土地证和建设用地规划许可证以及规划要点批复

第一篇：土地证和建设用地规划许可证以及规划要点批复

土地证和建设用地规划许可证以及规划要点批复，是进行房地产开发的前提，但是，这

三个文件取得的先后顺序，有很大奥妙。有经验的律师一看这几样东西的发出时间，基本上

就可以判断出地块背后的故事。这三个文件涉及到国土部门和规划部门旷曰持久的权力斗

争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限(只是载明)；建没用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土

地用途及用地界线的法律依据；规划要点批庋由规划部门领发，是确定土地使用强度指标的法律依据，容积率，建筑密庋，停车位西之置要求等指标都在忘个批复里体现出，包括小户

型比例限利要术也会在这个文件中明确体现。一块地，必须由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证(以下筒称地规证)

之后，才能领取土地使用强度，才能计笄出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年

限：而很多地方国土部门在出让土地时根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给别人办

出商住用地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行，受让了土地的开发

商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修汉规划也好，还是根本没有规划也好，反正我的土地

出让金是己经交了，剩下的事情你规划部门得犒定。

新城乡规划法第三十八条：在城市，镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市。县人民改府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提

出出让地块位置。使用性质，开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部

分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位

应当持建设项目的批准。核准，备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市。县人民政府

诚｝规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市。县人民政府城乡规划主管部门

不得在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

设立项目公司，母公司拍到土地，转刭其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交

易，要深刻领会这句话的深刻内涵。这意味着房地产公司可以任意设置项目孑公司，在房子

卖完后再把宅在实体上消灭，只留下一个壳，这种操作模式没有什么法律风险可言，非常

de经济实用，因比现在我国梢有点规模de房地产公司都懂得如此运作。

第二篇：土地证、建设用地规划许可证

土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是

进行房地产开发的前提

.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有

学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判

断出地块背后的故事。

这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持

久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规

划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；

规划要点批复

由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊

建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包

括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建 设用地规划许可证

（以下简称地规证）

之后，才能领取土地使用权证。

这绝对应该是必须的程序。

因为国土部门必须依据规划部门核定的土

地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载

明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很 多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块

出让了。

然后给人家办出商住用地土地使用权证。

这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。

然后受让了土地的开发商，再去规划

部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式 搞土地出让也只不过是从

1990

年开始的，而以公开交易的形式搞土

地出让，甚至都只是从

1997

年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到

2000

年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问

题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。

因为我国的房地

产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道

四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到 90

年

代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。

城市规划这个概

念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供 国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城

乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使

用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使 用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件

和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门

领取建设用地规划许可证。

第三篇：建设用地规划许可证、建设用地批准书和土地证区别

《建设用地规划许可证》《建设用地批准书》《国有土地使用证》三者区别

《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件

《建设用地批准书》是建设单位或者个人的用地申请按照法定程序经批准后．由市、县人民政府向建设单位或者个人颁发的准予使用建设用地的证件，是建设单位或者个人依法使用土地进行开发建设的法律凭证。按照国家规定，《建设用地批准书》由市、县人民政府土地行政主管部门负责填写和颁发。

《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。■三者的区别？

1.作用不同。《建设用地规划许可证》主要管项目的选址、性质、用途等；《建设用地批准书》主要管项目在建设前取得土地的合法性；《国有土地使用证》主要管建筑物、构筑物所有人取得土地使用权的合法性注明。

2.颁发的部门不同。《建设用地规划许可证》——规划部门；《建设用地批准书》——国土部门；《国有土地使用证》——国土部门。

3.颁发的对象不同。《建设用地规划许可证》——建设单位；《建设用地批准书》——建设单位或个人；《国有土地使用证》——产权单位或个人。

4.领取的时间不同。《建设用地规划许可证》——征收土地前；《建设用地批准书》——项目建设前；《国有土地使用证》——项目建成以后。

一、建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

核发建设用地规划许可证的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益，没有此证的用地单位属非法用地。

颁发建设用地规划许可证属于具体行政行为，行政管理相对人认为该具体行政行为侵犯其合法权益的，通过申请行政复议或提起行政诉讼方式进行维权。

二、国有土地使用权批准文件。根据《土地管理法实施条例》第二十二条：具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理：

1、建设项目进行可行性论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附有土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。

2、建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟定供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。

3、供地方案批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。

4、土地使用者应当依法申请土地登记。国有土地使用权批准文件具体化内容目前尚未统一，有的是直接领取被拆迁土地上土地使用证，实际是一地两证；也有提供了出让协议；还有是政府批准用地批文。在司法实践中，部分法院认为，政府批准同意被拆迁范围土地其有权使用，进行以开发为主题的旧城改造，领取拆迁许可证所要求的其中“国有土地使用权批准文件”符合要件了，法律没规定什么样的批准文件，法院不再审查土地使用权取得方式，手续是否到位，程序是否合法。我认为，法院应当对于土地使用权批准文件作全面审查，程序上是否符合建设用地审批手续，内容上是否建设用地具体规定。

第四篇：环境管理和规划要点

1.环境管理的含义

1987年，刘天齐主编的《环境技术与管理工程概论》中对环境管理的含义作出了如下论述：通过全面规划，协调发展与环境的关系；运用经济、法律、技术、行政、教育等手段，限制人类损害环境质量的活动；达到既要发展经济满足人类的基本需要，又不超出环境的容许极限。第一协调发展与环境的关系。

第二动用各种手段限制人类损害环境质量的行为。

第三环境管理是跨学科领域的新兴综合学科。

第四环境管理和任何管理活动一样，也是一个动态过程。

第五环境管理需要各国采取协调合作的行动。

2.环境规划的含义

环境规划是国民经济和社会发展的有机组成部分，是环境管理的首要职能，是环境决策在时间、空间上的具体安排，是规划管理者对一定时期内环境保护目标和措施作出的具体规定，是一种带有指令性的环境保护方案。

3.环境管理与环境规划的关系

（1）规划职能是环境管理的首要职能。

（2）环境目标是环境规划与环境管理的共同核心。

（3）环境规划与管理具有共同的理论基础。环境法学，环境生态学，系统工程，环境经济学，环境伦理学等等

差别：

1、时空关系上，环境规划侧重于未来的规划，环境管理注重于现实的管理

2、他们分属于不同于不同的学科。

4.环境规划和管理的任务

环境管理的基本任务应该是：转变人类社会的基本观念和调整人类社会的行为。

环境文化的建设是环境规划与管理的一项长期的根本的任务。文化决定着人类的行为，只有转变了过去那种视环境为征服对象的文化，才能从根本上去解决环境问题。

5.环境管理的发展

第一个路标――1972年联合国人类环境会议－背景

第二个路标――1992年联合国环境与发展会议-背景

第三个路标――2002年联合国可持续发展首脑会议

6.环境管理的手段

经济、法律、技术、行政、教育

7.方针政策

全面规划、合理布局、综合利用、化害为利、依靠群众、大家动手、保护环境、造福人民”的32字方针。

8.我国环保事业的战略方针

经济建设、城乡建设、环境建设、同步规划、同步实施、同步发展，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一

9.持续发展战略方针

（1）实行持续发展战略。

（2）采取有效措施，防治工业污染。

（3）开展城市环境综合整治，治理城市“四害”。

（4）提高能源利用效率，改善能源结构。

（5）推广生态农业，坚持不懈地植树造林，切实加强生物多样性的保护。

（6）大力推进科技进步，加强环境科学研究，积极发展环保产业。

（7）运用经济手段保护环境。

（8）加强环境教育，不断提高全民族的环境意识。

（9）健全环境法规，强化环境管理。

（10）参照联合国环境与发展大会精神，制定我国行动计划

10.我国环境管理的基本国策

1.“预防为主，防治结合”政策

2.“污染者付费”政策

3.“强化环境管理”政策

11.中华人民环境保护法及类别

* 我国在1979年制定了第一部综合性环境基本法《环境保护法（试行）》；

1989年颁布了《环境保护法》，这部新的综合性环境基本法在环境保护的重要问题上都做了相应的规定。其主要内容包括：第一章总则、第二章环境监督管理、第三章保护和改善环境、第四章防治环境污染和其他公害、第五章法律责任、第六章附则，共47条。

12.八大管理制度

（一）“三同时制度”

（二）排污收费制度

（三）环境影响评价制度

（四）环境保护目标责任制

（五）城市环境综合整治定量考核制度

（六）排放污染物许可证制度

（七）污染集中控制制度

（八）污染限期治理制度

1.三同时制度

* 三同时制度系指所有新建、改建、扩建项目，其防治污染设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入运行。

2.环境影响评价制度

* 环境影响评价是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。

13.环境标准分类

环境质量标准、污染物排放标准、环境基础标准、环境方法标准、其他标准

14.环境二重性

* 管理作为一种社会活动，必然有其质的规定性。管理的本质具有二重性，它既有同生产力、社会化大生产相联系的自然属性，又有同生产关系、社会制度相联系的社会属性。

17.环境容量和环境承载力 环境容量是指某环境单元所允许承纳的污染物质的最大数量。

环境承载力指某一时刻环境系统所能承受的人类社会、经济活动的能力阈值。

19.环境规划基本原则

（1）坚持全面规划、合理布局、突出重点、兼顾一般的原则，推行可持续发展战略，保障环境与经济的协调发展。

（2）坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，遵循生态规律和经济规律，使有限的资金发挥更大的作用。

（3）坚持依靠科技进步的原则，大力发展清洁生产和推广三废综合利用，将污染消灭在生产过程中，积极采用适宜规模的、先进的、经济的治理技术，发展经济，保护环境。

（4）坚持污染防治与基本建设、技术改造和城市建设紧密结合，实行环境综合整治的原则。

（5）坚持自然资源开发利用与保护增殖并重的原则，建立以保护资源为核心的环保战略，合理开发利用自然资源，保证资源的永续利用。

（6）坚持实事求是、因地制宜的原则，环境目标应符合国民经济计划总要求，要从实际出发，切实可行，规划措施要有可操作性。

（7）坚持强化环境管理的原则，运用经济、法律、行政手段促进环保事业发展，充分体现有中国特色的环境管理思想、制度和措施。

20、一。环境预测

社会发展和经济发展预测（2）污染产生与排放量预测（3）环境质量预测（4）生态环境预测5）环境资源破坏和环境污染造成的经济损失预测

二。环境功能区划

一、城市环境功能区

（1）工业区（2）居民区（3）商业区（4）机场、港口、车站等交通枢纽区

（5）风景旅游或文化娱乐区（6）特殊历史纪念地

（3）三类区：特定工业区。

三、地表水环境功能区

根据我国《地表水环境质量标准》（GB3838-2002），将地表水环境划分为五类水域：

（1）Ⅰ类水域。主要适用于源头水、国家自然保护区；

（2）Ⅱ类水域。主要适用于集中式生活饮用水地表水源地一级保护区、珍稀水生生物栖息地、鱼虾类产卵场、仔稚幼鱼的索饵场等；（3）Ⅲ类水域。主要适用于集中式生活饮用水地表水源地二级保护区、鱼虾类越冬场、迴游通道、水产养殖区等渔业水域及游泳区；

（4）Ⅳ类水域。主要适用于一般工业用水区及人体非直接接触的娱乐用水区；

（5）Ⅴ类水域。主要适用于农业用水及一般景观要求水域。

21末端控制的涵义

末端控制又称末端治理或末端处理，是指在生产过程的终端或者是在废弃物排放到自然界之前，采取一系列措施对其进行物理、化学或生物过程的处理，以减少排放到环境中的废物总量。

弊端------

1）末端处理技术常常使污染物从一种环境介质转移到另一种环境介质

2.现行环境保护法规、管理、投资、科技等占支配地位的是单纯污染控制，而没有对面临全球系统的环境威胁提出适当的解决办法。

3.环境问题给世界各国包括发达工业国家带来了越来越沉重的经济负担，控制污染问题之复杂，所需资金之巨大远远超出了原先的预料，环境问题的解决远比原来设想的要困难得多。

（4）“污染控制”的现行法规体系和运行机制，导致部分企业（公司）养成了一种“污染排放后才控制”或“达标排放”的思想心态，成为强化环境管理，广泛实行污染预防的障碍因子。

（5）治理难度大,治理代价高，加重组织的经济负担。

22.污染预防思想的环境管理模式

（一）源削减

（二）废物减量化

（三）循环经济

（四）污染预防

2.3

组织层面的环境管理

实行清洁生产，就意味着一种综合的预防环境污染战略连续应用于工艺过程和产品，以减少对人体和环境的风险性。清洁生产技术包括节约原材料和能源，消除有毒材料和减少所有排放物与废物的数量与毒性。

ISO14000标准是一个庞大的体系，主要内容包括：环境管理体系、标准审核、环境标志和生命周期评定等。24.环境风险评价是指对项目建设和运行期间发生的可预测突发性事件或事故（一般不包括人为破坏及自然灾害）引起有毒有害、易燃易爆等物质泄漏，或突发事件产生的新的有毒有害物质，所造成的对人身安全与环境的影响和损害，进行评估，提出防范、应急与减缓措施。其基本内容包括风险识别、源项分析、后果计算、风险计算和评价、风险管理五部分

25循环经济本质上是一种生态经济，就是把清洁生产和废弃物的综合利用融为一体的经济，它要求运用生态学规律来指导人类社会的经济活动。

环境绩效是指一个组织基于其环境方针、目标、指标，控制其环境因素所取得的可测量的环境管理体系成效。

26生命周期评价是对一个产品系统的生命周期中输入、输出及其潜在环境影响的汇编和评价。

27.环境标志是一种“证明性商标”，它表明该产品不仅质量合格，而且在生产、使用、处置过程中符合特定的环境保护要求，与同类产品相比，具有低毒少害，节约资源等环境优势。环境标志认证指由国家权威机构认可的第三方认证机构依据环境标志产品标准及有关规定，对产品环境性能及生产过程进行确认，并以特定的标志图形予以公告，具有高度的客观公正性和可信度。

28.大气环境规划措施

29水环境容量

水环境功能分区原则

规划大纲

第五篇：土地证和用地证先后顺序

土地证和建设用地规划许可证的办理规则 基本内容

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；

建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；

规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。

因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从 1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上

也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。