房地产项目股权融资和债权融资的区别（5篇范例）

第一篇：房地产项目股权融资和债权融资的区别

房地产项目股权融资和债权融资的区别

房地产开发商提问：房地产项目股权融资和债权融资有什么区别？

投融界投资专家解答：

和其他领域的融资一样，房地产融资也分为股权融资和债权融资。

股权融资比较好理解，房地产出让项目公司的股权，给公司带来新的资金合作。有很多地产项目公司都是空壳，拿到地以后通过卖一部分股权支持开发，实际上可以理解为“一方出地，一方出钱”，项目建成后双方按照股权比例分享受益。公司上市也是股权融资的一种。前些年房地产领域的融资都以债权为主，股权融资较少，还以资金在线不足的小公司为主。这两年随着房地产调控的升级，期限较短的债权融资已经满足不了需要，股权融资大幅增加，人民币的房地产股权基金（Real Estate PE）也开始兴起。

房地产领域的债权融资花样则多的多，预付款、银行贷款、高利贷、公司债、信托„„由于房地产的毛利率很高，拿到地的开发商有时宁愿忍受年化利率达到20%的高利贷，也不愿意出让股权，与别人分享利润，所以房地产企业的负债率都比较高。银行贷款和高利贷比较常见，也容易理解，公司债是上市企业的特权。稍微讲两句信托，我看到的数据是截止到2011年第三季度，中国信托总资产中投向房地产的大约有7000亿元，是很大的数字，在房地产的非银行项目融资渠道占据重要地位。各家信托公司的主要利润来源也是房地产信托。在2010年以后，银行的房地产开发贷款收紧，而发行信托产品融资比手续上比银行贷款更容易，年化利率普遍在16%-18%之间，也还可以接受。不过房地产信托产品也有收紧的趋势。

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第二篇：股权融资、债权融资的选择

股权融资、债权融资方式繁多，你应如何选择？

近一年来，多项新的法律法规颁布施行，为企业融资提供了多项新的方式或者新的规范。这些法律法规主要包括：《公司法》、《证券法》、《短期融资券管理办法》、《信贷资产证券化试点管理办法》、《证券投资基金投资资产支持证券的有关事项通知》、《首次公开发行股票并上市管理办法》等。

融资方式主要分为债权融资和股权融资两大类别。债权融资主要是指企业从外部借款，按期承担还本付息的义务，主要包括银行贷款、信托计划、短期融资券、企业债、可转债、资产支持证券。股权融资主要是指企业通过公开发行股票或者私募的方式增加资本，借以融资，无需还本付息，但需要分配红利，主要包括境内外公开发行股票并上市、私募。

债权融资

银行贷款（保理、票据贴现、信用证贷款等）

银行贷款是企业最经常使用的融资方式，一般要求企业有比较好的商业信誉、稳定的现金流、足够的资产抵押或者可靠的担保。融资成本目前在6%左右，期限比较灵活，贷款手续比较简单。

保理是指销售商基于购销合同以及相关协议，将符合条件且经银行认可的应收账款债权转让银行，取得短期贸易融资、应收账款回收管理服务。

票据贴现指企业（持票人）在商业汇票未到期前，为了取得资金，贴付一定利息将票据权利转让给银行，是银行向持票人融通资金的一种方式。

信用证贷款是指出口商以国外开来的信用证作为抵押、向银行申请贷款的一种融资方式。

短期融资券

短期融资券是指我国境内具有法人资格的非金融企业，在银行间债券市场发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。短期融资券由中国人民银行根据《短期融资券管理办法》进行审批，对银行间债券市场的机构投资人发行，不对社会公众发行，只在银行间债券市场交易。

发行短期融资券主要有三个好处：短期融资券利率远远低于银行贷款，目前已经发行的短期融资券的利率基本上在2.92%～3.3%左右浮动，加上中介机构费用也不过3.5%左右；公司发行短期融资券，运作时间远少于企业上市融资，目前央行为该券设定的审批时间是20天，能够迅速缓解融资难的矛盾；发行短期融资券不需要任何抵押物，比如土地、房屋等，这给许多企业直接融资创造了条件。

短期融资券期限较短，一般不超过一年。但是企业可以通过连续发行的方式，解决期限不超过一年的问题。由于发行成本固定，目前我国短期融资券市场上最低发行额也在2亿元以上，发券主体几乎为清一色的大型企业集团，中小型企业难觅踪影。

资产支持证券

即资产证券化，是将非流动性资产转化为具有更高流动性的证券，然后向投资者出售。资产所产生的现金流用于偿付证券本息和交易费用，即有资产支持的证券（ABS）。

资产证券化在欧美已经有超过20年的历史，包括金融与非金融资产，例如住房抵押贷款、分期付款及信用卡应收款、不良贷款、飞机融资租赁应收款、未来资金流量和整体企业所产生的任何现有或未来现金流。亚洲最常见的证券化资产类型为住房抵押贷款、贸易应收账款、信用卡贷款组合等。

目前已经发行的资产支持证券的收益率在3.5%～6%之间，资产主要有贷款、公路收费权、租赁费、应收账款。由于交易结构复杂，涉及主体较多，目前发行资产证券的企业均为大型企业，中小型企业难以使用这种融资方式。

信托计划

信托计划是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理、运用和处分的行为。

信托计划的融资成本大致在5%～11%之间，一般期限在1～3年，融资额为5000万元到数亿元。由于信托计划仅限于私募，且不超过200份，因此募集资金额不会过大，成本也比较高。而且信托计划的投资流动性较差，所以比较其他融资方式难以吸引融资。

企业债券

在我国，发行企业债券的融资成本较低，期限最长可达15年。企业债券的融资成本在5%左右。企业债券一般有大型银行担保，可以上市交易，流通性较好，所以比较容易吸引融资。

但是由于企业债券的发行须经国家发改委批准，每年额度有限，且对发行企业的要求很高，通常只有一些大型中央企业才能够获准发行，计划色彩浓郁。但是，近两年来国家对企业债券的发行有逐步放宽的趋势。

可转换公司债券

可转换公司债券是指发行人依照法定程序发行、在一定期限内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券。可转换公司债兼有债权和股权的双重性质。可转换的公司债券应当记载公司债券转换为公司股份的条件及方法。持有人有权在规定的条件下将公司债券转换为公司股份，由债权人变为公司的股东。

可转换公司债券目前由中国证监会审批，属于公募债券，可以上市流通。融资成本较低，约为1%～2%左右，期限一般为3～5年。发行企业一般将转换条件设置得较为宽泛，鼓励债券持有人将债券转为股权。

目前公募的可转换公司债券只适用于上市公司或者有上市计划并基本符合上市条件的企业。

股权融资

私募

融资概念内的私募主要是指投资机构对企业的发展前景看好而进行股权投资，并通过上市、转让或并购的方式在资本市场退出。

选择这种融资方式的企业要有高速的发展前景，规范的治理结构，最好中短期内有上市计划，企业在所在领域和市场内处于产业发展曲线的高速发展期。

国内上市

目前国内没有分层次的产权交易市场，只有两个主板市场（上海证券交易所和深圳证券交易所）。

根据《首次公开发行股票并上市管理办法》的规定，发行上市的条件主要有：

持续经营3年以上，每年均盈利且累计超过人民币3000万元；最近3个会计经营活动产生的现金流量净额累计超过人民币5000万元；或者最近3个会计营业收入累计超过人民币3亿元。

按照目前的市场发行状况，企业上市最少要4年左右的时间。如果系规范运作的有限责任公司整体变更为股份公司，时间最短可以减少为一年半左右。目前融资成本为融资额的1.5%～3%，最少大约为1000万元。一个上市公司的每年维持费用约为200万元以上。

目前的上市工作流程为：企业聘请中介机构制定上市方案，符合公开发行股票上市条件后向中国证监会申请，经中国证监会核准后公开发行股票并向证券交易所申请上市。

海外上市

国内企业海外上市的主要目的地有香港、纳斯达克、纽约、新加坡等证券交易所，另有少量的企业在伦敦、法兰克福、韩国、加拿大等地的证券交易所公开发行股票并上市。

国内企业海外上市主要有红筹和直接上市两种方式。红筹是指在海外（一般为开曼群岛、维尔京群岛、香港等地）注册用于上市目的的壳公司，壳公司在境内收购用于上市的企业和资产，以海外壳公司为主体申请在海外的证券交易所挂牌上市。民营企业红筹上市方式目前不需要中国证监会的审核，所以目前民营企业海外上市大都采取红筹方式。

直接上市是指国内企业直接向海外的证券交易所申请挂牌上市。国内企业海外直接上市需要经过中国证监会的审核才能向海外证券交易所申请挂牌上市。由于国有企业海外设立壳公司存在较多的法律障碍，而且红筹方式并不 能为国有企业海外上市明显减少审批环节，国有企业海外上市大都采取直接上市的方式。

海外收购上市

国内企业海外上市还可以采取收购海外已上市公司的方式。这种收购方式在实践中大致分成两种类型，一种是收购海外主板市场和创业板市场的上市公司（如海尔在香港收购中建数码）；另外一种是收购OTCBB（场外柜台交易市场）、PinkSheets（粉板市场）等市场内的挂牌公司。

收购主板上市公司的模式目前在大多数交易所是无法操作的，或者与直接上市一样繁琐。多数交易所规定上市公司收购达到一定条件后，仍要按照直接上市的程序和条件进行审核，因此收购主板上市公司并不能加快上市工作，也不能减少上市程序和条件。

OTCBB市场是全美证券商协会（NASD）设立并管理，由做市商主导的证券报价市场，它是较为原始、较松散的柜台证券交易市场，监管较为宽松，上市企业很难在这个市场实现融资。国内有数十家企业在OTCBB市场上进行收购并上市，但实际能够转到主板并融资的寥寥无几。企业在寻找融资途径和投资者在寻找投资机会时应注意避免OTCBB陷阱。

企业在选择融资方式时，要综合考虑发展阶段、成本承受能力、还款、控制权问题和分红能力等，再结合不同融资方式的特点，来选择适合本企业发展的融资方式。

*大型企业可以进行低成本债券融资和股权融资相结合的方式；

*具备较好的经济实力和盈利能力、规范运作的企业，可考虑在主板市场发行股票融资；

*属于高科技行业、有较好发展前景的中型企业可考虑到创业板市场发行股票融资；

*对初创期高科技型的小企业，可考虑风险投资基金融资；

*其他企业可以寻找供抵押的资产和可靠的担保，努力增加自身银行信用以争取贷款融资。

除银行贷款外，上述融资方式均涉及复杂的交易结构和申报程序，因此在融资之初就要聘请一个有经验的中介机构协助。中介机构可根据自己经验，参照企业实际情况，综合考虑企业发展前景、融资成本承受能力等，选择合适的融资方式，并帮助企业做好融资。陈庚生北京市国枫律师事务所执行合伙人，在国家司法部工作多年，其间曾参与《律师法》等重要法律法规的起草工作，并出版大量法学著述。擅长公司法、证券法、合同法。来源:中国投资 作者：陈庚生 发布日期：2006-7-15

第三篇：债务融资和股权融资的区别

债务融资的主要渠道:银行贷款、租赁、商业票据和债务证券。

债务性融资

债务性融资指收购企业通过举债的方式筹措并购所需的资金。这种方式主要包括向银行等金融机构贷款和向社会发行债券。

（1）贷款。这是最传统的并购融资方式。其优点是手续简便，融资成本低，融资数额巨大。其缺点是必须向银行公开自己的经营信息，并且在经营管理上受制于银行。此外，要获得贷款一般都要提供抵押或者保证人，这就降低了企业的再融资能力。

（2）发行债券。这种方式的最大优点是债券利息在企业缴纳所得税前扣除，减轻了企业的税负。此外，发行债券可以避免稀释股权。其缺点是债券发行过多，会影响企业的资本结构，降低企业的信誉，增加再融资的成本。

债务融资

债务融资是指企业通过举债筹措资金，资金供给者作为债权人享有到期收回本息的融资方式。相对于股权融资，它具有以下几个特点：

（1）短期性。债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还。

（2）可逆性。企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务。

（3）负担性。企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。

股权融资

股权融资是指资金不通过金融中介机构，借助股票这一载体直接从资金盈余部门流向资金短缺部门，资金供给者作为所有者（股东）享有对企业控制权的融资方式。它具有以下几个特点：

（1）长期性。股权融资筹措的资金具有永久性，无到期日，不需归还。

（2）不可逆性。企业采用股权融资勿须还本，投资人欲收回本金，需借助于流通市场。

（3）无负担性。股权融资没有固定的股利负担，股利的支付与否和支付多少视公司的经营需要而定。

第四篇：房地产项目融资方案

房地产项目融资方案

（一）（一）融资组织形式选择

研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。

（二）资金来源选择

在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。

（三）资本金筹措

资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%.对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。

（四）债务资金筹措

债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资。

1.信贷融资

任何房地产开发商要想求得发展，就离不开银行及其他金融机构的支持。

2.债券融资

企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。

（五）预售或预租

由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。

（六）融资方案分析

在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。

1.资金来源可靠性分析

主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。

2.融资结构分析

主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。

3.融资成本分析

融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。

4.融资风险分析

融资方案的实施经常受到各种风险的影响。

房地产项目融资方案

（二）一、房地产项目融资操作流程如下：

准备融资资料、融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交资料申请——机构受理调查——项目评估——双方面谈核实、协商方案——补充资料——核查审批——办理手续（签署合同、办理抵押）——资金接收——按时归还本息——还清解押

二、房地产项目融资方式及所需资料清单，方式多种，大致有：

1、房地产开发类贷款——

是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。

第五篇：房地产项目融资方案

房地产项目融资方案

 资金性质（来源）：企业资金

 融资方式：银行委托贷款

 用款期限：最长3年

 资金使用成本：1+2+3+4=6.48%+2.67%+1.33%+0.33%=10.81%（3年，年平均数）

1、正常银行贷款利率×（1+20%）

（例如：目前央行基准贷款利率调整为：5.40%×(1+20%）=6.48%）

2、资金方一次性好处费：8%（3年，平均每年2.67%）

3、中介方一次性佣金：4%（3年，平均每年1.33%）

4、其他佣金：2%（3年，平均每年0.67%）

每年的资金使用成本为11.15%

 抵押借款比例：50--60%

 资金到位前，没有任何费用。

 资产评估、律师尽职调查全部由资金方自己负责，不需要企业承担费用。

 操作时间：双方密切配合，10天左右，资金就可以到帐。 注意：一家房开公司最多不超过3亿，不少于1亿。 每半年副一次利息。（注：企业需要准备的资料见附件，并把整理好的资料盖上骑缝章）

附件：

房地产项目融资所需资料

 营业执照副本复印件（加盖公章）；

 组织机构代码证复印件（加盖公章）；

 税务登记证（国、地税）副本复印件（加盖公章）；  国有土地使用证；

 建设用地规划许可证；

 建设工程规划许可证；

 建设工程施工许可证；

 商品房销售（或预售）许可证；

 贷款卡电脑查询结果复印件（加盖公章）；

 注册验资报告复印件（加盖公章）；

 法人代表资格证明及身份证复印件；

 具体经办人员授权书及身份证复印件；

 公司章程、主要负责人简历（董事长、总经理、主管财务人员）；  董事会或股东会对外贷款决议；

 企业委托贷款申请书；

 商业计划书或项目可行性研究报告（很重要）；  公司最近3年及最近3个月财务报表；

 法律意见书及尽职调查；

 评估报告；

 公司最近2年审计报告；

 公司情况及其业务内容介绍，企业主要产品技术专利证书，获奖证书等；

 资金用途，包括资金使用计划和还款计划。