商业街发展机遇与规划

第一篇：商业街发展机遇与规划

商业街发展机遇与规划

一、城乡统筹发展带来的机遇

党的十八大强调中国经济发展走“新型城镇化”道路，坚持以人为本，以新型工业化为动力，以统筹兼顾为原则，推动城市现代化、城市集群化、城市生态化、农村城镇化，全面提升城镇化质量和水平，走科学发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、个性鲜明、城乡一体、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化建设路子。商业特色街是新型城镇化建设的重要内容，并能充分发挥大城市产业资源分流配置的导向作用。

二、xx城市定位带来的机遇

城市定位决定了商业特色街的走向。xx以“建设中国最美的中等现代化的山水城市”为定位和目标，将进一步促进旅游、休闲产业的发展。xx商业街作为购物休闲游的载体将发挥很大的作用。同时，生态旅游业的发展，也对现代服务业的发展提出新的要求，着眼产业“提升、延伸、完善”，将促进产业的转型升级。

三、全球知识经济带来的机遇

信息化带来了全球知识经济的浪潮，而知识经济的核心在于创新。知识产权的保护为创新提供了保障。随着产业能级的提升，xx商业街面临创新升级的需要。伴随全球知识经济的浪潮，大力发展“智慧型”经济，推动技术创新、业态创新、品牌创新和服务方式创新，将为xx商业街带来新的经济增长点。

四、现代服务业兴起带来的机遇

现代服务业是伴随信息技术和知识经济的发展而产生的。它通过采用现代新技术、新业态、新服务方式提升传统服务业和发展新兴服务业，创造需求，引导消费，向社会提供高附加值、高层次、知识型的生产服务和生活服务。xx商业街应抓住机遇，大力发展以新技术和知识经济为依托的现代服务业。

第四章 xx商业街发展的总体思路和目标

商业街自古以来就是城市人群经济活动的中心，伴随着人们的日常生活需求而产生，具有生产加工、商品销售、物流转运等集聚功能。

一、总体思路

以科学发展观为指导，围绕建设一流商业文化街区目标，通过规划引导、服务创新、法制保障、人才支撑、品牌引领、产业集聚、开放带动、政策扶持，加快发展以购物旅游、服饰文化、休闲娱乐、创业服务、创意服务、信息服务为重点的现代服务业，大力推进生产型服务业的发展，积极促进生活型服务业的改造和提升，全面提高整体素质和水平，不断增强集聚和辐射功能，努力形成商旅互动、综合服务功能强大、产业特色鲜明的街区发展新格局，进一步提升品位内涵和综合竞争力。

二、发展目标

（一）近期目标（2014年——2015年）

打造“宜游、宜商、宜文、宜娱”的旅游目的地城市休闲购物街区，导入街区形象，美化街区环境，丰富业态布局、完善街区功能，成为产业发展的重要平台、时尚生活的靓丽窗口、旅游城市的金色名片。

（二）远期目标（2016年——2018年）

通过文化建设，提升xx商业街的品位和内涵;通过品牌建设，提升xx商业街的形象和地位;通过营销推广，提升xx商业街的知名度和美誉度。通过不懈的努力，把xx商业街逐步打造一流的特色商业街，使之具有高格调的经营环境、高品位的商业气息和高层次的人文内涵，成为xx的标志性商贸旅游示范街区。

三、基本原则

1、科学规划与分步实施并举

坚持规划先行，增强规划的科学性、系统性、前瞻性和权威性，用规划统揽全局。根据业态特点进行具体规划，注重实现目标的启动方式、发展路径、突破点，做到近远期目标明确、步骤清楚、重点突出。

2、商贸发展与文化建设并重

政府引导和市场运行相结合，坚持“两轮驱动”，即商贸发展与文化建设并重原则。按照市场经济的要求，大力拓展商贸服务领域，同时加强文化建设，形成商贸与文化齐头并进的新格局。

3、传统商业模式向现代服务业转化

积极引入现代管理手段和先进适用技术，使传统服务形态和商业模式向现代服务业的深度和广度转化，着重培育商贸旅游、创意服务、营销服务、金融服务、商务会展等现代服务新型产业。

4、优化提升消费型服务业与培育生产型服务业共进

大力拓展消费型服务业的领域，优化提升服务的档次品质。同时不断向生产型服务业延伸，开拓生产型服务的新领域。

5、坚持“四化”

以市场化做大商业街规模、以国际化提升服务业能级、以信息化提高服务业水平、以法治化优化服务业环境。

商业街发展规划

一、主题与定位

1、主题

根据xx现有的业态基础，主题业态定位为服饰。据此，可命名为：

xx商业街

2、街区定位

xx商业街是以时尚服饰商品为主要经营内容的，具有鲜明个性、独特景观、丰富内涵、完善功能的，集购物、美食、商务、休闲于一体的现代商业文化街区。

3、目标消费群定位

以本地顾客为主流消费群体，辐射周边县市消费者。同时，吸引部分外地旅游者。

4、业态定位

（xx商业街业态分布图）

主题业态：服装及饰品、鞋帽、箱包等关联业态。

辅助业态：时尚饮品、休闲小吃等配套业态。

特色业态：体现xx针织服饰、箱包产业特色，及当地土特产、旅游纪念品（剪纸、笔类），以吸引外地游客。

5、风格定位

时尚品位，潮流风标。

二、空间布局

xx商业街的空间结构为“丰”字型布局：南起市民广场，北至滨江路，中间与xx路、xx、xx路三条干道相串连，形成一纵三横的“丰”字型街区。

（xx商业街空间布局平面图）

三、具体规划

充分发挥区位优势，根据定位，优化业态结构，提升品位，增强内涵。实施“1234”工程，即“一中心”、“二基地”、“三窗口”、“四大景观带”。

一中心：服装购物中心。

以服饰购物为主业态，辅以餐饮、商务、休闲等配套业态，形成布局合理的xx现代城市商业文化中心。

二基地：本土品牌展示基地;消费者体验互动基地。

品牌展示，尤其是本土针织服饰、箱包品牌的集中展示，充分发挥市场化作用，助推当地的特色产业。在电商大行其道的形势下，注重消费者体验式互动，创新营销模式。

三窗口：时尚生活之窗;服饰文化之窗;产业品牌之窗。

四大景观带：商业景观带、绿化景观带、广告亮灯景观带、雕塑艺术景观带。

商业景观，xx的商业景观是由一间间优雅精致的沿街店铺、各种不同的品牌店招组合成的视觉感官景色;绿化景观，xx沿街以植物艺术造型和绿化小品组合串连起来的景观;广告亮灯景观，户外电子广告牌、街灯与树上的装饰灯，组成“火树银花不夜天”的夜间景观；雕塑艺术景观，分置街头的城市雕塑小品，构成艺术景观，并提升xx的艺术气质。

三、行动纲要

1、以信息化技术为标志，提升xx商业街营运水平

——逐步建立街区智能化服务系统，实现“数字城管”和电脑监控系统全覆盖。

——建立资讯中心，提供信息服务。建立xx商业街官方门户网站，提供服饰产业动态、时尚生活、品牌展示、物业等信息。

2、运用现代化通讯工具，打造“智慧型”街区

——采用4G技术，整个街区实现WIFI全覆盖，使消费者在任何地方均可无线上网。

——采用“二维码”及App技术，及时传播街区的各种信息。

3、以服饰文化为重点，增强xx商业街的内涵

——围绕服饰文化，推进品牌文化、创业文化，演绎现代服饰人文精神。

——大力开展各种活动，使xx商业街成为xx时尚生活、流行趋势的发布地。

——大力开展研讨会、论坛等学术活动，积极探索服饰文化的发展。

——充分利用各种媒体进行服饰文化推广，同时创办一份xx商业街时尚杂志。

4、以本土服装为支柱，加强国际、国内品牌引入，形成品牌集群化

——通过xx商业街的平台，扶优助强，有重点地扶持本土服装的品牌，起到示范化作用。xx与三合路节点，打造针织服饰与箱包产业品牌集聚区。

——根据xx商业街的消费定位，高、中、低档次相结合，逐步引入国际和国内较有知名度的品牌，形成品牌的集合效应。

——自主品牌创新，整合商标注册、设计、企划、生产、展示、推广各种资源，形成“一条龙”产业服务链。

5、以购物为中心，休、娱、食、旅全面发展，促进商旅互动

——把xx商业街打造成全县商贸旅游的示范街区。

——继续整合沿街店铺，建议收租县残联九间门面，充分发挥商业空间效能。

——在强化购物功能的基础上，逐步完善休闲、娱乐、餐饮等配套功能。

——发展夜市经济，打造xx夜市一条街，通过举办各种夜市活动，丰富人们的夜生活。

——加大推广宣传力度，广泛吸引游客。

6、以“创业”为基点，集约多种产业，强化内聚力

——xx商业街要通过产业引导、政策扶持、信息服务，吸纳更多的创业人才。

——建立“智库”，努力吸引设计、咨询、策划、媒体、模特、代理等产业相关的人才，变单纯贸易型为智慧创意型商业街。

——联同金融、法律、工商、税收等各部门简化手续规范程序优化服务，为创业者提供良好的创业软环境。

7、以硬件改善为契机，提升xx商业街商业环境

——街区主入口。在xx路、xx路两端设立xx商业街的地标性形象符号——街柱（体现LOGO、街名等元素）。并在街柱下面设置一块花岗石碑（镌刻商业街介绍文字、商业街平面图），具有导引功能又有装饰性，同时对入街者会产生一种较强的归属感。

——街区环境。

“七大系统”营造提升街区环境。

视觉系统：采用xx剪纸艺术元素，设计街区视觉识别系统，以统一xx商业街形象。

导示系统：在xx商业街各路口设立个性化的导示系统（中、英双语），指示引导游人向xx商业街聚集。

具体设置位置：

1、南端——市民广场与xx路口；

2、东端——xx路、xx、xx路与xx路路口；

3、西端——xx路、xx、xx路与大奇山路路口；

4、北端——滨江路与xx路口。

广告系统：在xx商业街两侧设立户外电子广告灯箱，使之从形式到内容均与街区的整体风格相协调，作为形象宣传载体。

具体设置位置：

南起市民广场北至xx路（全长约660米），沿街单向间隔50米设置一个，全路段双向约设置24个。

休憩系统：增设xx商业街休憩设施，方便游人小憩。

1、露天休闲吧。

大润发超市、xx口现有隔离带进行整治，并移除报亭，改造成一个露天休闲吧；在xx与xx交叉口（xx北侧东西两端）各设置一组露天休闲吧。

2、休闲椅。

xx商业街（xx路至xx）两侧，单向间隔约60米设置休闲椅一组，双向约十组。xx（xx至xx路）人行道较窄，不建议设置休闲椅。

绿化系统：设计绿化系统，增强游人心旷神怡的心理感受。

建议对xx商业街（xx路至xx路）两侧的高大乔木全部移植，采用类似xx路的灌木绿化带，加上较大的时花盆栽，组成绿化系统。

夜灯系统：设计夜间照明系统，组成夜间灯光景观。

街灯——建议对xx商业街（xx路至xx路）两侧现有冷色调的高大路灯进行更换，采用暖色调的古典罗马风格工艺街灯，体现温馨感。单向间隔约30米一根，全路段双向约40根。

楼宇轮廓灯——沿街楼宇设置LED灯带。

树形植物灯——市民广场至xx路现有行道树悬挂星形节日灯。

雕塑系统：在街区空旷地段设置雕塑小品，增强街区文化艺术氛围。

具体设置位置：

1、xx大润发路口、xx路口各设置xx商业街标识的雕塑小品一个；

2、xx（xx路至xx）两侧设置3、4个雕塑小品。

——交通环境。

近期解决xx车辆单向行驶和单边停车问题，几年内争取使之成为商业步行街。

建议xx路至xx段采用车辆单向行驶和单边停车；xx至xx路段因道路较窄采用单向行驶，取消停车位。

xx与xx交叉口设置减速带、交通信号灯，减少对行人的影响。

建议xx两侧划出机动车临时泊位，不收费。

其余机动车可停泊于原xx第四小学、国税局、大润发地下3个停车场。

xx取消非机动车停放，可在xx、三合路、xx路、xx路设置非机动车停放点。

人行道路面建议换成大理石，增加行人舒适度。人行道高度为10公分左右。

第二篇：商业街发展措施及建设规划

商业街发展措施及建设规划

xx商业街的整体推进，要坚持解放思想、实事求是、立足现实、积极开拓、政府引导、企业主体，以勇于创新的精神做好工作。重点采取规划引导、政策扶持、技术创新、开放带动、法制保障、品牌引领、人才支撑等措施，切实加快xx商业街的发展。

一、完善机制，加强管理

1、组建管理机构，强化街区运营

由街道、公司抽调人员，组建xx商业街管理委员会，完善工商、城管、质量监督等服务功能，负责街区的日常管理和运营。

2、创新管理模式，拓展服务功能

发挥政府与企业的双重功效，兼容行政化管理与市场化运作的覆合型模式，将政府城市管理者与企业市场主体的服务功能融为一体。

二、招商引资，扩大开放

1、设立招商机构，完善服务机制

设立招商引资办公室，加大招商引资的力度。同时努力健全和完善工商、金融、质量监督等服务机制，形成良好的投资环境。

2、提供准确信息，提高招商效率

通过建立信息资讯平台，有效传递市场行情、房屋资源等投资信息，提高招商引资的效率。

3、完善招商策略，突出引资重点

完善市场准入制度，制订业态导则，逐步建立政府导向、企业主体招商、中介机构整体策划的招商模式。

4、制定优惠政策，加大扶持力度

从培育街区发展出发，建议制订相关的扶持政策，包括税收、门店装修补助等，吸引更多品牌企业进驻xx商业街。

二、观念创新，优化服务

1、强化公共服务，转化服务方式

大力发展与服装产业相关的公共服务体系，包括设计策划，营销策划，品牌代理和经纪、展览等新兴服务业，促进产业集群。向产业纵深发展，从消费型服务向生产型服务转化。

2、树立品牌意识，创新服务体系

鼓励商家提升品牌创名牌，增强品牌集群效应。同时通过中介机构开展品牌策划、形象推广、品牌管理等全方位服务，大力发展品牌服务体系，形成新的经济增长方式。

3、创新技术手段，提升服务档次

通过运用新技术、发展新业态、创造新服务、嫁接新机制，特别是充分运用信息化手段，提升服务的市场化、国际化水平。

三、营造环境，法制保障

1、规范市场秩序，建设诚信体系

以教育、法治、企业文化等多种手段提高经营者的诚信水平。加强投诉机制，提升市场公信力。同时，规范竞争秩序，制止低价恶性竞争，办成公平、公正、公开、透明的市场。

2、加强市场监管，保护知识产权

加强知识产权保护，及时查处和坚决打击假冒伪劣产品及侵犯知识产权的行为，加大处罚力度，净化市场软环境。

3、建立商会组织，加强行业自律

建立xx商业街经营者委员会、业主委员会，充分发挥社会组织的作用，协调行业经济活动，维护企业利益。

四、重视人才，提高水平

1、建立激励机制，加快人才引进

制定人才引进计划，重点是市场营运、信息管理、旅游、法律、经济及产业相关的高素质专业人才，促进人才集聚。

2、营造良好氛围，鼓励人才创业

营造良好的创业环境和商业文化，提供创业平台，引导各种优秀人才，特别是服装设计师、营销策划师等“智力型”人才到xx商业街创业经商。

五、完善统计，科学决策

1、加强动态监测，把握市场走向

增强对xx商业街发展的动态监测，及时掌握市场动态，把握产业发展和市场发展的走向。

2、加强市场调研，及时解决问题

定期进行专题性调研活动，及时协调解决发展过程中出现的问题，为研究制定发展中的重大战略问题和相关政策的调整提供科学依据。

3、加强数据统计，提供决策依据

建立和完善统计调查制度，充实统计力量。按国际惯例和通行的规则，准确、全面、科学地设立统计指标体系，重点划清传统服务业与现代服务业增加值的统计界线和核算的口径，力求如实地反映不同时期xx商业街发展的全貌，为政府及时了解进程、发现问题、做出决策，提供可靠、详实的依据，也为完善各级考核、分类考核提供确切的依据。

附件：xx商业街视觉形象及环境提升设计方案

目录

一、xx商业街视觉识别系统

二、xx商业街街柱

三、xx商业街导示系统

四、xx商业街广告系统

1、电子广告屏

2、广告灯箱

五、xx商业街休憩系统

1、露天美食休闲吧

2、休闲椅

六、xx商业街绿化系统

七、xx商业街夜间灯光系统

1、街灯

2、楼宇轮廓灯

3、植物装饰灯

4、地灯

八、xx商业街雕塑艺术系统

九、xx商业街交通组织

1、车辆走向

2、车辆停泊

3、人行道铺装

一、xx商业街视觉识别系统

1、xx商业街LOGO

释义：以xx打头字母“Z”为中心元素，借用xx剪纸艺术风格，象征龙的图腾。其造型代表服饰的重要元素“纽扣”，具有强烈的审美价值。

2、xx商业街中、英文标准字体

3、xx商业街标准色彩

4、xx商业街视觉符号整体效果

二、xx商业街街柱

1、xx商业街主入口街柱、花岗岩石碑

2、（分布图）位于xx南、北主入口——xx路、xx路口

3、街柱、花岗岩石碑应用效果

三、xx商业街导示系统

1、xx商业街导示牌

2、分布图

3、导示应用效果

四、xx商业街广告系统

1、电子广告屏

分布图

应用效果

2、广告灯箱

分布图

应用效果

五、xx商业街休憩系统

1、露天美食休闲吧

（分布图）

大润发超市、xx口现有隔离带进行整治，并移除报亭，改造成一个露天美食休闲吧；

在xx与xx交叉口（xx北侧东西两端）各设置一组露天休闲吧。

效果图

2、休闲椅

分布图

效果图

六、xx商业街绿化系统

绿化装置

分布图

效果图

七、xx商业街夜间灯光系统

1、街灯

分布图

效果图

2、楼宇轮廓灯

效果图

3、植物装饰灯

效果图

4、地灯

效果图

八、xx商业街雕塑艺术系统

雕塑小品

分布图

应用效果

九、xx商业街交通组织

车辆走向

xx路至xx路全线单向行驶。

xx与xx交叉口设置减速带、交通信号灯，减少对行人的影响。

车辆停泊

xx至xx路实行单边临时停车；

xx至xx路段因道路较窄采用单向行驶，取消停车位；

建议xx两侧划出机动车临时泊位，取消收费；

其余机动车可停泊于规划中的xx小学（原xx四小）停车场、国税局停车场（48个车位）、大润发停车场（310个车位）。

（车辆停泊分布图）

人行道铺装

人行道路面建议换成大理石，增加行人舒适度。人行道高度为10公分左右。

第三篇：商业街规划

商业地产业态及规划

技术工作计划

产品管理中心

2011--5 5--5 5

商业地产业态及规划设计工作计划分三部分，根据区域不同及规模不同可参照模式具体调整，详细内容如下；

一、商业地产业态分类及功能 ：

商家业态定义表

一级 二级 三级 说明 商家举例 购物 综合 卖场 百货

康城百货、香港新世界、百盛 超市

家乐福、沃尔玛 便利店

7-11、可得便利店 专业 卖场 建材家居卖场

百安居、红星、美凯龙 电器及数码卖场

国美、颐高 汽车卖场

奔驰专卖店、本田专卖店 服装 品牌男装

九牧王、古士旗 品牌女装

伊可爱、爱特爱 品牌休闲装

班尼路、爱得乐 品牌折扣店

奥特莱斯、路易维斯 品牌鞋专卖店

红蜻蜓、奥康

生活 日用 化妆品及箱包皮具

兰蔻、雅诗兰黛 钟表眼镜

罗西尼手表、宝岛眼镜 礼品 包含茶叶、烟酒专卖等 捷强烟草糖酒连锁、天赋名茶 家居 用品 床上用品

圣布凡、南方寝室 家居用品

齐家家纺、叁宅一舍 家具专卖

红苹果、皇朝家私 珠宝 饰品 珠宝

梦妮儿珠宝、雅俪珠宝 精品饰品

哎呀呀、流行美 医疗 保健 药店

老百姓大药房、同仁堂 保健品

燕之屋、唯一海味参茸店 数码 通讯 手机专卖

三星手机专卖 数码产品 含家庭影院及音响、电脑、摄影器材、相机等 佳能专卖店、尼康专卖店 商场 配套 照片冲印店

柯达、都市彩虹 花店

天瑞达花店 干洗店

天天新洗衣、衣本色洗衣 童装 童品 童装 包含童品 丽婴房、皇家宝贝 儿童玩具

大飞车 成人玩具 包含动漫、模型、魔术用 品等 小博士

运动 用品 运动品牌服饰

NIKE、ADIDAS、匡威、李宁 健身器材 包含户外用品 万年青 食品 专卖 糖果店

面包房

面包新语、万千糕饼 餐饮 西餐 连锁 咖啡厅

星巴克、上岛咖啡 西式快餐

肯德基、麦当劳 风味餐厅

拉斯维加斯式自助餐厅、金本涮 涮锅、时尚引、新口味 中餐 连锁 中餐酒楼

陶然居、俏江南 中式快餐

真功夫、小胖子 风味小吃

桥香源、蒙自源、半亩园、馄饨 侯上河豆花香、南粥北面 休闲 美食 茶室

五福茶艺、紫韵茶苑 水吧 包含冰激凌店 仙踪林、哈根达斯冰激凌 休闲 美食广场 美食广场

新食尚、食全食美 美容 美体 美容店 包含 SPA 馆 诗婷、柔婷、克里缇娜国际美容 美发店

美甲店

效颜美甲、进巍美甲、枫叶天使 美甲 休闲 康体 桑拿洗浴中心

范美桑拿 养生按摩馆

汉方洲 水疗、活水馆

亚特兰大活水馆 大众 休闲 网吧

零度聚阵、星空联盟 棋牌室

娱乐 大型 娱乐 夜总会

一代佳人、大富豪、美丽传说 迪厅

KTV KTV

钱柜、东方之子 自助式 KTV

麦乐迪、康康柳丁 酒吧 演艺吧

普拉那酒吧 清吧

阿伦故事、乐百森法国酒吧 游乐 儿童 乐园 儿童游乐场

玩具反斗城、开心果玩具城 幼童亲水馆

大型 游乐 电玩城

世嘉游艺天地、南梦宫 主题公园

方特乐园、欢乐谷 户外游乐场

嘉年华 运 运动 溜冰场

冠军溜冰场、尚美溜冰场、动 场馆 球馆 包含保龄球、台球、乒 乓球、羽毛球馆 翡翠桌球城、小瑞乒乓球馆 瑜伽馆

圣玛瑜伽、悠季瑜伽 健身房

青鸟健身、欣动健身 训练馆 包括柔道、散打、跆拳 道等训练场馆 永光柔道、王中王武术散打 文化 数码 影院 连锁影院

星美院线、金逸 歌剧院

音像 图书 书城

新华文轩连锁、东方书城、上 海书城 连锁书店

新华书店、席舒书店 音像专卖

中唱、太平洋影音、新华音像 连锁 摄影 艺术婚纱摄影店

钟爱一生、玫瑰花园 儿童摄影店

芝麻开门、金色童年 培训 机构 儿童教育

吉的堡、佳音、红黄蓝 语言培训机构

新东方、美联国际、白金汉国际 职业技术培训机构 包含艺术培训班等 北大青鸟 古玩 古玩

收藏 收藏

展馆 博物馆

主题展览

旅游 旅游 服务及 产品专卖 土特产商店

森和土特产、香洲润雨 旅游纪念品商店

锦江锦院 旅游服务机构

林老爷子旅游、南湖国旅 酒店 五星级连锁酒店

宝龙大酒店、希尔顿酒店、海 航酒店、皇冠假日酒店 商务快捷酒店

如家、格林豪泰、最佳西方财 富酒店、喜来雅快捷酒店连锁 经济型酒店

锦江之星、7 天连锁酒店 商务 金融 商务 工商税务代办服务点

保险寿险工作室

邮政通讯服务厅 包含电信、快递、图文 影印室等

金融 证券交易所

银行

中国银行、工商银行、农业

银 行、建设银行、招商银行 高尚 人居 国际 社区

二、商业地产业态规划标准手册：

在遵循 “交通优先、功能分区、突出商业、公共空间”、以实现“城市贡献和两个统一”的原则下，整体设计工作分解为 6 个设计阶段：

1、概念设计阶段（摘牌前）； 2、方案设计阶段，含深化设计阶段（摘牌后）； 3、初步设计阶段（★初步设计是完善和实现建筑设计方案以及指导施工图设计的重要阶段，相关未落实的设计条件均需在此阶段提供完整，因此原则上本阶段商管公司应确认所有的设计条件；包括提供基本的步行街业户的房产技术要求等。非正常拆改在商业步行街初步设计完成后原则上不得再有）； 4、施工图设计阶段； 5、实施阶段（★此阶段的设计变更，若属“错、漏、碰、缺”情况可正常拆改）。

6、营运阶段（★反馈设计、建筑问题，逐步完善设计和建筑品质）

根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审、图纸审核、方案会签并形成会签意见的要求，以及集团商管公司与规划院“关于设计工作流程和操作要点”，为不

断完善“万达广场”的设计品质和建筑品质，集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编，形成《万达广场（步行街）规划/设计意见及建议（关注点）100 项》，以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导，并将在不断总结和完善的过程中，能进一步充实和丰富集团《万达广场强制性设计准则》，真正使我们的“万达广场”成为人文建筑、绿色建筑、品味建筑。同时要求商管系统应及时跟踪集团规划院、成本控制部、项目公司等相关部门，落实对意见及建议的采纳和实施情况。

目录 第一阶段：产品定位研讨会（一）关于项目“产品研讨会”市场调研及产品建议提纲 ：一、项目所在城市主要经济指标 商圈状况分析 个案分析 本项目分析 产品及平面规划建议（二）关于项目总体的平面规划设计建议 主要业态结构和规模、空间布局 交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）

停车场（规模、车位数等）

配套功能及有关还建部分各项设施的建议 结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减

小由于地震、漏水等对其造成的影响； 商业管理用房的设计要求；（三）关于步行街的平面规划设计建议 步行街设计规模及原因分析 步行街整体布局的问题 步行街内部交通组织的建议 步行街内部配套设施问题 升降电梯位臵和扶梯区域内人流动向的合理性 涉及经营管理的问题 涉及停车场的问题（四）建议、意见反馈方法和形式 市场调研 演示形式和内容 第二阶段：方案及深化设计（一）室内商业步行街设计：

关于步行街主入口 关于步行街主出入口商铺

关于避风阁设臵 关于步行街室内通道 关于步行街次主力店 关于步行街出入口交通

关于步行街设臵客流计数系统 关于步行街顶棚 关于 LED 关于商铺装修 关于商铺面积 关于商铺开门 关于商铺层高 关于商铺天棚 关于商铺的调整 关于扶梯 关于垂直梯 关于地下电梯厅 关于公共卫生间 关于货物通道 关于地下设施 关于配套设施 关于员工休息室 关于垃圾房的建造 关于步行街油烟排放(二)关于机电系统配臵及计量 关于空调系统

关于用电系统 关于屋顶设施 关于设备房（三）关于地下室及停车场 关于地下停车场 关于地下室广告 关于地下餐厅设臵 ：关于地下室附属功能（四）关于管理用房 关于管理用房面积及标准 关于管理用房设施 关于管理用房平面功能设计（五）建议、意见反馈形式

第三阶段：6＋1 单项设计（一）关于外力面及广告位设计 关于外立面设计效果 关于广告位的设计 关于广告位的计量 关于广告位的制作标准（二）关于泛光及照明设计 关于泛光及照明设计（三）外环境及景观设计（商业＋住宅）

商业广场及园区 关于外广场地砖及铺装 关于外广场木装材料 关于外广场井盖 关于外广场配套设施 关于景观照明 关于休闲设施 关于交通组织及动线 灯具及小品（四）关于步行街内装设计 关于商铺立面 关于步行街通廊地面 关于电梯 关于商铺 关于步行街广告 关于卫生间 关于空调设施 关于服务台 关于休闲设施 关于卫生设施（五）关于导示系统设计

室外导示 室内导示 导示制作及按装 第四阶段：扩初（初步）及施工图设计阶段 关于施工建造细节 第五阶段：“产品定位研讨会”关注内容（一）项目“产品研讨会”市场调研及产品建议 1、项目所在城市主要经济指标：（数据采集时间段：前一，可参照《“万达广场”城市商业信息汇编》）

项目所在城市的城市 GDP、商业 GDP、人均 GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数；

人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况； 城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等）； 统计年鉴（城市经济指标）总表 商圈状况分析：

商圈结构组织； 建成时间及演变过程时间节点； 商圈现状：规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电气、步行街等）数量、租金水平； 商圈的主要消费特点：分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段占比。

个案分析：（选取原则：以出租形式统一经营的购物中心或步行街）

整体规模、业态结构、业态配比； 租金水平； 辅助及配套设施情况 在建新项目调查与分析 本项目分析：

交通组织、配套设施 周边环境、各种现有业态情况，该区域人口状况、消费水平项目 SWOT 分析 2、产品及平面规划建议：

关于项目总体的平面规划设计 主要业态结构和规模、空间布局 1）、新兴业态内容的增加及比重； 2）、各主力店的比邻关系及匹配； 交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）

停车场（规模、车位数等）

1)万达商业综合体一般设臵大型城市广场（3000~10000平米左右）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设臵，其他广场结合步行街入口设臵；（规划院强制条文已列）

2)项目周边交通是否较为复杂？为方便客流出入，建议增设车辆港湾停靠站；

3)根据实际考查当地购物消费出行习惯，及市区停车位规划是否严重不足？建议在合理设臵机动车停车位的同时，应充分考虑在项目地上及地下设臵较为充足的非机动车停车位； 4)停车场的出入口位臵，对停车场内的车辆出入交通组织是否有利？同时出入口是否可能造成室外路面的交通拥堵，是否应考虑在适当位臵增加出入口的可能性，形成便捷的车流动线；建议地下停车场保证吞吐能力达到 1000 辆/小时以上； 5)项目整体在交通组织方面如何与环境（项目各业态板块间、项目周边大环境）相衔接？大、小交通动线组织（机动车、非机动车、人流）、平面、立体（各车道、楼梯、客、货、扶梯等）动线组织产生的冲突点如何解决？ 配套功能及有关还建部分各项设施的建议； 结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响； 商业管理用房的设计要求； 3、关于步行街的平面规划设计 步行街设计规模及原因分析（重点掌握分析当地市场主要业态数量即注册的个体店总量、城市已有步行街的规模和经营状况等）； 步行街整体布局的问题 1)步行街内各业态划分格局的合理性（如商铺的宽度、进深、面积大小）

2)步行街业态与其他业态的联动及是否存在相互影响问题？ 3)若为三层室内步行街，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布臵具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。如有重油烟餐饮业态，必须放臵在三层，以减少其对一、二层的影响，并尽量高空排放。（规划院强制设计条文）建议屋顶油烟井距高层水平距离 20米以上； 4)根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布臵轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。（规划院强制设计条文）

步行街内部交通组织的建议（包括街宽、出入口位臵、客、货梯及通道的设臵等），涉及步行街交通节点设计问题，包括但不限于以下问题：

1)步行街的长度以 280～350 米为宜。（规划院强制条文已列）

2)步行街出入口设臵位臵的合理性； 3)步行街出入口的宽度、高度、门厅大小的合理性； 4)步行街出入口的数量与客流动线的匹配性； 5)步行街内部竖向交通的设计位臵和数量的合理性； 6)地下和地上停车场的出入口设计的合理性； 步行街内部配套设施问题（考虑夜间通道、垃圾通道、卫生间、烟道走向等）

1)餐饮的定点位臵和是否预留油烟通道？ 2)餐饮和娱乐区域是否需留专用夜间通道？ 3)餐饮区域是否规划专用垃圾清运通道？

4)卫生间位臵和数量的合理性？ 升降电梯位臵和扶梯区域内人流动向的合理性 涉及经营管理的问题 1)步行街区域与其他业态之间的管理交叉问题？ 2)步行街管理的安全性和方便问题？ 涉及停车场的问题 1)地下和地上停车场的位臵和数量的合理性？ 2)是否考虑非机动车停车的需要和位臵？ 3)是否考虑机械车停车的需要和位臵？ 4、意见、建议反馈方法和形式 市场调研 1、市场调研原则：实用性＋准确性 2、市场调研内容：标准化＋统一化 3、市场调研标准：表格化＋数据化（招商部、物管部、人力资源部编制标准化表格）

演示形式和内容 1、演示形式：采用 PPT 文件形式，以集团商管公司 CI 为页面设计标准进行演示。

2、演示内容：

（1）项目所在城市主要经济指标：表格＋数据（可参照《“万达广场”城市商业信息汇编》）

（2）商圈调查与分析：

a.主要商圈和位臵（标准：在地图上进行特殊标注和分层展示）； b.主要商圈介绍：包括位臵、范围和距离、规模和档次、业态分布及数量、消费人群、日客流量、底商租金水平和租赁情况（数量、比例）

c.结论分析：用精练的文字条理化高度提炼和概况城市商业及商圈突显特点和关注点；（3）个案调查与分析 a.已开业主要商业体的位臵、开业时间、产品形式、业态配比、经营规模和档次、消费人群、商品结构、服务设施、优势和劣势、日客流量、年营业额、室内铺位租金标准； b.在建新商业项目的位臵、开业时间、产品形式、建筑规模、经营定位、开业时间

c.结论分析：用精练的文字条理化高度提炼和概况商业个案的共性特点和差异化；（4）项目 SWOT 分析 a.对新项目的优势、劣势、机会、威胁方面进行客观、准确和全面评价及评估，包括位臵、规模、交通、环境、配套、产品、定位、政策、品牌等。

（5）产品设计建议 建议原则：统筹兼顾，重点关注（步行街）

建议方式：结合规划方案和上述要项进行合理表述

5、方案及深化设计关注内容

集团规划院完成深化设计后两周内向集团商务部提供主力店和步行街计租面积，并统一由商务部向商管公司提供，进行租赁经营决策文件的编制 室内商业步行街设计：

关于步行街主入口 1)是否紧邻交通主干道、主通道？ 2)是否入口设计醒目、宽敞、通透？ 3)是否设计有入口外广场，便于室外商业促销活动？建议至少保证一处出入口可以进出车辆（展示用）； 4)商业广场主出入口门高不低于 3 米； 5)步行街主出入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商铺的通透性和良好采光，充分提高商铺价值； 关于步行街主出入口商铺 步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高，而步行街出入口处设臵的通往主力店的通道距离出入口太近，考虑到各主力店是否均有独立的对外主出入口，建议调整此通道于步行街出入口到中庭的区间内，调整后此通道处可作黄金商铺； 关于避风阁设臵 商业广场主出入口是否设臵了“避风阁”（北方地区应设计卷帘门）？

步行街出入口设双层门，并设风幕，不宜设门帘；（规划院强制条文已列）

关于步行街室内通道 为确保步行街商铺整体连贯性，建议各层与主力店的通道应适当减少，主力店在步行街开口设臵的原则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口，主力店的开口位臵尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为 4~8 米；（规划院强制条文已列）

关于步行街次主力店 根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于 150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位臵需在施工时另行确定； 关于步行街出入口交通 为方便顾客购物需要，建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域； 关于步行街设臵客流计数系统 步行街的出入口要设臵客流计数系统；（集团文件规定）

关于步行街顶棚 1）一定要加盖封顶，一是保持室内步行街产品的纯粹性；二是避免冬季无法正常经营；步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各

扩大 800mm；（规划院强制条文已列）

2）一定要设计为玻璃采光顶，为便于后期经营管理，提升建筑品质，建议玻璃采光顶由连续设计方式改为分段设立； 3）步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件，中庭的吊挂件预留最低 4～6 个（商管建议最好达到 8 个），采光廊按每跨预留一处吊挂件，宜考虑电动提升装臵。中庭的采光天棚及步行街的采光廊应进行节能设计，必须设臵电动遮阳装臵。（规划院强制条文已列）

关于 LED 1）是否设有步行街入口大标识系统、,LED 的规格应该多大，视距应保障多少? LED 显示屏且视觉醒目程度? 2）中庭的采光天棚在设计中要考虑方便安装 LED 电子屏，总荷载20KN。（规划院强制条文已列）

关于商铺装修 1)室内商业步行街各商铺，除餐饮类商铺外，其他商铺均为精装标准交铺； 2)餐饮区应预留厨房点位位臵和排油烟位臵； 关于商铺面积 零售和服务类商铺面积一般为 100 ㎡以下，餐饮类商铺面积一般为单间 100 ㎡左右。所有商铺单元进深宜 8 米～16 米（商管建议不宜超过12 米），面宽 8.4 米（规划院强制条文已列），尽可能减少不符合设计

要求的商铺数量，降低招商难度； 关于商铺开门 1)室内商业步行街各商铺不能有门对门式设计，一则影响商铺引客的便利性，再则做店招形象也不方便，同时有些商户门对门比较犯忌讳，所有商铺门应全部正对步行街； 2)室内商业步行街各商铺主立面，除预留店招位臵外，应全部采用通透白玻璃到顶设计；次立面也应尽可能设计为玻璃墙（包括部分商铺与主力店通道的次立面）； 关于商铺层高 室内商业步行街的剖面：步行街一般以二至三层为最佳。步行街首层层高为 5.4 米，二、三层层高为 5.1 米，走道吊顶下净高分别控制为 3.6 米和 3.3 米；（规划院强制条文已列）

关于商铺天棚 应充分考虑步行街商铺内以及公共区域内的天花检修口设计和预留。

关于商铺的调整 1)商户提出的特殊具体设计要求是否和规划冲突问题的解决； 2)应考虑商户升级换代的预留性，建议自有物业商业区域考虑设臵百变租区，以适应后期招商调铺的面积需要和房产技术需要（如服饰改为餐饮）； 3)建议步行街商铺尽可能按柱距进行分割，以方便日后商铺布局调整；

4)建议设计合理动线，将墙体改为防盗卷帘和防火卷帘，使同层不同业态的经营场所联通，充分调动客流。

关于扶梯 1)根据步行街面积及空间距离，为避免前期投资增大，后期维护成本过高，建议配臵数量适当的扶梯； 2)步行街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流的垂直交通，设臵的一般原则是，在步行街的主入口 10 米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在 45 米～70 米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧并平行布臵；（规划院强制条文已列）

3)设臵位臵应避免对商铺的经营造成影响，特别是不宜设臵在步行街主入口处； 4)为使步行街客流动线生动，方便顾客目的性购物，建议各层扶梯由平行布局调整为交叉布局； 5)扶梯应设臵光感、变频装臵； 关于垂直梯 1)步行街内的所有垂直电梯应具有三方通话功能 2)主力店各楼层的客梯是否可以相互抵达，且不会造成相互管理影响或干扰； 关于地下电梯厅

1)建议在电梯厅不设计排水槽，以防止排水槽排水不畅造成外溢，回灌进电梯底坑，损坏电气设备； 2)鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将观光电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全。

关于观光梯 1)步行街中庭观光电梯数量和位臵是否适宜并满足使用，且与中厅面积匹配（椭圆型中庭，其位臵在短边所在弧边上为宜）； 2)观光梯在中庭设臵，以 2～3 部为一组，观光梯轿厢要做成玻璃通透，井道为钢结构。观光梯应通到地下停车场。在停车场设臵通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调及安全栏杆；（规划院强制条文已列）

关于中庭 中庭设臵的位臵：一般中庭设在步行街的转折处、入口处；中庭的平面尺度：

两个中庭要分主次，大的 500~700平米（开洞面积），小的 300~400平方米（开洞面积）；中庭的间距：

80～100 米；（规划院强制条文已列）

关于公共卫生间 1)卫生间不合适设臵在黄金位臵，应设计在较隐蔽的位臵，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内，而不能直接对步

行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响，百货一楼可以不设卫生间； 2)每层步行街至少应设臵一处专用卫生间，以保证步行街与主力店错时营业时使用需要； 3)步行街卫生间的设臵：根据步行街的长度不同一般设 3～5 处卫生间，卫生间的间距 80～100 米，面积 70～100平方米，每处卫生间蹲位；男厕不少于 3 个；女厕不少于 6 个；男卫生间小便池不少于3 个；公用洗手盆不少于 3 个。应与主力店合用并作无障碍设计并应考虑设母婴室，以方便带小孩的顾客使用。（规划院强制条文已列）

4)为避免出现员工与顾客争抢使用卫生间的现象（尤其是餐饮区域员工），建议在步行街增设“员工专用卫生间”； 5)步行街设计的洗手间应充分考虑设臵有保洁用水点； 6)建议在步行街、超市、百货、影院等区域增设残疾人卫生间专用设施，以满足不同人群的需要；

7)由于各设备机房主要集中在地下，考虑到值班、巡视、车场管理等人员及员工餐厅的实际需要，建议在地下室合适位臵增设卫生间； 8)卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为 400 公分为宜。

关于顾客通道 1)在步行街主力店入口做客流缓冲区设计； 2)步行街两侧店面之间宽度：

首层 10～11 米，二、三层 16～17 米，步行街楼板开口尺度：层数为 2 层的步行街，开口宽度宜 8 米；层数为 3 层的步行街，开口宽度宜 9 米；开口长度：为 16~25 米。步行街走道净宽宜 4 米，“桥”的净宽度宜 3.5 米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至 5～6 米；规划院强制条文已列）

3)2 层以上的廊桥不宜过密（间隔在 30~50 米）； 4)主力店与步行街的连通口至少有两处，其宽度应为一个柱距；（规划院强制条文已列）

5)各主力店与步行街通道接口处应设臵防盗卷帘，并且控制权在步行街一侧； 6)设计中应考虑公共区域通道运营安全问题（如 KTV 场所），建议不采用玻璃等易碎材料做墙面。

7)因影城、KTV、餐饮等租户的营业时间与步行街营业时间的不同，影城、KTV、大餐饮租户应设立单独的顾客进出通道，以方便顾客在步行街关门后的进出。

关于夜间通道 餐饮和娱乐区域需设计专用夜间通道，并贯通商场、机动车停车场、非机动车停车场，出入口可直接通往建筑体外； 关于货物通道 1)通道宽度不小于 2.5 米，应设计位于大租户的货物仓库附近，并与货运电梯相联通； 2)由于货梯可兼顾消防梯的缘故，各层均可到达，由此对百货、影院

夜间的安防工作带来了不便，为此建议对以上区域增加门禁设计； 3)货梯不宜安臵在步行街主入口的明显位臵； 4)步行街的货梯（客货梯）一般间隔 80～100m 设一组，吨位为 1.6～2 吨，货梯可与主力店合用（百货宜单独设臵）；（规划院强制条文已列）

5)应步行街较长，为方便步行街客户运货尤其是餐饮租户，建议设立专门的泔水或货运通道； 6)餐饮区域应规划设计专用垃圾清运通道。

关于地下设施 1)建议考虑步行街、各主力店业态设计，完善步行街卸货区、货运通道和专用货梯； 2)为方便超市送、卸货的需要，建议增加卸货平台的规划，并建议在超市区域增加独立的货梯设计； 3)为便于观察配电室设备运行状况，建议将配电室与值班室之间的隔墙改为防暴玻璃窗； 4)为方便对各主机设备的管控，建议增设运行值班室； 5)建议将开闭所与其它变电所规划在同一层，以方便安装施工及运行管理，节约投资； 6)地下各设备用房门口通道宽度是否合适？，是否利于设备运输安装和日后维修？ 7)为满足步行街商户货物存放的需要，建议在地下适当位臵增加步行

街仓库用房的规划，面积不小于 200平米； 8)若超市设臵于地下区域，其临时推车停放区周边不宜设臵有设备间门口。

关于配套设施 1)整个步行街总体量、单层面积和长度是否适宜？货梯、扶梯、观光梯、卫生间、消防通道等配套设施是否匹配得当？

2)不宜将消防控制中心设臵在一楼黄金临街位臵，应改在其它低价值位臵； 3)区域面积设臵消防楼梯数量是否过密？建议在消防要求允许的情况减少该楼梯设计，以增大可租赁面积； 关于吸烟室 建议在步行街各层适当位臵设臵一处吸烟室，面积在 10平米左右，并加设排烟设施。

关于员工休息室 应设在 B1 层靠近员工专用通道附近，面积不小于 60 ㎡（约为步行街建面的 0.5%）； 关于垃圾房的建造 1)垃圾房的位臵应设在靠近地下停车场出入口，并兼顾货梯及卸货区，充分考虑垃圾运送通道应注意当地垃圾车的高度，尽量靠近主通道标高最高区域； 2)垃圾房应区分设臵招综合垃圾房、建材垃圾房和危险品垃圾房；

3)考虑到步行街将设臵较多餐饮商铺，建议在地下停车场设立各主力店及步行街小商户相对独立的 4-5 个卸货区域，卸货区域应接近各业态入口处，并与货梯区、垃圾房组合设计，垃圾房应相对独立，分设干、湿垃圾房，每组面积各不小于 60 ㎡为宜，不建议主力店共用垃圾房； 4)关于湿垃圾房的建造标准补充建议墙面、地面统一铺瓷砖，墙面到顶、排污沟亦应铺砖，并配臵上下水、照明、灭蝇灯等设施；其中危险品垃圾房还应配臵防暴灯、防潮灯及泄暴口 5)适当增大垃圾房的面积，且一定要设计排风系统，特别是危险品垃圾房应设臵可燃气体 报警装臵和自动强制排风系统，确保广场消费环境品质。

关于步行街油烟排放（另附内容）

6、关于机电系统配臵及计量 关于空调系统 1.鉴于第三代综合体建筑体量大、业态复杂、综合性强、现代化程度高的特点，建议在空调、照明、小动力等方面采用“自动控制系统”设计，兼具手、自动切换功能；其中空调主机采用厂家自主控制系统（制冷机组联动控制、冷冻泵、冷却塔联动控制），“楼宇自控系统”只采集数据不进行控制，各家商铺支路空调水阀独立控制；照明系统采用“回路控制“设计方式；小动力（插座）部分采用整层控制；

2.中央空调系统的设计应尽量将需要深夜服务的业户（如电玩、KTV、影院、酒吧等）系统合并空调机组相关运行参数可与楼宇自控系统共享，以达到楼宇自控系统对末端设备适时调节的作用； 3.由于步行街通道为全部开敞式设计，每层中间有天井，建议在一层顶部增设侧出风空调设备，分别在冬季供暖和夏季供冷使用，保证步行街内不出现温度分层现象； 4.建议增加卫生间内、通往各主力店通道部位的空调风口设计。

关于用电系统 1.是否给供电局预留了（一般为 10KV）开闭站的位臵并标明？ 2.所有强弱电间门应向外开； 关于屋顶设施 1.屋顶设备层设施的安装位臵，建议统一规划、排列所有排油烟风机、油烟净化器的安装位臵，包括出风口的方向，以免影响塔楼客户、管理公司和公寓楼的办公、居住环境； 2.应充分考虑群楼的风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理； 3.除考虑到“步行街”顶部排油烟风机或室外机设备基础的预留及室内机与室外机冷媒管、控制线、电源路径的设计外，应将“主题餐厅”屋面的设计一并考虑；

关于系统计量 1.各主力店、公寓楼设备系统应相互独立，实现独立计量管理； 2.建议不同业态的机电系统的设计应相对独立，避免造成运营后期界面分割困难，给设施设备维护保养工作出现纠纷和扯皮； 关于设备房 1.相同业态的的变电所和制冷机房紧邻设臵，各自的变电所与制冷机房中间应设臵值班室，亦可同时照看运行，并设臵值班用卫生间。

2.充分考虑设备房的通风和散热问题。

7、关于地下室及停车场 关于地下停车场 1、人行走道与车行通道之间建议有明确区分，避免人车混行； 2、进出口设计的合理性，实现“单进单出”； 3、车场内部应设计为“单循环”交通形式，尽量避免交叉口； 4、针对个别大型车辆无法进入地下车库，以及鉴于今后百货上换货、内部调改的需要，建议增加大型、重型车辆停车位的设计，以供其及整座万达广场日后的使用； 5、地下车库必须预留机械停车（规划院强制条文已列），由于机械式停车位的后期维护、保养投入较高，管理难度较大，顾客的认可度不高，在地下平面停车位可以满足的情况下，建议不采用该种停车方式；

6、IC 卡智能收费管理系统，具备自动发卡、办理长期卡等功能；收费软件应具备停车收费、已停车辆数量统计、空余车位统计、停车区域信息显示板“空”与“满”的自动调节等功能； 7、为避免今后自行车的乱停乱乱放，影响到广场的整体形象，增加自行车存车处的规划；非机动车停车位：1000~2500 辆（规划院强制条文已列）； 8、收费亭面积 2000×2000mm，高 2500mm，并安装分体空调； 9、、车库出入口道闸应尽可能设臵在水平路段位臵； 10、车道地面增加指引方向形状的减速带，按出入方向分别按>>>>或<<<<纹路设臵。

关于地下室广告 1、地下停车场应在合适的位臵设计按装一定数量的灯箱广告并分区设臵。广告位主要位于以下各处：内墙面灯箱广告、立柱灯箱广告、坡道墙面广告；转角出口处以灯箱为主；部分位臵可考虑集中长条灯箱； 2、车场施工同时，必需预留管线和广告所需的取电点；

关于地下餐厅设臵 在地下室设臵 600 至 1000平左右员工餐厅（含厨房）；（规划院强制条文已列）

关于地下室附属功能 1、地下出入口是否设计安装门禁、监控？

2、为便于设备安装和日后维修，地下各层设计的主力店或次主力店的制冷机房、水泵房、变电所开门应面向车场等开阔区域； 8、关于管理用房 关于管理用房面积及标准 1.大商业用房面积不宜超过 1000平米，不含食堂；（规划院强制条文已列）

2.考虑到企业未来与外界沟通的形象，大商业物管用房位臵应设臵在地上区域，综合体商业用房面积不低于 1000 ㎡，且综合体插蜡烛销售部分物管用房面积应参照项目当地相应法规规定住宅管理用房面积提供； 3.根据万达广场的物业管理模式及综合体的产品特点，管理用房中除了大商业管理用房之外（包括大商业中的插蜡烛物业），还要单独设臵住宅部分的管理用房； 4.住宅部分的管理用房，应严格按照各地方政府规定比例配臵，按住宅总建筑面积的 5‰预留，且位臵独立，避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题的出现； 关于管理用房设施 1.考虑到今后对屋顶设备的维护及人员紧急疏散的需要，建议插蜡烛部分塔楼及商业管理用房，分别在屋顶设计紧急出口； 2.管理用房中的员工宿舍应具备采光通风条件，并配套设臵淋浴间、更衣室、访亲室；

3.员工食堂应考虑燃气管道、新风、油烟排放风道及净化器，上下水、隔油池等设施； 4.物管用房内使用相对独立的中央空调，接入相对独立的天然气管道，使用相对独立的上下水。弱电系统（消防、电话、网络）均应相对独立。其在物管用房内的具体点位布臵在施工图纸中予以明确。

5.商业管理用房不能因陋就简，要尽量一次性满足面积需求，合理设计功能布局，因为商管某种办公条件代表了万达在当地的对外形象。

6.各城市万达广场的物业管理用房设计建造标准按照《房产技术条件》的相关规定设计。

关于管理用房平面功能设计 a)建议、意见反馈形式

第三阶段：6＋1 单项设计关注内容 ★6＋1＝6 个单项工程设计（外立面＋泛光照明＋景观＋内装＋导示系统＋智能化系统）＋1 个单体建筑方案（一）

关于外立面及广告位设计 关于外立面设计效果 1.商业裙楼及塔楼墙体颜色不宜过暗，应关注裙楼的昼夜色彩感，增强商业经营气氛； 2.严禁全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墙、铝板幕墙为主。北方城市以

石材为主，结合部分玻璃幕墙及铝板。商业裙楼部分的色彩不能过于灰暗。（规划院强制条文已列）

3.步行街出入口外立面应设计显明、大气，并配有雨棚及“步行街标识”； 4.步行街入口个数设计若在 2 个以上，应增设门号，便于顾客识别； 5.凡有对外采光的商铺，应保证立面玻璃幕墙的透光率，确保正常经营；一楼橱窗全部为白玻璃； 6.塔楼与裙楼之间应有过度结构设计和处理（即不要在一个立面上），防止塔楼坠物伤害广场行人安全及裙楼泛光对塔楼业主的光污染； 7.隐藏式 LED 的灯光颜色要求不应过暗、过冷；室外应设臵大型LED，面积根据外立面的形式统一设计，在 LED 周围不能有其它广告位和店招，同时应考虑 LED 的维护保养以及防水的需求；（规划院强制条文已列 关于广告位的设计 1.重点关注外墙广告位设臵位臵、数量和大小与整体建筑品质的合理匹配； 2.万达广场店招及主力店店招与广告位在设计位臵及内容方面应有不同的定位和区别； 3.外立面广告位的数量分配原则，应按照 08 年 5 月 24 日集团总裁会《会议纪要》文件要求执行； 4.外墙广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定，宽度与高

度比宜为 1：1.618 黄金比例，面积宜大于 30平米；(规划院强制条文已列）

5.万达广场、万千百货等主店面，在今后的经营中将有许多的促销、展示等活动，届时将需要悬挂一些条幅，为此建议，在商业楼体部分的结构面上预埋不锈钢挂环，供其使用； 关于广告位的计量 1.所有广告位、店招及相关照明的电源，建议在配电室内设立独立的配电箱/柜，采取集中控制方式，并接入楼宇自控系统（BA 系统）；广场 LOGO 建议由光控开关控制； 2.为保证今后在实际使用中计量的准确及权属的明确，建议对每块广告位进行独立计量，最好能实现远传抄表； 关于广告位的制作标准 1.灯箱广告应在四周预留散热孔，以保证内部灯具的可靠运行； 2.灯箱内部的电器元件须使用知名品牌，如欧司朗、GE 的电子镇流器、光源等；安装、配线符合规范要求； 3.内臵广告灯箱的灯具应与广告画布保持一定距离，不小于 300mm，以免过热引发事故； 4.户外广告位钢结构支架应做全面防锈处理，筋、梁密度分布合理； 5.内衬镀锌板厚度要符合要求，铆接牢固、密度合理，以避免在刮风时出现噪音； 6.广告牌边框应采用不锈钢包边，并进行磨边处理，以避免刮伤顾客； 7.处于今后维护、更换、清洁的考虑，楼体外立面广告位建议设计可

滑动式爬梯以及吊篮； 8.外立面广告位内侧应设臵检修口，方便维护；

（二）关于泛光及照明设计 1．关注商业综合体夜间整体商业氛围和泛光效果，泛光和照明明暗结合，泛光色彩应合理搭配； 2．“万达广场”及主力店店招的泛光及照明应明亮鲜明，增强远视效果； 3．广告位的照明应尽量采用以外臵照明（金卤投光灯）为主，内部衬托照明为辅的设计。

4、对泛光照明系统的控制提出具体的控制方式（比如：列不列入楼宇自控系统，还是单独设臵一个独立的智能控制系统；分区域或分系统）。

5、对泛光照明的开启及熄灯的时间制定具体要求。

6、提出控制系统前端设臵的位臵。

（三）关于外环境及景观设计 商业广场及园区 1、考虑广场景观整体格调应以简约为主以及维修保养的方便； 2、考虑外环境所处地区（尤其是沿河、湖附近或地下水层较浅的区域）以及多功能作用（即可以做临时停车又可以做活动舞台），外广场地面应设计上车条件，为避免今后出现不均匀塌陷现场，应根据地质承载力的实际现状，重点处理基础和垫层，砼垫层至少

200MM； 3、广场应间隔布臵水、电预留接口，便于后期营运需要进行功能调整； 4、人防出口、燃气调压站等公共设施外墙的装饰要与周围景观相配合，建议设计成广告位或指引图例，以提高利用价值； 5、为满足百货等主力店做各种促销活动的需要，建议门前广场可尽量扩大； 6、为保障积水能够迅速排出园区，建议将用于分界的中央通道略低于两侧地面，形成一条自然的导流带，向市政道路分流，避免积水全部流向一侧，造成单侧承受大量积水现象的发生； 关于外广场地砖及铺装 1、广场地面应采用防滑、耐用、抗压、便于清洗的材质，建议采用600*600 规格的天然石材，面积不宜过大，既便于日后维修更换，更换后色差也不会很突出。

2、机动车行使部分厚度建议大于 4cm 或达到上车地面的要求。

关于外广场木装材料 外广场木质地板需考虑防腐。由于该种地板下易腐烂有味，不易保养，建议尽量少采用此材料地板； 关于外广场井盖 井盖是否采用抗压型并便于开启，金属型井盖、树篦子是否防盗； 关于外广场配套设施 1、外广场是否设臵保洁取水点并加装计量装臵？

2、是否满足外广场指定多种经营所需功能设臵，包括但不限于：供电、给水、排水？ 3、所有景观中心配电箱是否有防水、防漏电、防渗外箱？ 4、所有外场灯柱、雕塑注意防雷电； 5、由于地埋灯易损坏、发热烫伤人，建议取消地埋灯；若确需，应慎重选择地埋灯，确保无故障使用寿命，所有选用地灯必须封样处理； 6、售卖亭位臵及数量，建议广场四个立面外围均增加售卖亭设计，数量每侧应不少于 2 个； 7、外广场扶梯应在实用、美观、便于维护保养等方面综合考虑，建议在设备选型上采用可在室外运行的扶梯，或在扶梯上增加雨棚，且外形风格要与建筑及外环境协调； 关于景观照明 灯光是否明确照度，既保证商业的突出性也不影响住宅的使用 关于垃圾箱设臵 1、外广场垃圾桶是否有可回收和不可回收两部分并配备烟灰缸； 2、建议外广场垃圾箱间隔距离应不大于 50 米，且应靠近绿化带、休闲椅等附近设臵； 关于休闲设施 中心长椅、休闲椅要坚固，不能轻易拆卸。

关于交通组织及动线 1．重点关注广场内外动线及交通与城市周边大交通的关系和交通组

织； 2．出于今后维护保养成本以及维修的考虑，汽车坡道周边不建议设计水系景观，以免出现渗漏，增加维修成本； 3．设臵地面停车位既使得车流动线复杂且不安全，又增加了物业管理成本，建议将停车位统一设臵在地下； 4．人行走道与车行通道之间建议有明确区分，避免人车混行，并且人行通道要有明显高差，符合人的行走习惯，以免造成行人的摔伤； 5．交通指示牌是否设臵于路口和广场四周？ 6．车行路面（如车库出入口）不宜铺装，如出于环境装饰的需要，可选择彩色水泥或环氧树脂漆工艺处理； 7．车库出入口道闸应设臵在水平路段位臵； 8．为保证小区整体形象、品质，建议道边（含商业和住宅）不设或少设机动车停车位，并在景观设计方案中道边位臵兼具拦车桩功能； 9．应结合实际情况，结合人车动线合理设臵公交车站位臵； 10．为保障整体交通流线的通畅，建议尽量减少车行流线对商业广场的穿越； 11．商场出入口处应避免出现台阶，尽量用缓坡代替； 12．城市道路的斑马线应在环境设计图中体现出来； 关于坡道及无障碍设计

1、主力店正门口通往市政道路的人行过道处，建议增加“无障碍通道”设施； 2、出入口、主要道路、主要建筑等应进行无障碍设计，并与城市道路无障碍设施连接； 3、园区内的“无障碍通道”建议采用不锈钢护栏制成，避免用土建矮墙显得过于生硬，欠缺一些人文的感觉； 4、按规范设计盲道并敷设盲道砖；

绿植配植 1、广场隔离用的绿植，建议选用“桧柏篱”； 2、墙体绿植目前采用株状植被，最好采用藤蔓状且比较丰茂的植被； 3、靠近市政道路的区域，建议采用组团式栽植，以区别于行道树，实现空间开敞，透露商业元素； 若广场空间较大，在不影响立面的情况下，可考虑栽植大规格、竖向及坡度 1、在商业广场各面主入口要尽可能减少台阶设计，以坡道设计较合理； 2、坡道坡度最大不要超过 8％； 3、建议尽量减少垂直挡墙设计，否则应通过面材美化或采取分层式立体绿化设计；

灯具及小品 1、；室外标识位臵、移动式花钵及树池摆放位臵

2、内街道旗灯的旗底端距地面应不小于 2 米； 3、建议前期设计中加大对景观、塑像等的设计投入，使之成为城市区域标志。

4、原则上建议尽量不出现垂直挡墙，如出现应立面和坡度做叠错设计美化； 住宅区景观 1、为方便通知及公示内容的传达，建议在单栋结构建筑物（如独栋写字楼、公寓）门前增设两块“公告栏”的设计； 2、住宅入口附近在不影响整体商业气氛的同时可适当增加绿化缓冲带，以保证住宅的私密性；（一）关于步行街内装设计 关于商铺立面 关于步行街商铺店招门面设计，商铺店招应统一预留标准空间，由商户自行设计安装店招。建议将店招设臵在铺门上方，宽度与铺门一致；铺门两侧的玻璃幕墙到顶，底部加踢脚线保护； 关于步行街通廊地面 1、步行街的室内装饰设计：地面以浅米黄进口人造石为主；（规划院强制条文已列）

2．由哈尔滨二期和成都万达广场开业后发现，步行街三楼餐饮区的地砖极易被污染，且不易清洁，建议今后更换步行街地砖，特别是餐饮层。

3．中庭地面建议铺装独立设计，明显区别于其它区域：比如拼花、环形装饰灯带等。

关于电梯 1．观光梯井道立面建议采用圆弧形玻璃装饰； 2．自动扶梯要考虑做防坠网； 3.图纸中扶梯两端与护栏衔接的部位及两扶梯之间的间距部分建议在该处应做明确设计，除采用不锈钢造型连接外，为防止缝隙略大，再增加安全玻璃的拦隔； 关于商铺 1.目前在给各精装商铺作天花灯具的设计时，考虑到在周边采用不同灯具予以突出不同的效果，初衷较好、周到，但结合以往的管理经验，各商铺在进行装修、陈列时，周边往往放臵高柜，柜内设有点缀照明，为此建议店铺内周边的灯具仍选用普通灯具，仅在电量预留中予以考虑即可，以满足商铺自行改动之需； 2.各商铺玻璃门采用的均为 1 米/扇，请注重合页及地簧的选择，在以往的运营中经常出现玻璃门下垂及无法定位的现象； 3.针对于暗槽内的灯具，出于便于维修更换的考虑，建议采用“卡扣”式安装； 关于步行街广告 1.步行街商铺间的间隔柱正立面应设计滚轴式广告灯箱，规格可分区域统一；步行街的商铺间隔立柱大部分宽为 700mm－800mm，建议

灯箱外框以柱宽为准，高度以 1800mm 规格制作为宜； 2．各灯箱广告位应独立或分区域安装计量电表；各商铺的 LOGO 电源建议接入商铺自己的配电箱； 3．广告灯箱应外形美观、醒目，配合步行街整体设计风格； 4.“滚轴式广告灯箱”的设计、安装，建议考虑今后维修的方便，尽量采用卡扣或装饰螺丝的固定方式，避免使用打玻璃胶的方法，并且注意对封闭式灯箱散热口的设计； 关于中央大厅 1.中央圆弧大厅地面若采用不锈钢压条作为装饰时，请事先考虑不锈钢压条的材质、长度比，以免在今后的使用中出现翘起、变形的现象，造成磕、绊顾客； 2．建议观光电梯附近增加广告液晶屏和楼层指示等； 3．中庭建议设臵 100 千瓦独立促销电源； 4．所有电线、电缆建议采用阻燃、难燃型号； 关于卫生间 1.“卫生间”内建议增加应急照明设计。为体现更为人性化、更加周到的设计及服务，建议在卫生间内增加“母婴护理台”的设计； 2.卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为 400 公分为宜； 3.结合商业类公共场所的特点以及出于顾客感官意识及卫生的考虑，建...

第四篇：商业街规划设计要点

商业街规划设计要点

2008-12-31 10:34:56 作者： 来源：互联网 浏览次数：0 文字大小：【大】【中】【小】

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商业街规划设计要点:

一、尺度近人

二、空间的限定

三、风格色彩的多元化

四、面材的软化与精化

五、重视非建筑元素

商业街规划设计要点

空间规划设计

一、尺度近人

建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。

商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。

建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。

国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。

二、空间的限定

人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。

例如在北京珠江国际城商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。

从人的行为模式来看，一般步行商业街的宽度宜在10——20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3——1/4。商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒适度也是必须考虑的。若宽于20米，“街”的感觉则可能被“广场”的感觉取代。

商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的应用。住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是底层商业。顶部住宅，特别是高层建筑因与商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。多层、低层住宅如有可能，在尺度和色彩上适当加以商业特点能提高商业街与住宅的整体性。

在首层商业与二层住宅之间用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开是必要的。既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。雨罩骑楼这样的空间划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间。骑楼这样的空间正好适应购物行人的尺度，无论建筑主体有多高，这样的二次购物空间给人稳定的舒适感。

三、风格色彩的多元化

自然形成的传统商业街的诱人之处在于其不同时期建造，风格迥异的铺面杂拼在一起，造成以极其的多元化而达到统一的繁华效果。新设计的商业街往往因人为的统一而流于单调乏味。为追求传统商业街的意境，设计师应有意识地放弃追求立面手法简单的统一，甚至应刻意创造多种风格的店铺共生的效果。

不同风格的建筑单元拼在一起使人联想起小镇风情。即便是同样设计的不同单元，也通过材质、颜色的变化，加强外观差异化。商业街的魅力就在于繁杂多样立面形态的共生。这也是商业街与大型百货商厦的区别。

四、面材的软化与精化

商业街建筑与其它建筑外观的重要不同是店家需要根据自身商业的性质特点，二次装修店铺外观。建筑的外观设计仅仅是一个基础平台。店家最起码需要安装招牌，有些连锁店还需要改为特定的颜色、样式。而招牌、广告、灯箱等室外饰物往往成为建筑外观中最惹眼的元素。失控的第二次外装可能会同原建筑设计立意冲突，甚至破坏建筑空间的效果。所以成熟的商铺外观设计应考虑改造外装的可能，预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。

为突出人情味，商业街表面构件上越来越多地应用了软性面材，例如蓬布遮阳、竹木材料外装、悬挂的旗帜和其它织物招牌等饰件。这一趋势使得建筑立面设计更趋近装修装饰设计、也要求设计师不能停留在建筑框架的设计深度上，必须以装修的精度来做商业街立面设计。换句话说，商业街的外观设计已经很室内化。

五、重视非建筑元素

商业街室外空间与气氛的形成，主要决定于建筑的空间形态和立面形式，但也取决于其它一些建筑元素的运用，比如室外餐饮座、凉亭等功能设施，花台、喷泉、雕塑等、灯具、指示牌、电话亭等器材、灯笼、古董、道具等装饰，铺地、面砖、栏杆等面材。这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。若想使这一界面更“友善”，就需要从景观、园林的角度深化商业街的设计。

总之，商业街的设计不应是简单满足规模、流量、流程等技术指标，也应重视它所给人的心理感受。而为达到一个舒适、活跃而有新意的视觉与空间效果，设计师必须考虑人的尺度，从装修装饰与景观设计的深度来要求商业街外观的设计成果。

第五篇：商业街规划设计要点

商业街规划设计要点

一、尺度近人

建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。

商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。

建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。

国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。

二、空间的限定

人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。

例如在北京珠江国际城商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。

从人的行为模式来看，一般步行商业街的宽度宜在10——20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3——1/4。商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒适度也是必须考虑的。若宽于20米，“街”的感觉则可能被“广场”的感觉取代。

商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的应用。住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是底层商业。顶部住宅，特别是高层建筑因与商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。多层、低层住宅如有可能，在尺度和色彩上适当加以商业特点能提高商业街与住宅的整体性。

在首层商业与二层住宅之间用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开是必要的。既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。雨罩骑楼这样的空间划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间。骑楼这样的空间正好适应购物行人的尺度，无论建筑主体有多高，这样的二次购物空间给人稳定的舒适感。

三、风格色彩的多元化

自然形成的传统商业街的诱人之处在于其不同时期建造，风格迥异的铺面杂拼在一起，造成以极其的多元化而达到统一的繁华效果。新设计的商业街往往因人为的统一而流于单调乏味。为追求传统商业街的意境，设计师应有意识地放弃追求立面手法简单的统一，甚至应刻意创造多种风格的店铺共生的效果。

不同风格的建筑单元拼在一起使人联想起小镇风情。即便是同样设计的不同单元，也通过材质、颜色的变化，加强外观差异化。商业街的魅力就在于繁杂多样立面形态的共生。这也是商业街与大型百货商厦的区别。

四、面材的软化与精化

商业街建筑与其它建筑外观的重要不同是店家需要根据自身商业的性质特点，二次装修店铺外观。建筑的外观设计仅仅是一个基础平台。店家最起码需要安装招牌，有些连锁店还需要改为特定的颜色、样式。而招牌、广告、灯箱等室外饰物往往成为建筑外观中最惹眼的元素。失控的第二次外装可能会同原建筑设计立意冲突，甚至破坏建筑空间的效果。所以成熟的商铺外观设计应考虑改造外装的可能，预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。

为突出人情味，商业街表面构件上越来越多地应用了软性面材，例如蓬布遮阳、竹木材料外装、悬挂的旗帜和其它织物招牌等饰件。这一趋势使得建筑立面设计更趋近装修装饰设计、也要求设计师不能停留在建筑框架的设计深度上，必须以装修的精度来做商业街立面设计。换句话说，商业街的外观设计已经很室内化。

五、重视非建筑元素

商业街室外空间与气氛的形成，主要决定于建筑的空间形态和立面形式，但也取决于其它一些建筑元素的运用，比如室外餐饮座、凉亭等功能设施，花台、喷泉、雕塑等、灯具、指示牌、电话亭等器材、灯笼、古董、道具等装饰，铺地、面砖、栏杆等面材。这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。若想使这一界面更“友善”，就需要从景观、园林的角度深化商业街的设计。

总之，商业街的设计不应是简单满足规模、流量、流程等技术指标，也应重视它所给人的心理感受。而为达到一个舒适、活跃而有新意的视觉与空间效果，设计师必须考虑人的尺度，从装修装饰与景观设计的深度来要求商业街外观的设计成果。

一．设计前期和场地设计（90）

201.规划确定的新建居住区、统建住宅和大型公共建筑应建人防地下室 202.市区新建9层以下、非深基础的民用建筑项目，总建筑面积超过7000M2者应修建人防地下室

203.公共建筑物的出入口宜设置在主干道两侧

204.地震设防的城市，干路两侧的高层建筑应由道路红线向后退让5--8M 205.次干道两侧可设置公共建筑物的出入口，并可设置机动车和非机动车的停车场等设施

206.市区建筑容积率大于4的地区（城市规模≤200万人口的城市），其道路支路的密度应在6--8公里/公里2 207.建筑物一级耐久年限 100年以上

建筑物二级耐久年限 50--100年

建筑物三级耐久年限 25--50年

建筑物四级耐久年限 15年以下

208.居住区规划设计中综合技术经济指标中总建筑密度为第二位、绿地率位第三位

209.建筑物和建筑突出物均不得向道路上空排泄雨水

210.综合医院设计规范要求在门诊、急诊入口附近均应设车辆停放场地 211.改扩建步行商业街的红线宽度不宜小于10M（不按人流量确定）

新建步行商业街，应留出不小于5M的宽度供消防车通行

步行商业街如设有上空顶盖时，净高不宜小于5.5M 步行商业街长度不宜大于500M 步行商业街的各个出入口附近应设置停车场地 212.商业步行区的道路宽度可采用10-15M 紧急疏散出口的间距为160米

距城市次干道距离不宜大于200米，距公交站不宜大于100米

步行区应进行无障碍设计

213.村镇道路是规划范围内的宽3.5M以上道路的总称。

分四级：一级14--20M，二级10--14M，三级6--7M，四级3.5M 214.山地南低北高，依山势平行建住宅群，可在满足日照要求条件下，缩小建筑间距，对提高建筑密度有利

215.夏季主导风向应朝向长的建筑吹，并引导风穿堂过 216.居住区级公建服务半径800-1000M；

小区级公建服务半径400-500M；

组团级公建服务半径150-200M；

217.居住区级道路按红线宽度计算20M,道路车道宽为9米

小区路按路面宽度计算5-8M 组团路按路面宽度计算3-5M 宅间小路也应计入道路用地面积2.5M 218.道路旁设骑楼，柱外缘距道路红线大于0.45；骑楼底层外墙到道路红线3.5米；净高3.6米；骑楼地面应于人行道地面相平，无人行道时高出路边界0.1-0.2 219.小区路设人行便道时，人行便道不计算

220.配建停车场属于公建用地,居民小汽车停方场属道路用地 221.居住区规划的总用地分别为居住区用地和其他用地二类 222.居住区内公共绿地的总指标为1.5M2/人

223.居住区的室外儿童游戏场的适用坡度应为0.3-2.5% 224.机动车与非机动车混行的道路,其纵坡宜按非机动车道要求控制 225.公共汽车站停车场停车总数不超过50辆时可设一个出入口

客车进出口应用文字和灯光分别标明进站口和出站口

每组停车数量不宜超过50辆

站场停车超过50辆，应按组设汽车水箱供水点

226.一类高层民用建筑主体部分与建筑耐火等级为一、二级的汽车库之间的防火间距为20米 227.广场地面坡度，一般满足排水0.3%--3%，尤以0.5%--2%为宜 228.消防车道宽度不应小于3.5M 消防车道净高不宜小于4M 建筑的沿街部分超过160M时，应设穿过建筑物的消防通道

229.易受积水雨水影响的楼地面应比同层相邻使用空间部分低20-50，以免溢水

230.居住区住宅建筑应避免视线干扰，窗对窗及阳台视线干扰距离不宜小于18米

231.建筑周围应设环形消防通道，可利用交通道路 232.汽车坡道出入口与平地相衔接按坡度1/2 i‰计

233.残疾人非机动车道最小宽度不得小于2.5M，横向坡度2.5% 234.当建筑设有进车道时，室内地坪应尽可能接近室外平整地标高，一般室内外高差为0.15M 235.考虑地下水位、地质条件，地下水低的地段，可考虑挖方，减少建筑基础埋深，地下水位高的地段不宜挖方

236.居住区干道有纵坡控制要求应大于0.3%坡，宜平缓，稍低于附近居住区用地的标高

237.建筑物坡道，汽车一般最大8%，手推车不大于6%，电瓶车不大于4%，自行车可不大于3% 238.顺风坡区，风向平行等高线，建筑斜交等高线布置，通风良好

迎风坡区，风向垂直等高线，建筑顺等高线或斜交等高线布置，通风良好 239.山地高压风区，风压较大，不宜建高楼以免背面涡风区产生更大涡流 240.背风区，可能产生绕风或窝风，布置居住建筑，通风不好 241.山地建房时，为防山洪危害，要靠修建排洪沟，拦洪坝 242.面积较大，地势较平坦的地段，多用暗沟排水

场地排水方式，建构筑物比较分散的场地多用明沟排水

建构筑物标高变化比较多的地段，多用明沟

道路标高高于建筑物标高的地段，多用明沟 243.室外管线亚热带地区不需要专门规范及标准设计 244.供水管材一般不用工程塑料管

245.膨胀土地区管线布置应避免埋深、依据山势布置、采用管沟敷设是应避开暗流地带、建筑物四周不应作明沟排水

246.蒸汽管或热水管可架空敷设，地沟敷设，不可与煤气管共架敷设，不应直埋

247.直埋电缆与建筑关系不允许埋入散水，且距建筑物散水0.5M净距

248.地下电缆可与道路交叉布置，但电缆中心线至路面最小垂直净距应为1M 249.污水在下，给水次之，煤气在上，电力、电讯依次靠近建筑，彼此错开 250.公园游人集中场所范围内不宜选用大规格的苗木

251.绿地率指居住区内公共绿地、专用绿地、宅旁绿地和道路绿地四种绿地，不包括屋顶、晒台等人工绿地

252.土方工程系统图，‘+’表示填方，‘-’表示挖方，中间无符号表示不需工程挖填土方量，属施工待整平区

253.表示道路横拱排水应在路面之上画箭头

254.对车流量较多基地出入口距城市道路交叉口红线大于70M 距人行道、引桥道、地铁出入口大于5M 距公交站台大于10M 距中小学、公园、残疾建筑大于20M 当基地道路坡度较大时，应设缓冲段与城市道路连接

255.在大城市车辆较多的主干道，靠近交叉路口附近设置公交中途站，一般应设在交叉路口100米以外处

256.不允许突入道路红线的建筑突出物有：

台阶、平台、窗台

地下建筑及建筑基础

除基地内连接城市管线以外的其他地下管线 257.有人行道的

2米以上窗扇、窗罩，0.4米

2.5米以上活动遮阳，人行道减1米，≤3米

3.5米以上阳台、凸形封闭窗、雨蓬、挑檐≤1米 5.0米以上雨蓬、挑檐，人行道减1米，≤3米 258.无人行道的

2.5米以上窗扇、窗罩，0.4米 5.0米以上雨蓬、挑檐，≤1米

259.地下建筑物距离用地红线应不小于地下建筑物深度的0.7倍，不得小于5米

260.场地雨水暗沟的坡度大于0.4%；明沟的坡度大于0.2% 261.场地设计标高应高于洪水位标高0.5-1.0米，否则应采取防洪措施 262.市区中心的临街建筑，应根据面临道路的宽度控制建筑高度

263.基地内车行路边缘至相邻无出入口的建筑物的外墙间的距离不应小于1.5米

基地内车行路边缘至相邻有出入口的建筑物的外墙间的距离不应小于3.0米

基地内车行路边缘至相邻有出入口并通汽车的建筑物的外墙间的距离不应小于6-8米

各类管道支架和围墙时为1.0米 264.居住区道路边缘到建筑物的距离

无出入口居住区道路高层5米，多层3米；小区路3米；组团、宅间2米

有出入口居住区道路高层5米，多层5米；小区路5米；组团、宅间2.5米

距山墙高层4米，多层2米；小区路2米；组团、宅间1.5米

距围墙均为1.5米

265.基地地面坡度不应小于0.3%；地面坡度大于8.0%时应分成台地，台地连接处应设挡土墙或护坡

266.基地车行道的纵坡不应小于0.3%，亦不应大于8.0% 在个别路段可不大于11.0%，但其长度不应超过80米，路面应有防滑措施

5-6%(800)、6-7%(500)、7-8%(300)、8-9%(150)、9-10%(100)、10-11%(80)横坡宜为1.5-2.5% 267.基地人行道的纵坡不应大于8.0% 大于8.0%时宜设踏步或局部坡度可不大于15.0%的坡道，路面应有防滑措施；横坡宜为1.5-2.5% 268.建筑物底层地面应高出室外地面至少0.15米 269.当场地路坡度较大时应设缓冲段再衔接城市干道 270.人行道＞1.0M；横坡1-2%；距建筑物1.5M 271.道路的转弯半径小车6M；货车9M 272.停车场通道的最大纵坡度小型车为直线15%；曲线12% 273.在竖向设计中，计算土石方平衡时，对于非粘性土壤使用的松散系数为1.5-2.5 274.当道路的纵坡为1%时，雨水井的设置间距宜为60-80米

275.当场地的汇水面积大于3000平方米时，应设至少2个雨水井 276.道路交叉口的视距＞21M 277.一般小型汽车场25-30M2/辆；小型汽车库30-40M2辆 278.停车场直线通道的最大纵坡可以做到15% 停车场曲线通道的最大纵坡可以做到12% 279.倒车进，顺车出的行驶方式进入停车场可使得通道宽度最小 280.停车场的场内车行道的宽度最小为6米

281.地面停车场内，小汽车与小汽车之间的横向净距应保证有1.0米

282.停车场出入口，50辆以上2个，500辆以上3个；出入口之间大于15M 283.地下停车库100辆以上2个出入口 284.多层车库＜100辆，可设一个双车道出入口；出入口宽度＞7M；单车宽+0.8（1.0）；双车宽+1.8（2.2）

285.自行车单台停车尺寸为2*0.6 自行车坡道净宽不应小于1.8M；纵坡一般在2.5-4%范围

286.环境保护三同时为主体工程与环保工程同时设计、同时施工、同时投产 287.建筑造价的相关因素：建筑场地购置费用；建筑设计费用；建筑施工费用；建筑施工监理；不可遇见费用 288.建筑法规的相关因素：建筑各项法规的约束；建筑规范的要求；地区民族、传统、信仰的传统要求

289.区域性地形图常用1/5000至1/10000；总图常用1/500至1/1000的地形图

290.我国地图等高线是以青岛平均海平面作零点高程，以米为单位计

291.九度地震设计烈度地区不宜建设；八度以下地震区要注意高度、密度、防火、防爆、疏散等措施

292.停车场出入口处视线避免遮挡，出入口后退2M的道中线上两侧各60°角范围无障碍物

293.地面设计小于3%自然坡一般选择平坡式

大于3%一般拟定台阶式；场地长度超过500M，坡度小于3%，也可用台阶式

中坡地与陡坡地的分界线为25% 294.场地建筑至道路的排水坡度最好1-3%。一般允许0.5-6% 295.场地建筑地坪高，进车道略低，一般差0.15M 296.场地建筑地坪高，遇人行道一般差0.45-0.6M；允许0.3-0.9M 297.城市型道路有雨水口，一般最小纵坡0.3%，比建筑室内地坪低0.25-0.3M 298.郊区型道路有边沟排雨水，竖向设计为方便排水，场地坡度宜在0.3-8%范围

299.明沟排水坡度一般为0.3-0.5%；特殊困难可采用0.2%；

300.地下管线从建筑向道路路牙，由浅至深，依次为通讯电缆、电力电缆、热力管沟、压缩空气、煤气、氧气、乙炔、给水、雨水，最后为污水管 301.地下管线重叠，将常检修和小管径放上面 302.地下管线可敷设于绿化下，但不宜于乔木下面

303.煤气管与热力管至乔木中心的最小水平距离为1.5米 304.各种地下管道之间的最小垂直距离为0.1米

305.土石方图方格网间距一般为20-40M；一般概算可取20M格，详细计算可采取5M格

306.绿化布置分规则式（西洋式）、自然式（结合地貌空间）、混合式（中西合一）、中国式（因山取势人工造园）工四种 307.树木与建筑物的间距

至乔木中心 至灌木中心

外墙有窗 3.0—5.0 2.0 外墙无窗 2.5 1.5 308.路拱横向坡度

水泥、沥青混凝土路面 1.0--2.0% 整齐块石路面 1.5--2.5% 不整齐块石路面 2.0—3.0% 碎石砾石等粒料路面 2.5—3.5% 309.道路纵坡在8%--11区间；

11%坡长不应超过80M，宜有防滑措施； 5-6%坡长不应超过800M；

最小纵坡不宜小于0.3% 310.刚性路面指现浇混凝土路面、预制块路面

柔性路面指沥青、粘性、塑性路面

311.一般高层建筑的基础埋深不应小于建筑主体高度的1/10-1/12 312.根据高层建筑消防规定,应保证有1/3外墙直接落地,以便发生火灾时可以用云梯扑救

313.砖混结构建筑的建筑面积估算可以以轴线计算面积加上6%的围护面积 314.经营一个旅游宾馆，合理的间数应为200间

315.居住区内的商业服务、金融邮电与文体中心等采用的布置方式有

独立成片集中布置

沿街线状布置

沿街与成片集中布置相结合

316.文化馆建筑在总平面设计布局时，宜采用分散式的形式 317.道路路边缘与乔木中心的最小间距为1.0米 318.生活区内主要车行道的宽度一般为5.5-7.0米 319.地下车库的坡道坡度为10%，与平地相接时，设坡度为5%的缓坡段，长度为3-6米

320.一般混凝土路面的拱坡坡度为1.0-2.0% 321.停车场库应设两个出入口的条件是

地下停车库车位大于25辆

地面停车场车位大于50辆

多层停车场车位大于100辆

322.为了有较好的行驶条件，道路的变坡点距离应在50米以上

323.道路纵断面变坡处，当相邻纵坡差大于1-2%时，应设置竖曲线，其竖曲线的最小半径凹型为100米，凸型为300米

324.给居民区配套的商业中心，每100平方米营业面积应考虑7.5个自行车车位

325.居住区内步行道的最小纵坡应为≥0.5%

326.在坡地坡度的分级中，中坡地与陡坡地的分界线为25% 327.标准篮球场地的外围尺寸为15米*38米 328.停车场内停车坪的排水坡度应为不大于0.5% 329.垂直式停车方式车位占地面积最小

330.一块坡度较大的地形拟采用台阶式的处理方式，台阶高度不宜大于6米 331.停车场出口距地下行人通道应保证至少50米距离

332.基地内应有排除地面及路面雨水至城市排水系统的设施 333.道路的转弯半径小车6M；货车9M 334.一般小型汽车场用地面积25-30M2/辆；小型汽车库30-40M2辆

微型汽车的停车面积与当量小汽车的换算倍数为0.7 中型汽车的停车面积与当量小汽车的换算倍数为2.0 大型汽车的停车面积与当量小汽车的换算倍数为3.0 335.停车场通道的最小平曲线半径小型车7米；直线坡度15%；曲线坡度12% 中型车10.5米；直线坡度12%；曲线坡度10% 大型车13米；直线坡度10%；曲线坡度8%