第一篇：房地产开发项目资金使用计划及融资方案的选择
房地产开发项目资金使用计划及融资方案的选择 投资费用的组成及计算
1.1 开发成本
1.1.1 土地使用权出让金
1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费（生地）
1.1.3 前期工程费
1.1.4 建安工程费
1.1.5 基础设施费
1.1.6 公共配套设施费
1.1.7 不可预见费
1.1.8 开发期间税费
1.1.9 其他费用
1.2 开发费用
1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用
投资资金使用计划的编制
2.1 编制投资资金使用计划的依据
2.2 资金使用计划表的形式
2.3 资金使用计划编制方法
融资基本理论
3.1 资金投入方式与来源
3.2 项目的融资组织形式
3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资
3.3 资本金筹集
(1)公司融资方式下的项目资本金
(2)项目融资方式下的项目资本金
3.4 负债融资
对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。
(1)商业银行贷款
u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分
(2)非银行房地产金融机构
3.5 信用保证措施
3.6 抵（质）押贷款与抵（质）押物
(1)抵押贷款（2）质押贷款
3.7 筹资决策 房地产开发项目融资实务
4.1 短期资金筹措
(1)商业信用(2)商业票据－－本票与汇票(3)短期贷款
4.2 中长期资金筹措
（1）开发企业自有资金（2）银行抵押贷款（3）信托贷款（4）以契约式合资结构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8）股东借款（9）股票（上市股份制开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款
4.3 开发各阶段融资方案
4.3.1 土地竞投与购地
（1）资金投入量（2）资金来源
4.3.2 规划设计与场地准备
（1）资金需求（2）资金来源
4.3.3 ±0以下工程
（1）资金需求（2）资金来源
4.3.4 主要结构工程
（1）资金需求（2）资金来源
4.3.5多层主体封顶（高层主体2/3)
（1）资金需求（2）资金来源
4.4 资金回笼与资金管理
4.4.1 资金回笼
4.4.2 资金运作管理
4.4.3 资金运作实战技巧
（1）资金运作及风险回避（2）资金投入与回笼技巧
u短线投资的资金投入与回笼技巧
v长线投资的资金投入与回笼技巧
w长短结合投资的资金投入与回笼技巧
房地产项目融资现状与出路
传统融资方式:自有资金+银行贷款
现阶段融资方式:
（1）自有资金+信托计划
（2）股权融资+银行贷款
（3）自有资金+房地产投资基金
创新融资模式:
（1）开发商贴息委托贷款
（2）信托+房地产销售期权
第二篇：房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择提纲【房地产策划师培训全课程系列】
房地产开发项目 资金使用计划与融资方案选择 东南大学土木工程学院建设与房地产系黄有亮 1投资费用的组成及计算
1.1开发成本
1.1.1土地使用权出让金
1.1.2土地征用及拆迁安置补偿费（生地）
1.1.3前期工程费
1.1.4建安工程费
1.1.5基础设施费
1.1.6公共配套设施费
1.1.7不可预见费
1.1.8开发期间税费
1.1.9其他费用
1.2开发费用
1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用投资资金使用计划的编制
2.1编制投资资金使用计划的依据
2.2资金使用计划表的形式
2.3资金使用计划编制方法融资基本理论
3.1资金投入方式与来源
3.2项目的融资组织形式
3.2.1既有项目法人融资3.2.2新设项目法人融资
3.3资本金筹集
(1)公司融资方式下的项目资本金
(2)项目融资方式下的项目资本金
3.4负债融资
对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。
(1)商业银行贷款
按贷款的期限划分按贷款的用途划分按贷款有无担保品划分
(2)非银行房地产金融机构
3.5信用保证措施
3.6抵（质）押贷款与抵（质）押物
(1)抵押贷款（2）质押贷款
3.7筹资决策房地产开发项目融资实务
4.1短期资金筹措
(1)商业信用(2)商业票据－－本票与汇票(3)短期贷款
4.2中长期资金筹措
（1）开发企业自有资金（2）银行抵押贷款（3）信托贷款（4）以契约式合资结构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8）股东借款（9）股票（上市股份制开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款
4.3开发各阶段融资方案
4.3.1 土地竞投与购地
（1）资金投入量（2）资金来源
4.3.2 规划设计与场地准备
（1）资金需求（2）资金来源
4.3.3 ±0以下工程
（1）资金需求（2）资金来源
4.3.4 主要结构工程
（1）资金需求（2）资金来源
4.3.5多层主体封顶（高层主体2/3)
（1）资金需求（2）资金来源
4.4资金回笼与资金管理
4.4.1 资金回笼
4.4.2 资金运作管理
4.4.3 资金运作实战技巧
（1）资金运作及风险回避（2）资金投入与回笼技巧
短线投资的资金投入与回笼技巧
长线投资的资金投入与回笼技巧
长短结合投资的资金投入与回笼技巧房地产项目融资现状与出路
传统融资方式:自有资金+银行贷款
现阶段融资方式:
（1）自有资金+信托计划
（2）股权融资+银行贷款
（3）自有资金+房地产投资基金
创新融资模式:
（1）开发商贴息委托贷款
（2）信托+房地产销售期权
第三篇：房地产开发项目融资情况说明
房地产开发项目融资情况说明
1、项目背景和策划方案
项目背景：
项目策划方案：
2、项目现状
项目《国有土使用证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》等资料 已经投入资金？做了哪些事？
3、项目融资及资金来源
项目计划总投资？
目前资金缺口？
融资需求：拟融资金额？期限？希望融资成本（要与目前行情吻合）？ 融资款使用计划？
偿还能力和计划？
第四篇：项目安全资金使用计划
项目安全文明措施费用使用计划
1、临时办公、生活设施费用（职业健康安全及治安保卫）：50000元
2、安全防护用品、安全办公、交通通讯工具、安全书刊及影像资料的购置：60000元
3、项目配备必要的应急救援器材及设备等：15000元
4、职工安全技能培训、安全会议及安全宣传等费用45000元
5、施工现场临时用电及漏电保护等费用：550000元
6、生产区域危险源设置标志、信号及防护设施费用：40000元
7、现场安全防火的设备及设施费用：46000元
8、现场防尘、防毒、防噪、防寒及防热等设备设施费用：20000元
9、夏季防暑降温药品、清凉饮料费、冬季防冻防滑等费用：18000元
10、机械设备的限位、制动及报警等保护装置的更换和维修费用：70000元
11、特种设备安全防护装置及安全检测费用：20000元
12、开挖基坑、洞及沟等处设置的防护措施及现场安全围挡费用：60000元
13、承台施工中沿线各种安全措施费：70000元
14、灌注桩施工中各种安全措施费：35000元
15、现场围挡、警示灯、照明、警示牌、空架线等费用：1200000元
16、桥梁立柱施工安全措施费：68000元
17、现浇箱梁上部结构施工防护措施，搅拌楼安全用电，各种警示牌及夜间施工安全措施费：120000元
18、面层施工桥梁以防高空掉物周围防护等安全措施费用：40000元
19、安全生产先进评比、奖励及相关竞赛等活动费用：66000元
项目安全生产累计计划使用费用为259.3万元
*************项目经理部
2010年11月12日
第五篇：房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制
房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制
一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。
联系方式QQ：45885787电子邮箱：xj138@sina.com
欢迎同行朋友与本人讨论房地产投资开发及融资
项目名称 合计 第一阶段 第二阶段 第三阶段
一 土地成本土地市价土地使用权出让金征地补偿费
二 前期开发费三通一平工程钻探费工程设计费工程监理费质量安全监督费临水临电费
三 建筑安装工程费土建费内水暖电工程费
四 公建配套设施费区内排水、道路建设费区内绿化建设费区内配套零星工程费
五 房地产各项税费报建费土地使用权出让金契税交易管理费建筑工程抛投标活动资金土地增值税
六 管理、销售和财务费用开办和管理费前期物业管理费样板房、售楼部装修费
七 不可预见费
八 营业税及附加
这个问题最好讨论一下，房地产开发项目成本费用估算表
单位:万元
费用项目 计费标准与依据 总价 单价
一．土地费用
１．土地出让地价款
２．征地费
３．拆迁安置补偿费
４．土地转让费
５．土地投资折价
６．土地租用费
二．前期工程费
１．地质勘测测绘费 设计概算的０．５％左右 1.32元２．规划设计费 建安工程费的３％左右
３．可行性研究费 占总投资的１％－３％
４．道路费
５．供水费
６．供电费
７．土地平整费
三．基础设施建设费
１．供电工程
２．供水工程
３．供气工程
４．排污工程
５．小区道路工程
６．路灯工程
７．小区绿化工程
８．环卫设施
四．建安工程费
１．单项工程 多层800
２．单项工程 小高层1300
３．单项工程 高层1800
五．公共配套设施建设费
１．居委会
２．派出所
３．托儿所
４．幼儿园
５．公共厕所
６．停车场
六．开发间接费
七．管理费用 约为前五项的３％左右
八．销售费用 销售收入的４％－６％
九．财务费用 年贷款40%,贷款利率6.12%
十．开发期间税费
１．固定资产投资方向调节税
２．土地使用税
３．市政支管线分摊费
４．供电贴费
５．用电权费
６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费
８．电话初装费
十一．其他费用
１．临时用地
２．临建图
３．施工图预算或标底编制费
４．工程合同预算或标底审查费
５．招标管理费
６．总承包管理费
７．合同公证费
８．施工执照费
９．工程质量监督费
１０．工程监理费
１１．竣工图编制费
１２．工程保险费
十二．不可预见费 前十项之和的３％－７％合计 上述十二项之和
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