澳大利亚房产可负担性研究

第一篇：澳大利亚房产可负担性研究

澳大利亚房产可负担性研究

第九次国际住房负担能力调查，研究了七个国家一共337个国际大都市，显示在购买房产上，以国家高度来看的话，只有中国比竞争很强的香港更贵。报告显示，上升的收入水平和涨势平缓些的房价使得澳洲的房屋可负担性有些许的提高。然而，主要的五个房产市场的可负担性仍然很低，房价普遍很高。

这项调查使用了一个叫取中法的方法论，根据税前的房产中价和业主的年收入中间值去评估一个国家的房产可负担性。比值超过5.1被认定为可负担性很低，澳大利亚是5.6。毫无意外，悉尼是可负担性最低的，比值为8.3，墨尔本为7.5，阿德莱德为6.5，珀斯5.9，布里斯班5.8。澳大利亚一些区的中心也很高，最高的是PortMacquarie，为8.6，随后是Coffs Harbour8.0，Sunshine Coast也是8.0。在这项调查了，按城市排名，悉尼在最难负担上排名第三，香港第一，加拿大的温哥华第二。

结果显示20个可负担性最高的城市大部分都在美国，但是美国也有20个可负担性较低的房产市场，加拿大有两个，爱尔兰有一个。澳大利亚和新西兰的主要城市都是可负担性很低的。超过三分之二的澳大利亚房产au.regishome.com/house/市场可负担性都是较低的，而新西兰超过60%的市场也都是可负担性很低的。加拿大可负担性很低的市场少于20%，爱尔兰没有，美国只有10%。

但是Wilson博士，Fairfax旗下澳洲房产监察机构的高级经济学家质疑了这项世界性房产市场对比调查的有效性。他说，“这就好比和木星上的一个市场比，因为是不同类的世界。”他也向这项调查的撰写者发出了质疑，“如果悉尼的可负担性那么低，为什么市场那么活跃?为什么价格一直在涨?”他表示，和美国不同，澳大利亚有着世界上最严格的银行控制体系。如果你负担不起房子，银行就不会借给你贷款。

经济学家表示，事实证明，澳洲房市是世界上最有弹性的房市之一。我们现在继修复期之后正在进入增长期。Wilson博士说，悉尼房价最高的原因是供应的短缺，人口调查结果是最好的证明。

澳大利亚房产

第二篇：医疗纠纷的可仲裁性研究

医疗纠纷的可仲裁性研究

摘要：目前我国医疗纠纷案件数量逐年增多，传统的诉讼解决模式已不能满足争议解决的需求，医疗纠纷的ADR模式已获得越来越多的关注。本文旨在针对纠纷解决的ADR模式之仲裁方式进行专门研究，探讨将其引入医疗纠纷领域的可行性和优越性，为医疗纠纷仲裁的理论研究抛砖引玉，推动这一领域的探讨进入更深层次的发展。

关键词：可仲裁性；仲裁范围；医疗纠纷

仲裁作为一种诉讼外纠纷解决模式，历史已久。一般认为仲裁起源于古罗马，形成发展于英国、瑞典等欧洲国家，最初是作为纯民间性的私力救济方法，后来逐步发展成为被国家法律制度认可的争议解决机制。现今仲裁主要被用于解决国际国内的民商事争议、海事争议及国家间的争端。仲裁作为一种争议解决方式具有自主性、专业性、中立性、保密性、管辖权确定性以及便捷性、易于执行性等优点，在商品经济日益发展、经济利益纠纷日益增多的今天，其优越性越来越得到凸现。

虽然我国现阶段仲裁在民商事的合同纠纷领域和劳动争议领域已得到广泛应用，但在医疗领域，仲裁能否作为医疗纠纷的解决方式, 即医疗纠纷是否具有可仲裁性，这个问题仍颇具争议。可仲裁性,亦称仲裁范围,是指仲裁作为一种纠纷解决方式,对哪些事项可以解决，对哪些事项不能解决。这里涉及一国国内法的相关规定，各个国家的法律对此有着不同的规定。医疗纠纷的可仲裁性问题,是指当事人能否将医疗纠纷事项按照意思自治原则自由约定,然后交由指定仲裁机构去审理裁决。它是建立医疗纠纷仲裁制度的前提,是为进一步研究医疗纠纷仲裁操作制度的前置条件,也是本文研究的重点。

（一）关于可仲裁性的法律规定

各国仲裁法一般都对争议的可仲裁性作了明确的规定。有的国家立法以争议是否是商事争议为标准，比如,瑞典仲裁法规定“一切可成为协议解决内容的民事或商事问题,均可提交仲裁”。有些国家以争议是否涉及财产权益为标准，比如,瑞士《联邦国际私法典》在涉及国际仲裁时规定“任何具有财产性质的纠纷均可提交仲裁”。有些国家还会有一些附加的要件,比如公共政策，这些国家规定涉及公共政策的仲裁约定无效。还有国家规定可仲裁性的范围决定于合同的自由性,而不区分公共秩序范畴或其他，比如希腊。

在我国，《仲裁法》第2条规定:“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁”。第3条规定:“下列规定不能仲裁:(一)婚姻、收养、监护、抚养、继承纠纷；(二)依法应当由行政机关处理的行政争议。”在实践中，争议最多的是对条款中的“其他财产权益纠纷”的理解。一些学者认为侵权不属于“其他财产权益”的范围，因而侵权等带有人身性质的纠纷不属于可仲裁的事项。还有些学者指出：“财产权益纠纷”限于与财产有关的事项，与财产无关的争议则不在可仲裁的范围之内。

从目前各国仲裁法的发展趋势来看，在立法和司法实践中，各国有支持和扩大仲裁范围之势，对“可仲裁性”的解释越来越宽松，将更多的争议纳入可仲裁的范围。例如，美国近20年来通过一系列的案例扩大了可仲裁的范围，比如对知识产权争议、劳资争议、可判惩罚性赔偿的争议、反不正当竞争的争议以及证券交易争议等纠纷案件均列入可仲裁范围。在德国，对案件的“可仲裁性”定义更为广泛：“凡涉及财产权益的纠纷均可提交仲裁；如果涉及的是非财产权益的纠纷，这以当事人是否有权对其争议事项进行和解作为是否可以提交仲裁的标准”。

（二）关于医疗纠纷可仲裁性的法理分析

1．医疗纠纷的属性决定了它具有可仲裁性。医疗纠纷是指医患双方在医疗诊治过程中针对医疗行为所发生的纠纷。目前在学界,医疗纠纷的法律属性主要存在医疗合同说、侵权责任说、竞合责任说和特殊侵权责任说。无论哪种学说,其主要都体现为一种民事法律纠纷,承担责任的方式主要是民事赔偿责任。第一，从纠纷的本质来看,医疗纠纷是医患双方在订立诊疗合同的基础上发生的纠纷，体现了契约性，且不涉及公共利益和第三人的利益,属于私法范畴。第二，从争议的客体来看，绝大多数的医疗纠纷都涉及医疗损害的经济赔偿问题，属于民事赔偿问题，是涉及到财产权益的纠纷。第三，从双方的法律地位来看，医患之间是一种平等主体的法律关系。医疗纠纷的解决体现的是双方自由处分自己民事实体的权力。因此,医疗纠纷具有可仲裁性。

2．医疗纠纷仲裁的必要性。医疗诉讼由于存在审理时间长、诉讼成本高等弊病，结果往往让当事人得不偿失，且公开的审判程序也使得当事人的隐私暴露于众,加重当事人的心理负担。另外，由于法官不具备专业的医学知识,只懂法不懂医，在解决这类专业技术性很强的纠纷上能力受限,审理过程中往往需要中断下来重新鉴定和咨询相关医学专家，费尽周折，耗时耗力。再者，诉讼往往治标不治本，问题得不到双方的有效沟通解决，经过“对簿公堂”之后的双方当事人往往关系更加恶化，不利于今后重建正常的医患间的信任关系。而医疗纠纷的其它解决模式诸如和解和民间调解，由于不具备专业性、严谨性和强制性，在实践中并未能得到广泛应用。行政调解因难以确保中立性，也未能发挥足够的价值。

仲裁作为一种争议解决方式既具有诉讼的专业性和权威性，又具有民间和解与调解的自主性和便捷性，符合社会经济和效益的价值目标，有利于纠纷真正得到公正和公平的解决。第一,仲裁制度作为一种民间的纠纷解决机制,独立于行政机关,可以避免行政干预,最大程度地保持了仲裁员的中立性，保证了裁决的公正性。第二,仲裁没有级别和地域管辖,当事人可在全国范围内选择自己信赖的仲裁机构,避免不公平的因素和地方保护主义的干扰。第三,仲裁员从公道正派的人才队伍中选聘,素质高、作风正、令人信赖。第四,医疗仲裁机构由具有较强专业知识的仲裁员组成,，有医学专家、医疗管理专家、法学专家, 人才队伍齐全，能保证仲裁的专业性和权威性,在程序上可减少诉讼中需要不断鉴定的情况发生。第五,仲裁施行一裁终局制,体现了高效、便捷的特点,可以克服医疗纠纷诉讼程序存在的久拖不决的现象。第六,仲裁一般不公开进行,整个仲裁过程很少受到外界干扰,医患双方可以在一个和谐的氛围中,平息纷争,化解矛盾,促使争议得到公正、彻底的解决。

（三）建立和完善我国医疗纠纷仲裁的途径

第一，在仲裁立法上，我们必须修改现有仲裁法中不合理的地方，大胆地将医疗纠纷纳入可仲裁的范围之内，通过立法授权医患双方在诊疗行为开始前签订医疗纠纷仲裁协议，一旦发生纠纷，首先由专家组进行医学鉴定，然后就损害赔偿问题通过启动仲裁程序进行裁决。同时通过司法对仲裁实行有效监督，主要是程序上的监督，以确保仲裁裁决的合法性。

第二，在医疗纠纷仲裁庭的组成人员上，笔者建议设立一个专门处理医疗纠纷的仲裁机构,就像日本设立医疗事故调查委员会和鉴定委员会一样,将其作为专门处理医疗事故的医事仲裁组织。该机构专门聘任具备一定资质的各医学专科的医学专家、法学专家、法医学专家以及医疗管理专家作为仲裁员,按不同专业设置仲裁员名册,供当事人自主选择,并规定每一个医疗纠纷案件必须由相应专业的医学专家和法学专家共同组成仲裁庭进行裁决，从而有针对性地科学合理地处理医疗纠纷问题，树立仲裁裁决的权威性。

第三，笔者认为有必要像劳动仲裁那样，将医疗纠纷仲裁作为医疗诉讼的前置程序，将具有较强专业性的医疗纠纷争议付诸具有充足专业人才储备的仲裁机构解决，从而减轻法院的过重负担，缓解当今的“司法危机”。

参考文献：

[1]丁建忠?外国仲裁法与实践[M]?北京:中国对外经济贸易出版社,1992年版

[2]中国社会科学院法学研究所民法研究室?外国仲裁法[Z].北京:中国社会科学出版社,1982.[3]黄丁全?医事法[M]?北京:中国政法大学出版社,2003?494

[4]张海滨?医疗纠纷案件律师业务[M]?北京:法律出版社, 2007?55

作者简介：廖爱云（1983-），女，壮族，广西人，上海大学法学院2009级法律硕士研究生。

第三篇：蜂蜜可性报告

习水县吉恒工程机械有限责任公司

关于申请建设新田沟养蜂基地的报告

东皇镇人民政府：

我公司是经县工商局批准设立的私营企业，主要业务是承建土石方工程，挖掘机销售、维修。现有挖掘机、推土机、装载机、压路机等机械20多台，固定资金2000多万元，企业员工40多人，年收入3000多万元，年利税总额800多万元。近来，为改变公司经营业务单一状况，拓宽经营渠道，公司对我县蜜蜂饲养、蜜粉源资源、养蜂收入现状进行了调查，并结合蜂产品市场需求，价格逐年攀升势头，拟投资1200万元，建设大陆村新田沟养蜂基地，现将该建设项目可行性研究报告报上，请求镇政府予以审批建设。

习水县吉恒工程机械有限责任公司

二0一一年八月十日

新田沟养蜂基地建设投资

可行性研究报告

一、项目背景、必要性

蜜蜂因嗅觉灵敏，善于采集种类多而零星分散的蜜粉源，很适宜于山区、半山区生态环境饲养。我县不仅养蜂历史悠久，也是一个养蜂大县。但饲养技术落后，投入不足，养蜂户主要是沿用传统方法饲养蜜蜂，将收捕来的野生蜜蜂，置于树筒、木桶、竹笼（外用牛粪糊严）、箱柜内饲养，割脾榨蜜，蜜蜂易飞逃，易发生盗蜂行动，加之多年来的农业开发、滥施农药、环境污染等因素，养蜂业经济效益不好，养蜂户越来越少，产量逐年下降，蜜蜂在我县生存危机，一旦灭绝，会影响与之有关的植物共生生态系统的变化，保护蜜蜂已经刻不容缓。因此，改变落后的传统饲养方式，开展特色养殖，为蜜蜂生存开辟一定的生存空间，既可使蜜蜂这一濒危物种得到有效保护，又可为当地老百姓增加收入。

二、建设条件与场址选择

1、资源和原材料

（1）蜜粉源资源

全县有养蜂价值的蜜粉源植物60多种，发展养蜂生产的条件优越，可引种在基地栽培。

（2）蜜蜂资源

据公司对全县蜜蜂资源调查，我县蜂种抗囊状幼虫病的能力强，生产性能好，分布广，不需到外地引种。

2、场地选择

（1）项目地点

项目建设地点位于东皇镇大陆村新田沟一带，该地带山高谷深，常年有流水不断的小溪，距县城城区较远，交通便利，有利于蜜蜂生产。

（2）项目占地

总体规划用地600亩（荒山、荒坡、林地），其中培植蜜源用地500亩，其他用地100亩。

三、项目建设规模及内容

1、项目建设规模

通过建设达到养殖场地3万平方米，加工场地2000平方米，销售展厅300平方米，储存场地500平方米，办公区（养殖人员培训）500平方米，其他场地2000平方米，信息网络管理硬件达标。

2、项目建设内容

实施进场道路硬化建设，供水、供电设施建设，实施小溪沟整修、加固、防渗、防洪建设。

四、项目建设期限

项目建设期为6个月，即从2011年8月10日至2012年2月10日。

五、项目投资估算与资金筹措

1、项目总投资估算为1200万元。

2、资金来源：由习水县吉恒工程机械有限责任公司自筹。

3、投资使用计划：占地、租地投资400万元，购蜂种、良种蜂王、饲养蜂箱、配套器具设施投资200万元，蜜源培植投资200万元，小溪沟整治投资200万元，其他投资200万元。

六、项目建设经济和社会效益

蜂蜜是人们日常生活中喜爱的副食品之一，以投入产出经济效益来看，一个农户养10群蜜蜂，只要粉源充足，每年可获5000元至6000元纯收入，在投入和产出的比例上，养猪为1：1.6，养蜂则是1：8.8，而且蜜蜂授粉可使农作物和果树提高20%至30%的产量，可谓投资少，投入时间短，成本低，产值高，方便贮存，运输，市场销路广，经济价值高，是加速山区经济建设最佳项目之一。它不但直接产值高，而且可带动包装、贮备、加工、运输业、种养殖业的发展，从而形成多层次、多行业增值的可喜局面，抓好这个体现地方特色的项目建设，将会推动我县养蜂业的快速发展，为习水经济社会发展作一定贡献。

七、风险分析

本项目投资不大，产品在市场上供不应求，价格逐年上涨，经营风险较小。

八、结论

通过项目的分析，项目投资少，见效快，风险小，占耕地少，不用粮食，是名副其食的“甜蜜产业”，有着巨大的经济效益和社会效益，是国家鼓励和支持的项目，项目建设可行。

习水县吉恒工程机械有限责任公司

二0一一年八月十日

第四篇：可研性报告

内蒙古磴口华润金牛2×600M发电（二期）可研性报告

项目名称：内蒙古磴口华润金牛2×600M发电(二期)项目

项目简介：华润金能工业园主要依托已建成的2×33万千瓦热电联产建设项目，重点发展电力工业、煤化工业、高载能工业、发酵工业、林纸工业等。该工业园将立足当地、周边地区和蒙古国的资源优势，力争用3—7年的时间把该工业园建成我市最大的煤电、高载能、煤化工产业基地。现在磴口县建设华润金牛2×600MW发电(二期)项目具有良好的条件：(1)煤资源优势：第一，与磴口毗邻的鄂尔多斯境内储有极为丰富的能源矿产资源，其中煤炭总探明储量为1674亿吨，约占全国的1/6；预测总储量1万亿吨，占全国预测总储量的1/4。第二，与磴口相距70公里的乌海市是北方著名的“煤城”，煤炭运输与加工非常方便。第三，磴口西南、北、东北毗邻的对蒙常年开放口岸，每年均大量进口蒙古国煤炭，口岸均有铁路和公路与磴口相通，项目用煤能够得到保障。(2)运输优势：磴口地处华北和西北结合部，境内包兰铁路、临策铁路穿境而过，京藏高速公路、110国道、临哈高速公路等横贯全境，境内等级公路与周边地区四通八达。(3)原材料价格优势：本工程所需煤电在毗邻的乌海本地价格约180元/吨左右，加上运费和其他因素，到厂价在230～250元/吨之间。(4)供水条件：本项目用水由园区统一供给。(5)送电条件：园区内已建有500kv输电线路(至乌海北500kv变电站)，另外，园区内建有110kv、220kv变电站，可满足项目送电需求。(6)土地条件：项目厂址在磴口工业园区内，毗邻磴口热电厂，本工程需要土地120公顷，已完成道路、给水等基本建设。

建设内容：新建2×600MW发电装置。公用工程及辅助工程由园区内统一规划建设配套。

投资估算：该项目总投资60亿元。

效益预测：本工程全部投资的财务净现值为13342万元，资本金净利润率为13.40%,全部投资的内部收益率为8.19%,大于基准收益率8%,全部投资的投资回收期为11.72年，具有良好的经济效益。

前期工作：项目在可行性研究阶段。

合作方式：合资、合作、借贷。

第五篇：个人房屋出租税收负担研究

个人房屋出租税收负担研究

摘要：个人房屋出租行为涉及到的相关税收主要是由地方税务局征收的，但长期以来由于其税收总量小、征管又比较繁杂，并没有引起地方政府、地税局等的重视。随着个人房屋出租市场的繁荣，对相应的税收制度设计也提出更高的要求。本文通过对我国目前的个人出租房屋的税收现状分析，发现其税收负担较重、重复征税、缺少税收立法等问题。针对这些问题笔者从税收法定的原则出发并借鉴发达国家的先进经验的基础上提出了改革个人房屋出租税收制度的方案。

关键词：房屋出租；重复征税；税收法定；改革方案我国现行的有关个人房屋出租的税收的法律法规散布在各个相关的具体税种的征管法中，由于每个税种的税率、计算方法、征税对象、扣除项目和纳税期限等都有所不同，给征税部门带来很大的征管困难。而且对同一项收入依照不同的税种多次征税，必然存在重复征税的问题。目前个人房屋出租的税收制度的种种问题会影响我国房屋租赁市场的健康发展，而且实际的税收负担通过租金转嫁到承租方，给承租方带来更大的生活负担，这也不符合税收公平的原则。因此有必要从我国的国情出发，改革目前个人房屋出租的税收制度。

一、我国个人房屋出租税收负担综述

个人房屋出租根据其用途的不同虽然涉及的税种大致相同但承担的税负有所不同，主要分为住房用和非住房用途。非住房用途的房屋出租。

（一）个人出租非住房的税收负担

若是用于生产经营等非住房用途，则要按照不动产租赁11%的税率纳增值税，同期按照7%（5%或1%）的税率缴纳城建税和3%的税率缴纳教育税费及附加。依据个人所得税（以下简称个税）法，个人房屋出租收入属于财产租赁所得，在扣除必要的税费、修缮费用和标准扣除项目后适用20%的税率纳税。转租者向出租方支付的租金可作为个税的扣除项目。纳税人自交付出租房产的次月起依照房产税从租征税的的规定按照12%的税率纳税。此外还要按照所处地区的具体纳税标准缴纳城镇土地使用税，按照财产租赁金额的0.1%贴花税额。这总的涉及七个税种，名义税负最少也可达到43.54%。

（二）个人出租住房的税收负担

对于出租住房的纳税人，国家给予了很多税收优惠，营改增后按5%的征收率减按1.5%计算征收，个人按市场价格出租住房取得的所得按照10%的税率缴纳个税。房产税的税率也大幅降低，由12%减为4%。免征城镇土地使用税和印花税。如此算来名义税负最低已经降到15.65%，但仍然占据了房屋出租收入的10%以上，使出租方非但不会主动申报还要想方设法的逃税，不利于发挥税收的杠杆作用。

二、个人房屋出租征税制度的问题

（一）税种过多，重复征税问题严重

重复征税主要有三类，本文谈及的主要是经济性重复征税。我国目前有关个人房屋出租的税收涉及七个税种，也就是要针对同一项收入多次征税。这既给纳税人造成沉重的负担，加大其偷逃税款的动机，又给税务机关造成征税的困难，因而也就形成了各个地方的综合征收制。尤其是营业税、房产税和印花税的征税依据都是全额的租金收入，重复征收的问题更为明显。针对收入全额征税本身就存在重复征税的隐患。我国房产税目前改革的呼声很高，作为财产税确实不应同时设置从价计征和从租计征两种征税办法，对租金收入征收房产税具有很大的不合理性，完全可以由个税替代从租计征这部分。个税在征收时虽然可以扣除一定的费用，计税依据要小一些，但在实质上这几个税种的征税对象是一致的，尤其是房产税的税率和个人所得税的税率都比较高，综合起来给纳税人带来很大的税收压力，名义税负过高形成纳税人的逆反心理，反而不利于发挥税收的调节作用。

（二）各地方的综合征收制混乱，不符合税收法定原则

各个地方并没有严格按照各项税收的征管法来征收个人房屋出租的相关税收，而普遍是由当地的税务局或是地方政府以通知、公告、办法等形式来确定本地区的综合征收制度。各类形式的文件均可看作是地方性法规，法律效力较低，对纳税人的约束力也就较低，不利于提高纳税人的遵从度。而且地方的自主权较大相应的制定政策的随意性也就较大，有些地方详细规定了不同情况下的租金最低限额以及对不同用途的房屋出租行为设定不同的征收率，而有些地方则缺少这方面的规定，虽然是本着符合当地实际的角度才出发，但实则造成了各地政策的混乱。经济事项的复杂性、多变性使把所有的税收事项都通过法律的形式确定下来不具有可行性，人大授权地方行政机关立法是从我国实际出发的，地方性法规是对税收基本法的重要补充。但“如果在授权法中没有规定任何标准制约委任立法，行政机关等于拿到了一张空白支票，它可以在授权的领域里任意制造法律”。①从法律优位原则出发，凡是违反了税收法律或是与现行税收法律有冲突的地方性法规应视为丧失法律效力。我国各地方有关个人房屋出租的税收政策文件擅自规定本地区适用的综合征收率及纳税档次，架空了更高层次的《个人所得税法》、《营业税暂行条例》、《房产税暂行条例》等，与其具体规定有所冲突，也就使这类地方性法规本身的法律效力还有待商榷。

三、国外个人房屋出租税制安排

（一）美国个人房屋出租税收负担

美国把个人所得分为勤劳所得、非勤劳所得、由他人处转移而来构成的所得和推定所得，来自租赁的所得即属于非勤劳所得。个人房屋出租的收入按照租赁所得缴纳个税。同时美国税法中还规定了不予计列项目，其中与投资有关的不予计列项目包含房客对房屋的改进。但是房客对房屋的改进被用来抵顶租金时，这类改进的所得就要按现金等价的方法计入所得纳税。无论房屋作何用途，美国都将对不动产征收财产税，也就是个人用于出租的房屋也要交纳财产税。财产税的税基为房屋真实值的30%-70%，税率由各地方政府自行确定，税率参照地方支出扣除非财产税收入后的余额与可征税的财产的估价之比来确定，名义税率在3%-10%之间。

（二）英国个人房屋出租税收负担

英国将个人所得大致分为五类，A类就是来自英国国内土地和建筑物的收入，以本纳税应取得的租金减去已支付的费用作为估税依据（应取得租金是指土地或建筑物所有人有权去的的那部分所得，不管该部分收入是否实际收到）。对于房屋租金的纳税办法，英国比较灵活，纳税人可以根据自己的利益自行选择按照A类或是D类的其他所得纳税，而且有关租赁的合理支出（水电费、物业费、维修费、广告费、房屋折旧等）可以在税前扣除。英国的房屋税分为住房财产税和营业房屋税。住房财产税也对出租的房屋征税，以房屋估价机构的评估价格作为计税依据，但纳税人是承租方。营业房屋税的纳税人为非住宅用房屋所有人，按照租金计税，租金是由专门的评估机构对其进行估定。即若个人将房屋出租用于住宅用途由承租方缴纳住房财产税，出租用于非住宅用途就要缴纳营业房屋税。房屋或土地的租赁书据按照从价定律的方式计征印花税。

（三）新加坡个人房屋出租税收负担

房屋租赁的租金要按照个人所得计征个税，租金在付款日计入，即按照实际支付租金的日期纳税，而不是依赖租赁合同规定的日期。应税租金的租赁盈余与亏损应分别核算，仅对生产性财产租赁实行大宗优惠，可以将所有租赁的盈余和亏损合计以计算净盈余和净亏损。②对新加坡境内的不动产的所有者还要征收财产税，财产税的计税依据为财产的年价值（相关不动产被出租时可能取得的估算的年租金收入），通过比较同类财产的租金收入确定财产的年价值。对于出租、自用、闲置的财产都依照年价值计征财产税，个人将房屋用于出租可直接依据其取得年租金收入缴纳财产税，税率为10%。

四、改革我国个人房屋出租税收制度的两种方案

（一）对个人房屋出租仅征收个税和印花税

取消目前其他的五个税种，而仅对其按照财产租赁所得征收个税和印花税，这样精简税种纳税自然避免了重复征税的问题，也降低了税务机关征税的难度。本文列举的三个国家有关房屋出租的税收政策，都涉及个税和财产税，但是要注意国外财产税与我国房产税的差别。首先美国和新加坡规定不区分房屋用途都要按照房地产评估价值或是租金估值纳税，财产税并不是针对房屋出租单设的一个税种。其次英国的财产税规定出租用于住宅用途的房屋所有人则不用缴纳，纳税负担转移给承租方，只有当房屋用于非住宅用途时才需承担财产税。而我国的房产税则区分从价计征和从租计征，从租计征是专门针对用于出租的房产设立的。我国可以批判性的借鉴国外的先进经验，取消房产税中从租计征的部分，减轻出租方的纳税负担。这几个发达国家的税制中均没有设立营业税，而我国还要对租赁收入征收营业税并相应征收城建税和教育税费及附加，相比之下又比国外多出三个税种，因而建议房屋出租不再征收营业税。取消其他税种后主要征收的就是个税，需要对个税制度进行适当的调整，可以设定累进税率，重新划定月租金收入的纳税档次、规定相应的扣除项目和金额上限。印花税与其他税种的性质差别较大而且本身税率很低，可不做改变。这样一来可大幅降低房屋出租的税收负担，有效提高纳税人主动申报的积极性降低其逃税动机，同时方便了税务机关的征管工作。

（二）以法律形式确定房屋租赁税

既然目前的针对个人房屋出租的多税种征税的繁杂性已经迫使地方征税机关采用综合征收制，那么国家就应该考虑设立房屋租赁税这样一个综合性的税种以规范各个地方的税收征管。把综合征收制以法律的形式确立下来，才能为征税机关提供可靠的法律依据，也可以简化征收工作。我国目前由人大制定的税收法律只有《个人所得税法》和《企业所得税法》两部，另外一部层次较高的是由人大常委会制定的《税收征管法》，可见我国税收征收体系更多的是依赖部门规章、行政法规、地方性法规等低层次的法规。而我国要逐渐走向法制化，更要坚持税收法定的原则，这一原则从本质上就是要求征税应经过纳税人的同意。③通过人大立法确立房屋租赁税的法律地位即是最好的实现税收法定的途径，最大限度代表人民的意志，可以在很大程度上提高纳税人的遵从度各地方征税的规范性。对这一新税种的各项税制要素都要以法律的形式明确，遵守法律保留原则④。征税机关在征税时不可滥用职权，减少对税收征管的随意性，纳税人也可以通过了解法律规定来预先计算其税收负担，既方便其安排自己的收支也有利于发现征税机关的税款征纳上的错误。

综上所述，我国目前个人房屋出租的税收负担过高，重复征税问题严重，地方征管混乱缺少统一的法律依据。因而必须积极采取措施对房屋租赁市场的税收制度进行改革，推动我国的税收立法工作，规范房屋租赁市场的征、纳税行为。本文提出的改革方案还只是初步的探索，有待其他学者和税务界工作人员的进一步研究。

参考文献：

[1]项怀城，高强.美国税制[M].中国财政经济出版社，2000

[2]项怀城，高强.英国税制[M].中国财政经济出版社，2000

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[15]哈政发法字〔2010〕12 号.哈尔滨市个人房屋租赁税收征收实施办法

[16]杭地税征〔2007〕23号.杭州市地方税务局个人出租房屋税收征收管理实施办法

[17]广州市地方税务局公告2014年第16号.