“城镇化”进程任重而道远 房地产企业不能盲目乐观

第一篇：“城镇化”进程任重而道远 房地产企业不能盲目乐观

“城镇化”进程任重而道远 房地产企业不能盲目乐观

2012-12-24 摘要：2012年12月16日闭幕的中央经济工作会议将“城镇化”列入2013年六大任务之一。新型城镇化将给房地产行业发展带来新的历史机遇，对行业整体来说无疑是一个长期的巨大利好，不仅可以分担目前楼市调控重压之下库存和房价都畸高的压力，也是让楼市走向健康化和稳定化的必经之路。但城镇化建设是一项艰巨而复杂的任务，城镇化进程也绝非一朝一夕就能完成，因此，尽管城镇化将成为我国房地产行业乃至我国经济的动力源，但如何用好任重而道远。对于国家的城镇化战略，房地产开发企业更不能盲目乐观。

一、“城镇化”成为我国经济增长新引擎

2012年12月16日闭幕的中央经济工作会议将“城镇化”列入2013年六大任务之一，提升到和“保民生”、“调结构”同等重要的位置。会议指出：“城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程”。“十八大”报告也明确提出：“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。”由此传递的明确信息是，城镇化建设将是未来中国新的经济增长动力，城镇化建设也将是2013年经济工作的重要任务。新型城镇化由此上升到国家战略层面，成为各方关注的焦点。

数据显示：1949年，我国城镇化率只有10%，1979年改革开放起步时还不到19%。中国城镇化的大踏步发展始于上世纪90年代，城镇化率由1990年的26%快速上升到2009年的46.6%，年均提高一个百分点。2011年，我国城镇化率首次突破50%，达到51.27%。据此预计未来10年，我国仍将处于城镇化快速发展阶段，2020年城镇化率将达到60%左右。快速发展的新型城镇化，正在成为我国经济增长和社会发展的强大引擎。

二、“城镇化”战略对我国房地产行业长期利好

城镇化的进一步发展必然会带来劳动生产率的提高，带来城镇公共服务和基础设施投资的扩大，在经济转型的大背景下，我国新型城镇化建设将成为未来经济发展的重要动力。有专家测算，我国城镇化率每增加一个百分点，能带来7万亿人民币的投资和消费需求，这将是未来促进内需和促进经济发展的战略着眼点。

房地产业作为第三产业的一个细分产业，在扩大内需中具有积极作用。新型城镇化将给房地产行业发展带来新的历史机遇，对行业整体来说无疑是一个长期的巨大利好，不仅可以分担目前楼市调控重压之下库存和房价都畸高的压力，也是让楼市走向健康化和稳定化的必经之路。综合来看，城镇化对房地产行业将产生如下几方面影响： 首先，从长远趋势来看，城镇化进程将促进房地产需求尤其是居民住宅需求的增加。目前我国城镇化进程稳步推进，增速明显。据统计，截止2011年末我国大陆总人口为134735万人，城镇人口占总人口的比例达到51.27%，比上年末提高1.32个百分点。即使按我国总人口为13亿，城镇化率年均增长1个百分点来保守估计，我国每年将新增城镇人口1300万人。这1300万人口在城市生存、生活需要必不可少的工作、居住、消费场地场所，这就为房地产业提供了巨大的消费需求。在巨大需求的刺激下，房地产开发有了内在动力。

其次，城镇化进程将促进房地产行业结构调整。城镇化进程带动经济发展，居民生活水平大幅提高，不同文化层次、不同职业、不同岗位、不同经济承受能力的人对工作、生活、消费环境的要求有所不同甚至存在很大差异，这就要求房地产业开发适应不同人群在工作、生活、消费等方面的住房需求。在需求结构发生变化的情况下，房地产开发结构也将由此发生变化。可见，城镇化建设使房地产需求结构发生变化，需求结构变化带来房地产供给结构变化，并进一步促进房地产行业结构调整。与此同时，在满足不同层次人群对房地产需求过程中，尤其是在开发高档次房地产项目的过程中，将推动房地产开发企业水平提升。第三，城镇化进程有利于形成房地产市场有效供给并促使房价回落。大中小城市合理布局的城镇化缓解人口、资源向大城市集中的趋势，有利于分流大城市多年来居高不下的购房需求，大城市房价上涨的压力将会缓解，这也会解除长期高房价对大城市集聚和辐射能力的桎梏，加快大城市产业结构优化进程，从而驱动房地产市场发展进入高级化阶段。同时，紧凑和立体的城镇化将会大大减少城市在公共服务设施上的投资规模，有利于解决地方政府对于土地财政的依赖，并由此降低地方政府推高地价的内生激励，房价也将由此出现台阶式回落，更多中低收入购房人群的购房支付能力将大大提升。与此同时，工业化、农业现代化协同推进的城镇化将彻底解决过去城镇化与工业化发展“两张皮”的问题，形成有效需求支撑下的房地产有效供给，有望解决目前二三线、三四线城市房地产脱离城市工商业而过度发展的问题，实现房地产泡沫的软着陆。

第四，城镇化进程有利于创造我国房地产企业发展新模式。节约资源和保护环境的城镇化将真正创造我国房地产发展的新模式，改变房地产企业过去“跑马圈地”的经营模式。对于久经调控的房企而言，从“城市化”到“城镇化”虽然只有一字之差，但这似乎意味着一个更大的市场和新的利润增长点。据了解，包括万科、恒大等一线房企，已经开始布局城镇化的新企业战略，绿城则开始具体考虑通过已有的代建业务平台，在新型城镇化发展路径下，占据先发优势，而这些都将为房地产行业发展带来革命性变化。

综上所述，理论上，城镇化进程对房地产行业发展而言长期利好。但值得注意的是，城镇化是一个复杂而漫长的过程，城镇化表面上是一个人口转移的过程，其实质是一种产业结构调整、需求结构升级、生态结构改善、人口结构变迁的过程。

三、“城镇化”进程任重而道远，房地产企业不能盲目乐观

城镇化建设是一项艰巨而复杂的任务，著名财经专家朱大鸣就指出，城镇化也有风险，特别是责任主体不明会导致债务丛生，可能会拖垮各地政府。如果没有真正实现工作常态化，城镇化可能也会变成钢筋水泥式的表面城镇化。笔者认为，从目前形势来看，大力发展城镇化，最可能遭遇的制度瓶颈是农村集体土地有偿流转的制度是否会顺利推进，以及如何稳步提高农村集体用地征地补偿。近期多个政策动向表明，中央及地方政府有意将农村集体土地的自由流转和提高征地补偿标准再向前推进一步。11月28日，国务院常务会议讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，其中集体土地征地补偿有望提高，以此为推进城镇化铺平道路。而更大难度在于集体土地自由流传。虽然从上世纪90年代开始，中国就已经开始在各地陆续试点农村集体土地的自由流转，但时至今日，遍地开发的试点名单多数仍停留在理论层面，鲜有实质性推动。因此，如果从农村集体土地自由流转这个角度来推测城镇化进程还有很长的路要走。

“十八大”报告与中央经济工作会议为我国未来的城镇化建设描绘的蓝图正是对准了这些现实问题。因此，从目前情况来看，我国城镇化进程绝非一朝一夕就能完成，解决好农村人口的户籍问题和耕地荒废问题也是一大难题。与此同时，人口的城市化远远落后于土地的城市化，在城市建成区面积不断扩大的同时，由于在户籍、社会保障、公共服务均等化等方面的原因，原有土地上的居民没有变成稳定的新增城市人口。因此，尽管城镇化将成为我国房地产行业乃至我国经济的动力源，但如何用好任重而道远。对于国家的城镇化战略，房地产开发企业更不能盲目乐观。

作者： 国研网行业研究部 来源： 国研网《房地产行业月度分析报告》

第二篇：城镇化进程 及现状

中国城市化进程即中国农村转化成城市的过程。从十九世纪下半叶，到二十世纪中叶，由于受到世界列强的侵略，以及受到军阀割据的困扰，导致中国城市化的发展不均衡。自50年代中期以后建立了城乡二元分割的社会结构，使得城市化长期处于停滞状态。由于中国的城市化长期处于停滞状态。改革开放以后，中国城市化进程明显加快。如何依照可持续发展理论，积极稳妥地推进城市化进程，是21世纪中国必须面对的一个重大课题

1978年以前 1.城市化水平。

从1949年建国到1978年“三中全会”以前，中国大陆的城市化相当缓慢，在1950至1980年的30年中，全世界城市人口的比重由28.4%上升到41.3%，其中发展中国家由16.2%上升到30.5%，但是中国大陆仅由11.2%上升到19.4%。这种城市化的缓慢并不是建立在工业发展停滞或缓慢的基础上，正相反，改革开放前的29年，中国大陆的工业和国民经济增长速度并不算慢，工业总产值1978年比1949年增长了38.18倍，工业总产值在工农业总产值中的比重，由1949年的30%提高到1978年的72.2%；社会总产值增长12.44倍，其中非农产业在全社会总

上海 产值中的比重，则由1949年的41.4%上升到1978年的77.1%；国民收入总额则从1949年的358亿元增长到1978年的3010亿元(按当年价格计算)，提高7.41倍，其中非农产业在国民收入构成中的比重，也由1949年的31.6%上升到1978年的64.6%。从1950年到1973年，世界GDP总量年均增长4.9%，人均GDP增长2.9%，其中中国大陆GDP年均增长5.1%，人均增长2.9%，高于和等于世界平均水平，高于同期发展中国家平均水平。

2.城市化特点。

改革开放以前，中国的城市化呈现出以下几个特点：(1)政府是城市化动力机制的主体。(2)城市化对非农劳动力的吸纳能力很低。(3)城市化的区域发展受高度集中的计划体制的制约。(4)劳动力的职业转换优先于地域转换。(5)城市运行机制具有非商品经济的特征。

这种城市化的结果，是形成了城乡之间相互隔离和相互封闭的“二元社会”。这里所说的二元社会结构，是指政府对城市和市民实行“统包”，而对农村和农民则实行“统制”，即由财产制度、户籍制度、住宅制度、粮食供给制度、副食品和燃料供给制度、教育制度、医疗制度、就业制度、养老制度、劳动保险制度、劳动保护制度、甚至婚姻制度等具体制度所造成的城乡之间的巨大差异，构成了城乡之间的壁垒，阻止了农村人口向城市的自由流动。

1978年以后

1978年改革开放以后的城市化，是在国民经济高速增长条件下迅速推进的，城乡之间的壁垒逐渐松动并被打破，特别是乡镇企业的发展，使得中国的城市化呈现出以小城镇迅速扩张、人口就地城市化为主的特点。

1.城市化进程。

改革开放以来，中国的城市化进程大致经历了以下三个阶段：

1）1978-1984年，以农村经济体制改革为主要动力推动城市化阶段。这个阶段的城市化带有恢复性性质，“先进城后建城”的特征比较明显。第一，表现在大约有2000万上山下乡的知识青年和下放干部返城并就业，高考的全面恢复和迅速发展也使得一批农村学生进入城市；第二，城乡集市贸易的开放和迅速发展，使得大量农民进入城市和小城镇，出现大量城镇暂住人口；第三，这个时期开始崛起的乡镇企业也促进了小城镇的发展；第四，国家为了还过去城市建设的欠帐，提高了城市维护和建设费，结束了城市建设多年徘徊的局面。这个阶段，就人口来看，城市化率由1978年的17.92%提高到1984年的23.01%，年均提高0.85个百分点。2）1985-1991年，乡镇企业和城市改革双重推动城市化阶段。这个阶段以发展新城镇为主，沿海地区出现了大量新兴的小城镇。

3）1992-2000年，城市化全面推进阶段，以城市建设、小城镇发展和普遍建立经济开发区为主要动力。1992年到1998年，城市化率由27.63%提高到30.42%，年均提高0.42个百分点。

进入90年代以后，中国城市化，已从沿海向内地全面展开。1995年底与1990年相比，建制市已从467个增加到640个，建制镇则从12000个增加到16000多个；从人口来看，城市化水平也从1990年的26.41%提高到28.62%。

2.城市化政策的变化。

1978年以后，在经济高速增长而城乡户籍分隔的背景下，积极发展小城镇就必然成为可供政府选择的最佳城市化政策。中国的城市化终于由被压制转为松动和放开，过去那种控制城市人口增长和城乡分隔的政策被鼓励小城镇发展的政策所取代。1980年，在当时城乡分隔、大城市基础设施滞后的情况下，全国城市规划工作会议提出了“控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市”的城市发展总方针。为贯彻上述政策，80年代初，开始实行市地级市管理县级市制度，地级市数量增加较快，1983-1998年间，共有100多个县级市升格为地级市，其中仅1983-1985年的3年里，地级市的数量净增加50个。

1983年，加强小城镇建设，以小城镇为主，大中小城市为辅解决农村剩余劳动力问题。

1984-1986年“撤社建乡”，并降低建制镇标准，3年里建制镇数量增加7750个；1992-1994年，国家对乡镇实行“撤、扩、并”，结果3年里建制镇又增加7750个。这6年里建制镇增加数相当于1979-1999年间(21年)净增加数的71%。

1986年国家有关部门修订“建市”标准后，县级市也增加很快。1986-1996年的11年间，县级市数量净增加286个。1992年，国务院再次修订小城镇建制标准，促进了小城镇的发展。

1993年10月，建设部召开全国村镇建设工作会议，确定了以小城镇建设为重点的村镇建设工作方针，提出了到21世纪末中国小城镇建设发展目标。会后，经国务院原则同意，建设部等6个部委联合颁发了《关于加强小城镇建设的若干意见》。1995年4月，国家体改委、建设部、公安部等11个部委联合下达《小城镇综合改革试点指导意见》，并在全国选择了57个镇作为综合改革试点。1997年6月10日，国务院批转了公安部《小城镇户籍管理制度改革试点方案》和《关于完善农村户籍管理制度意见》的通知。通知认为，应当适时进行户籍管理制度改革，允许已径在小城镇就业、居住并符合一定条件的农村人口在小城镇办理城镇常住户口，以促进农村剩余劳动力就近、有序地向小城镇转移，促进小城镇和农村的全面发展。农村新生婴儿可以随母或者随父登记常住户口。此后，许多小城市为促进经济发展，基本放开了户籍限制；不少大中城市，甚至北京、上海等，也放松了外地人口进入本市的限制。

1998年10月，中共十五届三中全会通过了《中共中央关于农业和农村工作若干重大问题的决定》，提出“发展小城镇，是带动农村经济和社会发展的一个大战略”，进一步提升了发展小城镇的重要地位。2000年7月，中共中央、国务院发出《关于促进小城镇健康发展的若干意见》。《意见》指出，加快城镇化进程的时机和条件已经成熟。抓住机遇，适时引导小城镇健康发展，应当成为当前和今后较长时期农村改革与发展的一项重要任务。

2000年10月，中共中央在关于“十五”规划的建议中提出：“随着农业生产力水平的提高和工业化进程的加快，中国推进城市化条件已渐成熟，要不失时机实施城镇化战略。”为了加快城镇化，2001年5月，国务院批转了公安部《关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见》，2001年5月，国务院批转公安部《关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见》。《意见》指出：小城镇户籍管理制度改革的实施范围，是县级市市区、县人民政府驻地镇及其他建制镇；凡在上述范围内有合法固定的住所、稳定的职业或生活来源的人员及与其共同居住生活的直系亲属，均可根据本人意愿办理城镇常住户口；已在小城镇办理的蓝印户口、地方城镇居民户口、自理口粮户口等，符合上述条件的，统一登记为城镇常住户口。这标志着小城镇已经废除了城乡分隔制度。有些地方甚至采取了鼓励农民到小城镇居住和创业的政策。

综上所述，改革开放以来，中国城市化政策的变化，主要体现在两个方面，一是由过去实行城乡分隔，限制人口流动逐渐转为放松管制，允许农民进入城市就业，鼓励农民迁入小城镇；二是确立了以积极发展小城镇为主的城市化方针。

发展现状

2012年8月17日国家统计局今日发布报告显示，十六大以来中国人口总量低速平稳增长，人口生育继续稳定在低水平，人口文化素质不断改善，城市化水平进一步提高，人口婚姻、家庭状况保持稳定。报告显示，2011年城镇化率达51.27%。

城市化水平稳步提高 十六大以来，中国城镇化发展迅速，2002年至2011年，中国城镇化率以平均每年1.35个百分点的速度发展，城镇人口平均每年增长2096万人。2011年，城镇人口比重达到51.27%，比2002年上升了12.18个百分点，城镇人口为69079万人，比2002年增加了18867万人;乡村人口65656万人，减少了12585万人。

历次普查城市化水平-柏加镇信息网 历次人口普查城市化水平

根据中国六次人口普查数据，历次人口普查城市化水平依次为：12.84%，17.58%，20.43%，25.84%，35.39%，49.68%。

质量不高

从宏观层面来看，城市化的质量不高突出表现为三个方面：

一是人口，1.6亿多农民工不能市民化，仍然处于半城市化的状态，没有享受或者没有完整地享受城市居民应该有的国民教育、医疗卫生、社会保障、低保、社会救助、住房保障。特别是没有享受到住房保障这些公共服务，还有选举权和被选举权这样一些政治权利。如果扣掉2亿多以农民工为主体的没有真正融入城市化的人口，中国实质的城市化率只有36%。

二是布局，布局的混乱主要表现在一些城市不顾及资源环境承载能力的物理极限，盲目地扩张城市功能，放大城市规模，增大经济总量。这样使全国大跨度的调水、输电、输气，治污的压力越来越大，其中水带来的问题尤为突出，全国657座城市400多座城市是缺水的，必须依靠地下水维持生产生活，其中110座属于严重缺水，严重缺水就必须靠超采地下水维系生产生活。当然地下水是可以采了，但是地下水如果过度超采会带来地面沉降，部分城市地面沉降的面积越来越大，国土资源部正在做一个治理措施的全面规划。

三是城市形态。对全国有代表性的55座城市20世纪70年代以来扩张过程的遥感监测表明，平原地区的城市多数以原来的城市中心区为中心进行环形扩张了。

城市化率偏低

日本经济快速发展过程中，农业人口下降了65%；美国经济快速发展过程中，农业人口下降了72%；而中国在1985~1990年期间，从农业人口转移出去的人口，即使包括临时流动人口在内，也不超过10%，如果不计算农民进城打工的人数，真正转移出去的农业人口仅有10.5%，这将大大限制中国经济总量的进一步扩张。

统计数据表明，在200年前的1800年，当时全世界的城市化率仅有3%，到1850年达到7%，1900年为15%，到2000年，全世界的城市化率达到48%。

2000年，中国的城市化水平为36.2%，比1978年提高18.3个百分点，但由于受到传统体制和户籍制度改革滞后的影响，中国城市化发展仍然严重滞后于工业化发展和经济发展水平。在中国所处的发展阶段下，城市化率偏低将成为制约经济发展、影响社会稳定与实现现代化目标的“巨大瓶颈”，成为限制中国在经济全球化中保持竞争优势的“巨大瓶颈”，也将成为中国提高国家综合实力和知识经济时代新一轮财富集聚中的一大困难。

问题挑战

在2050年之前，中国的城市化率必须从36%提高到70%以上，这就意味着每年平均需增长1%左右的城市化率（即每年约1000至1200万人从农村转移到城市）。在这个过程中，下列挑战不可避免：

人口问题

人口总量、劳动就业人口总量、老龄人口总量高峰相继来临，由此产生的城市的生存保障问题，解决劳动力的就业机会问题，全国社会保障体系的完善问题，老龄化社会引发的一系列问题等，都是城市化进程面临的巨大挑战。

环境能源

能源和自然资源的超常规利用对中国城市化的压力。从2011起到2050年之间，中国城市要达到资源和能源消耗速率的“零增长”和“负增长”的要求，要实现联合国提出的城市“四倍跃进”的目标（即能源消费总量在2000年的水平上降低一半，而GDP要在2000年的基础上增加一倍），要全面达到城市土地利用的合理平衡，要全面达到城市的能源清洁化并逐步将能源结构中煤炭所占四分之三的比重，下降到40%以下，都是严重挑战。

中国城市的生态环境（大气环境、水环境、固体废弃物环境、社区环境和居室环境）仍然处于局部改善、整体恶化的状态。

城市化对自然地理环境和人文地理环境的影响

1）城市化过程对自然地理环境的影响：

其中基本要素有4大类，分别为地形、气候、水文、生态。

地形：对原来的地形进行改造，使之趋向平坦或起伏更大（如摩天大楼）。容易造成水土流失、滑坡、泥石等地质灾害。

气候：强烈改变了下垫面的原有性质，使气温、降水等要素发生变化，使城市产生热岛效应，也影响了日照、风速和风向。形成城市热岛效应，将城市大气污染带到郊区，也将郊区大气污染带到城区，扩大了污染物的污染范围，加快了净化速度。

水文：市政建设破坏了原有的河网系统，使城区水系出现紊乱，也使降水、蒸发、径流出现再分配。易使城市在暴雨时排水不畅，造成地面积水，也使水质、水量和地下水运动出现变化；过量抽取地下水导致地面沉降。

生态：城市的生产生活污染、交通工具、尤其是工业“三废”，破坏了所在地区的环境生态，也影响了生物的多样性。城市生态系统成为一个脆弱的系统。城市是人类对自然地理环境影响和改变最大的地方。

2）城市化过程对人文地理环境的影响：农村转变为城市，农业用地变成城市建设用地，居民就业方式由第一产业转变为第二、三产业。人口由分散变的密集，信息更加发达，文化观念得到提升，教育程度变高。

保护和改善城市环境的主要措施：（1）建立卫星城，开发新区；（2）改善城市交通和居住条件；（3）保护和治理城市环境、扩大绿化面积。

基础设施

城市基础设施建设的速度和质量对于中国城市化亦有压力。到2050年前后，中国城市发展所需要的基础投入，大约在40万亿~45万亿元人民币的数额，相当于每年平均投入8000亿至9000亿元人民币，这大约是2001年GDP总量的十分之一。只有基础设施的健全与完善，城市才能担当起新一轮财富集聚的经济增长点。

城镇平衡

加速不同地区间城市发展的平衡和地区内城乡之间的共同富裕。如何实现区域之间城市发展的平衡，并最终达到克服社会的二元结构，实现国家整体的共同富裕，是长期任务。

国家信息化

国家信息化进程的急速推进和国际竞争力的培育。城市信息化水平是其综合实力和国际竞争力的基本标志，2011年中国城市的信息化水平只是发达国家的8%至10%左右，离现代化的要求尚有遥远的路程。

发展措施

如何克服中国城市化进程中表现出的各种问题，是城市化战略推行的中心思考。以下六项基本措施是未来中国城市发展的要点。

一、适应经济全球化和信息时代的要求，尽快修改《城市规划法》，放松对大型、超大型城市的规模控制，构建2—3个世界级城市，作为我国城市体系的龙头。同时要十分加强城市功能与基础设施的完善、积极投入数字城市的建设、传统产业的信息化改造、城市服务体系的提升等，将中国城市的竞争力置于国际的大背景之中。

二、将中国城市的发展视作一个有机联系的整体系统。城市化进程中的规模设计应统筹考虑城市大中小分布的系列谱和不同规模城市的“生态位”，不能人为地强调只能发展城市体系中的某个部分而忽略另一个部分。应当进一步调整全国城市布局，优化城市功能和加强产业转移力度，放大城市扩散效应，将其真正塑造成带动区域经济发展的龙头。中国超大型、特大型城市现有32个，其中东部16个，西部6个．中部10个，基本覆盖全国。可以在珠江三角洲地区建立以广州、深圳为核心的城市群，在长江三角洲地区建立以上海、南京、杭州为核心的城市群，在环渤海地区建立以北京、天津为核心的城市群，作为进入国际竞争前沿的中国高地。

三、认真规划国家大城市的规模和数量，加强城市基础设施建设和第三产业发展，将其塑造成国际级和国家级的人才中心、贸易中心、物流中心、金融中心、技术中心、信息中心、文化中心等，充分发挥城市的集聚效应、辐射作用、带动作用。大城市在城市体系重复发挥了城市的规模效益、经济效益和社会效益，是国家城市化战略的核心主力。

四、加大中小城市的建设步伐，重点提升城市建设的质量，尤其要加大城市基础设施建设、城市服务业和社区建设的力度。中小城市是中国城市体系的中坚力量，其发展状况直接影响到中国城市化进程的目标。

五、根据各地经济发展水平选择合适的路径，对于乡镇企业比较发达且分布比较集中，城镇密度比较高的地区，鼓励城镇集中合并，选择以中心城镇为中心、卫星城镇分布周围的方式发展小城镇。对于乡镇企业不发达地区，首先大力发展经济、培育实力，为城镇的建设创造条件。对于有大型企业的地区，可以在其周围建立城镇，但一定要注意城镇的区位分布，注意其他配套产业的发展，防止企业风险转化为城镇风险。

六、改革户籍管理制度，逐步打破“二元结构、城乡分治，一国两策”的体制，积极引导，加强管理，实现人员自由流动，缩小城乡差别，实现城乡一体化。

第三篇：城镇化进程0

“三农”问题的困扰，如何解决？富余劳动力出路何在？城市发展后劲源自哪里？城乡怎样才能在有机互动中发展？加快中国特色的城镇化建设无疑为此提供了有效途径。

“城市，让生活更美好！” 这是2010年上海世博会的主题，它道出了城市发展的本质。

推进工业化和城镇化进程是加速县域经济现代化的需要。工业化带动城镇化，城镇化促进工业化，大力发展二、三产业，可以推动县域经济产业结构、就业结构和所有制结构调整，加快县域经济产业升级。通过加快农村城镇化，促使县域工业从分散逐步集中，形成聚集效应。要坚持工业化与城镇化同步推进，充分发挥城镇化与工业化的互动效应，增强城镇在资源、人才、技术、产业、商品和信息的集聚功能和带动作用，从而以城镇为平台，推动工业和第三产业的快速发展，促进经济不断走向现代化。

促进农村第二、三产业更好的发展三产业更好的发展从而为农村剩余劳动力转移从而为农村剩余劳动力转移增收提供更多的机会

首先, 推进城镇化进程,可以缓解现有大中城市的就业压力城镇化战略的实施, 无疑为农村剩余劳动力的转移前景打了一剂强心针。

其次, 推进城镇化进程, 农村人口进入城镇, 必将会对城市的基础设施提出巨大的需求, 从而带动城市建筑业以及其他相关产业的发展, 比如交通、运输、医疗、卫生、教育等等, 都将产生极大的就业需求。

有利于扩大内需缓解当前市场有效需求不足的矛盾

内需不足已经成为制约目前我国经济持续快速增长的首要因素。城镇化严重滞后导致农民的消费需求不足是重要的原因之一。

城镇化的弊端

生物多样性减少在过快的城镇化建设过程，如果缺乏合理规划，将致使城镇周围的生物多样性受到威胁，进而制约了城镇经济、社会以及资源、环境的可持续发展

乡镇工业污染随着乡镇企业的迅猛发展，城镇环境污染也正在从点到面、从局部向整体蔓延。工业生产活动在城镇地区的集中，如果治理不周，当污染物排放超过自然系统本身的净化能力后，就会产生环境问题。

缺乏科学合理的城镇规划目前大部分城镇都坚持“城镇要建设，规划要先行”的方针。城镇规划布局的不合理，直接导致了城镇生态环境的恶化。

城镇环保基础设施建设滞后城镇环保基础设施建设对城镇经济、社会的发展具有重要影响。相当一部分城镇的环保基础设施建设与城镇的建设发展速度不相适应，跟不上城镇环境保护的需要。

城镇环境保护方面的投入不足环境基础设施不健全，直接制约和影响了城镇生态环境的改善。

城镇化在农村经济发展中的战略地位

党的十五届三中全会指出:“发展城镇化, 是带动农村经济和社会发展的一个大战略”, 即著名的“小城镇, 大战略”。现在, 农村、农业、农民的根本问题主要是发展问题。“发展才是硬道理”, 只有经济发展了,“三农”[1]问题才能从根本上解决。要发展就必须加速城镇化和工业化, 大力发展商品经济和非农产业。只有推进城镇化才能从根本上促进农村经济增长方式的变化, 保证农村经济的稳步增长。城镇化既是农村经济发展的必然产物, 又是促进农村经济发展的必然要条件。要从根本上解决“三农”问题, 促进农村剩余劳动力转移, 就必须确立城镇化在农村经济中的战略地位, 以城镇为中心, 加快对农村经济结构的改造, 加速农业现代化进程。

第四篇：南阳城镇化进程

近日，河南省南阳市人民政府提出，要实施城乡建设3年行动计划，5年完成城镇建设任务，全面加强城乡基础设施和公共服务建设，实现城镇化持续、快速、协调发展，实现2015年全市城镇化率达到48%以上、城镇常住人口达到550万的目标。

目前，南阳市的城镇化建设无论从农业基础、工业基础，还是城镇化指标体系看，都已具备了快速发展的基本条件,加快南阳城镇化进程正当其时。对如何建设新型工业化、新型城镇化和农业现代化，做强中心城市，做大主导产业，完善城市功能，提高城市品位，优化发展环境，把南阳打造成中部地区重要综合交通枢纽、豫鄂陕省际区域性中心城市、中原经济区的重要支撑，南阳市提出，要突出抓好6个方面重点工作。

第一，以规划为先导，以空间布局为引领，构建现代市域城镇体系。构建以中心城市为核心、以县城为基础、以中心镇为支撑的现代市域城镇体系。按照“白河为轴、两岸并举、一体两翼、组团发展、区块突破”的总体思路，打造省际区域性中心城市。坚持城市建设与产业发展并重，全面提升城市综合承载力和辐射带动能力，拉大城市框架，拓展城市发展空间，做大做强中心城市。借助南阳高新技术产业开发区晋升为国家级高新区和南阳新区获河南省政府批准的机遇，启动新区规划编制和前期工作，力争把南阳打造成为豫鄂陕省际区域性中心城市。把县城建设作为城镇化发展的重点，提升建设标准，提高承载能力，实现农村人口就近转移。按照连点成线、集群发展、突出特色、提升品位的要求，根据乡镇产业发展现状和资源优势，重点扶持引导有条件的建制镇发展成为中心城镇。重点抓好全市50强镇建设，精心打造312国道、豫01线、高速公路沿线、省际边缘等主要交通干线、旅游专线、产业带上的小城镇建设。

第二，以特色产业为支撑，以集聚区建设为载体，全面提升城镇的综合实力。做强做精产业集聚区和专业园区。按照“四集一转”的要求，加快14个产业集聚区发展步伐。到2012年，产业集聚区起步区和发展区要实现基础设施建设、生产性和生活性服务设施“三到位”。主导产业发展集群初具规模，每个产业集聚区主营业务收入达到25亿元以上，税收达到2亿元以上。大力发展特色产业。各乡镇都要选准自己的特色产业,打造自己的支柱产业，支撑镇域经济发展。加快旅游业发展。提高旅游规划的编制水平，整合县域旅游资源。加快中心城市服务业发展。重点发展物流、金融、会展、旅游、信息等现代服务业，努力提高第三产业比重。“十二五”末，第三产业占全市经济总量比重达到35%以上，对经济增长贡献率达到45%以上，从业人员达到200万人以上。

第三，以基础设施建设为依托，以完善城镇功能为重点，提升城镇综合承载力。中心城区和县城的各类管线要实现同步配套敷设入地；抓好中心城区所有背街小巷改造工程；实施公交优先发展战略；加快推进水厂建设；抓好全市天然气长输管线和城区燃气输配系统建设；优化中小学校、幼儿园布局，实现教育资源均衡配置；加快社区、乡镇、村卫生设施建设，完善社区、乡村文化、体育设施建设等，强化城镇基础设施建设。加快民航、铁路、公路建设和运输场站建设，形成多种交通运输方式合理布局、高效衔接、内畅外通的现代交通支撑体系，构建立体综合交通体系。按照“政府引导、政策推动、因地制宜”的原则，加快旧城和城中村改造步伐，改造中要注重历史文化名城、古镇、古遗址的保护、传承和开发。2015年底前完成改造任务。切实加大住房保障支持力度，优先安排经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房建设用地，保证土地出让净收益用于廉租住房保障的比例不低于10%。

第四，以提高管理水平为抓手，以提升城镇品位为目标，建设和谐宜居城镇。坚持结构节能、工程节能和管理节能并举，突出工业节能，推进循环经济发展，建设节约型城市。

根据城镇区位优势和资源优势，综合考虑，提升城镇建设品位。按照“重心下移、责权统一、条块结合、以块为主”的原则，明确各级主体在城市管理中的职能作用，强化城管队伍建设，提高城市管理水平。加快完成中心城区污水处理厂垃圾处理厂等工程建设任务，加强城镇生态环境建设。积极开展园林城市创建工作，力争2015年前中心城区达到国家生态园林城市标准，有1 2个县城达到国家园林城市标准。

第五，以城乡统筹为目标，以公共服务基础设施建设为重点，扎实推进新农村建设。一是以“路、水、电、气、学、文、医”为重点，统筹城乡基础设施和公共服务设施建设。2015年前完成县乡道路建设和危桥改造任务，提高农村公路通达能力；切实解决农村饮水安全问题，使村村通自来水覆盖面达到95%以上；推进县级医疗机构、乡镇卫生院和村卫生室标准化建设。二是抓好村庄综合整治。按照“改造城中村、整合城郊村、强化中心村、兼并弱小村、治理空心村”的原则，积极推进迁村并点工作。因地制宜开展农村生活污水、垃圾污染治理，有序推进全市农村环境综合整治。三是按照“规划先行、就业为本、量力而行、群众自愿”的原则，稳步推进新型农村社区建设。城中村要纳入城市发展框架，加快转变为城市社区，村民转变为市民。城市新区、产业集聚区和中小城市近郊区,率先实现城乡一体化。

第六，以改革创新为动力，以破解制约瓶颈为突破口，解决发展中的体制机制障碍。要充分发挥市场机制在资源配置中的基础性作用，着力突破制约发展的体制机制障碍。加大财政对城市公益性设施建设的投入力度，坚持市场运作方式和整体经营融资理念，推进城市投融资体制改革。完善农村土地征用制度；支持通过城乡改造、迁村并点、“空心村”整治、农村“四荒”地开垦、砖瓦窑厂复垦等，加大土地挖潜力度；对产业集聚区低效使用的建设用地，实行政府主导下的流转制度，提高土地使用效率。此外，还要不断深化户籍制度改革。刘强

第五篇：我国城镇化进程

改革开放以来，我国的城镇化速率逐年提高，这对改善城乡二元经济状况，缩小地区经济差距有重大作用，随着城镇化水平的增长，与之紧密相连的房地产业也得到了国家越来越多的关注，房地产业不仅是国民经济的支柱产业，而且也是推动城镇化的重要动力，怎样处理好城镇化与房地产业发展的关系，使他们良性互动，相互促进协调发展，是现阶段我国发展重要关注的焦点，这对我国经济的发展、人民生活提高有重大的现实意义。

【关键字】城镇化；房地产业；重要动力；协调发展

引言

随着我国经济的发展，我国城镇化建设得到快速的推进，伴随而来的房地产事业的需求也逐年增加，两者之间相互作用相互影响，城镇化的加快带动了房地产业的发展，而房地产业的蓬勃又积极推动了城镇化水平的提高；当前我国房地产业不健康发展，导致各地房价过高的问题严重阻碍了我国城镇化进程的速率，因此，如何避免城镇化进程和房地产业的发展的利益冲突，使他们相互促进，达到和谐共赢的局面是迫切需要解决的关键问题。1 城镇化进程与房地产业的相互关系

城镇化主要是指城乡人口分布结构变换，越来越多的人口由分散的农村向城镇集中，城镇规模和数量不断增多，而且城镇空间更加文明和设施不断完善，产业水平进一步提升，改革开放以来，城镇化进程和房地产业都保持良好的上升趋势，他们相互促进、相互影响，共同为我国社会进步和经济发展做贡献。

1.1 城镇化速率的提高促进了房地产业的发展，城镇化进程导致城市的数量和规模的增大，越来越多的农村人口和劳动力流向城市，住房需求摆在了首要位置，这直接导致了房屋刚性需求的变化，此外，人口的增加将会导致各种产业结构的变化的发展，工厂扩建，企业办公、服务行业及房产投资等对房屋的需求也拉动了房地产业的发展，还有很多非住房消费如休闲场所、度假区等，这些都对人们的生活和消费结构产生了很大影响，促进了房地产业的广阔发展。

1.2 房地产业的发展为城镇化进程提供了物质基础和保障，房地产业是我国国名经济的基础产业，它是社会生产、人民生活必不可少的生产生活资料，它通过城市功能结构的演化，对城市人口和市场结构进一步扩大，对改善居民居住坏境，促进城市发展有重要作用，只有房地产业的运行，才能建设良好的城市空间，为外来人口提供物质保证，为城镇化进程的实施打好坚实的基础，因此，只有以房地产市场的规范健康运行来稳妥地推进城镇化才能达到和谐发展的目的。

1.3 房地产业与城镇化发展具有利益冲突关系，城市化速率的提高，拉动了房产需求，使我国房地产业发展过热，房产投资和投机日趋增多，直接表现就是房价过高，过高的房价不仅给房地产开发带来了风险，而且与居民收入不相协调，造成外来人口买房难的问题，对大学生、农民工等群体在城市居住设置了关卡，这种现状严重阻碍了城镇化的进程，进而又反作用于房地产业的发展。城镇化背景下房地产业发展的主要问题 1 没有合理规划城镇建设，使房地产业的开发无序化，由于城市竞争加剧和房地产业巨大开发利益的驱动，出现了房地产开发的速度高于城镇化规划的速度，使房地产开发出现无序甚至失控，从而城镇功能分区和布局不明确，这不仅对城镇化的发展注入了不利因素，而且造成了资源、环境和经济的不协调，从而影响了城镇化进程和房地产业的健康发展。2 城镇房地产市场体制不健全，造成产业结构失调，由于城镇房地产利益的拉动，市场机制失调，导致房地产市场开发火热，房地产价格混乱，从而盲目的进行房地产投资，因此占用了其他城市建设公共设施和相关产业的资源，影响了市场资源配置的能力，且城镇房地产开发商大多实力小、规范化程度低，使房地产业走向批量大、档次低的尴尬境地，影响了城镇的发后续展。3 随着城镇化的发展，大量农村人口和劳动力涌入城镇，政府发展经济适用房优惠政策和廉租房的建设明显偏少，使低收入家庭的住房需求却难以实现，从而生活标准难以达到城镇化的最低生活标准，从一方面又减少了房地产开发所需要的劳动力，影响了城镇化的进程。促进城镇化进程和房地产业共同发展的方法措施 1 切实保障房地产业的健康发展，房地产业的健康持续发展，不仅可以推动我国经济的发展，还可以为城镇化进程提供强大的经济动力，当前中国对房地产业的宏观调控日趋加强，对房地产发展过程中的投机、价格泡沫等问题打击力度越来越大，作为房地产业本身也应该严格落实国家出台的相关政策措施，借鉴国外的先进经验来完善自己，打造自己的品牌，注重产品质量，提高服务标准，进而提高自己的市场竞争力，保障房地产市场的发展健康、有序，此外，在房地产开发的同时，也要加大对科技教育、基础设施的投入，以及环境、资源的保护，使二者协调发展解决好二者发展过程中的利益冲突和投资风险，在城镇化进程过程中，不可避免的要与房地产业开发发生利益冲突，只有房地产开发商有效解决好城镇化过程中与政府、区域经济和农村、农业、农民之间的利益冲突，才能是城镇化的目标得以顺利实现；另一方面，房地产开发过程中，投机和投资住房越来越热，因此城镇化进程下的房地产开发需要有长远的规划，避免城镇开发不合理而面临的财政风险，合理定位城镇化目标，构建合理的城镇体系，合理开发、合理定价，加快促进城镇化进程。3 采取有效房地产开发管理，促进城镇化进程，在县域城镇化过程中，有效地房地产开发管理措施能够加速城镇化的实现，首先调整与大中城市发展相适应的政策，取用与县域房地产相适应的引入政策，其次加强房地产业务管理，提升房地产管理水平，符合国家相关的宏观调控政策，择优办理房地产开发业务，加强和银行的合作，做好贷款方案和贷后管理工作，建立绿色房地产业，保证县域向城镇化的健康有序转变。4 加快房地产开发的法律法规建设，充分发挥市场机制的调控作用，合理构建城镇房地产市场，城镇化进程下的房地产法律法规不健全，导致了房地产业无序化发展，当前的任务就是要建立健全城镇房地产开发法律法规，突破户籍制度，处理好常住人口房地产市场和流动人口房地产市场的关联，通过市场机制的调控作用，形成合理的人口流动速率和房地产价格市场，加大经济适用房的建设，扩大廉租房的覆盖范围来为低收入群体提供保障性住房，实现公平公正的房地产开发环境，确保人人有住房，形成房地产开发层次结构，确保城镇房地产市场的健康发展。结语

房地产业是我国经济的支柱产业，在经济飞速发展的今天，房地产业还将持续发展，而城镇化进程的速率也不会停止，它们是不可逆转的过程，我国当前的任务是要处理好二者的关系，加快经济适用房、保障性住房的房地产市场开发，发展和完善二手房市场和房屋租赁市场，促进房地产住宅消费从刚性需求和改善型需求向有效需求转变，才能使城镇化建设与房地产业协调发展加大房地产业的宏观调控，使它们相互作用、相互影响，最终达到互利共赢的目的，进一步促进我国经济又好又快的发展。

[1]张勇等.论城镇化进程中的利益协调，现代农业科技，2007(14)．

张奕河，郑大川．城镇化与房地产市场需求关系研究[J]．特区经济，2009；(12).李东．浅谈城镇化建设和房地产业的发展[J]．今日财富，2008；(6).龙佳宜，鞠慧雅．我国城镇化进程中房地产业存在的问题及对策建议[J]．北京房地产，2008；(12).尹中立.房地产调控与宏观调控的矛盾与出路．固际经济评论，2007(11)．

据上海证券报中央经济工作会议亮点之一是要推进中小城市和小城镇发展。但城镇化有两大前提条件：进城的农民要买得起房；通过农村土地流转能为农民提供经济保障。城镇化对增加城市住房需求和调整供求关系等都将产生深刻影响。中央经济工作会议刚刚结束。这次会议的亮点之一就是要加强中小城市和小城镇发展，即要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，并放宽中小城市和城镇户籍限制。由此，城镇化发展为中国经济指明了一个发展方向，并有望继续成为未来中国经济增长的主要动力。确实，城市化进程早已成为中国经济发展的主要动力之一。自1998年中国住房制度重大改革以来，城市化发展突飞猛进。由2004年统计资料显示，百万人口以上的城市在美国只有9个，在中国则有166个。联合国人口发展报告也曾指出，中国的城镇人口正在以每年25%速度增加，中国成了世界上城市化增长最快的国家。

中国的城市化进程，一方面，促进了不少城市的快速发展与经济繁荣，并带来或帮助成千上万的中国农民摆脱了贫困；另一方面，户籍制度限制和农村与城市的二元化结构等因素导致农村居民在城市中很难生根下来，成为城市经济生产与消费的动力，从而减缓了城市化进程，抑制了以农村居民为主体的消费。有研究表明，在居民消费支出中，城市居民消费所占比重从1952年的31.1%上升到2008年的74.4%，但农村居民消费支出所占比重由1952年的68.9%下降到2008年的25.6%。

透过上述数据，一是受经济快速发展及城市化率提高等因素影响，城市居民消费增长的占比远高于中国城市化率增长，这意味着农村居民消费水平的相对降低；二是分化的二元城乡结构，不仅不利于农村居民消费，而且也不利于农民分享中国改革的经济成果；三是制度安排和城乡二元分化结构导致了农村居民消费

水平过低。所以，只有改革不合理的户籍制度及利益分配关系，增加农民收入，才能有效促进农民消费的快速增长。从这个角度分析，放宽中小城市的户口限制，是推进城镇化进程的重大改革举措之一。

之所以说加快城镇化进程将成为现在和将来中国经济发展之动力，是因为 “城镇化”主要包括两方面内容：一是城市基础设施建设，即通过大规模的城市基础建设来带动城市经济发展；二是基本住宅建设，以住房产业为龙头来带动整个经济发展。此外，城镇化还有助于集约性使用土地和解决当前土地矛盾问题。值得注意的是，以农民进城的方式带动房地产业发展，必须基于农民有支付能力去购买他们希望进入城市的住房。但近几年来房地产市场的繁荣与火爆，导致各地城市的房价全面飙升，不要说大中型城市房价的快速飙升，就连中小城市的房价也出现快速上涨。

据中国社会科学院的2010年《经济蓝皮书》，85%以上城镇家庭无能力购买当前房价高企的住房。因为，城市居民的房价收入比已达到8.31倍，农村居民的房价收入比更是高达29.44倍。如果说城市中都有85%以上家庭购买不起住房，那么要想让农民进城购买所需要的住房只能是“天方夜谭”了。所以，加速城镇化进程，最为关键的前提条件之一是要使进城的农民购买得起住房。

事实上，要让进城农民真正能在城市中“生根落地”，不仅需要有适度的房价以符合他们的购房支付能力，而且还要推进农村土地制度改革和土地流转，由此形成有效的农村土地市场。因为，农村土地市场不仅可以增加土地供给或给土地定价，而且也可以为农民进城提供一种经济保障。

在笔者看来，只有在上述两个前提条件得到满足的情况下，放宽中小城镇居民户口限制才能达到推进城镇化的预期效果。否则，这个制度改革所能起到的作用将是十分有限的。

放宽中小城镇居民户口限制的城镇化，对我国房地产市场的影响也是多方面的。确实，通过放宽中小城市和城镇户籍限制、解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇落户，这样的城镇化进程将增加农民对城市住房的很大需求，但前提条件是城市房价应当接近当下农村居民的购房支付能力。还有，农村土地要能够流转，并能成为农村居民生活的一种经济保障。这样，如果农村土地能够流转的话，土地资源就能起到增加住房供给的作用，并能改变当下我国房地产市场的供求关系。当然，这个市场方向究竟会向何处发展，还要看下一步政策细化而定。（作者 易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员）