我国商业街发展总结

第一篇：我国商业街发展总结

我国商业街发展总结

1、商业街的概述

1.1 商业街的定义

商业街是由众多店铺组成，平面按照街的形式布置的商业房地产形式，是城市商业的缩影和精华。

1.2 商业街的主要类型

商业街按照定位不同可分为以下3种类型：

1）、综合商业街：集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能、多业种、多业态的商业集合体，注重提供消费者所需的综合服务。例如王府井步行街、纽约第五大街等。

2）、主题商业街：整条商业街集中在一起反映一个主题，并根据这个主题设置衍生类商铺，每个业态均为主题的一个部分，以适应消费者个性化、多样化与差异化的要求。例如三里屯酒吧街、香港旺角通菜街（女人街）等。

3）、特色小街：具有深厚历史文化或地域风情的商业街区，为消费者提供具有传统特色的商品与服务。例如成都锦里、西安回民街等。

1.3 商业街发展趋势

现在的商业街由单纯的购物功能逐渐的向购物、餐饮、休闲娱乐等多功能发展；由综合性、大众化定位向个性化、差异化、主体化定位；由物质性规划思考向文化、购物、功能体验方面的思考。

现在商业街的发展趋势可用HOPSCA（豪布斯卡）原则来说明，HOPSCA是由六个英文单词的一个字母组合的音译：Hotel、Office、Parking、Shopping、Convention、Apartment。意义分别为：酒店、办公、公园、购物、会议、公寓。

2、商业街成功的案例

2.1国外的2.1.1纽约第五大道

顶级的品牌专卖店和百货商店成为街区的焦点，也使街区成为世界的焦点。纽约第五大道采用人车混行的交通模式。车行道宽度在20米左右，人行道宽度在8米左右。

第五大道位于美国纽约曼哈顿的中轴线，是纽约城的商业、居住、旅游、文化、购物中心，全球租金最昂贵的商业街区。拥有帝国大厦、洛克菲勒中心、圣帕特里克教堂、中央公园等众多著名景观。

第五大道几乎拥有全球所有最顶级的品牌店，如 LV、Dior、Tiffany、Cartier、Gucci、Versace、Chanel等，以货品齐全、更新速度快著称。

2.1.2巴黎香榭丽舍大街

幽静的绿色与奢华的品牌是这条“世界上最美丽的大街”的灵魂。街道两边19世纪的建筑，仿古式街灯，充满艺术感的书报亭诠释了巴黎特有的浪漫气息。巴黎香榭丽舍大街长约1900米，由700米的林荫大道和1200米的商业街区组成。整条街道宽约100米，采用人车混行的交通方式。车行道宽约35~40米，人行道宽约25~30米。

香榭丽舍大街东起巴黎的协和广场西至星形广场，它以圆点广场为界分成两部分：东段是长约700米的林荫大道，绿树成行，鸟语花香。西段是长约1200米的高级商业区。

街道两旁布满了世界各地的大公司、银行、电影院、奢侈品商店和高档饭店，是全世界名牌最密集的地方之一。

2.1.3伦敦牛津街

众多顶级品牌与便捷的公共交通使它享有遍及全球的声誉。浓厚气息的英式建筑、充满艺术感的雕塑、创意十足的小店及公共设施。

牛津街采用人车混行的交通方式，车行道宽20米左右，人行道宽度在8米左右。街道两侧的建筑高度以5层居多。

牛津街位于伦敦西区，海德公园东侧。是英国首要的购物街，每年吸引了来自全球的3千万游客到此观光购物。它是伦敦西区购物的中心，长1.25英里的街道上云集超过300家的世界大型商场。收集了世界上各种各样的顶级品牌。

牛津街是伦敦一条重要的交通干线，每小时有50辆公共汽车运行，4个地铁站与5条线路相连，为商业的繁荣做了最好的铺垫。

2.1.4韩国首尔明洞大街

功能齐全与交通便捷是其历经百年经久不衰的关键。明洞大街长约1000米。街内的道路都不宽，主道宽度在15~20米之间，辅道宽度在4~6米之间，热闹非凡。

明洞大街位于首尔中区，是韩国著名的商业街。明洞大街的商品以中高档定位为主。这里有繁华的时装商店、历史悠久的咖啡屋、吉他演奏台以及满足人们多种口味的各式餐厅。每年两次的明洞节, 举行明洞小姐选拔、民俗游戏、传统婚礼仪式等各种文化节目。

明洞大街两旁都是高级名牌的店铺，明洞大街两侧的胡同里都是中档品牌的店铺和保税商店。

2.1.5日本大阪难波公园

景观与建筑的完美融合、灵动的空间使其成为大阪乃至日本的地标建筑。曲折的街道、共享空间节点、街道上空的连廊、极具艺术感的指示牌使整条街区充满了趣味性。难波公园商业街的宽度在15~25米之间，由于商业街贯穿于整个综合体之中，所以街道的宽高比较低，连廊的宽度在3米左右。

位于大阪传统商业区的难波公园，是一座看上去如同空中花园的城市综合体。从地平面上升至8层的高度，层层推进，绿树茵茵，放佛是游离于城市之上的自然绿洲。

难波公园功能非常丰富，包括上百家专业的时尚店铺和餐馆。这里可以品尝到民族的、世界各地的美食，可以购买到潮流最前线的商品和各种高档物品。除了传统的商业业态，商场还为顾客提供医疗功能，配有药店和医院。

2.2国内的2.2.1武汉光谷步行街

多彩的公共空间、舒适的尺度与流线妆点着这条世界最长步行商业街。室内植物、中央喷泉广场、绚丽的灯光走廊、个性指示牌使商业街的游客充满了趣味性的消费体验。光谷步行街的街道分为主街道、次街、内街三个级别，主街宽16~18米，次街宽6~8米，内街宽3~4米

光谷步行街位于武汉武昌区，整条街长1350米，是目前世界最长的纯步行商业街。

光谷步行街集购物、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体，是多功能，复合型的商业街区。

街区建筑设计充分吸取各国建筑的精华，主要由四大建筑群落组成：美式现代、西班牙式、北欧式以及英伦古典式。

2.2.2上海新天地

新旧建筑的交汇、中西文化的结合是新天地成功的关键因素。窄巷、曲径及随处可见的休憩空间，营造了非常好的休闲商业氛围。上海新天地采用纯步行的交通方式，主街道宽度在15米左右，窄巷宽度在3米左右。主街道两侧的石库门建筑高度以3层居多。

上海新天地是以独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。中西融合、新旧结合，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。新天地分为南里和北里两个部分，南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。南里建成了一座总楼面面 积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心。

2.2.3成都锦里

蜀汉文化、仿古建筑、民间艺术共同绘画出成都的“清明上河图”。锦里的街道虽然不长，但处处体现着整条商业街定位的特色。锦里的街道很窄，在5米左右。街道两旁的酒吧都有室外座椅，很热闹。两边的街道有时会通过连廊连接，街道中央设计了广场空间。

锦里是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一，早在秦汉、三国时期便闻名全国。今天的锦里依托成都武侯祠，以秦汉、三国精神为灵魂，明、清风貌作外表，川西民风、民俗作内容，扩大了三国文化的外延。在这条全长３５０米的街上，浓缩了成都生活的精华：有茶楼、客栈、酒楼、酒吧、戏台、风味小吃、工艺品、土特产，充分展现了四川民风民俗的独特魅力。

3、商业街成功经验总结

3.1 商业街成功经验

3.1.1丰富的历史与文化

包含自己独特的历史与文化底蕴。

3.1.2独特的建筑与环境

拥有百年历史的古老建筑，或别具特色的建筑形式；拥有足够的绿地、休闲广场等令人愉悦的购物环境。

3.1.3多元化的商业功能

具有集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化等为一体的综合性商业功能。

3.1.4知名的主力商家

拥有不断更新的知名主力店，这些店铺是引领潮流与消费的重要基础。

3.1.5便捷的交通与公共设施

便捷的交通环境，足够大的停车场，贴心便利的公共设施。

3.1.6良好的商业运作

专业的商业管理机构，与店铺之间良好的关系，同政府之间时刻保持密切联系。

3.2 商业街经验总结

商业街成功的关键因素可以分为先天的和后天的。先天的因素中地理位置、规模、交通、历史文化和竞争等都有着重要的作用；后天因素中又可以分为硬件因素和软件因素，硬件因素中的规划、建筑和景观的作用比较大，软件因素中市场定位、招商策略、销售模式、营销推广、商业运营和政府资源有着不可替代的作用。

4、商业街的规划要素

4.1空间形态

国内外大多数成功商业街的规划都很好的利用了窄巷、短街、折线、连廊以及小尺度共享空间，以营造良好的商业氛围；窄巷容易形成熙熙攘攘、摩肩接踵的热闹景象；“曲径通幽”的短街不容易让消费者感到紧张和疲劳；连廊可以较好的解决二层及二层以上商业的水平交通问题，提升其价值；小尺度共享空间一方面是聚客点，另一方面也是商业街的活力空间。

4.2功能结构

目前国际通行的商业区结构和业态的分布为：购物占30~35%，餐饮占20~25%，休闲、娱乐、酒店、服务等占30~40%；我国步行商业街业态结构调查结果，购物普遍占到总业态的50%以上；近些年来，商业步行街功能分布中，购物所占的比例呈下降趋势。

4.3尺度的长、宽、高

专家认为，商业街的长度一般在500~700米较合适，最多为1000~1500米；从商业街的发展规律看，非步行街长度可稍长些，步行街必须短些，具体长度视功能定位而定；专家测试，一般人走2500米左右时腿会发酸；走4000米时会感觉到累，走6000米时会筋疲力尽；人逛街走“之”字型线路，行走距离是直线距离的四倍。

商业街的宽度是能否形成“车水马龙”般繁荣景象的重要因素；商业街的宽度与整条街的交

通组织方式有密切关系；经测试，商业街客流密度在每人4平方米时，既不会显得拥挤，又能体现商业街的繁华；专家认为，商业街适宜的宽度在20~30米左右，小型步行街在20米左右为宜，特色小街在10米左右为宜。

商业街的高度指街道两旁建筑物向地下延伸和向地上延伸的高度；商业街的宽度与两旁建筑物的高度的比值称为商业街的宽高比；专家认为商业街的宽高比最适合的比例是1:1，最高不要超过1:2；商业街两旁的商铺以2~3层为宜，最高不要超过4层；地下延伸以1层为宜，最高不要超过2层。

第二篇：我国商业街发展总结

我国商业街发展总结

1、商业街的概述 1.1 商业街的定义

商业街是由众多店铺组成，平面按照街的形式布置的商业房地产形式，是城市商业的缩影和精华。

1.2 商业街的主要类型

商业街按照定位不同可分为以下3种类型： 1）、综合商业街：集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能、多业种、多业态的商业集合体，注重提供消费者所需的综合服务。例如王府井步行街、纽约第五大街等。2）、主题商业街：整条商业街集中在一起反映一个主题，并根据这个主题设置衍生类商铺，每个业态均为主题的一个部分，以适应消费者个性化、多样化与差异化的要求。例如三里屯酒吧街、香港旺角通菜街（女人街）等。3）、特色小街：具有深厚历史文化或地域风情的商业街区，为消费者提供具有传统特色的商品与服务。例如成都锦里、西安回民街等。1.3 商业街发展趋势

现在的商业街由单纯的购物功能逐渐的向购物、餐饮、休闲娱乐等多功能发展；由综合性、大众化定位向个性化、差异化、主体化定位；由物质性规划思考向文化、购物、功能体验方面的思考。

现在商业街的发展趋势可用HOPSCA（豪布斯卡）原则来说明，HOPSCA是由六个英文单词的一个字母组合的音译：Hotel、Office、Parking、Shopping、Convention、Apartment。意义分别为：酒店、办公、公园、购物、会议、公寓。

2、商业街成功的案例 2.1国外的

2.1.1纽约第五大道

顶级的品牌专卖店和百货商店成为街区的焦点，也使街区成为世界的焦点。纽约第五大道采用人车混行的交通模式。车行道宽度在20米左右，人行道宽度在8米左右。

第五大道位于美国纽约曼哈顿的中轴线，是纽约城的商业、居住、旅游、文化、购物中心，全球租金最昂贵的商业街区。拥有帝国大厦、洛克菲勒中心、圣帕特里克教堂、中央公园等众多著名景观。

第五大道几乎拥有全球所有最顶级的品牌店，如 LV、Dior、Tiffany、Cartier、Gucci、Versace、Chanel等，以货品齐全、更新速度快著称。2.1.2巴黎香榭丽舍大街

幽静的绿色与奢华的品牌是这条“世界上最美丽的大街”的灵魂。街道两边19世纪的建筑，仿古式街灯，充满艺术感的书报亭诠释了巴黎特有的浪漫气息。巴黎香榭丽舍大街长约1900米，由700米的林荫大道和1200米的商业街区组成。整条街道宽约100米，采用人车混行的交通方式。车行道宽约35~40米，人行道宽约25~30米。香榭丽舍大街东起巴黎的协和广场西至星形广场，它以圆点广场为界分成两部分：东段是长约700米的林荫大道，绿树成行，鸟语花香。西段是长约1200米的高级商业区。

街道两旁布满了世界各地的大公司、银行、电影院、奢侈品商店和高档饭店，是全世界名牌最密集的地方之一。2.1.3伦敦牛津街

众多顶级品牌与便捷的公共交通使它享有遍及全球的声誉。浓厚气息的英式建筑、充满艺术感的雕塑、创意十足的小店及公共设施。

牛津街采用人车混行的交通方式，车行道宽20米左右，人行道宽度在8米左右。街道两侧的建筑高度以5层居多。

牛津街位于伦敦西区，海德公园东侧。是英国首要的购物街，每年吸引了来自全球的3千万游客到此观光购物。它是伦敦西区购物的中心，长1.25英里的街道上云集超过300家的世界大型商场。收集了世界上各种各样的顶级品牌。

牛津街是伦敦一条重要的交通干线，每小时有50辆公共汽车运行，4个地铁站与5条线路相连，为商业的繁荣做了最好的铺垫。2.1.4韩国首尔明洞大街

功能齐全与交通便捷是其历经百年经久不衰的关键。明洞大街长约1000米。街内的道路都不宽，主道宽度在15~20米之间，辅道宽度在4~6米之间，热闹非凡。

明洞大街位于首尔中区，是韩国著名的商业街。明洞大街的商品以中高档定位为主。这里有繁华的时装商店、历史悠久的咖啡屋、吉他演奏台以及满足人们多种口味的各式餐厅。每年两次的明洞节, 举行明洞小姐选拔、民俗游戏、传统婚礼仪式等各种文化节目。明洞大街两旁都是高级名牌的店铺，明洞大街两侧的胡同里都是中档品牌的店铺和保税商店。

2.1.5日本大阪难波公园

景观与建筑的完美融合、灵动的空间使其成为大阪乃至日本的地标建筑。曲折的街道、共享空间节点、街道上空的连廊、极具艺术感的指示牌使整条街区充满了趣味性。难波公园商业街的宽度在15~25米之间，由于商业街贯穿于整个综合体之中，所以街道的宽高比较低，连廊的宽度在3米左右。

位于大阪传统商业区的难波公园，是一座看上去如同空中花园的城市综合体。从地平面上升至8层的高度，层层推进，绿树茵茵，放佛是游离于城市之上的自然绿洲。

难波公园功能非常丰富，包括上百家专业的时尚店铺和餐馆。这里可以品尝到民族的、世界各地的美食，可以购买到潮流最前线的商品和各种高档物品。除了传统的商业业态，商场还为顾客提供医疗功能，配有药店和医院。2.2国内的

2.2.1武汉光谷步行街

多彩的公共空间、舒适的尺度与流线妆点着这条世界最长步行商业街。室内植物、中央喷泉广场、绚丽的灯光走廊、个性指示牌使商业街的游客充满了趣味性的消费体验。光谷步行街的街道分为主街道、次街、内街三个级别，主街宽16~18米，次街宽6~8米，内街宽3~4米

光谷步行街位于武汉武昌区，整条街长1350米，是目前世界最长的纯步行商业街。

光谷步行街集购物、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体，是多功能，复合型的商业街区。

街区建筑设计充分吸取各国建筑的精华，主要由四大建筑群落组成：美式现代、西班牙式、北欧式以及英伦古典式。2.2.2上海新天地

新旧建筑的交汇、中西文化的结合是新天地成功的关键因素。窄巷、曲径及随处可见的休憩空间，营造了非常好的休闲商业氛围。上海新天地采用纯步行的交通方式，主街道宽度在15米左右，窄巷宽度在3米左右。主街道两侧的石库门建筑高度以3层居多。

上海新天地是以独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。中西融合、新旧结合，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。

新天地分为南里和北里两个部分，南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。南里建成了一座总楼面面 积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心。

2.2.3成都锦里 蜀汉文化、仿古建筑、民间艺术共同绘画出成都的“清明上河图”。锦里的街道虽然不长，但处处体现着整条商业街定位的特色。锦里的街道很窄，在5米左右。街道两旁的酒吧都有室外座椅，很热闹。两边的街道有时会通过连廊连接，街道中央设计了广场空间。

锦里是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一，早在秦汉、三国时期便闻名全国。今天的锦里依托成都武侯祠，以秦汉、三国精神为灵魂，明、清风貌作外表，川西民风、民俗作内容，扩大了三国文化的外延。在这条全长３５０米的街上，浓缩了成都生活的精华：有茶楼、客栈、酒楼、酒吧、戏台、风味小吃、工艺品、土特产，充分展现了四川民风民俗的独特魅力。

3、商业街成功经验总结 3.1 商业街成功经验 3.1.1丰富的历史与文化

包含自己独特的历史与文化底蕴。3.1.2独特的建筑与环境

拥有百年历史的古老建筑，或别具特色的建筑形式；拥有足够的绿地、休闲广场等令人愉悦的购物环境。

3.1.3多元化的商业功能

具有集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化等为一体的综合性商业功能。3.1.4知名的主力商家

拥有不断更新的知名主力店，这些店铺是引领潮流与消费的重要基础。3.1.5便捷的交通与公共设施

便捷的交通环境，足够大的停车场，贴心便利的公共设施。3.1.6良好的商业运作

专业的商业管理机构，与店铺之间良好的关系，同政府之间时刻保持密切联系。3.2 商业街经验总结

商业街成功的关键因素可以分为先天的和后天的。先天的因素中地理位置、规模、交通、历史文化和竞争等都有着重要的作用；后天因素中又可以分为硬件因素和软件因素，硬件因素中的规划、建筑和景观的作用比较大，软件因素中市场定位、招商策略、销售模式、营销推广、商业运营和政府资源有着不可替代的作用。

4、商业街的规划要素 4.1空间形态

国内外大多数成功商业街的规划都很好的利用了窄巷、短街、折线、连廊以及小尺度共享空间，以营造良好的商业氛围；窄巷容易形成熙熙攘攘、摩肩接踵的热闹景象；“曲径通幽”的短街不容易让消费者感到紧张和疲劳；连廊可以较好的解决二层及二层以上商业的水平交通问题，提升其价值；小尺度共享空间一方面是聚客点，另一方面也是商业街的活力空间。4.2功能结构

目前国际通行的商业区结构和业态的分布为：购物占30~35%，餐饮占20~25%，休闲、娱乐、酒店、服务等占30~40%；我国步行商业街业态结构调查结果，购物普遍占到总业态的50%以上；近些年来，商业步行街功能分布中，购物所占的比例呈下降趋势。4.3尺度的长、宽、高

专家认为，商业街的长度一般在500~700米较合适，最多为1000~1500米；从商业街的发展规律看，非步行街长度可稍长些，步行街必须短些，具体长度视功能定位而定；专家测试，一般人走2500米左右时腿会发酸；走4000米时会感觉到累，走6000米时会筋疲力尽；人逛街走“之”字型线路，行走距离是直线距离的四倍。

商业街的宽度是能否形成“车水马龙”般繁荣景象的重要因素；商业街的宽度与整条街的交通组织方式有密切关系；经测试，商业街客流密度在每人4平方米时，既不会显得拥挤，又能体现商业街的繁华；专家认为，商业街适宜的宽度在20~30米左右，小型步行街在20米左右为宜，特色小街在10米左右为宜。

商业街的高度指街道两旁建筑物向地下延伸和向地上延伸的高度；商业街的宽度与两旁建筑物的高度的比值称为商业街的宽高比；专家认为商业街的宽高比最适合的比例是1:1，最高不要超过1:2；商业街两旁的商铺以2~3层为宜，最高不要超过4层；地下延伸以1层为宜，最高不要超过2层。

第三篇：国外商业街的发展及对我国建设的启示

日本商业街浅评：传统与现代的交错

类别:我的文章 评论(1)浏览(667)2009-01-08 11:38 标签：商业街银座地下电器商店

日本商业街在世界上是颇具特色的。遍布全国各地的商业街，构成了日本商业一道亮丽的风景线。东京银座

银座是东京最为繁华的商业街。因为在固定时间内禁止车辆通行，它又被称作“步行者的天国。”这个繁华的街区近４００多年前还是一片荒凉的海滩。１７世纪初，德川幕府在此铸造银币，遂有“银座”之称。明治初年，东京成了日本的“世界门户”，西方商业与生活方式最先渗入此街。

以银座大道为界，银座分为东、西银座。大道两旁，高级商店和名牌老铺鳞次栉比，巨大的橱窗展出最新流行的男女时装、锦秀和服、金银珠宝、高级装饰以及精致的艺术品和丰富多彩的生活用品，醒目而又奇特的宣传广告比比皆是，历史悠久、享有盛誉的“三越”、“松屋”、“松坂屋”等大百货店也座落于此。“三越”被日本人誉为“大百货店的开拓者”，现在的“银座三越”是１９３０年正式开业的，经营重点是面向年轻人的时髦商品和其它高档商品。这里还有规模不大、但专门经营某种独特商品并保持传统制作方法的店铺，总数超过５００家，多数为名牌专门店。银座出售的商品多是高档品，价格高，面向上层社会。

银座大道后街以饭店、酒馆、小吃店居多，颇具特色的日本料理应有尽有。有专做活鱼、河豚和鳗鱼的，也有专做“奥殿”（豆腐、萝卜、芋头等混煮的一种菜）和荞麦面条的，而且还有品种繁多的外国菜，如中国、法国、意大利、新西兰菜等。除了大量商店与酒店外，银座还有数十家旅馆，数目众多的舞厅、夜总会，３０多家剧院，１００多个画廊，这些都增添了银座的繁华。入夜，五光十色的霓虹灯变幻多端，另有一番“夜银座”的风景。

银座平时经常举办各种展览会、表演会和其它娱乐活动。随着季节变化，各商家经常向游客分送鲜花，春天是郁金香，夏季是君影草，秋季是菊花，冬季是水仙，这即博得游客的好感，也能起到广告宣传作用。而且，每年９、１０月间都举行“大银座节”活动，内容丰富多彩，有检阅游行、音乐演奏、祭祀银座神社等。

在日本，银座已成为“繁华”的同义语，其名称被全国各地所使用。据粗略统计，在日本以“银座”命名的商业街多达４００条。浅草

浅草是东京另一条著名的商业街。浅草在日本人特别是东京人的心中占有特殊地位，他们认为浅草是“庶民之街”，是在现代化、西方化潮流冲击下尚能顽强保存较多传统和习俗的地区。人们到这里可以感受到江户时代“下町”的情调和气氛。

浅草的中心是浅草寺，以浅草寺为依托，这里集聚了具有日本民俗传统的各式商业店铺。浅草寺是东京最古老的寺院，江户时期，德川幕府第三代将军德川家光修建了浅草神社。后来到这里参拜的游客日渐增多，周围的行商和娱乐活动也逐渐活跃。从浅草寺的雷门到宝藏门有一段铺石路面，是参拜观音的必经之路，也就是著名的“仲见世”道路。两旁涂成朱红色的小店铺一间紧挨一间，出售供神用品、江户玩具、舞蹈衣物、点心小吃和各种特产，许多是江户时代留下来的传统产品，五花八门，丰富多彩。有些店铺已有百年以上的历史，如“红梅烧”已有２００多年历史，时至今日仍盛名不减，常常供不应求。现在，同“仲见世”交叉的另一条道路的两旁也发展出密集的小店铺，形成新商业街。新、老“仲见世”商业街店铺数百家，出售物品价格比较便宜，适合中下层群众。

浅草还集中了众多电影院、剧场和其它娱乐场所，有些曲艺场所演出群众喜闻乐见的曲艺节目。浅草四季都要举行盛大的传统节日活动，例如在冬季举行颇具民族特色、在其它地方都少见的“羽子板”集市活动。

浅草终年游人不断，商店街每天都熙熙攘攘，呈现出一派繁闹的平民街景。地下商业街

在日本，全国各大城市及某些中等城市都有地下商业街。地下商业街在地下很大范围内建成宽阔的街道，街道两旁商店标立，和地面上的街道完全一样。地下街有充足的光源，光线柔和，有充足新鲜的空气，适宜的湿度和温度，比地面上更舒适，没有地上街的车辆、噪音和灰尘。

日本第一条、也是世界上第一条地下商业街是１９５７年建成的大阪唯波地下街。１９６３年大阪又建成梅田地下街，接着又建成当时全国最长的地下街--虹地下商业街。虹地下商业街总面积近４万平方米，街顶距地面８米，长１０００米，宽５０米，高６米，内有４个广场、三四百家商店和许多餐馆、酒吧、咖啡店。商店出售名种商品，从日常生活用品到高级装饰品，从现代电器到名贵古董等，凡是地上有的地下大体俱全。地下商业街兼有商业中心、铁路中枢和游览胜地三大功能。地下商业街中道路纵横交错，曲折有致，路心有花圃，店前有树木，交汇处有群雕，拐角必有喷泉，甚至有小桥流水、飞泉瀑布等景致。巨型风景画在灯光烘托下，使人如临其境。在地下商业街，光电技术与建筑艺术的综合使用，使艺术与商业产生了完美的结合。

如何防灾是地下商业街面临的巨大问题，日本各地下商业街都采取了严格措施。例如世界最大的地下商业街、建筑面积约１４万平方米的东京“八重州”地下商业街取了以下措施：（１）防火。八重州顶部安装了８０００个“烟火感知器”，在温度达摄氏７２度时，即自动洒水灭火。每隔５０米有消火栓，数十个通达地面的通道。（２）防火灾、地震时突然停电。出现这种情况，发电设备自动发电，约一分钟后就能正常供电。（３）防震。八重州地下商业街采用了各种耐震的建筑构造。同时，地下商业街还制定了各种严格的规章制度。其它特色商业街

在日本，还有许多特色商业街。东京除银座、浅草之外，还有“新宿”、“秋叶原”、“六本木”、“涩谷”等商业街。

“新宿”集中着照相机及摄影用品商店。“六本木”则是时装店、迪斯科舞厅比较集中的地区。“秋叶原”的电器店特别多，整个地区仿佛是一座大电器商场。

“秋叶原”商业街的电器商店大批采购、大量售出，故各种商品价格比较便宜。同样商品与百货店相比，价格要低二至三成，有时还削价出售，最低可减价四成甚至五成。由于过分便宜，不免令人疑惑不解。这主要是因为新款电器源源不断上市，旧式样电器只得抛售。至于售后服务如免费维修、送货上门等方面，则与大百货店并无两样。因此，许多外国人和留学生都来这里购买电器。有的商店同时是对外国人的免税商店，这种商店同时用英语、汉语等外国语言向顾客介绍自己的商品。

东京新宿大街和东京银座对我国城市经济发展的启示

宋向清

一、东京新宿大街及其启示

◆定位：东京最大的中心商业区

◆特征：魅力＋活力，是日本摩天大楼最多的地区。

◆布局：新宿是日本最大、人气最旺的街道。新宿最热闹的是歌舞伎街，这里餐饮，娱乐，电影院齐全，整夜灯火通明，被称为不睡的街。新宿购物街包括120家商店，从新宿车站前的广场开始算起，它们都位于900米长的新宿大街两边和新宿车站东，南，西，北四个出口附近。这里聚积了日本高档的百货公司，伊势丹、三越、松屋歌舞伎街在东口，高岛屋新宿店在南口，全都是最著名的商店。还有大型的购物中心(lsetan,mitsudoshi,marui),书店(kinokuniya),食品杂货店，饭馆(nakamuraya和takano)，以及一家美术用品商店(sekaido)。以男装、女装、鞋、手袋划分的商店也在这条大街上。目前，杂货店和计算机房集中在这一区，年轻人喜欢围在alta大厦的电视演播室前观看娱乐节目。这一地区已经成为了日本最大的商业区。

◆交通：新宿站每日的客流量平均为346万人，是全世界最大的车站，被基尼斯确认为世界第一大车站，分为东，南，西，北四个出口，是公共路线（日本东铁路）、私家铁路（odakyu路线，keio路线，seinu到新宿路线，marunouchi地铁路线，首都到新宿的地铁路线，和oedo路线）的重要中转站或终点站。这些线路带来的人流量比日本国内其它任何一个城市的人流量都要大，成为新宿商业中心四通八达的交通网络。

◆核心支撑：新宿大街商业区的核心支撑是车站和密集的交通网络。每天346万人在此上下车，无形中给新宿大街带来巨大的人气。换句话讲，交通让新宿大街保持全日本人气最旺的第一大街的荣誉和地位。

★东京新宿大街给我们的启示：（1）大商业必须有大交通；大交通必须有大网络；大网络必须有大胸怀。新宿商业中心的成功很大程度上取决于公共交通对私家铁路的包容。只要有利，不问出身，符合规划即可。这就是日本式思维，也是日本高效、高质、高产的重要原因。（2）夜经济是拉动内需、刺激消费、增强城市活力、繁荣商业发展的重大金矿。

二、东京银座及其启示 银座是东京最繁华的商业区，相传从前这一带是海，后来德川家康填海造地，这一块地方成为铸造银币的“银座役所”。明治三年(公元1870年)这里更名为“银座”，有“东京的心脏”之称。

银座商业：象征日本自然、历史、现代的三大景点(富士山，京都，银座)之一的银座，与巴黎的香谢丽舍大街、纽约的第五大街齐名，是世界三大繁华中心之一。银座大道全长一公里半，北起京桥、南至新桥，大道两旁的百货公司和各类商店鳞次栉比，专门销售高级商品。在银座大街的两旁有4家大百货公司，500家特产商店，2000家饭店，1600多家酒吧和歌舞厅，30余家剧院和100余处画廊。银座大道后街有很多饭店、小吃店、酒吧、夜总会。有买文具的百年老店伊东屋(Itoya)，日本第一间面包店——木村屋总本店。街上有许多茶座，游客可以坐在街心饮茶谈天。入夜后，路边大厦上的霓虹灯变幻多端，构成了迷人的银座夜景。

银座交通：比较便利，有JR山手线→有乐町站、营团地下铁银座线、日比谷线、丸之内线→银座站等，四通八达。贯穿银座1丁目至8丁目的中央通，被选为日本“一百名道”之一，也是银座最繁华的主要街道。每到星期日下午，整条中央通会实施交通管制，成为步行者的天堂。银座大道两侧人行道宽阔，从1970年8月起，银座大道禁止一切车辆通行，成为步行商业街，故有“步行者的天堂”之称。

银座规划：

1、格网状街区；

2、耐火化；

3、连屋化，即每个街坊的沿街面由2-3栋长条式、较大规模的建筑组成，这种街区整体开发方式在日本城市建设史上尚属首次；

4、步道和车道分离。

银座文化：银座不但是日本商界的胜地，也是融古今中外各种文化的大花园。自二十世纪二十年代后期，银座开始成为东京最繁华、格调高雅的新潮商业中心。其不仅是东京商业中心的代表，而且已发展成为日本现代化的标志和橱窗，尤其是它所代表的消费文化，还具有独特的“标新”和“逆反”文化特征。银座的繁荣有其特定的文化背景和特征，“银座”一词本身，也不再仅仅作为地名而存在，更具有一种深层的、非日本人难以理解的文化内涵，它是高级、名牌、流行、品味、信用、货真价实、憧憬、时尚的代名词。

银座地价：东京银座街的地价高得惊人。2007年3月24日，东京银座地价突破3000万日元/平方米（相当于200万元人民币），被戏称为：一个脚印的土地是内阁高级官员一个月的工资。

★东京银座给我们的启示：

1、两侧人行道特别宽阔，被称为步行者的天堂。

2、周日不允许机动车通行。

3、特产商店扎堆，高达500家，成为日本向国外游客推介日本文化和特产的重要窗口。

4、允许标新和逆反的文化存在，并成为银座文化象征，体现了日本作为东方人的西方化宽容。

巴黎香榭丽舍大道和拉德方斯CBD

对我国城市经济转型的启示

宋向清

一、法国巴黎香榭丽舍大道及其启示

◆定位：巴黎市中心商业区

◆特征：文化＋情调＋金碧辉煌 ◆布局：一轴六点，旅游带动购物。香榭丽舍大道位于巴黎八区，城市的西北部。起始于协和广场，广场上矗立有方尖碑，大街由东向西延伸1915米，前半段较平坦，接着有一段上坡直到戴高乐广场，广场中心屹立着凯旋门。笔直的街道让我们可以看到很远的地方：卢浮宫和它里面的金字塔、杜伊勒花园、方尖碑、凯旋门，以及城外的戴芳斯大拱门。大街上购物中心并不太多，但大都是全球最知名的顶级品牌店，吸引了全世界的顶级富豪到此密集购物。紧邻的圣安娜街上有世界顶级品牌以及最著名的设计师店面，Christian Dior、Hermes、Lanvin、YSL等等，其中还有不少是全球最大的旗舰店，像Channel总店就设在这个区域。广义的香榭丽舍大道还包括由周边4条商业网点密集分布的小街道，这些街道与香榭丽舍大道不同的是：业态更多，网点更多，消费者更多的是市民而非游客。它们与香榭丽舍大道共同构成香榭丽舍街区，成为巴黎市民和游客购物和观光的首选。

◆功能：文化中心、旅游中心、购物中心

◆核心支撑：旅游业。香榭丽舍大道规划设计的最大亮点，也是全球独一无二的特点，就是大道两边和两头密布巴黎最主要的旅游观光景点（区），凯旋门、卢浮宫、方尖塔、戴高乐广场等或近观或远眺，总能让你感受到巴黎迷人的魅力，形成到巴黎就一定要到香榭丽舍大道的天然聚合力。另外，香榭丽舍大道通过市场机制执行严格的门店设置和品牌进驻规则，虽然没有政府指令，但极高的入住门槛让非顶尖企业和品牌望“街”兴叹。

★香榭丽舍大街给我们的启示：

1、让旅游成为拉动商业零售的源动力。

2、主街道凸显通行和观光功能，让商业零售和餐饮等后置于周边街道。

3、用市场机制和市场规则，而不是用行政手段淘汰不符合香榭丽舍大道要求的企业和品牌，从而保持她的尊贵和神圣。

4、让中心商业区成为城市的最大名片。

5、不遗余力引进著名商业品牌。

二、法国巴黎拉德方斯CBD及其启示 如果说巴黎香榭丽舍大道可以看做是中部诸城市原有城区商业中心区的楷模的话，那么，巴黎拉德方斯CBD区作为巴黎新开发区，就应该成为中部诸城市新区以及新兴城市的典范，他们的规划和发展思路对于我们来讲极具参考价值。

拉德方斯CBD区基本情况：塞纳河把巴黎自然分割成南岸和北岸，又称左岸、右岸。左岸有“法国文化摇篮”的美誉，历年来都聚集了很多文化和艺术界的名人；右岸则是法国的贸易及金融区，也叫拉德方斯新区，法国主要的银行、保险公司以及其它金融机构都集中在这里。所以，有人说巴黎是“左岸有脑，右岸有钱”。

拉德方斯新区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。于1958年建设开发，全区规划用地750公顷，先期开发250公顷，其中商务区160公顷，公园区（以住宅区为主）90公顷。规划建设写字楼250万平方米，供12万雇员使用，容纳1200个公司，法国最大的企业一半在这里。建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心。建成占地25公顷的公园。商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物。建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。优美的环境和完善的设施每年吸引约200万游客慕名而至。

拉德方斯CBD交通系统：这里是欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。是欧洲最大的步行区，67公顷的步行系统使所有到此的游人都能体会到舒适和开心。集中管理的停车场设有2.6万个停车位。行人与车流彻底分开，互不干扰，这种做法在世界是仅有的。

拉德方斯的规划和建设：拉德方斯新区不是很重视建筑的个体设计，而是强调由斜坡（路面层次）、水池、树木、绿地、铺地、小品、雕塑、广场等所组成的街道空间的设计。拉德方斯为了增强新区的凝聚力，特别规划设计了超大型景观性标志性建筑“巨门”。巨门与凯旋门同处在巴黎城市主轴线上，又称新凯旋门，被誉为通向未来的大门。巨门建成后，人们觉得新区与老区有了平衡感，新区面貌大为改观，从此，拉德方斯有了中心，有了标志，有了精神支柱，凝聚力和吸引力大大增强。

★拉德方斯给我们的启示：

1、行人与车流彻底分开，互不干扰。

2、新区要有一个精神支撑点。拉德方斯的支撑点就是巨门。巨门建成之前都认为拉德方斯离巴黎中心城区远，景观平淡，缺乏吸引力；而巨门建成后，改变了原来的看法，认为该区非常值得到此一游。

3、规划和建设不注重个体，而强调充分利用斜坡（路面层次）、水池、树木、绿地、铺地、小品、雕塑、广场等营造温馨宜居的美感。

香港商业中心对我国城市经济发展的启示

宋向清

一、香港铜锣湾商业中心

就像香港的一个缩影，铜锣湾市井而高档。大众化的商铺满街都是，来自世界各地的新鲜事物触手可及；世界知名的顶级百货公司也遍布其间，凸显出香港强大的消费力。集巴黎的奢华、米兰的典雅、伦敦的经典和纽约的简约风格于一身。

香港铜锣湾前身是电车厂的时代广场，现在作为香港十大景点之一，有着琳琅满目的美，尽显都市魅力；在利园的名店坊，有小巧精致的街道，有小雕塑喷泉和座椅，咖啡店精致的户外座位让欧陆情调洋溢；从时代广场、崇光百货一带让人炫目的玻璃墙和汉白玉镶嵌的高楼大厦下，步入渣甸街，一路极现代与极市井的景观相交汇，铜锣湾的风情万种让人眼花缭乱。铜锣湾是香港最著名的流行服饰采购天堂，作为全世界租金第三贵的地段，仅次于美国纽约的第五大街及法国巴黎的香榭丽舍大道。

★铜锣湾给我们的启示：市井与高档完全可以完美结合。

二、香港尖沙咀东部商业中心

香港尖沙咀东部商业中心为香港九龙半岛最大的商业中心地带。从70年代末期开始到90年代初，一个由填海造地形成的尖沙咀东部新商业中心区全部开发建设。尖沙咀东部一共为16公顷的商业发展用地，是一个完整的商业中心区。主要建设项目是高级商务办公大楼、商场购物中心及旅馆，也有部分高级住宅。

◆交通：沿街建筑背后及侧边的道路系统作为客、货运车流的通路，公交车、酒店专用车、学生用车等专用车辆可在大街通行，换句话讲，客货车不准在大街行驶。人行道至少7.5m宽，行走安全，遇有大街两边相对都设商业大厦时，则铺设人行天桥(Flyover)，连接楼层商场。

◆布局：总共25块地，其中14块用作商业(商场与办公)、5块为旅馆用地。商业及旅馆用地大都分布在中部所谓黄金地段；住宅用地相对集中布置于区内东北部边沿，以保持居住安宁；政府投资用地分散于四周边沿，力求出入方便。在商业大街上的5座旅馆的用地采取隔街错开的布局，可以分散商业大厦的人流。商业大厦在街道两侧相对设立，由天桥连接，目的是便于顾客“串场”。★尖沙咀给我们的启示：

1、要想打造成为具有与老商业中心相抗衡的新商业中心，政府就要舍得把几乎一半的地用作商业，而且呈环形布局：商业居中，居民居外，政府居边。

2、商业街只允许走公用车辆，货运等车走后街。

3、尖沙咀地区2005年人口31万，游客日均流量30万人次，宾馆酒店只有5家，床位总共2980个。5家酒店中，五星级1家，三星级2家，其余都是快捷酒店。

第四篇：浅谈我国休闲商业街的发展现状及存在问题

献策一：以文建街以情养街

如何解决“百街雷同”的问题？与会专家不约而同抛出特色锦囊，秘诀就是苦练历史文化的内功。

广东商学院副校长、中国商业经济学会副会长徐印洲的观点是：文化内涵是商业街的重要支撑，要以文化脉络为规划设计的出发点。广州老城区的骑楼商业街有必要进行复兴，以恢复历史名城风貌，这样的商业街无法被照搬到其他地方。

国务院国资委商业网点建设开发中心副主任廖伟阳则把特色商业街定义为：先卖感受，后卖商品。就如上下九路之所以常年人旺财旺，就和它有436座各具特色的小楼分不开。很多广州人一段时间没去上下九就心痒痒，其实并不是购物需求使然，而是他们把购物和逛街区分开来了，“以文建街、以史造街、以情养街”才能铸造牵动人心的特色商业街。

美国著名规划设计师康凯也一再强调保留商业街的历史文化，不能目光短浅只看当前利益。

献策二：统一业态统一布局

上海市卢湾区经济委员会副主任罗继钢管理着上海淮海中路商业街和新天地商圈。他随手一指北京路，向左是一家精品店，向右是一家皮具城，“这就可以看出北京路的业态杂乱”，成熟的商业街应该是按休闲、时装、美食等功能区划分，淮海路之前也存在这个问题，国际品牌店不肯进驻与杂货店为邻。建议统一业态统一布局，树立商业街整体形象。

另外，还要政府掏钱、企业贴钱，使市政、绿化、橱窗、楼宇灯光立体交叉搞好灯光工程，夜市才会旺。通过举办各类商业节带旺商业街，但必须控制好一个度：是展示而不是展销，突出商业街商旅结合功能。在管理机制上则倡导商业街的商户成立自律行业协会，维护商业街整体形象。

献策三：解决行人安全问题

下午乘坐巴士往返各参观点时，热情的洋顾问们不约而同地把目光都投向了交通问题。法国国家城市规划师多米尼克·维尔茨说：四五年前来广州时，发现街上还有很多自行车，现在放眼都是汽车，广州和世界很多发达城市一样，都遇到了汽车所需城市空间缺乏的问题。成功修建一条商业街，要以技术的方法让逛街人群和车主在进入街道前就读懂街道的特点，让行人感到安全，在购物中有一种“压马路”的感觉。

美国著名规划设计师康凯在论坛开始的前一天已经搭乘地铁考察了一圈，说起广州的城市轨道交通，他连称“verygood”（非常棒）。他说，北京路和上下九路是纯步行街，以人为主，安全。广州还可发展现代步行街和车道，但需要考虑人们的安全、舒适与车辆之间的关系，如果街道不慎重设计，对于人们购物、步行、骑自行车是不安全的。

自20世纪80年代，我国开始建设现代商业步行街。据粗略统计，全国目前已有几百条大大小小，风格各异的步行街，比较著名的特色商业步行街大约180多条。2005年委员会首次评选首批中国著名商业步行街和中国特色商业步行街各10条。评选标准是：在全国及地方享有一定知名度、经营特色鲜明、商家云集、商户数量达到一定规模、客流量、经济效益良好、业态布局合理、经营管理规范，市容、环境、绿化以及对周边商圈及城市经济影响力等。

目前，全国共有17条中国特色商业步行街，分别是：北京马连道茶叶一条街、天津古文化街、杭州丝绸城、上海虹梅休闲街、重庆山药广场、昆明金马碧鸡旅游商城、沈阳三好街、东莞富民商业步行街、宁波天一广场、成都科技一条街、乌鲁木齐二道桥、杭州四季青、杭州文三路、南京大明路、成都琴台路、徐州户部山、常州南大街。另据了解，评选中国著名商业步行街条件更加严格，目前，有上海南京路、北京王府井、苏州观前街、南京新街口等15条街入选。

有国内商界专家指出，我国商业步行街发展大体经历了3个阶段：一是单纯的商业场所，光顾者以购物为主；二是更多体现以人为本思想，配套功能相继出现；三是成为社会活动中心，成为消费者和普通百姓休闲、娱乐的好去处。目前国际主流商业步行街的发展方向大多处在第三个阶段，而我国的商业步行街，特别是城市中心和旅游景区的商业步行街也大都在朝着第三阶段的方向发展，呈现出以下的特点：

注重规模集群效应，建筑风格多样化。

国内的商业步行街都比较注重规模的集群效应，普遍都追求规模大而全，有的商业步行街长度甚至超过3km，例如重庆的南滨路饮食娱乐一条街。另一方面，建筑风格多样，有纯古建筑风格的，如云南丽江大研古城、安徽黄山屯溪老街等；有人工打造的仿古建筑风格的，如成都锦里、丽江国大花马街等；还有欧美现代风格以及中式现代风格的；

功能配置组合化，传统业态与现代商业结合。目前功能单一的商业步行街越来越少，取而代之的是多种功能分区的有机组合；在业态业种方面也注重如何有机地将传统的业态如百货类零售与连锁专业（卖）店融合在一起；

突出主题与经营特色，营销推广手法多元化。

一方面城市中心的商业步行街由于主要面对本地消费者，其消费群体数量有限；而旅游景区的商业步行街虽然主要面向外地旅游者，但由于受旅游景区接待能力和周边配套设施完备程度、与外地旅游景区的激烈竞争等因素的影响，其消费群体数量也不可能无限放大。因此，为应对市场的竞争，现在的商业步行街普遍都比较重视突出自己的鲜明的主题和经营特色，以与竞争对手形成错位竞争。另一方面，在营销推广手法上也追求多元化，应用全部销售、打包销售、全部出租、部分自营部分出租、售后返租、统一经营管理、敞开式经营等经营推广手段。

目前，我国的商业步行街虽然有了一定的发展，但也存在着各种各样的问题，归纳起来主要有以下几点：

Ø 建筑风格完全照搬照抄，缺乏商业步行街自身的灵魂。

Ø 功能配置不合理，特色不够鲜明。

Ø 过度商业化，缺乏本土特色的历史文化内涵。

Ø 商业步行街旅游、休闲娱乐功能不足，基础设施欠缺。

我国商业步行街的主要表现形态

我国在城市中发展商业步行街的工作起步较迟，尤其是选择商业最繁华的街路建设商业步行街，是近几年才在少数城市有所展开。从客观上讲，发展商业步行街，应从现代角度出发，面向新世纪，立足高起点，使街区功能和城市功能、社会环境和自然环境实现现代和传统的完美结合和协调发展，使社会资源和自然资源尽可能地纳入市场，实现最佳的社会经济效益。

从商业步行街自身方面考察，我国部分城市已经有了一些成功的做法，多数是利用和改造原有街路，也有的是完全新建街路，其表现形态主要有三大类：

一是商业服务最繁华的街路，功能定位以经营综合性商业为主，如北京的王府井，上海的南京路；

二是历史传统街路，功能定位突出以吃为主，如南京的夫子庙、宁波的海曙楼；

三是行业特色街路，功能定位主要经营专业商品，如番禺的电器商品街、武汉的经营小商品为主的汉正街。

但不管哪种形态的商业步行街，其最主要的服务功能除了购物以外，还有旅游、娱乐、展示和商务等，以满足现代人的购、吃、住、行、玩等的生活需要。当然，这三大类型的商业步行街，不能成为凝固不变的惟一标准，不必照抄照搬。我们在实践中要从具体情况出发，有所改变和突破，有所创新和发展，形成具有自我特色的商业步行街。

我国商业步行街存在的问题

目前，在中国尤其是北京、上海、广州都出现了一批非常热闹的步行街。据统计，大大小小称为步行街的街道在中国共有近200条。步行街建设已经成为房地产投资和所谓都市经营中的一个重要的热点。步行街在大城市出现，以其功能全、环境优美、生活方便，并同时满足人们购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游观光等多种需要，而成为大都市的商业窗口。但是，在一些中小城市所建设的步行街，却具有很强的跟风性质，人们把它作为一种时尚、一种政绩进行追求，有街无市，缺少人气，成为一个比较严重的问题。中国目前步行街有一半是旺丁不旺财的，有的甚至只是在开街的时候热闹了一阵子就冷落下来了，步行街逐渐演化为“不行街”。那么，为什么在中国三大都市圈和都市连绵带以外的中小城市建设的步行街效果不理想呢？原因大概有以下几点：

1.盲目模仿

这类步行街多是政府进行所谓的城市运营，照搬照抄大城市的作法建成的。这种决策很少是建立在以市场为导向的研究基础上的。在大城市中兴旺的项目在中小城市并不一定旺，这是一个基本的事实。这同城市本身的核心竞争力和品牌有很大的关系。

步行街建设在北京、上海、广州这样的大都市圈里兴旺又发达，根本的原因不在于步行这一概念，而在于本身城市商业的强大的辐射能力。也就是说，其目标人群是全国乃至全世界。但是中小城市就缺乏这种天生丽质。它的目标人群往往只是在本地、本市。而本地市场由于第三产业严重同质化和商业物态的恶性竞争，仅步行这一概念很难产生强大的吸引力。这些城市也不具有像三大都市圈里城市强大的吸引力和对目标市场的拉动。

2.规划而不策划

许多步行街由于是在政府一手指挥之下完成的，因此，规划方案是由一些著名规划设计院完成的。这些美观、漂亮也充满各种风格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是现代，但是从使用上看，却很难同任何商业物态相容，因为它并不是根据当地的市场生态和商业气氛策划设计的。

在中小城市，要做一个同一主题的长达800米的商业步行街，用什么样的目标人群来支撑它，是一个非常严峻的问题。因为这样一个主题步行街，在大城市也需要相当的消费人群。

3.定位不明 定位，我们指要根据当地商圈和城市特点、人文特点、消费能力和目标人群的情况，设计相应的物态。例如，在做旺人气方面，我们就要充分考虑两个重要的因素：一个就是对儿童的吸引力问题。我们知道，小孩子因为在步行区域里没有车辆的危险，可以快乐玩耍，这对做好步行街人气是一个非常重要的因素，因此，儿童天地在步行街里是一个聚集人气的很重要的手段，但是，很多步行街却没有这种考虑。其二，是对那些没有钱的人的吸引，根据当地的文化特点和节事活动的安排，可以设计让那些周边的居民有参与性的活动，就是做旺人场的一个很重要的因素。但是，有的步行街的设计只一味的追求品味，向高档次靠拢。其结果就不伦不类，很难产生共鸣。曲高则和寡，步行街不能和当地的商圈以及市场紧密结合，严重背离市场导向，其结果就将被市场所抛弃。

4.贪大求全

由于前期搞所谓的城市经营，不考虑整条商业步行街的优生优育，贪大求全，其结果是项目启动以后，人气不旺，驱动不够力，竞争惨烈。在这种情况下，很多城市便考虑进行后期整容。结果，使得一条看来非常漂亮的步行街，布满因为各种原因招揽过来的经营项目，杂乱无章地聚集在街道两旁，同建设步行街的初衷相距甚远。经营单位由于建筑物已经建成，整体招商困难，不得不低下高昂的头，根据当地的情况进行整容。

5.组织失误

如果是政府工程，步行街建设经历时间相对较长，因此组织者个个有工程做，有一种轰轰烈烈的局面。但是，到了最后招商的时候，结果发现由于中间环节多，使房价高企，租金高企，本地市场很难承受。作为发展商难处很大，需要维持现状，并且要偿还银行贷款，尤其作为国有资产很难降低价格，因为一旦蚀本出让，就要追究个人的责任。因此，招商进展缓慢，没有人敢出头收拾残局，唯有转嫁投资风险。

只有认清目前休闲商业街的问题，我们才能在开发中规避风险，创造价值最大化。

商业地产之步行街发展特点和存在的问题

一、商业步行街的发展特点

1.商业步行街的发展历程

商业步行街发源于中国。唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图所绘的就是典型的商业街图。到了近代和现代，我国商业街发展落后于美国、法国等西方国家。在亚洲地区我国最繁华的商业街区与日本东京银座等商业街相比也具有较大差距，主要表现在综合功能的差异，特别是艺术氛围不够浓郁。

从全球来看，商业街发展大体分为七个时期。第一个时期就是集市贸易；第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺；第三个时期，随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心；第四个时期，大型商业街的出现；第五个时期，规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量；第六个时期是20世纪60年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住而进入低谷时期；第七个时期，商业步行街增加shopping mall 购物中心，购物、文化娱乐、休闲、展示等呈现一体化趋势，商业步行街开始在各国获得大发展。2．商业步行街对城市发展的影响与作用

(1)商业步行街是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔。(2)重振原有商业中心，带动城市新一轮发展。

(3)建立新的城市中心，没有大型商业步行街，新城区就无法形成城市中心。

上海徐家汇的开发改造就非常成功，它拥有地上商业区、地下商铺网、周边支持商业网和多个广场型活动中心，并由多种垂直交通将整个系统连通成为一个环形商业区，其实质是一条地下通行的环状商业街。由于徐家汇商业区的带动，楼价从3 000元上升到8 000元以上，迅速成为新城区。

(4)步行街对城市商业结构的更新，改变了单一购物结构，并通过发展旅游文化等多种功能，提升了城市生活品质。

(5)强化城市中心的价值和凝聚力，改变城市空心化的格局。

(6)步行街对城市文化影响较大，它是对都市文化的提升与再造。商业步行街所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变迁，它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换的城市发展，因此步行街将商业文化提升为社会文化层次。

3.国际一流商业步行街的发展特点 国际一流的商业步行街具有特征：

(1)硬件设施一流，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。(2)它应该是多功能的，包括购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方面。

(3)商业步行街管理水平应该是一流的，不仅要具备普通的商业物业管理功能，而且在步行街整体形象宣传方面、公共服务与商业服务水准方面也应该是一流的。

(4)世界著名步行街具有较高的文化内涵与艺术品味。

(5)世界一流步行街同样由很多主力百货店和购物中心带动步行街人流。

(6)世界一流步行街具有较高租金水平，名牌云集。

据英国一家咨询公司日前对全球45个国家的226家顶级零售购物场所一年一度的调查显示，纽约曼哈顿的第五大道仍是全球最贵的零售业场所。

在第五大道，商铺的年租金可高达1平方米7 967欧元（合7.4万元人民币）。紧随第五大道之后的是法国巴黎的香榭丽舍大街（合每平方米5.9万元人民币）和中国香港的铜锣湾（合每平方米4.4万元人民币）。

法国巴黎的香榭丽舍大街就是国际一流的商业大街,它的发展印证了上述特征。香榭丽舍大街建于1670年，西起戴高乐星形广场的凯旋门，东至矩形协和广场，街道全长1800米，宽120米，中间车行道可并行10辆汽车。爱丽舍大街是法国最繁华的街道，是法国繁荣富裕的象征。这条大街将巴黎所有的名胜古迹，如东边的波旁宫、卢浮宫、市政大厦、巴士底狱广场和西边的凯旋门，连接在一起。大街的改造工程是于1991年5月正式开始的，整个工程耗资达2.4亿法郎,改造后增加了地下停车位，交通更加方便。

二、国内商业步行街的发展水平与存在问题

1.国内商业步行街道发展阶段

国内商业步行街道发展经历三个阶段：

⑴第一阶段：加强交通管理，吸引顾客；

⑵第二阶段：体现对步行者的关怀；

⑶第三阶段：成为社区活动中心。

国内商业步行街大部分是原先基础良好的商业街区，后来将机动车道路改建为步行道，其建筑格局、商业布局等基本延续多年来已经形成的风貌。

由于先天不足，后天改造水平有限，国内商业步行街普遍存在如下问题：

⑴经营序列矛盾；

⑵商业利润下滑；

⑶商业功能单一，文化休闲功能不强；

⑷空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异；

⑸交通系统滞后，内外部交通组织不畅。

北方步行街以北京王府井为代表，不断进行升级与完善，2002年5月北京市东城区区长陈平提出王府井升级战略的目标和措施。

为适应经济全球化和科技的高速发展，以及电子商务的普及应用，王府井商业街将实施功能、结构、档次、形象的全面调整与提升。

⑴完善功能。从单一购物的初级化市场，向购物、旅游、休闲、娱乐、会展、文化等多样性的高级化市场功能转变。⑵调整结构。将传统的商业结构向现代化、国际化商业结构转变。按照国际通行的中心商业区结构和业态分布进行调整，商业占30%～35%，餐饮企业占20%～25%，休闲、娱乐、酒店、服务等占30%～40%。

⑶提升档次。王府井要融入世界经济大潮中，只有引进跨国公司、世界知名品牌，国际管理集团，才能使王府井成为引领时尚潮流、展示世界名品的舞台。

⑷营造环境。贯彻“以人为本”的原则，综合运用多种手段，营造轻松舒适的步行街购物氛围，形成体现“人文关怀”的城市景观与生态环境。

⑸加快发展数字王府井。建设与互联网相通的电子触摸屏、自动化停车导视系统、现代化自动停车场，将王府井与世界紧紧相连。

深圳步行街的发展独具特点，深圳第一商圈是东门，东门老街的历史可以上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区。由于多年来东门缺乏统一规划，各自为政，违法建筑不少，农民房建设杂乱无序，交通拥挤，导致东门形象不佳。

东门商业步行街是在东门老街的基础上逐步发展而来的。1998年,深圳市东门步行街改造工程正式启动,1999年10月1日完工。东门步行街改造工程进展顺利，市、区政府共投资3.76亿元，完成了一期工程，江泽民总书记等党和国家领导人亲临东门视察，给予了较高的评价。

第五篇：商务部关于加快我国商业街建设与发展的指导意见

商务部关于加快我国商业街建设与发展的指导意见

商商贸发[2009]158号

各省、自治区、直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团、各省会城市商务主管部门：

近年来，随着我国城市化进程的加快和消费结构的升级，商业街建设发展迅速，对于创新消费模式、促进消费升级、拉动经济增长发挥了积极作用。由于商业街发展缺少规划行业标准和有效政策引导，一些地方存在无序化建设和特色不鲜明等问 题。为深入贯彻《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》（国办发〔2008〕134号），积极应对当前国际金融危机，引导和扩大消费，挖掘消费新热点，推动各地商业街走特色化发展之路，现提出以下指导意见。

一、指导思想和发展目标

（一）指导思想：推动商业街的建设与发展，要认真贯彻落实科学发展观，坚持 以人为本、突出特色；坚持科学规划和分类指导；坚持规范化管理、优质化服务。通过合理布局、优化环境、提升服务，切实发挥商业街在引导消费、拉动经济增长 方面的作用，促进我国经济和社会又好又快发展。

（二）发展目标：争取利用2－3年时间，在全国形成定位准确、特色鲜明、消费便捷、服务优秀的商业街网络体系。培育一批集聚效应显著、文化底蕴深厚、建筑风格鲜明、基础设施完备、街区管理完善、拉动消费作用明显的商业街，使商业街成为促进中小商贸企业发展、弘扬商业文明、构建和谐社会的重要载体。

二、基本原则

（一）合理规划，科学定位。按照“提升现有商业街、创建特色商业街”的工作目标，因地制宜，明确商业街的布局定位、个性特色、业态规模和发展目标，做到理念创新、规划先行。商业街发展规划应当符合城市商业网点规划。

（二）挖掘内涵，强化特色。充分挖掘原有商业街的历史文化内涵，保护传统风貌的商业建筑，发挥商业街在商业特色、产业特色、地方特色和文化特色等方面的优势，强化商业街独特性和差异性的塑造。

（三）政府引导，市场运作。商业街的建设和发展，必须坚持“政府引导、协会 配合、企业为主、市场运作”。政府充分发挥规划布局、政策支持、建设管理、优化环境、提供服务、督促检查等方面的主导作用。商业街协会组织要对商业街建设 给予配合，鼓励国内外有实力的商业地产开发商和商业企业积极参与商业街建设。

三、主要任务

（一）制定发展规划，认真组织实施。各级商务主管部门要组织力量，对本地商 业街建设情况进行深入调查。在充分调研的基础上，制定本地区商业街建设、改造和提升工作的总体规划和具体实施方案，确立发展目标和计划进度，提出对商业街 建设的具体要求和措施，分步实施商业街的建设改造提升工作。

（二）制定行业标准，规范商业街建设。商务部将积极推动有关商业街行业标准的出台。各地商务主管部门也可根据本地区发展实际情况，制定地方标准，明确商业街的空间规模、业态特点、服务特色、配套设施等内容，依据标准进行规范化建设。

（三）调整功能布局，着力突出特色。各地要利用自身的区域优势、产业优势、历史文化优势和经济优势，打造一批各具特色的商业街。综合型商业街的培育，要注重把规模、经营、文化、特色、功能等要素进行整合，充分发挥购物、娱乐、旅 游、商务、文化、休闲等多项功能为一体的商业街集聚作用；专业型商业街的培育，应强调特色化、专营化、规模化；对于新建商业街，要注重市场定位清晰和个性 化设计，强调业态结构合理和服务功能互补，实现错位发展，集聚特色品牌。

（四）完善综合功能，健全配套设施。要以营造人居环境、构建和谐环境为出发 点，完善商业街的综合服务功能。在满足购物需求的同时，增强商业街的休闲和旅游功能，充分发挥商业街的集聚效应，完善各种人性化、无障碍等公共服务设施，以体现对消费者的人文关怀。增强商业街及其周边区域的交通便利功能，营造舒适便利的消费环境。

四、工作要求

（一）加强领导，健全工作机制。商业街建设是一项复杂的社会系统工程，涉及 众多行政管理和执法部门。各级商务主管部门是商业街建设的行业管理部门，要在当地政府的领导下，成立相应的组织协调机构，加强同规划、建设、财政、工商、税务、消防、交通、环保等部门的协作，形成长效机制。同时，要发挥商业街协会组织的桥梁纽带作用，形成全社会互联互动、协调配合的工作机制。

（二）深入调研，加强工作指导。各级商务主管部门要高度重视商业街建设工 作，把加快商业街发展作为应对金融危机的有效手段。认真落实商务部关于商业街的统计工作，掌握建设进度，加强对城市商业街的调查研究；引导商家积极应 对金融危机造成的影响，调整商品结构，创新经营方式，合理布局经营业态，为名品、名店进名街创造条件。

（三）创新模式，强化商业街管理。各级商务主管部门应结合本地实际，探索商业街管理的新模式。一是要制定科学完善、行之有效的管理规章，加强管理，完善服 务，切实做到以诚信为本，以诚信待客。二是要协调处理好交通、环境卫生、公共设施、社会治安等影响商业街建设的问题，为顾客创造一个集商旅互动、休闲娱 乐、文化观光为一体的和谐环境。三是要建设一支具有高素质、相对独立的综合管理队伍，做到权责统一、服务到位、管理到位、监管到位。

（四）政策扶持，多元化投入。各地商务部门要加大政策协调扶持力度，对重点培育的商业街加大资金投入。要扩大商业街建设资金的筹措途径，通过市场化运作，多渠道筹集建设资金，争取各方面的财力支持。

（五）扩大宣传，塑造品牌形象。组织制定商业街宣传推广计划，加大对商业街建设和发展工作的宣传力度。以各地重点培育的商业街为载体，利用节假日促销、大型展会等活动，通过主流新闻媒体、网站和电子商务平台，加大宣传推介力度，打造整体品牌形象，提高知名度和美誉度。

各地商务主管部门要充分认识商业街建设发展在扩大消费、拉动内需方面发挥的重要作用，统一认识，积极落实，分段实施，及时总结。对意见实施过程中出现的问题和情况，及时与商务部（商贸服务管理司）联系。

联系人：商务部商贸服务管理司 仇亚童

电话： 010-85093754 85093753

传真： 010-85093762

电子邮件：qiuyatong@mofcom.gov.cn

中

华人民共和国商务部

二〇〇九年四月七日