第一篇：随着房地产市场竞争的日趋激烈和房地产业的理性化发展
随着房地产市场竞争的日趋激烈和房地产业的理性化发展,过去简单的楼市买卖概念已被淘汰,中国房地产企业对品牌形象、服务水平和顾客关系等重要营销战略的要求一步步提高,房地产市场营销已从过去的“消费者请注意”的模式转变为“请注意消费者”的模式。全面引入4C整合营销理论,对房地产营销组合进行深层次调整和整合,是房地产企业决胜未来市场的关键因素之一。
第二篇：中国房地产业与房地产市场营销发展历程
中国房地产业与房地产市场营销发展历程
刘鹏忠
房地产市场营销的理论与实践是伴随着房地产业的发展而发展的，要了解中国房地产市场营销的发展历程，必须把它放在中国房地产业发展的大背景下去观察、去透视。中国的房地产业是个年轻的行业，房地产业的真正发展始于中共十一届三中全会后，迄今为止，我们可以把中国房地产业的发展大致划分为如下四个阶段：
1．起步阶段：1980——1990
上世纪八十年代，理论界在社会主义商品经济理论指导下，率先提出了住宅商品化和土地有偿使用的观点，从而破除了长期以来一直束缚人们思想的禁锢，为房地产市场的建立和发展奠定了理论基础。随后，在前期住房制度改革试点工作的基础上，国务院于1986年成立了住房制度改革领导小组，进一步指导推进住房制度改革试点工作。1988年初，全国房改会议在北京召开，会议认真总结了各房改试点城市的经验。在此基础上，国务院发布了《关于印发在全国城镇分期分批批准推行住房制度改革实施方案的通知》（国发[1988]11号文件），正式确定了房改的目标、任务和具体政策，吹响了在全国范围内推进住房制度改革的号角，这一文件是这一时期最为重要的纲领性文件。
与此同时，土地使用制度改革的试点工作也在紧锣密鼓地推进。1987年国家首先批准上海、天津、深圳、广州和海南正式进行土地使用权有偿出让试点。同年，深圳特区率先进行了土地使用权转让、有偿出让和转让的试点。深圳市的工作大大推动了全国城市土地使用制度的改革。自1987年11月起，上述试点城市先后制定和颁布了地方性的城市土地使用权出让和转让的有关条例或规定。为了给城市土地使用制度改革的全面推进和深入发展扫清障碍，1988年4月12日，七届人大通过了《中华人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可以依照法律的规定转让。同年12月29日，《中华人民共和国土地管理法》也作了相应的修改。1990年5月19日，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》。这两个法规的出台标志着中国城镇国有土地使用权有偿使用走向规范化。
住房制度改革和土地使用制度改革的不断深化，极大地促进了房地产市场的建立和发展，房地产业也逐步发展起来。各地都陆续成立了一些房地产开发公司，如几乎遍及全国的城市建设开发公司。到1990年底，我国专门从事房地产业务的单位达到10000多家，业务领域涉及开发、经营、管理和维修等各方面。其中房地产开发企业4000多家，各类房地产经营、管理、修缮企业4700多家，房地产交易所、交易市场和其他中介服务组织1600家。整个“七五”（1986～1990）期间,全国共完成房地产开发投资1027亿元,平均每年递增26%。这一时期，由于房地产开发量较少，房地产市场基本上是一个卖方市场。开发商不需要去研究市场，关心消费者的需求，只需要把房子造出来就可以了。当时的房子基本是千楼一面，兵营式布局，开发商只是扮演了一个“生产队长”的角色。因为房子不愁卖，而且卖房子还不是零售，而是批发，房地产企业的老总一人靠 “批条子”都可以批掉很多房子。当然，购房的对象也基本都是政府机关、企事业单位，在当时房子是作为一种福利品分配给单位职工。
2．腾飞阶段：1991－1993.6
这是中国房地产业迅猛发展的时期，尽管时间比较短。随着房地产市场的进一步发展，房地产开发、交易渐趋活跃。特别是在92年春季，邓小平的南巡讲话，似在中国大地上刮了一股强台风，把中国经济发展的步伐向前推进了一大步，从而也迎来了房地产业发展的高潮。这一时期的主要特征表现为：
（1）房地产开发公司数量猛增。一些沿海城市的各部委办局几乎都成立了房地产开发公司，房地产投资、开发面积成倍增加。1992年全国房地产开发投资比上年增长93.5%，开发土地面积增长175%。1993年上半年，房地产发展更是进入高峰期。全年全国完成投资增长124.9%,新增开发企业6000多家,全国房地产企业达到19000多家。
（2）房地产市场是一个卖方市场。开发商只要拿到地，盖出的房子就不愁卖不出去。有些地方甚至出现排队买房的现象。或者是图纸刚设计出来，房子就销售一空。在不少城市大量炒家介入房地产市场，炒地、炒房风甚行，如海南、广东、广西的北海等地，房地产市场十分狂热，房地产泡沫也是十分严重。
正因为市场处于供不应求的虚假繁荣状态，房地产开发企业只管埋头造房子就可以了，不怕房子卖不掉。这个时候给人的感觉是：房地产开发能赚大钱，而且好像没什么风险。只要有资金，谁都可以从事房地产开发，不管你是否懂这一行，自然，也并不需要什么市场营销。
表1—2历年房地产投资情况
年份
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006 投资额（亿元）243 485 1138 1796 2831 3825 3106 3580 4010 4902 6245 7736 10106 13158 15759 19382 比上年增长（％）31.1 93.5 124.9 41.3 21.4 21.5 －3.4 12.6 11 19.5 25.3 21.9 29.7 28.1 19.8 21.8
数据来源:中华人民共和国统计局网站:http://
3．调整阶段：1993.7—1999
93年下半年中央政府的宏观调控，给狂热的房地产市场打了一支“退烧针”，由于抽紧银根，市场景气度下降，使得大量依赖于银行贷款的房地产开发企业陷入困境，开发商面临前所未有的压力。楼盘大量空置、积压，并出现了不少烂尾楼盘，大量资金被套老，房地产成了“房地惨”，房地产业开始进入到一个调整、消化吸收的理性发展时期。
这一时期对不少开发商来说，是一个难熬的时期。房地产市场已由卖方市场转变为买方市场。面对市场的压力，空置的楼盘，开发商们开始明白：房地产投资有很大风险；搞房地产开发并不是那么简单，造什么房就能卖掉什么房。于是，面对激烈的竞争和挑剔的消费者，他们开始重视销售问题，发扬“四千精神”（千方百计、千难万险、千辛万苦、千言万语），想方设法把房子推销出去。而正是在这一时期，房地产营销实践活动日趋活跃。特别是一些来自台湾、香港的房地产中介代理机构，他们凭借先进的营销理念，成熟的操作手法，娴熟的包装技巧，丰富的实战经验，化腐朽为神气，使一些陷入困境的楼盘重显生机，成就了一个个成功的案例。如来自台湾的北京九鼎轩国际投资置业公司的李元发在北京承接的第一个
项目是“亚运村别墅”，通过将其改名为“观天下花园别墅”，并定位成“北京的龙脉项目” 等一系列巧妙包装，使“观天下”成为国内赫赫有名的项目，价格由起步价每平方米4000人民币迅速炒到最高每平方米2000多美金；而一位从台湾来的销售专家仇福宪小姐，通过精心培育销售队伍，倡导按揭贷款楼盘，首推“卖楼花”理念等，对广州世界贸易中心大厦进行推广销售，使世界贸易中心大厦的销售大获全胜。而国内一些策划人和代理机构也是不甘寂寞，如著名策划人王志纲先生策划的顺德“碧桂园”，使一个处于穷乡僻壤的楼盘起死回生，名噪一时，对中国房地产营销策划起了极大的推动作用。但这些策划更多的是一种促销策划，强调的是对项目的包装。随着房地产营销实践的不断推进，不少营销人意识到仅对项目进行诸如“改名换姓”，做一些局部的“外科手术”式的包装有时并不起作用。于是，全过程营销在1997年左右被提了出来，它强调对楼盘的所谓“胎教”，也就是说，营销首先是要针对消费者的需求把产品做好。这一理念指导下房地产开发流程应是：市场调研分析→发现市场机会和需求→寻找条件适宜的地块→项目调研与产品定位→规划、户型、环境、物管、形象等设计→顾客沟通与设计校正→施工、宣传、销售等。而不像之前建立在推销理念下的房地产开发的模式：买好土地先建房子再找客户。全过程营销的实践标志着房地产营销向前迈进了一大步。
房地产开发商通过与策划人、房地产中介代理机构的成功对接，再加上房地产研究机构、咨询机构、大专院校的培训、教育，新闻媒介、政府部门的大量宣传，使其市场营销意识逐步树立起来，营销人员的水平也逐步提高。如上海房地产界在95、96、97年评选出的房产营销十佳案例的基础上，分别于1996年、1999年出版了《上海房地产营销——理论与实践》、《房产营销技能与实例》——96上海房产营销十佳案例精选、《房产营销技能与实例》——97上海房产营销十佳案例精选，对房地产营销实践进行了总结和理论上的提升，产生了很大的影响，从中也可以看出上海房地产营销水平在这几年的时间里提高很快。总体上来说，这一阶段开发商的营销是以促销为主。
这一时期房地产营销的不良倾向是克隆风甚行，住宅产品到处刮欧陆风，而且产品中充斥着一些华而不实的要素：如奢华的社区大门、超大的中心广场等等。在广告上名不副实的概念满天飞，误导消费者。
4．繁荣阶段：2000－2006
随着1998年中共中央、国务院关于在全国范围内停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化政策效应的逐步释放，城市改造与城市化进程的快速推进，城市经营性用地的出让方式由协议改为拍卖、挂牌和招标，以及中国经济的快速发展，中国房地产业又迎来了新一轮发展高潮。从2000年到2006年，房地产投资逐年递增，增幅基本在20%～30%之间。这一时期的主要特征是：
（1）产生了一批有影响的全国性房地产公司。如万科、中海、招商地产、大连万达、阳光100、合生创展等。一些大的房地产开发企业开始重视品牌建设。
（2）房地产市场是个卖方市场，房地产价格飞涨。在这段时间里，一些经济较为发达的城市房价翻了好几番。
（3）住宅消费以个人为主。
（4）经过前一时期的洗礼，市场营销观念已自觉成为大多数房地产开发企业开发经营的指导思想，全程营销概念在实践中得到了更好的诠释，产品创新成为更多房地产开发企业的一种追求，产品开发水平比前一阶段有了大幅度的提高；更有一些房地产开发企业以社会市场营销观念作为其经营哲学，如招商地产。
（5）关系营销、网络营销、服务营销等成了房地产开发企业营销实践中克敌制胜的重要利器。
尽管如此，房地产营销中还是存在不少问题：如楼盘案名求“奇”、“怪”、“洋”、“大”；
营销概念名不副实：如“生态住宅不生态”、“健康住宅不健康等”，“花园无花、广场无场” 等；还有营销的同质化倾向严重等等。
第三篇：随着经济和社会的发展
随着经济和社会的发展，基础教育改革受到了一系列的问题所牵绊，人们简单的把当前和未来的课程按改良或改革来做观念和现实上的区分是不恰当的，这样会引起人们对课程改革认识的混乱和误解，下面我们来分析一下当前我国课程改革的内容：
一．课程改革转向以学生发展为根本方向
以学生发展为本的课程，是注重学生个性的养成、潜能的开发、能力的培养、智力的发展的课程。把课程改革建立在脑科学研究、心理学研究和教育学研究基础上，把学生的发展作为课程开发的终极目标，使课程领域重新出现了科学化和心理学化的潮流。国际教育界早在70年代就提出了要纠正片面强调智能发展的倾向，转向充分发展学生个性。尽管我国在注重学生能力发展方面与国际进程有一定距离，但我们可以吸取别人的经验教训，把个性发展和能力发展同时纳入课程改革的中心视线，采取措施，使之并行不悖。个性、创新精神和创新能力、社会实践能力、潜能等等，成为目前课程领域的主流词汇，这对我们纠正长期以来的知识、技能偏向，树立现代的、科学的课程观是极大的推动。
传统的教学方式是通过教师在课堂上讲授，学生在下边通过视觉、听觉等感官接受知识。随着教学的发展，多媒体、语音等手段代替了传统的黑板教学。学生可以通过感官获取更加丰富的知识。但是，学生仍然很少参与到课堂的教学过程。教师在教学中具有绝对的主导地位，学生在学习过程中被动的接受教学。这就使得教学的质量打了很大折扣，教学效果也随之下降。因此，我们必须结合学生的情况，采取一定措施，充分发挥学生学习的主观能动性，让学生参与到课堂中，一方面使他们学会知识，更重要的要是学会学习的能力，这才是我们教学的最终目的。我认为想要提升学生在教育教学过程中的主体地位，应该做到以下几点：
第一，激发学习兴趣，促进主动发展。皮亚杰说过：“学生是具有主动性的人，所教的知识要能引起学生的兴趣，符合他们的需要，才能有效地促进他们的发展。”由此可见，兴趣是最好的老师，是学生发展思维的巨大动力，是促进学生乐学的先决条件。激发学生的学习兴趣，唤起学生的学习热情，学生才会在学习活动中克服困难而不感到辛苦，勤奋学习而有感到厌倦。这就要求教师在教育教学过程中，善于抓住机遇，创设条件，注意学生学习兴趣的培养，让学生自觉主动地参与整个教学过程，使课堂焕发生命活力。叶澜教授指出：教学中，学生不仅是教学的对象、主体，而且是教学的资源，课堂生活的共同创造者。这就意味着把教学的立足点转向学生，从本质上确立了学生的主体地位。
第二，以问题式学习带动思考与质疑。课程教学的目的，除了培养学生分析问题、解决问题的能力外，更重要的是要培养学生发现问题、提出问题的能力。
第四篇：随着计算机硬件技术的发展和普及
随着计算机硬件技术的发展和普及,大学生接触到的计算机硬件设备无论从种类还是功能都比之前有更多的样式,并具有更快的发展趋势。计算机硬件有关产品已经成为人们日常生活中必不可少的生活用品,具有明显的日常化、集成化、工具化的发展趋势。在计算机硬件新的发展阶段,让学生们掌握基本的计算机硬件原理,熟悉各类硬件接口技术,懂得计算机硬件产品的基本运行方式,是各学科各专业教学体系建设中重要的一个教学和实践环节。计算机硬件技术基础课程是普通高等学校理工科专业的一门重要的计算机技术公共基础课程,也适合非理工科的其他专业学生选修。该课程是学生学习和掌握计算机硬件基础知识、了解计算机硬件发展、熟悉硬件原理及接口技术的主要课程。1课程现状和问题分析2006年,教育部高教司将微型计算机原理和微机接口技术等课程精简整合为计算机硬件技术基础,并明确提出了该课程是针对大学非计算机专业的理工类本科生设置的6门典型核心课程之一。2009年,教育部高等学校计算机基础课程教学指导委员会将“微机原理与接口技术”确定为计算机基础教学的核心课程之一。该课程建议面向电类专业授课70学时,实验20学时;面向
第五篇：随着经济的发展和生活水平的不断提高
冰雪皇后（Dairy Queen，简称DQ）是全球冰激凌和快餐连锁企业。自从1940年夏天开第一家冰淇淋店美国伊利诺伊州的乔利埃特开业开始，迄今为止，已在25个国家，开了近6000家连锁店。它提供冰淇淋、鲜果露、爆米花等休闲食品，是世界销量第一的软冰淇淋专家和全球连锁快餐业巨头之一。作为风靡全球，极受年轻人追捧的冰淇淋品牌，DQ一直是消费者们欢乐聚会的主要场所，它以“分享欢乐”为情感诉求点获得了广大消费者的热爱，无论是朋友聚会还是情侣小憩，一杯DQ都能带来无限欢乐。从某种程度上说，DQ所代表的已不只是能让人不断回味的甜美冰淇淋，它更是欢乐生活的代名词。近年来，“DQ冰雪皇后”非常重视中国内地市场的开拓，发展非常迅速。“DQ冰雪皇后”计划在未来4年内使全国店数至少达到1000家，为喜爱DQ的消费者提供更便捷的门店、更优质的产品和服务。
（一）产品概况
DQ冰淇淋以最好的材料制成，每一口都醇厚、香浓，给予味蕾无限的回味，但脂肪含量却绝不超标，让热爱甜食的人毫无负担。DQ冰淇淋奶浆的脂肪含量非常低，脂肪含量只有2%，是一般冰淇淋的六分之一，全部产品都在门店由店员制作完成，因此同时具备了低脂新鲜、健康、手工现制的特点。在任何场合，它都是带来欢乐与幸福的强力调味剂。DQ公司制作的冰淇淋以精取胜、现场制作，品种丰富、持续新品，不分季节、引领潮流。DQ冰雪红后拥有五个系列的产品，并保证原材料及成品具有稳定的高品质，低脂、新鲜、手工现制和多选择，符合当代消费者追求健康饮食的时尚消费潮流。
暴风雪系列——它混合了冰淇淋以及可爱的果仁、曲奇饼干或者新鲜水果，目前共有多达24款产品可供选择，还可以根据自己的喜好增加配料、成为菜单里没有的DIY产品，很受追求个性的年轻人喜欢。“暴风雪”的香浓醇厚独一无二，而且可以做到“倒杯不洒”。
梦幻雪系列——“梦幻雪”系列产品在咖啡和碎冰里加入了香醇的DQ冰淇淋，再点缀上植物奶油和美味浇酱，口味如梦似幻、沁人心脾。
风尚秀身系列——深受女性朋友欢迎的“风尚秀身”系列，由黑莓、越橘莓、芒果、草莓等新鲜果莓或进口果酱、配上新鲜榨取的香甜橙汁，调入DQ冰淇淋、神秘配方及碎冰，每一口都甘冽香醇，维生素、纤维质非常丰富。
华夫至尊系列——“华夫至尊”以香脆可口的华夫碗盛装美味的DQ冰淇淋，有多种浇酱及杏仁、腰果、核桃、香蕉、布朗尼蛋糕等多达10种缤纷配料，颜色漂亮、口感丰富。
（二）市场环境分析
随着经济的发展和生活水平的不断提高，消费者和市场日益成熟。人们吃冰淇淋，已经成了一种休闲和享受。中国冰淇淋市场的增长速度非常快。并且，日益庞大的都市白领消费群体也为高端冰淇淋市场带来了福音。“DQ冰雪皇后”冷饮专卖店以中等的价格、优雅的环境和独特的服务改变了冷饮作为“即兴”消费产品的特色，甚至打破了冷饮的季节消费周期。我们立志于通过店内环境布置等细节，以及一系列的市场营销策划，营造一种休闲文化享受。由于我们面向的是中高端市场的定位，因此相比在低端厮杀的那一批大众品牌，我们的竞争对手也相对少些。从地域细分上看，在贵阳市范围内，像“DQ冰雪皇后”这样高端的冰淇淋专卖店并不是很多。贵阳的DQ位于南国花锦一楼，处于市中心繁华地带，且周边商场众多，人流量大。且贵阳人具有喜欢品牌的高消费观念，因此他们普遍能够接受并喜欢DQ这种较为高端的冰淇淋品牌。
（三）消费者分析
DQ冰雪皇后冷饮品专卖店迎合年轻人追求健康时尚的口味。产品多样，还可以根据自己的喜好增加配料、成为菜单里没有的DIY产品，很受追求个性的年轻人喜欢。而且通过对年轻人休闲饮食习惯的调查，年轻人担忧吃冰淇淋会发胖，其中女性消费者尤其注重这一问题。因此，DQ冰淇淋以最好的材料制成，每一口都醇厚、香浓，给予味蕾无限的回味，但脂肪含量却绝不超标，让热爱甜食的人毫无负担。DQ冰淇淋奶浆的脂肪含量非常低，全部产品都在门店由店员制作完成，因此同时具备了低脂新鲜、手工现制的特点。特别研发的低脂低糖的“风尚修身”系列的冰淇淋也为顾客排除了这一顾虑。其最大的特点是：维生素、纤维质非常丰富，使喜爱冰淇淋的人不用担心肥胖和高脂肪，能够尽情品味冰淇淋带来的美味享受。DQ冰淇淋的销售对象主要是青年人，特别面向的是都市白领消费群体，因此，产品的定位属于中高档。
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