房地产项目总进度控制计划的编制要点

第一篇：房地产项目总进度控制计划的编制要点

建设工程进度计划是指对工程项目建设各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系根据进度目标及资源优化配置原则而编制的计划。而项目总进度控制计划是指根据项目开竣工时间而编制的第一级控制计划，是各专业工程开竣工日期和物料设备到货期的确定依据，也是各专业工作计划或部门工作计划的编制依据，所以，编制高质量且操作性强的项目总进度控制计划对保证工程建设的顺利开展非常重要。

建设工程由于具有投资大、建设周期长、工艺技术复杂、参与方众多、产品独一性、有不可违背的建设程序等特点，其总进度控制计划的编制比较复杂。而房地产开发项目又具有专业工程众多、配合销售、大宗商品等特点，所以总进度控制计划又有其特殊性，如何编制好这个进度计划？我们用下图先对房地产开发项目的参与方、工作程序和衔接关系进行研究(如下图)。

一、房地产开发项目的特点

从图1可以看出开发项目具有以下特点：

1、房地产项目参与方众多

主要参与方有三个：开发商、政府和总承包商，其它参与方有咨询服务单位、专业承包商、材料设备供应商。政府方主要涉及国土、规划、建设局、招标办、质监站、劳保办、消防局等等部门;总承包商可能会出现几个，每个总承包商下面还有多个分包商;专业承包商和材料设备供应商视项目情况有多有少;咨询服务单位有策划、勘察设计、监理、招标代理、销售代理等。所以，对于房地产开发项目，大大小小的参与方一般不会少于四五十个，多的可能达到几百个。

2、具有建设程序，受政府部门管控制约

开发商主要按基本建设程序进行开发，但由于有政府的管理，政府的有关许可或证件办理是项目下一步工作的必要条件，否则是违法的。目前我国政府对建设工程管理的控制点主要是如下五个：用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收证书（开发商组织、五方参与）、竣工备案证书，在每个控制点上，政府会要求开发商办理完成多个证后，才能取得控制点上的许可证。如施工许可证的办理，一般会要求办理完质监证、中标通知书、劳保缴费等十几个证明等后才能办理。

3、一些专业工程工期特殊

比如在开发过程中，由于销售的需要，样板间、园林需提前竣工。材料设备供应商和专业承包商均在施工阶段介入，但每个专业工程都必不可少，若不能将专业工程工期，专业工程之间、专业工程和总包之间的工艺关系研究透彻，其中某项的阻碍，很有可能会影响到总工期。

4、要注意咨询服务单位的甄选

在建设的各个阶段均有介入，有些咨询单位的工作是必不可少的，如桩检测单位，不提前确定，就会影响到总工期。而有些咨询单位是可用可不用的，根据开发商的实力和要求而确定，如机电顾问。

二、项目总进度计划编制的内容

根据上面进行分析，一个具有较高质量的房地产项目的总进度控制计划中应基本反映以下内容：

1、清楚政府对项目的管理审批程序。

上图分析了我国政府对房地产开发项目有五个主要管理控制点，但实际上，目前各地政府对房地产开发项目的管理部门非常多，基本每个城市都有几十个政府部门参与管理，从开工至竣工，需各个政府部门至少盖上百个章，开发商苦不堪言，但如果开发商为了赶工，某些证件不办齐就开工、或继续下道工序，就会违法。

所以，要编制好房地产项目的总进度控制计划，必须在编制前仔细收集地方政府对房地产项目每一步的管理审批程序，收集后，还要持续跟踪，因为在开发过程中，有些已了解或熟悉的审批程序会根据国家法律政策的改变而变化，若不

持续跟踪和提前了解，办证时才知道发生改变，很有可能会影响工期。

如广州市施工许可证的办理，在九十年代末曾达到要求办理完成近二十项证件后才能办理，目前减少到十二项，但有些项是新增的，如临设和安全需质监站验收，许多开发商不知道新增了此项要求，没提前要求承包商完成，影响了开工日期。

2、各专业分包或甲供材料未漏项，确定每项的合理进场时间。

各专业分包或甲供料的确定基础是项目合同结构。项目合同结构就是分解出项目成本范围内和项目周期内的全部合同，并且对每个合同承包范围的发包方式进行划分，作为以后项目进度管理和成本管理的基础，简单来讲，项目合同结构就是分解出项目中哪些专业工程是开发商平行发包;哪些是纳入总包合同由总承包商分包;哪些是指定分包;哪些是甲供料。只有对项目合同结构进行充分研究和策划，根据施工工期，分析出各专业工程以及甲供料的要求进场时间后，才能在总进度控制计划中做到不漏项，并确定出相应的进场控制点。

根据总进度控制计划中的专业工程和甲供材的进场控制点，就可以编制出二级控制计划，如专业工程和甲供料的招标询价计划，专业工程的出图计划，专业工程的报建计划等。

3、建设工期满足销售、交楼的时间要求，确定售楼部、看楼通道、样板间和园林的完成时间。

房地产项目和其它建设项目相比，有其最大的不同点就是它是一个商品，最终要进入市场进行流通，所以有其作为商品的特殊性，体现在建设过程中，就出现售楼部、看楼通道、样板间的特殊要求。目前许多项目还将园林工程作为配合销售的一项非常重要的专业工程。

但由于售楼部、看楼通道、样板间和园林施工和项目正常建设工期和工艺施工顺序有很大冲突性，所以在编制总进度控制计划时，需仔细研究规划图、场地条件、总承包施工顺序和合同工期、销售要求等条件，和销售部门、设计、监理多次沟通，有时还要反复推敲或用一些非常规的办法，才能编制出售楼部、看楼通道、样板间的要求完成时间。

在总承包招标前，需将这些要求放到合同条件中，要求总包单位在编制施工进度计划时考虑。总承包单位确定后，还要及时地和总承包单位沟通，确定是否

能按合同要求进行，还是开发商在招标时有些要求确实不合理，需进行调整。

4、总进度控制计划的编制应考虑开发商的工作流程。

每个房产公司都有其独有的部门设置和工作流程，但一般来讲，项目总进度控制计划应该由项目总经理组织编写;由工程部负责运作、检查、反馈和调整;而设计图纸、技术条件由设计管理部负责;招标询价由合同预算(或招标采购)部负责;功能标准由策划营销部门负责。所以，在总进度控制计划中应反映出每个专业的设计图纸提供时间、技术条件提供时间、装修标准或功能标准提供时间，招标询价完成时间。

总进度控制计划编制完成后，应交给公司各部门进行会签，并且汇总各部门的意见后进行调整和修改，最后经公司管理层审核通过，通过后的总进度控制计划就是各部门工作的基本依据，并且各部门应根据该计划编制出部门工作计划。

三、小结

以上分析了房地产项目总进度控制计划中应考虑的主要工作要素和主要工作关系，还分析了该计划和专业计划和部门计划的关系，要编制出操作性强的计划，还要具有各专业设计图纸、技术条件准备、招标询价、物料供应、施工的经验工期或工作周期，以及它们之间的工作关系，以及开发商、政府审批以及和施工的工作关系。

在具有以上各项工作要素，经验工期或工作周期，以及分析出各项工作关系后，还可以用微软公司的Project软件编制进度计划，通过软件找出项目总进度控制计划中的关键线路，对关键线路上的工作进行重点管理。在实际运行过程中，根据检查情况，输入到该计划中，通过软件确定出新的关键线路，又按新的关键线路进行管理，这样，对项目的进度管理可以做到基本在控制之中

第二篇：总进度计划编制说明

灌新路（灌口中路—环湾大道）工程B标段

总进度计划编制说明

一、编制依据

本施工进度计划编制依据为：

1、招标文件要求的工期及其他有关要求；

2、本工程的自然地理位置、自然环境条件；

3、工程的结构和施工特点；

4、施工及人力资源条件。

二、编制原则：

1、进度计划须符合合同工期要求；

2、工程进度计划必须符合实际并能指导施工；

3、反映施工组织及施工方法，充分体现人力设备和材料等资源投入情况；

4、预料可能发生的施工障碍和变化；

5、对重点控制性工程有详细的安排；

6、贯彻合同条件及技术规范的其他要求。

三、项目总体情况

灌新路（灌口中路—环湾大道）工程B标段主线桩号K1+220~K3+028.809，全长1.809Km。工程拟总造价19319万元。根据合同文件的合同工期要求，以2016年年底通车任务划分，施工组织计划划分为两个工区： I工区：k1+220-k2+160和C匝道、D匝道;II

工区k2+160-k3+028.809和E匝道、G匝道。II工区2016年12月20日建成通车，I工区2017年11月20日建成通车。

工程施工项目包括路基工程、路面工程、桥梁工程、U型槽、人行地道及涵洞、雨污水工程、照明及电气工程、绿化工程等，全部为新建工程。所以，本工程拟投入足够的施工设备和人员，采用平行作业施工法进行施工。但各分项工程基于不同的季节和时间，侧重点有所不同，本工程大致分三个阶段进行：

第一阶段为施工前期阶段。主要是进行施工准备工作，进行人员、机械组织、进场、施工驻地建设、施工道路的修建或改造，开挖临时排水等临时工程等，计划实施时间为15天，即2016年06月1日至2016年06月15日。

第二阶段路基、路面、桥梁、U型槽、人行地道及涵洞、雨污水、照明及电气、绿化等工程的实质性施工：

1、路基土石方施工；

2、U型槽、人行地道及涵洞工程的施工；

3、桥梁工程的施工；路基土方、U型槽及桥梁工程同步进行，其中以结构物施工优先，为路基土方施工尽快打开局面。路基应尽早尽快施工，以便为后续的市政管线、路面工程及附属施工创造条件。计划实施时间为2016年06月15日至2017年9月20日，其中I工区2016年9月10日前完成。

第三阶段施工的收尾期，其它清理清扫等收尾工程。计划实施时间为：I工区2016年12月1至2016年12月20日，II工区2017年9月1至2017年10月20日(预留1个月的交工验收和整改时间)。

四、进度计划总体安排

本项目合同工期要求不超过540日历天：II工区必须2016年12月20 日通车，I工区必须在2017年11月20日前完成。时间短，任务重，而市政管线多，工序多，紧前紧后工作关系明显，大部分路段为挖方区，工程量大，因此土石方+现浇雨水箱涵+高压电力隧道施工的快慢是能否按合同工期要求完成的关键，同时也决定了本标段的完工时间。因此，对于本项目土石方的施工应建立紧抓紧赶概念，进行重点控制。为确保整个项目能如期完工，对关键线路主要工程施工制定如下节点工期:

1、施工便道等现场准备工作时间为2016年6月1日至6月15日，共计15天；

2、K2+480-k3+028.8路基填方段的软基换填和填方开始工作时间为2016年6月18日，完工日期为2016年10月18日，持续时间为120天。

3、K2+160-k1+505段路基挖方段(含E、G匝道）挖方开始工作时间为2016年6月25日，完工日期为2016年9月25日，持续时间为120天。

4、K2+831钢筋砼圆管涵开始工作时间为2016年6月20日，完工日期为2016年7月30日，持续时间为40天。

5、k2+846.072北引水渠框架桥开始工作时间2016年10月30日，完成日期为2016年12月20日。

6、K2+780-k2+960U型槽+k2+740-k2+780挡土墙开始工作时间为

2016年6月10日，完工日期为2016年11月10日，持续时间为150天。

7、K2+160-k3+028.8左侧雨水钢筋砼箱涵开始工作时间为2016年8月20日，完工日期为2016年11月15日，持续时间为85天。

8、K2+160-k3+028.8右侧雨水钢筋砼箱涵开始工作时间为2016年8月10日，完工日期为2016年11月10日，持续时间为90天。

9、K2+160-k3+010右侧高压电力隧道开始工作时间为2016年7月10日，完工日期为2016年11月10日，持续时间为120天。

10、k2+160-k3+028.8雨水污水管道安装开始工作时间为2016年8月10日，完工日期为2016年11月10日，持续时间为90天。

11、k2+160-k3+028.8路面工程、路灯工程、排水和防护工程、交通工程、海绵城市（LID）工程等开始工作时间为2016年11月10日，完工日期为2016年12月20日，持续时间为40天。

五、主要工程形象进度：

1、路基工程2169万元

2、路面工程3063万元

3、C、D匝道桥及人行天桥1850万元

4、贞岱跨线桥及贞岱村大桥拆除215万元

5、马銮湾隧道U型槽及北区引水渠框架桥2628万元

6、雨水工程2319万元

7、污水工程99万元

8、地下通道及其他小结构项目423万元

9、交通工程258万元

10、路灯工程456万元

11、绿化工程578万元

12、海绵城市（LID）工程281万元

13、缆线沟土建1621万元

14、高压电力隧道土建2787万元

15、管线保护63万元

16、施工组织及临时工程269万元

五、年底通车的主要形象进度

1、马銮湾隧道U型槽及北区引水渠框架桥2628万元

2、高压电力隧道K2+160~K3+028段1500万元

3、雨水工程1000万元

4、贞岱村跨线桥215万元

5、地下通道及小结构项目350万元

6、污水工程40万元

7、管线保护63万元

8、路基工程1569万元

9、C、D匝道桥及人行跳桥：500万元

10、路面工程1020万元

11、施工组织及临时工程269万元

12、交通工程50万元

13、路灯工程50万元

14、海绵城市50万元

六、年底通车主要关键节点因素

1、马銮湾U型槽

U型槽全长180m，中间有北区引水渠的保护措施，主要工程量有抗浮桩施工、基坑开挖及防护、U型槽主体结构物、调平层。

2、高压电力隧道

（1）高压电力隧道为自然放坡，其路床以上边坡作为路基永久性，所处边坡位置均未征地；

（2）K2+160~K2+505段高压电力隧道位置在主车道上，基坑开挖深度6~7m；

（3）通车段高压电力隧道开挖土方和路基土方总方量有20万方，基坑土方开挖速度较为缓慢。

3、E、G匝道

（1）E、G匝道上各有一个地下通道，所处位置工程场平土方段，土方工程量极大；

（2）现目前匝道已征地，但仍因地上物原因未交付使用；

4、贞岱村跨线桥

贞岱村跨线桥桥梁在原来已施工完成原贞岱村跨线桥进行顶升平移，平移长度为10.5m，主要控制节点在于原桥梁箱梁的试验检测，确保为合格产品。

针对上述的关键节点部位，编制以周为单位的详细计划。

七、施工工期：

附件：2011年二期工程（）进度计划横道图

八、雨期、热期、台风期施工措施

（一）、雨期施工措施

在雨期考虑不受气候影响或影响较小的单项工程进行施工，安排如施工机械设备的维修和保养等工作，同时做好洪水期间的防洪抢险工作，防止施工材料遭受损失和工程遭受破坏。

在施工场地的周围（包括桥的两侧）设置排水沟，防止地表水淹没场地；在临时设施建设时，钢材、水泥库房地坪应比周围地面高出50cm，防止雨水浸没。

加强与气象部门联系，安排专人搜集气象信息，并根据天气状况适当调整施工安排，将混凝土浇筑作业尽量安排在非雨天进行；浇筑过程中若遇大雨，则对新浇混凝土面进行覆盖，避免影响外观质量。具体措施如下：

(1)临时性排水措施设计

在每项开挖工程开始前，尽可能结合永久性排水设施的布置，规划好开挖区域内外的临时性排水措施，并在报送的施工措施计划中详细说明临时性排水措施的内容，提交相应的图纸和资料。

(2)提前做好排水设施

为保护开挖边坡免受雨水冲刷，在边坡开挖前，按施工图纸要求开挖并完成边坡上部永久性山坡截水沟的施工。对其上部末设置永久性截水沟的边坡面，加设临时性截水沟，并经监理人批准后，在边

坡开挖前予以实施。

(3)及时排除地面积水

在路基开挖过程中，做好临时性地面排水设施，按要求保持必要的地面排水坡度、设置临时坑槽、使用机械排除积水以及开挖排水沟排走雨水和地面积水等。

(4)保护永久建筑物和永久边坡免受冲刷

采取的临时排水措施，注意保护已开挖的永久边坡面及附近建筑物及其基础免受冲刷和侵蚀破坏。

(5)平凹地区开挖的排水

在平地或凹地进行开挖作业时，在开挖区周围设置挡水堤和开挖周边排水沟以及采取集水坑抽水的措施，阻止场外水流进入场地，并有效排除积水。

(6)设置集水坑(槽)排水

对可能影响施工及危害永久建筑物安全的渗漏水、地下水，将就近开挖集水坑和排水沟槽，并设置足够的排水设备，将水排至不回流到原处的适当地点。不允许将施工水池设置在开挖边坡上部，以防由于渗漏水引起边坡的滑动或坍塌。

(7)降低地下水位的排水措施

①对位于地下水位以下的明渠需要在旱地进行开挖时，可根据明渠的工程地质条件采用降低地下水位的措施。

②采用挖掘机、铲运机、推土机等机械进行明渠开挖时，应保证地下水位降低至最低开挖面0.5m以下。

（二）、热期施工措施

为减少热期高温对混凝土施工和混凝土性能的不利影响，在混凝土制备、浇捣、养护等各个工序采取有效措施。以降低混凝土拌和物的温度，提高作业区湿度。

1、混凝土浇筑前的拌和物温度不应超过32℃。

2、混凝土拌和物温度超过32℃时，采取以下降温措施： ①对拌和用水安装冷却装置，使水保持冷却低温状态。②水泥、黄砂、碎石应遮荫防晒；对砂、石材料喷淋冷却水以降低温度。

③混凝土配合比设计掺加适量的缓凝剂，并考虑热期施工坍落损失。

④拌和站、料斗、储水池、皮带输送机加装遮荫设施。⑤在保证质量的前提下，混凝土的拌和、运输尽量缩短时间，混凝土搅拌车运输途中应缓慢搅拌。

⑥混凝土浇筑时间选在傍晚或夜间进行，以避开一天最高温时间。

⑦准备工作充分，使拌和物从拌和到入仓时间及浇筑时间尽量缩短。

⑧浇筑现场采用遮荫措施，以降低模板、钢筋的温度，改善工作条件。

3、加强混凝土养护

①混凝土浇筑完后，表面应立即覆盖清洁的塑料膜，混凝土初

凝后撤去塑料膜，用浸湿的毡毯覆盖。保持潮湿养护最少7天。

②设专人负责晒水养护，宜用自动喷水装置或喷雾器进行不间断养护，不得形成干湿循环。

（三）、台风期施工措施

本工程位于福建南部沿海地区，台风影响时有发生。本合同段将采取以下防台风措施：

1、与当地气象部门取得联系，随时掌握台风预报情况，了解台风风级、风速，所处的位置及达到当地的时间，根据防台预案布置预防措施。

2、台风即将到来时，所有工作平台上的钻机等设备提钻后停止作业，并临时加固；支架等临时结构应进行加固或拆除处理，停止浇筑施工。

3、台风即将到来时，所有施工人员要撤离施工现场，严禁在高耸构筑物和施工机械附近停留，以免倒塌伤人。

4、对拌和楼、水泥筒仓、门吊、房屋等设施，硬化场地时即预埋锚固孔，台风即将到来前拉好缆绳。

5、对临时房屋进行检查，发现问题及时修筑，防止因房屋倒塌造成人员伤亡和财产损失。

6、制定防台应急准备和响应预案。

九、确保工期措施、廉政建设

1、施工动员

进场后立即进行总动员，以崭新的精神面貌投入到本工程的建

设中去，并将本工程的建设意义及其重要性、紧迫性宣传贯穿到每个参建职员，组成上下一条心的团队。

2、合理配置施工机械设备

根据本工程的工程规模、工程特点，合理配置施工机械设备，并加强设备管理，提高设备的完好率和工作效率。

3、加强计划管理

根据工程特点、工艺关系、组织关系、搭接关系和劳动力、材料、机械设备等资源配置情况，编制切实可行的施工总进度计划、计划、月计划、周计划及网络进度计划。采用网络技术，进行计划管理。在施工过程中，跟踪和检查计划执行情况，特别关键线路和节点工程的执行情况，及时纠正偏差以确保合同工期的实现。

4、加强技术管理

1）认真做好图纸会审和复核工作，避免由于图纸原因导致返工。2）做好单位工程、分部工程、分项工程施工技术交底工作。3）优化施工工艺，采用合理的先进技术，积极推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备。

5、加强质量管理

1）确保项目质量目标，编制质量计划。

2）提出施工准备阶段、施工阶段、交竣工阶段的质量控制要点。2）加强关键工序的质量控制，认真落实“三检”制度。

6、加强安全管理

1）做好重点危险源的调查辨识、风险评价和控制工作。

2）做好三级安全教育和交底工作。

3）做好特种设备和大型临时设备的安全管理。4）加强危险工作的安全管理。

7、加强资金管理

根据工程需要和招投标文件的承诺，准备充足的流动资金，加强资金的使用管理，做好专款专用，以确保工程顺利进行。

第三篇：施工总进度计划编制步骤

施工总进度计划编制步骤：

（一）按承包合同约定施工范围划分单位工程，划分时可参照业主提供的项目建设计划，但要注意项目建设计划的单元可能划得更大，即是说一个单元中不止一个单位工程。

（二）确定每个单位工程的计算考核进度的单位和总量，单位可以是实物工程量，适用于专业较少的工程；也可以是承包工作量，适用于多个专业综合的工程；若工程设备和材料均为承包方供应则可用机电工程投资额作单位。

（三）依据类似工程的施工经验，参照相关定额等资料，结合现场施工条件，考虑当地气象环境因素，进行分析比较后，初步确定单位工程的施工持续时间。

（四）明确各单位工程间的衔接关系，合理安排开工顺序，尽量做到均衡施工，把工程量大技术难度大试运转时间长的单位工程先开工，留出一些次要的后备工程作计划的平衡调剂用，以保持计划的弹性和留有余地。

（五）安排施工总进度计划，初步编制计划图表，要注意如与业主的项目建设计划安排有异，应在施工总进度计划编制说明中作出解释。

（六）施工总进度计划由编制人员起草完成后，施工承包方召集有关部门和人员进行内部审核。

（七）对施工总进度计划审核后进行修正和审议。

（八）外部审议目的是使参加者了解施工总进度计划的编制情况、沟通计划执行中要求配合和支持的事项，明确各方衔接的节点及日期，排除计划执行中可能遇到的障碍，取得对计划的认同和理解。

计划

第四篇：房地产企业的项目进度控制策略

房地产企业的项目进度控制策略

分类：明源分享标签：搜房博客 |

进度控制的重要性对房地产公司不言而喻。出于资金安排和销售的需要，项目开工后，房企不会轻易变更事前拟定的开盘和交房时间。但很多工程施工却往往出现“前松后紧”的“结构性”进度控制脱节，造成工程质量低下。那么，房地产企业应当如何改进工程进度控制水平？

出于资金安排和销售的需要，项目开工后，房地产公司不会轻易变更事前拟定的开盘和交房时间，这就要求工程必须在开盘前完成主体施工，在交房前完成项目竣工验收。现实中，房地产公司确能做到上述两点，问题在于目前的工程施工往往是前松后紧，即前阶段超期，后阶段赶工的“结构性”进度控制脱节，以此造成的后果是以牺牲工程质量为代价，将问题爆发于物业管理阶段，加大了公司物业管理成本，降低了公司美誉度。那么，如何改进房地产企业的工程进度控制水平呢？我们可以从事前、事中、事后三个阶段的工程进度控制重点来进行分析。

一、事前控制

1、合理制定计划

计划是控制的依据，计划制定合理则进度控制成功了一半，计划制定的不合理则进度控制失败的风险增大了三倍。

目前的多数房地产企业，尤其是停留在“圈地运动”和“圈钱运动”阶段的企业，计划制定不受重视，计划的制定过程要么非常粗略，要么以走过场、交差的形式敷衍而过，造成以后的工作混乱。

例如，某地产公司计划制定过程为：领导层制定开发计划确定本期开发面积、开盘及交房时间，然后由副总经理召开项目协调会，确定各部门工作的总体时间要求，即为计划确定。这个计划往往在实际中得不到有效实施，各部门相互推卸责任、扯皮的现象非常严重，工程进度控制也就无从谈起。

建议计划制定过程为：项目发展部门根据市场情况制定项目开发计划；项目开发计划经有关部门批准后销售部门制定销售计划，项目部根据开发计划和销售计划、国家标准、场地情况、待建情况、施工队施工能力等拟定施工计划，两部门在计划中必须详细列明需要其他部门配合的阶段及要求，经确认后其他部门以此为依据制定各自计划，同样需要在与其他部门交叉的阶段重点标注，最后由总经理或副总经理召开项目协调会，经协调调整最终确认。

当然，计划制定过程可以有多种方式，但不论采用何种方式均应注意三方面：

● 计划的制定应以项目为中心，各部门围绕项目进行计划；

● 计划制定过程中一定要进行详细的计划沟通，在部门之间有交叉的地方相关部门需要进行确认；

● 计划制定需要得到各个部门的重视，可以考虑将计划制定作为部门的重要业绩考核依据之一。

2、严格图纸会审

由于目前甲方对设计工期要求普遍紧，设计院提供的施工图中细化程度不够，错误、失误较多，如果在项目图纸会审中把关不严格，将会导致设计问题推后到后续施工阶段暴露，甚至出现一间房建造出来没有门，一间建造出来多个窗的笑话，增大设计变更、签证量，延误工期。据了解，设计变更和签证太多是目前房地产企业工期延误的关键因素之一。

建议：首先，项目部人员以“图纸多审一天，施工就节约了三天”的态度参与技术评审；其次，要注意充实项目部技术力量，使得项目部人员有足够的能力发现简单的设计问题；最后，给监理单位和施工单位施加压力，让其辅助发现技术问题，最好是恩威并举，发现问题给以奖励，不能发现问题给以处罚。

二、事中控制

1、节点制定

项目施工计划应有详细的分解，如一般施工项目分解成为桩基施工、基础施工、主体施工、装修施工和配套施工等五个主要节点，每一个阶段又可以细分为更小的节点，如传统的37项或39项节点控制。笔者以为，37项还是39项只是提出大的进度节点，需要进一步细化为更小的节点进行控制的思想，具体分解成为多少项节点应由甲乙双方根据施工对象的特点、甲方进度控制的薄弱环节等实际情况进行确定，而不是生搬硬套，当然，有些是国标规定还是要遵守的。

2、节点控制

节点控制包括节点过程控制以及节点完成的控制。

① 节点过程控制

节点过程控制是进度控制实施的主体阶段，也是进度控制成败的关键阶段。事实上，几乎每一个房地产公司的每一个项目部都可以做出施工计划，遗憾的是旁边却很少见施工计划实施的对照计划，缺乏过程控制。过程控制的办法有多种，一般而言，过程控制应做好以下几个方面的工作：

◆ 项目外围关系维护处理，以免因外部因素干扰而延误工期；

◆ 保持与公司职能部门的紧密联系与沟通，加快一些审批手续的流转效率，如签证、设计变更等；

◆ 处理好项目部与监理单位和施工单位的关系。项目部对施工单位的监控主要通过监理单位来实现，而监理行业本身的素质很难对施工单位进行主动有效的监控。笔者以为，项目部可以“对监理单位唱黑脸，对施工单位唱红脸”，即项目部严格对监理单位的控制，以制度为主，对施工单位则以人情等软手段进行控制。但是应该考虑到监理单位因本身待遇不高，如果负激励太多可能产生负面影响，建议多采用正激励的方式进行；

◆ 控制一定要形成书面记录。可用的工具和手段主要有：状态跟踪表、不履约通知、日报、月报、现场指令、现场巡视等。

② 节点完成的控制

节点完成控制指及时组织项目节点验收，并根据完成情况予以考核评价。不能如期完成的应发出不履约通知作为警告以及后续考核处罚之用。进度发生变化还应变更后续项目施工计划并与其他部门沟通、发布计划变更信息。

三、事后控制

1、计划变更

计划变更的发生可由施工因素和施工之外的因素引起，施工因素指项目施工造成的项目进度出现大的变化需要变更进度计划，施工之外的因素主要由于其他部门的进度不能跟上从而影响施工或因开发计划发生变化则施工计划需要做相应改变。不管何种计划变更，其处

理都应是及时与相关部门取得联系，最好是组织召开计划变更协调会，将计划变更的影响降到最低。相关部门应做出计划变更的原因分析总结，为以后工作的改进提供建议。

2、进度超期

进度超期发生之后的处理同样需要引起重视。不少项目部发生超期后便“埋头苦干”，争取将进度追回来，导致的结果往往是增大成本和降低质量要求，加大后续服务难度。据此，在进度超期实际发生之后，首先应知会领导及其他相关部门，而不是隐瞒；其次，决定是否需要变更计划，如变更计划采取前述处理；再次，分析总结，形成书面材料；最后，追究有关责任。

从以上分析可以看出，由于房地产项目开发的复杂性，房地产企业的工程进度控制是一项系统工程，不仅需要在过程处理上运用很多的小技巧，灵活控制监理单位和施工单位，还需要公司其他职能部门的密切配合、顺畅的沟通，从系统的角度去完善改进。

第五篇：浅谈项目进度管理之计划编制

浅谈项目进度管理之计划编制

软件项目计划（SPP：Software Project Plan）是CMM二级中列出的第二个关键过程域。这是因为CMM2软件项目计划需要根据纳入配置管理后的软件需求进行项目估算，并依据文档化的流程，形成项目计划文档。软件项目计划的目的在于建立合理的计划，执行软件工程和管理软件项目。软件项目计划管理在软件开发过程中处于十分重要的地位，它体现了对客户需求的理解，是开展项目活动的基础，是软件项目跟踪与监控（SPTO）的基础。

一、软件项目计划这一关键过程域在实施的过程中应该贯彻如下方针：

1.以分配的软件需求作为计划软件项目的基础。

在项目定义阶段，针对用户提出的原始需求（又称statements of work ,SOW）,通过用户方和承接方的相互协商，确定双方一致同意的、项目组承诺实现的需求，这个需求即是“分配给软件的系统需求”或者更简洁地说，“分配需求”，然后根据它来提出项目意见，制定初始的项目计划。由此可见项目计划是以分配给软件需求作为软件项目的基础。

2.由项目经理、项目软件经理和其他软件经理共同协商软件项目的各项约

定，并与系统工程组、硬件工程组和系统测试组协商，这些组介入该活

动的有关事宜，同时记入文档。

所谓约定有对外约定和对内约定。对外约定如与客户、分包商有关部门约定。对内约定包含两方面：一是项目组与组织内部其他组，如测试组、硬件组、系统组的约定。二是项目组内部的约定。对软件而言，对外约定像用户需求的更改是不可避免的，一旦有变动会影响整个项目。因此CMM提出由高级管理者控制对外约定。约定是计划的基础，CMM SPP中将其列为一个目标，即约定必须是有关各方一致同意、认可的。

另外，软件计划要包括所有项目活动和所有参加方面的责任，这些活动和责任都要文档化，以保证有效地将计划传达给项目各个参加方。在项目计划执行前，各个项目参加方要认同所承担的项目责任，这种认同是项目计划有效性的一个基本保证。

3.软件项目的规模、工作量和成本估计、进度和其他约定必须通过相关组的审查，以获得相关组及个人的支持。

CMM中的一个组织或一个机构里，通常有许多小组，比如软件质量保证组，负责计划和实施项目的质量保证活动的团队；软件配置管理组，负责策划、协调和实施软件项目正式配置管理活动的团队等等。在执行每个活动时候，这些组并不是独自行事的，而是相互影响的。在SPP这个关键过程域中受影响的组包括软件工程组、软件估计组、系统工程组、系统测试组、软件质量保证组、软件配置管理组、合同组和文档组。但是在对所有与组织外部的个人和组所作的软件项目约定，则由高级管理人评审。所以CMM中提出“高级管理者参加按照文档化规程对组织外部个人和组所作的软件项目约定的评审”以此作为一项活动。

4.项目软件开发计划需要进行管理和控制

项目计划是CMM实施一开始就涉及且最后才能相对完善的关键过程域，它主要包括软件规模估计、工作模块计划、人力资源计划、进度安排和其他资源计划。在其他关键过程域的实践相对稳定之前，项目计划的实践总是处于需要改动的状态。所以需要对项目软件开发计划进行管理和控制以保证项目顺利实施。

二、软件项目计划的关键问题及解决方案

1.关于软件项目的估计

建立合理的软件计划的基础是对软件项目规模、资源要求和风险等要有一个合理的估算。这个估算过程应是规范的，而不是任意的。例如，如果提出一个项目计划需十个软件工程师工作六个月的计划，那么就要问这些数据是如何得到的。用户提出的时间和费用的要求仅能作为项目计划约束的条件，而不能作为项目计划的基础。

根据CMM SPP 的活动9、10、11，估计对象应该包括软件规模、工作产品的工作量和成本、软件进度、风险、关键计算机资源等。项目计划的基础要求是估计项目中的各种工作所需的工作量和进度，软件成本通常由工作量换算而得到。

估计模型有很多种，常用的如下：

算法模型：包括一个或多个算法，生成的软件估计是一些变量的函数，如COCO-MO

专家判断：利用一个或多个专家的经验作估计。

类比：和已完成的与新项目的规模和功能十分类似的项目做比较，作估计 自顶向下的估计：从项目的全局特性导出项目的整体估计，然后将其分配到各个分量上

自底向上的估计：分别估计软件作业的各个分量，再综合出整体估计

在具体进行估计的时候应该注意以下几个问题：

1)选择科学的估计方法。CMM的核心思想是不断学习、不断改进。在项

目过程中，计划是被不断修订的，所以每做一次修订，就必须作估计。

因此在某个项目中只对项目选定一种（几种）能改进的估计方法，多次

估计的结果进行比较，才能积累经验和数据，估计也才能越来越精确。

2)必须积累本组织自己的数据

随着生命周期阶段的进展，估计会越来越精确。一方面是不确定性随着

阶段的进展而减少，另一方面基于对估计值与实际值的分析比较，可合理选择估计模型的参数。组织在每一个项目结束时，需要将项目数据综合归纳，保留。如果在刚开始没有估计值的情况下，我们只要选定方法，做就是了。需要数据的地方如项目有数据用自己的数据，否则用本组织数据。对于无组织的数据，则一次选定本地区的数据、本国行业数据，国际上的行业数据。CMM 2级SPP的活动场15要求建立一个数据库，记录项目估计数据，包括计划时的数据、再次调整计划后的数据。为使数据可用，必须记录下估计的假定，如采用的估计模型、模型参数、估计时作业的描述等。

另外，CMM2的本关键过程域还提到要按照文档化规程进行估计。由前面，在整个生存期内，随着项目的发展，需要不断进行估计。为确保估计的有效性，结果的可比性，必须描述项目进行估计的具体步骤，即所谓规程。这样一来就能保证估计过程的可重复性，无论什么人去估计，或是在不同时间估计、估计的步骤都是一致的，估计的假设也是一致的。CMM SPP中要求有4个文档化的估计规程，具体的规程形式由项目自己确定，CMM仅提出了对规程的一般要求。这些规程指出：

估计假定要记入文档；

如有历史数据，使用历史数据；

估计要经过评审；

规模估计是多种估计的基础；

在用CMM进行过程改进的实践中，许多项目常常忘记进行规模估计，认为项目计划内容未明显包含规模。然而正是规模大小会影响技术解决方案。对于同一计划，人和月是不能交换的，比如说5个人干3个月的活就不等于4个人干4个月的工作。规模越大。通信与管理的开销越大。规模直接影响进度的安排、人力资源的安排、计算机资源的安排以及风险的分析。所以最初的模型估计也应该在项目定义阶段给出。其中代码行技术和功能点技术两个技术用来对软件规模进行估计。代码行技术是比较简单的定量估计软件规模的方法。这种方法根据以往开发类似产品的经验和历史数据，估计实现一个功能需要的源程序行数。功能点估计依据对软件信息域特性和软件复杂性的评估结果，估计软件规模。

在进行估计的时候我们可以参考如下几点建议：

首先下功夫精简软件需求规格说明书。从根本上来讲，估计的输入是需求规格说明书。要做合理的估计首先要力争使需求规格说明清晰。

尽可能将工作分解得详细。分解得越详细，对开发软件的技术方面理解越透，估计越精确。

采用几种独立的技术，没有一种估计技术是万能的，所以要避免其弱点利用其强处，最好采用技术组合。可以按情况对不同软件成分采用不同的估计技术。

比较与印证。对同一对象采用不同的估计技术，然后比较其结果，研究为何它们得到不同估计，从中能做出较精确的估计。

注意采集数据，将实际数据与估计值进行比较，不断修订估计值和估计模型的参数。

总之，根据CMM，当我们需要制定项目计划，首先确定了项目的需求后，估计出所有的可交付产品，以及这些产品的规模。比如，规模可能包括哪些？如果是生产类项目，可能估计的是交付的东西的数量，比如凳子多少条，牛奶多少箱等，如果软件开发类项目，可能是特性多少个，代码行多少行等，这些根据你所估计的对象来确定。另外，规模估计出来后，需要根据生产率估计项目可能的工作量，比如生产一条凳子要多长时间，一箱牛奶要多长时间，软件开发的话，可能就是一天生产多少行代码。在设计阶段，可能就是一天设计几个特性或者几页设计文档等。根据生产率再估计出总工作量。最后，根据你所拥有的人力，来确定出项目的进度计划。

根据这个再对应到软件开发上来。一个软件开发项目可能的生命周期有可能包括以下几个阶段： 需求分析、软件设计、编码、单元测试、系统测试、交付。不同的项目有不同的生命周期，但项目计划阶段一定要把项目的生命周期确定下来，这也是计划的一部分。那么，在制定计划时，怎么估计这几个阶段的里程碑时间呢？在处于二级的组织，由于之前没有什么量化的能力基线（也就是一般的每个阶段的生产率），那么也只能去参考历史项目的信息。假使以前的项目刚好做了这些度量的话，比如度量过每个阶段花费的时间，投入的人力，统计过交付件的规模（文档页数、代码行数等）。那么，项目刚好可以参考这些历史的数据，大致估计一下这个项目各个阶段可能需要的时间，来确定这个项目的阶段里程碑时间。假使没有类似的项目数据的话，可能估计的可信度就不高了。业界有估计方法，都是用来帮助我们得到比较可信的估计结果的，比如Delphe、Pert sizing。

在项目的生命周期不同阶段，因为所作的工作不同，生产率也就不同，每个阶段甚至都有不同的生产率度量单位，比如需求分析阶段，可能就是需求分析文档页数/人天。在编码阶段，可能就是代码行/人天等。一个组织需要积累和建立

这些能力数据，才能保证后面的项目有可信赖的数据参考，支撑后面的项目进行估计和计划的制定。

2.鉴别和评估软件风险

风险管理是项目管理的重要内容之内，从某种意义上讲，项目管理就是风险管理。风险就是不利事件发生的不确定性。所有。首先必须清楚风险是可能事件，它可能发生，也可能不发生。所以决定了风险的动态性。

风险评估是项目计划时必不可少的一项工作。正如前面提到的项目成本估算和进度估计一样都是项目管理的重要活动。忽略了风险，轻者给项目工作带来被动，重者可能对项目造成严重的灾难性后果。

CMM实际上在本关键过程域的活动13是如此表述这个问题的：

“对与项目的成本、资源、进度和技术方面相联系的软件风险进行鉴别、评估和建立文档”。

风险评估包括风险识别、风险分析和对风险进行优先级排序。

风险识别是风险评估的第一步。就某个特定的软件工程项目来说，从项目具体情况出发，列举出可能出现的风险。真正弄清每一个可能风险的情况是风险识别的主要任务。检查单是风险识别的一个有力的工具。采用检查单中所列举的各种风险，对照即将开发的软件项目，逐一加以甄别，判定检查单中哪些风险在该项目中可能发生。在进行风险识别时采用访谈、调查还是会议方式应根据软件项目的具体情况决定。

风险识别以后需要弄清楚已识别的风险可能何时何地发生，发生了会怎么样。风险分析的任务是分析每个风险可能造成的影响，给出比较风险大小的量值。进行分析可以借助一些已有的模型，但不是所有列出的风险都可以借助模型进行分析的，因此常常采用主观分析。

识别出风险，对其进行分析后就要对其进行排序了。排序步骤包括对已识别和分析的风险估计概率类型，如高概率风险、低概率风险；评估每个风险对项目的影响级，如低级、中级、高级。风险排序应该根据该项目各有关风险的概率和影响级。显然高概率和高影响级的风险应该排在中概率和高影响级风险的前面。最后针对排序列在前几位的风险采取缓解措施和跟踪措施。

3.确定软件生存周期

确定软件的生命周期，这在CMM本关键过程域活动5也有体现“识别和确定具有可管理的预先规定阶段的软件生命周期”。典型的几种生命周期模型包括瀑布模型、快速原型模型、渐进模型、喷泉模型等。

瀑布模型严格规定各阶段的任务，上一阶段任务输 出作为下一阶段工作输入。此模型适合于用户需求明确、开发技术比较成熟、工程管理严格的场合使用，其缺点是：由于任务顺序固定，软件研制周期长，前一阶段 工作中造成的差错越到后期越大，而且纠正前期错误的代价高。

渐进模型是指从一组简单的基本用户需求出发，首先建立一个满足基本要求的原型系统。通过测试和运行原型系统，有用户提出进一步细致的需求，然后修改和完善原型系统，反复进行这个过程直到用户满意为止。该模型适合开发初期用户需求不甚明确，相关技术和理论需要不断研究、反复实验以及开发过程需要经常与用户交互的场合，学习或研究类软件的开发常用此法。

快速原型是指快速建立起来的可以在计算机上运行的程序，它所能完成的功能往往是最终产品能完成的功能的一个子集。这个模型的优点是软件产品的开发

基本上是线性顺序进行的。

喷泉模型主要用于面向对象软件技术开发项目，其特点是各项活动之间没有明显的界限。由于面向对象技术的优点，该模型软件开发过程与开发者对问题认识和理解的深化过程同步。该模型重视软件研发工作的重复与渐进，通过相关对象的反复迭代并在迭代中充实扩展，实现了开发工作的迭代和无间隙，该开发过程分为：分析、设计、实现、确认、维护和演化。

三软件项目计划的实际应用模式如下：

1.项目采用 Microsoft Word 拟定计划文档，以 Microsoft Project 拟定计

划的进度表。

2.项目经理根据项目软件需求进行估算，确定进行项目选择的生命周期、项目规模、所需的人员、时间、进度、资源、风险等内容。将估算的结

果形成估算过程文档，并拟定软件开发计划。

3.软件开发计划内容包含：软件项目计划、迭代计划、进度时间表、配置

管理计划、质量保证计划、需求管理计划、项目评测计划、风险管理计

划、产品验收计划、问题解决计划、测试计划。

4.估算过程文档和软件项目计划文档必须通过相关组的审查，以获得相关

组及个人的支持，包括：系统分析组、设计组、编码组、测试组、质量

保证组、配置管理组、文档管理中心及个人。通过审查，发现并修正项

目估算和项目计划的偏差。只有获得了支持，软件项目组在开发过程中

才能尽量避免或消除风险。

5.在高层管理者复审通过后，项目经理指定人员或参与拟定软件开发计划

其它部分，并由相关组和个人复审。

6.配置管理人员将软件开发计划文档纳入配置管理。

7.实际项目中应用的文档有：

制定项目计划流程定义、项目估算流程定义、项目评估表、资源评估表、软件开发计划模板（包括：软件项目计划、迭代计划、配置管理计划、质量保证计划、需求管理计划、项目评测计划、风险管理计划、产品验收计划、问题解决计划、测试计划）、进度时间表、制订软件开发计划的指南。

综上所述，SPP阶段需要制定的计划不仅仅是进度计划，也包括需求管理计划（对需求如何管理，变更如何控制,谁来评审这些变更，如果变更了要怎么办），进度计划，配置管理计划（项目所有的交付件包括可交付的产品和中间的交付物等如何归档，如何变更，如何控制等），风险管理计划（项目开展中会碰到哪些风险，目前有哪些不确定因素后面可能发生，这些风险如何应对，假使风险发生如何处理，如何预防这些风险等等），资源配置计划（项目开展过程中需要哪些资源，包括办公用品，电脑，机器等等，这些资源何时提供，怎么分配，怎么管理等），等等这些都是项目计划要考虑的，比较复杂的内容，计划阶段会考虑所有的东西，甚至可能要包括利益关系人管理计划（比如识别项目的利益关系人，这些人应该如何管理，如何及时向他们汇报项目的信息等）。