第一篇：2015年高级经济师经济学考点归纳：国有企业改革与建立现代企业制度最新考试题库(完整版)
1、组织是为实现一定目标，经由分工协作而组成的具有特定职责、职权关系的（）。
A．系统
B．层次
C．职位
D．机制
2、马克思认为，货币的基本职能是（）。
A．支付手段
B．流通手段
C．价值尺度
D．世界货币
E．贮藏手段
3、世界银行贷款的特点主要有（）。
A．贷款是临时性的 B．贷款期限较长
C．贷款程序严密，审批时间较长
D．贷款实行浮动利率
E．贷款仅限于货物和服务所需的外汇部分
4、通常情况下，对市场中介组织的管理方式包括（）。
A．行政管理
B．立法管理
C．计划管理
D．行业管理
E．自律管理
5、世界银行贷款的特点主要有（）。
A．贷款是临时性的 B．贷款期限较长
C．贷款程序严密，审批时间较长
D．贷款实行浮动利率
E．贷款仅限于货物和服务所需的外汇部分
6、我国《民法通则》第ll条规定：（）周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力。
A．14
B．18
C．20
D．22
7、依我国有关规定，抽奖式有奖销售最高奖的金额为人民币（）元，超过此限额的属于不正当奖售行为。
A．1000
B．2000
C．3000
D．5000
8、财产税具有的优点包括（）。
A．属于直接税，税负不易转嫁
B．符合税收纳税能力原则
C．收入比较稳定
D．具有收入分配功能
E．属于间接税，税负易转嫁
9、根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，人民法院接到起诉状后，经审查，认为符合起诉条件的，应在（）日内立案。
A．5
B．7
C．15
D．30
10、根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于专属管辖的规定，下列各项中错误的是（）。
A．因不动产纠纷提起的诉讼，由被告住所地人民法院管辖
B．因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖
C．因继承遗产纠纷提起的诉讼，被继承人死亡时住所地人民法院有管辖权
D．因继承遗产纠纷提起的诉讼，被继承人主要遗产所在地人民法院有管辖权
11、在督促程序中，债务人收到支付令之日起向人民法院提出异议的期限是（）。
A．15日
B．1个月
C．2个月
D．6个月
12、根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，起诉必须符合的条件包括（）。
A．原告是与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织
B．有明确的被告
C．有具体的诉讼请求和事实、理由
D．有充足的证据
E．属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖
13、市场营销组合的基本内容有（）。
A．产品策略
B．定价策略
C．渠道策略
D．促销策略
E．包装策略
14、管理层次与管理跨度呈（）关系。
A．递进
B．递减
C．反向
D．正向
15、下列各项中，属于合同法的基本原则的有（）。
A．平等原则
B．意思自治原则
C．诚实信用原则
D．正当程序原则
E．全面履行原则
16、根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，起诉必须符合的条件包括（）。
A．原告是与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织
B．有明确的被告
C．有具体的诉讼请求和事实、理由
D．有充足的证据
E．属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖
17、依据控制要（）的原则，管理人员没有必要把握实际工作的每一个细节。
A．与计划相适应
B．具有客观性
C．具有整体性
D．抓住关键点
18、下面关于市场营销的表述中，正确的是（）。
A.市场营销是一门建立在经济学、行为科学和现代管理理论基础上的应用科学
B．营销即是销售
C．市场营销的目标是通过让顾客满意从而使企业获得利润
D．市场营销的核心思想是生产质量好、功能强、花色多的产品
E．市场营销研究的是企业在将其产品或服务销售给顾客的过程中，如何更好地满足顾客的需要
19、依据《中华人民共和国合同法》的规定，因国际货物买卖合同和技术进出口合同争议提起诉讼或者申请仲裁的期限为（）年。
A．1
B．2
C．3
D．4 20、世界银行贷款的特点主要有（）。
A．贷款是临时性的 B．贷款期限较长
C．贷款程序严密，审批时间较长
D．贷款实行浮动利率
E．贷款仅限于货物和服务所需的外汇部分
21、下列各法律中，不属于经济法的是（）。
A．反不正当竞争法
B．产品质量法
C．消费者权益保护法
D．国家赔偿法
22、组织是为实现一定目标，经由分工协作而组成的具有特定职责、职权关系的（）。
A．系统
B．层次
C．职位
D．机制
23、下列各项政策措施中，属于财政政策手段的是（）。
A．发行国债
B．调控利率
C．财政补贴
D．干预汇率
E．转移支付
24、管理层次与管理跨度呈（）关系。
A．递进
B．递减
C．反向
D．正向
25、下列对合同分类的叙述中，正确的有（）。
A．根据权利、义务的分担方式，分为双务合同和单务合同
B．根据合同成立是否以交付标的物为要件，分为诺成性合同和实践性合同
C．根据合同的形式，分为口头合同和书面合同
D．根据合同的成立是否以一定的形式为要件，分为要式合同和不要式合同
E．根据合同条款是由单方事先决定还是双方协商确定，分为主合同和从合同
第二篇：2015年中级经济师经济学考点归纳：国有企业改革与建立现代企业制度包过题库
1、房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房，并允许甲房地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售。这种情况下代理佣金的结算方式是()。
A.房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算
B.房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算
C.由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结算
D.代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算，其余与甲房地产经纪机构结算
标准答案： B
解析：考察商品房销售代理的基本形式。该房地产公司的授权行为属于独家代理权，此时开发企业均要向代理商支付佣金。
2、房地产广告预算中，比重最大的费用一般是()。
A.广告调查费用
B.广告制作费用
C.广告媒体费用
D.广告策划费用
标准答案： C
解析：考察房地产广告的预算。广告媒体费用是广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因素，约占广告费用总额的80%。
3、下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有()
A.新竣工量
B.房屋成交量
C.空置量
D.商品房吸纳量
E.房屋施工面积
标准答案： A, C, E
解析：考察房地产市场供给指标。在市场调研中涉及到的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。
4、对互斥型房地产投资方案进行直接比选时，比较方案之间必须具备的可比性条件有()。
A.各方案均为房地产开发投资项目
B.各方案有相同的投资收益率
C.各方案费用和效益的计算口径一致
D.各方案有相同的计算期
E.各方案现金流量有相同的时间单位
标准答案： C, D, E
解析：考察比较方案之间必须具备的可比性条件。比较方案之间必须具备的可比性条件包括：在对互斥方案进行比选时，必须的条件：被比较方案的费用及效益计算口径一致;被比较方案具有相同的计算期;被比较方案现金流量具有相同的时间单位。如果以上条件不能满足，必须经过一定转化后方能进行比较。
5、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定()。
A.楼幢均价
B.楼层差价
C.朝向差价
D.楼层均价
标准答案： A
解析：考察房地产项目定价的基本依据。一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。
6、建设项目中具有独立设计文件，建成后可单独形成生产能力或发挥工程效益的工程是()。
A.分项工程
B.分部工程
C.单位工程
D.单项工程
标准答案： D
解析：考察单项工程的定义。单项工程是指一个工程建设项目中具有独立设计文件，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的工程。
7、关于业主委员会职责的说法，错误的是()。
A.业主委员会负责召集业主大会会议
B.业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同
C.业主委员会负责制定管理规约
D.业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
标准答案： C
解析：考察业主委员会的职责。业主委员会的职责包括：(1)执行业主大会的决定和决议;(2)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(3)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(5)监督管理规约的实施;(6)督促业主交纳物业服务费;(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;(8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(9)业主大会赋予的其他职责。
8、房地产开发项目竣工验收应具备的条件有()。
A.窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常
B.有工程质量监督站签署的质量合格文件
C.有施工单位签署的工程保修书
D.有完整的技术档案和施工管理资料
E.工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕
标准答案： A, C, D, E
解析：考察房地产开发项目竣工验收应具备的条件。开发项目竣工验收应当具备下列条件：①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求。交工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转，建筑物周围2m以内的场地清理完毕。②有完整的技术档案和施工管理资料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。④有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。⑤有施工单位签署的工程保修书。⑥建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。
9、下列成本费用中，可纳入物业服务成本或物业服务支出的有()。
A.物业服务人员工资
B.物业管理区域绿化养护费用
C.物业服务人员奖金
D.物业管理区域公共秩序维护费用
E.物业管理用房保修期满后的改造费用
标准答案： A, B, D
解析：考察物业服务成本的内容。物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(7)办公费用;(8)管理费分摊;(9)物业服务企业固定资产折旧;(10)经业主同意的其他费用。
10、房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标，在确定预期投资收益率时，应综合考虑()。
A.安全风险率
B.房价上涨率
C.安全收益率
D.通货膨胀率
E.风险报酬率
标准答案： C, D, E
解析：考察房地产定价的咪表目标。预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率，是一个预期指标，一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。
11、下列投标文件存在的问题中，导致投标文件无效的有()。
A.投标文件未按照招标文件的要求密封
B.投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章
C.投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认
D.投标文件正文字体不一致
E.组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议
标准答案： A, B, C, E
解析：考察开标时，投标文件无效的情况。开标时，投标文件出现下列情形之一的，应作为无效投标文件，不得进入评标：①投标文件未按照招标文件的要求予以密封;②投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章，或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书(原件)及委托代理人印章;③投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认;④投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金;⑤组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议。
12、房地产开发项目合同争议仲裁的前提条件是()。
A.争议已经过调解
B.争议已经过双方协商
C.争议双方在同一地区注册
D.争议双方有仲裁约定
标准答案： D
解析：考察仲裁的特点。仲裁是指合同纠纷当事人在争议发生前或发生后达成协议，自愿将争议交给第三者作出仲裁，并负有自动履行义务的一种解决合同纠纷的方式。这种争议解决方式应是自愿的，因此应由仲裁协议。由此可见，仲裁的前提条件是争议双方有仲裁约定。
13、房地产开发项目工程设计，一般分为()阶段。
A.方案设计、初步设计和施工图设计
B.初步设计和技术设计
C.初步设计、技术设计和施工图设计
D.初步设计和施工图设计
标准答案： A
解析：考察房地产开发项目工程设计的流程。房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。
14、建设项目中具有独立设计文件，建成后可单独形成生产能力或发挥工程效益的工程是()。
A.分项工程
B.分部工程
C.单位工程
D.单项工程
标准答案： D
解析：考察单项工程的定义。单项工程是指一个工程建设项目中具有独立设计文件，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的工程。
15、房地产开发项目工程施工投标的主体是()。
A.房地产开发企业
B.招标代理机构
C.工程监理单位
D.施工企业
标准答案： D
解析：考察施工投标的主体。施工承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包合同的执行者。承包商通过投标接受业主的委托，签订工程承包合同。由此可见，施工投标的主体是施工企业。
16、下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有()
A.新竣工量
B.房屋成交量
C.空置量
D.商品房吸纳量
E.房屋施工面积
标准答案： A, C, E
解析：考察房地产市场供给指标。在市场调研中涉及到的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。
17、下列投标文件存在的问题中，导致投标文件无效的有()。
A.投标文件未按照招标文件的要求密封
B.投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章
C.投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认
D.投标文件正文字体不一致
E.组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议
标准答案： A, B, C, E
解析：考察开标时，投标文件无效的情况。开标时，投标文件出现下列情形之一的，应作为无效投标文件，不得进入评标：①投标文件未按照招标文件的要求予以密封;②投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章，或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书(原件)及委托代理人印章;③投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认;④投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金;⑤组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议。
18、下列投标文件存在的问题中，导致投标文件无效的有()。
A.投标文件未按照招标文件的要求密封
B.投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章
C.投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认
D.投标文件正文字体不一致
E.组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议
标准答案： A, B, C, E
解析：考察开标时，投标文件无效的情况。开标时，投标文件出现下列情形之一的，应作为无效投标文件，不得进入评标：①投标文件未按照招标文件的要求予以密封;②投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章，或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书(原件)及委托代理人印章;③投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认;④投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金;⑤组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议。
19、房地产保险的目的是()。
A.防止房地产发生意外灾害
B.提高房地产盈利能力
C.降低房地产运营费用
D.补偿因灾害造成的房地产损失
标准答案： D
解析：考察房地产保险的作用。房地产保险通过对房地产领域因为自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的损失提供经济补偿或资金给付。
20、运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选时设一个零投资方案的做法，符合投资项目经济评价的()原则。
A.有无对比
B.定性分析与定量分析相结合 C.收益与风险权衡
D.动态分析与静态分析相结合 标准答案： A
解析：考察投资项目经济评价应遵循的基本原则。“有无对比”原则是指“有项目”与“无项目”的对比分析。在互斥方案比选介绍的零投资方案就是“无项目”方案。
21、房地产保险的目的是()。
A.防止房地产发生意外灾害
B.提高房地产盈利能力
C.降低房地产运营费用
D.补偿因灾害造成的房地产损失
标准答案： D
解析：考察房地产保险的作用。房地产保险通过对房地产领域因为自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的损失提供经济补偿或资金给付。
22、物业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示，这体现了物业服务的()原则。
A.合理
B.公平
C.公开
D.质价相符
标准答案： C
解析：考察物业服务费的收费原则。公开原则包括事项公开和事后公开。实现公开指收费标准要事先向业务明示。
23、签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务，这体现了物业服务合同的()特征。
A.委托合同
B.有名合同
C.要式合同
D.双务合同
标准答案： D
解析：考察物业服务合同的特征。物业服务合同都双方具有相互给付的义务，故为双务合同。
24、下列成本费用中，可纳入物业服务成本或物业服务支出的有()。
A.物业服务人员工资
B.物业管理区域绿化养护费用
C.物业服务人员奖金
D.物业管理区域公共秩序维护费用
E.物业管理用房保修期满后的改造费用
标准答案： A, B, D
解析：考察物业服务成本的内容。物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(7)办公费用;(8)管理费分摊;(9)物业服务企业固定资产折旧;(10)经业主同意的其他费用。
25、下列房地产中，不适用假设开发法估价的是()。
A.可改扩建的旧房
B.已为最高最佳利用的现房
C.房地产开发用地
D.已停工的商品房建设工程
标准答案： B
解析：考察价格开发法的适用范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产。
26、物业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示，这体现了物业服务的()原则。
A.合理
B.公平
C.公开
D.质价相符
标准答案： C
解析：考察物业服务费的收费原则。公开原则包括事项公开和事后公开。实现公开指收费标准要事先向业务明示。
27、以需求中心论为基础的市场营销组合包括价格策略、产品策略、促销策略和()。
A.定位策略
B.分割策略
C.渠道策略
D.人本策略
标准答案：C
解析：考察房地产市场营销组合的含义。根据需求中心论的营销观念，把企业开展营销活动的可控因素归纳为产品、价格、渠道和促销，称之为4Ps。
28、下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有()
A.新竣工量
B.房屋成交量
C.空置量
D.商品房吸纳量
E.房屋施工面积
标准答案： A, C, E
解析：考察房地产市场供给指标。在市场调研中涉及到的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。
29、影响住宅市场细分的消费者的行为因素有()
A.生活方式
B.使用时机
C.购买阶段
D.购买动机
E.追求利益
标准答案： B, C, E
解析：考察房地产市场细分的依据。房地产市场细分的行为因素包括：使用时机、追求利益、购买阶段。
30、下列房地产需求调查问卷的问题中，属于背景性问题的有()。
A.受访者的年龄
B.受访者是否打算买房
C.受访者买房的主要原因
D.受访者的收入水平
E.受访者的房型偏好
标准答案： A, D
解析：考察调研问卷的设计。房地产调研问卷的受访者项目是有关被调查者的一些背景资料，如被调查者的性别、年龄、职业、文化程度、收入等。
31、下列成本费用中，可纳入物业服务成本或物业服务支出的有()。
A.物业服务人员工资
B.物业管理区域绿化养护费用
C.物业服务人员奖金
D.物业管理区域公共秩序维护费用
E.物业管理用房保修期满后的改造费用
标准答案： A, B, D
解析：考察物业服务成本的内容。物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(7)办公费用;(8)管理费分摊;(9)物业服务企业固定资产折旧;(10)经业主同意的其他费用。
32、下列投标文件存在的问题中，导致投标文件无效的有()。
A.投标文件未按照招标文件的要求密封
B.投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章
C.投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认
D.投标文件正文字体不一致
E.组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议
标准答案： A, B, C, E
解析：考察开标时，投标文件无效的情况。开标时，投标文件出现下列情形之一的，应作为无效投标文件，不得进入评标：①投标文件未按照招标文件的要求予以密封;②投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章，或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书(原件)及委托代理人印章;③投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认;④投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金;⑤组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议。
33、导致房地产供给缺乏弹性的原因有()。
A.城市化进程加快
B.土地总量有限
C.房地产开发周期长
D.房地产不可移动
E.政府垄断建设用地使用权出让市场
标准答案： BCDE
解析：考察决定房地产供给量的影响因素。由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。
34、以需求中心论为基础的市场营销组合包括价格策略、产品策略、促销策略和()。
A.定位策略
B.分割策略
C.渠道策略
D.人本策略
标准答案： C
解析：考察房地产市场营销组合的含义。根据需求中心论的营销观念，把企业开展营销活动的可控因素归纳为产品、价格、渠道和促销，称之为4Ps。
35、房地产开发项目合同争议仲裁的前提条件是()。
A.争议已经过调解
B.争议已经过双方协商
C.争议双方在同一地区注册
D.争议双方有仲裁约定
标准答案： D
解析：考察仲裁的特点。仲裁是指合同纠纷当事人在争议发生前或发生后达成协议，自愿将争议交给第三者作出仲裁，并负有自动履行义务的一种解决合同纠纷的方式。这种争议解决方式应是自愿的，因此应由仲裁协议。由此可见，仲裁的前提条件是争议双方有仲裁约定。
36、下列抵押权人的行为中，能够合法有效保障房地产抵押权的是()。
A.占有抵押房地产
B.办理房地产抵押登记
C.扣押抵押房地产权属证书
D.派人看守抵押房地产
标准答案： B
解析：本题考察房地产抵押贷款的内容。中国实行房地产抵押等级制度，房地产抵押应向县级人民政府规定的部门办理抵押登记。
第三篇：2015年高级经济师经济学考点归纳：国有企业改革与建立现代企业制度每日一练(11月16日)
2015年高级经济师经济学考点归纳：国有企业改革与建立现代企业制度每日一练（11月16日）
一、单选题(每题1分，以下备选项中，只有一项符合题目要求，不选、错选均不得分)
1、房地产开发项目工程施工投标的主体是()。
A.房地产开发企业
B.招标代理机构
C.工程监理单位
D.施工企业
标准答案： D
解析：考察施工投标的主体。施工承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包合同的执行者。承包商通过投标接受业主的委托，签订工程承包合同。由此可见，施工投标的主体是施工企业。
2、下列房地产中，不适用假设开发法估价的是()。
A.可改扩建的旧房
B.已为最高最佳利用的现房
C.房地产开发用地
D.已停工的商品房建设工程
标准答案： B
解析：考察价格开发法的适用范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产。
3、下列投标文件存在的问题中，导致投标文件无效的有()。
A.投标文件未按照招标文件的要求密封
B.投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章
C.投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认
D.投标文件正文字体不一致
E.组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议
标准答案： A, B, C, E
解析：考察开标时，投标文件无效的情况。开标时，投标文件出现下列情形之一的，应作为无效投标文件，不得进入评标：①投标文件未按照招标文件的要求予以密封;②投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章，或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书(原件)及委托代理人印章;③投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认;④投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金;⑤组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议。
4、下列成本费用中，可纳入物业服务成本或物业服务支出的有()。
A.物业服务人员工资
B.物业管理区域绿化养护费用
C.物业服务人员奖金
D.物业管理区域公共秩序维护费用
E.物业管理用房保修期满后的改造费用
标准答案： A, B, D
解析：考察物业服务成本的内容。物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(7)办公费用;(8)管理费分摊;(9)物业服务企业固定资产折旧;(10)经业主同意的其他费用。
5、下列成本费用中，可纳入物业服务成本或物业服务支出的有()。
A.物业服务人员工资
B.物业管理区域绿化养护费用
C.物业服务人员奖金
D.物业管理区域公共秩序维护费用
E.物业管理用房保修期满后的改造费用
标准答案： A, B, D
解析：考察物业服务成本的内容。物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(7)办公费用;(8)管理费分摊;(9)物业服务企业固定资产折旧;(10)经业主同意的其他费用。
6、影响住宅市场细分的消费者的行为因素有()
A.生活方式
B.使用时机
C.购买阶段
D.购买动机
E.追求利益
标准答案： B, C, E
解析：考察房地产市场细分的依据。房地产市场细分的行为因素包括：使用时机、追求利益、购买阶段。
7、房地产开发项目竣工验收应具备的条件有()。
A.窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常
B.有工程质量监督站签署的质量合格文件
C.有施工单位签署的工程保修书
D.有完整的技术档案和施工管理资料
E.工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕
标准答案： A, C, D, E
解析：考察房地产开发项目竣工验收应具备的条件。开发项目竣工验收应当具备下列条件：①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求。交工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转，建筑物周围2m以内的场地清理完毕。②有完整的技术档案和施工管理资料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。④有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。⑤有施工单位签署的工程保修书。⑥建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。
8、房地产估价的收益法中，房地产未来第一年的净收益与价格的百分比，称为()。
A.折现率
B.报酬率
C.投资收益率
D.资本化率
标准答案： B
解析：考察报酬率的含义。报酬率为投资回报与所投入资本的比率。
9、下列人员中，具备业主身份的有()。
A.房屋权属证书记载的房屋所有权人
B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人
C.房屋所有权人的父亲
D.房屋的承租人
E.房屋的借用人
标准答案： A, B
解析：考察业主身份的内容。具备业主身份的情况有三种：房屋登记薄和房屋权属证书记载的房屋所有权人;基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人;取得建筑物专有部分所有权的人。
10、房地产开发项目的土地取得成本包括()。
A.建安工程费
B.土地使用权出让金
C.土地房屋征收补偿费用
D.公共配套设施建设费
E.土地使用权取得税费
标准答案： B, C, E
解析：考察土地取得成本的内容。土地取得成本包括：土地使用权出让金，城市基础设施建设费，土地房屋征收补偿费用，土地使用权取得税费。
11、房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应完成的工作有()。
A.与委托人签订销售代理合同
B.进行销售现场准备
C.从委托人处取得有关销售资料
D.与委托人进行项目结算
E.申请商品房预售(销售)许可证
标准答案： A, C
解析：考察商品房销售代理工作流程。房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应先与委托人协商委托代理事项，签署委托代理合同。之后从委托人处获得有关资料。包括：反映项目特征的资料;反映开发项目合法性的资料;委托书;商品房预售许可证(当预售商品房时)。环球网校参考答案为AC，请注意，预售许可证的申请是由建设单位完成。
12、房地产交易中导致房地产成交价格偏离正常价格的原因有()。
A.交易双方过去互不相识
B.交易双方对交易对象不够了解
C.交易双方斤斤计较
D.交易双方对市场行情不够熟悉
E.交易双方有利害关系
标准答案： B, D, E
解析：考察市场法的概述。在具体一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致成交价格偏离正常价格。
13、运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选时设一个零投资方案的做法，符合投资项目经济评价的()原则。
A.有无对比
B.定性分析与定量分析相结合 C.收益与风险权衡
D.动态分析与静态分析相结合 标准答案： A
解析：考察投资项目经济评价应遵循的基本原则。“有无对比”原则是指“有项目”与“无项目”的对比分析。在互斥方案比选介绍的零投资方案就是“无项目”方案。
14、关于国有土地上房屋征收的说法，错误的有()。
A.实施房屋征收应先补偿，后搬迁
B.凡在房屋征收评估前进行新建、扩建、改建的房屋，均可增加补偿费用
C.任何单位和个人不得采取中断供水、供电和限制道路通行等方式迫使被征收人搬迁
D.建设单位可作为房屋征收的实施单位实施搬迁
E.被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法强制执行
标准答案： B, C, E
解析：考察国有土地上房屋征收与补偿的内容。实施房屋征收应先补偿、后搬迁，A正确。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，B描述错误;任何单位和个人不得采用暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，C说法错误;房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，D说法正确;被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由做出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法申请人民法院强制执行，E说法错误。答案为BCE。
15、业主委员会会议作出的决定，应由()签字确认。
A.全体委员
B.半数以上的参会委员
C.业主委员会主任
D.参会委员
标准答案： D
解析：考察业主委员会会议的内容。业主委员会议应制作书面记录并存档，业主委员会会议做出的决定，应有参会委员的签字确认。
16、房地产开发项目合同争议仲裁的前提条件是()。
A.争议已经过调解
B.争议已经过双方协商
C.争议双方在同一地区注册
D.争议双方有仲裁约定
标准答案： D
解析：考察仲裁的特点。仲裁是指合同纠纷当事人在争议发生前或发生后达成协议，自愿将争议交给第三者作出仲裁，并负有自动履行义务的一种解决合同纠纷的方式。这种争议解决方式应是自愿的，因此应由仲裁协议。由此可见，仲裁的前提条件是争议双方有仲裁约定。
17、房地产估价的收益法中，房地产未来第一年的净收益与价格的百分比，称为()。
A.折现率
B.报酬率
C.投资收益率
D.资本化率
标准答案： B
解析：考察报酬率的含义。报酬率为投资回报与所投入资本的比率。
18、房地产开发项目的土地取得成本包括()。
A.建安工程费
B.土地使用权出让金
C.土地房屋征收补偿费用
D.公共配套设施建设费
E.土地使用权取得税费
标准答案： B, C, E
解析：考察土地取得成本的内容。土地取得成本包括：土地使用权出让金，城市基础设施建设费，土地房屋征收补偿费用，土地使用权取得税费。
19、房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的()。
A.专业意见
B.公证书
C.证明文件
D.担保函
标准答案： A
解析：考察房地产估价报告的概念。房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。
20、房地产开发项目竣工验收应具备的条件有()。
A.窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常
B.有工程质量监督站签署的质量合格文件
C.有施工单位签署的工程保修书
D.有完整的技术档案和施工管理资料
E.工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕
标准答案： A, C, D, E
解析：考察房地产开发项目竣工验收应具备的条件。开发项目竣工验收应当具备下列条件：①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求。交工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转，建筑物周围2m以内的场地清理完毕。②有完整的技术档案和施工管理资料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。④有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。⑤有施工单位签署的工程保修书。⑥建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。
21、居民点分为城市和乡村两大类，两者之间的主要区别有()。
A.人口年龄构成不同
B.人口职业构成不同
C.产业结构不同
D.职能类型不同
E.地形地貌不同
标准答案： AB
解析：考察城市与乡村的区别。城市与乡村的区别：(1)在人口职业构成上不同于乡村;(2)城市在人口规模和密度上不同于乡村;(3)在空间形态和物质构成上不同于乡村;(4)在职能类型和产业结构上不同于乡村。AB涉及到居民点的问题，答案为AB。
22、下列房地产活动中，属于房地产金融活动的是()。
A.土地收购储备
B.不动产征收
C.保障性住房建设
D.住房抵押贷款
标准答案： B
解析：考察房地产金融的概念。商品房开发、保障性住房建设、土地储备和一级土地开发，以及购买住房或其他房地产等，都需要大量资金，对金融有很强的的依赖性，房地产金融是指与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称。
23、房地产开发项目工程设计，一般分为()阶段。
A.方案设计、初步设计和施工图设计
B.初步设计和技术设计
C.初步设计、技术设计和施工图设计
D.初步设计和施工图设计
标准答案： A
解析：考察房地产开发项目工程设计的流程。房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。
24、物业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示，这体现了物业服务的()原则。
A.合理
B.公平
C.公开
D.质价相符
标准答案： C
解析：考察物业服务费的收费原则。公开原则包括事项公开和事后公开。实现公开指收费标准要事先向业务明示。
25、房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房，并允许甲房地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售。这种情况下代理佣金的结算方式是()。
A.房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算
B.房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算
C.由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结算
D.代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算，其余与甲房地产经纪机构结算
标准答案： B
解析：考察商品房销售代理的基本形式。该房地产公司的授权行为属于独家代理权，此时开发企业均要向代理商支付佣金。
26、关于划拨建设用地使用权的说法，错误的有()。
A.取得划拨建设用地使用权无需支付任何费用
B.除法律法规另有规定外，划拨建设用地使用权没有使用期限
C.对划拨建设用地使用权不予颁发国有土地使用证
D.划拨建设用地使用权未经许可不得转让
E.划拨建设用地使用权的出租无须审批
标准答案： A, C, E
解析：考察建设用地使用权的内容。取得划拨建设用地使用权时，土地使用者缴纳补偿、安置费等费用;建设项目竣工后，有土地管理部门核发国有土地使用证;划拨建设用地使用权出租时需要办理审批手续。答案为ACE。
第四篇：2015年高级经济师经济学考点归纳：国有企业改革与建立现代企业制度每日一练(7月8日)
2015年高级经济师经济学考点归纳：国有企业改革与建立现代企业制度每日一练（7月8日）
一、单选题(每题1分，以下备选项中，只有一项符合题目要求，不选、错选均不得分)
1、房地产估价的收益法中，房地产未来第一年的净收益与价格的百分比，称为()。
A.折现率
B.报酬率
C.投资收益率
D.资本化率
标准答案： B
解析：考察报酬率的含义。报酬率为投资回报与所投入资本的比率。
2、下列建设用地使用权中，不得设定抵押的有()。
A.权属有争议的建设用地使用权
B.使用权不明的建设用地使用权
C.通过协议出让方式取得的建设用地使用权
D.已依法公告列入征收范围的房屋占用的建设用地使用权
E.已设定抵押的建设用地使用权
标准答案： A, B
解析：考察建设用地使用权不得抵押的范围。属于下列范围的建设用地使用权不得设定抵押：①权属有争议的土地;②用于教育、医疗、市政等公共福利的建设用地使用权;③已依法列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其建设用地使用权;④已依法公告列入拆迁范围的房地产;⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;⑥依法不得抵押的其他房地产。答案为AB，都是权属不明的情况。
3、关于业主委员会职责的说法，错误的是()。
A.业主委员会负责召集业主大会会议
B.业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同
C.业主委员会负责制定管理规约
D.业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
标准答案： C
解析：考察业主委员会的职责。业主委员会的职责包括：(1)执行业主大会的决定和决议;(2)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(3)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(5)监督管理规约的实施;(6)督促业主交纳物业服务费;(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;(8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(9)业主大会赋予的其他职责。
4、下列房地产活动中，属于房地产金融活动的是()。
A.土地收购储备
B.不动产征收
C.保障性住房建设
D.住房抵押贷款
标准答案： B
解析：考察房地产金融的概念。商品房开发、保障性住房建设、土地储备和一级土地开
发，以及购买住房或其他房地产等，都需要大量资金，对金融有很强的的依赖性，房地产金融是指与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称。
5、下列投标文件存在的问题中，导致投标文件无效的有()。
A.投标文件未按照招标文件的要求密封
B.投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章
C.投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认
D.投标文件正文字体不一致
E.组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议
标准答案： A, B, C, E
解析：考察开标时，投标文件无效的情况。开标时，投标文件出现下列情形之一的，应作为无效投标文件，不得进入评标：①投标文件未按照招标文件的要求予以密封;②投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章，或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书(原件)及委托代理人印章;③投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认;④投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金;⑤组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议。
6、下列个人住房抵押贷款做法中，会降低月偿还额的有()。
A.提高首付款比例
B.争取贷款利率优惠
C.增加贷款额度
D.延长贷款期限
E.在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款
标准答案： A, B, D, E
解析：本题为开放性试题，考察个人住房贷款的相关术语及计算。提高首付款比例、争取贷款利率优惠、延长贷款期限、在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款等方式，都可以降低月偿还额。参考答案为ABDE。
7、因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失，属于建筑物的()。
A.物质折旧
B.功能折旧
C.外部性折旧
D.经济折旧
标准答案： A
解析：考察物质折旧的概念。物质折旧也成为有形折旧，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值的损失。
8、下列房地产中，不适用假设开发法估价的是()。
A.可改扩建的旧房
B.已为最高最佳利用的现房
C.房地产开发用地
D.已停工的商品房建设工程
标准答案： B
解析：考察价格开发法的适用范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产。
9、下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有()
A.新竣工量
B.房屋成交量
C.空置量
D.商品房吸纳量
E.房屋施工面积
标准答案： A, C, E
解析：考察房地产市场供给指标。在市场调研中涉及到的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。
10、出售型房地产开发投资的不确定因素有()。
A.建安工程费
B.空置率
C.租金水平
D.开发周期
E.房地产开发贷款利率
标准答案： A, B, C, D
解析：考察房地产开发投资的不确定因素。房地产开发投资的不确定因素包括：土地取得成本，建筑安装工程费等费用，租售价格，开发周期，融资成本，空置率，经营成本，投资收益率。
11、下列房地产开发项目前期策划报告的内容中，属于产品定位内容的有()
A.总体规划建议
B.市场细分
C.建筑功能建议
D.配套与景观建议
E.户型设计
标准答案： A, C, D, E
解析：考察房地产开发项目产品定位的内容。房地产开发项目产品定位的内容包括：建筑功能;产品档次;总体规划;建筑风格;配套、景观;户型设计。
12、下列人员中，具备业主身份的有()。
A.房屋权属证书记载的房屋所有权人
B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人
C.房屋所有权人的父亲
D.房屋的承租人
E.房屋的借用人
标准答案： A, B
解析：考察业主身份的内容。具备业主身份的情况有三种：房屋登记薄和房屋权属证书记载的房屋所有权人;基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人;取得建筑物专有部分所有权的人。
13、某商品房开发项目占地面积2万平方米，容积率为3，楼面地价为1000元/平方米，预计总建造成本为16800万元(不含土地成本)，销售税费为销售收入的11%，可销售面积为总建筑面积的95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为25%，则商品房销售均价为()元/平方米。
A.5337
B.5440
C.5550
D.5618
标准答案： A
解析：考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积2*3=6万平方米，每平方米的建造成本为16800/6=2800元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价=2800+1000=3800元/平方米。商品房单位价格=[商品房单位成本*(1+)成本加成率]/(1-销售税费率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。
14、下列房地产需求调查问卷的问题中，属于背景性问题的有()。
A.受访者的年龄
B.受访者是否打算买房
C.受访者买房的主要原因
D.受访者的收入水平
E.受访者的房型偏好
标准答案： A, D
解析：考察调研问卷的设计。房地产调研问卷的受访者项目是有关被调查者的一些背景资料，如被调查者的性别、年龄、职业、文化程度、收入等。
15、关于划拨建设用地使用权的说法，错误的有()。
A.取得划拨建设用地使用权无需支付任何费用
B.除法律法规另有规定外，划拨建设用地使用权没有使用期限
C.对划拨建设用地使用权不予颁发国有土地使用证
D.划拨建设用地使用权未经许可不得转让
E.划拨建设用地使用权的出租无须审批
标准答案： A, C, E
解析：考察建设用地使用权的内容。取得划拨建设用地使用权时，土地使用者缴纳补偿、安置费等费用;建设项目竣工后，有土地管理部门核发国有土地使用证;划拨建设用地使用权出租时需要办理审批手续。答案为ACE。
16、房地产估价的市场法中，可比实例在自身状况下的价格乘以()等于可比实例在估价对象状况下的价格。
A.房地产交易情况修正系数
B.房地产市场状况调整系数
C.房地产状况调整系数
D.房地产价格变动率
标准答案： C
解析：考察房地产状况调整的含义。房地产状况调整是把可比实例在自身条件下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在自身状况下的价格*房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。
17、下列建设用地使用权中，不得设定抵押的有()。
A.权属有争议的建设用地使用权
B.使用权不明的建设用地使用权
C.通过协议出让方式取得的建设用地使用权
D.已依法公告列入征收范围的房屋占用的建设用地使用权
E.已设定抵押的建设用地使用权
标准答案： A, B
解析：考察建设用地使用权不得抵押的范围。属于下列范围的建设用地使用权不得设定抵押：①权属有争议的土地;②用于教育、医疗、市政等公共福利的建设用地使用权;③已依法列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其建设用地使用权;④已依法公
告列入拆迁范围的房地产;⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;⑥依法不得抵押的其他房地产。答案为AB，都是权属不明的情况。
18、房地产开发项目竣工验收应具备的条件有()。
A.窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常
B.有工程质量监督站签署的质量合格文件
C.有施工单位签署的工程保修书
D.有完整的技术档案和施工管理资料
E.工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕
标准答案： A, C, D, E
解析：考察房地产开发项目竣工验收应具备的条件。开发项目竣工验收应当具备下列条件：①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求。交工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转，建筑物周围2m以内的场地清理完毕。②有完整的技术档案和施工管理资料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。④有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。⑤有施工单位签署的工程保修书。⑥建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。
19、下列抵押权人的行为中，能够合法有效保障房地产抵押权的是()。
A.占有抵押房地产
B.办理房地产抵押登记
C.扣押抵押房地产权属证书
D.派人看守抵押房地产
标准答案： B
解析：本题考察房地产抵押贷款的内容。中国实行房地产抵押等级制度，房地产抵押应向县级人民政府规定的部门办理抵押登记。
20、下列成本费用中，可纳入物业服务成本或物业服务支出的有()。
A.物业服务人员工资
B.物业管理区域绿化养护费用
C.物业服务人员奖金
D.物业管理区域公共秩序维护费用
E.物业管理用房保修期满后的改造费用
标准答案： A, B, D
解析：考察物业服务成本的内容。物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(7)办公费用;(8)管理费分摊;(9)物业服务企业固定资产折旧;(10)经业主同意的其他费用。
21、下列房地产开发项目管理工作中，一般应先开展的是()。
A.选择工程施工单位
B.选择材料、设备供应商
C.选择工程勘察设计单位
D.选择工程监理单位
标准答案： C
解析：考察房地产开发项目管理的程序。房地产开放项目管理的程序第一步是工程建设准备，在该阶段，需要完成施工现场勘察与施工图设计，因此本题推断为答案C。
22、房地产交易中导致房地产成交价格偏离正常价格的原因有()。
A.交易双方过去互不相识
B.交易双方对交易对象不够了解
C.交易双方斤斤计较
D.交易双方对市场行情不够熟悉
E.交易双方有利害关系
标准答案： B, D, E
解析：考察市场法的概述。在具体一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致成交价格偏离正常价格。
第五篇：深化企业改革 建立现代企业制度
深化企业改革 建立现代企业制度
2005-05-20 00:00 【大 中 小】【打印】【我要纠错】
当前，国有企业的改革涉及到方方面面，但最关键的是两个方面：调整国有企业的战略布局，适当收缩国有经济的运作战线；对国有大中型企业实行规范的公司制改造，切实转换运行机制。简单地说，就是结构调整、制度创新。下面就深化国有企业改革，建立现代企业制度，谈谈自己的看法。
一、正确认识和理解现代企业制度
一般而言，现代企业制度是指历史上出现最晚，且占统治地位的企业制度。企业制度按照组织形式可分为业主制、合伙制、公司制三种。公司制在历史上出现最晚，且在相当多的国家占统治地位。可以这样说，现代企业制度就是公司法人制度，其典型形式是有限责任公司和股份有限公司。它是“上世纪末以来发达的市场经济中发展和形成起来的现代公司制度”。它包括明晰的产权制度，完善的组织领导制度、科学的管理制度、有生命力的文化制度。各项制度之间有机联系和相互运动，构成了现代企业制度的整体框架。
产权制度。它是企业制度的基础和源泉。明晰的产权制度，即企业资产终极所有权和法人财产权明确，且发生分离。产权的明晰化为企业之间资产的流动重组创造了前提，也为社会资源在更大范围内的有效配置创造了条件。
组织领导制度。公司制是企业的组织形式，公司制企业领导制度的主要内容是以股东会、董事会、监事会相互制衡、相互促进的法人治理结构。
管理制度。科学的管理制度是企业提高效率的重要保证。我国的企业管理正面临严峻挑战，必须树立与市场经济相适应的新观念，建立起严格完善的市场营销制度、人力资源制度、财务管理制度。
文化制度。企业文化是在企业全体员工中起主导作用的价值观体系，是对企业外部环境和内部条件的综合反映。它凝结着企业的物质和精神成果。现代企业制度文化选择应是以人为本的企业文化制度。
现代企业制度的特征。建立现代企业制度主要是针对国有企业提出来的，因此，现代企业制度的特征也是相对于传统的国有企业而言的。它既有与世界发达国家现代企业制度的共性，也有本国的个性。中国的现代企业制度应有以下几个基本特征：
1.产权明晰化。现代企业的终极所有权、法人财产权和经营权是明晰的，彼此分离的。
2.企业地位法人化。企业不应是政府机构的附属物，而是经济活动的主体，具有法人资格，有独立支配的法人财产，能独立地承担民事责任。
3.法人治理结构规范化。在现代企业中，组成法人治理结构的股东会、董事会、监事会和经理层之间形成比较规范的关系，彼此相互制约，又相互促进。
4.出资者责任有限化。当企业破产时，出资者以其出资对企业承担有限责任。
5.管理制度科学化。在现代企业制度中，要建立一套科学的组织管理制度，调节生产要素所有者之间关系，并充分调动各方面积极性。
正是由于现代企业制度具有的特征和优越性，建立现代企业制度才是国有企业改革的方向。十五届四中全会《决定》明确指出，到2010年，国有大中型企业要建立起比较完善的现代企业制度，因此，建立现代企业制度仍是一项长期而艰巨的任务。深入总结我国现代企业制度试点的经验，认真研究当前企业改革中存在的难点问题，妥善地加以解决，就具有十分重要的理论和现实意义。
二、建立现代企业制度过程中存在的难点问题及对策
国有企业建立现代企业制度的试点工作是从1984年开始的。1991年以后，试点工作出现了高潮，并逐步进入规范化发展的新阶段。1998年、1999 年，党中央、国务院明确提出了加快国有企业改革步伐，用三年时间使大多数国有企业初步建立现代企业制度。十几年来，在进行股份制试点和建立现代企业制度过程中取得了明显效果：一是明确界定了国有资产产权；二是试点企业在一定程度上实现了所有权、法人财产权和经营权的分离；三是建立了公司制的法人治理结构。但是，在进行股份制试点和建立现代企业制度过程中也存在一些难点问题，降低了企业制度创新的效果。这些问题主要存在于两个层面上，即政府与企业。下面就这些问题谈谈自己的看法。
1.政府层次存在的问题及对策。
（1）关于政企分开的问题。1994年以来，百家现代企业制度试点并不是很成功的。其重要原因是大多数试点企业都转为国有独资公司，主管部门仍然干预企业的日常生产经营活动，企业不能自主经营，政企分开仍然是建立现代企业制度首先解决的问题。
实行政企分开要明确政府作为社会管理者和作为国有资产管理者的职责。政府作为社会管理者，要负责搞好宏观经济调控，制定和组织实施产业政策，维护正常的经济秩序，营造公平竞争的市场环境，加强法制建设，严格执法监督。政府作为国有资产所有者的代表，对国有企业享有出资人的权利，对企业债务承担有限责任，不直接干预企业的日常生产经营活动。企业是自主经营的法人实体和市场竞争主体，不能搞内部人控制，不能损害所有者的权益。企业要在市场竞争中求生存和发展，不能躺在政府身上“等靠要”，欠息欠税逃债。这是要明确区分清楚的。
（2）建立有效的国有资产管理、运营和监督体系的问题。建立适应社会主义市场经济发展的有效的国有资产管理、运营、监督体系也是推进国有企业改革绕不过去的重大问题。这几年普遍存在的国有企业老板不到位，对国有资产无人负责，“内部人控制”，国有资产大量流失，重要原因之一，就是没有建立有效的国有资产管理、运营和监督体系。
解决这一问题，首先，要探索国有资产是一级所有还是多级所有的问题。目前，我们实行的是国有资产统一所有，分级管理，授权经营，分工监督的原则，国务院代表国家统一行使国有资产所有权，授权地方政府管理地方的国有资产。这是一种很不完善的制度。试想全国几千个县市，其资产要归国务院统一所有，实际上等于无人负责；另外也与现行的分税制和分级财政相矛盾。所以，理论和实践上都只能实行分级所有、分级管理，其中中央一级所有占大头是必然的。实行分级所有、分级管理的最大好处是产权清晰，有助于各级政府对其所有资产关心负责，从而有利于资产的保值增值。
如何建立有效的国有资产运营体系？目前试行的是两种做法：一是授权大型企业和企业集团经营国有资产；二是象上海、深圳市那样，成立国有资产管理委员会，然后在下面原专业局基础上形成几个或十几个国有资产经营公司，从事国有资产的运营。这两种做法都处于试验性阶段，须进一步研究和完善。
建立国有资产的监督体系也很重要，我们常说国有企业要做到“四自”经营，现在看来，其中的自我约束有一定困难。国有企业要有约束机制，但实践证明，单靠国有企业内部自我约束是不够的，还必须有外部监督和约束。目前有些地方已建立由出资人对国有独资企业委派财务总监的制度，同时试行国有企业稽查特循员制度。这些做法可以参考借鉴。
（3）减债增资，减员增效，解除企业办社会负担的问题。几乎所有的国有企业都有三大历史包袱：负债率高、冗员多、社会负担重。推进国有企业改革，都面临解决这三大难题。
三大难题，首推资产负债率高，资本金不足。1998年，国有及国有控股独立核算工业企业资产负债率为64.4％，如果降低到国际上一般要求的50％左右，需要补充资本金4000多亿元。这需要政府采取多方面的措施：继续采取近年来行之有效的方式，如募股上市、合资、兼并破产、核销坏帐等；对符合条件企业采取债转股。还可以采取其他一些改善国有企业资产负债结构的办法，如用规范的方式将国家划拨的土地使用权及企业房产变现；积极探索国际上通行的处理银行不良资产和企业债务重组相结合的其他有效方式等。
其次，减少富余员工，实现减员增效。据有关部门统计，目前国有企业存在1／3—1／4 的富余员工，富余人员在2400万人左右。下岗分流，减员增效是国有企业走向市场的必然选择。在企业实施减员的同时，要切实保证下岗职工的生活。如办好企业再就业服务中心，按照财政、社会和企业各负担1／3的原则落实资金；要搞好职工培训，引导职工转变择业观念。政府要采取有效的政策措施，扩大就业门路。从长远看，还要加快推进劳动力市场的规范化建设，形成劳动力合理流动的市场就业机制。为了形成国有企业职工能进能出的机制，也需要加快社会保障体系的建设。
第三，逐步解除企业办社会的各种负担。目前企业办的学校占全国的1／3，企业医院病床占全国的1／3，国有企业办医院、学校的支出占销售收人的4——5％。解除企业办社会负担，可以采取政府调整财政结构的办法，即由政府拿出一笔钱，来帮助企业剥离不必要的社会职能。初步匡算，财政每年拿出lOO多亿元，大体能解决问题。这也是推进国有企业改革必须支付的一项成本。
2.企业层次存在的问题及对策。
（1）关于企业法人治理结构的问题。在建立现代企业制度过程中，当前要解决的突出问题是建立规范的公司法人治理结构。这几年现代企业制度试点中不少翻牌公司都是董事长和总经理一人兼任，并由上级部门一纸任命。按照《公司法》，建立法人治理结构，就要明确股东会、董事会、监事会和经理层的职责，形成有效的制衡机制。公司法人治理结构重在理顺出资人及其代表与经理层的关系。负责公司日常生产经营活动的总经理应由董事会聘任，并尽可能采取市场选聘的办法，不能由组织部门任命。董事会与经营者签定经营协议，对经营者进行审计、考核和评价；经营者按照自己的经营业绩取得报酬。根据这几年的实践经验，建立经营者的激励约束机制很重要。目前正在试行的经理人员年薪制和股票期权的办法，是一种有益的探索。同时也要注意发挥监事会对企业财务、董事、经理经营行为的监督作用。在现代公司制下，国有企业原有的党委会、职代会可分别按党章和职代会条件行使职责，发挥作用。既然是现代公司，就应按《公司法》活动，不能违背《公司法》另搞一套。
（2）关于加强和改善国有企业内部管理的问题。长期以来，国有企业受传统计划经济体制影响，一部分企业管理基础工作薄弱，甚至管理混乱，“跑、冒、滴、漏”现象严重。党的十五届四中全会《决定》明确指出：“深化企业管理，提高科学管理水平，是建立现代企业制度的内在要求，也是国有企业扭亏增盈，提高竞争能力的重要途径。必须高度重视和切实加强企业管理工作，从严管理企业，实现管理创新”，按照《决定》精神，要从以下几个方面加强企业管理工作。
首先，要加强企业战略管理。所谓战略，是涉及全局的深远的谋划。80年代以来，国际先进企业都在认真研究企业发展战略，以避免投资决策失误和实现企业的可持续发展。国有企业要结合自身实际情况，聘请内外部专家，制定切实可行的发展战略，适时地调整战略，保证企业持续、健康地发展。
其次，要健全和完善企业的各项制度。要狠抓定额、信息、计量、标准化等各项管理基础工作，建立健全各种形式的经济责任制，加强考核和监督，确保各项工作有人负责。要推行全员劳动合同制，进行人事和分配制度改革，搞活企业机制，调动全体职工的积极性和创造性。
第三，抓好管理的关键环节。现代企业管理就是以成本管理为中心，走质量效益型的发展道路。要做好会计基础工作，认真进行财务活动分析，结合企业实际制定切实有效的成本控制制度。要深入开展全面质量管理工作，做好贯彻ISO9000族国际标准工作，建立科学规范的质量管理体系。要坚持质量第一，以质取胜。要加强对外经营工作，认真研究产品市场，努力开拓新市场和潜在市场，建立规范的市场营销制度。
建立现代企业制度是国有企业改革的总体目标，也是一项复杂的系统工程。它既涉及到经济体制改革，也有政治体制改革的内容，其本质是重构我国社会主义市场经济的微观基础。我们要不断进行理论和实践上的探索，分析新形势，研究新问题，开创国有企业改革的新局面。
黑龙江路桥集团总公司·孙亚光
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