国际资金项目网关于房地产的融资技巧

第一篇：国际资金项目网关于房地产的融资技巧

国际资金项目网关于房地产的融资技巧

房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集,运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。

房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目?及对项目做出符合市场价值的评估;其次也是最重要的一 点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证?即对融资资金的进入和退出的交易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。

1.内部融资方式包括：

(1)企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差 额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意 动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。

(2)预收账款：是指开发商按照 合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必 需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。

2.外部融资的主要渠道和融资工具有：

(1)上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。

(2)房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。

(3)银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国 的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。

(4)房地产投 资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资，并享有税 收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多 元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。

(5)商业抵押担保证券(CMBS)：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。

(6)其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

第二篇：国际资金项目网创业融资演示技巧 保持平常心

国际资金项目网创业融资演示技巧 保持平常心

大多数人对“融资”并不陌生，对于多数创业者来说，资金仍然是稀缺的资源，获取资金的技能和有关知识是创业者需要学习的重要内容之一。下面是一些真正向VC演示商业计划书时的基础小技巧，这些小技巧的目的是帮助创业者把一些细小的事情做好，以便跟VC的面谈更为顺利。任何一条技巧都不会直接让你获得投资，但是可以让融资演示过程更流畅。

每家VC都有自己的风格

在融资演示之前，你应该了解每家VC的喜好，尽量多地收集内部信息。他们有博客吗?他们是关注当前财务状况还是长远发展目标?他们真正关注创业者的什么特质?他们喜欢什么形式的演示?如果你无法事先找到这些背景信息，那么你在演示的过程中，要注意观察一些信号，并及时做出调整。

在融资过程中，跟不同的VC演示的PPT内容基本相同，但对每家VC也要有一些针对性的修改。

提高PPT的效率

PPT本身是不会说服VC投资你或你的企业的，VC更不可能在私下看了你的PPT，然后就告诉你：“我是给你签支票呢?还是直接现在就给你现金?”PPT只不过是你的辅助工具。关键是怎样尽量有效使用它。对于新手来说，一定要做一个有视觉冲击力的PPT，充斥着大量提纲、大段文字、很多细节，而没有视觉冲击的PPT是只会让人昏昏欲睡的。一张图片抵得上千言万语，通过运用图片和寻找能够表达你意思的图片，你会更认真地考虑PPT中你要表达的意思，并且如何表达。

VC跟所有普通人一样也喜欢好看一点的PPT，加上一些让人眼前一亮的东西会让PPT看起来更专业和认真。

保持平常心

创业者在作融资演示的时候，不要感情用事;这一点说起来容易做起来难。不要因为VC提了一些五花八门的问题而丧气或者生气，不要为那些不理解、不喜欢、不相信你的想法的VC而苦恼。形形色色的VC有很多，每家对你的反馈都会不同。VC也是普通人，没什么特别的，他们中有些人很不错，有些人也很一般，有些人很友好，而有些人很讨厌。

你事先对他们了解越多，你就会越容易达到这种“来者不惧”的状态。如果你知道某个VC跟创业者第一次见面时总是很粗暴，那就随他去吧，不要和他计较。

第三篇：国际资金项目网 六招教你识破融资骗子招数

国际资金项目网 六招教你识破融资骗子招

数

创业者得到风险资金或天使投资，从而走上快速发展，进而上市的故事，从坊间传说，到媒体宣传，使得那些步履维艰的创业者的脑海中充满了这些商业传奇，梦想自己也能得到风险投资的青睐，从而快速走上成功之路。但实际上，正规的创投公司其投资比例是非常小的，往往看一二百个企业，才会投资其中一家，并且往往是在企业做到一定规模和阶段后才会投资，而天使基金在中国就更加稀少，且局限在一些小圈子里。因此，对创业者来说，毕竟每个人精力都是有限的，真正的创投公司，接触和了解讨论项目往往需要花3至6个月的时间，需要创业者付出比较多的时间和精力，对于创业者来说，这种时间成本必须考虑。所以，创业者首要的工作是集中精力把自身的产品和市场做好，而不是去四处寻找投资，切记目前的创业投资更多是锦上添花型的，且都要花比较长的时间讨论接触，而那些很快做出投资决定的，大多都是骗局，切记世上没有免费的午餐，牢记这些原则，自然能够不受融资之骗。如何识别融资骗局呢?

一、这些骗子公司虽然在高档写字楼内，但一般只有一两间房间，办公设施一般。

二、.与你接洽的方式搞得很神秘。3.你的项目不论好坏，是否具备融资条件，很容易在他们那里就可以立项。

三、.由其指定的公司为项目方案写商业计划书以及资产评估指定。

四、让项目方做完商业计划书和资产评估后，也就是挣完钱后，借口专家论证，然后不了了之。

五、每一个环节，发出的商务函，甚至意向协议，均不规范。公司的英文介绍材料，写得非常低劣等。

据了解，以国际资金为背景的融资骗局，主要是和个别海内外华人勾结，间或夹杂一些外国人，以充当门面，增加可信度，在国外注册一家听起来名声很响的公司，在国内设立代表处或直接开办投资贸易集团，甚至能向你出示国外银行的资信证明，再把办公的地点放在金融或国际公司集中的高档写字楼内，好像是一家很有实力的投资公司，而你在国家管理机关--工商局或商务局根本无法核实他们的资信。他们仿用国际上通行的投资程序，按照国内合法的方式，如合作、合资等进行欺骗融资，使你很难区别他的真假。真的投资公司如确实想投资项目的话，一般都是投资公司和创业者共同委托评估公司，评估费用共担或由投资公司承担。国际资金项目网小编在此提醒您投资心切，但是要谨防上当受骗。

第四篇：国际资金项目网 创业者融资的四大致命误区

国际资金项目网 创业者融资的四大致命误区

融资难问题是中国创业者无法逃避的问题，俗话说“没有声音，再好的戏也出不来。”对于国内数千万创业者来说，没有资金，再好的项目也无法发展。但是却有些创业者走进了融资的误区，下面国际资金项目网小编带您一起来看创业者融资致命的四大错误点。

一是认为项目好就能融到资，皇帝的女儿不愁嫁。其实这是一种很幼稚的想法，事实上我们看到很多好项目拿不到钱、融不到资。因为项目的好坏，只不过是引起投资方关注的基础，并不是其决定投资与否的唯一标准和依据。有一个好的项目，仅仅说明你拥有了一只良种蛋，你是不是有能力将这只蛋孵出小鸡，孵出小鸡后你有没有能力将小鸡养大，继而让鸡下出更多的蛋，再将这些蛋卖到市场，收回投资，获取盈利，这才是投资者所关心的关键性问题。如果这些都没有展示出来，即使你有再好的项目，也无法赢得投资者的青睐。

二是自我陶醉。很多创业者在向投资者介绍项目时，把自己的项目说成天下第一，没有风险，肯定赚钱，甚至很快就能收回投资，只要投了就有高额回报。这反而容易让投资者对创业者的诚信产生怀疑，觉得创业者不能以一种客观的态度评价和对待自己项目的市场情况，“虚”的成分多。

三是企业管理滞后。很多创业企业，拥有很好市场前景的项目，但在管理上一塌糊涂，也容易使投资者失去投资信心。

四是急于求成。很多创业者在与投资者接触过程中，前期进展顺利，但在关键时刻即双方确定利益分成时，只注重己方利益，不遵守游戏规则，得寸进尺，步步紧逼，甚至不惜耍些小聪明来达到目的，结果反而会欲速则不达，容易将投资者吓跑。

还有一些创业者，在融资时把可行性分析报告写成了项目建议书，资料提供了不少，但大多是对投资商的要求和条件，却不是投资商所期待的对项目技术含量、风险程度、市场情况、发展前景、预期回报、创业团队等所关心问题的深入细致的研究分析，同样不容易得到投资者的青睐。

第五篇：国际资金项目网创业者融资受阻的十大原因

国际资金项目网创业者融资受阻的十大原因

尽管你经常会听到说谁谁谁钱多得用不完，但是轮到你去融资时却会发现这很难，因为没有几个项目能够入 VC 的法眼(尽管有很多得到 VC 资助的项目都是无聊跟风的项目)。生活是不公平的。借用马克吐温的说法：“不要到处抱怨这个世界欠了你什么。这个世界什么都没欠你的。是它先来到这里的。”

第一条：创业者对有获得投资抱有侥幸心态。他们堵投资人的门、向投资人群发Email，认为只要撞上投资人，就能侥幸得到投资。其实投资的过程远没有这么简单，投资人每天要看很多商业计划书，见很多创业团队，在进行严格的筛选和深入的调查之后，才会做出百里挑一的投资决策。创业者无法凭借“侥幸”而过关斩将。

第二条：创业者认为拍脑袋想出了一个好点子，就可以得到投资。其实点子不值钱，好点子很多，关键比拼的是创业者的执行力。

第三条：太肤浅，缺乏对自身创业领域的深刻理解和深入研究。这样的创业者在与投资人的沟通中，往往几个问题就被问倒了，并不精通自己的创业领域。

第四条：创业者跟风、堆砌当红的商业模式。有的创业者把自己的产品模式描述成多个当红商业模式的组合，以为能打动投资人，其实投资人更关心的是你的产品满足了怎样的需求。

第五条：伪需求。创业者自己拍脑袋想出来的需求，或者是些“以点带面”的需求，比如自己的老婆有这个需求，就放大到认为所有家庭主妇都有这个需求。往往这些需求是伪需求，并没有真正触及到用户的痛点。

第六条：偏执，不面对现实。创业是真正解决用户需求的过程，而非创业者凭借偏激的语言或行为威胁投资人，从而获得投资的过程。

第七条：创业是九死一生的几率，创业者低估了创业的难度和高失败率。

第八条：故作神秘，自以为是。以为自己的点子很好，故作神秘，要投资人先给钱再告知自己的点子;其实，好的投资人会帮创业者保守秘密，而真正的创业者是靠执行而非靠秘密的点子做成事情的。

第九条：不诚信。创业者创业的内容和以前工作的公司十分类似，有盗取代码、盗取知识产权的嫌疑，至少创新工场不会投资。

第十条：创业者与投资人的沟通中，描述不清晰、讲话没有重点。投资人期待创业者能用简洁准确的语言讲清楚自己在做什么、和竞争对手的差别、用户和市场情况，以及团队特色等关键信息。