酒店筹建筹备运作方案（合集五篇）

第一篇：酒店筹建筹备运作方案

酒店筹建筹备运作方案

酒店筹建筹开运作方案

筹建筹开是一个酒店从“孕育”到“出生”的重要阶段，它作为酒店基础建设和开业运营的关键环节，对酒店建设、投资、标准以及后期营运是否成功，营运成本高低等均产生决定性的影响。经验表明，酒店投资者在筹划建设一座酒店时，通常需要找到设计单位和承建商，并在开业前期从社会招聘一个经验丰富的管理团队为其筹建筹开。如果一个酒店项目没有经过科学而充分的市场调研、规划设计、投资分析和清晰的经营管理模式设计，盲目决策将极大地增加项目投资的风险性，其结果往往是在经营中自食苦果。所以寻找一个好的酒店管理团队，策划一个成功的筹建筹开方案，将有效提高酒店投资的科学性、未来发展的可持续性，并且极大地归避风险。1 筹建方案

1.1筹建阶段的主要内容

酒店筹建工作分两个阶段展开。1 市场定位策划与可行性及财务分析阶段

市场定位策划、可行性及财务分析是筹建前期需要完成的主要工作。重点是依据当地经济、社会、旅游和酒店业发展现状，新建酒店地理位置以及周边环境状况，分析新建酒店在本区域市场中的优势和劣势；结合当地经济及旅游发展规划，判断该区域酒店业发展趋势，对新建酒店进行清晰的市场定位；根据市场定位预测主要受众人群、客源结构、市场竞争力及未来经营状况，进行投资回报分析。

酒店规划设计阶段

规划设计是描绘酒店发展蓝图的关键环节，也是酒店成功运营的重要保障。主要是根据酒店市场定位和客源结构，以满足市场需求和后期的经营管理为前提，详细规划酒店的平面布局、机电和装修设计。这个阶段是最容易被国内酒店投资者忽视的方面。缺少统筹规划设计，往往会使酒店功能分区和装修设计等各方面存在很多缺陷，这些问题在酒店开业初期就会逐步凸显出来，给后期运营带来诸多不利。由于先天不足，它就会象一个弱智的幼儿，即使请最高明的教师也很难达到预期。

1.2筹建团队组成

作为酒店建设期的项目团队，将对酒店未来的运营产生巨大的影响，尤其是团队组成人员的专业技能、从业经验、市场分析能力以及对酒店业发展趋势的前瞻性把握等都直接决定着新建酒店的市场前景和未来经营成果。

一个酒店成功的筹建需要一个复合型团队，既要有酒店建设的专业人员，又要有经营管理者的参与。多数投资者在此阶段往往只重视设计师、承建商的能力，而忽略了经营管理者的参与。一个酒店项目的成功是离不开经营管理者的，好的经营管理者可以在项目设计阶段把酒店布局、功能分区以及经营管理模式等考虑清晰，避免工程的反复、延误，甚至出现一些日后难以弥补的遗憾。

在筹建团队中应包括以下几个方面的专业人士：

◆酒店布局和工程方面的专业人士，尤其是在机电设计、设备选型等方面具有丰富经验

◆酒店投资方面的专业人士

◆ 财务经营分析方面的专业人士

◆餐饮配套设施和客房经营方面的专业人士

◆酒店整体市场营销方面的专业人士 1.3筹建阶段进度安排

筹建中两个阶段的进度，要遵循酒店建设的惯例和客观规律，坚持如下原则：

◆实事求是，遵循规律。要考虑工程目前的实际状况、工程总量、设计师能力、投资方的资金准备等多种因素，尤其是已有土建基础的项目。

◆合理安排，有序衔接。进度安排要将市场定位、酒店设计、工程建设等多项工作进行有机结合，有序衔接，避免产生相互脱节的现象。

◆精心设计，保证质量。计划中要给予设计师充足的时间，设计方案的精雕细琢，是施工进度和设计效果的根本保证。

◆平面立面，有机结合。机电方案要在平面布局规划的基础上与立体装修设计充分融合，千万不可分割开来。

◆超前谋划，规范运作。要充分考虑不可抗拒的因素，留出提前量；同时，注意规范运作，尽量避免与当地政策法规相悖。筹建阶段进度

阶 段

市场定位策划和市场及 财务可行性研究阶段

主要内容

◆

市场定位策划

◆

市场及财务可行性研究

◆

平面规划

规划设计阶段

◆

机电设计规划

◆

装修设计规划

天至120天天至60天

时间

1.4市场及财务可行性研究

（一）市场及财务可行性研究的要点

◆ 根据近年当地旅游市场客流情况，结合当地经济发展现状及规划，预测酒店需求市场未来增长趋势；

◆ 根据酒店的地理位置、分析和评估交通便利程度、酒店可见度、周围的客源需求以及其他可能影响酒店市场营销的主要因素；

◆ 综合分析新建酒店的项目优劣势，确定酒店的定位和档次标准；

◆ 分析与新建酒店同档次酒店市场需求潜力，从需求来源的角度预测酒店市场竞争力及其建设的必要性；

◆ 从顾客需求角度，规划新建酒店的设施构成。

◆ 确定对新建酒店构成不同程度竞争的现有及拟新建酒店状况，主要是考虑竞争因素；

◆ 分析新建酒店区域市场可比较的酒店及经营业绩情况。例如：出租率、平均房价和客源构成等。

◆ 考虑投资者的利益，分析至少首个五年的财务表现，测算投资回报率及投资回收期； 可行性研究报告的撰写，不单纯是对当地经济、交通、旅游、酒店现状等方面的情况介绍，更要根据当地未来的经济社会发展规划，未来新增酒店情况，对市场占有率，新增供给量、平均渗透率以及以目前市场变化为参照的合理预测分析。在对酒店设施需求的分析中，要有足够的前瞻性，准确地把握酒店未来发展的趋势，保证酒店设计理念和硬件设施的超前性与领先性。可行性研究是一个集市场、经济、经营管理和设计要求的多角度和因素的系统分析。其中，经济可行性分析既包括项目的投资分析与回报分析，又与建筑设计、市场调研和经营方案等紧密联系，是项目发展方案的汇总,对项目起决策性作用。

此外，可行性研究中应着重对经营理念进行阐述和分析。国内酒店通常需要以客房、餐饮、商务中心、商场、写字楼、公寓及娱乐等为独立的经营中心，并以每个经营中心为基点制定经营理念。其中，包括经营思路、产品描述、目标客户、价格政策、服务模式、主要硬件要求（如其在整个建筑物的位置及楼层高度要求）等。经营理念的确定，是建立在对市场进行深入调查、专业的经验及问题综合分析的基础上，同时也要考虑到投资方的意向和基础硬件配备等因素。明确酒店“经营理念”，可有效统一投资方、设计师、承建商、管理者、员工等所有参与者对项目的认识，同时也为制定设计任务书、规划布局、投资与回报、操作流程和标准、以及所有的管理与执行方案奠定基础。

（二）市场及财务可行性研究报告的主要内容

1、酒店所在地区概况1.1 基本情况介绍1.2 经济发展情况1.3 交通设施状况1.4 主要旅游客源结构1.5 酒店所在区域介绍

2、项目地理位置分析

2.1 周边区域状况2.2 交通便捷程度2.3 与需求来源邻近度分析2.4 项目地点优劣势分析

3、竞争酒店市场概况

3.1 酒店市场整体环境3.2 竞争酒店概况3.3 需求分析3.4 未来新增酒店供给情况3.5 整体市场预测

4、设施需求

4.1 市场定位分析4.2 客房设施定位4.3 餐饮设施定位4.4 会议设施定位4.5 娱乐设施定位 4.5 其他设施定位

5、经营预测

5.1固定和变动成本5.2营运现金流

6、投资分析

6.1 预计成本6.2 税前内部回报率 1.5酒店规划设计阶段

在 “经营理念”设计的基础上，形成规划设计阶段性成果,即给设计师提供设计指引及相应的设备与系统要求，为其后的详细设计提供依据。通常，阶段性成果会包括形成平面布局方案、机电方案和装修设计方案等，以协助设计师及供应商更好地理解和把握“经营理念”。在一些建筑布局已大致确定的项目中，平面布局草图将显示出各功能区域的大约比例、相互之间的关系，以及客人、员工、货物的交通路线。

经营管理方案设计。经营管理需求是经济可行性研究的重要数据基础,无论是在投资决策时还是在设计时,以经营管理为根本要求的研究做得越细致,项目的质量就会越高。一个优质的设计方案应该是经过综合分析比选后的最优化方案,需综合平衡使用者、经营管理者、经济或规划等方面的需求,兼顾艺术效果。同时,设计工作由总体规划到施工图是一个不断深化和渐进的过程, 期间出现个别细微调整是很正常并且可以理解的。但如果一些因素在开始时未被考虑到或未充分地考虑, 就会导致修正设计方案的难度加大,难以达到理想效果, 并且造成时间及资源上的极大浪费。所以说，市场调研和经营管理方案等设计的基础工作很关健。

功能布局设计。功能布局设计必须科学、严谨，同时又符合酒店运营规律。(附件为英国著名酒店研究专家劳森在二十世纪九十年代经过对全球酒店规划设计进行了大量的调研之后，总结了部分酒店设计与经营间的规律性资料)。

机电设计。机电设计是酒店设计中技术性最强，应用新技术最直接，体现酒店先进性的重要方面。机电设计与酒店运营息息相关，是酒店服务品质的重要组成部分之一，是酒店保持其高运营标准的根本保证，更是酒店未来的利润中心之一。

机电设计要遵循以下原则：

◆合理性，能满足酒店运营的需要；

◆科技性，要使用成熟技术，保证运行的稳定和维护的便利性；

◆因地制宜性，根据当地的状况，进行有机利用；

◆经济性，运营在相对在较低成本上；

◆前瞻性，具有技术领先，满足管理和使用者的最大需求；

◆环保性，符合国家法律法规要求。装修设计。装修设计方案是对酒店装修风格、功能要求等进行详细阐述，以达到设计师能把握细节的标准，满足各种使用和需求功能。

（一）功能布局方案

1、酒店理念及等级

阐述酒店的星级、客源类型、位置、房间数量、餐饮和娱乐设施以及设计理念和风格。

2、设计流线和主要物征

2.1设计流线系统：分为客人流线、服务流线、货物流线和信息流线四大系统 2.2主要特征：

2.2.1客房数量，包括行政楼层、无烟楼层等特殊客房的比例

2.2.2各餐厅餐位数，包括各类型餐厅以及大堂吧、行政酒廊等

2.2.3多功能厅面积

2.2.4各类型会议室面积

2.2.5各娱乐功能设施面积

3、客房

3.1面积，基本类型客房的面积3.2房型分析，各类型客房的比例3.3客房设施，包括家具、电器以及装饰品等

4、公共区域

4.1 大堂设施和面积估算

描述大堂内设施和面积，包括但不限于总服务台、礼宾部、行李寄存处（贵重物品保险室）、公共休息区域、商场、鲜花店或精品店、团体接待处、公用电话、公共卫生间、垂直交通工具、商务中心、前台办公室等。4.2 餐饮设施和面积估算

描述各类型餐厅的设施和面积，包括但不限于餐厅入口、餐厅堂座区、包厢及客座区、收银台、备餐间、餐厅办公室、中餐的海鲜池（如有）和出品明档（如有）；西餐的自助餐台、送餐部、饼屋等等。

4.3会议设施和面积估算

描述各类型会议设施和面积，包括但不限于中小型会议室、多功能厅、前室、储藏室、控制室等。4.4娱乐设施和面积估算

描述各类型娱乐设施和面积，也包括各娱乐设施中的功能设施和面积，例如：游泳池的水面、平台、仓库、储藏室、更衣间、卫生间等。

5、后勤区域 5.1厨房及仓库

5.1.1描述各餐厅厨房的面积，包括但不限于格类型餐厅厨房、多功能厅厨房、面包房等。

5.1.2描述厨房所需仓库的面积，包括但不限于冷库、干调类库、酒水库等。5.2仓库

描述酒店各类仓库的面积，包括但不限于玻璃瓷器、清洁和办公用品、卸货平台、垃圾房、其他(工程材料)、仓库办公和收货区等等。

5.3洗衣房 描述洗衣房及其辅助设施的面积，包括但不限于洗衣房(车间)、污秽布草仓库、干净布草仓库、制服房、化学品储藏室、压缩机房等 5.4行政办公区域

描述各行政办公室及其所包含的辅助设施的面积，包括但不限于客房部、餐饮部、财务部、市场营销部、安全部、工程部、人力资源部、服务中心（总机、客房中心）、弱电机房(IT)等。5.5员工生活区

描述与员工生活有关设施的面积，包括但不限于员工通道、员工餐厅、洗手间、医务室等。

6、机电部位

（二）机电设计

1、空调、通风系统描述

2、给排水系统描述

3、供电系统描述

4、供气系统描述

5、垂直交通系统配备描述

6、消防系统描述

7、报警系统描述

8、弱电集成系统描述

9、建筑防雷系统描述

10、网站、办公智能化系统描述

11、会议音响和智能化系统描述

12、酒店标识系统描述

13、室外景观系统描述

（三）装修设计

1、外观

对整体外观提出装修设计要求，包括但不限于外立面、窗户、灯箱(霓虹灯)、大堂正门、屋顶、外围绿化、停车场、垃圾房等。

2、大堂

对大堂内功能区的装修设计描述及附属设施清单，包括但不限于总服务台、礼宾台、贵重物品保险室、大堂副理、休息区、公用电话、公共卫生间、商店以及灯光、照明、插座等。

3、餐厅

对各类型餐厅包括中餐、西餐、风味以及酒吧的定位、色彩搭配、风格、流线设计、通风和排烟、灯光照明、艺术设计、功能配置以及家具等。

4、客房

4.1客房包括隔音要求、客房面积、入户门、门锁、插座、照明开关、衣橱、活动家具、床型、迷你吧、智能化系统（如有）等。

4.2客房卫生间包括卫生间面积、五金件、洁具、洗脸台、恭桶、灯具照明、淋浴间、浴缸以及灯光、照明、排风、天花、地面等。

4.3客房走廊 包括走廊的装饰、灯光照明、标识照明、地面墙面、插座等。4.4 客房服务间 包括储藏间、消毒间和卫生间。4.5总统套房4.6 防火楼梯

5、库房和机房

6、灯光环境设计和应急照明系统

7、残疾人系统

8、背景音乐系统

9、标识系统

10、家具

11、员工服饰系统

12、会议音响系统（专业公司）

13、厨房设计（专业公司）2 开业统筹（筹开）方案 开业统筹阶段主要是酒店开业前一系列工作的规划和实施，例如：组织架构、员工招聘、员工培训、开业和经营预算、物资采购、市场推广、证照办理、酒店验收、开业庆典等。

开业统筹的主要内容：

组建筹开项目组并设立筹开办公室 了解酒店施工进度 制订筹开工作进度计划 人事和培训 经营计划和预算 编制各部门运转手册 采购和印刷 开业广告和推广计划 证照办理 员工招聘 员工培训 开业庆典计划 场地验收 模拟营运 开业前检查 2.1组建筹开项目组并设立筹开办公室

1、筹开项目组：包括酒店各部门负责人要尽量保证各部门总监或经理到位，实现对各个部门的有效控制，保证各部门能按照总体筹开计划顺利推进。

2、确定筹开办公室

3、安排办公用品到位

4、建立酒店档案资料库 酒店筹开过程中的各项资料(包括工程资料)都要入库存档。2.2了解酒店施工进度

1、与筹建办开会了解工程进度及机电设备状况

只有在详细了解工程进度的基础上，才能准确安排筹开进度并进行有效的衔接，避免由于步骤不一致而造成的延误和损失。

2、索取酒店工程进度表

3、索取酒店平面施工图

保证各级管理人员熟悉酒店布局和各自负责的工作场所，编制工作流程和制定本部门的筹开计划。

2.3人事和培训

1、制定酒店各部门的组织架构

2、制订酒店筹备期、试营业期和正式营业后的薪酬福利标准

薪酬福利标准要符合当地市场状况，往往不同时期会有不同的薪酬和福利。

3、制订员工招聘计划，要制定针对人员不足的预备方案

招聘计划中要明确时间、发布的媒体、招聘岗位、地点以及预算等。其中在招聘渠道上要进一步拓宽，尤其是中高层管理人员。目前酒店业均面临着人员短缺的现象，在招聘计划中要做好一旦招聘人员不足的预案，保证招聘的顺利进行。招聘广告的发布，同时也是作为开业前酒店市场推广的一部分，是树立形象的一个机会，需认真准备，充分利用。

4、制订开业前的培训计划

培训计划分为酒店级和部门级，要按照部门和岗位予以制定。培训计划中要给予实际操作预留足够的时间，尤其关于食品卫生知识、消防演习、应急预案等要高度重视。

5、制订酒店的权限制度

6、组织修订运转手册

任何一部运转手册由于酒店所处的环境不同，酒店的功能布局不同等，都要进行相应的修改。

7、制订酒店各项管理制度 2.4经营计划和预算

1、确定各部门的经营理念

2、编制筹备开业费用预算

3、编制酒店开业年度经营预算

4、编制酒店市场推广预算 2.5编制各部门运转手册

1、制定编制计划

2、设计服务标准

根据酒店档次，设计满足需求的标准及服务环节的关键点。

3、各岗位运转流程

4、规章制度 2.6采购和印刷

1、编制各部门采购物资清单

按照类别和部门分类，例如：客房一次性易耗品、客房布草、餐饮布草、酒店管理软件等等。

2、编写各部门印刷品清单

以部门为单位，根据实际需求控制使用量，尽量采用酒店办公和管理系统软件，避免纸张浪费。

3、市场寻价

4、编制采购和印刷的资金预算

5、制定资金使用计划要根据市场中通行规律，合理安排采购资金的使用。

6、所需物资和印刷品标准定版

7、签订采购合同

8、验货和收货

2.7开业广告和推广计划

1、酒店企业识别手册

2、酒店所有标志和指示牌的设计制作

3、拍摄宣传照片

4、制定户外宣传牌

5、制作宣传册

6、制订各类媒体的宣传广告计划

7、开展市场推广及宣传促销工作

8、开展客户拜访活动2.8证照办理

酒店开业前需办理的审批文件包括：工商登记、税务登记证、卫生许可证、环保审批证、消防合格证、旅游行业管理登记证、烟草专卖证、文化项目经营许可证（歌舞厅）、特种行业经营审批、银行开户、企业代码、卫星电视转播等。

文件办理相关部门：环保、卫生、工商、物价、公安（消防、治安）、电信（总机电话号码）、税务、技术监督局、银行、市客、城管、经济技术开发区、劳动部门（用工、工资审核）、旅游局（市局、省局）、报社、广电局、文化局等。2.9开业庆典计划

1、制订开业庆典行动计划

2、开业庆典工作检查

3、开业庆典彩排 2.10场地接收

1、编写各部门场地接收检查表

2、制订各部门场地接收时间计划

3、实地场地接收工作

2.11开荒

1、制订酒店开荒计划

2、编写开荒培训计划

3、实施开荒培训

4、实施开荒计划 2.12模拟营运

1、制订模拟营运期邀请客户名单和计划

2、餐饮试菜

3、客房试住 2.13开业前检查

1、设备最终调试

2、开荒收尾

酒店的筹建筹开是一个繁琐且要求很强技术性的复杂过程，前文所描述的仅仅是一个酒店从立项、设计直到筹备开业的过程，并没有涉及工程施工管理，其中还有大量的细致工作需要在实际中予以完善。由于每个项目都存在不同方面的差异，筹建筹开工作也存在着差别，需实际操作者予以甄别和控制。

目前国内越来越多的酒店投资者、设计者、经营者开始逐渐认识到筹建筹开工作的重要性。科学的市场定位和功能定位是建立在充分的市场调研分析基础上，投资决策是建立在可行性及财务分析的基础上，经营管理是建立在一个高度专业化的管理团队基础上。投资者在酒店立项阶段就聘请专业的咨询公司进行市场定位策划和可行性及财务分析，在酒店设计阶段聘请专业的顾问公司进行设计技术阶段的咨询顾问，在筹开阶段委托专业的酒店管理公司进行筹开及后期的经营管理，保证酒店项目取得良好的经营成果。附： 酒店公共区及服务区面积计算参考

（英国）弗莱德·劳森

位 置

餐饮区

主要餐厅

特色餐厅

咖啡厅、酒吧

夜总会 1.8 2.0 1.6 2.1

每台不少于2位

包括主题式餐厅

包括酒水服务台

包括舞池

主题式或常规酒吧

自助餐式

有长沙发的

封闭式座位，包括小舞台

快餐式 m2 / 每位

说 明

公共式酒吧、大堂吧

1.5 鸡尾酒廊

大堂休息区 1.6 2.0

娱乐酒廊（有表演的）

1.6 员工餐厅

多功能厅

宴会厅：

一般宴会

自助餐

接待

前区

团体用餐

大型会议：

剧场式

课堂式

宴会式

服务区 0.9 1.6 2.0 1.2 0.8 0.6 0.3 1.6 1.4

1.0-1.4 m2，依据设计调整

0.7-1.0，依据设计调整

站立式

准备区或间休区

圆桌式

封闭式排列摆位

含有书写条桌

10-20 张圆桌

按餐饮客人总数量

存衣间

流通区

家具设备库房

主厨房

附属厨房

宴会厨房备餐室

客房送餐备餐室

餐饮食品库

0.04 0.2 0.14 0.8 0.3 0.2 0.2 0.2

20% 的调整量，依据设计

0.5-1.0，依据设计调整

由主厨房供应

主厨房的附加部分

每室为30间客房服务

依据全部餐饮座位计算

第二篇：星级酒店筹建筹备实用手册

星级酒店筹建筹备实用手册 目录

序言

编写感言

一、星级酒店筹建与开业筹备的关系

二、星级酒店筹建与开业筹备的主要内容

三、星级酒店筹建与开业筹备的工作重点

1、前期准备的工作重点

2、基建实施的工作重点

3、工程竣工验收的工作重点

4、装修装饰的工作重点

5、开业准备的工作重点

四、星级酒店投资的可行性研究

1、可行性研究的重要性和必要性

2、可行性研究报告的基本模式

3、可行性研究报告的SWOT分析

4、投资概算及经营预测分析

---投资概算编制

---酒店开房率、经营收入预测走势分析---酒店成本费用预测分析---财务评价指标

---酒店经营分析表单模式

五、星级酒店筹建工作的基本原则

六、星级酒店筹建的组织架构

七、星级酒店建设实施的总体计划

八、星级酒店的定位

---规模定位

---功能布局定位

---装修标准定位

---目标市场定位

---价格定位

九、星级酒店定价规则

---客房定价

---餐饮定价

---洗浴定价

十、旧店改造装修

1、旧店改造的主要目的2、旧店改造须把握的主要原则

3、旧店改造应注意的主要问题

十一、星级酒店开业前的准备

1、酒店开业前准备工作的主要内容

2、酒店的经营关系承接

3、酒店章程制定

4、酒店相关证件报批

5、酒店组织架构及管理模式

6、酒店经营管理体系建立

7、酒店的人员招聘及定岗定编

8、酒店各部门工作流程

9、酒店的资金管理及运作

10、酒店的设备用品配备及采购

11、酒店管理制度及规范运作程序建立

12、酒店开业前营销计划及营销管理

13、酒店开业典礼筹备策划

14、酒店开业典礼公关活动

15、酒店开业时间的确定

第三篇：筹备筹建协议书

授权筹备筹建协议书

甲方：厦门车快美汽车服务有限公司

乙方：

甲乙双方经过多次的相互了解、沟通和协商，甲方同意乙方关于加盟甲方品牌、代理销售甲方产品和服务项目的申请。在正式签定《代理合同》之前，为了使乙方有充分的时间进行筹备筹建工作、甲方有足够的时间提供细致完善的协助，特此制定本协议。

一、甲方授权乙方为省/市级代理商，特许其在省/市区域内代理经营甲方特许的“车快美”汽车服务项目及其产品，使用甲方品牌。

二、甲方将协助乙方设计、装潢车快美体验店，培训乙方技术工人。

三、乙方须在签定本协议时，向甲方交付首批代理销售产品货款的预付款合计人民币万元。货款需要转入甲方指定的账户。

四、乙方须在本协议签定之日起三个月内，与甲方正式签定《代理合同》，完成体验店的装潢工程。如遇不可抗力因素等特殊情况，双方可以协商延期。

五、若乙方无故拖延时间导致筹备筹建超期，甲方有权收回授权。

六、双方之一在签定《代理合同》之前若有违约行为，须向对方支付违约金万元，并承担由此引发的其他法律责任。

甲方：厦门车快美汽车服务有限公司乙方：

法人或授权代表：法人或授权代表：

签约日期：2013年月日签约日期：2013年月日

【预付款请转入账户：中国工商银行***9322宁昊昊】

第四篇：酒店营销策划筹建方案

携进酒店营销策划筹建方案-酒店经营管理九大酒店发展战略规划

一、酒店管理经营主题战略综观中国沿海地区酒店业二十余年的发展历程，随着我国经济改革步伐加快，政治观调控有力举措，促使经济繁荣发展，经贸旅游亦呈现出旺盛的生命力并保持高速蓬勃发展强势。酒店业的应运而生已成为时代经济的必然产物。

酒店作为其具备投资回报利润丰厚、强化区域间政府关系、社会公众公共关系的融和、整体品牌的辐射与带动、投资资金沉淀、享受政府投资优惠等优势，利益的驱动吸引了众多投资者争先恐后融巨资抢滩市场，并呈现出投建规模越大越豪华之势，更有甚者乃至于逐步形成集团化经营，力图在行业市场打造领航地位，竞争者的不断增加，随之而来的市场竞争亦愈演愈炽烈，从酒店投资、酒店经营、酒店管理乃至酒店筹建规划战略、战术、定位、营销、服务、乃至促销、质量、效率……全面展开过招。

竞争的不断扩大与客户资源有限，造成僧多粥少，供过于求，逐利空间也不大了，又由于某些酒店的市场定位、酒店经营决策、酒店战略规划及酒店管理执行等方面的盲目不精确，造成的恶性削价、产品日趋同质化是区域酒店业面临的生死劫。走在行业前沿、酒店密度最大、竞争最激烈的广东东莞市，其成功发展的历程与经验，特别是酒店业人才，酒店管理营销创新方面，可成为酒店行业的有力借鉴。逆水行舟不进则退，市场的的千变万化，谁家最切入地迎合了市场，谁家才能在行业的竞争中脱颖而出，处于卓越地位。

酒店的竞争包含了产品、氛围、服务、企业文化、经营创新、管理水平、营销创新等方面，但归根到底是人才的竞争。发掘市场现实和潜在的需求，因变而变，灵活调整，整合酒店内外资源，并逐步使其最优化，走出一条属于自身品牌的发展之路！

1、怎样才能定位好一间酒店呢？

酒店是一个寿命比较长的且品牌特性比较浓的经营项目，综观今天的酒店运营市场来审时度势，投资中酒店的准确定位是先天性至关重要的因素。从区域政策、经济水平及趋势、当地旅游特色&商务经贸状态、本地及外来消费者的消费现实和潜在的需求特性、消费总量、消费水平、客源市场细分、气候特性等因素，在酒店项目定位、规模、特色三大主体要素都要链接到。酒店管理永远为酒店经营服务的，有了战略上的准确定位，其后的酒店设计、酒店装修、酒店布局、酒店资源整合、酒店资金运作乃至酒店管理就能有方针了！理顺起来就能够有一个轨道指南针！

2、拥有一个什么样的特色才能吸引客人源源不断来呢？

下面我们再来纵深分析一下酒店特色演变的历程。从改革开放初期的引入“酒店”理念到全面模仿抄袭，洋文化在中国风行一时（当时我们国家与有些发达国家确实存在几十年的距离，物质文明和经济文明都有很大的悬差，任何地方的人对新奇的事物都会关注和向往体验，直至今天来看，当时的反映也是无可厚非！），酒店的洋风格越来越普遍，换言之特色越来越模糊，同质化越来越重。接着就是这一类型的客源总量就那么些，于是相互之间为争夺客源大打价格战，形成群体苦苦支撑、举步唯艰。今天加入WTO已经三年了，洋品牌又一次大举进入国门，市场又是一片混乱，作为广东东莞是国家最早开放的地区和酒店最多的地区，在市场的洗礼中渡过了洗牌的考验，各出奇招，寻找空隙定位，特色纷呈，遍地开花，累积了不少相对其他地区而言不可多得的经验。

做过五星级的老板们和老总们都体会得到，五星级做的是文化，一个区域的五星级酒店不但是区域对外开放的形象窗口，还是区域标志，还有一层责任是，她负有引导人文素质提升的责任！刚才提道，任何地方的人对新奇的事物都会关注和向往体验，这一点不会随着经济变幻而受影响！另外，中国经济已经赶上某些发达国家，教育在世界排行前矛，精神文明有了巨大的提高，民族自信心也有了巨大的提高！对洋文化已经降低了热度，2005年有关部门、专家已经意识到中国的经济在高速发展的过程中，民族历史文化正在逐步消隐，而发出了呼吁和实施了相关的措施。

做一个换位思考来讲，假如我们（身份是国外客和国内客都好）到另外一个从事商务或旅游，最让我们想了解和体验的是当地的文化风俗民情，酒店既然是一个对外窗口，那么把这些当地的历史文化给发掘出来，那她这一间形成的经济效应和品牌传播效应又是什么？！历史文化有其独特的令人向往的魅力，你相信她会过时吗？！这样的酒店经营寿命会是怎样呢？！

是成功的酒店经营者/酒店老板也知道，在某个区域看准了而去投资经营一个项目，对于时段的掌控是，既不能超前一个节拍，否则就要用金钱来养这个项目，直至成熟！又不能慢一个节拍，而去跟踪摹仿，否则利润薄、竞争大！最合适的应是超半拍，做好前期的筹备工作，从酒店硬件风格、档次、规模、布局，到软件的服务、系统、操作、规范、流程、人员整合，再到软件的以市场为中心的思维、举办营业活动、公关、传播、价值取向定位，迅速形成自身的核心竞争力！让他人难以摹仿。

笔者在酒店业是从事十多年的总经理，也是资深酒店营销筹建策划师、企划师，所以以我的眼光和感觉认为，这是目前及未来酒店市场的明智选择！

3、如何将目前最先进的HCM经营管理模式充分发挥出来？

HCM管理模式是一种将西方的科学规范化管理、中国历史文化酒店建筑及装饰艺术与东方人传统的服务风格和辩证唯物主义哲学思想和引导&满足宾客现实&潜在需求的市场导向思维相结合的管理模式。

A、当今社会发展日新月异，工业化、现代化使社会取得了极大进步，地球“变小”，但人与人之间的关系并没有因此而拉近，生活在现代都市中的人们普遍有一种孤独感、寂寞感和怀旧心理，在这种状况下，为客人提供热情、周到、细腻、超常的服务，使客人享受到家庭式的温馨，更能满足客人的心理需求，而这种服务是由酒店员工提供的，因此，必须首先把酒店办成“员工之家”。“只有满意的员工，才会有满意的客人。”

B、酒店要改变等客上门为主动出击，把自身特色通过连续不短的鲜明并具有引导潮流性主题营销战术活动，充分调动客源消费的积极性，实现抢占市场、提升效益和增值品牌目的。

要点：造势&造市

经营之势要如大海之波涛，生生不息，因此总经理必须懂得不断依市造势，策划造势，务求保持旺盛，不断形成波涛效应，推动营业，防止疲软和下滑。就像高山滚石，起点越高，自身越重，其势不可挡；又如筑坝拦水，坝越高越坚固，蓄水容量就越多，因此，产生的势能越持久；经营管理者在筹备时就要构筑好一个尽可能高的平台和大坝，并在经营管理过程中不断推出活动。配置好资源，利用一切有利的形势、信息、物力、财力、人力，使市场充满活力，使团队充满动力。造势是震撼人心，造市是征服人心。没有淡季的市场，只有淡季的思维；没有封闭的市场，只有封闭的思想。要善于发现兴奋点（例：酒店成立“商务俱乐部”，今天是信息时代，一则供求信息都可以转化为财富，酒店组建一个平台，俱乐部实行会员制，定期为会员组织以商务界为中心，有政界、文艺界、知识界、外交界、法律界等人士参加的各种社交活动（如酒会、晚会、座谈会、讲座、新闻发布会等），促其交谊、达成共识与合作。商务客人在酒店内逗留时间长，需求层次高。在酒店内成立“商务俱乐部”，不但可以使商务客人享受到酒店为其提供的住宿、商务洽谈、信息收集、娱乐消遣以及社交等活动的多种优惠和便利，使其产生一种荣誉感，而且还为商务客人结交政界、文艺界朋友创造了条件，使政界、文艺界人士能够为商务客人服务。又为酒店增加了永久性收益。）等等举措，由此策划活动，把兴奋点变成热点，所谓的淡季就变成旺市了。

C、酒店为客人提供博物馆的文化艺术氛围。从大堂到客房，从客房到餐厅以至于所有酒店公共场所布局、设置、格调，都要通过绘画、雕塑、照片、文物等文化艺术形式反映酒店或酒店所在地的历史，将酒店办成一个能够展示该地区历史文化艺术的殿堂，从而为客人

提供一种视觉上和心理上的高雅享受。这种建筑凝重、典雅，富有艺术性，对于外国外地客人来讲，能满足其猎奇和了解异族文化的心理；对于本地客人而言，则可满足其怀旧心态。公司建造、经营和管理的酒店要以其独特、优美、艺术性的建筑造型和内外部装修（在装修中，除考虑一般原则以外，还可在局部充分体现当地的历史典故和民族风格），力争成为所在城市的标志之一，成为一处颇具吸引力的人文景观。在酒店内营造博物馆的氛围，不但使客人可以获得一种高雅的文化艺术享受，而且无形中也提高了客人的身份、地位和品位。同时，这种强烈的文化色彩也能够使公司经营管理的酒店在众多的国内酒店中“脱俗”，为酒店赢得一个高品位的市场形象，从而为酒店的市场营销工作创造极好的条件。

D、运用“系统理论”管理酒店。酒店是一个庞大的系统，其内部又存在许多相互联系、相互作用、相互影响的子系统。按照性质和职能的不同，可划分为决策系统、管理系统、协调系统、督导和反馈系统等四个系统。进入酒店决策系统的有总经理室、人力资源开发部、计财部和市场营销部四个部门，这些部门的高级管理人员要与总经理一起对涉及酒店经营与发展的许多重大问题作出决策；酒店的前厅部、客房部、餐饮部、娱乐部、桑拿部、沐足部以及工程部、采购部、保安部等则属于管理部门，它们对酒店的日常经营管理活动负责，要确保酒店日常经营管理活动的正常进行，并在充分满足客人需要的基础上，努力提高经济效益；由公关部、劳资关系协调部以及酒店各部门内各级管理人员组成的系统属于协调系统，他们通过自己的工作，针对酒店管理中出现的问题，不断地协调酒店与政府及各界的关系，协调部门与部门之间、班组与班组之间以及人与人之间和上下级之间的各种关系，为酒店的正常经营铺平道路；酒店的督导部与各部门、各班组督导人员一起，则构成酒店的三级督导反馈系统，其主要职责是贯彻落实酒店为实现经营目标而制定的各项规章制度和方针政策，对员工的工作进行监督和指导，同时，要负责将执行情况、员工的意见和建议、工作中出现的问题等信息反馈给上级管理者，为管理者的决策提供依据。

E、服务和管理工作以最大程度地满足客人的需求，最大限度地获取利润为宗旨，讲究灵活性，多为客人提供“个性化服务”和“超常服务”。服务规范是指导服务工作的纲领，制定服务规范是提高服务质量的基础。没有服务规范，酒店的服务和管理工作就没有统一的标准，更谈不上提高服务质量。但是，客人的需求又并非千篇一律，要进一步提高服务质量，力争满足每一位客人的需求，就不能刻板地执行服务规范，而应根据时间、地点、场合以及服务对象的不同，为客人提供“个性化服务”和“超常服务”，这是服务的最高境界，是服务工作的灵魂。

第五篇：资产管理公司筹备及运作方案

资深人士谈商业地产运营

当拐点这个词成为房地产行业热议的话题，住宅地产似乎已不再是炒房团的宠儿，开发商和投资者不约而同地把目光投向商业地产。目前多数商业项目普遍采取只租不售的策略，但是越来越紧的资金链条使开发商捉襟见肘；大家都在强调商业物业统一经营，但是各商业项目运营的市场表现很难令人满意。这些问题应该如何解决？商业地产到底路在何方？ 带着这些疑问我们走访了业内资深人士----北京豪斯康袤商业管理公司原总经理骆煜先生

笔者：骆总您好！从去年至今北京商业地产供应量很大，在住宅类项

目销售不景气的情况下，您认为商业地产会不会成为房地产市

场的新热点？目前商业地产的发展存在哪些问题？

骆总：好的，从各种统计数据我们可以看出近一年来北京商业地产供

应放量，市场反响积极。作为一个新兴的房地产细分市场，未

来的发展空间很大；作为一种附加值较高的产品，必然会吸引

投资者的关注。我认为市场潜力巨大。

当然，我们也应该看到商业地产市场存在的一些问题：首先是

经营模式还不成熟。尽管很多开发商成立了商业管理公司，但

是运作效率还不高。由于普遍缺乏专业人才，导致各公司还没

有形成自己的PNP/SOP，很难实现良好的商业运营管理，也就

更谈不上经营模式的创新以及企业核心竞争力的形成。对于一

个处于起步阶段的行业，这需要一个过程。其次是宏观金融政

策与阶段性市场供大于求对商业地产项目的影响。商业地产开

发商面临的就是项目整体运营与资金回笼的矛盾，简单地讲就

是租与售的矛盾。我们知道很多商业地产项目的失败都是因分

割销售造成的。所以开发商普遍采用整体持有，租赁经营的方

式经营商业物业。但是这个过程中遇到很多困难，很多商业地

产项目的运营效果与预期相差甚远。

笔者：您认为商业地产开发商怎样才能形成自己的核心竞争力,从

而成为商业地产的行业领袖？

骆总：商业地产项目的运营是一个复杂的过程：市场定位、价格策略、商业规划、业态组合、策划招商、市场推广、运营管理，每一

个环节都需要相应的技术支持作为保障。当前的商业地产项目

供应量很大，招商宣传铺天盖地，但成功的商业运营案例不多。

究其原因，主要是缺乏专业的商业运营管理机构，项目运营工

作没有章法。尽管目前有很多投资顾问机构为商业地产项目提

供顾问咨询服务，但这种服务并不能取代商业运营管理工作。

我个人认为：对于商业地产的开发商而言，目前的市场形势既

是挑战也是机遇。整合一批拥有商业运营技术的高素质专业人

才，建立一个专业的商业运营管理机构，形成一套科学的商业

运营工作流程，为这个行业创建一套标准，才能真正培养出商

业地产开发商的核心竞争力。否则无法保证商业项目的长期运

营，也就更谈不上长期稳定的收益。

笔者：目前很多商业地产开发商遇到资金链紧张的问题，您认为运用怎样的经营手段可以解决这个问题？

骆总：房地产开发商开发住宅地产的资金滚动模式不能简单地移植到商业地产上。商业地产项目真正的利润来源于商业运营的长期收益，开发商持有的商业物业资产，依靠这种长期收益实现保值、增值。同时与金融机构对接，使之成为公众投资者的一种理财工具，进而形成长期、稳定的融资渠道。这是一个复杂而且充满技术壁垒的过程，包括品牌运营与资本运营两个层面的工作，但这是商业地产正确的经营模式。

大多数开发商已经习惯于“开发 — 销售 — 再开发”这种模式，一个项目的运作周期短则两三年长则四五年。商业地产的运营是一个长期过程，运作周期长，初期资金回笼较慢。但是随着市场机制的健全与运营工作的不断完善，商业地产运营企业在品牌运营与资本运营两个层面的收获将是巨大的。同时，这种成长模式符合企业纵向一体化发展的需要，房地产领域将因此诞生出一批专业开发商，形成若干有市场影响力的商业地产品牌。所以转变观念是抓住这次历史机遇，完成企业核心竞争力提升的前提。

笔者：前面您提到商业地产是一种附加值较高的产品，这是一种什么样的附加值？怎样实现这种附加值？

骆总：简单地讲就是商业地产对资本市场的吸引力。我们知道住宅地产的市场需求属于生活性需求，商业地产的市场需求属于经营性需求。巨大的消费需求是商业经营的基础，它只有阶段性变化而不会消失；优质的商业地产项目是商业经营的平台，它因土地资源的稀缺而不可再生。同时商业经营所产生的现金流也是各种金融信贷产品的设计要素，资本市场不会在这里留下空白。另外，大、中型商业地产项目所产生的商圈聚合效应与品牌效应可以衍生出很多市场机会，其直接影响就是商业地产本身价值的提升。

实现这种附加值的有效途径就是商业运营。它包括以下几个主要环节：

项目的市场定位

（经营规模定位、经营方式定位、目标消费群定位、目标投资人定位、主题定位、业态定位、功能定位。）

项目的商业规划设计

（总体商业布局规划、使用功能规划、服务设施规划、空间利用规划、内部动线规划、外部交通规划。）

项目的市场营销方案

（价格方案、宣传推广方案、策划招商方案。）

项目的运营管理方案

（组织机构、管理标准、服务流程、成本控制、市场环境动态监控、品牌运营、资本运营。）

这些环节的专业化运作水平直接决定了项目的运营效率与品牌价值。商业运营就是依靠每个层面的专业价值体现，形成整体价值的提升。

笔者：目前有些商业地产项目招商工作进展缓慢，项目投入运营后，商户退租甚至法律纠纷等现象时有发生，您认为这些问题如何解决？

骆总：是的，很多商业地产项目在招商阶段和运营初期阶段经常会遇到这类问题，它的形成原因是多种多样的：有些是项目的商业定位不准确、有些是业态布局不合理、有些是运营管理工作不到位、有些是价格因素。这些原因既有技术层面的也有运营理念层面的，直接的结果就是运营不畅。解决问题的关键有两点：一个是专业化，一个是理念创新。

前面我已经讲到了商业运营的专业化运作体系，这里我重点谈一下理念的创新。我更愿意把项目招商理解为资源整合。在商业项目的运营中，存在着运营管理者、商业经营者、金融机构（投资者）三个关联因素，我们可以把他们理解为三种资源。三者的利益既矛盾又统一。作为共同点，三者都需要商业物业作为产生经济效益的平台，三者也都看重稳定的永续经营，所以共赢才是唯一出路；作为矛盾方，三者的利益冲突是显而易见的。在这种情况下，以资源整合为理念；以平衡为导向；以时间和空间层面的利益交换为方法，形成一种新的模式，则可以产生“1+1＞2”的效果。在这种模式下，招商工作就变成了简单的技术性工作、程序性工作；项目运营会很快步入正轨。商业运营管理机构应该在这种模式下把相应的技术性工作、程序性工作标准化，才能使商业地产的运营工作更有效率。很多实例告诉我们，商业项目招商运营中产生的问题往往有其深层次的原因。仅仅靠一些表面功夫是无法解决的。

笔者：作为商业地产领域的资深人士，请您对小业主投资商业地产的前景和要注意的事项提供一些建议。

骆总：好的，考虑市场成长空间、升值潜力、经营稳定性、变现能力等方面因素，商业地产是不动产投资项下一个很好的品种，它的市场表现是值得期待的。但是，由于商业地产对运营有很高的技术要求，通常要由专业的商业管理公司来完成，所以小业主投资商业地产应当理性与谨慎并重。

用崭新的观念看待商业地产投资

（所有权与经营权分离是小业主投资大、中型商业地产项目的一种趋势；）

（随着金融理财产品的推陈出新，投资于相应的证券类产品不失为一种很好的选择。）

深入了解拟投资的商业地产项目

（商业地产项目开发商的背景情况：品牌知名度、专业经验、成功案例、运营管理团队等；）

（项目类型、项目规模、所处位置、交通环境、商业环境；）（理性地看待商业地产的价格与宣传，对投资回报不要盲目乐观，要有风险意识。）

需要指出的是，对商业地产的投资是一种长线投资行为而不是投机行为，需要有平和的心态。

笔者：最后请您对商业地产的未来发展谈一些看法。

骆总：商业地产的发展是房地产市场细分的必然结果，是房地产市场走向成熟的标志。未来的商业地产将由四大板块构成：写字楼板块、酒店板块、购物中心板块和普通零售商业板块。它的发展趋势将由一线城市逐步向二、三线城市渗透。它的主要利益集团将由开发商、商业运营管理机构、经营者和投资人（金融机构与个人投资者）构成。四者间既有分工又有合作，从而产生更高的运营效率。其中商业运营管理机构处于产业链的主导地位，它的工作贯穿于商业地产项目投资的全过程。在商业地产这个平台上，它是产业资源的整合者，是产业新的利润增长点的策划者与实施者。我们应该注意到，商业地产有着很长的产业链条和很广的产业辐射面，这就为实现未来的产业一体化发展创造了有利的条件。而这个发展的主导者也将成为最大的受益者。在这里我举一个简单的例子：商业地产因其特殊的经营需求，它的发展一定会带动相关商业展示设计、商业店堂装修行业的发展。同时，由于这种需求的周期性和规模化，它将成为装饰装修行业一个新兴的细分市场，此中商机不言而喻。运营管理机构完全有条件凭此契机与相关的品牌机构合作抢占市场，形成新的利润增长点，进而实现新业务的可持续发展。类似的市场机会还有很多，商业运营管理机构可以有选择地以不同的合作形式参与其中创造出新的赢利模式。

综上所述我们清晰地可以看出，商业运营管理机构的品牌诉求就是“标准化、系统化、专业化”。这也是商业运营走向成熟的必由之路。