台州中心城市发展城市综合体发展模式选择

第一篇：台州中心城市发展城市综合体发展模式选择

台州中心城市发展城市综合体发展模式选择

相对于一、二线城市而言，台州作为三线城市，经济总量和消费人口相对有限，对于“城市综合体”的开发经验非常缺乏,并且占地面积相对较大，所涉及物业类型多、开发周期长、投入巨大、开发及商业运作难度高，同时又关系到台州中心城市区域的地标形象和区域发展，所以必须要用新的商业地产开发思维进行精心策划，以期实现社会效益的最大化和商业开发效益的最大化。

台州中心城市的城市综合体功能空间组合选择及规模，应与城市的经济发展水平及规模相适应。大型城市综合体适合经济发达的区域中心城市和省会(即一、二线城市),这些大型的城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成，而与地级市等三线城市相适应的城市综合体，其功能空间组合相对少一些，规模也会小一些。一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是城市综合体最基本的组合,但考虑到台州这个城市综合体是在一个相对人口集中度不高，且位于三个城市中间的位置，因此如何汇聚人气应该成为最关键点。

商业地产的金科玉律：“人气定生死。”结合城市综合体位于台州绿心核心地带，配合东山湖——飞龙湖区块整体的建设规划和台州市重点打造旅游城市的规划，可以重点发展以自然景色和购物公园结合，集休闲、居住区为主要载体的城市综合体，而不去建设一般一、二线城市重点打造的，以高星级酒店和高档写字楼为主的大型城市综合体。一般而言，休闲为主的购物公园的建成，可以吸引更多的台州中心城市各区域市民来此购物、休闲和居住，这样不仅实现商业价值的最大化，也可以满足融合台州中心城市发展的社会价值，真正发挥这个城市综合体在中心城市相向建设，融合发展中的作用。

第二篇：城市商业建筑综合体发展的模式

城市/商业/建筑综合体发展的模式

综合体发展的四种模式模式1 均衡发展的模式Complex =hotel + office + shopping + apartment + ……模式2 以写字楼为核心功能的发展模式HotelComplex =office(主)+apartment(次)+ ……Shopping模式3 以酒店为核心功能的发展模式OfficeComplex = hotel(主)+apartment(次)+ Shopping……模式4 以商业为核心功能的发展模式Complex =shopping(主)+OfficeHotel ……Shopping

案例（香港太古广场）位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点太古广场总占地三十二万平方呎，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。模式1：各项功能均衡发展太古广场 案例（香港太古广场）顶级购物中心：国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间。香港太古广场太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓五星级酒店部分港丽酒店、港岛香格里拉酒店、万豪酒店顶级公寓部分2栋共约400套单位

案例（香港太古广场）关键驱动因素——香港太古广场商业—太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心太古购物广场汇集国际名流会议展览中心使Tri—Me成为香港时尚发布场金钟电影院引领港岛娱乐文化高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧。酒店—通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使Tri—Me成为夜间中环的活力中心各功能空间相互连通/延展了共享空间统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享酒店式公寓—星级物管+多产品组合提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景套房面积定位56平米/110平米/245平米高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（315平米）

案例（广州中信广场）模式2：以写字楼为核心功能位于广州南北向的城市新中轴线上/南向天河体育中心及珠江新城区/北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁2号线总站——广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼+公寓+小型购物商场

案例（广州中信广场）关键驱动因素——广州中信广场写字楼利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖写字楼所需大堂的昭示性/各部分功能独立，各有出入口，互不干扰利用超高层写字楼的顶级形象，扩大第一高楼知名度IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群公寓实用率约80%6部进口“三菱”客用升降机公寓的单元面积由113—237平米不等/适合不同人士的需求单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全

案例（上海商城）模式3：以酒店为核心功能上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。+豪华公寓+写字楼+商场定位为——上海顶级国际化综合体“ city within a city ”

案例（上海商城）关键驱动因素——上海商城五星级酒店Portman Ritz-Carlton酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享豪华公寓共472间豪华服务式公寓公寓只租不卖，租金较办公楼略高面积从47到267平方米，以中大面积为主写字楼+商场酒店：公寓：写字楼：商业约为45%：30%：15%：10%国际水准的办公大楼25000平方米世界知名品牌的购物商场

案例（上海商城）关键驱动因素——上海商城关键驱动因素外因：•处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力•区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围内因：•定位准确，五星级酒店带动其它功能•酒店及公寓入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意•娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心•波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚

案例（深圳华润中心）深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院站（地下商业与地铁相通）。4：以商业为核心功能华润中心——超大规模以商业为核心功能的综合体物业

案例（深圳华润中心）华润中心规划与功能比例首期规划北区写字楼+中区购物及娱乐中心总建筑面积达23万平方米1000个车位华润大厦：4.2万平方米的甲级写字楼高度为139米1-3层为高档国际时装旗舰店4层为开放式屋顶花园5-28层为写字楼顶层为多功能厅万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中心零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场各类餐饮二期规划占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位一座超五星级商务大酒店一座5A智能化甲级写字楼三座酒店式服务公寓一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场

案例（深圳华润中心）关键驱动因素——深圳华润中心关键驱动因素外因：•优越的地理位置，良好的交通可达性；•区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力•区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象内因：•超强的实力与品牌号召力•集购物、娱乐等为一体的体验式•项目立意高，与深圳人内心的价值观相符•一流的精英团队

四种模式的内外因驱动模式一：酒店、写字楼、模式二：以写字商场、公寓等各种功能楼为核心功能的均衡发展的模式发展模式优越的地理位置――CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模――建筑面积20万㎡以上强制性的视觉冲击――超高层/建筑群高水准规划设计――各功能共融不互扰功能化体系――五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队――物业管理/经营管理客户（产业）支撑――已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区模式三：以酒店为核心功能的发展模式地理位置――不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持――商务客户定位差异化――通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系――五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施――顶级商场模式四：以商业为核心功能的发展模式地理位置――城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛明确定位――大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…独具特色――建筑形式/业态/服务内容/…功能化体系――商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计/经营管理外因内因强制性的视觉冲击――超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善――商场、公寓

综合体发展模式小结模式一：酒店、写字楼、商业、公寓等各种功能均衡发展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+……案例：香港太古广场、北京华贸中心、北京东方广场模式二：以写字楼为核心功能的发展模式COMPLEX=OFFICE（主）+APARTMENT（次）+HOTEL & SHOPPING+……案例：广州中信广场、深圳信兴广场北京华贸中心各功能规模配比：2：1：2：2（O：H：S：A）模式三：以酒店为核心功能的发展模式COMPLEX= HOTEL（主）+APARTMENT（次）+ OFFICE& SHOPPING+……案例：上海商城广州中信广场各功能规模配比：5：2：1：2（O：H：S：A）模式四：以商业为核心功能的发展模式COMPLEX= SHOPPING（主）+HOTEL & OFFICE & APARTMENT +……案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城综合体发展模式以综合体内各功能的比例来确定，功能比例大的部分成为主要发展模式。1：5：1：3（O：H：S：A）深圳华润中心各功能规模配比：2：1：4：3（O：H：S：A）

第三篇：城市社区商业综合体发展模式研究

 城市社区商业综合体发展模式研究



 浙江省房地产业协会 浙江东冠置业投资有限公司 浙江大学房地产

研究中心联合课题组

一、社区商业综合体的功能和特征

（一）商业地产的含义及其层级

商业地产的概念有广义、狭义之分。广义的商业地产是指各种生产性物业（如厂房）、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。本文以下指的商业地产是指狭

义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。

1、商业地产的层级

根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区

商业和街坊商业等四个层级。

市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心；区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区；社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式；街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几

百平方米，大的可以到几千平方米。

2、社区商业地产发展潜力巨大

社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。大力发展社区商业地产，提高社区商业的商品质量和服务质量，不仅可以提高居民的生活品质，而且可以提升居民的居住品质，在我国大力

发展社区商业地产具有很大的潜力。

首先，社区商业地产日益受到政府和开发商的重视。以商业为主的第三产业是城市地区经济的重要支柱，社区商业地产作为城市商业体系的重要组成部分，为城市经济发展提供动力，增加政府税收，使地区经济日益活跃、结构趋向合理。而且，社区商业地产的发展对房地产有良好的带动作用，很多开发商利用社区商业地产“打头阵”，带动区域房地产业的发展。其次，社区商业地产市场潜力巨大。随着我国城镇居民人均可支配收入日益提高，城市中心商业区的建设已经达到较高水平，但目前我国城市社区

商业仍显设施不足、网点布局不合理、服务功能单一，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。在我国快速城市化过程中，出现一大批新建的居住小区，这些新建小区由于远离城市商业中心，生活配套设施严重不足，社区商业作为一种属地型商业，恰巧能够提供小区居民日常必需品和便利服

务，市场潜力巨大。

（二）社区商业的功能和模式

1、社区商业的基本功能和特征

“社区商业”是以社区为载体，以一定地域内居民和商务工作人员为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升社区内居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供社区居民日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。“社区商业”是一种“因住而商”的商业，是城市商业体系的重要组成部分，与城市其他商业形式相比，与城市居民生活联系更加紧密，更加贴近和反映居民日常生活需求。总体来看，社区商业在满足社区居民基本生活消费和服务

方面，主要包含购物、餐饮、休闲娱以及服务这几项基本功能。

2、我国社区商业的主要特点

从社区商业的建筑形态上来看，我国社区商业主要有社区底商、社区商业街和社区购物中心等三种形式，这三种形式与我国经济体制和经济发展水

平有一定联系。

社区底商主要是指利用建筑底层作为商业用房，以满足自身社区消费者各种需求的社区商业。在我国，社区底商是从20世纪90年代开始的，当时房地产开发刚刚开始，底商被纳入住宅项目规划，开发商一般把居住区外围、沿着道路的建筑底层作为商铺，出售给商业经营者，以满足社区居民的日常

生活需要。

社区商业街是指位于居住区内的、以平面形式按照“街道”形态布置的单层或多层社区商业，其沿街两侧的铺面以及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，社区商业街内的商铺多为独立铺位。我国社区商业街主要位于城郊的大型居住区，由于市级商业中心或区域商业中心无法完全覆盖新兴社区，城郊土地比较便宜，因而开发商便建造一些特色社区商业街，不仅能够满足

当地居民的日常生活需要，还能作为项目营销推广的卖点。

社区购物中心是一种各种商业业态相对集中的社区商业，是房地产大盘时代的产物，其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域。社区购物中心是集购物、休闲、娱乐、餐饮和服务于一体，满足社区居民多样化消费需求的商业模式，它是“家的延伸”，是未来社区商业发展的方向。社区底商、社区商业街和社区购物中心是三种不同的社区商业，每种形式由其自身特点，因根据社区的不同情况而进行设置，也可以将各种形式进

行组合。

（三）城市社区商业综合体发展特点和基本特征

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物，城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现城市综合体。根据城市综合体所在城市区域的位置，一般可以分为城市中心综合体、城市区域中心综合体和社区商业综合体三种。城市社区商业综合体是社区商业的一种重要形式，它一般位于一个社区中心位置或几个社区交接处，由一个建筑或几幢建筑组成，具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务功能。从商业业态来看，一般有一个主力店、2-3个次主力店，并有众多品牌店、连锁店和小商店构成，城市社区商业综合体一般设有停车场，方便社区居民或附近居民来购物。这种集中的“一站式”的消费特点，改变了我国传统社区商业“小而散”的形态，解决了沿街底商与社区居民的矛盾，创造了一流的购物环境，为社区居民提供了很大便利，丰富了社

区居民的生活，是未来城市社区商业发展的主流形式。

由于社区商业综合体是一种属地型商业，从而决定了社区商业综合体在服务对象、服务目标等方面有以下特点：

首先是属地型服务对象。社区商业综合体是以社区为依托，以社区居民和商务人士为服务对象，其目的是满足社区居民的日常生活需要，方便居民生活。它不仅满足居民的购物、餐饮、娱乐休闲的需要，而且还要为它们提供多种多样的社区服务，以满足居民日常生活的服务需求，社区商业中心的客户85%以上是本地客户。

其次是生活性服务内容。社区商业综合体由于要满足居民日常生活需要，经营商品种类主要是消耗快，购买频率高且数量少的生活必需品，通常以经销日常生活用品为主，这些商品品种简单、挑选性不大，价格也没有太大的差别，如：生鲜食品、日杂用品、小家电、餐饮、洗染、照相等。从商业业态上看，社区商业综合体多以连锁店、超市、便利店、餐饮店和美容店

等业态为主，集购物、餐饮、休闲娱乐、服务等多功能于一体。再次是一站式综合服务。社区商业综合体一般处于一个社区中心或几个社区的交接处，为广大社区居民提供悠闲的购物环境。其功能较全面，一般具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等基本功能，以满足社区的多样化功能需要；其外部环境以提供多样化的社区活动为宗旨，常常形成社区广场、社区步行

街和绿化块；其建筑规模不大，一般只有几万平方米。

二、社区商业综合体的规划和培育

我国社区商业综合体开发的时间不长，目前正处在摸索之中，随着我国城市化的快速发展、城市居民消费观念的转变以及房地产开发模式的变化，我国社区商业综合体发展还有很大的发展空间。但是，城市社区商业综合体的发展离不开各级政府部门的关注和指导。目前，特别需要在以下几个方面

加大规划管理和政策培育。

一是加强社区商业专项规划工作。根据国外社区商业发展经验，社区商业综合体将是未来商业发展的重点，政府部门必须要有先期的合理规划，这样才能使社区商业健康繁荣地发展。目前在我国城市建设规划体系中，主要有城市发展总体规划和控制性详细规划，专项规划有交通、绿地和管线规划，而没有针对商业专项规划，从而造成我国目前商业网点布置缺乏规划性，一些地方商业不能满足社区居民的消费需求，而另外一些地方商业却盲目开

发，从而导致过度竞争的局面。因此，课题组建议政府应加快制定商业专题

规划。

二是加快社区商业综合体规范和标准的制定。政府要对社区商业综合体的研究给予重视，加强社区商业综合体的研究，参考国外社区商业发展的先进经验，结合我国社区商业发展状况，及时制定社区综合体建设的规范和标准，指导我国社区商业综合体的建设。可以借鉴新加坡社区商业的规范和标准，对各种类型的社区商业进行分类，提出各类社区商业综合体建设的规模和业态配置标准。可以规定社区商业综合体必备的业态和业种，以便从制度

上完善我国社区商业综合体建设标准。

三是给予社区商业建设主体政策支持。鼓励有实力的连锁企业参与社区商业综合体的开发建设，凡是到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民网点的连锁企业，政府可以出台相关政策给予扶持，有条件的地方还可以安排一定的专项资金支持。鼓励各类组织、企业和个人进行社区商业综合体的开发建设，对发展与居民生活密切相关社

区商业的开发企业给予租金或税收等方面的扶持。

四是推行优秀社区商业综合体的示范工作。目前，商务部正在制定我国社区商业的建设标准，指导各地商务主管部门因地制宜，确定工作重点。如老城区要发挥和利用现有商业服务网点的辐射作用，以健全网点设施为主；已预留服务网点的新建社区，以完善网点和提升服务水平为主；尚未开发的社区，要以加强总体规划为主。可以在有条件的城市先建立一些社区商业综合体示范区，并对成功社区商业综合体的成功经验进行总结研究，通过推广示范经验，逐步扩大示范范围，从而推动我国社区商业综合体的全面发展。五是着重对开发经营主体的进行培育。社区商业是通过以租赁运营而获得长期回报为目的的，其价值充分体现在后续的经营收益价值上。从我国目前的情况看来，社区商业的开发主要是房地产商，而社区商业的经营则是一些管理能力非常弱的家庭团队。因此，建议政府职能部门除了在规划阶段介入之外，还要在社区商业形成和经营的过程中给予一定的指导，同时要培育

一批专门从事社区商业开发和经营的房产开发商。

三、社区商业综合体的定位与经营

开发商是社区商业综合体开发建设的主要力量，如前所述，社区商业综合体开发过程是一个非常复杂的系统工程，不仅仅是开发建设，更重要的是还必须长时间来培育整个项目，才能维持整个项目的长期持续经营，课题组

主要在以下几个方面对开发商提出建议。

一是合理区位选择。一个社区商业综合体的成功与否，最重要的在于项目区位选择是否合理，如果区位选择正确，即现在或未来有足够的消费力支撑，且周边配套设施完善，那么，项目也就成功了一半。合理的区位主要考虑区域未来规划，区域交通设施等方面因素。区域未来规划决定了其该区域未来的发展方向，决定了区域的经济状况，从而决定了该区域人口档次，进一步决定了该区域人口的消费水平，人口消费水平将最终影响整个社区商业

项目的运营状况。

二是精准项目定位。社区商业综合体开发之前要进行准确的项目定位，要仔细研究项目当地的总体规划、区域经济、人口数量、收入水平、消费层

次、商业分布等，要根据社区居民的消费水平和未来的发展趋势，结合市场走向和功能定位，来确定社区商业的层次和结构，为项目的规划设计提供依据。社区商业综合体的定位主要分为项目总体定位和功能定位两部分。项目总体定位就是要对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进行了细致的分析和评估，确定项目的建筑规模和开发运营模式；社区商业综合体的功能定位要注意项目的功能结构、业态结构以及品牌结构等应与社区规模、消费层次相适应，对社区居民的收入水平、客户职业特征以及周边的商业业态进

行细致的分析和评估，从而确定项目的商业业态和功能布局。

三是主力店招商先行。社区商业综合体的开发运营商必须对前期规划设计、商业布局、策划营销、广告推广、商业运营管理等一系列问题了如指掌，才能保证项目运营取得成功。国内成功项目的经验表明，前期主力店招商对项目后期的运营显得尤其重要。主力店对引导人流起着主要作用，大型主力店的入住，不仅可以避免广场建成后对商户盲目招商，还能借助大型超市所

带来的巨大客流，吸引其他商户入住，从而盘活整个项目。

四是丰富业态组合。成功的社区商业综合体并不在于项目建筑规模的宏大，而在于项目的功能齐全和合理的业态组合。社区商业综合体都应具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等四种功能，各种功能的分配比例最好为：购物40%-50%，餐饮20%-30%，娱乐10%-15%，服务5%-10%，这样的功能布局才能满足社区居民的需要。同时，需要注意的是，社区商业有别于其他商业，是其为社区服务的功能。在商业业态的布局上，要考虑服务性功能业态的比重，如干洗店，维修店，银行，药店，社区卫生所，美容美发店，社区活动

中心等，从而为社区居民提供生活上的便利。

五是多样化经营模式。从国内外社区商业综合体的运营模式来看，项目运营模式最常见的有“完全出售、租售结合、售后返租、只租不售”等四种模式，这四种模式各有特点，开发商应根据自身企业的情况和项目特点，寻找适合自己项目的运营模式。完全出售运营模式能使开发商快速回笼资金，但对商业业态是否能符合社区居民的生活需求以及业态组合等方面无法进行控制，导致项目的业种杂乱分布，从而降低了项目的档次；租售结合模式对于开发商而言具有更多的灵活性和可控性，可以平衡资金压力和经营风险的矛盾，在合适的租售比例下，既可保证开发商获得短期资金回笼，又能通过出租获得长期租金；售后返租模式能够使开发商规避市场初期经营风险，但开发商不能得到项目的增值效益，同时对开发商的经营能力是一个严峻的考验；只租不售模式最大的优点是能使开发商能够持续有效地项目管理，从而提升项目的商业价值，通过租赁持续性获利，得到项目的增值收益，但这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，且承担很到的经营风

险。

六是统一规划建设、统一经营管理。社区商业综合体的管理目标是尽可能长期地维持和加强项目的经济社会效益，维护项目的建筑物和设备，同时与有关各方保持良好的关系，保证项目在社区中有良好的商誉。社区商业综合体的管理工作主要有物业管理、租户管理、营销管理和财务管理等，是一个复杂的系统工程，需要进行统一规划建设、统一经营管理。国内外运作社区商业综合体的经验表明，一个项目必须至少经过3年，商业业态才会逐渐

稳定下来。因为即使开始审慎地选择进驻的商家，开业后还是会有因不同商家业绩好坏而进行调整，产权集中式的统一经营管理可以使项目可以放心地在开业后进行绩效评估和商家、业态的调整，从而实现项目的管理目标。

第四篇：2010成都城市综合体发展论坛定案

2010城市综合体的崛起与发展论坛方案

背 景

建设国际区域性商贸中心和打造西部时尚购物天堂客观要求，为成都商业地产的发展注入了新的活力。今明两年，主城区将有众多大型商业综合体立项、开工和开业，国内外知名商业地产投资商、零售商参与主力商圈和商业中心的建设营运，成都的商业服务业发展将面临难得的机遇和新的挑战，成都已经正式迈入城市综合体时代，一个全新的商业格局正悄然形成。

但面对成都成败参半的商业地产史，一个隐忧不得不察：前几年以大卖场、购物中心、商务办公楼为潮流的商业地产开发，成功者不少，但更多地是惨痛的教训。城市综合体的商业定位、融资模式、规划设计、招商组合、运营管理是一项复杂的系统工程，成都商业综合体如何健康良性发展，如何为打造西部商贸中心提供强力支撑？本次论坛将通过专家学者、业界同行的交流碰撞和权威解读，共同探讨谏言成都大型城市综合体发展的真知灼见！

支持单位：中国商业地产联盟

中国购物中心产业资讯中心 成都市商务局

主办单位：四川省商业地产联盟、成都商报社

协办单位：中国商报社、成都日报社、成都市零售商协会 承办单位：四川省商业连锁投资开发联合会

媒体支持：四川电视台、成都电视台、成都报道社、成都晚报、华西都市报、天府早报、新潮周刊、腾讯大成网、搜房网、成都全搜索

官方网站：商业投资开发网www.xiexiebang.com

2010城市综合体的崛起与发展论坛方案

地 点：首座富豪大酒店 时 间：2010年10月20日 主 持 人：李 丹（成都电视台）

14:00——14:05 主办单位致辞

成都商报领导致辞 14:05——14:10 支持单位致辞

成都市商务局领导致辞

14:10——14:45 题 目：国内外城市综合体的发展趋势与运营特点

14:45——15:15 15:15——15:35 15:35——16:10 16:10——16:40 16:40——17:10 17:10——17:40

演讲嘉宾：全国工商联商业不动产专委会主任兼秘书长

朱凌波

对 话 一：

如何看待成都城市综合体发展？

主 持 人：范识宇 中国商报社总编辑 对话嘉宾：5人

1、陈立仁 成都仁和实业集团有限公司董事长

2、唐立新 成都数码广场董事长

3、王小军 成商集团副总经理、资产总经理

4、孙伊萍 中粮地产成都有限公司总经理

5、孙志文

上海绿地集团西南事业部总经理

题 目：成都商业综合体发展与运营现状探讨 演讲嘉宾：四川省商业连锁投资开发联合会 冉立春

对 话 二：城市综合体的运营管理的难点（规划设计、招商、业态组合等）与对策

主 持 人：曾祥庸 尺度地产顾问公司董事长 对话嘉宾5人

1、姚奕鹏 四川富力百货商贸有限公司副总经理

2、闫 凯 蓝光集团嘉宝物业总经理

3、陈洪涛 成都万达商业管理有限公司总经理

4、郭晓斌 屈臣氏西区营运总监

5、徐道斌 成都珠江地产公司总经理

题 目：购物中心的运营与开发管理策略

演讲嘉宾：中国购物中心产业资讯中心主任 郭增利

对 话三：如何界定政府、开发商、零售商、金融机构

在城市综合体开发过程中的角色定位

主持人：唐名琏 成都置信集团董事副总经理 对话嘉宾：5人

1、曾九利 成都市规划设计院副院长、副总规划师

2、官 维 成都百货大楼集团有限公司董事总经理

3、刘永健 家乐福中西区发展总监

4、左 鹰 成都民生银行公司业务部总经理

5、蒋晓舟 中海地产成都公司常务副总经理

题 目：城市综合体的选址与运营

万达商业广场管理有限公司总经理 曲德君

2010城市综合体的崛起与发展论坛方案

17:40——18:20 对 话 四：成都写字楼市场状况及走势分析

主 持 人：蔡孟颐

高力国际成都公司总经理 对话嘉宾：5人

1、李志强

瑞安中华汇成都公司总经理

2、张

旭

成都万瑞置业公司总经理

3、黄中兴

成都仁恒置地成都公司总经理

4、程小凡

成都蜀都银泰置业公司总经理

5、待

定

成都大鼎置业有限公司总经理

18:20——20:20 自助交流晚宴

招商合作方案

本次论坛活动形式为：高峰论坛讨论+论坛现场展位+论坛前中后期宣传报道+晚宴交流+现场提问 方案一：总费用2万

内容：

1、论坛特刊：1个版的项目介绍。

2、论坛现场：展位一个（10平方以内），进行项目推荐。

3、活动报道：所有参会的支持媒体对项目进行报道。

方案二：总费用3万

内容：

1、论坛特刊：1个版的项目介绍。

2、论坛现场：展位一个（10平米以上），进行项目推荐。

3、论坛对话：项目负责人在论坛对话中进行发言。

4、活动报道：所有参会的支持媒体对项目进行重点报道

拟邀城市综合体项目: 沙湾现代城、瑞安中华汇城、隆鑫东方城、龙湖北城天街、金沙太阳城、世豪广场、中粮大悦城、华润万象城、中航城市广场、金牛万达广场、天合凯旋广场、来福士广场、神旺项目、花样年美年广场、九龙仓城南项目、合力达广场、天府新城广场、富力天汇MALL、中信未来城、佳兆业数码港、环球贸易广场、华置广场、仁恒广场、蜀都中心、成都国际商城、百扬大厦、成商二期、仁和项目（南部新城）、泓昌嘉泰金融中心、凯丹广场、保利国际广场、中信大厦、东方投资项目（南部新城）、复地项目（南部新城）、天祥置地D5地块（南部新城）、鼎能国际广场、锦西乐府、苏宁广场、茂业中心、九龙仓国金中心、银石广场、瑞泰华实业、大陆盛世青龙、凯信时代天成、九峰国际商业广场、苏宁春熙广场、2010城市综合体的崛起与发展论坛方案

信和广场、大鼎世纪广场、庄士国际广场、绿地世纪城、绿地国际花都、龙湖三千集、华丰购物中心、雄飞领秀国际、四川文化艺术中心、同辉商业广场、西城首席广场、上善天成、龙之梦新城、K11购物艺术中心、奥克斯财富广场、中海购物公园、莱蒙置地广场、天来广场、文殊坊二期、棕榈泉国际中心、创新时代广场、力宝东盟城

拟邀商家：

仁和春天、麦德龙、美好家园、摩尔百盛、欧尚超市、人人乐、三只耳、圣地亚家居、红杏酒家、苏宁电器、太平洋百货、谭鱼头、统一量贩超市、万达影城、一茶一坐、永和豆浆、万千百货、好利来、王府井百货、韦德伍斯健身、味千拉面、沃尔玛、广百百货、仙迹缘、新华文轩连锁、荣寿司、星巴克咖啡、讯捷通讯、伊藤洋华堂、宜必思、月星家居、卜蜂莲花、WOWO便利、安德鲁森、百佳超市、肯德基、数码广场、宝岛眼镜、北京华联、卞氏菜根香、博美装饰城、布兰奇干洗、成都华联、成商集团、老房子、大蓉和、大润发超市、大商集团、迪信通、富森美家居、国美电器、好家乡超市、好又多、红高粱餐饮、卡乐迪、红旗连锁、摩尔百盛、百盛、乐森百货、美吉姆、红杏酒家、互惠超市、华伟通讯、皇城老妈、家乐福、锦江之星、劲浪体育、宜必思、九龙超市、七天酒店、汉庭酒店、肯德基、乐宾百货、良木缘咖啡、万宁商业、乡村基、龙翔通讯、屈臣氏、迪卡侬、罗莎食品、麦当劳、小天鹅火锅、世纪精剪、ATT、圣凯恩健身等。

第五篇：2010成都城市综合体崛起与发展论坛

建设国际区域性商贸中心和打造西部时尚购物天堂客观要求，为成都商业地产的发展注入了新的活力。今明两年，主城区将有众多大型商业综合体立项、开工和开业，国内外知名商业地产投资商、零售商参与主力商圈和商业中心的建设营运，成都的商业服务业发展将面临难得的机遇和新的挑战，成都已经正式迈入城市综合体时代，一个全新的商业格局正悄然形成。

但面对成都成败参半的商业地产史，一个隐忧不得不察：前几年以大卖场、购物中心、商务办公楼为潮流的商业地产开发，成功者不少，但更多地是惨痛的教训。城市综合体的商业定位、融资模式、规划设计、招商组合、运营管理是一项复杂的系统工程，成都商业综合体如何健康良性发展，如何为打造西部商贸中心提供强力支撑？本次论坛将通过专家学者、业界同行的交流碰撞和权威解读，共同探讨谏言成都大型城市综合体发展的真知灼见！

对话一： 如何看待成都城市综合体发展？

主持人：颜菊阳 中国商报地产导报执行主编

对话嘉宾：

韩德明 凯德置业(中国)投资有限公司西南区总经理

唐立新 成都数码广场(论坛 新闻)董事长

三枝富博 成都伊藤洋华堂董事长总经理

张红兵 四川新港地产顾问有限公司 执行董事兼总经理

冯 渝 成都棕榈泉联英置业有限公司副总经理

对话二：城市综合体的运营管理的难点（规划设计、招商、业态组合等）与

对策

主持人：曾祥庸 四川天晟商业经营管理有限公司董事长

对话嘉宾：

徐永健 四川富力(论坛 新闻)百货商贸有限公司总经理

闫 恺 成都嘉宝商业物业经营管理有限公司总经理 陈洪涛 成都万达商业管理有限公司总经理

周继红 华宇(论坛 新闻)集团成都公司区域总经理

徐道斌 成都珠江地产公司总经理

宋达为 成都比华利房地产营销顾问有限公司董事长

对话三：如何界定政府、开发商、零售商、金融机构在城市综合体开发过程

中的角色定位

主持人：唐名琏 成都置信(论坛 新闻)集团董事副总经理

对话嘉宾：

曾九利 成都市规划设计院副院长、副总规划师

石平成都市商务局副巡视员

刘永健 家乐福中西区发展总监

左 鹰 成都民生银行公司业务部总经理

王小军 成商集团股份有限公司副总经理

对话四：成都写字楼市场状况及走势分析

主持人：蔡孟颐 高力国际成都公司总经理

对话嘉宾：

张 旭 成都万瑞置业公司总经理

刘宗保 花样年(论坛 新闻)实业投资（成都）有限公司总经理

唐 闻 四川盛唐实业集团有限公司董事长

曾德浩 四川新希望房地产开发有限公司总经理

谢 娟 成都泰然房地产有限公司总经理

【主持人】：尊敬的各位领导，各位来宾，女士们，先生们，大家下午好！

欢迎莅临2010成都城市综合体崛起与发展论坛，我是四川电视台主持人安丽，很高兴主持本次论坛，一起和大家分享关于城市综合体的思想盛宴。“世界现代田园城市”的历史发展定位和高速的城市化进程，使成都的房地产市场方兴未艾、异常活跃，作为商业零售业有效载体的商业综合体更是备受关注。我们也清楚的认识到，成都打造西部商贸中心和建设时尚购物天堂的客观要求，为城市商业的的发展提供了支持，城市综合体的开发运营以及管理是一项非常复杂的系统工程，如果不能够很好的规划和引导，成都的商业地产发展也将面临着巨大的压力，针对这一形势我们今天的论坛显得尤为重要，我们特别邀请来自国内行业知名专家和业界精英共赴盛会，大家将共同为成都城市综合体的发展激情碰撞，献计献策，提供解决之道。

下面首先为大家介绍出席本次论坛的嘉宾，他们是：成都商务局副局长张金泉先生；成都市商务局副局长石平先生；演讲贵宾有：成都工商联商业不动产专业委员会主任、综合体研究中心主任、亚太商业部动产学院院长朱凌波先生；中国购物中心产业资讯中心主任、亚洲购物中心协会副主席郭增利先生；宝龙地产执行董事、宝龙商业地产执行总经理刘晓兰女士；另外主办方领导有：成都商报社编委、副总经理蔡军先生，成都商报社房产部主任王潇先生；四川省商业连锁协会会长、四川省商业地产联盟秘书长冉立春先生；四川省商业连锁协会常务副会长，成都伊藤洋华堂董事长总经理三枝富博先生。其它的对话嘉宾我们会在稍候的议程当中为大家一一介绍，让我们在此用热烈的掌声对各位领导和嘉宾到来

表示最热烈的欢迎和衷心的感谢！

下面首先我们用掌声有请本次论坛主办单位领导成都商报社编委、副总经理

蔡军先生上台致辞，掌声欢迎！

【蔡军】：尊敬的各位领导，各位专家，各位与会嘉宾大家下午好！我刚从机场过来，出差穿得比较随意，向大家表示歉意，在这里代表主办单位之一成都商报社欢迎大家的到来，对于各位领导，各位专家，各位与会代表给予本次活动的大力支持，表示衷心的感谢！

今天上午，从杭州飞回成都，提前两个小时到机场，差点都没有赶上飞机，杭州堵车比成都还要严重。现在全国各大城市几乎都是如此，杭州发展也很快，在钱塘江边上一座新城拔地而起，在全国各个城市之间传说感觉非常强烈，中国的发展确实太快了，城市化进程太快了，所以才有城市综合体应运而生，成都商报对综合体的关注也比较多，我们先后做过几次大规模的报道，我记得有一个数字现在在售的和规划要建设的城市综合体项目大概有60多个，总的体量达到600多万平米，这确实是非常庞大的数字，但是对于成都这座城市的发展我们说它是多了？过了？这个结论能不能成立，我们曾经也表示忧虑，这么多项目卖的出去吗？这么多的项目以后招商谁来经营？但是，此次长三角之行，我确实感觉中国城市发展未可限量，一切结论都为时过早，所以今天邀请到各位专家和业内代表和我们一起来探讨城市综合体的崛起和发展，为我们这个行业，为每一个项目，为这个城市的发展建言献策，这个我就不再罗嗦，接下来的时间就请听各位专家的高论，谢谢大家！

【主持人】：好，非常感谢蔡总的精彩致辞，我们也相信本次论坛一定会办成有特色、有规模，有影响力的高规格盛会，接下来掌声有请成都市商务局副局

长张金泉先生致辞！

成都市商务局副局长 张金泉

【张金泉】：各位领导，各位专家，各位企业界的朋友和媒体的朋友大家下

午好！

在西博会即将召开的前夕，今天我们在这儿隆重举行2010成都城市综合体崛起与发展论坛，邀请了全国各个知名行业和领军人物，在为我们成都市的城市综合体的发展建言献策。在此，我代表成都市商务局对各位的到来表示热烈的欢

迎！

城市综合体作为一种新型的商业模式，既是城市高速发展的产业，又是商业高速发展的结果，同时又提升了城市的形象，又给服务业向高端发展提供了重要的载体，这种涵盖了写字楼、购物中心等多种形态的新型产品和模式，具有城市名片和产业载体的双重价值，必将成为未来城市发展的主力形态和发展的引擎，随着成都城市化不断的推进和商业的发展，我市陆续的涌现了很多城市综合体，目前按照我们的项目统计，今年总投资近600亿，建筑面积接近800万方的上项目在我市开工建设，这为我们城市的发展和服务业的发展增添了无限的生机，为我市的商圈建设和现代服务业基地的建设打下坚实的基础，是这些产业发展最主要的支撑，面对城市综合体迅猛发展的趋势，我们应当如何的把握它发展的规律，甚至引导健康、持续、有序的发展，更好的为我市城市化建设和服务业的发展做出更大的给贡献，这就是我们今天主要要讨论的主体和议题，我建议大家可以从

这几个方面做一些探讨。

特别是我们也希望听到在座的专家和实业界人士的真知灼见，一个是从城市综合体的内部来讨论，我们应当如何从规划选址、产业定位投融资的体制，二是招商和运营的模式方面我们如何能够适应现代服务业发展的潮流趋势，能够适应成都作为中国西部特大城市中心的定位，产业高端和高端产业的趋向。第二个是从外部来讨论，重点放在城市综合体相互之间的依存关系，以及与高端写字楼、大型卖场，品牌酒店之间的业态组合、形态的融合关系方面，这些规律性的东西或者是新的发展形式需要我们认真的学习和把握它。第三是从政府的角度来讨论，从成都“世界现代田园城市”的长远目标来讨论，我们如何把握定位，如何引导商业地产集聚、集群、集约的发展，我们有什么好的经验。

各位嘉宾，各位同志，各位朋友们，希望大家在有限的时间里，充分的发挥我们大家的智慧，积极为我市的城市综合体的发展，提出真知灼见，传经送宝，为推进成都市服务业不断向高端发展，以及我市商圈的建设提供实践的经验和理论的依据，最后预祝本次论坛取得圆满成功，谢谢大家！