第一篇:《全国物业管理条例》全文[精选]
物业管理条例
(2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布 根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订)
第一章 总
则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条 国家鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。
第三章 前期物业管理
第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
第二十八条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
第四章 物业管理服务
第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
第三十七条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十九条 物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。
第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。
第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。
第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
第五章 物业的使用与维护
第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
第五十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。
第五十三条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第五十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。
第六章 法律责任
第五十七条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。
第五十八条 违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第五十九条 违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十条 违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十一条 违反本条例的规定,物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第六十二条 违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第六十三条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十四条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十五条 违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十六条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十七条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
第六十九条 违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
第七章 附
则
第七十条 本条例自2003年9月1日起施行。
第二篇:全国物业管理企业资质标准
全国物业管理企业资质标准
一、资质一级企业
1、注册资本500万元以上;
2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;
3、管理两种类型以上的物业;
4、管理割裂物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是:
1)多层住宅200万平方米;
2)高层住宅100万平方米;
3)独立式住宅(别墅)15万平方米;
4)办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。
5、20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号,20%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号;
6、具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;
7、建立了维修基金管理与使用制度。
二、资质二级企业
1、注册资本300万元以上;
2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,60%以上的部门经理、管理员取得从业人员人员岗位证书;
3、管理两种类型以上的物业;
4、管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是:
1)多层住宅80万平方米;
2)高层住宅40万平方米;
3)独立式住宅(别墅)6万平方米;
4)办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。
5、10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号,10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀小区(大厦、工业区)称号。
6、具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;
7、建立了维修基金管理与使用制度。
三、资质三级企业
1、注册资本50万元以上;
2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人,经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,50%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;
3、有委托的物业管理项目;
4、具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;
5、建立了维修基金管理与使用制度。
第三篇:全国物业管理项目经理考试试卷
全国物业管理项目经理考试试卷;本卷共有题目:80题总分:100及格分:60;
一、单选题共60题;题号:1本题分数:1.0分;业主在装饰装修手续时,物业服务企业应该审核();A、装饰装修方案;B、装饰装修施工合同;C、企业资信证明;D、装修材料供货合同;标准答案:A;考生答案:A;本题得分:1.0;题号:2本题分数:1.0分;一般情况下,不属于物业服务企业职能
全国物业管理项目经理考试试卷
本卷共有题目:80题 总分:100 及格分:60
一、单选题 共60题 题号:1 本题分数:1.0分
业主在装饰装修手续时,物业服务企业应该审核()。A、装饰装修方案 B、装饰装修施工合同 C、企业资信证明 D、装修材料供货合同 标准答案:A 考生答案:A 本题得分:1.0 题号:2 本题分数:1.0分
一般情况下,不属于物业服务企业职能机构的是()。A、物业分公司 B、人力资源部 C、财务部 D、经营管理部 标准答案:A 考生答案:A 本题得分:1.0 题号:3 本题分数:1.0分 员工的解聘包括()三种情况。A、员工辞职、辞退和资遣 B、员工辞职、开除和资遣
C、员工辞退、终止合同和派遣 D、员工辞退、旷工和除名 标准答案:A 考生答案:D 本题得分:0.0 题号:4 本题分数:1.0分
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含()。A、物业服务合同约定的内容 B、前期物业服务合同约定的内容 C、管理规约的内容
D、临时管理规约的内容 标准答案:B 考生答案:B 本题得分:1.0 题号:5 本题分数:1.0分
某住宅小区突发燃气泄漏事故,该小区物业服务人员采取的下列应急处理措施中,错误的是()。A、立即通知燃气公司 B、疏散现场人员
C、使用电风扇驱散泄漏燃气 D、关闭燃气阀门 标准答案:A 考生答案:C 本题得分:0.0 题号:6 本题分数:1.0分
物业装饰装修管理流程一般包括的内容有:①申报登记;②备齐资料;③办理开工手续;④签订管理服务协议;⑤施工;⑥验收。上述内容正确的流程应是()。
A、④→①→②→③→⑤→⑥ B、①→④→②→③→⑤→⑥ C、②→①→④→③→⑤→⑥
D、②→④→①→③→⑤→⑥ 标准答案:C 考生答案:C 本题得分:1.0
题号:7 本题分数:1.0分
机构更迭时,物业承接查验一般包括以下工作内容:(1)新的物业服务企业组织人员进行承接查验;(2)物业移交;(3)对查验中发现的问题进行处理;(4)
业主委员会与原物业服务企业解除合同,与新的物业服务签订合同。正确的工作程序是()。A、①→②→③→④ B、②→①→③→④ C、④→②→①→③
D、④→①→③→② 标准答案:D 考生答案:A 本题得分:0.0 题号:8 本题分数:1.0分 保修期满后,业主委托物业服务企业管理的物业,业主承担维修责任的是()。
A、楼盖、屋顶、粱、柱、内外墙体和基础的维修
B、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅、楼内车库的维修 C、物业内自用部位和自用设备的维修
D、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑、构筑物的维修 标准答案:C 考生答案:B 本题得分:0.0 题号:9 本题分数:1.0分
物业服务企业对薪酬结构的确定和调整主要掌握两个基本原则,即给予员工最大激励的原则和()原则。
A、成本收益 B、均衡分配 C、积累、发展兼顾 D、公平付薪 标准答案:D 考生答案:C 本题得分:0.0 题号:10 本题分数:1.0分
()是保证消防设备完好的基本手段。A、日常的维修、养护
B、发现故障并维修调整
C、日常的巡视、检查、实验和测试 D、适时进行电梯设备更新换代 标准答案:C 考生答案:C 本题得分:1.0 题号:11 本题分数:1.0分
()是物业管理企业协助政府相关部门,为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范管理服务活动
A、公共安全防范管理服务 B、车辆停放服务 C、物业管理风险防范
D、物业装修管理服务 标准答案:A 考生答案:A 本题得分:1.0 题号:12 本题分数:1.0分
物业管理治安防范管理中遇到有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶、纵火等违法犯罪活动时,应立即报警,协助公安机关制止,并采取积极措施予以抢救、排险,尽量减少损失。对于已发生的案件,应(),以便公安机关进行侦查破案。
A、做好现场的保护工作 B、做好辖区客户的安抚工作 C、尽量封锁信息以免误传
D、积极主动开展现场调查 标准答案:A 考生答案:A 本题得分:1.0 题号:13 本题分数:1.0分
在物业管理的客户管理中,()是物业管理服务的直接消费者,与物业管理服务活动联系最为紧密,关系最为重要,因此,是最主要的客户管理对象。
A、业主
B、政府行政、业务主管部门 C、业主、物业使用人
D、业主大会和业主委员会 标准答案:C 考生答案:C 本题得分:1.0 题号:14 本题分数:1.0分 物业共用部位,共用设施设备日常维修养护的资金主要来源于()。A、物业服务企业开展多种经营收入的盈余 B、业主缴纳的住宅专项维修资金 C、住房公积金
D、物业服务费 标准答案:D 考生答案:D 本题得分:1.0 题号:15 本题分数:1.0分 客户满意度调查的策划主要应明确的问题主要是()。A、确定调研的目标、对象和方法、步骤等 B、了解客户期望
C、充分收集客户需求信息 D、草拟问卷 标准答案:A 考生答案:C 本题得分:0.0 题号:16 本题分数:1.0分 物业服务的质量更多依赖于业主的主观评判,这体现了物业服务的()特征。
A、有形性 B、无形性 C、生产性
D、消费性标准答案:B;考生答案:B;本题得分:1.0;题号:17本题分数:1.0分风险管理则是一个控制;A、获取负收益;B、避免损失;C、消灭损失;D、降低损失程度标准答案:D;考生答案:D;本题得分:1.0;题号:18本题分数:1.0分关于房屋共用设施设备;A、定期清洗供水水箱和水池,防止二次污染;B、建立消防设备巡视、检查、测试制度;C、电梯每隔两年要
D、消费性 标准答案:B 考生答案:B 本题得分:1.0
题号:17 本题分数:1.0分 风险管理则是一个控制风险等级和()的过程。A、获取负收益 B、避免损失 C、消灭损失
D、降低损失程度 标准答案:D 考生答案:D 本题得分:1.0 题号:18 本题分数:1.0分 关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法,错误的是()。A、定期清洗供水水箱和水池,防止二次污染 B、建立消防设备巡视、检查、测试制度
C、电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查 D、建立空调系统技术档案 标准答案:C 考生答案:A 本题得分:0.0 题号:19 本题分数:1.0分 物业管理区域内,义务消防队由()组成。A、物业管理公司的全体员工 B、物业项目部的全体员工 C、全体秩序维护员 D、全体业主 标准答案:B 考生答案:B 本题得分:1.0 题号:20 本题分数:1.0分
在包干制下,物业管理的会计主体是()。A、物业管理项目 B、物业服务企业 C、业主委员会
D、业主大会 标准答案:B 考生答案:A 本题得分:0.0
题号:21 本题分数:1.0分 某物业服务企业撰写的四份行政公文,其中标题正确的是()。A、给上级公司的函
B、给XX物业管理公司的通知 C、关于开展值班主任培训的通知
D、关于申请配备电脑的报告 标准答案:C 考生答案:D 本题得分:0.0 题号:22 本题分数:1.0分 关于社区停车经营,错误的是()。A、应关注停车场的经营风险 B、注意缓解车位供应紧张的矛盾 C、管理处可自行决定洗车点位置
D、可与汽车销售商合作开展车辆普通养护服务 标准答案:C 考生答案:C 本题得分:1.0 题号:23 本题分数:1.0分
下列与房地产有关的法律法规中,属于行政法规的是()A、《物权法》
B、《住房公积金管理条例》 C、《房屋登记办法》
D、《房地产抵押估价指导意见》 标准答案:C 考生答案:C 本题得分:1.0 题号:24 本题分数:1.0分
物业管理区域内,自来水公司、电力公司、燃气公司等单位应当向()收取有关费用。A、开发企业 B、物业服务企业 C、建设单位
D、最终用户 标准答案:D 考生答案:D 本题得分:1.0
题号:25 本题分数:1.0分 关于“物业服务合同约定以外的服务”的说法,错误的是()。A、物业服务合同约定以外的服务通常来自于单个业主的特殊需求 B、物业服务合同约定以外的服务并不是物业服务企业的法定义务 C、物业服务合同约定以外的服务通常是一种有偿义务
D、单个业主可与物业服务企业协商,将特约服务作为物业服务合同的补充条款 标准答案:D 考生答案:D 本题得分:1.0 题号:26 本题分数:1.0分
物业服务企业的财务报表通常不包括()。A、成本构成表 B、资产负债表 C、利润表
D、现金流量表 标准答案:A 考生答案:D 本题得分:0.0 题号:27 本题分数:1.0分 物业管理企业的营业成本包括()A、直接人工费、直接材料费、管理费用 B、直接人工费、直接材料费、财务费用 C、直接人工费、直接材料费、间接费用
D、直接人工费、直接材料费、期间费用 标准答案:A 考生答案:A 本题得分:1.0 题号:28 本题分数:1.0分 业主违反物业服务合同约定,逾期不交纳物业服务费用的,(当督促其 限期交纳。
A、业主大会
B、房产行政管理部门 C、社区居民委员会
D、业主委员会 标准答案:D 考生答案:D)应
本题得分:1.0 题号:29 本题分数:1.0分 关于业主大会制度的说法,错误的是()。A、业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式
B、业主委员会作为业主大会的执行机构,有权决定物业管理重大事项 C、一个物业管理区域内只能成立一个业主大会 D、业主大会不得作出与物业管理无关的决定 标准答案:B 考生答案:D 本题得分:0.0 题号:30 本题分数:1.0分 下列收入中,应当计征物业服务企业营业税的是()。A、代收的水费和电费 B、代收的专项维修资金 C、代收的房租收入
D、从事代理业务取得的手续费收入 标准答案:D 考生答案:D 本题得分:1.0 题号:31 本题分数:1.0分 业主大会会议有效,应当经()同意。A、专有部分占建筑物总面积过半数的业主 B、总人数过半数的业主
C、专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主
D、专有部分占建筑物总面积过半数的与会业主且占总人数过半数的与会业主 标准答案:C 考生答案:D 本题得分:0.0 题号:32 本题分数:1.0分
建设单位对临时管理规约具有()的义务。A、注明 B、明示 C、说明 D、明示和说明 标准答案:D
考生答案:D 本题得分:1.0 题号:33 本题分数:1.0分
物业管理师()具有物业管理资质的企业负责物业管理;A、不能在一个;B、应当在一个以上;C、只能在一个;D、可以在一个标准答案:C;考生答案:C;本题得分:1.0;题号:34本题分数:1.0分物业服务企业接受与处;A、一定要满足业主的合理需求;B、尽可能地满足业主的一切需求;C、要有偿满足业主的合理需求;D、尽可能地满足业主的合理需求标准答案:D;考生答案:D
物业管理师()具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作。A、不能在一个 B、应当在一个以上 C、只能在一个
D、可以在一个标准答案:C 考生答案:C 本题得分:1.0 题号:34 本题分数:1.0分物业服务企业接受与处理业主投诉的原则是()。A、一定要满足业主的合理需求 B、尽可能地满足业主的一切需求 C、要有偿满足业主的合理需求
D、尽可能地满足业主的合理需求标准答案:D 考生答案:D 本题得分:1.0 题号:35 本题分数:1.0分物业资产管理以()为对象。A、高端商业物业 B、物业租售业务 C、以收益性物业
D、高端别墅和出租型公寓。标准答案:C 考生答案:C 本题得分:1.0 题号:36 本题分数:1.0分业主转让住宅专有部分,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利()。
A、一并转让 B、分别转让 C、同时转让
D、不能转让标准答案:A 考生答案:A 本题得分:1.0 题号:37 本题分数:1.0分关于物业服务的基本内容和质量要求,应当包含在()文件中。A、大厦管理规约 B、住宅使用说明书 C、员工行为管理规定 D、物业服务合同标准答案:D 考生答案:D 本题得分:1.0 题号:38 本题分数:1.0分
与市政公用事业单位、专业公司等单位的沟通交流,要以()为核心。A、场地、人员、资料准备 B、相关服务工作 C、分包费用测算 D、合同准备标准答案:D 考生答案:D 本题得分:1.0 题号:39 本题分数:1.0分
前期物业服务阶段处于各种矛盾交织的特殊时期,物业管理的风险有许多方面,但最主要的是()风险。
A、物业移交 B、设施设备 C、合同 D、服务品质 标准答案:C 考生答案:B
本题得分:0.0 题号:40 本题分数:1.0分在房屋完损等级分类中,不正确的分类名称是()。A、完好房 B、基本完好房 C、一般完好房 D、危险房标准答案:C 考生答案:C 本题得分:1.0 题号:41 本题分数:1.0分某项目经理欲给本项目主管加薪,需要撰写公文报公司批准,此类公文属于()类公文。
A、报告 B、请示 C、函
D、意见标准答案:B 考生答案:B 本题得分:1.0 题号:42 本题分数:1.0分
《物业管理条例》设立了业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会建议的义务,他们之间是()关系。
A、行政法律关系 B、没有法律上的权利义务 C、民事法律关系 D、刑事法律关系 标准答案:B 考生答案:C 本题得分:0.0 题号:43 本题分数:1.0分
建筑区域内的车位、车库的所有权归属处理是原则是()。A、应当首先满足业主与物业使用人的需要 B、应当首先满足业主的需要
C、应当首先满足当事人的需要
D、应当首先满足有车辆业主的需要标准答案:B 考生答案:A 本题得分:0.0 题号:44 本题分数:1.0分物业服务企业编制预算大多应用()。A、固定预算法 B、零基预算法 C、弹性预算法
D、滚动预算法标准答案:A 考生答案:B 本题得分:0.0 题号:45 本题分数:1.0分
物业管理档案的内容包括物业权属资料、业主的权属档案资料及物业运行、维修记录资料和()等。
A、物业管理相关合同资料 B、物业供应商资料 C、物业常用工具清单 D、管理体系文件标准答案:A 考生答案:B 本题得分:0.0 题号:46 本题分数:1.0分
业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用()。A、电子投票征求意见的形式 B、电话征求意见的形式 C、口头征求意见的形式
D、书面征求意见的形式标准答案:D 考生答案:A 本题得分:0.0 题号:47 本题分数:1.0分
行政违法责任,是指行政相对人的行为违反行政管理法规而应依法承担的不利法律后果。称为()。
A、民事赔偿损失 B、行政处罚 C、民事补偿责任 D、行政处分标准答案:B 考生答案:B 本题得分:1.0 题号:48 本题分数:1.0分
业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经()的同意。A、本楼层业主 B、本栋楼业主 C、有利害关系的业主
D、有相邻关系的业主同意标准答案:C 考生答案:C 本题得分:1.0 题号:49 本题分数:1.0分
由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性,所以业主对专有部分行使专有所有权时()。
A、应受到一定限制 B、应受到极大限制
C、应受到相邻业主的限制;D、应受到全体业主的限制标准答案:A;考生答案:D;本题得分:0.0;题号:50本题分数:1.0分物业服务企业接受与处;A、一定要满足业主的合理需求;B、尽可能地满足业主的一切需求;C、要有偿满足业主的合理需求;D、尽可能地满足业主的合理需求标准答案:D;考生答案:D;本题得分:1.0;题号:51本题分数:1.0分物业资产管理是建立
C、应受到相邻业主的限制
D、应受到全体业主的限制 标准答案:A 考生答案:D 本题得分:0.0
题号:50 本题分数:1.0分 物业服务企业接受与处理业主投诉的原则是()。A、一定要满足业主的合理需求 B、尽可能地满足业主的一切需求 C、要有偿满足业主的合理需求
D、尽可能地满足业主的合理需求 标准答案:D 考生答案:D 本题得分:1.0 题号:51 本题分数:1.0分 物业资产管理是建立在传统物业管理活动基础上,为业主提供()。A、物业租赁管理服务 B、价值管理服务 C、委托租赁代理服务
D、经营风险评估和管理服务。标准答案:B 考生答案:B 本题得分:1.0 题号:52 本题分数:1.0分 在物业管理活动中,《管理规约》生效的条件是()。A、业主对遵守《管理规约》予以书面承诺 B、房地产主管部门审核通过 C、业主委员会会议表决通过 D、业主大会会议表决通过 标准答案:D 考生答案:C 本题得分:0.0 题号:53 本题分数:1.0分
首次业主大会会议后,业主大会的法定召集人是()。A、建设单位 B、业主大会筹备组 C、业主委员会主任
D、业主委员会 标准答案:D 考生答案:D 本题得分:1.0 题号:54 本题分数:1.0分
某物业服务企业为多个项目提供物业服务,其中有多层住宅10万平方米,高层住宅20万平方米,别墅2万平方米,办公楼2万平方米,工业厂房4万平方米,从管理规模来看,该物业服务企业达到了()企业资质要求。
A、一级 B、二级 C、三级
D、三级暂定 标准答案:B 考生答案:B 本题得分:1.0 题号:55 本题分数:1.0分 物业管理的市场化特征集中体现在等价有偿和()。A、政府调控 B、业主决策 C、企业决策
D、双向选择 标准答案:D 考生答案:B 本题得分:0.0 题号:56 本题分数:1.0分 资产管理的核心内容是对()。A、成本和收益的控制 B、物业的物理形态管理 C、财务状况的管理
D、净运营收益的控制 标准答案:A 考生答案:A 本题得分:1.0 题号:57 本题分数:1.0分
物业服务定价成本中的“秩序维护费”项目,不包含()。A、监控设备费 B、对讲机购置费
C、安全防范人员的人身保险费
D、由物业服务企业支付的服装费 标准答案:A
考生答案:A 本题得分:1.0 题号:58 本题分数:1.0分
前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响,所以其实际履行的期限具有()特点。
A、延续性 B、不确定性 C、长期性
D、稳定性 标准答案:B 考生答案:A 本题得分:0.0 题号:59 本题分数:1.0分
物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系,双方交易的标的物是A、物业服务收费 B、物业服务标准 C、公共性物业服务
D、物业管理区域 标准答案:C 考生答案:D 本题得分:0.0 题号:60 本题分数:1.0分
关于住宅小区业主大会与居民委员会的关系的说法,错误的是()。A、双方应当相互协作,共同做好物业管理区域内的相关工作 B、业主大会应当支持居民委员会开展工作,并接受其领导 C、业主大会作出的决定应当告知相关居民委员会,并听取其建议 D、居民委员会应当对业主大会的工作进行监督 标准答案:B 考生答案:B 本题得分:1.0
二、多选题 共20 题
题号:61 本题分数:2.0 分)。
(
业主行使专有部分所有权,不得发生的行为有()。A、危及建筑物安全 B、出租非经营性用房 C、损害其他业主合法权利 D、自行将住宅改变为经营性用房 E、进行二次装修 标准答案:A、C、D 考生答案:A、C、D 本题得分:2.0 题号:62 本题分数:2.0分
物业管理招标的主体一般有()。A、建设单位 B、业主大会 C、物业产权人 D、全体业主
E、物业管理协会 标准答案:A、B、C、D 考生答案:A、B、C 本题得分:1.0 题号
:63 本题分数:2.0分 有关利用物业共用部位、共用设施进行经营的说法,正确的有()。
A、相关业主对经营行为有事先否定权 B、业主大会对经营行为有事先否定权 C、物业服务企业对经营行为有最终决定权 D、经营所得利益可以用于补充住宅专项维修资金
E、经业主大会决定,经营所得收益也可以冲抵业主应缴纳的物业服务费 标准答案:A、B、D、E 考生答案:B、C、D 本题得分: 0.0 题号:64 本题分数:2.0 分
关于物业服务企业提供物业服务合同约定以外的服务项目的说法,正确的有()。
A、提供这种服务,是物业服务企业的法定义务 B、这种服务,原则上是一种有偿服务 C、提供这种服务,需经业主委员会同意
D、提供这种服务,需由特定的业主和物业服务企业另行约定 E、服务项目,必须是公共性质的物业服务 标准答案:B、D 考生答案:B、D 本题得分:2.0 题号:65 本题分数:2.0分
业主大会和业主委员会开展工作的经费应当由()。A、物业服务企业支出
第四篇:全国物业管理示范小区评分标准
全国物业管理示范小区评分标准
各省、自治区建委(建设厅),直辖市房地局,计划单列市建委(房地局):
我部自95年开展全国优秀管理项目考评验收工作以来,树立了一批优秀物业管理项目典型,对推动建立物业管理体制、提高全国物业管理水平,发挥了重要作用。随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高,各地普遍反映原标准已不能完全适应物业管理发展的新形势,如继续执行原标准,难免出现评选优秀物业管理项目过多,失去其先进示范作用。为此,在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上,本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订,新标准从今年开始执行。现将考评验收工作有关事项通知如下:
一、从今年起,我部只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收,并授予“全国物业管理示范项目”称号;取消全国物业管理优秀项目考评验收及其称号。各地对物业管理项目考评验收是否设立“示范”、“优秀”两个档次,视本地物业管理发展情况自行确定。
二、申报基本条件
1、参评项目符合城市规划建设要求,配套设施齐全。住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上,别墅2万平方米以上,大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上,入住率或使用率达85%以上。
2、取得“省(自治区、直辖市)级物业管理示范项目”称号一年以上。
3、物业管理企业已建立各项管理规章制度。
4、物业管理企业无重大责任事故。
5、未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。
三、各地应在每年7月30日前将参加全国物业管理示范项目考评验收的项目名单及《全国物业管理示范项目申报表》报我部。
四、修订后的标准在条款设置和评分细则上都有较高的要求。各地在进行考评验收时,在质量和数量上都应从严掌握,使评选出的物业管理项目真正体现先进性和示范性。凡是上报我部的项目,省(自治区、直辖市)预评预验分值不得低于98分。
五、根据建房[1995]120号文件要求,全国物业管理优秀项目每三年进行一次复验。各地要认真做好自95年以来已获得全国城市物业管理示范、优秀项目称号的复查工作。经省市主管部门复查,对管理水平确实下降、群众意见较大、达不到95年标准、不能起到先进示范作用的物业管理项目,要督促其整改,并提出撤消原称号的意见,报我部批准。今年的复验意见要与申报工作一并报我部。
六、鉴于今年进行原标准修订工作,各地的申报工作与复验意见上报时间延迟到8月30日。
七、新标准颁布后,1995年颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》及1997年颁发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》停止执行。
八、其它有关“全国物业管理示范项目”的考评验收工作仍按建房
[1995]120号文件要求执行。
【附件】:
1、全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则
2、全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区达标申报表(略)
第五篇:物业管理相关关系规范(例)
物业管理相关关系规范
一、对业主及其委员会的管理
【《深圳市物业管理委员会规则》及《业主公约》】深圳在发展物业管理的过程中,重视对业主及业主委员会的管理。1994年在制定《深圳经济特区住宅区物业管理条例》时,即在其中明确了业主及业主管理委员会的地位。根据《条例》的规定,1996年11月,深圳市住宅局颁布了《深圳市业主管理委员会规则》、《业主公约》等加强业主管理委员会管理的法规。业主地位的加强,在物业管理实践中较好地维护了业主利益。
【瑞昌大厦更换管理单位】1996年8月初,收费和管理混乱让深圳市瑞昌大厦220多户人家怨声载道,由该大厦的业主管理委员会牵头,向大厦管理处的上级公司投诉,强烈要求解除与瑞昌大厦物业管理处的管理合约。之后,该大厦委托给中海物业管理公司海滨管理处管理,业主们表示满意。
【莲花北村业主管理委员会的违规行为受查处】赋予业主管理委员会社团法人资格后,在实际工作中出现了诸多问题。如莲花北村(多层)业主管理委员会在运作中,滥用职权,引起了广大业主的强烈不满。深圳市住宅局以《关于处理莲花北业主管理委员会问题的函》(深住函[1997]27号文)提出处理意见后,深圳市福田区民政局于1997年4月下发了《关于暂停“深圳市福田区莲花北村业主管理委员?quot;活动的通知》(福民字[1997]2号),要求该委员会”尽快制定社团内部的行文制度、用章制度和财务制度,并接受业务主管部门的整改。在整改期间,暂停活动“。
附:业主公约(示范文本)
为加强______(以下简称”本物业“)的物业管理,维护全体业主的合法权益,保障物业的安全与合理使用,维护公共秩序,创造优良环境,同意签订本公约,并共同遵守。
一、业主的权利、义务
业主是指房地产所有权人。
(一)权利
①依法享有所拥有物业的各项权利;
②依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利;
③有权按有关规定进行室内装饰装修;
④有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮,但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外;
⑤有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况,建议物业管理公司及时组织修缮;
⑥有权参加业主大会,并拥有对本物业重大管理决策的表决权;
⑦有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询,并得到答复;
⑧有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目;
⑨有权对物业管理工作提出建议、意见或批评;
⑩有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议:
⑩有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任,对方不维修养护或不予配合的,可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护,按规定分摊费用。
(二)义务
①在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策规定;
②执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;
③自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;
④按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;
⑤业主如需进行室内装饰装修,必须遵守本物业装饰装修管理规定,并填写申请表,报物业管理公司审查批准后,向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工,完工后由物业管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),押金予以退还,否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的,还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。
⑥业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护,应支付有关费用;
⑦明白并承诺与其他业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约,并承担连带责任;
⑧明确并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另
有专门合同规定除外)。
⑨在本物业范围内,不得有下列行为:
(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;
(2)对房屋的承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;
(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地);
(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施:
(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;
(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;
(7)践踏、占用绿化地,损坏、涂划园林建筑小品;
(8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;
(9)随意停放车辆和鸣喇叭,制造超过规定标准的噪音;
(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;
(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
二、业主大会和业主管理委员会
①业主大会是由全体业主组成,决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。
业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构,经政府部门批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。
②第一次业主大会,在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时,由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位,按法定程序和形式召集,并选举产生首届业主管理委员会。
③本物业所享有投票权的已住用业主,均应按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利,承担法定责任。
④业主应亲自出席业主大会并投票,或委托他人出席和投票,否则视作弃权,并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的,必须出具授权委托书,否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字,如业主为法人,须加盖法人公章。
⑤业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式;会议表决采取投票、举手等形式。
⑥业主管理委员会成立后,负责召集此后的业主大会,并每年至少召开一次。
经持有百分之十以上投票权的业主提议,业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开主业大会。
业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。
⑦业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行;如经已住用业主中持有百分之五十以上的投票权的业主决定,可以推迟召开业主大会。
⑧业主大会的出席人数达到规定人数时,在会上提出的需经决定的事项,由出席会议的业主表决,以过半数通过有效。
⑨业主投票时,以每套单元式住宅为一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票;一百平方米以下的每份房地产证书一票。
⑩业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的,区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。
三、违约责任
①违反本公约业主义务条款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩项规定的,物业管理公司有权处理,并要求限期整改;逾期不整改的,有权强制整改,包括采取停水、停电、停气等催改措施;对本物业公共利益造成损失的,物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;强制整改措施予以公告,赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准,由物业管理公司与业主管理委员会决定,业主管理委员会未成立的,经区物业管理主管部门核准后执行。
②、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的,处以每日千分之三的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的,物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。
四、其他事项
①本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准,在办理住用手续时由业主签字,并经百分之十五的已住用业主签字后生效。
②本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换,本公约继续有效。
③业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充,并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效,无须经业主重新签订。
④业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷,协商不成的,提请市物业管理主管部门调解,或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。
⑤本公约一式三份,业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。
本业主所拥有物业:
住宅:_____栋_____号
商业用房:_____栋_____号(店、铺)其他:
所在单位:
电话:_______(宅)_______(办公室)
业主(签章):
一九九
****年**月**日
二、大型住宅区居委会设置的改革
【改革背景与建议】按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,按照便于居民自治的原则,一般在100户至700户的范围内设立。深圳市人民政府1989年11月《关于加强我市城市街道居民委员会建设的通知》(深府[1989]371号文)要求按照一个屋村或500至700户左右设置一个居民委员会。但深圳市一些大型住宅区,如莲花北村仅多层部分就有3844户,共设立了4个居委会。这样,市住宅局新建桃源村有近万户,则要设10个居委会。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78号文,向市政府提出请示,建议对于大型成片建设的住宅区,应结合具体情况,一个住宅区只设立一个居委会。理由是:
①民政部门原规定每100~700户设立一个居委会,是在没有物业管理、大型住宅区极少、居委会要对住宅区内诸如清洁卫生等各种问题进行管理的情况下提出的。而在深圳住宅区物业管理的覆盖面已达到90%,新建住宅体化、专业化、企业化管理,许多原居委会承担的职能转给了物业管理公司。
②目前深圳市居委会除了部分财政拨款外,经费还要自筹,无奈之下只得搞各种创收,有的侵占单车棚出租,有的把办公房出租,还有的占用公共场所给三元人员无证经营,多个居委会在住宅区里还互相攀比,争抢地盘,给住宅区内的环境、公共秩序带来不良影响。
③各居委会规模小,人员又要根据工作配备全,正所谓”麻雀虽小,五脏俱全“,工作效率低。如若将一个住宅区内应设的多个居委会合并,既可精简人员,提高工作效率,减轻政府财政负担,也可使居委会自筹经费 的负担减轻,减少小区内设摊摆卖现象,工作人员能更有精力努力工作。
④目前深圳市已有较成功的经验如莲花二村,1600户只设一个居委会,运作很好。证明住宅区只设一个居委会是完全可行的。
【大型住宅区居委会的改革试点工作】市住宅局提出改革居委会和物业管理单位关系的建议后,市政府办公厅社会处对此进行了调查研究。经过协调,此项改革得到了民政部门、各区政府以及市政府的认同与支持,1998年10月26日由市政府下文在莲花北村和桃源村进行了试点。事实表明,这一创举既不违背国家居委会组织法,又促进了居委会与物业管理单位间的工作配合。
附:关于莲花北村和桃源村居委会改革试点的方案
根据《居委会组织法》的基本原则,结合我市新建住宅区规模大、人口多、居住集中等特点,决定把莲花北村和桃源村作为我市进行居委会改革的试点,在莲花北村只设一个居委会,桃源村实行居委会与物业管理处合署办公。试点方案如下:
一、莲花北村只设一个居委会莲花北村现有多层住宅75栋3844户,高层住宅10栋1980户,住户总数5824户,已建立4个居委会。改革方案如下:
(一)组织机构。将4个居委会合并成1个居委会,下设民政事务、计划生育、人民调解及社区服务等工作部门。
(二)人员。配备工作人员16名(包括4名专职计生人员),设主任1人,副主任2人。
(三)办公用房。原4个居委会的办公用房由新的居委会自行安排。
(四)经费。新的居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按标准划拨给居委会。经费不足部分,由屋村管理处给予适当补助。
(五)运作方式。按居委会原来的职能不变。
二、桃源村居委会与物业管理处合暑办公桃源村是由市政府开发的大型住宅区,多层住宅共3406套,目前尚未成立居委会,改革方案如下:
(一)组织机构。桃源村设1个居委会,居委会与物业管理处合署办公,即一套班子两块牌子,下设民政事务、计划生育、人民调解、社区服务等部门。物业管理处主任兼任居委会副主任,居委会主任兼任物业管理处副主任。
(二)人员。配备12名居委会工作人员(包括计生人员),设主任1人,副主任1人。工作人员实行公开招聘,要求大专以上文化程度,有深圳户口,年龄35岁以下,由民政部门、街道办事处和物业公司共同确定人选后,签订聘用合同。
(三)办公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本价加5%管理费卖给居委会,作为居委会产权。
(四)经费。居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按居委会工作人员的标准划拨给物业管理处,再由物业管理处按物业管理人员的同等待遇发给居委会工作人员。办公经费不足部分,由物业管理处补足。
(五)工作衔接问题:居委会和物业管理处共同协调开展工作,工作人员的岗位相对固定,但分工不分家。
(六)建立内容全面翔实的社区档案资料,供物业管理单位和居委会共享。
三、操作方法
(一)成立试点工作领导小组。由市政府办公厅、市民政局、市住宅局和试点所在区政府抽调人员组成。领导小组成员如下:组长:廖运桃副组长:洪海灵、吴井田、毛晓峰成员:李朝华、曾传胜、刘新云、巫镜英、邓连发
(二)由福田区政府行文撤销莲花北村原莲东、莲南、莲州、莲梅4个居委会,组建莲花北居委会;由南山区政府行文成立桃源村居委会。
(三)选举居委会主任、副主任、委员,并确定专职人员。在严格考核的基础上,挑选高素质的居委会工作人员。
(四)研究新居委会办公地址。
(五)莲花北村居委会和合署办公的桃源村居委会、物业管理处,按属地管理的原则,接受所在地政府的
领导。
(六)建立有关档案,报试点所在区政府归档,并报市民政局、市住宅局备案。
三、重视物业管理投诉,规范物业管理合同
【深圳市住宅局接受物业管理投诉的情况】物业管理的纠纷与技诉处理,是规范物业管理的最直接与具体的行为。这些纠纷主要是物业管理市场主体(开发商、业主、物业管理单位)之间相互的责、权、利不够明确和规范造成的,也有不严格执行相互间已经明确的责、权、利造成的。投诉和纠纷的产生,既是广大消费者(业主)消费需求与意识的提高与表现,也是促进物业管理单位改善自身管理和服务素质的推动力;更是国家机关相关职能部门重视与审视物业管理行业,采取积极措施进行规范的催化剂。
单从深圳市住宅局接受处理的投诉和纠纷的数量来看,1991年以来,总体呈上升趋势:1991年,共接待来访来电1000多人次,来信100多件;1992年收到投诉112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年仅处理市人大、政协提案的回复就25件。
从投诉和纠纷的类型看,由原先的一般管理行为等造成的技诉和纠纷,逐渐过渡到诸多物业管理边缘问题、法律问题的技诉与纠纷,从中可以看出物业管理的内涵与外延的同步增长带来的一系列的问题。正因为如此,对行业的规范管理显得尤为重要。
【《物业管理合同》示范文本】为保护和促进物业管理行业的健康发展,维护物业管理各方的合法权益,深圳市住宅局根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、物业管理的有关法规政策规定,于1996年11月27日颁发了《物业管理合同》示范文本。文本对合同双方的权利和义务、物业管理的目标、费用、违约责任等都做了详细的规定。既体现了物业管理的一般原则,也照顾了各种物业管理具体情况。在印发文本的通知中,深圳市住宅局还要求各相关单位要认真和严格地使用文本,以利于对物业管理各方行为的规范。
附:物业管理合同(示范文本)本合同双方当事人
委托方(以下简称甲方):业主管理委员会/房地产开发公司
受委托方(以下简称乙方):_________物业管理公司
根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对_______(物业名称)实施专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条物业基本情况
座落位置:________市________区________路(街道)________号;
占地面积:________平方米;
建筑面积:________平方米;其中住宅________平方米;
物业类型:________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低、高层、超高层或混合)。
第二条委托管理事项
1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、…)的维修、养护和管理。
2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。
3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……)的维修、养护和管理。
4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、……)的维修、养护和管理。
5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
6.交通、车辆行驶及停泊。
7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,(但不含人身、财产保险保管责任)。
8.社区文化娱乐活动。
9.物业及物业管理档案、资料。
10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项:
11.______________________________。
12.______________________________。
13.______________________________。
第三条合同期限
本合同期限为一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。
第四条甲方的权利和义务
1.与物业管理公司议定管理计划、费用概预算、决算报告;
2.对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同;
3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、……等催缴催改措施。
4.甲方在合同生效之日起_____日内按规定向乙方提供经营性商业用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营,其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。
5.甲方在合同生效之日起_____日内按政府规定向乙方提供管理用房_____平方米(其中办公用房_____平方米,员工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____项使用:
(1)无偿使用。
(2)按每月每平方米建筑面积_______元的标准租用。
6.甲方在合同生效之日起______日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用房资料、……),并在乙方管理期满时予以收回;
7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;
8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;
9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
10.法规政策规定由甲方承担的其他责任;
11.____________________________。
12.____________________________。
第五条 乙方的权利和义务
1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定,制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项管理经营活动,但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益,获取不当利益。
2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。
3.负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。
4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;
5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位,不得将重要专项业务承包给个人;
6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导,并接受甲方和业主的监督。
7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目;
8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门批准后方可实施;
9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;
10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;
11.本合同终止时,乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产,包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计,甲方有权指定专业审计机构。
12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。
第六条 管理目标
乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业”管理分项标准“(各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准),与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺,在本合同生效后____年达到_____的管理标准;_____年内达到_____管理标准,并获得政府主管部门颁发的证书。
第七条 管理服务费用
1.本物业的管理服务费按下列第_______项执行;
(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积______元;
(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积_______元;
(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方,即每年(月)每平方米建筑面积_____元;支付期限:_____;方式_____;
(4)_______________________________。
2.管理服务费标准的调整按下列第项执行:
(1)按政府规定的标准调整;
(2)按每年_____%的幅度上调;
(3)按每年_____%的幅度下调;
(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;
(5)按双方议定的标准调整;
(6)________________________。
3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护,及其它特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计理收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准望进行审核和监督。
4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造,由乙方提出方案,经双方议定后实施,所需经费按规定在理房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。
5.本物业的公用设施专用基金共计_____元,由甲方负责在_____时间内按法规政策的规定到位,以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。
6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_____元,按下列第_____项执行:
(1)由甲方在本合同生效之日起_____日内向乙方支付;
(2)由乙方承担;
(3)在_____费用中支付;
(4)_________________________。
7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用,按下列第_____项执行:
(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用,即每平方米建筑面积每月_____元;
(2)由甲方承担上述管理成本费用的%;
(3)_________________________。
第八条 奖惩措施
1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行奖励。
(1)______________________________。
(2)______________________________。
2.乙方未完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行处罚:
(1)______________________________。
(2)______________________________。
3.合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀,多数业主反映良好,可以不参加招投标而直接续订合同。
第九条 违约责任
1.如因甲方原因,造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改,并有权终止合同。
2.如因乙方原因,造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改,并有权终止合同。
3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)
4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权,或造成对方经济损失的,应当承担全部责任。
5.________________________。
6.________________________。
第十条 其他事项
1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。
2.合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。
3.本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
4.本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,提请物业管理主管部门调解,调解不成的,提交深圳市仲裁委员会依法裁决。
5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文具有同等效力。
6.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
7.本合同正本连同附件共______页,一式三份,甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。
8.本合同自签订之日起生效。
9.______________________________。
10._____________________________。
甲方签章:______
乙方签章:______ 法人代表:______
法人代表:______ 一九九
****年**月**日
四、车辆丢失案的处理及影晌
(一)几例典型的丢丰案
【景贝停车场丢车索赔案】1995年11月7日晚上7时30分左右,深圳市金鹏会计师事务所司机李某将该所新购置的粤B-83110号丰田面包车,停放在景贝屋村停车场,管理人员发给司机一张车辆出入证。次日凌晨3时左右,停车场管理人员发现该面包车挂着公安牌从停车场开走。早上7时30分司机李某取车时才发现该车已被盗,即向停车场报告并与停车场管理人员前去派出所报案。停车场管理人员在派出所陈述了该面包车进入停车场及被盗的经过。车主购置该车用去人民币28万元,由于该车已在保险公司投保综合险,保险公司便按保险约定向车主赔付人民币18.2万元。同时,保险公司已依法取得代位追偿权,请求法院判令停车场的管理单位——大众物业管理公司赔偿经济损失人民币18.2万元。一审法院审理后认为车主将车辆停放进停车场,停车场管理人员发给车主车辆出入卡,即向车主作出保管该车辆的承诺,双方之间车辆保管关系成立。车辆被盗,物业管理公司应负有赔偿责任,由保险公司向车主赔付保险金后即取得了代位追偿权,物业管理公司应向保险公司赔偿人民币18.2万元。
【文华花园停车场丢车索赔案】香港居民贾某居住在深圳安耀物业管理公司管理的深圳市罗湖区文华花园。1996年8月16日下午,贾某将一辆牌号为桂0-E0131的丰田司力架跑车开进文华花园停车场停放,进场时向管理人员领取?quot;车场出人证”,此后两日该车一直停放在该停车场。1996年8月19日凌晨4点多,有人驾驶贾某的跑车准备驶出停车场,文华花园停车场的值班员向司机要“车场出入证”,司机说没有,同时在值班员放下挡车器之前加速冲出停车场,值班员在追不到的情况下向沿河派出所报案。当天上午,贾某去停车场取车,发现车辆不见了,遂向值班员询问,才得知车辆被盗,也向沿河派出所报案。在此之前,安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文华花园停车场管理规定》,规定“文华花园住户的车辆应一律办理文华花园车辆长期准停证,按年或季度一次性交纳车辆停放费”;“临时性保管的车辆,在本区场内停放2天以上(含2天),车主及驾驶员必须到管理处办理所需停放时间的停放证,并预交停车场停车费:不申报、不预交车辆停放费的车辆,不予保管;如发生意外,管理处不予受理,不承担任何责任。”1996年5月28日,安耀物业公司还与深圳市公安局沿河派出所联合发出《关于加强三车管理的通知》,要求"临时性保管的车辆,需过夜者,必须到管理处办理停放证,交纳停车费,否则发生意外,管理处不承担其保管责任。
贾某的车未办理长期准停证,也未向管理处申报、预交车辆停放费。经审理,一审法院认为文华花园停车场的经营范围是机动车辆的保管,贾某的车辆进入被告的停车场停放,物业管理公司发给原告《车场出入证》,应视为双方之间的汽车保管合同已经成立并且有效。贾某在合同中的义务是在其车辆出场时按停车时间交纳保管费,物业管理公司在合同中的义务是保管车辆、防止车辆丢失、毁损,但本案物业公司在有驾驶车辆出场而又没有《车场出入证》的情况下,未能及时利用挡车器进行拦阻,致使原告车辆被盗,物业管理公司有过错,应赔偿贾某失车损失,贾某应按物价部门有关规定向被告补交保管费,贾某的失车损失应按车辆购置价格与车辆购置附加费之和,再扣减折旧计算。被告以原告违反被告及被告与派出所联合发布的管理规定和通知为由,认为保管合同不成立,丢车责任在原告,因被告及其与派出所制定的管理规定与有关法律规定不相符,没有法律效力,被告以此为免责理由不能成立,其主张未被法院采纳。法院的判决如下:原告贾某向被告深圳市安耀物业管理公司文华花园停车场补交车辆保管费人民币19.50元;被告深圳市安耀物业管理公司赔偿原告失车损失人民币236,644.80元。
【海富花园车辆丢失案】1993年9月15日,新伟电子公司张某到海富花园找业主林某,向保安员出示了林某所购买的B11号车位卡,保安员发给了一张出入卡后,张某将车辆停在该车位上。下午1时张某发现该车已被人开走。报案之后一直未告侦破便向保险公司索赔了保险金237600元。保险公司即向中海物业公司提出了代位追偿的要求。法院一审认为新伟公司虽拥有B11号车位使用权,并按月交纳了车位管理费,但凭此不能认为车辆保管关系成立。车辆进入海富花园管理区,保安员发放出人证的行为只是一种控制车辆进出的管理办法。并且被告没有从事住宅区类机动车保管业务,对车的丢失不应承担赔偿责任,而驳回了保险公司的赔偿请求。保险公司不服提起上诉。中海物业公司答辩称:车辆保管与物业管理属不同的法律问题,物业公司并未在海富花园中设立停车保管场,又没有收取任何车辆的停放保管费。车位业主交纳的管理费与深圳市所有物业业主交纳的管理服务费性质是一样的,是依照有关物业管理法规收取的维修公共配套设施之费用。业主不能因为交纳了管理费,而要求管理公司对其家庭财产或人身安全承担保管赔偿责任;正如同不能因为到酒楼去消费就要求酒楼赔偿其消费过程中丢失的钱财,不能因为向政府纳了税,而要
求政府对自己所受到的种种侵害(政府部门违法行政造成的侵害除外)一律由国家给予赔偿一样。业主所交纳的管理服务费并不是财产保管费,也不含任何财产保管关系的内容。二审法院认为:海富花园虽未设有公共停车场,且车位为私人物业,供业主使用,但业主依照有关规定交纳有关管理费用,并在车辆出入该住宅区时依照规定接受查验,应视为财产保管关系已经成立。因业主已履行了保管关系中一方当事人应履行义务,而中海物业未切实履行保管业务,致车丢失,应承担赔偿责任。改判中海物业公司赔付237,600元及利息给保险公司并承担诉讼费用。
(二)车辆丢失案处理的影响
【深圳市住宅局请求市人大明确车位收费性质】对于物业管理公司管理的停车场车辆被盗,深圳市两级法院判决由物业管理公司承担盗失车辆的赔偿责任(包括未收停车费或公开抢劫的车辆),这些案件的审判,给物业管理公司带来许多损失,也令物业管理公司不知所措。作为行业行政主管部门的深圳市住宅局,及时将详细材料送往市人大及有关部门,并提出自己的观点:车辆被盗属社会治安问题,物业管理公司仅起协助治安的作用,而不是代替;收取的停车费属于场地维护费和车位租
金,而非保管费和保险费,深圳市的有关法规、规章对此已有原则规定。目前各物业管理公司申领的车场营业执照及停车费发票需要改为车位场地租金性质。法院的判决不仅给各物业管理公司造成了巨大的经济压力,加重了企业和居民负担,而且直接影响到全市物业管理法规的贯彻实施,影响了物业管理行业的发展。
深圳市住宅局请示市人大尽快立法明确物业管理中车位属场地有偿使用性质,停车费属于场地维护费和车位租金,(管理单位可与物业委托方明确管理责任,并与车主另行签订保管协议),并敦请法院在办理此类案件时遵照执行。(1999年6月30日,深圳市人大二届33次会议通过了对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的修改,条例中已明确。)
【赴新加坡、香港考察停车场管理】为了正确把握和处理停车场车辆丢失的赔偿问题,深圳市政府组织了专门小组进行调研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府办公厅、深圳市中级人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事办、深圳市公安交通管理局、深圳市物价局等单位的7名同志组成的汽车停车场管理调研小组专程赴新加坡、香港两地考察。调研小组在考察之前提前与新、港两地主管部门进行了沟通。
调研小组与接待方就停车场管理、收费、维护等问题进行了详细的座谈,并考察访问了新加坡16个
住宅区、20个停车场。香港2个住宅区、4个停车场,并访问了有关管理人员,取得了大量的调查资料。
根据考察情况和全市各小区停车场实际,由市住宅局代拟了《关于理顺我市机动车停车场管理关系,加强车辆停放管理的通知》,此稿经过调研组详尽讨论,并征求了有关部门和企业的意见,于1998年6月4日呈报市政府办公厅审批。