第一篇：房地产电商平台网络营销模式研究——以乐居网为例
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房地产电商平台网络营销模式研究
高慧 东北财经大学工商管理学院 辽宁大连 116025
——以乐居网为例
摘要:随着科学技术的发展，互联网已经渗透到国民经济的各个角落。房地产行业是国家经济的支柱行业，供需的不平衡使房地产市场由卖方市场向买方市场转变。因此，顺应时代潮流，创新营销方式成为促进房地产行业持续发展的关键。本文以乐居网为例，解析了其网站入口引流端、乐居网数据库建设、微博微信营销策略、线上线下用户转化、客户关系平台建设等营销环节，并对其营销模式进行评价，分析其优劣。通过对乐居网的案例分
析，本人初步构建了房地产电商平台网络营销的新模式。该模式以消费者数据库建设为依托，通过资源整合，扩
宽其入口渠道，利用线上与线下结合的营销策略，并通过客户关系平台的建设提供后续的社区增值服务，提升客户的忠诚度。这一模式充分考虑了消费者购买的全过程，强调消费者与企业的互动，对当前的房地产电商网络营销具有一定的借鉴意义。
关键词:互联网；房地产电商网络营销模式；案例分析
一、引言 DOI:10.14097/j.cnki.5392/2015.21.064
随着网络营销研究的深入的发展，李英(2010)结合我国国情，从房地产营销环境的分析入手，到营销组合策略的制定和
当今时代，互联网已经融入到社会生活的方方面面，其独具的开放性、互动性、精准性、个性化、信息内容丰富、传播方式多样以及受众广泛的特点使我们信息获取模式与消费模式产生巨大变化，互联网的发展催生了网络经济的产生。房地产行业是国家经济的支柱行业，供需的不平衡使房地产市场由卖方市场向买方市场转变。为了顺应时代潮流，促进房地产业的持续发展，房地产行业的网络营销应运而生。本文对房地产网络营销的界定参考了狭义的房地产网络营销范畴，即房地产产业链中第三方电商平台为新建商品房的市场营销环节所进行的网络营销，不包括房地产产业链前端的土地市场、建筑建材等领域的营销策划和后端的二手房销售所从事的网络营销活动。
本文的结构安排如下：第一部分为本文引言，第二部分为房地产网络营销的文献回顾，第三部说明了本文的研究方法与资料来源，第四部分和第五部分以乐居网为例，进行了房地产电商平台网络营销模式的分析和讨论，第六部分是案例研究的结论与启示。
二、文献综述
近年来，随着互联网在我国的蓬勃发展，越来越多的学者纷纷探索把网络营销应用到房地产行业。其中比较具有代表性的成果如下: 1994年由张健坤、黄安永合作撰写的《房地产市场营销学》首次提出房地产网络营销的新型营销模式(张健坤、黄安永，1994)。而1999年易勇和郑艳发表的《房地产网络营销》中指出网络营销是时代发展的必然趋势，在分析了房地产网络营销和传统营销的关系的基础上，探讨了房地产网络营销的特点和方法。(易勇、郑艳，1999)。
随后，杨爱华于2001年撰写的《房地产网络营销的发展与创新》文章提出房地产的网络营销能让房地产商抗议提供全面的信息服务、让高房地产商营销效率得到提高，让房地产营销打破时空的约束、让消费者实现的消费更加理性等优势(杨爱华，2001)。而杨霞和王代敬(2004)对房地产网络营销进一步深化了其理论，更简练的把房地产网络营销的优势概括为“沟通、费用、信息展示、时间和空间”等五方面(杨霞、王代敬，2004)。
实施，再到营销绩效的评价与研究，体现了我国房地产市场营销的特殊性(李英、2010)。而易惠(2012)对房地产网络营销进行了较为全面清晰的梳理，并按Web 1.0时代，Web2.0时代和 Web3.0时代，对房地产网络营销的发展阶段进行划分(易惠，(1)数据可获取性。由于乐居是一家上市公司，相关法规有公开披露企业资料的规定，而且其业务的重点板块在互联网及信息咨询领域，因此能够获得比较丰富的研究资料。
2012)。
(2)案例典型性(Eisenhardt ,1989)。作为首家房地产线上、线下全面解决方案供应商，2014年4月17日，乐居控股正式登陆纽约证券交易所，成为第一支登陆纽交所的轻资产中国地产概念股。企业的快速发展离不开对营销模式的建设，因此，乐居的发展在行业中具有典型性。随着互联网的不断发展，房地产企业与互联网的结合将成为不可逆转的潮流，对房地产行业的网络营销的研究也将进一步丰富。
三、研究方法与资料来源
(一)单案例研究方法
(二)资料来源
本研究主要采用文献资料、档案记录这2种不同的资料收集方法，确保通过多样化渠道对资料进行相互补充。
1.文献资料：(1)通过中国期刊全文数据库、重要报纸全文数据库、行业统计报告、行业协会刊物等检索与乐居相关的文献。(2)通过百度、Google等搜索引擎搜索有关乐居的信息。(3)通过第三方机构研究报告(如艾瑞咨询、易观智库研究报告)等行业协会网站了解乐居的相关信息。
2.档案记录：通过查阅乐居网上市的后的公司报表了解企业信息。本文使用单案例研究方法，该方法可更好地了解案例的背景，并能保证案例研究的深度(Dyer&Wilkins ,1991)。单案例研究可以用于研究有代表性的典型案例，从这一案例中得出的结论将有助于加深对于同类事件的理解(Yin,2003)。因此本文采用单案例研究方法进行研究的构建。1.案例企业选择。本文在兼顾案例的数据可获取性、典型性两个因素的基础上，最终选择乐居网作为案例研究的样本。
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四、案例分析
(一)乐居概况
乐居网是中国首家在美国纽交所上市的中国轻资产地产概念公司易居(中国)控股有限公司旗下的房地产电商交易平台，旗下包括新浪乐居、百度乐居、微房产三大板块，于2014年4月17日登陆美国纽交所，成为行业的领导者。
现代商业 MODERNBUSINESS(二)乐居的房地产网络营销模式探究
乐居依托易居中国旗下的克尔瑞信息和易居电商云数据两大板块构建了海量的房地产数据集成及客户信息数据库。通过互联网房产媒体平台(新浪乐居)、搜索平台(百度乐居)、大众分享传播平台(微房产)、即时通讯平台(微信售楼处)这四大入口引入数亿用户。利用线上“乐居会”“E金券”“乐居贷”与线下“看房团”“品鉴团”结合完成用户转化，同时利用移动客户端APP将线下的社区住户与物业管理、各类服务商连接起来，为购房者提供“最后一公里”的社区增 值服务。(见图1)1.四大引流入口,汇集海量用户
乐居在引流方式上整合了新浪乐居、百度乐居、微房产、微信售楼处四大引流平台，汇集了海量客户。新浪网作为华人社区最强大的门户网站，为新浪乐居提供了可观的人气积累。百度乐居通过强大的搜索引擎工具和专业的房地产行业数据库，为中国互联网用户提供全面、及时的房地产信息服务。微房产与微信售楼处是乐居的信息互动平台，其具有的强大的社会影响力、方便的易用性、顺畅的沟通氛围和开放的发展空间极大的增加了用户的使用粘性。
2．乐居数据库建设，智能搜索、精准营销
乐居依托于易居中国旗下克而瑞信息集团与易居云数据打造了乐居数据库。克而瑞信息集团通过研究人员调研和代理团队信息反馈等方式，定期对全国在售房地产项目进行汇总分析。电商云数据平台通过线上数据、线下活动实名用户登记、合作媒体互动活动等三大渠道，在云数据平台实时更新，汇集成海量购房意向客户数据库，以呼叫中心、短信、EDM三种形式实现对购房者房产信息精准传递，为开发商输出精准需求客户，大大提升了蓄客精准度与意向转化率。
3.抢占移动终端，实行微博营销、微信营销等营销策略
随着我国移动互联时代的到来，用户从PC端向移动端的转移趋势日渐明显。乐居网也顺应时世，积极开展微博营销与微信营销。其中微房产包括新浪乐居官方账号矩阵，房地产业界意见领袖矩阵，全国及各地知名媒体矩阵，财经、名流、草根大矩阵等四大矩阵，汇集了海量的关注客户，制造了前所未有的广大影响力。乐居网的微博营销与微信营销对于乐居拓展市场，实现与公
众及时、快速、一对一的沟通，实现口碑传播具有重要的意义。
4.线上线下结合，创新用户转化
乐居网凭借丰富的行业经验，打造了了一个会员服务俱乐部—乐居会。同时借助线下的看房团与品鉴团，通过举行线下的看房活动大大提升了顾客的购买意愿。乐居深谙潜在购房者心理，积极利用线上线下渠道为用户向开发商争取优惠折扣，消费者通过乐居提供的E金券享受开发商不同程度的专属优惠。除此之外，乐居联合中信银行，将金融信贷服务引入房地产电商模式，推出了“乐居贷”的金融服务，为购房者解决首付问题，有效地提升了意向客户的转化率。
5.建设客户关系平台，提供增值服务
(1)开发社区移动APP。在移动互联网异军突起的年代，乐居紧跟移动互联网的大趋势，针对不同受众推出“口袋乐居”、“房牛加”、“口袋经纪人”、”装修钱管家”、“口袋楼书”和“乐居触屏版”等多款移动产品及移动应用。APP的打造为乐居营提供了多维度房地产移动营销模式，便利地为用户提供项目宣传、客户维护、社区增值等营销服务，进一步延展了乐居的“微房产”营销内涵与概念。
(2)提供社区增值服务。乐居依托新浪微博、微米的社区社交平台，分众传媒领先的社区数字化传媒平台以及申通的物流平台，为社区住户提供“最后一公里”生活服务。为大约500个小区、近100万的居民提供各类线上、线下的社区增值服务。
五、案例讨论
(一)乐居网网络营销模式的优势
1.互动性(INTERACTIVE)：企业营销的未来，改变单向推广思路
互动性是企业互动营销的核心要素，是衡量企业营销效果的重要标准。乐居网借助新浪网强大的用户流量，推出了房地产的微博互动平台—微房产。微房产通过微直播、微访谈、微活动等形式制造热门话题，通过用户的广泛评论与分享，实现了及时的参与互动。这种强调用户参与的交互式营销，不仅为乐居网带来了更多的成交量，也极大的扩大了乐居网的品牌影响力，树立了品牌形象。
2.用户粘性(MAGNETISM)：决定企业营销效果的成败
首先，乐居网的合作对象新浪网、百度、腾讯是中国目前最具影响力三大网络媒体，用户对这三大媒体的极高忠诚度极大地增强了用户粘性。其次，乐居网目前服务于全国80%以上房产品牌开发商，面向广大购房者提供优质的线上线下一体化服务。最后，乐居网注重客户关系平台建设，开发了多款移动APP，并为用户提供精准的社区增值服务。其完备的营销模式，大大提升了用户的忠诚度，增加了用户粘性。
3.聚合力(POPULARITY)：帮助企业争夺“眼球”
乐居网始终自身人气聚合力的锻造，整合了众多的主流媒体，为乐居网品牌影响力的提升奠定了扎实的媒介基础。另外，乐居通过微直播、微访谈、名人推荐等形式发布新闻，利用体育名人、娱乐明星、行业巨头等制造话题，引发了广泛关注。乐居网这种高参与式的新闻发布、优势频道的良性经营无不体现着乐居网的良苦用心。
4.公信力(AUTHORITATIVE)：树立权威、可信赖的品牌形象
乐居网联结权威的网络媒体，汇集了众多行业领袖，利用媒介优势发布权威的新闻信息，树立了良好的品牌形象。另外，乐居网具有关注社会民生的服务意识，从消费者角度出发，为消费者的买房住房提供实在的优惠与便利，体现企业责任感，打造了企业的公信力。
5.创意(CREATIVE)：互联网营销的“灵魂”所在
乐居网的客户关系平台建设、E金券和乐居贷的金融服务模式、移动APP的开发、“最后一公里”的社区增值服务等一体化的购买流程与微博营销、微信营销、事件营销、话题营销等营销方式也体现了乐居网的创新精神。
6.精准性(TARGET)：使网络营销可控性更强 乐居网通过市场调查，瞄准了18-45岁，有固定收入、接受过高等教育的的职业人士目标市场，凭借乐居会的客户数据库建设和微博营销、微信营销以及移动APP的开发等营销策略实现了精准营销。
(二)乐居网网络营销模式的不足 1.房地产电商机制缺乏信任感 房地产作为价值巨大的产品，网络交易与传统眼见为实的观念冲突，消费者缺乏信任感。事实上，消费者的购房离不开线下的用户体验，如何创新线下用户体验流程是乐居网努力的方向。
2.渠道化策略使乐居丢失媒体属性 乐居网善于整合资源，主动寻求与其他的互联网企业合作，这种注重渠道化的策略虽然带来了互利共赢，但也使乐居网逐渐失去了媒体属性。如何将媒体策略与渠道策略相结合也是乐居需要思考的问题。
六、研究结论与启示(一)构建房地产电商平台网络营销的新模式 构建房地产电商平台网络营销的新模式，不仅要优化房地产门户网站的建设，还要整合资源，达到搜索引擎、社交媒体、移动互联网客户端等媒体平台的全面覆盖。不仅要重视售前的营销推广，更要重视售中的服务质量以及售后的增值服务。本人通过对主流房地产网络营销模式的梳理，初步构建了融合线上线下，从消费者数据库建设到提供售后增值服务的营销全过程的网络营销模式。(图2)1.建立消费者数据库
互联网时代消费者的需求更加多元化、个性化，建立消费者数 据库，分析消费者行为，是实现高效、精准营销的基础。
建立完善的消费者数据库，企业需要通过多种方式捕捉消费
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者信息。线上网站端口的注册访问是最直接的交互信息流，线下活动实名用户登记、合作媒体互动等形式也都可以补充消费者数据库。企业根据数据库信息进一步挖掘与分析消费者行为(如消费历史、健康、生活轨迹、手机使用的频次、时间等)信息，从而判断其需求，实现精准的营销策略。除此之外，建立完善的消费者数据库，还可以跟踪消费者的消费行为，实现会员升级或会员奖励，提升消费者粘性以及忠诚度。最后，消费者数据库的建设，是企业了解顾客反馈的重要渠道，是完善自身产品与服务的重要依据。
2.管理消费者接触点
(1)跨媒体渠道建设。网络营销的成功取决于消费者在购买决
策中利用网络获取产品信息的程度，便利的网络信息获取渠道能够提高其满意度并增强其在线购买的意向。如今，消费者对媒体平台选择的多样化以及便捷性要求使得房地产电商平台要拓宽自身的引流入口，实现跨媒体的渠道建设。整合高人气的搜索引擎、社交媒体、移动互联网客户端等资源，完成房产信息的全覆盖网络，可以大大提升用户的使用频率，提升购买意向。
搜索引擎极大地方便了人们查找信息，同时也为企业推广房地
产产品和服务创造了绝佳的机会。互动的社交媒体通过迅速便利的信息传播方式，不仅为房地产企业发布信息提供了绝佳的平台，也增强了用户的参与感，是实现互动营销、口碑营销的主要方式。而移动互联网客户端的建设，则是把握潮流、汇集人气，提升用户重复使用量的重要渠道。实现跨媒体的渠道建设对增加顾客访问，提升企业的品牌影响力具有重大意义。
(2)网络聚合平台建设。建设房地产信息的网络聚合平台，首
先需要完善房地产行业的信息搜集建设，汇集国内主流房地产开发商，并且利用先进的3D技术对楼盘的地理位置、户型、配置等房地产项目进行详细的全方位立体展示。其次，要提升用户搜索的精准度，对涉及房产户型、价位、地理位置等检索条件进行精准整合，为用户提供高效准确的检索结果。最后，要合理优化板块设置，合理进行广告投放。对于涉及新房、二手房、旅游地产、商业地产等不同的版块，根据用户的购买频率进行进行合理的布局；适当的进行广告投放，推广开发商的房产信息，为企业自身创收。
(3)移动客户端APP开发。随着我国移动互联时代的到来，用户从PC端向移动端的转移趋势日渐明显。移动客户端APP的开发对于消费者和企业都具有重要意义。对于消费者而言，移动客户端APP为了解房产信息，参与企业互动的主要渠道，为消费者带来了实足的便利。对于企业而言，房地产移动客户端APP不仅为企业带来更多的潜在购买者，也是企业获取客户信息，把握客户需求，创造更多利润的平台。
3.线上线下结合，提升用户转化率 房地产电商平台通过整合消费者线上接触点，带动用户的参与
和互动，拉动了线上流量，提高了用户对房产项目的关注。如何将用户的关注转为实际的购买，这就需要线上线下共同整合资源，提供优惠的价格和优质的服务，提升用户的购买意向。
(1)线上整合资源，提供优惠便捷的购房服务。首先，企业应
该了解线上购房浏览者的需求，为其提供人工咨询、安排专属经纪人等增值服务，实现精准营销。其次，企业应该积极向开发商争取折扣，为消费者提供优惠的价格，同时，创新房地产金融模式，解决购房者的资金需求。最后，企业应该实现购买方式的多元化，通过团购、秒杀等新型的购买方式提升消费者的购买欲
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望。
(2)线下优化服务质量，提升现场看房体验。由于房地产具有不可移动、价值高的特殊属性，因此，线下的看房体验是房地产网络营销体系不可或缺的一部分。
一方面，企业应该保护消费者的利益，与优质的线下开发商合作，寻找专业的置业顾问，为消费者解决关于房产的各种疑问。另一方面，企业应该发起多种类的线下看房体验活动，吸引消费者的关注，提升成交量。
求，得以整合媒体资源，开展成功的网络营销。由此可见，创新的商业模式是企业良好发展的核心所在。
3.重视合作、整合资源是提升竞争力的关键
万科在《致股东》中指出，“当新时代的大幕揭开时，传统
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4.提供增值服务，增加顾客忠诚度
(1)提供增值服务。对于房地产的网络营销而言，进行交易前的营销推广的时间相对短暂，而对购房者入住后提供的增值服务却能维持较长的时间。现如今，向消费者提供的持续的社区增值服务，是企业建立持久的客户的重点，也将是企业的全新赢利点。
一方面，企业可以通过手机APP的开发将基于共同地点、兴趣的业主聚合形成新的社交圈，精准的向用户提供项目宣传、客户维护、社区增值等互动服务。另一方面，企业应该整合社区资源，聚集衣食住行、娱乐休闲的商家信息，打造以社区为中心的新型商圈。通过手机APP的开发，为社区用户提供及时准确的商家信息，给用户提供便捷的品质生活。
(2)建立用户反馈机制。建立完善的用户反馈机制是增强用户满意度、提升企业服务质量的重要途径。企业应该时刻与用户互动，了解消费者对于企业的意见，通过分类、记录等形式，作为改善产品或服务的依据。另外，要积极主动的处理客户投诉，以良好的态度，及时的行动解决消费者面对的问题，赢得消费者的信任。
(二)研究房地产电商平台网络营销模式的启示 1.互联网时代：消费者主权时代的到来
关于“互联网思维”，不同的企业家给予了不同的解读。小米科技CEO雷军把互联网思维归结为“专注、极致、口碑、快”七字决。360董事长周鸿祎则认为互联网思维意味着“用户至上、体验为王、免费的商业模式、颠覆式创新”。两者都是以消费者为核心，体现了商业回归人性，消费者主权至上的思维本质。互联网的发展，使消费者能接收到更透明的商业信息，面对的选择也更加多样化。消费者市场的不断细分、消费者主权意识的不断增强，各大品牌对消费者市场日益强烈争夺迫使着传统的行业进行颠覆式的创新。对于企业而言，如何在新的形势下把握消费者心智、开拓消费者的全新需求、创造他们需要的产品或服务是企业得以发展必须思考的问题。
2.良好的商业模式是营销取胜的核心
营销模式服务于商业模式，良好的商业模式是营销模式取得成功的前提与核心。商业模式创新目前已经成为企业在产品创新、技术创新等之外的重要创新形式(Chesbrough,2007)。乐居网除了作为提供买房、卖房、租赁、装修、居住、生活等纵向的一体化服务的平台外，还整合了房地产信息，提供咨询服务，成为集合线上线下一体的房地产信息服务企业。它的咨询业务与互联网业务的联合发展模式，相互促进、互为依托，为其良好的发展提供了源源不断的动力。这种垂直的网站运营模式使得乐居网能深度挖掘消费者需
企业应该做的，不是远离自己熟悉的领域，而是理解新的规则，寻找新的伙伴，运用新的工具，将原有的业务做得更好。”乐居网把互联网与房地产相结合，为传统的房地产行业注入了新鲜的活力。线上入口端，乐居网整合了百度、新浪、腾讯等媒体巨头；平台端，乐居整合了房地产开发商、房地产代理商、政府、银行等行业，提供全面的房产服务。线下，乐居网整合了业主、商户、社区等资源，为用户带来了高品质的便利生活。这种开放的合作意识与高效的资源整合能力使乐居网保持着强大的竞争力。因此，重视资源的整合，对企业保持可持续竞争优势具有重要作用。
(三)研究局限
1.单案例研究的方法，适用性不强
其一，本文构建的营销模式需要大量资金以及技术的投入，所以对于区域性的小型房地产网络媒体、开发商或代理商适用成本较高。其二，该模式研究的重点偏向住宅型的房产，对于旅游度假地产、商业地产等较不适用。
2.房地产营销中机制不健全的问题尚未合理解决
我国的房地产网络营销面临着消费者、开发商以及媒体运营者不信 任的问题，如何把第三方的监管机制纳入到房地产的网络营销模式中是后续研究的方向之一。
参考文献： [1] 杨霞，王代敬.浅议房地产网络营销[J].科技情报开发与经 济，2004(5)[2] 庄新田，黄小原，王晶.传统产业实施电子商务营销的思 考 [J].管理世界，2003(08)[3] 杨爱华.房地产网络营销的发展与创新[J].东岳论丛，2001(4)[4] 易勇，郑艳.房地产网络营销[J].重庆工业管理学院学报，1999(13)
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第二篇：房地产电商模式
互联网+大潮下房产电商的三种模式
互联网思维在创造一个又一个商业传奇的同时，也快速打破了行业旧秩序，冲击着传统行业。在逐步渗透了商业贸易、娱乐电影、餐饮出行等行业之后，互联网开始朝重资产型的行业进军，这其中，就有房地产行业。
今年3月李克强总理提出“互联网+”战略，用互联网改造房地产业已成不可逆转的趋势。尤其是房地产电商，纷纷在互联网+的新思维下，锻造各自的商业模式。
目前来看，房地产电商领域已经初步形成了3种类型模式：交易平台型、中介自营型与互联网信息平台型。
1、交易平台型房产电商模式
代表企业：吉屋、房多多、好屋中国等。
吉屋、房多多等交易平台型房产电商的主要特点是：其一，都是新创的平台，没有传统的包袱；其二，搭建平台，聚集房产商、房产代理商、房屋中介、购房者，提供多维交易服务。
以吉屋为例，这个容易让人跟爱屋吉屋混为一谈的房产电商新军，实际模式上跟爱屋吉屋大相径庭。
成立于2011年的吉屋是房产领域“互联网+”概念的领先实践者。基于移动互联网的房产交易平台领导者，吉屋定位“做房产O2O行业的„天猫‟”，主要为房地产开发商和新房代理商构建“互联网+”的开放式房产交易平台，并围绕新房销售提供互联网金融服务。吉屋上的新房房源就像天猫上的商品来自合作的区域新房代理公司，销售则通过平台上的二手经纪人实现，吉屋的价值就是帮助传统房产交易机构能够更高效率低成本的卖房。吉屋运用移动互联网的力量，成功创新了线上客源、线下渠道以及金融资源的连接模式，率先完成了真正意义上房产交易o2o闭环，让购房更省更放心，让房产交易更高效。目前，吉屋主要通过流量平台“吉屋网”、交易平台“吉屋惠”及金融平台“房利通”等，为行业及终端用户提供移动互联网体验的房产交易相关服务。
2、中介自营型电商模式者
代表企业：链家、爱屋吉屋、我爱我家、中原地产等。
相对而言比较多，在互联网+的潮流下，传统的二手房中介几乎都纷纷触网，不同只是介入程度的深浅。这其中主要代表是链家、爱屋吉屋、我爱我家、中原地产等。
链家作为老牌传统房产中介，广泛的线下门店及房产经纪人资源是其最大的优势。链家成立于2001年，目前已覆盖全国17个城市和地区，设有3500多家门店，拥有5万余名经纪人，平均每6分钟帮助用户成功完成一次交易服务。
在向互联网转型的方向上，链家也是转身较快、且互联网化比较深入的房产中介型电商。6月30日，链家地产正式更名为“链家”，宣布开启全面互联网化战略。
爱屋吉屋作为中介型电商的另一个代表，其发展路数则跟链家不同。在每进入一个城市前，爱屋吉屋会先派出“地推”团队收集该城市的房源基础数据，包括小区、楼盘、房源编号等。接下来，爱屋吉屋后台400中心会逐一拨电话，将收集来的房源进行核实，确保房源真实存在。没有实体门店、免佣或超低的佣金，以及铺天盖地的广告宣传，这些完全不同于传统房产中介的“超常规”做法，也让爱屋吉屋迅速被消费者认同。而由于名字上十分相近，爱屋吉屋常常被人与吉屋混为一谈。实际上，两者区别还是很大的。
首先，吉屋目标是做全国最大的房产交易平台，目前重点在新房业务。可以这样理解：吉屋在帮助传统机构做互联网转型。而爱屋吉屋是一个自营中介，虽然去掉了门店，但搬到写字楼上去了，仅据称北京上海就已经有6000多号员工。爱屋吉屋的业务重点在租房，目前在尝试二手房。
其次，从创始团队来看，吉屋的团队基因是互联网基因，CEO潘国栋与董事长张德祥来自阿里和腾讯，而爱屋吉屋创始团队则是出身原土豆和大黄蜂打车团队。
3、第三种类型模式即互联网信息平台
代表企业：如搜房网、安居客、搜狐焦点、新浪乐居、58同城、赶集网等。
这类平台主要是聚合各位房源信息，直接面向中介与终端用户，在房地产发展的早期，比较受欢迎，所以也比较为大众所知。
传统房产中介企业赚的是购房户和租户的佣金，再将佣金的一部分投放到房产信息发布平台，作为房产信息发布平台，搜房、安居客等只是收取传统中介的端口费。
而当互联网房产中介异军突起时，搜房、安居客们也不再仅仅满足于收取端口费，而是开始进军线下服务领域，真正涉足房产交易，直接面对客户、提供服务。这样一来，互联网信息发布平台与原先自己的客户——传统房产中介成了直接的竞争对手，矛盾也一发不可收拾，这里面比较有代表性的就是2014年搜房遭遇传统房产中介集体抵制的事件。无论是搜房网开始进军线下，还是安居客被58同城收购，互联网信息发布平台的模式受到的挑战无疑是空前的，转型势在必行。
总结：三种模式哪个更好？需要时间验证
吉屋将自己定位为房产O2O行业的“天猫”，相对应的，也有人将爱屋吉屋、链家比喻成房产电商中的“京东”。无论是交易平台型，还是中介自营型，目前来看，还无法简单判断孰优孰劣。包括互联网信息平台，在一段时间内，三种模式也将继续并存。
只是看在这一场“互联网+房地产”的房产电商大战中，谁能将产品与体验做得更好，能够通过互联网的模式更好地服务好房产商、代理商、房产中介与消费者，谁就能获得最后的胜利。
第三篇：跨境电商平台运营模式
跨境电商平台运营模式
跨境电商是指分属不同关境的交易主体，以电商平台为媒介达成交易、进行支付结算，并通过跨境物流送达商品、完成交易的一种国际商业活动。2016年中国跨境电商进出口贸易额达6.5亿元人民币，商务部预测未来几年跨境电商占中国进出贸易比例将会提高20%。可见，跨境电商是推动贸易全球化、经济一体化的技术基础，是推动我国企业发展及国家经济建设的重要端口。就运营模式来看，目前的跨境电商平台主要分为：自营式、平台式、综合服务商和企业应用这四种。本文将从运营模式概念、运营具体方式及相应现实意义三个方面对以上四种跨境电商平台进行探究。
自营式模式
概念。自营式模式是指企业以标准化要求，对其经营的产品进行在线交易、产品展示、生产或采购，并通过物流配送方式将产品投放给消费者的一种运营模式。具有交易流程管理体系完备、产品质量可控、品牌力强等特征。
运营具体方式。企业自建外贸平台来向海外销售自己的产品，通常自己拥有一整套渠道供应链。运营基础活动包括：生产活动、物流选择、营销活动、客服售后。支持活动包括：平台建设、人力资源管理、研发与购买。由运营方式决定，贸易中具有货物小包化、产品集中差异化等特点。其中，货物小包化具体是指此运营模式下客户大多为终端消费者，而产品集中差异化是指此类电商通常选择一种或多种利润较高的商品，即A.-7.商品。所谓大宗商品主要包括：农副产品（大豆、玉米、稻谷、小麦）、金属（黄金、铜、铝、铁）、能源与化工（燃料油、沥青、柴油、汽油、焦碳聚乙烯、聚丙烯）。另外，生产成本的控制与营销是此种运营模式创造核心价值的重点，所以其产品销售给利润率更高的国际市场，从而提高企业效益。此种跨境电商平台运用模式比较有代表性的企业包括：Pandawill、Focalprice、兰亭集势、DX等。
应用现实意义。我们国家正在进行产业改造与升级，而跨境电商自营模式恰是对传统制造业的一种升级，不仅对国内市场需求与消费者产生影响，同时对进出口贸易提供了更多的资源与产品，为我国企业提供了一个渠道与平台，真正实现了“走出去”战略。
平台式模式
概念。平台式模式具体是指通过集中买卖双方的信息，并提供给相应的客户、供应商而进行交易。
运营具体方式。平台式模式运营，其生产与销售的均是信息，其中的信息流，即是实物商品企业的物质流。运营的基础活动包括：商家管理、信息发布、营销活动、客服售后。支持活动包括：平台建设、人力资源管理、研发与购买。其经济效益主要通过向会员收取会员费得取。以作为不同国家企业之间信息展示平台。该运营模式下，最典型的案例包括：环球资源网、阿里巴巴国际交易市场等。其中，环球资源网，前身为Asian Source，成立于20世纪70年代，专营为买家提供采购信息，是亚洲较早的贸易市场咨询者；阿里巴巴创立于1999年，专营为网商提供在线交易市场、商机信息等等。
应用现实意义。传统运营模式下，无论买方还是卖方寻求交易信息的成本相对较大，想在某一领域达成信息对称相对困难，并且想在短时间完成会很难实现。然而，随着互联网的发展，出现平台式运营，从而改变了信息的交互模式。市场投入具有聚集效应，线下市场会形成统一的采购市场与很多集市，这些在线上同样可以产生。因此，平台式运营实现了局部市场信息共享的短期形成。
综合服务商模式
概念。综合服务商模式具体是指电子商务企业核心功能不仅限于产品销售，同时还具备产品质量控制、支付、物流等方面业务功能。
运营具体方式。该运营模式基础活动包括：商家管理、配套服务、营销活动、信息发布、客服售后。支持活动包括：平台建设、人力资管管理、研发与购买。其盈利模式不是靠收取会员费，而是靠转而收取交易佣金。该运营模式下，最典型案例包括：京东、淘宝、敦煌网等。上述电子商务企业均有物流配送体系，为国内出口企业提供物流、客户管理、支付等服务。
应用现实意义。传统国际贸易，需将产品生产、运输、交付、风险控制、信息管理、供应商管理、市场营销等全方面考虑到。然而，综合服务商模式将信息交互平台与其他配套服务模式打包，促使商务可以更快更直接的进行。男外。该模式为创业者打通上下游渠道，以eBay网上商店为例，其可以将敦煌网上的厂家产品图片放在自己的网店页面，从而省去物流、库存等环节，专注于客户开发即可。
企业应用模式
概念。企业应用模式是指传统企业转变商业方式，将电子商务模式运用进来。自全球金融危机以来，国内很多出口型企业纷纷改变商业模式，以电子商务平台为途径进行外贸交易。
运营具体方式。该运营模式基础活动包括：生产活动、电商组织、物流选择、营销活动、客服售后。支持活动包括：平台建设、人力资源管理、研发与购买。
该模式的现实意义。对于跨境电商平台企业应用模式，其销售活动主要是自身建立电子商务网站。同时对自营式模式、平台式模式、综合服务商模式进行组合运用。在此种运营模式下，企业仍需进行生产活动，跨境电商所创造的价值仅是总价值中的一部分。与传统生产型企业相比，其为进出口贸易提供了更多渠道与平台，从而促使企业经济效益大幅提升。
通过以上分析可以看出，跨境电子商务的兴起和发展是互联网技术普及应用和金融危机双重影响下的产物，与传统国际贸易相比，跨境电子商务呈现出数字化、高频度、直接化、多边化等几大新特征。我国跨境电商在政府与企业的大力推动下，逐渐形成规模，围绕整个跨境贸易打造出了一条从营销到物流、金融服务、支付的完整?a业链，对进出口贸易与国民经济发展具有重要意义。
（作者单位：石家庄信息工程职业学院）
第四篇：“新零售”模式下生鲜电商发展研究——以“易果生鲜”为例
“新零售”模式下生鲜电商发展研究
——以“易果生鲜”为例
引言
在2012年发生的“褚橙事件”对于生鲜电商行业来说是一件具有里程碑意义的事件，这个事件主要是由“本来生活”主导的，所以2012年在电子商务界被称为是“生鲜电商元年”，然后众多的企业都加入到了生鲜农产品的相关领域中，包括阿里巴巴，亚马逊和京东、沱沱工社以及顺丰优选等电商平台或者物流平台。随着人们消费观念和需求的不断改变，电子商务的平台都开始开发生鲜电商的领域。虽然在生鲜领域已经有电商发展了五年多，在这其中存在一些问题，各大公司的加入也没有解决这些问题。比方说在电商企业发展过程中客户流失的问题。电商企业在上游产品的质量问题，电商企业在运营模式方面存在的成本，这些都对电商行业造成了激烈竞争。通过“新零售”的模式，怎样才能解决当前存在的在价格、成本和用户需求方面的各种问题，这成为了各个电商平台亟待解决的问题。
1、生鲜电商发展现状概述
按照易观国际的相关数据，在2015年我国的生鲜电商的市场规模达到了542亿元，相比去年增长了87%，但是同期只有3%的渗透率，这可以让我们看到生鲜电商行业存在很大的发展空间。在国内的电商行业中京东和阿里利用本身的品牌优势，在生鲜电商领域占据了将近一半的份额，另外也有一些垂直生鲜电商行业也都不断发展，包括莆田网、本来生活网、优菜网等相关平台。除了互联网公司，还有很多的物流公司，食品供应商起家的公司也纷纷加入到了生鲜电商领域，有顺丰优选，中粮我买网。整体来看，生鲜电商领域存在很大的发展空间，整体的市场份额也有逐渐增长的趋势。从消费者的消费习惯来看，消费者在选择生鲜食品电商平台时候会首先选择具有良好产品和具有完善配送能力的平台，所以对于生鲜电商平台来说食品是否优质，物流配送是否快捷便利成为了主要的影响因素。所以任何一个生鲜电商平台要想做出本质的提高就必须在食品的质量做出提高，并且降低本身的成本。
2、生鲜电商发展面临的问题
现在我国在生鲜电商方面仍然存在一些问题，其中最主要的问题还是产品质量、物流的配送和消费者的需求等等方面的问题，下面分别从四个方面来论述，把易果生鲜作为例子。
2.1 供应链上游源头质量把控不完善
因为生鲜食品需要照顾到不同顾客的不同需求，所以电商的采购就成为很重要的事项，电商纷纷采用跨国采购的方式来抢占市场份额。然而，通过跨市区跨地域这种采购方法会催生新的影响食品产品质量的问题出现，所以大多数的电商平台没有能力对食品的原材料进行相应的保证。所以，食品的所有品类共同采集就会有一定的难度，并且很难对所有的食品质量进行把控，这样就难以形成一个统一的标准，这也就是易果生鲜面临的供应链方面不能把控质量的问题。
2.2 成本、用户体验、产品品质与物流效率的矛盾
对于电商平台来说，物流对于影响着用户的消费体验，并且物流还会影响到食品的保鲜和品质。生鲜食品的质量是衡量电商平台的一个最为重要的因素，如果食品的质量比较好会造成好的影响，然后消费者的数量很不断的增加。然而提高物流的效率和质量也会造成电商平台的成本急剧增加，这也会造成生鲜食品的价格增加，进而引起消费者的流失。
2.3 末端配送及退换货环节成本高
易果生鲜是纯B2C生鲜电商平台，是纯线上的平台，虽然易果生鲜会在产品方面做好选择，但是因为无法对消费者的感官进行把控，所以退换货的现象也不可避免。顾客每一次的退换货处理都会给平台造成巨大的损失，电商平台因为无法处理退换的产品，所以需要额外的三笔订单才可以弥补损失。另外，我国在冷链物流方面还是刚刚起步，冷链物流的技术不够成熟，在冷链物流方面我国缺乏相应的专业的人才，并且行业内制度不够完善，冷链物流行业比较分散，还有很多其他的急需解决的问题，这些都是生鲜电商平台需要解决的问题。
2.4 户需求尚未稳定
现在不同的消费者存在的不同的需求差异特别的明显。易果生鲜作为一个全品类的生鲜电商品台，它拥有庞大的用户数量，并且这些用户分布很广泛，用户的分布有很大的灵活性，这些都为易果生鲜的运营造成了极大的难度。
3、生鲜电商“新零售”转型
新零售指的是企业以互联网平台为依托借助于大数据或者人工智能等相关的技术手段，对平台的食品生产，物流和销售等各个环节进行升级，然后得到整体效率的提高，这样就会塑造一个全新的企业的结构和生态圈，把线上，线下以及物流进行结合，塑造全新的零售模式。新零售的产生的目的是为了解决电商品台遇到的流量瓶颈的问题，满足不同消费者的不同需求。现在随着电商平台纷纷转型为“新零售”的模式，易果生鲜作为生鲜行业的龙头，所以迅速的顺应趋势进行布局。现在，“新零售”在生鲜电商行业主要有三种不同的模式，线上反攻线下，线上线下联合和以线下为中心进行辐射的方式。在2017年，易果生鲜运用了“线上线下联合”的方式来进军新零售的相关领域。主要有三种不同的模块。
3.1 线上模式
易果生鲜在线上的入口中，主要有天猫超市和苏宁生鲜频道“苏鲜生”的独家供货权，并且易果生鲜有自己的官方网站和淘宝便利店。易果生鲜凭借着天猫和苏宁两个大的互联网平台，获取到了巨大的流量，并且通过这些平台积累了大量的用户消费数据。通过这些平台一方面可以更好的按照用户需求挑选产品，另外还可以按照需求制定计划，最后实现整个系统的效率提高。
3.2 线下模式
易果生鲜新零售在线下的运营模式有三种，分别是“生鲜+无人便利店”模式、“生鲜+传统便利店”模式和“生鲜+无人货架”模式。易果生鲜创办了“日谈一果”无人便利店，这家店是和上海鲜图科技有限公司共同创办的，易果生鲜主要是承担供应生鲜水果。无人便利店的方式给消费者提供了方便，高频率，自助式的全新模式。“生鲜+传统便利店”模式指的是易果和鲜生活联合共同创办的新型便利店，一共有1300个SKU，不仅有正常的商店，还新增200多种的水果，肉类等等生鲜食品。“生鲜+无人货架”模式指的是易果通过和无人货架企业哈米科技合作，然后
其二，易果与无人货架企业哈米科技达成战略合作，其推出的哈米魔方业务，通过在办公室内为客户免费搭建mini茶水间，采用魔方货柜形态，为企业提供零食、饮品、代餐等产品。
3.3 完整的供应链标准化体系
易果生鲜赋能生态由云象供应链、安鲜达冷链物流、线上线下结合的全渠道体系构成，其中，云象供应链与安鲜达冷链物流组成完整的供应链标准化体系，是协同联系线上和线下的中心。
货源把关——云象供应链：介入上游农业，通过各种形式组织和协调生产，为生产者提供市场信息。在种植端拥有4000多个SKU，同时，云象每周会与阿里后端数据团队面对面接洽，分析消费者在不同季节不同时间的消费行为，将消费者特定喜好及时反馈到销售前端，以便按照消费者需求及时调整产品设计以及布局。末端配送方面，云象为客户提供一站式服务，具备产地直采能力，整合种植端优质资源。
产品配送——安鲜达：安鲜达成立于 2015 年，目前其承揽了易果生鲜所有 的配送服务，并且业务范围涵盖了配送流程的各个环节。安鲜达配备了针对不同产品需要而设立的不同温度的专业仓储设备，以保证产品贮藏过程中不易碎坏消耗。同时，安鲜达对产品质量有严格的把控，拥有质量检测实验室对流动中的产品进行质量抽检与检测。此外，在末端的配送方面，安鲜达同时兼顾了满足顾客需要与环保的需求：既采用了必要的冰块等对生鲜产品质量负责，也采取了一系列措施试图循环利用该环节的包装。在配送上，安鲜达在多个城市拥有专业的配送团队，并对其严格监管，保证了产品的即时送达顾客。
4、“新零售”发展建议
“新零售”模式作为生鲜电商打破发展瓶颈的重要方式，极大程度上帮助生鲜电商行业解决了现有的一些问题。然而，这种模式仍存在一些不足，例如价格较高、物流配送成本高，商品品类偏少，消费群体较为小众，消费需求不稳定等。为此，在顺应“新零售”模式的基础上，生鲜电商未来发展可从以下几个角度进行改善与提高。
4.1 产品品质是核心
产品的核心竞争力是品质，随着收入水平的提高，对于品质的需求程度日益提升，越来越多人愿意花更多的钱买到品质更好的产品，这里的品质应强调消费者越来越关心的食品卫生健康状况等，因此各生鲜电商应始终坚持优质产品战略。
4.2 目标群体层次化
消费群体是通过对产品品质需求程度的衡量而划分的，在保证健康的前提下，通过对不同层次的消费群体实行与之对应的层次化的产品和服务标准，控制成本，达到其理想的价格范围，以此覆盖尽可能多的消费群体，拓宽市场，实现普货，提高经济收益。
4.3 科学规划配送路线建立循环包装回收制度
对运输路线、配送范围等作出精准的计算、划分、规划、控制，科学规划配送路线，减少运输成本的基础上提高效率。同时研发可循环包装，并可采用返还现金券的方式激励消费者参与；既能倡导环保意识，保护环境，获得社会的认可，又能提高包装使用的效益，降低包装成本。
4.4 设立生鲜展示馆实现会员个性化定制
生鲜展示馆将最高品质产品向外界展示，用以吸引潜在高端消费群体和传统消费者向生鲜电商转化，同时也有利于提升企业形象，吸纳更多的会员。而会员个性化定制功能，有利于将顾客的不定时的需求确定为定时需求，通过提前计划、控制，实现运作的标准化，可更有效的控制品质。
5、结束语
生鲜电商作为电商的“最后一片蓝海”，五年多来的发展使其行业中涌现出一大批优秀的电商品牌，极大程度上满足了消费者日益提高的生鲜消费需求。同时，因其自身存在的替代性强、粘合度差的问题，导致行业的发展也出现了瓶颈期。结合分析我国生鲜电商行业的发展现状，如今“新零售”转型模式的构建，是一种帮助生鲜电商打破目前所存在的运作瓶颈的有效措施。通过深入理解、掌握“新零售”模式，并努力消除模式自身的一些不足之处，有利于更好满足消费者需求，为国内更多的生鲜电商企业提供更好的发展之路。
第五篇：网络营销外包开启电商营销模式创新
网络营销外包开启电商营销模式创新
国内电子商务经过10余年的成长，到如今互联网营销已不是新鲜名词，已成为了企业的必备营销平台，前不久的11月11日，淘宝、天猫爆出的191亿销售额更是让传统店面大跌眼镜，网络营销的再次出彩。
从国内电子商务现状来说，很多竞争激烈的行业里面，大型企业都有了自己成熟的电子商务团队。电器、地产、教育、汽摩、医疗、服装等行业的佼佼者，都通过自建网商平台或者依托大型电子商务平台如淘宝等，成功开拓了网络交易份额，沿海网络发达地区的中小企业也纷纷加入网络市场竞争。
对大中型企业而言，一般都有专门的专业团队，完成从平台搭建到网络宣传推广、活动与事件策划、网络口碑传播、在线销售与服务以及细到市场调查、数据分析等等系列完善的网络营销系统工作。他们拥有互联网领域的高精人才并已积累了足够的网络运营经验，很多集团性的企业甚至拥有独立的电子商务公司，几十至数百人的规模对网络营销进行规模化运营。
而对更多中小企业来说，虽然大多数已经认识到了网络营销的重要性，同时也逐步了解到网络营销相对传统地面营销方式的种种优势，如相对成本更低，投入产出更有优势、品牌覆盖与口碑传播更为迅速等等。
但是，由于自身资源与规模的限制，大多数中小企业不大可能组建一个囊括电子商务全流程的专门部门，诸如网站设计、网站程序开发、网络营销策划、网站广告推广、搜索引擎优化、竞价管理、在线销售、在线售后服务等全套专业组织结构也很难在中小型企业中很快搭建成功。
基于上述现状，各类规模不等的电子商务外包公司已应运而生，为中小企业提供电子商务的服务方案并完成执行，或满足大型企业的临时性推广外包需求。
所谓网络营销外包，从广义上来讲，就是企业委托专业外包服务商，根据自身拓展网络业务的需求，由电商外包服务商为其提供包含电子商务平台网站建设、技术维护、经营推广、品牌宣传、客户服务等一系列网络营销的全流程或者部分环节。外包服务目前来看有以下几类电子商务外包服务商： 综合网络营销服务企业：这类企业一般由具有电子商务基础技能的人组建，能完成一般电子商务需要的“基础建设”和“基本工作”，优点是可以帮助完全没有网络营销基础的企业较快搭建一些如简单网站建设、简单推广投放等工作。缺点是一般因为对不同行业的了解不够深入，因此做出的网站、推广方案都较为“模式化”、“同质化”，因此适用于电子商务还未起步的企业，完成“从没有到有”的转变，而较难后续推进深入以取得大的战果。
建议：从零起步做电子商务的中小企业，可以利用此类型服务，快速搭建基本的网站和交易流程，让互联网上有“自己的身影”。垂直行业服务外包公司：这类企业主要是为某一行业进行服务外包，主要成员是由有某种行业电子商务从业经验的人构成，优点是曾经有行业经验，对某单个行业特征比较了解，且可以直接照搬以往经验，对熟悉的行业进行常规的“套路化”较深度网络营销，能完成较为体系化的网络营销工作；缺点是经验较为固化，只能为少数行业服务。局限性比较大，多集中在房地产、医疗、教育等规模化领域，更多新兴行业的经验积累不足，不能完全满足市场各行各业的需求。
建议：如果是对应垂直型行业，暂时不能建立自己的大型电子商务团队时，可寻找对应行业的专业服务公司，为自己搭建模式，并学习这些模式的操作过程。3 大型电子商务服务交易平台：最常见的是以“猪八戒网”为代表的“威客”平台。这类平台的特征是集中了大量出来创业或者“挣外快”的电子商务人才，并直接用类似在网络购物的方式，在线购买他们的服务。这些大量的人才里面有来自于各行业的电子商务高端专业人员，他们拥有能为企业完成网络营销策划、网站设计开发、广告投放渠道、网络口碑事件策划等高精工作；同时也有大量从事诸如“发帖推广”、“微博推广”、“顶帖”、“收藏”等琐事的“廉价劳动力”，可以为企业完成信息在网络的迅速传播。
猪八戒网类交易平台的优点是：集中了各行各业从高端到低端的各类电子商务人才，且可通过新颖的“悬赏模式”，由买家提出要求后自主开价，然后从大量人才中选择优秀的外包服务商，甚至可从大量已完成的设计中选择自己最如意的工作成果再付费，也可通过“计件方式”完成一件工作支付一件工作的费用，如发1贴2元。这种模式的选择性更高，且更能保障网络营销工作的顺利完成。大量人才的同时工作，效率也远远超过小团队甚至一个部门的工作。局限性是部分买家对价格把握不准，如果开了过低的价格可能响应的人才会较少，但可以参考网站上以往别人发的类似任务，开出合理的价格。
建议：对网络营销有明晰需求且有明确目的（比如建站、发帖、炒作等）的中小型企业，或需要大量散发各类互联网信息、临时事件炒作的大中小企业，可在猪八戒网上通过任务或雇佣方式，快速完成阶段性的工作（如网站建设、网络推广等）。
综上所述，对于急需拓展网络营销及推广战场，但一时无法建立完善的电子商务团队的企业，或是有电子商务部门，但遇到某些临时性需求，现有人手无法立刻完成的情况下，合理利用电子商务外包服务，就可以解燃眉之急，并获得比传统营销方法更多的惊喜。
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