房地产开发成本明细36条（范文大全）

第一篇：房地产开发成本明细36条

房地产开发成本明细36条

一、为取得土地开发使用权而发生的各项费用

1.政府地价及市政配套费

支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

2.合作款项

补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

3.红线外市政设施费

红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

4.拆迁补偿费 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。▌

二、开发前期准备费（前期工程费）

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

5.勘察设计费

(1)勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

(2)规划设计费：

规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。

其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。

(3)建筑研究用房费：包括材料及施工费

6.报批报建增容费

(1)报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

(2)增容费：包括水、电、煤气增容费

7.“三通一平”费

(1)临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

(2)临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

(3)临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

(4)场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

8.临时设施费

(1)临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。

(2)临时办公室：租金、建造及装饰费用。

(3)临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。

(4)临时围板：包括设计、建造、装饰费用。

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三、主体建筑工程费（建安工程费）

指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：

9.基础造价

包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。

10.结构及粗装修造价

主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。

11.门窗工程

主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。

12.公共部位精装修费

主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。

13.户内精装修费

主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

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四、主体安装工程费（建安工程费）

14.室内水暖气电管线设备费

(1)室内给排水系统费（自来水/排水/直饮水/热水）；

(2)室内采暖系统费（地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片）；

(3)室内燃气系统费；

(4)室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋

15.室内设备及其安装费

(1)通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；

(2)电梯及其安装费；(3)发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；

(4)消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；

(5)人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。

16.弱电系统费

(1)居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；

(2)对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；

(3)三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；

(4)有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；

(5)电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；

(6)宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。▌

五、社区管网工程费（基础设施费）

17.室外给排水系统费

(1)室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；

(2)雨污水系统费用

18.室外采暖系统费

主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用

19.室外燃气系统费

主要包括管道系统、调压站。

20.室外电气及高低压设备费

(1)高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；(2)室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；

(3)室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用

21.室外智能化系统费

(1)停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；

(2)小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；

(3)周界红外防越系统费用：红外对扫等；

(4)小区门禁系统费用；

(5)电子巡更系统费用；

(6)电子公告屏费用

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六、园林环境工程费（基础设施费）

指项目所发生的园林环境造价，主要包括：

22.绿化建设费

包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；

23.建筑小品

雕塑、水景、环廊、假山等；

24.道路、广场建造费

道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；

25.围墙建造费

包括永久性围墙、围栏及大门；

26.室外照明

室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；

27.室外背景音乐

28.室外零星设施

儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。

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七、配套设施费（公共配套设施费）

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：

29.在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；

30.在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出； 31.开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；

32.对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：

a.游泳池：土建、设备、设施；

b.业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；

c.幼儿园：建造成本及配套资产购置；

d.学校：建造成本及配套资产购置；

e.球场；

f.设备用房：配电房、水泵房土建及装修费； g.车站建造费：土建、设备、各项设施。

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八、开发间接费

开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。

33.工程管理费

(1)工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；

(2)预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；

(3)行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费

(4)施工合同外奖金：赶工奖、进度奖

(5)工程质量监督费：建设主管部门的质监费；

(6)安全监督费：建设主管部门的安监费；(7)工程保险费。

34.营销设施建造费

(1)广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；

(2)销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；

(3)售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；

(4)样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；

(5)其他。

35.资本化借款费用 包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。

36.物业管理完善费

包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。

第二篇：房地产开发成本情况明细

一、土地开发成本构成1、土地征用及拆迁费 新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。

2、土地购置费 双方在土地交易中发生的价款。

3、出让金 国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。

4、七通一平费 指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。① 场地平整

② 勘察设计

③ 临时设施

④ 桩基工程

⑤ 土建安装

⑥ 管理费 七通一平费用单独施工、计算时计入。⑦ 利息 七通一平费用单独施工、计算时计入。

5、耕地占用税

6、耕地开垦费

7、征地管理费 指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。

8、占耕地教育附加费

9、新增建设用地有偿使用费

10、南水北调费

11、新菜田开发基金

12、出让金业务费

13、契税

14、利息 目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。

二、建筑及安装工程费

1、建筑及安装工程费 指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括： ① 人工费 直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。

② 材料费 工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。

③ 机械使用费 工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。

④ 施工管理费 为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括：工资附加费差旅费

-检验试验费 ⑤ 设备购置及安装费 包括各种设备的购置及安装费。电梯

2、小区内公共服务及建设费 指按规划要求兴建 ① 中小学校、幼儿园 ② 健身设施或用房 ③ 医院 ④ 派出所

⑤ 环境卫生用房

⑥ 物业管理用房（保安监控室）⑦ 居委会 ⑧ 商店

⑨ 停车场（洗车场）⑩ 其他服务设施

3、小区内公共设施配套工程建设费① 道路 停车场 地面硬化 围墙 ② 排水、排污管道 ③ 供水管道、二次加压 ④ 监控系统

⑤ 供电线路、路灯 ⑥ 宽带及机房 ⑦ 有线电视 ⑧ 通讯线路

⑨ 供热管道及换热站 ⑩ 园林、绿化

三、基础工程费

（主体工程基础费用）

四、城市基础设施配套费

1、渣土费

2、人防费

3、中学增建费

4、城市基础设施配套费

5、旧城改造费

6、公建地费

7、墙改费

8、便道占用费

9、环境保护监察费

10、城市绿化费

五、前后期费用

1、勘察设计费

（单指工程施工费用）

2、监理费

3、招标费

4、质检费

5、测量、放线费

6、价格评估费

7、综合开发管理费

8、房屋所有权登记费

9、房屋所有权登记工本费

10、物业前期费

11、散装水泥限袋费

12、工程质量监督费

13、工程造价管理费

14、安全监督费

15、劳动定额测定费

16、外省承包工程管理费

17、施工图纸审查费

18、预算费

19、施工噪音管理费 20、专家评审费

六、预备费

1、热力补贴费

2、供暖

3、煤气集资

4、煤气施工

5、供电

6、供水外接

7、排污费

七、经营管理费 企业运行项目管理过程中所发生的费用。

1、监察审计费

2、资质年审费

3、营业执照年审费

4、治安费

5、卫生费

6、行业管理部门培训费

7、城市交通集资费

8、报刊费

9、街道管理费

10、计划生育管理费

11、社会统筹

12、教育基金

八、贷款利息 项目贷款或投资款项的计息，各银行是以复利计息的。

九、不可预见费

十、销售、广告费

1、销售提成费用

2、广告费

3、销售营业税

十一、各种税费

国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等。

十二、总投资额

十三、利润额

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第三篇：物业公司成本预算及费用明细

物业公司成本预算及费用明细

一、综合管理费收费项目 管理服务内容 管理服务标准 收费标准（元/月平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注

1、管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；（2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排扰解难；（4）协助组建业主委员会并配合其运作；（5）建立规章制度与服务标准；（6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）员工统一着装，持证上岗；（9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。（10）每三个月向委托方报告一次计划实施情况；（11）每年一次；（12）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；（13）按有关部门及政策、法规要求执行；（14）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；（15）内容合法，手续完备；（16）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时；（17）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗；（18）每 6 个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。0.0950 以管理处主任 1 名 3500 元/月，管理员 3 名 2000 元/月计，每月总费用为 9500 元。管理员 3 名，为服务受理人员 1 名、内勤兼财务 1 名、管理员 1 名

2、装修管理服务费（1）维护公共安全和公众利益；（2）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；（3）业主使用人装修前按规定审查业主使用人的装修方案；（4）每日巡查装修施工情况；（5）对装修中的违法行为及时劝阻。（6）按照有关政策、法规、合同、公约的规定进行管理；（7）在入住装修前进行书面告知或签订装修管理协议；（8）24 小时内审结方案并签署审查意见交业主；（9）在装修前期每日巡查一次，发现违章，当即开具违章通知单告知业主；（10）经三次通知和劝阻仍不改正的，3 日内向有关主管部门报告。0.0400 以管理员 2 名 2000 元/月计，每月总费用为 4000 元。

二、公共设施设备日常运行、维修、保养及场地、共用部位小修维护费收费项目 管理服务内容 管理服务标准 收费标准（元/月平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注

1、人员管理费 0.0850 以维修主管 1 名 2500 元/月，管理员 3 名 2000元/月计，每月总费用为 8500 元。

2、供配电系统维护费（1）保持配电房清洁卫生；（2）检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并抄表做好记录，出现异常及时处理；（3委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养；（4）对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；（5）保证正常电力供应，内线限电、停电按规定时间通知业主使用人；（6）检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度；（7）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具：（8）潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电房内主要电器设备干燥；（9）检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；（10）填写运行记录，建档备查。（11）每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面无积灰，配电柜表面无污渍；（12）每日检查一次；（13）每年测试、试验 1 次；（14）每年进行 2 次；（15）限电、停电至少提前三日通知业主使用人；（16）每年检测 1 次；（17）每年检测 2 次配电房内消防器材；高压操作工具每年送供电部门检测 1 次；（18）持续保持配电房内主要电器设备干燥；（19）每月检测 1 次；（20）每日填写运行记录并归档备查。0.0092 供电系统年检费 5000元，维保费 6000 元，每年总费用 11000 元。专指小区内专用供配设备

3、道路系统维护费（1）车行道路路况检查与维护；（2）道板路面与人行通道检查与维护；（3）交通标志的检查与维护。（4）路面无明显坑洼、龟裂、破损、啃边，路牙无明显破损；（5）路面无明显坑洼、破损、道板缺失；（6）交通标志与交通设施齐全、完好。0.0050 道路系统每年维护费6000 元。包括损坏面积不超过 1平方的材料费

4、给水系统维护费（1）检查与 に 箱及部件；（2）饮用水水质检验；（3）水泵维护与检查；（4）给水管网维护。（5）每 3 个月检查保养 1 次水池箱入孔、进水管、溢水管、水位计、浮球阀和各类闸门；表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无渗漏；（6）饮用水水池（箱）每 6 个月清洗一次，清洗后水质作同步检验，检验合格方可使用；（7）保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每二个月清洗 1 次泵房；水泵运行正常，各种仪表计量正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动 1 次，保持水泵能正常运行，每月检查 1 次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件定期加油，保持润滑灵活。楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；（8）每年对明装给水管道进行 1 次全面检查维修，冬季做好防护工作。明装管道检查锈蚀现象，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。0.0167 每年水箱清洗、检测费 6000 元，水泵 5 只维护费 2000 元，水管防冻、油漆费 12000 元，每年总费用 20000 元。本测算为使用变频水泵的住宅小区。如使用屋顶水箱的住宅小区，按每年每只水箱 100 元计算，由受益人分摊

5、排水系统维护费（1）雨水管网检查与维护；（2）污水管网检查与维护。（3）楼顶每 6 个月检查清扫一次并清理雨水口，雨水口开裂、破损等及时更换；每年雨季前疏通管道一次；排水设施定期维护，保持完好； 每（4）6 个月疏通一次，保持污水管网畅通；化粪池每年清理一次。0.0167 每年排水系统维护费 20000 元。

6、监控系统维护费 对监控系统定期进行检查与维护。每月一次，保持系统状态良好，工作正常。0.0042 每年监控系统维护费 5000 元。

7、消防系统维护费（1）检查与维护消防栓（箱）、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备；（2）检测消防管网水压；（3）进行消防演习，以检查消防监控设备工作状态；（4）消防监控室保持清洁；（5）填写巡查工作记录，建档备查。（6）每月 1 次检查与维护，保证设备 24 小时正常运转；（7）每月检测 1 次，发现压力不够，马上检修排除故障；（8）每年演习1 次；（9）每周至少保洁 1 次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；（10）每日填写工作记录。0.0067 每年消防系统维护费 8000 元。不包括材料费

8、照明系统维护费（1）路灯检查与维护；（2）楼道灯检查与维护。（3）路灯每 3 个月全面检查与保养一次，灯泡随坏随换；（4）楼道灯及开关每 3 个月全面检查与维护一次，灯具随坏随换。0.0170 每年路灯检查和维护费 3000 元，路灯镇流器损坏 100 只 50 元/只计 5000 元，路灯损坏 1000 只 1.50 元/只计 1500 元，路灯控制装置损坏 500 只 15 元/只计 7500 元，合计总费用 17000 元。包括灯泡损坏更新

9、避雷接地系统维护费 房屋避雷接地系统检查维护。每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；发现腐蚀、松脱等及时更换或紧固。0.0017 每年避雷系统维护费 2000 元。不包括材料费

10、油漆粉饰服务费（1）木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等木制品检查与维护；（2）钢门窗、铁皮雨水斗落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑铁制品构件检查与维护；（3）建筑物、构筑物外立面局部污损的维护与处理。（4）对木制品的油漆起皮、剥落每年油漆一次；（5）铁制品的油漆起皮、剥落、锈蚀做除锈和油饰一次；（6）每年作局部清洗、粉饰一次。0.0100 每年油漆粉饰费 12000元。阳台油漆粉饰服务费由受益人承担

11、建筑小品养护服务费 假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的检查与养护。每日保洁 1 次，每周检查一次。0.0050 每年建筑小品养护服务费 6000 元。苏州市住宅物业管理公共性服务分项目定额指导标准（中）

三、园林绿化日常维护费（应包括管理人员工资、日常绿化工具材料费、绿化用水费用、园林景观美化费等。绿化用水以使用自来水测算）收费项目 管理服务内容 管理服务标准 收费标准（元/月平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注

1、乔灌木养护费 树木、绿篱的修剪和病虫害防治。（1）树木发生病虫害及时治理；①根据病虫害发生规律实施综合治理；②预防为主，防治及时，用药准确；③施药后及时跟踪验证清理现场，做好记录；（2）冬季至少一次对树木涂白、防冻、消灭过冬虫害；（3）乔木主侧枝分布均匀，不妨碍车辆行人，分枝点 3M 以上；（4）绿篱及时修剪，保持原有形态。0.0125 以绿化工人 1 名 1000元/月，每年农药、石灰费用 3000 元计，每月总费用 1250 元。

2、暖季型草坪养护费 负责暖季型草坪的修剪、施肥、喷药。根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫；每年至少进行 2 次施肥、补苗及疏草打孔；生长季节中耕除草，每年修剪 4 次；发生病虫害及时喷药。0.0150 以绿化工人 1 名 1000 元/月，每年农药、化肥、药械费用等 6000 元计，每月总费用 1500 元。

3、冷季型草坪养护费 负责冷季型草坪的修剪、施肥、喷药。根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫；每年至少进行 1 次施肥、补苗及疏草打孔；冷季型草坪每年修剪 12 次；发生病虫害及时喷药。0.0400 以绿化工人 2 名 1000 元/月，每年农药、化肥、药械费用等 24000 元计，每月总费用 4000 元。

4、花坛养护费 花坛的养护服务。在花坛开花期间，每周剪残枝、花2 次；发生病虫害及人为损害后能及时防治，泥面不开裂，花木不出现缺水枯萎现象；有黄叶、落叶的株数在 20％以下；每年花坛更换种植草花至少 4 次。0.0100 以绿化工人 0.5 名 1000 元/月，每年绿化费用 6000 元计，总费用每月 1000 元。

5、水面养护服务费 全面负责水面、喷水池的养护服务。每日打捞 1次湖面上的漂浮垃圾；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞 1 次；每个月对喷水池清洁 1 次刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等。每日巡视四周安全设施状况，发现损坏及时修复。0.0050 以绿化工人 0.5 名 1000 元/月计，总费用每月 500 元。

6、绿化用水 0.0050 绿化用水以每月 500 元计。

四、环境卫生服务费收费项目 管理服务内容 管理服务标准 收费标准（元/月平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注

1、人员管理费 0.0200 以清洁主管 1 名 2000 元/月计。

2、垃圾清运费 负责把垃圾运至垃圾中转站。日产日清；垃圾周转房无堆积垃圾，保持清洁，无异味，经常冲洗，喷洒药水。0.0640 以每月 30 车每车 170 元计，每月垃圾清运费用 5100 元，垃圾箱租用费每月 300 元，每年垃圾筒、垃圾袋费 12000 元，合计每月总费用 6400 元。

3、公共部位清洁费 负责小区道路、庭院、停车位、绿化带等环境卫生清洁、清扫。每日清扫道路走廊、架空层1 次；楼梯每日清扫、擦拭扶手栏杆一次；每周拖洗楼道一次； 楼道玻璃每月清洁 1 次；每两月清洁路灯 1 次；绿化带每日清扫 1 次绿化带；每日清扫 1 次车库等；其他设施每周清扫擦洗一次。0.0900 以清洁工人 10 名 850元/月，每年清洁易耗品等 6000 元计，每月总费用 9000 元。

4、公共设施清洁费 公共设施每周清扫擦洗一次。0.0190 以清洁工人 2 名 850 元/月，每年清洁易耗品 2400 元计，每月总费用 1900 元。

5、袋装垃圾收集费 负责将各门口袋装垃圾运至指定位置。每日上门收集生活垃圾 2 次。0.0210 以清洁工人 2 名 850 元/月，每年清洁易耗品 4800 元计，每月总费用 2100 元。物业公司不提供住户垃圾袋

6、卫生消杀费 针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划；夏季等蚊、蝇孳生季节每周消杀 1 次；灭鼠，每 2 个月进行 1 次。0.0083 以清洁工人 0.5 名 850 元/月，每年药水（品）、机械费用等 4800 元计，每月总费用 825 元。

五、物业管理区域内公共秩序维护服务费（包括安全护卫人员的工资、福利、津贴、保险等，日常保卫器材费如警棍、电池等，保安系统的设备维修费在公共设施、设备日常运行、维修及保养费中列支）收费项目 管理服务内容 管理服务标准 收费标准（元/月平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注

1、人员管理费 0.0230 以安保主管 1 名 2300 元/月计。

2、出入口值班费 安全护卫人员主出入口 24 小时值班、副出入口 16小时值班。制订值班制度；主出入口 24 小时有人值班看守，次出入口每日 6：00～22：00 有 1 人看守；按照业主委托要求进行进出车辆管理、访客登记、谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内、大件物品搬出登记、交通指挥与疏导等工作；接收住户反馈信息，及时处理；本岗位无法处理时，移交相关部门处理。0.0700 以安保人员 5 名 1400 元/月计，每月总费用 7000 元。

3、出入口车辆管理费 对主出入口的车辆进行登记、管理。安全护卫人员对主出入口的非小区内车辆进行登记、管理；经业主委员会同意和获准车位使用收费时，对主出入口的非小区内车辆按标准收费。0.0420 以安保人员 3 名 1400 元/月计，每月总费用 4200 元。

4、小区巡视费 安全护卫人员在小区范围内 24 小时巡视。（1）制订巡视制度；白天巡逻次数不少于 6 次，夜间巡逻次数不少于 8 次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员2 人；（2）对小区内主干道、组团道路进行巡视，指挥机动车辆按车位有序停放，对已违章停放车辆发告示，处理小区交通堵塞事项。0.0840 以安保人员 6 名 1400 元/月计，每月总费用 8400 元。

5、小区监控费 安全护卫人员 24 小时对监控设备进行监控。24 小时值守，发现或接到异常信息及时通知就近保安人员进行处理，形成异常情况处理记录；有录制信息要求时负责信息的录制与保管。0.0420以安保人员 3 名 1400 元/月计，每月总费用 4200 元。

6、停车场管理费 安全护卫人员 24 小时对室内停车场监控。对室内停车场进行管理，每 督促进入车辆按指定车位停放； 1 小时巡视一次，发现异常及时处理并通知车主。0.0420 以安保人员 3 名 1400 元/月计，每月总费用 4200 元。实行车位有偿使用时，在车位有偿使用费中列支。车辆的保管责任由停车协议另行约定。苏州市住宅物业管理公共性服务分项目定额指导标准（下）

六、公共设施设备、部位及场地水电费收费项目 收费标准（元/月平方米）公共设施设备、部位及场地水电费 0.0500

七、办公费收费项目 管理服务内容 管理服务标准 收费标准（元/月平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）

1、办公用品费用 0.0200 每月 2000 元

2、交通费 0.0040 每月 400 元

3、宣传广告费 0.0020 每月 200 元

4、公共交际费 0.0050 每月 500 元

5、节假日美化费 在小区主要场所摆放摆花。国定节假日在小区主入口、主要人口聚集场所摆放盆花，美化小区环境，营造节日气氛。0.0050 每月 500 元

6、社区活动费 定期组织社区联谊活动。每年组织 1-2 次由小区居民参与的健身、联谊活动。0.0040 每月 400 元

7、培训费 员工岗位培训与业务培训。制订员工培训计划，对员工进行业务知识培训；输送管理人员参加行业举办的岗位资格培训。0.0020 每月 200 元

8、通讯费 24 小时接收住户信息。设立 24 小时服务电话受理住户来电；对委托服务电话回访。0.0100 每月 1000 元

9、业主委员会经费

10、杂项支出费 0.0100 每月 1000 元

八、公共设施保险费收费项目 收费标准（元/月平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注

1、财产保险 0.0030 以每个住宅小区公共资产为 360 万元计，按普通家庭财产保险的费率为 1‰，每年保费为 3600 元。对社区公共地方及设施进行投保，以使社区该部位在遭受火灾、水浸、雷击或其它受保的风险所造成毁坏时业主的利益有所保证。

2、公共责任险（亦称第三者险）0.0050 园区某住宅小区的公共责任险为每年 6000 元，保险责任限额 200 万元，费率为 3‰。此类保险通常没有固定额，保险公司通常会以每次索偿的最高额为依据，再视社区的大小及类型制定保费。

九、物业管理单位固定资产折旧费收费项目 内容 收费标准（元/月平方米）物业管理单位固定资产折旧费 配备必要的办公设备，提高服务效率 建立台帐，按规定计提折旧。按实结算

十、法定税费项目 内容

1、公司管理费用 管理人员费用及其他管理成本等 10—12 支出总额

2、佣金 企业应得合理利润 8—10 支出总额

3、税金 营业税、城建税、地方教育附加 5.55 管理费用、佣金总额

第四篇：工程成本控制文件明细大汇总

工程成本控制文件明细大汇总

（页码需要重编）目 录 前言 1

1、成本管理部职业操守准则 …………………………… 2

2、成本管理部工作职责 ………………………………… 4

第一篇 目标成本管理体系 12

1、目标成本管理层的职责划分………………………… 13

2、目标成本的形成步骤………………………………… 15

3、目标成本确定及审批………………………………… 18

4、目标成本的执行……………………………………… 21

5、目标成本的科目分类………………………………… 24

第二篇 项目成本管理规范 29

1、工程预结算管理规范………………………………… 31

2、工程造价咨询业务管理规范………………………… 35

3、总包工程竣工结算管理规范………………………… 47

4、设计变更与现场签证管理规范……………………… 50

5、零星工程管理规范…………………………………… 55

6、合同管理规范………………………………………… 60

7、招投标监控管理规范………………………………… 65

8、免招标项目审批工作程序…………………………… 67

9、工程付款审批工作程序………………………………… 71

10、扣款审批工程程序…………………………………… 74

11、工程保修金管理规范………………………………… 77

12、零星用现金购物的管理规范………………………… 78

第三篇 成本信息管理 80

1、成本管理软件操作指导 81

2、成本档案管理办法 83

成本管理部职业操守准则 总则

1.1 本准则为无锡万科成本人员工作素质的基本要求，职员必须熟知并遵守； 1.2 成本人员违反本职业操守准则将上报公司； 职业操守准则 2.1 业务工作

2.1.1 遵守集团职务行为准则；

2.1.2 执行造价行业自律性规定，珍惜造价职业声誉，自觉维护公司利益； 2.1.3 诚实守信，尽职尽责，不得有欺诈、伪造、作假等行为；

2.1.4 严格遵循公司管理流程，接受上司的指示，遵守“诚信、公正、精业、进取”的原则，开展各项业务工作；

2.1.5 严格按合同约定进行工程造价审核工作，勤奋工作，独立、客观、公正、正确地出具工程造价成果文件，使公司满意；

2.1.6 严格按合同约定审核各项工程付款，未经公司许可，不得提前或超额支付各项付款； 2.1.7 在任何情况下，禁止兼职工作。包括：在公司内从事外部工作；兼职于公司的业务单位（包括造价咨询单位、施工单位等）；

2.1.8 成本人员若与业务单位有特殊关系，则应在相关的业务活动中回避； 2.1.9 成本人员应接受公司的各项工作及职业道德行为的检查；

2.1.10 积极为公司提供各项合理化建议，推进公司的优质管理；

2.2 廉正管理

2.2.1 廉洁合作，禁止索贿、受贿等任何形式的违法乱纪行为； 2.2.2 参加造价咨询单位的宴请及各种会议，需经主管领导同意，会议所发的礼品、礼券（现金）均应按公司和集团有关规定执行；

2.2.3 应拒绝参加施工单位、材料供应商和投标单位的宴请和娱乐活动；

2.2.4 在工作过程中发现合作单位有不廉政的行为，应及时采取措施，终止其不廉政行为的继续发生，并报告部门领导；

2.2.5 每月召开一次部门廉正管理会议，对职员进行廉政教育，并对廉政情况进行监督； 2.3 保密义务

2.3.1 不得将公司信息资料（包括成本资料、管理规范等）以任何形式（外借、复印、电子文档等）向其他单位或个人透露；

2.3.2 若对于公司内部其他部门索取公司开发项目的完整成本资料时，需经部门经理同意批准；

2.3.3 不得将招投标的过程资料（包括标底、投标报价等）以任何方式向向 任何人泄露； 其他

3.1 本准则的解释权归无锡万科成本部；

3.2 成本人员发现公司任何职员的违纪现象应向公司举报；

成本管理部部门职责

1、部门目标

制定经济合理的目标成本，并确保目标在本的有效效控制；

施工阶段按成本控制文件开展各项成本管理工作；

客观准确地评估动态成本，严格审核各项工程费用；

最终实现对目标成本的控制，从而提高公司产品的竞争力。

2、目标成本、责任成本管理

搜集、整理、汇总历史成本资料；

确定目标成本总控指标，分解成本控制指标，提出控制要点；

汇总编辑项目目标成本指导书及目标成本控制责任书，并负责监控、评估；

每月分析目标成本变动情况，汇报项目动态成本；

3、预结算管理

组织编制及审核工程施工图预算；

全面审核竣工工程结算；

根据结算报告完成各项工程清算

4、成本信息管理

建立和完善工程造价和材料设备价格信息资料库

定期进行专题或综合的成本分析和研究

收集集团内及其他工程造价信息资料

收集集团内及其他公司成本管理先进举措，加以吸收利用和推广

有效使用集团下发的成本管理软件

标准合同文本（工程设计类）的组织编制及审核

审核并及时办理各项合同的审批工作

审核并及时办理各项付款的审批工作

审核并及时办理各项结算的审批工作

按不同类别建立合同及执行情况台帐

5、成本管理监控评估

参与工程、材料及设备的招投标工作

参与合同有关经济条款的审核

定期动态报告目标成本和责任成本的执行情况

定期和不定期抽查评估项目成本管理工作

对项目前期土地成本、方案设计等进行评估，提出意见

对报批报建、营销成本（逐步由成本部负责）进行监督控制

6、成本管理规范建设

制定成本管理的有关规范及实施细则

制定并完善目标成本管理体系

制定并完善部门内部管理规范制度

7、培训指导

组织成本管理规范的培训

为工程部提供预算、结算和成本管理的业务指导

8、成本预结算管理

 预算资料原件工程结算前由主办人留存保管

结算资料原件工程结算后由专人统一归档管理

成本管理部岗位职责

1、成本管理部经理岗位职责

目标管理

组织确定项目的目标成本；

确定部门的工作目标及工作计划；

定期检查成本控制目标的执行情况；

制定有效的成本控制方法；

负责监督和落实部门的工作计划；

造价审核

组织完成各项造价（含合同价、结算价）的确定工作；

对造价工作完成部门内的终审；

组织重大结算工作及合同的谈判；

招投标工作

参与公司所有招投标工作；

制度建设

组织制定成本管理的有关规范；

组织对成本管理规范的有关培训工作；

负责公司成本管理制度的制定；

新项目投资测算

组织项目前期成本调研，便于公司决策；

合同管理

起草格式化标准合同文本；

对上报合同进行审核；

根据实施情况对合同的经济条款进行全面的把握；

预决算管理

负责装修工程及室外园林绿化工程结算工作；

部门管理

培养业务骨干；

部属激励和绩效考核；

负责本部门人力资源的配置和调遣；

相关总协调工作

负责本部门所有对内对外的协调工作；

组织对外的业务交流活动；

负责公司内部成本意识的建立并组织相关培训。

2、成本综合管理岗岗位职责

施工图预算管理—土建、安装工程

根据图纸等资料委托咨询单位编制预算，协调咨询单位与施工单位预算核对工作；

负责编制咨询合同；

目标成本制定

确定项目目标成本，制定材料设备成本控制明细表；

结算工作

负责督促施工单位上报工程结算书；

负责按相关文件规定审核工程结算资料；

负责对工程结算进行初审并按规定进行复审和终审；

信息管理

负责按集团要求有效使用成本管理软件，及时完整录入各类数据；

负责汇总编制每月公司成本月报，并上报总部；

动态目标成本

负责进行项目动态目标成本跟踪，包括：主体建筑的土建费、公共配套项目及开发间接费等；

按月提供出动态成本分析报告（土建部分）；

审计配合工作

对造价咨询公司进行管理，各项审价工作协调

负责准备编制审计所需数据表格工作；

负责审计的其他配合工作；

合同及付款管理

负责审核合同中有关经济条款；

负责建立合同及合同付款台帐及成本核算工作；

日常管理

配合及时提供成本管理软件所需相关数据；

及时总结工作中经验教训供部门内共享；

编制项目每月工程资金计划；

协助部门经理处理日常事物。

3、安装成本管理岗岗位职责

施工图预算审核--安装工程

根据图纸等资料委托咨询单位编制预算，协调咨询单位与施工单位预算核对工作；

审核工程进度款

负责根据工程进度和合同约定审核工程进度款（安装部分），经过审核签认的工程进度款审核表作为工程部向施工单位支付工程进度款的依据；

招投标工作

对安装工程和材料（设备）招投标工作，预算员要负责对相关的投标单位的入围进行审签；

负责协助编制主体工程招标文件，对招标文件的经济条款进行审核；

对经济标书进行分析；

审核现场签证变更

负责全部安装工程设计变更和签证单费用的初审；

负责按月向成本管理部汇报项目上发生的设计变更和现场签证的办理情况；

结算工作

负责督促施工单位上报工程结算书；

负责按相关文件规定审核工程结算资料；

动态目标成本

负责进行项目动态目标成本跟踪，包括：主体建筑的安装、社区管网及安装甲供材料等；

按月提供出动态成本分析报告（安装部分）；

现场管理

负责抽查现场有关工程量的准确性；

负责督促工程部执行《工程变更签证管理规范》；

合同及付款管理

负责审核合同中有关经济条款；

日常管理

负责总部成本管理软件的日常数据管理工作；

及时总结工作中经验教训供部门内共享；

4、成本信息管理岗

施工图预算审核（兼）—土建工程

根据图纸等资料委托咨询单位编制预算，协调咨询单位与施工单位预算核对工作；

审核工程进度预算

负责根据工程进度和合同约定审核工程进度款，经过审核签认的工程进度款审核表作为工程部向施工单位支付工程进度款的依据之一；

审核现场签证变更

负责全部土建工程设计变更和签证单费用的初审；

负责按月向成本管理部汇报项目上发生的设计变更和现场签证的办理情况；

结算工作

负责督促施工单位上报工程结算书；

负责按相关文件规定审核工程结算资料；

负责对工程结算进行初审并按规定进行复审和终审；

动态目标成本

负责进行项目动态目标成本跟踪；

按月提供出动态成本分析报告（签证变更部分）；

现场签证变更及档案管理

负责建立工程设计变更及现场签证费用台帐；

负责各类决算资料档案及图纸资料管理；

招投标管理

负责招投标工程量清单计算；

日常管理

配合及时提供成本管理软件所需相关数据；

负责每周部门例会纪要记录及整理；

及时总结工作中经验教训供部门内共享；

协助部门经理处理日常事物。

成本管理部日常管理

一、工作制度

1、工作周报制度

个人周报及工作完成情况每周五14：00之前报部门综合管理员

个人月报及工作完成情况每月末提前2天（如3月为29日报）的14：00之前报部门综合管理员

2、工作总结制度

每季度第三个月最后五天内将个人季度工作总结报部门经理处

不定期总结工作中经验教训，提交部门经理用来专题讨论

对结算金额大于10万的工程，在结算上报审批之日起10天内完成结算总结分析（对招标、合同、施工管理等方面总结分析）

3、定期会议制度

部门例会于每周四17：00召开（约1小时）

专业化培训讨论为二周一次，时间为每月逢单周周四16：30（约1小时）

会议纪要或专业化培训讨论结果当天必须整理完成工作联系单及答复单

4、各种表单

表1部门周报、月报格式

表2部门会议纪要格式

表3文电阅处单

表4部门工作联系单

第一篇 目标成本管理体系

第一条 目的

1.1 目标成本管理体系是目前成本管理的有效方法之一，是实施工程成本事前控制的重要手段；

1.2 明确目标成本的确定、执行的流程、原则及各职能部门职责，实行全员参与、归口分级、全过程管理；

第二条 适用范围

1.1 适用公司开发所有项目；

第三条 内容组成

第一章 目标成本管理层的职责划分 第二章 目标成本的形成步骤 第三章 目标成本确定审批流程 第四章 目标成本的执行 第五章 目标成本科目分类

第一章 目标成本管理层的职责划分

第一条 管理层的组成

1.1 目标成本确定的发布中心：公司总经理层 1.2 目标成本编制的中心：成本管理部、财务部

1.3 目标成本执行的指导与监控中心： 公司成本管理委员会 1.4 目标成本的发生中心：工程管理部、设计部、市场营销部等

第二条 管理层的主要职责

2.1 目标成本确定的发布中心职责： 2.1.1 审批并签发公司目标成本； 2.1.2 修订目标成本；

2.2 目标成本编制中心的职责：

2.2.1 成本管理部负责目标工程成本的编制，包括开发前期的勘察、设计、三通一平，主体建安、公共配套管网、公建设施、园林景观、开发间接费中的工程管理费；

2.2.2 财务部负责除工程成本外的其他成本的编制，包括：土地成本，开发前期的报批报建，开发间接费中的项目部工程管理费、资本化利息、销售、物业完善费； 2.2.3 成本管理部组织目标成本的汇报工作； 2.3 目标成本执行的指导与监控中心的职责： 2.3.1 成本管理委员会负责审核目标成本；

2.3.2 成本管理部定期发布成本信息动态报告，分析评估目标成本费用执行情况，并提出成本控制的指导性意见；

2.3.3 建立健全目标成本费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理及其相关规范、制度；

2.4 目标成本发生中心的职责：

2.4.1 遵照目标成本管理规范和制度开展业务活动；

2.4.2 配合并接受成本费用指导监控中心按章行使的指导监控职责；

2.4.3 根据目标成本的各项经济指标开展限价设计、施工、采购等业务工作；

2.4.4 对施工现场、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任。（见费用发生部门的职责明细表）

第二章 目标成本的形成步骤

第一条 项目定位阶段-----估算成本 1.1 编制依据

1.1.1 地块的综合情况资料；

1.1.2 项目总体定位和初步的规划设计、建筑设计、装修设计、环境设计、配套设计的方案； 1.1.3 公司的利润要求； 1.2 编制流程

1.2.1 项目发展部提供地块的综合情况；；

1.2.2 设计部提供地块的总体规划设计的各项经济指标及住宅单体的各项基本建造标准； 1.2.3 成本管理部收到项目发展部、设计部提供的资料后三天内完成项目工程估算成本初稿； 1.2.4 配合财务部完成整个项目的成本估算工作，并根据公司利润及预期售价调整成本估算； 1.2.5 公司领导审核并确定估算成本，指导项目的初步设计；

第二条 方案实施阶段-----测算成本 2.1 编制依据

2.1.1 立项阶段的项目估算成本；

2.1.2 设计部提供的初步（扩初）建筑、景观设计图； 2.2 编制流程

2.2.1 设计部提供整套初步（扩初）设计图、各项面积等指标； 2.2.2 设计部、工程部、成本管理部通过性价比确定装饰材料的材质及 档次、限价，填报《新项目材料设备一览表---扩初阶段》报公司领导审批；

2.2.3 成本管理部收到设计部提供的完整的成本测算资料后，七个工作日内组织完成初步（扩初）设计阶段的工程测算成本初稿；

2.2.4 配合财务部完成整个项目的测算成本工作，并与立项阶段的估算成本进行对比，找出成本的差异进行适当调整；

第三条 施工图阶段-----目标成本 3.1 编制依据

3.1.1 主体工程的施工合同及施工组织设计； 3.1.2 初步（扩初）设计确定的测算成本； 3.1.3 设计部提供的施工图及图纸会审纪要； 3.1.4 主体工程的施工合同及施工组织设计； 3.2 编制流程

3.2.1 设计部出施工图，成本管理部组织施工图预算的编制，根据施工图预算价确定主体建安的目标成本；

3.2.2 成本管理部根据设计部和工程部填写的《新项目材料设备一览表---施工图阶段》进行装饰性材料的目标成本编制，并将成本信息反馈工程部、设计部；

3.2.3 工程管理部根据项目规划及政府部门的各项配套收费，与成本管理部共同讨论确定项目公共管网配套成本；

3.2.4 设计部、成本管理部共同讨论，根据景观设计图、产品的定位确定项目园林景观目标成本单价；

3.2.5 财务部完成除工程成本外项目的目标成本的编制；

3.2.6 成本管理部汇总目标成本初稿，组织向公司成本管理委员会汇报； 3.2.7 汇总各部门的意见，完成对项目目标成本的修改，送公司审批； 3.2.8 目标成本的编制一般在收到正式的主体施工图后十五天完成；

第四条 附件

《新项目材料设备一览表---施工图阶段》

第三章 目标成本的确定及审批

第一条 目标成本的审批 1.1 审批流程

1.2 成本管理部负责《目标成本确定审批表》的审批过程； 1.3 成本管理委员会的相关部门成本管理部、设计部、工程管理部负责完成目标成本的编制，并对结果进行会签；

1.4 成本管理委员会核定目标成本后送公司总经理审批；

1.5 经公司总经理审批通过的目标成本将由成本管理部下发至各项目部门；

第二条 目标成本的修订

2.1 审批后的目标成本明细表将下发至项目发展部、设计部、工程管理部、成本管理部； 2.2 在执行过程中若对原目标成本进行修改，提出部门必须以邮件或书面形式报公司进行审批；

2.3 经公司同意后，成本管理部进行修改的费用测算，并填报《目标成本变更审批表》，报公司审批；

2.4 经公司总经理审批通过的目标成本变更将由成本管理部下发至各项目部门；

第三条 附件

《目标成本确定审批表》 《目标成本变更审批表》

第四章 目标成本的执行

第一条 目标成本的执行原则 1.1 限价设计原则：

1.1.1 设计部根据公司确定的目标成本指标进行委托设计任务；

1.1.2 设计部及时将各阶段的方案设计提供成本管理部，成本管理部在3到5天内完成设计方案的概算，并与目标成本进行对比，提出相关建议；

1.1.3 设计方案在效果、造价均满足要求下，将进行细化、深入； 1.1.4 限价设计主要用于装饰工程、景观园林工程等的方案设计阶段； 1.2 限价采购原则：

1.2.1 限价采购主要用于装饰性材料的确定及采购；

1.2.2 工程管理、成本部根据公司审批确定的《新项目材料设备一览表---施工图阶段》的要求寻找合格的供货商，开展材料的招投标工作； 1.3 先算后干原则：

1.3.1 原则上工程必须先编制施工图预算，再进行施工；若设计等特殊原因，可边施工边编

制预算；

1.4 审批原则：

1.4.1 各项设计、施工等业务工作的开展必须以公司的目标成本为限价的依据，从而保证总目标的顺利实现；

1.4.2 若由于特殊原因，选定项目将超过目标成本则必须填报《超目标成本审批表》，报公司领导审批后实施；

第二条 目标成本的动态报告

2.1 在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本管理部定期出一份《项目动态成本信息报告》；

2.2 《项目动态成本信息报告》内容：

2.2.1 各项目的动态成本汇总反映，并阐述成本有较大变化的原因； 2.2.2 成本控制管理的专项分析； 2.2.3 成本控制的问题及建议；

2.3 成本管理部《项目动态成本信息报告》后报送公司总经理层及各相关部门经理；

2.4 收到《项目动态成本信息报告》，总经理组织召开项目动态成本信息报告汇报会，听取动态成本的情况，并解决信息报告中提出的问题；

第三条 目标成本的总结评估

3.1 工程项目竣工后，完成项目的结算成本，比较结算成本与目标成本的差异，总结分析原因；

3.2 工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，录入数据库或整理成标准格式的Excel数据表作为新项目测算的依据：

第五章 目标成本科目分类

根据开发产品按制造成本法设置成本项目。目标成本项目一般包括下列六项：

一、土地获得价款：

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

1、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价；

2、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等；

3、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费；

4、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；

二、开发前期准备费

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

1、勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等；

2、规划设计费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费；施工图设计费、修改设计费；可行性研究费、制图、晒图、赶图费等；建筑研究用房费，包括材料及施工费；

3、报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金或墙改专项基金)、教师住宅基金或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等；

4、“三通一平”费：

1）临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用；

2）临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用；

3）临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用；

4）场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用；

5、临时设施费：

1)临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用； 2)临时办公室：租金、建造及装饰费用；

3)临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费； 4)临时围板：包括设计、建造、装饰费用；

三、主体建筑安装工程费

指项目开发过程中发生的主体建安工程的各项费用。主要包括：

1、基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基检测及检测费、降水；

2、主体土建：包括土建结构、装饰等项目；

3、主体安装：包括安装室内水、电、煤等项目；

4、主体装饰性材料：包括门窗、栏杆、涂料、面砖等装饰性材料；

5、主体设备：包括甲供的各类户内箱体、空调、热水炉等设备；

6、其他：包括土方、各项施工配合费等；

四、社区管网工程费

指项目红线内的各项水电煤等公共管网的配套项目。主要包括：

1、室外排水系统费：主要包括雨污水系统、雨污水泵站等；

2、室外给水系统：主要包括室外给水排管、室外消防给水、水泵房建安及设备等；

3、室外燃气系统费：主要包括燃气管道系统、调压站；

4、供电系统费：主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站；

5、通讯系统费：主要包括通讯配套管线及设备费；

6、有线电视系统费：主要包括有线电视系统的管线及设备费；

7、纯净水系统费：主要包括纯净水系统的管线及设备费；

8、室外智能化系统费：主要包括安保宽带系统的管线及设备费用；

五、园林环境工程费

1、绿化建设费：主要包括区内、区外绿化支出；

2、建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等；

3、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；

4、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；

5、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；

6、室外背景音乐：包括管线及设备；

7、室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等；

六、配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也

不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出；如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；

七、开发间接费

1、工程管理费：主要包括区内、区外绿化支出；

1）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用

2）预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用

3）行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。

4）施工合同外奖金：赶工奖、进度奖

5）质检费：竣工验收过程中的有关质检费。

2、营销推广费：

1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏 2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告

3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆

4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费 5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品 6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等 7）现场销售器具费：饮水机、家私等 8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等 9）卖点增加费：

10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用

11）样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。12）销售模型费：

13）展销费：展位费、布置费、制作费等 14）其他

3、资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额；

4、物业管理完善费：包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；

第二篇 项目成本管理规范

第一条 目的

1.1 合理安排预结算的编制和审核工作，及时掌握开工、竣工阶段的工程造价； 1.1 工程预结算为工程进度款的支付、成本控制、造价分析提供依据；

第二条 范围

2.1 公司所有工程的预结算

第三条 项目主体工程的预算流程

3.1 成本管理部根据《工程造价咨询管理规范》选择项目的社会造价咨询单位，签订项目的造价咨询合同；（详见《工程造价咨询管理规范》）

3.2 成本管理部收到施工图后，分别对造价咨询单位及施工单位提出《工程预结算编制任务单》预算编制的《任务单》，开始编制施工图预算； 3.3 有关预算编制的一般要求：

3.3.1 主体工程一般要求一个月内完成预算的编制； 3.3.2 每一份预算按楼号（或房型）进行汇总；

3.3.3 每一楼号的土建工程基本分项：基础、上部结构、装饰工程； 3.3.4 每一楼号的安装工程基本分项：煤气、给排水、强电、弱电工程；

3.3.5 其他特殊的编制要求；

3.4 组织造价咨询单位参加图纸会审工作；

3.5 组织造价咨询单位与施工单位的预算编制前期相关工作会议，咨询单位协助甲方对施工单位明确预算编制中的统一口径及标准；

3.6 造价咨询单位编制完预算后及时递交甲方，甲方作为调整前期工程进度款的支付依据； 3.7 施工单位完成预算编制后将由成本管理部递送造价咨询单位进行审核； 3.8 成本管理部全过程跟踪预算的审核情况，并按抽查法、对比法进行复核；

3.9 成本管理部对预算结果的确认：必须分专业2人以上的相互交叉抽查复核及经理的共同核实签认方可生效；

3.10 经成本管理部、施工单位及审价单位三方确定后的预算为最终的施工图预算价，并作好施工图预算编制备忘；

3.10.1 施工图预算编制备忘要详细，包含图纸编号、套用的定额、计费的标准、人工补差、材料价格等编制依据，以及说明不包含的项目、不清楚而暂定的项目等； 3.10.2 施工图预算价是工程结算价的一部分，除预算编制备忘中说明的事项外，其余项目在结算时均不得调整；

3.11 根据审核后的施工图预算价调整工程合同价，并作为工程进度款的支付依据；

第四条 项目主体工程的结算流程

4.1 根据主体工程不同区域的竣工时间，成本管理部编制合理的竣工结算的计划；

4.2 主体竣工结算价组成：结算价=预算价+预算备忘调整价+设计变更价+现场签证价+其他费用；

4.2.1 施工图预算价：原甲方、乙方、造价咨询公司三方审核确定的施工图预算价； 4.2.2 预算调整价：根据预算编制备忘中注明的事项对预算价进行调整汇总；

4.2.3 设计变更费用：审核每月汇总的设计变更的造价（详见《设计变更及现场签证管理规范》）；

4.2.4 签证费用：审核每月汇总的现场签证的造价（详见《设计变更及现场签证管理规范》）； 4.2.5 其他费用：在合同期间政府造价管理部门对定额取费标准有新规定而引起的调整等； 4.3 成本管理部全过程跟踪结算的审核工作，并按抽查法、对比法进行复核； 4.4 甲、乙及造价咨询单位三方审核确定后的结算为最终工程竣工结算价； 4.5 成本管理部填写《主体工程竣工结算审价结果审批表》，报公司审批；

4.6 结算审批通过后，成本管理部根据《主体工程清算管理规范》开展清算工作；

第五条 其他工程（除主体工程）的预结算流程

5.1 成本管理部根据出图时间及施工进度，合理安排施工图预算的编制；

5.2 预算编制的一般原则：施工单位必须编制施工图预算，甲方进行初审；若比较复杂且影响成本较大的工程甲方将委托咨询单位编制施工图预算，作为目标成本确定及合同价调整依据；

5.3 工程竣工取得竣工验收单后十五天内施工单位上报工程结算文件至项目主办工程师； 5.4 工程管理部主办工程师根据工程情况填报《工程结算审批表》，经工程部经理签字同意结算后，报送成本管理部；

5.5 工程管理部对竣工资料的正确性负责；成本管理部复核结算资料的完整性； 5.6 竣工结算资料包括：

5.6.1 经项目经理部审批后的《工程结算审批表》； 5.6.2 工程竣工质量验收单； 5.6.3 工程竣工结算造价汇总表； 5.6.4 施工单位上报的工程结算书； 5.6.5 施工合同、补充协议的复印件；

5.7 成本管理部核对结算资料，组织结算的社会审价工作；

5.8 成本管理部全过程跟踪结算的审核工作，并按抽查法、对比法进行复核； 5.9 甲、乙及造价咨询单位三方审核确定后的结算为最终工程竣工结算价； 5.10 成本管理部续填《工程结算审批表》，报公司审批；

第六条 其他

6.1 3万元以下的零星工程的预结算根据《零星工程预结算管理规范》；

6.2 水、电、煤气等特殊工程若主办部门强制执行行业定额计取费用，则主办工程师需对情况进行说明，并附相关的政府文件；

6.3 任何工程结算，成本管理部必须2人以上的相互交叉抽查复核及经理的共同核实签认； 6.4 本规范中关于造价咨询工作的相关内容参见《工程造价咨询管理规范》；

第七条 附件

《工程预结算编制任务单》

工程造价咨询业务管理规范

总 则

第一条 目的

1.1 为了加强对工程造价咨询工作的管理，规范工程造价咨询业务（下称“咨询业务”）的操作程序，明确咨询业务的工作范围及评估体系，保证咨询业务的质量和效果，特制定本管理规范；

第二条 范围

1.1 咨询业务指咨询单位向无锡万科提供的专业造价咨询服务。主要包括工程预算编制、审核；工程结算编制、审核；工程变更签证费用审核；编制标底；各项工程造价的测算等；

第三条 管理规范内容 本规范由四部分组成：

第一部分 造价咨询业务的实施 第二部分 造价咨询业务的评估 第三部分 工程造价咨询委托合同 第四部分 附件

《造价咨询任务委托单》 《造价咨询材料清单》

《工程造价咨询费用计算表》

《主体工程竣工结算审价结果审批表》 《咨询成果校审记录单》

《造价咨询单位综合考评评分表》 《上海市建设工程社会审价收费标准》

第一部分 造价咨询业务的实施 造价咨询单位选择

1.1 造价咨询单位必须具有国家建设部认定的甲级资质；

1.2 合作的造价咨询单位不得连续两次以上与同一家施工单位开展造价审核工作； 1.3 每个项目的造价咨询工作必须同时选用两家以上的造价咨询单位加入； 1.4 由于造价咨询工作的重要性，新项目优先考虑已建立合作伙伴的咨询单位；

1.5 对于新的造价咨询单位的启用，可以采用合作咨询单位推荐的方式，但必须经过考察及试用；

1.6 必须选择造价咨询单位中优秀的造价工程师担任项目的造价咨询单位；

1.7 通过对咨询工作的评估保证公司有三家长期合作的造价咨询单位，并淘汰不合格的单位； 造价咨询委托范围

2.1 10万元以上的工程必须经过造价咨询单位的审核；

2.2 10万元以下（包括10万元）的工程抽20%的工程必须经造价咨询单位复核； 2.3 若特殊原因，10万元以上工程未送造价咨询单位审核，必须以邮件形式报部门经理审批同意； 造价咨询合同的签订

3.1 按上海区域公司的造价咨询委托合同（详见第三部分），并根据开发项目的具体要求与咨询单位签定合同；

3.2 双方对合同认可后，由造价咨询单位先签字盖章确认；

3.3 成本管理部根据公司合同审批流程，申报造价咨询委托合同； 造价咨询合同的执行

4.1 造价咨询单位必须严格按工程造价管理的相关规范，严守职业道德，信守合同，按时保质保量完成造价咨询工作；

4.2 合同签订后必须以《造价咨询任务委托单》（见附件）的形式开展造价咨询委托工作；

4.3 造价咨询单位的工程主办人员必须每月到施工现场。了解施工现场的情况，处理工程造价的相关纠纷问题；

4.4 造价咨询工作完成后，咨询单位根据合同约定的计费方式填报《工程造价咨询费用计算表》（见附件），并根据合同约定支付费用；

4.5 成本管理部全过程跟踪造价咨询工作，保持与咨询单位的良好沟通，及监控其与施工单位的廉洁工作； 造价咨询成果的确认

5.1 造价咨询单位与施工单位完成造价审核的初稿，并递送成本管理部主办工程师； 5.2 成本管理部主办工程师校审初稿，并填报《咨询成果校审记录单》（见附件）； 5.3 经成本管理部、咨询单位、施工单位三方确认的初稿，报上级审批盖章： i.施工图预算报告经成本管理部经理确认后，盖成本管理部章；

ii.总包工程结算报告必须填报《工程竣工结算审价结果审批表》（见附件），经公司总经理确认后，盖公司章；

iii.除总包工程外其余结算报告必须填报《项目结算审批表》，经分管总经理确认后，盖公司章；

5.4 造价咨询成果报告一式三份，成本管理部、咨询单位、施工单位三方各持一份；

5.5 造价咨询成果生效后，整套造价咨询资料返回成本管理部存档，并做好资料退还签收手续。相关的造价咨询服务

6.1 配合成本管理部完成各项工程造价测算及分析工作；

6.2 提供国内及本市工程项目的造价咨询业务有关法律、法令、条例、规定、标准、规范和一般惯例的咨询服务；

6.3 提供材料、设备、工程等造价信息的咨询； 6.4 为成本管理部提供专业管理的相关培训；

第二部分 造价咨询业务的评估 造价咨询业务评估内容

1.1 职业道德：造价工程师必须遵纪守法，廉洁公正；

1.2 咨询队伍管理：项目实施阶段，原则上不得更换合同确定的造价工程师；不得将造价咨询业务转包给外围的编审人员；

1.3 工作时效：根据《造价咨询任务委托单》的要求，合理安排造价工作，按时完成各项造价咨询工作； 1.4 工作质量：  工程量计算：

每一项子目工程量误差在+-3%内（包含3%）；以只、个出现的计量单位，工程量准确性为100%；任何工程必须有工程量计算底稿；  定额应用：

定额套用准确性为100%；

费用应用：

工程费率的取用准确性为100%；价格的审定必须有合理依据；

1.5 资料管理：完整的退回委托方的送审资料；咨询单位归档资料完整，以备复查； 1.6 行业评定：包括造价行业的各项年检及评比；

1.7 相关服务：能提供工程的合理化建议，积极帮助业主进行工程造价的控制工作；能配合业主进行各项造价测算，并积极提供其他相关工程的造价； 1.8 协调配合：能与业主良好沟通，紧密联系； 造价咨询业务评估方式

2.1 咨询业务的评估由成本管理部负责完成；

2.2 咨询业务的评估采用综合评分法，详见《造价咨询单位综合考评评分表》（见附件）； 2.3 关于工作质量的评估每个项目必须抽查一个单体的预结算工程，做到100%的复核率，并根据评估标准进行打分；

2.4 咨询业务的评估记录由成本管理部存档；

2.5 咨询业务的评估贯穿于日常工作中，评估报告于每年12月中旬报公司分管总经理； 造价咨询业务评估意义

3.1 造价咨询业务评估是造价咨询单位选择的依据；

3.2 每年与综合考评评分前三名签订合作伙伴的战略合同； 3.3 每年淘汰造价咨询业务评估最末名的造价咨询单位；

3.4 每年末召集合作的造价咨询单位开总结会议，开会公布综合考评的结果；

第三部分 工程造价咨询委托合同（略）

总包工程竣工清算管理规范

第一条 目的

1.1 根据工程结算的审价报告，对施工工程的质量、工期等履约的情况进行核实，确定工程尾款；

第二条 范围

2.1 项目的总包工程

第三条 管理规范

3.1 总包工程竣工结算审核后，成本管理部组织进行总包工程清算工作； 3.2 甲供材料的清算： 3.3.1 与材料供货商清算：

3.2.1.1.根据工程部提供的甲供材料数量，核对相应的厂方供料单，施工单位的签收单，确定甲供材料的实供数量；

3.2.1.2.分析材料损耗的缘由，根据合同约定，整理材料扣款单； 3.2.1.3.供货商材料清算量：供货量-材料扣款单数量； 3.3.2 与施工单位清算：

3.2.2.1.根据审价结果和现场签证数量，确定甲供材料的合理使用量；

3.2.2.2.根据施工单位签收的材料供货单，确定甲供材料实际合格产品的供应量； 3.2.2.3.根据以上两项的差额，计算乙方的甲供料清算款： 3.3 工期奖罚清算：

3.3.1 开竣工的时间：根据施工合同界定的时间，复核有关备忘、工期签证及验收单时间，确定发生的总工期；

3.3.2 工期签证：复核有关工期签证，在实际发生工期中予以扣除； 3.3.3 实际施工工期=总工期-签证工期；

3.3.4 根据实际施工工期及合同约定计算工期奖罚款； 3.4 质量奖罚清算

3.4.1 复核质检站对工程项目的质检评定表； 3.4.2 根据合同及有关签证进行质量奖罚的清算； 3.5 施工水电费清算

3.5.1 根据各施工单位的水电表数确定其施工阶段的实际用水用电量； 3.5.2 根据结算审价报告计算出定额规定的水电实用量；

3.5.3 根据实际用量与定额用量的差额及实际水电费与定额水电费单价的差额确定水电费清算金额； 3.6 工程扣款

3.6.1 汇总施工过程中签认或被甲方强制扣款的各项工程扣款单，确定工程扣款金额； 3.7 工程保修金

3.7.1 根据施工合同及工程结算审核价，确认该项目工程的保修金；

第四条 清算报告的审批

4.1 成本管理部主办人完成清算后，填报《总包工程清算审批表》；

4.2 工程管理部对清算报告中的工期、质量、材料供应清单、扣款等资料的属实性负责；

第五条 附件

《总包工程竣工清算审批表》

设计变更与现场签证管理规范

第一条 目的

1.1 规范设计变更、现场签证的工作程序，加强工程造价的事中控制；

1.2 及时掌握变更签证实施的费用，减少结算的扯皮现象，并能动态反映工程造价；

第二条 范围

2.1 本管理办法适用于各类工程、材料在施工及采购中发生的变更及签证； 2.2 设计变更的主要内容：

2.2.1 由于设计院设计图纸错、漏、碰、缺，导致发生做法变动、材料代换、纠正施工图中的失误或其它变更事项。

2.2.2 由于设计部改变建设标准、结构功能、使用功能、增减工程内容，导致发生做法变动、33

材料代换或其它变更事项。

2.2.3 由于工程部、监理、施工单位采用新工艺、新材料或其它技术措施等，导致发生做法变动、材料代换或其它变更事项。

2.2.4 由于市场营销部、业主要求提出变更，导致发生做法变更、材料代换或其它变更事项。2.3 现场签证的主要内容：

2.3.1 在施工过程中出现的各种技术措施处理，以及由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水、构筑物及管线）变化，导致发生增减工程量，材料代换或其它变更事项。2.3.2 事后设计变更导致的返工和技术处理措施等。

2.3.3 其他，如：土方驳运、机械进出场、赶工措施、配合销售、配合四大公司等

第三条 设计变更操作程序

3.1 设计变更操作的一般流程：

3.1.1 设计变更发生前，设计部主办人对变更进行立项，填报《设计变更单》（见附表），报设计部负责人签字确认。

3.1.2 设计部主办人统一编号下发至工程部执行，同时抄送成本部。

3.1.3 项目经理部主办工程师签收《设计变更单》，并下发至监理和施工单位。3.1.4 施工单位收到设计变更单后七天内完成设计变更的估价，并报甲方成本管理部主办人。3.1.5 项目经理部主办工程师及现场监理监督设计变更的实际执行情况。3.1.6 每份设计变更施工完毕后，项目主办工程师在七个工作日内完成变更实施情况的填报，与监理和乙方共同签字确认，并送项目部经理审核。

3.1.7 施工单位每月25日汇总上月20日至本月20日的已完工并确认的设计变更，并按“一单一价”原则完成费用结算。汇总表每月25日与月进度表同时上报甲方成本管理部，逾期上报不予结算，作为让利。

3.1.8 成本管理部每月汇总签证的费用，每季度在公司的成本信息报中向公司汇报；

3.2 涉及设计院图纸错、漏原因的变更单，下发前需有设计院主要负责人签字确认。其他部门提出的修改要求需有相关部门负责人确认；

3.3 设计院提出的变更或现场会议确定的变更都必须填统一的《设计变更单》，设计院的变更单或会议纪要可以作为附件；

第四条 现场签证的操作程序 4.1 现场签证操作的一般流程：

4.1.1 现场签证发生前，项目经理部主办人对现场签证进行立项（若配合销售的签证立项要有市场营销部负责人的签字确认）；并填报《现场签证单》（见附表），统一编号后下发至监理和施工单位，并将复印件汇总至项目秘书处，由项目秘书负责每周抄送成本管理部。4.1.2 施工单位收到现场签证后七天内完成估价，并报甲方成本管理部主办人。4.1.3 项目经理部主办工程师及现场监理监督现场签证的实际执行情况。

4.1.4 现场签证施工结束后，项目主办工程师在七个工作日内完成签证实施情况的填报，与监理和乙方共同签字确认，并送项目部经理审核。

4.1.5 施工单位每月25日汇总上月20日至本月20日的已完工并确认的现场签证，并按“一单一价”原则完成费用结算。汇总表每月25日与月进度表同时上报甲方成本管理部，逾期上报不予结算，作为让利。

4.1.6 成本管理部每月汇总签证的费用，每季度在公司的成本信息报中向公司汇报；

4.2 原则上不允许发生人工签证（除了配合四大公司发生的零星人工），每单点工总量不能超过10工日，超过10工日须先报甲方成本管理部认可后方可执行。人工单价以合同点工单价为标准。

4.3 赶工签证立项时要写明与合同工期的差别、引起的原因和赶工措施。

第五条 变更签证的相关要求 5.1 编号原则：工程类别-序号

5.1.1 设计变更类别分为：住建、住结、住给排水、住电、住动力、精装修、下水道、景观绿化、景观土方、景观建、景观水、景观电等；

5.1.2 现场签证类别分为：土建、安装、下水道、景观绿化、景观土方、景观建、景观水、34

景观电等。

5.2 一单一算原则：一个设计变更及现场签证单应编制一份结算单，且对应一项内容； 5.3 一月一汇总原则：每月汇总已完工的变更签证费用，反映在公司的动态成本中；

5.4 完工确认原则：当设计变更及现场签证完工后，现场的工程师及监理工程师必须在完工后的七个工作日内完成签字确认，如属隐蔽工程，必须在其覆盖之前签字确认；

5.5 原件结算原则：设计变更及现场签证的结算必须要有齐备的、有效的原件作为结算的依据；

5.6 时间限制原则：设计变更、签证都应先立项后实施。若有特殊情况，设计、工程主办人发出口头变更指令，则必须在48小时内对口头指定进行确认，补填报变更、签证单； 5.7 存档原则：变更、签证立项后甲方主办人应保留一份立项原件以备查阅，施工完成后将实施情况共六份都予以三方签字确认并加盖红章，其中一份用于成本管理部每月结算送审，其余分别由项目部、监理和施工单位（3份）保留；

第六条 附件 《设计变更单》 《现场签证单》

零星工程管理规范

第一条 目的

1.1 降低工程成本，明确程序和责任，加强零星工程造价可控性；

第二条 范围

1.1 主体工程合同未能包含且工程造价3万元（含）以下的工程项目；

第三条 操作流程

3.1 零星工程立项原则

3.1.1 工程费用在3万元以下； 3.1.2 必须详细注明立项原因；

3.1.3 由项目主办工程师进行立项，同时必须经过工程管理部经理审批后实施；

3.1.4 物业公司如要求工程管理部进行零星工程施工，必须提交经公司职能部门批复的书面文件（文件阅处单等），作为“零星工程立项文件”，项目工程师根据此文件，确定工程项目，填写零星工程委托书； 3.2 零星工程委托原则

3.2.1 原则上各标段内的工程都应由主体施工单位完成；

3.2.2 若由于工期等因素，主体施工单位无能力施工，必须报工程管理经理审批后，按工程类别委托给已签订零星工程委托协议的施工单位进行施工；

3.2.3 工程保修期内的维修工程一般由原施工单位完成，若特殊原因委托零星工程施工单位施工，则必须办好对原施工单位的扣款事项及相关手续； 3.3 零星工程施工单位的选择

3.3.1 每个项目零星工程的承包单位不得多于2个；

3.3.2 零星工程的施工单位必须通过招投标确定。项目开工前，由成本管理部牵头，工程管理部和成本管理部共同参加，开展招投标工作； 3.4 零星工程的合同签订

3.4.1 确定中标单位后，签订施工总合同，明确工程要求及费用结算的各项条款； 3.5 零星工程的实施

3.5.1 每一项工程是通过零星工程委托单开展工作的;且必须先立项后施工，特殊紧急工程允许现场工程师发口头指令，但必须在口头指令发出后24小时内补发零星工程委托单； 3.5.2 施工过程中，现场工程师、监理必须对施工质量把关，若有隐蔽工程，则必须在工程隐蔽前完成对实际施工工程量的复核和确认，并做好有效的记录；

3.5.3 工程结束验收后，主办工程师在三天内完成工程竣工验收并负责对工程量的审核，并《零星工程竣工验收单》必须主办工程师自行填写；

3.5.4 在零星工程施工中，不得签认点工，如因特殊原因，确需发生点工且金额在1000元以上时，工程部应向公司作专项汇报，以文电阅处单的形式报至工程总监审批，经公司同意后，方可实施，项目主办工程师应做好现场用工记录，列明具体配合工作内容及工作量；

第四条 预结算管理

4.1 根据零星工程委托单的工程内容施工单位2天内完成零星工程概算编制，成本管理部2天完成概算审核工作；

4.2 施工单位每月25日前（遇节假日则提前）编制并汇总上月21日至当月20日完工的零星工程结算书,报项目工程师,延期上报不予结算;项目工程师每月27日前（遇节假日则提前）将施工单位的零星工程结算汇总报公司成本管理部审核结算费用；

4.3 各项目指定专人汇总填报每月的零星工程结算审批表及付款审批表，并知会成本管理部；

第五条 管理监督

5.1 成本管理部每月负责对各项目零星工程管理的评估，内容如下：

5.1.1 工程管理部立项是否符合公司零星工程管理规范的要求复核率为100%)； 5.1.2 工程管理部竣工验收及结算上报的时效性复核率为100%)； 5.1.3 竣工工程量的复核复核率为项目数量的20%,且至少一份)； 5.1.4 竣工结算金额的复核复核率为项目数量的20%,且至少一份)；

5.2 成本管理部每季度末完成对本季度零星工程管理评估报告,编制在该季度末的成本信息月报中,统一向公司汇报；

5.3 成本管理部每半年对各项目的零星工程分类费用总结分析,特别对四大公司的配合费用、零星点工费用将单列报公司；

第六条 附件

《零星工程委托书》 《零星工程竣工验收单》

合同管理规范

第一条 目的

1.1 使合同审批工作流程进一步规范化，加强各流转部门的信息传递，确保在第一时间内正确解决问题，配合好项目完成合同审批工作；

第二条 范围

2.1 三万元以上的工程必须签订合同；

2.2 本范围适用于工程施工类、设计类、材料设备类合同；

第三条 合同的编制

3.1 合同主办人组织编制合同文本，成本管理部负责编制合同中的经济性条款； 3.2 成本管理部全面审核合同各项条款的严密性、规范性；

第四条 合同的审批

4.1 合同主办人上报合同审批资料，完整的合同资料应包括：

4.1.1 四份乙方已盖章的合同正本、两份副本；

4.1.2 对5万元以上的合同应附上招投标全过程内容：招标文件、施工单位投标书、决标备忘；

4.1.3 对5万元以下，3万元以上不进行招投标的工程或材料设备选购合同，应附上货比三家的具体资料及情况说明；

4.1.4 若发生工程、材料设备应招投标项目而未招投标的情况，主办人必须办理“免招标项目审批”的相关手续；（参见《免招投标项目审批程序》）

4.1.5 因设计要求签订合同，该合同必须经设计部相关人员及其部门负责人签字确认，同时须有设计部签发的相关书面文件；

4.1.6 因营销要求签订合同，该合同必须经营销部相关人员及其部门经理签字确认；

4.2 主办人根据以上已具备的合同资料，正确填写《合同审批表》中“工程管理部职责及意见”（要求字迹端正）后报工程管理部经理审批；

4.3 工程管理部经理审批后，交由项目秘书统一登记后上报成本管理部审核合同及相关资料；

4.4 合同文本经成本管理部审核后上报财务部审核；

4.5 财务部审批后由总经理秘书分别送分管副总审批、总经理、区域中心审批； 4.6 总经理审批同意后，由办公室同意盖章、编号并保存原件后下发成本管理部；

4.7 成本管理部直接对口下发项目秘书。项目秘书必须在收到合同后的第一时间内发给各工程主办人执行；

4.8 办公室保存合同正本1份；项目秘书保存副本1份；

4.9 各类合同（协议）从送至成本管理部当日起，成本管理部需1至2个工作日完成审核工作；

第五条 合同审批流程

主办人 → 工程部经理审批 → 项目秘书 → 成本管理部 →财务部→分管副总→ 总经理审批→区域分管总监 →办公室敲章编号存档 → 成本管理部 →项目秘书→ 主办人

第六条 特急项目合同审批说明

6.1 工程管理部若发生特急项目来不及办理正常的合同审批手续，则请填写《特急项目合同审批表》，直接上报公司总经理审批。经总经理审批同意后可先行执行，但仍须补办正常的合同审批手续，且主办人必须在2天以内邮件形式知会成本管理部。在补办手续时，请将《特急项目合同审批表》作为合同附件一同上报。若无此附件，成本管理部不予审批；（《特急项目合同审批表》附后）

第七条 合同价调整

7.1 合同价调整一般指费率招标的工程，由于暂估合同价与实际工程价差异较大，影响成本测算及工程进度款的支付依据，而进行合同价的调整； 7.2 合同价的调整的主办部门为成本管理部； 7.3 合同价调整的程序：

7.3.1 施工图预算审核完成后，施工单位应在二周内向成本管理部报送“要求调整合同价款的申请”；

7.3.2 成本管理部主办人审核合同调整价，并经甲乙双方签字确认；

7.3.3 成本管理主办人根据确认合同价，编制施工合同价调整协议，填报《项目合同（协议）审批表》；

7.3.4 合同审批成本程序同规范的第四条、第五条；

第八条 附件

《项目合同（协议）审批表》 《特急项目合同（协议）审批表》

招投标监控管理规范

第一条 目的

1.1 明确成本管理部在招投标工作中的监控职责，加强招标投标管理，确保以合理最低成本选择最佳中标单位；

1.2 加强规范化管理，监督招投标工作的公证、公平；

第二条 范围

1.1 所有工程、材料的招投标项目；；

第三条 监控工作内容及原则

4.1 招投标工作要符合公司的《工程招投标工作管理制度》；

4.2 全面招标和整体招标的原则。凡是符合招标条件的工程项目都要招标，禁止将项目肢解或化整为零，规避招标；

4.3 招标方式：除政府规定要公开招标的项目以外，均应采用邀请招标的形式，但无论采取何种方式，都至少要有3家以上投标单位参加竞标； 4.4 审核主办工程师编制的工程、材料招标文件； 4.5 参与招标发标会议，解答有关报价的相关问题；

4.6 所有回标文件均送至成本管理部成本组，成本组审查投标文件的合格性： 4.6.1 投标文件是否密封并加盖公章； 4.6.2 投标人身份及法人委托书； 4.6.3 投标书到达时间； 4.7 参与开标工作；

4.8 参与评标，负责有关经济条款的回标分析，为决标分析提供依据；

4.9 有关开标后询标规定：询标工作指开标后，对投标书中不明确事项进行说明；询标过程中不得再次更改投标报价；

4.10 中标单位应是在满足招标项目各项要求的前提下，报价最低且合理。必须符合合理最低价中标原则；

4.11 招投标过程应遵循透明、协作原则。整个招标过程应实现充分的透明度，各部门间充分配合、加强沟通、信息共享，杜绝黑箱操作；

4.12 招投标过程应遵循保密性原则。要做好标底、投标文件及评标定标的保密工作，以防影响招标的公证和评标结果的准确；

免招投标项目审批工作程序 第一条 目的

1.1 符合招投标条件，但因某些原因而未能进行招投标的项目在通过公司总经理层审批后免去招投标手续，使相应操作规程有章可循、合理规范；

第二条 范围

2.1 符合集团、公司规定的应招投标项目而未进行招投标的项目； 2.2 施工及材料设备类工程

2.3 本程序文件对非工程施工类、材料设备采购类合同的审批不适用。如：设计类、营销类、企划类等；

第三条 工作流程

3.1 工程符合公司关于招投标的相关规定，但又因特殊原因不能进行招投标，则主办人应填报《免招投标项目审批表》，说明未进行招投标的具体原因并上报部门负责人审批； 3.2 一般可申请免招标的项目： 3.2.1 与四大公司签订的合同； 3.2.2 独一无二的供货商； 3.2.3 原项目材料的沿用； 3.2.4 其他；

3.3 经过部门负责人审批同意后上报分管副总审批； 3.4 经分管副总审批同意后上报总经理审批；

3.5 经总经理审批同意后，并报区域领导审批同意后，主办人将《免招投标项目审批表》作为合同附件办理合同审批；

3.6 成本管理部在审核此类合同时将加盖“免招标”章于合同审批表上；

3.7 《免招投标项目审批表》原件将与合同原件一同由总办存档。主办部门、成本管理部及相关部门保存其复印件；

第四条 审批流程

主办人 → 部门负责人审批 →分管副总 → 总经理审批 →区域领导→ 主办人 → 办理合同审批（成本管理部审核并盖“免招标章”）

第五条 附件

《免招投标项目审批表》

第三篇 成本信息管理

成本部档案管理办法

1.目的

为规范无锡万科房地产有限公司成本管理部的档案管理，现结合成本管理的实际情况，制定本管理办法。2.范围

本管理办法适用于无锡万科房地产有限公司成本管理部。3.职责

3.1 无锡万科房地产有限公司成本管理部负责本管理办法的制订、修改、指导、解释与检查。3.2 无锡万科房地产有限公司成本管理部负责本管理办法的贯彻执行。4.方法与过程控制 4.1 总则

4.1.1 成本档案是指房地产公司在项目开发过程中形成的与工程成本有关的且有保存价值的工程预结算、工程合同、工程变更及现场签证、招投标、相关管理制度、成本数据库、成本管理软件内容、付款台帐、图纸等应归档保存的各种纸张书面文件资料、电子文档以及其他与成本管理有关的图表、照片、录相录音、当地工程造价定额、造价信息等资料的总称；成本档案管理的工作内容包括对成本档案的收集、分类、编制、存档、查阅、保密及作废等方面的管理。

4.1.2 成本档案必须具备真实性、统一性。成本档案必须真实、准确地记载公司成本管理活动过程中形成的内容；成本档案的各组成部分必须统一，不同载体（书面纸张资料、成本数据库、成本管理软件电子文档）上的同一文件资料的名称、编号、内容、数据等必须完全一致。

4.1.3 成本档案（书面纸张资料）分为三类，即工程成本类、规范制度类、其他文件资料类；其中工程成本类以合同为主线进行存档。先按不同的竣工项目、在建项目以及不同的建设项目、开发期数进行区分，然后分为土地、前期、施工、园建、材料、其他。

4.1.5 成本管理部设一兼职档案管理员，该人员应具备档案基础理论知识，熟练掌握自己所负责的档案管理及相关业务，对工作认真负责、细致耐心。

4.2 主要成本档案的组成及其管理办法

4.2.1 工程合同资料 4.2.1.1 资料组成

◆ 正在开发项目的的合同文本：前期合同（包括规划、设计、勘察、监理、造价咨询）、施工合同（包括建筑、安装、装饰、市政）、材料设备采购合同（包括材料采购、甲方付款乙方收货的三方合同、设备购买及安装）、园林环境合同（包括室外环境的设计、施工）、营销包装合同（售楼处及样板间的施工及装修）。（竣工结算完成后，按分类明细全部移交办公室保管）。4.2.1.2 资料管理

◆ 成本管理部主办的合同，由成本管理部存档所有的合同相关资料原件（包含合同审批表、合同、补充协议）其他所有合同，成本管理部均存档电子版本或扫描件，上传至成本管理软件；总办存档合同原件及电子版本、审批表原件及电子版本，主办部门存档合同原件、审批表复印件。

◆ 对每项工程，以合同为主线进行存档,每项工程的《工程合同文本》把其《工程合同审批表》、《工程预、结算审批表》作为附件，合在一起存档，同时作好相互对应的编号链接标识，以便快速复查。4.2.2 工程预结算资料 4.2.2.1 资料组成

◆ 正在开发项目的决算书、结算书、预算书、估算书、预结算审批表、工程结算协议清单（或承包方确认书）、付款台帐、项目后评估报告等。（竣工结算完成后，按分类明细全部移交办公室保管）。4.2.2.2 资料管理

◆ 以合同为主线进行每项工程预结算资料的归类存档,即根据成本管理软件的合同编号依次存档预结算资料，主体工程除外，其预算、结算均单独保存。◆ 《工程预、结算审批表》成本管理部存档原件。

◆ 一份完整的工程预结算书应包括编制说明、分部分项工程预结算表、工料分析、工程量计算表、计价依据。

◆ 其中的计价依据又包括：材料价格（政府指导价格、市场价格、甲供材料、限价材料通知书）、工程变更签证的预算书、其他与工程结算相关的甲乙双方确认的协议等。

◆ 使用专用档案盒，并粘贴除合同目录清单之外的工程预结算补充资料目录备注清单。由兼职档案管理员保存。

4.2.3 工程变更与现场签证资料 4.2.3.1资料组成

◆ 正在开发项目的工程变更、现场签证资料。（竣工结算完成后，按分类明细全部移交办公室保管）。4.2.3.2资料管理

◆ 以合同为主线进行每项工程预结算资料的归类存档, 根据成本管理软件的合同编号依次存档各合同的变更签证资料（一般情况与结算资料放在一起，统一保存），主体工程除外，其变更签证均单独保存。

◆设计变更单原件、现场签证单原件编号留存。

◆ 使用专用档案盒，并粘贴除合同目录清单之外的工程变更及现场签证的补充资料目录备注清单。

◆ 其他有关规定，结合《南京万科置业有限公司设计变更与现场签证管理程序》执行。4.2.4 工程招投标资料 4.2.4.1 资料组成

◆ 投标单位经济标分析汇总表的电子版本。4.2.4.2 资料管理

◆ 及时录入成本管理软件、成本数据库所包括的工程招标内容。◆ 以合同为主线，存档回标汇总表的电子文档。4.2.5 制度类文件 4.2.5.1 文件组成

◆ 国家及当地政府工程造价管理等有关部门颁发的与成本管理有关的规章制度、管理规范、通知、决定等文件资料。

◆ 集团总部颁发的与成本管理有关的规章制度、管理办法、操作指引、操作流程通知、决定等文件资料。

◆ 本公司及本部门制订的与成本管理有关的管理办法、实施细则、通知、决定、相关会议纪要等文件资料。4.2.5.2 文件管理

◆ 主要的、常用的成本管理制度的成本管理部打印一份，装订成册（活页形式，可及时更新），以便书面查询、使用。4.2.6 其他文件资料

其他文件资料包括目标成本、有关设计阶段成本控制的资料、相关会议纪要、同行成本比较资料、工程造价分析、相关往来文件、当地工程造价定额、信息月刊、图集等工程造价有关专业书籍等。这类文件资料也是实行资料管理员专人负责，分类保管。4.2.7 关于成本管理软件及成本数据库应用的规定：

4.2.7.1 所有合同资料、招投标资料、变更签证资料、预结算资料均要及时按照成本管理软件、成本数据库的相关要求执行。4.3 成本档案管理的其他规定 4.3.1 归档与立卷

◆ 项目立项后，资料管理员即制定该项目文件资料的收集整理工作计划，设定阶段性归档的时间，按照边工作边收集、整理、终结卷成的要求，就每个环节上形成的技术经济文件资料，随时加以收集，并存放于事先准备好档案盒中，以备整理。

◆ 在项目开发的过程中形成的与成本有关的文件资料均需统一归档、立卷，以合同为主线、以项目为单位进行立卷，一个项目的文件资料应立成一卷或数卷，一卷即装成一个档案盒。◆ 对卷内无页号的文件资料应逐页在有文字的资料的正面右下角用阿拉伯数字顺序编写页号，并在合适处标明案卷题名、案卷号、存档人及时间等。

◆ 卷内文件资料的排列次序为：前期、施工、材料、园林、营销类。

◆ 每卷成本档案编号由部门统一拟定编号方案；各类档案必须固定存放在卷柜内，排列方法为自左至右，从上到下。

◆ 对立好的案卷，成本档案管理员应定时进行检查，对不符合要求的应及时予以完善或返工。

4.3.2 编目与装订

◆ 卷内文件资料目录按卷内文件资料的排列顺序和内容并结合成本管理软件的相应内容进行编写：第一列顺序号，以文件资料排列先后顺序逐件填写；第二列字号，填写文件资料制发部门的发文字号；第三列责任者，填写对文件资料的署名者，即对文件资料负有责任的部门和个人；第四列题名，即文件资料标题，一般应照实抄录；没有标题或标题不能说明文件内容的文件，可自拟标题，外加“[ ]”以示区别；第五列日期，文件资料的形成时间；第六列页号，填写文件资料起止页号。

◆ 档案案卷装订的基本要求：在建工程的档案做活页装订，已竣工工程的档案做固定页装订。装订时，去除文件上的金属物；破损和褪色的文件材料，应进行修补或复制；文件资料应使用A4大小纸张，装订部分过窄或有字的，用纸加宽装订；纸面小的，加贴在标准的A4纸上；卷内文件资料，一般不超过二百页为宜，超过的可根据文件资料内容的阶段性分卷装订；装订要牢固、整齐、美观、装订时文件的右边和下边要取齐，不丢页、不压字、不损坏文件、不妨碍阅读；文件资料字迹难以辨认的，应附抄件并加以说明。4.3.3 保管与使用

成本部资料依据其重要程度不同分为三类：

A类：与造价相关资料，包括招投标文件，中标单位经济标书，招标情况汇总表，施工合同及确定合同金额的预算书、工程洽商变更，结算资料，其他相关的协议、备忘录等。

B类：部门内制度、公司规范，会议纪要，与公司内其它部门的工作联络单、报告呈文，工作计划，目标成本规划等。

C类：定额，造价信息，行业规范，建筑图集、图纸，以及其他图书杂志。第 二条： 成本部资料的保管形式：

成本部资料依据不同类别采取分散与集中的保管形式

◆ A类资料要求集中存放于部门资料柜，由专职（或兼职）资料管理人员管理，部门各职员手中只能持有正在处理的此类资料。

◆ B类资料以电子版和纸质两种形式保存，电子版在部门内共享，纸质资料装订集中保管。◆ C类资料中，日常所用定额、造价信息等资料各职员自行保管，其余资料集中保存，图纸存放在图纸柜。本管理办法自二00五年二月一日起试行。

附件：各部门存档资料 50

第五篇：房地产开发环节的成本控制

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**房地产开发环节的成本控制

（一）立项环节的成本控制

1、各单位新项目立项时必须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经集团立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：

◆ 成本费用估算和控制目标及措施；

◆ 投资及效益测算、利润体现安排；

◆ 税务环境及其影响；

◆ 资金计划；

◆ 《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；

◆ 投资风险评估及相应的对策；

◆ 项目综合评价意见。

2、《可行性研究报告》应至少在立项听证会前提前一周上交集团总部。

3、若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新向集团总部提交《立项申请》。

4、招标或拍卖项目的竞价不得突破集团批准的最高限价；合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。

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5、招标、拍卖合同或合作开发合同应经集团总部律师审核后正式签署。

（二）规划设计环节的成本控制

1、规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循以下原则：

◆ 能由集团内部完成的规划设计工作，应由集团内部自行完成；

◆ 需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。

2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。

3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。

4、设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。

（三）施工招标环节的成本控制

1、除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定。

2、主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。

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3、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。

4、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。

5、凡投资额超过人民币1,000万元的工程项目若采取邀请招标方式，应事后向集团总部提交有关招标、评标等工作的文字备忘。

6、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。

7、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。

8、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。

9、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。

10、出包工程应严禁擅自转包。

（四）施工过程的成本控制

现场签证

1、现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。

2、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。

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3、现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。

4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。

5、因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。我方设计变更的审批权限由各开发单位根据自身实际情况确定。

工程质量与监理

1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。

2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。

3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。

工程进度款

1、原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。

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2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：

◆ 施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；

◆ 工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；

◆ 预算部门整理复核工程价值量；

◆ 经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。

3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。

4、工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。

（五）工程材料及设备管理

1、项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：

2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；

3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。

4、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。

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5、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：

◆ 能够实行赊销或定金较低的供货商；

◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；

◆ 能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；

◆ 售后服务和信誉良好的供货商。

6、工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。

7、《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。

8、各单位必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。

9、对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。

10、材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准。

11、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。

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（六）竣工交付环节的成本控制

1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。

2、设计、工程、审算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。

3、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。

4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围、保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及处罚措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。

6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中便明确有乙方承担。

（七）工程结算管理

工程竣工结算应具备以下基本条件：

◆ 符合合同（协议）有关结算条款的规定；

◆ 具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；

◆ 项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；

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◆ 工程遗留问题已处理完毕；

◆ 施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。

2、工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考。

3、“点工”必须按照定额价计取、结算。

4、审算部门应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门进行复审。

5、编制的预、结算书，应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣清甲供材料款项。

6、审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见。

7、在审算部门提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。

（八）其他环节的成本控制

1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。《销售承诺事项清单》及有关成本测算，须报各开发单位总经理办公会审查通过。

2、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时，应事先编制预算并

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报各开发单位总经理办公会批准后方可实施。

3、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。

4、各开发企业应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。

1.目的

1.1.为进一步明确公司各部门及相关人员和设计、监理单位在工程成本控制中的责任，从而达到对工程开发过程中的成本进行动态控制的目的，确保各项目工程成本控制在管理公司批准的目标成本范围内。

2.适用范围

2.1.适用于公司开发建设的所有项目。

3.职责

3.1.规划部负责施工图预算低于目标合同价及设计变更费用的控制。

3.2.工程部负责现场签证的成本控制。

3.3.成本控制部负责工程项目的预算、结算及审核现场签证单及设计变更单产生的费用，并及时对目标成本的完成情况提出预警。

4.程序

4.1.确定目标合同价，目标设计变更费用、目标现场签证费用。

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4.1.1.成本控制部根据已完成工程及同类工程的数据资料提出各项目的目标设计变更费用、目标现场签证费用。

4.1.2.成本控制部根据管理公司批准的目标成本和已定的目标设计变更费用、目标现场签证费用确定各分项工程的目标合同价（目标合同价=目标成本—目标设计变更费用—目标现场签证费用），并编制成表一。

4.1.3.成本委员会对表一的各分项工程的目标合同价、目标设计变更费用、目标现场签证费用的限额进行确认，确认后的上述费用作为各责任部门成本控制的依据。

4.2.设计阶段成本控制

4.2.1.规划设计部在与设计院签订委托施工图设计合同时必须将以下成本控制参数写入合同条款中，并明确提出实现下列目标的奖惩办法：

每平米钢筋含量低于目标钢筋含量

每平米砼含量低于目标砼含量

项目的施工图预算不超过目标合同价

属设计质量产生的设计变更费用不超出目标设计变更费用

4.2.2.施工图完成后，成本控制部在规定时间内完成施工图预算，如施工图预算未超出目标合同价，则按施工图实施；如施工图预算超出目标合同价，则由规划设计部组织成本控制部、设计院分析超出原因。如属设计问题，由设计院修改；如属设计标准太高，则由规划设计部调整标准，使施工图预算低于目标合同价。4.3.施工阶段成本控制

4.3.1.施工图确认后，由工程部按管理公司招投标管理规定及南昌地产公司招标程序组织招标工作。

4.3.2.不提倡采用费率招标，尽可能采取总价或单价包干方式。

4.3.3.与中标单位签订的合同价不得高于目标合同价。

4.3.4.设计变更费用的控制

4.3.4.1.规划设计部是施工图设计变更费用控制的责任部门，规划设计部各专业工程师是各专业设计变更控制的责任人。

4.3.4.2.设计变更分为设计院设计质量引起的变更和甲方提出的变更两类。

4.3.4.3.因设计质量引起变更时，设计院应在施工前十天提出设计变更，规划部一天内确认其技术可行性和合理性；成本控制部2天内核算出此次变更产生的费用增、减值。

设计变更引起的造价增加：2万元以下需经设计总监批准；2—5万元以下需经总经理批

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准；5万元以上的需经公司技术质量委员会及成本委员会批准后下发实施。确因特定原因无法实施的，工程部应立即反馈给规划发展部及成本控制部。

4.3.4.4.因甲方原因提出变更时，规划设计部应作出设计变更方案，经成本控制部估价后，成本增加2万元以下的需经设计总监批准；2—5万元需经总经理批准；5万元以上的需报管理公司批准，批准后由设计院正式出具设计变更单下发实施。确因特定原因无法实施的，工程部应立即反馈给规划发展部及成本控制部。

4.3.4.5.规划设计部每月月中将上月所发生的设计变更费用按因设计质量问题、因甲方提出变更两类分专业汇总报设计总监、总经理及成本委员会各成员并抄送设计院。

4.3.5.现场签证费用的控制

4.3.5.1.工程部是现场签证费用控制的责任部门，工程部各专业工程师是各专业现场签证费用控制的责任人。

4.3.5.2.工程部在与监理公司签订合同时，应将现场签证费用不超出目标现场签证费用的条款写入合同中，并明确奖惩办法。

4.3.5.3.现场签证审批权限：2万元以下的需经工程总监批准；2—5万元的需报总经理批准；5万元以上的需报公司成本委员会批准。

4.3.5.4.现场签证分“正常类”、“特急类”签证：

“正常类”签证的办理应遵循先估价后施工的原则，凡是现场签证事项一经提出十天以后再施工的，都视为正常类签证，必须先定价（估价）后实施；正常签证的办理需在十天内完成。

“特急类”签证的办理是必须立即执行而且延缓实施会造成更大损失的签证。特急类现场签证的办理原则是边施工边洽谈，但必须在开工后十天内办妥全部手续。

4.3.5.5.工程部每月月中将上月所发生的现场签证费用按专业汇总报工程总监、总经理及成本委员会各成员并抄送监理公司。

4.4.分项工程完成一月内成本控制部应将该项工程成本控制情况书面报告设计总监、工程总监、总经理及成本委员会各成员并抄送设计院、监理公司。

4.5.工程竣工结算后成本控制部在一周内按土建和安装工程统计出分部分项工程单位成本、建筑面积单位成本、可售面积单位成本及总设计变更费用增加比例、各专业设计变更费用增加比例、总现场签证费用增加比例、各专业现场签证费用增加比例，为后续工程的成本控制提供依据。

4.6.成本控制的奖罚

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4.6.1.工程竣工结算完成后，公司根据整个工程的成本控制情况，对成本控制成绩优秀的责任部门和个人按节约成本额的5 %提成予以奖励，对成本超过目标成本的责任部门和个人按超出额的2%予以处罚，从年终奖金中扣除。

4.6.2.工程竣工结算完成后，公司根据整个工程的设计变更费用统计，设计变更总费用低于目标设计变更费用时，予以设计院节约额的5%的奖励，设计变更总费用高于目标设计变更费用时，则予以设计院超出金额的5%的罚款，罚款从预留的设计费中扣除。

工程竣工结算完成后，公司根据整个工程的现场签证费用统计，对非设计变更所发生的现场签证费用低于目标现场签证总费用时，予以监理公司节约额的5%的奖励；当现场签证费用高于目标现场签证总费用时，予以监理公司超出金额的2%的罚款。注：上述比例均为参考数值。