物权法生效后的车位(库)权属法律问题

第一篇：物权法生效后的车位(库)权属法律问题

物权法生效后的车位（库）权属法律问题

随着我国经济发展及住房制度改革，现代化社区大量出现，汽车作为代行工具在城市已必不可少，因小区内车位(库)的权利归属问题，以及停放在小区内道路上车位(库)收费问题而引发的纠纷逐渐成为社会各界关注的热点。

根据10月1日即将生效的《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位(库)应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位(库)的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。车库还分为地上车库和地下车库两种，通常所称车库是指隶属于整个小区,具有独立的空间,用以存放车辆为目的的附属建筑物,其归属应为建筑物区分所有制度中的车库。

从《物权法》的规定来看，业主权利是在形式上看存在的，但在商品房预售合同中，由于车位(库)一般都是和房子分别出卖，按照约定确立车位(库)的权属，没有约定的只要开发商能提供产权证明就属于开发商，不能提供房产权属证明时才属业主。大多业主都不理解，政府房管行政部门为何给作为配套公建的地下停车位发放产权证，正因为如此，许多房地产开发企业认为物权法的实施对车位(库)的销售没有太多影响，车位(库)也不会降价销售。

从物权权立法可见，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。无论车位(库)归属、利用、流转规则如何设置，都必须首先保障业主能够正常使用，这是业主购买商品房后应当享有的权利，同时也是物权法对于建筑物区分内立法目的所。占用业主共有的道路或是其他场地用于停放汽车的车位，法律明确规定了业主所有权。也就是说，业主共有道路或者其他场地上修建的停车位的归属应当随着土地使用权的移转而确定为业主共有。商品房预售合同、商品房销售合同不得以约定排除此类法定车位（库），如约定此类车位（库）归属于开发商或物业管理公司也能产生其应有法律效力。明确法定归属是为了防止开发商可能以格式条款的形式来侵害业主合法利益的保护措施。

随着业主法律维权意识的提高，当开发商对权属存在争议的地下停车场时销售时，常遇业主的异议阻止。而如何通过法律途径来制约的开发商，这却是比较难的事，当小区尚未成立业主大会/业主委员会时，仅凭几个的业主代表，很难与开发商及其背景下的物业公司相抗衡。由于业主维权艰难，甚至于有的业主为了维权提出罢免具有人大代表身份的开发商，可见开发商的势力强大。同时，个别政府部门/法院在处理这类纠纷时也存在行政不作为/有法不依现象，如在成立业主委员会问题上，政府方面以种种理由拖延，这一方面仍需加强立法监督。按《物权法》第75条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。地方行

政机关对于成立业主大会和选举业主委员会持消极态度时，业主可依法自行成立/选举大会/委员会，按规定，成立后只须备案无须审批。

按合同法的意思自治，商品房预售合同属当事人间小法律，合同车位价格应由房产开发商和买受人协商一致后确定。但对于小区内车位转让价格问题还存在较多分歧。根据《物权法》的第70条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。目前有些车位占地应属于业主共有场所。“共有和共同管理权”意味着今后即便是开发商能拿来出租或销售的产权车位的定价，也应该是业主和开发商共同商定，而不是由开发商单方说了算。

在车位(库)建筑面积未分摊并可办产权即可销售，如无约定的话就属于全体业主；如果车位(库)建筑面积已分摊，或者该地下车位属于公共利益部分时，则产权亦属于全体业主。从物权法及上海市有关规定来看，即使收取停车管理费，扣除物业公司的管理成本后，收益也应该属于全体业主

第二篇：车位法律问题

据调查，在诸多的小区业主纠纷中，车位纠纷占相当大的比重，而问题的核心在于车位的产权属性。《物权法》规定“建筑区划内的道路，属于业主共有……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

根据上述法律规定，小区车位所有权归全体业主共有包括两个方面：

1.小区车位作为公共建设配套设施，其建造费用已包含在全体业主的购房款中，根据“谁投资、谁受益”的原则，小区车位所有权当属全体业主。

2.从土地使用权角度看，业主办理产权证时，产权证书上如果载明了业主分摊了土地面积，车位所依附的土地使用权归业主所有的，车位所有权应当属于全体业主。

住宅小区建有地下停车场的，其车位权属分三种情形：

1.停车场在小区房屋销售时未按公共建筑面积公摊，停车场建筑的所有权应归开发商所有，开发商有权对业主出售，开发商与业主签订的车位使用权转让合同合法有效。

2.如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公共建筑面积分摊给了全体小区业主，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与业主签订停车场车位使用权转让协议。如果小区业主需要购买该停车位使用权，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权，业主应同业主委员会或经业委员会授权委托的物业公司签订车位使用权转让协议。

3.地下停车场由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。

我们通常提到“房屋产权证或产权证”，在现行房地产法律规定中，是指“房屋所有权证”。根据《城市房地产管理法》的规定，“房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”由此可见，独立车库应属法律上的“房屋”，可以办理产权证。

地下停车场整体符合法律上有关“房屋”的规定，可以办理“房屋所有权证”。但停车位由于不具备“房屋”的属性，是否可以办理“房屋所有权证”或者办理“车位所有权证”，目前国家法律、行政法规还没有统一规定。小区停车位能否自由买卖？目前，小区停车位流转遭遇法律空白，无法律规定停车位不准出售，但是车位出售又会加剧停车难，两者存在矛盾。

另一种观点认为，既然车位的所有权归业主所有，任何人无权出售，所谓的车位使用权有偿转让合同应该是租赁合同。

《合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同有两个特点：1.租赁合同是转移财产使用权的合同，一方将财产的使用权和收益权让渡给另一方。2.租赁合同是有偿合同，受让一方为使用该财产向对方支付一定费用。

车位问题长期存在，而现行法律没有明确的解决办法，我以前就想总结这方面的问题归纳法律意见，收集资料等花了不少时间，希望大家仔细阅读，充分了解，也希望对将来可能的诉讼有所帮助。

一：法律规定

诉讼是解决纠纷的最终合法方式，法官断案是以法律为准绳，事实为基础；法律的规定将影响对事实的需求指向： 《物权法》

2007年10月1日施行

第五十二条 国防资产属于国家所有。

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《城市房地产管理法》 １９９５年１月１日起施行。

第四十一条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《城市居住区规划设计规范》 1993年建设部颁布 2002年修订 2.0.6 公共服务设施用地（R02）

一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。2.0.7道路用地（R03）

居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地。6.0.3.7 凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建； 6.0.5.2 配建停车场(库)应就近设臵，并宜采用地下或多层车库。11.0.2.5 居住区用地内道路用地面积应按下列规定确定：

(1)按与居住人口规模相对应的同级道路及其以下各级道路计算用地面积，外围道路不计入；

(2)居住区（级）道路，按红线宽度计算；

(3)小区路、组团路，按路面宽度计算。当小区路设有人行便道时，人行便道计入道路用地面积；(4)居民汽车停放场地，按实际占地面积计算；(5)宅间小路不计入道路用地面积。8.0.5.9（已经取消）

8.0.6 居住区内必须配套设臵居民汽车（含通勤车）停车场、停车库，并应符合下列规定；

8.0.6.1 居民汽车停车率不应小于10%;8.0.6.2 居民区内地面停车率（居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率）不宜超过10％；

8.0.6.3 居民停车场、库的布臵应方便居民使用，服务半径不宜大于150m;8.0.6.4 居民停车场、库的布臵应留有必要的发展余地。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》 1995年12月1日施行 第九条公用建筑面积计算原则

凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。《苏州市房屋面积计算规则》 2002年9月施行

（二）不分摊共有建筑面积

1、为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房以及作为人防工程的地下室。

2、已出售给产权人独立使用的地下室、车棚、车库等。

3、第一层架空，用于停放车辆或用作公共开放空间部分的建筑面积。

4、地下室内的公共车库、停车场、以及车位等。《物业管理条例》

1993年施行，2007年8月修正

第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《人民防空法》 1997年1月1日施行

第四条 人民防空经费由国家和社会共同负担。

中央负担的人民防空经费，列入中央预算；县级以上地方各级人民政府负担的人民防空经费，列入地方各级预算。

有关单位应当按照国家规定负担人民防空费用。

第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。

国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

这么多法律规定看下来，估计大家有点头晕，不要紧，先放一边，后面会慢慢援引分析。二：车位分类

1.规划规定的车位(以下简称“种类一”)。

简单说来，开发商开发商品房，需要向规划局、建设局以文字和图纸形式提交整个小区的规划布臵方案，通过后才能领取规划许可证、施工许可证等。建设部93年颁布的《城市居住区规划设计规范》就对车位有规定，当时规定汽车停车率不低于10%，该规定2002年修订时被取消，但取消不等于没有车位要求，地方各省在审核小区规划图对车位数量配臵还是会有要求，只是各地方要求不一样。这种规划要求的车位表述通常为：每户 X个车位。比如每户0.6个车位，就意味着十户住房有6个车位。

这种车位是行政机关强行要求的，没有达到要求不能开工。那这样的车位所有权（使用权）归谁呢？要看《物权法》 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

“公共场所、公用设施和物业服务用房”包括哪些设施？法律没有明确，（最高法院针对物权法有司法解释的征求意见稿：建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。但该解释只是草案，不具备法律效力），但肯定不包括种类一，因为七十四条明确，“规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”“当事人”一般就是开发商和买房人；如果种类一属于公共场所或公用设施，那就当属于业主的所有权（使用权），开发商是没有权利、业主也没有必要与开发商去“约定”的。

法律这样规定，就允许开发商将车位买卖或出租收益，在买方市场，开发商可能会赠与；而在房产走俏情况下，开发商当然选择出卖或出租。法律规定其实是说：种类一的车位属于开发商，至于如何交给业主使用，就让市场决定吧！2.“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”（以下简称“种类二”）法律规定种类二由业主共有。但这是否意味着除了种类一开发商所有之外就是种类二，由全体业主共有呢？不尽然，具体看其他种类。

开发商与业主信息不对称，业主一般不会了解哪些是规划规定的车位，那些又是业主共有的车位，开发商会将种类二也销售取利。业主们需要了解规划文件，才心里有数。另外一个现实生活中很突出的问题是：种类二的使用问题。比如香城一期，前一阵我去兜了一圈，发现道路上很多车，这些车辆据说每月都要交超过100元的物业管理费，我不知道费用由物业公司收取后如何分配，但如果全部由物业公司独享，那一期全体业主就吃亏了。

按照物权法规定，既然种类二由全体业主共有，那共有人当然有受益权，停车费全部由物业公司收取显然是不合理的。

当然如果小区全体业主都同意说种类二由部分有车的业主停车使用，全体业主放弃收费权利，物业公司收取的费用全部作为物业管理费，这是全体业主的权利，但做出这样的决定需要业主委员会通过。再者，种类二停车物业管理费苏州实行政府指导价，不会超过100元每月（苏州地方规定大概60）

现实中其实很多种类二的使用费都被物业公司收取，而全体业主分文未得的情形。据我了解，业主如果起诉，法院都是判决业主胜诉。3.开发商独立投资的车位（以下简称“种类三”）

这类比较少，但也有。开发商认为规划规定的车位不能满足全体业主的需求，自行在小区开发车位销售将有利可图，这也不是不允许。种类三既然是开发商独立开发，那当然可以独立销售。但前提是，开发成本（包括土地成本）不应计入房价。

4.人防（种类四）

人防是国防的组成部分，它不属于物权法规定的公共场所或公用设施。从最高法院的司法解释草案看，这个观点与最高法院的观点是一致的，而且我认为以后也不会变化。

建造人防是规划的要求之一，但在规划文件中它不作为停车用途，因此不属于种类一。

那是否属于种类二？回头再看《物权法》规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这个规定该如何理解？人防肯定不属于“道路”，“其他场地”又是指什么场地？“业主共有”的条件是否及于该“其他场地”？目前没有明令的规定或权威性的判例判定人防属于种类二。如果不属于种类二，那人防的所有或使用权归谁？ 人防的主管行政单位是人防办，但人防办是行政机关，开发商将人防出租或转让的民事合同是否有效由法院决定，人防没有定纷止争的权力，因此其答复有参考价值，但不具决定效力。

北京有案例：开发商将人防使用权转让，受让人将之作为一群民工的居住区，业主起诉开发商，法院判决业主败诉。当然，这个个案对苏州不具法律效力。指导性的规定是<人防法>:“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

因此，通行的观点是：以人防的成本是否已经纳入房价为标准，来决定使用权人。但成本是个财务问题，业主怎么可能知道开发商的财务账册？开发商在销售商品房前需要到价格管理部门物价局报价审核，报价的申请表中会有具体的成本构成，当然，几乎所有成本都是抛高的，这样才能卖个好价钱。开发商如果清楚这个通行观点，可以回避，抛高其他成本，而不把人防纳入对物价局的报价体系。

上述通行观点仍然只是学理性的，不是审判实践必须遵守，因此还需要做进一步的法律考量：谁投资，谁受益是人防法的规定，人防当然首先是开发商投资，那么就由开发商收益，但开发商如果已经将开发人防的成本纳入房价，受益权是否就当然由全体业主共享？如果我是法官，我会倾向于肯定观点，否则对全体业主不公平。但作为开发商也不是没有抗辩余地：既然谁投资谁受益，那人防是我开发，就有我受益，全体业主通过房价承担了人防开发成本，但并不意味着转移了投资关系，又有什么法律限制我投资人只能收益一次呢？

另外一个问题是，即便开发商有使用受益权，是否可以与土地使用权等同的年限转让？

很多人认为，人防要么出租使用权，要么转让所有权。不动产转让要有权属凭证，人防无疑没有所有权证，况且从《人防法》判断，人防为战事所需，不能转让，因此转让不成立，只能是出租，但合同法明令出租最长期限20年，超过二十年的无效。这个理论同样值得商榷。开发商的观点是：我转让的是使用权。我们知道，住宅商品房所附土地使用年限为70年，无论开发商还是业主，都只能对土地享有使用权而没有所有权。既然国家可以转让土地使用权，为何开发商不能？ 关键：还是要看法院的指导性意见！

上面是对几类车位的分析。以下说一些其他问题： A:无论哪一类车位，物业管理公司都没有所有权，也没有使用权。只有对于车位使用的管理权。

B:如何理解《物权法》规定的“首先满足本小区业主的需要”？这个规定赋予本小区业主的优先权，同时也是对开发商处分车位权利的限制。目前一期业主已经凸现了停车难的问题，这个优先权如何行使对各方利益至观重大。最高人民法院的司法解释草案规定：“第四条 建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形。

第五条 建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。

建设单位应当就其未违反物权法第七十四条第一款规定承担举证责任。” 目前该解释未生效，如果生效，业主可以提起合同无效的诉讼主张。C:车位是否计入公摊面积？

按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》和苏州市地方规定，车位不能计入公摊面积。

但现实中有开发商与房管局下面的测绘部门串通一气将车库计入公摊面积，后被业主识破，提起行政诉讼和民事诉讼，最终开发商赔偿的案例。D:团结一致。

开发商也是商人，他们天生追求利益最大化。在法律规定模糊，行政监管乏力，信息不对称，违法成本低的情况下，昧着良心谋取利益的情形比比皆是。作为律师，我也做开发商的法律顾问工作，无论车位、房屋、公共环境等等，如果出现大面积的问题，因为关涉诸多，让一个人就是让全体，让一步就可能让更多步，开发商肯定不会轻易让步。作为三期业主如果开发商违法，我会坚决维权，否则都对不起律师这个行业。拖延时间，然后各个击破是开发商的惯用策略并且屡试不爽。从双方的地位看，业主对信息缺乏了解，且各有工作生活，做出一个统一的决定是非常困难的，开发商本身处于天然的地位优势，我接触的很多维权团体最后都不了了之。因此，维权的群体需要有组织的团结，把前期工作做充分，谋定而后动。

E:验房后才接受交付，签署文件。

交房前，开发商会让业主签署各种文件然后再交付钥匙，百分之95%以上的业主怀着迫切看房的心情都会照做，这样其实可能有损业主自身权利。房屋交付非常非常重要的法律手续，这影响诸多权利义务。到期交收房是合同约定权利，业主在看到房屋后认为满意，才能接受交付，签署各种文件，如果不满意，可以要求开发商整改或者索赔，交房时间要延后。很多开发商针对同一小区，分期约定交房时间也是处于分别处理更有利的目的。

因此，希望大家以后接受交房时首先要仔细验房，发现问题集中商量和开发商谈判比较有利。

F:不要忘了我们三期的车位。

从上面的分类分析可以看出，如果三期或者一期的业主在车位买卖过程中权益受损，那么车位的性质当属于种类二，或者种类四。我在去年和开发商经理通过电话，对于车位如果属于人防，那买卖可能存在的法律问题表示担忧，该经理当即表示：大家都是明白人，关键还要看成本是否纳入房价。可能这位经理是唱的空城计，但能对这个法律问题直指要害，至少说明他们是有准备的。如果车位属于种类二或种类四，转让就是非法的，那属于无权处分，合同无效，时间推移不会对我们业主有不利影响，我个人还是主张拿房后和房屋问题一起解决。

希望这个帖对大家有所帮助，如有不足或疑义，我会修正或答疑补充，让关于车位的这个帖子更加完善。

最后，希望想维权的、有维权计划的、有规划局、建设局、物价局等政府部门朋友的业主能与我联系，大家一起维护自身权益。

第三篇：人防车位权属资料范文

人防工程的所有权归属

郭敬波(郑州大学法律硕士):人民防空工程是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室等。《人民防空法》第二十二条规定:“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”所以，住宅小区建设人防工程属于强制性规定。

1、《人民防空法》第五条规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”对于人防工程的所有权归属并没有做出规定，从各地的地方性法规、地方政府规章和规范性文件来看，也各不相同。如《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》第六条规定:“人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”投资者只有“使用”与“收益”的权利，并不具有明确的所有权。但《上海市民防工程建设和使用管理办法》明确规定:“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。”界定产权最基本的原则应该是谁投资谁享有产权。对于商品房小区的地下人防工程，国家并没有投资，所以国家并非商品房小区地下人防工程的所有权人。在法律没有明确界定所有权归属的情况下，应当认定投资者就是所有者，但国家可以在战时征用人防工程。如果人防车位建设费用由建设单位筹措并列入建设项目投资的，应当认定为归投资者所有；如果在建筑规划时，地下人防车位建设成本包含在总面积之中，业主实际上已支付了人防工程的建造费用，则业主应当是所有权人。人防工程建设经费已计入建筑成本，由全体业主分摊。地下车库（包括人防工程）的建筑面积未计入建筑容积率，小区土地使用面积完全由地上建筑物分摊，地下车库是依附于地上建筑物的从属物，而归属于主物（地上建筑物）的所有人即全体业主。

2、“人防工程”车位，收益归业主 :根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售，其收益权属于投资者，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程所建的车库收益归全体业主共有。人防车位属于小区的配置，作为小区的附属工程或配套公建其建设费已经纳入到住宅销售价格之中。人防车位的建设成本已经计算进入买房子的价格，相当于买房子已经付了这笔钱了，已经为人防车位买单了，所以一般在人防车位上，是可以临时出租的，但是收益是归全体业主的，交由正式聘任的物业管理，包括前期和后期的,所以这笔收入应该扣除物业的管理费用，电费，水费，人员开支等后归全体业主，不应属于开发商。小区临时停车费是对小区的维护和管理开支的一部分，因此只能用于小区的维护和建设.3、国家（人防办）对地下人防车位监管，物业公司代管。人防车位建设资金摊销到房子的价格里，根据“谁投资谁受益”的原则，全体业主享有对人防车位的使用权。但鉴于业主对人防车位的需求不同，使用情况不同，由物业公司代行租赁地下人防车位，比较合适，这样既可满足业主使用地下车位的需求，又可以为全体业主，特别是其他没有使用的业主获得一份公共收入。其所获得的租金收入，应该分为两部分，一部分用于人防车位的维护，以确保人防需要；一部分为物业公司的代管费用，可以冲抵其他公共支出。在具体操作上，人防办监管，物业公司操作并公示收支及其使用情况，做到透明、公正。

海南人防建设出新规定：10层以下私宅人防费可降80% 来源：南海网

作者:黄丹

时间：2014-01-10 14:45  

近日，海南省人民防空办公室下发通知，对城市民用建筑应修建防空地下室的面积计算标准作出新规，新规较旧规对居民住宅楼来说，较明显地降低了人民防空地下室易地建设费，惠民力度大。

新规明显降低城区建设私宅需交的人防费

“人民防空地下室易地建设费”简称人防费，也称为人防易地建设费。按《中华人民共和国人民防空法》的规定，“所有民用建筑项目均要按规定同步建设防空地下室”，确因地质、地形、施工等客观条件限制，不能修建防空地下室的，建设单位必须报经人民防空主管部门批准;经批准不修建的，建设单位应当按照国家和省规定的标准，向人民防空主管部门缴纳人民防空工程易地建设费，由人民防空主管部门统一组织易地修建。

简单地说，就是私宅、商品房小区住宅按规定都是要建防空地下室的，条件不允许的要缴纳易地建设费，统一易地建设。防空地下室每平方米的收费标准：海口市、三亚市(国家人民防空重点城市)为2200元/平方米;文昌市、琼海市、儋州市、东方市(省人民防空重点城市)为1800元/平方米;其他市、县为1600元/平方米。人防费=应建人防地下室面积*每平方米收费标准。

2013年11月13日，海南省人防办下发《海南省人民防空办公室关于进一步规范人民防空地下室建设有关问题的通知》(以下简称“新规”)，自2013年12月1日开始执行。这个通知是在2010年7月8日发布的《海南省物价局、海南省财政厅、海南省人民防空办公室关于调整防空地下室易地建设费收费标准的通知》(以下简称“旧规”)的基础上修改的。

“新规”人防地下室面积计算标准对要在城区建私宅的居民影响最大，因为私宅一般不具备建设防空地下室的条件，只能进行易地建设。“新规”明显减小了计收人防费的防空地下室面积，进而降低了人防费。

变动一：10层以下但基础埋深3米(含)以上的民用建筑不再按首层面积修建人防地下室

旧规：新建10层(含)以上或者基础埋深3米(含)以上的民用建筑，按照地面首层建筑面积修建6级(含)以上防空地下室。

新规：10层(含)以上的新建、扩建民用建筑，按照地上首层建筑面积修建6级(含)以上防空地下室。

区别：新规去掉了“基础埋深3米(含)以上的民用建筑，按照地面首层建筑面积修建6级(含)以上防空地下室”的规定。

海南省人防办工程处处长徐建华说，此处修改主要是针对海南沿海地区地质多属滩涂、淤泥的实际情况，在这样的地质建房就算楼层低，基础埋深超过3米也很常见。楼层低、面积小，意味着入住人数少，却因为地基埋深大于3米而要按照地面首层建筑面积这个较高的面积标准修建防空地下室，会造成很大浪费。

变动二：10层以下民用建筑最高按总建筑面积*4%修建防空地下室

旧规：按照居民住宅楼和翻新住宅楼地面首层建筑面积修建6B级防空地下室。

新规：10层以下的新建、扩建民用建筑，按照地上总建筑面积一定比例修建6级(含)以上防空地下室。具体比例为：一类国家人民防空重点城市为4%，其它市、县及经济发展较快的乡镇为2%。

区别：由笼统地按照建筑首层面积修建防空地下室，变为以10层为界线、10层以上按地上总建筑面积一定比例修建。

海南省人防办工程处处长徐建华说，此处修改主要是按照国家人防办的有关规定精神，并结合海南的经济状况，新规总体来说惠民幅度很大。

徐建华直言，原来的标准不论建筑规模，以建筑的首层面积建设人防地下室或计收人防费，对楼层较低、居住人口较少的私宅来说，业主要承担较高的人防费，同时，建设超过私宅居住人口所需的人防地下室容易造成资源浪费。

记者算了一笔账，以在海口建一座占地面积100平方米，层高5层，总建筑面积500平方米的民用建筑为例，按旧规“首层面积*单价”的计算方式人防费为100*2200=22万;按新规“总建筑面积*4%*单价”为500*4%*2200=4.4万，新规仅占旧规费用的20%，降低了80%。

简单概括，新规以10层为界线，10层(含)以上的新建、扩建民用建筑要按首层建筑面积修建防空地下室或计收人防费，10层以下的新建、扩建民用建筑按总建筑面积的4%或2%修建防空地下室或计收人防费。旧规则是没有区分，统一以建筑首层面积修建防空地下室或计收人防费。

第四篇：地下车位的权属问题

停车场问题的法律分析

伴随着购车潮的到来，停车场问题逐渐受到了人们的重视。但对于停车场，至今仍有许多法律问题纠缠不清，有的甚至还成为停车场发展的桎梏。因此，尽快对停车场存在的法律问题进行正本清源，意义极其重要。

目前，停车场方面存在的法律问题主要有：

一、产权问题，尤其是住宅小区地下停车场的产权归属问题。谈及这一问题，需先对停车场进行分类。在这里，笔者将停车场分为：

1、公共利益类：如政府机关、公园、公立医院所在地的停车场。大家熟悉的路边咪表停车场虽带有商业目的，但也应归入此类为宜。

2、非公共利益类：是指由私人、企业投资，以商业利益或盈利为目的的停车场，又可以分为商业配套、住宅配套（含地下、露天、架空层）、专用和临时停车场等。

商业配套以及专用和临时停车场的产权问题较为明确，即按“谁投资，谁受益”的原则，产权应归发展商或产权人所有。住宅露天停车场的产权问题也较为容易解决。根据规划，区内的道路属规划配套用路，归区内全体业主共同享有，而小区内的露天停车场实际上是以占用区内的道路或其他配套设施作为代价的，因此露天停车场的产权及收入应归区内全体业主所有。架空层停车场产权也曾引起纠纷，福州市曾发生海景花园业委会起诉房管部门的典型案例。业委会认

为，架空层所依附的建筑物和土地使用权已被全体业主买走，该架空层停车位理应归全体业主所有。应该说，业委会的理由不很充分。在有明确证据证明架空层面积未被分摊给各业主时，应认定为归发展商所有。

争议最大的，当属住宅小区地下停车场的产权问题。在理论和实践当中有以下几种代表观点：

1、配套论，即住宅小区地下停车场内的停车位数，是经规划部门批准同意的，是小区业主的配套专用停车场，应归全体业主所有。但这一观点漏洞不少，一是“配套设施”不等于“业主共有”，两者不能混为一谈。在没有明确的法律法规作为支撑的情况下，业主们仅凭“配套”一说即获得如此巨大的利益，侵害了发展商的利益，有违公平原则。二是在部分产权已分散，即相当一部分的停车位已由发展商出售，房产部门也据此发出了产权证明的情况下，会引发大量行政诉讼。已取得停车位产权的业主和其他业主间也将滋生矛盾，而这是难以解决的。

2、人防工程论，即住宅小区地下停车场大多数是利用人防工程改造而来，而人防工程属全体业主共有，其产权应归全体业主所有。这一观点的漏洞更为明显。从有关法律来看，应将人防工程理解为投资者即发展商所有，由发展商经营管理，收益归其所有，但在特殊时期（如战争或紧急状态时期），依照法律的规定，是可以临时征用于特定用途的。这一点《防空法》也有明确规定，其第5条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进

行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。因此，不能因为其使用性质的改变而改变产权的归属。何况，大多数发展商所投资建设的停车场面积，超过了法规规定的人防工程面积，那么，多出来的那一部分又如何区分，产权又该归谁呢？

3、成本论或分摊论，即地下停车场的土地使用权出让金已由全体业主承担，其建筑成本也已依附在地上的房屋中，作为房价的一部分一起出售给业主。这一论点从法理上是说得过去的，但由于我国对房价的构成并没有明确的法律规定，所以其最大问题就在于根本无法区分土地使用权出让金或建筑成本是否分摊。因此，这一论点可操作性较差。

4、产权论，即以产权证上列明的产权人为准。但这一观点在实践中也受到很大的挑战，事实上，由于历史原因，绝大多数的地下停车场是没有办理产权证的。何况，不能排除有人采取类似福州市海景花园业委会对房管部门提起行政诉讼的形式，间接地对产权论发起挑战。

在实践中，有的地方采用了以约定的形式予以明确。如深圳的发展商在和购房者签订的购房合同中，以附件的形式明确约定：双方同意包括地下停车场在内的部分配套设施归发展商所有。这一形式受到了许多人的质疑，甚至有人以霸王条款、格式合同不公平为由将发展商告上法庭，但法院最终仍判定这一条款合法有效。

产权问题的症结，就在于我国土地制度的特殊性和物权立法方面的滞后。针对住宅小区内配套设施这一部分，《物权法（草案）》

中表述为，“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”。但是，如何约定才算合法有效？如何证明？在此之前的众多纠纷如何解决？这些问题似乎都没有得到解决。同时，也应在国家层面上考虑尽快立法，明确实施车位产权证制度。

二、车辆停放合同成立时的法律关系。

车辆停放在停车场时车主和停车场经营者双方形成的法律关系，也是一个争论较大的问题。目前主要还是保管论和租赁论两种观点，其中以保管论稍占上风。

保管论：即认为双方形成保管合同关系，如出现丢车或车辆毁损事件时，由停车场经营者承担保管责任。保管合同从外延上看，是一种提供劳务的合同，其关键是须有保管物占有的转移，即经营者占有车辆这一保管物，而给付车主保管凭证。在有偿保管的情况下，保管责任是一种严格责任，即不论经营者是否存在过错，均应承担违约责任。这一论点较为符合国内许多地方的惯常做法，在现实中，车辆进场取卡、凭卡出场已为大多数人所接受，而这恰恰是典型的保管行为。但这一论点的缺陷也较为明显。一是车辆并不完全控制在经营者手上，占有论缺乏完全的要件，一旦因车主存在如将钥匙提供给外人之类的过错而致丢车，经营者因根本无法举证而要承担全部责任，对经营者并不公平。二是保管费和保管物的价值并不成比例，反而与停车面积成正比例，有违保管合同的立法原意。另外，对于已分散产权（即发展商已将车位部分或全部出售）的车场，法律的冲突更厉害，经营者对已出售的车位收取管理费，依《物业管理条例》的规定，这是一种物业管理关系，而非保管关系。这样一来，会出现在同一场合存在两种法律关系的现象。

租赁论：即认为双方仅存在场地租用的情形，形成的是租赁合同关系。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，是以取得物的使用收益为目的的合同。这意味着停车场经营者仅承担出租人的义务，如提供停车位供车主使用并负责停车位的维修维护工作，一旦出现丢车或车辆毁损事件时，由车主自行承担责任。这一论点较为符合已分散产权的住宅地下停车场的实际操作，即车辆停放费用分为租赁费和管理费，租赁费由产权所有人收取，管理费由物业管理公司收取，物业管理公司履行物业管理责任。但由于这一论点给车主带来非常大的风险，不大容易为国内广大车主所接受。

出现这两种不同论点的争执，与我国对这方面问题的立法不明确有很大关系。而采纳其中任何一种论点，均与现实有较大冲突，容易导致经营者和消费者之间的权利义务关系的失衡。因此，有必要通过司法解释等形式，对这一法律关系予以细化明确，给交易双方以一定的行为预期。可考虑根据产权是否分散，区分为保管和租赁两种关系。其中，保管方面可采纳保险公司车辆失窃险的有关条款，如车主除了提供保管凭证之外，还应提供钥匙、车辆行驶证等，否则按一定比例予以扣减，以降低经营者方面的经营风险。同时，应放开停车保管价格管制，尽量让保管费和保管物的价值挂钩。

第五篇：宁波市人防车位法律问题研究

宁波人防车位相关法律问题研究

针对目前很多同事对于人防车位的相关问题存有疑问，我部通过考察研究，结合宁波市的相关规定，作出以下释疑： 1.人防车位的产权归属

人防车位的产权归属法律没有明确的规定，处于不明晰状态。根据宁波市的规定（《关于规范“结建”防空地下室管理的通知》），人防工程是国防战备设施，“结建”防空地下室是人防工程的重要组成部分，任何单位或个人不得出售产权或使用权。在目前产权界定尚不明晰的情况下，“结建”防空地下室只允许临时出租，但租期每次最长不得超过三年。因此，人防车位处于“准征收”状态，其产权现在既不能属于开发商，也不能属于业主，所以不能买卖。现实操作中，宁波的人防车位不能办出产权证。2.人防车位的使用管理

人防车位由物业公司进行管理。根据宁波市规定（《宁波市人民防空工程使用管理暂行规定》），人防车位应由由业主委员会或建设单位委托的物业服务企业负责日常维护管理。

如果需要将住宅小区的人防设施改为人防停车位的，应当向当地人防主管部门办理登记手续。当地人防主管部门一般是县级以上人防办公室。

使用的方式只限于临时出租，但租期每次最长不得超过三年。任何单位或个人不得出售产权或使用权，人防车位应向小区内的全体业主、住用人开放。但是不得设置专用停车位，不得以专用车位形式出租，因此可以以不设定专用车位的形式出租，每次租期不超过三年即可。3.人防车位的收费问题

根据宁波市的规定，人防车位收费标准如下：

（1）包月停车收费：汽车每辆每月300元，允许上浮20%，下浮不限。（2）计时（临时）停车收费：汽车每辆每小时2元，停放不足2小时的，按2小时收费；停放2小时以上的，不足1小时按1小时收费；每天（连续时间24小时）收费最高每辆不超过18元。业主、住用人的同一辆汽车在同一住宅小区地下人防工程停车一个月内其计时（临时）停车收费累计不得超过包月收费标准。4.人防车位使用费管理

根据宁波市的规定，物业收取的平时使用费，要严格单独列帐。除税后40%可用于物业管理服务费用外，其余税后60%应按每半年一次作为人防工程专项维修资金交入当地人防主管部门账户。

物业服务公司终止服务合同时，应将存放在当地人防主管部门代管的人防工程专项维修资金余额数及财务帐本移交给下一期物业服务企业。在办理移交手续时，应告知当地人防主管部门参加移交，人防主管部门应在移交清单上签字，做到交接手续清楚完备。

物业服务企业需使用人防专项维修金的，应在年初编制维修项目资金预算计划，提出用款申请，报经工程所在地人防主管部门审核批准后，方可组织实施。开工前可预拨50%工程款，工程竣工后，经财务决算，报经原审批部门验收确认后一次性付清余额。遇特殊情况，需计划外维修应专项报经当地人防主管部门批准后，再组织实施。5.其他问题

在宁波，由于规定人防设施不得出卖产权或使用权，也不能以专用形式固定车位，所以原则上也不能签定车位出租协议。目前部分房地产公司采纳《车位使用权转让合同》以“20年租赁+50年借用”法律形式变相转让人防车位，导致被税务部门双重征税的问题。同时如果宁波公司采用这样的方式，则可能被认为是擅自出售或者以专用车位形式出租停车位，可以由辖区物业主管部门责令改正；拒不改正的，没收违法所得，并可处五万元以上二十万元以下的罚款。

根据宁波市的规定，开发商在移交房屋的时候应该将人防设施移交给物业公司，由物业参与人防设施的管理，也就是说开发商不能获得人防车位的收益。

相关法院判例 3.1人防工程产权问题

2003年8月，海淀区人防办把华清嘉园甲15号楼业主地下两层租给华润置地（北京）物业管理公司，每年收取2万元租金，直到2013年。业主对此表示不满并以所有权人的名义将海淀区人防办告上法庭。

法院判决：“即使修建该地下室的成本确认为各业主所分担，但其在出资时缺乏主观能动性，也并非法律意义上的投资行为。”据此，一审法院驳回业主的诉讼请求。

此案结论：由于《人民防空法》未作修改，因此，此案仍有参考价值。该案明确了业主并不是人防设施的产权所有人。3.2人防车位买卖合同效力问题

2004年5月，宁波市华泰剑桥小区的楼某与开发商华泰股份有限公司签订了一份《华泰剑桥二期地下车位买卖合同》一份，合同约定：楼某向华泰股份有限公司购买位于华泰剑桥二期地下K1库编号为123的车位一个；车位的价款为9.8 万元。直到2009年，楼某才得知，已买的停车位属于人防工程。因此，请求法院判令：确认原、被告车位买卖协议无效；被告返还原告购车位款98000元，赔偿利息损失34041元。

法院判决：法律和行政法规未禁止作为人民防空工程的车位使用权的买卖，故原、被告之间签订的《华泰剑桥二期地下车位买卖合同》合法有效。

此案结论：法院认为人防车位使用权可以买卖，卖方为开发商。买卖合同有效。若当事人购买时不知事人防车位的，可以要求变更或撤销合同。