商品房限量购买制度必要性和可行性的探讨

第一篇：商品房限量购买制度必要性和可行性的探讨

我国建立商品房限量购买制度必要性和可行性的探讨

现今，城市中高房价问题严重困扰中央领导和老百姓，群众希望房价下降，至少达到中等收入群体能够企及的水平，高房价问题也引起了中央领导的密切关注，新华社最近连续十多天的社评已经指出目前的高房价问题严重影响了整个社会的发展，是必须要严厉整治的。抑制高房价涉及到方方面面的调整，仁人志士们也提出过很多高见，笔者撰写此文的目的不在于面面俱到，而只是针对怎样抑制投机性需求这一导致高房价的根本性因素提出建议。笔者认为，要解决高房价问题，需要具备两方面的因素，第一是决心，第二是正确的策略。能否下定抑制高房价的决心，取决于维持与抑制高房价这两种决策之间的利弊衡量；在下定决心的基础上，我们还要认清高房价形成的真正原因，才不会被各种眼花缭乱的观点所迷惑，从而制定出正确的策略。

第一部分

抑制高房价的利益衡量

为什么必须抑制高房价？群众不满意是主要的理由，但我们也应当理性分析高房价的危害性，以充分论证群众的不满意是完全合理的，并非主观臆断。

首先高房价缺乏存在的合理性，它名不正言不顺。这主要涉及第一，我国放开商品房市场、实行住房改革的目的不是为了抬高房价；第二，根据国外商品住宅交易模式，高房价即使在某些国家存在也不能证明在国内就是合理的；对于第一点即住房改革的问题，我们应当回顾一下上一次住房改革的目标。改革以前，房子是公有的，按行政级别和人口多少及工龄等条件配给，分房是一种很重要的福利，所以称为“福利性分房”。福利性分房制度优点在于，职工对住房消费的负担较少，可以将资金更多用于其他方面的消费，恋爱结婚也不必考虑住房优先，这种制度的弊端在于一方面，在上世纪九十年代，国家财政储备尚不丰厚，需要投资的基础设施建设项目很多，难以维系这种无偿配给体制，最终导致供应的房屋质量和数量都无法满足社会的需求，这样在上世纪90年代末开始了第一次房改，原有的公有住房几乎全部改为私有，同时允许民间资本投资兴建商品房，国家给职工发放补贴，可见国家实行第一次住房改革的初衷就是将住房的国家供给制度改为市场供给制度，这样既可以使职工们都能住上高品质的房屋，又可以节约国家的财力，这种制度设计的本质是以市场配给的方式供应商品房来满足人们对改善住房的需求，实现“居者有其屋”，这个目标并不含有抬高房价，实现土地财政的成分。

对于第二点国外高房价问题的引出，是由于一些高房价利益集团认为国外普遍存在高房价问题，尤其很多年轻人租房子住，因此对国内的高房价没必要大惊小怪。为回应这种论调，我们不妨简要回顾一下国外房地产市场的基本状况，发达国家的土地基本上是实行私有制度的，住宅之间的交易是自由的，在发达国家中心城市，地价和房价都是很昂贵的，富人选择住在郊区这样自然环境较好的地段，低收入者主要聚居在城市中心，因为他们负担不起交通费用和乡间别墅的高昂价格，再极端一些，在东京等人口密集的超级都市，中低收入者往往是要租房子住，甚至结婚也是租房子。前述论调据此提出中国出现高房价并不可怕，穷人不配买商品房，年轻人应当效仿发达国家去租房子结婚，但笔者并不认同此观点，首先中外国情不同，大部分中国人心里观念短期内不可能接受租房结婚或者长期租房生活的现实，社会上不是有宁可不嫁也不嫁无房者的观点吗？如果成千上万的人因为房子解决不了婚姻问题，维持社会稳定的难度可想而知；其次高房价在国外并非存在就是合理，日本地产泡沫的破灭，美国次贷危机的爆发都说明高房价对于民众和政府都不过是一颗糖衣炮弹，等你吃光糖衣发现原来是炮弹时就为时已晚；再次，发达国家普遍的政策也不是鼓励高房价，为了限制富人占有过多面积的房屋，很多国家政府对超出生活必须的住宅面积要征收不动产保有税，属于我们经常讨论的物业税的一种主要形式，由于土地资源是有限的，富人多占土地就等于给国民增加了负担，因此要缴税来补偿社会。所以对于国外高房价问题，我们长期被混淆视听，只看到高房价在某些国家存在的事实，却没有注意背后的因素以及这些国家采取过的抑制高房价的措施，因此我国不能效仿国外高房价政策。

高房价不仅缺乏存在的合理性，而且对社会具有很深远的危害性。

高房价的危害性体现在高房价收益的短期性、有限性以及危害的长期性和全局性，健康的房地产市场能够为公众提供充足的房源以及处理闲置房产的机会，但虚高的房价虽然短期内能够推高GDP，能够解决一些就业和地方财政，但它却严重阻碍了整个社会的发展，已经成为将来社会爆发危机的严重隐患，主要表现在： 第一，抑制消费，降低老百姓的生活质量。中央从1998年就开始号召扩大内需，但是内需对国民生产总值增长的贡献却在逐年下降，最主要的因素就是节节攀升的房价，预备买房的人需要攒钱，买了房的需要还贷，全家三代人积蓄才能供得起一间中等面积的房屋，老百姓自然要紧衣缩食，没法再追求稍高档次的消费，生活质量也就无法提高，同时在城市由于高房价原因迫使年轻人婚期推迟到大约30岁，很多人并非自愿推迟而是不得已，社会上流行这样的语录——80后三十难立，连国务院高官都坦言靠工资买不起房，可见高房价则是生活质量下降的重要因素；

第二；扩大了社会各阶层的收入差距。我国的基尼系数是很高的，今年两会中有代表反映10%的人掌握了社会45%的财富，而且多年来的数据统计表明，高收入阶层与中低收入阶层的收入差距逐年拉大，其中炒房产就是以钱生钱的高效手段之一，最近有报道新兴高收入阶层有80%都是从事房地产业，一些炒房团甚至利用手中的资金推高房价，像炒证券一样牟取暴利，从而利用不断升高的房价来使自己的资产升级，而穷人则为这种高房价被迫买单，财富就是通过这样的方式迅速从广大的中低收入阶层集中到炒房者手中，试问这种模式下，收入差距怎可能不越来越大？；

第三，影响社会的稳定。前文谈到高房价的两种恶果即生活质量降低和收入差距拉大及因此而引发的婚姻为婚房所累问题大都在间接方式上影响社会的安定，降低中低收入阶层对社会的忠诚度，实际上高房价对社会安定还会造成一项直接而影响力长久的削弱，即造就一批房产垄断者，这是因为房产与大多数商品不同，它必须附着在土地之上，由于土地资源的有限性，房产也就是相对有限的商品，我国为确保耕地的红线，不可能无限制供应土地，而且适合供开发住宅的土地也不可能都用来建设住宅，因此笔者担心，随着一些富有阶层依赖房产以钱生钱，那么未来极有可能出现的情形是这些富有阶层将持有越来越多的房产，以致垄断大部分的房产，这种现象可能先从中心城市这样吸引力较高的地段开始，逐渐向城郊乃至乡村蔓延，最后中低收入阶层将无房可住，房产是人们生存的根本，如果出现房产兼并垄断，很可能会对社会稳定造成较大负面影响；

第四，造成土地资源的严重浪费。虚高的房价使得大多数刚性需求长期得不到满足，同时又出现大量闲置的房屋，这包括高收入阶层购买大量房屋，远远超出自己的生活需要，同时开发商为追求高房价也在捂盘，同样造成大量闲置土地和楼盘，造成土地资源的严重浪费；

第五，对社会其他方面造成连锁负面效应，制约其他行业的进一步发展和产业结构的升级。事实上房地产业在国民经济已经举足轻重，影响着上、下游很多相关产业，地方的财政也主要依靠房地产业，房地产业对国家的贡献我们是有目共睹的，但是凡事都是过犹不及，虚高的房价所带来的暴利促使这个行业过度膨胀，影响到其他相关甚至不相关的行业的发展，首先上下游相关行业严重依赖房地产业，一损俱损、一荣俱荣；其次，高房价也影响到与房地产不相关或者关联性较小的行业，主要体现在挤占了它们的融资空间和人力资源来源，市场经济中，企业是通过向商业银行借贷和发行证券等市场手段来融资，而市场中寻租的游资不是慈善机构，它要按照市场价值规律运作，也就是它一般遵循短期、高效和优质的原则，即投资那些资本循环周期短、收益率高且市场发展前景良好的行业，房地产业这种高回报行业在这几方面表现的确远优于很多不相关行业，因此社会资本迅速向房地产及相关行业集中，甚至主动送货上门，其他行业费尽心机却很难获得必需的发展资本，同样人力资源作为一种市场要素大体也是遵循这种规律配给，这样其他行业的生存和发展空间就被侵占了。房地产业畸形发展对国家整体经济与社会的负面影响远不止于此，在更加宏观的层面上，它正在一定程度上阻碍着我国的产业结构升级，我国被誉为 “世界工厂”，成为实实在在的劳动密集型产业的大国，高新产业和服务业的发展相对缓慢，客观的说，造成这种现象的原因有很多，但是高房价同样是一只巨大推手，这是因为首先房地产业本身就是劳动密集型产业，它的上下游产业大多属于这种产业，不要求较高技术和资本就可以经营，其次高房价使得此行业的从业者不用花费心思去研发、提高管理依然能够获得高额利润，从而维持了以低端劳动为主要形式的产业结构现状，同时它挤占高级产业结构的空间，限制了这些产业的发展，从而阻碍了全社会产业结构的升级，大英帝国的衰落就是最好的例子，称霸世界三百年的日不落帝国以其广阔的殖民地而雄踞世界霸主地位，但正所谓成也萧何败也萧何，殖民地广大使得英国的工业资本满足于低成本劳动力的优势，没有动力去实现产业升级，最终很快被新兴的美国和德国所取代，中国今后如果只满足于房地产业所创造的GDP，全社会的产业结构升级就会受到影响，就要在核心技术和高端人才方面受制于人，降低国家的竞争力，距离发达国家行列只能是渐行渐远；

以上是我国房地产业高房价严重的负面影响，我们可以将这些危害总结为一条，即高房价已经严重影响到中国社会的可持续发展，严重违背了科学发展观的要求。

当然要进行利弊衡量，就不能不谈如果抑制高房价将会产生什么样的后果，此前有开发商声称如果中央调控房地产、抑制高房价，中国房地产市场就会崩盘，中国经济就会垮掉，笔者认为这些利益集团以此作为王牌恰恰显示他们的虚弱，中央抑制高房价的行为并不是要摧毁房地产市场，而是要挤兑其中的泡沫，使房地产市场恢复正常的供求关系，不再依赖暴利为生，能够预见的是即使出现房价回落的局面，房地产市场也绝不会崩盘，因为中国的刚性需求足以维持一个健康的市场所必需的市场需求，同时房价回落意味着房地产业必须同其他竞争程度较高的行业一样注重管理、注重研发，向集约化方向发展，这个过程可能出现优胜劣汰，但最后能够生存下来的开发商必然是竞争力强且颇具规模的企业，市场不但不会萎缩，还会步入良性发展的新阶段，一些目前普遍存在的楼房质量、物业服务管理等问题随着开发商质量的提高随之也会得到解决，这样房地产业才能形成健康发展的局面，才能为整体国民经济的可持续发展奠定坚实的基础。

综合以上利弊衡量，我们当务之急是应当探索一条适合中国现状的解决高房价问题的路径，从中央到地方都应当具有这样的决心。

第二部分

导致我国高房价的根本原因 既然要下决心解决高房价问题，我们应当明确几项前提，首先是我国商品房价格畸高的原因有哪些、根本原因是什么以；其次，政府对待高房价的态度、政府采取过哪些措施、这些措施的效果是怎样的、为什么导致了这样的效果。只有分析出高房价问题的根本原因，并参考目前政府曾采取过的措施的得失，我们才能够在此基础上探寻更加有效的方法。

对于为什么造成商品房价格畸高，社会舆论并没有一致的观点，笔者总结了一下，至少存在以下几种主要的论调：第一，土地成本；第二，开发商捂盘；第三，官员的盘剥；第四，刚性需求；第五，房产投机。那么这几种原因中哪些是根本原因呢？我们来逐一分析，先来看土地成本，我国建设用地大量采用招拍挂的形式，很多住宅用地的情况也是如此，从远期看强制拆迁行为被规范化之后，征地成本只可能越来越高，这些成本最终会转嫁给买房者的，所以土地价格是影响房价的一项重要因素，同时官员的盘剥的确存在，从近几年公布的反腐成果看，房地产行业高官落马最多，在此不列举，《蜗居》已经把这些贪官抽象为一个代表——宋思明，所以房产腐败问题也推高了房价，但土地成本与房产腐败都不是导致高房价的根本原因，我们将在后文进行解释；然后是刚性需求问题，刚性需求主要体现在婚房和学区房两个方面，数量很庞大，也是推高房价的重要因素；谈到房产投机，最典型的是炒房团，所到之处房价无不飙升，此外还包括大量国内国际游资也是隐形推手，同时一些相对富裕的家庭也常常掌握多处房产，其目的往往并不是用于居住，而是用来倒卖或者出租盈利。捂盘在本质上也是一种投机，开发商盖好房子不卖，等待涨价或者推高价格再出售，都属于投机行为。

在列举上述原因之后，我们要进一步找出导致高房价的最根本原因，即导致高房价的必要条件，笔者认为根本原因就是房地产市场中的投机性需求。首先，刚性需求是人们正常的需要，满足这种需要是．．．．．我们的房产政策和法律制度所要追求的目标，我们常说社会主义初级阶段最根本的社会矛盾就是落后的生产力不能满足人民群众日益增长的物质、精神和文化需要，社会在发展，再考虑到中国人的传统心理，政府不可能也不应该要求公民退回到满足于租房过日子的状况，而是应当想办法满足人们对于住房的刚性需求，实际上这种刚性需求也不是过高的奢望，人们并不要求都像美国中高收入者那样享有海滨别墅，只求能有基本的容身之所，刚性需求是不可以消除或改变的，因为它不是高房价的根本原因，而恰恰是我们抑制高房价的动力所在。

其次，与刚性需求相对应的是捂盘和炒房等投机行为，笔者认为这两项因素恰恰是我们要找的决定性因素，它们在推高房价的过程中扮演决定性的角色，这是因为即使能够解决其他方面的因素，只要这两项因素的仍然活跃，房价皆不可能下降，根源就在于房地产市场中土地资源的有限性与购房需求的无限制之间的矛盾。按照经济学一般原理，商品的价格是由供求决定的，供不应求时商品价格就会看涨，但无论怎样涨，都是以需求所能负担的上限为准的，房地产市场也必然符合这项基本原理，但房地产市场的供求模式却与普通商品市场有很大的不同，因为房产是建设在土地之上的，而土地的供给是政府按照规划实行有限供给的，这就是土地资源的有限性，所以商品住宅的．．．．．．．．供应量也是有限的，这样房地产市场是天然的带有一定的垄断性的，这一点无可厚非。但我国对于商品房这种稀缺资源的买卖没有任何资格限制，房子的买卖与普通商品同样的自由，只要出得起价钱就可以随意购买，因此买房者是相对无限的，这样商品房就成为稀缺产品而供不应求，结果就是卖方处于相对垄断地位而买方处于激烈竞争地位，如此市场中卖方掌握定价权，只要还有买家能够承受，卖家就可以抬高价格。那么买家能够承受到什么程度呢？理论上大部分刚性需求应当来自中低收入阶层，房价应当不超过刚性需求的上限，然而即使是二三线城市的房价也远超过中低收入阶层的承受能力，这样我们就很清楚的判断出是刚性需求之外的购买力抬高了房价，使得哄抬房价者肆无忌惮，其中有一些是富有阶层为满足自己奢侈生活产生的需求，比如超大面积的商品房，我们姑且称之为“奢侈性需求”，他们有实力不求最好但求最贵，但更多的是炒房这种投机行为，我们这里探讨的炒房不仅仅是炒房团，还包括其他以转卖升值或者以资产保值、增值为目的的购房需求，这就是房地产市场中的“投机性需求”，．．．．．这些需求所产生的购买力的绝对数量相当可观，而且炒房者往往不惜高价也要购房，这些不惜高价的奢侈性需求和投机性需求构成了前述那些超出刚性需求之外的购买力，为卖方抬高房价开拓很大的空间，当然为了改善自身居住条件，卖掉原有住宅购买新的住宅这种情形就不应当算作投机性需求。此外开发商囤地、捂盘也是决定性因素之一，这些行为代表了投机性供给，与投机性需求概念类似，投机性供给也．．．．．是以是否符合自住需求为标准，它的主体主要包括开发商、炒房者，他们向市场供给的房源如果不是满足自住基本需求，比如供应超大型商品房，或者为牟取暴利囤房、囤地或者捂盘，投机性供给加剧了市场供求的不平衡，使得开发商和其他卖家能够在一定时间内减少市场供应，人为加剧供不应求的局面，决定权和话语权迅速导向供应方——开发商，以及间接供应方——炒房者，广大中低收入阶层逐渐沦为受剥削者。一句话概括，即是房地产市场中扭曲的供求关系从根本上．．．．．．．．．．．．．导致了高房价。

通过上述分析，我们不难得出这样的结论，只要商品房可以不受限制的购买，只要开发商可以不受限制的囤地、捂盘，房地产市场就依然是卖方市场，房价就没有理由回落，或者哪怕是相对于工资涨幅的回落，奢侈性需求、投机性需求和投机性供给是导致高房价的根本原因。当然投机性需求较之投机性供给更为重要，因为市场的形成，必然是先有需求才会产生供给，供给永远是围绕需求运行的。所以奢侈性需求、投机性需求又是根本中的根本。

最后我们再来分析土地成本与房产腐败，假设房地产市场的供求是正常的，那么商品房的买卖应当遵循刚性需求的上限，那么开发商就会量入为出，如果拍卖价格过高，腐败成本过高，开发商无法通过市场将这些高昂成本转嫁，也就无法抬高房价，逐渐的通过市场调节，土地成本和腐败成本都会回落到合理的价位。所以，土地成本和房产腐败在高房价问题中都只是配角，并不是这两项问题不需要解决，而是我们不应期待单纯依靠解决这两项问题来解决高房价问题。

第三部分 抑制高房价的新建议

既然已经分析出导致高房价的根本原因，笔者拟提出一项新的解决高房价的办法，未必尽善尽美，但求抛砖引玉，开启一种新的模式。抑制高房价的政策需以彻底抑制奢侈性需求和投机性需求为目标，实施直接性的调控措施，才能打到高房价的七寸，其他的辅助措施再跟进，形成协调运作的系统，各项措施就会形成合力，高房价问题不难解决。这里有两个关键性问题需要澄清，其一，为什么要采取直接性调控措施；其二，为什么要树立彻底清除投机性需求的目标？

对第一个问题，间接性的调控措施利用税率、利率等间接性手段，实现目标所需要的周期较长，且需要借助其他社会力量的协助，因此影响目标达成的外界因素较多，所谓“夜长梦多”，调控效果的变数也就明显增加。比如2008年曾推行过一些抑制高房价的利率信贷等措施，后来遇到了经济危机，效果并不十分理想。直接性调控措施体现更多的强制性措施，比如一户限购一房的措施，虽然激烈些，但收效较快，且不易受其他中间因素的影响，行文至此，对于时下的一种观点不得不简要评论，即很多人认为调控房地产市场，只能采取税收、利率等间接手段，否则就是退回到计划经济模式，笔者认为这种观点是错误的，市场经济与计划经济模式的本质区别不在于政府干预手段是直接还是间接，而是看干预的目的和效果是否以维系健康的市场为标准，无论是间接性调控措施还是直接性调控措施，只要是以维系健康的市场和供求为目的，就仍然属于市场经济的宏观调控范畴；对第二个问题，调控措施如果不是以彻底清除投机性需求和奢侈型需求为目的，即使能起到暂时性的效果，只要不合理需求的因素还存在，就难以防止高房价的死灰复燃，即使是当下不动产保有税呼之欲出，一些炒房者仍逆势大量购房就是最好的例证，而且这种调控只是削弱了那些实力较弱的炒家，其副作用却可能促使投机行业的“优胜劣汰”，一旦这些投机者壮大到垄断的地步，形成前文所说的房产兼并的局面，就会尾大不掉。

通过以上分析，我们能够明确应当以直接性调控措施彻底清除投机性需求为制定抑制高房价政策的基本方向，在此基础上还要注意围绕以下原则展开，就不会出现原则性偏差：一是坚持为公民提供必要的住房是社会主义国家的义务，政府要为居者有其屋而努力，保障各阶层对住房的刚性需求，这一条既是原则也是目的；二是坚持市场化的住房供给模式，坚持以商品房作为满足居民自住需求的主要手段，无论采取何种调控手段，最终都是为了维系健康的房地产市场；三是普通商品住房的功能就是为了满足居民自住需求，禁止将其作为赚取暴利的工具，通过这个方式，将社会游资吸引到有利于社会产业结构升级的行业中去。这三项原则也是对以上论述的总结。笔者在此建议实行对商品房限量购买制度，这项制度的主要内容包括：

1、对住宅的类别作出统一的界定，区分出普通商品住宅和奢侈．．．．．．型住宅，前者主要是用于满足中低收入阶层的自住需求，特点是居住密度较大，利于节约土地，目前大多数的高层和多层住宅以及保障性住房都应当包含在普通商品住宅类别中，奢侈型住宅则主要是那些别墅类住宅、超大面积且所占土地利用率较低的住宅，比如海景别墅、联体别墅都应当划入此类，由于这种类型的住宅居住条件优越，土地利用率较低，用途也主要是为了满足高档次生活标准而不是为了生存所必要的需求，所以政府应当将其划入奢侈型住宅类别，限制其建造的数量，但是不能再限制高收入者购买此类住宅的数量，通过这样的政策，引导游资投向高端住房。

2、确定自住性需求面积，即颁布统一标准，确定居民满足自住所必需的居住面积，这种面积的计算笔者认为应当按照个人平均居住面积计算比较合理。

3、规定居民只能购买一定面积的商品房，注意，这项限制的前提是购买普通商品住房受到限制，购买别墅是不受限制的，至于限购．．．．．．的面积，政府可以根据调研情况具体来确定，甚至可以参考物业税的标准，具体做法是以家庭为单位，将家庭拥有的普通商品住宅面积除以家庭成员人数，得出的数值即是成员平均居住面积，如果该户居民的平均居住面积已经达到规定的居住标准，该户就不能再购买普通商品住宅，除非该户先处理掉多余的面积，但成年家庭成员另立门户的除外。笔者此建议与一户限购一套房的想法并不相同，虽然都是直接性调控，但限购二套房的打击误差比较大，即使购买两套小面积住宅，很可能还不能满足自住需求，而相比之下，以个人居住面积作为限购的标准，更为精确。上述三点是新建议的主要方面，这些建议如何实现抑制奢侈性需求和投机性需求功能的呢？此建议若得到采纳，奢侈性需求和投机性需求的主体即使富可敌国，也只能购买限量的普通商品住房，由于这些人人数较少，他们抬高房价的能力就会受到严重削弱，同时由于此建议规定必须卖掉多余的面积才能购买新的普通商品住房，即使他们转卖自己的普通商品住房，也只是在自住性需求范围内，不会产生投机性供给和投机性需求，这样就可以最大限度内清除投机性需求和奢侈型需求，并能有效防止这些不合理需求的反弹。

4、通过调研论证制定详细周密的实施方案

限制购房面积牵涉众多的利益，必须制定详尽的实施方案，否则政策就可能适得其反，笔者能够想到的包括以下的部分：

第一，个人住房面积的确定标准。笔者提出的措施具有一定的适应性，即使家庭成员变动也不会发生个人平均居住面积漏算的可能，如果遇有离婚、继承等增减人口变化，应当报主管部门重新核定个人居住面积，否则采取对新购房屋不予登记等限制措施。同时个人享有的保障性住房面积也应当计入个人住房实际面积之中。

第二，确定个人应当享受的住房面积上限。这也就是个人能够购买的普通商品住宅的最大面积，这个数值可以参考物业税的标准，但不能掺杂进财富多寡、行政级别高低等因素，因为我们要实行的措施不是开历史倒车，不是要退回到计划经济福利分房的时代，按照此措施个人实际住房面积若已经超过其应当享受的住房面积上限，原则上就不能在购买新的普通商品房屋，但是可以去购买高档别墅，这就体现作为生存必需品的住房，是用来保障人们的生存权的，不能当作投机炒作对象。

第三，与其他措施配合，发挥综合性调控措施的优势。限量购房的措施起到关键性的作用，但其他措施的作用也不能忽视，通过前文分析我们能够清楚，限量购房属于抑制投机性需求方面的措施，同属于此类型的调控措施还包括物业税，即使采取限量购房的措施，物业税也还是十分必要的，而且二者在调控领域与功能方面还是互补的，对于限量购房的措施而言，无论是制定暂时性的政策还是待时机成熟时以立法形式确定下来，都必须遵守一条原则——不能朔及既往，对于已经拥有超过个人自住需求面积的居民，我们不能要求他把多余的房子限期卖掉，那对他是不公平的，但是我们可以征收物业税，如果他愿意负担物业税，就可以保留那些超出的面积，对新措施实施以后购买房屋，因所购单套房屋面积超过自住需求的，或者因继承、离婚等原因导致住房面积超过自住需求的，这些属于非主观原因造成的超过自住需求面积情形，同样不能强迫所有人卖掉多余的面积，而是应当课以物业税，所以物业税和限量购买措施在调整领域及调整阶段方面是相辅相成的。当然，对那些囤房的炒房者而言，征收物业税同样也是抑制投机型供给的一种调控手段。

除此之外，为方便人们在购新房之前处理掉超出面积的房产，可以尝试设置一种缓冲区的制度，即允许市场中成立房产交易公司，欲处理房产者可以按市场价值将房屋卖给这些公司，但是可以保留居住权直至新房交付，这些交易公司起到了缓冲区的作用，这就解决了限购制度所带来的为购新房而先出售旧房引发的暂时无处居住的尴尬，也解决他们急于出手旧房又担心卖不上好价钱而被乘人之危的困难。

除抑制投机性需求之外，若想彻底、迅速稳定房价，其他方面的措施也必不可少，但要区分层次，比如其他抑制投机性供给的措施，以及稳定刚性需求的保障性住房这类措施可以同时推行，而加大土地供应等措施则必须在市场供求已经趋于正常的基础上再实施，否则就是负薪救火。

第四，制定措施防止隐形交易的活跃。

即使是颁布法律限制商品房购买，也不能完全禁止商品房的隐形交易，房产投机者很可能转入地下经营，若不制定措施及早预防，就会削弱房产调控的效果，也会使民间资本和信用遭受很大的损害，所以应当事前作充分的调研，也可以赋予地方一定的自主权，制定详细而有效的预防措施。

第五，防止居民过度向中心城市集中

即使是简单采取一户限购一房的政策，也可能会造成居民过度向核心城市集中的局面，过度抬高那里的房价，如果采取限购面积的办法，则可以采取一定的变通措施缓解这一难题，比如对居住面积上限的计算可以依不同城市地价的不同、城市与郊区地价的不同有所差别，由于一线城市和城市中心土地资源更稀缺，那里的人均居住面积上限就应当更小些，以体现出土地资源的价格差别和市场真实的供求比例，从而相对平抑房价。

上述措施是围绕前述基本方向和三项原则展开的，而且都是政策性的措施，核心内容就是限制个人购买普通商品住房的面积，笔者认为这项建议虽然在操作上稍显复杂，但更加能够突出保护中低收入阶层刚性需求、抑制投机性需求的目的，负面效果较少，从而能够保持政策的连贯性，防止高房价的反弹，同时我们还要注意技术保障问题，要统计个人居住面积，不依靠完善的互联网和部门之间的良好沟通机制是不可能的，所以就像笔者前文提到的那样，中央的各项调控措施、中央与地方各自的调控措施要实现全国一盘棋，统一方向，事先要经过细致规划，将各项保障措施逐一落实，其他调控措施再统一部署，这样才能以最小的成本取得最优的成果，彻底消除房地产市场中多余的泡沫，使得房价回归到理性的轨道上来，促成房地产市场健康发展的新局面。

以上就是笔者对商品房限量购买制度必要性和制度设计的简要论述，中国的房地产业自从住房改革之后，已经是过河的卒子不能回头，而且笔者也认为实行以市场化经营为人们提供高质量的住房，增加了人们选择的自由度，是历史的进步，其发挥的积极作用是不容抹杀的，但考虑到我国的特殊国情和我们毕竟处于社会主义初级阶段这样一个特殊的时代，我们必然要面临很多其他发达国家不曾遇到的特殊问题，要寻求答案，就不能拘泥既有理论，所以解决高房价问题需要观念的转变，打破传统观念。值此，中央的强力调控政策已经展开，笔者赞成中央的政策，并希望这些政策形成系统性的政策体系，坚持下去，最终取得房地产调控的丰硕成果。

第二篇：申请报告(超限量购买)

申 请 报 告

XX市XX区国税局：

我司（XXX有限公司 税号：XXXXXXXXX）主要经营：

1、生产、加工：针织品、服装鞋帽；

2、批发、零售：服装、织袋、织品、体育用品、体育器材、日用百货；（仅限委托合法设立的分支机构经营），公司成立于XX年XX月XX日。

我司于XXX年XX月份批准为一般纳税人，我司目前只能开具万元版（价税合计≤11700）的发票25份，导致当月合同发票未开完，为此给客户带来了诸多不便，同时对于我们扩展市场，提升业务销售量产生了一定的影响。

为了更好的开展公司业务，逐步扩大公司规模，致力于企业的成长，特申请增值税专用发票万元版超限量购买35份，希望能得到贵司的支持，请予以批准！

感谢你们对中小企时业的支持！

申请单位:

申请日期： 年月日

第三篇：超限量购买发票申请表

我的增值税专用发票不够用

纳税人提供资料：

（一）《防伪税控超限量购买发票申请表》；

（二）辅导期一般纳税人申请增加专用发票领购数量，需附送由防伪税控系统打印的当月《专用发票明细表》、《销项税额汇总表》及已预缴增值税的《税收缴款书》及复印件或或《****银行（信用社）电子缴税付款凭证》及复印件。工作步骤：

（一）正式一般纳税人增值税发票增量管理：

正式一般纳税人增值税发票实际月用量超过核定数量，需增加月用量的：

1、纳税人填写《防伪税控超限量购买发票申请表》，（一式三份）报办税服务厅分管发票的科长；

2、办税服务厅科长（五市税务分局局长）接到纳税人提交的《防伪税控超限量购买发票申请表》根据纳税人的实际需要予以审核、签署意见退还纳税人；

3、纳税人持审批后的《防伪税控超限量购买发票申请表》到发票管理窗口（防伪税控综合管理岗位）更改防伪税控系统信息；到防伪税控企业发行岗更改企业IC卡信息后由发票发售岗修改综合征管系统的票种核定信息，并向纳税人发售增值税发票。

（二）辅导期一般纳税人专用发票增量管理的特殊规定：

1、月内第二次领购专用发票必须按上一次已领购并开具的专用发票销售额的3％征收率预缴税款；

2、辅导期一般纳税人纳税人填写《防伪税控超限量购买发票申请表》，（一式三份）附上述需要提交的资料一并提交办税服务厅文书受理岗位人员；

3、综合服务岗岗位人员受理文书后审核资料齐全《防伪税控超限量购买发票申请表》填写完整准确的录入CTAIS(V2.0)并通过“出具文书”模块打印《税务文书受理回执单》，告知纳税人受理日期及索取结论的日期，并将纸制材料一并转交办税服务厅分管发票的科长审核；

4、办税服务厅科长接到上环节转来的材料后进行审核并签署意见同时在CTAIS(V2.0)中进行终审后将纸制材料退回文书受理岗位人员将审批的《防伪税控超限量购买发票申请表》转交纳税人；

5、纳税人持审批后的《防伪税控超限量购买发票申请表》到防伪税控企业发行岗更改企业IC卡信息；到发票管理窗口（防伪税控综合管理岗位）更改防伪税控系统信息，并向纳税人发售增值税发票。纳税人办理时限：纳税人根据经营需要可随时提出发票增量的申请。

税务机关完成时限：税务机关当日内完成。

特别提醒：辅导期一般纳税人专用发票超限量核定的有效期为当月。

第四篇：商品房购买合同

出卖人：____________________________________________________

注册地址：__________________________________________________

营业执照注册号：____________________________________________

企业资质证书号：____________________________________________

法定代表人：__________________ 联系电话：________________

邮政编码：__________________________________________________

委托代理人：__________________ 地址：____________________

邮政编码：____________________ 联系电话：________________

委托代理机构：______________________________________________

注册地址：__________________________________________________

营业执照注册号：____________________________________________

法定代表人：__________________ 联系电话：________________

邮政编码：__________________________________________________

买受人：____________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________ 国籍：____________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】____________________

地址：______________________________________________________

邮政编码：____________________ 联系电话：________________

【委托代理人】【】姓名：______________ 国籍：____________

地址：______________________________________________________

邮政编码：____________________ 电话：____________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条 项目建设依据

出卖人以__________________方式取得位于_____________________、编号为_________________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为_________________________。

该地块土地面积为__________，规划用途为_____________，土地使用年限自______年_____月_____日至_____年_____月_____日

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】_______________。建设工程规划许可证号为_______________，施工许可证号为______________________。

（2）逾期超过________日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起________天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的________％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之__________（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。_____________________________________________________________。

第十条 规划、设计变更的约定

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：_____________________________________。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起________天内将买受人已付款退还给买受人，并按_____________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。___________________________。

第十一条 交接

商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：___________________。

第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

___________________________________________________________________。

第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第________种方式处理：

1．出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

2．________________________________________________________________。

第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺（自填）

第十五条 关于产权登记的约定

出卖人应当在商品房交付使用后_________日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_________项处理：

1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______％赔偿买受人损失。

2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的________％向买受人支付违约金。

3．________________________________________________________________。

第十六条 保修责任

买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。_________________________________。

第十七条 双方可以就下列事项约定

1．该商品房所在楼宇的屋面使用权__________________________；

2．该商品房所在楼宇的外墙面使用权________________________；

3．该商品房所在楼宇的命名权______________________________；

4．该商品房所在小区的命名权______________________________。

第十八条（略）

第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第________种方式解决：

1．提交____________________仲裁委员会仲裁。

2．依法向人民法院起诉。

第二十条 本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议。

第二十一条至二十四条及附件部分略。

1．本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。

2．本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

3．为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

4．本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

5．对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

6．在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

7．本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

第五篇：购买商品房协议书

甲方：____________，______（性别），身份证号码：__________________

乙方：____________，______（性别），身份证号码：__________________

根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就乙方借用甲方名义购买房产的相关事宜达成一致，特签订本协议，以资共同信守执行。

第一条甲方同意乙方以甲方名义购买由____________公司开发的座落于__________________的房产(别墅)，建筑面积为_____平方米，合同价款__________元。乙方对甲方提供购买该处房产的便利表示真诚的感谢。

第二条甲方只需以自己名义与开发商签订商品房买卖合同并准许乙方借用自己名义缴纳各种税费、办理相关手续，甲方无需承担任何法律上和经济上的风险。因购买该处房产产生的所有费用及所有法律风险均由乙方承担。

第三条该处房产的商品房买卖合同签订后，乙方必须及时支付各种相关款项，不得以任何方式增大甲方的责任并确保甲方不承担任何经济责任（由甲方过错导致的责任除外）。

第四条乙方以甲方名义缴纳购房款、税费等相关费用的票据由乙方收存保管，甲方同意该房产买卖合同及相关手续直接交由乙方收存管理。如果采取按揭贷款的支付方式，则亦需将所有的抵押担保合同文件及还贷手续等全部交由乙方收存。

第五条甲方应在房开商交付房产之日即将该处房产直接交由乙方占有、管理、使用和处分。

第六条该处房产的实际所有权属于乙方，甲方承诺自己及其继承人不对该处房产提出任何涉及房产产权方面问题的主张。

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第七条该处房产在一段时间内登记在甲方名下，待乙方确定过户时间后甲方务必无条件将该处房产的产权手续过户至乙方（或乙方指定的单位、个人）名下，过户产生的所有费用均由乙方承担。如果乙方决定在办理产权证时直接办到乙方名下则甲方亦应该无条件配合办理变更手续。

第八条违约责任条款

1．如果商品房买卖合同签订后，乙方不及时支付相关款项，给甲方造成的所有直接损失均由乙方承担。

2．如果商品房买卖合同签订后，甲方翻悔不愿将该房产给乙方，如乙方尚未实际支付任何款项且同意甲方拥有该房产则甲方应该在______日内向乙方支付______元的违约金，本协议随即终止。

3．如果房开商交付房产而甲方不立即将该房产交由乙方占有、使用、处分，则应该每逾期一天按合同总价百分之______的标准向乙方支付违约金。

4．如果乙方确定了过户时间而甲方不同意（不配合）过户且乙方不同意甲方翻悔的，则每拖延一天甲方应按照合同总价百分之______的标准向乙方支付违约金，甲方还应该过户产权于乙方；

5．如果乙方确定了过户时间而甲方不同意(不配合)过户但乙方同意甲方翻悔的，则甲方应该按照该房产市场合理评估价再上浮百分之______的标准向乙方支付赔偿金（______日内付清）。

第九条本合同一式四份，甲乙双方各持两份，具同等法律效力。

第十条本合同履行过程中如发生争议，则双方应该通过平等协商方式解决，协商不成的，任何乙方都有权通过诉讼途径维护自己的权利。

第十一条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

甲方（签字）：____________________乙方（签字）：__________________

联系电话：________________________联系电话：______________________

签约时间：______年______月______日签约时间：______年_____月_____日