基于新型城镇化视角的城市会展综合体发展研究

第一篇：基于新型城镇化视角的城市会展综合体发展研究

基于新型城镇化视角的城市会展综合体发展研究

摘要：新型城镇化的发展战略对城市发展的规划布局、经济增长结构、产品配置模式等均产生重大影响，城市会展综合体作为城市发展的新兴载体不仅能加速城市实现新型城镇化目标促进城市建设和经济转型升级，还能完善会展产业品质化国际化提升，有序健康推动新型城市建设和会展产业可持续发展。文章对建设新型城镇和会展综合体之间的关系进行了梳理，分析了会展综合体对促进新型城镇建设的作用，并结合新型城镇化建设要求提出会展综合体的发展路径及建议，以期促进城市建设与会展业发展“双丰收”。

关键词：会展综合体；新型城镇化；发展路径

新型城镇化所强调的是以人为本，与扩张城市面积数量相比更注重提高城市质量，以此来提高城市化水平。会展业作为“城市经济发展的面包”，对城市经济的乘数效应极其显著，会展综合体作为会展经济的承载物能有效聚集物流、人流及资金流并快速形成城市经济发展新区域。因此，在我国快速推进城镇化的战略进程中，在满足城市基本功能的基础上，利用会展业的带动作用，合理规划构建会展综合体，推进产业集聚，带动城市基础设施生产生活及新的城市区域发展，促进城市生态体系和人文环境的打造和升级，最终实现和谐的城市环境。

一、会展综合体概念及形成分析

会展综合体是国内近10年来新兴的一种综合体类型，也是会展建筑的重要发展形式和方向。就会展主体功能及国内各地会展发展状况已有不少论著对其理论、经验、方法进行了研究，但对于会展走向综合化，功能中心多元化，这些已有成果均较少涉及。借鉴城市综合体的相关研究笔者将会展综合体定义为：会展综合体是以会展产业为基础，创造性地将展览、会议、商业、酒店、办公等多项功能汇集于一体的大型或超大型会展综合性建筑体，能满足会展活动期间一切服务性需求，也能满足会展活动外的城市大型活动需求。会展综合体具有“大体量、一体化、多业态”的特点和优势。

会展综合体归根结底属于会展场馆的一种类型，它的形成经过了一个发展过程。我国最早的规模化的会展场馆是在20世纪50年代左右建立的单独性的展馆或会堂，90年代出现了能满足简单展览和会议活动的会议中心或会展中心，21世纪出现了展览建筑与会议建筑各自功能都很完整的国际会展中心。在“大会展”的发展趋势下，会展活动已从单纯的会议、展览形式向举办各种丰富多彩活动的“大会展”方向发展。这就提出更大场馆、更大空间的需求，例如2013年后中国博览会会展综合体这样大型会展综合性建筑的出现。

二、新型城镇化视角下会展综合体的发展内涵

城市是会展活动的举办基地，会展综合体是会展活动的举办承载物，会展综合体发展与新型城镇化建设两者之间相辅相成：一方面会展综合体直接作用于新型城镇化建设，影响着城市发展。在城镇化进程中，人们对城市的要求不再简单局限在基本公共设施建设、城市功能、城市资源分享等传统要素方面，并且扩展到城市布局、城市交通、城市环保、城市特色等新的方面。所以从城市层面来说，会展综合体能在节约发展成本，不“翻天覆地”对城市原有规划进行颠覆性改造的基础上，实现城市扩大发展层面、集聚更多业态、提升城市生活品质、树立城市文化形象的城市局部调整。另一方面，新型城镇化为会展综合体发展提供了基础保障和政策支持，“以人为本”的城市建设理念也能提升会展综合体的人文内涵，吸引更多会展活动的落户或举办进而充分发挥会展经济作为“城市面包”的乘数效应。

因此，在新型城镇化视角下会展综合体的发展应以“人”为核心，以提升城市质量提升为规划建设指南，避免单一造城运动而是通过会展综合体建设的合理规划、结构优化、质量提高、承载力增强来实现新型城镇建设的最终目标。

三、会展综合体对促进新型城镇城市发展意义和作用

会展综合体顺应“大会展”的发展趋势，随着地方经济发展会展综合体规模逐渐变大，功能日趋复杂，往往成为新区与新城的地标和各类事件活动的中心。会展综合体既具备举办会议、展览、节事和其他大型事件活动的博览建筑的性质，又具备住宿、餐饮、娱乐和其他商业活动的附属功能，完全符合“不简单造城、以紧凑型开发模式成为主导、城镇格局更加优化”的新型城镇化建设核心。

（一）会展综合体是新型城镇建设的重要公共基础设施

新型城镇化建设需要大量改善或重建公共基础设施，会展综合体集会议展览展示、餐饮、娱乐、购物、商业等多种功能为一体，因此公共基础设施的特征十分明显。会展综合体是会展活动举办的承载物，会展业对于当代经济的影响有目共睹，因此合理规划和建设会展综合体既能拉动当地经济和服务业发展又能进一步完善城市服务设施和服务体系，借助会展综合体带动城市一系列发展。

（二）会展综合体是城市各类大型事件或文化娱乐活动的举行场所

新型城镇化建设需要加大城市“质量”的建设，提升城市的人文科技含量，符合城市特征的大型节事活动、群众文化娱乐活动都是实现文化兴城的重要手段。会展综合体除了经营会议、展览产业外，还可借助其高科技宽空间的场所举办各类丰富多彩的活动，为民众提供精神活动举办的场所，成为建设文化城和谐社会的平台。

（三）“地标”级会展综合体能改变城市发展模式，实现城市价值最大化

“地标”级会展综合体不仅可以代表一个城市的精神和文化发展渊源，同时由于其业态的多样性使得以其为中心能形成一定规模的居住生活圈，例如，南宁国际会中心带动了南宁琅东新区的发展，使得琅东新区从原来的偏远之地建设为现在的经济中心，带动了周边房地产发展。会展综合体的建设能够实现“城中城””的城市布局（如德国汉诺威），有利于突破“单中心”的城市发展模式，从而使城市价值能得到最大化的体现。另一方面，“地标”级会展综合体很大程度上能解决城市化进程中日益突出的人口居住、土地等问题，同时对于加快城市经济发展、转变城市商业格局有明显作用，实现城市价值最大化。

四、会展综合体的发展路径规划

第二篇：新型城镇化与生态城市发展

板块三：新型城镇化与生态城市发展

知识点整合1.广东传统城镇化道路的反思中提到民营经济布局是遍地开花，其特征主要体现在“快”、“平”、“乱”、“低”。

2.当前阶段建设生态城市的重大意义：建设生态城市是新型城镇化的本质特征，要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路，把生态文明理念全面融入城镇化进程，着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展，节约集约利用土地、水、能源等资源，强化环境保护和生态修复，减少对自然的干扰和损害，推动形成绿色低碳的生产生活方式和城市建设运营模式。

3.广东生态城市建设的第一个难点是城市开发强度过大，生态功能区域锐减。

4.广东传统城镇化道路的反思主体：乡镇、集体、民营经济。5.建设生态城市是新型城镇化的本质特征。6.生态城市是对应生态文明的一种城市形态。7.广东传统城镇化道路的反思中提到：城镇化发展的动力是农村工业化，主体是乡镇、集体、民营经济布局是遍地开花，其特征二——平，以镇为中心，以村为点，星罗棋布地铺开。

8.广东传统城镇化道路的反思中主要动力是农村工业化。

9.库里蒂巴被称为生态之都。

第三篇：丘区新型城镇化与新农村综合体建设研究

丘区新型城镇化与新农村综合体建设研究

（开题报告）

一、选题依据（包括选题的目的、意义、文献综述、国内外研究现状，附主要参考文献，可加页）

（一）研究背景

1．本课题源于大化镇在推进城镇化与新农村建设过程中的思考与实践。（1）大化镇具有中国丘陵山区农业乡镇的典型代表性。

四川省仁寿县大化镇位于县城偏北方向6公里区域，幅员面积68.8平方公里，辖13个行政村、1个社区共94个村（居）民小组，总人口3.68万人，耕地面积2.5万亩。1996年1月实现了撤乡建镇，同年10月被列为四川省第四批小城镇建设试点镇。1999年7月被眉山地区命名为“小康镇”。2005年5月，原松林乡、府君乡整体并入。

大化镇的区位特点。大化镇处于仁寿北部经济板块、眉山东南商圈和成都南延经济圈辐射区的重要位臵。[1]具有城郊经济区特点。大化为仁寿北上成都第一镇，南距县城文林镇6公里，西与黑龙滩景区、北与中国枇杷之乡核心产区文宫镇等为邻。西距眉山40公里，北距成都30分钟车程（特别是成黑快速通道通车后）。[2]具有国道经济区特点。国道213线大动脉由北往南纵贯全境，途经7个村（社区），长达5公里。近守中等城市仁寿县城、特大城市成都。放眼2800公里国道线，北向远交川北、甘陕，南下直抵云南、东南亚。

大化镇的基础条件。经过长期不懈努力，特别是近几年紧紧围绕“工农并举、培育商旅、融入城市、一体发展”的工作思路加快发展，全镇基础设施面貌得到较大改善。[1]交通方面。镇域内形成了以213线为主轴、纵横沟通的公路交通网络体系。各村组公路交通网络基本形成，村通水泥路达到100%。[2]水利方面。大部处于黑龙滩灌区，东风总干渠等灌溉渠系贯通，杨家河等小河流蜿蜒流经中南部，除个别海拔600米以上丘陵山村外，灌溉条件和村民饮用水问题基本解决。[3]通讯方面。除个别山区村外，有线电视网络实现村村通，入户率已达98.1%。通信网络实现全域覆盖，手机座机7000余部，常住人口基本实现一户一机。互联网宽带实现村村通，居民户登记上网率已达12%。[4]能源方面。电力实现户户通，场镇和各村农电线路二期改造均已完成，居民、农业、工业、商业用电充足。沼气正在成为农村第二能源，已建成并正常使用的沼气池1990口，占适宜农户比重21%。[5]场镇和民居建设方面。利用省级小城镇建设试点镇项目加快大化场镇建设，特别是近几年加速推进城镇化，城镇建成区已由2005年的0.6平方公里，扩大到目前的1.5平方公里，城镇功能较大提升，商贸较为活跃。硬化场镇街道3条约1.8公里。以新农村建设为抓手，推进中心村镇建设，劳动、正义、红塔等3个省市级新农村建设示范村村庄建设顺利推进，明朗（松林场）、曹河（府君场）等村场镇改造即将启动。结合灾后重建推进新民居建设，已累计改造农房1210户。[6]社会事业和公共服务教育、卫生、文化设施基本满足需要。新型农村合作医疗普遍参保，新型农村养老保险制度试点即将实施，社会救济扶助体系建立。村村建有村务办公和村民活动阵地，村庄环境卫生管理良好，农村消费购物网点普遍便民。[7]生态环境方面。四季分明，雨量充沛，土地肥沃。“山上栽竹、山下养鱼”举措的实施，不断改善镇域生态环境，全镇绿化覆盖率达到56.3%，工业污染和农村面源污染控制较好。工业原料林（麻竹、柏杨）、经济果林、公益绿化林以及正在悄然兴起的花卉园林业，使生态建设与产业发展并举的趋势在大化镇表现得越来越明显。[8]人文资源方面。大化场原名“大花市”。历史上作为乡镇的建制时间无从考证，但已知的文化积淀还是比较厚重。红色据点——她是中共彭（山）仁（寿）华（阳）特区地下党组织的一个活动据点，是当年成都以南地区地下党组织最早、最重要、持续时间较长的据点之一；领袖题词——1958年3月，毛泽东在出席中共中央政治局扩大会议（即确立“多、快、好、省地建设社会主义”总路线的“成都会议”）期间，特意为大化公社前进大队（今大化镇前进村）题词——“前进，前进，再前进！”；名人故里——这里是中国著名山水画家冯建吴和长安画派创始人石鲁兄弟的故乡；文物众多——根据2008年全国第三次文物普查统计，境内共有文物古迹20余处，其中已有12处列为县级文物保护单位。

大化镇的产业发展。大化镇以浅丘地貌为主，在产业发展上最显著的还是丘陵农业经济区特点。[1]工业方面。2005年以来，大化强力实施“工业强镇、招商强镇”战略，以饲料、食品、塑料为主导产业的工业集中区粗具规模，成为仁寿县和眉山市的工业重点乡镇，跻身工业经济全市三十强、全县十强。[2]农业方面。以枇杷、麻竹、生猪、肉兔、山羊等为优势农产品的农村产业结构调整取得历史性突破，成为成都和仁寿等大中城市农产品市场重要供给基地。到2009年春已建立起6个集中成片的农产品基地：以正义、黎明、明朗、下坝、华兴等12村为中心的枇杷产业基地，全镇枇杷种植面积已达1万亩，年产枇杷1000万公斤；以曹河、青杠等村为中心的花椒发展示范基地，全镇花椒种植面积已达5000亩；以红塔、正义等村为中心的麻竹发展示范基地，全镇麻竹种植面积已达8000亩；以龙门、华兴等村（社区）为中心的生猪养殖示范基地，全镇规模化养殖专业户已达1200余户，年出栏生猪7万头；以红塔、劳动等村为中心的稻田养鱼示范基地，全镇养鱼水面已达4000亩，年产值3000万元；以英雄等村为中心的山羊养殖示范基地，全镇规模化养殖户150户，年出栏山羊7万只。[3]商业方面。大化场镇拥有商铺1000余家，主要以经营日用百货、家电、农资。遍布农村的农家超市、农资店、收购点、小卖部也接近1000家。以粮食销售、水果贩运为主营业务的农产品经纪大户有200余户。建成占地面积42亩，全钢架、高标准、多功能的交易区面积10000平方米，总营业面积达20000平方米的综合农贸市场，并辐射带动周边3万平方米商住楼开发。

（2）大化镇提出并实践以新农村综合体建设为载体，以新型城镇化为路径，试图让丘陵山区人民群众尽可能早、尽可能快、尽可能多地享有与城市一样的公共资源、公共服务、生活便利和发展机会。大化镇机遇与挑战并存。

大化正处于又好又快发展的机遇期和关键期。[1]在国家政策走向中捕捉发展机遇。随着科学发展观的深入贯彻落实，建设社会主义新农村国家战略深入推进，统筹城乡一体发展的政策取向对于类似大化这样的乡镇来说，具有太多的机会。最重要的就是：一全力推进农业产业化，掀起特色效益农业基地建设高潮，发展现代农业。二全力推进新型工业化，着力发展农产品加工与营销业，实现一、二、三产联动。三全力推进新型城镇化，以新农村建设为统揽，探索以小城镇辐射中心村镇和社区型农庄的新型农村城镇化道路。把大化的命运与国家的命运联结在一起，把大化的发展思路统一到国家大政策上来，发展道路就会越走越宽广，发展生机就会越来越旺盛。[2]在区域大格局变化中捕捉发展机遇。四川建设贯通南北、连接东西、通江达海的西部综合交通枢纽，眉山市实施“44521”综合交通枢纽计划，仁寿县着力打造成都以南重要交通节点，即将动工兴建的成（都）赤（水）高速在大化镇首尾附近规划设有两个进出口……这一切新变局，把包括大化在内的整个仁寿地区的区位条件带上一个新的台阶，区域格局发生重大改变，给这一区域创造出前所未有的发展机遇和新优势。而且，对于大化来说，跳出镇域圈子来谋发展，比如放眼2800公里213国道线，北向远交川北、甘肃，南下直抵云南、东南亚，发展空间豁然开朗。[3]在南接仁寿县城中捕捉发展机遇。仁寿县作为四川省首批扩权强县试点县，发展态势日益强劲，即将融入成都半小时经济圈。县委、县政府将城市定位为“生态商贸城”，2015年发展目标锁定为35万人口、35平方公里的现代化中等城市。同时，实施“以心带星”战略，以县城为中心，带动周边卫星场镇建设。35平方公里中心城区规划范围北到大化镇、南到满井镇、西到黑龙滩镇、东到宝马乡，与“成都向南”发展相对接，仁寿城区向北靠拢，积极融入成都；同时，向西挺进，向黑龙滩发展，争取让黑龙滩成为仁寿城区的一部分。打造交通节点，提升区位优势，发展通道经济，在产业发展上仁寿县正在加快工业发展、打造农业大样板、发展休闲旅游度假基地、建设生态商贸现代休闲新城，打造建材、食品、家私、纺织、医药化工、机械制造、能源、电子信息等八大工业支柱。作为县城近郊的大化，在承担这个现代化中等城市的产业发展和城市功能部分分工上，显然比其他乡镇更具独特的优势。[4]在北进成都中捕捉发展机遇。成都经济区、成渝经济区规划的实施，成都市急速扩张，将产生巨大牵引力、辐射力和吸纳力，在交通、通讯、产业、土地、人力等方面具有比较优势的大化，融入成都将有很大市场空间和发展机会。[5] 在实现富民强镇突破跨越、不断引导满足和实现群众发展需要中捕捉发展机遇。

大化所面临的明显劣势主要有：[1]过渡带效应相当明显。上有基础条件较好、对接成都更便捷、政策支持强劲的文宫镇和视高镇，下有繁荣强盛的县城文林镇，长期以来把大化臵于了一个“过路镇”的尴尬境地。长此以往，本身具有的国道效应、城郊效应等比较优势，正在被过渡带效应逐渐抵消。[2]产业发展缺乏比较优势。尽管经过多年发展，建立起了若干工、农、商产业项目，但是规模太小，成片集中度不高，散、乱、杂倾向严重。缺乏拳头产品，同质化竞争威胁大，产品意识、市场意识不强，发展方式总体尚属粗放型。产、加、销一体化链条脆弱，一、二、三产业联动差，经济效益和市场影响力总体较弱。对与成都市场、仁寿县城关联度高、自身适合的产业，存在认识不足，对新业态培育不够，新经济组织太少，市场反应能力总体不活跃。缺乏产业支撑的城镇，显然缺乏吸引力和竞争力。这正是造成过渡带效应的根源。[3]城镇化基础相当薄弱。由于历史因素，大化镇在213线开通的那些年错失了发展良机。作为形成节点效应平台的大化场镇，规模太小，功能缺乏，基础落后，没有特色，难以留住人气商机。城镇化乃大势所趋。面对经济基础薄弱、普遍散居、“空巢户”多的严峻现实，如何找到一条适合大化的城镇化道路，尚需艰苦探索。[4]发展资金瓶颈制约明显。由于缺乏产业支撑，农民难以实现原始资本积累，自身投入发展的承受能力减弱，导致群众主体性较差、主体作用发挥较弱。在调研过程中，干部群众对此深有认同。结果将会陷入“越穷越难发展，越不发展越穷”的恶性循环。与此同时，尽管通过近几年努力发展，但大化的显赫度、影响力尚未上升为比较优势，一方面在整个大的区域当中获得上级的政策关注与财力扶持的力度还不够，另一方面招商引资难以获得突破，因此借助外部力量发展的能力相应减弱。因此，在发展资金上的内外制约使大化快速发展的难度增大。[5]人才技术瓶颈制约明显。调查显示，全镇农户总数8737户，高中以上文化程度人口比重为12.26%，85%的青壮年劳动力常年在外务工，从事非农产业的农户比重只有18.3%。这样的人力资源结构，使得镇域产业大发展和农村建设显得力不从心。政府在稳定劳务经济适度规模、稳定农民现实收入渠道与引导农民返乡创业发展之间，面临两难选择。在农业科技推广与应用上，现实体制造成产业教育培训机制不健全，特别是无阵地、无稳定有效渠道，农户在自由式、自发式、散打式的培训中很难真正掌握和运用新技术、新品种、新工艺和新机具，发展现代农业在科技支撑上显得乏力。

新一轮经济社会发展需要着力规避几个主要风险：[1]来自北面的威胁。视高镇、文宫镇对大化产业发展和承接产业转移的“屏蔽效应”。承接产业转移、融入成都市场“力臂过长”。[2]来自西面的威胁。黑龙滩景区对大化乡村旅游“屏蔽效应”。[3]来自南面的威胁。县城商贸服务业不饱和、不溢出状态，构成对大化商务副中心的“滞变效应”。[4]来自产业市场的威胁。特色效益农业发展缓慢，农产品加工业滞后，商贸服务业缺乏竞争力，产业支撑继续处于乏力状态。[5]来自资源要素的威胁。土地、投资、人才等瓶颈无法突破。

面对新的机遇和挑战，镇党委政府对大化镇的发展方位和思路提出了如下判断：[1]对未来充满信心，进入新的发展阶段具有良好基础条件。改革开放30年来，大化镇经历了伟大而深刻的历史变革，农村面貌发生了翻天覆地的变化。特别是2007年实施“工农并举、培育商旅、融入城市、一体发展”工作思路以来，全镇上下坚持农业基础地位不动摇，坚持解放思想、创新举措，坚持产业富民、改善民生，农业投入大幅增加，一村一品取得突破进展，农民收入持续增长，基础设施较大改善，农村社会事业和谐发展，为未来发展奠定了良好基础。总体来讲，大化镇已进入以工促农、以城带乡的发展阶段，进入加快传统农业向现代农业转变的关键时刻，进入破除城乡二元结构、统筹城乡一体发展的重要时期。[2]北接成都南融仁寿，大化面临前所未有的发展机遇。大化镇丘陵农业经济、城郊经济、国道经济三大特征显著，镇域经济社会发展结构体系具有独立性并且日趋完善，区位条件、资源禀赋和发展基础具有比较优势。整个区域大格局正在发生剧烈变化，大化面临前所未有的发展机遇。要依托213国道南接仁寿县城，成为承接城市产业发展和城市功能部分分工的县城副中心，从地缘经济上主动融入仁寿县城。要依托213国道北进成都，重点是从市场和观念上融入，成为成都优质农产品和商旅服务重要配送基地。[3]崛起龙头在城镇，必须强力开辟农村新型城镇化道路。摒弃对城市化、城镇化的教条式理解，提高城市化率、城镇化率“并非要让广大农民离乡离土进城”。树立新的农村城镇化观念，在大化尝试构建以小城镇为中心、若干中心村镇为依托、一批社区型居民点为基础的农村新型城镇化体系，并以此推进农村基础设施、社会事业、公共服务、人居环境、社会管理等一系列建设。要积极按照辅城的功能定位，重点从早抓好大化小城镇与县城的空间规划对接、产业体系对接、基础设施对接、社会管理对接，提升城镇功能和品位，早日成为成熟的城市功能区，为全面融入县城创造条件。[4]巩固提升基础产业，全力发展特色效益农业。针对丘陵农业乡镇特点和市场环境，着力发展服务仁寿、成都等大中城市市场，以生态、优质、高效、特色农产品为中心，以特色效益农业基地为载体，以产业化经营为手段的现代农业。同时，确立“经营丘陵”理念，构建生态和发展产业相结合，发展速生丰产商品林、水果和花卉园艺产业，将低效丘山转化为助农增收的新的增长点。[5]培育新的特色产业，大力发展城郊国道商贸服务产业。要发挥区位、交通优势，遵循城郊经济、通道经济发展规律，以承接仁寿县城产业发展和城市功能部分分工为核心，以建成县城商务副中心为目标，以小城镇规划建设为抓手，全力培育农产品加工贸易与仓储物流业、以房地产为支撑的企业后场商务服务业、乡村休闲旅游业。

大化在2007年锁定了自己的历史方位——“工农并举，培育商旅，融入城市，一体发展”，全面实施新型城镇化集聚战略、特色效益农业战略、商贸服务产业提升战略、民生事业统筹发展战略，潜心打造“仁寿生态辅城〃国道农商重镇”。

（3）大化镇新型城镇化探索与新农村综合体建设实践的基本做法

2007年，大化启动实施“1161”新型城镇化战略，尝试构建以小城镇为中心、若干中心村镇为依托、一批社区型居民点为基础的农村新型城镇化体系，并以此推进农村基础设施、社会事业、公共服务、人居环境、社会管理等一系列建设。规划打造以1条线（国道213“十里新村走廊”）为主轴、1座小城（大化场镇）为中心、6个中心村镇为依托、100个社区型农庄为基础，三圈层扇形辐射的大化镇新型城镇化体系和新农村综合体。期望通过几年努力，全镇“综合城镇化率”（进入小城镇、中心村镇和社区型农庄居住人口占全镇总人口的比重）达到50%以上。

大化镇的“1161”新型城镇化模式首先以新型城镇化理念为支撑，创造性地提出了“综合城镇化率”的概念，着眼全镇范围布局，构建以1条线（国道213线十里新村走廊）为主轴、1座商务风情小镇（大化小城镇）为中心、6个中心村镇为依托、100个社区型农庄为基础，三个圈层扇形开放辐射的镇域新型城镇化体系，整个大化镇成为一个由三大圈层构成的新农村综合体。到2012年全镇综合城镇化率（进入小城镇、中心村镇、社区型农庄居住人口比重）达到50%以上。

小城镇是整个城镇化的核心圈层。大化小城镇定位为以县城商务副中心为特征的辅城、镇域经济社会发展龙头，是全镇城镇化集居中心、商贸服务基地、农产品加工集散基地、都市短假休憩乡村旅游基地的核心承载区，是南进（县城）北融（成都）、打造国道节点重镇核心平台，扇形辐射大化全域。按照辅城功能标准打造大化小城镇，是整个城镇化战略的龙头工程，是镇域经济社会发展中带有全局性、基础性的“一号工程”，也是镇域经济社会发展战略实施成败的关键。

中心村镇是整个城镇化的第二圈层，也是最重要的一个层级。功能定位为片区经济社会发展、城镇化集居中心，辅城大化的卫星小集镇，“两城”生态菜篮子配送基地（特色效益农业基地）、都市短假休憩乡村旅游基地核心承载区。综合考虑行政村规模、地理位臵、人口数量、经济实力和地方特色等因素，在全镇选择布局六个基础条件较好的场镇或村民集居规模较大的自然村落，按照市级新农村建设示范村标准、参照省级新农村建设重点推进村标准进行规划建设，建设成为片区中心村镇。每个中心村镇近期规划面积因地制宜，人口规模1500人（50户）以上。街道、供排水、电力、通讯、沼气、绿化、路灯、商铺、医卫、幼教、环卫、公交、文体、村容村貌等一般小集镇应具备的功能，都应当统一规划，缺啥补啥，逐步到位。也就是说，要让分流到这个村镇上的人们，享受到一般小城镇的人居环境和基本公共服务。目前正在推进的“1+6” 村级公共服务活动中心建设将是促进中心村镇公共服务体系建立和完善的重大举措。依托村级组织(村两委)活动场所，配套建立便民服务、农民培训、文化体育、卫生计生、综治调解、农家购物等六大中心。这个中心不仅是村两委开展工作的阵地，也是广大农民群众活动的场所、公共服务延伸到村的平台。

社区型农庄为镇域农村新型城镇化第三圈层。其定位为新农村小型村民集居社区示范点。对大多数无法进入大化小城镇和中心村镇的散居农户来说，综合考虑农户经济基础、耕作半径、居住习惯、原住情结、人口分布密度等综合因素，为他们“就地设城”，现实地有效地快速地让广大农户享受到城乡统筹一体发展的成果。原则上在镇域范围内布局100个。一个小型村民小组一般规划1个社区型农庄，大型村民小组可规划2个社区型农庄。依托当地集居规模较大的基础条件较好的自然村，规划为规模不大的社区型农庄。特别要注意避开地质灾害易发区，靠近现有村道和水利设施定址。一要突出基础引导。体现社区型特征，除了集居之外，要有相配套的基础设施和公共服务，当然建设档次、配给速度比中心村镇要低些，但水、电、路等基本设施和服务要跟上，特别是参照社区模式提供公共服务和管理。二要突出规划引导。在农村住宅建设审批环节设立调控措施和奖补措施，引导新建房户特别是“两高户”（居住地点较高、解决基础设施成本较高）到规划村庄建房集居，原来的宅基地实行“退房还耕”、“退房还林”、“退房还果”。要打破村组界限，引导村民就近入庄。三要突出示范引导。采取规划引导、基本基础设施铺底、奖补扶助启动等措施的同时，关键好要激发受益群众自筹自建的主体作用。充分发挥开明农户移房集居的示范带头作用，逐步实现“集户成庄”的目标。整合涉农项目资金，优先帮助“两高户”和居住分散的危房户、特困户搬迁到农庄建房居住。

沉寂多年的大化镇，由此进入突破性发展快车道。

——强力推进大化小城镇向县城辅城转型，搭建镇域经济社会发展的核心平台，带动中心村镇和社区型农庄建设，引领广大农民现实地快速地进入“准城镇化”时代。不断完善场镇基础设施和城镇管理。投资200余万元，硬化场镇街道3条、总长1.8公里。投资200余万元，实施213沿线2.4公里路段绿化、亮化、美化。投资1700余万元，改造场镇旧房127户。今年5月17日，总投资3500万元、占地面积42亩、交易区营业面积10000平方米的全钢架、高标准、多功能综合市场建成投入运营，彻底改变了多年来大化镇以街为市、以路为市的困局。目前，一项总投资6000余万元的新村镇建设工程2010年10月在该镇水利村拉开帷幕。预计2011年7月该村256户村民将整体搬迁到这个中心村镇上生活。这项工程运用“土地增减双挂钩”项目政策撬动，“新节省出来的土地再用于拍卖或者城镇建设，所得收益又用于水利村的建设。”当地负责人称，“整个村庄规划还从农村实际出发，合理安排住宅、道路、供水、排水、供电、垃圾收集、畜禽养殖场所等农村生产、生活服务设施。老百姓一个平方米仅花三四百元就可以住上一幢川西民居风格的两层小楼，用的是天然气，出门幼儿园、医疗站、活动室、农家超市、文化广场一应俱全。”

——全面掀起都市型特色效益农业提质扩面高潮。该镇从经营丘陵、市场需求和产业基础出发，实施特色效益农业扩面提质的战略，推进佐料蔬菜、草饲畜禽、竹木原料林、新奇小水果等“一镇四品”的规模化、标准化、产业化生产经营，努力建设仁寿县城和成都市生态菜篮子配送基地、特色效益农业产业化示范区。

——实施加速培育现代商贸服务产业的战略。以大化小城镇为平台，依托特色民营经济创业园区，加紧打造商贸服务基地、农产品加工集散基地、都市短假休憩乡村旅游基地，努力建设仁寿县城商务副中心，夯实城镇化产业支撑，增加农民收入。

短短几年间，全镇主导产业、基础设施、村落民居、社会公共事业、乡村管理等全面跃上一个新的台阶，树起了大化崛起的新信心，凝聚起了一心一意谋发展、聚精会神搞建设的整体合力。大化镇多次成为全市性会议现场参观交流的热点乡镇之一，先后获得市委市政府颁发的“新农村示范村建设二等奖”、“农村工作综合先进集体”等称号。

2．四川省委、省政府关于推进新农村建设示范片和新农村综合体建设的一系列举措出台，为本课题研究提供了政策支撑并使研究更具紧迫性和现实意义。

近几年以来，大化镇先后被列为四川省小城镇建设示范镇，多个村被列为市、县新农村建设示范村建设，2009年12月该镇10个村被纳入四川省新农村建设示范片仁寿枇杷园新农村建设示范片范围。

这期间，省委、省政府相继出台了一系列关于推进新农村建设示范片和新农村综合体建设的重大举措。

2009年9月，省委、省政府出台《关于以现代农业产业发展为支撑推进新农村建设示范片工作的意见》。《意见》提出，根据“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村建设总体要求，按照推进产业化、建设新农村、全面达小康的工作思路，坚持统筹城乡发展基本方略，以科学规划为基础，以现代农业发展为支撑，以体制机制创新为动力，以农民持续增收、农村全面小康为核心，《意见》要求，按照成片整体推进、激发乡镇活力、多元化投入、分类指导原则，以现代农业产业发展为支撑，连村成片推进示范片建设，整体推进产业发展、基础设施建设、社会事业发展、农房建设和环境整治，着力建设民富村美、文明和谐的新农村示范片。在示范片内集中成片发展特色产业、完善基础设施、健全公共服务、美化人居环境、建设新型民居村落，实现发展新产业、建设新民居、塑造新风貌、创建新机制、培育新农民、建好村班子的“五新一好”目标，使示范片成为现代农业的集聚区、农业产业化的增长点、新农村建设的新亮点。

2010年省委1号文件再次提出“进一步加大统筹城乡发展力度加快推动农业农村发展上新台阶”。要求按照稳粮保供给、增收惠民生、改革促统筹、强基增后劲的基本思路，把农民持续稳定增收作为核心目标，把统筹城乡发展作为根本要求，把加快转变农业发展方式作为重大任务，着力抓好农业综合生产能力建设、现代农业产业体系建设、新农村建设连片推进、现代农业服务体系建设和推进城乡一体化发展，加快推动农业农村发展上新台阶。强调扎实抓好新农村连片建设，要坚持“三打破三提高”的原则，科学布局村庄，突出村落特色，优化民居设计，显现新农村风貌。新建和重建农房要严格按规划设计建设，现有农房的风貌整治按设计要求实施。结合土地整理加快农房建设和改造，确保民居建设覆盖到示范片内所有农户。配套搞好基础设施建设，逐步完善公共服务。强调协同推进城镇化发展和新农村建设。把新农村建设同城镇化结合起来，加快城镇建设步伐，发挥城市对农村的辐射带动作用。大力发展县域经济，突出发展中小企业，促进特色产业、优势项目向县城和重点乡镇集聚，吸纳农村人口在小城镇就业和居住。继续以丘陵大县为重点，支持引导县（市、区）发展壮大以农产品加工为主的县域工业，开发精深加工，延长产业链条，拓宽农民就业增收途径。继续搞好扩权强县试点工作，培育经济强县。深化户籍制度改革，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策，促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益。深入搞好统筹城乡发展改革试点，探索建立城乡一体化发展的新机制。

2010年上半年，省委书记省委书记刘奇葆同志要求进行深入探讨和实践新农村综合体建设。新农村综合体是在总结我省新农村建设特别是灾后重建新村建设经验的基础上，提出的一个全新的新农村建设模式。其基本内涵是：在主导产业连片发展作为支撑的基础上，建立能够体现综合功能和城乡一体化格局的农村新型社区。

大化镇正在探索的“1161”新型城镇化模式与此呈现惊人地“暗合”。广大丘陵地区，由于受地形地貌的制约，建成的新村规模都较小，新村辐射的人口不多，配套设施不好安排。样样配套，配套多了，形成浪费和闲臵；少配套，配套不全，又不方便农民生产和生活。新农村综合体建设的提出，对我们正在推进的新农村建设，具有特别重要的意义。什么是新农村综合体？就是一个为从事农业生产的农民，提供一个融居住和生产服务为一体的环境优美、服务周到的场所。一是从作用上看，居住的人员是从事农业生产的农民，服务的对象是农民、农业生产。二是从地理上看，包围着小城镇，是小城镇的延伸；又被新村包围，称得上是村中村。三是从功能上看，一方面为农民生活提供优美的居住环境，包括水电气路、通讯网络、污水垃圾处理、绿化等方面的基础设施和卫生、教育、文化等方面的社会事业，另一方面为周边新村为农业生产提供周到的服务，包括农民日常的生活物资、农资、农技和信息服务等。四是从地位上看，介于小城镇和传统意义的新村集居点之间，形成小城镇——中心村镇——社区型农庄的全域“准城镇化”格局。

（二）研究意义

1．城镇化与新农村建设科学发展需要不断创新，新的形势、新的要求、新的认识、新的实践需要新的理论支撑和指导，特别是回归实事求是的思想路线、矫正实践中的偏差，系统研究新型城镇化与新农村综合体建设的规律具有重大理论价值和实践价值。

城镇化是指农村人口转化为城镇人口的历史过程。“城镇化”是中国特色的“城市化”概念，1991年著名学者辜胜阻在《非农化与城镇化研究》中最早提出。党的十五届四中全会在关于制定“十五”计划的建议中首次正式采用“城镇化”概念。其核心点表现在四个方面：城镇化是农村人口和劳动力向城镇转移的过程，是第二、三产业向城镇聚集发展的过程，是地域性质和景观转化的过程，是包括城市文明、城市意识在内的城市生活方式的扩散和传播过程。

当代丘区农村城镇化模式普遍具有以下几个基本特点：[1]城镇化原始积累主要来自于农业。空间表现上城村结合，逐渐以镇为主。在推进时序上要分清主次，以渐进为主。[2]城镇化偏重于发展第三产业、巩固提升第一产业，而非发展第二产业（工业化）。农民就业亦工亦农，逐渐以非农为主。[3]城镇化具有明显的二元结构。要按照统筹城乡一体发展要求，通过深化社会管理体制改革和完善利益分配机制，逐步缩小城乡差别。[4]城镇化的动力机制主要是推力而非拉力。需要长期依靠“两城”主力带动，依靠政府优惠政策刺激和保障，借助外力加快发展。[5]城镇化过程中中低收入人群比重很大，需要坚持“多予、少取、放活”，藏富于民。思维方式、生活方式、风情风貌亦城亦乡、亦新亦旧，逐渐以城为主、以新为主。

城镇化是现代化建设的一个必经过程，是现代文明的一个重要标志。当前和今后一段时期，是推进城镇化和城镇发展的战略机遇期。以大化镇为例来说，城镇化已经上升为创造区位新优势的龙头战略。[1]城镇化是区域统筹城乡一体发展的必由之路。发展的根本目的是要让老百姓过上富裕幸福的生活。对集居社会文明的心理归属与认同感，对基础设施、公共服务、人居环境和社会交流的较高满意度，生活成本降低与生活便利程度，较易实现就业和增加收入，所有这些，使得过上城市人一样的生活成为中国农民世世代代的梦想。通俗地说，农村城镇化首要解决的问题就是要更多地把散居山野的农民集聚到城镇来生活和工作，尽可能早的、尽可能快的、尽可能多的改革发展的成果。那么，实际一点讲，初级阶段的城镇化没有必要贪大求全、拔高标准，应通过多种形式的集居化方式，先让农民集居起来并提供必要的城镇化条件。特别在目前快速推进新农村村庄建设过程中，及早规划建设“准城镇”村庄，有利于水、电、路、房和乡村公共服务建设的集约化投入，有利于避免低效投入、重复建设和土地浪费，有利于集中有限的人力、财力、物力办大事，有利于促进二、三产业发展和产业成片集中发展。[2]城镇化是区域消除过渡带和两极屏蔽效应影响的根本出路。城镇同时是一个关键的“生产工具”，因为它是集聚人气商机、市场交易、人流物流、信息流、资金流的核心平台。小城镇硬起来，大化便可以把通往成都的那些重镇撇开不看，直接融入成都寻找需要和市场。要发展首先要招商引资，但大化无论如何也比不过华阳、视高甚至文宫。那么只有立足自身实际来培养新优势，切入这种优势的主导产业只能是三产，而三产的主导产品——从大化的实际来看一个是商务服务业，另一个就是乡村旅游服务业，搞这样的“轻型经济”。围绕“商务副中心”概念，可以培育的产业优势行业就多了，特别是房地产新生带、特色效益农业生产基地、农产品专业批发与配送市场、农产品加工业园区、乡村旅游业将可以应运而生。[3]城镇化是大化镇抢抓机遇、营造竞争新优势、实现突破性发展全局性、基础性战略任务。可以说，城镇活，大化则活。大化的突破性发展离不开城镇化水平的提升。成为中等城市的一个有机组成部分，大化的跨越式发展赢得了更为有利的外部条件和发展空间。同时，促使大化加快镇域经济社会发展步伐，重点从早抓好大化小城镇与县城的空间规划对接、产业体系对接、基础设施对接、社会管理对接，特别是高起点、高标准、高品位加快城镇建设，迅速提升分担与承接主城区以至成都产业发展和城市功能分工、分流、转移重任的能力，为全面融入县城创造条件。通过城镇化，提升大化作为213线上一个不容忽略的城镇的“节点效应”。同时，大化目前从整体上来看还是一个典型的农业乡镇，要带动大面积的农村发展，离不开城镇的拉动和辐射。要给那些不需要在城市里做的、或在城里做成本太高的、或在大化做更好的人和事（即市场需要），创设一个地方，这个地方就是大化。仁寿县城的发展势头迅猛，它迟早要朝北延展，人口居住、商业市场、商务服务迟早要向外“溢出”，地价、环境、服务都比较适中的大化就会成为居民和企业的首选，这就是大化的机会。因此，城镇化战略实施过程中特别要高起点、高标准规划建设大化小城镇，布局、培育物流配送、仓储运输、餐饮住宿、商业居住、教育服务、农产品加工、休闲娱乐、企业后场服务等项目。放大交通优势和区位优势，把自己定位在仁寿县城商务副中心的位臵上，融入县城，错位发展，充当补充，发展天地豁然开朗。

如何以科学发展观为指导找到自己的城镇化路径呢？城镇化的本质特征一是农村人口在空间上向城市化社区生活的转换，二是非农产业向城镇聚集，三是农业劳动力向非农业劳动力转移。在城镇化策略的选择上，一要因应时势，有为有位；二要因地制宜，务实有为；三要积极稳妥，整体规划，分步实施。大化镇在城镇化策略选择上提出了自己的农村发展型城镇化模式。大化镇与全国多数农村乡镇一样，人口多，底子薄，主导产业相对较弱，劳动力素质偏低，基础设施比较落后，村民居住相当分散，推进城镇化面临诸多困难和制约。因此，大化镇城镇化属于发展型，而非发达型。对于这种处于发展中的原始基础以农为主的乡镇来说，既要积极趋近国家城镇化的标准、水平，又立足现实走一条符合自我实情的城镇化道路——这条道路就是农村发展型城镇化模式。这当中，“综合城镇化率”理念成为了新型城镇化战略的一个重大理论突破。综合城镇化率不仅仅计算进入城市、小城镇的人口，而且把进入中心村镇、社区型农庄居住的人口一并纳入城镇化率核算。与理论层面上的城镇化率不同的是，大化追求综合城镇化率，就是要通过加强小城镇（核心圈层）、中心村镇（二圈层）、社区型农庄（三圈层）建设，尽可能早的、尽可能快的、尽可能多地集聚广大农民享受到城镇化成果。其根本创意点在于准确把握了城镇化旨在改善广大农民生产生活条件的核心实质，既尊重初级阶段农村城镇化的客观实际，而又锐意推动农村城镇化。从而确立了自己的发展方向和重点：[1]推进大化小城镇向县城辅城转型，搭建镇域经济社会发展的核心平台。[2]推进中心村镇和社区型农庄建设，带动广大农民现实地快速地进入“准城镇化”时代。[3]推进适合城郊型乡镇、通道经济区乡镇、丘陵农业乡镇综合特点的农业、工业、商业、服务业集约化发展，夯实城镇化产业支撑，增加农民收入。[4]构建城镇化发展长效机制。创造性地把城镇化龙头战略，与镇域主导产业发展、基础设施建设、社会事业建设、公共服务体系建设、社会管理改革等紧密结合起来协调推进。

这一切都还只是一种个案、一种行为，如何上升到理论层面，找出一套具有规律性的东西，构建一套完整的理论体系，正是本课题的核心任务。

2．结合大化镇新型城镇化与新农村综合体建设探索实践的标本意义，研究提出具有普遍推广价值的丘区农村新型城镇化与新农村综合体建设操作体系，对我国新时期城镇化与新农村建设具有重大现实意义和深远影响。

大化镇的探索，见证了我国农村改革开放和科学发展的思维创新。综合城镇化率和新农村综合体的新理念，小城镇的县城辅城功能定位，中心村镇和社区型农庄概念的引入，无疑是大化镇破解欠发达农村乡镇城镇化困局的三大独特创举，也是对当前中国特色农村城镇化战略的智慧贡献，同时顺应了当前新农村建设由少数示范村（点）建设向示范片（带）甚至全域加快推进演变的新趋势。

他们正在搞的“1161”新型城镇化，就是期望建立一个集特色效益农业产业基地、特色民营经济创业基地、商贸服务基地、农产品加工集散基地、都市短假休憩乡村旅游基地、基础设施公共服务和乡村管理统筹配送基地于一体的新农村综合体。

特别是“综合城镇化率”概念的提出，对今天破解欠发达农村乡镇推进城镇化面临的诸多困惑、困难、困局，具有太多的启迪作用。他们的综合城镇化率，不仅仅计算进入城市、小城镇的人口，而且把进入中心村镇、社区型农庄居住的人口一并纳入城镇化率核算。这与理论层面上的城镇化率不同的是，大化追求综合城镇化率，就是要通过加强小城镇、中心村镇、社区型农庄三个圈层建设，尽可能早的、尽可能快的、尽可能多地集聚广大农民享受到城镇化成果。其核心价值在于——准确把握了城镇化旨在改善广大农民生产生活条件的核心实质，既尊重初级阶段农村城镇化的客观实际，而又锐意推动农村城镇化。

（三）概念界定 1．四川丘陵农村乡镇。人口多，底子薄，原始基础以农为主，主导产业相对较弱，劳动力素质偏低，基础设施比较落后，公共服务相对缺乏，村民居住相当分散，推进城镇化面临诸多困难和制约。城镇化水平属于发展型，而非发达型。

2．新型城镇化。

对于发展型城镇化，既要积极趋近国家城镇化的标准、水平，又立足现实走一条符合自我实情的城镇化道路——这条道路就是农村发展型城镇化模式。这当中，“综合城镇化率”理念成为了新型城镇化战略的一个重大理论突破。综合城镇化率不仅仅计算进入城市、小城镇的人口，而且把进入中心村镇、社区型农庄居住的人口一并纳入城镇化率核算。与理论层面上的城镇化率不同的是，综合城镇化率就是要通过加强小城镇（核心圈层）、中心村镇（二圈层）、社区型农庄（三圈层）建设，尽可能早的、尽可能快的、尽可能多地集聚广大农民享受到城镇化成果。其根本创意点在于准确把握了城镇化旨在改善广大农民生产生活条件的核心实质，既尊重初级阶段农村城镇化的客观实际，而又锐意推动农村城镇化。

3．新农村综合体。

新农村综合体是在总结我省新农村建设特别是灾后重建新村建设经验的基础上，提出的一个全新的新农村建设模式。其基本内涵是：在主导产业连片发展作为支撑的基础上，建立能够体现综合功能和城乡一体化格局的农村新型社区。大化小城镇、中心村镇、社区型农庄就是新农村综合体的不同表现形式。

（四）参考文献

[1]四川省委、省政府，关于以现代农业产业发展为支撑推进新农村建设示范片工作的意见，川委发„2009‟17号，2009-09 [2]四川省委、省政府，关于进一步加大统筹城乡发展力度加快推动农业农村发展上新台阶的意见，川委发„2010‟1号），2010-02 [3]四川省新农村建设示范片推进工作领导小组办公室，关于推进村级公共服务活动中心建设的指导意见，川新农办„2010‟62号），2010-05 [4]沈骏，新农村策划学，上海远东出版社，2007-11第一版

[5]辜胜阻，非农化与城镇化研究，浙江人民出版社，1991-12第一版

二、研究方案（包括研究目标、研究内容、拟采取的研究方法、技术路线和预期进展，可加页）

（一）研究目标

本课题以科学发展观为指导，以农业丘区乡镇推进城镇化和新农村建设为研究对象，综合引入应用最新政策理论和实践成果，系统研究农业丘区新型城镇化战略理论体系及其指导下的新农村综合体建设操作体系。

（二）研究内容

1．大化镇新型城镇化探索与新农村综合体建设模式考察（1）课题的提出与大化调研缘由

（2）大化镇背景（具有四川农业丘陵乡镇典型代表性）（3）大化镇经济社会发展战略考察

（4）大化镇推进城镇化与新农村建设的操作模式（5）大化镇新型城镇化探索与新农村综合体建设模式剖析 2．四川农业丘陵乡镇新型城镇化的理论建模

（1）城镇化核心价值观的再认识（基本理论及其现状述要）（2）四川农业丘陵乡镇特征分析

（3）农业丘区推进城镇化所面临的机遇与挑战研究（4）农业丘区推进城镇化路径选择比较分析（5）综合城镇化率的提出及其理论依据研究（6）新农村综合体的提出及其理论依据研究

3．新型城镇化背景下的新农村综合体建设操作模式研究（1）当前农业丘区乡镇新农村建设存在的问题剖析（2）新型城镇化战略对镇域新农村建设的理论贡献（3）不同层级新农村综合体的布局规划与功能配臵研究（4）三化联动的产业支撑体系建设研究（5）当家作主的人力资源体系建设研究（6）自动规范的运行管理体系建设研究

4．本课题的理论与实践价值预测与推广思考

（三）研究方法

本课题以四川农业丘区为研究范围，主要以四川省仁寿县大化镇为研究样本。将采用的主要研究方法有：

1．文献研究法。通过文献查阅，全面收集和处理相关的政策文件、理论著作、实作报告等文献资料，做到视野开阔，引用有据，创新有理，观点鲜明，实事求是。

2．行动研究法。充分利用本课题研究人员身处乡镇新农村建设第一线的有利条件，加上有在读学院专家教授做坚强有力的理论指导，本课题将在实践中研究、在研究中实践，确保理论与实践的紧密结合，课题研究与客观实际“零距离”贴近，课题观点在实践应用中不断得到升华和矫正。

3．访谈研究法。研究过程中，将就一些政策操作层面和理论层面的问题，与有关专家、党委农办等部门官员进行不同范围、不同层面的座谈访问；对城镇化和新农村建设中存在的问题、意见、建议，与四川丘区乡镇基层干部和群众进行座谈，确保了解和掌握全面、真实的情况。

4．问卷调查法。研究期间，分别就四川农业丘陵乡镇特征、当前新农村建设存在的问题、农村乡镇干部群众对城镇化的认识和意见、新农村建设典型案例等设计调查问卷，通过各种途径进行一定范围的问卷调查，使本课题采集的信息面广、客观、真实。

（四）预期进展

1．文献资料的收集和整理：2010年6月—2010年9月；

2．数据的收集整理和相关文献的查阅分析和归纳：2010年9月—12月； 3．论文提纲写作：2010年12月—2011年2月；

4．补充文献资料，完成论文初稿：2011年2月—3月；

5．论文补充和再次修改，完成第二次稿：2011年3月—4月； 6．论文的论证，再次修改，完成答辩稿：2011年5月—6月； 7．论文的答辩：2011年6月； 8．结合答辩意见再修改，成稿。

三、研究基础（包括与本论文有关的工作积累、已取得的工作成绩、研究条件、存在问题与解决的途径与措施）

（一）与本论文有关的工作积累、已取得的工作成绩和研究条件

1．本课题作者现任四川省仁寿县大化镇党委书记，一直担负镇域经济社会发展领导工作，上述基本思想和基本成果系本人长期思考和实践的积累，具有承担本课题所需要的理论、物资、人力和实作条件。目前已系统检索和阅读了大量相关理论书刊和政策文献，主持制定出了反映初步课题思想的镇域经济社会发展总体规划，并正在按规划顺利推进实施。

（二）存在问题与解决的措施

理论研究水平有限，对于全面系统地研究产生一定影响，还有由于工作的原因，论文的进程也会有所影响。因此在论文写作的过程中，通过查阅相关资料补充自己的知识面和扩宽视野，还要积极利用工作之余的时间撰写论文，保证论文顺利完成。

第四篇：新型城镇化与智慧城市如何结合发展

新型城镇化与智慧城市如何结合发展

《中国城市“十二五”核心问题研究报告》曾指出，“十二五”将是中国城市发展的关键时期，也是“城市病”的多发期和爆发期。如今，在智慧城市与新型城镇化的双重推动下，中国城市在有条不紊的快速前进着，但随之而来的“城市病”也给我们带来了无限的困扰。

随着中国新型城镇化蓝图的徐徐展开，智慧城市成为新型城镇化的重要抓手，那么新型城镇化与智慧城市有何关系，应该如何发展呢? 张福军：新型城镇化是战略智慧城市是实践

张福军：新型城镇化和智慧城市的关系主要有以下几个方面：

第一，智慧城市是新型城镇化的必由之路，新型城镇化是智慧城市的最好体现。新型城镇化和智慧城市的建设目标其实是一个：最终要达到提高人们生活质量，建设美好的生存环境。新型城镇化是我们国家的一个发展方向，而智慧城市是城镇的发展目标。没有高度智慧化运行管理的城市不能称其为是新型城镇化的城市。第二，智慧城市是新型城镇化的动力。智慧城市是信息时代的载体，是一种知识经济的结晶，是可持续发展的支撑。智慧城市是集自我创新功能、时空压缩功能、自动识别功能、科学管理功能于一身的高度数字化、网络化、精准化、智能化的信息集合体。新型城镇化之所以称之为新型，区别于城市化的最大特点就在于它的运行管理功能不断的在变强大。智慧城市正是新型城镇化的精髓，因此智慧城市是新型城镇化发展的一个驱动力。第三，智慧城市是新型城镇化的综合载体，智慧城市建设可以破解传统城镇化问题，也是一条四化融合的新型城镇化之路。四化融合是党的十八大以后提出来的，是指新型城镇化建设要实现信息化、工业化、城镇化和农业现代化。其目的是以新型城镇化为核心，促使经济增长的方式转变，实现经济结构的战略调整。四化融合是新型城镇化的一个综合体，而以绿色、节能、环保、安全、低碳等为主要特征的智慧城市，恰好也能成为新型城镇化实现的一个综合载体。所以新型城镇化的建设必然是要把智慧城市这样一个综合体作为基本单元。智慧城市也确实支撑了新型城镇化的不断发展与完善。

胡瑞敏：智慧城市是新型城镇化的高级阶段

胡瑞敏：建设新型城镇化的目的第一是要创造价值，第二是要增加就业机会，第三是要提升城市宜居程度。与传统的城镇化相比，新型城镇化是运用信息技术来实现城镇化的目标。传统的城镇化，是要把城市周边的居民集中起来，通过规模效益来提高城市的效率。这与我们现在所讲的新型城镇化还是有很大的区别的。关于智慧城市与新型城镇化的关系，我认为智慧城市可能是新型城镇化比较高级的一个阶段。智慧城市中的一些理念、系统、技术，可以在我国的新型城镇化建设过程中发挥支撑作用。

张公忠：智慧城市是新型城镇化的具体体现

张公忠：我国的城镇化不能再走畸形发展的老路。传统的城镇化是无序的城镇化，必然带来城市人口急剧膨胀、公共安全恶性事件频发、交通拥塞、公共卫生恶化、生态环境破坏、资源浪费等等严重问题。历史经验表明，仅仅扩充城市中的基础设施数量或改善城市局部运营系统并不能根本解决这些问题。建设未来中国、实现新四化，我国必须走新型城镇化发展之路。新型城镇化发展之路即是采用新一代信息通信技术，深化互联网/物联网/云计算服务应用，让信息化和智能化遍及到城市各个行业和领域的道路。新型城镇化要能够提升城市基础设施使用效率，提高城市运营管理和公共服务水平，加快经济发展方式的转变和城市产业结构的调整，让人们生活和工作的更美好。“新型城镇化”是国家正式提出的一项任务，而“智慧城市”是城市信息化发展的新阶段，是新型城镇化的具体体现。智慧城市并非是一个抽象的概念，是一个可以实现的实体。智慧城市的指标体系概括了智慧城市建设的绝大部分内容，智慧城市具有其特定的体系架构和标准系列。但具体实施时，不同地区、规模的城市(区、镇)是有区别的。

单菁菁：智慧城市是推动新型城镇化的重要手段

单菁菁：智慧城市建设应该是推动新型城镇化的重要手段之一。我们知道，在2006年新加坡就提出了“智慧国2015”计划，2008年IBM提出了“智慧地球”概念，在全球掀起了智慧城市建设热潮。随后日本提出了“I-Japan”智慧城市计划，韩国提出了“U-City”智慧城市大纲，美国、欧盟等国家也都在进行智慧城市建设试点。智慧城市建设已经成为全球的发展趋势，并且具有战略性和前沿性。可以说，未来谁在智慧城市建设方面占有先机，谁就能领跑新一轮的发展。

关志超：新型城镇化和智慧城市该如何结合发展

关志超：大政策之下，新型城镇化与智慧城市都很火。同样是国家支持的简称策略，二者有以下联系：我国的城镇化建设不外乎表现为两个方面内容：一是大都市的城城郊化及其卫星城市建设，二是中小城镇的城市功能和格局建设。然而，比空间扩展更为重要的则是城镇化的内在质量，而城镇化质量的提高只有通过加强智慧城市建设才得以实现。新型城镇化和智慧城市该如何结合发展呢，新型城镇化和智慧城市该统筹推进新型城镇化与智慧城市协调发展，具体应该从以下几个方面开展工作：1)新型城镇化、信息化离不开智慧城市建设;2)建设智慧城市的条件已经具备，时机日趋成熟;3)新型城镇化和智慧城市建设必须协同推进。所以，我国的智慧城市建设尚处于起步阶段和探索时期，应坚持理性、有序、协同的原则，明确重点，加强整合，着力推广先进实用技术，充分发挥信息资源的价值，展望“十二.五”，智慧城市建设将不断深化，越来越多的城市将转型为智慧城市，信息技术的发展为城镇化不断带来新的机遇，同时也伴随着巨大的挑战，面对智慧城市的建设浪潮，我们需要冷静思考，从长计议，不断开拓创新，切切实实地将智慧城市建设的社会效益、经济效益渗透到新型城镇化和国家发展的各个方面，统筹推进新型城镇化与智慧城市协调发展。

邬贺铨：智慧城市与城镇化要同步走

邬贺铨：智慧城市更多的是智能技术的应用;新型城镇化更多的是社会问题。新型城镇化是一个怎样真正地把现代进城的农民工从身份与心态真正融入城市的问题;而智慧城市更多的是通过技术手段来提升城市的管理效率，从而让更多的市民参与进来，两者还是不完全一样的。有些城镇化发展很完善的国家，也有建设智慧城市的任务。对中国而言，智慧城市与城镇化是要同时进行的，这是与国外不一样的地方。在实现新型城镇化的同时把智慧城市搞上去，这种构想是很好的。但现阶段看来，虽然提出实现新型城镇化的同时并没有提出一定要依靠智慧城市，但这两者并不矛盾。中央城镇化工作会提出：“要坚持生态文明，着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展，尽可能减少对自然的干扰和损害，节约集约利用土地、水、能源等资源。要传承文化，发展有历史记忆、地域特色、民族特点的美丽城镇”。这些要求也是智慧城市所追求的。当然，如果能结合智慧城市来发展新型城镇化，无疑会使我国城镇建设更加科学。有科学技术的支撑，可能会在未来产生更多的需求，让更多的市民有更好的就业机会，这样来发展新型城镇化是有益的。

编后感：随着新一代信息技术的发展与商业模式创新，智慧城市建设在推动新型城镇化高质量发展上的促进作用将会日益扩大。我们应当抓住国家大力推动城镇化与信息化的良好机遇，以智慧城市提升政府服务水平、城市运转效率、科技创新能力，降低能源消耗、保持绿色生态环境，真正构建大中小配套的高质量新型城镇化体系，为人民群众营造和谐幸福、低碳高效的美丽城镇。

第五篇：城市社区商业综合体发展模式研究

 城市社区商业综合体发展模式研究



 浙江省房地产业协会 浙江东冠置业投资有限公司 浙江大学房地产

研究中心联合课题组

一、社区商业综合体的功能和特征

（一）商业地产的含义及其层级

商业地产的概念有广义、狭义之分。广义的商业地产是指各种生产性物业（如厂房）、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。本文以下指的商业地产是指狭

义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。

1、商业地产的层级

根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区

商业和街坊商业等四个层级。

市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心；区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区；社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式；街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几

百平方米，大的可以到几千平方米。

2、社区商业地产发展潜力巨大

社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。大力发展社区商业地产，提高社区商业的商品质量和服务质量，不仅可以提高居民的生活品质，而且可以提升居民的居住品质，在我国大力

发展社区商业地产具有很大的潜力。

首先，社区商业地产日益受到政府和开发商的重视。以商业为主的第三产业是城市地区经济的重要支柱，社区商业地产作为城市商业体系的重要组成部分，为城市经济发展提供动力，增加政府税收，使地区经济日益活跃、结构趋向合理。而且，社区商业地产的发展对房地产有良好的带动作用，很多开发商利用社区商业地产“打头阵”，带动区域房地产业的发展。其次，社区商业地产市场潜力巨大。随着我国城镇居民人均可支配收入日益提高，城市中心商业区的建设已经达到较高水平，但目前我国城市社区

商业仍显设施不足、网点布局不合理、服务功能单一，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。在我国快速城市化过程中，出现一大批新建的居住小区，这些新建小区由于远离城市商业中心，生活配套设施严重不足，社区商业作为一种属地型商业，恰巧能够提供小区居民日常必需品和便利服

务，市场潜力巨大。

（二）社区商业的功能和模式

1、社区商业的基本功能和特征

“社区商业”是以社区为载体，以一定地域内居民和商务工作人员为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升社区内居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供社区居民日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。“社区商业”是一种“因住而商”的商业，是城市商业体系的重要组成部分，与城市其他商业形式相比，与城市居民生活联系更加紧密，更加贴近和反映居民日常生活需求。总体来看，社区商业在满足社区居民基本生活消费和服务

方面，主要包含购物、餐饮、休闲娱以及服务这几项基本功能。

2、我国社区商业的主要特点

从社区商业的建筑形态上来看，我国社区商业主要有社区底商、社区商业街和社区购物中心等三种形式，这三种形式与我国经济体制和经济发展水

平有一定联系。

社区底商主要是指利用建筑底层作为商业用房，以满足自身社区消费者各种需求的社区商业。在我国，社区底商是从20世纪90年代开始的，当时房地产开发刚刚开始，底商被纳入住宅项目规划，开发商一般把居住区外围、沿着道路的建筑底层作为商铺，出售给商业经营者，以满足社区居民的日常

生活需要。

社区商业街是指位于居住区内的、以平面形式按照“街道”形态布置的单层或多层社区商业，其沿街两侧的铺面以及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，社区商业街内的商铺多为独立铺位。我国社区商业街主要位于城郊的大型居住区，由于市级商业中心或区域商业中心无法完全覆盖新兴社区，城郊土地比较便宜，因而开发商便建造一些特色社区商业街，不仅能够满足

当地居民的日常生活需要，还能作为项目营销推广的卖点。

社区购物中心是一种各种商业业态相对集中的社区商业，是房地产大盘时代的产物，其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域。社区购物中心是集购物、休闲、娱乐、餐饮和服务于一体，满足社区居民多样化消费需求的商业模式，它是“家的延伸”，是未来社区商业发展的方向。社区底商、社区商业街和社区购物中心是三种不同的社区商业，每种形式由其自身特点，因根据社区的不同情况而进行设置，也可以将各种形式进

行组合。

（三）城市社区商业综合体发展特点和基本特征

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物，城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现城市综合体。根据城市综合体所在城市区域的位置，一般可以分为城市中心综合体、城市区域中心综合体和社区商业综合体三种。城市社区商业综合体是社区商业的一种重要形式，它一般位于一个社区中心位置或几个社区交接处，由一个建筑或几幢建筑组成，具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务功能。从商业业态来看，一般有一个主力店、2-3个次主力店，并有众多品牌店、连锁店和小商店构成，城市社区商业综合体一般设有停车场，方便社区居民或附近居民来购物。这种集中的“一站式”的消费特点，改变了我国传统社区商业“小而散”的形态，解决了沿街底商与社区居民的矛盾，创造了一流的购物环境，为社区居民提供了很大便利，丰富了社

区居民的生活，是未来城市社区商业发展的主流形式。

由于社区商业综合体是一种属地型商业，从而决定了社区商业综合体在服务对象、服务目标等方面有以下特点：

首先是属地型服务对象。社区商业综合体是以社区为依托，以社区居民和商务人士为服务对象，其目的是满足社区居民的日常生活需要，方便居民生活。它不仅满足居民的购物、餐饮、娱乐休闲的需要，而且还要为它们提供多种多样的社区服务，以满足居民日常生活的服务需求，社区商业中心的客户85%以上是本地客户。

其次是生活性服务内容。社区商业综合体由于要满足居民日常生活需要，经营商品种类主要是消耗快，购买频率高且数量少的生活必需品，通常以经销日常生活用品为主，这些商品品种简单、挑选性不大，价格也没有太大的差别，如：生鲜食品、日杂用品、小家电、餐饮、洗染、照相等。从商业业态上看，社区商业综合体多以连锁店、超市、便利店、餐饮店和美容店

等业态为主，集购物、餐饮、休闲娱乐、服务等多功能于一体。再次是一站式综合服务。社区商业综合体一般处于一个社区中心或几个社区的交接处，为广大社区居民提供悠闲的购物环境。其功能较全面，一般具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等基本功能，以满足社区的多样化功能需要；其外部环境以提供多样化的社区活动为宗旨，常常形成社区广场、社区步行

街和绿化块；其建筑规模不大，一般只有几万平方米。

二、社区商业综合体的规划和培育

我国社区商业综合体开发的时间不长，目前正处在摸索之中，随着我国城市化的快速发展、城市居民消费观念的转变以及房地产开发模式的变化，我国社区商业综合体发展还有很大的发展空间。但是，城市社区商业综合体的发展离不开各级政府部门的关注和指导。目前，特别需要在以下几个方面

加大规划管理和政策培育。

一是加强社区商业专项规划工作。根据国外社区商业发展经验，社区商业综合体将是未来商业发展的重点，政府部门必须要有先期的合理规划，这样才能使社区商业健康繁荣地发展。目前在我国城市建设规划体系中，主要有城市发展总体规划和控制性详细规划，专项规划有交通、绿地和管线规划，而没有针对商业专项规划，从而造成我国目前商业网点布置缺乏规划性，一些地方商业不能满足社区居民的消费需求，而另外一些地方商业却盲目开

发，从而导致过度竞争的局面。因此，课题组建议政府应加快制定商业专题

规划。

二是加快社区商业综合体规范和标准的制定。政府要对社区商业综合体的研究给予重视，加强社区商业综合体的研究，参考国外社区商业发展的先进经验，结合我国社区商业发展状况，及时制定社区综合体建设的规范和标准，指导我国社区商业综合体的建设。可以借鉴新加坡社区商业的规范和标准，对各种类型的社区商业进行分类，提出各类社区商业综合体建设的规模和业态配置标准。可以规定社区商业综合体必备的业态和业种，以便从制度

上完善我国社区商业综合体建设标准。

三是给予社区商业建设主体政策支持。鼓励有实力的连锁企业参与社区商业综合体的开发建设，凡是到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民网点的连锁企业，政府可以出台相关政策给予扶持，有条件的地方还可以安排一定的专项资金支持。鼓励各类组织、企业和个人进行社区商业综合体的开发建设，对发展与居民生活密切相关社

区商业的开发企业给予租金或税收等方面的扶持。

四是推行优秀社区商业综合体的示范工作。目前，商务部正在制定我国社区商业的建设标准，指导各地商务主管部门因地制宜，确定工作重点。如老城区要发挥和利用现有商业服务网点的辐射作用，以健全网点设施为主；已预留服务网点的新建社区，以完善网点和提升服务水平为主；尚未开发的社区，要以加强总体规划为主。可以在有条件的城市先建立一些社区商业综合体示范区，并对成功社区商业综合体的成功经验进行总结研究，通过推广示范经验，逐步扩大示范范围，从而推动我国社区商业综合体的全面发展。五是着重对开发经营主体的进行培育。社区商业是通过以租赁运营而获得长期回报为目的的，其价值充分体现在后续的经营收益价值上。从我国目前的情况看来，社区商业的开发主要是房地产商，而社区商业的经营则是一些管理能力非常弱的家庭团队。因此，建议政府职能部门除了在规划阶段介入之外，还要在社区商业形成和经营的过程中给予一定的指导，同时要培育

一批专门从事社区商业开发和经营的房产开发商。

三、社区商业综合体的定位与经营

开发商是社区商业综合体开发建设的主要力量，如前所述，社区商业综合体开发过程是一个非常复杂的系统工程，不仅仅是开发建设，更重要的是还必须长时间来培育整个项目，才能维持整个项目的长期持续经营，课题组

主要在以下几个方面对开发商提出建议。

一是合理区位选择。一个社区商业综合体的成功与否，最重要的在于项目区位选择是否合理，如果区位选择正确，即现在或未来有足够的消费力支撑，且周边配套设施完善，那么，项目也就成功了一半。合理的区位主要考虑区域未来规划，区域交通设施等方面因素。区域未来规划决定了其该区域未来的发展方向，决定了区域的经济状况，从而决定了该区域人口档次，进一步决定了该区域人口的消费水平，人口消费水平将最终影响整个社区商业

项目的运营状况。

二是精准项目定位。社区商业综合体开发之前要进行准确的项目定位，要仔细研究项目当地的总体规划、区域经济、人口数量、收入水平、消费层

次、商业分布等，要根据社区居民的消费水平和未来的发展趋势，结合市场走向和功能定位，来确定社区商业的层次和结构，为项目的规划设计提供依据。社区商业综合体的定位主要分为项目总体定位和功能定位两部分。项目总体定位就是要对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进行了细致的分析和评估，确定项目的建筑规模和开发运营模式；社区商业综合体的功能定位要注意项目的功能结构、业态结构以及品牌结构等应与社区规模、消费层次相适应，对社区居民的收入水平、客户职业特征以及周边的商业业态进

行细致的分析和评估，从而确定项目的商业业态和功能布局。

三是主力店招商先行。社区商业综合体的开发运营商必须对前期规划设计、商业布局、策划营销、广告推广、商业运营管理等一系列问题了如指掌，才能保证项目运营取得成功。国内成功项目的经验表明，前期主力店招商对项目后期的运营显得尤其重要。主力店对引导人流起着主要作用，大型主力店的入住，不仅可以避免广场建成后对商户盲目招商，还能借助大型超市所

带来的巨大客流，吸引其他商户入住，从而盘活整个项目。

四是丰富业态组合。成功的社区商业综合体并不在于项目建筑规模的宏大，而在于项目的功能齐全和合理的业态组合。社区商业综合体都应具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等四种功能，各种功能的分配比例最好为：购物40%-50%，餐饮20%-30%，娱乐10%-15%，服务5%-10%，这样的功能布局才能满足社区居民的需要。同时，需要注意的是，社区商业有别于其他商业，是其为社区服务的功能。在商业业态的布局上，要考虑服务性功能业态的比重，如干洗店，维修店，银行，药店，社区卫生所，美容美发店，社区活动

中心等，从而为社区居民提供生活上的便利。

五是多样化经营模式。从国内外社区商业综合体的运营模式来看，项目运营模式最常见的有“完全出售、租售结合、售后返租、只租不售”等四种模式，这四种模式各有特点，开发商应根据自身企业的情况和项目特点，寻找适合自己项目的运营模式。完全出售运营模式能使开发商快速回笼资金，但对商业业态是否能符合社区居民的生活需求以及业态组合等方面无法进行控制，导致项目的业种杂乱分布，从而降低了项目的档次；租售结合模式对于开发商而言具有更多的灵活性和可控性，可以平衡资金压力和经营风险的矛盾，在合适的租售比例下，既可保证开发商获得短期资金回笼，又能通过出租获得长期租金；售后返租模式能够使开发商规避市场初期经营风险，但开发商不能得到项目的增值效益，同时对开发商的经营能力是一个严峻的考验；只租不售模式最大的优点是能使开发商能够持续有效地项目管理，从而提升项目的商业价值，通过租赁持续性获利，得到项目的增值收益，但这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，且承担很到的经营风

险。

六是统一规划建设、统一经营管理。社区商业综合体的管理目标是尽可能长期地维持和加强项目的经济社会效益，维护项目的建筑物和设备，同时与有关各方保持良好的关系，保证项目在社区中有良好的商誉。社区商业综合体的管理工作主要有物业管理、租户管理、营销管理和财务管理等，是一个复杂的系统工程，需要进行统一规划建设、统一经营管理。国内外运作社区商业综合体的经验表明，一个项目必须至少经过3年，商业业态才会逐渐

稳定下来。因为即使开始审慎地选择进驻的商家，开业后还是会有因不同商家业绩好坏而进行调整，产权集中式的统一经营管理可以使项目可以放心地在开业后进行绩效评估和商家、业态的调整，从而实现项目的管理目标。