购物中心shoppingmall及商业街的规划设计原则

第一篇：购物中心shoppingmall及商业街的规划设计原则

购物中心shoppingmall及商业街的规划设计原则

商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的ShoppingMall，还有一类是商业街的商铺店面。首先讲一下大型综合商业，国外叫做ShoppingMall，即购物中心。北京四、五环路沿线规划了四、五个ShoppingMall，但到目前为止，真正意义上的ShoppingMall一个都没建起来。尽管立项非常多，规划项目非常多，拿去招商做宣传的非常多，但还没有一个开始营业。像丰联广场、国贸中心等，也可以叫做ShoppingMall，但国外意义上的ShoppingMall北京现在还没有。从中反映出一个问题，国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，取得了一些成绩也获得了一些经验，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在很大的问题。

为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？如果作一个形象的比喻，我认为商业地产是传销，住宅项目是直销。做住宅项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别是主力店。发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业，这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米（家乐福分店卖场部分是8千－1.2万平米），就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对发展商产生非常大的压力。发展商通过对市场环境和北京人口的分析，认为ShoppingMall有市场需求。作为消费者，我们也希望北京周边能够出现一些像样的ShoppingMall。周末开车到那里，连吃带玩，还可以购物，这种场所肯定会受到欢迎。然而具体操作并不容易。既然是传销，发展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式，是仓储式还是像家乐福这样的家电用品，对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。我们曾给家乐福做设计过学院路分店，知道他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。如果发展商自己做设计不符合这样的要求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大。国外主力店招商有自己的评估办法

主力店招商有一系列的具体要求，而不是发展商认为这个项目好就能够招商成功，其中有一个对项目的市场判断问题。对于发展商而言，认清商业和住宅开发之间的区别是最重要的。北京所有的发展商都存在这样一种情况，盲目地进行设计。当初有开发商找我们做设计，我们就认为，应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计，否则招商会有压力。同样是商业地产，它们的定位是不同的，像体验式的商业，咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，还有一些业态是无法互相兼容的。有的ShoppingMall是家具城，有的是建材城，它们的定位是不一样的。即使同是大型业态，如沃尔玛、家乐福，或者国内的联华超市，也首先得明确商业态的形式。另一方面是专业顾问机构的重要性。国内发展商对此基本没有认识，所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。中国发展商基本上是自己做招商材料，英文写得一塌糊涂，真正讲英语的人根本看不懂。中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词，而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等，中国恰恰缺乏这些信誉保证。

全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和实施的顾问公司不会超过十几家。由于发展商不认可，因此目前在北京没有市场。发展商都以为自己能够招商，但实际上是很困难的。像家乐福这样的连锁店，进中国的目的是为了挣钱，因此对项目一定认真评估，否则不会轻易投资。他们会把钱花在物业上，但不会自己成立一个开发公司。市场如何，开发商的房子如何，开店的效益如何就需要做专业的评估。国内如果提供不了这方面的评估，就需要像顾问公司这样的中间人。毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益，作为国外的连锁店，需要一个代表它自己利益的机构进行评估。中介机构就是起这个作用。这样的顾问公司的作用就是整合资源。如果能够找到非常好的渠道，招几家主力店进来，把几十万平米的ShoppingMall撑起来就变得很容易。大的主力店机构比较强大，总部设在法国、欧洲、亚太地区，北京、上海也设有总部，各个部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们谈，却不知道该找哪一级部门，更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。

主力店招商之前不应该进行建筑设计 我们曾经做过许多购物中心的设计，完全是按照发展商的思路进行。整个空间都很灵活，将来谁做商铺都可以，但这样的规划没有什么意义，属于非常前期的东西。

对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。中庭做得比较好的有上海恒隆广场，做的最极端的是上海正大广场，由泰国设计师设计，中庭做得极其复杂，十几层高，进去以后有游乐场的感觉。里边天桥横过来，绕过去，感觉很乱。

现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。比如我们做的深圳的一个项目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，购物街，再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子，或是时装表演，或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是，这些活动都是现代商业演化出来的形式。如今已经变成一种模式，我们设计的王府井富阳广场就提供这样一个表演的舞台。

大型商场的交通组织非常复杂，因此还有两个方面必须考虑：一是怎样从一开始就应该把人流分开，让人往楼上走，比如一进门就有通往二层的扶梯，或者可以直接上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤，商店入口处人流压力非常大。另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大规模商业建筑来说这是最重要的。我们的处理方式是通过大中庭，天窗的引导作用，做到店铺的均好性。

商业街的规划设计我们给珠江做了很多项目。珠江的项目大多都有商业街，他们把商业街作为一种聚集人气的手段。住宅和商业是互相支撑的，以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。但广东更注重人人皆商，小区下面一定要有底商，商铺也很好出租。这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及。北京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去，实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。随着北方的经济发展，北京商铺的发展现在基本可以标志着北方经济水平的提高。

商业街空间的限定和功能的划分

商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？这就需要建筑师进行精心地设计。

现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建筑设计也是如此。很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉得很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度

现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。

建筑设计的三个层次在我们的设计理念中，认为建筑设计应该有三个层次：第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二个层次是我们通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派，微观上粗糙。

作为一个建筑，发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。现在新出的几个楼盘，像珠江国际城、天津万科水晶宫这几个项目的共同点，就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好，在结合部分出彩，尤其是对底层近人的部分。建筑装修上可以采用很多非建筑语言，比如装饰布、广告、旗帜、水景等都成为店铺设计的一部分，装饰材料上有很多软化的倾向，都是可以出彩的地方。

如何操作商业地产设计

在商业地产设计方面，首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比较相似，酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好，是喜来登集团，假日集团，还是国内的锦江集团，每一个集团都有自己的管理规定，应该按照他们的要求去进行设计。开发商不是自己使用店面，而是要卖给主力店，必须按照主力店的要求去设计。

如果是做购物中心方面的商业地产，发展商应该找一些专业的商业顾问公司，目的是明确商业态的特点和具体的操作方式。每个项目都有自己明确的市场定位，应该以高度专业化的方式进行操作，由专业顾问公司代理或者策划、招商。如果做普通商业街的商铺，发展商可以自己操作，但在市场判断上可能还会存在风险。有的商业只是住宅区的配套，商业亏盈并不要紧，只要大型住宅项目卖火就可以。社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计，有的几万平米的大商业，里面有一条食街，装修气氛特别好，但没有足够的通风排烟设备，经营受很大影响。

在整个合作过程中，发展商、投资商是最大的投资方，也是最大的风险承担者。整个操作应该以专业的态度去进行，有钱、有权不等于有专业技术，否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。有个广告人曾举过一个例子，主人买一条狗看家护院，夜里听到外面有动静，到底是主人出去叫还是狗出去吠？答案很简单，当然是狗出去叫，因为主人不是学这个专业的。地产开发也是这样一个道理，重视专业顾问机构很重要。同时也应该选择专业的建筑设计单位。许多的商业项目设计得不伦不类，经营使用阶段出现很多问题，特别是硬件方面的问题，如楼电梯分布不合理，店铺价值差异太大，厕所不够或找不到。这样的问题都很难补救，给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。同是甲级大设计院，可能专长完全不同。正如医疗机构中口腔医院和妇产医院的专长天壤之别。商业地产操作的核心是通过策划、规划和设计使项目升值。全凭发展商是否有远见卓识。不同的发展商对建筑设计的重视程度和支付水平不同，实际上反映了有人把设计看作消费，有人把设计当作投资。那么建筑设计质量是否影响项目回报呢？大家心中自有答案

第二篇：商业街规划设计要点

商业街规划设计要点

2008-12-31 10:34:56 作者： 来源：互联网 浏览次数：0 文字大小：【大】【中】【小】

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商业街规划设计要点:

一、尺度近人

二、空间的限定

三、风格色彩的多元化

四、面材的软化与精化

五、重视非建筑元素

商业街规划设计要点

空间规划设计

一、尺度近人

建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。

商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。

建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。

国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。

二、空间的限定

人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。

例如在北京珠江国际城商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。

从人的行为模式来看，一般步行商业街的宽度宜在10——20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3——1/4。商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒适度也是必须考虑的。若宽于20米，“街”的感觉则可能被“广场”的感觉取代。

商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的应用。住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是底层商业。顶部住宅，特别是高层建筑因与商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。多层、低层住宅如有可能，在尺度和色彩上适当加以商业特点能提高商业街与住宅的整体性。

在首层商业与二层住宅之间用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开是必要的。既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。雨罩骑楼这样的空间划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间。骑楼这样的空间正好适应购物行人的尺度，无论建筑主体有多高，这样的二次购物空间给人稳定的舒适感。

三、风格色彩的多元化

自然形成的传统商业街的诱人之处在于其不同时期建造，风格迥异的铺面杂拼在一起，造成以极其的多元化而达到统一的繁华效果。新设计的商业街往往因人为的统一而流于单调乏味。为追求传统商业街的意境，设计师应有意识地放弃追求立面手法简单的统一，甚至应刻意创造多种风格的店铺共生的效果。

不同风格的建筑单元拼在一起使人联想起小镇风情。即便是同样设计的不同单元，也通过材质、颜色的变化，加强外观差异化。商业街的魅力就在于繁杂多样立面形态的共生。这也是商业街与大型百货商厦的区别。

四、面材的软化与精化

商业街建筑与其它建筑外观的重要不同是店家需要根据自身商业的性质特点，二次装修店铺外观。建筑的外观设计仅仅是一个基础平台。店家最起码需要安装招牌，有些连锁店还需要改为特定的颜色、样式。而招牌、广告、灯箱等室外饰物往往成为建筑外观中最惹眼的元素。失控的第二次外装可能会同原建筑设计立意冲突，甚至破坏建筑空间的效果。所以成熟的商铺外观设计应考虑改造外装的可能，预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。

为突出人情味，商业街表面构件上越来越多地应用了软性面材，例如蓬布遮阳、竹木材料外装、悬挂的旗帜和其它织物招牌等饰件。这一趋势使得建筑立面设计更趋近装修装饰设计、也要求设计师不能停留在建筑框架的设计深度上，必须以装修的精度来做商业街立面设计。换句话说，商业街的外观设计已经很室内化。

五、重视非建筑元素

商业街室外空间与气氛的形成，主要决定于建筑的空间形态和立面形式，但也取决于其它一些建筑元素的运用，比如室外餐饮座、凉亭等功能设施，花台、喷泉、雕塑等、灯具、指示牌、电话亭等器材、灯笼、古董、道具等装饰，铺地、面砖、栏杆等面材。这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。若想使这一界面更“友善”，就需要从景观、园林的角度深化商业街的设计。

总之，商业街的设计不应是简单满足规模、流量、流程等技术指标，也应重视它所给人的心理感受。而为达到一个舒适、活跃而有新意的视觉与空间效果，设计师必须考虑人的尺度，从装修装饰与景观设计的深度来要求商业街外观的设计成果。

第三篇：商业街规划设计要点

商业街规划设计要点

一、尺度近人

建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。

商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。

建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。

国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。

二、空间的限定

人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。

例如在北京珠江国际城商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。

从人的行为模式来看，一般步行商业街的宽度宜在10——20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3——1/4。商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒适度也是必须考虑的。若宽于20米，“街”的感觉则可能被“广场”的感觉取代。

商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的应用。住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是底层商业。顶部住宅，特别是高层建筑因与商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。多层、低层住宅如有可能，在尺度和色彩上适当加以商业特点能提高商业街与住宅的整体性。

在首层商业与二层住宅之间用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开是必要的。既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。雨罩骑楼这样的空间划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间。骑楼这样的空间正好适应购物行人的尺度，无论建筑主体有多高，这样的二次购物空间给人稳定的舒适感。

三、风格色彩的多元化

自然形成的传统商业街的诱人之处在于其不同时期建造，风格迥异的铺面杂拼在一起，造成以极其的多元化而达到统一的繁华效果。新设计的商业街往往因人为的统一而流于单调乏味。为追求传统商业街的意境，设计师应有意识地放弃追求立面手法简单的统一，甚至应刻意创造多种风格的店铺共生的效果。

不同风格的建筑单元拼在一起使人联想起小镇风情。即便是同样设计的不同单元，也通过材质、颜色的变化，加强外观差异化。商业街的魅力就在于繁杂多样立面形态的共生。这也是商业街与大型百货商厦的区别。

四、面材的软化与精化

商业街建筑与其它建筑外观的重要不同是店家需要根据自身商业的性质特点，二次装修店铺外观。建筑的外观设计仅仅是一个基础平台。店家最起码需要安装招牌，有些连锁店还需要改为特定的颜色、样式。而招牌、广告、灯箱等室外饰物往往成为建筑外观中最惹眼的元素。失控的第二次外装可能会同原建筑设计立意冲突，甚至破坏建筑空间的效果。所以成熟的商铺外观设计应考虑改造外装的可能，预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。

为突出人情味，商业街表面构件上越来越多地应用了软性面材，例如蓬布遮阳、竹木材料外装、悬挂的旗帜和其它织物招牌等饰件。这一趋势使得建筑立面设计更趋近装修装饰设计、也要求设计师不能停留在建筑框架的设计深度上，必须以装修的精度来做商业街立面设计。换句话说，商业街的外观设计已经很室内化。

五、重视非建筑元素

商业街室外空间与气氛的形成，主要决定于建筑的空间形态和立面形式，但也取决于其它一些建筑元素的运用，比如室外餐饮座、凉亭等功能设施，花台、喷泉、雕塑等、灯具、指示牌、电话亭等器材、灯笼、古董、道具等装饰，铺地、面砖、栏杆等面材。这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。若想使这一界面更“友善”，就需要从景观、园林的角度深化商业街的设计。

总之，商业街的设计不应是简单满足规模、流量、流程等技术指标，也应重视它所给人的心理感受。而为达到一个舒适、活跃而有新意的视觉与空间效果，设计师必须考虑人的尺度，从装修装饰与景观设计的深度来要求商业街外观的设计成果。

一．设计前期和场地设计（90）

201.规划确定的新建居住区、统建住宅和大型公共建筑应建人防地下室 202.市区新建9层以下、非深基础的民用建筑项目，总建筑面积超过7000M2者应修建人防地下室

203.公共建筑物的出入口宜设置在主干道两侧

204.地震设防的城市，干路两侧的高层建筑应由道路红线向后退让5--8M 205.次干道两侧可设置公共建筑物的出入口，并可设置机动车和非机动车的停车场等设施

206.市区建筑容积率大于4的地区（城市规模≤200万人口的城市），其道路支路的密度应在6--8公里/公里2 207.建筑物一级耐久年限 100年以上

建筑物二级耐久年限 50--100年

建筑物三级耐久年限 25--50年

建筑物四级耐久年限 15年以下

208.居住区规划设计中综合技术经济指标中总建筑密度为第二位、绿地率位第三位

209.建筑物和建筑突出物均不得向道路上空排泄雨水

210.综合医院设计规范要求在门诊、急诊入口附近均应设车辆停放场地 211.改扩建步行商业街的红线宽度不宜小于10M（不按人流量确定）

新建步行商业街，应留出不小于5M的宽度供消防车通行

步行商业街如设有上空顶盖时，净高不宜小于5.5M 步行商业街长度不宜大于500M 步行商业街的各个出入口附近应设置停车场地 212.商业步行区的道路宽度可采用10-15M 紧急疏散出口的间距为160米

距城市次干道距离不宜大于200米，距公交站不宜大于100米

步行区应进行无障碍设计

213.村镇道路是规划范围内的宽3.5M以上道路的总称。

分四级：一级14--20M，二级10--14M，三级6--7M，四级3.5M 214.山地南低北高，依山势平行建住宅群，可在满足日照要求条件下，缩小建筑间距，对提高建筑密度有利

215.夏季主导风向应朝向长的建筑吹，并引导风穿堂过 216.居住区级公建服务半径800-1000M；

小区级公建服务半径400-500M；

组团级公建服务半径150-200M；

217.居住区级道路按红线宽度计算20M,道路车道宽为9米

小区路按路面宽度计算5-8M 组团路按路面宽度计算3-5M 宅间小路也应计入道路用地面积2.5M 218.道路旁设骑楼，柱外缘距道路红线大于0.45；骑楼底层外墙到道路红线3.5米；净高3.6米；骑楼地面应于人行道地面相平，无人行道时高出路边界0.1-0.2 219.小区路设人行便道时，人行便道不计算

220.配建停车场属于公建用地,居民小汽车停方场属道路用地 221.居住区规划的总用地分别为居住区用地和其他用地二类 222.居住区内公共绿地的总指标为1.5M2/人

223.居住区的室外儿童游戏场的适用坡度应为0.3-2.5% 224.机动车与非机动车混行的道路,其纵坡宜按非机动车道要求控制 225.公共汽车站停车场停车总数不超过50辆时可设一个出入口

客车进出口应用文字和灯光分别标明进站口和出站口

每组停车数量不宜超过50辆

站场停车超过50辆，应按组设汽车水箱供水点

226.一类高层民用建筑主体部分与建筑耐火等级为一、二级的汽车库之间的防火间距为20米 227.广场地面坡度，一般满足排水0.3%--3%，尤以0.5%--2%为宜 228.消防车道宽度不应小于3.5M 消防车道净高不宜小于4M 建筑的沿街部分超过160M时，应设穿过建筑物的消防通道

229.易受积水雨水影响的楼地面应比同层相邻使用空间部分低20-50，以免溢水

230.居住区住宅建筑应避免视线干扰，窗对窗及阳台视线干扰距离不宜小于18米

231.建筑周围应设环形消防通道，可利用交通道路 232.汽车坡道出入口与平地相衔接按坡度1/2 i‰计

233.残疾人非机动车道最小宽度不得小于2.5M，横向坡度2.5% 234.当建筑设有进车道时，室内地坪应尽可能接近室外平整地标高，一般室内外高差为0.15M 235.考虑地下水位、地质条件，地下水低的地段，可考虑挖方，减少建筑基础埋深，地下水位高的地段不宜挖方

236.居住区干道有纵坡控制要求应大于0.3%坡，宜平缓，稍低于附近居住区用地的标高

237.建筑物坡道，汽车一般最大8%，手推车不大于6%，电瓶车不大于4%，自行车可不大于3% 238.顺风坡区，风向平行等高线，建筑斜交等高线布置，通风良好

迎风坡区，风向垂直等高线，建筑顺等高线或斜交等高线布置，通风良好 239.山地高压风区，风压较大，不宜建高楼以免背面涡风区产生更大涡流 240.背风区，可能产生绕风或窝风，布置居住建筑，通风不好 241.山地建房时，为防山洪危害，要靠修建排洪沟，拦洪坝 242.面积较大，地势较平坦的地段，多用暗沟排水

场地排水方式，建构筑物比较分散的场地多用明沟排水

建构筑物标高变化比较多的地段，多用明沟

道路标高高于建筑物标高的地段，多用明沟 243.室外管线亚热带地区不需要专门规范及标准设计 244.供水管材一般不用工程塑料管

245.膨胀土地区管线布置应避免埋深、依据山势布置、采用管沟敷设是应避开暗流地带、建筑物四周不应作明沟排水

246.蒸汽管或热水管可架空敷设，地沟敷设，不可与煤气管共架敷设，不应直埋

247.直埋电缆与建筑关系不允许埋入散水，且距建筑物散水0.5M净距

248.地下电缆可与道路交叉布置，但电缆中心线至路面最小垂直净距应为1M 249.污水在下，给水次之，煤气在上，电力、电讯依次靠近建筑，彼此错开 250.公园游人集中场所范围内不宜选用大规格的苗木

251.绿地率指居住区内公共绿地、专用绿地、宅旁绿地和道路绿地四种绿地，不包括屋顶、晒台等人工绿地

252.土方工程系统图，‘+’表示填方，‘-’表示挖方，中间无符号表示不需工程挖填土方量，属施工待整平区

253.表示道路横拱排水应在路面之上画箭头

254.对车流量较多基地出入口距城市道路交叉口红线大于70M 距人行道、引桥道、地铁出入口大于5M 距公交站台大于10M 距中小学、公园、残疾建筑大于20M 当基地道路坡度较大时，应设缓冲段与城市道路连接

255.在大城市车辆较多的主干道，靠近交叉路口附近设置公交中途站，一般应设在交叉路口100米以外处

256.不允许突入道路红线的建筑突出物有：

台阶、平台、窗台

地下建筑及建筑基础

除基地内连接城市管线以外的其他地下管线 257.有人行道的

2米以上窗扇、窗罩，0.4米

2.5米以上活动遮阳，人行道减1米，≤3米

3.5米以上阳台、凸形封闭窗、雨蓬、挑檐≤1米 5.0米以上雨蓬、挑檐，人行道减1米，≤3米 258.无人行道的

2.5米以上窗扇、窗罩，0.4米 5.0米以上雨蓬、挑檐，≤1米

259.地下建筑物距离用地红线应不小于地下建筑物深度的0.7倍，不得小于5米

260.场地雨水暗沟的坡度大于0.4%；明沟的坡度大于0.2% 261.场地设计标高应高于洪水位标高0.5-1.0米，否则应采取防洪措施 262.市区中心的临街建筑，应根据面临道路的宽度控制建筑高度

263.基地内车行路边缘至相邻无出入口的建筑物的外墙间的距离不应小于1.5米

基地内车行路边缘至相邻有出入口的建筑物的外墙间的距离不应小于3.0米

基地内车行路边缘至相邻有出入口并通汽车的建筑物的外墙间的距离不应小于6-8米

各类管道支架和围墙时为1.0米 264.居住区道路边缘到建筑物的距离

无出入口居住区道路高层5米，多层3米；小区路3米；组团、宅间2米

有出入口居住区道路高层5米，多层5米；小区路5米；组团、宅间2.5米

距山墙高层4米，多层2米；小区路2米；组团、宅间1.5米

距围墙均为1.5米

265.基地地面坡度不应小于0.3%；地面坡度大于8.0%时应分成台地，台地连接处应设挡土墙或护坡

266.基地车行道的纵坡不应小于0.3%，亦不应大于8.0% 在个别路段可不大于11.0%，但其长度不应超过80米，路面应有防滑措施

5-6%(800)、6-7%(500)、7-8%(300)、8-9%(150)、9-10%(100)、10-11%(80)横坡宜为1.5-2.5% 267.基地人行道的纵坡不应大于8.0% 大于8.0%时宜设踏步或局部坡度可不大于15.0%的坡道，路面应有防滑措施；横坡宜为1.5-2.5% 268.建筑物底层地面应高出室外地面至少0.15米 269.当场地路坡度较大时应设缓冲段再衔接城市干道 270.人行道＞1.0M；横坡1-2%；距建筑物1.5M 271.道路的转弯半径小车6M；货车9M 272.停车场通道的最大纵坡度小型车为直线15%；曲线12% 273.在竖向设计中，计算土石方平衡时，对于非粘性土壤使用的松散系数为1.5-2.5 274.当道路的纵坡为1%时，雨水井的设置间距宜为60-80米

275.当场地的汇水面积大于3000平方米时，应设至少2个雨水井 276.道路交叉口的视距＞21M 277.一般小型汽车场25-30M2/辆；小型汽车库30-40M2辆 278.停车场直线通道的最大纵坡可以做到15% 停车场曲线通道的最大纵坡可以做到12% 279.倒车进，顺车出的行驶方式进入停车场可使得通道宽度最小 280.停车场的场内车行道的宽度最小为6米

281.地面停车场内，小汽车与小汽车之间的横向净距应保证有1.0米

282.停车场出入口，50辆以上2个，500辆以上3个；出入口之间大于15M 283.地下停车库100辆以上2个出入口 284.多层车库＜100辆，可设一个双车道出入口；出入口宽度＞7M；单车宽+0.8（1.0）；双车宽+1.8（2.2）

285.自行车单台停车尺寸为2*0.6 自行车坡道净宽不应小于1.8M；纵坡一般在2.5-4%范围

286.环境保护三同时为主体工程与环保工程同时设计、同时施工、同时投产 287.建筑造价的相关因素：建筑场地购置费用；建筑设计费用；建筑施工费用；建筑施工监理；不可遇见费用 288.建筑法规的相关因素：建筑各项法规的约束；建筑规范的要求；地区民族、传统、信仰的传统要求

289.区域性地形图常用1/5000至1/10000；总图常用1/500至1/1000的地形图

290.我国地图等高线是以青岛平均海平面作零点高程，以米为单位计

291.九度地震设计烈度地区不宜建设；八度以下地震区要注意高度、密度、防火、防爆、疏散等措施

292.停车场出入口处视线避免遮挡，出入口后退2M的道中线上两侧各60°角范围无障碍物

293.地面设计小于3%自然坡一般选择平坡式

大于3%一般拟定台阶式；场地长度超过500M，坡度小于3%，也可用台阶式

中坡地与陡坡地的分界线为25% 294.场地建筑至道路的排水坡度最好1-3%。一般允许0.5-6% 295.场地建筑地坪高，进车道略低，一般差0.15M 296.场地建筑地坪高，遇人行道一般差0.45-0.6M；允许0.3-0.9M 297.城市型道路有雨水口，一般最小纵坡0.3%，比建筑室内地坪低0.25-0.3M 298.郊区型道路有边沟排雨水，竖向设计为方便排水，场地坡度宜在0.3-8%范围

299.明沟排水坡度一般为0.3-0.5%；特殊困难可采用0.2%；

300.地下管线从建筑向道路路牙，由浅至深，依次为通讯电缆、电力电缆、热力管沟、压缩空气、煤气、氧气、乙炔、给水、雨水，最后为污水管 301.地下管线重叠，将常检修和小管径放上面 302.地下管线可敷设于绿化下，但不宜于乔木下面

303.煤气管与热力管至乔木中心的最小水平距离为1.5米 304.各种地下管道之间的最小垂直距离为0.1米

305.土石方图方格网间距一般为20-40M；一般概算可取20M格，详细计算可采取5M格

306.绿化布置分规则式（西洋式）、自然式（结合地貌空间）、混合式（中西合一）、中国式（因山取势人工造园）工四种 307.树木与建筑物的间距

至乔木中心 至灌木中心

外墙有窗 3.0—5.0 2.0 外墙无窗 2.5 1.5 308.路拱横向坡度

水泥、沥青混凝土路面 1.0--2.0% 整齐块石路面 1.5--2.5% 不整齐块石路面 2.0—3.0% 碎石砾石等粒料路面 2.5—3.5% 309.道路纵坡在8%--11区间；

11%坡长不应超过80M，宜有防滑措施； 5-6%坡长不应超过800M；

最小纵坡不宜小于0.3% 310.刚性路面指现浇混凝土路面、预制块路面

柔性路面指沥青、粘性、塑性路面

311.一般高层建筑的基础埋深不应小于建筑主体高度的1/10-1/12 312.根据高层建筑消防规定,应保证有1/3外墙直接落地,以便发生火灾时可以用云梯扑救

313.砖混结构建筑的建筑面积估算可以以轴线计算面积加上6%的围护面积 314.经营一个旅游宾馆，合理的间数应为200间

315.居住区内的商业服务、金融邮电与文体中心等采用的布置方式有

独立成片集中布置

沿街线状布置

沿街与成片集中布置相结合

316.文化馆建筑在总平面设计布局时，宜采用分散式的形式 317.道路路边缘与乔木中心的最小间距为1.0米 318.生活区内主要车行道的宽度一般为5.5-7.0米 319.地下车库的坡道坡度为10%，与平地相接时，设坡度为5%的缓坡段，长度为3-6米

320.一般混凝土路面的拱坡坡度为1.0-2.0% 321.停车场库应设两个出入口的条件是

地下停车库车位大于25辆

地面停车场车位大于50辆

多层停车场车位大于100辆

322.为了有较好的行驶条件，道路的变坡点距离应在50米以上

323.道路纵断面变坡处，当相邻纵坡差大于1-2%时，应设置竖曲线，其竖曲线的最小半径凹型为100米，凸型为300米

324.给居民区配套的商业中心，每100平方米营业面积应考虑7.5个自行车车位

325.居住区内步行道的最小纵坡应为≥0.5%

326.在坡地坡度的分级中，中坡地与陡坡地的分界线为25% 327.标准篮球场地的外围尺寸为15米*38米 328.停车场内停车坪的排水坡度应为不大于0.5% 329.垂直式停车方式车位占地面积最小

330.一块坡度较大的地形拟采用台阶式的处理方式，台阶高度不宜大于6米 331.停车场出口距地下行人通道应保证至少50米距离

332.基地内应有排除地面及路面雨水至城市排水系统的设施 333.道路的转弯半径小车6M；货车9M 334.一般小型汽车场用地面积25-30M2/辆；小型汽车库30-40M2辆

微型汽车的停车面积与当量小汽车的换算倍数为0.7 中型汽车的停车面积与当量小汽车的换算倍数为2.0 大型汽车的停车面积与当量小汽车的换算倍数为3.0 335.停车场通道的最小平曲线半径小型车7米；直线坡度15%；曲线坡度12% 中型车10.5米；直线坡度12%；曲线坡度10% 大型车13米；直线坡度10%；曲线坡度8%

第四篇：商业街规划

商业地产业态及规划

技术工作计划

产品管理中心

2011--5 5--5 5

商业地产业态及规划设计工作计划分三部分，根据区域不同及规模不同可参照模式具体调整，详细内容如下；

一、商业地产业态分类及功能 ：

商家业态定义表

一级 二级 三级 说明 商家举例 购物 综合 卖场 百货

康城百货、香港新世界、百盛 超市

家乐福、沃尔玛 便利店

7-11、可得便利店 专业 卖场 建材家居卖场

百安居、红星、美凯龙 电器及数码卖场

国美、颐高 汽车卖场

奔驰专卖店、本田专卖店 服装 品牌男装

九牧王、古士旗 品牌女装

伊可爱、爱特爱 品牌休闲装

班尼路、爱得乐 品牌折扣店

奥特莱斯、路易维斯 品牌鞋专卖店

红蜻蜓、奥康

生活 日用 化妆品及箱包皮具

兰蔻、雅诗兰黛 钟表眼镜

罗西尼手表、宝岛眼镜 礼品 包含茶叶、烟酒专卖等 捷强烟草糖酒连锁、天赋名茶 家居 用品 床上用品

圣布凡、南方寝室 家居用品

齐家家纺、叁宅一舍 家具专卖

红苹果、皇朝家私 珠宝 饰品 珠宝

梦妮儿珠宝、雅俪珠宝 精品饰品

哎呀呀、流行美 医疗 保健 药店

老百姓大药房、同仁堂 保健品

燕之屋、唯一海味参茸店 数码 通讯 手机专卖

三星手机专卖 数码产品 含家庭影院及音响、电脑、摄影器材、相机等 佳能专卖店、尼康专卖店 商场 配套 照片冲印店

柯达、都市彩虹 花店

天瑞达花店 干洗店

天天新洗衣、衣本色洗衣 童装 童品 童装 包含童品 丽婴房、皇家宝贝 儿童玩具

大飞车 成人玩具 包含动漫、模型、魔术用 品等 小博士

运动 用品 运动品牌服饰

NIKE、ADIDAS、匡威、李宁 健身器材 包含户外用品 万年青 食品 专卖 糖果店

面包房

面包新语、万千糕饼 餐饮 西餐 连锁 咖啡厅

星巴克、上岛咖啡 西式快餐

肯德基、麦当劳 风味餐厅

拉斯维加斯式自助餐厅、金本涮 涮锅、时尚引、新口味 中餐 连锁 中餐酒楼

陶然居、俏江南 中式快餐

真功夫、小胖子 风味小吃

桥香源、蒙自源、半亩园、馄饨 侯上河豆花香、南粥北面 休闲 美食 茶室

五福茶艺、紫韵茶苑 水吧 包含冰激凌店 仙踪林、哈根达斯冰激凌 休闲 美食广场 美食广场

新食尚、食全食美 美容 美体 美容店 包含 SPA 馆 诗婷、柔婷、克里缇娜国际美容 美发店

美甲店

效颜美甲、进巍美甲、枫叶天使 美甲 休闲 康体 桑拿洗浴中心

范美桑拿 养生按摩馆

汉方洲 水疗、活水馆

亚特兰大活水馆 大众 休闲 网吧

零度聚阵、星空联盟 棋牌室

娱乐 大型 娱乐 夜总会

一代佳人、大富豪、美丽传说 迪厅

KTV KTV

钱柜、东方之子 自助式 KTV

麦乐迪、康康柳丁 酒吧 演艺吧

普拉那酒吧 清吧

阿伦故事、乐百森法国酒吧 游乐 儿童 乐园 儿童游乐场

玩具反斗城、开心果玩具城 幼童亲水馆

大型 游乐 电玩城

世嘉游艺天地、南梦宫 主题公园

方特乐园、欢乐谷 户外游乐场

嘉年华 运 运动 溜冰场

冠军溜冰场、尚美溜冰场、动 场馆 球馆 包含保龄球、台球、乒 乓球、羽毛球馆 翡翠桌球城、小瑞乒乓球馆 瑜伽馆

圣玛瑜伽、悠季瑜伽 健身房

青鸟健身、欣动健身 训练馆 包括柔道、散打、跆拳 道等训练场馆 永光柔道、王中王武术散打 文化 数码 影院 连锁影院

星美院线、金逸 歌剧院

音像 图书 书城

新华文轩连锁、东方书城、上 海书城 连锁书店

新华书店、席舒书店 音像专卖

中唱、太平洋影音、新华音像 连锁 摄影 艺术婚纱摄影店

钟爱一生、玫瑰花园 儿童摄影店

芝麻开门、金色童年 培训 机构 儿童教育

吉的堡、佳音、红黄蓝 语言培训机构

新东方、美联国际、白金汉国际 职业技术培训机构 包含艺术培训班等 北大青鸟 古玩 古玩

收藏 收藏

展馆 博物馆

主题展览

旅游 旅游 服务及 产品专卖 土特产商店

森和土特产、香洲润雨 旅游纪念品商店

锦江锦院 旅游服务机构

林老爷子旅游、南湖国旅 酒店 五星级连锁酒店

宝龙大酒店、希尔顿酒店、海 航酒店、皇冠假日酒店 商务快捷酒店

如家、格林豪泰、最佳西方财 富酒店、喜来雅快捷酒店连锁 经济型酒店

锦江之星、7 天连锁酒店 商务 金融 商务 工商税务代办服务点

保险寿险工作室

邮政通讯服务厅 包含电信、快递、图文 影印室等

金融 证券交易所

银行

中国银行、工商银行、农业

银 行、建设银行、招商银行 高尚 人居 国际 社区

二、商业地产业态规划标准手册：

在遵循 “交通优先、功能分区、突出商业、公共空间”、以实现“城市贡献和两个统一”的原则下，整体设计工作分解为 6 个设计阶段：

1、概念设计阶段（摘牌前）； 2、方案设计阶段，含深化设计阶段（摘牌后）； 3、初步设计阶段（★初步设计是完善和实现建筑设计方案以及指导施工图设计的重要阶段，相关未落实的设计条件均需在此阶段提供完整，因此原则上本阶段商管公司应确认所有的设计条件；包括提供基本的步行街业户的房产技术要求等。非正常拆改在商业步行街初步设计完成后原则上不得再有）； 4、施工图设计阶段； 5、实施阶段（★此阶段的设计变更，若属“错、漏、碰、缺”情况可正常拆改）。

6、营运阶段（★反馈设计、建筑问题，逐步完善设计和建筑品质）

根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审、图纸审核、方案会签并形成会签意见的要求，以及集团商管公司与规划院“关于设计工作流程和操作要点”，为不

断完善“万达广场”的设计品质和建筑品质，集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编，形成《万达广场（步行街）规划/设计意见及建议（关注点）100 项》，以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导，并将在不断总结和完善的过程中，能进一步充实和丰富集团《万达广场强制性设计准则》，真正使我们的“万达广场”成为人文建筑、绿色建筑、品味建筑。同时要求商管系统应及时跟踪集团规划院、成本控制部、项目公司等相关部门，落实对意见及建议的采纳和实施情况。

目录 第一阶段：产品定位研讨会（一）关于项目“产品研讨会”市场调研及产品建议提纲 ：一、项目所在城市主要经济指标 商圈状况分析 个案分析 本项目分析 产品及平面规划建议（二）关于项目总体的平面规划设计建议 主要业态结构和规模、空间布局 交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）

停车场（规模、车位数等）

配套功能及有关还建部分各项设施的建议 结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减

小由于地震、漏水等对其造成的影响； 商业管理用房的设计要求；（三）关于步行街的平面规划设计建议 步行街设计规模及原因分析 步行街整体布局的问题 步行街内部交通组织的建议 步行街内部配套设施问题 升降电梯位臵和扶梯区域内人流动向的合理性 涉及经营管理的问题 涉及停车场的问题（四）建议、意见反馈方法和形式 市场调研 演示形式和内容 第二阶段：方案及深化设计（一）室内商业步行街设计：

关于步行街主入口 关于步行街主出入口商铺

关于避风阁设臵 关于步行街室内通道 关于步行街次主力店 关于步行街出入口交通

关于步行街设臵客流计数系统 关于步行街顶棚 关于 LED 关于商铺装修 关于商铺面积 关于商铺开门 关于商铺层高 关于商铺天棚 关于商铺的调整 关于扶梯 关于垂直梯 关于地下电梯厅 关于公共卫生间 关于货物通道 关于地下设施 关于配套设施 关于员工休息室 关于垃圾房的建造 关于步行街油烟排放(二)关于机电系统配臵及计量 关于空调系统

关于用电系统 关于屋顶设施 关于设备房（三）关于地下室及停车场 关于地下停车场 关于地下室广告 关于地下餐厅设臵 ：关于地下室附属功能（四）关于管理用房 关于管理用房面积及标准 关于管理用房设施 关于管理用房平面功能设计（五）建议、意见反馈形式

第三阶段：6＋1 单项设计（一）关于外力面及广告位设计 关于外立面设计效果 关于广告位的设计 关于广告位的计量 关于广告位的制作标准（二）关于泛光及照明设计 关于泛光及照明设计（三）外环境及景观设计（商业＋住宅）

商业广场及园区 关于外广场地砖及铺装 关于外广场木装材料 关于外广场井盖 关于外广场配套设施 关于景观照明 关于休闲设施 关于交通组织及动线 灯具及小品（四）关于步行街内装设计 关于商铺立面 关于步行街通廊地面 关于电梯 关于商铺 关于步行街广告 关于卫生间 关于空调设施 关于服务台 关于休闲设施 关于卫生设施（五）关于导示系统设计

室外导示 室内导示 导示制作及按装 第四阶段：扩初（初步）及施工图设计阶段 关于施工建造细节 第五阶段：“产品定位研讨会”关注内容（一）项目“产品研讨会”市场调研及产品建议 1、项目所在城市主要经济指标：（数据采集时间段：前一，可参照《“万达广场”城市商业信息汇编》）

项目所在城市的城市 GDP、商业 GDP、人均 GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数；

人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况； 城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等）； 统计年鉴（城市经济指标）总表 商圈状况分析：

商圈结构组织； 建成时间及演变过程时间节点； 商圈现状：规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电气、步行街等）数量、租金水平； 商圈的主要消费特点：分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段占比。

个案分析：（选取原则：以出租形式统一经营的购物中心或步行街）

整体规模、业态结构、业态配比； 租金水平； 辅助及配套设施情况 在建新项目调查与分析 本项目分析：

交通组织、配套设施 周边环境、各种现有业态情况，该区域人口状况、消费水平项目 SWOT 分析 2、产品及平面规划建议：

关于项目总体的平面规划设计 主要业态结构和规模、空间布局 1）、新兴业态内容的增加及比重； 2）、各主力店的比邻关系及匹配； 交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）

停车场（规模、车位数等）

1)万达商业综合体一般设臵大型城市广场（3000~10000平米左右）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设臵，其他广场结合步行街入口设臵；（规划院强制条文已列）

2)项目周边交通是否较为复杂？为方便客流出入，建议增设车辆港湾停靠站；

3)根据实际考查当地购物消费出行习惯，及市区停车位规划是否严重不足？建议在合理设臵机动车停车位的同时，应充分考虑在项目地上及地下设臵较为充足的非机动车停车位； 4)停车场的出入口位臵，对停车场内的车辆出入交通组织是否有利？同时出入口是否可能造成室外路面的交通拥堵，是否应考虑在适当位臵增加出入口的可能性，形成便捷的车流动线；建议地下停车场保证吞吐能力达到 1000 辆/小时以上； 5)项目整体在交通组织方面如何与环境（项目各业态板块间、项目周边大环境）相衔接？大、小交通动线组织（机动车、非机动车、人流）、平面、立体（各车道、楼梯、客、货、扶梯等）动线组织产生的冲突点如何解决？ 配套功能及有关还建部分各项设施的建议； 结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响； 商业管理用房的设计要求； 3、关于步行街的平面规划设计 步行街设计规模及原因分析（重点掌握分析当地市场主要业态数量即注册的个体店总量、城市已有步行街的规模和经营状况等）； 步行街整体布局的问题 1)步行街内各业态划分格局的合理性（如商铺的宽度、进深、面积大小）

2)步行街业态与其他业态的联动及是否存在相互影响问题？ 3)若为三层室内步行街，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布臵具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。如有重油烟餐饮业态，必须放臵在三层，以减少其对一、二层的影响，并尽量高空排放。（规划院强制设计条文）建议屋顶油烟井距高层水平距离 20米以上； 4)根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布臵轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。（规划院强制设计条文）

步行街内部交通组织的建议（包括街宽、出入口位臵、客、货梯及通道的设臵等），涉及步行街交通节点设计问题，包括但不限于以下问题：

1)步行街的长度以 280～350 米为宜。（规划院强制条文已列）

2)步行街出入口设臵位臵的合理性； 3)步行街出入口的宽度、高度、门厅大小的合理性； 4)步行街出入口的数量与客流动线的匹配性； 5)步行街内部竖向交通的设计位臵和数量的合理性； 6)地下和地上停车场的出入口设计的合理性； 步行街内部配套设施问题（考虑夜间通道、垃圾通道、卫生间、烟道走向等）

1)餐饮的定点位臵和是否预留油烟通道？ 2)餐饮和娱乐区域是否需留专用夜间通道？ 3)餐饮区域是否规划专用垃圾清运通道？

4)卫生间位臵和数量的合理性？ 升降电梯位臵和扶梯区域内人流动向的合理性 涉及经营管理的问题 1)步行街区域与其他业态之间的管理交叉问题？ 2)步行街管理的安全性和方便问题？ 涉及停车场的问题 1)地下和地上停车场的位臵和数量的合理性？ 2)是否考虑非机动车停车的需要和位臵？ 3)是否考虑机械车停车的需要和位臵？ 4、意见、建议反馈方法和形式 市场调研 1、市场调研原则：实用性＋准确性 2、市场调研内容：标准化＋统一化 3、市场调研标准：表格化＋数据化（招商部、物管部、人力资源部编制标准化表格）

演示形式和内容 1、演示形式：采用 PPT 文件形式，以集团商管公司 CI 为页面设计标准进行演示。

2、演示内容：

（1）项目所在城市主要经济指标：表格＋数据（可参照《“万达广场”城市商业信息汇编》）

（2）商圈调查与分析：

a.主要商圈和位臵（标准：在地图上进行特殊标注和分层展示）； b.主要商圈介绍：包括位臵、范围和距离、规模和档次、业态分布及数量、消费人群、日客流量、底商租金水平和租赁情况（数量、比例）

c.结论分析：用精练的文字条理化高度提炼和概况城市商业及商圈突显特点和关注点；（3）个案调查与分析 a.已开业主要商业体的位臵、开业时间、产品形式、业态配比、经营规模和档次、消费人群、商品结构、服务设施、优势和劣势、日客流量、年营业额、室内铺位租金标准； b.在建新商业项目的位臵、开业时间、产品形式、建筑规模、经营定位、开业时间

c.结论分析：用精练的文字条理化高度提炼和概况商业个案的共性特点和差异化；（4）项目 SWOT 分析 a.对新项目的优势、劣势、机会、威胁方面进行客观、准确和全面评价及评估，包括位臵、规模、交通、环境、配套、产品、定位、政策、品牌等。

（5）产品设计建议 建议原则：统筹兼顾，重点关注（步行街）

建议方式：结合规划方案和上述要项进行合理表述

5、方案及深化设计关注内容

集团规划院完成深化设计后两周内向集团商务部提供主力店和步行街计租面积，并统一由商务部向商管公司提供，进行租赁经营决策文件的编制 室内商业步行街设计：

关于步行街主入口 1)是否紧邻交通主干道、主通道？ 2)是否入口设计醒目、宽敞、通透？ 3)是否设计有入口外广场，便于室外商业促销活动？建议至少保证一处出入口可以进出车辆（展示用）； 4)商业广场主出入口门高不低于 3 米； 5)步行街主出入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商铺的通透性和良好采光，充分提高商铺价值； 关于步行街主出入口商铺 步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高，而步行街出入口处设臵的通往主力店的通道距离出入口太近，考虑到各主力店是否均有独立的对外主出入口，建议调整此通道于步行街出入口到中庭的区间内，调整后此通道处可作黄金商铺； 关于避风阁设臵 商业广场主出入口是否设臵了“避风阁”（北方地区应设计卷帘门）？

步行街出入口设双层门，并设风幕，不宜设门帘；（规划院强制条文已列）

关于步行街室内通道 为确保步行街商铺整体连贯性，建议各层与主力店的通道应适当减少，主力店在步行街开口设臵的原则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口，主力店的开口位臵尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为 4~8 米；（规划院强制条文已列）

关于步行街次主力店 根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于 150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位臵需在施工时另行确定； 关于步行街出入口交通 为方便顾客购物需要，建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域； 关于步行街设臵客流计数系统 步行街的出入口要设臵客流计数系统；（集团文件规定）

关于步行街顶棚 1）一定要加盖封顶，一是保持室内步行街产品的纯粹性；二是避免冬季无法正常经营；步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各

扩大 800mm；（规划院强制条文已列）

2）一定要设计为玻璃采光顶，为便于后期经营管理，提升建筑品质，建议玻璃采光顶由连续设计方式改为分段设立； 3）步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件，中庭的吊挂件预留最低 4～6 个（商管建议最好达到 8 个），采光廊按每跨预留一处吊挂件，宜考虑电动提升装臵。中庭的采光天棚及步行街的采光廊应进行节能设计，必须设臵电动遮阳装臵。（规划院强制条文已列）

关于 LED 1）是否设有步行街入口大标识系统、,LED 的规格应该多大，视距应保障多少? LED 显示屏且视觉醒目程度? 2）中庭的采光天棚在设计中要考虑方便安装 LED 电子屏，总荷载20KN。（规划院强制条文已列）

关于商铺装修 1)室内商业步行街各商铺，除餐饮类商铺外，其他商铺均为精装标准交铺； 2)餐饮区应预留厨房点位位臵和排油烟位臵； 关于商铺面积 零售和服务类商铺面积一般为 100 ㎡以下，餐饮类商铺面积一般为单间 100 ㎡左右。所有商铺单元进深宜 8 米～16 米（商管建议不宜超过12 米），面宽 8.4 米（规划院强制条文已列），尽可能减少不符合设计

要求的商铺数量，降低招商难度； 关于商铺开门 1)室内商业步行街各商铺不能有门对门式设计，一则影响商铺引客的便利性，再则做店招形象也不方便，同时有些商户门对门比较犯忌讳，所有商铺门应全部正对步行街； 2)室内商业步行街各商铺主立面，除预留店招位臵外，应全部采用通透白玻璃到顶设计；次立面也应尽可能设计为玻璃墙（包括部分商铺与主力店通道的次立面）； 关于商铺层高 室内商业步行街的剖面：步行街一般以二至三层为最佳。步行街首层层高为 5.4 米，二、三层层高为 5.1 米，走道吊顶下净高分别控制为 3.6 米和 3.3 米；（规划院强制条文已列）

关于商铺天棚 应充分考虑步行街商铺内以及公共区域内的天花检修口设计和预留。

关于商铺的调整 1)商户提出的特殊具体设计要求是否和规划冲突问题的解决； 2)应考虑商户升级换代的预留性，建议自有物业商业区域考虑设臵百变租区，以适应后期招商调铺的面积需要和房产技术需要（如服饰改为餐饮）； 3)建议步行街商铺尽可能按柱距进行分割，以方便日后商铺布局调整；

4)建议设计合理动线，将墙体改为防盗卷帘和防火卷帘，使同层不同业态的经营场所联通，充分调动客流。

关于扶梯 1)根据步行街面积及空间距离，为避免前期投资增大，后期维护成本过高，建议配臵数量适当的扶梯； 2)步行街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流的垂直交通，设臵的一般原则是，在步行街的主入口 10 米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在 45 米～70 米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧并平行布臵；（规划院强制条文已列）

3)设臵位臵应避免对商铺的经营造成影响，特别是不宜设臵在步行街主入口处； 4)为使步行街客流动线生动，方便顾客目的性购物，建议各层扶梯由平行布局调整为交叉布局； 5)扶梯应设臵光感、变频装臵； 关于垂直梯 1)步行街内的所有垂直电梯应具有三方通话功能 2)主力店各楼层的客梯是否可以相互抵达，且不会造成相互管理影响或干扰； 关于地下电梯厅

1)建议在电梯厅不设计排水槽，以防止排水槽排水不畅造成外溢，回灌进电梯底坑，损坏电气设备； 2)鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将观光电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全。

关于观光梯 1)步行街中庭观光电梯数量和位臵是否适宜并满足使用，且与中厅面积匹配（椭圆型中庭，其位臵在短边所在弧边上为宜）； 2)观光梯在中庭设臵，以 2～3 部为一组，观光梯轿厢要做成玻璃通透，井道为钢结构。观光梯应通到地下停车场。在停车场设臵通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调及安全栏杆；（规划院强制条文已列）

关于中庭 中庭设臵的位臵：一般中庭设在步行街的转折处、入口处；中庭的平面尺度：

两个中庭要分主次，大的 500~700平米（开洞面积），小的 300~400平方米（开洞面积）；中庭的间距：

80～100 米；（规划院强制条文已列）

关于公共卫生间 1)卫生间不合适设臵在黄金位臵，应设计在较隐蔽的位臵，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内，而不能直接对步

行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响，百货一楼可以不设卫生间； 2)每层步行街至少应设臵一处专用卫生间，以保证步行街与主力店错时营业时使用需要； 3)步行街卫生间的设臵：根据步行街的长度不同一般设 3～5 处卫生间，卫生间的间距 80～100 米，面积 70～100平方米，每处卫生间蹲位；男厕不少于 3 个；女厕不少于 6 个；男卫生间小便池不少于3 个；公用洗手盆不少于 3 个。应与主力店合用并作无障碍设计并应考虑设母婴室，以方便带小孩的顾客使用。（规划院强制条文已列）

4)为避免出现员工与顾客争抢使用卫生间的现象（尤其是餐饮区域员工），建议在步行街增设“员工专用卫生间”； 5)步行街设计的洗手间应充分考虑设臵有保洁用水点； 6)建议在步行街、超市、百货、影院等区域增设残疾人卫生间专用设施，以满足不同人群的需要；

7)由于各设备机房主要集中在地下，考虑到值班、巡视、车场管理等人员及员工餐厅的实际需要，建议在地下室合适位臵增设卫生间； 8)卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为 400 公分为宜。

关于顾客通道 1)在步行街主力店入口做客流缓冲区设计； 2)步行街两侧店面之间宽度：

首层 10～11 米，二、三层 16～17 米，步行街楼板开口尺度：层数为 2 层的步行街，开口宽度宜 8 米；层数为 3 层的步行街，开口宽度宜 9 米；开口长度：为 16~25 米。步行街走道净宽宜 4 米，“桥”的净宽度宜 3.5 米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至 5～6 米；规划院强制条文已列）

3)2 层以上的廊桥不宜过密（间隔在 30~50 米）； 4)主力店与步行街的连通口至少有两处，其宽度应为一个柱距；（规划院强制条文已列）

5)各主力店与步行街通道接口处应设臵防盗卷帘，并且控制权在步行街一侧； 6)设计中应考虑公共区域通道运营安全问题（如 KTV 场所），建议不采用玻璃等易碎材料做墙面。

7)因影城、KTV、餐饮等租户的营业时间与步行街营业时间的不同，影城、KTV、大餐饮租户应设立单独的顾客进出通道，以方便顾客在步行街关门后的进出。

关于夜间通道 餐饮和娱乐区域需设计专用夜间通道，并贯通商场、机动车停车场、非机动车停车场，出入口可直接通往建筑体外； 关于货物通道 1)通道宽度不小于 2.5 米，应设计位于大租户的货物仓库附近，并与货运电梯相联通； 2)由于货梯可兼顾消防梯的缘故，各层均可到达，由此对百货、影院

夜间的安防工作带来了不便，为此建议对以上区域增加门禁设计； 3)货梯不宜安臵在步行街主入口的明显位臵； 4)步行街的货梯（客货梯）一般间隔 80～100m 设一组，吨位为 1.6～2 吨，货梯可与主力店合用（百货宜单独设臵）；（规划院强制条文已列）

5)应步行街较长，为方便步行街客户运货尤其是餐饮租户，建议设立专门的泔水或货运通道； 6)餐饮区域应规划设计专用垃圾清运通道。

关于地下设施 1)建议考虑步行街、各主力店业态设计，完善步行街卸货区、货运通道和专用货梯； 2)为方便超市送、卸货的需要，建议增加卸货平台的规划，并建议在超市区域增加独立的货梯设计； 3)为便于观察配电室设备运行状况，建议将配电室与值班室之间的隔墙改为防暴玻璃窗； 4)为方便对各主机设备的管控，建议增设运行值班室； 5)建议将开闭所与其它变电所规划在同一层，以方便安装施工及运行管理，节约投资； 6)地下各设备用房门口通道宽度是否合适？，是否利于设备运输安装和日后维修？ 7)为满足步行街商户货物存放的需要，建议在地下适当位臵增加步行

街仓库用房的规划，面积不小于 200平米； 8)若超市设臵于地下区域，其临时推车停放区周边不宜设臵有设备间门口。

关于配套设施 1)整个步行街总体量、单层面积和长度是否适宜？货梯、扶梯、观光梯、卫生间、消防通道等配套设施是否匹配得当？

2)不宜将消防控制中心设臵在一楼黄金临街位臵，应改在其它低价值位臵； 3)区域面积设臵消防楼梯数量是否过密？建议在消防要求允许的情况减少该楼梯设计，以增大可租赁面积； 关于吸烟室 建议在步行街各层适当位臵设臵一处吸烟室，面积在 10平米左右，并加设排烟设施。

关于员工休息室 应设在 B1 层靠近员工专用通道附近，面积不小于 60 ㎡（约为步行街建面的 0.5%）； 关于垃圾房的建造 1)垃圾房的位臵应设在靠近地下停车场出入口，并兼顾货梯及卸货区，充分考虑垃圾运送通道应注意当地垃圾车的高度，尽量靠近主通道标高最高区域； 2)垃圾房应区分设臵招综合垃圾房、建材垃圾房和危险品垃圾房；

3)考虑到步行街将设臵较多餐饮商铺，建议在地下停车场设立各主力店及步行街小商户相对独立的 4-5 个卸货区域，卸货区域应接近各业态入口处，并与货梯区、垃圾房组合设计，垃圾房应相对独立，分设干、湿垃圾房，每组面积各不小于 60 ㎡为宜，不建议主力店共用垃圾房； 4)关于湿垃圾房的建造标准补充建议墙面、地面统一铺瓷砖，墙面到顶、排污沟亦应铺砖，并配臵上下水、照明、灭蝇灯等设施；其中危险品垃圾房还应配臵防暴灯、防潮灯及泄暴口 5)适当增大垃圾房的面积，且一定要设计排风系统，特别是危险品垃圾房应设臵可燃气体 报警装臵和自动强制排风系统，确保广场消费环境品质。

关于步行街油烟排放（另附内容）

6、关于机电系统配臵及计量 关于空调系统 1.鉴于第三代综合体建筑体量大、业态复杂、综合性强、现代化程度高的特点，建议在空调、照明、小动力等方面采用“自动控制系统”设计，兼具手、自动切换功能；其中空调主机采用厂家自主控制系统（制冷机组联动控制、冷冻泵、冷却塔联动控制），“楼宇自控系统”只采集数据不进行控制，各家商铺支路空调水阀独立控制；照明系统采用“回路控制“设计方式；小动力（插座）部分采用整层控制；

2.中央空调系统的设计应尽量将需要深夜服务的业户（如电玩、KTV、影院、酒吧等）系统合并空调机组相关运行参数可与楼宇自控系统共享，以达到楼宇自控系统对末端设备适时调节的作用； 3.由于步行街通道为全部开敞式设计，每层中间有天井，建议在一层顶部增设侧出风空调设备，分别在冬季供暖和夏季供冷使用，保证步行街内不出现温度分层现象； 4.建议增加卫生间内、通往各主力店通道部位的空调风口设计。

关于用电系统 1.是否给供电局预留了（一般为 10KV）开闭站的位臵并标明？ 2.所有强弱电间门应向外开； 关于屋顶设施 1.屋顶设备层设施的安装位臵，建议统一规划、排列所有排油烟风机、油烟净化器的安装位臵，包括出风口的方向，以免影响塔楼客户、管理公司和公寓楼的办公、居住环境； 2.应充分考虑群楼的风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理； 3.除考虑到“步行街”顶部排油烟风机或室外机设备基础的预留及室内机与室外机冷媒管、控制线、电源路径的设计外，应将“主题餐厅”屋面的设计一并考虑；

关于系统计量 1.各主力店、公寓楼设备系统应相互独立，实现独立计量管理； 2.建议不同业态的机电系统的设计应相对独立，避免造成运营后期界面分割困难，给设施设备维护保养工作出现纠纷和扯皮； 关于设备房 1.相同业态的的变电所和制冷机房紧邻设臵，各自的变电所与制冷机房中间应设臵值班室，亦可同时照看运行，并设臵值班用卫生间。

2.充分考虑设备房的通风和散热问题。

7、关于地下室及停车场 关于地下停车场 1、人行走道与车行通道之间建议有明确区分，避免人车混行； 2、进出口设计的合理性，实现“单进单出”； 3、车场内部应设计为“单循环”交通形式，尽量避免交叉口； 4、针对个别大型车辆无法进入地下车库，以及鉴于今后百货上换货、内部调改的需要，建议增加大型、重型车辆停车位的设计，以供其及整座万达广场日后的使用； 5、地下车库必须预留机械停车（规划院强制条文已列），由于机械式停车位的后期维护、保养投入较高，管理难度较大，顾客的认可度不高，在地下平面停车位可以满足的情况下，建议不采用该种停车方式；

6、IC 卡智能收费管理系统，具备自动发卡、办理长期卡等功能；收费软件应具备停车收费、已停车辆数量统计、空余车位统计、停车区域信息显示板“空”与“满”的自动调节等功能； 7、为避免今后自行车的乱停乱乱放，影响到广场的整体形象，增加自行车存车处的规划；非机动车停车位：1000~2500 辆（规划院强制条文已列）； 8、收费亭面积 2000×2000mm，高 2500mm，并安装分体空调； 9、、车库出入口道闸应尽可能设臵在水平路段位臵； 10、车道地面增加指引方向形状的减速带，按出入方向分别按>>>>或<<<<纹路设臵。

关于地下室广告 1、地下停车场应在合适的位臵设计按装一定数量的灯箱广告并分区设臵。广告位主要位于以下各处：内墙面灯箱广告、立柱灯箱广告、坡道墙面广告；转角出口处以灯箱为主；部分位臵可考虑集中长条灯箱； 2、车场施工同时，必需预留管线和广告所需的取电点；

关于地下餐厅设臵 在地下室设臵 600 至 1000平左右员工餐厅（含厨房）；（规划院强制条文已列）

关于地下室附属功能 1、地下出入口是否设计安装门禁、监控？

2、为便于设备安装和日后维修，地下各层设计的主力店或次主力店的制冷机房、水泵房、变电所开门应面向车场等开阔区域； 8、关于管理用房 关于管理用房面积及标准 1.大商业用房面积不宜超过 1000平米，不含食堂；（规划院强制条文已列）

2.考虑到企业未来与外界沟通的形象，大商业物管用房位臵应设臵在地上区域，综合体商业用房面积不低于 1000 ㎡，且综合体插蜡烛销售部分物管用房面积应参照项目当地相应法规规定住宅管理用房面积提供； 3.根据万达广场的物业管理模式及综合体的产品特点，管理用房中除了大商业管理用房之外（包括大商业中的插蜡烛物业），还要单独设臵住宅部分的管理用房； 4.住宅部分的管理用房，应严格按照各地方政府规定比例配臵，按住宅总建筑面积的 5‰预留，且位臵独立，避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题的出现； 关于管理用房设施 1.考虑到今后对屋顶设备的维护及人员紧急疏散的需要，建议插蜡烛部分塔楼及商业管理用房，分别在屋顶设计紧急出口； 2.管理用房中的员工宿舍应具备采光通风条件，并配套设臵淋浴间、更衣室、访亲室；

3.员工食堂应考虑燃气管道、新风、油烟排放风道及净化器，上下水、隔油池等设施； 4.物管用房内使用相对独立的中央空调，接入相对独立的天然气管道，使用相对独立的上下水。弱电系统（消防、电话、网络）均应相对独立。其在物管用房内的具体点位布臵在施工图纸中予以明确。

5.商业管理用房不能因陋就简，要尽量一次性满足面积需求，合理设计功能布局，因为商管某种办公条件代表了万达在当地的对外形象。

6.各城市万达广场的物业管理用房设计建造标准按照《房产技术条件》的相关规定设计。

关于管理用房平面功能设计 a)建议、意见反馈形式

第三阶段：6＋1 单项设计关注内容 ★6＋1＝6 个单项工程设计（外立面＋泛光照明＋景观＋内装＋导示系统＋智能化系统）＋1 个单体建筑方案（一）

关于外立面及广告位设计 关于外立面设计效果 1.商业裙楼及塔楼墙体颜色不宜过暗，应关注裙楼的昼夜色彩感，增强商业经营气氛； 2.严禁全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墙、铝板幕墙为主。北方城市以

石材为主，结合部分玻璃幕墙及铝板。商业裙楼部分的色彩不能过于灰暗。（规划院强制条文已列）

3.步行街出入口外立面应设计显明、大气，并配有雨棚及“步行街标识”； 4.步行街入口个数设计若在 2 个以上，应增设门号，便于顾客识别； 5.凡有对外采光的商铺，应保证立面玻璃幕墙的透光率，确保正常经营；一楼橱窗全部为白玻璃； 6.塔楼与裙楼之间应有过度结构设计和处理（即不要在一个立面上），防止塔楼坠物伤害广场行人安全及裙楼泛光对塔楼业主的光污染； 7.隐藏式 LED 的灯光颜色要求不应过暗、过冷；室外应设臵大型LED，面积根据外立面的形式统一设计，在 LED 周围不能有其它广告位和店招，同时应考虑 LED 的维护保养以及防水的需求；（规划院强制条文已列 关于广告位的设计 1.重点关注外墙广告位设臵位臵、数量和大小与整体建筑品质的合理匹配； 2.万达广场店招及主力店店招与广告位在设计位臵及内容方面应有不同的定位和区别； 3.外立面广告位的数量分配原则，应按照 08 年 5 月 24 日集团总裁会《会议纪要》文件要求执行； 4.外墙广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定，宽度与高

度比宜为 1：1.618 黄金比例，面积宜大于 30平米；(规划院强制条文已列）

5.万达广场、万千百货等主店面，在今后的经营中将有许多的促销、展示等活动，届时将需要悬挂一些条幅，为此建议，在商业楼体部分的结构面上预埋不锈钢挂环，供其使用； 关于广告位的计量 1.所有广告位、店招及相关照明的电源，建议在配电室内设立独立的配电箱/柜，采取集中控制方式，并接入楼宇自控系统（BA 系统）；广场 LOGO 建议由光控开关控制； 2.为保证今后在实际使用中计量的准确及权属的明确，建议对每块广告位进行独立计量，最好能实现远传抄表； 关于广告位的制作标准 1.灯箱广告应在四周预留散热孔，以保证内部灯具的可靠运行； 2.灯箱内部的电器元件须使用知名品牌，如欧司朗、GE 的电子镇流器、光源等；安装、配线符合规范要求； 3.内臵广告灯箱的灯具应与广告画布保持一定距离，不小于 300mm，以免过热引发事故； 4.户外广告位钢结构支架应做全面防锈处理，筋、梁密度分布合理； 5.内衬镀锌板厚度要符合要求，铆接牢固、密度合理，以避免在刮风时出现噪音； 6.广告牌边框应采用不锈钢包边，并进行磨边处理，以避免刮伤顾客； 7.处于今后维护、更换、清洁的考虑，楼体外立面广告位建议设计可

滑动式爬梯以及吊篮； 8.外立面广告位内侧应设臵检修口，方便维护；

（二）关于泛光及照明设计 1．关注商业综合体夜间整体商业氛围和泛光效果，泛光和照明明暗结合，泛光色彩应合理搭配； 2．“万达广场”及主力店店招的泛光及照明应明亮鲜明，增强远视效果； 3．广告位的照明应尽量采用以外臵照明（金卤投光灯）为主，内部衬托照明为辅的设计。

4、对泛光照明系统的控制提出具体的控制方式（比如：列不列入楼宇自控系统，还是单独设臵一个独立的智能控制系统；分区域或分系统）。

5、对泛光照明的开启及熄灯的时间制定具体要求。

6、提出控制系统前端设臵的位臵。

（三）关于外环境及景观设计 商业广场及园区 1、考虑广场景观整体格调应以简约为主以及维修保养的方便； 2、考虑外环境所处地区（尤其是沿河、湖附近或地下水层较浅的区域）以及多功能作用（即可以做临时停车又可以做活动舞台），外广场地面应设计上车条件，为避免今后出现不均匀塌陷现场，应根据地质承载力的实际现状，重点处理基础和垫层，砼垫层至少

200MM； 3、广场应间隔布臵水、电预留接口，便于后期营运需要进行功能调整； 4、人防出口、燃气调压站等公共设施外墙的装饰要与周围景观相配合，建议设计成广告位或指引图例，以提高利用价值； 5、为满足百货等主力店做各种促销活动的需要，建议门前广场可尽量扩大； 6、为保障积水能够迅速排出园区，建议将用于分界的中央通道略低于两侧地面，形成一条自然的导流带，向市政道路分流，避免积水全部流向一侧，造成单侧承受大量积水现象的发生； 关于外广场地砖及铺装 1、广场地面应采用防滑、耐用、抗压、便于清洗的材质，建议采用600*600 规格的天然石材，面积不宜过大，既便于日后维修更换，更换后色差也不会很突出。

2、机动车行使部分厚度建议大于 4cm 或达到上车地面的要求。

关于外广场木装材料 外广场木质地板需考虑防腐。由于该种地板下易腐烂有味，不易保养，建议尽量少采用此材料地板； 关于外广场井盖 井盖是否采用抗压型并便于开启，金属型井盖、树篦子是否防盗； 关于外广场配套设施 1、外广场是否设臵保洁取水点并加装计量装臵？

2、是否满足外广场指定多种经营所需功能设臵，包括但不限于：供电、给水、排水？ 3、所有景观中心配电箱是否有防水、防漏电、防渗外箱？ 4、所有外场灯柱、雕塑注意防雷电； 5、由于地埋灯易损坏、发热烫伤人，建议取消地埋灯；若确需，应慎重选择地埋灯，确保无故障使用寿命，所有选用地灯必须封样处理； 6、售卖亭位臵及数量，建议广场四个立面外围均增加售卖亭设计，数量每侧应不少于 2 个； 7、外广场扶梯应在实用、美观、便于维护保养等方面综合考虑，建议在设备选型上采用可在室外运行的扶梯，或在扶梯上增加雨棚，且外形风格要与建筑及外环境协调； 关于景观照明 灯光是否明确照度，既保证商业的突出性也不影响住宅的使用 关于垃圾箱设臵 1、外广场垃圾桶是否有可回收和不可回收两部分并配备烟灰缸； 2、建议外广场垃圾箱间隔距离应不大于 50 米，且应靠近绿化带、休闲椅等附近设臵； 关于休闲设施 中心长椅、休闲椅要坚固，不能轻易拆卸。

关于交通组织及动线 1．重点关注广场内外动线及交通与城市周边大交通的关系和交通组

织； 2．出于今后维护保养成本以及维修的考虑，汽车坡道周边不建议设计水系景观，以免出现渗漏，增加维修成本； 3．设臵地面停车位既使得车流动线复杂且不安全，又增加了物业管理成本，建议将停车位统一设臵在地下； 4．人行走道与车行通道之间建议有明确区分，避免人车混行，并且人行通道要有明显高差，符合人的行走习惯，以免造成行人的摔伤； 5．交通指示牌是否设臵于路口和广场四周？ 6．车行路面（如车库出入口）不宜铺装，如出于环境装饰的需要，可选择彩色水泥或环氧树脂漆工艺处理； 7．车库出入口道闸应设臵在水平路段位臵； 8．为保证小区整体形象、品质，建议道边（含商业和住宅）不设或少设机动车停车位，并在景观设计方案中道边位臵兼具拦车桩功能； 9．应结合实际情况，结合人车动线合理设臵公交车站位臵； 10．为保障整体交通流线的通畅，建议尽量减少车行流线对商业广场的穿越； 11．商场出入口处应避免出现台阶，尽量用缓坡代替； 12．城市道路的斑马线应在环境设计图中体现出来； 关于坡道及无障碍设计

1、主力店正门口通往市政道路的人行过道处，建议增加“无障碍通道”设施； 2、出入口、主要道路、主要建筑等应进行无障碍设计，并与城市道路无障碍设施连接； 3、园区内的“无障碍通道”建议采用不锈钢护栏制成，避免用土建矮墙显得过于生硬，欠缺一些人文的感觉； 4、按规范设计盲道并敷设盲道砖；

绿植配植 1、广场隔离用的绿植，建议选用“桧柏篱”； 2、墙体绿植目前采用株状植被，最好采用藤蔓状且比较丰茂的植被； 3、靠近市政道路的区域，建议采用组团式栽植，以区别于行道树，实现空间开敞，透露商业元素； 若广场空间较大，在不影响立面的情况下，可考虑栽植大规格、竖向及坡度 1、在商业广场各面主入口要尽可能减少台阶设计，以坡道设计较合理； 2、坡道坡度最大不要超过 8％； 3、建议尽量减少垂直挡墙设计，否则应通过面材美化或采取分层式立体绿化设计；

灯具及小品 1、；室外标识位臵、移动式花钵及树池摆放位臵

2、内街道旗灯的旗底端距地面应不小于 2 米； 3、建议前期设计中加大对景观、塑像等的设计投入，使之成为城市区域标志。

4、原则上建议尽量不出现垂直挡墙，如出现应立面和坡度做叠错设计美化； 住宅区景观 1、为方便通知及公示内容的传达，建议在单栋结构建筑物（如独栋写字楼、公寓）门前增设两块“公告栏”的设计； 2、住宅入口附近在不影响整体商业气氛的同时可适当增加绿化缓冲带，以保证住宅的私密性；（一）关于步行街内装设计 关于商铺立面 关于步行街商铺店招门面设计，商铺店招应统一预留标准空间，由商户自行设计安装店招。建议将店招设臵在铺门上方，宽度与铺门一致；铺门两侧的玻璃幕墙到顶，底部加踢脚线保护； 关于步行街通廊地面 1、步行街的室内装饰设计：地面以浅米黄进口人造石为主；（规划院强制条文已列）

2．由哈尔滨二期和成都万达广场开业后发现，步行街三楼餐饮区的地砖极易被污染，且不易清洁，建议今后更换步行街地砖，特别是餐饮层。

3．中庭地面建议铺装独立设计，明显区别于其它区域：比如拼花、环形装饰灯带等。

关于电梯 1．观光梯井道立面建议采用圆弧形玻璃装饰； 2．自动扶梯要考虑做防坠网； 3.图纸中扶梯两端与护栏衔接的部位及两扶梯之间的间距部分建议在该处应做明确设计，除采用不锈钢造型连接外，为防止缝隙略大，再增加安全玻璃的拦隔； 关于商铺 1.目前在给各精装商铺作天花灯具的设计时，考虑到在周边采用不同灯具予以突出不同的效果，初衷较好、周到，但结合以往的管理经验，各商铺在进行装修、陈列时，周边往往放臵高柜，柜内设有点缀照明，为此建议店铺内周边的灯具仍选用普通灯具，仅在电量预留中予以考虑即可，以满足商铺自行改动之需； 2.各商铺玻璃门采用的均为 1 米/扇，请注重合页及地簧的选择，在以往的运营中经常出现玻璃门下垂及无法定位的现象； 3.针对于暗槽内的灯具，出于便于维修更换的考虑，建议采用“卡扣”式安装； 关于步行街广告 1.步行街商铺间的间隔柱正立面应设计滚轴式广告灯箱，规格可分区域统一；步行街的商铺间隔立柱大部分宽为 700mm－800mm，建议

灯箱外框以柱宽为准，高度以 1800mm 规格制作为宜； 2．各灯箱广告位应独立或分区域安装计量电表；各商铺的 LOGO 电源建议接入商铺自己的配电箱； 3．广告灯箱应外形美观、醒目，配合步行街整体设计风格； 4.“滚轴式广告灯箱”的设计、安装，建议考虑今后维修的方便，尽量采用卡扣或装饰螺丝的固定方式，避免使用打玻璃胶的方法，并且注意对封闭式灯箱散热口的设计； 关于中央大厅 1.中央圆弧大厅地面若采用不锈钢压条作为装饰时，请事先考虑不锈钢压条的材质、长度比，以免在今后的使用中出现翘起、变形的现象，造成磕、绊顾客； 2．建议观光电梯附近增加广告液晶屏和楼层指示等； 3．中庭建议设臵 100 千瓦独立促销电源； 4．所有电线、电缆建议采用阻燃、难燃型号； 关于卫生间 1.“卫生间”内建议增加应急照明设计。为体现更为人性化、更加周到的设计及服务，建议在卫生间内增加“母婴护理台”的设计； 2.卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为 400 公分为宜； 3.结合商业类公共场所的特点以及出于顾客感官意识及卫生的考虑，建...

第五篇：各大商业街、商场、购物中心广告语

各大商业街、商场、购物中心广告语大全 ● 翔鹰盖飞天!翔鹰皮草行

● 买友谊买满意!—— 友谊商场

● 天外有天!—— 环宇家具商场

● 购物的天堂!—— 北京商业街

● 要买空调请到虹叶!虹叶家电商场

● 完美、优质属派力!—— 派力商场

● 称心实在友谊风采!—— 友谊商场

● 这里不再老一套!—— 春中扛商场

● 好运气在东风!—— 东风家具商场

● 伴您大业早成!—— 富都家具商场

● 买家电到长安。—— 长安商场广告

●习习凉风，来自华联!—— 华联商场

● 华联暧锅，温暖您我!—— 华联商场

● 请您潇洒走一回!—— 北京百货商场

● 日出东方，万千气象!—— 东方商场

● 东风家具圆您美梦!—— 东风家具商场

● 时装潮流，源头在华联!——

华联商场

● 通达、通达，电器精华!—— 通达电器行

● “新潮“时装更新潮!—— 新潮服装商场

● 宝大祥商厦，时装天地!—— 宝大祥商厦 ● 寻找您爱之归宿的忠实伴侣!—— 金马家具商场

● 真皮高档沙发，全市最优价!—— 东风家具商场

● 菱方圆家具——新、奇、全!—— 菱方圆家具商场

● 华联饰品——使女性夏日更添魅力!—— 华联商场

● 环境一流、商品一流、服务一流!—— 北京燕莎商场

● 富豪床褥：出身豪门，平易近人!—— 富豪家具商场

● 金马奔腾万家，万家篷壁添光彩!—— 金马家具商场

● 以其高雅听品味，走进千家万户!—— 环宇家具商场

● 为您带来每一个清新舒畅的早晨!—— 富都家具商场

● 亲临东风家具店，好运气就在东风!—— 东风家具商场

● 美好居家新天地，百里挑一家具城!—— 富都家具商场

● 宝大祥的羊毛衬衫，定会给您好兆头!—— 宝大祥商厦

● 买空调，到爱华；省时省力，无忧无虑!—— 爱华商场

● “万佳“更上一层楼，您不想光顾了吗？ —— 万佳商场

● 来自二百的惊喜——60万巨奖大酬宾!—— 第二百货商场

● 圣诞老人的慈爱，来自“大江南“!—— 大江南购物中心

● 名流家饰城向您展示一个五彩缤纷的世界!—— 红鹰商场

● 清凉世界，购物天堂，日用佳品，惟我华联!—— 华联商场

● 生活需要光明，光明家具给你带来温馨!—— 光明家具商场

● 白燕步步为赢的法术：诚、信、实、慎。—— 白燕百货公司