贷款财务分析中的固定资产原值及折旧费估算

第一篇：贷款财务分析中的固定资产原值及折旧费估算

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贷款财务分析中的固定资产原值及折旧费估算

①固定资产原值。计算折旧需要先计算固定资产原值，固定资产原值是指项目投产时(达到预定可使用状态)按规定由投资形成固定资产的部分，主要有:工程费用、固定资产其他费用、预备费和建设期利息。

计算折旧的固定资产范围是:企业的房屋、建筑物;在用的机器设备、仪器仪表、运输车辆、工具器具;季节性停用和在修理停用的设备;以经营租赁方式租出的固定资产;以融资租赁方式租入的固定资产。

融资租赁的固定资产，承租人应将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租人资产的人账价值。计算最低租赁付款额的现值所用的折现率，应首先选择出租人的租赁内涵利率，其次使用租赁合同中规定的利率，如都无法知悉，应用同期银行贷款利率。

项目评价中条件不清楚的，也可直接按资产公允价值计算。

②固定资产折旧。固定资产在使用过程中会受到磨损，其价值损失通常是通过提取折旧的方式得以补偿。按财税制度规定，企业固定资产应当按月计提折旧，并根据用途计入相关资产的成本或者当期损益。财务分析中，按生产要素法估算总成本费用时，固定资产折旧可 www.xiexiebang.com小额贷款 www.xiexiebang.com 恒盛担保 www.xiexiebang.com 贷款平台

直接列支于总成本费用法可在税法允许的范围内由企业自行确定，一般采用直线法或工作量法，我国税法也允许对某些机器设备采用快速折旧法。固定资产的折旧法，包括年限平均法，即双倍余额递减法和年数总和法。

固定资产折旧年限、预计净残值率可在税法允许的范围内由企业自行确定或按行业规定。项目评价中一般应按税法明确规定的分类折旧年限，也可按行业规定的综合折旧年限，对于融资租赁的固定资产，如果能够合理确定租赁期届满时承租人会取得租赁资产所有权，即可认为承租人拥有该项资产的全部尚可使用年限，因此应以其作为折旧年限，否则，则应以租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短者作为折旧年限。

第二篇：浅议固定资产贷款中建设项目合法性手续

浅议固定资产贷款中建设项目合法性手续

进入2009年以来，随着国家和地方经济刺激计划的逐步实施，我行固定资产贷款特别是基础设施贷款增速明显，给信贷审查工作提出了一些新的课题。为进一步弄清固定资产建设项目办理流程、提高固定资产贷款项目的审查能力，我部组织相关人员对相关问题进行了调研，现就建设项目合法性手续简要分析，希望能对贷款审查工作有所帮助。

一、建设工程项目历经程序

建设工程项目从立项到开工历经七大程序，分别是开发前期调研程序、项目立项程序、建设用地审批程序、规划程序、环评程序、征地拆迁程序、工程建设程序。由于开发前期调研程序在我行审查环节中风险分析作用不大，故不再分析说明。

（一）项目立项程序

项目立项程序，就是向建设项目所在地发改委或建交委（有别于其他省市，天津市城乡建设和交通管理委员会也具有建设项目立项审批核准的职能）和呈报项目建议书或项目可行性研究报告，取得发改委或建交委同意立项行政审批文件的过程（即项目立项）。

《国务院关于投资体制改革的决定》（国发〔2004〕20号）规定，使用政府投资建设的项目，实行审批制；对于企业不使用政府性资金投资建设的重大和限制类固定资产投资项目，从维护社会公共利益角度进行核准。2004年版本核准的项目目录为农林水利、能源、交通运输、信息产业、原材料、机械制造、轻工烟草、高新技术、城建、社会事业、金融、外商投资、境外投资，计13类共70个行业或产业项目；除政府审批的投资项目、《政府核准的投资项目目录》、外商投资和境外投资项目之外的所有固定资产投资项目，实行备案制。

（二）建设用地审批程序

土地使用权取得程序，就是在项目立项通过后(即取得项目建议书批复或可行性研究批复)，取得建设用地规划许可证后,办理建设用地手续的程序。

（三）项目规划程序

项目规划程序，是取得市规划局建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的过程。根据《中华人民共和国城市规划法》的规定城市规划区内国有建设用地范围内开发建设的项目,必须符合城市规划的 要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》后,方可开工建设。其申办程序如下：

1、可行性研究报告或项目建议书报批之前,要向规划局申报规划要点,规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见，作为发改委进行批复时的参考依据。

2、可行性研究报告批复后（即项目工程立项），向规划局申报项目定点，规划局签发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地位置、面积、范围等提供具体意见。

3、规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计部门进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。规划方案设计完成后,向规划部门提出审查申请。

4、拟定的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据和取得建设用地规划许可证的必备文件。

5、依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证。建设用地规划许可证该证是取得土地使用权的必备文件。

6、申请颁发建设工程规划许可证,是在项目列入正式计划后,申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合规划要求的最后程序, 建设工程规划许可证是申请颁发建设工程施工许可证的必备文件。

(四)环评程序

建设项目经环保部门同意后方可开工建设。根据《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（国办发〔2007〕64号）要求，实行审批制的政府投资项目，项目单位首先向发展改革等项目审批部门报送项目建议书，依据项目建议书批复文件分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地预审和环境影响评价审批手续。

实行核准制的企业投资项目，项目单位分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地预审和环评审批手续。完成相关手续后，项目单位向发展改革等项目核准部门报送项目申请报告，并附规划选址、用地预审和环评审批文件。

实行备案制的企业投资项目，项目单位必须首先向发展改革等备 2 案管理部门办理备案手续，备案后，分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地和环评审批手续。

（五）征地拆迁程序

征地是指项目建设用地为集体土地时,要按照土地管理法和国土部等规定的程序和报请有批准权限的政府审批以后,对集体土地及地上物等依法进行补偿后，将集体所有的土地转为国有土地的行为。

拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为工程建设项目需要,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,对被拆迁人依法进行补偿、安置的行为。

征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后向建设项目所在地的县级以上国土局提出征地申请，由国土局依照法定程序的补偿标准将集体土地转化为国有土地再出让给建设用地单位的过程。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件。

(六)工程建设程序

工程建设阶段，是指建设工程项目从列入施工计划时起，直到项目施工全部完成,通过竣工验收，使之符合设计要求的过程。

在完成项目规划程序及具备开工条件后，向县级以上建设行政主管部门提出开工申请,领取报建证;与自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）市政相关部门洽谈签订协议,支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工后，由建设单位、施工单位、设计单位、消防、人防等职能部门进行竣工验收，交付使用。

二、关于用地批准文件的几点说明

建设项目需要使用建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。

在实际审查操作中，商品房开发项目、一般固定资产建设项目（如建设单位的办公用房或厂房购建等）用地批准文件较为清晰，其中通过有偿方式取得国有土地使用权的应提供国有土地使用权证（或房地产权证），划拨取得的应提供《国有土地划拨决定书》。在审查用地合法性手续时，应注意下列问题：一是用地范围。在土地平面图上，会标明土地的位置及四至。在审查土地证时应确定开发商所售房屋是否 建在土地使用范围之内。二是土地使用权出让金是否已交清。只有全部缴纳了土地使用权出让金，才能取得国有土地使用权证（或房地产权证）。

基础设施类建设项目由于涉及用地范围、用地性质、用地审批环节复杂，故在此予以重点说明。

（一）建设用地预审

建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。建设项目可行性研究论证时，政府土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。项目建设单位开展前期工作时要提出用地预审申请，由政府国土资源部门依法对建设项目用地进行审查。预审意见是建设项目批准、核准的必备文件。项目建设单位向政府投资主管部门申报建设项目时，必须附国土资源部门预审意见；凡不符合土地利用总体规划、没有农用地转用计划指标的建设项目，不能通过项目用地预审。未经预审或预审未通过的，政府投资主管部门不予批准、核准或备案建设项目。不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。

（二）建设用地审批（详见附件：项目建设用地审批说明）

1、任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。

2、在建设项目征用下列土地时，需报国务院批准：

（1）基本农田；

（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；

（3）其他土地超过70公顷的。

3、建设项目需要征收农用地的，应当先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内 批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当另行办理征地审批。

4、农用地转用和土地征收的审批权在国务院和省、自治区、直辖市人民政府。各省、自治区、直辖市人民政府不得违反法律和行政法规的规定下放土地审批权。严禁规避法定审批权限，将单个建设项目用地拆分审批。

（三）国务院审批用地的程序

需要国务院审批的建设项目用地，由省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门按照有关规定，拟定建设用地请示，并附对市、县人民政府拟定的农用地转用、补充耕地、征用土地和供地方案的书面审查意见，报省级人民政府同意后，由省级人民政府将建设用地请示呈报国务院，同时抄报国土资源部。

国土资源部在综合国务院各有关部门意见的基础上，依据国家土地管理法律、法规和有关规定对建设用地进行审查，并提出意见。对建议批准的，形成审查报告，呈报国务院审批；对不予批准的，由国土资源部行文将建设用地请示退回报文的省级人民政府，并报国务院备案。

建设用地经国务院批准后，由国土资源部负责办理建设用地批复文件，批复有关省、自治区、直辖市人民政府，并抄送国务院各有关部门，批复文件中注明“经国务院批准”字样。其中，按有关规定应缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，在缴纳后，方可办理建设用地批复文件。

（四）基础设施类贷款中用地合法性手续审查中的注意事项

通过上述分析，可以看到，在建设项目从立项到开工的过程中，涉及用地办理手续的共有二个环节，一是在项目立项阶段的土地预审环节，二是在立项后办理的建设用地审批环节。其中建设用地审批环节相比土地预审环节更能反映建设用地手续是否合法合规，是建设用地审批的最终环节。由国务院或有权审批的各级政府（或职能部门）核发的《建设用地批准书》或其他批准文件为建设项目的必备合法性手续，在审查中应予特别关注。

（信贷管理部供稿）

第三篇：小微企业贷款中的财务分析技巧

小微企业贷款中的财务分析技巧

对于银行的信贷决策来讲，由于有较为标准的抵押物作风险保障，使得信贷评审过程中的财务分析沦为辅助手段。而小微企业信用贷款决策，尤其是额度较大的贷款决策，却不得不倚重系统性的财务分析。所以，财务分析在小微企业信贷评审过程中居于核心地位。但由于小微企业经营管理不规范，尤其财务管理更为甚。通常小微企业出于避税、逃税的目的，致使财务信息不完善、不健全。此外，企业家的财务管理理念通常表现为“锅里烂”，加之财务人员业务素质较低所表现出来的能力差距，使得小微企业的财务管理系统表现为不健全、不规范。这样给外部机构评估其财务状况带来了较大的困难！

小微企业信用贷款难就难在弄不清楚财务状况。所以才有基于逻辑检验的IPC审贷技术，所以才有基于银行流水的授信技术。近年来由于这两种审贷技术较容易掌握，故此以这两种审贷技术为评审工具的微贷（50万以下）模式大行其道，本质上两种审贷技术都属于模糊授信模式，因为看不透，所以不能给予较大额度授信。而大额信用贷款模式则要求评审人员必须详细了解企业的经营状况和财务状况，从而审慎的给予较大额度的授信支持。本文根据多年小微企业大额信用贷款实践经验，结合银行授信理念与微贷审贷技术，创新性提出大额信贷财务评审框架与方 1 法，为小微企业大额信用贷款商业模式财务评审提供解决方案，欢迎同业达人互动交流。

一、大额信用贷款本质对财务评审的要求

笔者在其他文章曾系统论述，小微企业大额信用贷款本质上是基于企业经营能力发放的贷款，是略带投资色彩的贷款，因为信用无抵押，所以还款保证本质上来源于未来的经营成果，所以授信决策依赖于对企业经营能力的判断，严格的讲，甚至是依赖未来的经营能力，所以必须判断企业历史的经营能力和当前的经营能力。历史的经营能力通过净资产累积情况加以反映，当前的经营能力通过当前的净利润水平加以反映。这样大额信用贷款的授信决策就必须要求评审人员基本掌握企业的财务状况。

按照重要顺序来讲，要通过财务评审得出以下结论：

（1）企业的利润状况怎么样？利润规模和利润率如何？信贷资金是否帮助客户创造了增量价值进而获得合理的回报。

（2）企业的净资产有多少？历年经营利润累积表现在哪里？由于具体的授信决策总是依赖于净资产判断和净利润判断进行权衡的，所以对上述两个问题的系统性、有依据的回答成为授信决策的核心。

2（3）企业的资金流动性如何？是否有充足和及时的还款来源作保障。相对于前两个核心问题，对流动性的考查成为了辅助问题。

一笔信用贷款的授信决策基本上依赖于上述三个问题的系统性回答。

第一，对于净资产的评估，需要了解企业以及企业家个人的资产负债情况，实际上是汇总了企业资产负债表和个人资产负债表之后得出的结论。显然净资产越高的企业越值得信赖。

第二对于净利润的评估，需要了解企业近年与当期利润状况，进而预测未来的利润状况，从授信边界的角度讲，就是要判断在没有足够的净资产作保障的前提下，依赖净利润状况是否可以给予授信呢？当然要系统的回答净利润问题，静态上我们需要了解企业的收入、成本费用，动态上我们需要了解企业有多少营运资本，以什么样的速度和效率在进行周转，即动态解读净利润的生成过程。显然利润状况越好，或者获利能力越强的企业越值得授信。

第三，对于现金流的评估，需要了解企业的资金流动情况，从筹资性和经营性现金流入手分析在预期期限内贷款是否能够得到相应的流动性支撑。显然经营性现金流入比融资性现金流入更好，流动越快信贷越安全。

尽管一笔贷款是否授予还要考察业务营运状况和企业家以及其他方面的信息，但是对于财务分析的要求则至少要回答上述三个问题。现实中，系统的财务分析发挥的作用并非只在贷前决策，在贷后管理中动态监控企业的财务变动情况更为关键。所以在大额信用贷款商业模式的风控框架内，甚至还可以依据上述财务判断将企业进行风险评级，进而采用不同的风控措施与监控手段。关于小微企业风险评级以及贷后管理相关内容将另文阐述。

二、对净资产的评估

对净资产评估的目的之一是了解企业净资产的规模与构成；目的之二是排查企业隐瞒负债以及资产抽离的风险。由于小微企业股权单一性和家族性，小微企业的资产既包括企业资产又包括企业家个人资产。因此财务上必须将企业的资产负债状况和个人资产负债状况结合评价。

要看企业的总资产有哪些？多少土地、厂房、设备、在建工程？多少存货、应收与应付？多少银行负债？多少非银行负债等？个人的房产、车产以及其他大额资产及其附带的负债状况如何？

在上述信息综合后给出企业的净资产状况，结合大致的企业利润进行权益检验，如果历年经营利润累积与负债总和大于总 4 资产，那么说明企业可能存在资本抽离，或者进行其他项目投资，或者经营中曾有过大额亏损。如果历年经营利润累积与负债总和小于总资产，则说明企业还有其他负债没有公开，这种隐瞒负债是信用贷款最忌讳的风险根源。上述信息通常不会从一张资产负债表中得到全部答案，所以需要财务评审人员结合资产负债表与相关凭证或实物全面收集、综合分析。财务人员需要有较强的分析与推理能力才能逐渐把握企业资产全貌，涉及工作技巧的内容不在本文详细阐述。

这里只强调一点的是，静态的分析通常只是基础分析，动态的分析才能得出更有力的结论，所以结合资产负债生成时间解读资产的累积情况极为重要，往往可以解释企业大额资产运用与资金缺口的产生，使综合结论更有说服力。例如，如果发现企业近期有大额负债增加，而企业资产的购置时点与负债时点不匹配，说明负债资金并未用于相关资产的投资，那么资金很可能被挪作他用，并且不愿意公开具体用途，或负债资金被用于偿还其他隐瞒的负债了。净资产对授信的正相关效应不是一成不变的，很多情况下是要加以修正的。首先，净资产规模大小是相对于负债规模而言的，这是从相对的角度评估净资产的风险保障作用。例如权益负债率较高的企业，很可能已经达到负债边界，这时净资产虽然达到一定额度，但高额负债总是授信决策需要关注的风险点。其次，还要看企业的再融资能力，以此作为衡量负债是否达到边界的标准。通常随着负债率增加企业的再融资能力逐渐减 弱。此外，还要对净资产进行流动性修正，显然净资产表现为应收、库存性质的流动资产比沉淀在厂房和设备中的固定资产具有更好的债权保障作用。尤其对于净资产形态主要表现为在押土地、厂房的残值时，其流动变现性较差，因此净资产的保证作用是要打较大折扣的。当然，在净资产具有信贷支撑的条件下，授信通常可以放松对净利润的要求，但这通常是需要企业具有较好流动性作为辅助条件的。通俗的讲，对于有一定经营历史的企业，如果历史经营成果清晰可见，即使短期内赢利状况不是很理想，只要企业流动性有保障，可以给予一定的授信额度。

三、对净利润的评估

对净利润评估的目的是了解企业近期与当期的经营成果。按照评估顺序，首先是营业收入验证，其次是成本、税费验证，最后得出企业大致的经营利润。小微企业的业务按照是否开具发票划分为开票收入和非票收入，前者比较容易得到验证，非票业务则需要结合相关业务单据和银行对账单加以核实验证。小微企业业务流程相对简单，因此在短时间内结合经验数据可以得出企业大致成本，这里通常需要评审人员了解企业成本结构，依据主材采购量进行推算。至于销售费用、管理费用和财务费用，则需财务评审人员结合损益表与原始单据查验核实。验证上述数据之后，财务人员大致可以掌握企业的实际利润状况。

对小微企业利润的验证还要考虑到小微企业不进账的隐性收入，比如加工行业的废料收入、商贸行业厂家的政策支持等，这样才能反映企业的真实利润水平。上述思维是正向的分析思维，此外还可以采用逆向思维，通过考察企业近期大额支出具体流向逆向验证企业经营利润，例如企业购置土地、厂房、关键设备或个人房产等等，都可以部分反映企业利润的情况。

具体授信决策中净利润评估结论通常作为企业的准入门槛。净利润水平可以分为净利润绝对规模和净利润的相对比率两层含义。两层含义相结合才能判断企业的盈利能力。原则上，我们希望对那些盈利能力强的企业进行授信，即我们希望信贷最终能够带来双赢结果。所以评审人员要大致测算企业的净资产收益率，并且比较净资产收益率和贷款利息高低，并期望能够得出收益可以覆盖成本并有可观剩余的结论。盈利能力是判断一个小微企业是否能够成为长期合作客户的重要依据。授信前提是可以允许企业短期内经营状况不佳，不能容忍企业经营状况持续下滑。所以企业经营持续下滑也是实际工作中需要重点监控的风险点。

当期净利润通常还可以作为考量企业信用贷款总体授信量的一个参考指标。当信用贷款总量超过企业当年净利润时，意味着企业资金计划已经处于寅吃卯粮的状态。对小微企业而言这已经是通常意义上的信贷边界了。因为小贷公司主营业务通常都是短期流动性贷款，企业一旦开始寅吃卯粮，意味着短期流动性危 机。尤其是对于净资产较小的企业，如果利润状况恶化，短期流动性危机意味着整体性经营危机已经为期不远了！

四、经营情境细分与授信决策

基于两个核心的财务判断，可以将小微企业的经营情境进行细分。给定净资产与净利润的基本定义，结合行业平均水平，大致可以划分净资产和净利润的高低情境。这样可以以净资产和净利润为横纵坐标划分出四种细分的经营情境。

情境一：“高净资产和高净利润情境”简称“双高净情境”，通常是有一定经营历史的企业，主营业务有较强的盈利能力，这类企业进入稳定期，业务规模和利润水平都具有一定的稳定性；

情境二：“低净资产和高净利润情境”简称“低资高利”情境，创业时间较短，净资产累积较少，但是主营业务利润情况较好，有较强的盈利能力，尚处于成长期的企业；

情境三：“高净资产和低净利润情境”简称“高资低利”情境，通常是成熟期或者刚刚走入衰退期的企业，伴随着市场变化和竞争加剧，企业的盈利能力减弱，利润水平随见走低，典型的代表就是那些已经度过鼎盛时期的昨日黄花；

情境四：“低净资产和低净利润情境”简称“双低净”情境，典型的衰败末期的企业，企业盈利能力已经严重弱化，甚至亏损，企业净资产也在负债攀升过程中消散殆尽。如图一所示。

小微企业大额信用贷款本质上就是基于经营能力的贷款，因此将授信决策纳入到经营情境细分框架下进行考量，使得授信决策过程更加有的放矢。

（1）对双高净的企业授信，面临的约束条件就相对较为宽松，风险把控主要表现为对企业投资行为的实际效果进行跟踪监控，如果投资达预期可以适当加大授信额度，反之则逐步缩小授信额度；

（2）对高资低利情境的企业授信，则要高度关注企业的经营状态以及资金流动性，因为企业虽然有历史累积，但是已经在走下坡路，这时候对授信额度控制不住，容易被企业绑架为投资者角色，所以对高资低利企业的授信应该谨慎控制额度，确保企业流动性能够支撑授信额度得到安全性保障。值得强调的是，大多数小微企业都逃不过终将衰败的宿命，这也符合企业生命周期理论揭示的企业成长规律，从这个角度讲，风控人员必须建立较强的离场意识，一旦发现企业正在步入难易逆转的衰败进程，应及时采取风控措施并逐步撤出。

（3）对低资高利的企业授信，由于没有较多的净资产作风险缓释，所以必须严格依据企业经营现状进行谨慎授信，授信额度密切关联企业短期经营利润，同时要求流动性可以提供支撑。对这类企业更为谨慎的授信依据是企业的净营运资本。只要企业的净营运资本相对信贷额度有一定安全保障，加上缩短授信期限的控制，信贷的安全性是有保障的。企业也会有较强的守约意愿，因为这种没有较多资产累积且经营期限较短的企业在融资市场上几乎拿不到传统性质的信贷融资。

（4）对双低净的企业来讲，信用贷款就面临较为严格的约束条件，通常的建议是不应对这类企业进行授信，即使授信也必须增加其他风控手段，增加保证人或者控制资金专款专用、专款专回。

上述基于经营情境细分的授信逻辑并非是全息的授信指南，其中四种情境的细分也只是描述了企业经营状态中的四种常态，大多数产生借款需求的企业都是处于两种常态中的过渡情境，因此授信决策就应该具体案例、具体分析，不应过于强调授信模型导致决策僵化。小微企业成长过程中的投资行为可以按照投资额度大小划分为稳健型滚动投资和激进型集聚投资。无法僵化的评价两种投资行为哪种更佳，从信贷角度讲当然偏好稳健的滚动投资，但从企业家角度讲，没有激进型集聚投资行为企业又很难有跨越式成长，这一点可以用“高风险、高收益”的商业逻辑加以解释。例如低资高利的企业如果不能抓住一两次机遇进行跨越式成长是很难成为高资高利的企业的。现实中又恰恰是在企业进行激进型集聚投资阶段，企业产生较大的资金缺口，这就要求评审人员必须对企业的投资行为进行可行性研究，进而给出能够平衡风险性和收益性的信贷决策，这也是信用贷款的竞争优势和魅力所在。

四、更为谨慎的授信依据---净营运资本

小微企业的银行贷款几乎全部是一年内的短期贷款，所以对小微企业来讲营运资本减去所有负债就是财务意义上的净营运资本。营运资本是企业中流动性最强的资本，因此净营运资本成为对短期流动性贷款最佳的风险缓释标的。企业净营运资本较大说明企业短期偿债能力较强，净营运资本较小甚至小于零则说 明企业短期偿债能力较弱，如果没有筹资性资金流入，必将面临短期流动性危机。实践中应以信用贷款总额不超过净营运资本1/3或1/2为宜。

净营运资本是一种更为谨慎的授信决策依据，通常不应应用在高资情境中，不应应用在经济形势上行区间。所以实践中将净营运资本定义为偏于谨慎的修正指标更为合理。在常规的净资产和净利润评估较为纠结难以给出明确结论的情境下，应用净营运资本进行最终的授信决策，未尝不是一种理性的选择。此外，对于不能全面考察的企业或者初次合作的企业，也适用净营运资本作为决策依据。

值得强调的是，对净营运资本的评估与验证是建立在流动性匹配度前提上的。如果企业的库存中有历史形成的呆滞库存，要通过有效的库龄分析加以剔除；如果企业的应收账款中有长期不能回收的坏账，要通过审慎的账龄分析加以剔除；应付账款和其他应付款中也要剔除长期挂账的金额，尤其是关联公司或者股东借款，不应计算在负债之内；其他应付款中属于借款性质的要归集到负债总额中。总之要回归净营运资本流动属性上验证其确切数额，进而制定科学的授信决策。

五、对资金流动性的评估

对企业流动性评估的目的在于确定可靠的还款来源，通常的做法是从银行对账单分析开始，结合企业业务与融资发生的时点，进行大额资金流动查验分析。对银行对账单的查验即是验证营业收入、发现隐瞒负债的常规手段，又是评估企业资金流动性强弱，确定还款来源的主要依据。首先，小微企业几乎没有投资性现金流入，多数只有投资性现金流出，所以从评估流动性和确定还款来源的目的出发无需更多关注投资性现金流入，但是需要结合企业的实际投资行为将授信期内必须支出的投资资金纳入到流动性分析中。其次，结合企业的业务计划、进度与上下游结算规律分析经营性现金流，尤其是经营性净现金流入。再次，结合企业短期的融资计划、进度以及相关金融机构授信放款规律分析筹资性现金流，尤其是筹资性净现金流入。最后将三种现金流综合评估，明确信贷的第一还款来源和第二还款来源。偏于谨慎的授信要做到：第一还款来源相对充足，第二还款来源有保障。对债权人来讲，流动性是安全性的前兆属性。反映在授信企业身上就表现为企业流动性紧张、恶化是带有预兆性的现象，应该给予及时关注和针对性措施调整，在安全性得到保障前提下讨论流动性。对高资情境企业流动性的信贷意义较弱，但对低资情境企业流动性则具有较强的风险前兆警示意义。过于强调流动性会降低收益性，弱化流动性约束会危机安全性，所以评估人员应该结合具体的案例情况，加以具体分析，同样将流动性评估作为授信决策的一个修正指标，在合适的情境下加以应用。此外企业流动 性评估受系统性风险影响较大，流动性分析作为授信决策的修正性指标，其衡量尺度不是一成不变的，应根据宏观经济环境的总体流动性变化趋势及时进行调整。

六、财务评价与业务评价的有机结合

财务和业务从来都是同一事物的两个方面，所以财务评估过程中要有机的结合业务实际状况进行查验。结合资产实物查验负债；结合销售、交货工作进展查验应收账款；结合采购和销售查验库存；结合主材采购推算成本与营业收入；结合客户与渠道评价流动性。财务评价与业务评价既是高效评审的技术要求，也是综合授信决策的整体性要求。企业本身就是一个有机整体，小微企业因为企业家与企业之不可分割性尤为如此，因此即便是单一维度的财务分析，若要结论确凿，必须结合业务与企业家等其他主要线索综合分析。

七、结束语

综上所述：小微企业信贷决策中的财务分析是以净资产和净利润评估为切入点，依据“两净判断”，建构企业经营情境，结合企业成长规律，分析企业经营现状的。继而将财务分析、业务分析与企业家分析有机结合，综合判断企业经营能力。结合案例具体情况，利用企业流动性分析和净营运资本分析两个修正性工具，制定最终的授信决策。小微企业大额信贷模式是小微金融领 14 域的创新模式，评审与风控技术居于创新的核心地位，小贷公司只有不断结合实践，不断深化、完善、优化相关的风控技术，才能确保经营的持续性。所以有志于在此模式下安身立命的企业家，应高度关注评审、风控技术的提炼与提升，唯有技如庖丁，方能游刃有余！

第四篇：酒店管理财务财务分析固定资产净额(叶予舜)

酒店管理财务财务分析固定资产净额

固定资产净额

 固定资产净额的账务处理

固定资产净额(Net Fixed Assets)

 什么是固定资产净额

资产负债表中的固定资产合计数包括四个项目：固定资产净额、工程物资、在建工程和固定资产清理。

固定资产净额是固定资产原值减累计折旧再减减值准备后的差额。固定资产净额的账务处理

一般来说，固定资产原值应当按照其取得时的实际成本入账。但是由于固定资产的来源渠道不同，其价值构成的具体内容也有所差异，现行会计制度对固定资产的价值构成作了明确的规定：

(1)企业购臵的不需要经过建造过程即可使用的固定资产，按实际

支付的买价加上支付的场地整理费、装卸费、运输费、安装费、税金和专业人员服务费等作为入账价值。

(2)自行建造的固定资产，按建造该项资产达到预定可使用状态前

所发生的必要支出作为入账价值。

(3)投资者投入的固定资产，应以投资各方确认的价值作为入账价

值。

(4)融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产原账面价值与最

叶予舜二〇一三年十二月十四日星期六

低租赁付款额的现值两者中较低者作为入账价值。

(5)在原有固定资产的基础上进行改建、扩建的，按原固定资产的账面价值，加上由于改建、扩建而使该项资产达到预定可使用状态前发生的支出，减改建、扩建过程中发生的变价收入作为入账价值。

(6)企业接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费作为入账价值。如涉及补价的，按以下规定确定受让的固定资产的入账价值：

1)收到补价的，按应收债权的账面价值减去补价，加上应支付的相关税费作为入账价值。

2)支付补价的，按应收债权的账面价值加上支付的补价和应支付的相关税费，作为入账价值。

(7)以非货币性交易换入的固定资产，按换出资产的账面价值加上

应支付的相关税费作为入账价值。如涉及补价的，按以下规定确定换入固定资产的入账价值：

1)收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支

付的相关税费减去补价后的余额，作为入账价值。

2)支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费和

补价，作为入账价值。

(8)接受捐赠的固定资产，应按以下规定确定其入账价值：

1)捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费作为入账价值。

2)捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其入账价值：

a.同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为入账价值。

b.同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠的固定资产的预计未来现金流量现值，作为入账价值。

3)如受赠的是旧的固定资产，按照上述方法确定的价值，减去按

该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。

(9)盘盈的固定资产，按同类或类似固定资产的市场价格，减去按

该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。如果同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按该项固定资产的预计未来现金流量现值，作为入账价值。

(10)批准无偿调入的固定资产，按调出单位的账面价值加上发生的运输费、安装费等相关费用，作为入账价值。

(11)固定资产的折旧是指固定资产在使用过程中，逐渐损耗而消失的那部分价值。这部分损耗掉的价值，应分摊计入各期成本。

(12)关于固定资产的折旧方法，《企业会计制度》允许企业在以下四

种方法中选择：平均年限法、工作量法、年数总和法和双倍余额递减法。

(13)固定资产发生损坏、技术陈旧或其他经济原因，导致其可收回

金额低于其账面净值，这种情况称之为固定资产价值减值。

(14)企业的固定资产在使用过程中，由于存在有形损耗和无形损耗

以及其他的经济原因，发生资产价值的减值是必然的。

(15)如果企业的固定资产实质上已经发生了减值，应当计提减值准

备。当存在下列情况之一时，按照该项固定资产的账面价值全额计提固定资产减值准备：

1)长期闲臵不用，在可预见的未来不会再使用，且已无转让价

值的固定资产。

2)由于技术进步等原因，已不可使用的固定资产。

3)虽然固定资产尚可使用，但使用后产生大量不合格品的固定

资产。

4)已遭毁损，以至于不再具有使用价值和转让价值的固定资产。

5)其他实质上已经不能再给企业带来经济利益的固定资产。

(16)已全额计提减值准备的固定资产，不再计提折旧。

第五篇：2016年上半年安徽省公路造价师《计价与控制》固定资产投资贷款还本付息估算模拟试题

2016年上半年安徽省公路造价师《计价与控制》固定资产投资贷款还本付息估算模拟试题

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）

1、下列（）结构层不宜用做高等级公路基层。A．石灰土 B．二灰碎石 C．水稳碎石 D．级配碎石

2、双代号网络计划中，同一个结束节点的各工作，__。A．最早开始时间相等 B．最早结束时间相等 C．最迟开始时间相等 D．最迟结束时间相等

3、桥涵工程的荷载试验费用由__估定，以暂定工程量的形式按总额计入工程总价内。A．业主 B．招标人 C．施工单位 D．监理工程师

4、土木工程施工合同通用条件规定，属于__的情况，承包商可以获得工期展延。①业主延误施工现场移交；②监理工程师延误图纸移交；③不利施工的自然条件或障碍影响；④增加合同外的施工项目；⑤暂时停工 A．①②④ B．①③⑤ C．①②③④ D．②③④

5、如果小王被评为“村养殖大王”，则小赵就不能被评为“村养殖大王”。现在，小王没有被评上，则小赵（）被评为“村养殖大王”。A．没有 B．不能 C．一定 D．可能

6、工程成本是由__组成。

A．直接费、其他直接费、现场经费 B．直接费、管理费、利润、营业税

C．直接费、其他直接费、现场经费、间接费

D．直接费、其他直接费、现场经费、间接费、利润、营业税

7、当出现招标文件中的某项规定与招标人对投标人质疑问题的书面回答不一致时，应以__为准。A．招标文件中的规定

B．现场考察时招标单位的口头解释 C．招标单位在会议上的口头解答

D．发给每个投标人的书面质疑解答文件

8、挡土的应力传递路径是__。A．围檩(圈梁)→围护墙→支撑 B．围护墙→围檩(圈梁)→支撑 C．支撑→围护墙→围檩(圈梁)D．围檩(圈梁)→围护墙→支撑→地基

9、我国《合同法》对__采用严格责任原则。A．缔约过失 B．违约责任 C．无效合同 D．可撤销合同

10、按照功能的标准化可以将其分为__。A．必要功能和辅助功能 B．基本功能和必要功能 C．过剩功能和不足功能 D．使用功能和美学功能

11、工程师对已经同意承包人隐蔽的工程部位施工质量产生怀疑后，要求承包人进行剥露后的重新检验。检验结果表明施工质量存在缺陷，承包人按工程师的指示修复后再次覆盖。此项事件按照施工合同的规定，对增加的施工成本和延误的工期处理应是__。

A．工期顺延，施工成本的增加由承包人承担 B．工期不予顺延，施工成本的增加由承包人承担

C．顺延工期，补偿剥露和重新覆盖的成本，修复缺陷成本由承包人承担

D．工期不予顺延，补偿剥露和重新覆盖的成本，修复缺陷成本由承包人承担

12、某建设项目的计算期为10年，基准收益率为10%，经计算静态投资回收期为7年，动态投资回收期为12年，则该项目的财务内部收益率__。A．FIRR＞10% B．FIRR＝10% C．0＜FIRR＜10% D．FIRR＝0

13、根据合同法，对免责条款无效表述不正确的是(。)。①因过失造成对方财产损失的；②因故意造成对方财产损失的；③因重大过失造成对方财产损失的；④造成对方人身伤害的；⑤造成对方财产损失的 A．①②④ B．②③④ C．①②③ D．②③

14、一般情况下，__应当由招标人完成。A．确定中标人 B．评标情况说明

C．对各个合格投标书的评价 D．推荐合格的中标候选人

15、速动比率指标是用于反映项目__。A．偿债能力

B．偿付流动负债的能力 C．财务风险程度

D．快速偿付流动负债能力

16、出口信贷可分为__两种。A．买房信贷和卖方信贷

B．货币信贷和物资(设备)信贷 C．买房信贷和物资(设备)信贷 D．卖方信贷和货币信贷

17、钻孔直径、倾斜率和__应符合要求。A．轴线 B．底面高程 C．深度

D．泥浆深度

18、台阶形式路基的每层台阶的高度及宽度为__。A．高度不宜小于30cm，宽度不应小于1.0m B．高度不宜大于30cm，宽度不应大于1.0m C．高度不宜小于30cm，宽度不应大于1.0m D．高度不宜大于30cm，宽度不应小于1.0cm

19、建设项目竣工决算应反映__全过程的全部实际的支出费用。A．从开工到竣工投产 B．从筹建到竣工验收 C．从开工到竣工

D．从筹建到竣工投产

20、桥涵工程中模板，拱架和支架工作应__。A．按实际工作量计量和支付

B．以监理工程师认可的工作量计量和支付 C．按施工方所报工作量计量和支付 D．不作计量与支付

21、抽样检验中出现的合格品错判将给__带来损失。A．监理方 B．检验者 C．业主 D．生产者

22、不属于公路项目的特点的是__。A．具有单项性和高投人性 B．具有隐蔽性和局限性

C．具有一次性与寿命的长期性 D．具有生产管理方式的特殊性

23、施工合同示范文本规定，当合同文件发生矛盾时，应按顺序进行解释。下列排序中正确的是__。

A．合同协议书、通用条款、专用条款 B．中标通知书、专用条款、协议书 C．中标通知书、专用条款、投标书 D．中标通知书、专用条款、标准

24、基层施工机械安全作业中，以下叙述错误的是__。A．装卸、摊铺及翻动粉状材料时，操作人员应站在上风侧

B．拌和过程中，拌和机不能急转弯或原地转向，严禁使用倒档进行拌和作业 C．自卸汽车与撒布机联合作业，应紧密配合，以防碰撞 D．除洒水车外，其他工程车辆驾驶室外不得载人

25、技术规范和其他技术资料2份。A．7 B．42 C．21 D．28

二、多项选择题（共25 题，每题2分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、工程质量政府监督管理的职能是__。A．建立和落实工程质量责任制 B．建立和完善工程质量管理法规 C．建设活动主体资格管理 D．工程承发包管理 E．控制工程建设进度

2、工程量清单的优点表现在__。A．管理简单 B．准确性高 C．适应性强 D．竞争性强 E．保险性好

3、下列__属于现场管理费定额项目。A．管理人员的基本工资和其他费用 B．现场管理用房屋的租赁费

C．现场管理用交通工具耗用的油料、燃料费 D．企业为筹集资金而发生的费用 E．临时设施费

4、按照FIDIC合同条件的规定，在__期限内承包商都有权提出索赔。A．合同签字日到发布开工令日 B．开工令日到颁发工程移交证书日

C．颁发工程移交证书日到颁发解除缺陷责任证书日 D．颁发解除缺陷责任证书日到结清单生效日 E．结清单生效日到提出合同争议日

5、__情况下，施工合同可以解除。A．双方经协商达成协议

B．由于不可抗力的作用无法实现合同目的 C．由于一方法定代表人的变动 D．由于一方违约，使施工合同履行成为不必要 E．当事人一方破产而确实无法履行合同

6、变更、终止民事权利、义务关系的协议。A．法人 B．自然人 C．其他组织 D．当事人

7、FIDIC合同条件下，如果承包商有理由拒绝和指定分包商签定合同时，监理工程师有权采取的措施是__。A．指定另一分包商 B．修改分包合同条款

C．发布“变更”指令，安排承包商自己去完成该项工作 D．解除合同

8、工程费用概算的内容包括__。A．研究试验费 B．建安工程费

C．建设单位管理费 D．预留费

E．设备工、器具及家具购置费

9、为了使施工单位熟悉设计图纸和工程特点，应组织设计单位向施工单位进行设计交底，设计交底的内容包括__。A．设计依据及参数 B．设计意图 C．结构特点

D．设计计算方法 E．施工要求

10、《公路工程国内招标文件范本》规定，工程承包合同中，解决合同争议的途径和方式有__。A．对合同进行公证 B．提交工程师处理 C．仲裁或诉讼

D．当事人友好协商 E．忍让

11、下列关于网络图和横道图的描述，正确的有__。A．网络图可以明确表达各项工作的逻辑关系 B．网络图直观、形象 C．横道图不能确定工期

D．网络图可以确定关键工作和关键路线 E．网络图可以确定工作的机动时间

12、申请建筑工程许可证的条件是__。

A．已经办理该建筑工程用地批准手续，或者在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证

B．需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求，或者已经确定建筑施工企业 C．有满足施工需要的施工图纸及技术资料 D．建筑合同书齐全，资金齐全

E．建筑资金已经落实，且法律、行政法规规定的其他条件也满足

13、按照FIDIC条款，下列事件出现后，承包商有权延长工期__。A．监理工程师延发图纸影响了施工进度 B．分包商违约

C．非承包商责任的暂时停工

D．承包商负责的风险发生导致工期延长

14、属于非法分包工程的情况包括__。A．将承包的全部工程分包给其他单位实施 B．将主要工程部分交给其他单位实施 C．承接分包工程后再分包出去

D．将工程分包给不具备相应资质的单位

E．按照合同约定将特殊专业工程分包给其他单位

15、工程费用支付包括清单支付和合同支付，以下属于合同支付项目的有__。A．计日工 B．动员预付款 C．迟付款利息 D．暂定金额 E．调整后的价格

16、在编制竣工决算时，计入新增递延资产价值的费用包括__。A．土地征用及迁移补偿费 B．项目可行性研究费 C．开办费

D．以经营方式租入的固定资产改良工程支出 E．土地使用权出让金

17、因设计变更，监理工程师下达了某部分工程的暂停令，使承包人的三台专用机械设备闲置，监理工程师对承包人的设备闲置损失可以按__方法来计算。A．机械设备的进出场费 B．机械台班费 C．机械折旧费

D．机械设备租赁费 E．机械设备燃料费

18、在施工过程中，承包人提出工程延期原因有__。A．监理工程师下达变更指令而导致工程量增加 B．承包人采用的施工方案存在缺陷 C．监理工程师未按时提供图纸

D．对已批准工程的重新检验结果不合格 E．分包人的干扰

19、工程中必须分摊的管理费用包括以下__。A．投标费用 B．施工机械费 C．行政办公费

D．上层机构管理费 E．保函手续费 20、在通常条件下，总监理工程师对__方面的权力一般不能委托给驻地监理工程师。

A．签发合同工程开工令 B．主持第一次工地会议 C．签发支付证书

D．签发分项工程暂停令

E．检验材料、设备的质量对已完成工程部位质量的确认或拒收

21、在FIDIC合同条件中，对于分包工程变更管理，下列说法正确的有__。A．监理工程师可根据总包合同对分包工程发布变更指令 B．承包商可根据工程进度情况自主发布变更指令

C．对分包商完成的变更工程的估价，应参照总包合同工程量表中相同或类似的费率来核定

D．若变更指令的起因不属于分包商责任，分包商可向承包商索赔

22、公路桥涵所用模板宜优先使用__。A．胶合板 B．木模板 C．钢模板 D．塑料模板

23、以下关于公开招标有关叙述有误的是__。A．公开招标是一种有限竞争方式 B．可以给投标人提供平等竞争的机会 C．投标人选择范围较广

D．可以选择最具竞争实力的承包商 E．对于一些专业性较强的工程尤其适用

24、按照《合同法》规定，与合同转让中的“债权转让”比较，“由第三人向债权人履行债务”的主要特点表现为__。A．合同当事人没有改变

B．第三人可以向债权人行使抗辩权

C．第三人可以与债权人重新协商合同条款

D．第三人履行债务前，债务人需首先征得债权人同意 E．第三人履行债务后，由债务人与债权人办理结算手续

25、路面结构组合设计应遵循的一般原则是__。A．路面等级和面层类型

B．满足各结构层承受行车荷载的要求 C．充分利用当地筑路材料

D．考虑结构层自身的结构特征 E．克服不利水温状况对路面的影响