什么情况下可以退房并要求赔偿损失

第一篇：什么情况下可以退房并要求赔偿损失

不符合交房条件该怎么办，什么情况可以退房并

赔偿损失

（一）不符合交房条件时，可以追究开发商延期交房的责任，购房人享有合同撤消权或索赔权。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

也就是说，房地产商延期交房的时间达到合同约定的解约条件，购房人开始享有法定解约权，同时，从该日起的解约权也进入了一年的除斥期间。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持。如果在购房人享有解约权之日起的一年内，如果开发商催告购房人行使解约权，则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权，过了三个月购房人在向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持。

（二）什么情况可以退房并赔偿损失？

购房人除了享有上述逾期交房的解约权外，依据高法的司法解释规定，在开发商存在如下行为时，购房人依法可以解除合同并可以要求赔偿损失：

1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；

6、房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；

7、面积误差比绝对值超过3%的；

8、由于开发商的原因，逾期办理产权证超过一年的。购房人亦可请求解除合同。尽管目前尚无司法解释对上述解约权行使的合理期限作出规定，但是按照《合同法》第九十五条的规定，上述解约权均存在除斥期间，该除斥期间更多的取决于法院的自由裁量。这里提醒大家，对于房地产商违约，购房人的索赔权同样首先要由购房人提出，如果房地产商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿，购房人需要通过法律途径解决的则存在诉

讼时效问题，《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”

由此我们可以知道，购房人如对房地产商交房时认为不符合交房条件时，一定要书面提出，并注意保全证据，如果和房地产商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的，要请律师帮助您争取合法权益，同时要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时间。

第二篇：企业弄丢职工档案被判补办并赔偿损失（范文）

企业弄丢职工档案被判补办并赔偿损失

作者： 于风卫 李丹 发布时间： 2011-03-07 16:10:10

职工因犯罪被解除劳动合同后，公司却未将其劳动人事档案依法移交而造成档案丢失，并导致职工失业救济救济金等不能办理。近日，河南省洛阳市涧西区人民法院依法判令用人单位为原职工补办 劳动档案，并一次性赔偿其各项经济损失5万元。

原告丁某于1997年因刑事犯罪被被告洛阳某公司解除了劳动关系。原告服刑完毕后，当其向被告要求转移劳动档案时得知，被告并没有将原告的劳动人事档案交付给原告户口所在地的街道劳动人事部门，也未将原告的劳动档案妥善保管，而是将原告的档案丢失。被告出具证明一份，证明原告已被解除劳动合同，但档案丢失。原告之后多次要求被告给予补办档案，但至今被告仍未办理。因此造成原告不能再次就业，也不能依法享受国家对于职工的失业、医疗、低保救济，以及不能办理退休手续，给原告生活造成极大困难。为此，原告请求被告为其补办职工劳动人事档案，并赔偿原告因劳动人事档案丢失所造成的失业救济金、失业人员医疗补助等。

法院审理后认为，档案是公民取得就业资格、交纳社会保险、享受相关待遇所具备的重要凭证，档案的存在以及其记载的内容对公民的生活有重大影响。被告作为原告丁某的原档案管理人，在与原告解除劳动关系后，应当按照有关规定将原告的档案及时转移至相关部门或者妥善保管。现因被告未尽到转移或者妥善保管的义务，造成原告档案遗失，影响了原告就业及享受相关待遇，并给其造成了经济损失，应承担民事责任。原告请求单位补办档案及赔偿经济损失，符合法律规定，法院应予以支持，遂依法做出上述判决。

第三篇：高丽娅诉四公里小学返还教案并赔偿损失案

高丽娅诉四公里小学返还教案并赔偿损失案，是我国首例也是迄今为止唯一一例有关教案所有权的案例：高丽娅于1990年1月调入重庆市南岸区四公里小学任小学语文教师。按照校方的规定，高丽娅每学期期末都将载有自己所写教案内容的教案本上交给校方供其检查，十余年间共计上交48本。2002年4月，高丽娅因撰写论文需要参考自己历年所写教案，遂向校方要求返还自己上交的教案，但校方最终只返还了4本，其余的教案或被销毁或被卖给了废品回收站。高丽娅认为校方不尊重教师劳动成果，侵犯其对载有自己所写教案内容的教案本的所有权，遂与校方发生纠纷，最终不得不向法院起诉要求校方返还44本教案并赔偿由此给自己造成的损失8800元。

此案自2002年5月高丽娅向重庆市南岸区人民法院提起诉讼起始，至2004年4月重庆市第一中级人民法院作出二审判决而告一段落，历时近两年。在此期间，全国前后有近百家媒体对此案进程进行了跟踪报道，法学专家、教育专家、教育行政人员、普通学校校长、教师及社会各行业人士纷纷对此案发表自己的看法，可见此案在全国法律界、教育界及新闻舆论界所造成的广泛而深远的影响。

此案经重庆市第一中级人民法院二审判决而有了一个阶段性的定论：原告高丽娅主张其对附有自己所写教案内容的教案本的所有权于法无据，遂维持一审原判即驳回原告高丽娅的诉讼请求。但此判决一经公布，各界人士即议论纷纷，普遍认为判决内容回避了一些关键问题，判决结果难以服人。从笔者的角度看来，两级法院的判决在以下最关键的两大问题上没能作出让人信服的解释，笔者甚至持与判决截然相反的观点。以下试剖析之，以求教于方家：

一、关于教案的著作权问题

此案一审判决认为：“根据《中华人民共和国著作权法实施条例》第二条、第四条的规定，教案不属‘作品’范畴，不受著作权法的保护”，进而认定原告“编写教案的行为应为一种工作行为，所编写的教案应为工作成果，被告有占有、使用、处分的权利。”二审判决则认定“虽然教案包含了教师个人的经验及智慧，但也是教师为完成学校工作任务所创作的职务作品，是教师在工作中应该履行的工作职责，是一种工作行为。”

从上述所引两审判决内容可以看出，一审判决在此问题上的认定是十分荒谬的，并且已为二审判决所纠正（二审判决毕竟承认“教案包含了教师个人的经验及智慧”，是“职务作品”）。因此，关于“教案是否属于作品，是否应受著作权法的保护”这一问题就不需要再争论了。

但让人颇为不解的是，二审判决在此问题上居然就此打住，转而又谈编写教案“是教师在工作中应该履行的工作职责，是一种工作行为”，其言外之意似乎又回到了“编写教案既是一种工作行为，则所编写的教案就是一种工作成果，则被告校方对于教案就有占有、使用、处分的权利”这一结论上来。因此，二审判决最终维持原判也就可想而知了。

笔者认为，二审判决在此问题上完全违背了我国著作权法的有关规定及立法原意，侵犯了上诉人（一审原告）高丽娅应当享有的合法权益。既然已经认定教案“是教师为完成学校工作任务所创作的职务作品”，而我国著作权法对于职务作品又有专门的明确规定，那就应该严格局限于法律规定的范围进行认定与解释，而不应再有法官自由裁量的余地。根据《中华人民共和国著作权法》第十六条之规定，公民为完成法人或者其他组织工作任务所创作的作品是职务作品，除本条第二款的规定以外，著作权由作者享有，但法人或者其他组织有权在其业务范围内优先使用。而第十六条第二款则规定：“有下列情形之一的职务作品，作者享有署名权，著作权的其他权利由法人或者其他组织享有，法人或者其他组织可以给予作者奖励：

（一）主要是利用法人或者其他组织的物质技术条件创作，并由法人或者其他组织承担责任的工程设计图、产品设计图、地图、计算机软件等职务作品；

（二）法律、行政法规规定或者合同约定著作权由法人或者其他组织享有的职务作品。”可见我国著作权法对于职务作品已有充分的关注并作了相当细致的规定。按此规定，职务作品的作者享有著作权是原则，法人或者其他组织（作者所在单位）享有著作权则是例外。此案所涉及的教案明显不属于著作权法第十六条第二款第（一）项所规定的主要是利用单位的物质技术条件创作并由单位承担责任的职务作品；法律法规对于教案著作权并无另外特别规定，原被告之间对于教案著作权归属也没有合同约定，所以也不符合第十六条第二款第（二）项所规定情形。因此，笔者认为，高丽娅老师所编写的教案毫无疑问属于受著作权法保护的职务作品，高丽娅老师对于其教案应享有完整的、不可侵犯的著作权，其所在单位重庆市南岸区四公里小学仅有在其业务范围内优先使用的权利。

从此案诉讼过程中全国各大媒体的报道及各界人士发表的评论来看，压倒性的意见均认为原告高丽娅老师对于其教案于法于理都应享有著作权，校方的行为明显侵犯了高老师的合法权益。但两审法院无视著作权法关于职务作品的明确规定和广泛的民意，在判决中作出了完全不利于原告高丽娅老师的认定。笔者认为两审判决中关于教案著作权的认定不但是违法的，同时也是违反民意的，并且侵犯了高丽娅作为教案的作者应享有的著作权方面的权益。

在肯定高丽娅老师对于其教案享有著作权的前提下，又产生一个校方的行为是否构成侵权的问题。校方对于高丽娅老师附有教案内容的教案本或予销毁、或予变卖，致使附有教案内容的教案本灭失，而这种导致著作权载体灭失的行为是否构成侵权，我国著作权法并没有明确规定，这也成为一部分人、甚至包括个别专家学者认为校方的行为不构成侵权的理由。对于这个问题，笔者比较同意上海大学知识产权学院林海涛先生的观点，即：校方的这种行为使得高老师根据我国《著作权法》所享有的17项著作权权利没有任何一项能够行使，这实际上是对著作权人所享有17项权利的整体侵犯，也即是对作品这种无形财产权的侵犯。虽然我国《著作权法》并不对著作权人提供因上述侵犯著作权的行为提供法律救济，但是由于《著作权法》是《民法通则》的民事特别法，按照一般法理，对于某种侵权行为在民事特别法没有规定的情况下，可以在民事一般法中寻找根据。据此，高丽娅老师有权根据《民法通则》第5条和第117条第2款的规定要求侵权人赔偿损失。

二、关于附有教案内容的教案本所有权的问题

这是此案当中的难点所在。原告方以物权纠纷起诉，但正是这个物权问题却成为原告方几乎无法解开的死结。高丽娅及其代理人试图证明虽是由校方购买并提供了空白的教案本，但高丽娅已经从校方那里取得了空白教案本的所有权，是为民法上的继受取得。为此他（她）们从民法通则当中寻找依据、从《教师法》当中寻找依据、从《辞海》和教育行政部门的一些规定当中寻找依据、还从实践及惯例当中寻找依据，但结果证明他（她）们的努力失败了。两审判决对此问题的认定简单明确且似乎合情合理：空白的教案本是校方为了使教师完成教学任务而购买并作为办公用品发放给上诉人（原告）高丽娅，其目的是为了让作为教师的上诉人（原告）将其教学方案再现于空白的教案本上，上诉人（原告）高丽娅对空白的教案本享有使用权，校方并无转移教案本所有权的意思表示。现上诉人（原告）亦无证据证明教案本所有权已转移，故上诉人（原告）诉称教案本所有权已转移的理由不成立。

如果仅从实践当中看，教师对于附有自己所写教案内容的教案本是有绝对的处分权的，这表现在教师可以对自已以前所编写的教案（附有教案内容的教案本）进行整理、修改，可以将自己认为比较糟糕没有保存价值的教案（本）丢弃，也可以将自己认为比较得意的教案（本）交付出版社编辑出版，有关出版社出版的《魏书生教学、教案记实选》、《名师名校教案》等都是明显的例证。根据物权法的一般理论，处分权是所有权四项权能当中最重要的标志性权能。因此，教师对于自己的教案（本）拥有处分权本身就足以证明教师对于其教案（本）享有所有权。从媒体报道及各地教师发表的相关文章当中也能反映出绝大多数教师都认为附有教案内容的教案本应当归教师本人所有。但问题在于：教师对于附有自己所写教案内容的教案本的所有权是如何取得的、或这一所有权是如何产生的？高丽娅老师及其代理人正是在这一问题上陷入了困境。新闻媒体以及众多的法律专家、教育界人士也未能在这一问题上找到合理的解释。

笔者认为，此案中所涉及的附有教案内容的教案本的所有权的问题并非如包括原被告双方和两审法官在内的绝大多数人所认为的是一个原物所有权是否转移（或称继受取得）的问题，而是一个新物所有权（或称原始取得）归属的问题。原告高丽娅对于由校方购买并发放的空白教案本确应只享有使用权，空白教案本的所有权应属于校方，但这一所有权的存在应是以空白教案本的存在为前提的。我们大家都知道，一个空白教案本的价值折合人民币大约也就一两元左右，它和学校同时购买并向教师发放的其它教学办公用品如粉笔、纸张墨水等一样，毫无疑问都属于低值易耗品，这些低值易耗品在被使用消耗完毕以前，所有权属学校，使用权属教师，这是没有问题的；但在它们被消耗完毕以后，因原物已经灭失，则附着于原物的法律意义上的所有权也就不复存在。比如一支粉笔，当教师通过在黑板上写字而将粉笔用光以后，谁还能对一支已经不存在的粉笔主张所有权呢？具体到空白的教案本来说，笔者认为，作为原告的高丽娅老师在校方向其发放的空白教案本上逐步记载自己所备教案的过程，实际上就是一个空白教案本在不断地被使用和消耗的过程，当高老师在一个空白的教案本上最终写满了自己构思的教案内容的时候，也就是这一空白的教案本被使用和消耗完毕的时候。此时所谓“空白的教案本”不论从实体意义还是从法律意义上都已经灭失，则附着于空白教案本上的所有权当然也就不复存在。取而代之的是一个作为享有著作权的教案载体的教案本，这是一个新物，从法律上讲与原来的空白教案本无关。而作为原告的高丽娅老师才是这一新物的创造者，高丽娅老师理所当然应该原始取得该教案本的所有权。基于此，作为被告的校方将高老师的教案本收上来检查后不予返还并最终导致高老师的44本教案本灭失的行为，不但侵犯了高老师作为这44本教案的著作权人行使有关著作权的权利，也当然侵犯了高老师对于这44本教案的载体——教案本的所有权，理应承担侵权赔偿责任。

此案对于我国的法律界和教育界都有非同寻常的深远意义，它有助于引导人们思考长久以来一直为多数人所忽视的教师的基本权益的问题。笔者认为，对教案本所有权归属问题作上述解释，符合法理与逻辑，也符合现实生活中绝大多数学校与其下属教师之间对待及处理教案的现状，比起此案中两审判决均以原告高丽娅只拥有空白教案本的使用权为由而否定高丽娅对于附有教案内容的教案本的所有权来说更能让人信服，也更能有力地保护处于弱者地位的广大教师的合法权益。

据说不屈不挠的高老师仍然不服重庆市第一中级人民法院的终审判决，已经向检察院提出了申诉。而重庆市人民检察院也已向重庆市高级人民法院提出了抗诉，此案重审已是势在必行，让我们拭目以待此案的最终结果！

陈晓军

重 庆 市 第 一 中 级 人 民 法 院

民 事 判 决 书

（2005）渝一中民初字第603号

原告高丽娅，女，1957年10月7日出生，汉族，重庆市南岸区四南小学教师，住重庆市南岸区四公里教育学院教师宿舍27-3-4号。

委托代理人李雨峰，男，1971年3月29日出生，汉族，西南政法大学副教授，住重庆市沙坪坝区政法二村1号。

委托代理人文仕勇，男，1980年12月13日出生，汉族，重庆依斯特律师事务所律师助理，住重庆市南岸区四公里街364号。

被告重庆市南岸区四公里小学校，住所地重庆市南岸区四公里广黔路75号。

法定代表人朱静萍，校长。

委托代理人曾兴华，重庆鲁川律师事务所律师。

原告高丽娅诉被告重庆市南岸区四公里小学校（以下简称四公里小学）著作权纠纷一案，本院于2005年9月7日受理后，依法由审判员王小林担任审判长，与审判员杨光明、代理审判员赵志强组成合议庭，共同负责对该案的审判，适用普通程序并于2005年10月20日公开开庭进行了审理。原告高丽娅及其委托代理人李雨峰、文仕勇、被告四公里小学的法定代表人朱静萍及其委托代理人曾兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高丽娅诉称：1990年1月，原告到被告处从事小学一至六年级教学工作。从1990年至2002年，原告每学期均按被告安排编写和上交教案，先后交给被告教案本48册，而被告仅归还了其中4册，其余44册记载原告教案的教案本被被告作为废品私自处理。原告于2002年5月30日向重庆市南岸区人民法院起诉要求被告返还教案本并赔偿经济损失，该院以并未侵犯原告所有权为由驳回了原告的诉讼请求。原告提出上诉，二审法院维持了原判。后重庆市人民检察院提起抗诉，再审法院于今年仍维持了原判。原告认为，教案是原告独立完成的智力成果，是原告心血和智慧的结晶，其形式和内容均符合《著作权法》对作品的要求，原告应对其享有著作权。被告未经原告许可，私自处分教案原稿，致使原告著作权的所有权能均无法实现，严重侵犯了原告合法权益。故请求判令：

1、确认被告私自处分原告教案原稿的行为侵犯了原告的著作权；

2、被告赔偿原告经济损失6000元；

3、本案的诉讼费用由被告承担。

被告四公里小学辩称：

1、教案的所有权归被告所有，故被告对教案的处分不构成著作权侵权；

2、教案交到学校，第二学期检查完后，被告通知原告取回，但原告从1990年至2002年一直未取回，1998、1999年教学楼重建后，教案现已不知去向，被告已尽到了通知等义务，主观没有过错，且被告也没有约定或法定义务保管教案。因此，请求驳回原告诉请。

基于双方当事人的诉辩，本院对双方当事人在事实主张方面的分歧归纳如下：

原告高丽娅认为：

1、教学过程等主要属于原告独立创作的内容；

2、被告没有履行告知义务。

被告四公里小学则认为：

1、教学过程等不属于原告独立创作的内容；

2、被告已履行了告知原告取回教案的义务。

原告高丽娅为证明其所主张的事实，主要提供了以下证据材料: 第1组：原告身份证复印件，拟证明原告主体资格。

第2组：教案本4册，拟证明原告对已不存在的44册教案本所载教案享有著作权。

第3组：

1、重庆市南岸区人民法院（2003）南民初字第903号民事判决书；

2、重庆市第一中级人民法院（2004）渝一中民终字第232号民事判决书；

3、重庆市第一中级人民法院（2005）渝一中民再终字第357号民事判决书。拟证明被告侵犯原告著作权。

被告四公里小学质证后认为：

1、对证据真实性无异议；

2、现存的4册教案本是1999-2002年的，与已不存在的44册教案本不具有同一性，故不能根据现存的4册教案本推定已不存在的44册教案本所载教案具有独创性，且现存的4册教案本所载教案本身也缺乏独创性，不构成作品。

被告四公里小学为证明其所主张的事实，主要提供了以下证据材料：证人高安川、文朝华和胡建芳出庭证言。

原告高丽娅质证后认为：

1、三位证人与被告有利害关系，与原告也发生过矛盾，原告曾对证人高安川私涨工资进行过举报；

2、三位证人关于上交教案时间的陈述存在矛盾；

3、三位证人证明可以取回教案，但学校并没有规定，也没有证明学校通知了原告。

基于双方当事人的举证和质证，本院的认证意见如下：

1、鉴于被告对原告证据材料真实性无异议，本院确认原告所提供证据材料的证据资格及其相应的证明力；

2、鉴于原告对被告的证人出庭证言有异议，而被告对原告的异议又未能予以反驳或作出合理解释，故本院对被告拟用来证明其已通知原告取回教案本的事实主张得以成立的三证人之证言不予采信。

基于双方当事人的诉辩、举证和质证，本院查明如下案件事实：

1990年1月，原告高丽娅调入被告四公里小学从事小学语文教学工作。根据被告四公里小学的管理规定，从事教学工作的教师必须在课前备课，编写教案，并在每学期期末向学校上交教案备学校检查。从1990年至2002年，原告高丽娅每学期均按被告四公里小学安排编写和上交教案，先后交给被告四公里小学教案本48册。在原告高丽娅提出要求返还教案本后，被告四公里小学曾返还给原告高丽娅教案本4册，包括1999-2000学下学期小学语文第8册备课本1册，2000-2001学上学期小学语文第9册备课本1册，2000-2001学下学期小学语文第10册备课本2册，其余44册记载原告高丽娅教案的孤本已经被被告四公里小学以销毁或者变卖等方式处理,现下落不明。

被告四公里小学返还给原告高丽娅的4册教案本是格式备课本，包括课题、课型、几课时完成、教学要求、教学重点、教学难点、教具准备、教学过程、作业设计、板书设计、课后记等栏目。其中，教学要求、教学重点、教学难点等属于教学大纲和教学资料中的内容。2002年5月30日，原告高丽娅向重庆市南岸区人民法院起诉，要求被告四公里小学归还44册教案本或赔偿损失。2003年10月24日，该院以原告高丽娅不享有教案本所有权为由判决驳回原告高丽娅的诉讼请求。原告高丽娅不服，上诉至本院。2004年3月29日，本院判决驳回上诉，维持原判。2004年11月25日，重庆市人民检察院提出抗诉，本院决定再审，并于2005年5月23日判决维持本院二审民事判决。

本院对双方当事人有争议的案件事实认定如下：

1、关于本案所涉44册教案本所载教案是否构成我国著作权法上的作品问题。

一方面，原告高丽娅主张：教学过程等主要属于原告独立创作的内容。为证明上述事实，原告提供了教案原稿等证据。

另一方面，被告四公里小学则认为：虽然教学过程等可以说是原告独立完成的，但是原告在将自己的理念和见解变成独创的设计方面是欠缺的，不排除有些内容是抄袭的。然而，被告未就教学过程等内容系抄袭这一反驳事实主张提供证据加以证明。

本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。由于原告已就“教学过程等主要属于其独立创作”这一事实主张提供了比较充分的证据，故被告应当就“教学过程等内容系抄袭”这一反驳事实主张提供证据加以证明。而被告并未就其抗辩主张提供证据，故应当承担不利的后果，即原告的事实主张成立，被告四公里小学返还给原告高丽娅的4册教案本中的教学过程等栏目记载的内容主要属于原告高丽娅独立创作的内容。

2、关于被告是否已经完成告知原告取回涉案教案本义务的问题。

一方面，被告四公里小学主张：被告已履行了告知原告取回教案的义务。为证明上述事实，被告提供了三位证人出庭证言。

另一方面，原告高丽娅则认为：被告没有履行告知义务。

本院认为，由于本院对三位证人的证言未予采信，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，被告的事实主张缺乏充分的证据支持，应当承担不利的后果，即本院认定被告没有通知原告取回涉案教案本这一事实。

双方当事人对以上本院查明和认定的事实发表了如下辩论意见：

原告高丽娅在法庭辩论中认为：

1、现存的4册教案本所载教案具有独创性，构成作品。

2、根据上述结论，可以推定涉案的44册教案本所载教案也具有独创性，属于著作权法上所称的作品。

3、如果涉案教案属于作品，那么就应当属于职务作品。

4、涉案教案应属一般职务作品，原告应享有著作权。

5、由于原告教案没有复制件，被告私自处分原告教案原稿的行为侵犯了原告的著作权。

6、由于原告损失或被告获利无法举证，故依照法律酌情要求被告赔偿原告经济损失6000元。

被告四公里小学在法庭辩论中认为：

1、小学教案都不强调创造性，故现存的4册教案本所载小学教案缺乏独创性，不构成作品。

2、现存的4册教案本所载教案是1999-2002年的，与已不存在的44册教案本所载教案不具有同一性，故不能根据现存的4册教案推定已不存在的44册教案本所载教案具有独创性。

3、如果涉案教案属于作品，那么就应当属于职务作品。

4、被告应享有涉案教案职务作品的著作权。

5、被告享有教案的所有权，故被告对教案的处分是物权人对其权利的行使，不构成著作权侵权。

6、被告不构成著作权侵权，不应当承担赔偿责任。

基于双方当事人的法庭辩论，本院对双方当事人有争议的法律问题评定如下：

一、关于涉案的教案是否属于作品的问题。

（一）关于4册教案本所载教案是否属于作品的问题。

根据《中华人民共和国著作权法实施条例》第二条的规定，著作权法所称作品，是指文学、艺术和科学领域内，具有独创性并能以某种有形形式复制的智力成果。作品的“独创性”不同于被告所说的“创造性”，而是指作品系作者独立创作，而不是剽窃他人作品。虽然被告四公里小学返还给原告高丽娅的4册教案本所载教案只是小学语文教案，但是教学过程等栏目中记载的内容主要是原告高丽娅独立创作，被告也未就该内容系抄袭这一反驳事实主张提供证据加以证明，故教学过程等栏目中记载的内容具有独创性，应当属于著作权法上所称的作品。

（二）关于44册教案本所载教案是否属于作品的问题。

就该主张而言，虽然本来应该由原告高丽娅举证，但是被告四公里小学已经以销毁或者变卖等方式处理了记载原告高丽娅教案的唯一载体44册教案本，从而使原告高丽娅由于被告四公里小学的过错行为而无法举证，且原告高丽娅主张的事实发生的盖然性很高，即教案一般都具有独创性。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。本案中，原告高丽娅不能举证证明其教案是否具有独创性，原因在于被告持有且未提交原告证明主张得以成立的直接证据，应推定原告的证明主张成立，即涉案的44册教案本所载教案具有独创性，属于著作权法上所称的作品。

二、关于涉案教案作品著作权的归属问题。

（一）关于涉案教案作品是否属于职务作品的问题。

根据《中华人民共和国著作权法》第十六条第一款的规定，公民为完成法人或者其他组织工作任务所创作的作品是职务作品。涉案的教案作品是原告高丽娅为完成被告重庆市南岸区四公里小学校的教学工作任务而编写的，应当属于职务作品。

（二）关于涉案教案职务作品著作权的归属问题。

根据《中华人民共和国著作权法》第十六条的规定，职务作品著作权的归属主要包括两种情形：

1、一般情形。根据《中华人民共和国著作权法》第十六条第一款的规定，除本法第二款的规定以外，职务作品著作权由作者享有，但法人或者其他组织有权在其业务范围内优先使用。作品完成两年内，未经单位同意，作者不得许可第三人以与单位使用的相同方式使用该作品。根据《中华人民共和国著作权法实施条例》第十二条第一款的规定，职务作品完成两年内，经单位同意，作者许可第三人以与单位使用的相同方式使用作品所获报酬，由作者与单位按约定的比例分配。

2、特殊情形。根据《中华人民共和国著作权法》第十六条第二款的规定，有下列情形之一的职务作品，作者享有署名权，著作权的其他权利由法人或者其他组织享有，法人或者其他组织可以给予作者奖励：

（一）主要是利用法人或者其他组织的物质技术条件创作，并由法人或者其他组织承担责任的工程设计图、产品设计图、地图、计算机软件等职务作品；

（二）法律、行政法规规定或者合同约定著作权由法人或者其他组织享有的职务作品。

首先，涉案的教案不属于法律、行政法规规定或者合同约定著作权由被告享有的职务作品；其次，虽然原告创作涉案的教案职务作品利用了被告一定的物质技术条件（如空白教案本等），但并不是主要地利用了被告的物质技术条件，而且涉案的教案职务作品也不是由被告承担著作权法律责任。因此，涉案的教案作品应当属于《中华人民共和国著作权法》第十六条第一款规定的一般职务作品，著作权由作者原告高丽娅享有，但被告四公里小学有权在其业务范围内优先使用。

三、关于是否侵犯著作权以及责任承担的问题。

根据前述生效判决，被告享有教案作品载体的所有权；而根据前述认定，原告应当享有教案作品的著作权。根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，民事活动应当遵循诚实信用的原则，双方在行使各自的权利时都不得损害对方的权利。一般情况下，所有权人对作品载体的处分只会导致作品载体本身灭失，并不会导致作品也随之灭失，从而不会侵犯作品的著作权。但是，在知道或者应当知道教案本是记载原告教案作品唯一载体的情况下，被告作为所有权人对作品唯一载体的处分不仅会导致作品载体本身灭失，也会导致作品随之灭失，原告享有的教案作品著作权将无法实现，从而侵犯了原告享有的教案作品著作权。

虽然被告辩称其已尽到了通知原告取回教案等义务，但是没有充分的证据予以证明。因此，被告的抗辩不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国著作权法》第四十六条第（十一）项的规定，被告依法应当承担停止侵害、赔偿损失等民事责任。

四、关于赔偿数额的问题。

根据《中华人民共和国著作权法》第四十八条第二款和《最高人民法院关于审理著作权民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一、二款的规定，由于原告的实际损失不能确定，本院将根据涉案作品为小学语文教案、数量较多（44册）、被告侵权行为性质为过失、后果较严重（使原告享有的教案作品著作权无法实现）等情节综合确定被告的赔偿数额为5000元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国著作权法》第十六条、第四十六条第（十一）项、第四十八条第二款、《中华人民共和国著作权法实施条例》第二条、第十二条第一款、《最高人民法院关于审理著作权民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一、二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、被告重庆市南岸区四公里小学校私自处分原告高丽娅教案原稿的行为侵犯了原告高丽娅的著作权；

二、被告重庆市南岸区四公里小学校赔偿原告高丽娅经济损失5000元。

本案受理费1250元，其他诉讼费预收375元，实收375元，合计1625元，由被告重庆市南岸区四公里小学校负担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。

审 判 长 王小林 审 判 员 杨光明 代理审判员 赵志强

二00五年十二月九日

书 记 员 冯 兵

第四篇：限购令下退房 的法律风险

限购令下退房 的法律风险

截止到2010年10月18日,已有北京、深圳、厦门、上海、宁波等13个城市分别出台「限购令」。其中2010年10月7日上海市政府颁佈的限购令中明确:暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。同日,上海市住房保障和房屋管理局发佈了具体实施细则,更加明确规定「对违反规定购房的,房地產登记机构不予受理房地產登记」的相关措施。

「限购令」的纷纷出台,严重影响房地產买卖合同的履行,也势必导致房地產买卖合同纠纷的產生。俗话说:「上有政策,下有对策」,面对政府发佈的「限购令」购房者也想出了各种对策,真可谓是「百花齐放」:假离婚、办假证、假材料、改动孩子的年龄等。但在政策坚定不移地执行中,这些对策可都是有法律风险的,《房地產买卖合同》的当事人在「不小心」的情况下就有可能会吃上官司。所以要提醒当事人在签订此合同时千万不要轻易动这些想法。

近日看到这样一则新闻「各大城市因限购令再度出现退房潮——多个城市出台住宅『限购令』,各大城市的退房潮也开始隐现,新一波退房纠纷主要是因為行政指令计画不准买房,引发购房者与开发商的纠纷。退房的原因有两点:限购导致无法过户;首付增加无力买房。」

根据退房的原因我们今天就分析下「限购令」的法律性质,是否导致合同无效,以及房產买卖双方当事人的权利主张方式及责任承担方式為何等等法律问题。

一、合同是否有效?

首先,根据商品房买卖合同法的规定,对房屋买卖合同而言,签约主体合法,买卖标的有效,双方意思表示一致,双方签订的《房地產买卖合同》就依法產生法律效力。限购令,仅仅是针对房地產行业的一个行政调控措施,属行政管理手段,其產生的法律效果也仅仅涉及房產交易过程中的一个环节,并不涉及对合同效力的判定!因此,限购令和合同的效力是没有关系的。

其次,《合同法》实施以后,法院确认合同无效,应当以人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规為依据,不得以地方性法规、行政规章為依据。也即,判定合同无效,必须依据法律或者行政法规。而此次房產调控颁佈的文件,充其量只是行政规范性文件,根本没有达到判定合同效力的法律阶位。因此,还是可以认定限购令和合同的效力是没有关系的。

二、合同是否可以解除?

根据第一点的分析,若是根据《合同法》的认定合同有效的情况下,购房者因限购令而无法办理过户或是登记,那麼合同又该做如何处理呢?

⑴「限购令」是否属不可抗力?

到底什麼是不可抗力呢,我们先分析下「不可抗力」这个概念。

《合同法》第117条第二款规定「本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。」由此可见,构成不可抗力的客观情况要同时具备「不能预见」、「不能避免」、「不能克服」三个特点,缺一不可。

《民法通则》第107条规定:「因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任」。《合同法》第117条第一款规定:「因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。」由此可见,在因不可抗力的情况下合同的当事人是可以解除合同的。

但是「限购令」并非完全不能预见,理由如下:

2010年1月7日,国务院办公厅:「合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求」;

2010年4月17日,国务院:「要严格限制各种名目的炒房和投机性购房……地方人民政府可根据实际情况,採取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。」

2010年4月30日,北京市:「暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。」2010年5月5日,深圳市人民政府办公厅:「限制各种名目的炒房和投机性购房」。

2010年9月29日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会: 「各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。」

由此可见,「限购令」正是基於前述行政法规、规章、规范性文件中「合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求」、「坚决抑制不合理住房需求」、「 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房」以一贯之的精神出台的,「限购令」出台的可能性随时存在,并非完全不能预见,故「限购令」不属「不可抗力」。

所以,《房地產买卖合同》的当事人是不可以根据不可抗力而主张变更合同或是解除合同。⑵「限购令」是否属情势变更?

何谓情势变更?

在2003年4月28日,《最高人民法院关於审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第23条规定,「因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。」

在2009年4月24日,《最高人民法院关於适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》中第26条规定,「合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属商业风险的重大变化,继续履行合同对於一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。」

由此可知,情势变更是指合同成立以后发生了在订立合同时无法预见、非不可抗力并不可归责于当事人双方的原因如价格、币值、市场、合同目的、政策法令等情势致法律行為基础丧失,使当事人目的无法实现或形成对价关系障碍,所维持合同效力显失公平,受不利影响的一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构变更合同内容或解除合同。

据此,我们来分析下「限购令」是否属「情势变更」?

虽然,「限购令」出台的可能性随时存在,并非完全不可预见,但是具体在何时出台、限购套数、户籍与非户籍居民的是否区别对待、有没有缓衝期,一般房地產买卖的交易双方均无法预见,「限购令」且自发佈之日起便生效,更是广大民眾始料未及的,应属「不可归责于当事人双方的事由」「 导致商品房买卖合同不能继续履行」,「 非不可抗力造成的不属商业风险的重大变化」的「客观情况」,「继续履行合同……不能实现合同目的」。故「限购令」属情势变更。

因此,《房地產买卖合同》的当事人是可以根据情势变更做出如下应对:

一变更合同

因「限购令」只是暂时限定购房套数,故可变更《房地產买卖合同》中相关条款,待「解限」时继续履行合同。

当然,这只是从法律角度可以考虑的一种策略,在实际中当事人应该没有这个耐心,且对未来市场的变化是无法预见的。当然对购房者我们不建议採用。

二解除合同,出卖人返还买受人购房款本金及其利息或者定金。

根据《最高人民法院关於审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条、《最高人民法院关於适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第26条的规定,「限购令」,应是「不属商业风险的重大变化」的「客观情况」,「继续履行合同……不能实现合同目的」;亦属「不可归责于当事人双方的事由」 导致「商品房买卖合同不能继续履行」,故「当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人,恢复原状。」

③特殊情况,应承担违约责任。

如买卖双方在合同中有「因政策调整的风险由买方承担」等类似约定时,买方解除合同,应向卖方承担违约责任。

三、责任分担

因「限购令」,导致第二套房无法办理过户、完成最终交易,或是解除合同,那麼相关的责任该如何分担呢?本律师认為,这需要区分不同情况:

一新购二套房的签约时间在2010年10月7日(新政)之前:

根据上述分析,《房地產买卖合同》的当事人双方可以根据情势变更而主张解除合同,根据法律的规定,此种情况下买卖任一方均可以主张解除合同,并无须承担买卖合同中约定的违约责任,而因此產生的损失,由买卖双方自行承担。

二新购二套房的签约时间在2010年10月7日(新政)之后:

法律规范一旦实施,当事人「不能以不知道為由,主张免责」。虽当事人在一定条件下可以无法实现合同目的為由而主张解除合同,但根据上述分析,我们应该清楚合同约定的违约责任仍对合同双方当事人具有法律拘束力。但就具体责任分担而言,本律师认為考虑到双方对合同的签订都有过错,责任可按公平原则五五分成為和。当然此时责任分担的基础是「直接损失」而不是「约定的违约金」。所以,我们提醒《房地產买卖合同》的当事人,在签订合同时我们要先分析自己是否符合购房的条件,不要等到无法过户或是登记时再后悔!

第五篇：买房人在什么情况下可以退房

买房人在什么情况下可以退房

一、置业者与开发商签订的房屋销售合同无效，置业者有权退房。置业者与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后，置业者则有权退房，开发商应将购房款退还置业者。

通常，导致房屋销售合同无效的表现形式主要有以下两种：

(1)开发商的项目开发违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件，因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，导致合同无效。

(2)开发商采取欺诈手段，诱使置业者与其订立房屋销售合同，合同无效。

开发商故意告知置业者虚假情况，如竣工日期，装修规格及质量标准等，或者故意隐瞒真实情况，可以认定为欺诈行为，合同无效。

二、置业者与开发商订立的合同显失公平，可以请求法院予以撤消，要求退房。

三、开发商根本违约，置业者有权解除合同，并追究开发商的责任。

依据合同法的一般理论，开发商根本违约，置业者有权解除合同，予以退房并追究开发商的违约责任，主要有以下三种情况：

(1)逾期交房超过一定期限。

(2)房屋结构有重大质量问题，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准，置业者有权退房。

(3)由于开发商的过错，置业者不能依法取得房屋所有权证书。

个人购房不外乎两个目的：或举家居住，或图增值获利。不管哪种情况，由于涉及金额巨大，购房者都应谨慎参考各种因素，以免花钱买后悔。因此，凡欲购房置业，必须要注意以下九大因素：

第一，产权购房者首先要弄清所购房屋的产权归属。因产权归属不清楚或产权纠纷未了结的房屋，购置时务必谨慎对待，最好不要涉足。

第二，质量不少购房者由于工作繁忙或偏听了地产商的一语承诺，没有对建房现场作实地考察，结果到入住时才发现与想象的不一样。因此，消费者要注意了解房地产公司的信誉，对无质量鉴定验收合格证书的住宅，切勿轻意购买。

第三，设计眼下因设计欠佳而空置的商品房比例很大。对住房的设计，购买者主要考虑两方面：一是面积大小，二是内部的格局。这两方面都既要兼顾现实的经济条件、家庭特点，又要为未来留有相当的余地。用于投资的购房，面积要比一般大众房大20平方米以上，设计要

超前、新颖，采光、通风等条件都要良好，这样，会增加房子的竞争力。

第四，房屋自身的其他条件如楼房、朝向、布局、结构等等。这些对房屋价格均有重要影响。第五，房内附属设施虽然房价主要是依据住房的面积、楼层、朝向和地理位置而定，但房内附属设施的档次，也直接影响到房价。购房者应注意如下设施：室内装修、电话线路、空调动力线、电视接收共用天线、天然气管道、上下水管道和暖气管道等。

第六，地段、环境房屋所处环境好坏，直接影响到生活的便利程度和房屋的升值潜力。有些目前较为偏僻之处，若是政府计划大力开发的话，则其具有很大的升值空间。若是马上搬迁居住，最好选择开发程度高，交通便利、绿化好、生活服务设施配套完善的地区，还要注意了解价格计算的一些规定细节。

第七，合同在合同中应明确界定履行期限和违约责任、违约赔偿等，以免开发商因资金或其他原因造成商品房交付延期并以免付款时发生争执。

第八，物业除了向先期入住的业主了解住房配套的物业管理状况外，还要认真审查物业管理公约的内容，详细了解物业管理的范围及收费标准、办法，以免日后在管理费的收取和应设服务项目等方面发生纠纷。此外，还要了解物业管理委员会的成立和职权行使情况，因为它代表购房者的真正利益。

第九，资格审查根据国家有关规定，在购房时卖方应出示承建该物业的“五证”、“两书”。“五证”，即计委立项、可行性研究的批件，规划局的建设用地规划许可证，国土局的土地使用证(证明卖方已交纳了土地出让金，拥有产权证)，建委的开工建设许可证;房地局的商品房预售许可证。“两书”，即要求发展商向住户出具的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及相应的包修、包退、包赔条款。

要想顺利买到称心如意的房子，购房时必须谨慎小心，考虑周密，以上九大因素缺一不可。

首次贷款买房注意事项有哪些?

首次贷款买房注意事项有哪些?首次贷款买房有很多不懂的地方，如果您是第一购房贷款，首套房产的购房，从贷款申请到最后银行审批放贷要注意哪些问题?首先，因为现在处于政策的不断变动和调整期，购房者一定要随时关注房产政策变化。比如9月底的楼市二次调控将首套房首付统一提高到30%，也就是说现在买房，申请贷款，最多只能申请到70%。此外，现在申请房贷，都要出具家庭房产证明。其次，要注意房龄和贷款年限之和不要偏大。在贷款的过程中银行对于房龄和贷款的期限都有要求，大部分银行都要求房龄和贷款年限之和不得超过40年，有的银行则是以年龄来计算的，不得超过65岁，购房者可以根据自己的情况来选择合适的银行。

申请个人住房贷款需提供的材料：

1、借款申请书;

2、具有法律效力的身份证件(指居民身份证、户口簿、军官证、港澳同胞回乡证或其它有效居留证件);

3、支付所购住房首期购房款的证明;

4、贷款人认可的经济收入证明(包括借款人家庭经济收入的证明、纳税证明、银行对账单、银行储蓄簿及有价证券等的原件或复印件);

5、购买住房的合同、协议或其它有效文件;

此外，如果考虑到以后提前还贷的问题，需要注意各大银行对于提前还款的要求，对于提前还款各个银行门槛和标准都不同，有的银行政策比较宽松，正常还1个月之后就可以申请提前还款，有的银行规定1年内不允许提前还款，有些银行的规定更加严格。申请者在贷款的过程中应衡量自身的经济能力选择合适的银行，以免在以后提前还款过程由于不合要求而导致多付利息或者缴纳违约金的情况。

贷款利率住房贷款利率执行人民银行规定的同档次商业性贷款利率，可在各银行规定的范围内浮动。现在各大银行对首套房的利率大部分在85折左右。购房者也可以用贷款计算器算一算自己的购房能力如何，为选房做好充分准备。

各项贷款 单位：%六个月 5.85一 年 6.31一至三年 6.40三至五年 6.65五年以上 6.80贷款限额现在首套房要求至少三成，也就是说最多可以贷款70%。房贷的审批时间取决于很多因素。如果你的贷款银行刚涉足房贷领域，相关的保险公司也是新手，查证需要花很多时间，评估进展的也很慢，在贷款过程中还有很多其他的问题，那么贷款银行可能会说两周才能办好。现在房贷的审批时间一般是一个月左右。

购房注意事项：慎签认购协议

购房注意开发商与购房者签订《房屋认购协议书》的主要原因在于:这是开发商的一种促销手段，以认购协议的签订给购房者一定的压力，督促其尽快签订商品房买卖合同，使买卖成交, 实际上,购房注意认购协议不是签订《商品房买卖合同》的必须阶段,也可以直接签订《商品房买卖合同》!

不少购房者在签订《房屋认购协议书》后，对所选房屋不满意，或者不能就《商品房买卖合同》的某些条款与开发商达成一致意见，便要求开发商退还其交付的定金或订金。

在约定为“定金”或“约定不予退还费用”的情况下，购房者很可能处于被动的地位，要么接受开发商的不平等条款，要么拒绝与开发商签订《商品房买卖合同》而承受定金或订金的损失。因此，购房注意慎签《房屋认购协议书》，购房注意协议书采取的是“定金”方式还是“订金”方式，有没有“另有约定”。

专家支招：买房注意事项

买房注意事项都有哪些？业内人士指出，消费者在购房的时候，一定要注意开发商的品牌，如果考虑买房，一定要买品牌开发商的，因为无论是从长远考虑还是其他的角度去考虑，品牌开发商将会在以后给您提供一系列的售后服务，从而使得您所购买的物业在价格上更加稳定、保值。

其次，一定要清楚地知道自己所要购买的物业是用来居住或是用来投资，而且一定要分清自己是选择在城区还是在市区里购买，毕竟土地越来越少，而房子的保值要比其他的投资产品更保值。

三是要从个人自身考虑，如果觉得买房是一个负担，就要量力而行，不要看到别人买房自己也去买房，从而使自己生活质量下降。

四是目前的房价已经处于一个稳定的过渡期，但是房地产市场的长期走势是很好的。因此，要买房就要看准了立即出手，而且要挑好的地段，要将买房作为有保值的投资商品。具体的细节，且看专家为您一一支招：

一、选位置

房产作为不可动的资产，所处位置对其使用和未来的保值、增值起着决定性的作用。无论购房者买房的首要目的是为了居住或是作为一种具有较高预期潜力的投资，房产能否升值，区位是一个非常重要的因素。

1.购买一手房：看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展，如果是在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅升值很有希望，因为区域环境的改善会提高房产的价值，因此结合城市规划建设来分析住宅所在区位的发展潜力，对选购一手房的消费者来说十分重要。

2.购买二手房：一般选购二手商品房多是出于就近上班或考虑孩子上学方便等自住需要，但仍然要考虑房屋升值的空间，尤其是要关注城市规划的内容，看其是否对该项目在短期之内造成某些方面的影响，从而影响其价值的上涨或下浮。

二、看配套

居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。目前许多较大的居住小区设有小学，以消除城市交通对小学生上学路上的潜在不安全隐患;同时，早市、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套也要完善，如果是老年人居住最好还要有便利的医疗服务机构。

1.购买一手房：开发商一般会把将来社区完善程度描述的天花乱坠，此时作为消费者，一定要保持清醒的头脑，对于开发商所描述的种种加以判断，并考察开发商之前所建设项目的情况，然后再结合其他条件做出决定。

2.购买二手房：要实地考察项目周边的配套完善程度如何，尤其是要结合自己在看项目所在小区的位置，结合医疗、卫生、购物等多角度考察，综合多方面判断，来做出购房的决定。

三、看绿化

现代社会人们工作压力日益加大，家成了人们缓解生活压力的最好地方。进入小区后，大面积的绿地将是感受家庭温馨感的最好开始。所以，看房一定要关注小区环境。

1.购买一手房：如果购买一手房，开发商会告知消费者房屋建成后的绿化率是多少，如果是现房，消费者可以实地考察，而对于期房，专业人士提醒消费者，要将开发商已完成的项目作为参照对象，看实际建成的项目是否和开发商之前的广告推广相符，以做出一个大概的判断。

2.购买二手房：相对一手房的绿化率是房产项目的一个必备硬件指标，但在二手房选购中，绿化率还没有得到大家的重视。因此，业内人士建议消费者，随着城市节奏的加快和工作压力的加大，即使购买二手房，也要关注小区的绿化程度，它会在无形中缓解您高度紧张和集中的精神压力。

四、挑户型

无论外在的环境再好，以后天天要居住的房屋格局也是选房的重中之重。在此，专业人士提醒消费者，看房屋本身的户型结构选择户型要着重注意采光和通风。一般情况下，房屋应该有至少保证3个小时的日照和至少5个小时的通风。厨房和卫生间最好有向外的窗户，防止污浊的气体进入室内。同时还要注意各功能区应该是比较独立，并且有一定的功能划分，避免居住时的互相打扰。

购买一手房：如果条件允许，最好参观一下样板间，可以对图纸的户型实际感受，印象深刻。购买二手房：可以实地考察房屋空间给人的实际感受，可以更直接的身临其境，尤其是对于采光等各方面可以做一个综合的打分。同时，业内人士提醒消费者，如果时间允许，最好多看几家，做一个比较，以选择到合适满意的房屋。

五、看项目的区内交通

购买一手房：目前居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。对于一手房的购买消费者，开发商一般将“人车分流”作为楼盘的卖点，即汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但是，专业人士提醒消费者，这种方式造价相对较高，如果您选

择，就要做好以后承担较高停车费用的心理准备。

购买二手房：对于二手房的购买者，虽然可以直接感受小区的交通状况，但业内人士建议消费者，最好在早晚上下班的高峰期也对小区进行观察，以确定交通状况的通畅情况。温馨提示

除了以上各项看房要考察的单项以外，专家建议您在看房前应注意如下的一些琐碎注意事宜和看房技巧：

首先，整理好被查看住房的有关资料和信息，对项目有一个初步的印象。

其次，心中考虑好要着重注意的几个方面，到了现场有条理的进行参观。

第三，随身带好皮尺、笔记本、笔和计算器，以为亲自丈量、绘制平面图之用。二手商品房的看房技巧：

1.不但晴天去看，下雨天也要去看。特别是购买顶层的，更要在雨天察看屋面有否渗水;

2.不但星期天去看，不是星期天也要去看。因为星期天住房周围不少工厂休息，噪声、污染发现不了，不是星期天，这些情况才能如实发现;

3.既看墙面、地面，更要看墙角。因为墙角是重量支撑点，如有裂缝或水迹，表明房屋建造内在质量有问题;

4.既看卧室和厅，更要看厨房和卫生间，因为煤、水、电等均在厨卫里，容易出问题。