协议后，在该租赁土地上自行建场。租赁养殖场则是由他人（指与发行人签订农户自建养殖小区协议的合作建设农户，又称为“业主”）在与村委会或承包人签订用地协议后，按照发行人提供的设计方案投资建场，建成后再租赁给发行人使用。

发行人就现有自建养殖场用地与新郑市薛店镇山后马村村委会等19 个村委会签署了42 份土地租赁协议，与周根亭等8 名承包人签署了8 份土地租赁协议；就本次发行募集资金投资项目之一“年出栏60 万头生猪产业化基地项目”用地与尉氏县岗李乡三石村村委会等6 个村委会签署了6 份土地租赁合同。上述租赁合同项下的租赁土地共56 宗（详见《律师工作报告》附件十“河南雏鹰农牧股份有限公司租赁集体土地情况表”）。

发行人目前共签署34 份农户自建养殖小区合作合同，租赁养殖场34 个（详见《律师工作报告》附件十二“河南雏鹰农牧股份有限公司租赁养殖场情况表”），其中33 个租赁养殖场为租赁农村土地，另有雏鹰农牧第一后备种猪场为直接租赁建于国有土地上的养殖场（新村镇弓刘庄村西侧国家粮食储备库围墙东原养鸡场红瓦房20 栋、平房6 栋、配电房两间、厕所两个、水井三眼）。对于发行人租赁的上述国有土地上的养殖场，出租人目前不能提供有权出租相关养殖场房屋的证明文件。根据《合同法》的有关规定，出租人有义务保证其有权出租上述房屋，若因出租人对所出租房屋存在权利上的瑕疵而导致发行人发生损失的，出租人应对该等损失承担赔偿责任。若因出租人对所出租房屋存在权利上的瑕疵而导致发行人不能继续租赁该等房屋的，由于发行人的生产经营并不依赖于上述房屋，发行人在当地寻找新的租赁房屋并无困难，因此，该等房屋租赁不会对发行人造成实质性损失，不会对发行人生产经营构成重大不利影响。2.发行人租赁农村土地从事生产经营是否涉及改变农用地用途

根据《国土资源部关于印发试行〈土地分类〉的通知》（国土资发[2001]255号）的规定，农用地分为耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地共五类，畜禽饲养地（指以经营性养殖为目的的畜禽舍及相应附属设施用地）属于农用地中的其他农用地。据此，本所经办律师认为，发行人租赁农村土地从事畜禽养殖，不涉及改变农用地用途。

3、发行人租赁农村土地从事生产经营是否已履行必要的审批、批准或登记手续，其程序和效力是否合法合规

经核查，发行人租赁的56 宗土地中，50 宗为个人承包经营土地，6 宗为集体经济组织所有但尚未发包给个人的土地。

（1）《中华人民共和国农村土地承包法》第32 条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”；第49 条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”。

《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47 号）第8 条规定：“承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章”，第21 条规定：“农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。”

发行人租赁的50 宗个人承包经营土地中，42 宗为承包人委托村委会与发行人签署土地租赁协议，并已出具书面农村土地承包经营权流转委托书；8 宗为承包人与发行人直接签署。上述土地已向乡（镇）人民政府备案。

（2）《村民委员会组织法》第19 条规定：“涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理

（一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用……

（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项”；第17 条规定：“村民会议由本村十八周岁以上的村民组成召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数参加，或者有本村三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数通过。”发行人租赁未发包土地共6 宗，发行人作为承租方与村委会签署了土地租赁协议，并由村委会或土地所属村民小组召开村民会议讨论通过，上述土地已向乡（镇）人民政府备案。经核查，本所经办律师认为，上述农村土地租赁行为已履行必要手续，合法有效。发行人现有34个租赁养殖场中，雏鹰农牧第三种猪场系由薛店镇格大张村村委会在本村集体未发包土地上建场后出租给发行人，因此没有另行签订土地租赁协议；雏鹰农牧三元仔猪十场的土地由业主以承包方式取得；雏鹰农牧第一后备种猪场为直接租赁建于国有土地上的养殖场；其他31 个租赁养殖场的集体土地则均以租赁方式取得。

业主租赁的集体土地同样包括集体未发包土地和个人承包经营土地两种。对于租赁个人承包经营的土地，同样既存在直接与承包人签订土地租赁协议，亦存在承包人委托村委会或其他个人签订土地租赁协议的情形。经核查，业主租赁土地亦办理上述相关手续，合法有效。4.政府主管部门的意见 2010 年1 月11 日和2010 年1 月12 日，新郑市农业局与新郑市国土资源管理局分别出具《关于河南雏鹰农牧股份有限公司生产经营使用农村土地的意见》，确认发行人及其前身严格遵守国家及地方有关基本农田保护、土地管理等方面的法律、法规、规章和其他规范性文件，发行人生产经营所租赁、承包农村土地用于畜禽养殖，符合土地利用总体规划，不存在占用基本农田的情形，亦不存在违反农村土地管理法律、法规、规章和其他规范性文件的其他情形；发行人租赁、承包农村土地已办理必要手续，属合法有效。

2010 年1 月10 日，尉氏县农业局与尉氏县国土资源管理局分别出具《关于河南雏鹰农牧股份有限公司生产经营及募投项目使用农村土地的意见》，确认发行人严格遵守有关基本农田保护、土地管理等方面的法律、法规、规章和其他规范性文件，发行人现生产经营及为首次公开发行股票募集资金投资项目所租赁、承包农村土地均用于畜禽养殖，符合土地利用总体规划，不存在占用基本农田的情形，亦不存在违反农村土地管理法律、法规、规章和其他规范性文件的其他情形；发行人租赁、承包农村土地已办理必要手续，属合法有效。据此，本所经办律师认为，发行人生产经营及募投项目所需大部分土地采取租赁农村土地方式合法合规。

（二）发行人主要生产经营用地采取租赁方式对公司持续经营是否会产生 重大不利影响（可能产生的风险主要包括但不限于政策风险、法律风险、出租方违约风险等），发行人是否已经制定了应对前述风险的具体措施 1.本所经办律师认为，发行人主要生产经营用地采取租赁方式不会对公司持续经营产生重大不利影响，理由如下：

（1）发行人租赁农村土地进行畜禽养殖符合国家土地管理法律法规的规定，且发行人已按照《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规履行所有必要手续，包括签署土地租赁协议，取得土地承包人的书面授权委托、经村民会议决议通过等，并向乡（镇）人民政府办理了土地备案手续，发行人对租赁土地的使用合法、有效；

（2）在符合国家法律法规有关农村土地租赁期限规定的前提下，发行人均与出租人签署了长期土地租赁协议（自协议签订之日起20 年或至2027 年12 月31 日止），并在协议中明确，租赁期限届满，同等条件下，发行人享有优先承租或承包权，可一定程度上保证发行人用地的稳定性；

（3）发行人目前经营养殖场呈现分散格局，若个别或部分养殖场的土地无法继续租赁，因单个养殖场的面积比较小（除第一生猪出口基地和第一祖代场面积规模较大外），发行人较易寻找新的土地及进行场所搬迁；

（4）农业是我国的基础产业，发展农业及畜牧业一直是我国的基本国策。近年来，国家在土地、税收优惠、资金扶持等方面制定了一系列促进规模化畜禽养殖的政策，鼓励畜禽养殖企业向规模化、产业化、集团化方向发展，发行人进行规模化畜禽养殖，有利于集约用地、节约用地，符合国家土地政策和产业政策；

（5）出租方通过出租土地，获得较稳定的租赁收益，尚未发生违约现象。

2发行人制定的应对可能产生的政策风险、法律风险，出租方违约风险等的具体措施（1）政策风险与应对措施

畜牧业是我国国民经济和社会发展的基础产业，需要占用大量的土地。目前，国家宏观政策稳定，畜牧业用地享受国家土地政策扶持。将来如国家对畜牧业特别是畜禽养殖用地管理政策的变化，可能导致发行人土地租赁政策风险，将对发行人生产经营产生不利影响。

发展农牧业是我国的基本政策。“分散养殖”是发行人养殖经营模式的主要内容之一，可以使发行人通过取得众多零星的小块土地用于养殖，有效利用农村闲散的土地资源，符合目前国家的土地政策。为避免或减少国家土地政策变化可能造成的不利影响，发行人将加强对国家土地政策的分析和预测, 加强与土地及有关部门的沟通力度,建立信息收集与分析整理体系,充分了解、掌握、运用国家土地及相关政策，调整用地计划，科学、合理利用土地。（2）法律风险与应对措施

发行人畜禽养殖用地均采取租赁方式取得。在租赁过程中如未按照法律法规的规定签订有关租赁协议并履行必要的审批、备案程序，或签订的土地租赁协议未对租赁双方权利义务作出明确约定等，将导致发行人土地租赁的法律风险，对其生产经营产生不利影响。发行人已严格按照法律法规的规定与土地出租方签订租赁合同并履行有关法律程序，土地租赁协议就双方权利义务作出了明确约定，今后发行人将继续严格按照法律法规规定的程序租赁农村土地，对于租赁养殖场涉及土地，仍继续严格要求业主按照有关法律法规规定的程序租赁有关土地，避免在土地租赁方面的法律风险。（3）出租方违约风险与应对措施

随着地区经济发展以及周边土地用途的改变，可能存在出租方违约的风险。一旦出租方违约，将对发行人的生产经营造成不利影响。

发行人及业主严格按照有关法律法规的规定，与出租方签署土地租赁协议，就租赁期限、违约责任等租赁双方的权利、义务予以明确约定。发行人及业主均按时足额交纳了租金，认真履行协议约定的义务；同时，出租方也获得了稳定的收益，避免了直接耕种带来的风险，租赁双方均能履行协议约定。在以后的履约过程中，发行人及业主仍将按时足额交纳租金，认真履行协议约定义务，避免发生出租方违约情形，减少由于出租方违约给发行人经营带来的不利影响。若出现部分出租方解除或终止协议，由于租赁的养殖场土地较多且分散，单个养殖场租赁面积较小，发行人通过新租赁土地替换原场地的实施难度相对较小，少数养殖场的搬迁不会对发行人生产经营造成重大不利影响。分析：

1.发行人租赁农村土地从事畜禽养殖，不涉及改变农用地用途。2.农村土地租赁行为已履行必要手续，合法有效。

3.业主租赁的集体土地同样包括集体未发包土地和个人承包经营土地两种。对于租赁个人承包经营的土地，同样既存在直接与承包人签订土地租赁协议，亦存在承包人委托村委会或其他个人签订土地租赁协议的情形。4.农业局与国土资源管理局分别出具《关于河南雏鹰农牧股份有限公司生产经营使用农村土地的意见》。

5.随着地区经济发展以及周边土地用途的改变，可能存在出租方违约的风险。一旦出租方违约，将对发行人的生产经营造成不利影响。

（3）圣农发展（002299）[1] 瑕疵：承包、租赁农村集体土地

（4）金新农（002548）瑕疵：发行人目前所在的生产经营场地，系自然人陈隆智向原深圳市宝安区公明镇将石村（现为深圳市光明新区公明街道办事处将石社区）租赁了集体所有的土地，根据发行人的设计要求建造房屋后，出租给发行人的。原将石村及陈隆智出租土地、建设房屋未办理农用地转用或土地征收、房屋规划建设等审批手续。反馈问题：核查在集体土地上建造房屋用于商业用途是否经过法定的批准程序，是否违反法律、法规的相关规定，该转租是否存在潜在的法律风险。（《反馈意见》第10题）解释： 发行人目前所在的生产经营场地，系自然人陈隆智向原深圳市宝安区公明镇将石村（现为深圳市光明新区公明街道办事处将石社区）租赁了集体所有的土地，根据发行人的设计要求建造房屋后，出租给发行人的。原将石村及陈隆智出租土地、建设房屋未办理农用地转用或土地征收、房屋规划建设等审批手续，不符合《土地管理法》及其实施条例等法律、法规的相关规定。根据《中华人民共和国合同法》及《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2001]42号）的有关规定，陈隆智向将石村租赁集体土地及向发行人转租的行为，均存在一定的法律瑕疵，相关租赁合同存在被认定为无效合同的法律风险，并可能导致租赁关系的终止、房屋的拆除等法律后果，但发行人作为承租人及相关土地、房屋的实际使用人，租赁合同被认定为无效的直接后果，是生产经营场地的搬迁所产生的费用、成本及经营损失。鉴于：（1）陈隆智向发行人转租用地已经原将石村同意，发行人与陈隆智的房屋租赁合同已经房屋租赁管理部门备案（备案号分别为“光AE029442（备）”、“光AE029410（备）”、“光AE029413（备）”），其租赁关系已得到房屋租赁管理部门的认可；（2）深圳市光明新区拆迁办已出具《关于金新农公司用地有关情况的说明》，认定发行人所处的用地目前未纳入光明新区公共基础设施项目征收拆迁范围，近三年内也无其他公共基础设施项目计划征用；发行人至少在可预见的三年内可以继续租赁、使用上述房屋；（3）发行人已在距离现址约120公里的广东省惠州市横沥镇通过出让方式取得一宗国有土地使用权，拟用以募集资金投资项目，该项目建成投产后，视生产经营需要可逐步取代发行人在上述房屋的生产任务，发行人对该处房屋的依赖可逐步降低直至消除；（4）发行人的控股股东、实际控制人均已承诺：若发行人所租赁的房产（包括办公楼、厂房和宿舍）根据相关主管部门的要求被强制拆除，则本人/本公司愿意在毋需股份公司支付任何对价的情况下承担股份公司所有拆除、搬迁的成本与费用，并弥补其拆除、搬迁期间因此造成的经营损失。因此，本所律师认为，发行人的房屋租赁瑕疵对本次发行上市不构成法律障碍。分析：

1.原将石村及陈隆智出租土地、建设房屋未办理农用地转用或土地征收、房屋规划建设等审批手续，不符合《土地管理法》及其实施条例等法律、法规的相关规定。

2.陈隆智向将石村租赁集体土地及向发行人转租的行为，均存在一定的法律瑕疵，相关租赁合同存在被认定为无效合同的法律风险，并可能导致租赁关系的终止、房屋的拆除等法律后果。

3.陈隆智向发行人转租用地已经原将石村同意，发行人与陈隆智的房屋租赁合同已经房屋租赁管理部门备案。

4.深圳市光明新区拆迁办已出具《关于金新农公司用地有关情况的说明》。认为该等用地未纳入征收规划，至少在未来三年内发行人可继续租赁使用该等土地。5.募投项目使用土地可逐步取代发行人在上述房屋的生产任务，发行人对该处房屋的依赖可逐步降低直至消除。

6.发行人的控股股东、实际控制人均已承诺。

（5）普邦园林（002663）瑕疵：租赁基本农田种植苗木 反馈问题：请保荐机构、发行人律师对公司用于苗木基地建设所承包租赁土地的用途是否合法合规进行专项核查。解释： 本所律师核查了公司（主要通过其子公司普邦苗木，以下统称“公司”）用于苗木基地建设的有关土地租赁合同，对公司租赁土地具体经办人员进行访谈，并到所租赁土地现场进行核查，同时走访相关市林业局、国土资源局等有关土地主管部门了解公司的用地情况。经核查，公司所承包租赁土地主要分为募投项目用地和非募投项目用地，其土地用途的合法合规性情况如下：

一、公司募投项目用地用途的合法合规性

经核查，公司募投项目用地的基本情况如下所示：

根据上述列表，公司承包租赁用于募投项目的土地合计面积4,099.00 亩，本所律师核查了该等地块所在地村民委员会或镇政府出具的有关证明、已取得的林权证或相关主管部门出具的正在办理林权证的证明，该等地块均为林地，可在该等地块上种植苗木。根据《全国土地分类（试行）》（国土资源发[2001]255 号）的规定，在林地上种植苗木符合其土地用途。本所律师认为，公司募投项目用地符合林地的农业用途。

二、非募投项目用地用途的合法合规性 经核查公司承包租赁土地的相关合同，所在地块村民委员会或镇政府出具的有关证明或土地主管部门的证明或备案批复文件，公司非募投项目用地的基本情况如下所示：

根据上表，公司非募投项目用地有林地、耕地（部分耕地属于基本农田保护用地）和未利用地。

（一）林地

经核查，该地块共200.00 亩。本所律师认为，公司在林地上种植苗木，其用途合法合规，参见本《补充法律意见书

（一）》本条问题之“

一、公司募投项目用地用途的合法合规性”的论述。

（二）耕地

1、一般耕地

经核查，河源新东村地块系耕地（576.86 亩），其已取得广东省东源县国土资源局的有关备案，同意公司在所承包租赁的地块上种植苗圃。根据《全国土地分类（试行）》（国土资源发[2001]255 号）的规定，公司在该地块上种植苗木并未改变其农业用途。经本所律师与保荐机构到该地块进行现场核查，该地块已荒废多年，毗邻地块上面杂草丛生，并无种植任何作物。公司在该地块上种植苗木，避免了土地资源的闲置和浪费，且并无改变其农业用途。根据农业部于2005 年1 月19 日发布的《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部第47 号令）第三条规定：“农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限”，该地块土地承包经营权流转并没有改变土地的农业用途。本所律师认为，公司在该等地块上种植苗木并没有改变该地块的农业用途，且已取得相关主管部门的备案许可，其用地合法有效。

2、基本农田保护用地

经核查，四会清东、四会下峁、四会迳口地块（以下简称“该等地块”共540.38 亩）属于基本农田保护用地。关于该等地块用途的合法合规性，补充说明如下： 公司租赁该等土地后向四会市农业局和四会市国土资源局提起《关于申请租赁土地予以备案的报告》。2011 年1 月31 日，四会市农业局受理备案并出具“同意调整农业结构，但不能改变农保耕地的用途或在农保区域里搞其他建设等，并送国土部门核批。”的批复。同日，四会市国土资源局亦受理备案并出具“同意调整农业结构，但不能破坏耕地耕作层，不能搞非农建设，不能种植永久性高大乔木。”的批复。根据《基本农田保护条例》第六条规定，市农业局和国土资源局系基本农田保护用地的主管部门，根据四会市农业局和四会市国土资源局的备案批复，公司已取得基本农田保护用地的主管部门的用地许可。根据四会市农业局的《抓好结构调整，贴身服务三农促进农民持续增收》的工作报告，其强调以兰花、玫瑰、杜鹃、绿化树为主要品种，重点区域为龙甫、石狗、下峁、等镇街道，“十二五”末全市花卉种植面积达到10 万亩，发展成为珠江三角洲城市群的后花园。通过产业调整，形成柑桔、水产、畜牧、蔬菜、花卉五大农业支柱产业。公司在四会租赁的该等地块亦符合地区产业发展规划。

本所律师与保荐机构到该等地块进行实地察看，并到四会市国土资源局进行访谈了解到，该等地块在公司签订合同之前并未种植庄稼，大都种植芭蕉或是柑橘（现已荒废）。公司当时租赁土地的时候亦是认为种植苗木并不会破坏其土地使用现状，并已得到有关主管部门的批准。

尽管公司已经通过合法程序承包取得该等地块的土地使用权，并已经得到相关主管部门的备案核准，但为了更加规范自身的用地情况，公司将尽快将该等地块转让给无关联的第三方。综上，本所律师认为，公司租赁的该等地块虽涉及基本农田保护用地，用地存在法律瑕疵，但是其已经得到有关土地主管部门同意调整农业结构并种植苗木的备案核准，同时也符合地区产业发展规划，且已经计划尽快将该等地块转让给无关联的第三方，该等地块的用途瑕疵不会对发行人本次发行上市构成重大法律障碍。

（三）未利用地

经核查，河源曾田村地块（71.73 亩）系未利用地。公司在签订合同之后已取得所在地国土资源局的有关备案，同意公司在所承包租赁的地块上种植苗圃。经本所律师与保荐机构的现场核查了解到，该地块尚未确认使用用途。本所律师认为，公司在取得国土资源局的备案后在该等地块上种植苗木，其用途合法有效。分析：

1.公司在该等地块上种植苗木并没有改变该地块的农业用途，且已取得相关主管部门的备案许可，其用地合法有效。

2.本所律师与保荐机构到该等地块进行实地察看，并到四会市国土资源局进行访谈了解到，该等地块在公司签订合同之前并未种植庄稼，大都种植芭蕉或是柑橘（现已荒废）。公司当时租赁土地的时候亦是认为种植苗木并不会破坏其土地使用现状，并已得到有关主管部门的批准。

3.公司租赁的该等地块虽涉及基本农田保护用地，用地存在法律瑕疵。

4.该等土地已经得到有关土地主管部门同意调整农业结构并种植苗木的备案核准，同时也符合地区产业发展规划，且已经计划尽快将该等地块转让给无关联的第三方，该等地块的用途瑕疵不会对发行人本次发行上市构成重大法律障碍。