关于城镇改造与房地产中拆迁问题的调查（合集5篇）

第一篇：关于城镇改造与房地产中拆迁问题的调查

文章红字属于抄袭，必须用自己的话语写。文章中没有体现出自己去调查了，调查的各项数据也没有，请补充和修改，认真修改

关于城镇改造与房地产中拆迁问题的调查

在我国进行的大规模旧城改造建设中，因房屋拆迁、补偿、安置为中心的拆迁纠纷愈发凸显，成为社会的一大焦点问题。通过调查和分析拆迁运作中出现的主要问题，提出相应的建议，通过公众的关注、参与，不断完善拆迁的相关政策法规，规范操作程序，将城市的发展和人民群众的利益有机的协调起来，从而有效的化解拆迁纠纷。因为拆迁问题关系到我国城市建设的发展和城镇居民的切身利益，如不妥善解决，必将影响正常的生活秩序和社会稳定，成为经济发展和城市化建设中的障碍。

近几年来，在我国各大城市进行的大规模旧城改造建设，通过房屋拆迁，不同程度地提高和改善了城市环境和市民的居住条件。因为房地产开发与房屋拆迁直接关系到人民群众的切身利益，是涉及房产、土地、拆迁补偿、建管等多方面的系统工程，而不是单纯的市场行为，所以单项突进必然引发矛盾。截至2003年8月31日，国家信访局收到拆迁上访信件11641件，比 2002年同期上升50％；上访人数5360人，上升47％。目前，以房屋拆迁和居民安置为中心的城市拆迁纠纷愈发凸显，已引起了我国政府和社会各界人士的关注，拆迁问题如不妥善解决，必将影响正常的生活秩序和社会稳定，最终成为经济发展和城市化建设中的障碍。

一、拆迁过程中出现的主要问题

1.被拆迁人因拆迁陷入新的贫困

城市居民的房产往往是一个家庭的命脉，承载着太多的东西。危房的背后隐含着居民收入低、住房分配不合理等一系列历史问题，危改面对的大多数居民属于经济实力只能承受低租金住宅的社会弱势群体。对于大多数居民来说，处在市中心的平房住宅虽然破旧，却是赖以生存的栖身之所，而且，房屋因历史、文化、时间传承等因素具有特殊的价值。可是，随着大规模的危房改造拆迁，这一切都随之消失，致使有的家庭因拆迁造成生活水准下降，甚至陷入新的贫困。如：位于南京市中心长江路邓府巷，属于南京市的一类地段，新商品房的价格在7000元／平方米以上，即使是房型陈旧的二手房，其价格也不会低于5000元／平方米。可是，该巷的被拆迁户所得的拆迁补偿款只能购回相当于原住房三分之二面积的房子，而外迁的居民，由于远离市区，交通、工作、就医、孩子上学等都面临极大不便，增大了生存成本。

2.擅自降低拆迁补偿标准，安置补偿不合理

根据1993年北京市颁布的关于基准地价的规定，北京市的城镇拆迁安置费为5900-7800元／平方米，按照北京城区一般的居住密度推算，开发商安置每户居民需要补偿30-40万元。可是，有些地方不按规定，擅自降低拆迁补偿标准，致使被拆迁户得到的补偿金额少，让大多数中低收入阶层的居民无法在原地买到同等面积或保持同等生活质量的房屋，造成安置补偿不合理，引发拆迁纠纷。如：上海74岁的何礼明夫妇住了几十年的祖房，以“市政动迁”名义指定为“待拆迁房”后，经过重新装修，变成了上海“新天地”商业广场中的一家酒楼。何礼明家的房产如果按当时的市场价格补偿，少说也要上百万元，但因为是公共拆迁，他们只能拿到十几万元的补偿款

3.评估机制不完善，导致拆迁纠纷

在房屋拆迁过程中，房产的评估公司是由拆迁人委托的。有些评估机构经不住利益诱惑，与拆迁单位串通，做不实评估，导致评估价格与市场价格差距较大，损害了被拆迁人的合法权益。一般来说，一个地区的区域地价定价不是固定的，随时都在变更和升值。开发商和评估公司就利用区域定价时间差来降低房屋评估补偿金，在评估时只考虑到房屋本身显性的货币价值，丝毫没有考虑房屋的隐性价值即附着在房屋之上的有关地段、区域、历史、文化等各种附加值。比如，在一些地方，这个时期的区域的定价在 4000元／平方米，但过一段时间区域定价升值到了6000元／平方米，那么，被拆迁居民所得到的补偿并没有根据区域市场行情及时调整定价，得到的补偿金肯定就少了很多，房地产市场评估价格补偿金额严重低于市场价格是造成拆迁纠纷的最关键因素，目前这种情况比较普遍。

4.开发商享受着暴利

现在很多人从事开发房地产行业，就是因为它享有巨大的利润。而这种“利润”隐含的腐败黑洞是难为外人所知的。北京隆安律师事务所秦兵律师提供了一个计算方式：假设北京二三环之间有一块100平方米的院子，其中房屋的建筑面积为50平方米。开发商征得这块土地使用权后，向拆迁户支付拆迁补偿、建筑成本、经营费用大约共370万元；而卖房可收入600万元，这样一来，开发商能挣到230万元。

由于我国过去实行的是计划经济，不允许对城市土地进行出租、出售和转让等任何交易，城市土地（包括私房占有的土地）的价值因此长期得不到显现。进入90年代以后，国家允许土地使用权作为一种特殊商品进入市场，城市土地价值也逐渐显现出来。现在，很多开发商在进行房地产开发时，沿用计划经济时代的规则，对私房土地使用权不予补偿，而在销售房屋时，却使用市场经济的规则，售价中显然包含了土地使用权的价格。有些被拆迁户认为，他们所得到的拆迁补偿，只是房屋的价格，即所谓的“砖头瓦块钱”，而房屋所占有土地的价值，则完全没有被计入补偿，但在寸土寸金的城市中心，这才是最值钱的部分。在危改和拆迁过程中，这一进一出，是当前城市房地产开发商暴利的主要来源。

5.政府职能的缺失，导致拆迁纠纷

在房屋拆迁过程中，政府和拆迁人，行政行为和商业行为经常交织在一起，导致政府职能和角色界定不够清晰或者政府有意越界，从而将自己置身于纠纷的漩涡中而进退失据。比如说，房地产公司要拆迁某处房子进行开发建设，就要经过有关机构的负责人审批，得到批准开发的前提就是必须用其指定的拆迁公司进行拆迁。在进行房地产开发建设中，如果房地产开发商的利润能够达到30％，那么拆迁公司的利润能到百分之五六十。一些地方在土地开发和拆迁立法、执法和行政过程中，都渗透了强势利益集团的影响，房地产商的利益时常得到袒护，房屋何时拆迁、补偿金额多少、居民如何安置，都是拆迁公司说了算，被拆迁户只能被动接受，而没有商议、讨价还价的权利。

由于政府职能行为的不规范，促成地方政府和开发商着眼于土地炒卖，压低甚至侵吞城镇拆迁费，从土地使用权转移中获利。例如：在北京宣武区庄胜二期危改区，开发商以“房改带危改”立项，以“划拨”方式取得“危改居住用地”后在其地建造商品豪宅，而不是危改安置房；上海市普陀区宏申小区的居民住房被以建设“绿地工程”为名强行拆迁；上海市普陀区的长寿路居民住房被以建大型绿地为名动迁，如今这里已盖起了几幢每平方米价格高达万元以上的高层商品房，其中看不到政府为民负责的迹象。

6.拆迁公司的不规范，造成拆迁纠纷

一位曾多次参与拆迁工作的银行人士说，在他参与的一桩拆迁案例中，一位开发商一次性把900万元拆迁款打入银行账户，给拆迁公司的政策是节约归己，早拆一天给一天的奖励。有政府背景而具强制力的这家拆迁公司拼命压低补偿价格，最后用780万元搞定了整个拆迁，拆迁公司获得的利润率在12％以上。一些被“授权”的拆迁公司不规范，人员素质低，为了尽快地把房子拆掉，对于拒不搬迁的用户实施强行拆迁，甚至使用暴力方式，断水断电，侵犯了被拆迁人的合法权益。例如：北京的一位王先生因对拆迁补偿不满拒绝拆迁，于2003年9月19日夜，遭到五六名男子破门闯入，将睡梦中的王先生一家堵住嘴巴，蒙上眼睛，捆牢手脚，强行抬到院里，用推土机将其家12间房推倒，所有家当全部被埋在瓦砾中。

7.土地市场上的违规操作，造成拆迁纠纷

随着我国经济的发展和城市化进程的不断加快，土地越来越成为稀缺的资源，围绕着土地占用产生的纠纷也越来越多。由于我国的土地使用和开发实行的是国际上最严格的土地政策，一般来讲，在土地开发中，省级以下的地方政府尤其是县、乡两级政府是没有权力批准建设用地的。但从披露的一些土地违法案件来看，县、乡两级政府动辄就能把成百上千甚至过万亩的土地批准出让给用地单位或个人，大大超出了土地法规所定的批准权限。个中缘由，除了一些地方政府法制意识淡薄，权大于法以及权钱交易等腐败外，最根本的原因，在于80年代中期开始的财政体制改革。一些地方政府在财政压力和政绩冲动下，通过土地“农转非”，大量获取土地资本增值收益，用于其原始积累。例如：国土资源部 2003年公布的全国土地市场上的违规操作，共查处土地违法案件16.8万件，相当于2002年同期的两倍。由于违规操作的成本很低，致使一些政府官员通过土地套现获取政绩，增加财政收入，至今这些违规官员得到惩治的很少。

二、规范拆迁行为的几点建议

1.我国的城市拆迁既是城市建设发展的需要，也是改善群众生活条件的好事

拆迁所涉及到的是每家每户的切身利益。对于大多数中低收入居民来说，房屋是其一生中最重要的家庭财产，房屋拆迁不仅意味着居民住房的一次等价交换，同时也意味着被拆迁居民的工作、生活方式及家庭房产因拆迁大大缩水，所以政府及拆迁部门在实施动迁时，应从居民的切身利益为准则，除了保护房屋所有人的财产权，进行实物价值补偿之外，还应给予拆迁人更多的人文关怀，认真做好动迁安置工作，保证动迁居民户户有房住。

2.拆迁居民补偿金额的多少是拆迁矛盾的焦点和核心

目前，在城市改造中，涉及到的被拆迁户所得的补偿金额严重低于市场价格，导致被拆迁居民无法在原地买到同等面积或保持同等生活质量的房屋。我国现在实行的是市场经济体制，所以，在给予居民的拆迁补偿上，应遵循国际上通用的等值、及时、有效的三个基本原则，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，参照本地区的市场价格来确定补偿金额，建立公平、合理的利益分配机制。

3.房地产市场评估的公正合理是最重要的

拆迁房产的评估机构应该交由拆迁双方当事人协商来决定，而不应由拆迁人来委派，评估人员应由专业的评估专家来组成。因为拆迁补偿评估是否公平和公正关联被拆迁人的直接经济利益。所以，评估人员应遵循等值、及时、有效的三个基本原则，在考虑到房屋本身显性的货币价值时，应考虑附着在房屋之上的有关土地使用价值、地段、区域、历史文化，以及其他损失价值（如交通、教育、生活、精神等）。根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素来进行评估。例如：南京市近期出台实施的《城市房屋拆迁管理办法》，则以“市场化评估、政策性保障”为特色，由原来的政府依土地级别定价变为以房地产市场评估定价，使拆迁房屋的补偿标准与市场房屋的售价更加接近，体现了“等价有偿”的原则，有了公正、透明的程序，让面临拆迁的居民从过去的“怕”拆迁变成了“盼”拆迁。

4.明确政府职能

许多地方进行城市建设，采用城市改造和发展与市政基础设施、与房地产经营相结合的模式，一些地方政府将部分基础设施建设义务转嫁给开发商并给予开发商补偿。开发商则通过提高房屋售价或压低拆迁补偿款来赚取替政府垫支的那笔基础设施建设费用。这种因政府职能和角色界定不清晰或者政府有意越界，在拆迁问题上将其置身于利益的漩涡中而进退失据的现象应该坚决杜绝。在城市规划和建设中，地方政府不应过多地介入拆迁人与被拆迁人之间补偿问题的具体解决，过去地方政府直接组织城市房屋拆迁，或者直接调解拆迁当事人的民事关系，是不符合政府职能转换要求的。地方政府应从执行拆迁行为中脱离出来，不要干预拆迁的房产评估，而应该侧重于规划管理和适当审批，核定、监督和查处评估机构的资格及评估中的违法违规行为。

5.逐步完善拆迁的各项政策法规及操作程序

让司法机构及时、有效地介入以化解拆迁过程中因不公平而引发的各种社会矛盾。要合理制定拆迁年度计划，调控总量，避免拆迁成本增加引发房地产市场的不正常波动和房价的上扬。适时对拆迁政策进行修改及完善，科学、合理、稳妥地调整房屋拆迁利益格局。建立合理的利益分配机制，保障群众的合法权益，提高拆迁补偿安置工作的透明度，使被拆迁居民的合法权益得到保护。通过公众的关注参与不断完善各项政策法规，将城市的发展和群众利益有机的协调起来。

要严格区分商业开发和为社会公共利益而进行的开发，防止有的企业打着“公共利益”的旗号，故意压低补偿金额，并拒绝居民回迁，损害群众利益。拆迁评估要参照当地的市场价格，充分考虑被拆迁入的现实情况，维护拆迁当事人的合法权益。因为被拆迁人是具有房屋处置的权利人，与开发商应是平等的民事法律关系，所以，拆迁补偿评估机构的选择及拆迁补偿方式、时间和安置等相关事项，应由拆迁双方当事人商议决定，若双方达不成协议，则可以各自找评估机构进行评估，如各自评估的结果差别太大又不能协商解决，就交由仲裁机构或法院按照法定程序进行裁决。对评估结果产生争议的，应先行调解，召开听证会，再由司法机关依法进行仲裁。对未经依法裁决而胁迫、强制居民拆迁的违法行为应严格依法处理。

6.仅仅依靠土地部门的行政行为来规范土地市场秩序，杜绝和整治违法批地用地、违法违规出让土地现象是远远不够的

政府管理市场的方法已被实践证明不仅效率不高，而且易滋生新的“寻租”弊病。我国土地市场健康发展的治本之策，应该进行土地制度创新，加强土地出让制度的贯彻力度，加大对各地方超指标开发用地的惩处力度，根据市场运转及时制定有关法规对土地市场加以宏观调控，把规范土地市场秩序上升为法律行为，让法律介入土地市场。对任何破坏土地市场秩序的行为，包括政府行为，追究其相应的法律责任，从而大力提高破坏秩序者的违规成本。

在城镇改建和房地产开发建设中，一些国外有关拆迁方面的做法值得我们借鉴、参考。首先，赔偿的基准尽量达到公正。“公正的赔偿”是征地的赔偿基准，所谓“公正的赔偿”的根本目标，就是被征地者能够达到与征用地之前相等的经济条件，既不会因征地致富，也不会因征地变穷；其次，当事人程序上的权利，包括得到通知、听取证词、上诉等都有法律保障，在这些权利没有得到实施之前，征地方无权强制拆迁。如征地拆迁双方就相关问题达不成协议，便可通过司法过程来达到政府利益与个体利益的动态平衡。因为司法具有行政裁决所不具有的透明、公开的特点，也具有行政裁决所欠缺的权威性。在司法没有裁决之前，绝对禁止强制拆迁。所以说，完善法制，规范执法行为是解决拆迁矛盾的正途。

拆迁问题牵涉到政府职能、司法、公众权利等多个方面，也涉及群众的切身利益。为了我国城市建设和房地产开发的快速发展和社会大局的稳定，建议地方政府和有关部门在今后的城市改造拆迁补偿安置工作中，以不损害人民群众的利益为原则，强化拆迁行业管理，全面规范拆迁行为，根据实地情况，及时完善房屋拆迁有关政策和法律法规，建立合理的利益分配机制，承认被拆迁人平等协商的权利，尊重并认真听取被拆迁居民的意愿，给予被拆迁人及时、充分、公正合理的补偿，那么，拆迁就不会再是一件难事。

第二篇：社会实践城镇改造建设拆迁问题调查

城镇改造建设拆迁问题调查

近几年来，我国各大城市进行的大规模旧城改造建设，通过房屋拆迁，不同程度提高和改善了城市环境和市民的居住条件。房屋拆迁不单纯是一种市场行为，而且是涉及到包括拆迁、补偿、房产、土地、建管、街道、社保等多方面广泛参与的系统工程，单项突进必然引发矛盾。目前，以房屋拆迁和居民安置为中心的城市拆迁纠纷愈发凸显，成为群众上访的一大焦点问题。截至2003年8月31日，国家信访局收到拆迁上访信件11641件，比2002年同期上升50％；上访人数5360人，上升47％。拆迁问题如不妥善解决，必将影响正常的生活秩序和社会稳定，最终成为经济发展的障碍。

一、拆迁过程中出现的几个主要问题

1.被拆迁人因拆迁陷入新的贫困。城市居民的房产往往是一个家庭的命脉，承载着太多的东西，旧城危改面对的是许多在那里居住了一辈子、生存能力和适应能力都在下降的老年人以及其他社会弱势群体，以他们的经济实力只能承受低租金住宅。

2.擅自降低拆迁补偿标准，安置补偿不合理。有些地方不按规定，擅自降低拆迁补偿标准，致使被拆迁户并没有拿到该得到的补偿金额，让大多数中低收入阶层的居民无法在原地买到同等面积或保持同等生活质量的房屋,造成安置补偿不合理，引发拆迁纠纷。

3.评估机制不完善，导致拆迁纠纷。在房屋拆迁过程中，拆迁房产的评估是由拆迁人委托的。有些评估机构经不住利益诱惑，按照委托人的要求或与拆迁人串通，做不实评估，评估价格与市场价格差距较大，损害了被拆迁人的合法权益。

4.开发商享受着暴利。现在很多人从事开发房地产行业，就是因为它享有巨大的利润。而这种“利润”隐含的腐败黑洞是难为外人所知的。

5.政府职能的缺失，导致拆迁纠纷。在房屋拆迁过程中，政府和拆迁人，行政行为和商业行为经常交织在一起，导致政府职能和角色界定不够清晰或者政府有意越界，从而将自己置身于纠纷的漩涡中而进退失据。

6.拆迁公司的不规范，造成拆迁纠纷。

7.土地市场上的违规操作，造成拆迁纠纷。

二、规范拆迁行为的具体措施

1.我国的城市拆迁既是城市建设发展的需要，也是改善群众生活条件的好事。

2.拆迁居民补偿金额的多少是拆迁矛盾的焦点和核心。

3.一些房地产界的评估师、律师和专家都认为，房地产市场评估的公正合理是最重要的，拆迁评估由于没有科学的规则而引发的拆迁纠纷是拆迁工作中遇到的焦点问题。

4.目前，许多城市建设采用城市改造和发展与市政基础设施、与房地产经营相结合的模式，一些地方政府将部分基础设施建设义务转嫁给开发商并给予开发商补偿。

5.逐步完善拆迁的各项政策法规及操作程序，让司法机构及时、有效地介入以化解拆迁过程中因不公平而引发的各种社会矛盾。

6.当前，在我国依靠政府土地部门的行政行为来规范土地市场秩序，杜绝和整治违法批地用地、违法违规出让土地现象是远远不够的。

政府管理市场的方法已被实践证明不仅效率不高，而且易滋生新的“寻租”弊病。治本之策应该进行土地制度创新，加强土地出让制度的贯彻力度，加大对各地方超指标开发用地的惩处力度，政府根据市场运转及时制定有关法规对土地市场加以宏观调控，把规范土地市场秩序上升为法律行为，让法律介入土地市场。对任何破坏土地市场秩序的行为，包括政府行为，追究其相应的法律责任，从而大力提高破坏秩序者的违规成本。这是土地市场发展的方向。在拆迁的运作上，一些国外的解决方案值得我们借鉴、参考，首先，赔偿的基准尽量达到公正。“公正的赔偿”是征地的赔偿基准，所谓“公正的赔偿”的根本目标，就是被征者能够达到与征用之前相等的经济条件，既不会因征地致富，也不会因征地变穷。其次，当事人程序上的权利，包括得到通知、听取证词、上诉等都有法律保障，在这些权利没有得到实施之前，征地方无权强制拆迁。如征地拆迁双方就相关问题达不成协议，便可通过司法过程来达到政府利益与个体利益的动态平衡。因为司法具有行政裁决所不具有的透明、公开的特点，也具有行政裁决所欠缺的权威性。在司法没有裁决之前，绝对禁止强制拆迁。所以说，完善法制，规范执法行为是解决拆迁矛盾的正途。

胡锦涛总书记在“七一”讲话中指出：“群众利益无小事。凡是涉及群众的切身利益和实际困难的事情，再小也要竭尽全力去办”。拆迁问题牵涉到政府职能、法律、公众权利等多个方面，用什么原则、理念和机制来解决拆迁问题，是进行城市建设和房地产开发管理中亟待解决的首要问题，目前，已引起政府和地方有关部门的高度重视。为了我国城市建设的快速发展和社会大局的稳定，在今后的城市改造拆迁补偿安置工作中，政府部门应强化拆迁行业管理，全面规范拆迁行为，根据实际情况，随时制定、修改、完善房屋拆迁有关政策和法律法规，建立合理的利益分配机制，承认被拆迁人平等协商的权利，尊重并认真听取被拆迁居民的意愿，给予被拆迁户及时、充分、公正合理的补偿，那么，拆迁就不会再是一件难事。

第三篇：城镇棚户区改造拆迁实施方案

全县2011年城镇棚户区改造拆迁补偿安置方案

为加快我县棚户区改造步伐，改善城镇居民居住环境，维护棚户区居民的合法权益，保障城镇棚户区改造项目和拆迁工作的顺利实施，根据《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》和《大庆市城市棚户区改造拆迁安置补偿有关政策》规定，结合我县实际，特制定本方案。

一、改造原则

1.坚持政府组织，市场运作的原则。棚户区改造工作，在县政府统一领导下，与房地产开发相结合，积极推进住房保障体系建立和完善。

2.坚持综合开发，配套建设的原则。棚户区改造要符合城市建设总体规划，按照“全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，实行统一规划、统一拆迁、统一建设。

3.坚持依法运作，公正公开的原则。严格执行有关法律法规，切实落实相关政策，公开透明、阳光操作、确保和谐稳定。

二、建设标准

1.棚户区改造的修建详细规划必须符合泰康镇城市总体规划要求，各建设单位不得降低各项规划指标，严格按照批准规划方案要求，建设完善改造区域内的公共基础配套设施。

2.棚户区回迁楼实行集中建设、集中安置，户型设计以中、小户型为主，设计分为60、70、80、90、100平方米五种。

3.建设工程所用材料、施工工艺、节能标准、施工质量必须符合国家规定要求。回迁房为毛坯房，被拆迁人自主装修，同时拆迁人给予相应的初装修补贴。

4.棚户区建设项目必须设立项目监理，成立专门机构，加强质量监督。工程竣工后，要按规定组织综合验收，待验收合格后，方可交付使用。

按照全县城镇棚户区改造办法的规定，2011年回迁住宅楼成本价格确定为1030元/m2，回迁商服楼房成本价格确定为2500元/m2（商服不含二楼）。

三、回迁楼价格确定

四、补偿办法

棚户区的拆迁安置采取产权调换和货币补偿两种方式，被拆迁人可以自行选择安置方式。

（一）房屋产权调换补偿办法

1.在100平方米以内私有产权住宅房屋的拆迁补偿按原面积（指房屋所有权证注明的建筑面积）拆一还一，结算结构差价。超过100平方米以上部分按评估作价补偿。（一个院内拥有两个产权证以上的住户，必须符合长期居住两户以上且持有2009年以前所在地户口，可按两户进行安置）。被拆迁人房屋按市场评估价格计算，回迁楼按成本价格计算，双方结算差价。中间层为楼房成本价格（1030元/m2），回迁楼一层和顶层（一层为住宅）2回迁价格按成本价格下调30元/m。

2.被拆迁房屋面积以合法建筑面积为基准，临时建筑和违法建筑面积不作为被拆迁房屋面积。

3.被拆迁房屋建筑面积不足60平方米的，按60平方米安置；60平方米以上不足70平方米的，按70平方米安置；70平方米以上不足80平方米的，按80平方米安置；80平方米以上不足90平方米的，按90平方米安置；90平方米以上不足100平方为的，按100平方米安置。拆迁房屋面积低于安置面积的，在规定面积内按楼房成本价购买，如因图纸设计原因超出所应安置面积部分按1600元/m2购买。拆迁房屋面积大于安置面积的，超面积部分按市场评估价格予以货币补偿。

4.非住宅房屋实行产权调换。被拆迁房屋产权证注明商服用房，按房屋所有权证注明面积进行产权调换。回迁面积减少的，对其进行货币补偿；被拆迁人自愿增加面积的，增加面积部分需按市场销售价格购买。被拆迁房屋在房产管理部门登记为住宅现为商业用房的，必须同时具备临主干道、持有营业执照、纳税证明和正在营业且一年以上等四个基本条件，可以回迁商服楼，并在评估标准上增加50%的补偿标准。

被拆迁人曾取得营业执照经营（营业执照经营位置必须是拆迁房屋所在地且位临主干道），现未经营的，经核实后可增加50%补偿标准，但不能回迁商服楼。

临街住宅房屋（临主干道，如一户为前后2座房屋，临主干道的房屋为临街房，后房不能按临街房补偿）在评估基础上增加25%的补偿标准。

5.拆迁人按回迁楼房面积给予被拆迁人（不含商服房屋）每平方米150元的初装修费补贴。

6.在过渡期内给予回迁户每月临时住房补助费400元/户，外加两次搬迁费2000元。对非住宅楼采取产权调换的，在停产停业期间给予停产停业补助费。计算公式如下：停产停业补助费＝（月平均应纳税所得额 + 月职工最低工资600元）×过渡期限。事实上已停产停业的不予补偿。对非住宅楼搬迁时产生的搬迁费用按房屋建筑面积每平方米20元予以补偿，对企业搬迁时产生的搬迁费用按实际发生费用结算。

（二）货币补偿办法

选择货币补偿的被拆迁人，按评估机构评估的价格予以补偿，应安置的住宅楼在双方结算完差价后由拆迁人按1300元/m2收回；应安置的商服楼在双方结算完差价后，由拆迁人按3500元/m2收回。

五、奖励措施

对被拆迁人在规定搬迁期限内签定协议，并在规定搬迁期限内能拆扒完毕的，房屋残值归被拆迁人，同时给予一定的奖励资金；超过规定搬迁期限的，房屋残值归拆迁人，同时也不给予任何奖励资金。

注：此方案仅适用于平房改造补偿，不含楼房。

第四篇：城镇建设与征地拆迁问题与对策

城镇建设与征地拆迁中存在的问题和对策

城镇化建设是工业化和农业产业化的依托和载体，也是社会发展的必然方向。加快城镇化进程必须搞好建设、城市管理和城市经营。就城市建设来说，征地拆迁是旧城改造的关键环节，也是城市建设中的一大难题和行政执法中的敏感话题。在征地拆迁过程中农村利益与城市利益、个人利益与集体利益、商业利益与生存利益、短期利益与长期利益的矛盾，导致了被征地农民与拆迁机关的矛盾冲突，从而引发了一些不稳定因素的产生。对此笔者调研认为：

一、存在问题

（一）城郊结合部征地越来越难。一方面，农民对现行的综合价补偿标准不满意，另一方面，地段较好的土地，农民提出了一些不合理的赔偿要求，使本来就已经激化的征地价格矛盾越来越成为制约征地工作的瓶颈，使征地协议难以顺利达成。

（二）对集体土地房屋拆迁和旧城改造过程中对原集体土地中的房屋征用，没有严格的法律界定，使得在实际工作中缺乏法律依据，给集体土地房屋拆迁征地工作带来诸多不便。

（三）对农民的利益缺乏切实保障。首先，在公共利益界定不清的前提下，排除了被征地农民参与土地增值收益分配的机会；其次，补偿标准过低。按照《土地管理法》规定，对土地的补偿和对农民的安置为该块土地征用前三年平均产值的10至16倍，最高不超过30倍。按照这个标准，对农民的补偿以现金形式补

偿的通常都在2.1万至2.5万之间，农民被征用一亩土地所得的补偿费还不及城市居民一年的收入，其补偿标准过低，不利于城乡协调发展。同时，目前由于我国农村社会保障体制尚未建立，土地对农民具有重要的保障功能与归依功能，相比较农民已有的经济基础和今后的需要，现有的补偿标准难以保证农民原有生活水平的保持和改善；第三，安置途径简单。在计划经济时期，征地补偿多以就业安置为主。但随着计划经济向市场经济的逐渐接轨，失地农民的就业机会越来越少，因此现在征地普遍釆用货币安置的方式。即征地部门将土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费以货币形式一次性支付给集体或农民。

二、解决问题和矛盾的途径和方法

针对拆迁过程中存在的这些问题和矛盾，笔者认为在具体的工作中可釆取以下有效的途径和方法解决：

（一）按拆迁范围进行调查动员。按照红线圈定的范围，就拆迁范围内的土地、房屋、地面附着物、人口居住状态和生产经营状况进行全面调查。并据调查结果搞好拆迁动员，分层召开好动员大会，对拆迁户做好宣传工作，讲清拆迁的意义，对拆迁对象提出的各种意见全面收集整理。在此基础上制定出科学、合理的拆迁方案。

（二）严格按法定要求搞好评估：无论釆用哪种安置方案，都必须在签订拆迁合同前搞好拆迁评估。评估过程必须委托具有合法评估资质的中介组织进行现场估价，主要是委托具有合法资质的地产评估事务所对土地进行评估和委托具有合法资质的房产评估事务所对房产进行评估，以及委托具有合法资质的价格事务所对拆迁范围内其他构筑物、建筑物进行评估。

（三）制定科学合理的安置补偿方案。安置方案必须科学合理，并尽可能考虑被拆迁人的利益。同时要考虑不同群体的不同要求，尽量使被拆迁人拆得愉快，迁得安心。

一般来说安置补偿方案有以下三种可供选择：

1、货币安置：即通过对拆迁范围内所有被拆迁占用的土地、房产及其构筑物、建筑物进行评估后，根据评估结果一次性予以货币补偿。

2、异地还地、自主还房、找补差价：即在规划区范围内还原同样面积的土地，或多还原、少还原土地面积，由各拆迁户自主建房。对于拆迁地段和还原地段，分别按评估价值计算，由此确定双方的找补关系。同时对拆迁的房屋及其构筑物、建筑物进行货币补偿。

3、异地还地还房，找补差价：即在规划区范围内由拆迁人还原土地和房产，同时由评估部门对拆迁和还原的土地和房产，以及构筑物、建筑物进行评估，按评估结果确定差价，并由此确定双方的找补关系。

（四）严格按程序实施拆迁和安置补偿：首先必须经拆迁双方充分协商签订好拆迁安置协议。应充分考虑被拆迁人的实际情况，尊重被拆迁人对安置补偿方案的选择，由被拆迁人自主选择安置补偿方案。拆迁安置必须由拆迁人按政策要求进行安置补偿，并支付过渡费用和相关费用。拆迁安置协议必须由当地城市房屋拆迁行政主管部门鉴证。对于拆迁双方多次协商没有结果的情况，由拆迁人向当地拆迁行政主管部门申请仲裁。如双方有异议，可以向作出行政裁定的上一级行政机关申请复议，再度审查裁定。在仲裁后双方如仍未达成协议，拆迁人可以凭行政主管部门的仲裁意见向当地人民法院申请强制执行。

（五）加强失地农民社会保障体系建设。从被征地农民的长远生计考虑，改革现有的征地补偿办法，向农民提供长期可靠的基本生活保障，建立一套有效的征地农民基本生活制度势在必行。失地农民社会保障体系包括最低生活保障、养老保险医疗保障及为失地农民提供受教育和培训的机会等。首先，对征地后无地和少地的农民，应允许他们按照自愿的原则转为城镇社会保障体系分享城市化成果；在农村已经建立保障体系的，应把这部分农民列为保障的重点，以解决他们生活上的后顾之忧；其次，坚持多层次、多渠道安置，努力拓宽失地农民生存和发展空间；再次，建立健全失地农民的再就业培训机制。提高失地农民的文化素质和职业技能，以适应现实中劳动力市场由单纯体力型向专业型、技能型的转变，使失地农民有能力自谋出路或转向第二、第三产业，在市场经济中较好地站稳脚跟。

第五篇：斗城镇关于旧城拆迁改造的情况汇报

斗城镇关于旧城拆迁改造的情况汇报

自12月26日张三县长与斗城镇全体班子成员就城市建设问题进行座谈后，斗城镇充分认识到加快城中村改造步伐，对推进城市化进程，协调发展社会各项事业，既快又好建设现代化城区具有十分重要的现实意义。旧城拆迁改造是一项顺应百姓呼声的民心工程，是一项利于经济跨越发展的难得契机，更是一项迫在眉睫的历史使命。近日，根据斗城镇党委、政府工作安排，以镇党委副书记、人大主任李李三带队的调研组对我镇的城中村改造工作进行了为期5天的调研，现将调研情况汇报如下：

一、城中村现状

（一）旧城概况

斗县城区位于斗城镇办事处辖区内，目前城区三关五街的居民总户数5756户，总人口20234人，房屋间数28685间，建筑面积68.8万㎡，其中八街居民2909户，8789人，房屋间数14265间，建筑面积34万㎡；外来入住人口2847户，11445人，房屋间数14420间，建筑面积34.8万㎡，总占地约为2000亩。据统计，待拆除建筑面积约为68.8万㎡，除安置和补偿安置需土地外，预计腾空土地500-600亩。

（二）制约拆迁改造的主要因素

1、原老居民户恐慌心理。目前，城中村农民几乎没有耕地，原来的土地被国家征用和集体以宅基地卖掉了，集体空了，土地没了。拆迁出来的地有部分人认为所有权应是大伙的，尤其新的征用补偿政策和原来的一次性买断的差别，老百姓认为是历届班子出卖了土地，造成了新一轮的干群矛盾。再就是群众认为土地值钱了，应有他们的一份，期望在在老城改造中不光改善住房居住条件，还期望改善生活条件。

2、花销增多，百姓担心住不起。城中村居民就业率低，生活、医疗、养老无保障，大部分群众无固定就业岗位，如果住上楼房，随着取暖费、物业管理费、卫生费等支出增加（每家每户约增加支出2000-3000元），部分百姓，特别是老年人生活困难。

3、特困人员，如何安置是难题。城区三关五街8个村，每个村都有一定比例的特困户、五保户、残疾人和一些无生活保障的老年人。如何安置他们，如何保障他们的基本生活是摆在各村级班子眼前的一大难题。

4、积累殆尽，集体经济捉襟见肘。实施城中村改造，可以有效集约土地，拓展发展空间，这是大家的共识。但在具体操作中，各村公用设施和公益事业的资金来源是一大难题。八街各村经济基础差，村集体积累几乎已成空壳，失去了号召力、凝聚力，无力解决群众困难。近三十年来，城区土地相继被合法征用，村集体仅靠几个旧厂房的租赁费维持运转，目前村里即使想在改善群众生活条件上做些实事，财力上也是力不从心。

5、情况复杂，拆迁推进有难度。城区房屋情况复杂，户口性质、房屋类别难以甄别，土地使用证、房产证难以区分，私搭乱建严重。城区单位公房、家属院较多，沿街住户由于改商铺租赁或自做生意收入可观（年收入2-8万不等），其补偿条件期望值高，难以评估与均衡。如果没有县里具体的政策支持和财力扶持，工作阻力会很大。

二、其他县市的具体做法

（啊城区做法）据啊城区城中村改造的负责人介绍，其城中村改造的困难既有来自资金募集方面，也有来自村民方面的。来自村民的阻力是村民们对于失去土地后未来生活的担忧。11庄社区主任肖哇说，11庄开发之初，村民们对于拆迁还有些抵触情绪，为了打消大家的顾虑，11庄拿出4000万元作为村民的保障基金，以三十名村民代表的名义存进了银行，并表示除非村里遇到资金困难，绝不动用这笔资金。结果这笔钱自存进之日起，一直到现在始终没有被动用。2005年，11庄城中村改造的一期工程开始动工，2006年，首批村民搬进新楼。村里承诺，只要被拆掉一个院子的，就可以补偿一套140平方米或两套89平方米的房子。而700多名村民按年龄每人每月补贴从60元到300元不等的生活费，沿街门市房优先廉价卖给村民，从而彻底解决了村民的生活保障问题。

（22县做法）22县晏城镇在城中村改造上，安置房涉及的各项政府收费全部免除，涉及开发部分的按最低标准收取；旧村拆迁腾出的土地，留足安置用地和村民生活保障用地，剩余土地的出让收益全部返还村集体，用于村民回迁和生产生活保障。在城中村改造上，为项目和企业拆迁的村庄，由企业支付补偿资金；其余村庄，县财政拿出一定标准的补偿资金，对拆迁村民予以补偿。县政府为拆迁村民统一规划建设安置房，按成本价出售给拆迁村民，做到补偿款既能使拆迁村民住上新房，又能保障生产生活，最大限度地发挥财政资金的导向和带动作用。另外还建立了城建投融资公司，盘活城市资产，经营所得收入全部用于基础设施建设。

三、旧城改造的几点建议

（一）惠民政策，提高群众拆迁积极性。完善政策，阳光操作，对城中村居民可选择货币补偿和房屋产权交换两种方式。货币补偿由房管局据实评估，产权交换的按比例置换，做到政策、标准符合实际，公开公正。产权交换可参照《斗县房屋拆迁补偿安置暂行办法》执行，即正房面积一平换一平，偏房以建筑容积率为准，容积率低于0.65（含0.65）的按一平半换一平，0.65-0.75（含0.75）按两平换一平，0.75以上按三平换一平，可以置换车

库和储藏室。不足部分或剩余部分均按市场价格进行收费或退还。通过充分考虑群众的切身利益，认真研究并实事求是地解决或解释群众提出的各类问题，坚持公开、公平、公正的原则，争取得到大多数人的支持，形成旧城拆迁工作的良好社会氛围。

（二）让利于民，增加集体公共积累。做好上级政策和工作实际相结合的文章，确定补偿方案。参照其他县市经验做法以及三关五街每年需要的实际开支，建议腾空土地收益所得归村集体所有，或者给予一定比例的沿街门面房或建设专业市场，县有关部门协助免费办理集体土地转化为国有土地的相关手续，保证集体每年有一定收入，在群众吃饭、水电、取暖、物业费等方面给于一定补贴照顾并维持村级班子正常运转。以南街为例：男55岁以上、女50岁以上群众占人口比例的1/3，共有319人，按城市最低生活保障每人每月260元计算,一年需资金99万元；在水、电、暖方面的福利待遇50多万元；村级班子运转和物业管理支出等各项费用合计一年至少25万元；以上各项费用合计约176万元。

据统计，三关五街共有男55岁以上、女50岁以上群众约2460人，占人口比例的1/3。经初步估算约需资金1368万元，以补贴群众和维持村级班子正常运转。

（三）由点及面，逐步推进。在县里大政策前提下，建议从三街五关中挑选经济基础好、群众素质高、班子作风硬的一个示范点率先开展拆迁与建设工作，在工作推进过程中积累经验，创新思路，按照就地安置、搬得起住得起、增加集体积累、保障群众生活的原则逐步推进，最终实现八个城中村的顺利改造。

斗城镇人民政府

2012年1月5日