前期物业管理及设计规划中存在的风险及排除

第一篇：前期物业管理及设计规划中存在的风险及排除

前期物业管理及设计规划中存在的风险及排除、娱乐设施设计

小区内娱乐设施的选择应适合各个年龄段，尽量不要配置有安全隐患的游泳池、沙池、秋千、转盘等设施和器械。目前娱乐设施伤人的事件屡有发生，也是物业企业与业主产生纠纷的焦点之一。（如确需安装，应在醒目位置加装使用说明及安全警示，以提醒业主正确使用，同时物业服务企业要定时检修，发现安全隐患，及时排除）。在法律上，任何一处公共设施的所有人或管理者，应保证此公共设施不危及人身财产安全，对此公共设施负有监督管理的责任；如果公共设施在设计上存在缺陷却没能及时消除隐患，最终导致人身伤害，按照《民法通则》的规定，其监管人必须承担相应的责任。

2、小品设计

（1）尽量不选用水泥雕塑、饰品及玻璃饰品，水泥经过日照和雨酸的腐蚀极易粉化脱落；玻璃饰品易碎、易脱落；

（2）金属、木质、塑料等其他材质饰品要考虑其耐久性和耐腐蚀性，不宜过多，安装要牢固，不能影响正常通行，不要出现刮碰现象；

（3）小区内尽量不要配置喷水池，如果非要设置，水池的深度以20厘米为好，不宜太深，如果非要设置深水池，四周一定要设置护栏或其他安全防护设施（并在醒目位置加装明显的警示标志），避免儿童和视力不好的业主落水造成伤害；

（4）拱桥的设置不宜过高（踏步做好防滑处理），避免老年人或儿童在行走时跌倒；

（5）流经小区的河流（自然形成）要根据实际情况进行有效的整体规划（关键部位要增加必要的防护措施），不能留有安全隐患；

（6）其他小品的设置也必须从使用安全上考虑是否存在缺陷。

3、房屋设计

（1）各类地下室、储藏间等的净高和各类门的门槛高度要严格按照国家强制性标准《住宅设计规范》的规定，车库的净高应符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》的有关规定（北京丰台区和山东半岛法院就曾受理因为地下室过低和单元进出门门槛过高，导致业主受伤的案件，最终判决开发单位败诉）；

（2）外墙尽量不要设置过多过宽的外沿，装饰的选材要尽量避免采用面积大、重量大的材料（如：瓷砖、大理石、火烧板、花岗岩等），并且施工时要严格按施工程序进行，防止日后脱落，造成人员伤亡（《民法通则》第一百二十六条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落给他人造成损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任）；

（3）小区周边和草坪的铁围栏的设计要防攀防钻，但不能设置带尖头的铁栏，注意考虑儿童的人身安全问题；

（4）女儿墙亦要设计成防攀越的，女儿墙栅栏高度一般要高于50厘米；

（5）楼道的扶手间隙不宜过大（应严格执行国家建设标准），防止儿童从间隙处坠落；

（6）楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁，应采用专用锁（并在箱体表面张贴明显的安全警示标志），楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄而触电）；

（7）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑赠送纱窗以减少高空

抛物现象（深圳“好来居”事件给了物业企业很深刻的警示）；

（8）工程竣工时，要对存在安全隐患的临时电缆、变压器、水井、外露的钢筋、角铁和钢筋混凝土等进行彻底的清除，不留安全隐患；

（9）电梯的设计及调试安装一定要到位（并在使用前确保已经特种设备管理部门验收合格，在电梯轿箱内张贴安全使用须知，告知业主禁止的行为及出现问题时的处理方案，必要时应请通信商家在电梯轿箱内增加专业设备，以保障通信畅通），尽量避免在电梯运行过程中出现故障，导致人员被困而出现不必要的损失。

4、路面、地面设计

（1）路面和地面的选材，尽量避免采用大理石、鹅卵石等表面光滑的材料（以防止如雪天、雨天等导致路面湿滑伤人），即使采用了光滑材料也必须进行防滑处理；如果采用方砖铺设，在施工的时候一定要注意水平高度及边角的吻合，不能留有掌宽空隙，防止业主因路滑或者方砖的边角造成磕碰、摔伤；

（2）路灯设置不必多，只需满足一定的光照度就可以，灯座要耐锈蚀，牢固，防日晒雨淋，不怕台风，接头处做好绝缘处理；有条件的可以采用太阳能蓄电池路灯；

（3）路面的坡度不能过大，特别是东北地区，雪后路面比较滑，基础要做好，防止日后出现塌陷，给业主和车辆带来安全隐患；

（4）设计有路边停车位的道路，应在设计时充分考虑后期物业管理中对车辆占道停放的管理，尽可能在设计时达到如下标准：两侧停车位成对称性分布，尽量避免单边规划停车位。对规划无停车位的道路，建议按单行车道予以分割。此举可有效制止道路两侧的车辆停放问题，满足消防部门的要求，同时又能有效降低道路安全风险；

（5）排污、市政等各类井盖的设计尽量不要出现在道路当中，避免车辆碾压，形成安全隐患；

（6）从设计上做好道路的排水工作，避免积水影响行走；

（7）道路设计避免有急转弯，增加转弯处的视角，以有利于安全行车，必要时应设计有广角镜。

5、绿化设计

（1）绿化带灌木品种的选用（尤其是大型物业小区）不必设计得太名贵、繁多。配置原则是大方得体，错落有致，合理选择枝条少、无刺等背阴喜阳易于养护的植物；

（2）尽量避免在阳台上设置花盆，如果非要设置，要考虑到设置花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便以及花盆坠落伤人等问题产生的纠纷；

（3）园区不适宜种植一些高大的乔木，日后成材，会影响采光，造成摄像死角和枯枝、断枝伤人等事故。

6、公共设施设备的外观设计

（1）地下车库的通风口、变压器、泵房等的外观一般都进行装饰，装饰时要考虑其耐久性、抗腐蚀性和安全性，去除多余的附属装饰，实用就好，并在四周设置防护设施，不能只注重美观而存在安全缺陷。如果设置和管理不当，这些设施将可能给业主人身、财产造成损害。作为设施的设置者或管理者，将可能因设置、管理不善，构成侵权法上的过失，而面临受害业主或其他受害人要求承担损害赔偿责任的问题；

（2）存在人防工程的要明确管理者及责任。

7、管井设计

排污井、管道井、电梯井、电信井等的设置一定要考虑不能设置在业主及车辆经常通过的甬道和通道上，井盖一般要选用抗压材料，必要时在四周考虑设置护栏或其他安全防护设施，防止业主、车辆不小心跌入，造成人员伤亡及财产损失。

第二篇：前期物业管理及收费协议

前期物业管理服务及收费协议

甲方:XXXX管理服务部

乙方:房号:

前期物业是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务。

根据有关法律法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就“金域蓝湾”小区前期物业管理服务相关收费达成如下协议:

第一条、甲方权利及义务

1、在业主委员会正式选聘物业管理企业前为“金域蓝湾”小区提供管理

及服务。（业主委员会应于本小区入住率达至70%以上时由开发商召集业主大会选举成立）

2、建立健全的物业管理档案资料。

3、制止违反物业管理制度的行为。

4、甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本

物业的整体管理责任转让给第三方。

5、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修维护等有偿服务。

6、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方

订立《房屋装饰装修管理协议》。

7、自本协议终止起5日内,与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续。（物业管理移交手续须经业主委员会确认）

8、依据本协议向乙方收取物业管理服务费用。

第二条、乙方权利及义务

1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。

2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意

见和建议。

3、遵守本物业的物业管理制度及相关公示内容。

4、依据本协议向甲方交纳前期物业管理服务费用。

5、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》。

6、不得占用、损坏本物业共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予 赔偿。

7、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签定本协议。

8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用

守则》等造成的损失、损害承担民事责任。

9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。

10、其它未详述方面以有关规定为准。

第三条、物业管理服务内容

按照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》制定执行。

1、房屋公共部位的维护和管理

公共部位是指：房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。（甲

方仅负责上述公共部位的维护及管理，如出现质量问题的，由甲方负责协调相关单位处理）

2、公共设施的维护和管理

公共设施是指:共有的上、下水管道、落水管、供电线路、通讯线路、照明、换热站、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、井、非经营性车场、车库、公益性文体设施和公用设施使用的 房屋。

3、环境卫生

（1）对公共部位及公共道路进行清扫和保洁；

（2）绿化带的卫生清理；

（3）日常生活垃圾的清运。（业主需按照物业指定的时间、地点放置

垃圾）

4、治安、交通、消防

（1）保安24小时巡逻，保证小区治安稳定，并协助公安部门维护本物

业区域的公共秩序；

（2）小区车辆出入登记、停放管理；

（3）小区消防管理。

5、绿化

（1）对中心广场、小区绿化带的设计、施工及管理；

（2）对花草、树木的修剪、喷药、施肥、浇水等管理。

第四条、物业管理服务费用标准及收缴方法

物业管理服务费构成包括：公共设施维护、维修费、统一管理费、保

安费、卫生费、绿化管理费，合计收费0.7元/月·㎡。乙方签定本协议时，必须向甲方交纳本管理费，物业管理公司赠送一个月的装修期限（装修期内不收物业管理费），以后每年12月份收取下一的物业管理费。

第五条、相关收费服务

业主应交纳的冷水、热水、电、采暖等相关费用以相关部门具体规定执行。（上述费用不属于物业服务费用）

第六条、公共设施及共有部位维修费的管理与使用

维修基金具体使用依据《长春市维修基金使用管理办法》相关规定执行。

第七条、房屋转让时其物业费的使用

乙方转让房屋所有权时，结余物业管理费用及其他费用不予退还，随房屋所有权同时过户。

第八条、物业费收取依据

本协议收费标准自签定本协议时执行，若有调整按有关部门规定予以通告。

第九条、违约责任

1、甲方违反约定，未达到管理服务内容的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任。

2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要

求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的责任，若由乙方行为产生其他民事责任的，乙方自行承担解决。

3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权拒付。

4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天1%交纳违约金。

第十条、本协议有效期至业主委员会正式选聘物业管理企业之日止。(若

于2008年12月10前，业主委员会确认仍需甲方继续提供物业

管理服务的，相关收费标准双方另议)

第十一条、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字、盖章生效，具

有同等法律效应。

甲方签章：XXXX管理服务部乙方签章：

代表人：代表人：

年月日

第三篇：前期顾问及物业管理委托合同

【大连一方城堡酒店公寓项目】

【大连一方城堡酒店公寓项目】

物业管理前期顾问及全委托管理服务

（张洪审核后意见）

甲方：【】

乙方：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司

二零一【贰】年【一】月

合同编号：C-PM(F)-DL-R-2012-001 【大连一方城堡酒店公寓项目】

物业管理前期顾问及全委托服务合同

委托方（以下简称‘甲方’）：

地址：

法定代表人：

受托方（以下简称‘乙方’）：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司（同“大连分公司签署合同是否合适？）

地址：大连市中山区中山路88号天安国际大厦2104单元 法定代表人：蒲敬思

根据《中华人民共和国合同法》及有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿协商一致的基础上，鉴于甲方希望委托乙方担任大连一方城堡酒店公寓的物业管理单位，乙方愿意接受该委托，对大连一方城堡酒店公寓实行专业化的全权委托物业管理服务，甲、乙双方共同于

****年**月**日在中国大连市签署物业管理服务合同如下，以共同遵守。

1.物业基本情况

1.1 物业名称：大连一方城堡酒店公寓 1.2 物业地址：

1.3 物业类型：

1.4 物业权证（预售许可证/销售许可证/房地产权证）：

1.5 物业总建筑面积：

1.6 物业四至及状况：

1.7 上述基本情况如果与大连市有关政府部门出具的相关证书、测量报告等文件所记载的内容不符的，则应以政府部门的文件为准。

1.8 甲方同意全权委托乙方并以乙方的名义为大连一方城堡酒店公寓提供专业物业管理及服务。乙方是大连一方城堡酒店公寓物业管理方面的唯一受托人。1.9 乙方接受甲方的委托，并同意按照本合同及国家和当地政府制定的有关法律法规为大连一方城堡酒店公寓提供专业物业管理及服务。

1.10 乙方为甲方、本物业的全体业主和物业使用人提供服务，并应对其承担相应的管理责任。

1.11 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

2.物业管理服务范围及事项

2.1 物业工程前期顾问服务事项

2.1.1 对项目的功能布局提出建议

从项目使用者和管理者两个不同的角度对项目的功能布局提出意见及建议，对设施、设备的配置及容量的合理性、服务功能及布局的合理性，以及目前设计图纸中遗漏、缺陷或多余的项目提出改善意见和建议。

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2.1.2 参与有关工程会议

定期参加甲方的有关工程会议，为在施工过程中出现的相关问题提出专业意见。

2.1.3 对设施、设备的选型及建材的选料提出建议

从使用、维修、管理、安全、环保及保洁的不同角度，为项目的设施、设备选型和建筑材料的选用，以及从今后发展趋势和物业管理的角度，分析该项目的机电系统、空调系统、安保监控系统及自控系统等之优劣，向甲方提供专业建议。

2.1.4 工程图纸及资料的接收和归档管理工作

组织相关人员进行项目工程图纸及相关资料的接收、检验、整理及建档工作。并健全档案、资料的管理制度。

2.1.5 测算物业管理运行成本及制定物业管理费标准

根据项目的实际需要测算物业管理运行成本，参考同档次项目的收费水平，制定物业服务费收费标准。

2.2 物业管理筹备期的服务事项

2.2.1.组建项目物业管理机构

根据实际情况筹建项目物业管理机构，并尽快使之能够达到正常的运作状态。具体工作如下：

（1）设计组织架构、部门设置及人员编制；

（2）制定各部门的职能分配和各岗位的职责范围；（3）制定内部管理制度、服务标准和工作程序。

2.2.2.完成员工招聘和专业培训工作

制订有关项目物业管理及服务人员的聘用条件及薪酬标准。并于筹备期开始之日，先行选派或聘用中高层骨干管理人员，然后按实际需要招聘其它部门员工。同时，为招聘的物业管理人员拟订一份员工培训计划，并进行专业培训。

2.2.3.制定物品采购计划

制定项目物品采购清单。同时，采购物业管理运行所需用的专用设备、工具及其它必需物品。

2.2.4.协助拟定各种规约和手册

（1）根据国家建设部及地方政府的有关规定，协助.拟定《‘大连

一方城堡酒店公寓’业主临时管理规约》，供甲方参考；

（2）在物业业主（或物业使用人）办理入驻手续时，向其提供《‘大

连一方城堡酒店公寓’用户手册》，以供有关业主及租户阅读并遵守；

（3）为甲方提供《装修指南》的范本，并结合项目的具体情况进行

有针对性的进行修定。在物业业主（或物业使用人）办理入驻手续时向其提供。

2.2.5.协助甲方做好项目的竣工验收工作

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根据国家有关工程验收的技术规范与质量标准，协助甲方项目的竣工验收工作。

2.2.6.安排清洁“开荒”工作

物业项目接管验收后，为能达到入驻的标准，须进行彻底的清洁，此项工作称之为“开荒”。乙方将安排完成上述工作。

2.2.7.物业接管验收工作

当项目工程竣工验收完成后，乙方即派出专业物业管理和工程技术人员进行物业管理接管验收工作。

2.3 物业管理运行期的服务事项

2.3.1.该物业规划红线范围内所有公共地上、地下建筑物，附属配套设施，其中包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、玻璃幕墙、楼梯间、电梯井、设备管道井、走廊通道、门厅等该物业共用部分的维护、保养和管理。2.3.2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、供配电系统、供暖系统，、给排水系统、中央空调系统、公共照明、闭路电视系统、安全秩序管理系统、消防系统、楼内消防设备、电梯、地下层的排风系统、临时应急供电系统、车库收费系统等。2.3.3.公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、地漏、化粪池、隔油池、各类地下管线及管井、泵房（污水处理池）、内外停车场等。2.3.4.该物业自动化系统的维护保养和管理。包括：中央空调机组、电梯、监控消防报警系统、楼宇自动控制系统、通讯系统、卫星电视系统、停车场管理系统、会议电视系统、办公自动化系统、综合布线系统、收集型号增强系统、变配电设备系统、上水（冷热）变频供水系统。2.3.5.安全秩序与消防管理，其中包括：维持该物业区域内公共秩序（巡逻、门岗执勤、装修管理、访客登记），项目区域内的警卫以及对各种突发事件的预防和处理；火灾的预防和发生火灾的救护和处理；保安监控和消防监控；并协助公安机关处理刑事案件。2.3.6.道路交通与停车场管理，其中包括：负责该物业规划红线以内的道路交通管理，地面停车及车辆疏导服务等（停车场经营管理事项将由甲乙双方签署补充协议或独立委托合同）。2.3.7.日常保洁与定期清洁，其中包括：该物业公共区域内的清洁卫生、楼宇玻璃幕墙的定期清洗、公共区域地毯定期清洗及地板定期打蜡服务等；每日生活垃圾及装修垃圾的收集、分拣和清运，化粪池定期清掏服务等；物业室外通道的地面道路清洗、灭虫、灭鼠；楼宇室内的有偿清洁服务。2.3.8.庭院绿化与花卉租摆，其中包括：为该物业规划红线以内的庭院花木及绿地提供日常养护服务；同时为客户提供室内有偿花卉租摆服务等。

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2.3.9.管理与该物业相关的工程竣工图纸、物业业主（或物业使用人）档案与竣工验收数据。2.3.10.代收代缴与有偿服务，负责向物业业主（或物业使用人）收取物业服务费、能源费等杂费以及另行提供的有偿服务的收费。有偿服务的具体项目以及有偿服务费的收取标准将另行以书面形式明确告知甲方、物业业主（或物业使用人）。2.3.11.对于物业业主（或物业使用人）房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护以及其他服务要求，在当事人提出委托时，乙方在其能力及服务范围内，接受委托并根据本合同的条款合理收费。2.3.12.对物业业主（或物业使用人）违反《“大连一方城堡酒店公寓”业主临时管理规约》、《用户手册》、《装修管理规定》（含二次装修的规定，下同）等的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、追索违约赔偿、民事诉讼等措施。甲方、物业业主（或物业使用人）应积极协助、配合乙方的物业管理工作。

3.服务标准

乙方将按下列约定，提供24小时（含周末和法定节假日）不间断的物业管理服务。具体目标如下：

3.1 房屋外观：破损获及时修复，具有相当的整洁度

3.1.1.玻璃幕墙清洁明亮 3.1.2.外墙定期清洗 3.1.3.大堂内布置合理

3.1.4.功能识别标识及入驻单位名录醒目有效

3.2 房屋、公共设施、设备的管理及维修保养

3.2.1.设施设备的运行、使用有记录，无重大责任事故 3.2.2.制定设备安全运行岗位责任制 3.2.3.应急发电机可随时启用

3.2.4.严格遵守操作规程与保养规范，保持设施设备状况良好 3.2.5.制定应急处理方案

3.2.6.设备按照设计要求正常运行，不降低运行指标

3.3 公共环境及卫生

3.3.1.大堂、洗手间、物业内公共区域每天循环保洁

3.3.2.物业外地面、设施设备每天清洁，并保持与楼宇标准相一致；大理石地面定期打蜡，保持地面整洁光亮

3.3.3.环卫设施完备，设有垃圾中转站 3.3.4.每天收集及清运垃圾 3.3.5.定期进行卫生灭杀

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3.3.6.物业内废气和噪音等符合国家环保标准 3.3.7.无违反规定饲养宠物

3.4 绿化

3.4.1.保持公共绿化的花草树木以及盆栽长势良好，修剪整齐美观 3.4.2.保持公共绿地清洁，绿地无纸屑 3.4.3.物业内绿化有管理措施并落实

3.5 交通秩序

3.5.1.能及时制止车辆违规停

3.5.2.进出物业各种车辆管理有序，无堵塞交通现象

3.6 安全秩序管理及消防

3.6.1.执行24小时值班及巡逻，熟悉物业环境，文明值勤，语言规范 3.6.2.接到报警后15分钟内赶到现场 3.6.3.结合物业特点，制定安全防范措施 3.6.4.详细的消防记录

3.6.5.消防设施设备完好，可随时启动

3.6.6.自动化系统设施设备运行有序，有记录并按规定期限保存 3.6.7.保持消防通道畅通，制定消防应急方案

3.7 报修和投诉受理

3.7.1.紧急情况：30分钟到现场 3.7.2.小修：24小时内解决

4.服务期限

4.1 甲乙双方均同意预计该项目正式开业日期为 年 月 日，因此甲方全权委托乙方提供服务的期限为：

4.1.1.物业工程前期顾问服务：自本合同签署之日起至该项目正式开业前

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4.2 本合同期时，如双方同意继续合作，本合同可延长期限。且双方应在本合同届满前达成延长期限的协议；如任何一方拟终止本合同，应当提前三个月（时间是否太长）书面通知另一方。当标的物业权属关系发生变化（包括业权分散或变更）而未签署新的委托合同的情况下，可视为本合同自动以为周期延续，除非乙方认为本合同必须终止。（此处请洪波帮我审核一下。）

5.服务收费

5.1 管理服务酬金及支付方式

根据本合同所列乙方为本项目提供之服务，甲方同意向乙方支付如下物业管理服务酬金：

5.1.1.物业前期顾问服务酬金：每月人民币叁万伍仟元整(RMB35,000.00元/月)甲方于本合同签署生效后计【7】个工作日内支付首期（合同编号：C-PM(F)-DL-R-2012-001 【大连一方城堡酒店公寓项目】

5.2 物业管理启动资金（开办费）

（前段文字删除）为节省甲方开支，乙方应根据实际需要制定物业管理启动资金预算，经甲方审核确认后，由甲方在本项目物业管理筹备工作开展前1个月内一次性支付给乙方，（为什么要另外提取？建议删除。）

5.3 物业服务费

5.3.1.物业服务费标准

5.3.2.5.3.1.1.该项目的物业服务费标准须经实际测算，由甲乙双方另行签

定协议确定。5.3.1.2.甲乙双方将根据该项目物业服务费用测算结果，据实确定物

业管理服务费收费标准。并以补充协议或备忘录方式体现。但乙方向物业业主（或物业使用人）实际收取的物业服务费标准按向当地物价部门备案的金额为准，如备案的物业服务费低于双方确认的上述标准，其差额在乙方管理期内由甲方补足。（如备案的物业服务费高于双方确认的上述标准如何处理？）5.3.1.3.物业服务费收费标准的测算以甲方提供的总建筑面积、各功

能区的建筑面积、各用户单元的销售的建筑面积，以及该项目各设备系统情况及其能源消耗数据为依据，综合考虑乙方为该项目提供的服务所需人员及其费用和其他管理支出，进行测算。如甲方提供的各项面积数据及设备设施情况与实际不符并有较大出入，由此造成物业服务费收入不能满足管理需要时，由甲方补足不足部分。5.3.1.4.甲乙双方须于物业管理筹备期开始之日前的一个月以前，完

成物业管理服务费测算工作，并以书面形式双方签字、盖章确认。5.3.1.5.甲方对客户承诺减免物业服务费的，乙方以甲方书面确认为

依据，被减免的物业服务费由甲方全额支付给乙方。5.3.1.6.在项目开业后，空置房（建议甲方不承担空置房的费用），甲方自用房的物业费和冬季采暖费由甲方全额承担；已销售但未办理入住之房屋的物业服务费和冬季采暖费由甲方垫付（需明确“甲方垫付”之后的偿还方式）；由于销售承诺不兑现等甲方原因，造成物业业主(或物业使用人)拒交物业管理服务费，其费用由甲方补足。甲方的交费时间与本项目规定的其他物业业主(或物业使用人)交费时间相同。

物业服务费缴纳方式

5.3.2.1.物业服务费按年缴纳，应当于起算的

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以书面形式向乙方发出通知，以告知项目准确的开业时间。（这两个时间段告知的开业时间可以不同吗？）

6.1.5.甲方在筹备期开始后

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应时限支付给乙方所需物业管理启动资金、物业服务费、管理服务酬金和其他有关费用。

6.1.16.物业交付使用后，空置房的物业管理费及水、暖、电、气、空调等一切由此产生的费用由甲方按标准全额承担，已销售但未办理入驻房屋的物业管理费及水、暖、电、气、空调等一切由此产生的费用由甲方垫付。（此条与5.3.1.6条内容重复，删除！）6.1.17.正常管理运行期间，由于甲方原因导致物业服务费收入降低，不能满足物业管理正常支出时，不足部分因由甲方支付给乙方，以保证物业管理正常工作。6.1.18.甲方应按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；并负责对本物业项目保修期内保修工作的及时协调和组织，如物业使用人对工程保修工作存在异议，应由甲方负责。6.1.19.基于乙方对合格的有关机构的客观分析，在需要时聘请公关公司及广告公司，并同时承担相应费用。（此条看不懂什么意思！）6.1.20.在本合同期限内，甲方的广告推广宣传资料、（如报章、电视广告、图板及小册子等），应清晰列明乙方是甲方本物业的物业管理单位。6.1.21.及时地、清楚地并且全面地回复乙方的有关指示、行动方向或澄清有关的询问。（此条应对甲乙双方均有约束力。）6.1.22.确保及时通知乙方一切可能对乙方服务产生影响的活动、讨论、事件及其他与“本物业”相关的资讯。（建议删除，不是甲方的责任。）6.1.23.负责确定《“大连一方城堡酒店公寓”业主临时管理规约》和《用户手册》，并将其作为房屋租售合同的附件要求物业业主（或物业使用人）签署和遵守，乙方根据甲方的要求给予必要的协助和指导。（说反了吧，应该是乙方制定，甲方协助指导吧。）6.1.24.为物业的租赁及销售目的而合理使用乙方的商标、品牌、制服样式和企业名称来表明乙方是该物业的专业服务单位。（要在甲方同意的基础之上有限的使用。）6.1.25.甲方有权每对乙方是否达到上述服务标准进行考核，考核标准由甲方与乙方基于本合同的内容共同协商确定。考核结果将及时告知乙方。乙方对考核不合格的工作内容需承担相应的责任）6.1.26.甲方对乙方提供的物业管理技术负有严守商业机密的义务，此处所称机密仅限于乙方提供的所有书面的物业管理计划、制度、培训课程、会议记录、技术资料、应变办法等。6.1.27.如该协议因甲方的原因提前终止，甲方应补偿乙方根据中华人民共和国劳动合同法的规定向乙方所有驻场员工支付的经济赔偿。6.1.28.甲方因维修或公共利益，确需临时占用、改动本物业管理区域内设备设施、道路、场地的，由乙方协助甲方征得相关物业业主(或物业使用人)的同意。双方应互相配合、协助。

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6.1.29.甲方负责协助乙方处理本合同项下因甲方原因产生的各种纠纷。

6.2 乙方的权利和义务

6.2.1

6.2.2

6.2.3

6.2.4

6.2.5

6.2.6

6.2.7

6.2.8

6.2.9

6.2.106.2.116.2.126.2.136.2.14 乙方须于本合同签订后一周内，做好为甲方提供物业前期顾问服务的准备工作。

从物业管理和使用者的角度，通过审视物业的设计方案及施工图纸等方法，对物业的建筑、环境、景观、机电设施、物业功能设置等提出有利于甲方成本控制及方便管理的意见和建议。

根据对施工现场的视察，及时提出维护甲方利益和符合物业使用规范的意见和建议。

乙方平均每两周/月两次与甲方代表举行物业管理顾问会议，及时提出各种意见和建议；会议应采用例会制。若一方要求更改日期，则需提前通知另一方。

根据甲方的要求，将前期物业顾问服务内容，包括但不限于建议和意见，以书面形式提供给甲方。

以未来管理者和使用者的角度，协助甲方对物业进行验收，对各种缺陷和不足，适时提出相应整改建议。

配合甲方销售工作，并根据物业的情况于开盘前制定管理规约、物业管理收费标准及其他相关的管理制度。

在物业销售过程中，乙方将为甲方销售部人员提供物业管理基础概论，以及今后本物业所提供的物业管理服务内容、收费标准等方面的培训。甲方在进行大型宣传活动时，应甲方的邀请，乙方人员到场，并根据甲方的要求由物业专员现场解答有关物业管理方面的问题。

项目工程竣工并按国家有关规定通过竣工验收后，甲、乙双方应共同组织接管验收。乙方应在甲方提出接管验收申请的15日内，按照《房屋接管验收标准》组织接管验收，经检验符合要求，应在7日内签署验收合格凭证，并及时签发接管文件。项目接管验收完成后，甲乙双方共同协商开业时间，甲方须在开业时间之前提前2周以书面形式通知乙方，乙方可代甲方向物业业主(或物业使用人)发入驻通知。及时向甲方呈报物业管理工作计划、物业管理运行成本及费用预算和各项物业管理规章制度。经核准后认真组织贯彻执行。向甲方、物业业主（或物业使用人）书面告知物业使用的有关规定，当物业业主（或物业使用人）装修其单元物业区域时，书面告知有关限制条件，并负责监督。按本合同约定，对物业业主（或物业使用人）违反管理规约、装修管理规定和用户手册等的行为进行处理。

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6.2.15 妥善管理项目物业管理资金，按照本合同的有关条款合理使用，并定期向甲方、物业业主报告收支使用情况。6.2.16 负责编制物业附属设施、设备、园艺等的维保、养护计划和大、中、小修方案。经甲方审核批准并获得有效资金保障后由乙方组织实施。6.2.17 对物业的公共设施不得擅自占用和改变其使用功能，如需改造、扩建或完善配套项目，须与甲方协商、经甲方书面同意，并呈报有关部门批准后实施。6.2.18 乙方有权选聘专业公司承担本物业的专项管理服务，包括但不限于物业保险公司、清洁公司、绿化公司，以及其它工程类维修保养公司等，乙方要对所聘请的专业公司的工作质量及责任负全责；但未经甲方事先书面同意，乙方不得将本合同项下物业的整体管理责任转让给

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7.3 该物业的全部保险单应向当地的、并在中华人民共和国注册登记的保险公司投保。其投保的险种、保险金额等均按中国保险公司的有关规定和该物业的实际情况办理。7.4 物业保险范围一般应包含物业共用区域/设施/设备；而保险范围种类应包含物业财产一切险、机损险及公众责任险等。

8.乙方的知识产权

8.1 甲方承认“ CBRE”、“世邦魏理仕”的名称及全部有关名称、商标、服务标志、版权以及标记(标志)均属乙方或其关联公司的专属财产。

8.2 本合同期限内，英文“MANAGED BY CBRE”和中文“世邦魏理仕管理”的名称或经双方同意的其他名称将在任何时候附于物业名称之后。（只能是双方商定有限的附于物业名称之后）

8.3 甲方不得在其拥有权益的任何其它合伙企业、公司或其它营业实体的名称中使用“ CBRE”、“世邦魏理仕”的名称或任何其组合演变的名称。在本合同期限中，乙方或甲方都能在与物业有关的所有推广材料上以及推销宣传上使用对方的标志和名称。

8.4 双方都应当在各自的针对该物业的推广材料中使用对方的标识。

8.5 在本合同终止或期满的情况下，甲方应无条件地在该终止或期满后三十(30)日内，从所有招牌、家具陈设、印刷品、徽章、标语或其它显著特征中除去” CBRE”、”世邦魏理仕” 名称或标志，而且乙方有权在上述三十(30)日期限后在甲方合理的工作时间内在甲方代表陪同下进入物业检查是否已经全部除去。

9.甲乙双方的声明

因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理；因物业房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等可归咎于甲方的原因，达不到使用功能，造成重大事故的，乙方应及时发现，并把损失控制到最小，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定结论为准。

10.通知的送达

与履行本合同有关的通知须以书面方式送达对方时，应当以邮寄、专人送达、传真或者电子邮件等方式进行，并且该通知送达下列地址及受送达人即视为已经送达（如果拟接受通知一方之下列地址或联络号码发生变更，则其应毫不延迟地通知协议另一方变更情况）：

甲方的受送达人：

邮寄地址及邮政编码：

电话号码：

传真号码：

电子邮件地址：

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乙方的受送达人：严涤凡

邮寄地址及邮政编码：大连市中山区中山路88号天安国际大厦2104单元 电话号码：0411-39805855 传真号码：0411-39805866 电子邮件地址：dominic.yim@cbre.com.cn

11.保密条款

11.1 乙方从甲方处所获之物业信息资料，如需保密，应当以书面方式告知乙方。

11.2 甲乙双方从对方处获得的商业机密和需保密的信息资料，均不得泄露给

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数额为三个月的管理服务酬金（酬金按违约行为发生时所处的管理期的酬金标准而定），因此给对方造成名誉或经济损失超过违约金的，还应给予对方相应经济赔偿。

13.3（请陆佳微协助审核，此条是否违背国家相关劳动法，人员聘用是双方自愿的行为。）

14.争议的解决

凡因在履行本合同所产生的或与本合同有关的任何争议，双方应通过友好协商加以解决；若经协商不能解决时，任何一方均有权依法向物业所在地的人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，除双方有争议正在进行诉讼的部分外，本合同应继续履行。

15.本合同权利和义务的转让

本合同谨以本合同甲乙双方为收益人，未经对方书面同意，甲方或乙方均不得转让或以任何方式出售或出让在本合同项下的权利、责任和义务。

16.终止合同

16.1 本合同可以在任何时候经甲、乙双方协商一致并达成书面协议，提前终止本合同。

16.2 甲、乙双方同意发生下列情况之一时，合同一方可以在以书面形式通知对方三十日后单方面终止本合同：

（1）本合同规定的不可抗力的状况或后果严重影响了本合同的正常履行，该影响持续时间超过九（9）个月并且双方无法找到合理的解决办法，致使本合同无法履行。（2）业主委员会成立并委托其他物业管理公司。

（3）任何一方违反或未履行本合同中所列的任何条款，并在接到对方书面通知起计三十（30）天内未能予以纠正的，非责任方有权终止合同；责任方无此权利。（4）任何一方受到法律制裁而已进入清算、解散程序或者被吊销营业执照、停止营业、宣告破产。

（5）出现其它事件致使双方一致认为不能履行本合同或者履行成为不必要。

17.关于遵守法律的规定

甲，乙双方一致声明本合同项下的一切经营活动必须遵守物业所在国家的所有适用的、现行有效的法律法令和有关规定，包括但不限于中国的反贿赂反腐败或和其相关的法律法规。甲，乙双方不可就本合同项下的经营活动支付任何可能导致违反以上法律法规的款项，包括不能以影响政府官员的行为或获取不正当的商业利益为目的，向政府官员提供任何有价值的物品，或在知道全部或部分的金钱或有价物将会给予政府官员的情况下向其他任何个人、公司或其他实体提供金钱或有价物或支付报酬；如在该合同执行过程中，甲，乙双方任何一方被证明因其单方面的原因，并

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非因为对方或任何

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第四篇：浅谈物业管理风险及防范

浅谈物业管理风险及防范

物业管理服务从整个行业来看，所涉及的空间和时间范围是非常广泛而深远的，同时与众多的业主和非业主使用人的生活息息相关，上述特点决定了物业管理服务面临的风险可能是无时不在和无处不在。物业管理服务行业又是相对利润低的行业，风险的承担可能导致企业正常生产经营活动无法进行，所以风 险的防范成为摆在物业管理服务整个行业和各个物业管理企业的头等大事。

一、风险的来源

物业管理服务的风险是因物业管理企业的义务产生的，根据《物业管理条例》第36条“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应法律责任。”的规定，由于义务人未能全面履行法定和约定的义务，给权利人造成直接和间接经济损失和人身损害的，即产生了相应的法律风险和赔偿的法律责任。

二、风险的种类

风险的类型可以依据管理服务的具体内容而确定。具体来说分为：治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险。当然这并不能涵盖全部的风险，但基本包括了主要的方面。

1、治安风险

是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物管服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害和财产损失导致的物业管理服务风险，当前随着市场经济的发展，我国人口流动频繁，社会阶层收入差距增大，由此产生的治安问题如入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等相继发生在各小区，给物业管理服务工作带来极大的压力和风险。

2、车辆管理中车辆的损坏灭失风险

指在物业小区内的停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏的风险。车辆停放服务通常由物业管理企业接受开发商或小区业主委员会的委托进行停车场的经营管理，并收取车辆停放服务费。车辆停放期间车辆外表可能被儿童包括其他第三人用器具划伤，也可能会被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，也有可能在停放期间被盗窃或抢劫。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理企业面临赔付金额较大的风险。

3、消防事故和隐患风险

由于消防设施直接影响到广大业主生命财产安全，消防设施的日常维护和养护直接关系到火灾发生时，消防部门处理事故效果。消防设施的维护保养不善、无消防用水供应、消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，物业管理企业面临如此的风险不仅要承担经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和企业主要负责人还可能因此而承担刑事法律责任。

4、物业及公共设施设备造成的风险

物业本身主要包括房屋本体及属于物业管理服务范围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物；公共设施和设备包括供水、供电、安全报警系统、排水和排污系统、配套的娱乐活动设施等；如果概括地讲可以认为是小区或大厦内不属于业主个人所有和承担管理责任的其他部分。由于物业、公共设备的多样性和分布的分散性特点，常常伴随风险的频繁发生。

三、各类风险的防范

1、治安风险防范 首先，明确物业管理企业的法律地位和职责。小区和大厦的治安是由公安机关负责的，物业管理企业的义务是协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序。物业管理企业仅仅是依法成立的公司法人主体，不享有超过法律规定的任何行政管理职权和行政处罚权。物业管理企业不具有任何特权。因此，物业管理企业的治安防范义务是在一定限度内的、有限的义务。其次，针对不同服务区域的具体情况，制定相对完善和实用的制度，组建和设置相应的机构和人员，实施和执行相应的制度规定。制度中应明确对小区和大厦往来人员的管理，制定关于定时安排人员巡逻和巡视，针对治安事件的处理程序等。鉴于住宅小区和大厦业主和非业主使用人的不同需求和特点，对于人员的往来管理是有区别的。住宅小区可以采用业主和非业主使用人凭密码和智能卡进出，来访者采用登记或经业主和非业主使用人同意后进入。大厦是以办公为主的商业区域，因为人员进出过于频繁，进出人员数量过大，逐一登记制度是不必要和难以落实的，多数都采用对从大厦搬离物品进行登记，并凭当时在业主或合法的非业主使用人入住时预先所留的印鉴或签名确认。

往来人员的登记和管理是由固定岗位的工作人员完成的，同时必须配备相应的其他人员进行定时的流动式巡逻和巡查工作，对已进入小区或大厦的人员的行为进行监督，及时发现和制止不法侵害的行为，第一时间进行报警，协助公安机关制止和防范违法犯罪行为、保护事发现场，以实现协助公安机关维护公共秩序的职责。物业管理企业应根据小区的不同情况与业主委员会协调共同组织一定数量的业主，结合自愿原则，建立业主防范体系，配合和促进物业管理企业的治安防范工作，既针对非法侵害行为，也可以监督和发现物业管理企业工作漏洞，最终形成不同层次的防范体系。

作为物业管理企业只有在严格依据经过业主大会确定的各项管理规定，履行自己义务，协助公安机关维护社会公共秩序，物业管理企业才不再承担业主或非业主使用人因第三人非法侵害导致的人身和财产损失赔偿责任。

目前，物业管理行业中，有一部分企业将协助公安部门维护小区和大厦公共秩序的工作委托给专门的保安公司，协商约定对外支付一定保安服务费，由保安公司根据物业管理企业的具体要求提供一定数量的保安人员，按合同约定提供物业管理企业要求的服务。该做法实际也是物业管理企业与其他主体分担法律风险的措施。

2、车辆管理风险防范

停车场经营管理，应从停车场硬件建设、维护和车辆停放管理软件两方面防范风险。

要向公安机关依法取得许可证，向物价部门取得收费许可证。取得经营许可证的前提是停车场的规划和建设符合法律规定。同时须负责相关停车场设施的维护和维修保养；将停车场车辆停放服务的内容制作成公示牌，放置在停车场显著位置，明示停车场经营企业是否承担车辆的保管责任等，停车场内因维修工程等原因可能造成停放车辆损害时，应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，并将可能造成车辆损害和危险的区域进行单独围拦，进行分离，明确禁止车辆停放在上述区域。在停车场硬件完善后并符合要求后，还应制定车辆停放管理制度，对车辆的出入严格管理。停车场的工作人员对进入停车场的所有车辆发放停车凭证，该凭证可以是一次性的停车票，或者是多次反复使用的停车卡。该停车凭证应由物业管理公司或下属管理处加盖公章，应记载车辆牌号、进入停车场时间、发卡的经办人，对车辆明显的已有的损害和破损应记载在凭证上；同时对停车场的停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项记载在该凭证上，告知车辆停放人。当车辆进入停车场后，停车场工作人员负责对车辆的停放位置和停放秩序进行规范和指挥，及时制止不规范的停放行为。防止造成停放车辆的损害，履行自身的管理职责。

车辆驶离停车场时，停车场管理人员应向车辆驾驶人员收取停车场发放的凭证，并仔细核对凭证上记载的车牌号和其他情况是否与车辆相符。当不一致时，应及时核对车辆行驶证件、驾驶人员的证件，与发放凭证的人员联系确认是否在记录中存在错误。确认驾驶人员后，予以放行；收取停放服务费，给予收款凭证，收款凭证上应记载停放的时间和车辆的牌号。如果车辆停放凭证丢失，应由车辆停放人持车辆行驶证件和驾驶人员的身份证前往物业管理企业，办理相应的凭证挂失手续，重新领取车辆放行凭证。

上述管理规范程序就是风险防范的过程，其目的在于确保停放车辆不被损坏，确保停放车辆的完好。如果车辆停放人，有意不按停车场的管理规定停放车辆，而停车场已进行明示告知，管理人员已进行劝止，停放人拒不纠正导致损坏的，应由车辆停放人承担责任。

3、消防风险防范

（1）物业管理企业首先在接手物业管理时，尤其是针对新建小区和大厦，应查验是否已通过消防部门的验收，取得消防验收合格证。在小区和大厦未取得消防验收合格证之前，物业管理企业可以提前进入，但业主不能办理入伙手续。即使是开发商要求入伙，物业管理企业应坚持不办理入伙手续。如果在此情况下，为业主办理了入伙手续，发生消防事故造成人身和财产损失，物业管理企业将负有不可推缷的责任。

（2）业主入伙后，在装修过程中，物业管理企业应审查业主申请装修项目，是否影响结构安全，使用的材料是否符合消防要求。同时在装修过程中，应监督业主按照消防要求配备消防灭火器械、在装修现场应严禁明火等；防止业主在装修过程中损坏公共消防设施和器械。对损坏公共消防设施和器械的行为应及时制止，造成重大损坏或后果严重的，物业管理企业应向消防主管部门报告，由消防主管部门依法处理。

（3）物业管理企业在进行物业管理过程中，对小区和大厦的消防设施和器械，进行日常的维护和养护。消防设施的维修和养护事项委托给专业的消防公司；对消防设施需要完善整改的，应依法定程序，经业主大会同意，从维修基金中开支。（4）在小区和大厦发生消防事故时，物业管理企业应在第一时间报警，并协助消防部门进行事故处理；确保消防设施、器械完好和功能正常；相关人员能够熟悉和掌握消防设施的正确使用。

4、公共设施设备风险防范

（1）物业管理企业与开发商或业主委员会签订物业管理合同时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，与原开发商或业主委员会、原物业管理企业进行交接过程中，应对物业共用部位、共用设施设备的现状和存在的问题进行交底和记录，了解以往曾出现的故障和隐患，各方进行书面确认，这些记录和情况作为以后防范风险的参考资料。对于交接过程中发现的重大损坏和人为原因造成的事故，根据不同情况，确定责任和修复费用的承担主体。

在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应向建设企业接收下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必须的其他资料。

在各方交接的过程中，向新的物业管理企业移交上述全部资料，是原开发商、业主委员会和原物业管理企业应履行的法定和合同义务，如果不履行，应承担相应的法律责任。

（2）依据《民法通则》第一百二十六条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自已没有过错的除外。

据此物业管理企业应明确自己的管理责任范围。建筑物基本可以分为两部分，一部分属业主自己入住的由业主自己维修和养护的范围，相应的责任和费用都由业主承担；如业主阳台放置的物品或者悬挂的物品坠落造成他人人身或财产损失的，由业主承担全部的赔偿责任；如果证明是受害人的故意行为造成的由受害人承担责任。物业管理企业分清上述责任，是防范自身风险的举措之一。对除此之外的公共部位应加强检查，确保完好，防止发生意外。

物业管理企业全体人员应特别明确的一个问题是在目前的司法实践中，按照民法通则规定和最高人民法院的司法解释，由于建筑物及其他设施或附着物、悬挂物和坠落物造成的人身和财产损害诉讼，举证责任由建筑物或设施的管理人和所有权人承担（举证倒置），通俗地讲就是损害发生后，不是由受害人向法庭证明损害发生的原因，受害人只需要证明损害结果和该结果是由建筑物或设施导致的。而物业管理企业在法律上有义务证明自己在管理过程中是没有过错或损害结果是由受害人的故意行为造成的，如果不能证明这一点，法庭将依法推定管理人和所有权人负有过错责任。（3）提高工作人员的防范风险的意识 工作人员的防范风险意识指导他们日常的管理服务行为规范化、制度化和法律化，没有工作人员的防范风险意识，一切防范风险的措施都将成为空话。加强对工作人员按公司管理制度的培训和操作程序的训练。加强对工作人员专业法律知识培训。学习同行业已经发生的教训，对照案例分析自身管理行为的潜在风险之处，加以纠正和规范。管理人员不仅要熟悉制度，还要知道为什么制定这样的制度，这样才能有效地控制和防范各类风险的发生。

随着社会专业分工的日益细化，物业管理企业应聘请专业的法律顾问，为企业提供法律专业服务；除对物业管理企业的管理制度和管理流程提供法律专业意见外，针对物业管理服务过程中出现的纠纷，第一时间采取紧急措施应对，由法律顾问负责进行处理，以避免由于法律专业的不足，造成进一步的不利和责任的扩大。

（4）物业管理企业将管理中涉及的电梯、绿化、清洁等专项管理，委托给专业的公司，由专业公司提供专业化的服务。这种发包形式也是物业管理企业防范风险的措施之一。

首先必须审查承包公司的法人资格和专业资质，不具备专业资质从事承包工作，是违反法律规定的，如果因此而造成设备造成人身和财产损害后果，将难免承担赔偿责任。一些物业管理企业为追求更大的经济利润，在未取得相应资质的情况下，委派企业内部人员从事电梯设备等日常维修、保养。形式上采用挂靠有资质企业的名义，每年交纳一定的管理费。实际上承担了巨大的法律风险，其次，承包合同中，应明确约定，专业公司在承包期间因维修保养不善造成设施本身的损坏或给第三人造成人身或财产损失的，由专业公司承担全部的赔偿责任。

（5）在公共和共用设施、设备的管理和养护过程中，如果发生事故和损害事件，应向有关部门报告，由相应的部门对事件进行调查，对事件和损害发生的原因进行认定；该原因就是日后各方，包括法院认定过错和责任的依据，在一定程度上可以说唯一依据。事件和损害发生后，应积极面对，暂时的回避是解决不了问题的，责任也是无法摆脱的。

5、公共环境风险防范

小区和大厦公共区域的绿化、消杀、环境污染的整改和公共区域施工等规范管理都是消除公共环境不安全因素和隐患的必要工作。小区和大厦因公共设施维修工程或其他供水、供电、有限电视、网络、通讯等企业施工需要，在公共场所、小区道旁或者通道上挖坑、修缮、安装地下设施等，物业管理企业应监督施工企业或由物业管理企业在施工现场周边，设置明显标志和采取安全防护措施等，避免造成他人人身和财产损害的。

物业管理企业在上述情形下，因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当与相关施工企业在施工前签订协议，对小区施工现场管理和风险防范、法律责任分担问题进行约定，降低物业管理企业的法律风险和责任。施工结束后，应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状，消除风险和隐患。

在绿化养护时，物业管理企业往往对新种植的草坪和其他植物，采用围栏方式组织行人通过，以实现养护的目的。用来围栏的很多采用带刺的铁丝，而该铁丝在黑夜时，行人很难看清楚，容易造成行人被绊倒或摔伤。

对于物业管理企业在公共区域设置的临时性障碍物，首先必须考虑所使用的障碍物本身是否会造成对他人的人身损害，应选择安全的障碍物，例如可以将铁丝更换为光滑的原形竹竿，加以夜间反光材料；其次，在障碍物前需要设置明显的提醒行人注意的标识，告知行人注意和绕行。在消杀前应在小区或大厦公示栏告知业主或非业主使用人，消杀的时间安排，注意未成年人和宠物的安全；消杀过程中，对作业的区域应适当加以封闭，暂时阻止行人通过；消杀完成后的一定时间，应在作业区域周围设置明显的提示和告知标识，避免因业主和非业主使用人在不知情的情况下，造成人身和财产损害。

对小区和大厦中的商业用途的房屋管理，也是物业管理企业面临的难题之一。商业用途的房屋如果用于进行饮食业，会给小区，尤其是周围邻近的业主带来一定程度的油烟和排污、气味的污染。物业管理企业在饮食场所开业前应审查排污染、排烟设施的建设以及相关政府部门的批准文件；开业后，继续跟踪监督和管理，针对其他业主和非业主使用人的投诉，应及时调查取证，及时限期进行整改，对整改无效或拒不整改的，应依法向有关部门以书面形式反映情况，提交政府部门处理和处罚，因为物业管理企业不具有行政处罚的权利。而拖延和不作为，可能发生新的风险和安全隐患。

针对物业管理企业发现的，在管理范围区域内的业主个人所有的物业存在安全隐患，可能危及公共利益及他人合法权益时，物业管理企业应书面通知责任人及时维修养护，要求业主给予配合；同时将上述情况书面告知给小区和大厦业主委员会，由业主委员出面协调，督促责任人履行自己的义务。在采取上述措施都无效的情况下，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护。相关费用再由责任人承担，向责任人追索。四．综上所述

物业管理水平高和低，是可以量化的，要让所有能够体验物业管理水平的人，都能从头到脚感到物业管理的好与差，甚至能够选择物业管理企业在这里安家落户。因此，要将法律规范有机地贯穿整个物业管理过程，管出水平、管出文明、管出和谐、管出文化。现在物业纠纷越来越多，纠纷类型呈多样化，物业管理企业当被告而且败诉的案子也越来越多。这就要求我们加强防范物业管理服务风险，提高自我保护水平。只有这样我们的企业才能实现又快又好可持续的发展。

第五篇：初级电工作业任务及作业风险排除

低压停送电

任务描述：看图片，某个低压配电室的配电屏，现要求停电检修动力2号电气线路。

一、结合实际工作，排除作业现场存在的安全风险、职业危害（50分））1．个人安全意识（10分）

按考评员给定的作业任务，明确作业任务，做好个人防护。

作业任务：

停电—验电—挂标示牌—检修—清理现场—送电—观察指示仪表 个人防护措施：

使用合格的电工绝缘工具，必须穿长袖紧口衣工作，穿绝缘鞋。

2．风险排除(25分)

观察作业现场环境，排除作业现场存在的安全风险，写出排除措施。

风险预测和排除：

（1）停送电操作顺序错误引起短路，排除：断电先拉断路器后拉隔离开关，送电先合隔离开关后合断路器。

（2）拉闸后未验电就工作可能引起触电，排除：在未验电前一律视为有电，只有验完电确认无电并在开关把手上挂标示牌才能开始工作。

3．安全操作(15分)简述该项操作的安全规程。每少写一条扣2．5分。

（1）验电：用合格的验电笔验电。

（2）挂标示牌：挂上“禁止合闸，有人工作”标示牌。（3）清理现场：检修完毕，进行现场清理。

临时线的安装

任务描述：看图片，某企业需要从配电室引出一路临时用电线路，穿过马路到用电现场临时用电。

一、结合实际工作，排除作业现场存在的安全风险、职业危害（50分））1．个人安全意识（10分）

按考评员给定的作业任务，明确作业任务，做好个人防护。

作业任务：

按照图纸在配电室内安装自动开关—架设导线—在用电处就地安装配电盘或配电箱—安装漏电保护开关—完成各种用电设备连接—现场清理—运行调试 个人防护措施：

使用合格的电工绝缘工具，必须穿长袖紧口衣工作，穿绝缘鞋。

2．风险排除(25分)

观察作业现场环境，排除作业现场存在的安全风险，写出排除措施。

风险预测和排除：

（1）配电室内共用开关，发生事故危及其它设备供电安全，排除：在配电室内为临时线路单设自动开关。

（2）导线搁置在树上可能发生漏电，排除：应采用架空敷设或沿墙敷设。

（3）导线高度不够，引起伤亡事故，排除：架设时户内高度不低于2.5米，户外不低于3.5米，横过马路处高度在6米以上。（4）用电侧配电箱内没有短路或漏电保护措施易引起事故，排除：箱内设短路保护和漏电保护。

3．安全操作(15分)简述该项操作的安全规程。每少写一条扣2．5分。

（1）装设临时线需用绝缘良好导线。要采取悬空架设和沿墙敷设。架设时户内离地高度不得低于2.5m，户外不得低于3.5m。架设时需设专用电杆和专用瓷瓶固定或线槽，禁止在树上或脚手架上挂线；

（2）全部临时线装置必须有一总开关控制。每一分路需装自动开关。（3）所有电气设备，金属外壳必须有良好接地线（或接零线）。（4）临时线必须放在地面上的部分，应加以可靠的保护。如用胶皮线套电缆，则应在过路处设有硬质的套管保护。管口要装护圈，以防割破电缆。

（5）临时线与设备、水管、热水管、门窗等距离应在0.3m以外，与道路交叉处不低于6m。

水泵电动机检修

任务描述：看图片，某单位的一个水泵以及配电箱的工作场景，现在水泵电机不工作（转不起来），要到现场检修。

一、结合实际工作，排除作业现场存在的安全风险、职业危害（50分））

1．个人安全意识（10分）

按考评员给定的作业任务，明确作业任务，做好个人防护。

作业任务：

判断故障—断开电源—若有熔断器则取下熔断器—挂标示牌—使用合格的工具进行检修—检修完毕清理现场—合上电源 个人防护措施：

使用合格的电工绝缘工具，必须穿长袖紧口衣工作，穿绝缘鞋。

2．风险排除(25分)

观察作业现场环境，排除作业现场存在的安全风险，写出排除措施。

风险预测和排除：

（1）电动机外壳可能带电，排除：应断开电源。

（2）配电箱内潮湿或者有进水，开关操作可能失灵，排除：应断开上一级电源开关，若配电箱总开关正常则断开总开关，取下保险后开始检修。

（3）潮湿环境可能漏电，排除：穿绝缘鞋(靴)，戴绝缘手套断开电源

3．安全操作(15分)简述该项操作的安全规程。每少写一条扣2．5分。

（1）首先检查是否漏电（电机外壳是否带电）。（2）断开配电箱里的总开关，并验电确认无电，若有保险则戴绝缘手套取下保险。

（3）锁上配电箱的门，在配电箱门把手上挂“禁止合闸，有人工作”。

强电井里带电更换开关

任务描述：看图片，某大楼某层强电井内配电箱的场景，现在配电箱内一个自动开关损坏，必须在不停电的情况下予以更换。

一、结合实际工作，排除作业现场存在的安全风险、职业危害（50分））

1．个人安全意识（10分）

按考评员给定的作业任务，明确作业任务，做好个人防护。

作业任务：

拆卸故障开关—安装新开关—清理现场—送电 个人防护措施：

使用合格的电工绝缘工具，必须穿长袖紧口衣工作，穿绝缘鞋或站在绝缘垫上，戴绝缘手套及护目眼镜。

2．风险排除(25分)

观察作业现场环境，排除作业现场存在的安全风险，写出排除措施。

风险预测和排除：

（1）作业时可能误操作、误碰等造成操作人触电，排除：带电操作应设专人监护。

（2）操作时可能触碰本电源的支路部分造成短路，排除：拆卸故障开关先拆电源侧，后拆负载侧，装新开关时先装负载侧，后装电源侧，每拆除一相立即包绝缘胶布防误碰。

（3）操作时可能误碰邻近带电体，排除：采取隔离措施。

3．安全操作(15分)简述该项操作的安全规程。每少写一条扣2．5分。

（1）必须由两人进行。

（2）穿绝缘鞋或站在绝缘垫上。（3）戴护目眼镜。

（4）接入新开关时必须在断开的位置。

（5）严禁使用锉刀、金属尺和带有金属物的毛刷、毛掸等工具。