商业地产开发详细全流程1（共5篇）

第一篇：商业地产开发详细全流程1

主要工作内容工作部门节点主要阶段主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门落实地块具体位置及周边情现状图发展中心况落实规划条件，了解限制性规划设计条件发展中心条件对地块现状、地质条件、是现场踏勘否有地下埋藏物等影响开发市场：实地踏勘地块，了解地块素质发展中心市场研究中心

土地信息收集的因素详细了解。了解地块周遍的商业、居住市场：对周边购买力、交通和商业状了解周边配套情况发展中心市场研究中心区、交通等情况况进行调研，了解基本情况了解地块所属区域的规划，了解该区域未来规划情对以后项目开发的影响和支发展中心况撑。同土地所有方进行接触，了了解地块的上市方式和解土地出让方式和土地款，发展中心土地款以及能否调整。了解当地的建安成本、土地初判政府收费项目和具体情成本测算发展中心况了解当地的房地产市场市场：了解周边项目的产品、售价和产品形式、开发周期的安排发展中心市场研究中心状况销售情况及开发进度现状图（四至电子文件）发展中心市场：深入理解周边居民状况、现有销售中心 市场研究中市场深度调研发展中心业态和项目状况，深入理解区域市场心市场：对周边消费群体和项目状况进行深入分析，对项目定位、客户定位销售中心 市场研究项目最终定位发展中心、业态定位和产品定位，对项目发展中心提出策略性建议土地深判可行性研究报告成本测算：针对多个方案进市场：协助进行成本、售价、利润率发展中心行初步成本测算、利润率分市场研究中心的平衡、运营部析及比选工程部 开发部 销开发周期及付款计划发展中心售市场：根据定位，对项目方案提出建发展中心项目方案确定市场研究中心议，确定最终方案、研发部现金流测算发展中心区域宏微观市场研究市场：协助提供区域市场研究报告发展中心市场研究中心项目招商报告（前期阶发展中心段）项目招商版盈利能力分析、运营部项目商业策划书发展中心财务中心作方式（招商阶段）第 1 页，共 22 页地获

主要工作内容工作部门节点主要阶段主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门财务中心、集团资管合作伙伴确定发展中心部明确合作伙伴、寻找合财务中心、集团资管作方式（招商阶段）寻找合作资金合作方案确定发展中心土部地财务中心、集团资管合作细节确定发展中心获部取财务中心、集团资管阶引资（商业计划书）签署战略合作协议发展中心部、综合管理部段合作公司成立及相关手续办财务中心、集团资管合作实施（实施阶段）发展中心理部、综合管理部投方案标项目方案确定发展中心投经济标确定土地上限发展中心竞争对手分析、确定土地上拍卖限、价格敏感性分析、制定发展中心投标、摘牌拍卖战术竞争对手分析、确定土地上挂牌限、价格敏感性分析、制定发展中心出价战术确定用地图、桩点坐标交纳政府净收益，契税，交获取土地签订土地出让合同发展中心法务 财务部、用地条件易费开发部发展部土地出让合同用地规划许可证出让金、交易费交费证开发部财务明开发部办理房地产开发资质预审表委托工程咨询资格机构编制开发部研发申请报告企业投资项目备案向项目备案机关提交申请报开发部告开发部建设用地规划许可证原地上物土地证登报声发展部明（原有土地证作废）土地补偿费（原户主需确权发展部交纳的土地使用费）开发部发展中心土地出让合同核定用地图、核定用地开发部相关图、规划地界坐标图发展部交费证明缴纳土地费用1：500现状地形图3份开发部（反楼座）第 2 页，共 页

主要工作内容工作部门节点主要阶段主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开发部研发详规发展部土地出让合同发展部交费证明缴纳土地费用开发部建设用地规划许可证开发部地籍图4份（薄膜图）办理土地证开发部土地登记申请书开发部土地确权来源证明文件申请人主体资格证明、开发部综管法人代表证明或个人身份证明市场：对项目定位的经营者、消费者

1、项目所在地房地产市场总体供求现状市场研究和投资者以及竞争项目进行深入理解销售中心

2、项目周边竞争性楼盘调查中心研究

3、项目所在商圈或临商圈主要商业业态分布状况市场：组织对重点商家的专向访谈和市场研究近商圈现状调研（商业、经营状况、经营特点、预招商中心专家论证会议，并提供相关资料中心部分）期发展方向区域市场调研竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期市场：对项目与竞争项目的比较进行

4、同期操作商业地产市场研究商业招商部、销售中提取数据库相关数据进行重专题讨论，了解投资者对项目的投资项目调查（商业部分）中心心点分析、竞争项目实地调研意向了解相关信息通过行业发展状况分析，消公建部分拟选业态种类费需求分析确定可开发公建市场研究确定、所选业态数量确部分业态种类。结合市场相市场：完成项目业态规划和落位招商中心、销售中心中心定关类型物业供求状况确定所选业态开发数量市场：结合控规指标等相关要求进行市场研究

商业招商部、销售市场定位、客户定位、产品定位、价格定位项目定位工作中心体系 商业策划项目定位经济测算研发部运营部

财务部市场：根据现金流要求和业态规划，市场研究开发计划制定合理的开发顺序和开发节奏，保销售

工程

商业中心障项目操作项目发展报告项目考核指标初定销管运营资金流 财务 工程、开发市场：结合项目定位和周边项目状市场研究明确产品设计思路况，对动线、主力面积划分等建筑设销售中心、招商中心中心计提出建设性意见设计前期明确设计院选择标准研发制定设计组织计划研发方案与设计院选择与合同签订研发运营部、法务部第 3 页，共 22 页

主要工作内容工作部门节点主要阶段主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标市场：结合业态规划和商家要求，提市场研究中心、销售研发准，及规划指标、环境指标的初订出有效建议，保障客户需求中心、招商中心对于初步测算的成本指标逐规划方案结合成本测算市场：结合规划方案测算成本、制定市场研究中心、销售步细化、结合市场调整售研发 运营的研讨及确定合理的售价和租金体系，保障利润率中心、招商中心价，确保预期利润率。规彩色总平面图（含经济指标）送规划预审开发部研发部划修建性详规成果开发研发方案设计组织设详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会开发部研发部计市政府）建筑平、立面功能效果阶市场：结合项目定位，对方案进行分研发

运市场研究中心、销售各部门共同商讨成本指标，及成本测算的研讨及确段逐步深化。析评价，合理优化成本结构营中心、招商中心定彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）开发部研发建筑方案报建图开发研发市场：结合项目定位和客户需求，对市场研究中心、销售景观概念方案设计及确定研发景观方案设计提出有效建议中心、招商中心市场：结合业态规划和商家要求，对市场研究中心、销售项目成本指标确定相关配套设施设备的种类、数量提出运营中心、招商中心建议指标确认阶段项目考核指标确定运营销管 工程年度考核指标调整运营销管 工程运营 工程管理部 法施工图设计院的选择与合同签定研发务制定建筑、综合管网、市场 ：结合项目定位和客户需求及经按产品型式不同提供建筑设景观施工图设计任务书验判断，参与建筑、景观规划和交工研发

运市场研究中心、销售计限额指标，提供景观限额（交工标准确定、建筑标准的讨论制定营中心、招商中心设计指标、景观限额指标确定）结构方案及设备选型研讨及确定研发工程

运营组织现场勘察，并提供地质地质勘察报告工程研发勘察报告总平面图研发放线图研发桩位图研发施工图设计组织施工图报建图研发消防、人防报建图研发施工图审查全图及计算书研发施工图成果编制典型楼座建安预算运营施工图会审研发工程

运营施工图全图研发第 4 页，共 22 页

主要工作内容工作部门节点主要阶段主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门编制典型楼座建安预算，建市场研究中心、销售安成本综合测算、分析、反市场：平衡成本和利润，优化方案运营部中心、招商中心馈并进行图纸优化综合管网方案设计研发开发景观扩初及施工图设计研发运营市场：平衡成本和利润，优化景观方景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化运营部市场研究中心案设计方案（含总平面方案）开发部研发申报表土地出让合同开发部发展中心修建性详细规划2份，电子文规划方案及市政方案送件1份（注：规划方案审定审开发部研发前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）申报单位（人）委托代理开发部的，需提交授权委托书建筑设计方案申报表开发部研发1/500现势地形图1份开发部土地出让合同开发部发展中心建设工程规划许可投资计划开发部证建筑设计方案2份（含建筑效建筑方案送审果、总平面、各层平面、立开发部面、剖面图等）、重要项目需提交模型申报单位（人）委托代理开发部的，需提交授权委托书投资计划开发部大配套开发部财务小配套开发部财务取得许可证研发消防证明开发部研发人防证明开发部开地名证明开发部工建设工程规划许可证开发部开规划局批复的项目总平图及电子文件开发部盘首层平面图开发部研发

工程现场工程放线按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告开发部

工程施工单位配合做记录、现场保护开发部 工程移交施工单位开发部研发 工程建设用地规划许可证开发部建设工程规划许可证开发部第 5 页，共 22 页

主要工作内容工作部门节点主要阶段主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书开发部工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同开发部建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足财务施工许可证施工中标价的1/3以上）建设项目年度投资计划（当年计划）开发部施工图审查开发部研发质量监督登记表开发部工程安全措施开发部工程安全施工措施登记表开发部工程营业执照开发部资质证书开发部《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》开发部年度投资计划开发部《建设工程规划许可证》开发部《建设工程施工许可证》开发部销售许可证公用基础设施配套证明开发部获取前期物业备案证明开发部物业基础工程形象部位达到正负零及图象文件开发部工程获取《面积计算成果表》销管项目总平面图开发部研发获取商品房网上销售数据录入合格证明开发部销管规划成果开发部企业投资项目备案大配套开发部移苗工程工程部、财务部、运临水、临电开发部营部临水、临电开发部工程平整场地工程施工组织方案工程研发

运营勘察工程运营

研发

法务桩基施工单位工程运营监理工程运营 法务招投标、签订合同土建施工单位工程运营

法务甲供材、分包商工程运营

法务沉降观测工程运营土建施工单位的公开招标及合同备案开发部工程

运营开工准备组织监理、施工单位一起对工程研发图纸会审施工图会审会同设计院进行会审，签定工程研发会审记录第 6 页，共 22 页

主要工作内容工作部门节点主要阶段主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门会同设计院进行技术交底，设计交底工程研发签定交底记录办理质检委托工程开发质量监督手续办理安全检查委托工程开发申办项目临时、永久路口的工程开发报建手续环卫、环保等相关手续申办项目临时施工用水、临工程开发时用电、排污手续办理施工人员暂住手续工程开发建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标开工工程研发施工放线桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置监理单位组织工程部、设计规划验线工程研发、开发、规划局验线试桩施工，确定桩基施工标工程研发准桩基施工桩基全面施工工程委托桩基检测单位工程桩基检测进行桩基施工质量检测，并工程提供桩基检测报告土方工程工程开槽支护工程工程降水工程工程开工地基备案工程研发地基处理工程混凝土垫层工程基础施工地下防水工程混凝土基础工程研发承建单位自评工程监理对验评资料审查、现场工程观感质量量测和检查基础验收备案监理组织相关部门验收工程研发签定建筑工程分部工程（基工程础）验收表核对全部设计变更、现场签基础处理竣工结算证及各项扣款的增减项造价运营工程。第 7 页，共 22 页

主要工作内容工作部门节点主要阶段主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门市场：根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广排期和阶段市场研究中心、销售产品策略性重点聚焦产品提出合理化建议，并策划中心中心、招商中心对销售人员进行讲解推盘策略确定市场研究价格策略进行销售底价的制定，进行价格把控销售中心、招商中心中心推广策略 企划项目销售、研发部招商策略：整合外部资源，根据项目销售需要，制定项商业策划商业招商目全程招商策略企划 商广告公司寻找及确定项目销售业策划制作公司寻找及确定企划企划 商确定外部资源策略公司寻找及确定项目销售业策划企划 商媒介公司寻找及确定项目销售业策划活动公司寻找及确定企划项目销售项目名称、组团名称企划项目销售 研发项目推广定位确定项目核心推广理念确定企划项目销售 研发SLOGON确定企划项目销售销售中心、策划中心logo确定市场、研发中心项目核心识别系统确定市场：寻找设计公司对方案进行设计销售中心、策划中心VI系统及延展方案确定市场、研发中心建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，市场：提供定位、产品、竞争能力等销售中心、招商中心亮相前项目知识培训付款方式，法律手续，销售市场多方面的培训、策划中心技巧等方面的综合系统培训。项目亮相前准备为实现项目宣传的最大化，企划部分卖场设立在合理地段设立商品房展示外卖场中心现场房型手册（亮相版）企划部研发部售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精神堡垒、企划 商工程、财务、项目销工地围档、吊旗、道旗、形业策划售、运营象墙、指示牌、资料架、展示架）第 8 页，共 22 页

主要工作内容工作部门节点主要阶段主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门样板间及样板环境指示说明企划 商工程 研发 财务、系统业策划项目销售、运营销售道具准备沙盘（概念）、户型单体模企划 商研发、项目销售型业策划入市前印刷品的设计、制作企划 商研发 工程项目 销售（概念楼书、房型图、DM单市场：提供宣传资料上的相关内容业策划法务、宣传海报等）项目周边主要道路设置醒目企划 商指示系统业策划企划 商（意向）派筹卡及纪念礼品业策划配备看房车及看房车的包装企划车管部销售部联动工作的准备进行联动单位的培训和包装（客资企划组）意向商家签约进驻意向书商业体系法务项目形象表情、主题、创意销售中心、招商中心策划中心表现确定、市场研究中心确定项目亮相方案市场：参与讨论，提出建设性意见销售中心、招商中心项目亮相细化方案确定策划中心、市场研究中心项目亮相媒体确定策划中心销售中心项目形象出街，媒介组合应用（户外、报纸、电视、电企划法务台、车体、电梯）项目亮相项目亮相新闻媒体新闻信息亮相企划新闻中心亮相庆典活动及产品推介会企划 商研发

项目销售的宣传和安排业策划房型、房号及面积对照表项目销售销售管理部 研发销售内部资料销控销管部市场研究中心、研发客户接待、客户问题汇总及反馈市场：对客户提出的相关问题的反馈项目销售中心、工程、开发等意向卡销售，客户梳理，意客户积累项目销售销售管理部 外卖场向销控制定，客户关系维护法务 工程

项目销售交工标准确定研发部开发

运营市场研究价格体系确定市场：制定价格体系销售中心中心销售管理房型附图研发部第 9 页，共 22 页

主要工作内容工作部门节点主要阶段主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门销售管理交工标准法务 工程 研发部合同准备销售管理小区摆位研发部合同、附加协议等文本审查销售管理法务确定部现场房型手册深化版及最终企划、商研发版业策划楼书，宣传海报、折页，物企划、商研发、物业公司业管理公约业策划项目开盘前准备购房须知，房型图，详细价企划、商项目销售 工程 研格表业策划发售楼处内外展示道具的统一企划、商开盘前销售道具准备更换（道旗、吊旗、背板业策划等）企划、商沙盘（细化景观及外檐）研发业策划样板间、样板环境的指示系企划、商研发统的数据更新业策划销控表及销控贴，认购书，企划、商销售管理部合同袋业策划户外媒体发布（项目形象及企划、商核心理念锻造与深化）业策划报纸媒体发布（项目形象及企划、商核心理念锻造与深化）业策划项目形象的提升及深化小众媒体及创新媒体发布企划、商（项目形象及核心理念锻造业策划与深化）媒介组合应用（户外、报纸企划、商开盘信息告知、电视、电台、车体、电业策划梯）销售管理银行大协议的签订财务中心部活动形式（演出

说明会发布会）与会人员（演艺名人

专家企划商业开盘开盘庆典活动项目销售

物业学者）策划告知途径（报广 海报 门开盘票 DM单）第 10 页，共 22 页

主要工作内容工作部门节点主要阶段开盘主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门明确合理流程，接待、回访销售管理客户转化、邀约客户,完成客户转协议财务

项目销售部、转合同工作回款落实销管部项目销售根据公司资金情况与项目进销售管理月度指标分解程，进行月度指标分解与调部整来电客户分析、来访客户分析、成交客户分析、未成交产品分析、聚焦销售重客户分析、滞销产品分析、项目销售企划部，销管部点、竞争项目动态关注，对项部目所处销售阶段进行准确判断和适时调整根据财务指标，产品情况，月度操作手册制定客户情况，制定月度的推广销售体系策略、销售策略和重大节点定期进行价格测算，与销售沟通，根据库存产品和聚焦销售管理价格监控及调整销售的重点及市场形势变运营部、项目销售部化，调整项目价格，实现项目利润最大化报纸媒体：树立项目形象，企划商业项目销售宣泄产品卖点策划户外媒体：强化项目形象，企划商业项目销售聚焦重大节点策划营销活动：维系老客户促进企划商业老带新，制造新闻热点烘托项目销售策划项目人气月度推广计划执行客户中心：通过公益性活动日常销售企划商业强化客户品牌忠诚度，加强项目销售策划项目口碑传播效应销售道具支持：楼书、客户企划商业通讯、生活手册折页、道旗项目销售策划、吊旗客户资源利用大客户，社区项目销售活动，置业推荐，物业推荐企划部部等工作带来大批意向客户外卖场客户到访销售本部企划部项目销售现场利用电话回访客户到访及接待成交工项目销售老客户，并进行客户接待成作部交工作第 11 页，共 22 页

主要工作内容工作部门作节点主要阶段主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门通过日常培训，提高销售人项目销售员的接待水平，现场通过电部话回访，邀约客户到访促成成交企划、商月度付款计划及支付运营部 财务业策划销售管理运营部 法务 销合作方合同签订部、企划售本部部销售管理制定回款节点，协调银行及财务回款部房管局保证按期回款运营部公司考核指标完成及调整销售管理部

财务月度指标考核市场：编制考核指标，指导下步工作运营部项目考核指标完成及调整市场研究中心销售管理清盘后项目各种资料移交清盘综合管理部部项目营销推广效果的监控、评估、修正，通过销售体系清盘项目销售、招商工作问例会、项目协调会、部门例销售体系题总结、汇报并存档会、各种主题总结会等形式商业体系进行工作总结，指导后期工作。审核施工方案、施工组工程织设计施工单位填报材料进场报验工程单材料进场验收三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建工程委产品质量认证）模板分项工程工程钢筋分项工程工程预应力分项工程工程钢筋混凝土工程混凝土分项工程工程现浇结构分项工程工程装配式结构分项工程工程混凝土结构子分部工程工程主体施工工程配套管线预埋核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天工程面层钢筋重要分项工程及隐蔽工程质量验收第 12 页，共 22 页

主要工作内容工作部门节点主要阶段主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门重要分项工程及隐蔽工地下室、裙楼、塔楼标准层程质量验收第一层的水暖电管线预埋；工程超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。图纸问题的发现及分析工程研发图纸问题解决设计变更工程研发

运营施工质量问题、事故的分析工程研发及调查施工质量问题、事故处处理方案的制定、审核、审理工程研发

运营工批程工程处理方案的实施建工程设计变更研发

运营设工程工程变更技术经济分析研发 运营变更签证工程变更工程工程变更申请研发 运营工程设计变更研发 运营工程工程进度的确认工程款支付工程工程款申请表审批运营、财务工程工程款支付财务工程施工单位自评监理对验评资料审查、工程现场观感质量量测和检查主体验收备案参与单位：工程部、研发、工程监理组织相关部门验收研发设计、监理、施工签定建筑工程分部工程工程（主体）验收表工程设计、研发定板研发

运营外檐装修材料确定工程施工样板制作工程材料确定研发

运营工程制定招标计划工程拟定投标单位运营编制招标文件工程确定材料招标技术要求运营甲供、甲分包材料招标工程确定定标原则运营工程考察投标单位运营工程招标、定标运营工程基层处理地面工程找平层工程面层工程基层处理防水工程防水层施工第 13 页，共 22 页

主要工作内容工作部门节点主要阶段主办部门工作内容防水协办部门工作内容主办部门协办部门面层砂浆工程基层处理工程抹灰抹灰工程排砖工程饰面板（砖）面砖安装工程研发勾缝工程型材加工工程内外檐装修安装窗框工程门窗安装窗扇工程封胶工程放线定位工程轻质隔墙隔墙砌筑及安装工程幕墙专业设计工程研发预埋件安装工程幕墙龙骨加工及安装工程幕墙面材安装工程封胶工程基层处理工程涂饰底料施工工程面料施工工程研发给水管道及配件安装工程室内消火栓系统安装工程室内给水系统给水设备安装工程管道防腐，绝热工程排水管道及配件安装工程室内排水系统雨水管道及配件安装工程管道及配件安装工程室内热水供应系统辅助设备安装工程防腐，绝热工程卫生器具安装工程研发卫生器具安装卫生器具给水配件安装工程卫生器具排水管道安装工程管道及配件安装工程辅助设备及散热器安装工程室内采暖系统系统水压试验及调试工程防腐，绝热工程变压器、箱式变电所安装工程成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制工程柜安装第 14 页，共 22 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门裸母线、封闭母线、插接式工程母线安装变配电室电缆沟内和电缆竖井内电缆工程敷设电缆头制作、导线连接和线工程路电气试验接地装置安装工程避雷引下线和变配电室接地工程干线敷设裸母线、封闭母线、插接式工程母线安装桥架安装和桥架内电缆敷设工程电缆沟内和电缆竖井电缆敷工程设供电干线电线、电缆导管和线槽敷设工程电线、电缆穿管和线槽敷线工程电缆头制作、导线连接和线工程路电气试验成套配电柜、控制柜和动力水、暖、电安装、照明配电箱（盘）及控制工程柜安装低压电动机、电加热器及电工程动执行机构检查、接线低压气动力设备检测、试验工程和空载试运行电气动力桥架安装和桥架内电缆敷设工程电线、电缆导管和线槽敷设工程电线、电缆穿管和线槽敷线工程电缆头制作、导线连接和线工程路电气试验插座、开关、风扇安装工程成套配电柜、控制柜和动力工程、照明配电箱（盘）安装电线、电缆导管和线槽敷设工程电线、电缆导管和线槽敷设工程电线、电缆导管和线槽敷工程线，槽板配线电气照明安装钢索配线，电缆头制作工程导线连接和线路气试验工程第 15 页，共 22 页

主要工作内容工作部门节点主要阶段主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门灯具、插座、开关、风扇安工程装建筑照明通电试运行工程成套配电柜、控制柜和动力工程、照明配电箱（盘）安装柴油发电机安装工程不间断电源的其他功能单元工程安装裸母线、封闭母线、插接式工程备用和不间断电源安装母线安装电线、电缆导管和线槽敷设工程电线、电缆导管和线槽敷线工程电缆头制作工程导线连接和线路气试验工程接地装置安装工程接地装置安装工程避雷引下线和变配电室接地工程干线敷设防雷及接地安装建筑物等电位连接，接闪器工程研发安装通信系统，卫星及有线电视通信网络系统工程系统，公共广播系统计算机网络系统，信息平台办公自动化系统及办公自化应用软件，网络工程安全系统空调与通风系统，变配电系统，照明系统，给排水系统，热源和热交换系统，冷建筑设备监控系统冻和冷却系统，电梯和自动工程扶梯系统，中央管理工作站与操作分站，子系统通信接口火灾和可燃气体探测系统，火灾报警及消防联动系火灾报警控制系统，消防联工程统动系统电视监控系，入侵报警系统，巡更系统，出入口控制安全防范系统工程（门禁）系统，停车管理系统智能化第 16 页，共 22 页

主要工作内容工作部门节点主要阶段主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门智能化缆线敷设和终接，机柜、机综合布线系统架、配线架的安装，信息插工程座和光缆芯线终端的安装集成系统网络，实时数据智能化集成系统工程库，信息安全，功能接口电源与接地智能建筑电源，防雷及接地工程空间环境，室内空调环境，环境工程视觉照明环境，电磁环境火灾自动报警及消防动系统，安全防范系统（含电视临近系统，入侵报警系统，巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系住宅（小区）智能化系统），物业管理系统（多表工程统现场计量及与远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、小区建筑设备监控系统、物业办公自动化系统），智能家庭信息平台风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处送排风系统理设备安装，消声设备制作工程与安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，防排烟防排烟系统风口、常闭正压风口与设备工程安装，风管与设备防腐同，风机安装，系统调试风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，除尘器除尘系统与排污设备安装，风管与设工程备防腐，风机安装，系统调试风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作空调风系统工程与安装，风管与设备防腐，通风与空调风机安装，风管与设备绝热，系统调试第 17 页，共 22 页

主要工作内容工作部门节点主要阶段主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作净化空调系统与安装，风管与设备防腐，工程风机安装，风管与设备绝热，高效过滤器安装，系统调试制冷组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷附属设备安制冷设备系统工程装，管道及设备的防腐与绝热，系统调试管道冷热（媒）水系统安装，冷却水系统安装，准凝水系统安装，阀门及部件安空调水系统工程装，冷却塔安装，水泵及附属设备安装，管道与设备的防腐与绝热，系统调试招标选定安装单位选型及招标工程提供电梯井道土建节点预埋件的设置、预留洞口的工程图设置指导电梯井道土建施工土建交接检验工程驱动主机工程电梯安装导轨，门系统，轿厢，对重工程（平衡重）电梯安装及调试安全部件，悬挂装置，随行工程电缆补偿装置，电气装置工程整机安装调试、验收工程会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改工程。整理竣工资料及竣工图工程施工单位提供《建筑工工程毛坯房竣工验收备程质量保修书》案组织销售、研发、运营工程、物业共同验收。报建委质监部门审定备工程综合管理部案与物业进行交接。工程物业第 18 页，共 22 页

主要工作内容工作部门节点主要阶段主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门土建、给排水、采暖、核对各栋口建筑面积，核对毛坯房竣工结算电气、空调、甲供材、全部设计变更、现场签证及运营工程各项分包工程结算各项扣款的增减项造价。土建整改工程土建工作面移交垃圾清运工程龙骨加工及安装工程吊顶封板工程洁具选型及招标工程运营、研发洁具洁具安装工程研发护栏和扶手制作与安装工程排砖工程饰面板（砖）面砖安装工程研发勾缝工程基层处理工程成品房装修涂饰底料施工工程面料施工工程研发橱柜招标工程运营、研发橱柜制作与安装橱柜设计工程橱柜安装工程工程门窗套制作与安装工程花饰制作与安装工程窗帘盒、窗台板工程选型及招标运营、研发暖气片安装工程暖气片安装研发裱糊与软包工程细部工程会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。工程整理竣工资料及竣工图工程施工单位提供《建筑工程质量保修书》工程成品房验收备案组织销售、研发、运营、物业共同验收。工程报建委质监部门审定备案工程综合管理部与物业进行交接。工程物业精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算运营成品房竣工结算工程排水开发运营 财务 工程热力、排水开发研发开发与供热办协调分级、寻开发找热源开发运营热力开发工程开发财务第 19 页，共 22 页

主要工作内容工作部门节点主要阶段主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开发销管、运营、财务开发物业开发研发开发研发开发运营自来水开发工程开发财务开发工程开发研发园林用水、换热站用水开发工程开发财务开发研发研发开发配套手续及施工开发物业中水开发工程开发财务开发工程开发研发研发开发开发专业局招标燃气工程开发财务开发工程开发开发研发视讯工程开发工程开发开发研发开发研发工程开发电力工程开发财务开发工程开发开发研发场站点位置开发部工程

运营排水、热力招标手续工程开发部 商业室外给水系统给排水与采暖工程开发部 商业室外排水系统工程开发部 商业室外供热系统配套施工工程开发部 商业室外供电系统电气工程开发部 商业室外照明系统第 20 页，共 22 页

主要工作内容工作部门节点主要阶段主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门室外智能化系统工程开发部 商业综合管网室外燃气系统工程开发部 商业停车场工程附属建筑围墙，大门工程研发收集站工程环境施工建筑小品，亭台，连廊工程研发景观道路工程研发花坛，场坪绿化工程研发排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电运营工程 开发竣工结算力、环境工程结算全部合同结算并做项目运营工程 开发 研发 销管结算稽核整体结算报告室内空气检测工程项目竣工验收报告工程 建设工程规划验收合开发部工程格证非经营性公建配套证开发部工程明供水、供电、供气、供开发部工程热、排水等配套证明住宅准入证土地使用权证书开发部地名管理部门批准的地开发部名文件小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片开发部工程4张、非经营性公建配比表）人防验收开发部工程规划验收开发部工程消防验收开发部工程

研发通水、通电开发部工程大配套验收开发部工程竣住宅准入证竣工验收备案通知书工程提供验收资料工入小配套验收开发部工程住供热验收开发部工程人防验收开发部工程销售管理工程质量保证书工程部住宅使用说明书研发工程 开发第 21 页，共 22 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门入住准备寄发《商品房交付使用客服法务 物业通知书》销售管理销售客户资料移交客服客服部协调地名办办理地名手楼牌标识开发部客服续物业用品储备物业物业接收钥匙、验物业工程房制定入住流程入住客服销管审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单销管

物业验房及交费办理入住物业收集反馈业主问题，并及时解决各种问题客服 验房问题汇总客服客服工程售后维修客服工程投诉处理客服工程装修管理施工资料整理及移客服工程交工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证开发工程 物业 客服供暖明，销管提供空房面积，财务提供资金缴纳空房费、工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带气开发工程

物业通煤气、点火、需要物业、客户协调业主、保证同期移交建筑物及相关资料客服物业整体移交物业售后研发中心、销售中心市场研究产品问题总结及反及市场：对项目产品进行总结、招商中心

工程中心馈移物业交销售管理区局办理初始登记手续工程

研发初始登记部销售管理为客户办理产权证前期手续物业 客服 财务产权证办理部开发销售管理部 研发分户土地证销售管理为客户办理土地证前期手续物业 财务土地证办理部第 22 页，共 22 页

第二篇：商业地产开发的一般流程

商业地产开发的一般流程

1、市场条件判断

开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。

该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的思考。

因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。

2、项目位置选择

商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。

商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。

3、判断可发展规模

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。

该项工作属于微观判断，很多咨询机构分析时使用的方法是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地可发展商业房地产项目的规模。

不同的咨询机构在进行上述分析时因为基础数据信息取得的渠道不同，分析结果可能有很大的不同。比如，有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时采用政府年鉴作为基础信息，并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设，该种分析方法有其优点，但缺点也是很明显的。某些以市场调查为主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场分析时充分发挥其优势，依靠其大量调查信息，建立全方位分析模型对项目的市场潜力进行分析判断，假设较少，结论更具有时效性。

个人认为最好是上述两种咨询机构的融合。

在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。

4、项目土地取得及政府许可

完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。

项目土地取得有两大标准：

1）、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。

2）、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。

5、项目定位细化

彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。

通常第四与第五步同时实施，在取地的过程中修正项目定位，在项目定位过程中取地工作已开始。

6、项目规划设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

一般开发商都委托外国的设计机构进行方案设计阶段的设计，委托国内设计单位进行初步设计及施工

图的设计。该种组合即可以降低设计成本，又可以保证设计质量。但必须要与国外设计机构明确方案设计的深度，否则方案设计的深度达不到应有的要求，国内设计机构将无法正确完成初步设计及施工图设计，或者尽管完成，但会有大量潜在问题遗留给开发商。

8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

9、项目方案的政府许可

指完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。

在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。

在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。

1）交通审批

交通审批指规划部门协助交通主管部门对该商业房地产项目的交通进行审批。通常需要委托专业交通研究机构进行项目的交通分析和研究，对商业房地产项目建成后对周边交通系统的影响及项目自身交通的组织进行方案设定及分析研究其可行性。交通条件及交通组织对于其成功运营起决定性作用。交通问题可以成为项目的障碍，也可以成为项目成功的瓶颈。对于商业房地产项目来讲，良好的外部交通环境会有效引导客流进入项目地来消费，否则会大大降低到访客户的数量；良好的内部交通设置可以避免交通堵塞，促进项目的内部交通循环。

2）消防审批

指消防部门对该商业房地产项目的方案设计根据国家的消防规范进行审查，最终确定该方案是否符合国家消防规范，是否可以予以批准的过程。如果消防部门最终否定了该项目的消防设计，那么将意味着前面所作的工作很大程度上需要返工，这将造成极大的浪费。一般来说，项目的设计方案和目前国内落后的消防规范之间存在冲突似乎是必然的事情，毕竟国内的消防规范很保守，而作为当今商业业态最复杂形式的商业房地产项目，不突破中国的消防规范的话，几乎不可能真正按照其应有的功能建设。面对这种冲突，开发商应探索双方的平衡点。

3）规划审批

指项目所在地区规划管理部门依据开发商上报的项目方案设计，以项目的规划使用条件为基础，结合诸如交通审批、消防审批等专项审批的结果对项目的规划方案进行批准的过程。规划审批的结果将是商业房地产项目操作过程中又一个对项目成功起决定作用的环节。规划审批一旦定案，商业房地产的方案就基本确定，原则上不再修改，而且也最好不要再修改，否则浪费太大。

规划审批的过程对于开发商极为关键：如果发生规划审批方案和上报方案差距较大的情况，对投资商来说将面临很多需要返工、损失利益的问题。要想保证规划审批能按照计定目标实现，必须有效与政府各主管部门进行沟通，做好对政府的公共关系工作等。

10、项目招投标

指开发商完成项目设计方案的深化后，在项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电咨询商等，以便做好项目施工准备的过程。

11、项目的财务核算

指开发商在完成项目的设计方案后，建立或委托专门的财务融资机构对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。

对于小型商业房地产项目，该项工作需要，但不需要做的很细。尤其采取销售模式的商业房地产项目，财务核算的工作很简化很多。

12、资金需求方案

指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制，再结合项目他项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案

14、项目融资

除非开发商有足够的资金做支持，除非项目采取出售的投资模式，投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策，就可以推进项目运做过程中最重要的工作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两阶段的内容。主要形式有股权融资和债权融资。

开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资的决策工作。准确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作的有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。

完成融资决策后，进行的首要工作是项目商业计划书的编写工作。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。

在完成项目商业计划书的编写工作以后，开始该项目的融资操作工作。融资操作的形式主要有两种：1）、委托专业融资服务机构进行融资；2）、自己组织融资团队进行融资。这两种融资方式相互之间并不冲突，如果协调好的话，会齐头并进。

第一种融资操作对于初步进入商业房地产投资领域的投资商来讲是必不可少的，因为专业商业房地产融资服务机构可以通过其特殊的操作渠道将该商业房地产项目与国际资本直接、快速兑接。国际上从事商业地产投资的金融机构实际上局限在某个圈子里面，如果对这个金融圈子不了解、对这些机构不熟悉，盲目的冲撞只会耽误时间，不会取得任何进展。

当然委托专业融资服务机构进行项目融资服务时，开发商是需要付出融资成本，即需要向融资服务机构在支付一定融资启动费用的同时，需要另外支付相当于总融资金额2.5-5%的费用作为融资服务费。上述融资服务费的标准是国际上融资通行的收费标准。有些开发商可能认为上述标准太高，但可以明确的是，只要求1.5%左右融资费用的融资服务机构其专业化能力绝大多数有问题，换言之，这种融资机构是不太可能完成项目的融资。

第二种融资操作对于已经有商业房地产项目操作经验、融资经验的投资商来讲，是可以采纳的。但是投资商自己进行融资操作也必须建立一个融资团队，这个融资团队并非简单一两个人就可以组成。

15、市场策划

项目的市场策划对于项目的成功至关重要，高明的市场策略可以降低项目的成本，并有效打开市场空间，收益空间和利润空间。赢得市场必须面对市场竞争的局面，避免竞争的市场策略是制胜的关键之举。

16、招商

项目招商的方式主要有两种，即：1）、委托专业招商咨询机构进行项目招商；2）、自己搭建招商团队进行招商工作。对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，也就是主力店。通常招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求，所以委托专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。

17、价格策略

对于采取商铺出售方案的项目来讲，开发商需要对商铺的售价进行预测，并依据市场策略进行售价决策。商铺的售价首先由商铺自身价值决定，其次，市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。

价格策略主要有三种：高开低走，平开平走，低开高走。

18、租金策略

开发商在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。预测必须依靠对现状市场的研究，和对未来市场的预测，不仅考虑自身市场空间，而且要考虑竞争市场的影响力。租金判断对于项目招商意义非常，准确的租金定位将提高项目的招商效率。

19、管理公司的选择

项目取得成功最重要的因素之一，是商业房地产的物业管理。好的管理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有积极影响及作用，其重要性远远不只对招商的影响。管理商可以选择的范围比较小，国内商业地产管理商比较少，多为国际、香港、东南亚等国家地区的机构。

商业房地产管理公司介入的方式主要有1）、管理公司以管理参股；2）、聘请管理公司。

其实管理公司应该在项目设计阶段就参与进来，这对于项目的招商、融资都有很大的好处。如果项目在项目刚开始运做时就谈定了知名管理公司进行未来项目的管理，那么开发商在融资时更容易得到投资伙伴的认同，招商工作容易进行等。

第三篇：商业地产项目开发流程

商业地产项目开发流程

1、市场条件判断(前期市场调研)

在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性,和对该项目的定位有个宏观的思考。

2、项目位置选择

商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。

商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

3、判断可发展规模

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。

4、项目土地取得及政府许可

完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。

项目土地取得有两大标准：

1、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。

2、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。

5、项目定位细化

彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。

6、项目规划设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

7、设计方案的市场化

商业房地产项目必须强调经营，无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求。如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。

8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

9、项目方案的政府许可

在完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。

10、项目招投标

在完成项目设计方案的深化后，在项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电咨询商等，以便做好项目施工准备的过程。

11、项目的财务核算

在开发商在完成项目的设计方案后，建立或委托专门的财务融资机构对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投

资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。

12、资金需求方案

指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制，再结合项目他项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案

13、融资方案

开发商结合其自有资金状况、企业自身资源、股权策略等，以项目资金需求方案为参照对象，制定的资金供给计划。在此强调以投资商的自有资金状况、企业自身资源和股权策略为参照对象，是因为任何金融工具的基础都只能是企业自身资源，否则除非市场因素存在，企业是不可能有效得到金融支持的。有些国内商业房地产投资商不懂得金融投资依附于企业资源的特点，所以在项目运做时低估自身资源的重要性，过高评价自身在项目中的价值，并盲目产生对股权的过高期望，从而导致融资方案不可行。

14、项目融资

除非开发商有足够的资金做支持，除非项目采取出售的投资模式，投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策，就可以推进项目运做过程中最重要的工作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两阶段的内容。主要形式有股权融资和债权融资。

开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资的决策工作。准确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作的有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。

完成融资决策后，进行的首要工作是项目商业计划书的编写工作。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。

15、市场策划

项目的市场策划对于项目的成功至关重要，高明的市场策略可以降低项目的成本，并有效打开市场空间，收益空间和利润空间。赢得市场必须面对市场竞争的局面，避免竞争的市场策略是制胜的关键之举。

16、招商

项目招商的方式主要有两种，即：

（1）、委托专业招商咨询机构进行项目招商；

（2）、自己搭建招商团队进行招商工作。对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，也就是主力店。通常招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求，所以委托专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。

17、价格策略

对于采取商铺出售方案的项目来讲，需要对商铺的售价进行预测，并依据市场策略进行售价决策。商铺的售价首先由商铺自身价值决定，其次，市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。

价格策略主要有三种：高开低走，平开平走，低开高走。

18、租金策略

在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。预测必须依靠对现状市场的研究，和对未来市场的预测，不仅考虑自身市场空间，而且要考虑竞争市场的影响力。租金判断对于项目招商意义非常，准确的租金定位将提高项目的招商效率。

19、管理公司的选择

项目取得成功最重要的因素之一，是商业房地产的物业管理。好的管理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有积极影响及作用，其重要性远远不只对招商的影响。管理商可以选择的范围比较小，国内商业地产管理商比较少，多为国际、香港、东南亚等国家地区的机构。

商业房地产管理公司介入的方式主要有：

（1）、管理公司以管理参股；

（2）、聘请管理公司。

第四篇：商业地产项目开发一般流程162338931

商业地产项目开发一般流程

1、市场条件判断

开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。

2、项目位臵选择

商业房地产项目的位臵选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。商业房地产鉴于其功能特点，对位臵和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位臵能否适应就成为一个重要的问题。针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。

3、判断可发展规模

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。该项工作属于微观判断，很多咨询机构分析时使用的方法是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地可发展商业房地产项目的规模。不同的咨询机构在进行上述分析时因为基础数据信息取得的渠道不同，分析结果可能有很大的不同。比如，有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时采用政府年鉴作为基础信息，并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设，该种分析方法有其优点，但缺点也是很明显的。某些以市场调查为主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场分析时充分发挥其优势，依靠其大量调查信息，建立全方位分析模型对项目的市场潜力进行分析判断，假设较少，结论更具有时效性。个人认为最好是上述两种咨询机构的融合。在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位臵、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。

4、项目土地取得及政府许可

完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。

项目土地取得有两大标准：

1）、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。

2）、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。

5、项目定位细化

彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。通常第四与第五步同时实施，在取地的过程中修正项目定位，在项目定位过程中取地工作已开始。

6、项目规划设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。

初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。一般开发商都委托外国的设计机构进行方案设计阶段的设计，委托国内设计单位进行初步设计及施工图的设计。该种组合即可以降低设计成本，又可以保证设计质量。但必须要与国外设计机构明确方案设计的深度，否则方案设计的深度达不到应有的要求，国内设计机构将无法正确完成初步设计及施工图设计，或者尽管完成，但会有大量潜在问题遗留给开发商。

7、设计方案的市场化

指投资商必须将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改

建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。这正是很多开发商忽略或不重视但又十分重要的环节。原因在于商业房地产项目必须强调经营，无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。而建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。我们关注建筑师的美学空间概念本身并没有错误，但把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。

例：第五大街商业街坊。商业房地产项目经过建筑师和市场专家或咨询公司的多循环沟通后，该项目的方案设计得以确定。

8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

9、项目方案的政府许可

指完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划

审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测

第五篇：商业地产项目开发标准流程

商业地产项目开发标准流程

1、市场条件判断

开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。

2、项目位置选择

商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。

3、判断可发展规模

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

很多咨询机构分析时使用的方法是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地可发展商业房地产项目的规模。不同的咨询机构在进行上述分析时因为基础数据信息取得的渠道不同，分析结果可能有很大的不同。比如，有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时采用政府年鉴作为基础信息，并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设，该种分析方法有其优点，但缺点也是很明显的。某些以市场调查为主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场分析时充分发挥其优势，依靠其大量调查信息，建立全方位分析模型对项目的市场潜力进行分析判断，假设较少，结论更具有时效性。个人认为最好是上述两种咨询机构的融合。在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。

4、项目土地取得及政府许可

完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。

项目土地取得有两大标准：

（1）土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。

（2）土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。

5、项目定位细化

彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。通常第四与第五步同时实施，在取地的过程中修正项目定位，在项目定位过程中取地工作已开始。

6、项目规划设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。

初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。一般开发商都委托外国的设计机构进行方案设计阶段的设计，委托国内设计单位进行初步设计及施工图的设计。该种组合即可以降低设计成本，又可以保证设计质量。但必须要与国外设计机构明确方案设计的深度，否则方案设计的深度达不到应有的要求，国内设计机构将无法正确完成初步设计及施工图设计，或者尽管完成，但会有大量潜在问题遗留给开发商。

7、设计方案的市场化

指投资商必须将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。这正是很多开发商忽略或不重视但又十分重要的环节。原因在于商业房地产项目必须强调经营，无论是集贸市场、百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。而建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。我们关注建筑师的美学空间概念本身并没有错误，但把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。

8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

9、项目方案的政府许可

指完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。

（1）交通审批

交通审批指规划部门协助交通主管部门对该商业房地产项目的交通进行审批。通常需要委托专业交通研究机构进行项目的交通分析和研究，对商业房地产项目建成后对周边交通系统的影响及项目自身交通的组织进行方案设定及分析研究其可行性。交通条件及交通组织对于其成功运营起决定性作用。交通问题可以成为项目的障碍，也可以成为项目成功的瓶颈。对于商业房地产项目来讲，良好的外部交通环境会有效引导客流进入项目地来消费，否则会大大降低到访客户的数量；良好的内部交通设置可以避免交通堵塞，促进项目的内部交通循环。

（2）消防审批

指消防部门对该商业房地产项目的方案设计根据国家的消防规范进行审查，最终确定该方案是否符合国家消防规范，是否可以予以批准的过程。如果消防部门最终否定了该项目的消防设计，那么将意味着前面所作的工作很大程度上需要返工，这将造成极大的浪费。一般来说，项目的设计方案和目前国内落后的消防规范之间存在冲突似乎是必然的事情，毕竟国内的消防规范很保守，而作为当今商业业态最复杂形式的商业房地产项目，不突破中国的消防规范的话，几乎不可能真正按照其应有的功能建设。面对这种冲突，开发商应探索双方的平衡点。

（3）规划审批

指项目所在地区规划管理部门依据开发商上报的项目方案设计，以项目的规划使用条件为基础，结合诸如交通审批、消防审批等专项审批的结果对项目的规划方案进行批准的过程。规划审批的结果将是商业房地产项目操作过程中又一个对项目成功起决定作用的环节。规划审批一旦定案，商业房地产的方案就基本确定，原则上不再修改，而且也最好不要再修改，否则浪费太大。规划审批的过程对于开发商极为关键：如果发生规划审批方案和上报方案差距较大的情况，对投资商来说将面临很多需要返工、损失利益的问题。要想保证规划审批能按照计定目标实现，必须有效与政府各主管部门进行沟通，做好对政府的公共关系工作等。

10、项目招投标

指开发商完成项目设计方案的深化后，在项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电咨询商等，以便做好项目施工准备的过程。

11、项目的财务核算

指开发商在完成项目的设计方案后，建立或委托专门的财务融资机构对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。对于小型商业房地产项目，该项工作需要，但不需要做的很细。尤其采取销售模式的商业房地产项目，财务核算的工作很简化很多。

12、资金需求方案

指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制，再结合项目他项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案

13、融资方案

指开发商结合其自有资金状况、企业自身资源、股权策略等，以项目资金需求方案为参照对象，制定的资金供给计划。在此强调以投资商的自有资金状况、企业自身资源和股权策略为参照对象，是因为任何金融工具的基础都只能是企业自身资源，否则除非非市场因素存在，企业是不可能有效得到金融支持的。有些国内商业房地产投资商不懂得金融投资依附于

企业资源的特点，所以在项目运做时低估自身资源的重要性，过高评价自身在项目中的价值，并盲目产生对股权的过高期望，从而导致融资方案不可行。项目的财务核算、资金需求方案及融资方案对于开发商准确判断项目的可操作性至关重要。以上测算及相关方案的准确度会直接影响投资商决策的准确度。

14、项目融资

除非开发商有足够的资金做支持，除非项目采取出售的投资模式，投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策，就可以推进项目运做过程中最重要的工作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两阶段的内容。主要形式有股权融资和债权融资。开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资的决策工作。准确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作的有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。完成融资决策后，进行的首要工作是项目商业计划书的编写工作。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。在完成项目商业计划书的编写工作以后，开始该项目的融资操作工作。融资操作的形式主要有两种：

（1）委托专业融资服务机构进行融资；

（2）自己组织融资团队进行融资。这两种融资方式相互之间并不冲突，如果协调好的话，会齐头并进。

第一种融资操作对于初步进入商业房地产投资领域的投资商来讲是必不可少的，因为专业商业房地产融资服务机构可以通过其特殊的操作渠道将该商业房地产项目。与国际资本直接、快速兑接。国际上从事商业地产投资的金融机构实际上局限在某个圈子里面，如果对这个金融圈子不了解、对这些机构不熟悉，盲目的冲撞只会耽误时间，不会取得任何进展。当然委托专业融资服务机构进行项目融资服务时，开发商是需要付出融资成本，即需要向融资服务机构在支付一定融资启动费用的同时，需要另外支付相当于总融资金额2.5-5%的费用作为融资服务费。上述融资服务费的标准是国际上融资通行的收费标准。有些开发商可能认为上述标准太高，但可以明确的是，只要求1.5%左右融资费用的融资服务机构其专业化能力绝大多数有问题，换言之，这种融资机构是不太可能完成项目的融资。

第二种融资操作对于已经有商业房地产项目操作经验、融资经验的投资商来讲，是可以采纳的。但是投资商自己进行融资操作也必须建立一个融资团队，这个融资团队并非简单一两个人就可以组成。

15、市场策划

项目的市场策划对于项目的成功至关重要，高明的市场策略可以降低项目的成本，并有效打开市场空间，收益空间和利润空间。赢得市场必须面对市场竞争的局面，避免竞争的市场策略是制胜的关键之举。

16、招商

项目招商的方式主要有两种，即：

（1）委托专业招商咨询机构进行项目招商；

（2）自己搭建招商团队进行招商工作。对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，也就是主力店。通常招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求，所以委托专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。

17、价格策略

对于采取商铺出售方案的项目来讲，开发商需要对商铺的售价进行预测，并依据市场策略进行售价决策。商铺的售价首先由商铺自身价值决定，其次，市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。

价格策略主要有三种：高开低走，平开平走，低开高走。

18、租金策略

开发商在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。预测必须依靠对现状市场的研究，和对未来市场的预测，不仅考虑自身市场空间，而且要考虑竞争市场的影响力。租金判断对于项目招商意义非常，准确的租金定位将提高项目的招商效率。

19、管理公司的选择

项目取得成功最重要的因素之一，是商业房地产的物业管理。好的管理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有积极影响及作用，其重要性远远不只对招商的影响。管理商可以选择的范围比较小，国内商业地产管理商比较少，多为国际、香港、东南亚等国家地区的机构。商业房地产管理公司介入的方式主要有

（1）管理公司以管理参股；

（2）聘请管理公司。其实管理公司应该在项目设计阶段就参与进来，这对于项目的招商、融资都有很大的好处。如果项目在项目刚开始运做时就谈定了知名管理公司进行未来项目的管理，那么开发商在融资时更容易得到投资伙伴的认同，招商工作容易进行等。

河南昊翔投资有限公司

2011年05月20日